OPERAT SZACUNKOWY

prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z zabudową gospodarczą Adres: Godzikowice 20 Oznaczenie geodezyjne: obręb: Godzikowice, gmina Oława działki: 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 o łącznej powierzchni 0,4235 ha

oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych Oznaczenie geodezyjne: obręb: Godzikowice, gmina Oława działki: 452, 367/3 367/4 AM – 1 o łącznej powierzchni 1,3600 ha

Wartość rynkowa prawa własności:

- nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi wynosi:………………………………..……………………………...... 468 600 zł - nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 wynosi:…....8 000 zł - nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 wynosi: ………..…34 700 zł

511 300 złotych brutto słownie: pięćset jedenaście tysięcy trzysta złotych brutto

Operat sporządził : Wojciech Rogowski

Wrocław, 6 lutego 2019 roku Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Spis treści

1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY ...... 4

2. PRZEDMIOT WYCENY ...... 4

3. ZAKRES WYCENY ...... 4

4. CEL WYCENY...... 4

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY ...... 4

6. ŹRÓDŁA INFORMACJI ...... 5

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO ...... 5

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ...... 6

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ...... 9

10. METODOLOGIA WYCENY ...... 13

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO ...... 16

12. OPIS NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH W GRANICACH DZIAŁKI NR 194 I 195 ...... 29

13. OPIS NIERUCHOMOŚCI W GRANICACH DZIAŁKI NR 230 ...... 30

14. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 33

15. USTALENIA KOŃCOWE ...... 42

16. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ...... 44

ZAŁĄCZNIKI……………………………………………………………………………………...... 43

2 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Wyciąg z operatu szacunkowego Określenie Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem nieruchomości: mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej wraz z zabudową gospodarczą w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 o łącznej powierzchni 0,4325 ha, położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicy działki nr 452 AM-1 o powierzchni 0,35 ha oraz w granicy działek 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni wynoszącej 1,01 ha. Stan prawny nieruchomości uregulowany w księdze wieczystej WR1O/00002328/3, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych

Opis Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie nieruchomości: Oława, powiat oławski. Powierzchnia łączna działek wynosi 1,7835 ha. Podlegająca wycenie nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona jest w studium jako tereny rolnicze. Część zabudowana budynkiem mieszkalnym razem z zabudową gospodarczą na rysunku planu znajduje się na terenie oznaczonym jako zabudowa mieszkaniowa oraz jako usługi handlu. Kształt działek nr 367/3 oraz 367/4 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trapezu. Natomiast działka nr 452 AM-1 obręb Godzikowice ma kształt zbliżony do trójkąta. Teren działek jest płaski. Otoczenie stanowią inne tereny wykorzystywane do celów rolniczych. Działka nr 452 od strony zachodniej graniczy z rowem melioracyjnym. Na działce nr 452 znajdują się dwa słupy wysokiego napięcia. Dojazd do nieruchomości rolnych drogami gruntowymi nieutwardzonymi. Działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice znajdują się w centralnej części wsi . Na działkach znajduje się budynek mieszkalny razem z zabudową gospodarczą. Od strony wschodniej działki granicą z drogą DK94. Najbliższe otoczenie działek stanowi zabudowa mieszkaniowa oraz tereny wykorzystywane do celów rolniczych.

Osoby, którym Właściciel nieruchomości: przysługują prawa 1) Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1 do nieruchomości

Cel wyceny: Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania upadłościowego

Wartość Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej nieruchomości: budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 obręb Godzikowice o powierzchni 0,4235 ha wynosi: W = 468 600 zł Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 obręb Godzikowice o powierzchni 0,3500 ha wynosi: W = 8 000 zł Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 AM-1 obręb Godzikowice o powierzchni 1,0100 ha wynosi: W = 34 700 zł Zatem łączna wartość rynkowa wycenianej nieruchomości wynosi: 511 300 zł brutto słownie: pięćset jedenaście tysięcy trzysta złotych brutto

Rodzaj wartości: Wartość rynkowa

Data sporządzenia 6 lutego 2019 roku operatu: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy:

3 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY

Zlecenie Syndyka prowadzącego upadłość konsumencką Pani Marii Sodoma Szklarczyk dotyczące określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi położonymi we wsi Godzikowice, w gminie Oława w granicach działek numer 482/3, 482/4, 482/5 AM-1, obręb Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicach działek nr 452, 367/3, 367/4 dla potrzeb sprzedaży w ramach upadłości.

2. PRZEDMIOT WYCENY

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1, położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicach działek nr 452, 367/3, 367/4 o łącznej powierzchni 1,7835 ha. Stan prawny nieruchomości uregulowany w księdze wieczystej WR1O/00002328/3, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Właściciel nieruchomości:

- Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1.

3. ZAKRES WYCENY

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek o numerach 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 położonej we wsi Godzikowice oraz nieruchomości rolnych niezabudowanych położonych w obrębie Godzikowice, w granicy działek nr 452, 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni 1,7835 ha według stanu i poziomu cen z dnia sporządzenia operatu szacunkowego.

4. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ww. nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w trybie postępowania upadłościowego.

5. PODSTAWY PRAWNE WYCENY

Przy sporządzaniu niniejszego operatu szacunkowego korzystano z następujących aktów prawnych: 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2016 r. poz. 2147 z dnia 14 grudnia 2016 roku).

4 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 459 dnia z 9 lutego 2017 roku). 3. Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz. 1822 dnia z 31 października 2016 roku). 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr: 207, poz. 2109 z 2004 r.). 5. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 roku – Prawo upadłościowe (tekst jednolity Dz. U. 2016 r. poz. 2171 z dnia 7 grudnia 2016 roku). 6. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą nr XXXIX/436/2002 Rady Gminy Oława z dnia 10 października 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi Godzikowice.

6. ŹRÓDŁA INFORMACJI

W procesie wyceny wykorzystano następujące źródła danych: 1. Księga wieczysta o numerze WR1O/00002328/3 prowadzone przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. 2. Lustracja nieruchomości dokonana w dniu 31 grudnia 2018 roku. 3. Uchwała nr XIX/116/2016 Rady Gminy Oława z dnia 25 stycznia 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Oława 4. Informacje uzyskane ze Starostwa Powiatu Oławskiego w zakresie cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi o charakterze siedlisk, a także dotyczące nieruchomości rolnych niezabudowanych. 5. Nota Interpretacyjna NI 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.

7. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

Data sporządzenia wyceny: 6 lutego 2019 roku Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 6 lutego 2019 roku Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 31 grudnia 2018 roku Data dokonania oględzin nieruchomości: 31 grudnia 2018 roku

5 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

8. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Stan prawny nieruchomości określono w oparciu o odpis z księgi wieczystej numer WR1O/00002328/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych oraz w oparciu o wypis z rejestru gruntów, wydany przez Starostwo Powiatowe w Oławie.

Stan prawny według księgi wieczystej nr WR1O/00002328/3 Dział I: oznaczenie nieruchomości Działka nr: 452 Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie, oławski, Oława, Godzikowice

Działka nr: 367/3 Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie, oławski, Oława, Godzikowice Sposób korzystania: BI – inne tereny zabudowane

Działka nr: 367/4 Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie, oławski, Oława, Godzikowice

Działka nr: 482/3 Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie, oławski, Oława, Godzikowice Ulica: Godzikowice 20 Sposób korzystania: R – grunty orne

Działka nr: 482/4 Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie, oławski, Oława, Godzikowice Sposób korzystania: R – grunty orne

Działka nr: 482/5 Położenie (numer porządkowy / województwo, powiat, gmina, miejscowość): dolnośląskie, oławski, Oława, Godzikowice Sposób korzystania: B – grunty rolne zabudowane

6 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Obszar całej nieruchomości: 1,7835 ha

Dział I: spis praw związanych z nieruchomością Brak wpisu

Dział II: właściciel - Maria Sodoma Szklarczyk, córka Kazimierza i Ireny, udział 1/1

Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia Komentarz do migracji Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej: 2

Dział IV: Hipoteki

Nr hipoteki: 9

Hipoteka umowna na kwotę 242 156,98 zł (dwieście czterdzieści dwa tysiące sto pięćdziesiąt sześć złotych 98/100).

Wierzytelność i stosunek prawny: Spłata kapitału kredytu, odsetek, prowizji i innych należności ubocznych, umowa nr DK/KR-FI/4487248/13 z dnia 29 października 2013 r.

Wierzyciel hipoteczny: IDEA Bank Spółka Akcyjna, Warszawa, REGON 01106363800000.

Odpis księgi wieczystej w załączeniu do operatu szacunkowego.

Stan prawny według operatu ewidencji gruntów:

Położenie:  województwo: dolnośląskie  powiat: oławski  gmina: Oława - gmina  obręb ewidencyjny: 021504_2.0007, Godzikowice Własność: - Sodoma-Szklarczyk Maria (Kazimierz, Irena), udział 1/1, zam. Godzikowice, 55-200 Godzikowice

7 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Użytek i klasa bonitacyjna Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha] Nr KW Rodzaj Pow. [ha] RIVb 0,1324 1 482/3 Godzikowice 20 0,2429 WR1O/00002328/3 Br-RV 0,1105 RIVb 0,1215 1 482/4 – 0,1646 WR1O/00002328/3 Br-RV 0,0431 1 482/5 – 0,0160 Br-RV 0,0160 WR1O/00002328/3 RAZEM 0,4235 0,4235

Wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu.

Położenie:  województwo: dolnośląskie  powiat: oławski  gmina: Oława - gmina  obręb ewidencyjny: 021504_2.0007, Godzikowice Własność: - Sodoma-Szklarczyk Maria (Kazimierz, Irena), udział 1/1, zam. Godzikowice, 55-200 Godzikowice Dzierżawa do dnia 2025-12-14: - Kubik Dariusz Piotr (Mieczysław, Janina), PESEL 63113606272, udział 1/1, zam. Godzikowice 55c, 55-200 Godzikowice

Użytek i klasa bonitacyjna Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha] Nr KW Rodzaj Pow. [ha]

2 452 – 0,3500 RIVb 0,3500 WR1O/00002328/3

Wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu.

Położenie:  województwo: dolnośląskie  powiat: oławski  gmina: Oława - gmina  obręb ewidencyjny: 021504_2.0007, Godzikowice Własność: - Sodoma-Szklarczyk Maria (Kazimierz, Irena), udział 1/1, zam. Godzikowice, 55-200 Godzikowice Dzierżawa – umowa z dnia 2-11-2009 – na 10 lat wydzierżawienia - Zdzisław Rataj, zam. Godzikowice

8 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Użytek i klasa bonitacyjna Arkusz Nr działki Położenie Powierzchnia [ha] Nr KW Rodzaj Pow. [ha]

RIVb 0,1200 1 367/3 – 0,1300 WR1O/00002328/3

Bi 0,0100 1 367/4 – 0,8800 RIVb 0,8800 WR1O/00002328/3

RAZEM 1,0100 1,0100

Wypis z rejestru gruntów w załączeniu do operatu.

Rzeczoznawcy nie okazano umów dzierżaw dotyczących nieruchomości rolnych niezabudowanych.

9 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

9. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Znowelizowana ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art. 154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości: 1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku 2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy lub 1) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów 4) Faktyczny sposób użytkowania terenu.

Dla przedmiotowej nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony uchwałą nr XXXIX/436/2002 Rady Gminy Oława z dnia 10 października 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi Godzikowice. Na obszarze, który objęty jest planem miejscowym znajdują się działki nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice. Zgodnie z rysunkiem powyższego planu przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana znajduje się na terenie oznaczonym, jako 56MN – teren zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności z usługami towarzyszącymi oraz zabudowy zagrodowej z budynkami inwentarskimi oraz 58UH – tereny usług handlu.

Rys. 1 Fragment załącznika z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice gmina Oława.

10 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Zgodnie z rysunkiem planu dla działek zabudowanych ustala się przeznaczenie: Dla terenu oznaczonego symbolem 56 MN ustala się podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności z usługami towarzyszącymi oraz zabudowy zagrodowej z budynkami inwentarskimi. Ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy w obrębie istniejącego zainwestowania: 1) w ramach modernizacji i adaptacji dla nowych potrzeb istniejącej zabudowy mieszkaniowej, zagrodowej, usługowej i produkcyjnej dopuszczalne są zmiany jej gabarytów (bez przekraczania wielkości dwu nadziemnych kondygnacji z dodatkowym użytkowym poddaszem) rozbudowa przy pełnym nawiązaniu do zasad ukształtowania budynków sąsiednich, poprawa standardu, wyposażenia w odpowiednie instalacje i korekty wystroju zewnętrznego; w przypadku obiektów ujętych w rejestrze lub w wykazie zabytków w/w prace nie mogą prowadzić do zmiany gabarytów i charakteru ich wystroju; 2) dopuszczalne jest wprowadzenie nowej uzupełniającej zabudowy na terenach istniejącego zainwestowania o funkcjach ustalonych w planie. Część terenu znajduje się w strefie ochronnej gazociągu wysokiego ciśnienia DN 400, PN 4 MPa wynoszącej 65 m. Dla obszaru znajdującego się w w/w strefie ustala się zakaz prowadzenia jakiejkolwiek działalności usługowej. Dla terenu oznaczonego symbolem 58 UH ustala się podstawowe przeznaczenie – tereny usług handlu. Ustala się następujące zasady kształtowania nowej zabudowy na terenach budowlanych: 1) Nowa zabudowa usługowa, produkcyjna lub produkcyjno-usługowa będzie realizowana w formie zwartych obiektów w nawiązaniu do zasad ukształtowania obiektów w najbliższym otoczeniu; zakładana wysokość zabudowy I – II kondygnacje i stosowanie dachów o nachyleniu połaci 38-45o w przypadku obiektu o powierzchni zabudowy do 200 m2 (w innych przypadkach dopuszcza się stosowanie przykryć płaskich).

Działki nr 452, 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice nie posiadają planu miejscowego, natomiast dla nieruchomości istnieje studium, które zostało uchwalone uchwałą nr XIX/116/2016 Rady Gminy Oława z dnia 25 stycznia 2016 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Oława. Zgodnie z rysunkiem powyższego studium nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym jak R – tereny rolne.

11 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Rys. 2 Fragment załącznika ze SUiKZP gminy Oława dla działek niezabudowanych nr 367/3 i 367/4 AM-1 obręb Godzikowice

Rys. 3 Fragment załącznika ze SUiKZP gminy Oława dla działki niezabudowanej nr 452

Zgodnie z rysunkiem studium przedmiotowa nieruchomość niezabudowana znajduje się na terenie oznaczonym, jako R – tereny rolne (funkcja podstawowa). Zasady zagospodarowania: a) dopuszcza się zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne, b) dopuszcza się budowę stawów hodowlanych, pod warunkiem, że nie będą wpływać negatywnie na wody innych akwenów (zanieczyszczenie, eutrofizacja), c) dopuszcza się przeprowadzanie dróg oraz sieci infrastruktury technicznej i lokalizację urządzeń towarzyszących tym sieciom, w sposób nie kolidujący z podstawową funkcją terenu i pozostałymi zasadami zagospodarowania terenu,

12 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława d) pożądane zachowanie minimum 7-metrowej strefy od brzegów zbiorników wodnych bez upraw i zagospodarowanie jej jako biofiltra (np. w formie pasa zadrzewień, zakrzewień lub co najmniej nie nawożonych łąk), e) wprowadza się zakaz zabudowy, w tym zagrodowej i innej związanej z produkcją rolniczą, z zastrzeżeniem lit. f, f) zakaz zabudowy nie dotyczy obiektów związanych z produkcją rolniczą dla terenów zmiany „SUiKZP Gminy Oława” dla terenu obrębów wsi Siedlce i Zakrzów, z zastrzeżeniem lit. g, g) odstępstwo, o którym mowa w lit. f nie dotyczy obszarów w obrębie strefy „B” ochrony konserwatorskiej, równoznacznej z obszarem ujętym w ewidencji zabytków.

Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem.

10. METODOLOGIA WYCENY

Wycenę przedmiotowej nieruchomości wykonano zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniem w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Mając na uwadze rodzaj wycenianej nieruchomości, a także cel wyceny w niniejszej opinii określono wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 151) wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z treścią art. 134 Ustawy o gospodarce nieruchomościami uwzględnia się w szczególności: a) jej rodzaj b) położenie c) sposób użytkowania d) przeznaczenie e) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej f) stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

13 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Mając na uwadze cel wyceny, rodzaj nieruchomości, przeprowadzoną analizę rynku zdecydowano się dokonać wyceny przedmiotowej nieruchomości stosując podejściu porównawcze metodę porównywania parami. W operacie określono wartość rynkową nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r., w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego”, według którego wartość rynkową określa się stosując podejście porównawcze lub podejście dochodowe.

§ 5. Podejście porównawcze: 1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. 3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. 5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych”.

Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

14 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech tynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Wyceniana nieruchomość jest bardzo zróżnicowania funkcjonalnie. Na lokalnym rynku nie zidentyfikowano transakcji nieruchomościami podobnymi w wystarczającym stopniu do nieruchomości wycenianej, przede wszystkich chodzi o to, że część zabudowana nieruchomości jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a część pod uprawy polowe. Dokonano zatem jej podziału funkcjonalnego, i odrębnie wyceniono część nieruchomości stanowiącą siedlisko i odrębnie wyceniono część nieruchomości stanowiącą grunt niezabudowany rolny. Nieruchomość została podzielona na 3 obszary funkcjonalne (każdy z tych obszarów stanowi odrębne działki geodezyjne):

15 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

1) Działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice zabudowane budynkiem mieszkalnym z zabudową gospodarczą o charakterze siedliska o powierzchni gruntu 0,4235 ha ;

2) Działki 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice, które wykorzystywane są do celów rolniczych. Powierzchnia kompleksu wynosi 1,01 ha.

3) Działka 452 AM-1 obręb Godzikowice, które wykorzystywane są do celów rolniczych. Powierzchnia kompleksu wynosi 0,35 ha.

Do wyceny nieruchomości szacowanej w podejściu porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami wybrano trzy nieruchomości, będące przedmiotem obrotu, a zbliżone charakterem, funkcją do nieruchomości wycenianej, które wchodzą w zakres analizy rynku. Jako jednostkę porównawczą w przypadku nieruchomości zabudowanej przyjęto nieruchomość jako obiekt (siedlisko), a jednostką porównawczą był w przypadku nieruchomości rolnej 1 ha gruntu niezabudowanego.

11. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO

11.1 Ogólna charakterystyka rynku lokalnego

Oława jest to gmina wiejska położona w województwie dolnośląskim w powiecie oławskim. Gmina należy do aglomeracji wrocławskiej. Oława zlokalizowana jest 16 km na południowy wschód od miasta Wrocław. Według danych z 2005 roku gmina Oława zajmuje obszar 234 km2, z czego 71% zajmują użytki rolne, 21% użytki leśne, natomiast zaledwie 6,4% stanowią tereny osadnicze, komunikacyjne i zainwestowane. Powierzchnia gminy stanowi 21% powierzchni całego powiatu. Głównymi arteriami komunikacyjnymi są droga krajowa nr 94 oraz linia kolejowa nr 132. Południowym skrajem gminy przebiega autostrada A4, a południowo-wschodnim droga krajowa nr 39. Ponadto w północnej części gminy biegnie droga wojewódzka nr 455 w stronę Jelcza-Laskowic. Dodatkowo przepływająca Odra stanowi Odrzańską Drogę Wodną. Bliskie położenie w niedalekiej odległości od Wrocławia (około 15 km od granic miasta), dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa, a także duża liczba podmiotów gospodarczych działających na terenie gminy powoduje, że jest ona atrakcyjnie postrzegana w oczach potencjalnych indywidualnych inwestorów. Można zaobserwować na terenie miejscowości Oława, także na terenie całej gminy znaczny wzrost budownictwa

16 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława mieszkaniowego indywidualnego a także powstawanie znacznej ilości nowych podmiotów gospodarczych. Wieś Godzikowice jest oddalona około 30 km od granic miasta Wrocławia i około 3 km od granic miasta Oława. Początkowo wieś o charakterze rolniczym, teraz pojawiają się nowe domy mieszkalne budowane przez indywidualnych inwestorów. W 2018 roku Guotai- Huarong Poland rozpoczął budowę fabryki baterii w Godzikowicach. Inwestycja, która warta jest 45 mln dolarów została umiejscowiona w Godzikowicach dzięki Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu. Wieś jest atrakcyjnie położona, zapewnia mieszkańcom spokój, czyste powietrze, a zarazem gwarantuje szybki dojazd do centrum miasta Wrocław oraz Oławy. Jest to jednak mała miejscowość wiejska – liczba ludności w 2011 roku wynosiła zaledwie 799 os. Godzikowice są także położone bardzo blisko Oławy, która dla mieszkańców Godzikowic stanowi rozległy rynek pracy.

Rysunek nr 4. Widok na położenie wsi Godzikowice, w której znajduje się wyceniana nieruchomość.

17 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

11.2 Analiza lokalnego rynku nieruchomości rolnych – ceny transakcyjne dla nieruchomości rolnej niezabudowanej

Przedmiotowa nieruchomość (w części) stanowiąca niezabudowany grunt rolny oznaczona jest w studium jako tereny rolnicze, wobec tego dokonano analizy gruntów rolnych, który jest rynkiem specyficznym. Rządzą tutaj inne prawa niż na rynku mieszkaniowym, rynku działek budowlanych lub typowych nieruchomości komercyjnych. Duży głód ziemi spowodował to, że grunty te systematycznie drożeją. Średnie ceny gruntów rolnych publikowane są zarówno przez GUS jak i ANR. Dane tych dwóch instytucji nieco się różnią. Wynika to przede wszystkim z metodologii przeprowadzenia pomiarów. Dane ANR oparte są na zanotowanych cenach transakcyjnych sprzedawanych przez Agencję gruntów z pominięciem gruntów o specyficznym charakterze. Dane GUS opierają się na wywiadach przeprowadzanych przez ankieterów wśród rolników indywidualnych tzw. obrót sąsiedzki. Jednak w jednym i w drugim przypadku zauważyć można bardzo podobne trendy. Duży popyt skierowany na typowe grunty rolne generowany jest przede wszystkim przez nastawione na rozwój duże i średnie gospodarstwa rolne. Grunty rolne kupowane są głównie pod produkcję rolną, której opłacalność ostatnio nieco spada. Może to w połączeniu z trwającym kryzysem finansowym i kryzysem w innych segmentach rynku nieruchomości doprowadzić do stagnacji cen w tym roku. Zupełnie inną grupę stanowią grunty rolne posiadające niewielkie powierzchnie, położone w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy i dróg utwardzonych, posiadające dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej. Grunty te uzyskują znacznie wyższe ceny aniżeli pozostałe grunty rolne, lecz o ich wartości nie decydują już jednak czynniki typowe dla gruntów rolnych (klasy bonitacyjne, poziom kultury rolnej), lecz przede wszystkim lokalizacja, dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej i drogi. Świadczy to o tym, że nieruchomości te nabywane są z myślą o ich alternatywnym wykorzystaniu w przyszłości. W przypadku jednak wycenianej nieruchomości nie mamy do czynienia z taką sytuacją. Skalę obrotu ziemią rolniczą w Polsce można najlepiej określić na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości, które analizuje informacje przekazywane przez notariuszy, oraz na podstawie danych Agencji Nieruchomości Rolnych. ANR sprzedaje rocznie ponad 100 tys. ha ziemi rolnej w kilkunastu tysiącach transakcji. Udział transakcji „państwowych” w ujęciu ilościowym szacować można na niewiele ponad 10% obrotu. W obrocie prywatnym notuje się ponad 100 tys. transakcji przeniesienia własności z czego ok. 40 % stanowią darowizny. Jednak średnia wielkość zbywanych gruntów w obrocie prywatnym jest znacznie mniejsza niż przy sprzedaży przez ANR. Rynek obrotu ziemią w Polsce nie jest doskonały

18 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława ani w pełni przejrzysty. Nie prowadzi się zbiorczych danych o transakcjach przeniesienia własności nieruchomości. Średnie ceny gruntów rolnych publikowane są zarówno przez GUS jak i ANR. Generalnie dane tych dwóch instytucji nieco się różnią. Jednak w jednym i drugim przypadku zauważyć można bardzo podobne trendy: gwałtowny wzrost cen gruntów rolnych w II połowie lat 90- tych XX, stagnacja w latach 2000-2002, ponowny dynamiczny wzrost w latach 2003-2009 i względna stabilizacja, z niewielkim wzrostem cen od początku 2010 r.

Trwający światowy kryzys finansowy odbił się również na polskim rynku nieruchomości. Widoczne były spadki cen lokali mieszkalnych i użytkowych, domów oraz działek budowlanych. W przypadku gruntów rolnych recesja ta nie jest mocno zauważalna. Dane statystyczne pokazują, że ceny gruntów rolnych rosły do końca 2009 roku. Od początku 2010 roku widoczne jest ustabilizowanie się cen, a ich niewielkie wahania mieszczą się w granicach błędu statystycznego. Natomiast kolejny duży wzrost cen gruntów rolnych miał miejsce w 2011 roku. Grunty rolne w tym okresie wzrosły o około 1% miesięcznie.

Jak widać na wykresie i tabeli, ceny gruntów rolnych w ostatnich latach zmieniały się następująco (na podstawie cen gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR) :

 w roku 2004 w stosunku do roku 2003: + 25,32 %, czyli + 2,1 % miesięcznie;  w roku 2005 w stosunku do roku 2004: + 19,76 %, czyli + 1,6 % miesięcznie;  w roku 2006 w stosunku do roku 2005: + 31,51 %, czyli + 2,6 % miesięcznie;  w roku 2007 w stosunku do roku 2006: + 32,53 %, czyli + 2,7 % miesięcznie;  w roku 2008 w stosunku do roku 2007: + 28,31 %, czyli + 2,4 % miesięcznie;  w roku 2009 w stosunku do roku 2008: + 19,07 %, czyli + 1,6 % miesięcznie;  w roku 2010 w stosunku do roku 2009: + 2,34 %, czyli + 0,2 % miesięcznie;  w roku 2011 w stosunku do roku 2010: + 12,33 %, czyli + 1,0 % miesięcznie;  w roku 2012 w stosunku do roku 2011: + 12,37 %, czyli + 1,0 % miesięcznie;  w roku 2013 w stosunku do roku 2012: + 13,09 %, czyli

19 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

+ 1,1 % miesięcznie;  w roku 2014 w stosunku do roku 2013: + 17,32 %, czyli + 1,4 % miesięcznie.  w roku 2015 w stosunku do roku 2014: + 15,45 %, czyli + 1,3 % miesięcznie.

Wykres 1: Średnia cena gruntów rolnych w latach 1995 – 2015 sprzedawanych przez ANR

Cena średnia za rok

30 000 zł/ha 29 000 zł/ha 28 000 zł/ha 27 000 zł/ha 26 000 zł/ha 25 000 zł/ha 24 000 zł/ha 23 000 zł/ha 22 000 zł/ha 21 000 zł/ha 20 000 zł/ha 19 000 zł/ha 18 000 zł/ha 17 000 zł/ha 16 000 zł/ha 15 000 zł/ha 14 000 zł/ha 13 000 zł/ha 12 000 zł/ha 11 000 zł/ha 10 000 zł/ha 9 000 zł/ha 8 000 zł/ha 7 000 zł/ha 6 000 zł/ha 5 000 zł/ha 4 000 zł/ha 3 000 zł/ha 2 000 zł/ha 1 000 zł/ha

20 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Tabela 1: Zmiany cen gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR

Roczny Miesięczny Cena średnia Rok wskaźnik wskaźnik za rok zmiany cen zmiany cen

1995 1 491 zł/ha b.d b.d 1996 1 874 zł/ha 25,69% 2,1% 1997 2 444 zł/ha 30,42% 2,5% 1998 3 048 zł/ha 24,71% 2,1% 1999 3 684 zł/ha 20,87% 1,7% 2000 3 554 zł/ha -3,53% -0,3% 2001 3 414 zł/ha -3,94% -0,3% 2002 3 438 zł/ha 0,70% 0,1% 2003 3 736 zł/ha 8,67% 0,7% 2004 4 682 zł/ha 25,32% 2,1% 2005 5 607 zł/ha 19,76% 1,6% 2006 7 374 zł/ha 31,51% 2,6% 2007 9 773 zł/ha 32,53% 2,7% 2008 12 540 zł/ha 28,31% 2,4% 2009 14 932 zł/ha 19,07% 1,6% 2010 15 281 zł/ha 2,34% 0,2% 2011 17 165 zł/ha 12,33% 1,0% 2012 19 288 zł/ha 12,37% 1,0% 2013 21 813 zł/ha 13,09% 1,1% 2014 25 592 zł/ha 17,32% 1,4% 2015 29 546 zł/ha 15,45% 1,3% Nie zaprezentowano średnich cen za 2016 rok i lata kolejne, gdyż Agencja Nieruchomości Rolnych przestała publikować dane za ten okres.

Od dnia 30 kwietnia 2016 r. obowiązuje Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta wprowadza nowe regulacje ograniczające obrót ziemią rolniczą. Na dzień dzisiejszy trudno jest przewidzieć w jaki sposób wpłynie ona na poziom cen gruntów rolnych w dalszej perspektywie. Według prognoz analityków, nowe zasady obrotu ziemią spowodują obniżenie popytu na ziemię. W efekcie trzeba się liczyć z tym, że ceny ziemi rolnej nie tylko nie będą rosły w dotychczas obserwowanym tempie, ale mogą nawet spaść. Aktualnie od dnia wejście w życie Ustawy można zaobserwować stabilizację cen transakcyjnych.

Trend zmiany cen określić można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par sprzedaży jak i analiza powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości zastosowania jak również obarczone są dużym ryzykiem popełnienie błędu. Można go określić również za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego jest posiadanie możliwie dużej liczby cen transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej zjawiska wymaga również dość długiego okresu badania cen.

21 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Na rynku lokalnym nie udało się samodzielnie określić trendu czasowego (zbyt mała liczba transakcji nieruchomościami podobnymi). W przypadku braku dostatecznej liczby transakcji pochodzących z aktów notarialnych możliwe jest dla potrzeb analizy rynku wykorzystanie innych źródeł informacji. Mając na uwadze branżowe raporty na temat nieruchomości rolnych, a także własne doświadczenie można stwierdzić, że w ostatnich dwóch latach mamy do czynienia ze stabilizacją cen transakcyjnych. W związki z powyższym zdecydowano się przyjąć trend boczny w przedmiotowej wycenie tj. nie stwierdzono wpływu zmian cen na rynek nieruchomości w ostatnich dwóch latach. Należy także dodać, że na lokalnym rynku nieruchomości o charakterze rolnym zmniejszyła się ilość transakcji. Wynika to z wejścia w życie ustawy stawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Następnie dokonano analizy lokalnego rynku dla potrzeb wyceny. Jako rynek lokalny określono: a) rodzaj rynku: nieruchomości rolne niezabudowane o powierzchni od 0,5 do 5 ha; b) obszar rynku: teren wiejski gminy Oława. c) okres badania cen: ostatnie 24 miesiące tj. stycznia 2017 roku do stycznia 2019 roku;

W wyniku przeprowadzonej analizy aktów notarialnych i w oparciu o własną bazę danych rzeczoznawcy uzyskano następujące dane dotyczące transakcji zrealizowanych, których przedmiotem były nieruchomości rolne niezabudowane przeznaczone pod uprawy polowe/tereny rolnicze. Jednostką porównawczą był 1 ha gruntu niezabudowanego. Obszarem badania objęto gminę Oława - obszar wiejski. Analizą objęto okres od stycznia 2017 roku do stycznia 2019 roku. Odrzucono jednak z dalszej analizy nieruchomości znacząco odbiegające cenowo od pozostałych transakcji (transakcje o charakterze nierynkowym). Ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do analizy i ich charakterystykę zawarto w tabeli nr 1. Są to transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod uprawy polowe. Zestawione transakcje zebrano w oparciu o informacje z aktów notarialnych kupna – sprzedaży nieruchomości przechowywanych w zbiorach dokumentów Starostwa Powiatowego we Oławie oraz informacje z własnej bazy danych.

22 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Tabela nr 1. Transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolnicze.

Cena Cena Pow. Lp. Gmina Obręb Data transakcji sprzedaży transakcyjna [ha] [zł] [zł/ha]

1. Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2018-11-23 1,34 60 300 45 000,00 2. Oława - obszar wiejski Godzikowice 2018-11-16 1,00 26 000 26 000,00 3. Oława - obszar wiejski Bystrzyca 2018-10-31 0,52 15 000 28 846,15 4. Oława - obszar wiejski Godzikowice 2018-10-17 1,23 37 000 30 081,30 5. Oława - obszar wiejski Lizawice 2018-08-21 4,81 215 000 44 698,54 6. Oława - obszar wiejski Osiek 2018-08-09 2,07 70 000 33 816,43 7. Oława - obszar wiejski Gać 2018-07-27 1,14 52 000 45 614,04 8. Oława - obszar wiejski Godzikowice 2018-07-26 0,67 32 100 47 910,45 9. Oława - obszar wiejski Chwalibożyce 2018-07-18 1,41 72 000 51 063,83 10. Oława - obszar wiejski Bystrzyca 2018-07-18 1,59 42 000 26 415,09 11. Oława - obszar wiejski Gać 2018-07-13 1,88 60 000 31 914,89 12. Oława - obszar wiejski Jankowice 2018-06-18 2,76 83 421 30 225,00 13. Oława - obszar wiejski Marszowice 2018-06-07 1,35 75 000 55 555,56 14. Oława - obszar wiejski Niwnik 2018-05-11 1,97 80 000 40 609,14 15. Oława - obszar wiejski Gać 2018-05-07 4,24 130 000 30 660,38 16. Oława - obszar wiejski Niemil 2018-04-24 1,39 30 000 21 582,73 17. Oława - obszar wiejski Jankowice 2018-02-14 1,08 41 000 37 962,96 18. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-11-29 1,42 30 000 21 126,76 19. Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2017-10-10 0,75 15 000 20 000,00 20. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-09-28 1,33 39 900 30 000,00 21. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-09-15 0,77 15 000 19 480,52 22. Oława - obszar wiejski Jankowice Małe 2017-09-05 3,92 156 800 40 000,00 23. Oława - obszar wiejski Psary 2017-08-23 2,41 120 000 49 792,53 24. Oława - obszar wiejski Jankowice Małe 2017-08-09 0,95 50 000 52 631,58 25. Oława - obszar wiejski Osiek 2017-08-09 1,21 62 600 51 735,54 26. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-08-09 3,07 120 000 39 087,95 27. Oława - obszar wiejski Owczary 2017-08-01 1,33 65 000 48 872,18 28. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-07-25 4,85 192 000 39 587,63 29. Oława - obszar wiejski Niemil 2017-06-28 1,13 30 000 26 548,67 30. Oława - obszar wiejski Stary Otok 2017-06-09 0,9466 45 000 47 538,56 31. Oława - obszar wiejski Owczary 2017-05-17 1,36 75 000 55 147,06

W wyniku analizy rynku, dla danych transakcji przyjętych do porównania rozpiętość cenowa za 1 ha powierzchni nieruchomości rolnych niezabudowanych wynosiła:

cena minimalna C min = 19 480,52 zł/ha

cena maksymalna C max = 55 555,56 zł/ha

∆C = 55 555,56 zł/ha – 19 480,52 zł/ha = 36 075,04 zł/ha

Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych

23 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku nieruchomości.

Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:

 badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,  opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy Urzędów Gmin). W skutek badania rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych pod uprawy polowe i analizy preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe (atrybuty) mające istotny wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi wyrażające procentowy wpływ tych cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie badania rynku ustalono również stopień nasilenia tych cech rynkowych. Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 2 zamieszczonej poniżej.

Tabela 2 Atrybuty i ich wpływ na wartość.

Waga cech L.P. Cechy rynkowe Stopień nasilenia (skala) [%]

Lokalizacja i położenie w 1. 20 bardzo dobra dobra średnia stosunku do głównych dróg

2. WBG 25 powyżej 1,2 od 0,8 do 1,2 do 0,8

3. Kształt działki 10 regularny przeciętny nieregularny

4. Utrudnienia w uprawie 25 brak średnie duże

5. Przydatność rolnicza 20 wysoka średnia niska

Opis cech:

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: pod uwagę wzięto położenie nieruchomości w relacji do najbliższych zabudowań, położenia względem głównych dróg, a także postrzeganie danej lokalizacji przez potencjalnych nabywców;

24 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

2. WBG: wskaźnik bonitacji gleb; jest to relacja ha przeliczeniowych do ha fizycznych, im wyższy wskaźnik bonitacji gleby tym wyższe ceny transakcyjne; 3. Kształt działki: analizowano wpływ kształtu działku na cenę transakcyjną nieruchomości 4. Utrudnienia w uprawie: utrudnienie z tytułu występowanie infrastruktury technicznej, a także utrudnienia wynikające z występowania zakrzaczeń i zadrzewień na części działki; wzięto pod uwagę ewentualne sąsiedztwo lasu lub zbiornika wodnego 5. Przydatność rolnicza nieruchomości: mozaikowatość gleb (ilość występujących klas), rzeźbę terenu, stosunki wodne, stan techniczny urządzeń melioracyjnych oraz poziom kultury rolnej;

11.3 Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi – ceny transakcyjne

Dla potrzeb wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z zabudową gospodarcza dokonano analizy tego rynku. W pierwszej kolejności skoncentrowano się na określeniu zmian cen w czasie. Trend czasowy zmiany cen określić można za pomocą kilku technik. Niestety technika analizy par sprzedaży jak i analiza powtórnych sprzedaży posiadają ograniczone możliwości zastosowania, jak również obarczone są dużym ryzykiem popełnienie błędu. Trend czasowy można również określić za pomocą modeli statystycznych. Warunkiem tego jest posiadanie możliwie dużej liczby cen transakcyjnych. Szacowanie tendencji rozwojowej zjawiska wymaga również dość długiego okresu badania cen. Na rynku lokalnym nie udało się samodzielnie określić trendu czasowego (zbyt mała liczba transakcji nieruchomościami podobnymi). W przypadku braku dostatecznej liczby transakcji pochodzących z aktów notarialnych możliwe jest dla potrzeb analizy rynku wykorzystanie innych źródeł informacji.

W związku z powyższym zdecydowano się przyjąć trend boczny w przedmiotowej wycenie tj. nie stwierdzono wpływu zmian cen na rynek nieruchomości od stycznia 2017 roku do dnia wyceny. W ostatnim okresie na rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi mamy do czynienia ze stabilizacją cen transakcyjnych. Teza ta została poparta analizą raportów branżowych w tym zakresie, a także doświadczeniem własnym wyceniającego. Należy podkreślić, że analizowano budynki mieszkalne o charakterze siedliski podobne do wycenianego. Podaż takich nieruchomości jest większa od popytu, i bardzo często o ich wartości decyduje wartość gruntu, a nie substancji budynkowej,

25 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława która jest bardzo zdekapitalizowana. Nieruchomości o specyfice podobnej do nieruchomości wycenianej są bardzo mało płynne i wymagają znacznego czasu na ich ekspozycje i sprzedaż. Dla potrzeb wyceny dokonano identyfikacji nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi na lokalnym rynku. Lokalny rynek dla potrzeb wyceny nieruchomości został zdefiniowany następująco: a) Obszar analizy: gmina Oława – obszar wiejski; b) Okres analizy: od stycznia 2017 roku do stycznia 2019 roku; c) Przedmiot analizy: prawo własności do budynków mieszkalnych, ewentualnie wraz z zabudową gospodarczą;

Tabela nr 3. Zestawienie transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi

Powierzchnia Cena transakcyjna Lp. Data Gmina Obręb działki [m2] [zł]

1. 2018-02-14 Oława - obszar wiejski Jaczkowice 1620 190 000 2. 2017-10-17 Oława - obszar wiejski Stanowice 3092 190 000 3. 2017-11-17 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1800 225 000 4. 2018-07-03 Oława - obszar wiejski Zakrzów 1096 232 500 5. 2017-08-07 Oława - obszar wiejski Marcinkowice 1111 270 000 6. 2017-03-29 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1358 300 000 7. 2017-07-21 Oława - obszar wiejski Godzikowice 4888 300 000 8. 2017-10-17 Oława - obszar wiejski Stary Górnik 2300 300 000 9. 2017-10-09 Oława - obszar wiejski Godzikowice 358 312 500 10. 2017-08-24 Oława - obszar wiejski Godzikowice 1000 340 000 11. 2018-03-05 Oława - obszar wiejski Gać 1622 360 000 12. 2018-12-13 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1000 390 000 13. 2017-10-24 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 915 400 000 14. 2018-08-09 Oława - obszar wiejski Godzikowice 694 405 000 15. 2018-01-10 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1000 410 000 16. 2017-08-23 Oława - obszar wiejski Stanowice 849 433 000 17. 2018-10-22 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 900 470 000 18. 2017-06-14 Oława - obszar wiejski Stanowice 539 470 000 19. 2017-07-06 Oława - obszar wiejski Bystrzyca 1700 500 000

Na podstawie analizy rynku zidentyfikowano (za nieruchomość gruntową zabudowaną domem mieszkalnym):

Cmin = 190 000 zł

Cmax= 500 000 zł

ΔC = 500 000 zł – 190 000 zł

ΔC = 310 000 zł

26 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Na lokalnym rynku zidentyfikowano kilkanaście transakcji domami mieszkalnymi , ewentualnie wraz z zabudową gospodarczą. Stwierdzono, że ceny transakcyjne takich nieruchomości wahają się w dużym przedziale wartości od około 190 000 zł do 500 000 zł. Tak duży rozrzut cen jest spowodowany bardzo różnym stanem technicznym substancja budynkowej, wielkością działki, powierzchnią użytkową budynku, a przede wszystkim lokalizacją. Relatywnie mało było transakcji nieruchomościami zabudowanymi o tak dużej powierzchni jak nieruchomość wyceniana.

Analiza cech sprzedanych na rynku lokalnym nieruchomości wykazała, że nie ma możliwości wyprowadzenia wag cech w sposób analityczny np. na podstawie analizy porównawczej nieruchomości. Wśród nieruchomości kandydujących do porównawczych często nie ma odpowiedniej ilości par różniących się jedną cechą, nierzadko również nieruchomość różniącą się jedną cechą i w sposób oczywisty „lepsza” jest tańsza od nieruchomości „gorszej”. Wynika to z niedoskonałości i małej przejrzystości rynku nieruchomości.

Wobec powyższego autor określił wagi cech rynkowych (zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych) na podstawie:  badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców,  opinii osób zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośrednicy, pracownicy Urzędów Gmin, rzeczoznawcy). Wskutek badania rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych i analizy preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe (atrybuty) mające istotny wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości i przypisano im wagi wyrażające procentowy wpływ tych cech na wartość nieruchomości. Również na podstawie badania rynku ustalono również stopień nasilenia tych cech rynkowych. Na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca określił liczbę cech rynkowych, nadał im nazwy oraz określił wagi cech rynkowych. Stany cech rynkowych oraz wielkości zakresów cząstkowych przedstawia tabela nr 4.

27 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Tabela 4. Atrybuty i ich wpływ na wartość. Waga Stopień nasilenia (skala) L.p. Atrybut % 1 2 3

Lokalizacja 1. 10 dobra średnia dostateczna nieruchomości

Stan techniczny i 2. standard wykończenia 45 średni dostateczny zły budynku

3. Powierzchnia użytkowa 20 powyżej 180 m2 120 m2 - 180 m2 poniżej 120 m2

powyżej 2500 od 1500 do 2500 poniżej 1500 4. Powierzchnia działki 15 m2 m2 m2

Powierzchnie dodatkowe 5. 10 korzystna średnio korzystna mało korzystne i ich wpływ na wartość

Opis cech rynkowych: 1. Lokalizacja nieruchomości: pod uwagę wzięto położenie na terenie gminy Oława, odległość od centrum gminy i od granic miasta Oława, analizowano odległość od podstawowych ośrodków użyteczności publicznej, dojazd bezpośredni, 2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: odzwierciedla wiek budynku, prowadzoną gospodarkę remontową, przewidywana żywotność obiektu, występowanie spękań, trwałych odkształceń, wilgoci i zacieków na obiekcie; pod uwagę wzięto także standard wykończenia, w tym stan okładzin ściennych i podłogowych, stan stolarki drzwiowej, stan instalacji wewnętrznych, 3. Powierzchnia użytkowa budynku: na podstawie analizy rynku stwierdzono, że im większa powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego, tym wyższa cena nieruchomości; 4. Powierzchnia działki: nieruchomości gruntowe zabudowane o większej powierzchni działki są droższe od nieruchomości z mniejszą powierzchnią działki; 5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: analizowano powierzchnie nie zaliczane do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, analizowano także występowanie budynków gospodarczych, ich stan techniczny i funkcjonalność;

28 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

12. OPIS NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH W GRANICACH DZIAŁEK NR 452, 367/3, 367/4

Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława, powiat oławski. Wyceniana nieruchomość położona jest w południowo-zachodniej części obrębu Godzikowice – działka nr 367/3 AM-1 o powierzchni 0,13 ha i 367/4 AM-1 o powierzchni 0,88 ha, oraz północno-wschodniej części obrębu – działka nr 452 AM-1 o powierzchni 0,35 ha. Podlegająca wycenie nieruchomość rolna niezabudowana nie posiada planu miejscowego, natomiast oznaczona jest w SUiKZP jako tereny rolnicze. Kształt działek nr 367/3 oraz 367/4 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trapezu. Natomiast działka nr 452 AM-1 obręb Godzikowice zbliżony jest do trójkąta. Teren działek jest płaski. Otoczenie stanowią inne tereny wykorzystywane do celów rolniczych. Działka nr 452 od strony zachodniej graniczy z rowem melioracyjnym. Na działce nr 452 znajdują się dwa słupy energetyczne. Dojazd do nieruchomości rolnych prowadzi poprzez drogi gruntowe. Wartość wskaźnika bonitacji gleb dla działki 452 AM-1 wynosi 0,80, natomiast dla kompleksu składającego się z działek nr 367/3 i 367/4 AM-1 wynosi 0,79.

Rysunek 5. Widok przedmiotowej nieruchomości – działki nr 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice ( działki stanowią jeden kompleks przedzielony rowem)

29 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Rysunek 6. Widok przedmiotowej nieruchomości – działki nr 452 AM-1 obręb Godzikowice.

13. OPIS NIERUCHOMOŚCI W GRANICACH DZIAŁKI NR 482/3, 482/4, 482/5

13.1 Opis budynku mieszkalnego

Wyceniana nieruchomość położona jest w obrębie Godzikowice w gminie Oława, powiat oławski. Wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części wsi Godzikowice – dz. 482/3 o powierzchni 0,2429 ha, dz. 482/4 o powierzchni 0,1646 ha oraz dz. 482/5 o powierzchni 0,016 ha. Te trzy działki tworzą funkcjonalną całość. Jak już wcześniej stwierdzono, w granicach analizowanych działek część obszaru przeznaczona jest pod zabudowę mieszkalną (na tej części znajduje się budynek mieszkalny i zabudowana gospodarcze), a także część przeznaczona pod usługi handlu. Do przedmiotowych działek możliwy jest także dojazd od drugiej strony, aktualnie w ogrodzeniu zamontowano bramę wjazdową i wyznaczoną drogę wewnętrzną.

Budynek mieszkalny oznaczony administracyjnie numerem 20. Jest to obiekt trzykondygnacyjny – przyziemie, parter oraz piętro. Wybudowany został w latach 70-tych XX wieku, rozbudowany w 1991 roku. Według EGiB zakończono budowę w 1985 roku. Budynek posiada dwa niezależne wejścia. W budynku wydzielono wiele pokoi, które są wynajmowane pracownikom sezonowym (aktualnie najczęściej pochodzącym z Ukrainy).

30 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Zastosowane rozwiązania techniczno – materiałowe budynku: - Fundamenty: nie badano, - Konstrukcja budynku: tradycyjna murowana, - Dach: dwuspadowy, o konstrukcji drewnianej kryty dachówką; - Stolarka okienna: PCV, w części drewniana - Stolarka drzwiowa: drzwi wewnętrzne drewniane, częściowo przeszklone, w części drzwi płycinowe, drzwi zewnętrzne drewniane, - Pokrycia ścian: tynki cementowo-wapienne, nierówne, w łazienkach i w kuchni w psach roboczych płytki ceramiczne; - Pokrycia podłóg: podłoga częściowo pokryta panelami podłogowymi, w części deski drewniane, w korytarzu płytki, w łazience płytki; - Schody wewnętrzne: drewniane o konstrukcji lekkiej drewnianej, - Parapety: PCV;

Budynek wyposażony jest w następujące instalacje: a) Instalacja wodna b) Instalacja kanalizacyjna do sieci gminnej c) Instalacja elektryczna d) C.O. z pieca na paliwo stałe e) Instalacja fotowoltaiczną zlokalizowaną na dachu

31 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Powierzchnia użytkowa dostępna poprzez wejście nr 1 (wraz z wejściem do przyziemia)

PRZYZIEMIE Lp. Wyszczególnienie PU [m2] 1. Wiatrołap 4,76 m2 2. Korytarz 8,10 m2 3. Łazienka 7,02 m2 4. Pokój 21,20 m2 5. Pokój 9,68 m2 6. Kuchnia 13,30 m2 7. Pokój 12,93 m2 8. Łazienka 3,88 m2 łącznie: 80,87 m2

PARTER Lp. Wyszczególnienie PU [m2] 1. Pokój 21,58 m2 2. Kuchnia 19,79 m2 3. Pokój 15,56 m2 4. Łazienka 8,21 m2 5. Wiatrołap 6,60 m2 łącznie: 71,74 m2

PIĘTRO Lp. Wyszczególnienie PU [m2] 1. Pokój 15,63 m2 2. Antresola 6,95 m2 łącznie: 22,58 m2

Powierzchnia użytkowa dostępna poprzez wejście nr 2

PRZYZIEMIE Lp. Wyszczególnienie PU [m2] 1. Kotłownia 12,80 m2 2. Pralnia 6,75 m2 3. Korytarz 7,50 m2 4. Pom. gosp. 9,56 m2 łącznie: 36,61 m2

PARTER Lp. Wyszczególnienie PU [m2] 1. Pokój 6,92 m2 2. Pokój 16,30 m2 3. Kuchnia 13,60 m2 4. Łazienka 5,85 m2 5. Korytarz 3,71 m2

32 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

6. Korytarz 2,00 m2 7. Korytarz + schody 7,60 m2 łącznie: 55,98 m2

PIĘTRO Lp. Wyszczególnienie PU [m2] 1. Korytarz 5,90 m2 2. Pokój 12,50 m2 3. Pokój 14,90 m2 4. Pokój 13,50 m2 5. Łazienka 6,80 m2 łącznie: 53,60 m2

Łączna powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi: 321,38 m2

Stan techniczny budynku średni. Budynek zamieszkały. Elementy konstrukcyjne budynku nie wykazują odkształceń i spękania. Pokrycie dachu w stanie dostatecznym, nie wykazuje nieszczelności czy zawilgoceń. Elewacja zewnętrzna ogólnie w stanie dostatecznym, z oznakami zabrudzeń w toku działania warunków atmosferycznych i upływu czasu. Stolarka okienna w również w stanie dostatecznym, w części wymieniona. Stolarka drzwiowa, w stanie dostatecznym. Okładziny ścian i podłóg w stanie dostatecznym, ze znacznymi oznakami znacznego zużycia eksploatacyjnego ( jedynie w niektórych pomieszczeniach w stanie dobrym). Instalacje techniczne z widocznym zużyciem eksploatacyjnym. Budynek generalnie w niskim standardzie wykończenia. Budynek ponad normatywnie użytkowany, gdyż był wynajmowany na rzecz pracowników sezonowych, głównie z Ukrainy. Miejscami w budynku oznaki zawilgocenia, szczególnie w łazienkach. Budynek sukcesywnie remontowany i rozbudowywany, a także adaptowany na cele najmu, przy czym różne prace wykończeniowe znacznie się różnią ( różne typy stolarki okiennej i drzwiowej w budynku, różne rodzaje okładzin). Architektura tego budynku, jego stan techniczno – użytkowy, a także duża powierzchnia użytkowa powodują, że cechuje się on małą płynnością.

33 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

13.2 Opis zabudowań gospodarczych W granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 znajdują się również budynki gospodarczo- garażowe. W centralnej części działki 482/3 znajduje się budynek garażowy o powierzchni zabudowy 60 m2. Według EGiB zakończenie budowy nastąpiło w 1990 roku. Jest to budynek, wolnostojący, murowany. Dach płaski, kryty papą. Stolarka okienna stalowa, brama garażowa uchylna. Budynek praktycznie nie użytkowany, w złym stanie technicznym i niskim standardzie wykończenia.

Natomiast w południowej części działki 482/5 i południowo-wschodniej części działki 482/4 znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 110 m2 (budynek składający się z dwóch części, jedna użytkowana w dostatecznym stanie technicznym, a na drugiej części zniszczona jest konstrukcja i pokrycie dachu) Budynek zlokalizowany w zabudowie zwartej z budynkiem mieszkalnym w granicach działki 482/2. Jest to budynek murowany, z dachem płaskim w części zachodniej budynku dach zerwany. Bramy drewniane, ściany w części otynkowane.

34 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

14. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 14.1 Określenie wartości nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice

Określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej niezabudowanej dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Zakresem wyceny objęto działki nr 367/3, 367/4 AM-1 obręb Godzikowice o łącznej powierzchni 1,01 ha.

Opis nieruchomości wycenianej przez pryzmat analizowanych cech rynkowych:

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: dobra 2. WBG: od 0,8 do 1,2 3. Kształt działki: nieregularny 4. Utrudnienia w uprawie: średnie 5. Przydatność rolnicza: średnia

Opis nieruchomości przyjętych do porównania przez pryzmat analizowanych cech: 1. 2018-07-26 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o łącznej powierzchni 0,67 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 32 100 zł. Cena 1 ha gruntu niezabudowanego 47 910,45 zł. 1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: bardzo dobra 2. WBG: od 0,8 do 1,2 3. Kształt działki: regularny 4. Utrudnienia w uprawie: brak 5. Przydatność rolnicza: wysoka

2. 2018-11-16 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o powierzchni 1 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 26 000 zł. Cena 1 ha gruntu niezabudowanego 26 000 zł. 1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: średnia 2. WBG: do 0,8 3. Kształt działki: regularny 4. Utrudnienia w uprawie: duże 5. Przydatność rolnicza: średnia

35 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

3. 2018-10-17 – nieruchomość rolna niezabudowana położona w Godzikowicach o powierzchni 1,23 ha. Cena transakcyjna nieruchomości 37 000 zł. Cena 1 ha gruntu niezabudowanego 30 081,30 zł. 1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: średnia 2. WBG: od 0,8 do 1,2 3. Kształt działki: przeciętny 4. Utrudnienia w uprawie: średnie 5. Przydatność rolnicza: niska

1) Określenie wartości rynkowej działki nr 367/3 i 367/4 przeznaczonej pod uprawy polowe:

Udział Nieruchomości przyjęte do porównania kwotow Nierucho Wa Udział y na mość Lp. Atrybut -ga kwotowy Godzikowice Godzikowice Godzikowice jed. wycenian (%) (zł) atrybut a Popra Ocen Popraw Popraw u (zł) Ocena ocena w a -ka -ka -ka 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019 2018-07-26 2018-11-16 2018-10-17

2 Cena transakcyjna za nieruchomość 47 910,45 zł/ha 26 000,00 zł/ha 30 081,30 zł/ha

Lokalizacja i położenie 3 bardzo 3607,5 w stosunku do 20 7 215,01 3 607,51 dobra -3607,51 średnia 3607,51 średnia dobra 1 głównych dróg

4 od 0,8 do od 0,8 do od 0,8 do WBG 25 9 018,76 4 509,38 0 do 0,8 4509,38 0 1,2 1,2 1,2

- 5 nieregular przeciętn Kształt działki 10 3 607,50 1 803,75 regularny -3607,5 regularny -3607,5 1803,7 ny y 5

6 Utrudnienia w uprawie 25 9 018,76 4 509,38 średnie brak -4509,38 duże 4509,38 średnie 0

7 3607,5 Przydatność rolnicza 20 7 215,01 3 607,51 średnia wysoka -3607,51 średnia 0 niska 1

8 Suma poprawek ∑ pi -15331,9 9018,77 5411,27

9 Wartość poprawiona za nieruchomość 32 578,55 zł/ha 35 018,77 zł/ha 35 492,57 zł/ha

10 34 363,30 Wartość średnia za nieruchomość zł

36 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Wartość rynkowa nieruchomości rolnej w granicach działek nr 367/3 i 367/4 AM-1 obręb Godzikowice o powierzchni 1,01 ha wynosi:

WG = 1,01 ha x 34 363 zł = 34 706 zł

Przyjęto w zaokrągleniu: 34 700 zł

słownie: trzydzieści cztery tysiące siedemset złotych

14.2 Określenie wartości nieruchomości rolnej w granicach działki 452 Określenia wartości rynkowej nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 o powierzchni 0,3500 ha dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

Opis nieruchomości wycenianej przez pryzmat analizowanych cech rynkowych:

1. Lokalizacja i położenie w stosunku do głównych dróg: średnia 2. WBG: od 0,8 do 1,2 3. Kształt działki: nieregularny 4. Utrudnienia w uprawie: duże 5. Przydatność rolnicza: niska

Do porównania przyjęto te trzy same nieruchomości podobne jak w punkcie 14.1

37 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

1) Określenie wartości rynkowej nieruchomości w granicach działki nr 452

Tabela 7: Wartość rynkowa nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 obręb Godzikowice

Udział Nieruchomości przyjęte do porównania kwotow Nierucho Wa Udział y na mość Lp. Atrybut ga kwotowy Godzikowice Godzikowice Godzikowice jed. wycenian (%) (zł) atrybut a Popra Ocen Popraw Popraw u (zł) Ocena ocena w a -ka -ka -ka 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

1 Data transakcji lub wyceny Luty 2018-07-26 2018-11-16 2018-10-17 2019

2 Cena transakcyjna za nieruchomość 47 910,45 zł/ha 26 000,00 zł/ha 30 081,30 zł/ha

Lokalizacja i położenie 3 bardzo w stosunku do 20 7 215,01 3 607,51 średnia -7215,02 średnia 0 średnia 0 dobra głównych dróg

4 od 0,8 do od 0,8 do od 0,8 do WBG 25 9 018,76 4 509,38 0 do 0,8 4509,38 0 1,2 1,2 1,2

- 5 nieregular przeciętn Kształt działki 10 3 607,50 1 803,75 regularny -3607,5 regularny -3607,5 1803,7 ny y 5

- 6 Utrudnienia w uprawie 25 9 018,76 4 509,38 duże brak -9018,76 duże 0 średnie 4509,3 8

7 Przydatność rolnicza 20 7 215,01 3 607,51 niska wysoka -7215,02 średnia -3607,51 niska 0

8 Suma poprawek ∑ pi -27056,3 -2705,63 -6313,13

9 Wartość poprawiona za nieruchomość 20 854,15 23 294,37 23 768,17

10 22 638,90 Wartość średnia za nieruchomość zł

Wartość rynkowa nieruchomości rolnej niezabudowanej w granicach działki nr 452 obręb Godzikowice

WG = 0,35 ha x 22 639 zł = 7 923 zł

Przyjęto w zaokrągleniu: 8 000 zł Słownie: osiem tysięcy złotych

38 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

14.3 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z zabudowaniami gospodarczymi – działki 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice Określenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami.

Do porównania przyjęto: a) 2017-10-17 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej położonym we wsi Stanowice. 1. Lokalizacja nieruchomości: dobra 2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: zły. 3. Powierzchnia użytkowa budynku: poniżej 120 m2 (70 m2) 4. Powierzchnia działki: powyżej 2500 m2 (3 092m2). 5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: mało korzystne

Cena transakcyjna za nieruchomość: 190 000 zł.

b) 2017-07-21 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej położony we wsi Godzikowice. 1. Lokalizacja nieruchomości: dobra. 2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: dostateczny. 3. Powierzchnia użytkowa budynku: powyżej 180 m2 (210 m2). 4. Powierzchnia działki: powyżej 2500 m2 (4 888m2). 5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: mało korzystne

Cena transakcyjna za nieruchomość: 300 000 zł.

c) 2017-10-17 – nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej położony we wsi Stary Górnik. 1. Lokalizacja nieruchomości: średnia. 2. Stan techniczny i standard wykończenia budynku: dostateczny. 3. Powierzchnia użytkowa budynku: od 120 m2 do 180 m2 (166,8 m2). 4. Powierzchnia działki: od 1500 m2 do 2500 m2 (2 300m2) 5. Powierzchnie dodatkowe i ich wpływ na wartość: średnio korzystne

Cena transakcyjna za nieruchomość: 300 000 zł.

39 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Tabela nr 8. Arkusz wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym

Udział Nieruchomości przyjęte do porównania kwotow Nierucho Wa Udział y na mość Lp. Atrybut ga kwotowy Stanowice Godzikowice Stary Górnik jed. wycenian (%) (zł) atrybut a Popra Ocen Popraw Popraw u (zł) Ocena ocena w a -ka -ka -ka 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

1 Data transakcji lub wyceny Luty 2019 2017-10-17 2017-07-21 2017-10-17

2 Cena transakcyjna za nieruchomość 190 000 zł 300 000 zł 300 000 zł

3 Lokalizacja 10 31000 15500 dobra dobra 0 dobra 0 średnia 15500 nieruchomości

Stan techniczny i 4 dosta- dosta- standard wykończenia 45 139500 69750 średni zły 139500 69750 69750 teczny teczny budynku

5 Powierzchnia powyżej poniżej powyżej 120 - 20 62000 31000 62000 0 31000 użytkowa 180 m2 120 m2 180 m2 180 m2

od 1500 6 powyżej powyżej powyżej Powierzchnia działki 15 46500 23250 0 0 do 2500 23250 2500 m2 2500 m2 2500 m2 m2

Powierzchnie średnio 7 mało mało dodatkowe i ich wpływ 10 31000 15500 korzystna 31000 31000 korzystn 15500 korzystne korzystne na wartość a

8 Suma poprawek ∑ pi 232 500 100 750 155 000

9 Wartość poprawiona za nieruchomość 422 500 zł 400 750 zł 455 000 zł

10 Wartość średnia za nieruchomość 426 083 zł

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 obręb Godzikowice o powierzchni 0,4235 ha wynosi:

W = 426 000 zł

słownie: czterysta dwadzieścia sześć tysięcy złotych

40 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Przy wykorzystaniu podejścia porównawczego możliwe jest zastosowanie współczynnika korekty z przedziału [0,90 – 1,10] . Może on być stosowany wyłącznie w uzasadnionych przypadkach, na przykład gdy przedmiot wyceny posiada nałożone ograniczenia lub szczególne wady bądź zalety wykraczające poza cechy określone dla przyjętego pod względem rodzajowym i obszarowym rynku w okresie jego monitorowania.

Rzeczoznawca zdecydował się zastosować dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi położnej na działkach 482/3, 482/4, 482/5 o powierzchni 0,4235 ha współczynnik ekspercki w wysokości 1,1. Przedmiotowy budynek mieszkalny charakteryzuje się bardzo dużą powierzchnią użytkową, istotnie wykraczającą poza powierzchnie użytkowe budynków zidentyfikowanych podczas analizy. Stanowi to niewątpliwie zaletę przedmiotowej nieruchomości i wpływa korzystnie na jej atrakcyjność w oczach potencjalnych nabywców. Mając to na uwadze wydaje się zasadne zwiększenie określonej w podejściu porównawczym wartości o wskazany współczynnik ekspercki.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 obręb Godzikowice po zastosowaniu współczynnika eksperckiego wynosi :

W = 426 000 zł x 1,1 = 468 600 zł

słownie: czterysta sześćdziesiąt osiem tysięcy sześćset złotych

41 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

14. USTALENIA KOŃCOWE

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi w granicach działek nr 482/3, 482/4, 482/5 AM-1 o powierzchni łącznej 0,4235 ha oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek nr, 452, 367/3, 367/4 AM-1 o łącznej powierzchni 1,3600 ha położonych w obrębie Godzikowice, gmina Oława określona została w wysokości:

Wc = 511 300 złotych brutto

słownie: pięćset jedenaście tysięcy trzysta złotych brutto w tym: Rodzaj prawa Wartość prawa

Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi w granicach działek 482/3, 482/4, 468 600 zł 482/5 AM-1 obręb Godzikowice

Prawo własności nieruchomości rolnej w granicach działki 452 AM-1 o 8 000 zł powierzchni 0,35 ha

Prawo własności nieruchomości rolnej w granicach działek 367/3, 367/4 AM-1 o 34 700 zł powierzchni 1,01 ha

1. Analizując transakcje podobnymi nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami na terenie obrębu Godzikowice uwzględniając między innymi zainteresowanie potencjalnych nabywców, daną lokalizacją, stanem technicznym budynku, standardem wykończenia, powierzchnią użytkową budynku, powierzchnią działki otrzymany wynik 468 600 zł nieruchomości gruntowej zabudowanej domem można uznać za realny.

2. Określona wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych na badanym rynku lokalnym. Podobnie wygląda sytuacja z wycenianymi nieruchomościami rolnymi.

42 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

3. Określona wartość rynkowa ma charakter brutto (zawiera w sobie należny przy sprzedaży podatek VAT)

4. Określona wartość rynkowa obejmuje budynek, grunt, budowle, a także urządzenia trwale związane z nieruchomością takie jak: piec centralnego ogrzewania, meble kuchenne w zabudowie trwałej, sprzęt AGD trwale związany z nieruchomością.

43 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

15. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Klauzule ogólne: - Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. - Określona wartość rynkowa nieruchomości jest aktualna na datę wyceny, i wraz z upływem czasu przy uwzględnieniu trendów występujących na rynku nieruchomości może ulec zmianie, jeśli zostanie wykorzystana ze zwłoką w stosunku do daty wyceny. W takim przypadku wymagane jest dokonanie procedury aktualizacyjnej. - Przy sporządzaniu operatu podatek VAT był brany pod uwagę, określona wartość ma charakter brutto.

2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu: - Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w pkt. „Cel wyceny” niniejszego opracowania, natomiast operat nie może być modyfikowany i wykorzystany do innych celów wyceny rozważanej nieruchomości. - Operat nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu.

3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy: - Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. - Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony.

Operat opracował:

rzeczoznawca majątkowy: Wojciech Rogowski

Wrocław, 6 lutego 2019 roku

44 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

ZAŁĄCZNIKI

1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Odpis z księgi wieczystej nr WR1O/00002328/3 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Oławie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Mapa ewidencyjna.

45 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

46 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

47 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

48 Wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w granicach działek 482/3, 482/4, 482/5 AM – 1 oraz prawa własności nieruchomości rolnych niezabudowanych w granicach działek 452, 367/3, 367/4 AM – 1 obręb Godzikowice, gmina Oława

Widok na nieruchomość rolną w granicach działki 452 AM-1 wraz z drogą dojazdową

Widok na nieruchomość rolną w granicach działek 367/3 i 367/4 AM-1

49