Nut en noodzaak van Moerdijkse Hoek
Een beoordeling van plannen en onderzoek
Erik Louw Han Olden
Nut en noodzaak van Moerdijkse Hoek
Een beoordeling van plannen en onderzoek
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Milieudefensie
Erik Louw* Han Olden**
november 2004
*Onderzoeksinstituut OTB **STOGO Onderzoek + Advies Technische Universiteit Delft Niasstraat 1 Jaffalaan 9, 2628 BX Delft 3551 WR Utrecht Tel. (015) 278 30 05 Tel. (030) 233 43 42 Fax (015) 278 44 22 http://www.stogo.nl E-mail [email protected] http://www.otb.tudelft.nl
© Copyright 2004 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this report may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the copyrightholder.
1 INLEIDING ...... 3 1.1 Achtergrond ...... 3 1.2 Ambities...... 3 1.3 Kritiek ...... 4 1.4 De vraag naar bedrijventerreinen...... 5 1.5 Onderzoeksvraag...... 7 1.6 Leeswijzer ...... 7 2 NUT EN NOODZAAK VAN MOERDIJKSE HOEK? ...... 9 2.1 Inleiding ...... 9 2.2 Samenvatting van de onderzoeksresultaten...... 9 2.3 Conclusie...... 12 3 HET HAVEN- EN INDUSTRIETERREIN MOERDIJK...... 13 3.1 Inleiding ...... 13 3.2 Een karakteristiek van het terrein ...... 13 3.3 De uitgifte van het terrein ...... 14 3.4 Aard van de gevestigde bedrijven ...... 15 3.5 Uitbreidingsplannen Moerdijk...... 16 3.6 Conclusie...... 17 4 MOERDIJKSE HOEK ...... 19 4.1 Inleiding ...... 19 4.2 Provinciaal beleidskader ...... 19 4.2.1 Streekplan ...... 19 4.2.2 Uitwerkingsplannen...... 20 4.2.3 De planningsopgave voor Moerdijkse Hoek...... 21 4.3 Profiel van Moerdijkse Hoek...... 23 4.4 Conclusie...... 24 5 RAMINGEN VAN DE BEHEOFTE NAAR BEDRIJVENTERREINEN IN WEST-BRABANT...... 25 5.1 Inleiding ...... 25 5.2 De vraag naar bedrijventerreinen met specifieke vestigingscondities...... 25 5.3 Nationale raming van de vraag bedrijventerreinen (de Bedrijfslocatiemonitor)...... 26 5.4 Provinciale ramingen naar de vraag voor bedrijventerreinen ...... 28 5.5 Raming Buck Consultants International (2002)...... 32 5.6 Een vergelijking tussen de verschillende ramingen ...... 34 5.7 Conclusie...... 35 6 HET MARKTONDERZOEK VOOR MOERDIJKSE HOEK ...... 37 6.1 Inleiding ...... 37 6.2 Afbakenen van doelgroepen ...... 37 6.3 Raming van de behoefte aan ruimte per doelgroep en terreintype...... 39 6.4 Vaststellen marktaandeel Moerdijkse Hoek...... 41 6.5 Conclusie...... 43 LITERATUUR...... 45
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 1
2 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 1 INLEIDING
1.1 Achtergrond
De provincie Noord-Brabant wil aansluitend aan het bestaande haven- en industrieterrein Moerdijk het bedrijventerrein Moerdijkse Hoek in de oksel van de A16 en de A17 ontwikkelen. Moerdijkse Hoek moet ruimte bieden aan grootschalige bedrijvigheid, zoals fijnchemie, voedings- en genotmiddelenindustrie, recycling, metaalindustrie, overslag en transport. De omvang van het terrein is in eerste instantie circa 600 hectare bruto.1 Met het bedrijventerrein wil de provincie een stimulans geven aan de regionale economie van West-Brabant door het bieden van unieke vestigingsvoorwaarden, die de bedrijventerreinen in de stadsregio’s Breda- Tilburg en Bergen op Zoom-Roosendaal niet kunnen bieden. Unieke vestigingsvoorwaarden zijn volgens de provincie onder meer het aanbod van kavels groter dan vijf hectare, de aanwezigheid van milieuruimte door de relatief grote afstand tot de stedelijke gebieden en het aanbod aan multimodale voorzieningen. Bij dit laatste is in vergelijking met de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s vooral de ligging in de nabijheid van diep vaarwater van belang.
1.2 Ambities
De ambitie van de provincie is een vernieuwend duurzaam bedrijventerrein te ontwikkelen. Moerdijkse Hoek moet een nationaal voorbeeld zijn met een optimale balans tussen economie, leefbaarheid en milieu. Concreet betekent dit dat de provincie bij iedere stap in het ontwikkelingsproces de lat hoger legt dan bij andere terreinen in het land. Belangrijke elementen van het duurzaamheidsperspectief zijn: • Concentratie van grote industriële bedrijven die van elkaars nabijheid profiteren door het delen van voorzieningen zoals grondstoffen, goederenvervoer en energievoorziening. Dat is volgens de provincie efficiënter en minder belastend voor het milieu. Bovendien zou het gemakkelijker zijn om door compact bouwen, voorzieningen te treffen die overlast tegengaan; • Zorgvuldig ruimtegebruik, onder meer een flexibele inrichting en aandacht voor beeldkwaliteit en beheer.
Door nieuwe bedrijven op Moerdijkse Hoek te vestigingen wil de provincie bovendien elders in Noord-Brabant ruimte besparen. De oudste plannen voor Moerdijkse Hoek dateren uit de eerste helft van de jaren negentig. In het Regionaal Ontwikkelingsperspectief (ROP) West-Brabant (1993) was als strategisch project
1 Bruto oppervlak omvat de uitgeefbare kavels (netto oppervlak) plus het openbare gebied (infrastructuur, groen). Gemiddeld omvat het netto uitgeefbare deel van een bedrijventerrein 70 à 75% van het totale bruto oppervlak.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 3 opgenomen een onderzoek naar de vraag naar terreinen voor bedrijven met specifieke vestigingscondities. Uit het onderzoek kwam naar voren dat er in de periode 1995 – 2010 in West-Brabant vraag zou zijn naar 250 tot 1.000 hectare (Buck Consultants International, 1996). Uit de daarop volgende locatiestudie kwam Moerdijkse Hoek samen met Borchwerf II in Roosendaal naar voren als een geschikt terrein voor bedrijven met bijzondere vestigingvoorwaarden. Bij de partiële herziening van het streekplan Noord-Brabant (1998) heeft de provincie de locatie Moerdijkse Hoek vervolgens aangewezen als ‘locatie in studie’. Deze aanduiding vloeide voort uit een toezegging van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant aan Provinciale Staten om nut en noodzaak van een grootschalig bedrijventerrein met specifieke vestigingsvoorwaarden nader te onderbouwen. Op 23 maart 2001 hebben Provinciale Staten het College van Gedeputeerde Staten opdracht gegeven om de voorbereiding van de aanleg van Moerdijkse Hoek en het daartoe noodzakelijk geachte onderzoek ter hand te nemen. Dit besluit baseerde zij op de overweging dat op basis van het toen beschikbare onderzoek nut en noodzaak van de ontwikkeling van een grootschalig bedrijventerrein met zeehavenfaciliteiten in West- Brabant in voldoende mate vaststond.
Een eerste stap in de procedure vormt de in voorbereiding zijnde herziening van het streekplan Noord-Brabant 2002. Hierin wil de provincie de locatie en de globale inrichting van het terrein vastleggen. In het kader van de voorbereiding van die streekplanherziening heeft de provincie diverse onderzoeken laten uitvoeren, waaronder een marktanalyse van Buck Consultants International (2002a).2 Op dit moment loopt de procedure van een milieu-effectrapportage, die nodig is om het streekplan te kunnen herzien. De resultaten van de marktanalyse zijn neergelegd in het rapport ‘Vernieuwend duurzaam bedrijventerrein Moerdijkse Hoek’. Dit onderzoek leidde tot de conclusie dat er afhankelijk van de economische ontwikkeling en de ruimtelijke strategie een vraag zou zijn variërend van 295 hectare tot 805 hectare bruto. In de ‘Nota Ruimte’ (2004) onderschrijft het Rijk de noodzaak van een ruimtelijke reservering voor een grootschalig regionaal bedrijventerrein van 600 hectare in Moerdijkse Hoek. Volgens de ‘Nota Ruimte’ is het terrein nodig om te voorzien in de vraag van bedrijven in de clusters procesindustrie (chemie en agribusiness) en logistiek. Naast Moerdijkse Hoek acht de ‘Nota Ruimte’ ook de ontwikkeling van 300 hectare havengerelateerd bedrijventerrein in de Hoekse Waard noodzakelijk. Beide terreinen heeft het ministerie van Economische Zaken aangewezen als topproject. Hiermee het ministerie van Economische Zaken aan dat zij partner wil zijn bij het realiseren van een terrein.
1.3 Kritiek
In West-Brabant hebben diverse partijen kritiek geuit op de plannen voor Moerdijkse Hoek.3 In een onderzoek naar nut en noodzaak van het grootschalige terrein constateert de FNV regio Zuidwest-Nederland (2000) dat er in West-Brabant in ieder
2 Naast het marktonderzoek van Buck Consultants heeft de provincie verkennende onderzoeken uit laten voeren naar bodemkenmerken, watersysteem, natuurwaarden en cultuurhistorische waarden, naar het toekomstige verkeer- en vervoersysteem, naar het concept vernieuwend duurzaam en naar ruimtelijke modellen voor de ontwikkeling van het terrein (Beckers et al., 2003). 3 Het betreft onder meer de gemeente Moerdijk, de Stichting Behoud Buitengebied Moerdijk en de FNV regio Zuidwest-Nederland.
4 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies geval tot 2015 voldoende ruimte beschikbaar is op bestaande en geplande terreinen om in de vraag te voorzien. Bovendien wijst de FNV erop dat de ramingen gebaseerd zijn op de overloop van bedrijven uit Rotterdam die zich in de komende periode kunnen vestigen op de Tweede Maasvlakte. Dit betekent volgens de FNV dat aanleg van Moerdijkse Hoek vooralsnog niet nodig is. Ook Milieudefensie is niet overtuigd van de ramingen die ten grondslag liggen aan de huidige plannen voor Moerdijkse Hoek. Zij heeft daarom aan STOGO onderzoek + advies en het Onderzoeksinsituut OTB van de Technische Universiteit Delft gevraagd een gefundeerde beoordeling te leveren van nut en noodzaak van de aanleg van Moerdijkse Hoek als nieuw grootschalig regionaal bedrijventerrein voor West- Brabant.
1.4 De vraag naar bedrijventerreinen
De door Milieudefensie gevraagde beoordeling van nut en noodzaak van Moerdijkse Hoek vindt plaats tegen de achtergrond van een bredere kritiek op de prognoses van de vraag naar ruimte voor bedrijventerreinen. Op basis van ramingen van het Centraal Planbureau (CPB) met de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) heeft het Rijk in de ‘Nota Ruimte’ vastgelegd dat 23.000 hectare netto nieuw bedrijventerrein nodig is in de periode tot 2020. Bij een netto-bruto verhouding van 70% is dat bijna 33.000 hectare bruto. In een periode dat de demografische groei van de beroepsbevolking beperkt is en er nog altijd een verschuiving van banen van de secundaire naar de tertiaire sector gaande is, is dat een waarschijnlijk hoge raming. De aanleg van 33.000 hectare nieuw bedrijventerrein zou betekenen dat het huidige areaal aan bedrijventerreinen met 35% hectare zou toenemen (Louw e.a. 2004a).
Een nadere analyse van de aan planningsopgave ten grondslag liggende raming van het CPB leert dat de groei van de werkgelegenheid maar beperkte invloed heeft op de vraag naar ruimte. Drie elkaar deels overlappende factoren zijn verantwoordelijk voor de omvangrijke vraag naar ruimte (Louw en Hiethaar 1999). • Stijging van het gemiddelde ruimtegebruik per werkzame persoon; • Doorgaande trek van bedrijven in de stad naar monofunctionele bedrijventerreinen; • Vestiging van zakelijke dienstverlening op bedrijventerreinen.
Deze drie factoren staan haaks op het beleid van het Rijk dat is gericht op het intensiveren van het ruimtegebruik, op het stimuleren van functiemenging in de steden en op het concentreren van zakelijke dienstverlening in de centra van steden. De ramingen van het CPB zijn beleidsarm. Zij veronderstellen dat het vestigingsgedrag van ondernemers uit het verleden dat tot stand kwam onder toenmalige marktomstandigheden en onder toenmalig overheidsbeleid zich ongewijzigd zal voortzetten. Dit betekent dat het mechanisme dat bepalend is voor de grote vraag naar bouwrijpe kavels op bedrijventerreinen in stand zal blijven.
Bouwrijpe kavels op een bedrijventerrein bieden ondernemers de mogelijkheid een nieuw bedrijfspand op maat te bouwen (Louw e.a. 2004a ). Maar er zijn ook andere mogelijkheden om te voorzien in hun vraag naar bedrijfsruimte. Ondernemers kunnen een pand kopen uit de bestaande voorraad of ze kunnen een door een projectontwikkelaar gerealiseerd pand kopen of huren.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 5 Eigenlijk is het mechanisme dat ten gunste van bouwrijpe kavels werkt vrij simpel. De gedachte dat nieuwe bedrijventerreinen leiden tot economische groei heeft geleid tot een ruim aanbod aan bouwrijpe kavels op bedrijventerreinen. Sinds 1977 was er voortdurend voor meer dan vijf jaar bouwrijpe grond in voorraad. Voor iedere hectare die de gemeenten uitgaven, maakten zij 0,9 hectare bouwrijp. Dit komt, omdat gemeenten grond uit voorraad willen leveren. Om in te kunnen spelen op onvoorziene ontwikkelingen, zoals de mogelijke komst van een grote multinational, leggen zij bovendien extra areaal bedrijventerreinen aan. De omvangrijke voorraad bouwrijpe grond stimuleert de uitgifte. Gemeenten willen immers de kosten voor het bouwrijp zo snel mogelijk terugverdienen. In de concurrentie met andere gemeenten houden zij de prijzen laag. Dit is mogelijk, omdat de productiekosten van bouwrijpe kavels relatief laag zijn. Gemeenten investeren nauwelijks in de kwaliteit van de terreinen. Veel meer dan het verwerven van de grond en het aanleggen van infrastructuur doen ze niet. Het aanbod dat zo op de markt komt, is aantrekkelijk voor ondernemers. Zij krijgen tegen een lage prijs ruimte ter beschikking die speciaal voor hen is aangelegd op locaties die goed bereikbaar zijn. Mede door de bouwkosten van de overwegend tamelijk eenvoudige bedrijfspanden kunnen ondernemers op nieuwe bedrijventerreinen nieuwbouw realiseren van een betere prijs-kwaliteitsverhouding dan in de bestaande voorraad het geval is. Eenvoudige wetmatigheden uit de vastgoedkunde leren dan, dat doorstroming vanuit de bestaande voorraad naar de nieuwbouw zal plaatsvinden en dat de bestaande voorraad versneld zal verouderen. De uitgifte die het gevolg is van deze doorstroming is vervolgens het argument om weer nieuwe bedrijventerreinen aan te leggen. Zo ontstaat een vicieuze cirkel, waarbij gemeenten steeds weer nieuwe bedrijventerreinen aanleggen, omdat er veel vraag is. Anders dan zij denken, stimuleren zij daarmee niet de economische groei, maar stimuleren zij vooral doorstroming en veroudering van de bestaande voorraad (Olden 2004).
Om te voorkomen dat dit mechanisme in de komende decennia opnieuw zal optreden, is nieuw beleid nodig. Het is nodig de vicieuze cirkel waarin we al decennia zitten te doorbreken. De nadruk moet liggen op hergebruik van de bestaande voorraad en niet op het opnieuw aanleggen van een groot areaal nieuwe bedrijventerreinen. Op dit punt is een duidelijke keuze nodig. Mikken op de aanleg van 23.000 hectare nieuw terrein en op het herstructureren van 21.000 hectare bestaand terrein is wedden op twee paarden, die elkaar voor de voeten lopen. Dat kunnen nooit winnaars zijn. Kiezen voor het op grote schaal ontwikkelen van nieuwe terreinen, betekent dat de voorraad verouderde terreinen verder zal toenemen. Omdat de uitbreidingsvraag beperkt is, zal er leegstand ontstaan op de bestaande terreinen. Deze fungeren immers als donorgebied voor de nieuwe terreinen. Een beter alternatief is daarom het accent leggen op herstructureren en op het minder ruimhartig ter beschikking stellen van nieuwe bedrijventerreinen. Dat dit de economische groei zal belemmeren, is een angst die nergens op is gebaseerd. In tegendeel, een recente analyse suggereert een relatie tussen de omvang van het aanbod en de ruimteproductiviteit (gerealiseerde toegevoegde waarde per hectare bedrijventerrein). In perifere gebieden waar het aanbod aan bedrijventerreinen relatief groot is, is de ruimteproductiviteit laag. De ruimteproductiviteit neemt toe naarmate het aanbod schaarser wordt. De vergelijking met de arbeidsproductiviteit dringt zich op. Het lijkt erop dat de meeropbrengsten van de inzet van extra meters afnemen, naarmate meer meters worden ingezet (Louw e.a 2004b).
6 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 1.5 Onderzoeksvraag
De centrale vraag die wij in het voorliggende onderzoek beantwoorden, is:
Is in voldoende mate aangetoond dat er in West-Brabant vraag is naar een bedrijventerrein van 600 hectare bruto dat voorziet in unieke vestigingscondities die de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s niet kunnen bieden?
Onder unieke vestigingscondities verstaan wij in het onderzoek, overeenkomstig de provinciale voorwaarden: • Aanbod van grote kavels (minimaal 5 hectare). • Voldoende milieuruimte voor bedrijven in hindercategorie 5; • Aanbod van multimodale voorzieningen, waarvan zeehavenfaciliteiten onderdeel zijn.
In het voorliggende rapport geven wij antwoord op de centrale onderzoeksvraag. Hierbij besteden wij aandacht aan de volgende deelvragen: • Waarop is de ruimteclaim van 600 hectare bruto gebaseerd? • Wat zijn de doelstellingen en veronderstellingen die aan de ontwikkeling ten grondslag liggen? • Hoe verhouden de plannen van Moerdijkse Hoek zich tot andere plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in West-Brabant? • In hoeverre is een beter gebruik/herstructurering van bestaande bedrijventerreinen in West-Brabant meegenomen? • Welke mogelijkheden zijn er voor intensivering van het ruimtegebruik op Moerdijk? • Wat zijn de ervaringen van Moerdijk?
1.6 Leeswijzer
Het rapport is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 bevat de belangrijkste conclusies van het onderzoek. Hoofdstuk 1 en hoofdstuk 2 vormen de samenvatting van het onderzoek. De toelichting op de onderzoeksresultaten komt aan de orde in hoofdstukken 3 tot en met 6. Hoofdstuk 3 geeft een beeld van de ontstaansgeschiedenis en van de ontwikkeling van het bedrijventerrein Moerdijk. Tevens geeft dit hoofdstuk inzicht in de bestaande plannen voor inbreiden op en uitbreiden van Moerdijk. Hoofdstuk 4 behandelt de plannen van Moerdijkse Hoek tegen de achtergrond van het beleid uit het streekplan voor Noord-Brabant. Dit hoofdstuk besteedt tevens aandacht aan de belangrijkste verschillen tussen Moerdijk en Moerdijkse Hoek. Hoofdstuk 5 geeft een chronologisch beeld van de belangrijke ramingen van de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen in West-Brabant. Dit beeld dient als referentiekader voor het uitgevoerde marktonderzoek. Hoofdstuk 6 tenslotte gaat dieper in op het marktonderzoek dat een antwoord moet geven op de centrale vraag van het onderzoek.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 7
8 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 2 NUT EN NOODZAAK VAN MOERDIJKSE HOEK?
2.1 Inleiding
Dit hoofdstuk geeft het antwoord op de centrale onderzoeksvraag: Is in voldoende mate aangetoond dat er in West-Brabant vraag is naar een bedrijventerrein van 600 hectare bruto dat voorziet in unieke vestigingscondities die de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s niet kunnen bieden? Het antwoord is gebaseerd op een analyse van de onderzoeken die ten grondslag liggen voor aan de plannen voor Moerdijkse Hoek en op recente ontwikkelingen op de markt voor bedrijventerreinen in West- Brabant. Een belangrijk toetsingskader voor de uitgevoerde marktanalyses vormt het provinciale ruimtelijke beleid, zoals dat is neergelegd in het Streekplannen en de stadsregionale uitwerkingsplannen. Hierbij komen zowel de omvang van het terrein aan de orde, als het specifieke marktprofiel. Paragraaf 2.2 bevat de voornaamste onderzoeksresultaten. In paragraaf 2.3 komt de conclusie aan de orde.
2.2 Samenvatting van de onderzoeksresultaten
Uit de plannen voor Moerdijkse Hoek blijkt dat het terrein een ander karakter zal hebben dan het haven- en industrieterrein Moerdijk. Ontwikkeling van Moerdijk heeft plaats gevonden in relatie tot de regionale markt voor bedrijventerreinen in Rijnmond. De schaarste in Rijnmond en het ruime aanbod aan bouwrijpe kavels in combinatie met de aanwezige zeehavenfaciliteiten op Moerdijk speelden hierbij een rol. Moerdijkse Hoek zal vooral een functie krijgen voor bedrijven, die specifieke vestigingseisen stellen, die de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s in West- Brabant niet kunnen bieden. De door Buck Consultants International (2002a) uitgevoerde marktanalyse bevestigt dit. Ongeveer 60% van de doelgroep voor Moerdijkse Hoek bestaat uit reeds in de regio gevestigde bedrijven.
De gewenste omvang van 600 hectare bruto is afgeleid uit het ruimtebudget dat de provincie heeft toegekend aan Moerdijk en Moerdijkse Hoek in het Streekplan Noord-Brabant uit 2002.4 Als basis voor het streekplan hebben ETIN en TNO/INRO (2000) een raming gemaakt van de vraag naar bedrijventerreinen in de periode 2000 – 2015. Deze raming is gebaseerd op prognoses van het Centraal Planbureau met de Bedrijfslocatiemonitor (BLM). Uitgangspunt hierbij is een economische ontwikkeling volgens het Global Competition (GC-Scenario). Dit is een scenario dat uitgaat van hoge economische groei en daardoor ook leidt tot een grote vraag naar ruimte. In West-Brabant betekent dit een vraag van 3.100 hectare
4 Het ruimtebudget is de door de provincie aan een stedelijke of landelijke regio toegedeelde ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 9 bruto bedrijventerrein. Bij een netto-bruto verhouding van 70% zou dit leiden tot een gemiddelde uitgifte van 110 hectare netto bedrijventerrein per jaar. Door middel van extrapolatie van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte heeft de provincie deze raming in het Streekplan vertaald naar de periode 2000 – 2020. Voor zeehavens leidt dit tot een vraag van 1.050 hectare bruto. Omdat de raming met de BLM voor zeehavens in Noord-Brabant slechts is gebaseerd op één terrein (namelijk Moerdijk), is de behoefte vermoedelijk is overschat. Daarom heeft de provincie in het Streekplan veiligheidshalve slechts een ruimtebudget van 750 hectare voor Moerdijk en Moerdijkse Hoek opgenomen.
Op dit ruimtebudget heeft de provincie de op 1 januari 2000 op Moerdijk nog aanwezige restcapaciteit (150 hectare bruto) in mindering gebracht. Anders dan bij de ruimtebudgetten voor de stedelijke regio’s heeft de provincie het ruimtebudget voor Moerdijk en Moerdijkse Hoek niet gekort voor zuinig ruimtegebruik. Een dergelijke korting zou een logisch gevolg zijn geweest van de provinciale ambities en van de plannen voor een vernieuwend en duurzaam bedrijventerrein in Moerdijkse Hoek. Gezien de nog aanwezige strategische reserves op Moerdijk is er geen aanleiding om Moerdijkse Hoek anders te behandelen dan de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s. De overal gebruikelijke korting van 30% is gemakkelijk te realiseren. Door het extensieve gebruik van de ruimte op Moerdijk is de mogelijk te behalen ruimtewinst waarschijnlijk zelfs hoger dan 30%. Indien de provincie een korting van 30% had toegepast, resteert er tot 2020 een planningsopgave voor Moerdijk en Moerdijkse Hoek van 375 hectare.
Deze planningsopgave geldt alleen voor de ontwikkeling van zeehaventerreinen. Het ruimtebudget is afgeleid uit de nationale raming van zeehaventerreinen. Omdat het de verdeling van de landelijke vraag in een specifiek segment betreft, is het niet mogelijk deze vraag over te hevelen naar een ander marktsegment. Als de geraamde vraag niet in West-Brabant kan worden opgevangen, zal deze zich manifesteren op zeehaventerreinen in andere regio’s (bijvoorbeeld in Rijnmond of in Zeeland) en niet op andere bedrijventerreinen in Noord-Brabant. Hoe groot de werkelijke behoefte aan zeehavenindustrie in West-Brabant is, is op basis van de voorliggende onderzoeken niet vast te stellen. Wel blijkt duidelijk uit de plannen van provincie dat Moerdijkse Hoek geen zeehaventerrein zal zijn. Het wordt een regionaal bedrijventerrein voor West-Brabant dat zich richt op bedrijven met specifieke vestigingsvoorwaarden. Het toerekenen van het ruimtebudget voor zeehavenindustrie aan een dergelijk terrein past niet in de methodiek van het streekplan.
De verdere onderbouwing van de gewenste omvang en van het marktprofiel van Moerdijkse Hoek heeft de provincie gebaseerd op een marktanalyse van Buck Consultants International (2002a). Het onderzoek van BCI bestaat uit twee delen: een raming van de ruimtebehoefte in West-Brabant en een toedeling van een deel van de geraamde vraag aan het bedrijventerrein Moerdijkse Hoek. BCI raamt overigens maar een gedeelte van de vraag naar bedrijventerreinen. Alleen de vraag van industriële en logistieke bedrijven komt aan de orde5. Bovendien is de regio,
5 Buiten beschouwing blijven kleinschalige dienstverlenende bedrijven en kantoren. Deze nemen 10% van de door ETIN en TNO/INRO geraamde vraag voor hun rekening.
10 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies waarvoor BCI raamt kleiner dan bij ETIN/TNO6. Daarom zijn de twee ramingen niet zonder meer te vergelijken. Als uitgangspunt voor haar raming gebruikt BCI de terreinuitgiftes in West-Brabant in de periode 1995-2000. Dit is een periode met hoogconjunctuur met historisch gezien hoge uitgiftecijfers. Hoewel BCI daarin verschillen in sectorale marktdynamiek verwerkt en een bandbreedte hanteert, komt deze benadering er op neer dat hoge uitgiftecijfers uit het verleden in de toekomst doorwerken. Evenals ETIN/TNO gaat BCI uit van een aanhoudende economische groei.
Uit de analyses van BCI blijkt dat veel potentiële vestigers op Moerdijkse Hoek afkomstig zullen zijn uit West-Brabant. Moerdijkse Hoek zal vooral een logistiek karakter krijgen. Een groot deel van de aan Moerdijkse Hoek toegedeelde vraag heeft betrekking op transport, opslag en groothandel. De vraag naar ruimte van industriële bedrijven zal beperkt zijn. Het door de provincie beoogde industrieel-logistieke complex op Moerdijkse Hoek is daardoor niet erg waarschijnlijk. Het vullen van een deel van Moerdijkse Hoek met zware milieuhinderlijke bedrijven uit West Brabant via een actief uitplaatsingsbeleid is niet erg realistisch gezien de daaraan verbonden kosten. Over de vraag naar zeehavenfaciliteiten doet BCI geen uitspraak. Uit de marktanalyses is overigens wel af te leiden dat BCI bedrijven aan Moerdijkse Hoek toedeelt die geen zeehavenfaciliteiten vragen.
De vraag naar een bedrijventerrein van 600 hectare bruto is alleen te onderbouwen door uit te gaan van een aantal veronderstellingen, die in strijd zijn met beleid uit het streekplan dat is gericht op concentratie van verstedelijking en zuinig gebruik van de ruimte. Hierbij gaat het om: • Het toedelen van bedrijven aan Moerdijkse Hoek die geen specifieke vestigingsvoorwaarden vragen; • Het slechts ‘korten’ van 10% van de vraag naar ruimte, terwijl het streekplan uitgaat van een korting van 30% om zuinig gebruik van de ruimte te stimuleren; • Het uitgaan van versterkte concentratie in Moerdijkse Hoek ten koste van de stedelijke regio’s.
Een binnen de kaders van het ruimtelijke beleid passende raming van de vraag naar een bedrijventerrein met specifieke vestigingsvoorwaarden voor West-Brabant komt veel lager uit dan 600 hectare bruto. Deze vraag ligt waarschijnlijk in de orde van grootte van 100 à 200 hectare bruto. Of Moerdijkse Hoek voor deze bedrijven de eerst aangewezen locatie is, is afhankelijk van de vergelijking met het aanbod in de stedelijke regio’s. De locatievergelijking van BCI geeft een te eenzijdig beeld van de verschillen om verantwoorde conclusies te kunnen trekken. BCI baseert zijn voorkeur voor Moerdijkse Hoek op: • Een vergelijking van het internationale marktpotentieel, terwijl een belangrijk deel van de doelgroep regionaal gebonden bedrijven zijn; • Een overschatting van het duurzaamheidspotentieel van Moerdijkse Hoek ten opzichte van de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s.
Binnen de stedelijke regio’s is voldoende ruimte beschikbaar om te voorzien in de vraag naar bedrijventerreinen. Kwalitatieve tekorten zijn geen aanleiding uit te wijken
6 ETIN en TNO/INRO rekenen het Land van Heusden en Altena tot West-Brabant.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 11 naar Moerdijkse Hoek. Kwalitatief zijn er in ieder geval twee terreinen die ook op langere termijn de gevraagde specifieke vestigingscondities kunnen bieden (Borchwerf II in Roosendaal en Vossenberg-West in Tilburg). Er is geen reden om aan te nemen dat deze bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s slechter scoren als het gaat om zuinig ruimtegebruik of om het bieden van faciliteiten voor multimodaal vervoer van goederen.
2.3 Conclusie
Op grond van het voorafgaande kan worden geconcludeerd dat nut en noodzaak van ontwikkeling van Moerdijkse Hoek niet aanwezig zijn. Het ontwikkelen van een bedrijventerrein van 600 hectare bruto in Moerdijkse Hoek leidt tot overcapaciteit op de regionale markt voor bedrijventerreinen met als gevolg leegstand op de regionale bedrijventerreinen en op Moerdijk. Mogelijk ontstaan ook afzetproblemen op Moerdijkse Hoek. Omdat Moerdijkse Hoek geen zeehaventerrein is, betekent uitvoering van de huidige plannen voor Moerdijkse Hoek dat elders in Noord-Brabant een korting van 600 hectare op het ruimtebudget nodig is. Het ontwikkelen van Moerdijkse Hoek in aanvulling op de al toegedeelde ruimtebudgetten leidt tot een overschrijding van het totale ruimtebudget van 5.000 hectare bruto voor Noord-Brabant dat de provincie in het streekplan ter beschikking heeft gesteld.7
7 Dit is het ruimtebudget dat rekening houdt met een korting van 30% voor zuinig ruimtegebruik.
12 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 3 HET HAVEN- EN INDUSTRIETERREIN MOERDIJK
3.1 Inleiding
Dit hoofdstuk gaat kort in op het huidige haven- en industrieterrein Moerdijk. Aanleiding hiervoor is de grote belangstelling voor Moerdijk in het afgelopen decennium welke sterke invloed heeft op de prognoses van de vraag naar ruimte. Daarnaast is in het onderzoek de vraag aan de orde in hoeverre de doelgroep voor Moerdijkse Hoek afwijkt van die van Moerdijk. Achtereenvolgens komen aan de orde een korte karakteristiek van Moerdijk, de ontstaansgeschiedenis, de daar gevestigde bedrijven en de recente plannen ten aanzien van Moerdijk.
3.2 Een karakteristiek van het terrein
Het industrieterrein Moerdijk omvat 2.600 hectare bruto bedrijventerrein, waarvan 1.185 hectare netto uitgeefbaar is. Het terrein ligt aan het Hollands Diep en is toegankelijk voor zeeschepen. Er is een dagelijkse shuttleverbinding over het water naar de Rotterdamse haven. Op het terrein zijn diverse grote bedrijven gevestigd als Shell, Tetrapak, Montell, CNC, Heye Glas en Bridgetone Firestone. Behalve over diep vaarwater is het terrein ook per spoor bereikbaar. Op korte afstand van het terrein loopt de A17 (Roosendaal – Rotterdam). Op 1 januari 2004 was er nog 38 hectare voor uitgifte beschikbaar. Volgens een recente schatting van het Havenschap Moerdijk is nog circa 300 hectare van het al uitgegeven terrein niet in gebruik. Het Havenschap heeft plannen dit terrein van de huidige eigenaren terug te kopen en opnieuw uit te geven aan bedrijven (paragraaf 3.5). De natte kavels op Moerdijk liggen ten noorden van de spoorlijn rond de havenbekkens. Het meest westelijke deel van het terrein is het Industrial Park. Hier zijn chemische en industriële bedrijven gevestigd. Shell Chemie is het verreweg het grootste bedrijf. Het heeft circa 500 hectare in gebruik, waarvan ruim 200 hectare onbebouwd is. In het centraal gelegen Ecopark zijn bedrijven gevestigd die te maken hebben met energie- en/of recyclen. Oostelijk van het Ecopark ligt Seaport Moerdijk waar zich bedrijven bevinden met watergebonden activiteiten zoals op- en overslag. Ten zuiden van het spoor liggen droge kavels, waar overwegend logistieke bedrijven zijn gevestigd in de Distriboulevard en het Tradepark. De totale oppervlakte van dit gebied is circa 80 hectare.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 13 Afbeelding 3.1 Het industrieterrein Moerdijk
Bron: REWIN
Op het terrein werken ruim 7.000 personen. Gerelateerd aan de oppervlakte van het terrein is het aantal werkzame personen extreem laag. Per werkzame persoon is gemiddeld 1.700 m2 grond in gebruik. Dit wordt de terreincoëfficiënt genoemd. Deze terreincoëfficiënt is zowel in vergelijking tot ander zeehaventerreinen (zie tabel 5.2), als in vergelijking tot terreinen in stedelijke regio’s (gemiddeld 250 – 400 m2) erg hoog. Daarnaast is de netto-brutoverhouding van Moerdijk laag (45%) door de aanwezigheid van havenbekkens, brede wegem en ruime groenstroken.8
3.3 De uitgifte van het terrein
De ontwikkeling van het huidige haven- en industrieterrein Moerdijk hield nauw verband met de komst van Shell Chemie aan het einde van de jaren zestig. Dit bedrijf had zijn oog op Moerdijk laten vallen vanwege de relatief lage arbeidskosten in West- Brabant in vergelijking met Rijnmond. Ontwikkeling van een zeehaventerrein in Moerdijk paste destijds goed in het ruimtelijke beleid. In de jaren zestig was dit beleid gericht op de ontwikkeling van grootschalige industrieterreinen langs de Westerschelde, Oosterschelde en het Hollands Diep voor de overloop van zeehavenindustrie, waarvoor in Rijnmond geen plaats meer was (Rijksplanologische Commissie 1971). Van de oorspronkelijke plannen is uiteindelijk maar een klein gedeelte gerealiseerd in het Sloegebied, de Kanaalzone van Zeeuws Vlaanderen en Moerdijk. De twee oliecrises in de jaren zeventig, de economische recessie in de jaren tachtig en
8 De gemiddelde bruto-nettoverhouding op bedrijventerreinen in Nederland is 70 à 75%.
14 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies veranderingen in de vestigingsplaatsfilosofie van de basisindustrie waren daar debet aan. Op de drie zeehaventerreinen in Zuidwest-Nederland hebben lange tijd grote stukken grond braak gelegen. Ook op Moerdijk was dit het geval. In de jaren tachtig verliep de uitgifte uiterst moeizaam (afbeelding 3.2). Tussen 1980 en 1990 bedroeg de uitgifte slechts 75 hectare (7,5 hectare per jaar). Op 1 januari 1990 was er nog 535 hectare voor uitgifte beschikbaar. Dit was ruim 70 maal de gemiddelde jaarlijkse uitgifte in het voorafgaande decennium. Het grote aanbod aan bouwrijpe terreinen en de relatief beperkte vraag in deze periode leidde tot zware financiële lasten voor de bij de ontwikkeling betrokken partijen.
Afbeelding 3.2 De jaarlijkse uitgifte op het industrieterrein Moerdijk (1980 t/m 2003) in hectare
80
70
60
50
40 uitgifte 30
20
10
0 1980 1983 1986 1989 1992 1995 1998 2001
Bron: IBIS
In de jaren negentig trok de uitgifte sterk aan. In tien jaar tijd verkocht het Havenschap 515 hectare bedrijventerrein. In het topjaar, 1996, ging 80 hectare over de toonbank.9 De opkomst van Moerdijk hing samen met de schaarste aan ruimte in Rijnmond voor havengeoriënteerde bedrijven. Na 2000 viel de uitgifte sterk terug. In 2003 bedroeg de uitgifte slechts 7 hectare. Bepalend voor de uitgifte in de jaren negentig was het ruime aanbod van grond. De financiële verplichtingen van de in het Havenschap participerende gemeenten leidden tot een ruimhartig uitgiftebeleid. De ‘lage’ grondprijs was er mede oorzaak dat de bedrijven ruim grond inkochten.
3.4 Aard van de gevestigde bedrijven
Tabel 3.1 geeft inzicht in omvang en aard van de op Moerdijk gevestigde bedrijven. In april 2003 waren op Moerdijk 231 bedrijven gevestigd met ruim 7.000 werkzame personen. Tussen 1999 en 2003 nam de werkgelegenheid toe met 18%. De groei
9 Sinds 1-1-1990 is op het terrein meer grond uitgegeven dan er op die datum aan netto uitgeefbaar terrein beschikbaar was. De oorzaak hiervan is een vergroting van de hoeveelheid netto uitgeefbaar terrein en de teruggave van al uitgegeven terrein dat opnieuw voor uitgifte beschikbaar kwam.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 15 vond vooral plaats in de bouwnijverheid en in de logistieke sector. De industrie maakte een pas op de plaats. Tot 2002 was er nog sprake van een geleidelijke groei, maar in 2002 sloeg deze groei om in een daling. In één jaar tijd verdween bijna 20% van de industriële werkgelegenheid op Moerdijk (500 banen). In 2003 was de logistieke sector het sterkst vertegenwoordigd met 50% van het aantal vestigingen en 40% van de werkgelegenheid. Gemiddeld werken er bij de logistieke bedrijven 24 werkzame personen. De industriële bedrijven zijn bijna twee maal zo groot (gemiddeld 47 werkzame personen).
Tabel 3.1 Aantal vestigingen en werkzame personen per bedrijfstak op het industrieterrein Moerdijk (april 2003)
vestigingen Werkzame personen Sector Abs % Abs. % Industrie 51 22 2.374 33 Bouwnijverheid 12 5 706 10 Handel 74 32 1.144 16 Vervoer, opslag en communicatie 46 20 1.690 24 Zakelijke diensten ca 35 15 573 8 Overig 13 6 595 8 Totaal 231 100 7.082 100 Bron: Havenschap Moerdijk 2004.
3.5 Uitbreidingsplannen Moerdijk
Het havenschap Moerdijk heeft een plan ontwikkeld dat erop is gericht beter gebruik te maken van de ruimte op het bestaande Moerdijk voordat Moerdijkse Hoek op de markt komt (Uiterwijk 2004). Het plan bestaat uit drie fasen: • Fase 1 omvat het benutten van de aanwezige strategische grondreserves op Moerdijk. Die leveren volgens schattingen van het Havenschap ongeveer 300 hectare netto terrein op. • Fase 2 is gericht op het verlengen van de bestaande insteekhaven Roode Vaart. Dit levert ongeveer 150 hectare netto zeehaventerrein op aan de oostkant van het huidige terrein. Daarnaast zijn er volgens het Havenschap door landaanwinning aan de noordzijde van het terrein mogelijkheden voor het realiseren van 60 hectare netto bedrijventerrein in combinatie met de bouw van kades. 10 • Fase 3 is de ontwikkeling van Moerdijkse Hoek van maximaal 450 hectare netto terrein. Moerdijkse Hoek zal in deze plannen niet bereikbaar zijn voor zeeschepen. Door het verleggen van de sluizen in de Roode Vaart is het wel mogelijk het terrein bereikbaar te maken voor de binnenvaart.
Naast de aanleg op termijn van Moerdijkse Hoek voorziet het plan van het Havenschap in de realisatie van 500 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein. Om fase 1 uit te kunnen voeren, moet het Havenschap de ongebruikte gronden terugkopen van de huidige grondeigenaren. Hierbij is niet uitgesloten dat de huidige eigenaren eisen stellen aan de bedrijven die zich daar vestigen. Over de haalbaarheid
10 Om de negatieve effecten van het haven- en industrieterrein op de kern Moerdijk te beperken, voorziet het plan in fase 2 ook in de aanleg van een nieuw recreatiemeer ten noordoosten van de woonkern en de aanleg van een geaccidenteerde groene ring als buffer, die in hoogte varieert van minimaal acht tot maximaal twaalf meter.
16 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies van de plannen en over de effecten op het milieu en op woon- en leefklimaat in de omgeving zijn op basis van het thans voorliggende plan nog geen uitspraak te doen.
3.6 Conclusie
Moerdijk is één van de drie grote zeehaventerreinen in Zuidwest-Nederland. Na een aarzelende start in de jaren zeventig en tachtig kwam de ontwikkeling in jaren negentig goed op gang. Naast zeehavenindustrie en op- en overslag activiteiten hebben zich in de loop der jaren veel logistieke dienstverleners op het terrein gevestigd. De logistieke dienstverleners bevinden zich overwegend op de droge kavels langs de A17. Het ruimtegebruik is zeer extensief. Het Havenschap Moerdijk heeft daarom plannen voor intensivering van het ruimtegebruik door het terugkopen en opnieuw uitgeven van braakliggende gronden. In combinatie met de uitbreiding aan de oostzijde van het terrein en landaanwinning aan de noordzijde van het terrein is het mogelijk 500 hectare uitgeefbaar terrein te creëren.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 17
18 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 4 MOERDIJKSE HOEK
4.1 Inleiding
Dit hoofdstuk besteedt aandacht aan de belangrijkste uitgangspunten van het ruimtelijke beleid van de provincie in relatie met de planning en ontwikkeling van Moerdijkse Hoek. In paragraaf 4.2 staat de relatie met het streekplan en de regionale uitwerkingsplannen centraal. Paragraaf 4.3 gaat in op het profiel van Moerdijkse Hoek. Voor welke doelgroepen en met welke beleidsintenties het terrein worden ontwikkeld, worden hierin behandeld.
4.2 Provinciaal beleidskader
4.2.1 Streekplan
Het belangrijkste toetsingskader voor nut en noodzaak van Moerdijkse Hoek is het Streekplan 2002 en de daarop gebaseerde stadsregionale uitwerkingsplannen. Voor een beoordeling van Moerdijkse Hoek zijn de uitwerkingsprogramma’s voor de stedelijke regio’s Breda – Tilburg en Bergen op Zoom – Roosendaal van belang. Het provinciale ruimtelijke beleid, zoals dat is neergelegd in het Streekplan 2002 is gericht op concentratie van verstedelijking. Doelstelling is het grootste deel van de woningbouw en de nieuwe bedrijventerreinen te realiseren in de vijf stedelijke regio’s. De stedelijke regio’s hebben niet alleen de taak hun eigen ruimtebehoefte op te vangen. Zij moeten ook ruimte bieden voor aan bedrijven van buiten Noord-Brabant en aan bedrijven die vanwege hun aard, schaal of functie niet (langer) passen in de landelijke regio’s. Dergelijke bedrijven kunnen volgens het streekplan ook terecht op het haven- en industrieterrein Moerdijk en het regionale bedrijventerrein Moerdijkse Hoek. Deze terreinen bieden ruimte aan bedrijven die – gelet bijvoorbeeld op hun omvang, milieuhinder of hun behoefte aan diep vaarwater – bijzondere vestigingseisen stellen waaraan de stedelijke regio’s niet tegemoet kunnen komen. Over Moerdijkse Hoek stelt het Streekplan dat nut en noodzaak van een grootschalig bedrijventerrein met zeehavenfaciliteiten, dat een strategische omvang heeft van circa 600 hectaren bruto, in voldoende mate vaststaan.11 Hier kan tenminste de komende vijftien jaar in de vraag naar bedrijventerreinen worden voorzien. Zuinig ruimtegebruik is een leidend principe bij de ontwikkeling van wonen en werken. Daarom ligt er in het streekplan een sterk accent op inbreiden, herstructureren, intensiveren en meervoudig ruimtegebruik. Dit moet de uitbreiding van het ruimtebeslag voor stedelijke activiteiten beperken. Voor bedrijventerreinen wil de provincie een ‘ruimtewinst’ boeken van 2.000 hectare op de geraamde vraag van 7.000 hectare. Dit is een ruimtewinst van 30%.
11 Voor Moerdijkse Hoek zou dat een uitgeefbaar oppervlak van 420 à 450 hectare betekenen.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 19 Afbeelding 4.1 Het geplande bedrijventerrein Moerdijkse Hoek (gearceerd gedeelte).
Bron: Provincie Noord-Brabant 2002.
De raming in het streekplan is gebaseerd op prognoses van de vraag naar bedrijventerreinen voor de periode 2000 -2015 (INRO/TNO en ETIN, 2000). De provincie heeft deze prognoses geëxtrapoleerd naar 2020 door de raming van de periode 2000-2015 met 20/15 te vermenigvuldigen (hoofdstuk 5).
4.2.2 Uitwerkingsplannen
In het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio Breda – Tilburg (Provincie Noord- Brabant, 2004) is het profiel van Moerdijkse Hoek en de afstemming met de bedrijventerreinen in West- en Midden-Brabant verder uitgewerkt. Uitgangspunt is dat zich hier bedrijven vestigen in de hindercategorieën 4 en 5, die kavels groter dan 5 hectare vragen. Deze doelgroep omvat de volgende segmenten: • Multimodale logistieke bedrijven en multimodale zware industriële bedrijven; • Grootschalige bedrijven met een gemengd karakter; • Weggeoriënteerde logistieke bedrijven.
Voor de nieuw te ontwikkelen grote bedrijventerreinen in de stedelijke regio geldt dat de op te stellen bestemmingsplannen deze doelgroep niet zullen toestaan. Omgekeerd zullen op Moerdijkse Hoek geen bedrijven worden toegelaten die niet tot de doelgroep behoren. Een uitzondering vormen bedrijven die een functie vervullen voor de gevestigde bedrijven, zoals toeleveranciers. Zo wil de provincie voorkomen
20 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies dat Moerdijkse Hoek in concurrentie treedt met de in de stedelijke regio te ontwikkelen bedrijventerreinen.
Behalve in de stedelijke regio’s Breda – Tilburg heeft Moerdijkse Hoek ook invloed in de stedelijke regio Bergen op Zoom – Roosendaal. Voor deze twee stedelijke regio’s gaan de uitwerkingsplannen uit van een vraag naar 1.964 hectare bruto bedrijventerrein in de periode 2002 – 2020.12 Als onderdeel van de ambitie zuinig ruimtegebruik wil de provincie 30% ‘ruimtewinst’ boeken door het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen en door het intensiveren van het ruimtegebruik. Dit is in mindering gebracht op het ruimtebudget (tabel 4.1).
Tabel 4.1 Planningsopgave nieuwe bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s van West- en Midden-Brabant in bruto hectare (2002- 2020)
Breda-Tilburg BOZ- R’daal Totaal Ruimtebudget 2002-2020 1.539 425 1.964 Ambitie zuinig ruimtegebruik 462 130 592 Ruimtebudget met ambitie 1.077 295 1.372 Restcapaciteit 1-1-2002 590 30 620 Planningsopgave 487 265 752 Bron: Uitwerkingsplannen stedelijke regio’s Breda – Tilburg en Bergen op Zoom – Roosendaal.
Op 1 januari 2002 was er in de twee stedelijke regio’s nog een restcapaciteit beschikbaar van 620 hectare bruto bedrijventerrein.13 Dat betekent dat er voor de periode tot 2020 nog een planningsopgave resteert van 752 hectare14. Om te voorzien in de geraamde vraag naar ruimte heeft het uitwerkingsplan nieuwe locaties gepland met een totale capaciteit van circa 775 hectare.15 In de stedelijke regio’s is dus nog voldoende ruimtelijke capaciteit voor nieuwe bedrijventerreinen beschikbaar om in de geraamde vraag tot 2020 te voorzien. Overloop naar Moerdijkse Hoek vanwege tekort aan ruimte in de stedelijke regio’s, is met uitzondering van de specifieke segmenten waarop Moerdijk is gericht niet aan de orde.
4.2.3 De planningsopgave voor Moerdijkse Hoek
In aanvulling op de aan de stedelijke regio’s toegedeelde ruimtebudgetten heeft de provincie in het streekplan voor de periode 2000 – 2020 een ruimtebudget van 750 hectare bruto toegekend aan Moerdijk en Moerdijkse Hoek. De toedeling van dit ruimtebudget is gebaseerd op de ramingen van INRO/TNO en ETIN (2000) die ten grondslag liggen aan het streekplan (zie hoofdstuk 5). Volgens deze ramingen is er tussen 2000 en 2015 vraag naar 555 hectare netto (790 hectare bruto) zeehaventerrein. Extrapolatie naar de periode 2000 – 2020 levert een vraag op van 740 hectare (1.050 hectare bruto). De provincie heeft overigens slechts deel van de geraamde vraag toegedeeld aan Moerdijk en Moerdijkse Hoek. Achtergrond hiervan
12 Dit is het in het streekplan toegekende ruimtebudget voor de periode 2000 – 2020 minus de gerealiseerde uitgifte in 2000 en in 2001. 13 Onder restcapaciteit vallen direct uitgeefbare bouwrijpe grond en harde plancapaciteit, die is vastgelegd in bestemmingsplannen. Harde plancapaciteit wordt vrijwel zeker gerealiseerd. 14 De planningsopgave is de hoeveelheid bedrijventerrein die in de toekomst in de plannen moet worden opgenomen om aan de geprognosticeerde behoefte te kunnen voorzien. 15 Deze oppervlakte wijkt iets af van de in de uitwerkingsplannen gegeven oppervlakte, als gevolg van kleine telfouten in tabel 5 van het uitwerkingsplan Breda – Tilburg.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 21 is dat de raming van zeehaventerrein voor West-Brabant slechts is gebaseerd op de ontwikkeling van één bedrijventerrein (Moerdijk). Hierdoor kunnen specifieke omstandigheden, zoals het extensieve gebruik van de ruimte gemakkelijk tot overschatting van de vraag leiden. Het uiteindelijk toegedeelde ruimtebudget van 750 hectare (bruto) berust op expert-inschattingen van de provincie. Er heeft geen onderzoek plaats gevonden naar de vraag naar zeehaventerreinen in West-Brabant. Ook het onderzoek van Buck Consultants International (2002a) was hierop niet gericht (zie hoofdstuk 6). De niet toegedeelde 300 hectare zijn bij het vaststellen van de ruimtebudgetten in het streekplan in andere regio’s terechtgekomen.
Uitgaande van het ruimtebudget van 750 hectare en de op 1 januari 2000 aanwezige restcapaciteit op Moerdijk (150 hectare bruto is 105 netto) komt de provincie op een planningsopgave van 600 hectare. Opmerkelijk is dat de provincie de ‘korting’ voor zuinig ruimtegebruik die zij voor de stedelijke regio’s hanteert, niet heeft toegepast op Moerdijkse Hoek. Dat is niet consistent met het eigen beleid gericht op zuinig ruimtegebruik. Er is geen aanleiding om voor Moerdijk en Moerdijkse Hoek een andere benadering te kiezen. Tegen de achtergrond van het beoogde duurzame en vernieuwende karakter en de provinciale ambities voor zuinig gebruik van de ruimte is de korting van 30% alleszins redelijk. Gezien de nog aanwezige strategische reserves in Moerdijk (hoofdstuk 3) is de te behalen ruimtewinst waarschijnlijk veel hoger dan 30%. In tabel 4.2 hebben wij de planningsopgave voor Moerdijk en Moerdijkse Hoek herberekend op zelfde manier als de provincie dat heeft gedaan voor de vraag naar bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s. Het wel toepassen van een korting van 30% voor zuinig ruimtegebruik zou leiden tot een ruimtebudget van 525 hectare bruto voor Moerdijkse Hoek. Rekeninghoudend met de restcapaciteit op Moerdijk (150 hectare bruto) zou er voor Moerdijkse Hoek in dat geval een ruimtebudget resteren van 375 hectare bruto. Om te kunnen bepalen welk deel hiervan voor Moerdijkse Hoek is moet de provincie eerst een afweging maken met de mogelijkheden voor inbreiding op en uitbreiding van het bestaande Moerdijk. Uit hoofdstuk 3 blijkt dat een groot gedeelte van de planningsopgave ook te realiseren is op Moerdijk.
Tabel 4.2 Planningsopgave Moerdijk en Moerdijkse Hoek volgens methodiek streekplan in bruto hectare
Berekening met ambitie zuinig Provinciale berekening ruimtegebruik zonder ambitie zuinig ruimtegebruik Ruimtebudget 2000 -2020 750 750 Ambitie zuinig ruimtegebruik (30%) -225 0 Ruimtebudget (met ambitie) 525 750 Restcapaciteit Moerdijk per 1-1-2000 -150 -150 Planningsopgave 375 600
Dit ruimtebudget geldt alleen voor de ontwikkeling van zeehaventerreinen. Het ruimtebudget is afgeleid uit de nationale raming naar zeehaventerreinen. Omdat het de verdeling van de vraag in een specifiek segment betreft, is het niet mogelijk deze vraag over te hevelen naar een ander marktsegment. Als de geraamde vraag niet in West-Brabant terecht kan, zal deze zich manifesteren op zeehaventerreinen in andere
22 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies regio’s (bijvoorbeeld in Rijnmond of in Zeeland) en niet op andere bedrijventerreinen in Noord-Brabant.16 Uitgaan van een grotere planningsopgave dan 375 hectare kan alleen, als de provincie die extra ruimte in mindering brengt op de ruimtebudgetten die zij heeft toegekend aan andere regio’s. In de huidige uitwerkingsplannen is dit niet gebeurd. Ontwikkeling van een bedrijventerrein van 600 hectare bruto in Moerdijke Hoek zal daarom leiden tot een overschrijding van het totale ruimtebudget van 5.000 hectare bruto voor Noord-Brabant.17
4.3 Profiel van Moerdijkse Hoek
De provincie Noord-Brabant gaat bij de ontwikkeling van Moerdijkse Hoek uit van een bedrijventerrein van 600 hectare bruto. De provincie staat een selectief vestigingsbeleid voor, waarbij op Moerdijkse Hoek alleen ruimte is voor bedrijven die vestigingseisen stellen, waaraan de stadsregionale bedrijventerreinen niet kunnen voldoen. Gebaseerd op de marktanalyse van Buck Consultants International (2002a) hanteert de provincie de volgende segmentering: • Circa 60% van de locatie is bestemd voor multimodale logistieke bedrijven en multimodale zware industriële bedrijven (milieucategorie 4 voor zover per bedrijf een kavelgrootte van meer dan 5 hectare nodig is, evenals milieucategorie 5); • Circa 25% van de locatie is bestemd voor grootschalige bedrijven met een gemengd karakter (milieucategorie 4 voor zover per bedrijf een kavelgrootte van meer dan 5 hectare nodig is); • Circa 15% van de locatie is bestemd voor weggeoriënteerde logistieke bedrijven ( milieucategorie 4, voorzover per bedrijf een kavelgrootte van meer dan 5 hectare nodig is).
Moerdijkse Hoek moet in alle fasen van de ontwikkeling een nationaal voorbeeld zijn. Dit betekent het nastreven van een hogere ambitie dan bij vergelijkbare projecten elders in het land. De ambitie om een vernieuwend duurzaam bedrijventerrein te ontwikkelen heeft de provincie vertaald in de volgende twee aspecten: • Intensief en meervoudig ruimtegebruik. Als opties voor zuinig ruimtegebruik krijgen onder meer aandacht het efficiënt omgaan met strategische reserves, het schakelen en stapelen van bedrijfsgebouwen, het realiseren van gezamenlijke parkeerplaatsen, en het delen van ruimte voor opslag. Zuinig ruimtegebruik moet leiden tot een lagere terreincoëfficiënt en tot een hogere floorspace index (f.s.i.) op Moerdijkse Hoek dan op Moerdijk het geval is.18 • Duurzame milieusystemen. Hierbij richt de provincie zich onder meer op duurzaam energieverbruik door energie efficiënte processen ruimtelijk mogelijk te maken door het gebruiken van hernieuwde energiebronnen en door het gebruiken van efficiënte en schone fossiele energiebronnen. Het organiseren van energieketens en productieketens (cascades) speelt hierbij een rol. Daarnaast zijn de ambities op dit gebied gericht op het realiseren van
16 Daarom is het methodisch ook onjuist om de niet toegedeelde vraag naar zeehaventerreinen toe te delen aan andere regio’s in Noord-Brabant. 17 Dit is het ruimtebudget dat rekening houdt met een korting van 30% voor zuinig ruimtegebruik. 18 Een hogere f.s.i. wil zeggen dat de hoeveelheid bedrijfsvloeroppervlak per eenheid grond oppervlak groter is.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 23 een waterketen die de opvang van regenwater combineert met het gebruik als industriewater en het gebruik als bluswater. Tenslotte houdt de provincie in het ontwerp van Moerdijkse Hoek rekening met de aanleg van een industriewaternet naast de aanleg van een drinkwaternet.
Moerdijkse Hoek krijgt een rechtstreekse aansluiting op het rijkswegennet en op het spoorwegennet. Wat betreft havenfaciliteiten moeten de bedrijven op Moerdijkse Hoek gebruik maken van de kades op Moerdijk. Dit betekent dat zich op Moerdijkse Hoek vooral bedrijven zullen vestigen die niet noodzakelijkerwijs direct aan een kade gelegen hoeven te zijn. Voor de verbinding tussen deze bedrijven en de kades op Moerdijk zijn verschillende opties denkbaar variërend van een verbinding over de weg of per spoor tot complexer ondergrondse logistieke systemen of multitrailersystemen. Ook zijn er mogelijkheden het terrein aan te sluiten op de buisleidingenstraat op Moerdijk. Door het ontbreken van zeehavenfaciliteiten zal Moerdijkse Hoek zich manifesteren als regionaal bedrijventerrein.
4.4 Conclusie
De provincie Noord-Brabant is zeer ambitieus bij de ontwikkeling van Moerdijkse Hoek. Wat betreft het beoogd profiel wijkt Moerdijkse Hoek sterk af van het huidige Moerdijk. Beide terreinen richten zich op een combinatie van grootschalige industriële en logistieke bedrijven. Anders dan Moerdijk zal Moerdijkse Hoek zich door het ontbreken van havens echter niet als zeehaventerrein manifesteren maar als regionaal bedrijventerrein. Daarnaast moet Moerdijkse Hoek ook duurzaam zijn. Gezien deze ambities is het vreemd dat de provincie het aan Moerdijk en Moerdijkse Hoek toegekende ruimtebudget van 750 hectare bruto niet kort met 30% als uitvloeisel van de ambitie voor zuinig ruimtegebruik. Indien deze korting, die de provincie alle nadere bedrijventerreinen toepast, ook op Moerdijk en Moerdijkse Hoek wordt toegepast, vermindert dit de planningsopgave van 600 naar 375 hectare bruto. Omdat Moerdijkse Hoek in de huidige plannen geen zeehaventerrein is, mag de provincie de ruimte voor een dergelijk terrein niet ontlenen aan het ruimtebudget voor zeehaventerreinen. Deze ruimte moet de provincie in mindering brengen op het ruimtebudget voor de stedelijke regio’s.
24 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 5 RAMINGEN VAN DE BEHEOFTE NAAR BEDRIJVENTERREINEN IN WEST-BRABANT
5.1 Inleiding
In de loopt van de afgelopen tien jaar zijn er verschillende behoefteramingen voor bedrijventerreinen in West-Brabant gemaakt. Tabel 5.1 geeft een overzicht van deze ramingen. Ramingen die geen rol spelen in de discussie rondom Moerdijkse Hoek (zoals de raming ten behoeve van de actualisatie van de VINEX) zijn niet in het overzicht opgenomen. In dit hoofdstuk worden de meest recente ramingen geanalyseerd. Daarbij wordt ingegaan op de gehanteerde methode en op de consequenties die de methode heeft voor de uitkomsten. De nadruk van de analyse ligt op de manier waarop met de ruimtelijke gegevens is omgegaan. Doel hiervan is de raming van Buck Consultants International (2002) in een breder perspectief te plaatsen. Veelal ligt aan de ramingen ook een schatting van de (regionale) ontwikkeling van de werkgelegenheid ten grondslag. Deze zeer technische modules van de ramingmethoden vallen buiten het bereik van de analyse. Het betreft econometrische modellen die vaak voor andere doelen dan ruimtelijke behoefteramingen zijn ontwikkeld. Dit neemt echter niet weg dat zij zeer bruikbare informatie opleveren voor deze ramingen. Bij de bespreking van de resultaten van de ramingen zal uitsluitend worden ingegaan op de ramingen voor de regio West-Brabant. Op voorhand wprdt opgemerkt dat de verschillende onderzoeken een iets andere regio afbakening hanteren. Dit bemoeilijkt de onderlinge vergelijkbaarheid.
Tabel 5.1 Chronologie behoefteramingen Moerdijkse Hoek
1995 BCI: “Behoefte aan grootschalige bedrijventerreinen voor bedrijven met specifieke vestigingscondities in West- Brabant” ±1996 NEI: In aanvulling op het BCI-rapport is een nader onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan bedrijventerrein direct aan diep vaarwater in West-Brabant. 1999 Bedrijfslocatiemonitor 1999 ETIN: “Ruimte voor zware bedrijvigheid” 2000 ETIN / TNO-INRO: Behoefte raming gehele provincie 2002 BCI: “Vernieuwend duurzaam bedrijventerrein Moerdijkse Hoek”. Met bijlagenrapport “Marktverkenning en ruimtebehoeftebepaling”.
5.2 De vraag naar bedrijventerreinen met specifieke vestigingscondities
In het midden van de jaren negentig zijn twee onderzoeken uitgevoerd die antwoord moesten geven op de vraag of er in West-Brabant behoefte is aan een bedrijventerrein met specifieke vestigingscondities.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 25 Raming Buck Consultants International (1995)19 In 1995 werd door Buck Consultants International (BCI) een onderzoek uitgevoerd naar de behoeft aan specifiek bedrijventerrein op basis van (1) de bijzondere ligging van West-Brabant in de Rijn-Schelde Delta en (2) van bijzondere ontwikkelingspotenties van de regio zelf. BCI kwam tot de conclusie dat in de periode 1995-2010 de vraag naar bedrijventerreinen 250 tot 1000 hectare hoger was dan de restcapaciteit die aan het begin van die periode nog beschikbaar was. Deze behoefte werd door BCI gespecificeerd naar vijf terreinsoorten, te weten terrein aan diep vaarwater, terrein aan overig vaarwater, terrein aan autosnelwegen, terrein voor milieuhinderlijke bedrijven en terrein waarop grote (>5 ha) kavels beschikbaar zijn. Omdat de raming van BCI in de huidige discussie geen rol meer speelt, wordt hier verder niet op ingegaan. In vervolg op deze raming is in 1996 een locatieonderzoek voor grootschalige bedrijventerreinen uitgevoerd (Provincie Noord-Brabant, 1996). Zowel ruimtelijk als qua haalbaarheid kwam de locatie “oksel A16/A17” als “zeer geschikt” naar voren. Hiermee kwam de huidige locatie Moerdijkse Hoek voor het eerst op de kaart. Het terreinen Borchwerf II (in Roosendaal) kreeg hetzelfde oordeel. De provincie stelt nadrukkelijk dat het hier gaat om een “relatieve” beoordeling om daarmee aan te geven dat het onderzoek een globaal karakter heeft. Het is dan ook vreemd dat er nadien geen meer gedetailleerd vergelijkend onderzoek heeft plaats gevonden tussen de verschillende locaties.
Raming Nederlands Economisch Instituut (1996)20 In aanvulling op het BCI-rapport is een nader onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan bedrijventerrein direct aan diep vaarwater in West-Brabant. Hieruit kwam naar voren dat die behoefte hoger geschat moest worden dan eerder aangenomen in het behoefteonderzoek van BCI. Het Nederlands Economisch Instituut (NEI) raamde een vraag van 150-200 hectare tot 2010.21 Voor realisering werd voorgesteld allereerst te kijken naar een betere benutting van kavels aan diep vaarwater op het huidige Moerdijk. Met actief verplaatsingsbeleid werd het mogelijk geacht maximaal 60 hectare aan diep vaarwater te winnen. Aanvullend werd voorgesteld te onderzoeken wat de mogelijkheden tot realisatie van uitbreiding van de insteekhaven Roode Vaart waren. Daarnaast werd geadviseerd te bezien in hoeverre het mogelijk is Moerdijkse Hoek met een interne transportstraat te verbinden met het huidige Moerdijk.
5.3 Nationale raming van de vraag bedrijventerreinen (de Bedrijfslocatiemonitor)
Het Centraal Planbureau heeft in 1999 voor het laatst een raming gemaakt van de vraag naar bedrijventerreinen in Nederland. Deze zogenaamde Bedrijfslocatiemonitor (BLM) is de enige raming die landelijk dekkend is, maar wel provinciaal is uitgesplitst. Uitgangspunt van de BLM zijn lange termijn scenario’s van de Nederlandse economie, waaruit de regionale ontwikkeling van de werkgelegenheid
19 De informatie over het BCI-rapport is ontleend aan Provincie Noord-Brabant, 1996. 20 De informatie over het NEI-rapport is ontleend aan Voortgangsrapport Project Moerdijkse Hoek (Stichting Moerdijkse Hoek, 2000). 21 BCI kwam tot een raming van 73-83 ha.
26 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies worden afgeleid. Via de zogenaamde locatievoorkeur (het aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen) en het terreincoëfficiënten (hoeveelheid ruimte per arbeidskracht) wordt bepaald hoe groot de vraag naar bedrijventerreinen is. Aangenomen wordt dat het ruimtegebruik positief en lineair gerelateerd is aan de werkgelegenheid (CPB, 2002, p. 67). Door het landsdekkende karakter van de BLM zijn bovenregionale behoefteafwegingen in het model opgenomen. De BLM houdt via de verdeling van de nationale werkgelegenheid over de provincies (impliciet) rekening met veranderingen in de vraag naar bedrijventerreinen die het gevolg zijn van bovenregionale bedrijfsverplaatsingen en verschillen in oprichtingen van nieuwe bedrijven. De ramingsmethode van de BLM is alleen geschikt om op landelijk en provinciaal niveau uitspraken te doen. Voor het gedetailleerd berekenen van regionale behoeften is de methode niet geschikt, omdat de gehanteerde kengetallen te weinig regio-specifiek zijn. Een nadeel van de BLM is dat de empirische basis onder de terreincoëfficiënten zwak is en dat een goed analytisch kader ontbreekt.22 Dit wordt door het CPB erkend (CPB, 2002). Voordeel van de BLM-methode is echter dat deze helder en transparant is. Wel kan de BLM als beleidsarm worden aangemerkt (Louw & Hiethaar, 1999). Ten aanzien van het ruimtegebruik betekent dit dat het ruimtelijke beleid uit het verleden wordt doorgetrokken. Dit vindt zijn vertaling in de aannames over de toekomstige waarde van de kengetallen. De locatievoorkeuren gaan er van uit dat zich een steeds groter aandeel van de werkgelegenheid in de toekomst op bedrijventerreinen zal bevinden. Het beleid gericht op functiemenging en op meervoudig ruimtegebruik staat hier haaks op. Daarnaast wordt in de BLM uitgegaan van een stijging van de terreincoëfficiënten, terwijl het beleid voor intensief ruimtegebruik juist het tegenovergestelde wil bewerkstellingen.
Het CPB verwacht een doorgaande groei in de sectoren industrie en logistiek, waardoor er een voortdurende groei is in de vraag naar bedrijventerreinen. Afhankelijk van het economisch scenario verwacht het CPB voor COROP-regio West Noord-Brabant in de periode 1998-2020 een vraag naar bedrijventerreinen van 520-1220 hectare en 520-870 hectare zeehaventerrein.23 Tegenover deze behoefte stond in 1998 een aanbod van 380 hectare bedrijventerrein en 100 hectare zeehaventerrein (dit is feitelijk alleen Moerdijk). Ten aanzien van de raming over de zeehaventerreinen merkt het CPB (1999, p. 66) het volgende op:
“Bij de vraag naar zeehaventerreinen gaat het slechts om één locatie (Moerdijk). De Bedrijfslocatiemonitor is eigenlijk niet geschikt voor uitspraken op dat schaalniveau, zodat de conclusies voor de Brabantse zeehaventerreinen een aanvullend onderzoek van de locatie vereisen. Zo zou kunnen blijken dat daarop gevestigde bedrijven relatief veel interne reserves hebben, waarin een deel van de vraag kan worden opgevangen.”24
22 Hoewel er wel steeds meer empirisch materiaal over het ruimtegebruik van bedrijven beschikbaar komt, blijkt keer op keer dat de statistische spreiding in de individuele waarnemingen zeer groot is. In casu twee bedrijven in dezelfde sector en regio kunnen zeer uiteenlopende terreincoëfficiënten hebben. De achtergronden van deze spreiding zijn onbekend. 23 Voor de periode 1998-2010 is de raming voor bedrijventerreinen 340-700 en voor zeehaventerreinen 280- 430. 24 Interne of strategische reserves zijn arealen bedrijventerrein die zijn uitgegeven aan bedrijven maar die (nog) niet worden gebruikt. Bedrijven houden deze interne reserves aan om daarop op een later tijdstip te kunnen uitbreiden.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 27 Uit hoofdstuk 4 is bekend dat er op de locatie Moerdijk inderdaad aanzienlijke interne reserves bestaan (Zie ook: Commissie voor de milieueffectrapportage, 2003, p. 3). Het terreincoëfficiënten voor het terrein is extreem hoog (hoofdstuk 3). De BLM hanteert voor de sectoren die zich op zeehaventerrein in Noord-Brabant vestigen daarom een extreem hoog terreincoëfficiënt in vergelijking tot de zeehavens van Rotterdam en Amsterdam. Dit geldt vooral voor de sectoren basischemie en logistiek (tabel 5.2). Ook in de Rotterdamse haven zijn aanzienlijke interne reserves aanwezig in de sectoren olie, chemie en natte bulk (CPB, 1997b). Ook dit lijkt zich te weerspiegelen in de door de BLM gehanteerde terreincoëfficiënten. Geconcludeerd kan worden dat de raming van de BLM ten aanzien van de zeehaventerreinen in Noord-Brabant een zeer zwakke basis heeft.25 De empirische input voor de BLM wordt feitelijk alleen geleverd door het zeehaventerrein Moerdijk zoals dat er rond 1995 bij lag. Dit terrein wordt gekenmerkt door een zeer extensief ruimtegebruik waardoor de terreincoëfficiënten zeer hoog zijn. Zij weerspiegelen maar ten dele het feitelijk gebruik van het terrein.
Tabel 5.2 Terreincoëfficiënten van sectoren die in 1995 op zeehavens in Noord-Brabant aanwezig waren vergeleken met terreincoëfficiënten (m2 per arbeidsplaats) van de zeehavens Rotterdam en Amsterdam (input kengetallen BLM 1999).
Noord-Brabant Rotterdam Amsterdam Basischemie 8.905 1.119 881 Basismetaal 1.028 848 507 Delfstofwinning 1.302 1.074 846 Woningbezit 137 113 89 Vervoer over land 2.740 1.921 1.513 Dienstverlening t.b.v. vervoer 2.740 1.921 1.513 Overige dienstverlening 425 610 481 Bron: opgaven CPB in 1999.
5.4 Provinciale ramingen naar de vraag voor bedrijventerreinen
Raming ‘Bedrijventerreinen op Maat’ In 1998 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant de nota ‘Bedrijventerreinen op Maat’ vastgesteld. In deze nota is een provinciale behoefteraming opgenomen. Deze raming is voor de periode tot 2005 gebaseerd op een trendextrapolatie. Voor periode 2005-2015 is uitgegaan van het inmiddels verouderde Balanced Growth scenario van het CPB. Dit is echter wel het scenario met de hoogste economisch groei.26 Omdat een hoge economische groei gepaard gaat met een sterke stijging van de werkgelegenheid en deze positief en lineair gerelateerd is aan het ruimtegebruik, valt hierdoor de raming ook hoog uitvallen. Omdat de ‘Op Maat’ ramingen inmiddels zijn geactualiseerd zullen de uitkomsten hier niet worden besproken. In 2000 hebben Louw en Hiethaar deze ramingen geanalyseerd. Zij komen tot de conclusie dat deze raming in omvang vergelijkbaar is met de BLM-raming uit 1999 volgens het European Coordination scenario. In
25 Voor de provincie was dit aanleiding in het Streekplan niet de volledige raming van de vraag naar zeehaventerreinen toe te kennen aan Moerdijk/ Moerdijkse Hoek (hoofdstuk 4). 26 De twee andere economische scenario’s van het CPB gingen uit van een veel lagere economisch groei dan het Balanced Growth scenario.
28 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies termen van economisch groei kan dit als een midden scenario worden bestempeld. De provinciale raming van Noord-Brabant is daarmee uitzonderlijk, omdat de andere onderzochte provinciale ramingen juist hoger dan de BLM uitvielen.27 Geconcludeerd kan worden dat de provincie Noord-Brabant in ‘Op Maat’ een relatief bescheiden raming heeft uitgevoerd. Andere provincies nijgen er nog wel eens toe om uit te gaan van het economisch meest optimistische scenario en/of de effecten van eigen economisch beleid te overschatten.
Raming “Ruimte voor zware bedrijvigheid” In 1999 is door ETIN Adviseurs een raming uitgevoerd van de terreinbehoefte voor zware bedrijvigheid in de periode 2001-2010. Onder zware bedrijvigheid wordt verstaan bedrijven die vallen in de milieucategorieën 5 en 6. ETIN raamt de vraag die deze bedrijven in West-Brabant (COROP-gebied) uitoefenen op 126 tot 193 netto hectare. De opbouw van deze behoefte is weergeven in tabel 5.3.
Tabel 5.3 Behoefteraming voor zware bedrijvigheid in West-Brabant in de periode 2001-2010 in hectare netto
European Coordination Global Competition scenario scenario Uitbreiding 58 92 Verplaatsing 20 30 Nieuwvestiging 48 71 Totaal 126 193 Bron: ETIN Adviseurs, 1999.
Hoe de raming voor verplaatsingen en nieuwvestigingen tot stand zijn gekomen is niet duidelijk. Het rapport stelt dat bij de raming voor de uitbreidingen gebruik is gemaakt van de BLM-methode. Aangezien de BLM-methode geen onderscheid maakt tussen uitbreiding, verplaatsing en nieuwvestiging is niet duidelijk waarom dit onderscheid wel door ETIN wordt gemaakt. Wanneer inderdaad de BLM-methode is gevolgd dan dient de raming die in tabel 5.3 staat bij uitbreiding de totale toekomstige behoefte te bevatten.
In het ETIN-rapport is ook nagegaan in hoeverre de behoefteraming is te matchen met het aanbod aan bedrijventerreinen. Bij de inventarisatie van het aanbod deed zich de situatie voor waarbij het aanbod bepaald via het Bedrijventerreinenregister van Noord-Brabant, sterk afweek van het aanbod dat er volgens de terreinbeheerders daadwerkelijk was. Volgens het register bestond het aanbod van bedrijventerreinen voor zware bedrijvigheid begin 1999 West-Brabant uit 141 hectare.28 Volgens de terreinbeheerders bestond het aanbod echter slechts uit 36 hectare. Omdat het verschil tussen de geraamde behoefte en het aanwezige aanbod de toekomstige planningsopgave bepaald, is het schatten van het aanbod dus van even groot belang als het ramen van de behoefte. Immers een hoog bestaand aanbod vermindert de noodzaak om nieuwe bedrijventerreinen aan te leggen. In het ETIN-rapport worden een aantal oorzaken voor de verschillen in het aanbod aangedragen. Ten eerste wordt er gewezen op zaken als opties, voorlopige koopcontracten, lopende onderzoeken naar mogelijke vestigingen, etc. Daarnaast
27 Het betrof de provincies Overijssel, Flevoland, Noord-Holland en Limburg. 28 Onderverdeeld in 115 direct uitgeefbaar en 26 ha. niet direct uitgeefbaar.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 29 komt nog dat de beschikbare milieugebruiksruimte in een aantal gevallen vestiging van zware bedrijvigheid belemmert en dat gemeenten er de voorkeur aan geven bedrijventerreinen uit te geven aan bedrijven die vallen in een lichtere milieucategorieën. Het komt ons voor dat de eerste groep ten onrechte wordt opgevoerd, omdat het nog steeds gaat om niet gerealiseerde vraag. De omvang daarvan kan worden opgevangen door het aanhouden van een zogenaamde ijzeren voorraad. De behoefte ramingmethoden nemen deze ijzeren voorraad niet in de beschouwing op, dus is het methodisch niet juist deze wel bij het aanbod de hanteren bij matching van behoefte en aanbod. De beperkte nog resterende milieugebruiksruimte is wel een reële beperking van het aanbod. Immers, hoewel er wel (fysieke) ruimte beschikbaar is, kan deze niet aan zware bedrijvigheid worden uitgegeven. In een dergelijke situatie is het te rechtvaardigen dat gemeenten de grond uitgeven aan bedrijven in lagere milieucategorieën. Echter, wanneer er nog wel milieugebruiksruimte voor zware bedrijvigheid beschikbaar, is deze rechtvaardiging niet aanwezig. Gemeenten doorkruisen dan het (provinciale of regionale) segmenteringsbeleid ten aanzien van bedrijventerreinen.
Raming ETIN Adviseurs en TNO/INRO In 2000 werd een nieuwe raming uitgevoerd door de consultants ETIN en TNO/INRO als onderbouwing voor het Streekplan 2002. Deze raming moet als een actualisering van de raming in ‘Op Maat’ worden gezien. In de ETIN/TNO-raming zijn de BLM-ramingen uit 1999 vertaald naar de verschillende Brabantse regio’s. Daarbij werd de totale Brabantse behoefte aan bedrijventerreinen uit de BLM als een gegeven beschouwt. Uitgaande van de ‘BLM-raming’ voor de provinciale werkgelegenheid, hebben ETIN en TNO prognoses gemaakt van het aantal arbeidsplaatsen per Brabantse regio. Daarbij is gebruik gemaakt van het OPERA-model dat de werkgelegenheid op een aanzienlijk fijnmaziger regionaal en sectoraal niveau ‘verdeeld’ dan de BLM. De locatievoorkeuren voor het basisjaar zijn bepaald aan de hand van gegevens uit het LISA-bestand.29 Voor de ontwikkeling van de locatievoorkeuren zijn de gemiddelde Brabantse ontwikkelingen, zoals gehanteerd in de BLM, aangehouden. Dit impliceert een stijging van het aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen van 35% in 1995 tot circa 41% in 2020. Ook de terreincoëfficiënten en de ontwikkeling daarvan zijn ontleent aan de BLM.
ETIN en TNO gaan er vanuit dat de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen zich voor de provincie als geheel zal bewegen tussen de behoefte volgnes het EC-scenario en het GC-scenario.30 Dit betekent dat de men uitgaat van een gemiddelde economische groei van tussen 2,75 en 3,25%). Het DE-scenario met een groei van 1,5% wordt als weinig realistisch beschouwd (p. 23-24) en terzijde geschoven. Het argument hiervoor is dat de historische uitgifte van de afgelopen 20 jaar zich tussen het EC en GC-scenario bevond. Daarnaast kwam het GC-scenario als meest realistisch naar voren uit workshops gehouden met medewerkers uit de praktijk (p. 27).
29 Dit bestand bevat zeer gedetailleerde gegevens over de werkgelegenheid op laag ruimtelijk schaalniveau (6- cijferig postcode gebied en gemeente). 30 EC staat voor European Coordination en GC staat voor Global Competition. Het derde scenario is het DE (Devided Europe) scenario.
30 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies Naast een modelberekening is ook een trendextrapolatie uitgevoerd. Het gaat daarbij om het extrapoleren van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in de periode 1978 tot en met 1997. Deze periode van 20 jaar omvat zowel perioden van hoogconjunctuur als van laagconjunctuur. Voor West-Brabant geldt dat de 20 jaar extrapolatie ongeveer gelijk is aan de uitkomsten van het EC-scenario (p. 29 en 31). Daarnaast is ook een combinatie variant gehanteerd. Deze gaat er vanuit dat de gemiddelde hoge uitgifte van tussen 1990 en 1999 zich doorzet tot 2010. Daarna is uitgegaan van een lagere uitgifte. Per saldo komt dit uit op de behoefte raming volgens het GC-scenario. De uitkomsten van deze ramingen zijn in tabel 5.4 samengevat.
Tabel 5.4 Vergelijking ETIN en TNO behoefteraming en trendextrapolaties voor regio West Brabant in netto hectare (2000-2015)
Trendextrapolatie Behoefteraming 20-jaars Combinatie DE-scenario EC-scenario GC-scenario gemiddelde variant Incl. zeehavens 1.450 1.600 773 1.421 1.632 Excl. zeehavens 960 1.040 438 938 1.077 Bron: Samengesteld uit gegeven uit ETIN/TNO (2000).
ETIN en TNO INRO (2002) concluderen het volgende (p. 41):
“Gezien de verwachtingen omtrent de economisch ontwikkeling en de uitkomsten van de workshops bevelen wij aan bij de verdere beleidsvorming uit te gaan van de behoefteraming conform het GC- scenario. Wel moet men er rekening mee houden dat deze raming in de praktijk aan de lage kant zal blijken te zijn.”
Expliciet bevelen de onderzoekers dus aan de hoogste raming als ondergrens van de behoefte te gebruiken! Deze aanbeveling lijkt mede te zijn ingegeven door opvattingen en meningen van bij de uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid betrokken gemeentelijke ambtenaren en ander belanghebbenden.31 Het volgende citaat wijst daar op (ETIN en TNO, 2000, p. 27):
“De discussies in de workshops hebben duidelijk gemaakt dat aan de uitkomsten van de behoefteraming volgens het GC-scenario het hoogste realiteitsgehalte wordt toegekend.”
In het kader van de ontwikkeling van Moerdijkse Hoek is ook een andere conclusie uit het rapport van ETIN en TNO van belang (p. 42):
“De conclusie en tevens aanbeveling is dat naast voldoende aanbod aan zeehaventerreinen en aanbod specifiek voor zware bedrijven, vooral moet worden gezorgd voor voldoende gemengd terrein. Vanwege de betrekkelijk snel veranderende vestigingseisen van bedrijven, zeker in relatie tot de
31 Ten behoeve van het ETIN/TNO onderzoek zijn vier regionale workshops gehouden waaraan in totaal 54 personen deelnamen. Naast gemeente ambtenaren behoorden werkgeversorganisaties, de provincie Noord- Brabant en regionale ontwikkelingsmaatschappijen tot de deelnemers.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 31 ontwikkelingstijd van nieuwe terreinen, biedt de ontwikkeling van nieuw aanbod als gemend terrein de meeste flexibiliteit om in te spelen op de veranderende eisen.”
ETIN en TNO stellen dat op basis van ETIN Adviseurs (1999) dat bedrijven uit de zwaarste milieucategorieën (5 en 6) zich bij afdoende milieumaatregelen zich de factor als een bedrijf in een lichtere categorie laten kenmerken. Zij zullen vooral een plaats zoeken (en vinden) op een gemengd terrein. Hiermee is rekening gehouden bij de uitsplitsing van de behoefteraming naar verschillende terreintypen (tabel 5.5). Hoe dit is gedaan is echter niet duidelijk. Wel kan worden aangenomen dat wanneer deze ontwikkeling zich daadwerkelijk voor doet, het de behoefte aan zeehaventerreinen en zware industrieterreinen moet doen verminderen omdat deze typen terreinen specifiek voor bedrijven uit de zwaarste milieucategorieën zijn ontwikkeld.
Tabel 5.5 Ruimtebehoefte in West-Brabant per type terrein 2000-2015 in hectare (netto) volgens ETIN/TNO.
Scenario EC GC EC GC Zware industrieterreinen 142 245 10% 15% Zeehaventerreinen 483 555 34% 34% Gemengde terreinen (incl. hoogwaardige terreinen) 583 636 41% 39% Distributieparken 213 196 15% 12% Totaal 1.421 1.632 100% 100% Bron: ETIN/TNO, 2000.
5.5 Raming Buck Consultants International (2002)
In het rapport van Buck Consultants International (2002a) is wederom een raming gemaakt van de behoefte aan bedrijventerreinen in West-Brabant. De methode die BCI gebruikt, wijkt af van de hiervoor behandelde ramingtechnieken. De reden hiervoor is dat het rapport van BCI specifiek is geschreven om zicht te krijgen op de nut en noodzaak van Moerdijkse Hoek. Dit vergt per definitie een andere benadering dan de hiervoor beschreven ‘macro’ ramingen. BCI raamt in haar rapport niet de totale ruimtebehoefte van alle economische activiteiten. BCI raamt uitsluitend de ruimtebehoefte van productie en logistiek. Andere sectoren zoals de dienstverlening vallen buiten te raming omdat deze buiten de doelgroep voor Moerdijkse Hoek vallen. Met het oog op het doel van het onderzoek is dit een reële veronderstelling omdat Moerdijkse Hoek specifiek voor de productie en logistiek wordt ontwikkeld. Wel veronderstelt deze aanname dat bij de daadwerkelijke ontwikkeling en uitgifte van gronden, strak aan dit principe wordt vastgehouden. De huidige praktijk wijst echter uit dat in tijden van teruglopende uitgifte van bedrijventerreinen dit soort toelatingscriteria steeds minder strikt worden gehandhaafd, en uiteindelijke ook bedrijven van buiten de oorspronkelijke doelgroep worden toegelaten. BCI heeft haar raming als volgt uitgevoerd. Allereerst is op basis van gegevens uit het bedrijventerreinenregister van de provincie Noord-Brabant een analyse uitgevoerd van de uitgifte van bedrijventerreinen in de periode 1995-2000. Daarbij is gekeken naar het aantal uitgiftes in veertien clusters van bedrijven en het daarmee gemoeid zijnde oppervlakte. In feite is dit een analyse van de toevoegingen aan het bestaande areaal aan bedrijventerreinen. Bij de analyse is onderscheid gemaakt tussen binnen
32 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies regionale verplaatsingen (inclusief oprichtingen), verplaatsingen en nieuw vestigingen vanuit overig Nederland en nieuwe vestigingen van buitenlandse ondernemingen. Via het lineair doorrekenen (trendextrapolatie) van deze recente marktbewegingen is een eerste raming gemaakt van de toekomstige aantal investeringen op nieuw uit te geven bedrijventerreinen. Deze raming is aan de hand van specifieke toekomst verwachtingen per cluster aangepast. De afwijkingen van de trend zijn echter beperkt tot maximaal of minimaal 5%.32 Vervolgens is op basis van een bandbreedte van – 25% tot +10% de definitieve prognose van het aantal investeringen opgesteld.33 De raming van de ruimtebehoefte is vervolgens gemaakt door het geschatte aantal investeringen te vermenigvuldigen met (regionale) kengetallenvoorr het ruimtegebruik per cluster. Deze kengetallen zijn ontleend aan de uitgevoerde analyse, waarbij rekening is gehouden met de invulling van de vrij gekomen ruimte van bedrijven die zich binnen regionaal verplaatsen. Hoewel deze door BCI gehanteerde methode sterk lijkt op een trendextrapolatie, is het dat in methodische zin niet. De trend is alleen als uitgangspunt genomen en vervolgnes aan de hand van specifieke informatie per cluster aangepast. In de berekening van de ruimtebehoefte is er van uitgegaan dat circa 30% van de binnen regionale verplaatsingen leidt tot extra vraag naar ruimte (BCI, 2002b, p. 20- 21). Hoewel dit percentage op zich redelijk kan worden geacht, is dit methodisch niet verantwoord. BCI raamt uitsluitend de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen, of anders geformuleerd de toevoeging aan het bestaande in gebruikzijnde areaal bedrijventerreinen. Hierbij is het niet nodig te corrigeren voor veranderingen in de bestaande voorraad. Immers, de toevoegingen aan de voorraad uit het verleden (de uitgifte destijds) is al de resultante van alle verplaatsingen in de voorraad.
Wanneer er geen reductie door hergebruik wordt toegepast dan zijn de behoefte ramingen aanzienlijk hoger dan BCI heeft berekend. Daar komt dan de raming voor de bovenregionale vraag. Deze zeer hoge raming is te verklaren uit de methode die BCI hanteert. Door een periode van hoogconjunctuur als basis te gebruiken, wordt feitelijk verondersteld dat een dergelijke economische groei ook in de toekomst zich voordoet. Gezien het cyclische karakter van de economie is dit een onrealistische aanname. Het is daarom moeilijk te begrijpen waarom BCI in haar maximumvariant daar nog eens 10% bovenop doet.
De door BCI berekende behoefteraming staat in tabel 5.6. Voor de periode 2002- 2020 komt BCI tot een (netto) behoefteraming van in totaal 1.020 ha tot 1.535 hectare. De sector transport en opslag is daarbij de grootste ruimtevragen met 480 tot 705 ha. Het zijn deze ramingen die in de discussies een rol spelen. Daarom wordt in het vervolg van dit rapport ook van deze cijfers uitgegaan.
32 Daarbij zijn door BCI de aantallen investeringen op 5-tallen afgerond. Bij clusters met een klein omvang wordt daarbij naar boven afgerond. Hierdoor wordt het totale aantal investeringen kunstmatig vergroot. 33 Deze bandbreedte ligt lager respectievelijk hoger, dan de door het CPB geprognosticeerde ontwikkeling van de werkgelegenheid in het DE-scenario (minimum) en GC-scenario (maximum). BCI stelt terecht dat ramingen over de werkgelegenheid andere bandbreedtes nodig hebben dan ramingen (zoals BCI dat doet) over het aantal vestigingen op nieuwe bedrijventerreinen en de daarmee gepaard gaande ruimtebehoefte. BCI en het CPB ramen ieder ook iets anders. Het CBP berekent in haar BLM de totale ruimtebehoefte (en bepaalt de additionele behoefte door het aanwezige areaal van de totale behoefte af te trekken), terwijl BCI rechtstreeks de uitgifte raamt.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 33 Tabel 5.6 Ruimtebehoefte in West-Brabant volgens BCI per cluster in de periode 2002-2020 (netto hectaren)
Regionaal Bovenregionaal Cluster Minimum Maximum Minimum Maximum Procesindustrie 30 40 25 45 Fijnchemie 5 10 5 10 Voedings- en genotmiddelenindustrie 5 15 15 25 Metaalproducten- en machine-industrie 35 55 10 10 Transportmiddelenindustrie 55 80 20 30 Grootschalige elektrotechnische ind. 5 5 0 5 High-Tech 0 6 0 0 Grafische- en papierwarenindustrie 10 15 0 0 Hout- en bouwmaterialen 30 50 5 5 Textiel, kleding, lederindustrie 0 5 0 5 Transport en opslag 240 355 240 350 Groothandel 115 165 80 115 Bouwnijverheid 65 100 5 10 Recycling 10 15 10 10 Totaal 605 915 415 620 Bron: Buck Concultants International 2002a.
5.6 Een vergelijking tussen de verschillende ramingen
De hiervoor beschreven ramingen stammen uit verschillende perioden en zijn met verschillende methoden uitgevoerd. In afbeelding 5.1 worden deze ramingen voor West-Brabant met elkaar vergeleken. Bij deze vergelijking moet worden opgemerkt dat de verschillende onderzoeken de regio West-Brabant verschillend hebben afgebakend. Zo gaat de BLM uit van de COROP-regio West Noord-Brabant. ETIN/TNO gaat uit van regio West-Brabant zoals gedefinieerd door de provincie, welke groter is dan de COROP-regio West Noord-Brabant. Omdat zich bij de gebieden die de ene keer wel en de andere keer niet tot West-Brabant worden gerekend geen stedelijk gebieden bevinden, achten wij de verschillen die hierdoor ontstaan relatief beperkt. Om een vergelijking mogelijk te maken zijn de ramingen omgerekend naar een gemiddelde jaarlijkse behoefte. Bij de interpretatie van deze tabel moet er rekening mee worden gehouden dat de BCI-ramingen de dienstverlenende activiteiten niet zijn meegenomen. Hoe groot de ruimtebehoefte van deze activiteiten is, is niet exact bekend. Geheel onbetekenend zijn ze echter niet. In de BLM wordt er bijvoorbeeld van uitgegaan dat in het jaar 2020 in Noord-Brabant circa 40% van de werkgelegenheid in de “producentendiensten” op bedrijventerreinen zal zijn gevestigd.34 Daarnaast bleek uit een BLM-gevoeligheidsanalyse dat tussen 1995-2020 dat deze zakelijke diensten voor ongeveer 40% van de landelijke toename van de vraag naar bedrijventerreinen verantwoordelijk zijn (Centraal Planbureau, 1997a, p. 151). Verder blijkt uit raming van ETIN/TNO (2000) dat in de periode 2000-2015 in de EC en GC-scenario’s ongeveer 10% van de behoefte aan bedrijventerreinen in West-Brabant afkomstig zal zijn uit sectoren die niet behoren tot de industrie, bouwnijverheid, groothandel of transport. Het gaat daarbij om ongeveer 140 tot 175 hectare.
34 Bij het European Coordination scenario. Bron: Bestand met BLM-kengetallen van het Centraal Planbureau.
34 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies Afbeelding 5.1 Vergelijking gemiddelde jaarlijkse ruimtebehoefte in de regio West-Brabant op basis van diverse studies.
BCI 1995 minimumscenario
CPB 1998 Divided Europe
Etin/TNO 2000 Divided Europe
BCI 2002 minimumscenario
BCI 1995 maximumscenario
CPB 1998 European Coordination Bedrijventerrein BCI 2002 maximumscenario Zeehaventerrein
Etin/TNO 2000 European Coordination
CPB 1998 Global Competition
Etin/TNO 2000 Trendscenario
Etin/TNO 2000 Combinativariant
Etin/TNO 2000 Global Competition
0 20406080100120
Bron: BCI, 2002a (p. 35). Door auteurs in grafiek verwerkt.
Uit de afbeelding 5.1 blijkt dat de BCI-ramingen onder de ramingen liggen van het CPB en ETIN/TNO. Als belangrijkste verklaring kan daarvoor het niet meetellen van de zakelijke diensten worden genoemd. Opvallend is verder dat de CPB-raming voor zeehaventerreinen relatief hoog uitvalt. Dit wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de hoge terreincoëfficiënten die in de BLM worden gebruikt. Houden we bij de BCI-raming rekening met de dienstverlening en een deel zeehavenbedrijven, dan zal de BCI-raming hoger uitvallen dan in afbeelding 5.1 staat aangegeven. Opvallend is ook dat de meest recente ramingen hoger zijn dan de wat oudere ramingen. Zo vallen de BCI-ramingen uit 2002 hoger uit dan de BCI-ramingen uit 1995 en zijn de ETIN/TNO-ramingen hoger dan de CPB-ramingen. De constatering dat de recente ramingen hoger zijn, wordt veroorzaakt doordat daarin de economische hoogconjunctuur tussen 1995 en 2000 is meegerekend. Een andere opvallen punt is verder dat in de loop van de tijd de raming voor de categorie zeehaventerreinen relatief steeds kleiner worden. BCI raamt in 2002 zelfs helemaal geen vraag meer naar zeehaventerrein.
5.7 Conclusie
In de loop van de jaren zijn verschillende ramingen uitgevoerd naar de behoefte aan bedrijventerreinen in West-Brabant. Opvallend is dat de provincie Noord-Brabant in de nota “Op maat” in vergelijking tot andere provincies een redelijk gematigde raming heeft gemaakt van de regionale behoefte aan bedrijventerreinen. De ramingen van ETIN en TNO en BCI uit respectievelijk 2000 en 2002, gaan daarentegen uit van zeer optimistische economisch vooruitzichten en komen tot grote ruimtebehoeften. ETIN en TNO doet dit door alleen scenario’s met een hoge economisch groei te
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 35 gebruiken, terwijl BCI de hoge uitgifte van bedrijventerreinen in de hoogconjunctuur tussen 1995 en 2000 als uitgangpunt neemt. Omdat BCI methodisch onjuiste berekeningswijze hanteert, behoort haar ramingen feitelijk hoger uit te vallen dan die welke in het rapport staan vermeld. Ten aanzien van de doelgroepen waarvoor Moerdijkse Hoek oorspronkelijk was bedoeld (bedrijven met specifieke vestigingseisen) kan worden geconcludeerd, dat de vraag daarvan relatief beperkt is. Opvallend in deze is dat BCI in 2002 geen raming meer maakt voor zeehaventerreinen, terwijl twee jaar eerder ETIN/TNO nog tot een aanzienlijk behoefte voor dit terreintype kwam. In hoofdstuk 6 wordt verder ingegaan op deze problematiek van doelgroepen en terreintypen.
36 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 6 HET MARKTONDERZOEK VOOR MOERDIJKSE HOEK
6.1 Inleiding
Dit hoofdstuk behandelt het marktonderzoek dat Buck Consultants International (2002a) heeft uitgevoerd in opdracht van de provincie Noord-Brabant. Doel van het marktonderzoek was het onderbouwen van nut en noodzaak van Moerdijkse Hoek. De belangrijkste onderdelen van het onderzoek zijn: • Afbakenen van doelgroepen; • Raming van de vraag naar ruimte per doelgroep; • Bepalen van het marktaandeel van Moerdijkse Hoek. In dit hoofdstuk worden deze elementen afzonderlijk besproken.
Een belangrijk beoordelingskader vormt het provinciale ruimtelijke beleid, zoals dat is neergelegd in het Streekplan en in de stadsregionale uitwerkingsplannen. Het provinciale beleid is gebaseerd op twee pijlers: concentratie van verstedelijking en zuinig ruimtegebruik. Ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen moet overwegend in de stedelijke regio’s plaatsvinden. Bovendien moeten inbreiden, intensiveren en herstructureren van verouderde terreinen leiden tot een beperking van de groei van het ruimtebeslag door bedrijventerreinen. Ontwikkeling van het regionale bedrijventerrein Moerdijkse Hoek, dat is gelegen in het landelijke gebied, is binnen dit beleidskader alleen mogelijk, als vaststaat dat het voorziet in unieke vestigingscondities, die in de stedelijke regio’s niet aanwezig zijn. Het terrein mag niet concurreren met de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s. Als voorwaarde voor ontwikkeling geldt bovendien een duurzame ontwikkeling, waarvan zuinig ruimtegebruik onderdeel is.
6.2 Afbakenen van doelgroepen
Bij het afbakenen van de doelgroepen spelen twee elementen een centrale rol: in de eerste plaats de unieke terreinkenmerken, waarover Moerdijkse Hoek beschikt en die niet op reguliere terreinen zijn te vinden; en in de tweede plaats de ambitie van de provincie Noord-Brabant een vernieuwend duurzaam bedrijventerrein te ontwikkelen. De specifieke vestigingscondities zijn: • Grote kavels (minimaal vijf hectare); • Hogere milieucategorieën (categorie 5 of lagere categorieën, indien door de aard van de activiteiten bijzondere hinder valt te verwachten);35 • Aanwezigheid van kavels langs of nabij diep vaarwater; • Binding aan specifieke transportinfrastructuur.
35 Het regionaal uitwerkingsplan Breda – Tilburg gaat uit van vestiging van bedrijven in de hindercategorieën 4 en 5 op Moerdijkse Hoek.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 37
Bij duurzaamheid staan centraal de potenties van bedrijven om een bijdrage te leveren aan de gewenste duurzame inrichting van het terrein. Hierbij gaat het vooral om milieuvriendelijk vervoer van goederen, om zorgvuldig ruimtegebruik en om hergebruik van reststoffen. Door het koppelen van de vraag naar specifieke vestigingscondities aan de potenties voor duurzaamheid heeft Buck Consultants International (2002a) zes Duurzame en Specifieke Vestigingscondities-hoofdgroepen (DSV-hoofdgroepen) onderscheiden: • Hoofdgroep 1: hoog specifiek en hoog duurzaamheidpotentieel; • Hoofdgroep 2: bovengemiddeld specifiek en bovengemiddeld duurzaamheidpotentieel; • Hoofdgroep 3: bovengemiddeld specifiek en gemiddeld duurzaamheidpotentieel; • Hoofdgroep 4: laag specifiek en bovengemiddeld duurzaamheidpotentieel; • Hoofdgroep 5: gemiddeld specifiek en laag duurzaamheidpotentieel; • Hoofdgroep 6: laag specifiek en laag duurzaamheidpotentieel.
Onder hoofdgroep 1 vallen grootschalige bedrijven die zich bezig houden met de verwerking van grondstoffen. Het betreft ijzer- en staalfabrieken, non-ferro metaalfabrieken en grootschalige groothandel in afval, brandstoffen en metalen. Hoofdgroep 2 omvat bedrijven met omvangrijke aan- en afvoerstromen en met een procesmatig productieproces. De zware metaalindustrie, delen van de voedings- en genotmiddelenindustrie en bedrijven in de bouwmaterialensector behoren tot deze hoofdgroep. Tot hoofdgroep 3 behoren de logistieke sector en bedrijfsgroepen die zich bezighouden met het vervaardigen van componenten en halffabrikaten. Dit zijn autofabrieken, automaterialenfabrieken, delen van de chemische industrie, delen van de elektrotechnische industrie, grootschalige overslagbedrijven, elektriciteit producerende bedrijven en het (multimodale) goederenwegvervoer. Bij hoofdgroep 4 gaat het voornamelijk om enigszins kleinschalig bedrijven die eindproducten produceren. Hiertoe behoren de elektrotechnische industrie, de transportmiddelenindustrie en delen van de voedings- en genotmiddelenindustrie, de logistieke sector (groothandel), de metaalverwerkende industrie en de textielindustrie. Tot de hoofdgroepen 5 en 6 behoren delen van de metaalproductenindustrie, rubberproductindustrie, papier- en kantonfabrieken en delen van de consumentartikelenindustrie, textiel- en kledingwarenindustrie en transportmiddelenindustrie.
De kern van de doelgroep voor Moerdijkse Hoek bevindt zich in de DSV- hoofdgroepen 1 en 2. Voor deze bedrijfsklassen zijn de vestigingscondities op Moerdijkse Hoek hoog of bovengemiddeld specifiek. BCI neemt ook de hoofdgroepen en 3 en 4 mee bij de doelgroep, ondanks het feit dat er bij de bedrijven in deze hoofdgroep nauwelijks vraag is naar de specifieke vestigingscondities voor Moerdijkse Hoek. Uit het bijlagenrapport over de doelgroepenspecificatie (BCI 2002c) blijkt dat hoofdgroep 3 slechts enkele bedrijfsklassen telt die bovengemiddeld scoren op de specifiieke vestigingscondities. De scores van de meeste bedrijfsklassen zijn vergelijkbaar met die van hoofdgroep 5. Volgens BCI is het profiel van deze laatste hoofdgroep gemiddeld specifiek. Het feit dat de bedrijven in hoofdgroep 4 een bovengemiddeld duurzaamheidpotentieel hebben kan naar onze mening geen motivatie zijn om deze bedrijven tot de doelgroep te rekenen. De duurzaamheidspotenties kunnen immers
38 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies ook op reguliere terreinen binnen de stedelijke regio’s invulling krijgen. Dit is meer in lijn met de provinciale uitgangspunten voor het ruimtelijk beleid dan concentratie op Moerdijkse Hoek (zie hoofdstuk 4). Voor hoofdgroep 3 geldt overigens dat de duurzaamheidspotenties van de meeste bedrijven gemiddeld zijn. Onduidelijk is waarom BCI bedrijven uit deze hoofdgroep tot de doelgroep rekent. Een verklaring zou de omvang van de vraag kunnen zijn. Onder hoofdgroep 3 vallen veel bedrijven uit de logistieke sector. Uit de marktanalyse van BCI blijkt dat in deze sector veel vraag te verwachten is. Zonder deze bedrijven blijft niet voldoende vraag over voor een grootschalig bedrijventerrein in Moerdijkse Hoek. Door aan Moerdijkse Hoek bedrijven toe te rekenen die geen specifieke vestigingsvoorwaarden vragen en die ook op de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s zijn onder te brengen, voldoet de doelgroep niet aan het uitgangspunt van concentratie. Moerdijkse Hoek zal als het gaat om deze bedrijven concurreren met de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s.
6.3 Raming van de behoefte aan ruimte per doelgroep en terreintype
Om de BCI-behoefteraming zoals behandeld in paragraaf 5.5 om te zetten in een raming voor Moerdijkse Hoek heeft BCI de raming voor de veertien clusters omgezet in een raming voor de zes DSV-hoofdgroepen. De vertaling van de ruimtevraag per cluster naar DSV-groepen is gemaakt volgens een schakelschema (figuur 4.1 in BCI 2002a, p. 26). De gepresenteerde verdeling van de vraag is ingewikkeld en moeilijk controleerbaar, omdat bijna alle DSV-groepen bedrijven uit diverse clusters herbergen en geen kengetallen zijn gegeven over de toedeling van de vraag per cluster aan DSV-groepen. De uitkomst van de vertaling van de ruimtebehoefte per cluster naar de ruimtebehoefte per DSV-hoofdgroep staat in tabel 6.1. Volgens de raming van BCI is de ruimtebehoefte het grootste in de DSV-groep 3 (30% van de geraamde behoefte). Hiertoe behoren grote delen van het clusters transport en opslag en groothandel. Daarnaast is er ook veel vraag in de DSV- groepen 4 en 5 (respectievelijk 21% en 26% van de geraamde vraag). De vraag naar ruimte in de DSV-hoofdgroepen 1 en 2 is beperkt. Deze twee DSV-hoofdgroepen behoren tot de kern van de doelgroep voor Moerdijkse Hoek.
Tabel 6.1 Vraag naar ruimte op bedrijventerreinen in West-Brabant per DSV-hoofdgroep (2002-2020) in netto hectare
Min Max % DSV-hoofdgroep 1 56 82 5 DSV-hoofdgroep 2 49 77 5 DSV-hoofdgroep 3 313 467 30 DSV-hoofdgroep 4 211 326 21 DSV-hoofdgroep 5* 264 393 26 DSV-hoofdgroep 6 127 191 12 Totaal 1.020 1.535 100 * Het cijfer in de minimumvariant voor DSV-hoofdgroep 5 wijkt af van het cijfer in het rapport van Buck Consultants, vanwege een telfout in de tabel van het rapport. Bron: Buck Consultants International, 2002a, p 33
De volgende stap bij de raming van de vraag naar ruimte is het vertalen van de vraag naar terreintypen. Hiertoe zijn vijf typen terreinen onderscheiden:
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 39 • Multimodaal ontsloten zware industrieterreinen ( voor bedrijven t/m hindercategorie 5); • Gemengde terreinen (voor bedrijven t/m hindercategorie 4); • Multimodaal ontsloten logistieke terreinen; • Grootschalige weggeoriënteerde logistieke terreinen; • Overige formele bedrijfslocaties (hoogwaardige bedrijvenparken).
Om de vraag naar ruimte te vertalen naar type terrein hanteert BCI (2002a, p. 91) een schakelschema, waarbij voor de veertien clusters de vraag naar type terrein is gegeven. Uit dat schakelschema blijkt dat voor elf van de veertien clusters het gemengde terrein de voorkeur heeft. Voor zover er in deze clusters vraag is naar zware industrieterreinen hangt dat samen met de vraag naar multimodale voorzieningen. De procesindustrie heeft een duidelijke voorkeur voor het multimodale zware industrieterrein. De logistieke sector richt zich vooral op de twee typen logistieke terreinen. De onderzoekers tekenen aan dat de terreintypen onderling uitwisselbaar zijn. Van een relatief grote onderlinge uitwisselbaarheid is volgens hen sprake tussen multimodale zware industrieterreinen en multimodale logistieke terreinen en tussen grootschalig gemengde terreinen en weggeoriënteerde logistieke terreinen. BCI verwacht dat de vraag naar gemengde terreinen het grootste is (tabel 6.2). Tevens is er veel vraag naar logistieke terreinen. De verdeling van de vraag over de segmenten wijkt sterk af van de provinciale ramingen van TNO/ INRO en ETIN (2000). Die verschillen hebben betrekking op de verhouding tussen de zeehaventerreinen en de logistieke terreinen. Volgens BCI is er in West-Brabant geen vraag naar zeehaventerreinen, terwijl dit segment volgens TNO/INRO en ETIN ongeveer een derde van de vraag uitmaakt. Voor de logistieke terreinen geldt het omgekeerde. BCI raamt een marktaandeel voor dit segment van 46%, terwijl TNO/INRO en ETIN tot een aandeel van slechts 12% komen. De verschillen zijn te verklaren uit de verschillen in sectorstructuur tussen de ramingen. TNO/INRO en ETIN gaan uit van een veel grotere vraag in de industrie dan BCI doet.
Tabel 6.2 Vraag naar ruimte in West-Brabant naar terreintype 2002-2020 in netto hectare
BCI BCI BCI TNO/ETIN Min Max % % Multimodaal zwaar industrieterrein 157 241 16 15 Zeehaventerrein 0 0 0 34 Multimodaal logistiek terrein 284 415 27 12 Weggeoriënteerd logistiek terrein 198 288 19 Gemengd terrein 359 555 36 39 Overige formele bedrijfslocaties 23 34 2 Totaal 1.020 1.535 100 100 Bron: Buck Consultants International, 2002, p. 34; TNO/ETIN 2000 en CPB 1997
40 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 6.4 Vaststellen marktaandeel Moerdijkse Hoek
De belangrijke laatste stap in het marktonderzoek is het vaststellen van het marktaandeel van Moerdijkse Hoek. Tegen de achtergrond voor zorgvuldig ruimtegebruik (intensiveren en herstructureren) heeft Buck Consultants International (2002a, p. 50) de geraamde vraag naar ruimte met 10% gekort. Dit betekent dat er in de periode 2002 t/m 2020 een vraag is van 920 hectare netto in minimumscenario en van 1.380 hectare netto in het maximumscenario. Deze korting is lager dan de korting die de provincie toepast in de andere regio’s in Noord-Brabant. Toepassen van de gebruikelijke korting had geleid tot een regionale vraag van 715 tot 1.075 hectare netto in de periode 2002-2020. In de maximale vorm is dit hoger dan het provinciale ruimtebudget voor geheel West-Brabant. Voor West-Brabant bedraagt dit 1.275 hectare voor de periode 2000 – 2020 (twee jaar langer). Bovendien zijn in de ruimtebudgetten voor West-Brabant de vraag uit het Land van Heusden en Altena opgenomen evenals de vraag in een aantal bedrijfsklassen die niet onder de raming van Buck vallen. De toedeling van de vraag aan Moerdijkse Hoek is gebaseerd op twee stappen. Eerst heeft BCI vastgesteld welke DSV-groepen tot de doelgroep van Moerdijkse Hoek behoren. Vervolgens heeft BCI onderscheid gemaakt in twee alternatieve ruimtelijke strategieën.
Om de doelgroepen te kunnen vaststellen heeft BCI vier beleidsscenario’s geschetst, die leiden tot verschillen in vraag naar ruimte op Moerdijkse Hoek. Deze scenario’s zijn: • What if; geen beperkingen aan Moerdijk (uitgangspunt is dat alle DSV hoofdgroepen zich kunnen vestigingen); • What if less; het niet accommoderen van de DSV-hoofdgroepen 5 en 6 vanwege hun lage DSV-score; • What if elswhere; het niet ontwikkelen van Moerdijkse Hoek en het accommoderen van de ruimtevraag elders in West-Brabant; • What if not; het niet ontwikkelen van Moerdijkse Hoek en het niet accommoderen van de specifieke ruimtevraag elders in West-Brabant.
Tabel 6.3 De vraag naar ruimte op Moerdijkse Hoek voor vier scenario’s (2002-2020) in netto hectare
Scenario Min Max What if status quo 340 510 What if less status quo 210 315 What if less concentratie 375 575 What if elsewhere 0 0 What if not 0 0 Totale regionale vraag (met zorgvuldig ruimtegebruik) 920 1.380 Bron: Buck Consultants International (2002, pp.51-54).
Deze vier scenario’s zijn beoordeeld op hun economische effecten en hun duurzaamheidseffecten. Op basis van deze beoordeling adviseert Buck Consultants International (2002a, p.75) Moerdijkse Hoek te ontwikkelen volgens het What if less
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 41 scenario. Dit scenario sluit het beste aan bij de unieke kenmerken van Moerdijk en heeft goede duurzaamheidpotenties. Wat betreft de duurzaamheidpotenties is er een opvallend groot verschil tussen het het ‘what if less scenario’ en het ‘what if elswhere’ scenario. Het ‘what if elswhere’ scenario scoort veel slechter dan het ‘what if scenario’ zonder dat BCI dit toelicht. Zeker als gaat om duurzaamheidpotenties op het gebied van zuinig ruimtegebruik en van milieuvriendelijk vervoer is er geen reden om aan te nemen dat de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s van West-Brabant slechter scoren Moerdijkse Hoek. Ook het verschil in score voor aan de industrie gekoppelde duurzame milieusystemen lijkt overtrokken, aangezien zich volgens de marktanalyses van BCI nauwelijks industriële bedrijven op Moerdijkse Hoek zullen vestigen. In dit verband wijzen wij ook op een belangrijke conclusie uit het deelonderzoek over duurzaamheid (Beckers e.a 2003).
“Telos is tot de conclusie gekomen dat door de voorstudies nog geen voldoende invulling is gegeven aan het begrip vernieuwend duurzaam. Dit hangt in belangrijke mate samen met het feit dat ze niet gestart vanuit een helder concept, vanuit een integrale visie op duurzaamheid.”
Tegen deze achtergrond is het naar onze mening voorbarig een uitspraak te doen over verschillen in duurzaamheidspotenties.
Voor het ‘what if elsewhere’ scenario heeft BCI twee ruimtelijke ontwikkelingsstrategieën uitgewerkt. Dit zijn: • Status quo strategie. Bij deze strategie heeft Moerdijkse Hoek voor de DSV- hoofdgroepen 1 t/m 4 eenzelfde marktaandel in de regionale uitgifte als Moerdijk (35% voor uit de regio afkomstige bedrijven en 40% voor (boven)regionale bedrijven). • Ruimtelijke concentratiestrategie. Deze strategie gaat uit van het optimaal benutten van Moerdijkse Hoek voor bedrijven uit de DSV-hoofdgroepen 1 t/m 4. Dit betekent het volledig toerekenen van de ruimtevraag in de DSV-hoofdgroepen 1 en 2 aan Moerdijkse Hoek. Voor de DSV-hoofdgroepen 3 en 4 is dat 60%.
Uit tabel 6.3 blijkt dat de vraag naar ruimte in het ‘what if less scenario’varieert van 210 tot 575 hectare netto. Bij een netto-brutoverhouding van 70% is een terrein nodig van 295 tot 805 hectare bruto. Tevens valt op dat drie van de vier varianten in het ‘what if less scenario’ onder de 600 hectare bruto blijven. Alleen in het maximum scenario bij de ruimtelijke concentratiestrategie is de vraag hoger dan 600 hectare. Zelfs in het ‘What if scenario’ blijft de vraag onder de 600 hectare. Met het oog op de lange voorbereidingstijd bij het ontwikkelen van locaties adviseert Buck Consultants de ruimtereservering te treffen op basis van de ruimtelijke concentratiestrategie . Dit betekent een bedrijventerrein van minimaal 525 hectare en maximaal 805 hectare bruto (BCI 2002a, p. 78). De conclusie van het voorafgaande is dat BCI de vraag naar een terrein van 600 hectare bruto alleen kan onderbouwen door uit te gaan van veronderstellingen die in strijd zijn met beleid uit het streekplan.
In het What if less scenario komt de vraag voor een groot deel van bedrijven die niet vragen naar de specifiek vestigingscondities op Moerdijkse Hoek. Dit is in strijd met het beleidsuitgangspunt dat Moerdijkse Hoek wordt ontwikkeld als uniek aanbod in
42 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies West-Brabant met specifieke vestigingscondities, dat niet concurreert met de bedrijventerreinen in de stedelijke regio’s. De ruimtelijke concentratiestrategie is bovendien in strijd met het beleid gericht op concentratie van de verstedelijking in de stedelijke regio’s Het ontwikkelen van een bedrijventerrein van 600 hectare leidt er toe dat het marktaandeel van Moerdijkse Hoek in de regionale uitgifte van West-Brabant toeneemt van 35% tot 43%. De raming is tenslotte gebaseerd op een te laag kortingspercentage voor zuinig gebruik van de ruimte (10% in plaats van 30%).
6.5 Conclusie
Het uitgangspunt voor ontwikkeling van Moerdijkse Hoek is het bieden van specifieke vestigingscondities (grote kavels, milieuruimte en multimodaliteit) die niet in de stadsregio’s kunnen worden geboden. Het door Buck Consultants International (2002) uitgevoerde onderzoek biedt geen inzicht in de vraag naar de specifieke vestigingscondities. BCI leidt de vraag naar specifieke vestigingscondities af uit de veronderstellingen over het vestigingsgedrag voor zes hoofdgroepen van bedrijven. De vraag naar een bedrijventerrein van 600 hectare bruto is alleen te onderbouwen door uit gaan van veronderstellingen die in strijd met de uitgangspunten van het streekplan. Ontwikkeling van Moerdijkse Hoek zal leiden tot ongewenste overloop van bedrijven uit de stedelijke regio’s en tot leegstand, omdat teveel bedrijventerrein op de markt komt.
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 43
44 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies LITERATUUR
Beckers, T., J. Dagevos, F. van Aalst, P. van Dijk, A. Ekelenkamp, F. Hermans, H. de Kuyper, L. Mostard, T. Reesink en D. van Soest, 2003, Vernieuwend Duurzaam? Een analyse van de plannen voor Moerdijkse Hoek. Tilburg (Telos, Brabants Centrum voor Duurzaamheidsvraagstukken).
Buck Consultants International, 1996,
Buck Consultants International, 2002a, Vernieuwend duurzaam bedrijventerrein Moerdijkse Hoek. Hoofdrapport. Nijmegen (Buck Consultants International).
Buck Consultants International, 2002b, Vernieuwend duurzaam bedrijventerrein Moerdijkse Hoek. Bijlagerapport “Marktverkenning en ruimtebehoeftebepaling fase C, D en E. Nijmegen (Buck Consultants International).
Buck Consultants International, 2002c, Vernieuwend duurzaam bedrijventerrein Moerdijkse Hoek. Bijlagerapport “Doelgroepenidentificatie en specifieke vestigingseisen fase A”. Nijmegen (Buck Consultants International).
Centraal Planbureau 1997a, Bedrijfslocatiemonitor terreinverkenning. Den Haag (Sdu Uitgevers).
Centraal Planbureau, 1997b, Economische en ruimtelijke versterking van mainport Rotterdam. Den Haag (CPB Werkdocument no. 92).
Centraal Planbureau, 1999, Bedrijfslocatiemonitor regionale verkenningen 2010- 2020: in gesprek met de regio’s, Den Haag (CPB).
Centraal Planbureau, 2002, De BLM: opzet en recente aanpassingen. Den Haag (CPB).
Commissie voor de milieueffectrapportage, 2003, Advies voor richtlijnen voor het milieuefectrapport Vernieuwend duurzaam bedrijventerrein Moerdijkse Hoek, Utrecht (Commissie voor de MER).
ETIN Adviseurs, 1999, Ruimte voor zware bedrijvigheid. Tilburg (ETIN Adviseurs).
ETIN Adviseurs en TNO INRO, 2000 Vraag naar bedrijventerreinen in Noord- Brabant. Tilburg / Delft (ETIN Adviseurs, TNO/NRO).
FNV regio Zuidwest-Nederland (2000). Moerdijk 2, Ja of Nee?. Een onderzoek naar nut en hoodzaak van Moerdijkse Hoek. Bergen op Zoom (FNV Regiowerk Zuidwest).
Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies 45
Louw, E. en J. H. Hiethaar, 1999, Bedrijventerreinen over de groen grens. Delft (Delft University Press).
Louw, E. en J.F.H. Hiethaar, 2000, Ramingen Gewogen. Een analyse van provinciale behoefte ramingen voor bedrijventerreinen. Delft (Delft University Press).
Louw, E., B. Needham, H. Olden en C.J. Pen, 2004a, Planning van bedrijventerreinen. Sdu-Uitgevers, Den Haag.
Louw, E., Y.M. Bontekoning en H. Olden 2004b, Ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen. Onderzoeksreeks Ministerie van Economische Zaken, Den Haag.
Olden H. (2004), Meer grond maar voor wie In: Ruimte in debat 2004/05, Ruimtelijk Planbureau, pp 21 – 23
Provincie Noord-Brabant, 1996, Onderzoek naar de mogelijkheden in West- Brabant voor grootschalige terreinen voor bedrijven met specifieke vestigingsvoorwaarden. ’s-Hertogenbosch (Provincie Noord-Brabant).
Provincie Noord-Brabant, 2002. Vernieuwend duurzaam bedrijventerrein Moerdijkse Hoek. Informatie over de Startnotitie / milieueffectrapportage. ’s- Hertogenbosch (Provincie Noord-Brabant).
Rijksplanologische Commissie, 1971, De ontwikkeling van Zuidwest-Nederland. Den Haag.
Stichting Moerdijkse Hoek, 2000, Voortgangsrapport Project Moerdijkse Hoek. z.p. (Stichting Moerdijkse Hoek).
Uiterwijk, U. 2004, Concept vesting Moerdijk; overwegingen bij Moerdijkse Hoek vanuit perspectief beheerder/ exploitant. Moerdijk (Havenschap Moerdijk).
46 Onderzoeksinstituut OTB / STOGO Onderzoek en Advies