Modellprojekt Umnutzung Landwirtschaftlicher Altgebäude Und Hofanlagen Als Beitrag Zur Vitalisierung Der Ortskerne
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Modellprojekt Umnutzung landwirtschaftlicher Altgebäude und Hofanlagen als Beitrag zur Vitalisierung der Ortskerne Abschlussbericht der wissenschaftlichen Begleitforschung der „AG Dorfentwicklung“ an der Leibniz Universität Hannover begleitet durch Niedersächsisches Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung Abbildungen Deckblatt Fotos: AG Dorfentwicklung Übersicht Modelldörfer: Niedersächsisches Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung Projektbearbeitung: Prof. Dr.-Ing. Winrich Voß (Projektleiter) (Geodätisches Institut) Prof. Dr.-Ing. Eckart Güldenberg (Institut für Umweltplanung) Dipl.-Ing. Andreas Jürgens (Institut für Entwerfen und Städtebau) Dipl.-Ing. Roswitha Kirsch-Stracke (Institut für Umweltplanung) Dipl.-Ing. Nina Streibel (Geodätisches Institut) Mitarbeit: Carolin Blaumann Johannes Bureick Nadine Felkel Stefanie Hirche Melanie Ottenberg Hanna Schäfsmeier Hartmut Seidel Steuerungsgruppe: Ulrich Vorholt (Niedersächsisches Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung) Ralf Gebken (Niedersächsisches Ministerium für Ernährung, Landwirtschaft, Verbraucherschutz und Landesentwicklung) Klaus-Dieter Karweik (Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften, Amt für Landentwicklung Verden) Projektlaufzeit: 01.09.2008 - 31.08.2010 Zusammenfassung Anlass und Ziel Der ländliche Raum ist durch den landwirtschaftlichen Strukturwandel und zunehmend durch die Folgen des de- mographischen Wandels geprägt. Die Folge sind leer stehende Gebäude, die häufig das Bild der Ortskerne und ihre Funktion beeinträchtigen. Besonders betroffen sind landwirtschaftliche Altgebäude oder Hofanlagen. Vor diesem Hintergrund sollen auf Initiative des niedersächsischen Landtages Fragestellungen der Umnutzung untersucht wer- den. Die vorliegende Arbeit hat das Ziel, Handlungsempfehlungen für die verschiedenen Akteure der Dorfentwicklung in Niedersachsen zu formulieren, um die Umnutzung in der Dorfentwicklung zu stärken und Anregungen für die zukünf- tige Ausgestaltung von Dorferneuerungsprogrammen zu geben. Für die Untersuchung wurden seitens des Landes zwölf Modelldörfer ausgewählt, die sich in verschiedenen Regionen Niedersachsens befinden. Ablauf und Methodik Die Untersuchung erfolgte auf zwei Ebenen, die über einen fachlichen Austausch koordiniert sind. Die „lokale Ebene“ umfasst den Dorferneuerungsprozess in den Modelldörfern, auf der „übergeordneten Ebene“ erfolgten die wissenschaft- liche Begleitung des Projektes sowie die Zusammenarbeit mit ML und dem Planerkolloquium (Dorferneuerungsplaner in den Modelldörfern). Für die Untersuchung wurden ausgehend von Umnutzungshemmnissen Forschungsfragen formuliert. Um das Thema umfassend zu behandeln und auf die jeweiligen Akteure abgestimmte Empfehlungen formulieren zu können, wur- den die Fragestellungen zur Umnutzungsthematik in überörtliche, örtliche sowie objektbezogene Aspekte gegliedert. Zur Bearbeitung der Forschungsfragen wurden drei Untersuchungsansätze angewendet. Neben der Stützung auf Fachliteratur und Datenmaterial lag der weitere Schwerpunkt der Arbeit in der Begleitung der Dorferneuerungsplanung in den Modelldörfern. Einen weiteren empirischen Bezug stellte die Untersuchung von Beste-Praxis-Beispielen dar. Die Modelldörfer – Problembezogene Typisierung und Entwicklungsstrategien Die zwölf Modelldörfer liegen in unterschiedlichen Regionen Niedersachsens und spiegeln die Vielfalt unterschied- licher Siedlungsformen und -strukturen in Niedersachsen wieder. Die Gegenüberstellung der Leerstandszahlen zeigt, dass in allen Modelldörfern Leerstände anzutreffen sind. Die Modelldörfer sind aber unterschiedlich stark von der Leerstandsproblematik betroffen, was auf unterschiedliche regionale Rahmenbedingungen und örtliche Entwicklungspotentiale hinweist. Auf Basis der Leerstandserfassung sowie der Betrachtung weiterer regionaler und örtlicher Rahmenbedingungen, die Einfluss auf die Chancen einer Umnutzung haben, erfolgte eine problembezogene Typisierung der Modelldörfer. Ausgehend von der Typisierung werden regionale und örtliche Strategien vorgestellt, die geeignet erscheinen, die Möglichkeiten des Umganges mit der Leerstandsproblematik unter anderem durch eine mehr oder weniger ge- zielte Innenentwicklung positiv zu beeinflussen. Die Strategie „Kontrolliertes Wachstum“ unterstützt die vorran- gige Entwicklung als ländlicher Wohn- und Gewerbestandort und ermöglicht bedarfsgerechte Erweiterungen der Siedlungsflächen unter Beachtung der vorrangigen Innenentwicklung. Die Strategie „Stabilisierung“ sichert und ent- wickelt Versorgungs- Funktionen, sie ermöglicht begrenzte Erweiterungen der Siedlungsflächen unter Beachtung der vorrangigen Innenentwicklung und strebt an, die Schwächen zu relativieren und Stärken zu stärken. Die Strategie „Anpassung“ sieht eine Konzentration auf die endogenen Potentiale vor, bei alleiniger Innenentwicklung und einer möglichst guten Anbindung an die zentralen Orte. Beste-Praxis-Beispiele – Untersuchung von erfolgreichen Umnutzungsprojekten Zur Identifizierung von Umnutzung fördernden Faktoren und Umnutzungshemmnissen wurden Beispiele bester Praxis untersucht. Dazu wurden zwölf Umnutzungsprojekte ausgewählt, die sich in Bezug auf Gebäude- und Gehöfttyp, Baumaßnahmentyp, (Folge-)Nutzungsart sowie Nähe (oder Ferne) zur Landwirtschaft unterscheiden. Bei jeweils ähn- lichen Voraussetzungen können sie zudem als Vorbilder für Folgeprojekte dienen. Die Kernaussagen der Interviews sind in Steckbriefen dokumentiert und zeigen, dass es oft mehrere Faktoren sind, die Leerstand verursachen, eine Umnutzung hemmen oder voranbringen. Zum Erfolgsprojekt wurden diese Umnutzungen, weil ihre Hemmnisse überwunden werden konnten und/oder weil es fördernde Faktoren gab, die die hemmenden ausglichen oder in ihrer Wirkung übertrafen. Es zeigte sich, dass Umnutzungshemmnisse abhängig von der geplanten Nutzung sind, und dass die Wünsche und Ansprüche der Umnutzer wiederum vom Budget, Zeit für den Umbau, handwerklichen Fertigkeiten, Charakter und persönlicher Einstellung beeinflusst sind. Zudem wirken sich Lage- und Standortfaktoren sowie bau- liche Faktoren auf die Umnutzungseignung der einzelnen Gebäude und Hofanlagen und damit auf das Gelingen der Umnutzung aus. Maßnahmen und Instrumente zur Unterstützung von Umnutzungen Ausgehend von unterschiedlichen Rahmenbedingungen ergeben sich unterschiedliche Möglichkeiten für den Umgang mit Leerständen, für die geeignete Maßnahmen und Instrumente aufgezeigt werden. Zielführende Lösungsansätze werden in den Kategorien • planerische und rechtliche Instrumente und Maßnahmen, • finanzielle Instrumente und Förderinstrumente, • soziale und partizipative Instrumente und Maßnahmen und • organisatorische und systemische Instrumente und Maßnahmen behandelt. Im Bereich der planerischen und rechtlichen Instrumente wird zunächst eine Methode zum Vorgehen bei der Erfassung leer stehender landwirtschaftlicher Gebäude und Hofanlagen vorgestellt, um eine Voraussetzung für die Planung und Vermarktung zu schaffen. Bisher ist keine ausreichend zuverlässige Erfassungsmethode für landwirt- schaftliche Gebäude und Hofanlagen vorhanden. Empfohlen wird ein Vorgehen in Kombination von Gesprächen mit Ortskundigen und einer Vorortbegehung sowie die Auswertung statistischer Daten, um auch potentielle Leerstände zu erfassen. Die Leerstandserfassung sollte zukünftig nach einheitlicher Methode als ein Schwerpunkt in der Bestandsaufnahme zur Dorfentwicklung bearbeitet werden. Weiterhin wird auf planungs- und bauordnungsrechtli- che Möglichkeiten eingegangen. Diese betreffen u.a. die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben, die sich in Dorfkernen i. d. R. nach § 34 BauGB (Innenbereich) ergeben. Zur Überwindung von möglichen Einschränkungen für Umnutzungen können bei relevanten Flächen qualifizierte Bebauungspläne hilfreich sein (Festlegung erweiterter (Um-) Nutzungsmöglichkeiten, Sicherung der hofnahen Freiflächen, MI-Ausweisungen). Des Weiteren ergeben sich Grenzen aufgrund des Bauordnungsrechts. Hemmnisse liegen vor allem in den Bereichen Zugänglichkeit des Baugrundstücks, Grenzabstände sowie den Anforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnungen vor. Darüber hinaus sind im Bereich des Immissionsrechts eigene (Rechts-) Anforderungen zu erfüllen. Im Bereich des Denkmalschutzrechtes können i. d. R. durch Gespräche und eine verstärkte Zusammenarbeit zwischen Behörden und Betroffenen für beiden Seiten akzeptable Lösungen gefunden werden. Darüber hinaus bieten planungsmethodische Ansätze Möglichkeiten der Unterstützung von Umnutzungen. Neben luftbildgestützten Leerstandsszenarien, die sowohl als Grundlage für die Planung als auch als Instrument der Bewusstseinsbildung herangezogen werden können, wurde eine Entscheidungshilfe für den Umgang mit Leerstandsgebäuden (Wieder- oder Umnutzung, Zwischennutzung, Translozierung, Teilabriss oder Abriss) entwi- ckelt. Die Entscheidungshilfe richtet sich schwerpunktmäßig an ländliche Siedlungen mit zahlreichen Leerständen im Dorfkern. Der Dorferneuerungsplanung kommt eine bedeutende Rolle als Instrument zur Förderung von Umnutzungen oder des Rückbaus zu. Zukünftig sollten in Dorferneuerungsplänen die Leerstandserfassung und ihre bewußtseinsför- dernde Darstellung in entsprechenden Szenarien sowie die Einbindung und Formulierung von regionalen und örtlichen Entwicklungsstrategien stärker bearbeitet werden. Im Zusammenhang mit der Umnutzung von Immobilien haben finanzielle Instrumente eine entscheidende Funktion. Besonders