Vysokáškolaregionálníhorozvoje
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut - AMBIS Katedra ekonomie a managementu Ocenění pozemku Bakalářská práce Autor: Dominik Papai Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha 2019 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci napsal sám a uvedl jsem v seznamu veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně AMBIS a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 25. dubna 2019 Dominik Papai Poděkování Chtěl bych poděkovat vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D za jeho konzultace, cenné rady a poučení a své rodině, za vstřícnost a trpělivost v procesu zpracování této bakalářské práce. Anotace a klíčová slova Bakalářská práce na téma Ocenění pozemku je dělena na tři základní části. První z nich je část teoretická, následuje část praktická, ve které jsou zpracovány dva konkrétní případy ocenění. Ve třetí části je vypracována analýza trhu s nemovitostmi v okrese Litoměřice Klíčová slova: pozemek, hodnota, ocenění, katastr nemovitostí The bachelor thesis called Land valuation is divided into three parts. The first part is the theoretical one, followed by the practical one. There is created two conrete casese of valuation in the practical part. Analysis of real estate market in Litomerice district is wrote up in third part. Key words: land, value, valuation, land register Obsah: Obsah 1 Zvláštnosti trhu s pozemky ............................................................................... 7 2 Historie oceňování v ČR ................................................................................... 8 3 Katastr nemovitostí (KN) ................................................................................ 10 4 Dělení pozemků pro účely ocenění ................................................................. 11 5 Dělení pozemků dle katastru nemovitostí ........................................................ 12 6 Faktory ovlivňující cenu pozemku: ................................................................. 14 7 Metody ocenění pozemku ............................................................................... 15 7.1 Porovnávací metoda ................................................................................. 15 7.1.1 Přímé porovnání ................................................................................ 17 7.1.2 Nepřímé porovnání............................................................................ 18 7.2 Výnosová metoda ..................................................................................... 20 7.2.1 Pozemková renta ............................................................................... 21 7.2.2 Reziduální hodnota pozemku na bázi výnosů .................................... 22 7.3 Nákladová metoda .................................................................................... 22 7.4 Poměrové metody..................................................................................... 23 7.4.1 Nägeliho metoda ............................................................................... 23 7.4.2 Sametova metoda .............................................................................. 23 8 Shrnutí ............................................................................................................ 24 9 Ocenění malého rozsahu ................................................................................. 24 10 Ocenění velkého rozsahu ................................................................................ 47 11 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Litoměřice ........................................... 78 12 Závěr …………………………………………………………………………..87 13 Pouţitá literatura ……………………………………………………………....88 5 Úvod V bakalářské práci s názvem „Ocenění pozemku“ jsou shrnuty základní metody ocenění pozemku. V teoretické části je popsán historický vývoj oceňování nemovitostí na území České republiky, zvláštnosti trhu s pozemky, evidence nemovitostí s pomocí katastru nemovitostí, cenotvorné faktory pozemku, základní dělení pozemků z hlediska oceňování a podle katastru nemovitostí, druhy a metody ocenění pozemků. V praktické části se zabýváme trţním oceněním malého a velkého rozsahu. Jedná se konkrétně o byt a o skladovou halu. Poslední část pojednává o situaci na trhu nemovitostí v okrese Litoměřice. Ke stanovení správné trţní hodnoty pozemku je třeba znát všechny faktory, které cenu pozemku ovlivňují. Nejdůleţitějším faktorem je situace na trhu s danými nemovitostmi, tento faktor hodnotu pozemku ovlivňuje nejvíce. Je třeba znát hodnototvorné faktory jako je například velikost, poloha nebo vyuţití pozemku dle platného územního plánu. Dále je potřeba znát a chápat základní principy a metody ocenění pozemku. 6 1 Zvláštnosti trhu s pozemky Je třeba si uvědomit, ţe pozemky jsou velmi specifickým zboţím, které se od jiného podstatně liší, neboť jsou nereprodukovatelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost, jsou nepřemístitelné a především je jejich nabídka konečná. Zákon č. 256/2013 Sb. definuje pozemek jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu vyuţití pozemku. Půda je spolu s prací a kapitálem jeden ze základních výrobních faktorů. V ekonomii je tento výrobní faktor obvykle chápán velmi široce, v kaţdém případě jde o prvotní faktor, z něhoţ jsou další výrobní faktory odvozeny nebo dokonce podmiňovány. Existence stavby je primárně podmíněna existencí pozemku, bez něhoţ by nemohla být postavena. Coţ z našeho právního pohledu ČR nemusí platit, zde stavba není součást pozemku. Proto se setkáváme s různými majiteli stavby a pozemku pod stavbou. Stavby můţeme stavět, odstraňovat, přestavovat, vylepšovat kdeţto u pozemku tato moţnost nepřichází v úvahu. Můţeme akorát měnit jeho vyuţití. Jelikoţ pozemek ke svému vzniku nepotřeboval lidskou činnost, proto se na rozdíl od staveb u něj neprojevuje zastarávání, znehodnocení či opotřebení. K znehodnocení samozřejmě v souvislosti s činností lidí můţe dojít. V tomto případě ovšem bereme v úvahu vliv času. Protoţe pozemky nepodléhají vlivům zastarávání, je jejich ekonomická i technická ţivotnost nekonečná. To je zejména důleţité v souvislosti s indikací hodnoty. Ve výnosových přístupech se nekonečná ţivotnost projeví jako pravidelný nepřerušovaný zdroj příjmů, který diskontováním na současnou hodnotu můţeme vyjádřit pomocí modelu věčné renty. Pozemky mají svou jednoznačnou polohu a jsou tudíţ pravou podstatou toho ţe nemovitosti jsou jedinečné. Proto by se měla v oceňování pozemkům věnovat maximální pozornost, neboť se od nich odvíjí podstata hodnoty nemovitosti. Rozdíl mezi stavbami a pozemky mimo jiné spočívá v tom, ţe jejich základním parametrem je plocha, kdeţto u staveb je to obestavěný 7 prostor. Tvorba hodnoty pozemku je proto průhlednější a jednodušší. Nedostatek stavebních pozemků nelze nově doplňovat nebo importovat, jejich nabídka proto přestává být pruţná a tím dochází ke zvyšování ceny. To platí u posledních nezastavěných pozemků v centrech velkých měst, kde ceny mohou v důsledku omezené poptávce dosahovat astronomických částek. Pozemky jsou zvláštním druhem zboţí v tom smyslu, ţe jejich nabídka je konečná a tudíţ jsou vzácné. To by si měl uvědomovat kaţdý civilizovaný stát a měl by půdní fond nejrůznějšími způsoby chránit. 2 Historie oceňování v ČR V České republice má oceňování nemovitostí kořeny jiţ v 19. Století kdy vznikali první odhadní řády (např. patent ze dne 9. 8. 1854 ř.z. č.208 nebo nařízení ze dne 25. 7. 1897 č. 175 o odhadu nemovitostí). Vznik těchto řádu souvisí s hospodářským rozmachem a průmyslovou revolucí. Stát totiţ potřeboval stabilně a se zpětnou kontrolou vybírat daně, proto vznikla zvláštní kategorie oceňování nemovitostí, která určovala výši výnosu z nemovitého majetku. V té době byl zaveden pojem tzv. znalé osoby, dnešního soudního znalce. Posudek znalé osoby byl v polovině 19. století vyčleněn jako samostatný soudní důkaz. Hodnota nemovitosti se vţdy odvíjela od nabídky a poptávky trhu. V té době však neexistovala ţádná databáze cen, proto vţdy ocenění vycházelo z nákladové hodnoty. Podobné metody se vyuţívali aţ do 20. 7.1937 kdy první cenový předpis, kterým bylo Nařízení předsedy vlády č. 175 O zákazu zvýšení cen (tzv. stopceny). Nařízení mělo vést ke zmrazení cen, k zastavení jejich nekontrolovatelnému růstu a k odvrácení hospodářského kolapsu. Tato cenová politika fungovala aţ do roku 1964, kdy byla přijata nová ústava, a začal se budovat nový právní řád, který obsahoval nový Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.), který byl platný aţ do 1. 1. 2014, kdy nabyl platnosti nový Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Z hlediska oceňování bylo nejdůleţitější, ţe se tímto vlastnictví dělilo na dva druhy - vlastnictví osobní a vlastnictví soukromé. Do osobního vlastnictví patřilo vše, co uspokojovalo základní potřeby občana (např. jedna chata, jeden domek, jeden automobil). Do soukromého vlastnictví spadalo vše, co bylo navíc (továrna, druhý automobil,