Schaarste En Tweede Woningen

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Schaarste en tweede woningen Onderzoek naar de effecten van het tweede woningbeleid op de woningmarkt in Veere De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. RIGO Research en Advies BV WoonDe bewoonde- werk- en omgeving leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Schaarste en tweede woningen Onderzoek naar de effecten van het tweede woningbeleid op de woningmarkt in Veere Opdrachtgever Gemeente Veere Auteurs Jan Scheele-Goedhart Wilma Bakker Rapportnummer 30130 Uitgave April 2015 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C Postbus 2805 020 522 11 11 1011 AB Amsterdam 1000 CV Amsterdam [email protected] www.rigo.nl Inhoud 1 Inleiding 2 1.1 Redeneerlijn 2 1.2 Leeswijzer 3 2 Globale raming vraag naar tweede woningen 4 2.1 Stap 1: binnenlandse vraag heel Nederland 4 2.2 Stap 2: uitzondering recreatiewoningen op parken 4 2.3 Stap 3: vraag naar solitaire woningen in Zeeland 4 2.4 Stap 4: verdeling binnen Zeeland 5 2.5 Stap 5: buitenlandse vraag 5 2.6 Samenvattend: vraag naar tweede woningen in Veere 6 3 Vraag volgens lokale makelaars 8 3.1 Vraag naar tweede woningen 8 3.2 Doelgroep 8 4 Prijsverschillen ‘normale’ en recreatiewoningen 10 4.1 Analyse cijfers Funda.nl 10 4.2 Analyse gemeentelijke WOZ-cijfers 12 4.3 (Voorlopige) conclusie prijseffect tweede woningen 17 5 Conclusies 19 1 Inleiding Al jaren heeft de gemeente Veere een tweede woningbeleid. Uitgangspunt van dat beleid is dat in de dorpskernen permanent gewoond wordt. Met dit beleid wil de gemeente voorkomen dat woningen, vooral die in de populaire kustkernen, door toeristen als vakantiewoning worden aangeschaft. Uitein- delijk dient dit beleid twee doelen: het bevorderen van de leefbaarheid in de kernen en het beschikbaar houden van woningen voor de eigenlijke doelgroep: de lokale bewoners. Volgens de nieuwe Huisvestingswet mag de huisvestingsverordening alleen in beperk- te gevallen worden ingezet. In ieder geval moet onderbouwd zijn dat er sprake is van schaarste. Daarbij moet worden aangegeven om welke segmenten van de wonin g- markt het gaat, zodat de maatregelen ook alleen voor die segmenten gelden. De hoofdlijn is dat ingrijpen alleen mogelijk is in de woonruimteverdeling voor huurw o- ningen. Voor koopwoningen mag het wel, wanneer het gaat om ‘veranderingen in de woningvoorraad’. Ook het gaan bewonen als tweede woning valt onder die ‘veranderingen in de woningvoorraad’, aldus de toelichting bij de wet. Dat is de grond waarop Veere het instrumentarium wil inzetten voor continuering van het tweede woningb e- leid. Er moet dus aangetoond worden dat er schaarste is aan koopwoningen in de gemeente en dat het voor die schaarste een positief effect heeft als er een huisve s- tingsverordening wordt ingesteld, met daarin het verbod op in eigendom hebben van een tweede woning. Gegeven deze probleemstelling moeten we via een omweg onderzoeken of er schaarste is op de woningmarkt in Veere. Het gaat in dit geval om de interactie tussen de vraag naar permanente woningen en naar tweede woningen. In de volgende para- graaf beschrijven we hoe we in het licht van de vraag naar continuering van het tweede woningbeleid de schaarste op de woningmarkt in Veere gaan onderzoeken. 1.1 Redeneerlijn Onze redenering start met het gegeven dat het tweede woningbeleid al 25 jaar ona f- gebroken geldt in Veere. Dat betekent dat we niet uit de feitelijke situatie op de markt kunnen afleiden of er wel of geen schaarste is. Het is immers al die tijd niet toegestaan geweest dat vakantiegangers een Veerse woning aanschaffen om die als tweede woning te gebruiken. De schaarste kan dus op de huidige markt niet zichtbaar zijn. De veronderstelling van de gemeente is echter dat er sprake is van wat we noemen ‘potentiële schaarste’: vanwege het bestaande beleid is de schaarste er niet feitelijk, maar ze zou er zijn als de beperkingen van het tweede woningbeleid werden losgel a- ten. Daarmee kunnen we in ieder geval onderbouwen dat het bijdraagt om een hui s- vestingsverordening vast te stellen; als we kunnen aantonen dat er schaarste zou ontstaan zonder huisvestingsverordening, dan is de positieve bijdrage van de huisves- 2 tingsverordening aangetoond. We moeten dus die veronderstelling van de gemeente op de één of andere manier onderbouwen: is het inderdaad aannemelijk dat er schaarste ontstaat wanneer er geen tweede woningbeleid is? Die schaarste zou ontstaan door vakantiegangers die een woning in Veere kopen, die anders door iemand uit de lokale bevolking bewoond zou kunnen worden. We moeten dus in beeld brengen wat de vraag van vakantiegangers zou zijn: hoe veel woningen zouden zij kopen, welk type woningen en op welke locaties? Als we dat weten, weten we in welke segmenten van de woningmarkt naar verwachting schaarste zou ontstaan als het tweede woningbeleid werd losgelaten. Volgens de Huisvestingswet moet bij het vaststellen van de huisvestingsverordening ook worden aangegeven welke maatregelen de gemeente neemt om de schaarste weg te nemen. Dat zou in het geval van Veere kunnen door meer (recreatie)woningen te bouwen. Aan het aantal te bouwen woningen is echter door de provincie een maxi- mum gesteld, zodat het niet mogelijk is om schaarste die zou kunnen ontstaan bij het loslaten van het tweede woningbeleid langs die weg te bestrijden. 1.2 Leeswijzer In deze rapportage brengen we in lijn met deze redenering in beeld in hoeverre er schaarste zou ontstaan als het tweede woningbeleid werd losgelaten. Deze rapportage bestaat (na deze inleiding) uit drie hoofdstukken: . hoofdstuk 2 geeft een globale raming van de vraag naar tweede woningen op basis van kengetallen en landelijke cijfers; . hoofdstuk 3 geeft een schatting van de vraag naar tweede woningen op basis van informatie van lokale makelaars; . hoofdstuk 4 benadert het eventuele ontstaan van schaarste vanuit de analyse van de prijzen van verschillende woningtypen. Het slothoofdstuk beschrijft de belangrijkste conclusies ten aanzien van de effecten op de woningmarkt van het tweede woningbeleid. 3 2 Globale raming vraag naar tweede woningen Het aantal woningen dat bij afwezigheid van een tweede woningbeleid jaar- lijks aan de reguliere voorraad onttrokken zouden worden, kan allereerst geschat worden op basis van landelijke kengetallen. Dit hoofdstuk geeft een schatting van de vraag, analoog aan de wijze waarop de gemeente Schouwen - Duiveland dat gedaan heeft.1 De schatting bestaat uit vijf stappen, waarbij we per stap aangeven welke variatie of bandbreedte we zien. 2.1 Stap 1: binnenlandse vraag heel Nederland De binnenlandse vraag wordt door de NVM voor heel Nederland geraamd op 3.500 woningen per jaar.2 Een ander onderzoek, van het NRIT, schat de totale vraag naar tweede woningen op 390.000 in vijf jaar, ofwel 78.000 woningen per jaar, waarvan 12% ofwel 9.360 woningen in Nederland zelf. 3 De bandbreedte hier is dus 3.500 tot 9.360 woningen per jaar. 2.2 Stap 2: uitzondering recreatiewoningen op parken Voor het tweede woningbeleid is vraag naar recreatiewoningen op parken niet rele- vant. Volgens NRIT is 31% van degenen die op zoek zijn naar een recreatiewoning op zoek naar een solitaire recreatiewoning, een woning die niet op een park l igt.4 Daar- mee wordt de bandbreedte 1.085 tot 2.900 woningen per jaar. De NVM-cijfers wijzen op een ongeveer gelijk aantal voor ‘op een park’ (34%) of ‘solitair’ (33%), met 33% ‘geen voorkeur’.5 Met een 50%/50%-verdeling komt de bandbreedte op 1.750 tot 4.680 woningen per jaar. 2.3 Stap 3: vraag naar solitaire woningen in Zeeland NVM en NRIT hebben allebei verschillende cijfers over de vertaling van de totale N e- derlandse vraag naar Zeeland. NRIT geeft één percentage, 5%, van het totaal. 6 Het NVM-onderzoek geeft een bandbreedte: 11% van de zoekers is ‘zeer waarschijnlijk’ op 1 Kenniscentrum Recreatie, Behoefteonderzoek recreatiewoningen gemeente Schouwen- Duiveland. Den Haag: Kenniscentrum Recreatie, 2011. 2 NVM, De Nederlandse markt voor recreatiewoningen. Nieuwegein: NVM, 2014, p. 25. 3 Behoefteonderzoek recreatiewoningen gemeente Schouwen-Duiveland, p. 31. 4 NRIT Onderzoek, De markt voor tweede woningen. Breda: NRIT Onderzoek, 2010, p. 39; Be- hoefteonderzoek recreatiewoningen gemeente Schouwen-Duiveland, p. 32. 5 NVM, p. 20. 6 NRIT, p. 37. 4 zoek naar een recreatiewoning in Zeeland, 59% ‘waarschijnlijk’ of ‘zeer waarschij n- lijk’.7 Omdat de respondenten in de NVM-enquête bij meerdere regio’s kunnen aangeven of het waarschijnlijk is of onwaarschijnlijk dat ze daar een woning kopen, tellen de percentages voor de verschillende regio’s op tot (veel) meer dan 100%. De 59% die ‘waarschijnlijk’ heeft ingevuld bij Zeeland is dus veel te hoog, de 11% ‘zeer waa r- schijnlijk’ is reëler. De variatie zit hier dus tussen 5% en 11% van de totale binnenlandse vraag naar recreatiewoningen. 2.4 Stap 4: verdeling binnen Zeeland Over de verdeling van de vraag binnen Zeeland zijn geen gegevens bekend. De gemeente Schouwen-Duiveland gebruikt daarvoor de indeling in vijf regio’s – Bevelan- den, Schouwen-Duiveland, Tholen, Walcheren, Zeeuws-Vlaanderen – en veronderstelt een gelijke verdeling over die vijf. 8 Het is de vraag hoe realistisch deze veronderstelling is: zijn Tholen en de Bevelanden even aantrekkelijk voor toeristen als de andere drie regio’s? Andere verdelingen zijn dus ook mogelijk, bijvoorbeeld naar rato van de huidige voo r- raad recreatiewoningen. In dat geval heeft Veere ongeveer 22% van de totale Ze euw- se voorraad;9 dat is iets meer dan wanneer het hele aandeel van Walcheren als één van de vijf regio’s aan Veere werd toegerekend. 10 20% tot 22% van de Zeeuwse vraag lijkt reëel voor de gemeente Veere.

Load more