Die Hauptstraße/Alexanderweg in Der Gemeinde Eystrup Als Einzelhandelsstandort
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Die Hauptstraße/Alexanderweg in der Gemeinde Eystrup als Einzelhandelsstandort Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungs- vorhabens Wissen bewegt. im Auftrag der EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH Expansion Hamburg, Mai 2017/ Aktualisierung September 2018 Die Hauptstraße/Alexanderweg in der Gemeinde Eystrup als Einzelhandelsstandort Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungs- vorhabens Projektnummer: 16DLP1968 Exemplarnummer: 01 Projektleitung: Ulrike Rehr Bearbeitet unter Mitarbeit von: David Kamin im Auftrag der EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH Expansion Mielestraße 17 31275 Lehrte erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg Altmarkt 10d · 01067 Dresden Prinzenallee 7 · 40549 Düsseldorf Königstraße 10c · 70173 Stuttgart Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auf- traggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbe- werber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unter- nehmens- und Kommunalberatung mbH erlaubt. Inhalt Abbildungsverzeichnis III Tabellenverzeichnis IV 1 Einführung 1 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 1.2 Vorgehensweise 1 2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben 3 2.1 Mikrostandort 3 2.2 Vorhabenkonzeption 6 3 Rahmendaten des Makrostandorts 8 3.1 Lage im Raum 8 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 10 4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 12 4.1 Methodische Vorbemerkungen 12 4.2 Wettbewerb im Raum 12 4.3 Herleitung des Einzugsgebiets 13 4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial 15 5 Analyse der vorhabenrelevanten Angebotsstrukturen 17 5.1 Vorhabenrelevante Einzelhandelsstruktur im Einzugsgebiet 17 5.1.1 Verkaufsflächenstruktur 17 5.1.2 Umsatzstruktur 21 Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens I 5.2 Städtebauliche/versorgungsstrukturelle Ausgangslage im Ortszentrum von Eystrup 22 5.3 Wesentliche Nahversorgungs- und Wettbewerbsstandorte direkt außerhalb des Einzugsgebiets 24 6 Vorhaben- und Wirkungsprognose 28 6.1 Marktanteils- und Umsatzprognose 28 6.2 Wirkungsprognose 30 6.2.1 Vorbemerkungen 30 6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen bzw. nahversorgungsrelevanten Bedarf 31 7 Städtebauliche und raumordnerische Bewertung des Vorhabens 34 7.1 Zu den Bewertungskriterien 34 7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung (Kongruenz- und Konzentrationsgebot) 36 7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung (Beeinträchtigungsverbot) 37 7.4 Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts (Integrationsgebot) 39 7.6 Zur Kompatibilität mit dem kommunalen Nahversorgungskonzept 41 8 Fazit 43 Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens II Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Mikrostandort 3 Abbildung 2: Vorhabengrundstück an der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg in Eystrup 4 Abbildung 3: Aktuelle Zufahrt des Grundstücks vom Alexanderweg 5 Abbildung 4: Wohnumfeld des Vorhabenstandorts 6 Abbildung 5: Lage im Raum 8 Abbildung 6: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum 13 Abbildung 7: Einzugsgebiet des Vorhabens 14 Abbildung 8: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation 19 Abbildung 9: Penny Lebensmitteldiscounter in der Bahnhofstraße in Eystrup 20 Abbildung 10: Netto-Lebensmitteldiscounter in der Hauptstraße in Eystrup 20 Abbildung 11: Das Ortszentrum der Gemeinde Eystrup 22 Abbildung 12: Der Getränkemarkt Hol'ab im Ortszentrum von Eystrup 23 Abbildung 13: Jibi, Rohrsen 25 Abbildung 14: Edeka, Dörverden 25 Abbildung 15: famila, Hoya 26 Abbildung 16: Rewe, Hoya 26 Abbildung 17: E-center, Nienburg 27 Abbildung 18: Standortgefüge der Gemeinde Eystrup im Sinne des Nahversorgungskonzepts (2017) 41 Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens III Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Vorhabens 7 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 10 Tabelle 3: Kundenpotenzial des Vorhabens 15 Tabelle 4: Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 16 Tabelle 5: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur innerhalb des prospektiven Einzugsgebiet (ohne medizinisch-pharmazeutischer Bedarf) 18 Tabelle 6: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets 29 Tabelle 7: Umsatzstruktur des Vorhabens 29 Tabelle 8: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens 32 Tabelle 9: Wirkungsanalyse für Standorte außerhalb des Einzugsgebiets 33 Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens IV 1 Einführung 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung An der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg im Grundzentrum Eystrup ist die Ansied- lung eines Edeka-Verbrauchermarkts mit einer Verkaufsfläche von 1.350 qm ge- plant. Im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung nach § 11 Abs. 3 BauNV0 sollte herausgearbeitet werden, ob sich das Vorhaben verträglich in die beste- henden Strukturen einfügen und mit den städtebaulichen und raumordnerischen Bestimmungen in Einklang bringen lässt. Die Aufgabenstellung der Untersuchung bestand somit in der Ermittlung und Bewertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorha- bens auf den bestehenden Einzelhandel unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgung. 1.2 Vorgehensweise Im Einzelnen war für die Erstellung der Verträglichkeitsuntersuchung die Bear- beitung folgender Punkte erforderlich: Darstellung und Bewertung der relevanten sozioökonomischen Rahmenbedin- gungen und deren Entwicklungstendenzen am Makrostandort (Bevölkerungs- entwicklung, Kaufkraftniveau, Erreichbarkeitsbeziehungen); Darstellung und Bewertung des Mikrostandorts sowie des Vorhabens im Hin- blick auf seine Eignung für das Vorhaben und die Zentrenrelevanz; Darstellung und Bewertung der nahversorgungsrelevanten Angebotssituation (periodischer Bedarf) im prospektiven Einzugsgebiet des Vorhabens; Abschät- zung der Umsätze und Flächenproduktivitäten im vorhabenrelevanten Einzel- handel; In diesem Zusammenhang wurde auch auf den leergefallenen Rewe- Standort an der Bahnhofstraße/Alexanderweg und dessen Revitalisierungs- perspektive als Nahversorgungsstandort eingegangen; städtebauliche und versorgungsstrukturelle Analyse und Bewertung der Aus- gangslage in den ggf. betroffenen zentralen Versorgungsbereichen und Nah- versorgungslagen; Vorhabenprognose bezüglich des prospektiven Einzugsgebiets, Nachfragepo- tenzials, Umsatzes und zu den Marktanteilen; Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens Seite 1 | 44 Wirkungsprognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte durch das Vorhaben zu Lasten des bestehenden Einzelhandels im Einzugsge- biet unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgung; Um die Verträglichkeit beurteilen zu können, waren eine Reihe von Primär- und Sekundärerhebungen durchzuführen: Sekundäranalysen der Daten des Statistischen Landesamts sowie einschlägi- ger Institute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten; flächendeckende Vor-Ort-Erhebung der vorhabenrelevanten Angebotssituation (periodischer bzw. nahversorgungsrelevanter Bedarf ohne pharmazeuti- scher/medizinischer Bedarf) im Einzugsgebiet des Vorhabens; intensive Vor-Ort-Begehungen des Mikrostandorts und der wesentlichen Wettbewerbsstandorte und zentralen Versorgungsbereiche zur Beurteilung ih- rer Leistungs- und Funktionsfähigkeit. Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2019 als mögliches erstes Jahr der vollen Marktwirksamkeit des Vorhabens angesetzt. Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens Seite 2 | 44 2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben 2.1 Mikrostandort Der Vorhabenstandort befindet sich im nordwestlichen Siedlungsgebiet der Ge- meinde Eystrup an der Hauptstraße (B 215)/Ecke Alexanderweg. Die B 215 ist wichtige Verbindungsachse nach Verden (Aller) bzw. zur A 25 sowie nach Nien- burg (Weser) im Süden. Abbildung 1: Mikrostandort Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens Seite 3 | 44 Die verkehrliche Anbindung des Vorhabenstandorts für den motorisierten Indivi- dualverkehr erfolgt über die Nebenstraße Alexanderweg bzw. möglicherweise auch über eine eigene Anbindung an die in Nordsüd-Richtung verlaufende Hauptstraße (B 215). Die Anbindung an den ÖPNV wird über die Bushaltestelle ‚Eystrup, Mahler Straße‘ mit den Buslinien 30, 32 und 735 gewährleistet, die direkt am Vorhabenstandort verortet ist. Abbildung 2: Vorhabengrundstück an der Hauptstraße/Ecke Alexanderweg in Eystrup Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen eines Ansiedlungsvorhabens Seite 4 | 44 Abbildung 3: Aktuelle Zufahrt des Grundstücks vom Alexanderweg Das Umfeld des Vorhabenstandorts ist schwerpunktmäßig durch Wohnbebauung (Einfamilienhäuser) geprägt. Direkt angrenzend befindet sich das Eystruper Schützenhaus. Die nächsten (kleineren) Einzelhandelsbetriebe befinden sich süd- lich entlang der Hauptstraße in rd. 150 m Entfernung. Verträglichkeitsgutachten