Reatil Flashlight München
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PRESSEMITTEILUNG 13. Oktober 2020 Retail Flashlight München City – Einzelhandel und 1A-Lagen in der bayerischen Metropole vor dem Hintergrund der Corona-Krise Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Situation zu Beginn des Herbstes 2020. Rund ein halbes Jahr nach dem durch die Pandemie bedingten Lockdown in ganz Deutschland: Wie stellen sich die Auswirkungen auf den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsmetropolen dar? Den zweiten Teil der Serie bildet der Blick auf München als Deutschlands wohl beliebteste Einkaufsmetropole. Die Reihe wird in den nächsten Wochen und Monaten in lockerer Reihenfolge fortgesetzt. Allgemein Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet. Dennoch: Die Verunsicherung des Lock-Downs aus dem Frühjahr, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion ungeachtet der positiven Entwicklung in den letzten Wochen in puncto gestiegener Passantenfrequenzen naturgemäß zu Zurückhaltung. Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte, etc. – gewinnt hierbei verstärkt an Relevanz. Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab ca. 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich. Diese Bundestrends schlagen sich auch in der deutschen Vorzeige-Einkaufsmetropole München nieder, die aktuell zusätzlich auch Sonderentwicklungen wie die diesjährige Absage des Oktoberfests und den allgemein deutlichen Rückgang an internationalen Gästen zu verdauen hat. München Die bayerische Landeshauptstadt München bietet dem Einzelhandel eine breite und generell ausgezeichnete ökonomische Basis. So ist die mit knapp 1,5 Mio. Einwohnern drittgrößte deutsche Stadt das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum eines überdurchschnittlich prosperierenden Wirtschaftsraumes. Nicht nur im Fußball spielt die Stadt auf Top-Champions-League-Niveau: Von einem kräftigen Wachstum der Bevölkerung (rd. 1,6 Mio. für 2020 im Visier) über eine ausgesprochen hohe Beschäftigung bis hin zu einer exzellenten Verkehrsinfrastruktur ist alles vorhanden, was im Allgemeinen als beste Voraussetzung für einen wirtschaftlich erfolgreichen Standort gilt. Dies gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie einer hohen Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität verleiht München zudem individuellen Charme und Charakter. Als Einkaufsstadt weist München ein sehr großes Einzugsgebiet (rd. 3,1 Mio. Einwohner) mit überaus hoher Kaufkraft auf (Kaufkraft-Kennziffer lt. GfK, Bundesgebiet = 100, rd. 123,6 im gesamten Einzugsgebiet, in München sogar 130,2). Diese ausgezeichneten originären Rahmenbedingungen werden üblicherweise durch auswärtige Besucher (in 2018 mit mehr als 17 Mio. Übernachtungen, davon knapp 50 % aus dem Ausland) noch weiter verbessert. Mit der Corona-Pandemie in diesem Jahr ist aber offensichtlich alles anders und der bisherige Vorteil verkehrt sich nun eher in einen Nachteil, da viele ausländische Gäste, auswärtige Wiesn- und Messebesucher wie auch Geschäftsreisende ausbleiben. In puncto Einzelhandel hat die Stadt einen ganz klaren Fokus: Hier ist die Innenstadt das Maß aller Dinge. Sie stellt mit knapp 500.000 m² Verkaufsfläche die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands dar. Gleichzeitig ist sie mit einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von mehr als 6.500 €/m² der leistungsstärkste Standort in ganz Deutschland. Insgesamt wurden in der Münchner City im Jahr 2019 nahezu 3,3 Mrd. € umgesetzt – und das bei einer eher kompakten städtebaulichen Struktur der Innenstadt mit klar definierten Toplagen. München im Eckdaten-Vergleich der Top 7 – Metropolen Strukturdaten Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Structual data Munich Cologne Einwohner gesamt / inhabitants total 3.644.826 1.841.179 1.471.508 1.085.664 753.056 634.830 619.294 01.01.2019 Veränderung im Fünfjahreszeitraum in % +6,5% +5,4% +4,5% +5,0% +7,4% +5,1% +3,4% Change in a 5-year period in % Einwohnerprognose +4,6% +5,0% +6,8% +3,3% +8,2% +4,6% k.A. Inhabitant projection 2019/2030 Einzelhandelskaufkraft 2019 Retail purchasing power 2019 96,2 109,4 130,2 107,9 114,5 113,9 117,4 (Deutschland/Germany = 100,0) Einzelhandelsverkaufsfläche 2019 Retail sales area 2019 4.894.700 2.684.500 1.895.000 1.592.500 1.170.300 1.010.100 1.023.700 in m² / sqm Anteil der Innenstadt* in m² 635.000 340.740 491.400 314.900 265.100 370.770 348.950 Share of the city centre* im sqm Einzelhandelsumsatz 2019 in Mio. € 18.938,9 11.470,5 11.106,1 7.202,3 4.461,2 4.232,8 4.216,0 Retail turnover 2019 in € million Anteil der Innenstadt* in Mio. € 3.210,0 1.960,0 3.270,0 1.621,0 1.418,0 1.615,0 1.605,0 Share of the city centre* in € million Einzelhandelszentralität 2019 Retail centrality 2019 106,7 112,1 114,7 120,9 102,0 114,9 113,8 (Deutschland/Germany = 100,0) Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH * Städtische Abgrenzung, Ausnahme Berlin: ausschließlich Toplagen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Wilmersdorfer Straße, * Schlossstraße Hackescher Markt * Municipal definition, exception Berlin: only prime locationsKurfürstendamm/Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Wilmersdorfer Straße, * Schlossstraße Hackescher Markt Der Markt für Einzelhandelsimmobilien Nach dem Schock des Lockdowns im Frühjahr diesen Jahres, der die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für Handelsimmobilien in Deutschland stark gebremst hat, kommt der Investmentmarkt langsam wieder in Bewegung. Noch wesentlicher als zuvor ist hierbei aber die Bewertung der nachhaltigen Mieten für die Retail-Flächen. Die Mieten müssen einfach auch längerfristig passen! Hiervon ausgehend sind die Investoren durchaus auch wieder bereit, für echte Toplagen auch Top- Kaufpreisfaktoren zu bezahlen, sofern die Mietbasis als nachhaltig bewertet wird. Bezogen auf Nicht-Toplagen wie auch Nicht-Topstädte sind allerdings deutlich gewachsene Abschläge festzustellen. Diese Gesamt-Gemengelage gilt auch für München. Für die absoluten Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem sehr hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte mit einem nachhaltigen Mietniveau in 1A-Lagen Kaufpreisfaktoren von deutlich mehr als dem 40-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind. München Kaufpreisfaktorentwicklung von 2014 - 2020 44,0 40,0 - 42,0 40,0 36,0 32,0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 COMFORT Research & Consulting 1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten Die nachfolgenden Grafiken verdeutlichen, dass die Mieten auch in der Münchner City in der Folge von Lockdown und Corona-Krise lageübergreifend unter Druck geraten sind. München Höchstmieten in den Toplagen der Innenstadt (80 – 120 m²) München Höchstmieten in den Toplagen der Innenstadt (300 – 500 m²) Zu den ausgewiesenen COMFORT-Mieten sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich hier um Höchstmieten für kleine und mittelgroße Flächen handelt. Die aktuelle Angabe in einer Bandbreite dokumentiert eine im Gefolge von Corona momentan gegebene relativ hohe Unsicherheit bzw. Volatilität. Um diese Top-Mieten zu erreichen, muss wirklich einfach alles passen. Dies gilt insbesondere für Struktur und Layout der Flächen, aber auch naturgemäß die Lage. Hier werden von den Mietern kaum noch Kompromisse gemacht. Nur wenn die relevanten Faktoren faktisch zum Mieterprofil passen, werden auch entsprechend hohe Mieten bezahlt. Vor diesem Hintergrund nehmen die Ausdehnungen der wirklichen A- Lagen, das heißt der City- bzw. Straßenabschnitte, in denen Mieter die jeweilige Höchstmiete bereit sind zu bezahlen, tendenziell ab. Teilweise, je nach Stadtgröße, sind es mitunter nur einzelne Häuser, die noch dem Anspruch der Top-Mieter entsprechen. Dabei ist insbesondere auf eine zeitgemäße, bauliche, technische und modernen Mieteransprüchen genügende Flächenqualität zu achten. Nachfolgend erfolgt für die innerstädtischen Toplagen eine aktuelle Kurzcharakterisierung sowie die Darstellung der gegenwärtigen Höchstmieten. Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz . Die klassischen 1A-Lagen geben weiterhin den Ton an: absolutes Top-Mietniveau und die höchsten Bodenrichtwerte bundesweit (z. B. Kaufingerstraße zuletzt mit 160.000 EUR / m² bewertet) . Nachhaltig starke, bundesweit höchste Passantenfrequenzen (lt. hystreets in der Spitze mehr als 14.000 Passanten pro Stunde) . Aktuell zeichnen sich vor allem auf der Neuhauser Straße und Kaufingerstraße eine ganze Reihe von Mieter- bzw. Branchenwechseln ab, insbesondere bei größeren Einheiten über mehrere Ebenen. Münchner Mischung: trotz ausgeprägtem Filialisierungsgrad attraktiver Mix aus globalen Marken und regionalen Traditionsanbietern wie z. B. HIRMER, LUDWIG BECK, Tretter Schuhe, BETTENRID, KAUT-BULLINGER und Augustiner-Stammhaus sowie nicht zu vergessen die angrenzenden