Die Hauptstraße/Alexanderweg in Der Gemeinde Eystrup Als Einzelhandelsstandort
Die Hauptstraße/Alexanderweg in der Gemeinde Eystrup als Einzelhandelsstandort
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungs- vorhabens
Wissen bewegt.
im Auftrag der EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH Expansion Hamburg, Mai 2017/ Aktualisierung September 2018
Die Hauptstraße/Alexanderweg in der Gemeinde Eystrup als Einzelhandelsstandort
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungs- vorhabens
Projektnummer: 16DLP1968 Exemplarnummer: 01
Projektleitung: Ulrike Rehr Bearbeitet unter Mitarbeit von: David Kamin
im Auftrag der EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH Expansion Mielestraße 17 31275 Lehrte
erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg
Altmarkt 10d · 01067 Dresden Prinzenallee 7 · 40549 Düsseldorf Königstraße 10c · 70173 Stuttgart
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Inhalt
Abbildungsverzeichnis III Tabellenverzeichnis IV
1 Einführung 1
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 1.2 Vorgehensweise 1
2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben 3
2.1 Mikrostandort 3 2.2 Vorhabenkonzeption 6
3 Rahmendaten des Makrostandorts 8
3.1 Lage im Raum 8 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 10
4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 12
4.1 Methodische Vorbemerkungen 12 4.2 Wettbewerb im Raum 12 4.3 Herleitung des Einzugsgebiets 13 4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial 15
5 Analyse der vorhabenrelevanten Angebotsstrukturen 17
5.1 Vorhabenrelevante Einzelhandelsstruktur im Einzugsgebiet 17 5.1.1 Verkaufsflächenstruktur 17 5.1.2 Umsatzstruktur 21
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens I
5.2 Städtebauliche/versorgungsstrukturelle Ausgangslage im Ortszentrum von Eystrup 22 5.3 Wesentliche Nahversorgungs- und Wettbewerbsstandorte direkt außerhalb des Einzugsgebiets 24
6 Vorhaben- und Wirkungsprognose 28
6.1 Marktanteils- und Umsatzprognose 28 6.2 Wirkungsprognose 30 6.2.1 Vorbemerkungen 30 6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarf 31
7 Städtebauliche und raumordnerische Bewertung des Vorhabens 34
7.1 Zu den Bewertungskriterien 34 7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung (Kongruenz- und Konzentrationsgebot) 36 7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung (Beeinträchtigungsverbot) 37 7.4 Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts (Integrationsgebot) 39 7.6 Zur Kompatibilität mit dem kommunalen Nahversorgungskonzept 41
8 Fazit 43
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens II
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Mikrostandort 3
Abbildung 2: Vorhabengrundstück an der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg in Eystrup 4
Abbildung 3: Aktuelle Zufahrt des Grundstücks vom Alexanderweg 5
Abbildung 4: Wohnumfeld des Vorhabenstandorts 6
Abbildung 5: Lage im Raum 8
Abbildung 6: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum 13
Abbildung 7: Einzugsgebiet des Vorhabens 14
Abbildung 8: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation 19
Abbildung 9: Penny Lebensmitteldiscounter in der Bahnhofstraße in Eystrup 20
Abbildung 10: Netto-Lebensmitteldiscounter in der Hauptstraße in Eystrup 20
Abbildung 11: Das Ortszentrum der Gemeinde Eystrup 22
Abbildung 12: Der Getränkemarkt Hol'ab im Ortszentrum von Eystrup 23
Abbildung 13: Jibi, Rohrsen 25
Abbildung 14: Edeka, Dörverden 25
Abbildung 15: famila, Hoya 26
Abbildung 16: Rewe, Hoya 26
Abbildung 17: E-center, Nienburg 27
Abbildung 18: Standortgefüge der Gemeinde Eystrup im Sinne des Nahversorgungskonzepts (2017) 41
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Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Vorhabens 7
Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 10
Tabelle 3: Kundenpotenzial des Vorhabens 15
Tabelle 4: Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 16
Tabelle 5: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur innerhalb des prospektiven Einzugsgebiet (ohne medizinisch-pharmazeutischer Bedarf) 18
Tabelle 6: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets 29
Tabelle 7: Umsatzstruktur des Vorhabens 29
Tabelle 8: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens 32
Tabelle 9: Wirkungsanalyse für Standorte außerhalb des Einzugsgebiets 33
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1 Einführung
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung An der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg im Grundzentrum Eystrup ist die Ansied- lung eines Edeka-Verbrauchermarkts mit einer Verkaufsfläche von 1.350 qm ge- plant. Im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung nach § 11 Abs. 3 BauNV0 sollte herausgearbeitet werden, ob sich das Vorhaben verträglich in die beste- henden Strukturen einfügen und mit den städtebaulichen und raumordnerischen Bestimmungen in Einklang bringen lässt.
Die Aufgabenstellung der Untersuchung bestand somit in der Ermittlung und Bewertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorha- bens auf den bestehenden Einzelhandel unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgung.
1.2 Vorgehensweise Im Einzelnen war für die Erstellung der Verträglichkeitsuntersuchung die Bear- beitung folgender Punkte erforderlich:
Darstellung und Bewertung der relevanten sozioökonomischen Rahmenbedin- gungen und deren Entwicklungstendenzen am Makrostandort (Bevölkerungs- entwicklung, Kaufkraftniveau, Erreichbarkeitsbeziehungen);
Darstellung und Bewertung des Mikrostandorts sowie des Vorhabens im Hin- blick auf seine Eignung für das Vorhaben und die Zentrenrelevanz;
Darstellung und Bewertung der nahversorgungsrelevanten Angebotssituation (periodischer Bedarf) im prospektiven Einzugsgebiet des Vorhabens; Abschät- zung der Umsätze und Flächenproduktivitäten im vorhabenrelevanten Einzel- handel; In diesem Zusammenhang wurde auch auf den leergefallenen Rewe- Standort an der Bahnhofstraße/Alexanderweg und dessen Revitalisierungs- perspektive als Nahversorgungsstandort eingegangen;
städtebauliche und versorgungsstrukturelle Analyse und Bewertung der Aus- gangslage in den ggf. betroffenen zentralen Versorgungsbereichen und Nah- versorgungslagen;
Vorhabenprognose bezüglich des prospektiven Einzugsgebiets, Nachfragepo- tenzials, Umsatzes und zu den Marktanteilen;
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Wirkungsprognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte durch das Vorhaben zu Lasten des bestehenden Einzelhandels im Einzugsge- biet unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgung;
Um die Verträglichkeit beurteilen zu können, waren eine Reihe von Primär- und Sekundärerhebungen durchzuführen:
Sekundäranalysen der Daten des Statistischen Landesamts sowie einschlägi- ger Institute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten;
flächendeckende Vor-Ort-Erhebung der vorhabenrelevanten Angebotssituation (periodischer bzw. nahversorgungsrelevanter Bedarf ohne pharmazeuti- scher/medizinischer Bedarf) im Einzugsgebiet des Vorhabens;
intensive Vor-Ort-Begehungen des Mikrostandorts und der wesentlichen Wettbewerbsstandorte und zentralen Versorgungsbereiche zur Beurteilung ih- rer Leistungs- und Funktionsfähigkeit.
Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2019 als mögliches erstes Jahr der vollen Marktwirksamkeit des Vorhabens angesetzt.
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2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben
2.1 Mikrostandort Der Vorhabenstandort befindet sich im nordwestlichen Siedlungsgebiet der Ge- meinde Eystrup an der Hauptstraße (B 215)/Ecke Alexanderweg. Die B 215 ist wichtige Verbindungsachse nach Verden (Aller) bzw. zur A 25 sowie nach Nien- burg (Weser) im Süden.
Abbildung 1: Mikrostandort
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Die verkehrliche Anbindung des Vorhabenstandorts für den motorisierten Indivi- dualverkehr erfolgt über die Nebenstraße Alexanderweg bzw. möglicherweise auch über eine eigene Anbindung an die in Nordsüd-Richtung verlaufende Hauptstraße (B 215). Die Anbindung an den ÖPNV wird über die Bushaltestelle ‚Eystrup, Mahler Straße‘ mit den Buslinien 30, 32 und 735 gewährleistet, die direkt am Vorhabenstandort verortet ist.
Abbildung 2: Vorhabengrundstück an der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg in Eystrup
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Abbildung 3: Aktuelle Zufahrt des Grundstücks vom Alexanderweg
Das Umfeld des Vorhabenstandorts ist schwerpunktmäßig durch Wohnbebauung (Einfamilienhäuser) geprägt. Direkt angrenzend befindet sich das Eystruper Schützenhaus. Die nächsten (kleineren) Einzelhandelsbetriebe befinden sich süd- lich entlang der Hauptstraße in rd. 150 m Entfernung.
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Abbildung 4: Wohnumfeld des Vorhabenstandorts
2.2 Vorhabenkonzeption Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die Ansiedlung eines Edeka- Verbrauchermarkts. Der geplante Edeka-Markt soll über eine Gesamtverkaufsflä- che von rd. 1.350 qm verfügen.
Der Sortimentsschwerpunkt des Vorhabens liegt in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren/Wasch-/Putz-/Reinigungsmittel. Damit stellt das Vorhaben einen typischen Nahversorgungsanbieter dar. Der Verkaufsflächen- anteil aperiodischer, v.a. zentrenrelevanter Randsortimente1 des Verbraucher- markts wird erfahrungsgemäß bei ca. 150 qm (rd. 11 %) liegen.
1 Non-Food-Sortimente ohne Drogeriewaren/Wasch-/Putz-/Reinigungsmittel.
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Sortimentsstruktur des Vorhabens Verkaufsfläche Branchenmix in qm periodischer Bedarf 1.200 aperiodischer Bedarf 150
Gesamt (Einzelhandel) 1.350 Quelle: Dr. Lademann & Partner nach Angaben des Auftraggebers. Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Vorhabens
Das Vorhaben soll über die Aufstellung eines Bebauungsplans realisiert werden. Damit ist das großflächige Vorhaben Adressat des § 11 Abs. 3 BauNVO, des § 1 Abs. 6 Nr. 4, 8a und 11 BauGB sowie des § 1 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit den regional- und landesplanerischen Bestimmungen.
Geplant ist die Ansiedlung eines Edeka-Verbrauchermarkts mit rd. 1.350 qm Ver- kaufsfläche an der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg in Eystrup. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist sowohl für den MIV als auch für den ÖPNV als gut bis sehr gut zu bewerten. Das Umfeld des Standorts ist schwerpunktmäßig durch Wohnbebau- ung geprägt.
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3 Rahmendaten des Makrostandorts
3.1 Lage im Raum Die Gemeinde Eystrup liegt nördlich des Mittelzentrums Nienburg (Weser) direkt an der Weser. Sie ist eine von zehn Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde Graf- schaft Hoya, welche zum niedersächsischen Landkreis Nienburg/Weser gehört. Bis 2011 war die Gemeinde Verwaltungssitz der Samtgemeinde Eystrup (Eystrup, Gandesbergen, Hämelhausen, Hassel (Weser)). 2011 fusionierte die Samtgemein- de Grafschaft Hoya mit der Samtgemeinde Eystrup zur nun vergrößerten Samt- gemeinde Grafschaft Hoya. Sitz ist in Hoya, in Eystrup befindet sich eine Außen- stelle der Verwaltung.
Abbildung 5: Lage im Raum
Die verkehrliche Anbindung Eystrups erfolgt über die Bundesstraße 215, welche die Gemeinde in Nord-Süd-Richtung durchläuft. Diese führt in Richtung Norden mit Anschlussmöglichkeiten an die BAB 27 nach Rotenburg (Wümme) sowie in Richtung Süden nach Nienburg (Weser). Die östlich von Eystrup verlaufende
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Bundesstraße 209 führt in östlicher Richtung nach Walsrode und Bad Fallingbos- tel. Sie bietet weitere Anschlussmöglichkeiten an die BAB 27 und die BA B7. Des Weiteren verfügt Eytrup über einen eigenen Bahnhof, welcher an die Bahnstre- cke Wunstorf-Bremen angeschlossen ist. Über diese lassen sich mit den Regio- nal-Express-Zügen der Deutschen Bahn u.a. Bremen und Hannover erreichen.
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3.2 Sozioökonomische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung in Eystrup verlief seit 2012 mit einem jährlichen Rückgang von rd. -0,9 % tendenziell negativ. Damit entwickelte sich die Ge- meinde leicht negativer als der Landkreis Nienburg/Weser (-0,2 % p.a.) insge- samt. Die Einwohnerentwicklung im Umland verlief sehr heterogen. Insgesamt wies die SG Grafschaft Hoya einen Einwohnerrückgang von etwa -0,3 % p.a. auf.
Anfang 2016 lebten in Eystrup rd. 3.250 Einwohner.
Einwohnerentwicklung in der Gemeinde Eystrup im Vergleich
Gemeinde/Landkreis/Bun +/- 12/16 Veränderung 2012 2016 desland abs. in % p.a. in %
Eystrup 3.371 3.251 - 120 -3,6 -0,9 Hoya, Stadt 3.798 3.772 - 26 -0,7 -0,2 Dörverden 9.011 9.011 - 0,0 0,0 Gandesbergen 495 478 - 17 -3,4 -0,9 Hämelhausen 571 571 - 0,0 0,0 Haßbergen 1.597 1.559 - 38 -2,4 -0,6 Hassel (Weser) 1.786 1.856 70 3,9 1,0 Schweringen 797 800 3 0,4 0,1 SG Grafschaft Hoya 16.924 16.757 - 167 -1,0 -0,2
LK Nienburg 121.390 120.623 - 767 -0,6 -0,2
Niedersachsen 7.774.253 7.926.599 152.346 2,0 0,5 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen (Stand jeweils 01.01.) Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich
Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Eystrup kann in Anlehnung an die tatsächliche Entwicklung in den letzten Jahren sowie an den Prognosen für die SG Grafschaft Hoya der Bertelsmann-Stiftung2 davon ausgegangen werden, dass sich die Einwohnerzahlen auch in den nächsten Jahren weiter negativ ent- wickeln werden. Im Jahr 2019 (dem möglichen Zeitpunkt der vollen Marktwirk- samkeit des Vorhabens) ist in Eystrup daher mit einer Bevölkerungszahl zu rech- nen von etwa 3.195 Einwohnern. Für die übrigen Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde Grafschaft Hoya gehen Dr. Lademann & Partner von einer ähnlich negativen Entwicklung aus. Analog zu der Bevölkerungsprognose der Bertelsmann-Stiftung ist von einem geringen Be-
2 Vgl. www.wegweiser-kommune.de.
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völkerungsrückgang bis zum Jahre 2019 von aktuell 16.760 auf rd. 16.565 Ein- wohner auszugehen (rd. -0,4 % p.a.). Eystrup verfügt über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer3 von 92,5. Die Kaufkraftkennziffer fällt damit im Vergleich zum Schnitt des Landkreises Ni- enburg/Weser (94,8) sowie zum Landesdurchschnitt (99,1) unterdurchschnittlich aus. Von Seiten der Regionalplanung ist Eystrup als Grundzentrum festgelegt. Daraus resultiert die Aufgabe der Gemeinde „zentrale Einrichtungen des allgemeinen, täglichen Grundbedarfs bereitzustellen“.
Die nächstgelegenen Orte mit zentralörtlicher Funktion sind die Grundzentren Dörverden (rd. 9 km nördlich), Hoya (rd. 10 km nordwestlich), Heemsen bzw. Rohrsen (rd. 11 km südöstlich) und Steimbke (rd. 21 km südöstlich) sowie die Mittelzentren Nienburg (Weser) (rd. 18 km südlich) und Verden (20 km nördlich).
Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum induzieren insbesondere aufgrund der negativen Einwohnerentwicklung und der unterdurch- schnittlichen Kaufkraftkennziffer keine zusätzlichen Impulse für die künftige Einzelhandelsentwicklung in Eystrup. Dies wurde bei der nachfolgenden Wir- kungsprognose des Vorhabens berücksichtigt.
3 Vgl. GfK Geomarketing: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2015. Durchschnitt Deutschland=100.
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4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial
4.1 Methodische Vorbemerkungen Zur Ermittlung des vorhabenspezifischen Einzugsgebiets wurden die Einzugsbe- reiche vergleichbarer Bestandsobjekte ausgewertet und im Analogieschlussver- fahren auf das Vorhaben in Eystrup übertragen.
Dabei ist neben der Erreichbarkeit des Standorts und des Agglomerationsumfelds vor allem die Wettbewerbssituation im Raum für die konkrete Ausdehnung des Einzugsgebiets ausschlaggebend. Die Wettbewerbsstruktur im Raum kann sowohl limitierend als auch begünstigend auf die Ausdehnung des Einzugsgebiets wir- ken.
4.2 Wettbewerb im Raum Im Wettbewerb steht das Vorhaben vor allem mit den typgleichen/typähnlichen Verbrauchermärkten/SB-Warenhäusern und Discountern. Die vorhabenrelevante Wettbewerbssituation im Raum wird v.a. durch die Verbrauchermärkte famila und Rewe sowie die Discounter Lidl und Aldi in der Stadt Hoya, den Edeka- Verbrauchermarkt und die Discounter in Dörverden, den Jibi-Verbrauchermarkt in Rohrsen sowie durch das umfangreiche Angebot im Mittelzentrum Nien- burg/Weser (u.a. E-Center, Aldi und Lidl im nördlichen Stadtgebiet) geprägt. Insgesamt ist somit von einer intensiven vorhabenrelevanten Wettbewerbssitua- tion im Raum auszugehen, die sich limitierend auf die Ausdehnung des Einzugs- gebiets auswirkt.
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Abbildung 6: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum
4.3 Herleitung des Einzugsgebiets Aufgrund der Distanzempfindlichkeit der Verbrauchernachfrage sinkt der Markt- anteil mit zunehmender Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort,
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weshalb das Einzugsgebiet für die weiteren Betrachtungen in unterschiedliche Zonen untergliedert wurde. Das Einzugsgebiet des Vorhabens erstreckt sich neben der Gemeinde Eystrup (Zone 1) über die Nachbargemeinden Hassel, Hämelhausen und Gandesbergen und umfasst zusätzlich im Süden bzw. Südwesten Haßbergen und Schweringen (über die Weserfähre erreichbar).
Abbildung 7: Einzugsgebiet des Vorhabens
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In dem prospektiven Einzugsgebiet des Vorhabens leben derzeit etwa 8.370 Per- sonen. Aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsveränderungen kann von ei- nem sinkenden Einwohnerpotenzial in 2019 ausgegangen werden von insgesamt rd. 8.310 Einwohnern. Darüber hinaus ist aufgrund der direkten Lage an der Bundesstraße B 215 mit einer Potenzialreserve4 von insgesamt etwa 5 % (rd. 440 Personen) zu rechnen. Insgesamt umfasst das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2019 somit gut 8.750 Personen.
Einzugsgebiet des Ansiedlungsvorhabens in Eystrup Bereich Zonen 20162019 Nahbereich Zone 1 3.250 3.190 Fernbereich Zone 2 5.120 5.120 Einzugsgebiet Zonen 1-2 8.370 8.310 Potenzialreserve 5% 440 440 Gesamt 8.810 8.750 Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH. Tabelle 3: Kundenpotenzial des Vorhabens
4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial Auf der Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft5 im Einzugsgebiet so- wie des zu Grunde gelegten Pro-Kopf-Ausgabesatzes beträgt das Nachfragepo- tenzial für die vorhabenrelevanten Sortimente inklusive Potenzialreserve aktuell rd. 43,0 Mio. €.
Bis zur prospektiven vollen Marktwirksamkeit des Vorhabens im Jahr 2019 ist angesichts der prognostizierten Bevölkerungsrückgänge von einer Verminderung des Nachfragepotenzials (inkl. Potenzialreserve) auszugehen auf rd. 42,7 Mio. € (- 0,3 Mio. €).
Davon entfallen knapp 21,9 Mio. € auf den periodischen Bedarf.
4 Diese setzt sich aus Streukunden zusammen, die nur sporadisch am Vorhabenstandort einkaufen werden (z.B. Pendler, Touristen, Durchreisende, Zufallskunden sowie Verbraucher, die außerhalb des Einzugsgebiets leben). 5 Vgl. Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der GfK Geomarketing.
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Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens 2019 in Mio. € Potenzial- Daten Zone 1Zone 2 Gesamt reserve*
Periodischer Bedarf 7,8 12,9 1,2 21,9 Aperiodischer Bedarf** 7,4 12,3 1,1 20,8 Gesamt 15,2 25,2 2,3 42,7 Quelle: Eigene Berechnungen. *Potenzialreserve: 5 % des Nachfragepotenzials im Einzugsgebiet. **ohne Möbel. Tabelle 4: Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit
Für das Vorhaben ist von einer intensiven Wettbewerbsintensität im Raum aus- zugehen, was sich limitierend auf die Ausdehnung des Einzugsgebiets auswirkt. Insgesamt beträgt das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2019 etwa 8.750 Per- sonen. Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet wird bis zur Markwirksamkeit leicht auf etwa 42,7 Mio. € absinken.
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5 Analyse der vorhabenrelevanten Angebotsstruk- turen
Im nachfolgenden Kapitel werden die Angebotsstrukturen sowie die städtebauli- che/versorgungsstrukturelle Ausgangslage in den betroffenen zentralen Versor- gungsbereichen innerhalb und direkt außerhalb des prospektiven Einzugsgebiets analysiert.
5.1 Vorhabenrelevante Einzelhandelsstruktur im Einzugsgebiet
5.1.1 Verkaufsflächenstruktur Zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation wurde im März 2016 durch Dr. Lademann & Partner eine vollständige Erhebung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbestands im prospektiven Einzugs- gebiet6 des Vorhabens durchgeführt. Den Ergebnissen dieser Erhebung zufolge wird im prospektiven Einzugsgebiet des Vorhabens eine vorhabenrelevante Verkaufsfläche (nahversorgungsrelevanter Bedarf ohne aperiodische Randsortimente und ohne medizinisch- pharmazeutischer Bedarf) von rd. 2.440 qm vorgehalten. Mit knapp 2.200 qm Verkaufsfläche (rd. 90 %) entfällt der Schwerpunkt davon auf die Standortgemeinde Eystrup.
6 Die Abgrenzung (Kartierung) des Einzugsgebiets wurde dabei wie in Kapitel 4.3 erläutert vorge- nommen. Das Einzugsgebiet erstreckt sich neben der Gemeinde Eystrup (Zone 1) über die Nachbargemeinden Hassel, Hämelhausen und Gandesbergen und umfasst zusätzlich im Süden bzw. Südwesten Haßbergen und Schweringen.
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Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels im Einzugsgebiet
Verkaufsfl. in Umsatz in Periodischer Bedarf qm Mio. €
Zone 1 (Eystrup) 2.180 8,0 Zone 2 255 1,2
Gesamt 2.435 9,2 Quelle: Dr. Lademann & Partner Tabelle 5: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur innerhalb des prospektiven Einzugsgebiet (ohne medizi- nisch-pharmazeutischer Bedarf)
Die nahversorgungsrelevante Verkaufsflächendichte (ohne medizinisch- pharmazeutischer Bedarf) innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets beträgt rd. 290 qm/1.000 Einwohner und liegt damit sehr deutlich unter dem bundes- deutschen Durchschnitt (rd. 500 qm je 1.000 Einwohner). Dies deutet auf einen Unterbesatz an Verkaufsfläche und deutliche Nachfragabflüsse (v.a. seit Schlie- ßung des Rewe-Markts in Eystrup) hin. Folgende Darstellung gibt einen Überblick über die räumliche Lage der struktur- prägenden Nahversorgungsbetriebe ab rd. 400 qm Verkaufsfläche (ohne Geträn- kemärkte und Drogeriefachmärkte) innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets des Vorhabens.
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Abbildung 8: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation
Die einzigen größeren nahversorgungsrelevanten Anbieter innerhalb des Unter- suchungsraums sind alle in der Gemeinde Eystrup (Zone 1) verortet. Dies sind
ein Penny-Lebensmitteldiscounter in der Bahnhofstraße sowie
ein Netto-Lebensmitteldiscounter in der Hauptstraße.
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Der Blick auf die Betriebstypenstruktur zeigt auch, dass seit der Schließung des Rewe-Verbrauchermarkts innerhalb des Einzugsgebiets kein Vollversorger mehr vorhanden ist. Die Nahversorgung wird im Wesentlichen von den beiden Disco- untern übernommen.
Abbildung 9: Penny Lebensmitteldiscounter in der Bahnhofstraße in Eystrup
Abbildung 10: Netto-Lebensmitteldiscounter in der Hauptstraße in Eystrup
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5.1.2 Umsatzstruktur Die Umsätze für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel im Einzugsgebiet wurden auf der Grundlage allgemeiner Branchenkennziffern, der ermittelten Ver- kaufsflächen sowie der spezifischen Wettbewerbssituation standortgewichtet ermittelt. Der Brutto-Umsatz bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (ohne aperio- dische Randsortimente) innerhalb des Einzugsgebiets beläuft sich auf insgesamt rd. 9,2 Mio. €. Auch umsatzseitig betrachtet entfällt der Schwerpunkt auf die Zone 1 (Eystrup). Die durchschnittliche Flächenproduktivität für diese Sortimentsgruppe beträgt insgesamt rd. 3.780 je qm Verkaufsfläche und wird im Wesentlichen von den beiden Lebensmitteldiscountern sowie den Getränkemarkt in Eystrup bestimmt. Daraus resultiert eine nahversorgungsrelevante Einzelhandelszentralität von nur rd. 44 % für das Einzugsgebiet, die ebenfalls auf deutliche Kaufkraftabflüsse hindeutet.
Auf einer vorhabenrelevanten Verkaufsfläche von insgesamt rd. 2.400 qm inner- halb des prospektiven Einzugsgebiets werden gut 9 Mio. € Umsatz generiert. Im Einzugsgebiet ist eine deutlich unterdurchschnittliche Verkaufsflächendichte und nahversorgungsrelevante Zentralität feststellbar. Dies deutet auf Entwicklungs- potenziale für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel im Einzugsgebiet.
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5.2 Städtebauliche/versorgungsstrukturelle Ausgangslage im Orts- zentrum von Eystrup
Mit dem Ortskern befindet sich ein zentraler Versorgungsbereich im Gemeinde- gebiet von Eystrup. Dieses traditionelle Ortszentrum befindet sich rd. 500 m nordwestlich des Vorhabenstandorts und umfasst die Bahnhofstraße zwischen Schützen- bzw. Bäckerstraße im Westen und dem Bahnhof im Osten. Die ÖPNV- Anbindung erfolgt über mehrere Haltestellen der Buslinien 30, 32 und 735 sowie den Bahnhof Eystrup.
Abbildung 11: Das Ortszentrum der Gemeinde Eystrup
Als Magnetbetriebe innerhalb des Ortszentrums sind ein Hol’ab-Getränkemarkt sowie ein Penny-Discounter ansässig. Weitere nahversorgungsrelevante Einzel- handelsbetriebe sind u.a. eine Bäckerei, der Lebensmittelladen Det Groenwerk sowie der russische Lebensmittelmarkt Globus Lebensmittel. Das Einzelhandels- angebot wird u.a. ergänzt durch ein Bücher- und Schreibwarengeschäft, eine Apotheke, die Volksbank sowie Gastronomiebetriebe. Insgesamt ist darauf zu verweisen, dass das Angebot wenig konzentriert ist und auch räumliche Lücken durch andere Nutzungen (z.B. Göbber GmbH) zu finden sind.
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Abbildung 12: Der Getränkemarkt Hol'ab im Ortszentrum von Eystrup
Im östlichen Bereich der Bahnhofstraße zwischen dem Kreisverkehr und dem Bahnhof ist zudem das Dienstgebäude Eystrup der Samtgemeinde Grafschaft Ho- ya ansässig. Im weiteren Verlauf der Bahnhofstraße ist die leer stehende Immo- bilie des ehemaligen Rewe-Verbrauchermarkts zu finden, der 2015 geschlossen hat. Die Schließung des Markts war neben immobilienseitigen Restriktionen ins- besondere in der „abgehängten“ Lage durch die Entwicklung der südlich davon verlaufenden Umgehungsstraße begründet. Diese Einschränkungen in der Er- reichbarkeit und Sichtbarkeit des Standorts, wie sie für einen modernen Nahver- sorger allerdings essentiell sind, lassen perspektivisch keine Wiederbelegung des Standorts mit einem leistungsfähigen Vollversorger, wie er in Eystrup derzeit nicht vorhanden ist, erwarten.
Das Ortszentrum von Eystrup übernimmt im Hinblick auf nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente abgesehen vom Penny-Markt und vom Hol‘ab- Getränkemarkt (nur noch) eine eingeschränkte Versorgungsfunktion für die Ge- meinde Eystrup. Eine Wiederbelegung des ehemaligen Rewe-Standorts durch ei-
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nen leistungsfähigen Vollversorger ist aufgrund standörtlicher Restriktionen nicht zu erwarten.
5.3 Wesentliche Nahversorgungs- und Wettbewerbsstandorte di- rekt außerhalb des Einzugsgebiets
Vor dem Hintergrund der unterdurchschnittlichen quantitativen Verkaufsflächen- ausstattung im Einzugsgebiet und des Fehlens eines Vollversorgers mit einem entsprechenden Frischeangebot sind aktuell umfassende Kaufkraftabflüsse aus dem Einzugsgebiet heraus zu konstatieren. Wie bereits dargelegt, liegt die nah- versorgungsrelevante Zentralität im Einzugsgebiet bei etwa 45 %. Diese Kauf- kraftabflüsse kommen derzeit v.a. den Nahversorgungsstandorten direkt außer- halb des Einzugsgebiets zugute. Hier sind v.a. zu nennen (genannte Betriebe sind jeweils die typgleichen/typähnlichen Hauptwettbewerber):
Rohrsen mit Jibi-Verbrauchermarkt;
Dörverden mit Edeka-Verbrauchermarkt sowie Aldi- und Netto-Discounter;
Hoya mit Lidl-Discounter, Rewe-Verbrauchermarkt, Aldi-Discounter und fami- la-Verbrauchermarkt;
Nienburg (nördliches Stadtgebiet) mit Penny-Discounter, E-Center- Verbrauchermarkt, Aldi- und Lidl-Discounter.
Diese genannten Betriebe sind jeweils in stabile Versorgungsstrukturen einge- bettet und vereinen folgende nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen7 und Um- sätze auf sich (ohne aperiodische Randsortimente):
Rohrsen: rd. 800 qm/rd. 3,0 Mio. €
Dörverden: rd. 2.900 qm/rd. 13,5 Mio. €
Hoya: rd. 4.900 qm/rd. 21,1 Mio. €
Nienburg (nördliches Stadtgebiet): rd. 4.300 qm/rd. 19,3 Mio. €
7 Auswertung von Bestandszahlen von Trade Dimensions sowie eigene Begehungen.
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Abbildung 13: Jibi, Rohrsen
Abbildung 14: Edeka, Dörverden
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Abbildung 15: famila, Hoya
Abbildung 16: Rewe, Hoya
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Abbildung 17: E-center, Nienburg
Im direkten Umfeld des Einzugsgebiets befinden sich zahlreiche Nahversorgungs- standorte – auch mit leistungsfähigen Vollversorgern und Koppelstandorten.
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6 Vorhaben- und Wirkungsprognose
6.1 Marktanteils- und Umsatzprognose Bei der Betrachtung des Einzugsgebiets eines Einzelhandelsbetriebs sind zwei Dimensionen zu beachten:
die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets und
die Höhe der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet. Während das Einzugsgebiet den Raum repräsentiert, aus dem ein Handelsstand- ort regelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet der Marktanteil den Umfang an Nachfrage, den ein Handelsstandort aus diesem Gebiet binden kann. Die Umsatzprognose für das Vorhaben basiert auf der Einschätzung erzielbarer Nachfrageabschöpfungen (Marktanteile) der geplanten Nutzung im Einzugsgebiet auf Grundlage von umfangreichen Erfahrungswerten und empirischen Untersu- chungen. Neben der Entfernung zum Vorhabenstandort wurde dabei auch die Wettbewerbssituation im Raum berücksichtigt. Für das Vorhaben ist davon auszugehen, dass es insgesamt einen Marktanteil im Einzugsgebiet von etwa 13 % erreichen wird. Der prospektiv höchste Marktanteil wird dabei aufgrund des beabsichtigten Betriebstyps im nahversorgungsrelevan- ten bzw. periodischen Bedarf erzielt. In der Zone 1 liegt dieser bei rd. 32 %, in der Zone 2 sind etwa 18 % zu erwarten.
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Marktanteile des Vorhabens im Einzugsgebiet
Zone 1Zone 2Gesamt*
periodischer Bedarf Marktpotenzial (Mio. €) 7,8 12,9 20,8 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 2,5 2,3 4,8 Marktanteile 32%18% 23% aperiodischer Bedarf** Marktpotenzial (Mio. €) 7,4 12,3 19,7 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 0,2 0,2 0,5 Marktanteile 3% 2% 2% Gesamt Marktpotenzial (Mio. €) 15,2 25,2 40,4 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 2,8 2,5 5,3 Marktanteile 18%10% 13% Quelle: Eigene Berechnungen. *Ohne Streuumsätze. **ohne Möbel. Tabelle 6: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets
Unter Berücksichtigung zusätzlicher Streuumsätze von 5 %, die räumlich nicht genau zuzuordnen sind und aus der o.g. Potenzialreserve gespeist werden, er- rechnet sich das Gesamtumsatzpotenzial des Vorhabens. Danach wird sich der einzelhandelsrelevante Brutto-Umsatz des Vorhabens bei einer durchschnittli- chen Flächenproduktivität von gut 4.100 € je qm Verkaufsfläche auf insgesamt rd. 5,5 Mio. € belaufen, wovon mit rd. 5,0 Mio. € der Schwerpunkt auf den periodischen Bedarf entfällt.
Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens
Flächen- Verkaufsfläche Umsatz Branchenmix produk- in qm in Mio. € tivität* periodischer Bedarf 1.200 4.200 5,0 aperiodischer Bedarf 150 3.300 0,5
Gesamt (Einzelhandel) 1.350 4.100 5,5 Quelle: Dr. Lademann & Partner. *in €/qm VKF Tabelle 7: Umsatzstruktur des Vorhabens
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Für das Vorhaben ist von einem prospektiven Marktanteil innerhalb seines Ein- zugsgebiets von insgesamt rd. 13 % auszugehen. Nach den Modellrechnungen ergibt sich daraus unter zusätzlicher Berücksichtigung von 5 % Streuumsätzen ein Umsatzpotenzial von insgesamt rd. 5,5 Mio. €. Davon entfallen rd. 5,0 Mio. € auf den periodischen Bedarf.
6.2 Wirkungsprognose
6.2.1 Vorbemerkungen Im Rahmen der Wirkungsprognose wird untersucht, wie sich der prognostizierte Umsatz des Vorhabens unter Berücksichtigung der räumlichen Verteilung auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet bzw. in seinem direkten Umfeld auswirken wird. Hierbei wird angenommen, dass das Vorhaben bis zum Jahr 2019 voll versor- gungswirksam wird.
Die Umverteilungswirkungen werden auf Basis der bestehenden Einzelhandel- sumsätze (stationärer Einzelhandel im jeweiligen Bezugsraum) ermittelt. Die Auswirkungen des Vorhabens sind nicht direkt am Marktanteil ablesbar; vielmehr müssen für eine fundierte Wirkungsabschätzung die Veränderungen der Nachfrageplattform bis zum Zeitpunkt der vollen Marktwirksamkeit des Vorha- bens (prospektiv 2019) sowie die Nachfrageströme berücksichtigt werden:
Sowohl das Vorhaben (in Höhe des zu erwartenden Marktanteils) als auch die bereits vorhandenen Betriebe (in Höhe der aktuellen Bindung des Nachfrage- potenzials) werden insgesamt von einer leichten Marktschrumpfung infolge der Bevölkerungsrückgänge betroffen sein. Dieser Effekt ist zwar nicht vor- habeninduziert, schränkt allerdings die Kompensationsmöglichkeiten des Einzelhandels ein und ist somit wirkungsverschärfend zu berücksichtigen.
Wirkungsmildernd schlägt zu Buche, dass das Vorhaben in der Lage sein wird, bisherige Nachfrageabflüsse aus dem Einzugsgebiet insgesamt zu reduzieren. Das heißt, der mit Kunden aus dem Einzugsgebiet getätigte Vorhabenumsatz muss nicht vollständig zuvor den Händlern vor Ort zu Gute gekommen sein. Vielmehr lenkt das Vorhaben auch bisherige Nachfrageabflüsse auf sich um. Diese kommen nach unserer Einschätzung heute v.a. den Einzelhandelbetrie- ben in Dörverden, Rohrsen, Hoya und im nördlichen Nienburger Stadtgebiet zugute. Im Rahmen einer Worst-case-Betrachtung werden diese Umsatzantei- le (zzgl. der Streuumsätze) vollständig den bestehenden Umsätzen der rele-
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vanten Wettbewerber an den genannten Standortbereichen außerhalb des Einzugsgebiets gegenüber gestellt, um eine überschlägige Wirkungsabschät- zung zu bekommen.
Da in beiden Zonen des Einzugsgebiets die Zentralität unter 100 % liegt - das heißt die Nachfrageabflüsse die Nachfragezuflüsse (deutlich) überstei- gen- ist nicht von einer signifikanten Umlenkung von Nachfragzuflüssen durch das Vorhaben auszugehen.
Erst für den so bereinigten Umverteilungsumsatz ist anzunehmen, dass er zu Lasten anderer bestehender Einzelhandelsbetriebe umverteilt wird.
Die Wirkungen des Vorhabens im Randsortimentsbereich (aperiodischer Bedarf) werden über die Nachfrageabschöpfung im Einzugsgebiet, also über den Markt- anteil, abgebildet. Geht man davon aus, dass ein Vorhaben auch immer gewisse Anteile ohnehin abfließender Nachfrage auf sich umlenkt, kann bei einem Marktanteil von max. rd. 2 % bei den Randsortimenten angenommen werden, dass die Wirkungen auf den Einzelhandel vor Ort kritische Größenordnungen bei weitem nicht erreichen. Vor diesem Hintergrund wird auf umfangreiche Berech- nungen der Umsatzumverteilungswirkungen in den (aperiodischen) Randsorti- mentsbereichen verzichtet.
6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarf
Das Vorhaben wird mit Kunden aus seinem Einzugsgebiet einen nahversorgungs- relevanten Umsatz von rd. 4,8 Mio. € erzielen (ohne Streuumsätze). Wirkungs- verschärfend ist zu berücksichtigen, dass sowohl das Vorhaben selbst als auch die bereits vorhandenen Betriebe von einer Marktschrumpfung aufgrund von Be- völkerungsrückgängen betroffen sein werden (zusammen rd. 0,11 Mio. €). Dar- über hinaus ist das Vorhaben in der Lage, bisherige Abflüsse aus dem Einzugsge- biet heraus zu binden (rd. 4,03 Mio. €). Nach Berücksichtigung dieser Effekte beträgt der umverteilungsrelevante Vorhabenumsatz rd. 0,88 Mio. €. Stellt man diesen dem nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsumsatz im Einzugsgebiet gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung von insgesamt rd. 9,5 %. Im Folgenden sind die Umverteilungswirkungen für die einzelnen Standortlagen innerhalb des Einzugsgebiets dargestellt. Die Kompensations- und Wirkungsver- schärfungseffekte wurden jeweils separat ermittelt.
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Wirkungsprognose 2019 des Vorhabens in Eystrup
Einzugs- Periodischer Bedarf Zone 1 Zone 2 gebiet
Vorhabenumsatz zu Lasten Standortbereich (unbereinigt) 2,520 2,268 4,788 zzgl. Wirkungsverschärfung durch Marktschrumpfung zu Lasten des 0,046 0,001 0,047 Vorhabens zzgl. Partizipation der vorhandenen Betriebe an Marktschrumpfung 0,058 0,001 0,059 abzgl. Kompensationseffekte durch Umlenkung von - 1,863 - 2,155 - 4,018 Nachfrageabflüssen zzgl. Wirkungsverschärfung durch Umlenkung von Nachfragezuflüssen - - -
Umverteilungsrelevanter Vorhabenumsatz (bereinigt) 0,762 0,114 0,876
Umsatzumverteilung in % vom Umsatz des bestehenden 9,6%9,2%9,5% Einzelhandels Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. Tabelle 8: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens
Wie die Wirkungstabelle zeigt, generiert das Vorhaben einen Großteil seiner Um- sätze aus der Rückholung von aktuellen Nachfrageabflüssen aus dem Einzugsge- biet. Wenn man in einer absoluten Worst-case-Betrachtung sämtliche Umsätze, die aus der Umlenkung von Nachfrageabflüssen resultieren, zzgl. der Streuumsät- ze gegen die typgleichen/typähnlichen Wettbewerber im Umfeld rechnet, erge- ben sich dort Umverteilungsquoten zwischen rd. 7 und rd. 9 %. Tatsächlich wer- den sich diese Umsätze allerdings auf deutlich mehr Standorte verteilen. Auch wurden hier nur die relevanten Wettbewerber mit einbezogen. Die Umlenkung von Nachfrageabflüssen wird aber auch andere nahversorgungsrelevante Betriebe betreffen, wenn auch in geringerem Maße.
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Wirkungsanalyse für Standorte außerhalb des Einzugsgebiets Rückholung von aktuellen Abflüssen aus dem Einzugsgebiet 4,0 Streuumsätze 0,3 Wirkungerelevatenter Umsatz für Standorte außerhalb des EZG 4,3 Umsatzum- davon wirkt gegen (Worst-case) Mio. € verteilungs- quote Dörverden 1,2 8,9% Hoya 1,5 6,9% Rohrsen 0,3 8,6% Nienburg (nördliches Stadtgebiet) 1,4 7,1% Untersuchte Bereiche gesamt 4,3 7,5% Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet. Tabelle 9: Wirkungsanalyse für Standorte außerhalb des Einzugsgebiets
Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Ansiedlung eines Verbraucher- markts in Eystrup erreichen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment des periodischen Bedarfsbereichs innerhalb des Einzugsgebiets Werte von im Schnitt rd. 9,5 %. In einer absoluten Worst-case-Betrachtung ergeben sich für die relevanten Wettbewerber direkt außerhalb des Einzugsgebiets Umver- teilungswirkungen zwischen rd. 7 und rd. 9 %.
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7 Städtebauliche und raumordnerische Bewertung des Vorhabens
7.1 Zu den Bewertungskriterien Das Vorhaben in der Gemeinde Eystrup soll nach § 11 Abs. 3 BauNVO beurteilt werden. Außerdem sind die Bestimmungen der Landesplanung Niedersachsen8 und der Regionalplanung für den Landkreis Nienburg/Weser9 zu berücksichtigen. Demnach sind folgende, additiv verknüpfte Kriterien für die Zulässigkeit des Ein- zelhandelsvorhabens von Bedeutung bzw. zu bewerten:
In einem Grundzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen Einzelhandels- großprojektes den grundzentralen Verflechtungsbereich als Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot grundzentral). Eine wesent- liche Überschreitung ist gegeben, wenn mehr als 30 vom Hundert des Vorha- benumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maßgeblichen Kongruenzrau- mes erzielt würde. Das Kongruenzgebot ist sowohl für das neue Einzelhan- delsgroßprojekt insgesamt als auch sortimentsbezogen einzuhalten. Der grundzentrale Verflechtungsbereich eines Zentralen Ortes ist das jeweilige Gemeinde- oder das Samtgemeindegebiet.
Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funkti- onsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzel- handelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchti- gungsverbot).
Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungs- gebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig (Konzentrationsgebot).
Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant zentrenrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentli- chen Personennahverkehrs eingebunden sein. Neue Einzelhandelsgroßprojek- te, deren Sortimente zu mindestens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweise
8 Vgl. Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen, 2017. 9 Vgl. Regionales Raumordnungsprogramm 2003 für den Landkreis Nienburg/Weser.
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auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit Wohnbebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich inte- grierten Lagen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, ins- besondere zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist.
Nach § 11 Abs. 3 Bau NVO ist neben den bereits angesprochenen Belangen zu prüfen, ob das Vorhaben zentrale Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Versorgung mehr als unwesentlich beeinträchtigt. Weitere Belange der Raumordnung und Landesplanung (Natur und Umwelt, Wirt- schaft, Arbeitsmarkt, Wohnen, Landschaft etc.) sind nicht Gegenstand dieser v.a. marktanalytischen Untersuchung.
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7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung (Kongruenz- und Konzentrati- onsgebot)
Das Kongruenzgebot, wonach ein Vorhaben nach Umfang und Zweckbestimmung der jeweiligen Stufe des Zentralen Orts entsprechen muss, zielt auf die Einfü- gung in den Verflechtungsraum ab.
Der Gemeinde Eystrup ist die Funktion eines Grundzentrums zugewiesen. Dabei soll Eystrup Einkaufseinrichtungen zur Deckung des qualifizierten Grundbedarfs für seinen grundzentralen Verflechtungsbereich vorhalten. Bei dem Vorhaben in Eystrup handelt es sich um einen Lebensmittelbetrieb, der Nahversorgungsauf- gaben v.a. für die Bevölkerung der ehemaligen Samtgemeinde Eystrup überneh- men wird. Hierbei ist v.a. auch eine qualitative Aufwertung der Nahversorgung zu erwarten, da durch die Schließung des Rewe-Verbrauchermarkts in 2015 im Einzugsgebiet derzeit kein Vollversorger ansässig ist. Insgesamt entspricht das Vorhaben funktional den Aufgaben eines Grundzent- rums. Darüber hinaus ist zu beachten, dass das prospektive Einzugsgebiet des Vorhabens nur marginal über das Gebiet der (ehemaligen) Samtgemeinde Eystrup hinausreicht, für das das Grundzentrum Versorgungsaufgaben übernehmen soll. Der Großteil des Umsatzes wird mit Kunden aus diesem Bereich generiert. 75 bis 80 % des Vorhabenumsatzes wird mit Kunden aus der ehemaligen Samtgemeinde Eystrup10 und damit dem Kongruenzraum erzielt. Der Standort befindet sich zudem innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets des Grundzentrums. Damit ist auch das Konzentrationsgebot erfüllt.
Das Vorhaben wird dem Kongruenz- und dem Konzentrationsgebot gerecht.
10 Die SG Eystrup fusionierte 2011 mit der SG Grafschaft Hoya zur dann vergrößerten SG Graf- schaft Hoya. Die ehemalige Samtgemeinde Eystrup umfasst dabei die Bereiche östlich der We- ser. Diese Bereiche sind auch funktional dem Verflechtungsraum des Grundzentrums Eystrup zuzuordnen. Mit Hoya befindet sich noch ein weiteres Grundzentrum innerhalb der SG, aller- dings mit einer stärkeren Fokussierung auf die Gemeinden westlich der Weser.
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7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung (Beeinträchtigungsverbot)
Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit von Zent- ralen Orten setzen voraus, dass die zentralen Versorgungsbereiche sowie die Nahversorgung nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträch- tigungsverbot). Die verbrauchernahe Versorgung beinhaltet die wohnortnahe Bereitstellung von Gütern des täglichen (nahversorgungsrelevanten) Bedarfs. Eine möglichst flächendeckende Nahversorgung dient primär dem Ziel, einen aufgrund der Bedarfs- und Einkaufshäufigkeit unverhältnismäßigen Zeit- und Wegeaufwand mit allen negativen Sekundärwirkungen zu vermeiden. Die Überprüfung der eventuellen Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbe- reiche und der Nahversorgung erfolgte im Kapitel zur Wirkungsprognose. Es stellt sich die Frage, ob es über die im Rahmen der Wirkungsprognose ermittelten marktanalytischen Auswirkungen hinaus zu Beeinträchtigungen des bestehenden Einzelhandels kommen kann. Im Kern geht es um die Einschätzung, ob die er- mittelten Umsatzumverteilungseffekte für eine größere Anzahl von Betrieben so gravierend sind, dass als Folge von Betriebsaufgaben eine Funktionsschwächung oder gar Verödung der Zentren droht, bzw. die Nahversorgung gefährdet ist.
Die Beantwortung der Frage, wann zentrale Versorgungsbereiche sowie die Nah- versorgung in ihrer Funktionsfähigkeit beeinträchtigt sind, bedarf einer Prüfung der konkreten Umstände im Einzelfall. Allerdings ist in der Rechtsprechung ver- schiedener Oberverwaltungsgerichte (vgl. u.a. OVG Münster, AZ 7A 2902/93, OVG Bautzen, Beschluss 1 BS 108/02, 06.06.2002) die Meinung vertreten worden, dass als Anhaltswert ab einer Umsatzumverteilung von 10 % mehr als unwesent- liche Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel nicht auszuschließen sind (sog. Abwägungsschwellenwert). Die Umverteilungsquoten im periodischen Bedarf werden bezogen auf das Ein- zugsgebiet mit rd. 9,5 % prospektiv unter der kritischen 10 %-Marke liegen. Dies gilt sowohl für den Ortskern in Eystrup als auch für die übrigen Lagen. Eine Ge- fährdung anderer Nahversorgungsstandorte im Einzugsgebiet kann somit ausge- schlossen werden. Vielmehr führt die Ansiedlung des Verbrauchermarkts zu einer Stärkung der Nahversorgung: Derzeit wird die Nahversorgung im Einzugsgebiet v.a. durch Discounter sichergestellt. Ein Großteil des Vorhabenumsatzes wird dabei über die Rückholung von derzeit abfließender Nachfrage an Standorte außerhalb des Einzugsgebiets generiert werden. Diese Umsätze werden prospektiv größtenteils zu Lasten der Nahversor-
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gungsstandorte in Dörverden, Hoya, Rohrsen und Nienburg (nördliches Stadtge- biet) gehen. Geht man im absoluten Worst-case ohne Berücksichtigung von Kompensationsef- fekten davon aus, dass die gesamten Umsätze, die aus der Rückholung von Nach- frageabflüssen resultieren zzgl. der Streuumsätze, vollständig zu Lasten der Be- triebe an diesen Standorten gehen, ist mit maximalen Umsatzrückgängen von rd. 7 bis 9 % zu rechnen. Damit kann auch hier eine strukturgefährdende Situation ausgeschlossen werden. Faktisch werden sich diese Umsätze auf weit mehr Be- triebe verteilen und die realen Umsatzumverteilungen noch niedriger ausfallen. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass eine Verkaufsfläche von 1.350 qm für einen Verbrauchermarkt die Untergrenze dessen ist, was für einen modernen Vollversorger heute notwendig ist, um sich von Discountern abheben zu können, die mittlerweile ebenfalls schon mit entsprechenden Verkaufsflächengrößen agieren. Der Flächenbedarf resultiert u.a. aus einem tieferen und breiteren Sor- timent (u.a. auch durch die Themen Frischetheken, Regionalität, Bioprodukte, Fair Trade etc.), hinzu kommt der Komfortaspekt für die Verbraucher, der v.a. durch den demografischen Wandel getrieben wird. Im Bereich der ergänzenden aperiodischen Sortimente wurde vor dem Hinter- grund der geringen Marktanteile auf die Erarbeitung einer detaillierten Wir- kungsmodellierung verzichtet. Mehr als unwesentliche Auswirkungen können angesichts des Marktanteils von rd. 2 % in jedem Falle ausgeschlossen werden.
Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens in städ- tebauliche oder raumordnerische Wirkungen im Sinne einer Funktionsstörung der Nahversorgung sowie der zentralen Versorgungsbereiche kann ausgeschlossen werden. Dem Beeinträchtigungsverbot wird das Vorhaben damit gerecht.
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7.4 Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts (In- tegrationsgebot)
In Niedersachsen sind Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentren- relevant sind, nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein. Das LROP (2017) räumt dabei jedoch Ausnahmespielräume für nahversor- gungsrelevante Vorhaben ein:
Nach dem LROP 2017 können neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsorti- mente zu mindestens 90 % der Vorhabenverkaufsfläche periodische Sortimente sind, ausnahmsweise auch außerhalb der städtebaulich integrierten Lagen inner- halb des zentralen Siedlungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusam- menhang mit Wohnbebauung zugelassen werden, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten Lagen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rück- sichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist. Im aktuellen Nahversorgungskonzept für die Gemeinde Eystrup wird der Stand- ortbereich Hauptstraße/ Alexanderweg als mögliche Potenzialfläche für die An- siedlung eines kleinen Verbrauchermarkts bereits aufgeführt. Der Standort würde sich im Zuge einer Realisierung des Verbrauchermarkts als Nahversorgungsstand- ort in die Zentren- und Standortstruktur der Gemeinde integrieren. Zwar handelt es sich hierbei nicht um einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne des § 34 BauGB; um die Nahversorgungsbedeutung dieses Standorts für die (Samt)- Gemeinde herauszustellen, wurde der Bereich aber entsprechend als möglicher Nahversorgungsstandort ausgewiesen und ist damit für nahversorgungsrelevan- ten Einzelhandel legitimiert. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs befindet sich in zwischenzeitlich „abgehängter“ Lage in der östlichen Bahnhofstraße die leer stehende Immobilie des ehemaligen Rewe-Verbrauchermarkts. Vor dem Hintergrund der standörtli- chen Restriktionen scheint allerdings eine Wiederbelegung mit einem leistungs- fähigen Vollversorger nicht realistisch. Ein starres Festhalten an einer Lage im Ortskern würde der Ansiedlung eines Vollversorgers und damit einer qualitativen Aufwertung der Nahversorgung im Grundzentrum Eystrup entgegenstehen. Weite- re mögliche Ansiedlungsstandorte wurden im Rahmen des Nahversorgungskon- zepts (2017) in der Gemeinde Eystrup untersucht. Die angestrebte Ansiedlung eines Verbrauchermarkts und damit die Beseitigung eines Versorgungsdefizits des Grundzentrums sind dort jedoch nicht umsetzbar.
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Der Vorhabenstandort befindet sich in verkehrlich sehr gut erreichbarer und siedlungsintegrierter Lage. Auch eine Anbindung an den ÖPNV ist gewährleistet. Der Standort ist somit für die eigene Bevölkerung als auch für die Bevölkerung im Umland sehr gut erreichbar.
Der Vorhabenstandort befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Gemeinde Eystrup und somit außerhalb einer städtebaulich intergierten Lage des zentralen Ortes. Die Gemeinde Eystrup übernimmt nicht nur die Nahversor- gungsfunktionen für das eigene Gemeindegebiet, sondern sie spielt lagebedingt auch für die Versorgung von Samtgemeindeteilen eine wesentliche Rolle. Im Nahversorgungskonzept der Gemeinde Eystrup wird der Standort daher auch als potenzieller Nahversorgungsstandort definiert. Hier greift auch der Ausnahme- tatbestand aus dem LROP 2017, da eine weitere Ansiedlung innerhalb des Orts- kerns der Gemeinde Eystrup nicht möglich ist. Das Vorhaben entspricht damit dem städtebaulichen Integrationsgebot. Bereits heute ist eine ÖPNV-Anbindung direkt am Standort vorhanden.
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7.6 Zur Kompatibilität mit dem kommunalen Nahversorgungskon- zept
Das Nahversorgungskonzept der Gemeinde Eystrup aus dem Jahr 2017 sieht ne- ben der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Ortskern Eystrup eben- falls noch die Ausweisung von zwei Nahversorgungsstandorten an der Hauptstra- ße (Netto-Marken-Discount) sowie an der Hauptstraße/ Alexanderweg (Potenzi- alstandort für einen Vollversorger) vor.
Abbildung 18: Standortgefüge der Gemeinde Eystrup im Sinne des Nahversorgungskonzepts (2017)
Als Empfehlung wird im Nahversorgungskonzept explizit auf die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters (kleiner Verbrauchermarkt) hingewiesen, da das Lebensmittelangebot derzeit v.a. von Lebensmitteldiscountern sichergestellt wird. Zudem wurde für die Gemeinde Eystrup ein Entwicklungspotenzial im Be-
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reich der Nahversorgung von etwa 1.000 bis 1.300 qm Verkaufsfläche (ohne ape- riodische Randsortimente) errechnet. Der Edeka-Markt wird im periodischen Be- darfsbereich eine Verkaufsfläche von rd. 1.200 qm aufweisen und somit die an- gesprochene Verkaufsflächengröße nicht überschreiten.
Im Nahversorgungskonzept wurden insgesamt vier Standortalternativen für die Ansiedlung eines kleinen Verbrauchermarkts geprüft. Dabei kristallisiert sich der Vorhabenstandort (Hauptstraße/ Alexanderweg) als am geeignetsten heraus. Auch wenn die übrigen Standorte innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs sind, so weisen diese jedoch z.T. deutliche Nachteile auf. Für den Vorhaben- standort sind folgende Merkmale hervorzuheben:
Der Standort befindet sich in städtebaulich integrierter Lage innerhalb der Gemeinde Eystrup mit umliegender Wohnbebauung.
Dabei ist ein ausreichend großes Flächenpotenzial für einen modernen Le- bensmittelvollsortimenter vorhanden.
Der Standort befindet sich an der wichtigsten Verkehrs- und Pendlerachse der Gemeinde. Eine Bushaltstelle des ÖPNV befindet sich bereits am Standort. Dies stellt auch eine gute verkehrliche Erreichbarkeit aus dem dörflichen Um- land sicher, ohne zusätzliche Verkehre in den Ortskern zu ziehen.
Auch wenn die Fläche nicht im zentralen Versorgungsbereich liegt, so ist der Standort von untersuchten Vergleichsstandorten trotzdem der idealste. Auf- grund der Lage an der stark frequentierten B215 kann ein Lebensmittelvoll- sortimenter auch für das bisher unterversorgte Einzugsgebiet der ehemaligen Samtgemeinde Eystrup fungieren.
Darüber hinaus wurden die Standorte im Ortskern aufgrund ihrer vorhande- nen Flächenpotenziale als zu klein für die Ansiedlung eines modernen Le- bensmittelvollversorgers bewertet. Dazu kommt noch die verkehrlich Lage, welche aufgrund der Umgehungsstraße als abgehängt gewertet werden kann. Eine Belebung der Standorte würde wiederum neue Verkehrsströme in den Bereich der Bahnhofstraße ziehen, die gerade mit der Umgehungsstraße her- ausgehalten werden sollten.
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8 Fazit
In der niedersächsischen Gemeinde Eystrup ist die Ansiedlung eines Edeka- Verbrauchermarkts mit rd. 1.350 qm Verkaufsfläche an der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg geplant. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist sowohl für den MIV als auch für den ÖPNV als gut bis sehr gut zu bewerten. Das Umfeld des Standorts ist schwerpunktmäßig durch Wohnbebauung geprägt.
Die Bewertung des Ansiedlungsvorhabens führt bei der Betrachtung der prospek- tiven städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen zu dem Ergebnis, dass es sich verträglich in die bestehenden Einzelhandelsstrukturen einfügen lässt: Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum induzieren insbesondere aufgrund der negativen Einwohnerentwicklung und der unterdurch- schnittlichen Kaufkraftkennziffer keine zusätzlichen Impulse für die künftige Einzelhandelsentwicklung in Eystrup. Dies wurde bei der Wirkungsprognose des Vorhabens berücksichtigt. Für das Vorhaben ist von einer intensiven Wettbewerbsintensität im Raum aus- zugehen, was sich limitierend auf die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets auswirkt. Insgesamt beträgt das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2019 etwa 8.750 Personen. Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet wird bis zur Markwirksamkeit leicht auf etwa 42,7 Mio. € absinken.
Innerhalb des Einzugsgebiets ist allerdings nur eine unterdurchschnittliche Ver- kaufsflächenausstattung gegeben. Auf einer vorhabenrelevanten Verkaufsfläche von insgesamt rd. 2.400 qm innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets werden gut 9 Mio. € Umsatz generiert. Im Einzugsgebiet ist somit eine deutlich unter- durchschnittliche Verkaufsflächendichte und nahversorgungsrelevante Zentralität feststellbar. Zudem ist auf die Discountorientierung des Angebots zu verweisen. Dies deutet auf Entwicklungspotenziale für den nahversorgungsrelevanten Ein- zelhandel im Einzugsgebiet.
Im direkten Umfeld des Einzugsgebiets befinden sich hingegen zahlreiche Nah- versorgungsstandorte (v.a. in Rohrsen, Dörverden, Hoya und Nienburg Nord)) – auch mit leistungsfähigen Vollversorgern und Koppelstandorten.
Für das Vorhaben ist von einem prospektiven Marktanteil innerhalb seines Ein- zugsgebiets von insgesamt rd. 13 % auszugehen. Nach den Modellrechnungen ergibt sich daraus unter zusätzlicher Berücksichtigung von 5 % Streuumsätzen
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ein Umsatzpotenzial von insgesamt rd. 5,5 Mio. €. Davon entfallen rd. 5,0 Mio. € auf den periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarf. Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Ansiedlung eines Verbraucher- markts in Eystrup erreichen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment des periodischen Bedarfsbereichs innerhalb des Einzugsgebiets Werte von im Schnitt unter 10 %. In einer absoluten Worst-case-Betrachtung ergeben sich für die relevanten Wettbewerber direkt außerhalb des Einzugsgebiets Umver- teilungswirkungen zwischen rd. 7 und rd. 9 %. Ein Umschlagen der absatzwirt- schaftlichen Auswirkungen des Vorhabens in städtebauliche oder raumordneri- sche Wirkungen im Sinne einer Funktionsstörung der Nahversorgung sowie der zentralen Versorgungsbereiche kann ausgeschlossen werden. Dem Beeinträchti- gungsverbot wird das Vorhaben damit gerecht. Das Vorhaben trägt wesentlich dazu bei, die Nahversorgung in Eystrup zu stärken und um das Angebot eines Vollversorgers zu ergänzen.
Das Vorhaben entspricht funktional den Aufgaben eines Grundzentrums. Auch geht das Einzugsgebiet nicht wesentlich über den Verflechtungsbereich hinaus. Das Vorhaben wird dem Kongruenz- und dem Konzentrationsgebot (Lage inner- halb des zentralen Siedlungsgebiets) gerecht.
Das Vorhaben steht trotz der Lage des Vorhabenstandorts außerhalb des traditi- onellen Ortskerns nicht im Widerspruch zum städtebaulichen Integrationsgebot. Innerhalb des Ortskerns ist Ansiedlung eines zukunftsfähigen Vollversorgers nicht realistisch. Dies gilt insbesondere für die leer stehende Immobilie des ehemaligen Rewe-Markts, die über standörtliche Restriktionen verfügt. Zudem wurde der Vorhabenstandort im Nahversorgungskonzept der Gemeinde Eystrup (2017) als potenzieller Nahversorgungsstandort für einen Verbrauchermarkt aus- gewiesen.
Hamburg, Mai 2017 (Aktualisiert September 2018)
Ulrike Rehr David Kamin Dr. Lademann & Partner GmbH
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