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2 Grußwort

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger!

Der Bau eines Wohnhauses oder eines Betriebsge- bäudes gehört zu den bedeutsamsten Investitions- entscheidungen in Ihrem Leben und bedarf gründ- licher Vorbereitung. Gleiches gilt für Sanierung, Um- und Ausbau vorhandener Gebäude.

Um Ihnen eine Hilfestellung bei der Verwirkli- chung Ihres Vorhabens zu bieten, hat die Stadt Norden die 5. Auflage der Broschüre „Bauen in der Stadt Norden“ aufgelegt. Sie will dazu beitragen, dass Sie Ihre persönliche Baumaßnahme erfolgreich, schnell und in Verbindung mit kompetenten Partnern realisieren können. lagen. Schon bei der Auswahl eines geeigneten Die vorliegende Broschüre wird insbesondere Baugrundstückes oder bei den ersten Planungen Bauwilligen, die sich zum ersten Mal mit einem ergeben sich oft baurechtliche Fragen, die recht- Bauvorhaben befassen, Hilfestellung leisten und zeitig mit der Baugenehmigungsbehörde abge- UnterGrußwort als Leitfaden für Antragstellung und Genehmi- stimmt werden sollten. Für Beratungsgespräche gungsverfahren weiterhelfen. Themen sind u. a. stehen Ihnen meine Mitarbeiterinnen und Mitar- der „demographische Wandel“, das Wohnen im beiter gerne zur Verfügung. Alter und die damit verbundene Ausgestaltung der Wohnräume, neue Baugebiete in Norden, das Bau- Bei der Realisierung Ihres Bauvorhabens wünsche ich planungsrecht, das Bauordnungsrecht und eine Ihnen viel Freude und viel Erfolg. Übersicht der zuständigen Ansprechpartner im Fachbereich 3 – Planen – Bauen – Umwelt – der Mit freundlichen Grüßen Stadt Norden.

Die Stadt Norden ist ein wirtschaftliches arbei- tendes, bürgerorientiertes Dienstleistungsunter- Unter3.0DieneuenBaugebieteinNorden nehmen. Bauanträge und –mitteilungen werden von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Fachbereichs 3 der Stadt Norden zügig und kom- petent bearbeitet. Voraussetzung dafür ist natür- Norden im Oktober 2012 lich die Vollständigkeit der eingereichten Unter- Barbara Schlag, Bürgermeisterin

1 Inhaltsverzeichnis Grußwort 1 Impressum 4 Branchenverzeichnis 4 1. Stadtportrait – Norden, alte Stadt im Norden 6 2. Städtebauliche Maßnahmen in Norden 7 3. Die neuen Wohnbaugebiete in der Stadt Norden 9 4. Aufgaben und Zuständigkeiten des Fachbereichs 3 11 5. Telefonliste und E-Mail-Adressen des Fachbereiches 3 – Planen, Bauen, Umwelt – 15 6. Das Baugrundstück 17 7. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht 19 8. Das öffentliche Baurecht – Bauordnungsrecht 24 9. Die Bauvoranfrage 27 10. Die Baugenehmigung 28 11. Genehmigungsfreie Wohngebäude (Mitteilungsverfahren) 32 12 Weitere baurechtliche Themen 33 13. Bauliche Veränderungen 36 14. Die Verschienden Verfahren der NBauO 38 15. Die Zukunft des Wohnens 39 16. Energetische und barrierefreie Modernisierung für mehr Wohnqualität im Alter 43 Unsere service- leistungen

• 0% Finanzierung • Baustoffservice Center (BSC) • Einladehilfe • Farbmischservice • Feuchtigkeits- beratung Energieberatung Schlüsseldienst • Geschenkkarte • Kundenseminar DIY-Akademie • Lieferung bis Ver- wendungsstelle • Maßanfertigung • Schärfdienst • Transporter- Holzzuschnitt Sicherheits-beratung verleih

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3 Branchenverzeichnis

Abbrucharbeiten U 3 Erdarbeiten U 3 Planungsbüro 24 Architekturbüros 7, 25, 34, 40 Erdwärme 5 Raumausstattung U 3 Bank 3, 28 Fenster 2 Raumgestaltung 31 Bau- und Baudienstleistungen 5, 8, U 3 Ferienhäuser 8, U 3 Renovierungen am Bau 44 Baudienstleistungen 44 Gas 5 Sanitär – Heizung U 2, 3, 40, 44 Bauelemente 5, 22, 23 Haustüren 2 Sparkasse 3 Baufinanzierung 4, 28 Hausverwaltung 5 Spedition U 2 Baumarkt 2 Heizung – Sanitär U 2, 3, 5, 40, 44 Trockenbau 12 Baustoffe 22, 23 Immobilien U 2, 4, 29, U 3 Vermietung und Betreuung 8 Bauunternehmen 5, 8, U 3 Ingenieurbüro 25 Versicherungen 12, 40 Bodenbeläge 3 Jalousien 31 Wärmepumpen 40 Bohrungen 5 Leckortung - Trocknung 3 Wintergärten 2, 3 Dachdeckerei U 3 Malerarbeiten 3 Wohngebäudeversicherung 40 Elektro 3, 5 Metallbauer 3 Zimmerei 12 Energieversorgung U 4 Möbeltransporte U 2 U = Umschlagseite

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Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der der Stadt Quellennachweis: mediaprint infoverlag gmbh Norden. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzun- Fotos: SKN-Bildarchiv Norden Lechstraße 2 • D-86415 Mering gen für die nächste Auflage dieser Broschüre nimmt die Seite 34: kerstenarchitekten Tel. +49 (0) 8233 384-0 Verwaltung oder das zus tändige Amt der Stadt Norden Seite 13 + 42: fotolia.de Fax +49 (0) 8233 384-103 entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Anordnung Seite 41: thinkstock [email protected] des Inhalts sind zugunsten des jeweiligen Inhabers dieser Rechte www.mediaprint.info urheberrechtlich geschützt. Nachdruck und Übersetzungen in www.total-lokal.de Print und Online sind – auch auszugsweise – nicht gestattet.

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5 1. Stadtportrait – Norden, alte Stadt im Norden

Bereits 1255 gibt es die erste urkundliche Erwähnung Durch umsichtige Baulandpolitik und attraktive Bau- der Stadt. Norden ist damit die bei weitem älteste leitplanungen kann der Bedarf an Wohnbaugrund- Stadt in Ostfriesland. Zu dieser Zeit existieren bereits stücken überwiegend befriedigt werden. Neben dem das Benedektinerkloster Marienthal und das Langhaus „normalen“ Wohnen gibt es u. a. verschiedene Alten- der Ludgerikirche, in der heute die berühmte Arp- und Pflegeheime und auch Angebote an Wohnungen, Schnitker-Orgel aus dem 17. Jahrhundert zu finden die an eine solche Einrichtung angegliedert sind und ist. In der zweiten Jahrhunderthälfte werden das Do- für deren Bewohner Betreuungsangebote/Dienstleis- minikanerkloster und die Andreaskirche erwähnt. Im tungen zur Verfügung stehen („betreutes Wohnen“). Schatten der wuchtigen Bäume auf dem weiträumi- Giebel Am Markt 68Giebel am Markt 68 gen 6,678 ha großen Marktplatz, einem der größten in Europa, erheben sich viele jahrhundertealte Bauten.

Neben der Ludgerikirche sind u. a. das alte Rathaus Wochenmarktander aus dem 16. Jahrhundert und die Mennonitenkirche, Ludgerikirche ein 1662 erbautes Patrizierhaus, zu nennen. Neben dem eigentlichen ursprünglichen Stadtgebiet existie- Unter1.0Stadtportrait ren zehn weitere Ortsteile: Bargebur, Leybuchtpolder, Neuwesteel, Norddeich, Ostermarsch, Süderneuland I, Süderneuland II, Westermarsch I, Westermarsch II und Tidofeld. Die Ortsteile Norddeich, Ostermarsch und Westermarsch der Stadt Norden liegen direkt am UNESCO Weltnaturerbe Wattenmeer der Nord- seeküste. 1813 wird erstmals der Küstenbadeort Lintelermarsch genannt, der 1972 als Norddeich in die Stadt Norden eingemeindet wird. Im Jahre 2010 GiebelAmerfolgtMarkt die Anerkennung68 als Nordseeheilbad. Der größte Badeort an der ostfriesischen Küste ist zu- gleich Fährhafen zu den Inseln Norderney und Juist. Neben der Kreisstadt Aurich ist Norden das zweite Mittelzentrum im Landkreis. Seit 2000 zeigt die Ent- wicklung der Bevölkerungszahl in der Tendenz ein „Pendeln“ um etwa 26.000 Einwohner.

Die Baufertigungszahlen der vergangenen Jahre zei- gen, dassWochenmarkt die Neubautätigkeitan starkder vom Ein- und ZweifamilienhausbauLudgerikirche geprägt wird. Es werden jähr- lich zwischen 100 und 200 Wohnungen errichtet.

Wochenmarkt an der Ludgerikirche 6 Unter1.0Stadtportrait 2. Städtebauliche Maßnahmen in Norden

In den letzten Jahren hat sich Norden baulich immer den Räumen des MehrGenerationenHaus in Norden. wieder verändert und auch erweitert. Dazu beigetra- Das erklärte Ziel ist die Errichtung eines Wohnprojek- gen haben zum Beispiel die Umgestaltung des Torf- tes, welches das Zusammenleben von Alt und Jung in marktes, die Eröffnung der Norder Ortsumgehung, einem räumlich abgeschlossenen Gebiet ermöglicht. die Neugestaltung des Norder Südeingangs, die Ver- Dies kann einerseits ein großes Gebäude sein oder längerung der Fußgängerzone mit ZOB und Zukunfts- aber ein entsprechendes Grundstück auf dem einzelne bahnhof, der Neubau des Hilfeleistungszentrums. kleinere Einheiten gebaut werden können. Seniorenrelevant ist in diesem Zusammenhang die Ausgestaltung der Volkshochschule als Mehrgenerati- onenhaus und die umfangreiche Sanierung der Alten- wohnanlage der AWO.

Vor dem aktuellen Hintergrund, dass gemeinschaft- liche Wohnprojekte immer größere Aufmerksamkeit erfahren, wird das MehrGenerationenHaus als zu- kunftsweisende Innovation der Stadt gesehen. Die Vorteile für die alle Generationen liegen klar auf der Hand: Das Zusammenleben mit anderen bewahrt vor Vereinsamung und sorgt für ein anregendes soziales Umfeld. Gegenseitige Unterstützung kann dabei in Form von Kinderbetreuung, Einkaufshilfen und der Verrichtung von Gartenarbeiten geleistet werden. Für diese Ziele und den Weg zur Umsetzung dieser Ideen steht das Mehrgenerationenhaus in Norden und die interessierten Norder, die sich unter einem Dach zu- GiebelAmMarkt68 sammengefunden haben. Die Projektgruppe „Genera- tionsübergreifendes Wohnen“ trifft sich regelmäßig in

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8 3. Die neuen Wohnbaugebiete in der Stadt Norden

Unter Grußwort

Unter 3.0 Die neuen Baugebiete in Norden Beb.-Pl. Nr. Gebiet Verfahrensstand Gesamtz. freie Investor/Auktionator Ansprechpartner Telefon Grundst. Grundst.

101 40 Diemat Rechtskräftig ca. 52 ca. 2 Auktionator Stefan Schwitters Herr Stefan Schwitters 04931 4240 04.06.2004 Am Zingel 1, 26506 Norden www.immobilien-ostfriesland.de

116 Süderneul. 1 Rechtskräftig ca. 113 ca. 6 Auktionator G. Claashen Frau A. Claashen/ Schneider 04931 9370-0 Siedlungsschloot 01.11.2002 Am Markt 35, 26506 Norden Herr G. Schneider www.claashen.de

134 Hof Willms/ Rechtskräftig ca. 32 ca. 12 Nds. Landgesellschaft mbH Herr Degner 04941 170531 Wurzeld.Str. 06.08.2004 Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich Frau Reichert 04941 170529 www.nlg.de [email protected]

120 Ostlintel Aufstellungsbe- ca. 42 ca. 42 Nds. Landgesellschaft mbH Herr Degner 04941 170531 schluss Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich Frau Reichert 04941 170529 www.nlg.de, [email protected]

159 Östl. Looger Weg Im Bauleitplanver- ca. 42 ca. 42 Nds. Landgesellschaft mbH Herr Degner 04941 170531 fahren Am Pferdemarkt 1, 26603 Aurich Frau Reichert 04941 170529 www.nlg.de, [email protected]

164 Dr.-Frerichs-Str./ Aufstellungsbe- ca. ?? ? Auktionator G. Claashen Frau A. Claashen/ Schneider 04931 9370-0 Grenzweg schluss Am Markt 35, 26506 Norden Herr G. Schneider www.claashen.de

167 Westlinteler Weg Aufstellungsbe- ca. 42 ca. 42 Bürgerstiftung - - schluss

38, Tidofeld Im Bauleitplanver- ca. 6 ca. 6 Nordsee-Bäck GmbH Lüttje Backhörn, Herr Lars Grünhoff 04931 8433 3. Änd. fahren Tunnelstr.1 26506 Norden-Norddeich

Norddeich Aufstellungsbe- ca. ?? ? Noch nicht bekannt - - schlüsse für Hotel bzw. Ferienw.

Stadt Norden Stand 2012 Am Markt 39 26506 Norden

Ansprechpartner Herr Männel Herr v. Hardenberg Bauleitplanung: Tel.: 04931 923 339 Tel.: 04931 923 337 [email protected] [email protected]

Ansprechpartner Herr Theilen Herr Hanssen Bauordnungsrecht: Tel.: 04931 923 331 Tel.: 04931 923 336 [email protected] [email protected]

10 Fachbereich 3 Fachbereich 3 -SEN- -Fachdienst 3.1- Stadtentwässerung Stadtplanung/ Norden Bauaufsicht

Fachbereich 3 -Fachdienst 3.2- Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing

Fachbereich 3 -Fachdienst 3.3- Ludgerikirche Umwelt und Verkehr

Kriminalpolizei

Marktplatz

Blücherplatz

Rathaus

Standesamt

4. Aufgaben und Zuständigkeiten des Fachbereichs 3

Der Fachbereich 3 der Stadt Norden ist als Bauaufsichtsbehörde für die gesamte Stadt einschließlich ihrer 11 Ortsteile zuständig. Fachbereichsleiter: Städtischer Baudirektor Johann Memmen. Vorzimmer: Frau Poets; Tel.: 923 311

Die in den Bauangelegenheiten beteiligten Fachdienste 3.1, 3.2. und 3.3 werden im Folgenden vorgestellt:

Fachdienst 3.1 – Stadtplanung und Bauaufsicht

26506 Norden, Am Markt 43 Fachdienstleiter: K.-H. Wolkenhauer, Am Markt 43, Zimmer Nr. 10; Tel.: 923 341

11 Der Fachdienst 3.1 ist zuständig für: Stadtplanung · Aufstellen von Bauleitplänen und Sicherung der Bauleitplanung · Städtebauliche Verträge · Stadtsanierung, Stadterneuerung und Stadtentwicklung · Verkehrskonzepte

Ansprechpartner sind: Herr Wolkenhauer, Herr Männel, Herr von Hardenberg und Frau Buisker; Am Markt 43

Bauaufsicht · Untere Denkmalschutzbehörde und Technisches Gebäudemanagement; Ansprechpartner ist: Frau Borchert; Am Markt 43 · Technisches Gebäudemanagement „EDV, GIS, Telekommunikation“ Ansprechpartner sind Herr Kramer, Herr Fischer, Herr Rühaak und Herr Ahrends; Am Markt 15 · Baugenehmigungsbearbeitung, Bauvoranfragen, Bauanträge, Bauüberwachung, planungs- und bauordnungsrechtliche Beratung bei Bauvorhaben, statische Berechnungen; Ansprechpartner sind: Herr Theilen und Herr Hanssen, Am Markt 43 · Baulasten und Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach dem Wohnungsbaueigentumsgesetz, Vorkaufs- rechtbescheinigungen, Grundstücksteilungen Ansprechpartner sind: Herr Born und Herr Bents, Am Markt 43

Fachdienst 3.2 – Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing –

26506 Norden, Am Markt 39 Team, Ansprechpartner sind: Herr Groeneweg, Herr Swyter, Herr, Wiesmann, Frau Müller und Frau Pleines

Für eine sichere Zukunft. Die Wohngebäudeversicherung.

DEVK Geschäftsstelle Uwe Bents Norddeicher Str. 80 (Mühlenpark) 26506 Norden Telefon: 04931-4734 www.uwe-bents.devk.de

12 Der Fachdienst 3.2 ist zuständig für: Wirtschaftsförderung · Unternehmens- und betriebsorientierte Dienstleistung · Ansiedlungsförderung/Aquisition · Entwicklung der Standortfaktoren · Beratung, Betreuung von Investoren und vorhandenen Betrieben/Unternehmen · Eigenes Gewerbeflächenangebot · Verwaltung städtischer Gewerbeflächen und Erbbaurecht

Stadtmarketing · Erstellen/Umsetzung von Konzepten · Durchführung eigener Veranstaltungen · Koordination von Veranstaltungen · Projekte/Publikationen · Städtepartnerschaft Pasewalk

13 Fachdienst 3.3 – Umwelt und Verkehr

26506 Norden, Am Markt 39 Fachdienstleiter: B. Kumstel, Am Markt 39, Zimmer Nr. 13; Tel: 923 313

Der Fachdienst 3.3 ist zuständig für:

Umwelt · Freiraum- und Landschaftsplanung, Unterhaltung und Entwicklung der städtischen Grünflächen · Natur-, Landschafts- und Umweltschutz · Straßenbäume, Baumschutzsatzung Ansprechpartner sind Herr Damm und Frau Mohr, Herr Markus und Frau Swyter

Verkehr · Planung, Neubau und Erneuerung von Verkehrsflächen Ansprechpartner sind: Herr Böschen und Herr G. de Vries · Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge, Vereinbarungen und Verträge Ansprechpartner sind: Frau Mispelkamp und Herr Grohn · Betrieb und Unterhaltung von Verkehrsflächen, Straßenkataster, Nutzungserlaubnisse, Beleuchtungsanlagen Ansprechpartner sind: Frau Nickisch, Herr Grohn und Herr Ites · Verkehrslenkung,-regelung und -sicherung, Überwachung des ruhenden Verkehrs, verkehrsrechtliche Genehmigungen und Erlaubnisse, Bewirtschaftung der Parkräume, Straßennamen und Hausnummern Ansprechpartner sind: Herr Wiske, Herr Carstens und Herr Ites · Straßenreinigung und Winterdienst Ansprechpartner ist: Herr Ites

Stadtentwässerung Norden 26506 Norden, Am Markt 41 Betriebsleiter: H. Redenius, Am Markt 41, Zimmer Nr. 4; Tel.: 923 364

Die Stadtentwässerung ist zuständig für: · Schmutz- und Oberflächenentwässerung Ansprechpartner sind: Herr Bauser und Frau Wozniak · Kanalbaubeiträge, Vereinbarungen und Verträge Ansprechpartner ist: Frau Swyter

14 5. Kontakt Fachbereiches 3 – Planen, Bauen, Umwelt

Name Telefon E-Mail Herr Ahrends 923-556 [email protected] Herr Bauser 923-362 [email protected] Herr Bents 923-533 [email protected] Frau Borchert 923-335 [email protected] Herr Born 923-333 [email protected] Herr Böschen 923-319 detlev.bö[email protected] Frau Buisker 923-334 [email protected] Herr Carstens 923-305 [email protected] Herr Damm 923-317 [email protected] Herr Endelmann 923-360 [email protected] Herr Fischer 923-254 [email protected] Herr Goldenstein 923-323 [email protected] Herr Groeneweg 923-301 [email protected] Herr Grohn 923-309 [email protected] Herr Hanssen 923-336 [email protected] Herr von Hardenberg 923-337 [email protected] Herr Ites 923-315 [email protected] Herr Kramer 923-256 [email protected] Herr Kumstel 923-313 [email protected] Frau Ludwig 923-338 [email protected] Herr Männel 923-339 [email protected] Herr Markus 923-318 [email protected] Herr Memmen 923-310 [email protected] Herr Mennenga 923-363 [email protected]

15 Name Telefon E-Mail Frau Mispelkamp 923-308 [email protected] Frau Mohr 923-327 [email protected] Frau Müller 923-507 [email protected] Frau Nickisch 923-322 [email protected] Frau Pleines 923-307 [email protected] Frau Poets 923-311 [email protected] Herr Redenius 923-364 [email protected] Herr Rühaak 923-255 [email protected] Frau Swyter 923-312 [email protected] Herr Swyter 923-308 [email protected] Herr Theilen 923-331 [email protected] Herr G. de Vries 923-320 [email protected] Herr Wiske 923-314 [email protected] Herr Wiesmann 923-302 [email protected] Herr Wolkenhauer 923-341 [email protected] Frau Wozniak 923-361 [email protected]

Faxnummern: Fax Fachdienst 3.1: 04931 923-461 Fax Fachdienst 3.2 und 3.3: 04931 923-457 Internet: www.norden.de

Die für die Antragsstellung von Bauanträgen notwendigen Formulare sind außerdem auf der Internetseite der Stadt Norden unter www.norden.de abrufbar. Die Formulare können zuhause am PC ausgefüllt werden. Die übrigen gemäß Bauvorlagenverordnung notwendigen Bauvorlagen (z.B. amtlicher Lageplan des Katas- teramtes Norden mit Einzeichnung des Bauvorhabens, Grundriss- und Ansichtszeichnungen etc.) sowie evtl. weitere Angaben sind jedoch weiterhin notwendig.

Auskünfte hierzu geben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachdienstes 3.1 – Stadtplanung und Bauaufsicht.

16 6. Das Baugrundstück

Die Auswahl des richtigen Grundstücks

„Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ lautet bebaubar, wenn es an einer befahrbaren öffentlichen eine vielversprechende Anzeige im Immobilienteil Verkehrsfläche liegt oder über eine öffentlich-recht- der Tageszeitung. lich gesicherte Zufahrt damit verbunden ist.

Die Wahl des Grundstücks bedeutet einen wichti- Informationen dazu erhalten Sie in der Stadtverwal- gen Schritt in Richtung Eigenheim. Doch hier sind tung von Norden. einige Faktoren zu beachten, um unvorhergesehene Überraschungen zu vermeiden. Auf dem Weg zum eigenen Grundstück holen Sie am besten anfangs Informationen über bestehende An- Auf der Suche nach dem perfekten Platz gebote durch Zeitungsannoncen, die Gemeindever- waltung, das Internet, Banken und Sparkassen oder Da es sich um den Mittelpunkt Ihres zukünftigen einen Immobilienmakler ein. Lebens handelt, sollten Sie bei der Standortsuche besonders sorgfältig vorgehen. Wurde eine Auswahl an Objekten getroffen, sollten diese nach bestimmten Kriterien überprüft werden. Vorab sind einige Fragen zu klären: Wird ein Grund- stück in der Stadt oder auf dem Land bevorzugt? • Wie weit entspricht die Infrastruktur um das ge- Soll es ruhig und abgeschieden liegen oder schnel- wünschte Grundstück den persönlichen Bedürf- len Zugang zum Zentrum bieten? nissen? Die Nähe zum Arbeitsplatz spielt ebenso eine Rolle wie ein Hausarzt und bestimmte Richtlinien liefern können hier nur die eigene finan- Fachärzte, zu denen der Weg nicht allzu weit zielle Situation und die Frage, ob Ihr Vorhaben auf sein sollte. Bedenken Sie auch die Entfernung zu diesem Stück Land zu realisieren ist. Familie sowie Freunden.

Die Bebaubarkeit können Sie über die Gemeinde im • Was bietet das öffentliche Leben in der Umge- Flächennutzungs- oder Bebauungsplan in Erfahrung bung? Sind Schule und Kindergarten in der nä- bringen. Beachten Sie dazu auch die folgenden Ka- heren Umgebung? Freizeit- und Sportangebote pitel. verschönern das Leben und verschiedene Ein- kaufsmöglichkeiten werden benötigt. Tipp: • Wie sieht das nähere Wohnumfeld aus? Die Ver- Verwechseln Sie nicht Bauerwartungsland mit Bau- kehrslage sollte nicht belastend sein, Industrie- land, da sich der Baubeginn bei ersterem um einige und Gewerbegebiete in der Nähe sind meist un- Zeit hinauszögern kann, bis es als Bauland freige- erwünscht, aber Park- und Grünanlagen erhöhen geben wird. Ein Grundstück ist außerdem nur dann die Lebensqualität.

17 • Wie verhält es sich mit Umwelteinflüssen? Op- Größe und werden Sie aufmerksam, wenn er deutliche timal ist, wenn die Lärmbelastung so gering wie Abweichungen zeigt. Auskünfte über Bodenwerte von möglich ausfällt und das Grundstück sich vor- Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des zugsweise in einer sonnigen Lage befindet. Ge- Gutachterausschusses beim Katasteramt Norden. genden mit erhöhter Luftverschmutzungsgefahr sollten Sie besser meiden. Neben den Kosten für den reinen Grundstückserwerb dürfen die anfallenden Nebenkosten nicht vergessen Als Grundregel ist zu beachten, dass Sie ein Grund- werden: Der Notar muss bezahlt werden, der Preis stück mehrmals – morgens, abends, werktags, am für die Grundbucheintragung beträgt 0,5 Prozent des Sonntag usw. – besichtigen sollten, um einen rich- Kaufpreises und für die Grunderwerbssteuer muss tigen Eindruck davon zu bekommen. Sprechen Sie mit 4,5 Prozent des Gesamtkaufpreises gerechnet ruhig auch einmal mit den Nachbarn des jeweiligen werden. Nach der Überprüfung des Vertrags findet Grundstücks. Oft können sie Ihnen ebenfalls hilfrei- ein Termin beim Notar statt, der nach erfolgter Zah- che Auskünfte geben. lung veranlasst, dass der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer wird. Dies wird rechtlich wirksam mit Der Grundstückskaufvertrag dem Eintrag ins Grundbuch.

Wurde nun das persönliche „Wunschgrundstück“ aus- Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, gewählt, geht es ans Eingemachte. Der Kaufvertrag Kanal und Wasserversorgung soll abgeschlossen werden, der – laut Vorschrift des Gesetzgebers – nur durch eine notarielle Beurkun- Falls Ihr Grundstück erst noch ordnungsgemäß er- dung rechtliche Wirksamkeit erlangt. Da Sie als Käu- schlossen werden muss oder aufgrund einer Teilung fer die Kosten für den Notar tragen werden, sollten Sie des bestehenden größeren Grundstücks in mehrere sich auch die Möglichkeit einräumen, diesen selbst zu Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig wählen. Er wird einen Kaufvertragsentwurf vorlegen, wird, sollten Sie diese Kosten in Ihrer Finanzierung den Sie sorgfältig im Vorab prüfen können. Verglei- berücksichtigen. Auch wenn bereits eine Straße chen Sie den Preis mit dem anderer Objekte ähnlicher an Ihr Grundstück führt, können unter Umständen Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung auf Sie zukommen

Das Risiko Altlasten Weitere Nebenkosten Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser sind eine nicht zu unterschätzende Gefahrenquelle für Ihre Gesundheit und mindern zudem In Ihre Finanzplanung müssen Sie ferner die Haus- den Wert des Grundstücks enorm. Angesichts des großen Risikos machen sich daher anschlusskosten einbeziehen. Dazu gehören Kosten Recherchen im großen Umfang immer bezahlt. Beim Umweltamt kann nachgefragt für Strom, Gas, Wasser, Telefon und Kabelanschluss. werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kata- Örtliche Wasser-, Energie und Telefonanbieter liefern ster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontami- hierzu nähere Informationen. Wurde das Grundstück nierten Flächen geführt. über einen Makler erworben, muss die jeweilige Maklerprovision beglichen werden.

18 HafenNorddeich

7. Das öffentliche Baurecht – Bauplanungsrecht

Das öffentliche Baurecht regelt die Nutzung des Bo- für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt wer- dens und die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Dabei den soll. Er umfasst im Gegensatz zum Bebauungs- setzt es sich aus dem Bauplanungsrecht und dem plan das gesamte Gemeindegebiet. Der Flächen- Bauordnungsrecht zusammen. Das Bauplanungs- nutzungsplan besitzt in der Regel allerdings noch recht ist bundesweit einheitlich und befasst sich vor keine allgemeine Verbindlichkeit, es entsteht also allem mit der Bauleitplanung und mit der Baunut- kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung. Ein Be- zungsverordnung (BauNVO). Letztere gibt die bauli- bauungsplan, der diese Eigenschaft dann aufweist, che Nutzung von Grundstücken vor. kann jedoch nur aus dem Flächennutzungsplan ent- KlinikNorddeich wickelt werden. Bauleitplanung

Die Bauleitplanung regelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden allgemeinverbindlich. Aufgrund der kommunalen Selbstverwaltung und der damit einhergehenden Planungshoheit wird die Bauleitpla- nung von den Gemeinden erstellt.

Die Bauleitplanung ist gegliedert in zwei Stufen: Als Vorbereitung dient der für das gesamte Gemeindege- biet aufgestellte Flächennutzungsplan, anschließend wird der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleit- plan (§ 1 Abs. 2 BauGB) erarbeitet. Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten und dabei soziale, wirtschaftliche und umweltschonende Anforderungen nachhaltig be- rücksichtigen. Dadurch wird eine dem Wohl der All- Unter5.0gemeinheit– dienende 13.0 sozialgerechte Bodennutzung garantiert. Klinik Norddeich Flächennutzungsplan Bebauungsplan

Der Flächennutzungsplan, der auch vorbereitender Die Gemeinde beschließt aus dem Flächennutzungs- Bauleitplan genannt wird, versteht sich als erste plan folgend die Aufstellung eines Bebauungsplanes grobe Planung bezüglich der Nutzung des Gemein- (verbindlicher Bauleitplan, § 30 BauGB), wenn es für degebietes. Er liefert also eine Richtlinie, ob eine die städtebauliche Entwicklung und Ordnung not- Fläche zum Beispiel zum Wohnen, Arbeiten oder wendig ist. Im Bebauungsplan werden die Art und das

19 Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grund- Wesentliche Ziele des Grünordnungsplans sind: stücksflächen und die Verkehrsflächen detailliert für • der Schutz von Biotopen und anderen schützens- relativ kleine Gemeindeteile festgelegt. Der Bebau- werten Landschaften ungsplan setzt ein Gebiet z.B. als Misch-, Wohn- oder • die Erhaltung von Grün- und Baumbestand Industriegebiet fest, regelt die Grundflächen- und Ge- • die Negativwirkungen eines Bauvorhabens so schossflächenzahl sowie Baugrenzen. Zusammenge- minimal wie möglich zu halten fasst regelt der Bebauungsplan also, welches Gebäude • die Begrünung der urbanen Flächen zur Erho- wie und an welcher Stelle gebaut werden darf. lungsnutzung • ein attraktives Fuß- und Radwegenetzes zu Viele Bebauungspläne beinhalten neben den eigent- gewährleisten lichen Festsetzungen auch noch örtliche Bauvor- schriften über die genaue Ausgestaltung des Außen- Der GOP wird gleichzeitig mit dem Bebauungsplan Nordseeheilbad bereichs baulicher Anlagen. Hier kann zum Beispiel erarbeitet. Die Belange betroffener Bürger sowie die Auswahl der Baustoffe und der Farben des Hau- Amtspersonen können artikuliert werden und fließen Norddeich ses sowie die Neigung der Dächer von Wohnhäusern so in die Planung mit ein. Stadt Norden eine Rolle spielen. Als Bauinteressent sollten Sie sich daher auf jeden Fall bei der Gemeinde oder bei der Einvernehmen der Gemeinde zuständigen Bauaufsichtsbehörde über den Inhalt des jeweiligen Bebauungsplanes informieren, um Die Gemeinde muss am Baugenehmigungsverfahren zu erfahren, ob Ihren Bauabsichten nichts im Wege beteiligt werden, um die gemeindliche Planungsho- steht. heit sicherzustellen. Gemäß § 36 BauGB entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Be- der Gemeinde über die Zulässigkeit eines Bauvorha- bauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich bens. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugeneh- Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich an die gemeind- migung. Dieser Rechtsanspruch schließt jedoch nicht liche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhe- eindeutig rechtswidrig. Beim rechtskräftigen Bebau- bung eines Bebauungsplanes mit ein. ungsplan ist das Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre Grünordnungsplan Planungsabsichten schon in Form einer Satzung all- gemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in Der Grünordnungsplan (GOP) stellt innerhalb des diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegeh- Bebauungsplans sicher, dass die Belange des Na- ren und nimmt zur Erschließung Stellung. turschutzes berücksichtigt werden. Zudem wahrt er durch die Einplanung freier Grünflächen und Bioto- Im Zusammenhang bebaute Ortsteile pe den Erholungswert einer Region. In den meisten – Innenbereich Bundesländern besitzt er allerdings nur Rechtswirk- samkeit, wenn seine Festsetzungen in den Bebau- Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebie- ungsplan übernommen werden. te, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden

20 sind. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. Meist recht erlaubt eine Bebauung in diesem Bereich nur, sind diese Gebiete in früheren Zeiten entstanden, da wenn Sie ein so genanntes privilegiertes Vorhaben Bebauungspläne erst seit 1960 Anwendung finden. planen und Ihnen öffentliche Belange nicht im Weg Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Orts- stehen. Zu den privilegierten Bauvorhaben zählen teiles (Innenbereich) richtet sich die Zulässigkeit ei- unter anderem land- und forstwirtschaftliche Betrie- ner Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB. be, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen, Demnach ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn Windenergieanlagen, Biomasseanlagen und gewerb- sich das geplante Gebäude sowohl bezüglich der Art liche Nutzungen, die besondere Anforderungen an und dem Maß der baulichen Nutzung, als auch hin- die Umgebung stellen oder sich in einem Wohnge- sichtlich der Bauweise und der Grundstücksfläche, biet nachteilig auf ihre nähere Umgebung auswirken die bebaut werden soll, in die näheren Umgebung würden. einfügt ohne das Ortsbild zu stören. Auch solche Bauvorhaben dürfen allerdings nicht ge- Zudem muss die Erschließung vollständig gesichert wissen öffentlichen Belangen bezüglich des Umwelt- sein und ein gesundes Wohn- und Arbeitsklima darf schutzes, Denkmalschutzes oder der Wasserwirtschaft nicht gefährdet werden. Im Innenbereich bestimmt widersprechen. Ferner dürfen auch die Regelungen also die Umgebungsbebauung die Kriterien die Zu- des Flächennutzungsplans und des Landschaftsplans lässigkeit eines Vorhabens. Sie müssen sich auf viele nicht verletzt werden. Nur wenn diese beiden Bedin- Anpassungen Ihres Bauvorhabens einstellen, wenn gungen erfüllt sind, ist ein Bauvorhaben innerhalb sich die bereits vorhandenen Gebäude sehr homogen des Außenbereichs zulässig. Wenden Sie sich im kon- präsentieren. kreten Falle direkt an die Baugenehmigungsbehörde, wenn Sie weitere Fragen haben. Daher lohnt es sich auf jeden Fall, einen genauen Blick auf das Gebiet zu werfen, in dem Sie Ihr Bau- Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, vorhaben verwirklichen wollen. wenn es • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Im Zusammenhang bebaute Ortsteile Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Ab- – Außenbereich wasserentsorgung) gesichert ist (§ 30 BauGB); • zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Der Außenbereich bezeichnet ein Gebiet der Ge- Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zu- meinde, für das kein Bebauungsplan vorliegt und sammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die das außerhalb von im Zusammenhang bebauter Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschlie- Ortsteile liegt. Grundsätzlich darf im Außenbereich ßung gesichert ist (§ 34 BauGB). nicht gebaut werden (§ 35 BauGB). Er soll Erho- lungswert bieten und ist für land- und forstwirtschaftliche Nutzung prädestiniert. Planen Sie den- noch ein Vorhaben in diesem Bereich, lohnt es sich, mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde frühzeitig in Kontakt zu treten. Das Bauplanungs-

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Quelle: Vorschrifteninformationssystem (VORIS) Grenzabstand der niedersächsischen Staatskanzlei Grundsätzlich muss jedes Hauptgebäude mindestens drei Meter Abstand von allen Grenzen des Baugrund- Allgemein stückes einhalten. Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand nach der jeweiligen Ge- Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bau- bäudehöhe. Als Faustformel gilt, dass der Abstand ordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern mindestens der Wandhöhe zu entsprechen hat. nach individuellem Landesrecht geregelt. Im Land Niedersachsen ist dies die Niedersächsische Bauord- Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Son- nung – NBauO. Das Bauordnungsrecht beschäftigt derfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller sich mit den möglichen Gefahren, die bei der Errich- Regel der o.a. Mindestgrenzabstand von drei Metern tung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen ausreichend ist. können. Der von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser ist mit Im Fokus stehen vor allem die Standsicherheit, die den Vorschriften vertraut und wird Sie umfassend Verkehrssicherheit und der Brandschutz von bauli- beraten. chen Anlagen. Eine Baugenehmigung muss immer dann erteilt werden, wenn dem Bauvorhaben öffent- Grenzabstand lich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. für Garagen- und Abstellgebäude Das Bauordnungsrecht ist sehr komplex, weswegen hier nur ein kleiner Überblick über häufig nachge- Um eine zweckmäßige Grundstücksbebauung zu ge- fragte Vorschriften geboten werden kann: währleisten, sieht die Niedersächsische Bauordnung

24 für Garagen- und Abstellgebäude Ausnahmen des einen Entwurfsverfasser (z.B. Architekten, Bauinge- vorgenannten Grenzabstandes vor. nieure, Maurer- oder Zimmerermeister) zu bestellen. Wechselt der Bauherr den Entwurfsverfasser während Sie dürfen jeweils eine Garage und ein Nebengebäu- eines laufenden Genehmigungsverfahrens, so muss er de auf Ihrem Grundstück ohne, oder mit einem bis dieses der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitteilen.“ auf einen Meter verringerten Grenzabstand errich- ten, wenn im Abstandsbereich, d. h. im drei Meter Entwurfsverfasserin oder Entwurfsverfasser breiten Bereich, zur Grundstücksgrenze (§ 58 NBauO) „Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass • „die Gesamtlänge der baulichen Anlage, ein- der Entwurf dem öffentlichen Baurecht entspricht. schließlich der seitlichen Dachüberstände das Zum Entwurf gehören die Bauvorlagen, die Unterla- Maß von neun Metern nicht überschreitet und gen, die im Fall der Baugenehmigungsbedürftigkeit als Bauvorlagen einzureichen wären und die Ausfüh- • die bauliche Anlage eine Höhe von drei Metern rungsplanung, soweit von dieser die Einhaltung des innerhalb des Abstandsbereichs nicht über- öffentlichen Baurechts abhängt. steigt“. Der Entwurfsverfasser muss über die Sachkenntnis • Die Fläche eines Abstellgebäudes darf maximal verfügen, die für den jeweiligen Entwurf erforderlich 15 Quadratmeter betragen. Die Fläche eines Ga- ist. Verfügt er auf einzelnen Teilgebieten nicht über ragengebäudes darf eine maximale Grundfläche diese Sachkenntnis, so genügt es, wenn der Bauherr von 36 Quadratmetern einnehmen. insoweit geeignete Sachverständige bestellt. Diese sind für ihre Beiträge ausschließlich verantwortlich. Bedenken Sie bei der Planung, dass bei geneigten Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass Dächern leicht die maximale Höhe von drei Metern die Beiträge der Sachverständigen dem öffentlichen erreicht wird. Sollten Sie die Errichtung eines Neben- Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und gebäudes mit einer Höhe von mehr als drei Metern im Entwurf berücksichtigt werden.“ innerhalb des Abstandsbereiches beabsichtigen, so ist dieses nur mit einer schriftlichen Zustimmung des Nachbarn möglich.

Die am Bau Beteiligten

Bauherr (§ 57 NBauO) Der Niedersächsischen Bauordnung zufolge ist der Bau- herr dafür verantwortlich, „dass die von ihm veranlasste Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht entspricht. Er hat für genehmigungsbedürftige Baumaßnahmen

25 Unternehmer (§ 59 NBauO) „Jeder Unternehmer ist für die ordnungsgemäße, den technischen Baubestimmungen und den genehmig- ten oder angezeigten Bauvorlagen entsprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und insoweit für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereit- zuhalten.“

Hafen Norddeich

26 9. Die Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage ist dann sinnvoll, wenn man sich Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen: über die Bauzulässigkeit im Innen- und Außenbe- • Ist das Grundstück grundsätzlich bebaubar? reich der Gemeinde nicht sicher ist. Denn es ist nicht • Welches Maß und welche Art der baulichen Nut- immer im Voraus klar, ob sich ein geplantes Bauvor- zung ist zulässig? haben auf dem ausgesuchten Grundstück überhaupt • Ist eine Ausnahme oder Befreiung möglich? nach Ihren Vorstellungen realisieren lässt. Die Bauvoranfrage kann formlos und ohne ausgear- Vorhabenbezogener Bebauungsplan beitete Entwurfsplanung gestellt werden. Sie ist für Baumaßnahmen im Gebiet der Stadt Norden direkt Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan hat wie der bei der Bauaufsicht der Stadt Norden und im ver- normale Bebauungsplan die Aufgabe, für eine genau bleibenden Kreisgebiet über die jeweilige Gemeinde festgelegte Fläche Baurecht zu schaffen. Allerdings beim Amt für Bauordnung und Kreisplanung des gibt es zwei grundlegende Unterschiede. Erstens be- Landkreises Aurich einzureichen. Die jeweilige Bau- steht eine Pflicht zur schnellen Verwirklichung der aufsichtsbehörde erteilt nach Prüfung der Unterla- Planung, was beim Bebauungsplan nicht der Fall ist. gen einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche Zweitens gibt es im Verfahren zur Erarbeitung des Vorschriften nicht entgegenstehen. Planes einen Unterschied: Hier agiert eine Privat- person, der als Vorhaben- und Erschließungsträger Der positive Bauvorbescheid berechtigt Sie nicht zur zunächst seine Pläne mit der Stadt abstimmt. Diese Ausführung des Bauvorhabens. Dieser stellt lediglich Pläne werden im Anschluss dem Rat der Stadt zum fest, dass die Baumaßnahme hinsichtlich der im An- Beschluss als Satzung vorgelegt. Zusätzlich schlie- trag gestellten Fragen beispielsweise der grundsätz- ßen die Stadt und die Privatperson einen bindenden lichen planungsrechtlichen Zulässigkeit, dem öffent- Vertrag. Darin wird unter anderem festgelegt, dass lichen Baurecht entspricht. der Vorhabenträger sein Vorhaben innerhalb eines bestimmten Zeitraumes durchführt. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung also nur hinsichtlich einzelner, im Antrag gestellter Genehmigungsverfahren Fragen. Jedoch bietet er dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Vorbescheidsverfahren Die Bindungswirkung, d. h. die Gültigkeit des Bauvor- Der Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids (§ bescheids, beträgt drei Jahre. Sie gilt auch, wenn sich 74 NBauO) dient überwiegend dazu, abzuklären, ob die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändern sollte. ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Er Auf schriftlichen Antrag kann der Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner bau- jeweils um höchstens drei Jahre verlängert werden. rechtlicher Fragen für die Realisierung des Vorhabens Wichtig ist, dass Sie den Verlängerungsantrag vor von grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst Ablauf der Gültigkeit des Bauvorbescheids stellen. ein Baugenehmigungsverfahren zu aufwändig und Denn ist der Bescheid erst einmal abgelaufen, gibt es zu riskant wäre. keine Möglichkeit zu einer Verlängerung mehr.

27 10. Die Baugenehmigung

Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bau- Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung aufsichtlichen Genehmigungsverfahren nur auf sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall fol- schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Da- gende Unterlagen erforderlich: bei unterscheidet die Niedersächsische Bauordnung zwischen baugenehmigungspflichtigen, mitteilungs- • der Antragsvordruck pflichtigen und genehmigungsfreien Vorhaben. Jeg- liche Errichtung, Änderung sowie Nutzungsänderung • der aktuellste Auszug aus der Liegenschaftskarte baulicher Anlagen müssen vorab genehmigt werden. im Maßstab 1:1000 im Original

Bauantrag • der Architektenlageplan im Maßstab 1:500

Der Bauantrag ist in zweifacher Ausfertigung bei der • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundris- Gemeinde einzureichen. Falls die Gemeinde nicht die sen, Schnitten und Ansichten im entsprechenden zuständige Bauaufsichtsbehörde ist, müssen Sie den Maßstab Bauantrag in dreifacher Ausfertigung abgeben. • die Berechnung der bebauten Fläche, der Grund- Die für den Bauantrag erforderlichen Formula- flächenzahl, der Geschossflächenzahl, des umbau- re erhalten Sie im Bauamt. Alternativ können Sie ten Raumes, der Rohbau- und Gesamtbaukosten sich diese Vordrucke auch im Internet unter www. sowie der Wohn- und Nutzflächen norden.de herunterladen. Dabei wird der Bauantrag von Ihnen als Bauherr und vom Entwurfsverfasser • ein Nachweis der Pkw-Stellplätze unterzeichnet. • gegebenenfalls ein Nachweis der Statik Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages • gegebenenfalls der Freiflächengestaltungsplan mit erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Bäumen und Bepflanzungsarten

28 • gegebenenfalls ein Nachweis der Wärme- und Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelver- Schalldämmung fahren §75 NBauO) Wenn keine Ausnahmeregelung greift, wird im Bau- • ein statistischer Erhebungsbogen genehmigungsverfahren ganz regulär der gesamte Bauantrag auf Übereinstimmung mit den öffentlich- Die Bauaufsichtsbehörde kann jedoch weitere Un- rechtlichen Vorschriften geprüft. terlagen fordern, wenn diese zur Beurteilung der Baumaßnahme oder der baulichen Anlage erforder- Für den Fall, dass mehrere Behörden an einem Ge- lich sind. Dies trifft vor allem bei gewerblichen und nehmigungsverfahren beteiligt sind, existiert die landwirtschaftlichen Bauvorhaben zu. sogenannte Konzentrationswirkung. Im Fall des Baugenehmigungsverfahrens bedeutet dies, dass in Bauaufsichtliche Verfahren der Regel alle für das Bauvorhaben erforderlichen Genehmigungen in der Baugenehmigung enthalten Um die Verfahrensdauer vom Einreichen der An- sind. tragsunterlagen bis zum Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und nötig zu Die Gemeinde ist dafür zuständig, sich mit allen zu- gestalten, ist für genau definierte Bauvorhaben der ständigen Stellen abzusprechen. Prüfumfang reduziert und in dem Bauanzeigever- fahren nach § 69 a NBauO sowie dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 75 a NBauO geregelt worden.

Sollte für Sie ein Anzeigeverfahren nach § 69a NBauO möglich sein, so können Sie zwischen diesem Verfahren oder dem vereinfachten Verfahren nach § 75 a NBauO wählen. Ist kein Anzeigeverfahren mög- lich, so ist das vereinfachte Baugenehmigungsver- fahren verbindlich vorgeschrieben.

Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens Wenn der Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde Hannelore Daro Tel. 0 49 31/948 262 vorliegt, wird zunächst ein Aktenzeichen vergeben und eine Eingangbestätigung ausgestellt.

Anschließend wird der Antrag auf Vollständigkeit und grundsätzliche Vereinbarkeit mit dem Baurecht hin überprüft. Danach erhalten Sie eine Eingangsbe- stätigung, die gegebenenfalls dazu auffordert, noch fehlende Unterlagen nachzureichen.

29 Die Baugenehmigung ist drei Jahre gültig. Sie er- NBauO der bauordnungsrechtliche Prüfumfang für lischt, wenn innerhalb dieser Zeit noch nicht mit dem nachfolgende Gebäude reduziert: Bau begonnen wurde oder wenn die Baumaßnahmen drei Jahre unterbrochen worden sind. • „Wohngebäude, ausgenommen Hochhäuser

Die Geltungsdauer kann auf einen schriftlichen An- • eingeschossige Gebäude bis 200 m2 Grundfläche trag hin verlängert werden. Dies gilt allerdings nur, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei • landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit nicht der Bauaufsichtsbehörde angekommen ist. mehr als einem Geschoss bis 1000 Quadratmetern Grundfläche und Dachkonstruktion bis sechs Me- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren ter Stützweite, bei fachwerkartigen Dachbindern (§75a NBauO) bis 20 Meter Stützweite Zur zeitlichen Verkürzung von Baugenehmigungsver- fahren, vor allem im Wohnungsbau, wird nach § 75a • Gebäude ohne Aufenthaltsräume und nicht mehr als drei Geschossen bis 100 m2 Grundfläche“

Diese Vorhaben werden daraufhin überprüft, ob sie an dem vorgesehenen Standort planungsrechtlich zulässig sind und ob andere Gesetze (z.B. das Natur- schutzgesetz) eingehalten werden. Im vereinfachten Verfahren ist eine Erklärung des Entwurfsverfassers vorzulegen, dass die Bauvorlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechen.

Zusätzlich ist eine entsprechende Erklärung des Auf- stellers der bautechnischen Nachweise für die Statik, den Wärmeschutz und ggf. den Schallschutz einzureichen.

Diese bautechnischen Nachweise werden Ihnen von Ihrem Entwurfsverfasser ausgehändigt, bitte bewah- ren Sie diese mit Ihrer Baugenehmigung auf.

Reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur voll- ständige Unterlagen ein!

Die Bearbeitungszeit verkürzt sich nachweislich, wenn von Anfang an alle Unterlagen vorliegen. Außerdem Neubaugebiet am Siedlungsschloot kann ein Antrag nur bei vollständig vorliegenden Un- NeubaugebietAm Siedlungsschloot

30 Unter5.0– 13.0 terlagen überprüft werden, ansonsten wird Ihnen eine kann. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren Frist mitgeteilt, in der die fehlenden Dokumente nach- wird erforderlich. Bedenken Sie allerdings, dass die reichen können. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt Bauaufsichtsbehörde gesetzlich dazu verpflichtet ist, der Antrag als zurückgenommen. für alle nachträglich zu genehmigenden baulichen Anlagen die dreifache Baugenehmigungsgebühr zu Sie sparen also Zeit und damit auch bares Geld, wenn erheben. Wenn sich herausstellt, dass eine nachträg- Ihr Antrag vollständig ist. Wenn Ihr Bauvorhaben dem liche Genehmigung nicht erteilt werden kann, droht öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einen sogar die Beseitigung des errichteten Bauwerkes. Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmi- gung. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Baugenehmigungsgebühren individuellen Bedingungen, Auflagen und Hinweisen. Lesen Sie diese bitte genau durch. Die Bauvorlagen Für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prü- werden mit einem Genehmigungsstempel versehen fungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen und als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als fallen Gebühren an. Diese errechnen sich nach dem Bauherrn zurückgegeben. Niedersächsischen Verwaltungskostengesetz in Ver- bindung mit der Baugebührenordnung. Ausschlagge- Eine weitere Ausfertigung der Genehmigung wird – bend sind dabei neben dem Bruttorauminhalt auch wenn die Baumaßnahme außerhalb des Zuständig- der Rohbauwert des Gebäudes, den die vorhabenbe- keitsbereiches der Stadt Norden durchgeführt werden zogene Indexzahl vorgibt. soll – an die zuständige Gemeinde gesandt. Die Bau- genehmigung ist ein wichtiges Dokument, bitte be- Übrigens sind auch die Ablehnung und die Rücknah- wahren Sie dieses vollständig auf. me eines Bauantrages gebührenpflichtig.

Sonderfall: Teilbaugenehmigung

Eine Teilbaugenehmigung kann beantragt werden, wenn ein vollständiger Bauantrag vorliegt, der den Sonnenschutz öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und die Standsicherheit gewährleistet ist. So können Ih- Qualität nen beispielsweise Bauarbeiten für einen schriftlich Markisen festgelegten Teilbereich, wie die Baugrube, für ein- aus eigener Produktion zelne Bauteile oder –abschnitte bereits vor Erhalt der SONNENSCHUTZ

UND RAUMDESIGN Baugenehmigung gestattet werden.

Bauen ohne Baugenehmigung Von der Sonne empfohlen

Wer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Terrassendächer 26506 Norden-Molkereilohne 35 - Tel. 04931-9394-0 Genehmigung errichtet, begeht eine Ordnungswid- rigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden Glas-Schiebeelemente Plissee Vertikal Jalousetten

31 11. Genehmigungsfreie Wohngebäude

Genehmigungsfreie Wohngebäude Folgende Unterlagen hat der Bauherr bei der – Bauanzeigeverfahren (§69a NBauO) Stadt Norden einzureichen:

Die Errichtung von Wohngebäuden geringer Höhe, • „den vollständigen Entwurf, ausgenommen die Nebengebäuden und Nebenanlagen für diese Wohn- bautechnischen Nachweise gebäude, ausgenommen unterirdische Garagen mit mehr als 100 Quadratmetern Nutzfläche, bedürfen in • eine Erklärung des Entwurfsverfassers, dass die Baugebieten, die ein qualifizierter Bebauungsplan als Voraussetzungen für die Freistellung vom Geneh- Kleinsiedlungsgebiet oder als reines, allgemeines oder migungsvorbehalt vorliegen, die von Sachverstän- besonderes Wohngebiet festsetzt, keiner Baugeneh- digen im Sinne des § 58 Abs. 2 Satz 2 gefertigten migung. Sie sind allerdings mitteilungspflichtig. Unterlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechend aufeinander abgestimmt und im Entwurf Voraussetzung laut der Niedersächsischen Bau- berücksichtigt sind und der Entwurf dem öffent- ordnung ist, dass lichen Baurecht entspricht.“

• „das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebau- „Die Gemeinde hat dem Bauherrn, wenn die Erschlie- ungsplanes nicht widerspricht oder notwendige ßung gesichert ist und die vorläufige Untersagung Ausnahmen und Befreiungen bereits erteilt sind, nicht beantragt wird, innerhalb eines Monats nach Eingang der Unterlagen die oben genannten Bestäti- • die Gemeinde dem Bauherrn bestätigt, dass gungen auszustellen. – die Erschließung im Sinne des § 30 des Bauge- setzbuches gesichert ist, und Eine weitergehende Prüfpflicht besteht nicht.“ Die – sie die vorläufige Untersagung nach § 15 des Gemeinde legt dann die eingereichten Unterlagen Baugesetzbuches nicht beantragen wird, mit einer Ausfertigung ihrer Bestätigung an den Bauherrn dem Amt für Bauordnung und Kreispla- • der Bauherr einen Entwurfsverfasser bestellt hat, nung vor. der den Anforderungen der NBauO entspricht und ausreichend gegen Haftpflichtgefahren versichert Die Bauaufsichtsbehörde wiederum prüft nicht die ist, Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem öffentlichen Baurecht. Es wird daher auch keine Baugenehmi- • die Nachweise über die Standsicherheit, den gung erteilt, sondern nach Überprüfung der Voll- Wärmeschutz und ggf. den Schallschutz von ständigkeit des Entwurfs gegen eine Gebühr eine einem Architekten oder einem Bauingenieur er- Eingangsbestätigung ausgestellt. stellt sind, die dafür die fachliche Eignung besit- zen und ausreichend gegen Haftpflichtgefahren Die Berechtigung zum Baubeginn erlischt nach drei versichert sind.“ Jahren. Der Baubeginn und die Bauausführung können

32 untersagt werden, wenn die erforderlichen Unterlagen • Der Entwurf einschließlich der bautechnischen nicht vorliegen, das Vorhaben oder die Bauausführung Nachweise muss während der Durchführung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht oder Baumaßnahme an der Baustelle vorgelegt werden die Voraussetzungen für eine Baufreistellung nicht können. vorliegen. • Die Baumaßnahme darf nicht vom Entwurf ab- Folgende Gesichtspunkte sind noch zu beachten: weichen.

12. Weitere baurechtliche Themen

Das Nachbarrecht

Beteiligung der Nachbarn (§72 NBauO) die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung bzw. Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine dauerhafte Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorschriften er- menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden forderlich wird, ist es eine gute Lösung, vor Einreichung will. Harmonisch nebeneinander zu leben ist sicherlich des Bauantrages den Lageplan und die Bauzeichnung besser, als sich dem Stress von ständigen Streitereien dem Nachbarn für nachbarschützende Vorschriften zur auszusetzen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele Unterschrift vorzulegen. Unterschreibt er, so kann man Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen. Star- in der Regel mit einer unangefochtenen Durchführung ten Sie daher am Besten von Anfang an die Beziehung des Bauvorhabens rechnen. Weiterhin beschleunigt zu ihren Nachbarn auf dem richtigen Fuß. Ärger mit den man durch die Unterschrift das Genehmigungsverfah- Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern und verteuern, ren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des falls es zu einem Rechtsstreit kommt. Vor allem, wenn Nachbarn durch die Genehmigungsbehörde kann in umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffent- diesem Falle entfallen. Ist der Nachbar mit dem Bauvor- lichen Baurecht in Einklang steht, könnten Probleme haben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, auftreten, denn als direkt Betroffener kann der Nachbar dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt die Baugenehmigung anfechten. Ein Nachbarwider- wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben spruch gegen ein genehmigtes Vorhaben hat zwar keine den Bauvorschriften entspricht. aufschiebende Wirkung. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, beim Verwaltungsgericht die aufschieben- Denkmalschutz de Wirkung des Widerspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte der Nachbar recht- Die Erhaltung von Denkmälern ist eine äußerst wich- zeitig über die Baupläne informiert werden. Wenn für tige Aufgabe. Dabei geht es nicht nur um histori-

33 schaft bereits vor Aufnahme der Bauarbeiten anerkannt ist. Hausbesitzer sind trotz dieser Bedeutung oft nicht sonderlich begeistert, wenn sie erfahren, dass ihr Anwesen unter Denkmalschutz gestellt wurde. Alle Veränderungen an denkmalgeschützten Ge- bäuden oder Gebäuden innerhalb einer Gesamtanlage bedürfen einer Baugenehmigung oder zumindest einer denkmalpflegerischen Erlaubnis. In der Praxis heißt das, dass grundsätzlich jede Veränderung an einem Gebäude innerhalb eines Ensembles (also innerhalb eines unter Denkmalschutz stehenden Straßenzuges oder Stadtteils) oder in und an einem Baudenkmal genehmigungspflichtig oder erlaubnispflichtig ist. Ohne Rücksprache mit den zuständigen Stellen dürfen deshalb niemals verändernde Maßnahmen an Baudenk- mälern vorgenommen werden. Bei der Baugenehmi- Quelle: kerstenarchitekten gungsbehörde können Sie erfragen, was im Einzelnen baugenehmigungs- oder erlaubnispflichtig ist. Für die sche Prunkstücke, sondern besonders um den Erhalt Erhaltung, Sicherung und Restaurierung von Denkmä- von Zeugnissen unserer lebendigen Vergangenheit, lern, die sich nicht im Eigentum des Staates befinden, um gewachsene Gemeindebereiche und um Ein- können Zuschüsse gewährt werden. zelbauten. Baudenkmäler sind nicht nur schön und repräsentativ, sie stoßen bei Immobilienkäufern ins- Baulast – Beseitigung von baurechtlichen besondere unter steuerlichen Gesichtspunkten auf Hindernissen Interesse. Die Gebäudeherstellungskosten für Bau- denkmäler können über einen Zeitraum von zehn Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, Jahren mit jährlich bis zu zehn Prozent abgesetzt dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öf- werden. Voraussetzung ist, dass die Denkmaleigen- fentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche Hin-

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34 < dernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine Verfahren und Rechtsfolgen sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis, das Die Baulast muss in schriftlicher Form oder als Nie- bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde derschrift abgegebene Erklärung von allen belasteten geführt wird, eingetragen werden. Dabei verpflichtet Grundstückseigentümern unterschrieben werden. Bei sich ein Grundstückseigentümer – in der Regel ein bestehendem Erbbaurecht haben die Eigentümer und beteiligter Nachbar – in einem festgelegten Umfang der Erbbauberechtigte die Verpflichtungserklärung zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin abzugeben. Die Unterschrift der Erklärenden muss übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn. entweder von einem Notar oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur öffentlich beglau- Die wichtigsten Baulasten dienen der Sicherung bigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein anerkannt werden. Der Baulastenbegünstigte erhält Nachbargrundstück (Abstandsbaulast oder An- nach erfolgter Eintragung im Baulastenverzeichnis baubaulast) einen Gebührenbescheid. Mit der Eintragung in das • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauauf- zu einem Baugrundstück (Zusammenlegungsbau- sichtsbehörde wird die Baulast wirksam und gilt auch last) gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche Daher empfiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grund- (Wegebaulast). stückes eine Anfrage nach bestehenden Baulasten.

Die häufigsten Arten der Baulast sind die Abstands- Sonderfall: Grundstücksteilung baulast und die Anbaubaulast. Hält Ihr Bauvorha- ben den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze des Für viele Bauherren stellt sich bei der Planung eines Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes Bauvorhabens die Frage nach der optimalen Größe Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes des Grundstückes. Oftmals entscheiden sich die Bau- bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden. herren aufgrund der Kostenersparnis für den Verkauf Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer eines Grundstückteils. Dabei wird ein Teil des Grund- Abstandsbaulast, dass bauliche Anlagen auf seinem stücks von einem Grundbuch abgeschrieben und in Grundstück den erforderlichen Abstand von der fikti- ein anderes übertragen. Bis 2008 war dieses Verfahren ven Baulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzverän- noch genehmigungspflichtig. Auch wenn das Verfah- derung findet nicht statt, es wird nur eine für beide ren heute nicht mehr genehmigt werden muss, gilt es Seiten verbindliche fiktive Grenze für die Bemessung trotzdem zu beachten, dass derjenige, der die Teilung der Abstandsflächen festgelegt. Bei der Anbaubau- des Grundstückes veranlasst, dafür verantwortlich ist, last erklärt der Eigentümer des Nachbargrundstücks, dass die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten dass er an ein auf seiner Grenze ohne Abstand er- werden. So müssen beispielsweise die Grenzabstän- richtetes Gebäude entsprechend anbauen wird. de der vorhandenen Gebäude, die Erschließung des Ebenso kann ein Nachbar mittels Zuwegungsbaulast geteilten Grundstücks und ggf. die Festsetzung eines Ihnen als Bauherr zur Sicherung der verkehrlichen Bebauungsplans beachtet werden. Unterstützend und Erschließung die Zufahrt über einen bestimmten Teil beratend stehen hier die Katasterämter, Vermessungs- seines Grundstückes ermöglichen. ingenieure und Bauämter zur Seite.

35 Naturschutz den im jeweiligen Bebauungsplan enthaltenen na- turschützenden Festsetzungen nicht widersprechen. Nahezu alle Bauvorhaben beanspruchen Boden, Na- Unabhängig davon muss auf Baugrundstücken auch tur und Landschaft. Die Landschaft wird zersiedelt, der Schutz bestimmter wild lebender Tier- und Pflan- Tier- und Pflanzenarten müssen sich auf Restlebens- zenarten beachtet werden. räume zurückziehen und die Funktionen des Bodens im Hinblick auf Fruchtbarkeit und Grundwasserneu- Dies sind insbesondere: bildung werden beeinträchtigt. Daher ist der Schutz • nistende Vögel, von Natur und Landschaft auch für Sie beim Bauen • in hohlen Bäumen lebende Fledermäuse eine gesetzliche Verpflichtung. Soweit im Geltungs- oder Hornissen, bereich von Bebauungsplänen gebaut wird, sind • hügelbauende Waldameisen. diese Randbedingungen mit dem Bebauungsplan Bei Bauten im Außenbereich bzw. in Schutzgebieten im Regelfall abgearbeitet worden. Gegebenenfalls sind zusätzlich besondere Anforderungen und Regeln sind im jeweiligen Bebauungsplan naturschützende zu beachten. Diese Anforderungen sind teilweise so Festsetzungen enthalten, die Sie zu beachten ha- speziell, dass eine auf das besondere Vorhaben bezo- ben. Diese Festsetzungen können beispielsweise An- gene Beratung erfolgen muss. pflanzungen von Hecken und Bäumen sowie deren dauerhaften Erhalt – auch auf Privatgrundstücken Ansprechpartner im Fachdienst Umwelt und Ver- – verbindlich regeln. Insgesamt darf Ihr Bauvorhaben kehr: Herr Damm und Frau Mohr

13. Bauliche Veränderungen

Neben baulichen Veränderungen müssen auch Nut- Zum einen kann eine Ausnahme ausdrücklich im Be- zungsänderungen des Wohngebäudes oder von bauungsplan vorgesehen sein, wie zum Beispiel der Wohnräumen genehmigt werden. Grund: Es können spätere Ausbau eines Dachgeschosses. Zum anderen sich aus der veränderten Nutzung auch andere An- können Sie einen städtebaulich begründeten Befrei- forderungen des öffentlichen Baurechts ergeben. ungsantrag stellen. Wird beispielsweise ein Büro zur Arztpraxis umge- wandelt, sind vielleicht früher oder später neue Park- Eine Befreiung müssen Sie im Gegensatz zur Aus- plätze vonnöten. nahme schriftlich beantragen, außerdem wird sie nicht bereits im Bebauungsplan aufgeführt. Be- Ausnahmen und Befreiungen freiungen sind jedoch nur bei Einhaltung von zwei Gesichtspunkten möglich: Die Grundzüge der ge- Bei einer Abweichung von den planungsrechtlichen meindlichen Planungsabsichten dürfen nicht ver- Zulässigkeitskriterien kann eine Ausnahme und/oder letzt werden und die beantragte Abweichung muss Befreiung (§ 31 BauGB) ein formal nicht zulässiges außerdem städtebaulich vertretbar sein. In aller Vorhaben unter Umständen doch noch ermöglichen. Regel muss deshalb eine besondere Grundstücks- Dabei bietet das Baugesetzbuch zwei Möglichkeiten. situation eine Befreiung rechtfertigen. Individuelle

36 Fussgängerzone Neuer Weg

Gründe, die sich nicht auf das Grundstück beziehen, Beachten Sie bitte bei der Bauausführung, dass sondern Sie als Person betreffen, sind nicht bau- auch genehmigungsfreie Maßnahmen alle Bestim- rechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall mungen des Baurechts (z.B. planungsrechtliche einen begründeten und den Nachbarschutz berück- Zulässigkeit, Grenzabstände, Standsicherheit usw.) sichtigenden Antrag mit der Gemeinde und mit der einhalten müssen. Auskünfte hierüber sowie über zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären. weitere genehmigungsfreie Baumaßnahmen ertei- len Ihnen gerne die Bauaufsichtsbehörden. Genehmigungsfreie Baumaßnahmen Ist auf dem Baugrundstück oder in der Umge- In der Niedersächsischen Bauordnung sind die ge- bung ein Baudenkmal vorhanden, muss zudem das nehmigungsfreien Maßnahmen komplett aufgeführt. Denkmalrecht beachtet werden. Ludgerkriche

Hier eine kleine Auswahl der gängigsten Baumaß- nahmen: • Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten (also z.B. Garagen) mit nicht mehr als 40 Kubikmeter Bruttorauminhalt, im Außenbereich bis 20 Kubikmeter.

• Gewächshäuser bis 30 Kubikmeter, im Außenbe- reich bis 15 Kubikmeter

• Gebäude bis 70 Quadratmeter Grundfläche und vier Meter Höhe, die einem landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichem Betrieb dienen und nur zum vorübergehenden Schutz von Tieren oder zur Ludgerikirche Unterbringung von Ernteerzeugnissen bestimmt sind und keine Feuerstätten haben

• Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,80 Metern

• Wasserbecken bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt

• Werbeanlagen bis zu einem Quadratmeter An- Unter 5.0 – 13.0 sichtsfläche • Dächer von vorhandenen Wohngebäuden ein- schließlich der Dachkonstruktion ohne Änderung der bisherigen äußeren Abmessungen.

37 14. Die verschiedenen Verfahren der NBauO

Verfahren Reguläres Vereinfachtes Mitteilunsver- Genehmigungs- Baugenehmigungs- Baugenehmigungs- fahren freie Baumaß- verfahren verfahren nahmen

Rechtsgrundlage §§ 68, 75 NBauO § 75 a NBauO § 69 a NBauO § 69 NBauO

Geltungsbereich alle genehmigungs- Wohngebäude außer Wohngebäude Diverse im pflichtigen Bauvor- Hochhäusern, einge- geringer Höhe, Anhang zu NBauO haben schossige Gebäude Garagen und aufgeführte Ein- bis 200 m2 Grund- Nebenanlagen für zelvorhaben, z.B. fläche, bestimmte diese Wohnge- Nebengebäude bis landwirtschaftliche bäude 40 m3 (im Außen- Betriebe bereich bis 20 m3) Einfriedungen bis 1,80 m Höhe und fast alle Abbrüche

Wichtige Vollständige Bau- Erklärung des Ent- Bebauungsplan entfällt Voraussetzungen vorlagen sind vom wurfsverfassers, dass mit Wohnge- Entwurfsverfasser die Voraussetzungen bietsfestsetzung; über die Gemeinde vorliegen und die Erklärung des einzureichen Bauvorlagen dem öf- Entwurfsverfassers fentlichen Baurecht und des Sachver- entsprechen ständigen

Prüfumfang Vollständige Prüfung Nur Prüfung des Ausschließlich entfällt aller Vorschriften Bauplanungsrechts, Prüfung der for- des öffentlichen der Abstände und mellen Vorausset- Baurechts der notwenigen Ein- zungen, Gemeinde stellplätze, Fachprü- erteilt Bestätigung fung im Einzelfall für Baubeginn

Verantwortlichkeit Stadt Norden Stadt Norden gemäß Entwurfsverfasser Der Bauherr Prüfumfang, darüber insoweit, dass die hinaus der Entwurfs- materiellen Bau- verfasser rechtsvorschrif- ten einzuhalten sind

38 15. Die Zukunft des Wohnens

Die Zukunft des Wohnens

In Norden sind rund 30 Prozent der Einwohner über Hinsicht zentral: Durch eine barrierefreie Ausgestal- 60 Jahre alt. Grund genug, um sich über die Zu- tung der Innenräume ist sie der Schlüssel zu einer kunft des Wohnens Gedanken zu machen. In Politik aktiven Teilnahme am Leben und dem Erhalt der ei- und Gesellschaft wird dieses Phänomen unter den genen Selbstständigkeit bis ins hohe Alter. Schlagworten „demographischer Wandel“ und „sozi- aler Veränderung“ heiß diskutiert. Zudem haben sich in den letzten Jahren ganz verschiedene Strategien entwickelt, trotz körperlicher Eins ist klar: Deutschland wird älter. Lag vor 150 Jah- Einschränkungen am gesellschaftlichen Leben teil- ren die Lebenserwartung eines Menschen noch bei zunehmen. Dabei kann zum einen modernste Technik unter 40 Jahren, werden heute geborene Mädchen eine Hilfe sein – aber auch die verschiedensten Le- durchschnittlich 80, Jungen 75 Jahre alt. bensgemeinschaften bieten gegenseitige Unterstüt- zung und ein sicheres Wohnumfeld. So bekommen die Themen flexibles Wohnen und Wohnen im Alter eine ganz neue Bedeutung. Norden Barrierefreies Wohnen durch vorausschau- hat hier vieles zu bieten. Einerseits Baugebiete, die ende Planung und Wohnraumanpassung besonders für Familien interessant sind und ande- rerseits Gebäude in interessanten Wohnlagen mit Auch wenn sich heutzutage dank einer gesunden Er- hervorragender Infrastruktur. So entscheiden sich nährung und ausreichend Bewegung viele Menschen immer mehr Menschen, ihren Ruhestand in Norden bis ins hohe Alter einer exzellenten Gesundheit er- zu verbringen. freuen, gehen mit dem natürlichen Alterungsprozess zumeist auch einige gesundheitliche Veränderungen Es ist ganz natürlich, dass die Wohnung mit zu- einher. Somit kann sich durch eine Beeinträchtigung nehmendem Alter aus verschiedenen Gründen eine des Körpers das gewohnte Umfeld in einen Hindernis- wachsende Bedeutung für die eigene Lebensqualität parcours verwandeln, in dem die Treppe zu lang und bekommt. ohne Halterung nicht zu bezwingen ist, Armaturen sowie Lichtschalter unerreichbar entfernt sind und In den letzten Jahren ist der Trend zum selbstbe- Stufen oder Kanten sich in Stolperfallen verwandeln. stimmten Wohnen in den eigenen vier Wänden immer deutlicher geworden. Schließlich verbringen Sie Durch eine barrierefreie Ausgestaltung der Wohn- gerade im Alter mehr Zeit zuhause, da Ihnen zum ei- räume kann vielen dieser natürlichen Schwächen nen durch den Wegfall geregelter Arbeitszeiten mehr jedoch Rechnung getragen werden. Dieses Thema Freizeit zur Verfügung steht, zum anderen aber auch spielt nicht nur im Alter eine wichtige Rolle, sondern aufgrund von gesundheitlichen Problemen, die den auch für Familien. Denn viele der Maßnahmen, die Weg nach draußen und zurück erschweren. Zudem Barrierefreiheit garantieren, kommen auch Kindern ist die eigene Wohnung noch in einer ganz anderen zu Gute. Höhenverstellbare Waschbecken sorgen

39 zum Beispiel dafür, dass Kleinkinder beim Zähneput- steht im Zweifelsfall dem Umzug eines Kindes vom zen nicht auf den Zehenspitzen balancieren müssen. ersten in den zweiten Stock nichts im Weg. Und ebenerdige Zugänge machen das Haus auch für Kinderwägen viel leichter befahrbar. Barrierefreiheit – was heißt das eigentlich?

Außerdem spielt für junge Familien beim Thema Woh- Bei einer barrierefreien Ausgestaltung wird dafür nen vor allem eines eine große Rolle: Flexibilität. Denn gesorgt, dass die alltäglichen Wege begehbar bzw. Kinder wachsen schließlich und dadurch ändern sich befahrbar sind und all die Dinge des täglichen Lebens auch die Ansprüche, die sie an ihr Wohnumfeld stel- erreichbar sind. Das geschieht beispielsweise durch len. So benötigen Kleinkinder zum Beispiel die stän- eine bessere Ausleuchtung von möglichen Stolper- dige Aufsicht ihrer Eltern, wohingegen Teenager eine fallen oder die sinnvolle Anbringung von Handläufen Möglichkeit brauchen, sich zurückzuziehen. zur Verringerung unnötiger Balanceakte.

Es lohnt sich daher, sich bereits bei der Planung ein Auch zu viel Mobiliar oder zu wenig Platz vor Höchstmaß an Flexibilität zu erhalten, indem zum Waschtischen oder in der Küche können einschrän- Beispiel nicht alle Räume fest verplant werden. Dann ken. Türschwellen und Treppen sind weitere Hin-

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40 dernisse des Alltags, die ebenfalls relativ einfach behoben werden können, zum Beispiel durch die Anbringung von Rampen und Treppenliften. Somit machen sich Maßnahmen zur Barrierefreiheit nicht nur für ältere Menschen bezahlt – sie ersparen jungen Familien auch Probleme mit dem Kinderwagen und machen den Wohnraum an das Wachstum eines Kindes anpassbar. Vor allem das Bad möchten die Menschen jeden Alters am liebsten ohne fremde Un- terstützung nutzen können.

Eine innovative Gestaltung des Sanitärbereichs, die einen barrierefreien Zugang ermöglicht, verhilft körperlich eingeschränkten Menschen, die eventu- ell auf einen Rollstuhl angewiesen sind oder eine geringe Körpergröße haben, zu einer unkomplizier- ten Nutzung.

Dabei helfen können zum Beispiel ebenerdige Du- schen, ein höhenverstellbares Waschbecken und ein Beratung ist alles Badewannenlift. Auch beim Zugang zur Wohnung spielt Barrierefreiheit eine wichtige Rolle. Wie im Sie möchten an Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus Wohnbereich selbst können bei Stufen im Eingangs- bauliche Veränderungen vornehmen, sind sich aber bereich Rampen schnell Abhilfe schaffen. nicht sicher, welche Maßnahmen für Sie infrage kommen oder wie Sie Ihr Vorhaben finanzieren sol- Einige gesetzliche Rahmenbedingungen und Regeln len? Bei allen Fragen rund um das Thema „Wohnen sowie die DIN-Normen 18024 und 18025 bzw. 18040 im Alter“ helfen Ihnen die Architekten in Norden und liefern Richtlinien zu den allgemeinen Aspekten der dem Umland. Achtung! Vorab nach den Beratungs- Architektur wie beispielsweise Bewegungsflächen, kosten fragen. Zugängen oder dem Boden und den Merkmalen einzelner Aspekte wie Toilette, Waschbecken und Griffe. Auch im Internet gibt es mittlerweile zahlreiche Webseiten, die sich mit dem Thema barrierefreies Deutlich muss jedoch gesagt werden, dass es keine Wohnen auseinandersetzen. Eine erste kostenfreie allgemeingültigen Vorschriften geben kann, denn die und unverbindliche Online-Beratung bietet zum Bei- Bedürfnisse der einzelnen Menschen sind sehr un- spiel der Internetauftritt des Vereins „Barrierefrei le- terschiedlich und müssen individuell gelöst werden. ben e. V.“ unter www.online-wohn-beratung.de. Dabei sind sicherlich Kompromisse mit den Vorgaben einzugehen, weil hier gilt: Der Mensch ist der Maß- Auf der Internetseite der Stadt Norden www.norden. stab für Planung und Bau. de finden Sie unter „Lebenslagen“ den Punkt „Älter

41 werden“. Hier werden diverse Punkte zur Gesundheit Moderne Technik und Pflege , MehrGenerationenhaus, Rentenbera- für mehr Komfort und Sicherheit tung, Seniorenwegweiser, und Senioren in Nieder- sachsen mit vielen Informationen angeboten. Viele Senioren wollen sich noch immer lieber nicht mit komplexen technischen Entwicklungen auseinander- Barrierefreie Stadt setzen. Doch eine wachsende Zahl älterer Menschen hat bereits erkannt, wie hilfreich moderne Technolo- In den vergangenen Jahren wurden die Rechte von gien gerade bei einer selbstständigen Lebensführung behinderten Menschen zur selbstständigen Teilnah- sein können. Schon Kleinigkeiten wie elektrische Roll- me am gesellschaftlichen Leben durch eine Reihe laden können im Alltag viele Mühen ersparen. Und von Gesetzen, Normen und Standards gestärkt. Viele auch bei der barrierefreien Ausgestaltung der Wohn- Errungenschaften kommen nicht nur ihnen, sondern räume findet neue Technik immer häufiger Anwen- auch älteren Menschen zu Gute, denen zum Beispiel dung. Ein beliebtes Beispiel hierfür ist der Treppenlift, stufenlose Zugänge zu öffentlichen Gebäuden und der auch für gehbehinderte Menschen alle Stockwerke Aufzüge an Bahnhöfen die selbständige Lebensfüh- eines Hauses wieder leicht erreichbar macht. rung ebenfalls erleichtern. Ein weiteres Beispiel sind die mittlerweile recht verbreiteten Notrufsysteme. Dabei tragen Sie einen kleinen Funksender bei sich, der mit einer Notrufzen- trale verbunden ist. Wenn Sie den Knopf drücken, ruft die Zentrale bei Ihnen zuhause an und meldet sich über einen speziellen Lautsprecher, der ebenfalls zum System gehört. Falls dabei keine Antwort gege- ben wird, benachrichtigt die Notrufzentrale den Ret- tungsdienst oder einen Angehörigen, den Sie vorher festgelegt haben.

Auf dem allerneuesten Stand der Technik sind die sogenannten SmartHouses, also intelligente Häuser. In diesen Häusern sind einzelne technische Kompo- nenten vernetzt und können praktisch miteinander „kommunizieren“. So können sie mit nur einer Pro- grammierung an die Bedürfnisse einzelner Personen angepasst werden, beispielsweise für Rollstuhlfahrer, die von elektrischen Türöffnern profitieren. Zudem lassen sich zum Beispiel Kaffeemaschinen oder Toas- ter so programmieren, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt automatisch in Betrieb gehen und somit am Morgen zum Beispiel schon das Frühstück fertig ist.

42 16. Energetische und barrierefreie Modernisierung für mehr Wohnqualität im Alter

Viele ältere Gebäude aus den letzten Jahrzehnten küchen auf jeder Etage entstehen. Nach erfolgter sind heute energetisch nicht mehr auf dem aktuellen Erweiterung und Sanierung des Altenwohnzentrums Stand. Dies führt zu einem wesentlich höheren Ener- finden dann insgesamt 196 Bewohner in 134 Einzel- gieverbrauch und dadurch auch zu stetig steigen- zimmern und 31 Doppelzimmern im Alter ein sicheres den Nebenkosten. Aus diesem Grunde entscheiden Zuhause. Die Sanierungsarbeiten umfassen natürlich sich immer mehr Eigentümer zu einer umfassenden auch die Erneuerung der Fenster, Türen, Bodenbeläge energetischen Gebäudesanierung. Nach dem Motto und Heizkörper, die Neugestaltung sämtlicher Wand- „Wenn wir schon gerade dabei sind“, verbinden viele und Deckenflächen und die Installation moderner diese Baumaßnahmen direkt mit einer barrierefreien Notrufanlagen in den Zimmern und Bädern. Wohnraumanpassung. Denn breitere Türen, schwel- lenlose Böden und modernisierte Bäder mit ebener- Aufgrund steigender Energiepreise wird das Alten- diger Dusche erleichtern das Leben im Alter um ein wohnzentrum auch energetisch saniert. Die Maß- Vielfaches. Dies gilt für in die Jahre gekommene Ein- nahmen umfassen unter anderem die hochwertige und Mehrfamilienhäuser genauso wie für Pflegeein- Dämmung des Daches, den Einbau einer Solaranlage richtungen. Dass sich der finanzielle Aufwand lohnt, für Brauchwassererwärmung und Heizungsunter- zeigt sich nicht nur an der Nebenkostenabrechnung, stützung sowie die Montage von 3-fach-verglasten sondern auch an der neuen Wohnqualität mit Wohl- Energiesparfenstern. fühlcharakter. Weitere Beispiele für barrierefreie und energetische Beispiel: Gebäudesanierungen sind die 82 Altenwohnungen auf Altenwohnzentrum der AWO in Norden dem parkähnlichen Gelände der AWO in Norden, die etwa in den Jahren 1965 und 1974 errichtet wurden. Ein Beispiel für eine solche barrierefreie und energetische Gebäudesanierung ist das 1966 errichtete Bei der Sanierung der Altenwohnungen wird beson- AWO Altenwohnzentrum Norden, das 2011/2012 ders auf eine dauerhafte Senkung der Nebenkosten komplett modernisiert, um einen dreigeschossigen geachtet. Hierfür werden soweit erforderlich ener- Neubau ergänzt sowie atmosphärisch an die heu- getische Maßnahmen wie die Dämmung der Au- tigen Bedürfnisse von Senioren angepasst wird. Es ßenfassaden und der Dächer sowie der Austausch werden umfangreiche Renovierungs-, Sanierungs- der Fenster gegen Energiesparfenster durchgeführt. und Umbauarbeiten vorgenommen. Des Weiteren werden die Wohnungen an heutige Bedürfnisse von Senioren angepasst und grundle- Zugunsten einer höheren Wohnqualität werden gend modernisiert. Vorhandene Schwellen werden künftig mehr Einzelzimmer mit eigenem behinder- beseitigt und die Bäder werden unter anderem durch tengerechten Duschbad angeboten und großzügige den Einbau ebenerdiger Duschen den Anforderungen Aufenthaltsbereiche mit integrierten Wohngruppen- an barrierefreies Wohnen gerecht. Soweit erforder-

43 lich werden die Innentüren verbreitert, die Elektrik nungen wird auch in den Obergeschossen durch einen erneuert, Malerarbeiten durchgeführt und rutsch- zentral gelegenen Fahrstuhl ermöglicht. Somit sind die hemmende Bodenbeläge verlegt. Durch diese Maß- Altenwohnungen auch für mobilitätseingeschränkte nahmen wird zum einen barrierefreier Wohnraum Senioren bestens geeignet, um ein selbstständiges und geschaffen, zum anderen wird durch die Verwendung selbstbestimmtes Leben zu führen. heller und freundlicher Farben die Wohnqualität ver- bessert und eine selbstständige Lebensführung im Ein günstiges Mietpreisniveau bleibt auch nach Sanie- Alter ermöglicht. rung der Altenwohnungen erhalten. Die Wohnungen liegen zentral im Ortskern von Norden und in direkter Die Altenwohnungen werden nach Sanierung zu zeit- Nachbarschaft zum Altenwohnzentrum der AWO und gemäßen Wohnraum mit einem eigenen Eingang sowie bieten somit ein sicheres Wohnumfeld bis ins hohe eigenem Außenbereich in Form von Terrassen, Loggien Alter. In Norden gibt es eine Vielzahl von Einrichtun- und Balkonen. Ein barrierefreier Zugang zu den Woh- gen für betreutes Wohnen, Altenwohnungen u. Ä.

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