Vysokáškolaregionálníhorozvoje

Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut - AMBIS

Katedra ekonomie a managementu

Ocenění pozemku

Bakalářská práce

Autor: Dominik Papai

Oceňování majetku

Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha 2019

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci napsal sám a uvedl jsem v seznamu veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně AMBIS a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 25. dubna 2019 Dominik Papai

Poděkování

Chtěl bych poděkovat vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D za jeho konzultace, cenné rady a poučení a své rodině, za vstřícnost a trpělivost v procesu zpracování této bakalářské práce.

Anotace a klíčová slova

Bakalářská práce na téma Ocenění pozemku je dělena na tři základní části. První z nich je část teoretická, následuje část praktická, ve které jsou zpracovány dva konkrétní případy ocenění. Ve třetí části je vypracována analýza trhu s nemovitostmi v okrese Litoměřice

Klíčová slova: pozemek, hodnota, ocenění, katastr nemovitostí

The bachelor thesis called Land valuation is divided into three parts. The first part is the theoretical one, followed by the practical one. There is created two conrete casese of valuation in the practical part. Analysis of real estate market in Litomerice district is wrote up in third part.

Key words: land, value, valuation, land register

Obsah:

Obsah 1 Zvláštnosti trhu s pozemky ...... 7

2 Historie oceňování v ČR ...... 8

3 Katastr nemovitostí (KN) ...... 10

4 Dělení pozemků pro účely ocenění ...... 11

5 Dělení pozemků dle katastru nemovitostí ...... 12

6 Faktory ovlivňující cenu pozemku: ...... 14

7 Metody ocenění pozemku ...... 15

7.1 Porovnávací metoda ...... 15

7.1.1 Přímé porovnání ...... 17

7.1.2 Nepřímé porovnání...... 18

7.2 Výnosová metoda ...... 20

7.2.1 Pozemková renta ...... 21

7.2.2 Reziduální hodnota pozemku na bázi výnosů ...... 22

7.3 Nákladová metoda ...... 22

7.4 Poměrové metody...... 23

7.4.1 Nägeliho metoda ...... 23

7.4.2 Sametova metoda ...... 23

8 Shrnutí ...... 24

9 Ocenění malého rozsahu ...... 24

10 Ocenění velkého rozsahu ...... 47

11 Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Litoměřice ...... 78

12 Závěr …………………………………………………………………………..87

13 Pouţitá literatura ……………………………………………………………....88

Úvod

V bakalářské práci s názvem „Ocenění pozemku“ jsou shrnuty základní metody ocenění pozemku. V teoretické části je popsán historický vývoj oceňování nemovitostí na území České republiky, zvláštnosti trhu s pozemky, evidence nemovitostí s pomocí katastru nemovitostí, cenotvorné faktory pozemku, základní dělení pozemků z hlediska oceňování a podle katastru nemovitostí, druhy a metody ocenění pozemků.

V praktické části se zabýváme trţním oceněním malého a velkého rozsahu. Jedná se konkrétně o byt a o skladovou halu. Poslední část pojednává o situaci na trhu nemovitostí v okrese Litoměřice.

Ke stanovení správné trţní hodnoty pozemku je třeba znát všechny faktory, které cenu pozemku ovlivňují. Nejdůleţitějším faktorem je situace na trhu s danými nemovitostmi, tento faktor hodnotu pozemku ovlivňuje nejvíce. Je třeba znát hodnototvorné faktory jako je například velikost, poloha nebo vyuţití pozemku dle platného územního plánu. Dále je potřeba znát a chápat základní principy a metody ocenění pozemku.

1 Zvláštnosti trhu s pozemky

Je třeba si uvědomit, ţe pozemky jsou velmi specifickým zboţím, které se od jiného podstatně liší, neboť jsou nereprodukovatelné, neopotřebovávají se, mají nekonečnou ţivotnost, jsou nepřemístitelné a především je jejich nabídka konečná.

Zákon č. 256/2013 Sb. definuje pozemek jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu vyuţití pozemku.

Půda je spolu s prací a kapitálem jeden ze základních výrobních faktorů. V ekonomii je tento výrobní faktor obvykle chápán velmi široce, v kaţdém případě jde o prvotní faktor, z něhoţ jsou další výrobní faktory odvozeny nebo dokonce podmiňovány. Existence stavby je primárně podmíněna existencí pozemku, bez něhoţ by nemohla být postavena. Coţ z našeho právního pohledu ČR nemusí platit, zde stavba není součást pozemku. Proto se setkáváme s různými majiteli stavby a pozemku pod stavbou. Stavby můţeme stavět, odstraňovat, přestavovat, vylepšovat kdeţto u pozemku tato moţnost nepřichází v úvahu. Můţeme akorát měnit jeho vyuţití. Jelikoţ pozemek ke svému vzniku nepotřeboval lidskou činnost, proto se na rozdíl od staveb u něj neprojevuje zastarávání, znehodnocení či opotřebení. K znehodnocení samozřejmě v souvislosti s činností lidí můţe dojít. V tomto případě ovšem bereme v úvahu vliv času. Protoţe pozemky nepodléhají vlivům zastarávání, je jejich ekonomická i technická ţivotnost nekonečná. To je zejména důleţité v souvislosti s indikací hodnoty. Ve výnosových přístupech se nekonečná ţivotnost projeví jako pravidelný nepřerušovaný zdroj příjmů, který diskontováním na současnou hodnotu můţeme vyjádřit pomocí modelu věčné renty. Pozemky mají svou jednoznačnou polohu a jsou tudíţ pravou podstatou toho ţe nemovitosti jsou jedinečné. Proto by se měla v oceňování pozemkům věnovat maximální pozornost, neboť se od nich odvíjí podstata hodnoty nemovitosti. Rozdíl mezi stavbami a pozemky mimo jiné spočívá v tom, ţe jejich základním parametrem je plocha, kdeţto u staveb je to obestavěný

7 prostor. Tvorba hodnoty pozemku je proto průhlednější a jednodušší. Nedostatek stavebních pozemků nelze nově doplňovat nebo importovat, jejich nabídka proto přestává být pruţná a tím dochází ke zvyšování ceny. To platí u posledních nezastavěných pozemků v centrech velkých měst, kde ceny mohou v důsledku omezené poptávce dosahovat astronomických částek. Pozemky jsou zvláštním druhem zboţí v tom smyslu, ţe jejich nabídka je konečná a tudíţ jsou vzácné. To by si měl uvědomovat kaţdý civilizovaný stát a měl by půdní fond nejrůznějšími způsoby chránit.

2 Historie oceňování v ČR

V České republice má oceňování nemovitostí kořeny jiţ v 19. Století kdy vznikali první odhadní řády (např. patent ze dne 9. 8. 1854 ř.z. č.208 nebo nařízení ze dne 25. 7. 1897 č. 175 o odhadu nemovitostí). Vznik těchto řádu souvisí s hospodářským rozmachem a průmyslovou revolucí. Stát totiţ potřeboval stabilně a se zpětnou kontrolou vybírat daně, proto vznikla zvláštní kategorie oceňování nemovitostí, která určovala výši výnosu z nemovitého majetku. V té době byl zaveden pojem tzv. znalé osoby, dnešního soudního znalce. Posudek znalé osoby byl v polovině 19. století vyčleněn jako samostatný soudní důkaz.

Hodnota nemovitosti se vţdy odvíjela od nabídky a poptávky trhu. V té době však neexistovala ţádná databáze cen, proto vţdy ocenění vycházelo z nákladové hodnoty. Podobné metody se vyuţívali aţ do 20. 7.1937 kdy první cenový předpis, kterým bylo Nařízení předsedy vlády č. 175 O zákazu zvýšení cen (tzv. stopceny). Nařízení mělo vést ke zmrazení cen, k zastavení jejich nekontrolovatelnému růstu a k odvrácení hospodářského kolapsu. Tato cenová politika fungovala aţ do roku 1964, kdy byla přijata nová ústava, a začal se budovat nový právní řád, který obsahoval nový Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.), který byl platný aţ do 1. 1. 2014, kdy nabyl platnosti nový Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Z hlediska oceňování bylo nejdůleţitější, ţe se tímto vlastnictví dělilo na dva druhy - vlastnictví osobní a vlastnictví soukromé. Do osobního vlastnictví patřilo vše, co uspokojovalo základní potřeby občana (např. jedna chata, jeden domek, jeden automobil). Do soukromého vlastnictví spadalo vše, co bylo navíc (továrna, druhý automobil, velkostatek, atd.).

Tehdy se majetek v soukromém vlastnictví nemohl prodat nebo darovat nikomu jinému neţ státu. Mohl se však dědit. Pozemek patřil do tzv. osobního uţívání. Občan si na něm mohl postavit dům, ale pozemek vlastnil stát. Tak tomu bylo aţ do roku 1990, kdy nová ústava zrušila instituci soukromého a osobního vlastnictví. [1]

V roce 1964 byla vydána vyhláška č.73/64 Sb., která vycházela z tzv. tříd kvality stavby. Podle těchto tříd byla přiřazena cena za m2 zastavěné nebo podlahové plochy. Později byla tato vyhláška nahrazena vyhláškou 43/69 Sb., ve které byli změněny jen ceny za měrnou jednotku.

Od roku 1984 se vyhlášky zpracovávali ne podle tříd kvality ale podle tzv. bodů, které závisely na typu konstrukce, provedení stavby a počtu podlaţí. První takovou byla vyhláška č. 128/84 Sb. Platná od 1. 1.1985. V roce 1984 byla vydána i vyhláška č.122/84 Sb., která se zabývala náhradami za vyvlastnění ve veřejném zájmu. Před pádem komunismu ještě vyšla vyhláška č.182/88 Sb., ve které bylo hlavní změnou zvýšení ceny za bod.

Po sametové revoluci se Československá republika začala pomalu vracet od centrálně plánované ekonomiky k ekonomice trţní. Od 1. 9.1990 začala platit vyhláška č. 316/90. Sb., ve které došlo ke sjednocení oceňování všech obytných domů, tedy obytných domů a rodinných domků. Velkých změn se týkalo ocenění jiných staveb neţ obytných. Novelizace přišla s vyhláškami č. 110/92 Sb. a 611/92 Sb.

Od roku 1994 vyhláškou č.178/94 Sb. se opustilo od bodovacího systému a začal se pouţívat princip zaloţený na jednotkové ceně závisející na účelu budovy, která je vynásobená obestavěným prostorem a upravována různými koeficienty.

Poslední zásadní změnu přinesl Zákon č.151/97Sb. O oceňování majetku, který platí od 1.1.1998, aţ dodnes. V něm byla stanovena tzv. cena obvyklá, tedy de facto trţní hodnota. Mimo obvyklou cenu zákon uvádí i jiné způsoby ocenění např. nákladový, výnosový, porovnávací.

3 Katastr nemovitostí (KN)

„KN je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů.

Je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky, kde základní územní jednotkou je katastrální území a jeho operát mimo jiné tvoří:

Soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu (včetně jejího číselného vyjádření ve stanovených katastrálních územích).

Soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a právech a skutečnostech, stanovených zákonem.

Údaje z KN poskytují pracoviště katastrálních úřadů ve formě veřejných listin, k údajům vedeným ve formě počítačových souborů může každý získat dálkový přístup pomocí počítačové sítě do centrální databáze aktualizované z podkladů průběžně dodávaných katastrálními pracovišti nebo požádat o hromadný výdej údajů ve standardních výměnných formátech, případně o kopie katastrálních map ve formě rastrových souborů.“1

1 Katastr nemovitostí [online]. Praha: ČÚZK, 2019 [cit. 2019-04-22]. Dostupné z: https://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/O-katastru-nemovitosti/Ucel-katastru.aspx

4 Dělení pozemků pro účely ocenění

Podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku §9 se pozemky dělí na:

„A) stavební pozemky,

a) nezastavěné pozemky,

1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,

2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,

3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří,

4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby,

b) zastavěné pozemky,

1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,

2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny,

c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí.

B) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost

C) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky

D) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy

E) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d).“2

5 Dělení pozemků dle katastru nemovitostí

Pozemky se podle Zákona o katastru nemovitostí č. 256/2013 Sb. §3 člení na:

„Orná půda - pozemek obdělávaný za účelem produkce plodin nebo pozemek, který je k dispozici pro rostlinnou výrobu, ale je ponechán ladem, případně pozemek, který je dočasně zatravněn v rámci systému střídání plodin.

Chmelnice - pozemek, na kterém se pěstuje chmel a který je opatřen opěrným zařízením pro jeho pěstování, včetně plochy souvisejícího manipulačního prostoru, který netvoří součást cesty.

Vinice - pozemek rovnoměrně a souvisle osázený keři vinné révy opatřený opěrným zařízením, včetně plochy souvisejícího manipulačního prostoru, který netvoří součást cesty.

Zahrady

- Pozemek, na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu. - Pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. - Pozemek funkčně spojený a užívaný s budovou, s charakterem okrasné zahrady, na kterém převládá travnatá plocha, zpravidla doplněná trvalými

2 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

porosty většinou okrasného charakteru, ke kterým lze přiřadit i dřeviny charakteristické pro ovocné a lesní porosty.

Ovocné sady - pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři nebo pozemek tvořící s okolními pozemky takto osázený souvislý celek.

Trvalé travní porosty - pozemek využívaný k pěstování trav nebo jiných bylinných pícnin, který nebyl zahrnut do systému střídání plodin a na kterém se mohou vyskytovat rozptýlené stromy a keře, případně jejich skupiny, pokud trávy a jiné bylinné pícniny i nadále převažují.

Lesní pozemky - pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhož byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší než 4 m, a pozemek, na němž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů [§ 3 odst. 1 písm. a) zákona č. 289/1995 Sb.].

Vodní plochy - pozemek, na němž je koryto vodního toku, vodní nádrž, močál, mokřad nebo bažina.

Zastavěné plochy a nádvoří

a) Pozemek, na němž je budova včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby), vyjma skleníku, který jev katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, a vyjma budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha b) společný dvůr. c) zbořeniště d) vodní dílo

Ostatní plochy - pozemek neuvedený v předcházejících druzích pozemků.“3

3 Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí 13

6 Faktory ovlivňující cenu pozemku:

Poloha

Jelikoţ pozemky nepřemístitelné, proto jejich poloha velmi výrazně ovlivňuje hodnotu pozemku. Pozemky se mohou nacházet v centrech měst, příměstských oblastech, vesnicích nebo neobydlených místech. Nejhodnotnější obecně jsou pozemky ve městech. S polohou pozemku je dobré hodnotit v souvislosti s moţným vyuţitím pozemku.

Výměra, velikost pozemku

Obecně platí, ţe čím větší pozemek tím je jeho hodnota větší. A to nejen v absolutních hodnotách ale i relativních. Výměra se uvádí v m2. U výměry je také důleţitá vyuţitelnost. Jinou velikost potřebujeme ke stavbě rodinného domu, administrativní budovy nebo velkokapacitní skladové haly.

Způsob vyuţití

Pozemky můţeme vyuţívat k mnoha různým činnostem. Hodnota pozemku je tedy závislá na způsobu uţití pozemku. Je rozdíl jestli pozemek budeme vyuţívat jako pole na pěstování obilovin nebo jako parkoviště pro automobily. Kaţdý druh vyuţití generuje jiný zisk, proto jiná hodnota.

Územní plán

Územní plán je územně plánovací dokumentace, která si klade za cíl uspořádání území v krajině jak prostorově tak funkčně. Územní plán nalézá takové předpoklady, které zajistí další výstavbu a udrţitelný rozvoj vyváţeného stavu mezi ţivotním prostředím, hospodářstvím a společenstvím lidí, kteří ţijí na daném území. Jinými slovy územní plán jasně definuje, kde a co se bude stavět, kde jsou nezastavitelné plochy a kde plochy pro veřejně prospěšné stavby.

Inţenýrské sítě

Inţenýrské sítě jsou základem pro budoucí výstavbu. Je dobré, kdyţ jsou inţenýrské sítě vedeny v blízkosti pozemku nebo rovnou přivedeny na pozemek. V opačném případě musíme počítat s investičními výdaji na jejich vybudování. Je dobré se zaměřit na inţenýrské sítě a na jejich ochranná pásma, které křiţují pozemek.

V tomto případě mají negativní dopad na cenu pozemku, jelikoţ ztěţují nebo dokonce znemoţňují výstavbu.

Tvar pozemku

Tvar pozemku je vedle polohy a výměry také velice důleţitý. Úzký nebo velice členěný stavební pozemek je vzhledem k jeho vyuţití záporem a má negativní dopad na hodnotu pozemku. Důleţité je taky svaţitost pozemku a orientace k světovým stranám. Nejideálnější stavební pozemek má tvar obdélníka a jeho kratší strana je směrem k příjezdové komunikaci. V přední časti je dům a v za ním je situována zahrada.

Ekologická zátěţ z minulosti

Průmyslově vyuţívané pozemky mohou být kontaminovány látkami, které jsou zdraví a ţivotu ohroţující. Odstranění takové zátěţe můţe být finančně velmi nákladné a musí být prováděno zpravidla ve spolupráci s odborníky. Ekologická zátěţ obvykle sniţuje hodnotu pozemku.

Věcná břemena

Věcné břemeno majitele nemovitosti, ke které se váţe, nutí něco strpět, něčeho se zdrţet nebo něco konat. Věcných břemen existuje celá řada. U pozemků např. právo chůze po pozemku, poţívací právo k porostům na pozemku, vedení nadzemních nebo podzemních rozvodů. V drtivé většině případů aţ na výjimky, kdy je věcné břemeno za úplatu, která převyšuje cenu obvyklého nájemného, věcné břemeno hodnotu nemovitosti sniţuje.

7 Metody ocenění pozemku

7.1 Porovnávací metoda Odhad hodnoty pozemků porovnáváním s cenami pozemků porovnatelných se v praxi pouţívá v drtivé většině případů. Platí to zejména u pozemků běţných typů, jako jsou pozemky stavební s častou frekvencí prodejů.

Porovnávání jinými slovy komparace je zaloţena na předpokladu, ţe jsou-li dva subjekty ve většině parametrů shodné, měly by být shodné i ve zbývajících parametrech. U pozemků je absolutní shoda vyloučena pro jejich nezměnitelnou polohu. Proto porovnání zaloţíme jen na podobnostech či obdobě. Porovnání pak spočívá v cenovém zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, jimiţ se odlišují.

Porovnávání provádíme ve třech fázích a to přípravné, porovnávací a závěrečné.

Přípravná fáze je zaměřena na sběr prodejních, nabízených, plánovaných, odmítnutých nebo jiných cen a dat jejich kvalitativních a kvantitativních vlastností a podmínky, za které byly dosaţeny nebo avizovány. Databázi cen a dat můţe odhadce získat sběrem vlastních dat nebo pouţít data z externích databází.

V druhé fázi, kdy máme data posbíraná, vybíráme ty, které se co nejvíce podobají námi oceňovanými nemovitostmi. Ty při komparaci slouţí jako vzorky. Podle typu a kvality dat a počtu vzorků můţeme zvolit způsob porovnávání, který pouţijeme. Můţeme pouţít přímé porovnání, kdy pouţijeme přímo naše vybrané vzorky. Nebo porovnání nepřímé kdy porovnáváme oceňovaný subjekt s referenčním vzorkem, který je jakýmsi reprezentantem mnoţiny vybraných vzorků. Dále musíme vybrat vhodnou jednotku, kterou pouţijeme při komparaci. U pozemků se ve většině případů volí cena za metr čtvereční plochy (Kč/m2). Tím nám odpadá problém v rozdílnosti výměr srovnávaných pozemků. U pozemků které mají podobný tvar a podobnou výměru, můţeme stanovit cenu za pozemek (Kč/ks). Coţ se děje méně často. Ve výjimečných případech můţeme pouţít běţný metr (Kč/bm) u pozemků lemující říční tok, koridorů atd.

Následně je třeba vybrat podstatné rozdíly mezi oceňovanými subjekty a jednotlivými vzorky. To se dělá pomocí prvků porovnání, které obvykle jsou:

a) Přejímaná vlastnická práva k nemovitostem b) Finanční podmínky c) Podmínky prodej d) Trţní podmínky e) Daňové podmínky f) Poloha

g) Technické faktory h) Ekonomické faktory i) Způsob a moţnosti vyuţití j) Nerealitní faktory

Ve většině případů tyto prvky pokrývají zásadní cenotvorné faktory. Můţeme ovšem vhodně a přiměřeně rozšířit tyto prvky, zejména u mimořádných typů pozemků. Naopak je moţno z analýzy vypustit nebo sloučit do jednoho.

Vlastní porovnání je vhodné provádět formou tabulky, coţ umoţňuje lepší orientaci a následnou kontrolu.

V závěrečné fázi by měli být dílčí rozdílné výsledky analyzovány a následně vyhodnoceny a v případě sloučeny do jednoho jediného výsledku představujícího hodnotu na bázi porovnání.

7.1.1 Přímé porovnání Přímé porovnání je proces, někdy zvaný párová analýza, která se při odhadu hodnoty pozemků pouţívá, v těch případech, kdy k posuzovanému pozemku máme pozemek, u něhoţ známe nabízenou prodejní nebo jinak avizovanou cenu. Takové pozemky pak pouţijeme jako vzorky a podle počtu pak probíhá porovnávání v párech, tj. kaţdý vzorek se porovnává s oceňovaným pozemkem samostatně.

Při výběru vzorků je důleţité, aby byli podobné s oceňovaným subjektem v geografických vztazích, pokud moţno ve stejné lokalitě, nejlépe v blízkém okolí a podobné do účelu uţití, velikosti a kvality. U běţných typů pozemku by odhadce při troše snahy a trpělivosti neměl narazit na problém. Jestliţe nenajde vhodné vzorky v blízkém okolí, můţe okruh hledání rozšířit nebo dokonce hledat v příbuzném segmentu trhu. Je třeba ovšem počítat s tím, ţe čím větší je okruh hledání, tím je přesnost odhadu niţší.

Počet vzorků vhodných k porovnání, závisí především na tom, kolik vhodných pozemků odhadce nalezl. Většinou je postačující, kdyţ jsou nalezeny alespoň tři blízké. Občas mohou nastat situace, zejména u netypických pozemků, kdy se musíme

17 spokojit třeba jen s jedním, ve vzdálenějším místě. I toto je lepší neţ přímé porovnání zcela zavrhnout.

Při aplikaci porovnávacího přístupu pro pozemky je jako jednotka porovnání pouţívá Kč/m2. Přímé porovnání je jedinou praktickou metodou kde lze pouţít Ks/m2, kde se pozemky porovnávají jako celek, samozřejmě do rozsahu ploch podobných. Přitom je třeba si uvědomit rozdíly u druhů pozemků. Například 10m2 je u stavebních pozemků malých výměr velice podstatný, zatímco u rozlehlých pozemků naprosto zanedbatelný.

Přímé porovnání se obvykle provádí formou tabulky, jejíţ podoba závisí čistě na odhadci.

7.1.2 Nepřímé porovnání Nepřímé porovnání na rozdíl od přímé komparace porovnává oceňovaný subjekt s referenčním vzorkem, který reprezentuje jednotlivé vzorky vybrané mnoţiny. Tzn., ţe porovnání provádíme s nějakou průměrnou hodnotou. (např. průměrná cena katastrálního území). Existují různé varianty nepřímého porovnání.

7.1.2.1 Cenové mapy pozemků Jedna z variant nepřímého porovnání je, kdyţ referenční vzorek je zvolen na základě údajů z cenových map stavebních pozemků, které jsou podle zákona č.151/97Sb dobrovolně vytvářeny místními příslušnými obcemi. V cenových mapách jsou stavební pozemky oceněny skutečnými cenami, které jsou obsaţeny v kupních smlouvách. Obce na nich spolupracují s Katastrálními úřady, takţe mají databázi zobrazenou v grafické podobě v mapě v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším. Pro úřední oceňování jsou údaje v cenových mapách závazné, bez moţnosti jakýchkoli korekcí. Pro účely trţního ocenění v porovnávacích metodách se doporučuje brát tyto ceny jako orientační. Cenové mapy by měli obce pravidelně doplňovat a aktualizovat a měly by být na poţádání přístupné v klasické formě nebo na internetu. V souvislosti s oceňováním na základě cenových map by měl odhadce přistupovat k údajům velmi obezřetně z několika důvodů. Ceny a data mají sklon k zastarávání a setrvačnosti. To vyplívá ze způsobů, jakým jsou ceny do nich doplňovány. Data 18 zůstávají u konkrétního pozemku do té doby, neţ je znovu prodán a tyto transakce samozřejmě neprobíhají kaţdý rok, proto s prodluţujícím se časem ceny zastarávají. Problémem zkreslení cen pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí. To nastává hlavně v centrech měst, kde jsou volné pozemky vzácné. V kupních smlouvách jsou uvedeny kupní ceny za celkové nemovitosti včetně pozemku. Dalším problémem je riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce s pozemkem. Kaţdá transakce probíhala za určitých podmínek, které se mohou značně lišit (např. finanční, obchodní, trţní či daňové podmínky). To by šlo v porovnání eliminovat vhodnou cenovou korekcí, ale cenové mapy mají bohuţel jen obecné údaje. V trţním ocenění lze cenové mapy pouţívat jako pomůcku pro celkovou cenovou orientaci.

7.1.2.2 Testování porovnáním Zvláštní způsob nepřímého porovnání je i testování. Jde o proces, kdy znalec své dílčí výsledky porovnává s obecnými cenovými úrovněmi dosahovanými v příslušných částech trhu s nemovitostmi a ověřuje, jestli jeho odhad zapadá do těchto úrovní, v níţ jsou ustáleny ceny různých typů pozemků na trhu a zda z nich nevybočují, popřípadě najít příčiny těchto anomálií. Vychází se přitom z obecné rovnováhy, podle níţ v normálním trţním hospodářství jsou ceny nemovitostí ustáleny v určitých rovnováţných relacích. Tento efekt se neomezuje na určitou lokalitu, ale platí obecně, takţe vztahy není nutno vyjadřovat absolutně ale pouze relativně. Je například známo, ţe pozemky vyuţitelné pro výstavbu mají větší trţní cenu, neţ pozemky kde není moţné stavět. Nebo například větší hodnotu zemědělských pozemků mají ty u krajů sídelních útvarů z důvodu moţného budoucího potencionálního rozvoje těchto sídel. Rovněţ pozemky pro individuální výstavbu mají niţší hodnotu neţ pro výstavbu hromadnou neboť se cena snáze rozprostře mezi více bytových jednotek a trh ji absorbuje snáze neţ u individuální výstavby. Pozemky pro výrobní jsou naopak levnější neţ pro bydlení z důvodu jiných nároků na pozemky. Při testování se pouţívají různé techniky. Nejčastější způsob je uspořádat vzestupně do tabulky přibliţné rozpětí dosahovaných cen pozemků ve vybraných segmentech, přičemţ jednotlivé úrovně jsou vyjádřeny relativně v procentech. Vychází se z vhodně zvoleného základu, který bývá nejčastěji ten, v němţ je dosahováno největšího počtu převodů a je nejaktivnější. Od něho lze

19 pak pomocí relativních vztahů odvozovat pravděpodobné ceny v dalších segmentech a odvíjet jejich odhad v absolutní podobě. Většinou pro výchozí základ vyhovuje trh s nezastavěnými stavebními pozemky pro rodinnou zástavbu.

7.2 Výnosová metoda Oceňování pozemků na základě výnosové metody je zaloţen na budoucím uţitku z pozemku. V tomto případě platí, ţe větší prospěch z pozemku poptávající očekává, tím je ochoten zaplatit za daný pozemek vyšší cenu. Opačně čím vyšší je prospěch z pozemku pro nabízeného, tím vyšší cena ho přiměje se vlastnictví pozemku vzdát a prospěch tím oţelet. Je důleţité si uvědomit, ţe jde o budoucí prospěch, který se teprve odehraje v budoucnu a nikde není napsáno, ţe se jedná o stoprocentní spolehlivost. Pro potencionálního poptávajícího to musí být proto motivující příslib, aby do něj vloţil finanční prostředky a naopak pro potencionálního nabízejícího aby tyto finanční prostředky akceptoval a kompenzoval si tím ztracený prospěch. Můţeme samozřejmě vycházet z dat z minulosti, pokud se trţní podmínky nějak výrazně nezměnily, stejně tak je důleţitý prospěch současný ale v koncepci výnosové metody, bychom měli na data z minulosti pohlíţet jako na orientační a pouţívat je jako zdroj informaci pro předpoklad dalšího vývoje. Musíme proto vţdy stavět na prognóze budoucího uţitku, která s dosavadním vývojem nemusí mít zcela nic společného.

Prospěch můţe mít mnoho podob, a můţe být jiný u kaţdého subjektu. Pro vlastníka nemovitosti například formu nájemného, pokud bude nemovitost pronajímat nebo formou úspor nájemného, pokud ji bude vyuţívat sám. Prospěch však můţe plynout i příznivý rozdíl mezi trţní cenou současnou a budoucí. Všechny tyto uţitky lze snadno měřit penězi, ale jsou i uţitky finančně méně transparentní. Např. intuitivní chování s obecnou praktikou, ţe vlastnit pozemek je uţitečné, aţ po touhu vystavit jimi na obdiv úspěch a společenskou prestiţ. I u těchto forem je dobré pokusit se tento prospěch vyčíslit penězi.

7.2.1 Pozemková renta Prospěch z vlastnictví pozemku je označován jako pozemková renta. Tou se rozumí pravidelný nájem z vyuţívání pozemku. Vzhledem k omezenému počtu a velikosti pozemků v dané lokalitě má majitel půdy určitou formu monopolu. Právě od tohoto se pozemková renta odvíjí. Základní renta je příslušná nejméně výhodným pozemkům zatímco u lukrativních a atraktivních pozemků můţe být navýšena. V případě, ţe známe pozemkovou rentu v dané lokalitě, můţeme její kapitalizací odhadnout výnosovou hodnotu pozemků. Protoţe se pozemky neopotřebovávají a nájemní smlouvy jsou většinou dlouhodobější, můţeme výnosovou hodnotu pozemků určit jako podíl reprezentativního výnosu za rok a míry kapitalizace případně diskontní míry věčné renty. Je celkem jedno jestli proces transformace nazýváme diskontováním věčné renty nebo kapitalizací neboť se předpokládá, ţe se sobě rovnají. Míra kapitalizace či výnosnosti bývá u pozemků obvykle volena niţší neţ u staveb neboť investice do pozemků je bezpečnější a stavby navíc zastarávají.

Samostatnou problematikou je oceňování zemědělské půdy, případně větších nezastavitelných územních celků. Jejich hodnota vychází z rozdílu výnosů a nákladů v rámci hospodaření. Ta souvisí do značné míry s kvalitou půdy. Ta spolu s polohou jsou faktory výše pozemkové renty. Pro trh se zemědělskou půdou v ČR je typické, ţe je málo aktivní. Frekvence obchodů je velmi nízká. Příčinou je, ţe po zániku bývalých JZD a Státních statků zemědělství ustoupilo do pozadí. Zemědělské půdy je v současné době dostatek, coţ znamená, ţe existuje mnoho potencionálních nabízejících. Nabídku tvoří pouze pasivní vlastníci, restituenti, kteří vztah k půdě vytvářený po několik generací ztratili a na půdě jiţ nehospodaří, respektive to nedokáţí. Výnosy ze zemědělské půdy jsou značně rizikové, protoţe závisí na mnoha nepředvídatelných okolnostech, podmínky pro soukromé zemědělce nejsou příliš příznivé, mezinárodní konkurence. Stranu poptávky v uţším regionu tvoří jen velmi malý počet zájemců, kteří mají vhodné technické prostředky a dovednosti na půdě hospodařit. Ti však nejsou nuceni ke koupi, protoţe k ní nejsou okolnostmi nuceni. Raději si potřebnou půdu výhodně za nízké ceny pronajmou. Poptávka je proto velmi malá a souvisí se spekulacemi na budoucí růst cen zemědělských pozemků.

7.2.2 Reziduální hodnota pozemku na bázi výnosů „Při použití reziduální hodnoty je její hledaná hodnota indikována na základě reziduálního (zbytkového) principu, avšak na rozdíl od nákladových variant, které vycházejí z rozdílu mezi celkovou nákladovou (věcnou) hodnotou a náklad na stavby, je základem metody výnosový přístup.“4

U zastavěných pozemků ji lze pouţít, kdyţ známe hodnotu stavby, která je odhadnutá nákladových či porovnávacím způsobem a celkový výnosový potenciál nemovitosti. Postup spočívá v tom, ţe si pomoci hodnoty stavby vypočteme její teoretický podíl na celkových výnosech, který se následně odečte. Výsledek je pak teoreticky zbytek výnosu pozemku. Takto získaný budoucí výnos z pozemku musíte transformovat na současnou hodnotu kapitalizací a výsledek je reziduální hodnota pozemku.

7.3 Nákladová metoda Základní oceňovací modely jako jsou porovnávací, nákladový a výnosový přístup plně vyhovují typu nemovitostem, kde se na pozemku nachází stavba. V případě ocenění nezastavěného pozemku však vyhovuje jen porovnávací a výnosový přístup. Nelze pouţít nákladovou metodu, protoţe pozemky nevznikly lidskou činností, jsou nereprodukovatelné a nejde vyjádřit cena na jejich výstavbu. Přesto lze ze základů nákladové metody při ocenění nezastavěného pozemku vycházet, protoţe nákladová hodnota nemovitosti je určena jako součet nákladů na realizaci stavby a hodnota pozemku. Takţe hodnotu pozemku lze vyjádřit jako zbytek, který zůstane po odečtení nákladové hodnoty stavby od celkové nákladové hodnoty nemovitosti. Jestliţe je pozemek nezastavěný, je odhad zaloţen na simulaci nákladů stavby, která by na něm byla postavena a brala v úvahu jeho nejlepší a nejvyšší uţití. Nákladová metoda se u ocenění pozemků v praxi nepouţívá.

4 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2.

7.4 Poměrové metody Tyto metody vycházejí z předpokladu, ţe za normálních podmínek trhu existuje přibliţný poměr mezi hodnotami nezastavěných pozemků a celkovým hodnotám nemovitostí, tedy takovým, které mají pozemky zhodnocené zástavbou. Dále předpokládají ţe je tento poměr závisí na jednotlivých typech nemovitostí a hlavně na poloze. Známe-li tento vztah, můţeme s jeho pomocí odvodit hodnotu pozemku z celku ale také hodnotu nezastavěného pozemku. Na českém trhu jsou ovšem tyto metody nepouţitelné.

7.4.1 Nägeliho metoda Nägeliho metoda byla vyvinuta panem Nägelim ze Švýcarska a byla aplikována v některých jeho částech. V některých případech i v Německu kde z různých důvodů není moţné pouţít pro odhad hodnoty pozemku porovnávací metodu. Nägeliho metoda se ve své původní podobě snaţí, mimo nákladů na stavbu, cenově reagovat na různé vnější podněty, které vyplívají z jedinečnosti polohy, to umoţňuje tyto náklady na stavbu vyjadřovat poměrově v relativní formě. K tomu pouţívá popisného klíče, který na základě cenotvorných kritérií zařazuje odhadovaný pozemek do jakostních tříd. Kde je předem daný přibliţný poměr mezi celkovou hodnotou nemovitosti a trţní hodnotou pozemku, který je odvozem z dlouhodobého sledování trhu.

7.4.2 Sametova metoda Metoda byla vyuţívána v Německu v šedesátých letech dvacátého století. Dnes je jiţ neaktuální, protoţe data v tabulkách zastarávali a nebyly jiţ k novým cenovým úrovním přepočteny. Vychází z německé legislativy kde je v územním plánu vedle funkčního vyuţití a rozsah zástavby regulován i tzv. koeficient stavebního vyuţití. Ten lze vyjádřit jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch podlaţí k celkové ploše pozemku. Metoda je zaloţená na předpokladu, ţe náklady na stavby s podobnými koeficienty stavebního vyuţití jsou v podobném poměru s pozemky s podobnou polohou. Je dána tabulka, kterou autor sestavil v závislosti na

23 koeficientech stavebního vyuţití a typu nemovitosti, která udávala přímo cenu za m2 pozemku.

8 Shrnutí

Pozemek jako část zemského povrchu, má své specifické vlastnosti coţ je třeba brát v úvahu při ocenění a při výběru vhodné metody ocenění. Nákladová metoda se u pozemků vůbec nepouţívá, neboť pozemky nevznikly lidskou činností, nemůţeme proto vyjádřit náklady na jejich výrobu. Výnosová metoda se pouţívá jen v případech, kdy na pozemek koukáme jako na zdroj příjmů. Například parkoviště, trţiště. Metoda nepřímého porovnání vyţaduje například průměrnou cenu v katastrálním území, coţ je trochu sloţitější pro vyuţití dané metody. Ocenění podle cenových map je v některých regionech nereálné, neboť cenové mapy neexistují všude. V české republice je nejlepším způsobem pro ocenění pozemků metoda přímého porovnání. Na trhu se najde mnoho vzorků, se kterými můţeme daný pozemek porovnat. Právě metoda přímého porovnání je v praxi nejvíce vyuţívána.

9 Ocenění malého rozsahu

Níţe uvedená ocenění v kapitole 9 a 10 byla zpracována na základě informací získaných ze skript Ing. Petra Orta, Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí.

Objednatel:

Lenka Chreňová Rochov 65 411 45 Úštek Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č. 423/2

V bytovém domě č.p. 423

Alfonse Muchy 423 412 01 Litoměřice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

10. Duben 2019

OBSAH ZPRÁVY

 Úvodní list  Obsah  Průvodní dopis  Popisné informace  Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití  Ocenění  Závěr  Omezující podmínky a předpoklady  Osvědčení

Přílohy  Výpis z katastru nemovitostí  Snímek katastrální mapy  Fotodokumentace současného stavu

Paní Lenka Chreňová Rochov 65 411 45 Úštěk Česká republika 10. březen 2019

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Byt č. 423/2

Uvedený na listu vlastnictví č. 5066, pro katastrální území Pokratice, obec Litoměřice

Nacházejícího se na adrese

Alfonse Muchy, 412 02 Litoměřice, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. březnu 2019. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o moţnosti koupi nemovitosti. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně, zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Litoměřicích, na listu vlastnictví č. 5066, pro katastrální území Pokratice, obec Litoměřice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. 4. 2019 je přílohou této zprávy.

Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – Paní Lenka Chreňová - jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

Čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno:

Aktuální trţní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 10. 4. 2019.

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY

Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. 2 se nachází v okrajové části Litoměřic v blízkosti národní přírodní památky CHKO Českého středohoří Bílé Stráně. Okolní zástavba je smíšená, tvořená panelovými a rodinnými domy převáţně z druhé poloviny 20. století. Celkový charakter lokality je rezidenční bydlení. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost, zároveň i volná příroda. Zastávky městské hromadné dopravy autobusu jsou rovněţ v dochůzné vzdálenost. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele je součástí bytu uzamykatelná komora naproti vstupu do bytu. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní a sklepní prostory.

HISTORIE

Panelový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v druhé polovině 20. Století. V uplynulé dekádě byl celý panelový dům nákladně rekonstruován – byly provedeny nové rozvody společných instalací – voda, kanalizace, elektřina, společná anténa, opravena střecha, zateplena fasáda, vyměněn výtah a opraveny společné domovní prostory. Vlastní oceňovaný byt byl vybudován jako typický panelový byt – dva pokoje, kuchyňský kout, jádro s koupelnou a WC.

POZEMEK

Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 221/10000 na parcele p.č. 618/8 o výměře 319 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY

Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 221/10000 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna.

BYT

Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavní chodby. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlými protipoţárními dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje loţnici, obývací pokoj s kuchyňským koutem a koupelnu s WC. Byt je situován v prvním nadzemním podlaţí. V prvním podzemním podlaţí pod oceňovaným bytem jsou umístěny sklepní prostory s dřevěnými kójemi patřící k bytům a společné prostory jako je kočárkárna apod. Vodorovné nosné konstrukce pod bytem jsou tvořeny ţelezobetonovými panely. Vodorovné nosné konstrukce nad bytem tvoří také ţelezobetonové panely. Obvodové a dělící svislé konstrukce jsou panelové, ze sádrových příček a umakartové. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Prvky PSV jsou také bez funkčních poruch a závad, ovšem poněkud zastaralé. Zejména elektroinstalace, povrchy podlah, obklad koupelny, zařizovací předměty koupelny a wc, kuchyňská linka.

Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ této zprávy.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Aby bylo dodrţeno maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnávaného objektu. Dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ

ÚVOD

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsme pouţili kombinaci porovnávací a příjmové metody.

Aktuální trţní hodnota

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Litoměřicích v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní.

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

1 130 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 Byt 623/3 Stránského Alfonse Stránského ulice Muchy ulice Katastrální Pokratice Předměstí Pokratice Předměstí území Obec Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 42 52 42 47 Prodejní cena 1 470 000 1 130 000 1 735 000 Cena za X 28 269 26 904 36 914 jednotku Datum 3/2019 3/2019 3/2019 3/2019 transakce Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota D. Právní údaje Druh Prodej Prodej Prodej Prodej transakce Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota Existence Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna věcných břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota Vyuţití podle Bytová, Bytová, Bytová Bytová územního vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní vícepodlaţní plánu Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota Stavební Ano Ano Ano Ano povolení Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota

Jiná právní x x x x omezení a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 36 914 hodnota Technický Průměrná Průměrná Průměrná Dobrá stav Korekce 1,00 1,00 0,9 Upravená 28 269 26 904 33 222 hodnota Technické Průměrné Průměrné Průměrné Dobré vybavení Korekce 1,00 1,00 0,9 Upravená 28 269 26 904 29 900 hodnota Funkční Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá vyuţitelnost Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 29 900 hodnota Další moţný Omezený Omezený Omezený Omezený rozvoj Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 29 900 hodnota Dopravní MHD MHD MHD MHD obsluţnost Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 29 900 hodnota Atraktivita Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná objektu Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 29 900 hodnota Jiná technická Příslušenství Obdobné Obdobné Obdobné korekce bytu Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 28 269 26 904 29 900 hodnota F. Ostatní parametry Poloha v domě Přízemí 3.NP 4.NP 3.NP Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená 26855 25556 28405 hodnota Velikost Obdobný Obdobný Obdobný

Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 26855 25556 28405 hodnota Jiná korekce Podíl hodnoty Obdobný Obdobný Obdobný pozemku Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená 26855 25556 28405 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 26938 hodnota jednotky Celková 1 131424 porovnávací hodnota Zaokrouhleno 1 130000

VÝNOSOVÁ METODA

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním ( NOI ). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu

37 s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

1 010 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

Výnosová metoda Hrubý příjem – 5500 Kč/p.m * 12 66 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 % 3 300 Kč Efektivní hrubý příjem 62 700 Kč Rezerva na renovace – odborný odhad 5 000 Kč Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti) 2 000 Kč Čistý provozní příjem (NOI) 55 700 Kč

Kapitalizační míra (R) 5,5 %

Trţní hodnota (V) 1 012 727 Kč Trţní hodnota zaokrouhlená 1 010 000 Kč

NÁKLADOVÁ METODA

U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku.

Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

ZÁVĚR

Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno:

Ke skutečnostem platným ke dni 10. 3. 2019 (dále Aktuální trţní hodnota)

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Aktuální trţní hodnota

Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 1 130 000 80 904 000 Příjmová metoda 1 010 000 20 202 000 Nákladová metoda N/A 0 0 Výsledná trţní 1 106 000 hodnota Zaokrouhleno 1 110 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 80 %, při ocenění trţní hodnoty.

Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Je sice pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ní poloţili váhu 20 %.

Z důvodů, které jsme podrobně specifikovali v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 10. dubna 2019 reprezentována částkou:

1 110 000 Kč (slovy: Jedenmilionstodesettisíckorunčeských)

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost.

Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Drahobuzech, dne 10. dubna 2019

………………………………. Dominik Papai

10 Ocenění velkého rozsahu

Objednatel:

Josef Novák Drahobuz 68 41145 Úštěk Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Skladová hala s přilehlými pozemky Polepy 411 47 Polepy Česká republika

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

10. duben 2019

OBSAH

Přílohy  Výpis z katastru nemovitostí  Snímek katastrální mapy  Fotodokumentace objektu

Pan Josef Novák Drahobuz 68 41145 Úštěk Česká republika

10. dubna 2019

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Skladová hala s přilehlými pozemky Polepy

Uvedená na listu vlastnictví č. 1018, pro katastrální území Polepy, obec Polepy, okres Litoměřice.

Nacházejícího se na adrese

Polepy, 411 47 Polepy, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 10. dubnu 2019 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Litoměřicích, na listu vlastnictví č. 1018 pro katastrální území Polepy, obec Polepy, okres Litoměřice. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. 4. 2018 je přiloţen v příloze této zprávy.

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. duben 2019) výhradně vlastníkem skladové haly. Vzhledem k tomu, ţe ţádná část objektu nebyla pronajata za jiné neţ trţní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známá ţádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu haly za trţní nájemné, jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY

Oceňovaný nemovitý majetek je situován v obci Polepy okres Litoměřice a to v areálu bývalé kovovýroby. Polepy jsou obec, umístěným na hlavním dopravním tahu Liběchov- Děčín a v současné době má 1400 obyvatel. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou i hromadnou dopravu. Zastávka linkového autobusu i nádraţí Českých drah jsou v dochůzné vzdálenosti od oceňované skladové haly. Parkování je moţné na veřejných prostranstvích nebo na dostatečně dimenzovaných zpevněných plochách ve vlastním výrobním areálu. Okolní zástavba je převáţně průmyslová, doplněná nízko a středně podlaţní obytnou zástavbou. Kvalita pohledových horizontů je průměrná.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Pozemek

Oceňovaný pozemek sestává ze 7 jednotlivých pozemkových parcel, které se všechny nacházejí v katastrálním území Polepy. Pozemky tvoří jediný funkční celek, který tvoří část výrobního areálu. Pozemky jsou rovinné, jejich celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody, včetně rozvodu plynu. Pozemky jsou částečně zastavěny skladovou halou, poměr zastavění činí 53 % celkové rozlohy. Nezastavěné pozemky jsou dále zpevněnými plochami. Zbytek plochy tvoří územní rezervu areálu. Celková výměra všech pozemků je 4 275 m2. Seznam pozemkových parcel je uveden v části „Ocenění“ této zprávy.

Budovy

Hala je umístěna na kraji celého výrobního areálu. Jedná se o hlavní skladovou budovu. Základní konstrukční systém je tvořen ţelezobetonovým montovaným skeletem zaloţeným do betonových patek. Zastřešení haly je provedeno ze střešních panelů nesených ţelezobetonovými montovanými příhradovými vazníky. Obvodový

54 plášť je vyzděný, zaloţený na pasových základech. V roce 2018 byla provedena nová tepelná izolace a hydroizolace PUR pěnou, nová výmalba a nová zátěţová podlaha z leštěného betonu. Většinu prvků stavby lze hodnotit jako prvky standardní. Technický stav budovy je vynikající, odpovídající stáří a způsobu vyuţívání. Údrţba je prováděna dobře a pravidelně.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ

Majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, základní údrţba je prováděna. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ

ÚVOD

Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení obvyklé ceny pozemku

Při stanovení obvyklé ceny jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním výrobního areálu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

2 469 216 Kč a je kalkulována následně: 4275 * 578 = 2 469 216 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následujících stranách.

VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území : Soběslav Pořadové Číslo parcely Výměra Jednotková Trţní hodnota číslo parcely cena m2 Kč/m2 1 407/3 2373 578 1 371 594 2 532/10 2 578 1156 3 534/8 818 578 472 804 4 534/9 179 578 103 462 5 534/10 316 578 182 648 6 534/11 541 578 312 698 7 534/15 43 578 24 854 Celkem 4272 2 469 216 Zaokrouhleno 2 469 216

Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný

pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Skladová Hala Pozemek Pozemek Pozemek Název pozemku Pozemek Polepy Polepy Lovosice Sulejovice Lovosice Parcelní číslo viz. tabulka N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Polepy 23 Katastrální území Polepy Polepy Lovosice Sulejovice Prosmyky Obec Polepy Polepy Lovosice Sulejovice Lovosice Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

Prodejní cena celkem X 4 271 181 7 788 000 6 994 346 17 360 000 Rozloha pozemku v m2 4 272 9 887 19 470 18 262 34 720 Cena za 1 m2 X 432 400 383 500 Datum transakce 10.4.2019 10.4.2019 10.4.2019 10.4.2019 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 432 400 383 500 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 410 380 363,8 475 Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 410 380 363,8 475 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Existence věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 410 380 363,8 475 Průmyslová Průmyslová Průmyslová Vyuţití podle územního plánu Průmysl Rodinné domy zástavba zástavba zástavba

Korekce 0,9 1 1 1 Upravená hodnota 369 380 363,8 475 Územní rozhodnutí Ano Ne Ne Ne Ne Korekce 1,1 1,1 1,1 1,1 Upravená hodnota 405,9 418 400,2 522,5 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 405,9 418 400,2 522,5 D. Technické parametry Lokalita Průměrná Obdobná Lepší Lepší Lepší Korekce 1 0,9 0,85 0,8 Upravená hodnota 405,9 376,2 320,1 418 Tvar pozemku Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 405,9 376,2 320,1 418 Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 405,9 376,2 320,1 418 Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 405,9 376,2 320,1 418 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 405,9 376,2 320,1 418 Dopravní obsluţnost Průměrná Lepší Lepší Lepší Lepší Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 385,6 357,4 304,1 397,1 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 385,6 357,4 304,1 397,1

Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 385,6 357,4 304,1 397,1 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 385,6 357,4 304,1 397,1 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 4272 Větší Větší Větší Větší Korekce 1,5 1,6 1,6 1,7 Upravená hodnota 578,4 571,8 486,6 675,1 Moţná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 578,4 571,8 486,6 675,1 Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 m2 578 578,4 571,8 486,6 675,1

Rozloha pozemku 4272 Celková porovnávací hodnota 2 469 216 0 0 0 0

Výpis oceňovaných parcel - viz tabulka

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy výrobní areály, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní.

Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

13 400 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4

Hala České Hala Roviny Název nemovitosti Hala Polepy Hala Lovosice Hala Ţatec Kopisty pod Ralskem

Parcelní číslo viz. tabulka Adresa nemovitosti Polepy Roviny pod Katastrální území Polepy České Kopisty Lovosice Ţatec Ralskem Roviny pod Obec Polepy České Kopisty Lovosice Ţatec Ralskem

Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice Česká Lípa Louny

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

Plocha pozemku 4272 2996 3963 3644 3087

Hodnota za 1 m2 pozemku 578 450 600 450 450

Hodnota pozemku celkem 2 469 216 1 348 200 2 377 800 1 639 800 1 389 150

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí

Počet srovnávacích jednotek 2 280 1418 899 3644 930

Prodejní cena celkem X 2 500 000 7 500 000 40 000 000 3 900 000

Prodejní cena bez ceny pozemku 1 151 800 5 122 200 38 360 200 2 510 850

Cena za 1 porovnávací jednotku X 812,3 5697,7 10 526,9 2 699,8

Datum transakce 10.4.2019 10.4.2019 10.4.2019 10.4.2019

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 812,3 5697,7 10 526,9 2699,8 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej

Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9