Diplomová Práce
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
ČESKÉ VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V PRAZE FAKULTA STAVEBNÍ Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví DIPLOMOVÁ PRÁCE 2015 Bc. Tomáš Krejčí Prohlášení Prohlašuji, že jsem svou diplomovou práci vypracoval samostatně a použil jsem pouze podklady (literaturu, projekty, SW atd.) uvedené v sezamu použitých zdrojů. Nemám závažný důvod proti užití tohoto školního díla ve smyslu § 60 zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon). V Praze dne 18.12.2014 ....................................... podpis Poděkování Autor by tímto chtěl poděkovat především paní doc. Ing. Renátě Schneiderové Heralové, Ph.D., za poskytnutí odborného dohledu nad prací a také zdrojů důležitých informací. Dále také patří velké poděkování paní Pavle Chaberové za poskytnutí důležitých informací a podkladů k práci. ČESKÉ VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V PRAZE FAKULTA STAVEBNÍ Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví DIPLOMOVÁ PRÁCE Potenciál navýšení tržní hodnoty modernizací nemovité věci Anotace Diplomová práce se zabývá posouzením potenciálu navýšení tržní hodnoty nemovitosti modernizaci nebo rekonstrukci nemovitosti. Práce je rozdělena do tří hlavních částí. První část je teoretická, obsahuje metodiku oceňování včetně souvisejících základních pojmů a představení legislativních předpisů týkajících se oceňovaní nemovitostí. Praktická část je rozdělena na dvě související části. První z nich se týká analýzy realizovaných prodejů nemovitosti v okrese Litoměřice a druhá část je zaměřena na oceňování nemovitostí před a následně po provedení plánované modernizace či ve větším případě, rekonstrukce. Klíčová slova Oceňování nemovitostí, legislativa, katastr nemovitostí, analýza trhu, tržní hodnota, rekonstrukce, modernizace, pozemek, rodinný dům, bytový dům, náklady Annotation Diploma thesis deals with the potential increase in the market value of the property caused by modernization or by reconstruction of the property. The diploma thesis is divided into three main parts. The first part is theoretical, it includes valuation methodology, related basic keywords and legislation relating to property valuation. The practical part is divided into two related parts. The first part concerns on the market analysis for the district Litoměřice and the second part is focused on real estate valuation before and after the planned modernization or reconstruction. Keywords Property valuation, legislation, real estate, market analysis, market value, modernization, reconstruction, land, house, apartment building, costs Obsah Úvod ..................................................................................................................... 13 1 Teoretická část .............................................................................................. 15 1.1 Oceňování nemovitostí v ČR ................................................................... 15 1.2 Legislativa ............................................................................................... 15 1.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ................................... 15 1.2.2 Prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb. ................................................. 16 1.2.3 Cenová mapa ................................................................................... 17 1.3 Základní pojmy ........................................................................................ 19 1.3.1 Nemovitost ........................................................................................ 19 1.3.2 Pozemek ........................................................................................... 20 1.3.2.1 Pozemek podle stavebního zákona ............................................... 20 1.3.2.2 Pozemek podle zákona o oceňování nemovitostí ......................... 20 1.3.3 Parcela ............................................................................................. 21 1.3.4 Stavba .............................................................................................. 21 1.3.4.1 Podle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., (NOZ) ......... 21 1.3.4.2 Stavba podle stavebního zákona .................................................. 21 1.3.4.3 Stavba podle zákona o oceňování majetku ................................... 22 1.3.5 Životnost staveb ................................................................................ 22 1.3.5.1 Technická životnost ....................................................................... 23 1.3.5.2 Ekonomická životnost .................................................................... 24 1.3.5.3 Morální životnost ........................................................................... 24 1.3.5.4 Právní životnost ............................................................................. 25 1.3.6 Opotřebení ........................................................................................ 25 1.3.7 Byt .................................................................................................... 25 1.3.8 Nebytový prostor ............................................................................... 25 1.3.9 Obestavěný prostor .......................................................................... 26 1.3.10 Zastavěná plocha ............................................................................. 27 1.4 Katastr nemovitostí.................................................................................. 27 1.4.1 Zápis do katastru .............................................................................. 28 1.4.1.1 Vklad ............................................................................................. 29 1.4.1.2 Záznam ......................................................................................... 30 1.4.1.3 Poznámka ..................................................................................... 30 1.4.1.4 Lhůty pro zápis do katastru ........................................................... 31 1.4.2 Výpis z katastru nemovitostí ............................................................. 31 1.5 Hodnota a cena ....................................................................................... 31 1.5.1 Cena ................................................................................................. 31 1.5.1.1 Administrativní cena ...................................................................... 32 1.5.1.2 Pořizovací cena ............................................................................. 32 1.5.1.3 Reprodukční cena ......................................................................... 32 1.5.1.4 Obvyklá cena ................................................................................. 32 1.5.1.5 Výchozí cena ................................................................................. 32 1.5.2 Hodnota ............................................................................................ 33 1.5.2.1 Tržní hodnota ................................................................................ 33 1.5.3 Výpočtové metody ocenění nemovitostí ........................................... 35 1.5.3.1 Nákladová metoda ........................................................................ 35 1.5.3.2 Výnosová metoda .......................................................................... 35 1.5.3.3 Porovnávací metoda...................................................................... 35 1.6 Programy pro oceňování nemovitostí ...................................................... 36 2 Analytická část ............................................................................................... 38 2.1 Trh nemovitostí ....................................................................................... 38 2.1.1 Specifika trhu nemovitostí ................................................................. 39 2.2 Analýza trhu ............................................................................................ 40 2.3 Analýza cen realizovaných prodejů nemovitostí v okrese Litoměřice ...... 41 2.4 Zájmové území a jeho charakteristika ..................................................... 42 2.4.1 Vymezení zájmového území ............................................................. 42 2.4.2 Charakteristika zájmového území ..................................................... 43 2.5 Okolí města Litoměřic .............................................................................. 45 2.5.1 Tabulky realizovaných prodejů v lokalitě .......................................... 46 2.5.1.1 Bytové jednotky v panelových domech.......................................... 46 2.5.1.2 Bytové jednotky v bytových zděných domech ............................... 47 2.5.1.3 Rodinné domy ............................................................................... 47 2.5.1.4 Stavební pozemky k výstavbě rodinných domů, zasíťované ......... 48 2.6 Okolí města Lovosic ................................................................................ 49 2.6.1 Tabulky realizovaných prodejů v lokalitě .......................................... 49 2.6.1.1 Bytové jednotky v panelových domech.......................................... 49 2.6.1.2 Bytové jednotky ve zděných domech ............................................ 50 2.6.1.3 Rodinné domy ............................................................................... 50 2.6.1.4 Stavební pozemky k výstavbě rodinných domů, zasíťované ......... 51 2.7 Okolí města Roudnice nad Labem .......................................................... 51 2.7.1 Tabulky realizovaných