Reklamasi & Arah Kebijakan Pelaksanaannya

Yayat Supriatna – Teknik Planologi Univ Trisakti Belajar Dari Reklamasi Pantura Regulasi Sektor Keuangan & Properti Sebagai Pemacu Pertumbuhan Wilayah Kebijakan Ekonomi & Perkembangan Properti • Era 1980-an, pemerintah mulai menerapkan kebijakan liberalisasi keuangan dan ekonomi, yang berwujud berbagai paket deregulasi semenjak tahun 1983. • Tanggal 27 Oktober 1988 dikeluarkan Kebijakan PAKTO ( Paket Oktober) pemerintah memberi keleluasaan untuk pendirian bank baru, termasuk bank patungan, dengan menurunkan reserve requirement dari 15% menjadi 2%, dan memperlakukan peraturan lending limit. • Tanggal 23 Oktober 1993 dikeluarkan PAKTO 1993, yaitu paket deregulasi sektor riil, diantaranya izin investasi lansung dapat diurus di tingkat kabupaten dan kotamadya dan penghapusan berbagai surat dan persetujuan. • Liberalisasi pada dasarnya mengukuhkan struktur konglomerasi yang mampu menguasai berbagai sektor ekonomi dari hulu sampai hilir di tangan segelintir kelompok pengusaha. Perkembangan Sektor Properti

• Regulasi disektor keuangan menjadikan kegiatan properti sebagai pilar pertumbuhan investasi yang cepat berkembang. • Sejak tahun 1989 sebanyak 60.000 hektar areal lahan di Jabodetabek dikuasi oleh segelintir pengembang. • Contoh : • Keppres No.1 thn 1997 ttg Koordinasi Pengembangan Kawasan Jonggol Sebagai Kota Mandiri sebagai calon lokasi Ibu Kota terdiri dari 3 kecamatan dan 24 desa. • Dibentuk Badan Pengendali Pengembangan Kawasan Jonggol Sebagai Kota Mandiri, dengan sumber pendanaannya dari pihak Swasta. Luas areal 30.000 hektar dikuasai satu pengembang. • Pembangunan Pulau Reklamasi Pantura Jakarta adalah bagian yang tidak terpisahkan dari dinamika pembangunan properti di Kawasan Jabodetabek. Perkembangan Aglomerasi Jabodetabek Struktur & Pola Ruang Jabodetabek Kota-kota Baru yang membentuk struktur & pola ruang Jabodetabek No Township/Superblock Pengembang Luasan 1 Mutiara Gading City, Bekasi Utara ISPI Group 300 Ha 2 Deltamas, Cikarang Sinarmas Land 3.000 Ha 3 Kota Wisata Sinarmas Land 480 Ha 4 Grand Wisata Sinarmas Land 1.100 Ha 5 Bumi Serpong Damai City Sinarmas Land 6.000 Ha 6 Grand Depok City SMR 250 Ha 7 Bintaro Jaya Jaya Real Property 1.000 Ha 8 Sentul City Bakrieland Development 3.100 Ha 9 Bogor Nirwana Residence Bakrieland Development 1.300 Ha 10 Rasuna Epicentrum Superblocks Bakrieland Development 53.6 Ha 11 Sentra Timur Residence Bakrieland Development 40 Ha 12 Sentul Nirwana Bakrieland Development 12.000 Ha 13 Summarecon Bekasi Summarecon 240 Ha 14 Summarecon Serpong Summarecon 1.500 Ha 15 Summarecon Kelapa Gading Summarecon 550 Ha 16 Kota Baru Harapan Indah PT. Hasana Damai Putra 2.000 Ha 17 Citra Indah Ciputra Group 800 Ha 18 Citra Raya Ciputra Group 2.760 Ha 19 Citra Garden City Ciputra Group 450 Ha 20 Ciputra World Jakarta Ciputra Property 15 Ha 21 1.600 Ha 22 Lippo Cikarang Lippo Group 2.000 Ha 23 Lippo Group 15 Ha 24 The St. Moritz Penthouses & Residences Lippo Group 11.4 Ha 25 Alam Sutera Residence Alam Sutera Realty 700 Ha 26 Podomoro City Agung Podomoro Group 22 Ha 27 CBD Pluit Agung Podomoro Group 5.8 Ha 28 Green Bay Pluit Agung Podomoro Group 12.5 Ha 29 Green Lake Sunter Agung Podomoro Group 4.5 Ha

Rencana Pengembangan Wilayah Pesisir Pantai Utara Oleh Pengembang Gagasan Awal : Rencana pengembangan reklamasi pantai di kawasan Pantai utara Jakarta seluas 2.700 Ha merupakan upaya Pemerintah DKI Jakarta untuk meningkatkan kualitas lingkungan Pantai Utara Jakarta dan mewujudkan kota pantai (waterfront city) yang dapat berdiri sejajar dengan kota-kota pantai di Asia Pasifik seperti Sidney, Singapura dan Hongkong serta dapat mewujudkan Jakarta sebagai kota pantai yang berkelanjutan (sustainable) serta dapat berdiri sejajar dan bersaing dengan kota-kota lain di dunia. Dasar Hukum Pengembangan Pantura : •Keppres Nomor 52 Tahun 1995 memberikan kewenangan dan tanggung jawab kepada Gubernur DKI Jakarta untuk menyelenggarakan reklamasi kawasan Pantura Jakarta. • Perda DKI No. 8 Tahun 1995 tentang Penyelenggaraan Reklamasi dan Rencana Tata Ruang Kawasan Pantura Jakarta. • Perda DKI Jakarta No. 6 Tahun 1999 tentang RTRW Jakarta 2010 juga ikut memberikan panduan kebijakan terhadap penyelenggaraan reklamasi Kawasan Pantura Jakarta. • Pada saat Keppres 52/1995 dan Perda Reklamasi dan RTRW ditetapkan, UU No.26/2007 ttg Penataan Ruang, UU 27 thn 2007 jo No.1/2014 ttg PWP –PPK. Belum dibuat dan ditetapkan. Siapa sebenarnya yang harus membangun & Mengelola Pulau Reklamasi ??

1. Pulau Reklamasi di Pantura Jakarta dibangun diatas “HPL Negara” yang diberikan kepada Swasta/ BUMN. 2. Status pengelolaan kegiatan dan hasil reklamasi : • Surat Keputusan Gubernur Kepala DKI Jakarta No : 220 tahun 1998 tentang : Penyempurnaan organisasi dan tata kerja bidang pelaksana reklamasi Pantai Utara Jakarta, pasal 3 ayat 1 : Badan Pelaksana (BP Pantura) mempunyai tugas menyelenggarakan reklamasi dan mengelola hasil reklamasi Pantura serta mengkoordinasikan penataan kembali Pantai Utara Jakarta, untuk mewujudkan pengembangan kawasan Pantura yang terpadu. • Reklamasi dibeberapa negara : Singapore, China, Hongkong, Korea dibangun dan dilaksanakan oleh negara. Pedoman Pembangunan Pulau Reklamasi Pantura Jakarta

Perda DKI Jakarta No: 8 tahun 1995 tentang Penyelenggaraan Reklamasi dan Rencana tata Ruang Pengembangan Pantura, pasal 8 : •Pengembangan Kawasan Pantura Jakarta harus menjamin terpeliharanya ekosistem dan kelestarian kawasan hutan lindung,hutan bakau,cagar alam dan biota laut • Pengembangan kawasan Pantura jakarta harus menjamin pemanfaatan pantai untuk kepentingan umum. • Pengembangan Kawasan Pantura Jakarta harus menjamin kepentingan perikehidupan nelayan • Pengembangan Kawasan Pantura Jakarta dilaksanakan serasi dengan penataan dan pengelolaan Kepulauan Seribu. • Pemanfaatan ruang bagi semua kepentingan secara terpadu,berdaya guna dan berhasil guna,serasi,selaras,seimbang dan berkelanjutan. •Keterbukaan,persamaan,keadilan dan perlindungan hukum. Bagaimana Arah Kebijakan Kedepan ? Mengapa Reklamasi Menjadi Pilihan Investor ? Pilihan Melakukan Reklamasi Dampak Positif Dampak Negatif

• Peningkatan nilai tambah • Kepentingan ekonomi lebih 1. Motivasi Bisnis kawasan menonjol dibandingkan sosial dan lingkungan. 2. Status kawasan HPL atas • Terbentuknya zona ekonomi • Kawasan eksklusif, nama negara mudah (kawasan ekonomi baru). menimbulkan kesenjangan dikonversi menjadi HGB / • Membangun Sistem layanan antar wilayah kota. HGU. perkotaan terbaru. • Nilai investasi cepat • Kerawanan sosial / kejahatan 3. Tidak membutuhkan meningkat. international. pembebasan lahan/ Tidak ada • Estate manajemen menjamin • Sengketa zona pemanfaatan sengketa kepemilikan lahan. keamanan dan kenyamanan areal wilayah penangkapan 4. Nilai ekonomi kawasan cepat lingkungan. ikan & zona pemanfaatan meningkat, khususnya pada • Peningkatan kualitas lainnya. Kawasan Strategis Nasional kehidupan kota. • Benturan kebijakan antara (KSN). • Pendapatan daerah (PAD) pendekatan ekonomi dan 5. Zona eksklusif, jaminan meningkat. lingkungan. keamanan dan kenyamanan • Lapangan kerja baru. • Peminggiran warga (gated community). • Menjaga teritorial negara / (marginalisasi) yang telah menumbuhkan pusat kegiatan lama bermukim dan berusaha baru di wilayah perbatasan. di kawasan reklamasi. • Ada potensi korupsi..? Permasalahan & Dampak yang ditimbulkan

Permasalahan Reklamasi Inti Pokok Permasalahan Arah perkembangan /dampak persoalan (internal/eksternal)

1) Lemahnya regulasi terkait • Kebijakan tidak disusun dengan platform • Konflik kebijakan antar dengan pelaksanaan bersama. kementerian. reklamasi pantai. • Inisiatif pembangunan lebih banyak dari • Konflik kebijakan pusat & daerah pengembang/investor. • Konflik LSM/ masyarakat & 2) Munculnya polemik setuju • Kebijakan / peraturan pendukung pemerintah (pro) dan tidak setuju pelaksana selalu terlambat disusun atau • Konflik pengembang & (kontra) antara berbagai proses penyusunannya memakan waktu masyarakat (pengaduan / proses pihak terkait dengan cukup panjang. tuntutan ke pengadilan oleh reklamasi pantai. • Sengketa pemanfaatan ruang / sengketa masyarakat akibat ketidak pastian 3) Terbatasnya ruang peradilan. pembangunan). partisipasi dan transparansi • Kerusakan lingkungan (sumber baku & • Konflik investasi & perijinan publik dalam perencanaan kawasan baru). • Kepentingan politik dan pelaksanaan reklamasi • Ketidakpercayaan thd jaminan investasi. nasonal/daerah pantai. • Ketidak percayaan thd upaya • Berlarutnya penyelesaian masalah perlindungan dan kesejahteraan • Biaya pemeliharaan lingkungan masyarakat pasca pembangunan pulau tidak masuk dalam rencana reklamasi. investasi. • Pembangunan pulau reklamasi untuk kepentingan siapa ? Konsepsi Penyelesaian Masalah

Rancangan Konsep Masalah Utama yg harus Langkah –langkah tindakan diselesaikan

• Kebijakan dalam • Kepastian kawasan • Perlu ditetapkannya perencanaan kawasan mengatasi pokok- reklamasi yang reklamasi dalam rencana tataruang Nasional pokok persoalan didukung kebijakan (KSN), Provinsi (KSP) dan Kabupaten/Kota • Strategi yang & aturan yang siap (KSK/Kab). digunakan dalam dimplementasikan. • Untuk pelaksanaan kegiatan dan mengurangi mengatasi pokok • Mekanisme tata serta mengatasi konflik perlu dibentuk satuan persoalan kelola kerja antar insititusi yang bertanggungjawab • Upaya yang penyelenggaraan dalam penyelengaraan reklamasi. dilaksanakan dalam reklamasi yang • Memetakan titik-titik krusial dimana potensi mengatasi pokok bersinergi. konfik tersebut terjadi dari sisi kebijakan aturan persoalan dan pelaksanaan UU. • Mengantisipasi implikasi kerugian lingkungan dan investasi melalui audit lingkungan sebagai dasar perhitungan biaya pemerliharaan dan perbaikan lingkungan. • Menetapkan sharing pembiayaan terhadap beban biaya sosial ekonomi terhadap kerugian dan perbaikan kehidupan masyarakat yang terdampak. • Menetapkan semua langkah-langkah kebijakan dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) antar Kementrian dan kelembagaan lainnya. Rekomendasi Institusi /Kelembagaan Langkah Strategis

• Kementrian • Menko Maritim : melakukan langkah koordinasi dengan Koordinator semua kementrian & pemerintah daerah untuk Kemaritiman menetapkan langkah-langkah kebijakan yang harus • Kementerian ditempuh/ dipenuhi dalam penyelenggaraan reklamasi. Kelautan & • Menteri Kehutanan & Lingkungan : menetapkan Perikanan persyaratan lingkungan yang harus terpenuhi sebelum • Kementerian dilaksanakannya reklamasi. Kehutanan & • Menteri Kelautan & Perikanan : menetapkan Lingkungan Hidup persyaratan kawasan / zona wilayah yang memenuhi • Pemerintah kriteria untuk diselenggarakannya reklamasi. Provinsi • Pemerintah Provinsi : menetapkan Perda Zonasi • Pemerintah Kawasan Pesisir dan tata kelola pelaksanaan Kota/kabupaten pembangunan • Pemerintah Kota/Kabupaten : menetapkan RDTR/ Rencana Detail / arahan dan tata kelola pembangunan dikawasan rekalamasi.