Saksfremstilling

Mandal Kommune

SAKSFREMSTILLING

SAKSBEHANDLER: SAKSMAPPE: ARKIV: Jonny Grundeland 2016/1833 L12 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 5/17 18.01.2017

MINDRE ENDRING - DETALJREGULERING FOR DEL AV HARKMARK, GBNR. 2/17 - BEFARING

Rådmannens forslag til vedtak: Jf. plan- og bygningslovens § 12-14 godkjennes reguleringsendring av detaljregulering for Harkmark, planID 157, med plankart datert 01.09.16, etter at følgende endringer er foretatt:

1. Avgrensning på planendringen mot nordøst må følge gjeldende reguleringsplans avgrensning. Det arealet som da ligger på gbnr. 2/34, og som er regulert til offentlig badeplass, endres til reguleringsformål LNF-areal (kode 5100). 2. o_TOA innreguleres ikke. 3. Gangsti fra østre del av f_V, fram til den treffer på gangveien som går i retning øst-vest, reguleres som i gjeldende detaljregulering.

4. I tillegg må det gjøres følgende endring i bestemmelsene;

I rekkefølgekravene må det tilføyes det som er angitt i bestemmelsenes pkt. 3.1.0, om at det skal etableres beplanting som skjerming mellom f_U3 og f_U4 og offentlig gangvei i nord og øst for områdene.

Behandling i Planutvalget - 18.01.2017 : Befaring ble foretatt.

Jon Gunnar Ask foreslår: Punkt 4 utgår

Votering: Ingressen og punkt 1 – 3 ble enstemmig vedtatt Punkt 4 ble stemt ut med 4 mot 3(Øyslebø, Bø Egeland, Kittelstad) stemmer

Vedtak i Planutvalget - 18.01.2017 :

Jf. plan- og bygningslovens § 12-14 godkjennes reguleringsendring av detaljregulering for Harkmark, planID 157, med plankart datert 01.09.16, etter at følgende endringer er foretatt:

Vedlegg: 1 Søknad om mindre endring av detaljregulering for del av Harkmark, gbnr. 2/17, brev datert 02.09.16 2 Plankart datert 01.09.16, mindre endring av detaljregulering for del av Harkmark, gbnr. 2/17 3 Detaljregulering for Harkmark, planID 157, vedtatt 26.09.13 - plankart 4 Detaljregulering for Harkmark, planID 157, vedtatt 26.09.13 - reguleringsbestemmelser 5 Detaljregulering for Harkmark, planID 157, vedtatt 26.09.13 - planbeskrivelse 6 Brev fra Vest-Agder Fylkeskommune, Seksjon for plan- og miljø, datert 04.10.16 7 Brev fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, Miljøvernavdelingen, datert 29.09.16 8 Tilleggsinformasjon fra regulant, brev datert 24.11.16

Utrykte vedlegg: E-postkorrespondanse mellom Mandal bydrift og utbygger Saksfremstillinger fra reguleringsprosessen (sak 2010/1209)

Bakgrunn: Mandal kommune mottok 02.09.16 en søknad om mindre endring av detaljregulering for Harkmark, planID 157 (vedlegg 1). I søknaden er det nevnt hvilke fire forhold den mindre endringen omhandler. Søknaden ble supplert med korrekt plankart 13.09.16 (vedlegg 2). Endringen var ikke nabovarslet, og var ikke sendt på høring. Teknisk forvaltning gjorde dette 27.09.16, med frist for innspill 19.10.16.

Gjeldende reguleringsplan for området er detaljregulering for Harkmark, planID 157, vedtatt 26.09.13 (vedlegg 3, 4 og 5).

I høringen ble det mottatt svar fra Vest- Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder (vedlegg 6 og 7). Ingen av disse hadde merknader til endringen som var ønsket gjennomført. Det ble ikke mottatt noen merknader fra naboer.

Det ble mottatt tilføyelser og ytterligere argumentasjon fra regulant i brev datert 24.11.16 (vedlegg 8).

Vurdering:

Forhold til «mindre endring» Plan- og bygningslovens § 12-14 angir muligheten for utfylling, endring og oppheving av reguleringsplaner. I veilederen til plan- og bygningsloven er definisjonen på hva som kan vurderes som en «mindre endring» av en reguleringsplan, angitt som stram. Dersom det foreligger innvendinger fra myndigheter eller berørte parter er det ikke mulig å foreta endringen som en «mindre endring». Endring av arealformål vil heller ikke være forenelig med en «mindre endring». Justering av grensene mellom to formål kan imidlertid være det.

I denne saken er det ikke noen negative merknader fra myndigheter eller berørte parter. Endringene er delvis en endring av arealformål når det gjelder formålet som gjelder for badeplass/LNF på naboeiendom. Det samme gjelder også delvis for parkeringsplasser og areal for gangsti. Dette ettersom selve arealet for disse to formålene blir noe utvidet. Samtidig er alle disse ovennevnte endringene av en karakter som kan beskrives som

justeringer, eller som justering av grenser mellom to formål. Etter en helhetsvurdering mener teknisk forvaltning at en eventuell endring kan ansees som en mindre endring.

Innregulering av toalettbygg Plassering av toalettbygg ble ikke funnet nødvendig å detaljere i gjeldende reguleringsplan for Harkmark. Det er angitt i gjeldende bestemmelser pkt. 5.0.1 at det innenfor område regulert til badeplass kan innreguleres offentlig toalett. Toalettbygg i et område for offentlig badeplass må utformes universelt, og atkomsten må da være god. Ettersom gangstiene var innregulert i reguleringsplanen var det en forståelse fra teknisk forvaltning sin side at det var selvsagt at toalettbygget skulle plasseres inn mot en av disse.

Teknisk forvaltning mener at innregulering av areal for toalettbygg ikke er nødvendig. En innregulering slik det nå er foreslått vil betinge ytterligere gangstier.

Energianlegg og parkeringsplasser Innregulering av areal for energianlegg, og derfor også justering av parkeringsplasser, synes ok. Teknisk forvaltning kan ikke se at det er behov for endringer i bestemmelsene på bakgrunn av dette.

Endring mot naboeiendom Når det gjelder arealet som ligger på naboens grunn så er det på det rene at det ikke har vært intensjonen i reguleringsplanen å regulere hans eiendom til offentlig badeplass. En justering av arealet for offentlig badeplass vil derfor ikke være problematisk. Når det gjelder naboens areal, som er en del av gjeldende reguleringsplan, så må det gis et annet formål enn offentlig badeplass. Det er da naturlig at det reguleres til LNF, som er samme formål som hans øvrige eiendom, nord for planområdet, har i kommuneplanens arealdel.

Flytting av gangsti Slik teknisk forvaltning ser det så er den største utfordringen i endringen knyttet til plassering av gangstien. I behandlingen av gjeldende reguleringsplan for området fattet planutvalget, 10.10.12, følgende enstemmige vedtak:

Off. gangsti innreg. i grensen mellom fellesareal og offentlig areal. Gangstien legges på offentlig areal. Gangsti må innmåles i terrenget, slik at man i størst mulig grad unngår at eksisterende trær må hugges. Ny justert trase merkes i terreng ved innmåling, og teknisk forvaltning bemyndiges til å godkjenne plassering før planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn.

Fokus i dette vedtaket var todelt. For det første skulle man skille det offentlige badeområdet fra de private fellesarealene tilhørende leilighetene, og samtidig skulle man bevare mest mulig av eksisterende trær.

Etter at planutvalget hadde fattet sitt vedtak kom regulant med et forslag til plassering. Eksisterende trær var da innmålt, og gangsti var plassert ut i terrenget. Planutvalget var deretter på befaring, og utvalget fant at den beste løsningen ikke var å følge regulants forslag, men å trekke gangstien enda lenger mot vest. Stien ble da trukket nærmere planlagt bebyggelse, og ble liggende på samme sted som det da var en eksisterende gangsti.

Teknisk forvaltning mener at gangstien, slik den foreligger i gjeldende reguleringsplan, er hensiktsmessig plassert for å ivareta allmennhetens interesser. Den danner også et naturlig skille mellom offentlige og private arealer.

Ved utarbeidelse av utomhusplan for området, som det er rekkefølgekrav til, ble det igjen foreslått å flytte gangveien, til tross for at dette var i strid med reguleringsplanen. Toalettbygget som skulle ligge i det offentlige friområdet var i forslag til utomhusplan plassert slik det nå er vist i forslag til reguleringsendring. Det ble derfor argumentert for at man trengte en god atkomst til dette toalettbygget ettersom dette skulle ivareta universell utforming. Mandal bydrift godkjente denne utomhusplanen. Samtidig har Mandal bydrift informert teknisk forvaltning om at de i dialog med utbyggeren skal ha tatt forbehold om at utomhusplanen kunne godkjennes dersom den ikke var i strid med gjeldende regulering.

Teknisk forvaltning mener at utbygger er ansvarlig for å informere kommunen dersom det de ønsker å gjøre er i strid med gjeldende regulering. Slik informasjon kan vi ikke se at er gitt fra utbyggers side i denne saken. Teknisk forvaltning er undrende til at utbygger i denne saken har søkt om endring av gangstien gjennom en utomhusplan, når det har vært en nøye gjennomgang av nettopp dette spørsmålet i reguleringsprosessen, og planutvalget der har vært klar på hvor gangstien skal ligge.

Når det gjelder endringen av gangstiens plassering mener teknisk forvaltning at denne ikke bør godkjennes. Gangstien bør bli liggende der hvor planutvalget og bystyret har ønsket den. I denne omgangen er ikke lenger hensynet til eksisterende trær et argument. De aktuelle trærne er jo nå fjernet, ettersom gangstien allerede er etablert. Argumentet om et skille mellom offentlig friområde og private fellesarealer er imidlertid fremdeles vektig, og etter teknisk forvaltning sin formening sterkt nok alene. Bestemmelsene pkt. 3.1.0 angir også at det skal etableres beplanting som skjerming mellom f_U3 og f_U4 og offentlig gangvei i nord og øst for områdene. Om gangstien blir flyttet eller ikke så bør denne bestemmelsen videreføres, men den bør også inn i rekkefølgebestemmelsene, slik at det sikres en gjennomføring. Dette hensynet er foreløpig ikke ivaretatt.

Andre forhold I utomhusplanen som er godkjent er det vist et privat renseanlegg i det området hvor gangsti er innregulert. Dette anlegget er også, slik teknisk forvaltning har forstått det på befaring, også etablert. Selv med foreslått reguleringsendring vil dette renseanlegget ligge i område som er regulert til offentlig badeplass/-område. Dette er også et område som Mandal kommune skal overta iht. gjeldende reguleringsbestemmelser. Overtakelse er imidlertid ikke gjort ennå. Et spørsmål i en eventuell overtakelse er om det er hensiktsmessig at Mandal kommune overtar et areal hvor det ligger et privat renseanlegg. Dette er ikke forhold som skal avklares i denne saken, men som muligens kan vurderes å ha en betydning for saken likevel.

Økonomiske konsekvenser: Teknisk forvaltning kan ikke se at endringen som er foreslått vil medføre noen direkte økonomiske konsekvenser for Mandal kommune. Det er noen uklarheter knyttet til overtakelse av offentlige arealer og forholdet til privat renseanlegg.

Dersom planutvalget følger teknisk forvaltning sine vurderinger, og ikke godtar en endring i plassering av gangstien, kan ikke teknisk forvaltning se at dette vil ha noen økonomiske konsekvenser for kommunen. Dette til tross for at Mandal bydrift har godkjent utomhusplanen. Grunnen til dette er at en godkjenning av utomhusplanen ikke er et forhold knyttet til plan- og bygningsloven, og gir således heller ingen dispensasjon fra reguleringsplanen. Teknisk forvaltning kan ikke se at det er søkt om en dispensasjon fra reguleringsplanen på dette forholdet, og således heller ikke gitt noen dispensasjon.

Manglende søknader for ulike tiltak i denne saken er en separat sak, og dette behandles iht. bygningsdelen av plan- og bygningsloven.

Konsekvenser for barn og unge: Teknisk forvaltning kan ikke se at denne saken, uansett utfall, vil ha noen bestemte konsekvenser for barn og unge. Forholden som vil kunne få en betydning for barn og unge vil kunne være skillet mellom offentlig badeområde og private utearealer, men dette forholdet er også relevant for allmennheten generelt.

Konklusjon: Enkelte av forholdene i denne saken bør være uproblematiske å foreta en reguleringsendring på. Forholdet til naboeiendom kan ved noen små justeringer godtas, og det samme kan forholdet til energianlegg og parkeringsplasser. Når det gjelder toalettbygg så mener teknisk forvaltning at dette var tiltenkt plassert inn mot en av de innregulerte gangstiene. En innregulering av et slikt areal ansees som unødvendig, og vi anbefaler ikke å godta denne endringen.

Forholdet knyttet til gangveien ble det gjort grundige vurderinger knyttet til når reguleringssaken var til behandling. Planutvalget var også på egen befaring for å fastsette traseen på gangstien på akkurat dette punktet. Teknisk forvaltning mener at de vurderinger som allerede er foretatt står seg godt, og foreslår at foreslått løsning fra regulant ikke godtas.

Mandal, 30.11.16

Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning

Jonny Grundeland Avdelingsleder Plan

Saksparter: FYLKESMANNEN I AUST- Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL OG VEST-AGDER Janne Marie Fredriksen Harkmarksveien 248 4516 Mandal Johan Arnt Rasmussen Gråtenvegen 21 3732 Skien Knut J Hermansen Furulundsgata 13 4514 Mandal KONSMO FABRIKKER AS Breilimoen 15 4525 KONSMO LINDESNES Ytre Sandgate 23B 4514 MANDAL GÅRDSUTVIKLING AS MULTICONSULT ASA v/Alf Postboks 265 Skøyen 0213 OSLO Petter Mollestad Olav Fredrik Fredriksen Tregdeveien 1221 4516 Mandal Ole Tom Heggland Hagen 78 4645 Nodeland SANDEN UTVIKLING AS v/E. Regevik Ytre Sandgate 4514 MANDAL 23B VEST-AGDER Postboks 517 Lundsiden 4605 KRISTIANSAND S FYLKESKOMMUNE