BBSR-Online-Publikation Nr. 01/2017
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BBSR-Online-Publikation Nr. 01/2017 Börsennotierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt – Börsengänge und ihre Auswirkungen Ein Projekt des Forschungsprogramms „Allgemeine Ressortforschung“ des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) betreut vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR). ISSN 1868-0097 IMPRESSUM Herausgeber Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue 31– 37 53179 Bonn Wissenschaftliche Begleitung Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Referat II 13 – Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Christoph Zander (Projektleitung) [email protected] Jonathan Franke [email protected] Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) Referat SW II 1 – Immobilien- und Wohnungswirtschaft, Wohneigentum Dr. Andreas Kapphan Auftragnehmer Hochschule Zittau/Görlitz, Institut für Transformation, Wohnen und Soziale Raumentwicklung (TRAWOS), Görlitz Prof. Dr. Stefan Kofner (Projektleitung), Kerstin Jochimsen (freie Mitarbeit) [email protected] Stand Dezember 2016 Vervielfältigung Alle Rechte vorbehalten Die vom Auftragnehmer vertretene Auffassung ist nicht unbedingt mit der des Herausgebers identisch. Zitierweise Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.): Börsennotierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt – Börsengänge und ihre Auswirkungen. BBSR-Online-Publikation 01/2017, Bonn, Januar 2017. © BBSR Januar 2017 Börsennotierte Wohnungsunternehmen Liebe Leserinnen und Leser, Wohnungsunternehmen mit einer Börsennotierung sind erst seit wenigen Jahren eine relevante Anbieter- gruppe in Deutschland. Grund für ihren großen Bedeutungsgewinn sind die Börsengänge großer Wohnungs- unternehmen und weitere Übernahmen von Mietwohnungsportfolios in der jüngsten Vergangenheit. Was sind die Motive für die Börsengänge, welche Gründe haben zu dem ausgeprägten Wachstum dieser Anbietergruppe geführt und wie sind diese neuen Akteure auf dem Mietwohnungsmarkt einzuschätzen? Das Forschungsprojekt ordnet die Entstehung, Entwicklung und Besonderheiten der börsennotierten Unterneh- men ein. Analysiert werden ihre Geschäftsmodelle, Bewirtschaftungsstrategien sowie Auswirkungen ihres Handelns auf Bestände und Mieter. Die Untersuchung widmet sich darüber hinaus der Frage, wie sich die Un- ternehmen in Bezug auf wohnungspolitische Herausforderungen wie Neubau, energetische Sanierung sowie bezahlbares Wohnen verhalten. Die untersuchten börsennotierten Vermieter dominieren mittlerweile die Gruppe der größten Wohnungs- unternehmen in Deutschland und besitzen zusammen rund 900.000 Mietwohnungen. Mit dieser Größenord- nung haben sie allerdings bisher – mit Ausnahme von einzelnen regional konzentrierten Teilmärkten – keine marktbestimmende Position erreicht. Dennoch werden sich ihre spezifischen Geschäftsmodelle vermutlich zumindest indirekt auf die übrigen Marktteilnehmer auswirken. Die Ergebnisse der Analyse zeigen insgesamt ein heterogenes Bild dieser Anbietergruppe. Das erfordert auch differenzierte Einschätzungen ihres Agierens am Markt. Die vorliegende Untersuchung steht in einer Reihe von Forschungsprojekten im Auftrag des Bundesbauministeriums und des BBSR, welche die Veränderungen der Anbieterseite analysieren und bewerten. Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre. Direktor und Professor Harald Herrmann Vorwort BBSR-Online-Publikation Nr. 01/2017 Börsennotierte Wohnungsunternehmen Inhaltsverzeichnis Kurzfassung i Abstract vii 1 Einleitung 1 Ziele der Untersuchung 1 Inhalte der Untersuchung 2 Methodik der Untersuchung 3 2 Der börsennotierte Wohnungssektor: Abgrenzung und Bedeutung 4 Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick 4 2.1 Abgrenzung und Einteilung der untersuchten Wohnungsunternehmen .................................................................................... 4 2.2 Bedeutung der börsennotierten Wohnungsunternehmen für den Wohnungsmarkt ................................................................... 8 2.3 Regionale Bedeutung der börsennotierten Wohnungsunternehmen ....................................................................................... 11 2.4 Bedeutung der börsennotierten Wohnungsunternehmen für den Kapitalmarkt ....................................................................... 14 3 Der börsennotierte Wohnungssektor: Entstehung, Entwicklung und Konsolidierung 17 Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick 17 3.1 Entstehung der Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften ........................................................................................................... 19 3.2 Börsengänge von Wohnungsunternehmen: Phasenbetrachtung ............................................................................................ 25 3.2.1 Entstehung und Herkunft der zu platzierenden Aktien 26 3.2.2 Prüfung der Börsenreife und Mandatierung 28 3.2.3 Strukturierung und Due Diligence 29 3.2.4 Unternehmensstudien und Equity Story 31 3.2.5 Pre-Marketing und Investor Education 33 3.2.6 Marketing, Bookbuilding und Zuteilung 33 3.2.7 Sekundärmarktphase 36 3.2.8 Zusammenfassende Betrachtung der Börsengänge von Wohnungsunternehmen 37 3.3 Der Handel mit Wohnungsaktien ............................................................................................................................................. 39 3.3.1 Börsenplätze, Börsensegment und Indexzugehörigkeit 40 3.3.2 Kursentwicklung der Wohnungsaktien 41 3.3.3 Verhältnis der Aktienkurse zu den Immobilienwerten 42 3.4 Die Konsolidierung des börsennotierten Wohnungssektors durch Übernahmen .................................................................... 43 3.4.1 Bilanzielle Auswirkungen der Übernahme eines anderen börsennotierten Wohnungsunternehmens 44 3.4.2 Überblick über die Transaktionen bzw. Übernahmeversuche 45 3.4.3 Motivation der Übernahmetransaktionen 48 BBSR-Online-Publikation Nr. 01/2017 Börsennotierte Wohnungsunternehmen 3.5 Die Finanzierung der Übernahmetransaktionen (Übernahmefinanzierung) ............................................................................ 52 3.5.1 Fremdfinanzierungsinstrumente 53 Bridge loans 53 Besicherte Anleihen: Commercial Mortgage Backed Securities 55 Unbesicherte Unternehmensanleihen (Bonds) 56 Wandelanleihen (Convertibles) 60 Hybridanleihen 61 3.5.2 Beteiligungsfinanzierungsinstrumente 62 3.5.3 Übernahmefinanzierungsstrategien börsennotierter Wohnungsunternehmen im Vergleich 66 4 Die Eigentümerseite der börsennotierten Wohnungsunternehmen 68 Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick 68 4.1 Kontrollverhältnisse der börsennotierten Wohnungsunternehmen .......................................................................................... 69 4.1.1 Abgrenzung und Bedeutung unterschiedlicher Aktionärstypen 69 4.1.2 Typisierung der börsennotierten Wohnungsunternehmen nach Kontrollverhältnissen 71 4.1.3 Einschätzung der unternehmerischen Handlungsspielräume aufgrund der gewandelten Kontrollverhältnisse 74 4.2 Eigentumsverhältnisse nach Investorentypen ......................................................................................................................... 75 4.3 Anlage- und Portfoliostrategien ausgewählter Großaktionäre börsennotierter Wohnungsunternehmen ................................. 80 5 Operatives Verhalten der börsennotierten Wohnungsunternehmen 84 Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick 86 5.1 Einsatz der Werthebel zur Unternehmensoptimierung ............................................................................................................ 87 5.2 Erlösoptimierung ...................................................................................................................................................................... 89 5.2.1 Mietpreispolitik 90 5.2.2 Leerstand und Erlösschmälerungen 93 5.3 Kostenoptimierung ................................................................................................................................................................... 94 5.3.1 Tarifoptimierung 94 5.3.2 Steuerpolitik 97 5.4 Optimierung und Neugestaltung von Organisationen und Geschäftsprozessen ..................................................................... 99 5.5 Optimierung der Wohnungsbestände durch Instandhaltung und Modernisierung ................................................................. 104 5.6 Portfoliostrategien .................................................................................................................................................................. 109 5.6.1 Bildung strategischer Teil-Portfolios 110 5.6.2 Positionierungsstrategien 113 5.6.3 Räumliche Risikostreuung: Konzentration versus Diversifikation 116 5.6.4 Wohnungsneubau 117 5.6.5 Einzelprivatisierung 118 BBSR-Online-Publikation Nr. 01/2017 Börsennotierte Wohnungsunternehmen 5.7 Typisierung der Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften nach dem Investitionsverhalten ...................................................... 120 5.8 Performance und Risikolage der Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften: Bilanz- und Finanzkennzahlenanalyse ............... 122 6 Auswirkungen des operativen Verhaltens auf die regionalen Wohnungsmärkte 127 Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick 127 6.1 Marktumfeld der börsennotierten Wohnungsunternehmen .................................................................................................... 128 6.2 Bedeutung der börsennotierten