Gemeinde Wald-Michelbach
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Gemeinde Wald-Michelbach Landkreis Bergstraße Errichtung eines Drogeriemarkts Auswirkungsanalyse nach § 11 BauNVO Bearbeitet von Dr. Angelika Brendel Brendel Standort Consult Am Steinern Kreuz 28 64297 Darmstadt Tel. 06151-9518788 E-Mail: [email protected] Stand 25. Mai 2019 Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Gliederung: Abbildungen: .................................................................................................................................. 3 Tabellen: .......................................................................................................................................... 3 Abkürzungen: ................................................................................................................................. 3 1. Einleitung .................................................................................................................................... 5 1.1. Aufgabenstellung................................................................................................................ 5 1.2. § 11 Abs. 3 BauNVO ........................................................................................................ 5 2. Das Vorhaben und sein Standort ............................................................................................ 6 2.1. Regionalplanung, Bauleitplanung ..................................................................................... 6 2.2. Standort Gemeinde Wald-Michelbach ............................................................................ 8 2.3. Standort Drogeriemarkt .................................................................................................. 11 2.4. Drogeriemarkt – Verkaufsfläche, Umsatz .................................................................... 14 3. Bestandsanalyse Drogeriesortimente .................................................................................... 14 3.1. Angebot: Verkaufsflächen und Umsätze ...................................................................... 15 3.2. Einzugsgebiet, Einkaufsziele .......................................................................................... 16 3.3. Nachfrage: Kaufkraftpotenzial ....................................................................................... 18 4. Auswirkungen des Vorhabens ............................................................................................... 19 4.1. Quantitative Dimension .................................................................................................. 19 4.2. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO – potenzielle Auswirkungen ......................................... 21 4.2.1. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ................................................ 22 4.2.2. Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung........................................... 27 4.3. Verkehrsaufkommen ....................................................................................................... 29 4.4. Vereinbarkeit mit den Zielen von Raumordnung und Landesplanung .................... 30 5. Ergebnis Prüfung § 11 BauNVO .......................................................................................... 32 5.1. Synopse.............................................................................................................................. 32 5.2. Ergebnisse und Empfehlungen ...................................................................................... 34 © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, [email protected] 2 Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Abbildungen: Abbildung 1: Lage von Wald-Michelbach .................................................................................. 4 Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung bis 2030 ................................................................... 10 Abbildung 3: Standort Drogeriemarkt ...................................................................................... 12 Abbildung 4: Lage des Drogeriemarkts neben ALDI............................................................. 13 Abbildung 5: Zentrale Standorte Wald-Michelbach ............................................................... 23 Abbildung 6: Nahversorgungsfilialisten in Wald-Michelbach ............................................... 28 Tabellen: Tabelle 1: Entfernungen ............................................................................................................... 9 Tabelle 2: Einwohner von Wald-Michelbach ............................................................................ 9 Tabelle 3: Bestand Nahversorgung............................................................................................ 15 Tabelle 4: Nahversorgung - Einwohner, VK, Umsatz, Kaufkraft ........................................ 18 Tabelle 5: Veränderungen ........................................................................................................... 19 Tabelle 6: Verlagerung von Umsatz .......................................................................................... 20 Abkürzungen: BauNVO Baunutzungsverordnung BVerwG Bundesverwaltungsgericht ERP Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar IFH Institut für Handelsforschung, Köln OT Ortsteil ÖPNV öffentlicher Personennahverkehr RPS Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan 2010 VGG Verkehrsgesellschaft Gersprenztal VRN Verkehrsverbund Rhein-Neckar © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, [email protected] 3 Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Abbildung 1: Lage von Wald-Michelbach © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, [email protected] 4 Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 1. Einleitung 1.1. Aufgabenstellung Im Unterzentrum Wald-Michelbach im Landkreis Bergstraße soll ein Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von maximal 740 m² errichtet werden. Das Sortiment des Drogerie- markts zählt zur Grund- oder Nahversorgung, wie auch die Lebensmittel. Mit seiner Ver- kaufsfläche liegt der Markt unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO; jedoch im Hinblick auf den Standort und seiner Nähe zu den anderen Nahver- sorgungsbetrieben werden im Folgenden seine Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO untersucht. Der Standort befindet sich innerhalb des bebauten Siedlungszusammenhangs in integrierter Lage im Süden der Kerngemeinde Wald-Michelbach im Bereich des Bebauungsplans „Am Bahndamm – Wetzkeil“. Der Standort des Drogeriemarkts liegt neben dem Lebensmittel- discounter ALDI und dem Lebensmittelvollsortimenter EDEKA (siehe Abschnitt 2.3.). Im Bebauungsplan sind Teile des Plangebiets bereits als Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel/Nahversorgung“ fest- gesetzt. Die Fläche des Drogeriemarkts soll in die Festsetzung Sondergebiet einbezogen werden; dazu muss der Bebauungsplan geändert werden. Zur Begründung des Sonderge- biets ist eine Untersuchung der Auswirkungen des Drogeriemarkts erforderlich; es erübrigt sich daher die Untersuchung der Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO. Der Drogeriemarkt ist zwar für sich alleine nicht großflächig, aber er befindet sich an sei- nem Standort im Verbund mit den anderen Märkten; daher sind gemäß den raumordneri- schen Vorgaben zu Agglomerationen die Auswirkungen analog zu großflächigen Märkten zu untersuchen. Großflächige Einzelhandelsvorhaben sind nach § 11 Abs. 3 BauNVO auf ihre Raumverträglichkeit zu prüfen. Dazu werden im Folgenden die voraussichtlichen Aus- wirkungen des Drogeriemarkts nach § 11 Abs. 3 BauNVO untersucht und eine Prognose über die ökonomischen, raumordnungspolitischen und städtebaulichen Auswirkungen er- arbeitet. In diesem Rahmen werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen dargestellt, das Einzugsgebiet und dessen Potenziale ermittelt, das Vorhaben ihnen gegenübergestellt und dessen voraussichtliche Auswirkungen geprüft. Die Untersuchung erfolgt im Auftrag von ALDI Ketsch aus der Unternehmensgruppe ALDI SÜD. 1.2. § 11 Abs. 3 BauNVO § 11 Abs. 3 BauNVO verweist Einzelhandelsbetriebe auf Kerngebiete oder für sie ausge- wiesene Sondergebiete, sofern sie großflächig sind und sich nach Art, Lage und Umfang nicht nur unwesentlich auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landespla- nung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung auswirken können. © Dr. Angelika Brendel, Am Steinern Kreuz 28, 64297 Darmstadt, 06151-9518788, [email protected] 5 Wald-Michelbach Drogeriemarkt 2019 Für das Merkmal Großflächigkeit gilt gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO, dass mit Über- schreiten einer Geschoßfläche von 1.200 m² in der Regel Auswirkungen gemäß Satz 2 ein- treten. Großflächigkeit wird zwar ab einer Geschossfläche von 1.200 m² vermutet, die BauNVO stellt also einen Zusammenhang zwischen Großflächigkeit und Geschossfläche her. Die Auswirkungen i.S. von § 11 Abs. 3 BauNVO hingegen hängen eher ab von der Größe der Verkaufsfläche und dem Umsatz, der auf ihr erzielt werden kann. Die Verkaufs- fläche ist daher in der Praxis der Maßstab für Großflächigkeit. In seiner Rechtsprechung hat das Bundesverwaltungsgericht bestimmt: „Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten“1. Diese Aussage wird relativiert durch § 11 Abs. 3 Satz 4, nach dem gegebenenfalls Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschoßfläche eintreten bzw. bei mehr als 1.200 m² Ge- schoßfläche ausbleiben können. In Rahmen der vorliegenden