Bankovní Institut Vysoká Škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra managementu, podnikání a oceňování

Způsoby zjišťování obvyklé ceny s ohledem na územní vlivy

Diplomová práce

Autor: Bc. Markéta Hořínková Finance

Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha červen 2013

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihově BIVŠ a také bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

podpis autora V Praze dne 10.6.2013 Bc. Markéta Hořínková

Poděkování Děkuji prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., mému vedoucímu diplomové práce za odbornou pomoc při vedení této práce, za jeho cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé diplomové práce.

Anotace Diplomová práce je zaměřena na způsoby zjištění obvyklé ceny nemovitostí s ohledem na územní vlivy. Začátek diplomové práce obsahuje stručný popis a způsoby zjištění obvyklé ceny. Vybrané oceněné nemovitosti zastupují rodinné domy a zemědělské pozemky, které spadají do katastrálního území Lochovic a Cerhovic v okrese Beroun. Jedna z kapitol se věnuje vyjmenování územních vlivů. Na základě získaných informací a podkladů bylo u kaţdé nemovitosti provedeno ocenění porovnávací metodou, zaměřenou na doporučené rozmezí korekčních činitelů příslušných územních vlivů. Dále jsou územní vlivy okomentovány, zdůvodněny a následně vysvětleny jak ovlivní stanovenou obvyklou cenu nemovitosti. Shrnutí zpracované problematiky je poté obsaţeno v závěru práce.

Klíčová slova: obvyklá cena, územní vlivy, nemovitosti, ocenění, korekční činitelé, porovnávací metoda,

Annotation The thesis is focused on ways of finding a market value of real estate with regard to the territorial impacts. Start of the thesis contains a brief description and methods of finding the usual price. Selected property represent houses and agricultural lands that fall within the cadastral Lochovice and Cerhovic in the district of Beroun. One chapter is dedicated to list of local influences. Based on the information and documentation was done for each property a valuation by comparison method, focusing on recommended range of correction factors relevant to regional influences. Furthermore, regional influences are commented, justified and it is explained how they affect the market value of fixed property. Summary of processed issues is then included in the conclusion.

Key words: market value, territorial impact, properte valuation, corrector factors, comparartive method

ÚVOD ...... 7

1. MEZINÁRODNÍ STANDARDY OCEŇOVÁNÍ ...... 8

1.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE O JEDNOTLIVÝCH MEZINÁRODNÍCH ORGANIZACÍCH ...... 8 1.1.1 IVSC (The International Valuation Standards Committe) ...... 8 1.1.2 TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) ...... 10 1.1.3. Shrnutí organizací IVSC a TEGoVA ...... 11

2. DEFINICE OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ ...... 12

2.1 PROBLEMATIKA CENY, HODNOTY A TRHU ...... 13 2.1.1 Cena a hodnota ...... 13 2.2 HODNOTA VĚCI ...... 16 2.3 TRŢNÍ HODNOTA A CENA OBVYKLÁ ...... 17 2.4 VLIVY PŮSOBÍCÍ NA TRŢNÍ HODNOTU ...... 20 2.4.1 Ukazatel výnosnosti ...... 21 2.4.2 Ukazatel kupní síly...... 21

3. ZPŮSOBY ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ (OBECNÉ) CENY NEMOVITOSTÍ ...... 22

3.1. ZPŮSOBY ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY...... 23 3.2 POROVNÁVACÍ METODA ...... 23 3.3 NÁKLADOVÁ (VĚCNÁ) METODA ...... 25 3.4 VÝNOSOVÁ (PŘÍJMOVÁ) METODA ...... 26 3.4.1 Metody výnosové míry ...... 28 3.5 METODA STŘEDNÍ HODNOTY ...... 29 3.6 NAGELIHO METODA VÁŢENÉHO PRŮMĚRU ...... 30 3.7 SUBJEKTY PROVÁDĚJÍCÍ OCENĚNÍ ...... 31 3.7.1 Znalec ...... 31 3.7.2 Znalecké ústavy ...... 32 3.7.3 Odhadce ...... 32 3.8 OBECNĚ K PODKLADŮM PRO OCENĚNÍ ...... 34

4. VLIVY ÚZEMNÍCH ROZHODNUTÍ OVLIVŇUJÍCÍ VÝSLEDNOU CENU NEMOVITOSTÍ ...... 36

4.1 ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ ...... 36 4.1.1 Územní plán ...... 36 4.1.2 Druhy pozemků ...... 37 4.1.3 Regulační plán ...... 38 4.1.4 Územní rozhodnutí ...... 38

5. ÚZEMNÍ VLIVY PŮSOBÍCÍ NA TRŢNÍ HODNOTU NEMOVITOSTI ...... 39

5.1 ÚZEMNÍ VLIVY-POZEMKY ...... 39 5.2 ÚZEMNÍ VLIVY- STAVBY ...... 42

6. KOMPLEXNÍ PŘÍKLAD OCENĚNÍ RD ...... 44

6.1. ZÁKLADNÍ POPIS RODINNÉHO DOMU ČP. 148 ...... 44 6.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI JAKO CELKU ...... 46 6.3 ZJIŠTĚNÍ CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ V OBCI LOCHOVICE ...... 46 6.4 POPIS POROVNÁVANÝCH RODINNÝCH DOMŮ ...... 46 6.5 POPIS POROVNÁVANÝCH POZEMKŮ ...... 48 6.5.1 Výpočet pozemku v k.ú. Lochovice vztahujícího se k RD čp. 148 ...... 49 6.5.2 Výpočet stavby rodinného domu čp. 148 v k.ú. Lochovice ...... 52 6.5.3 Popis zvolených územních vlivů u pozemku - RD čp. 148 ...... 56 6.5.4 Popis zvolených územních vlivů u rodinného domu čp. 148 ...... 57 6.6 PŘÍJMOVÁ METODA RD ČP. 148 ...... 58 6.6.1 Výpočet příjmové metody RD čp. 148, v katastrálním území Lochovice ...... 59 6.7 KOMENTÁŘ ZJIŠTĚNÝCH ÚDAJŮ A VÝPOČTŮ RD ČP. 148 VČETNĚ POZEMKU ...... 60

7. KOMPLEXNÍ PŘÍKLAD VÝPOČTU POZEMKU PARC.Č. 800 V K.Ú. CERHOVICE ...... 61

7.1 ZÁKLADNÍ POPIS POZEMKU PARC.Č. 800 ...... 61 7.2 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI JAKO CELKU...... 61 7.3 POPIS POROVNÁVANÝCH POZEMKŮ ...... 62 7.3.1 Výpočet pozemku parc.č. 800, v k.ú. Cerhovice ...... 63 7.3.2 Popis zvolených územních vlivů u pozemku parc. č. 800, v k. ú. Cerhovice ...... 65 7.4 KOMENTÁŘ ZJIŠTĚNÝCH ÚDAJŮ A VÝPOČTŮ POZEMKU PARC. Č. 800 V K. Ú. CERHOVICE ...... 66

ZÁVĚRY A ZHODNOCENÍ ...... 67

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ...... 70

SEZNAM POUŢITÝCH GRAFŮ A TABULEK ...... 72

SEZNAM POUŢITÝCH VZORCŮ ...... 73

SEZNAM POUŢITÝCH ZKRATEK ...... 74

SEZNAM FOTODOKUMENTACE ...... 75

SEZNAM PŘÍLOH ...... 76

Úvod

Téma diplomové práce „Způsoby zjištění obvyklé ceny s ohledem na územní vlivy“ jsem si vybrala, protoţe mě zajímá tato problematika jako praktika a ráda bych si prostřednictvím diplomové práce prohloubila znalosti v této oblasti. Postup na stanovení obvyklé ceny s ohledem na územní vlivy zatím není nikde přesně specifikovaný a daný. K dispozici máme prozatím všeobecné informace o tom co je to obvyklá cena a jaké metody můţeme pro její zjištění pouţít. Dnes se stále víc a víc pouţívají i další termíny jako jsou cena obecná, která nemá přesnou definici, cena obvyklá, trţní anebo cena obchodovatelná. Můţeme však konstatovat, ţe všechny tyto termíny jsou zcela totoţné, ale stále se nejvíce pouţívá termín cena obvyklá.

Ve své práci jsem nastínila základní teoretické pojmy ohledně vývoje mezinárodních oceňovacích standardů, problematiku ceny, hodnoty,trhu a vlivů působících na vývoj ceny. Skutečná cena nemovitostí se však tvoří aţ při samotné realizaci prodeje či koupi a můţe se od zjištěné hodnoty i výrazně lišit, protoţe na kaţdou stavbu působí jiné vlivy, které výslednou hodnotu ovlivňují.

V dalších částech se budu věnovat způsobům stanovení obvyklé (trţní) ceny nemovitostí, kde charakterizuji základní způsoby zjištění. Dále se zaměřím na problematiku územních vlivů, které aplikuji u porovnávací metody. Ráda bych v následující části práce také stručně pojednala o subjektech provádějících ocenění a k podkladům ocenění.

V diplomové práci budu provádět komparativní analýzu u dvou nemovitostí - obvyklé ceny na konkrétní stavbě a pozemku. U kaţdého ocenění porovnávací metodou zvolím korekční činitele a zakomponuji doporučené rozpětí územních vlivů, které bude odpovídat předem zvoleným podmínkám rozpětí a budou spadat do maximálního a minimálního doporučeného rozsahu. Ve výpočtu kaţdý vliv objasním, jak bychom ho mohli vyuţít , ať uţ pozitivně, nebo negativně u výsledné hodnoty nemovitosti. Výpočty jsou zaměřeny na zjištění obvyklé ceny s ohledem na územní vlivy v obci Lochovic a Cerhovic, okrese Beroun ve Středočeském kraji. Tyto podklady by měli slouţit jako určitý návod pro správné zařazení a rozpětí územních vlivů v dané lokalitě. V závěru mé diplomové práce provedu shrnutí výsledků výpočtů, přínosu, zjištěných údajů a předloţených informací.

Cílem mé práce je porozumět danému tématu, objasnit způsoby zjištění obvyklé ceny a identifikovat územní vlivy, které mají dopad na výslednou obvyklou cenu nemovitostí. 7

1. Mezinárodní standardy oceňování

Standardizací oceňovacích předpisů chápeme aplikaci jednotlivých pravidel při oceňování jednotlivých druhů majetku. Výsledkem procesu standardizace by měl být platný standard pro ocenění majetku. Pravidla či standardy oceňování nemovitostí vnímáme jako doplněk právního řádu. Výsledné standardy oceňování vychází z letité stále dokola se opakující skutečnosti a praktické potřeby účastníků

1.1 Základní informace o jednotlivých mezinárodních organizacích

1.1.1 IVSC (The International Valuation Standards Committe)

Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC) je nevládní organizace [Non – Government Organization – NGO] se členstvím v Organizaci spojených národů (OSN). Výbor je volné sdruţení profesionálních oceňovacích asociací celého světa, které je vázané jednotlivými stanovami. Internacionální hlavní ústředna je umístěna v Londýně. Tato organizace byla zaloţena dvaceti národními asociacemi, jejichţ počet se do roku 2008 značně rozrostl. Výbor (IVSC) provedl celkem 8 revizí Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (International Valuation Standards), nejnovější znění bylo zveřejněno a publikováno v roce 2007.

Výbor se nejvíce snaţí řešit následující hlavní cíle: . vytvářet a publikovat mezinárodní standardy pro oceňování majetku a tím zvýšit úroveň a spolehlivost prováděných ocenění, . harmonizovat mezinárodní oceňovací standardy podle potřeb jednotlivých zemí, . rozpoznávat a zveřejňovat rozdíly ve formulacích nebo účelech pouţití těchto standardů.

Výbor spolupracuje s členskými státy a udrţuje styk s mezinárodními agenturami, jako je Organizace pro ekonomickou spolupráci a rozvoj, Světová banka, Mezinárodní měnový fond, Světová obchodní organizace, Komise evropské unie a Banka pro mezinárodní vyrovnání atd.

V dnešní době rozlišuje IVSC tři formy součinnosti: . Plnoprávný členský stát [Full Member State] – 45 států, . Pozorovatel [Observer] – 8 států,

. Korespondent [Correspondent] – 2 státy. Členské asociace plnoprávných členských států souhlasí s cíli IVSC, které se týkají oceňování, a musí mít dostatečný počet členů schopných provádět ocenění majetku v souladu se Standardy. Členské asociace podporují standardy a směrnice vydané výborem a pokud moţno usilují o jejich zajištění a uznání ve svých státech. Na druhou stranu mají však povinnost upozorňovat na případné rozdíly mezi domácími a mezinárodními standardy. Tyto asociace se také podílejí na vzdělávací a poradenské činnosti v oblasti oceňovacích standardů ve svých státech. 1 V grafu č.1 je znázorněný vývoj Mezinárodních oceňovacích standardů IVS 1994-2007.

Graf č.1: IVS v letech 1994-2007

1 Internetové stránky http://www.ivsc.org 9

1.1.2 TEGoVA (The European Group of Valuers Associations)

TEGoVA je evropská organizace zastřešující národní asociaci odhadců. Jejím hlavním cílem je vytváření a šíření harmonizovaných norem pro oceňovací praxi, vzdělávání a kvalifikaci, jakoţ i pro řízení podniků a etiky pro odhadce. Tyto své cíle realizuje prostřednictvím Evropských oceňovacích standardů EVS (European Valuation Standards) uvedených v grafu č.2, v praxi známých jako tzv. „Modré knihy” (Blue Books), a certifikací odhadců dle EN 45013. TEGoVA zastupuje zájmy 48 oceňovacích asociací z 28 zemí s celkovým počtem více neţ 70.000 členů. Tato společnost, která vznikla v roce 1997 z mezinárodní organizace TEGOVOFA, má své hlavní sídlo v Bruselu a je otevřená profesionálním asociacím jak ze států Evropské unie, tak i z nečlenských zemí. Jedinou výjimkou v členství je nemoţnost registrace jednotlivých fyzických či právnických osob.

Graf č.2: EVS v letech 2000-2008 10

TEGoVA má tři kategorie členů. První je plnoprávný člen (Full member), druhá přidruţený člen (Associate member) a třetí pozorovací člen (Observer member). 2 TEGoVa se v souladu s článkem 110 Římské smlouvy z roku 1957 (zaloţení Evropského společenství) a dalších smluv o ES a EU zavázala vytvořit standardy, které budou kompatibilní s globalizací obchodu. V tomto smyslu také Celosvětová všeobecná dohoda o clech a obchodu – GATT (The General Agreement on Tariffs and Trade) doporučila, aby se při vytváření EVS, kde je to moţné, dodrţovaly také standardy IVS. Tato harmonizace je významná z důvodu transparentnosti a zamezí diskriminaci, které jsou důleţité pro liberalizaci světového obchodu.3

1.1.3. Shrnutí organizací IVSC a TEGoVA

Tam, kde je moţná kompatibilita s právy a postupy EU včetně EVS 2008, TEGoVA doporučuje, aby byly dodrţeny standardy IVS, které vydala organizace IVSC, v zájmu dosaţení celosvětové shody v nejlepších oceňovacích postupech. Kaţdá neoprávněná odchylka od doporučení v EVS 2008 můţe vést k obchodním a právním sankcím. Naopak, dodrţení standardů EVS můţe být součástí účinné obhajoby proti ţalobě pro údajnou nedbalost. Je-li rozpor mezi národními právními předpisy a EVS 2008, potom za normálních okolností musí odhadce dodrţet národní předpisy a nařízení. Protoţe stále existují situace, na které se buď standardy EVS nevztahují nebo je rozumné se od nich odchýlit v důsledku zvláštních okolností, pak tato odchylka musí být vţdy uvedena a odůvodněna v samotném odhadu.4

2 Internetové stránky http://www.tegova.org 3 BRUMOVSKÝ, M. Mezinárodní oceňovací standardy a jejich vývoj. In 7. Soudní inženýrství JUNIORSTAV 2008 [online]. Brno 4 Internetové stránky http://www.tegova.org 11

2. Definice obvyklé ceny nemovitostí

Dle českého zákona o oceňování majetku je pro účely oceňování definována „cena obvyklá“ v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a to konkrétně v §2 odstavci 1, ve kterém je uvedeno: „Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“5

Přívlastek „obvyklá“ cena vystihuje, ţe se při jejím odvozování z většího mnoţství dohodnutých cen přihlíţí jen k objektivním znakům z hlediska směny věci. Nepřihlíţí se zde k smyslu, jaký můţe vlastnictví mít a tím i pravděpodobnost uţívání věci z hlediska jejího prospěchu pro určitou osobu. Jak tedy můţeme zjistit obvyklou cenu nemovitostí? Například chodíme-li nakupovat potraviny, víme, jaká je jejich obvyklá cena, neboť jejich cena nebude sice ve všech obchodech stejná, ale bude se pohybovat obvykle v nějakém relativně malém cenovém rozpětí. Pokud se stane, ţe čerstvý rohlík stojí jeden den v jednom obchodě neuvěřitelných 0,50 Kč, není to ovšem jeho obvyklá cena, kdyţ víme, ţe obvykle stojí 2 Kč. Chceme-li si koupit automobil nějaké značky, ať nový nebo ojetý, obejdeme několik prodejen nebo autobazarů, koupíme si inzertní noviny a víme, jaká je obvyklá cena automobilu, který bychom si rádi pořídili. Provedli jsme totiţ analýzu trhu. To je totiţ základ pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí a tedy i odpověď na kladenou otázku, jak se zjišťuje obvyklá cena . Právě a jedině takovou analýzou trhu a nijak jinak . Obvyklá cena existuje pouze u zboţí, s kterým se běţně obchoduje. Je to cena běţná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku

5 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 12 v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můţeme odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty.

Znalce oceňujícího nemovitosti však můţe problém obvyklé ceny někdy dost potrápit, zvláště kdyţ ji po něm vymáhají soudy nebo jiné orgány a hrozí přitom pokutou 50 000 Kč, pokud ji znalec přesně nestanoví do 30 dnů. Předpokládají, ţe jim znalec vypočítá jedno přesné číslo, coţ ale není dost moţné. Soudy nemají totiţ zřejmě ani tušení, ţe obvyklou cenu nemovitostí nelze stanovit, ale jen odhadnout, a to jen tam, kde se právě obchoduje s prakticky zcela shodnými nebo velmi podobnými nemovitostmi. Navíc kaţdá nemovitost je ovlivněna zcela odlišnými vlivy, které na ni působí a zároveň se promítají do výsledné ceny nemovitosti. Co tedy dělat v takovém případě, pokud se jedná o zcela ojedinělou nemovitost bez moţnosti porovnání? V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými nemovitostmi běţně neobchoduje. Do posudku bychom měli uvést, ţe v tomto případě obvyklá cena neexistuje. Znalec se můţe pouze pokusit o odhad trţní hodnoty, avšak takový odhad by neměl být nazván obvyklá cena nemovitosti. Do posudku se dále obvykle uvede, ţe odhadnutá trţní hodnota lze chápat jako hodnota, která byla stanovená dne nejlepšího vědomí a svědomí znalce a je v souladu s dobrými mravy.

2.1 Problematika ceny, hodnoty a trhu

2.1.1 Cena a hodnota

Pro upřesnění terminologie je nutné objasnit základní pojmy, v prvé řadě rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Jejich definice je převzata z mezinárodních standardů pro oceňování. Zákonná definice ceny je obsaţena v zákonu o cenách (zákon č. 526/1990 Sb.) jako peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí (výrobků, výkonů, prací a sluţeb) nebo vytvořená pro oceňování zboţí, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům (např. pro výpočet daně darovací). Cena se sjednává dohodou (smluvní cena), je však nutno respektovat pravidla cenové regulace (úředně stanovené ceny, věcně usměrňované ceny, časově usměrňované ceny, příp. cenové moratorium, které v ČR bylo pouţito poprvé u nájemného z bytů na přelomu let 2002 a 2003). Dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena

13 vytvořena za podmínek, ţe tento způsob cenu dostatečně určuje. 6 Rovnováţnou cenu znázorňuje graf č.3.

Graf č. 3: Rovnováţná cena na funkčním a nefunkčním trhu7

Cena se sjednává dohodou (smluvní cena), je však nutno respektovat pravidla cenové regulace (úředně stanovené ceny, věcně usměrňované ceny, časově usměrňované ceny, příp. cenové moratorium, které v ČR bylo pouţito poprvé u nájemného z bytů na přelomu let 2002 a 2003). Dohoda o ceně je dohoda o výši ceny nebo o způsobu, jakým bude cena vytvořena za podmínek, ţe tento způsob cenu dostatečně určuje. 8 Platí systém cen uvedený v grafu č.4.

Graf č. 4: Systém cen dle české právní úpravy9

6 Internetové stránky http://zakony-online.cz/?s141&q141=all, zákon o cenách 7 MAŘÍK, M. a kolektiv. Metody oceňování podniku. 2.vyd. Praha : Nakladatelství Ekopress, 2007. s. 25. 8 Internetové stránky http://zakony-online.cz/?s141&q141=all, zákon o cenách 9 BRADÁČ, A.a kol., Teorie oceňování nemovitostí, Brno CERM, 2009 14

Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ocenění zboţí a sluţeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíţ hovořit o přesném čísle , ale pouze o moţném nejvýhodnějším intervalu rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána.

Na volném trhu platí dva základní pojmy. Prvním je minimální cena, tedy taková cena, při které se prodávajícímu začne vyplácet věc prodat, při niţší ceně by ovšem prodělal. Druhý pojem zcela opačný je maximální cena, která udává hranici, při které by začal prodělávat kupující. Nastalo by to, ţe koupená věc (nemovitost) by v budoucnu nesplatila své pořizovací náklady.

Hlavním vlivem, působícím ve volném trţním prostředí na cenu majetku, je působení zákona nabídky a poptávky. Výrobce zboţí je schopen vykalkulovat své náklady, které má v souvislosti s výrobou a odbytem svého zboţí, pokud není příjemcem dotací, jsou tyto jeho náklady spodní hranicí ceny (+ eventuální zisk). Navýšení bude činit rabat zprostředkovatele (velkoobchodníka a maloobchodníka). Horní hranice bude zřejmě dána vztahem k ekonomickému přínosu, který bude koupě věci mít pro kupujícího. Rozmezí těchto hodnot pak bude tvořit hranice, v nichţ bude probíhat dohoda o ceně (graf.č.5). Přitom mohou být různí výrobci s různými náklady, stejně jako mohou být různí kupující, kteří budou mít z koupené věci různý uţitek. Pro dohodu by měl kupující i prodávající znát obě hranice.10

10 BRADÁČ a kol., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. Vydání, Brno CERM, kap.9, str.459 15

Graf 5. Odhad hodnoty a ceny11

Je zapotřebí si uvědomit, ţe pojem cena a pojem hodnota nejsou pojmy totoţné, i kdyţ jsou v běţné praxi lidmi zaměňovány a povaţovány za ekvivalentní. Právě hodnota je předmětem odhadu a ve své podstatě je uţitkem a prospěchem vlastníka zboţí nebo sluţby k tomu datu, ke kterému je odhad prováděn. Při provádění odhadu je zapotřebí vţdy přesně definovat, která hodnota je předmětem zjišťování, neboť podle toho, jak jsou hodnoty definovány, existuje více typů hodnot přicházejících v úvahu. Můţe se jednat o hodnotu věcnou, výnosovou, střední, trţní aj.12

2.2 Hodnota věci

Hodnota věci je, aby zájemce o prodej věci (stavby) mohl prodej realizovat a maximalizovat tak svůj uţitek, musí znát hodnotu věci, kterou chce prodat. Přisoudí-li věci hodnotu vyšší neţ za jakou jsou poptávající na trhu v daném místě a čase ochotni věc koupit, prodej se zdaří nejdříve po sníţení této subjektivně stanovené výše hodnoty věci. Pokud ovšem zájemce o prodej tuto chybu jiţ udělal, tedy poţadovanou avšak nereálnou cenu zveřejnil, musí počítat s

11 BRADÁČ,A. a kol., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. Vydání, Brno CERM, kap.9, str.459 12 BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, Praha: Linde Praha, a.s., 2007 16 moţností, ţe poptávající při sníţení ceny mohou i v případě vlastního zájmu vyčkávat a spekulovat na další sníţení ceny. V konečném důsledku tak můţe dojít k tomu, ţe se celý proces prodeje věci v čase prodlouţí a prodávající nakonec prodá za cenu, která je niţší oproti té, kterou by mohl získat, kdyby jiţ při prvním zveřejnění svého zájmu uvedl cenu věci odpovídající aktuální poptávce. Na druhou stranu si musí zájemce o prodej, v případě, ţe chce maximalizovat svůj uţitek, dát pozor na stanovení nízké hodnoty věci a tedy zveřejnění ceny, která sice v krátkém čase přiláká zájemce o koupi, ale ve své podstatě okrádá prodávajícího o část jeho uţitku. Stanovení správné (reálné), vyváţené, přinášející odpovídající uţitek (hodnoty) je tedy nejdůleţitějším momentem celého směnného procesu, který byl výše popsán. Celý další text je proto věnován vymezení trţní hodnoty a způsobům jak ji stanovit.

2.3 Trţní hodnota a cena obvyklá

Trţní hodnota nemovitostí je obvykle definována jako hodnota, jíţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěţ apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běţné praxe. Přitom se předpokládá, ţe oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení.

Cena obecná byla ustáleným pojmem v soudní praxi po desítky let. V současné době se zavedl a většinou pouţívá pojem cena obvyklá, kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v aktuálním znění (tedy včetně změn podle zákona č. 403/2009 Sb., který nabyl účinnosti dne 18. listopadu 2009). V tomto zákoně se tento termín objasňuje v §2, odstavci 6, kde je uvedeno: „Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska uţití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboţí volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohroţen účinky omezení hospodářské soutěţe. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneuţití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“13

13 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 17

Můţeme tedy říci, ţe pojmy cena obecná a cena obvyklá jsou synonyma. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Tato cena je tudíţ hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umoţňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protoţe úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůţeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněţní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé (obecné) ceny, sám o sobě ukazuje na přibliţnou povahu této cenové kategorie.

Podle současných mezinárodních standardů pro oceňování se vţil názor, ţe dřívější pojem "obecná cena nemovitostí", která se dnes nahrazuje pojmem „obvyklá cena“, odpovídá současnému pojmu "trţní hodnota nemovitostí". To jistě platí tam, kde se s obdobným majetkem obchoduje, kde můţeme provést analýzu trhu a proto tam existuje obvyklá cena.

V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůţe tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. To ovšem neznamená, ţe majetek v takovém místě a čase nemá ţádnou hodnotu.

Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, ţe znalec můţe pouze na základě analýzy trhu odhadnout buď obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout trţní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V ţádném případě však nelze obvyklou cenu ani trţní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Analýza trhu je nepochybně jednodušší, avšak velmi často řešíme případy, kdy trh právě s těmi našimi nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje, nebo jsou trţní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad trţní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení.

Úkolem ekonomického hodnocení je vypracovat expertízu o trţní hodnotě staveb a pozemků pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, ţe kaţdou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejšími vědeckými metodami nebo jejich kombinací s pouţitím aritmetických nebo váţených průměrů stanovena.

Trţním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota nemovitostí, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy o subjektivní názor vykonstruovaný na základě dostupných informací k datu zpracování posudku. Proto také platnost takového posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Zjištění kapitálové hodnoty předpokládá shromáţdění mnoha podrobných údajů a formulování úsudku o návratnosti investice jako předehry pro nezbytné matematické výpočty k provedení ocenění, které je však jen přesným zpracováním odhadnutých údajů. Kaţdá nemovitost je jedinečná a působí na ni jiné vlivy, které ovlivňují výslednou cenu.

Při odhadu trţní hodnoty lze zpravidla vyuţít pouze nákladový způsob ocenění a u nemovitostí, které jsou pronajaty nebo kde je alespoň reálná moţnost pronajmutí, lze pouţít i výnosový způsob ocenění. Pokud nemovitosti nejsou pronajaty a neexistuje ani reálná moţnost jejich pronajmutí, je výnosová hodnota nulová, avšak trţní hodnota ještě nemusí být nulová. Porovnávací způsob zde neuplatníme, neboť se pouţívá při analýze trhu pro odhad obvyklé ceny. Pokud jsme totiţ jiţ odhadli obvyklou cenu, nepotřebujeme se jiţ zabývat odhadem trţní hodnoty, neboť obvyklá cena je v tomto případě trţní hodnotou. 14

Srovnáním trţní hodnoty podle prvních dvou definic a definice ceny obvyklé podle naší právní úpravy lze dospět k závěru, ţe oba pojmy, ať jiţ v obecné rovině představují jednou ekonomickou kategorii a po druhé zase poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku, se shodují svými podmínkami, které musí splňovat, aby mohly být nazvány trţní hodnotou nebo obvyklou (někdy také obecnou) cenou.

14 Internetové stránky http://znalci-komora.org 19

Těmito podmínkami jsou zejména:

1. ochota kupujícího a prodávajícího obchod realizovat (zájem), 2. nestrannost celé transakce, 3. informovanost (znalost) a 4. dobrovolnost.

Vzhledem k tomu, ţe se trţní hodnota a cena obvyklá shodují v podstatných rysech, které z nich činí právě ty pojmy podle uvedených definic, je moţné a pro potřeby této práce také účelné povaţovat oba pojmy za synonyma. Proto není-li v této práci uvedeno jinak, jsou si pouţité pojmy trţní hodnoty a ceny obvyklé rovny.

2.4 Vlivy působící na trţní hodnotu

Na volném trhu existuje vztah mezi cenou a hodnotou, kde se hodnota nachází v oblasti ohraničené tzv. minimální a maximální cenou. Úkolem odhadce pak je snaha o popis této oblasti a její přiblíţení objednateli (klientovi), který po odhadci ţádá nalezení aktuální hodnoty své stavby na trhu. Minimální cena je de-facto dolní hranicí pro prodávajícího, pod kterou kdyţ prodá, prodělá. Oproti tomu maximální cena je horní hranicí pro kupujícího, nad kterou kdyţ se s cenou dostane, hrozí do budoucna riziko, ţe se mu cena jiţ při následném prodeji nevrátí. V uvedeném rozmezí se tedy pohybuje odhadce při své úvaze a svých propočtech hodnoty. Z výše uvedeného vyplývá nezbytný základ pro existenci hodnoty a tím je poptávka po věci, po stavbě, nebo pozemku. V případě, kdy se nenajde na věc kupující, nelze hovořit o tom, ţe věc má hodnotu a to i přesto, ţe na její vytvoření byly vynaloţeny prostředky. Při své úvaze dále odhadce vychází nejen z potřebnosti poptávky po věci, ale také ze zvláštností a aktuální situace trhu. Přitom platí, ţe v situaci, kdy je nabízená věc ve velkém mnoţství, klesá o věc zájem, který se nutně promítne na sniţující se ceně. Opakem pak je limitované mnoţství věci, které má za následek u těch, kteří zájem mají, zaplatit mnohem vyšší cenu, neţ je reálná hodnota věci, neboť věc se stává vzácnější.

Tyto obecné principy fungování volného trhu jsou pak evidentně ovlivňovány vývojem celého hospodářství, které prochází pravidelně svými fázemi recese a konjunktury. V případě

20 nemovitostí a tedy i staveb, které jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru, se ovšem můţe hodnota od ceny za ně dosahované v čase diametrálně lišit.

2.4.1 Ukazatel výnosnosti

Jedním z podstatných ukazatelů při rozhodování o koupi nemovitosti je její výnosnost. Výnosnost vyjadřuje uţitek, který je daná nemovitost připravena investorovi v budoucnu přinést. Základní postup výnosové metody oceňování nemovitostí je zaloţen na sčítání budoucích čistých zisků (diskontovaných) na současnou hodnotu.

2.4.2 Ukazatel kupní síly.

Dalším vlivem působícím na cenu nebo hodnotu nemovitosti je také kupní síla obyvatelstva v dané lokalitě a daný čas. Protoţe koupě nemovitosti nepatří zcela do základních lidských potřeb, je určitě zřejmé, ţe v době, kdy je kupní síla lidí sníţena, neboť jejich finanční prostředky jsou vynakládány právě na ony základní lidské potřeby, poptávka po nemovitostech klesá a z toho důvodu můţe docházet i k poklesu cen nemovitostí.

Opakem výše uvedené situace je perioda s vyšší kupní silou obyvatelstva, která se do značné míry promítne i na zvyšování růstu cenové hladiny prostřednictvím inflace. V takovém čase lidé vnímají investice do nemovitostí jako velmi výhodné, nemovitosti nakupují, tím pádem dochází ke zvyšování celkové nabídky po nemovitostech a jejich cena pak zákonitě roste a to často aţ nepřiměřeně. Důsledkem takového lidského chování je pak nadhodnocení nemovitostí. Vliv na hodnotu nemovitosti má také struktura zaměstnanosti v dané lokalitě, neboť v místech s velkou nezaměstnaností je prodej nemovitostí problémem (týká se především nemovitostí určených k bydlení – rodinné domy, bytové domy, byty atd.) Zvláštností, která má vliv na hodnotu nemovitostí v naší zemi, je skutečnost, ţe podle současné platné legislativy není stavba součástí pozemku a lze tedy uvaţovat prodej či koupi těchto nemovitostí odděleně. V praxi se ovšem jedná o případy výjimečné 15

15 BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, Praha: Linde Praha, a.s., 2007 21

3. Způsoby zjištění obvyklé (obecné) ceny nemovitostí

Teorie oceňování na trţních principech zahrnuje hlavně pochopení samotné indikace obvyklé ceny, tedy teorie vysvětlující principy trţního ocenění. Nejdříve bychom si měli poloţit tři základní otázky.Co lze ocenit? Jak ocenit? Proč ocenit? Na prní otázku můţeme odpovědět, ţe odhadnou, ocenit a stanovit obvyklou cenu lze u všeho. U druhé otázky si odpovíve tak, ţe si představíme stávájící uţitečnost a budoucí vyuţitelnost dané věci. A poslední otázka je nejjasnější a to znamená, kdybychom neznali hodnotu majetku tak by neexistovala ţádná směna ani trţní ekonomika.

Základní přístupy znalce pro ocenění na trţních principech jsou následující: Reflexe – pozorování (prostá reflexe) a zachycení stávajícího stavu ke dni ocenění.

Indukce a dedukce - indukce je vlastně postup od jednotlivého k obecnému, oproti tomu dedukce je postup opačný, tedy od obecného k jednotlivému. Při oceňování se oba tyto přístupy cyklicky opakují.

Analogie - znamená „modelování" určitého jevu (procesu, nebo toku) pomocí modelu, který se v některých prvcích modelovanému procesu podobá a v jiných se liší. Příkladem modelování můţe být stanovení kapitalizační míry při výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou.

Analýza a syntéza - je závěrečná metoda při stanovení obvyklé ceny majetku. Analýza je postup od jevů k principům, naopak syntéza je obrácený postup od principů k jevům.

Obecně je známo, ţe v dnešní době jsou nejcennějším zboţím informace všeobecně. Informace jsou také základní kámen pro stanovení kvalitní a vypovídající ceny ocenění. Proto je důleţité, aby pro vypracování co nejpřesnějšího ocenění na trţních principech měl znalec dostatečné mnoţství kvalitních informací.16

16 Hořínková M., Bakalářská práce, 2010, str.15 22

3.1. Způsoby zjištění obvyklé ceny

Proto, abychom mohli zjistit odpovídající obvyklou cenu nemovitosti nám slouţí následují tři základní metody uvedené v grafu č.6.

Minulost Současnost Budoucnost

Nákladový přístup Porovnávací přístup Příjmový přístup

Za jaké náklady jsme majetek Jaká je současná obvyklá Jaký očekáváme v minulosti realizovali cena majetku na trhu v budoucnosti příjem

Graf č.6: Metody ocenění obvyklé ceny.

Dalšími způsoby zjištění obvyklé ceny nemovitostí můţe být metoda střední hodnoty, nebo Nageliho metoda váţeného průměru.

3.2 Porovnávací metoda

Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.17

Ocenění se provádí porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jakými můţe být například druh a účel věci, technické parametry, materiál, kvalita provedení, technický stav aj. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to moţné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných lokalitách. Je tedy třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné, jejich odlišnosti pak vyjádřit v ceně. Při této metodě se rozlišuje přístup přímého porovnání, kdy dochází k porovnání přímo mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou, a metoda nepřímého porovnání, při níţ je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou.

U srovnávací metody oceňování je vhodné definovat ještě následujícími pojmy:

17 BRADÁČ, A., FIALA, J.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 2004, s. 125 23

Koeficient odlišnosti - koeficient vyjadřující vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vlivem tohoto koeficientu vyšší neţ nemovitosti oceňované, je koeficient vyšší neţ 1. Kombinace více koeficientů se vyuţívá pro zjištění indexu odlišnosti.

Index odlišnosti - index vyjadřující vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota (cena, jednotková cena - podle pouţité metody porovnání) srovnávací nemovitosti vyšší neţ nemovitosti oceňované, je index vyšší neţ 1.

Podklady pro cenové porovnání trţní ceny nemovitostí jsou prakticky nedostupné a zatíţené řadou zkreslení. Realitní inzerce, která se pro tyto účely pouţívá nejčastěji můţe slouţit jako jeden z objektivních podkladů pro cenové porovnání při zjišťování obvyklé ceny nemovitosti.

Cenové mapy pozemků by měly být zpracovávány podle skutečně dosahovaných cen, proto bychom je měli co nejčastěji vyuţívat ke stanovení ceny pozemku. Převáţně se to týká zejména obcí, v nichţ je cenová mapa zpracována. S jistým přiblíţením je však moţno uvaţovat rovněţ o jejich vyuţití na obdobné pozemky v obdobných lokalitách v obcích podobných.

Vlastní databáze znalce by měla obsahovat vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe zrealizované prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 12 měsíců. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu data ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Provede se celkový průzkum trhu dané lokality, z kterého nám vzejde souhrnná analýza trhu pro srovnatelné nemovitosti.

Porovnávací metody ocenění můţeme dělit na:

Porovnávací metoda

Monokriteriální Multikriteriální Přímého porovnání Nepřímého porovnání

Graf č.7: Rozdělení porovnávací metody.

Metodu monokriteriální, kdy je porovnání zaloţeno a prováděno jen na základě jednoho kritéria. Metodu multikriteriální, při níţ je porovnání prováděno na základě více kritérií nebo na metodu přímého porovnání, kdy se porovnávají přímo nemovitosti srovnávací s oceňovanou metodu nepřímého porovnání (také „metoda standardní ceny“), coţ je metoda, při níţ je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně určených vlastností a cenou.

Podmínky určené pro ocenění dle porovnání by měli splňovat následující kritéria. Cena za 1 m2 celkové podlahové plochy (či za jinou předem vymezenou jednotku) se u porovnávané nemovitosti (zjištěno předběţným odhadem) příliš neliší od oceňované nemovitosti, pro to abychom získali co nejskutečnější výslednou hodnotu, by měli být srovnávací nemovitosti jak lepší tak i horší neţ oceňovaná nemovitost. Tedy takové, aby výsledná hodnota oceňované nemovitosti leţela v intervalu mezi hodnotami srovnávacích nemovitostí. Ţádné z porovnávaných kritérií by nemělo být horší či výrazně lepší, aby nedošlo k velkému cenovému rozpětí a tím i velkému zkreslení výsledné ceny.

3.3 Nákladová (věcná) metoda

U nákladového ocenění se řídíme dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a platných prováděcích vyhlášek. Výchozí cena je stanovena na principu zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaţí, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných poloţek (obvodové zdivo, základy, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy,

25 podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina atd.). K základní ceně je moţno připočítat odpovídající vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně. Základní cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny se provede odečtení přiměřeného opotřebení. Pro tento odpočet se pouţívá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší neţ jedna polovina plánované ţivotnosti bodová metoda, která je pracnější, ale o to přesnější. Její podstata spočívá v tom, ţe jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údrţba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení z celkového 100% nemovitosti.

3.4 Výnosová (příjmová) metoda

Výnosovou hodnotu můţeme charakterizovat jako součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu na základě trţní míry výnosnosti. Také se zjistí u nemovitosti z dosaţeného ročního nájemného sníţeného o roční náklady na provoz. Tyto náklady obsahují odpisy, průměrnou cenu roční údrţby, daň z nemovitosti, pojištění, správa nemovitosti atd. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je určitá podobnost této ceny v ceně zjištěné výnosovým způsobem, definovaná v § 2 odst. 3 písm. b) jako „cena která vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu.“18

Tuto metodu můţeme také chápat z ekonomického pohledu na nemovitosti, kdy je nemovitost vnímána jako určitý zdroj příjmů. Soustředíme se tedy na uţitek, který plyne vlastníkovi, nejčastěji ve formě nájemného, nikoli na její stavebnětechnické vlastnosti. Tato metoda vyuţívá soubory pronajatelných ploch či prostory, bez ohledu na konkrétní stavební provedení. Výsledná hodnota vypočtena výnosovým přístupem je součtem ekonomických efektů, tedy zisků, které z nemovitosti plynou po dobu její ekonomické ţivotnosti a vyuţitelnosti. Přičemţ dané budoucí výnosy jsou přepočítány na jejich současnou hodnotu. Výsledná příjmová hodnota nemovitosti je velmi citlivá na vstupy pouţité ve výpočtu.

18 § 2, odst. 3, písm. b) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 26

Hlavními a základními vstupy jsou obvykle výnosy z nemovitosti, náklady spojené s nemovitostí a pouţitá diskontní (kapitalizační) míra. Vstupní informace můţeme rozdělit na tři části a to na výnosy, náklady a výnosovou míru. Stanovení výnosu bývá obvykle nejjednodušší, protoţe můţeme vycházet z nájemních smluv, pokud je nemovitost předmětem nájemního vztahu, pokud není, vycházíme z trţního nájemného. U nájemného uvedeného v nájemních smlouvách a v případě standardních nájemních vztahů lze vycházet pouze za podmínky, ţe odpovídá trţnímu nájemnému. Výjimkou mohou být nájemní smlouvy, které jsou uzavřeny v neprospěch nájemníka, tedy na dobu neurčitou, jejíţ vypovězení ze strany nájemníka je pokutováno vysokými sankcemi. V takovémto případě bychom měli vycházet z těchto smluv, protoţe nemovitost v podstatě jinému nájemníkovi nelze pronajmout. Další moţností nevýhodného uzavření nájemních smluv mohou být i smlouvy uzavřené v reţimu tzv. regulovaného nájemného.

Náklady lze rozdělit do několika skupin a to na provozní náklady, náklady na správu nemovitosti, náklady na opravy, udrţování a obnovovací náklady nemovitosti. Mezi provozní náklady zahrnujeme daň z nemovitosti, pojištění a nájemné za uţívání pozemku jiného vlastníka. Náklady na správu objektu se obvykle vyjadřují určitým procentem z celkového ročního výnosu a jedná se zejména o náklady slouţící k zajištění správy nemovitosti, tzn. Zajišťování pronájmu, oprav a údrţby, právní záleţitosti, odvod daní, vedení účetnictví, marketingu atd. Náklady na opravy a udrţování se odvozují od reprodukční hodnoty nemovitosti, nebo jsou vyjádřeny na jednotku plochy staveb. Jsou to převáţně výdaje na drobné opravy a údrţbu a výdaje na zajištění provozu technických zařízení budov. Obnovovací náklady jsou prostředky vynaloţené na pravidelnou výměnu stavebních krátkodobých prvků a modernizaci s cílem udrţet určitý standard vyţadovaný trhem. Náklady jsou vypočteny na základě reprodukční ceny staveb, vycházíme z období a podílu konstrukcí, které budou předmětem úpravy.

Posledním vstupem je výnosová míra pouţitá ve výpočtu. Nejdříve bychom měli odlišit kapitalizační a diskontní míru. Rozdíl mezi těmito měrami spočívá v tom, ţe kapitalizační míra zachycuje vztah mezi očekávaným výnosem z nemovitosti a její současnou hodnotou pro konkrétní nemovitost. Diskontní míra je naopak uvaţovaná a aplikovaná na celou uvaţovanou řadu výnosů ve výpočtu a můţe tak být pro výnosy z různých období různá. Zobrazuje nám poţadovanou výnosnost investice, která zahrnuje časovou hodnotu peněz, riziko investice,

27 poţadovanou výnosnost a další faktory. Hlavním rozdílem je, ţe kapitalizační míra zohledňuje výnosnost a zároveň návratnost investice, kdeţto diskontní míra zohledňuje pouze výnosnost.

3.4.1 Metody výnosové míry

Jak jsem jiţ uvedla výše, vycházíme z toho, ţe výnosový přístup je zaloţen především na uţitku, který v budoucnu plyne vlastníkovi nemovitosti. Podle metody jakým jsou budoucí výnosy přepočítány na jejich současnou hodnotu, můţeme rozlišit dva základní směry výnosového ocenění, a to diskontaci a kapitalizaci. Diskontace je zaloţena na odúročení jednotlivých výnosů za příslušné roky na jejich současnou hodnotu, tyto hodnoty jsou poté sečteny. Mluvíme o tzv. diskontovaném cash flow označovaném jako DCF. Existuje mnoho metod jak lze výpočet provádět, pouţitá varianta závisí na konkrétní situaci nemovitosti. Můţeme například pouţít dvoufázové ocenění. V první fázi máme řadu výnosů po určitý počet let, kdy výnosy obvykle oceňovatel na základě zjištěných informací a podkladů zná. Druhou fázi potom tvoří výnos uvaţovaný v nekonečném horizontu, který se obvykle stanový ve výši posledního výnosu z první fáze. Další moţností je uvaţovat místo druhé fáze prodej nemovitosti, kdy se prodejní cena diskontuje k datu ocenění a přičítá k hodnotě první fáze. Pouţijeme zde diskontní míru. V grafu č. 8 je znázorněná závislost výnosové hodnoty na pouţité diskontní míře, která je vyjádřena v procentech, p.a.

Graf č.8: Vztah výnosové hodnoty a diskontní míry.19

19 BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z. 4 vyd. Praha: Nakladatelství Linde Praha, 2009 s. 463 28

Kapitalizace stanovuje výnosovou hodnotu na základě jediného výnosu, který by měl být určitým způsobem reprezentativní, pro výpočet se proto pouţije kapitalizační míra. Máme dvě základní metody kapitalizace, mluvíme o přímé a výnosové.

Přímá kapitalizace je zaloţena na předpokladu, ţe výnosová hodnota nemovitosti vychází z jednoho reprezentativního výnosu, výnosovou hodnotu lze vypočítat jedinou jednoduchou operací, a to jako podíl reprezentativního výnosu a kapitalizační míry.

Výnosová kapitalizace je zaloţena na vztahu mezi jediným budoucím očekávaným výnosem z nemovitosti a současnou výnosovou hodnotou nemovitosti. Výnos a kapitalizační míra se stanovují mnohem sloţitějším a preciznějším způsobem. Kapitalizační míra je tedy dána součtem či rozdílem míry výnosnosti a sloţky návratnosti. Oproti přímé kapitalizaci je přesněji stanovena kapitalizační míra a za pozitivum lze povaţovat i skutečnost, ţe je uvaţován reverzní výnos na konci období.

3.5 Metoda střední hodnoty

Metoda střední hodnoty je velmi často pouţívanou metodou, ještě v roce 1933 byla předepsaná exekučním řádem. Podstatou metody je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostého aritmetického průměru z hodnoty věcné a hodnoty výnosové.V současné době je sice některými autory povaţována (pro oceňování podniků) za metodu méně vědeckou, ale i tito autoři konstatují, ţe je hojně pouţívaná jako „metoda praktiků“. Rozdíl ve vztahu obvyklé ceny k ceně časové (reprodukční) je dán vyuţitelností, návratností investic, vloţených do koupě a správy nemovitosti. Toto vyjadřuje výnosová hodnoty, v našich současných podmínkách je však zřejmě ještě stále ne zrovna nejvhodnější metodu střední hodnoty pouţívat.20

Vzorec č.1: Metoda střední hodnoty

20 BRADÁČ,A. a kol., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. Vydání, kap.9, str.459

3.6 Nageliho metoda váţeného průměru

Tato metoda se pouţije v případě, kdy je na místě některé ze zjištěných hodnot přidělit jinou váhu neţ hodnotě druhé.

Vzorec č. 2: Nageliho metoda váţeného průměru Kde značí: COB odhad obvyklé (obecní,trţní) ceny metodou váţeného průměru,

CN cenu (hodnoty) stanovenou nákladovým způsobem (časová cena, věcná hodnota), vN váhu ceny (hodnoty) stanovené nákladovým způsobem (časové ceny, věcné hodnoty),

CV cenu (hodnotu) stanovenou nákladovým způsobem (časová cena, věcná hodnota), vv váhu ceny (hodnoty) stanovené nákladovým způsobem (časové ceny, věcné hodnoty).21 Naegeli modifikoval metodu střední hodnoty na pouţití váţeného průměru, s váhami věcné a výnosové hodnoty podle tabulky č. 1.

Váhy věcné a výnosové hodnoty podle Naegeliho Váha hodnoty

Rozdíl mezi výnosovou a věcnou Součet vah výnosové hodnotou (předpoklad: věcná>výnosová) věcné (VN) (VN+vV) (vV)

0 aţ 10% 1 1 2

10 aţ 20% 1 2 3

20 aţ 30% 1 3 4

30 aţ 40% 1 4 5

40 a více % 1 5 6

Za základ (100%) se volí výnosová hodnota. Tabulka č. 1: Váhy věcné a výnosové hodnoty dle Naegeliho.

21 BRADÁČ,A. a kol., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. Vydání, kap.9, str.459 30

3.7 Subjekty provádějící ocenění

V současné době se v této praxi pohybují tři skupiny osob, které se touto činností zabývají. Patří sem odhadci, coţ jsou podnikatelé (fyzické i právnické osoby), jejichţ podnikání je zaloţeno na koncesy vydané ţivnostenským úřadem podle zákona č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů. Další skupinu zastupují znalci (fyzické osoby) a znalecké ústavy (právnické osoby) jmenované ministrem spravedlnosti, nebo předsedou krajského soudu podle zákona 36/1976 Sb., o znalcích a tlumočnících v platném znění. Poslední skupinou jsou zaměstnanci právnických osob, podnikajících v oboru oceňování, nebo působící v oborech souvisejících. Své interní odhadce má u nás například celá řada bankovních ústavů.

3.7.1 Znalec

Profesi znalce, představuje nezávislá osoby, která na základě svých odborných znalostí posuzuje, hodnotí a hlavně zkoumá určité skutečnosti, které obvykle představí ve formě písemného znaleckého posudku. Soudní znalectví slouţí jako pomoc při rozhodování soudních sporů, kdy je nutné odborně posoudit skutečnosti, jevy a události související s daným případem. Jelikoţ soudce je především právníkem, ukládá soud tuto odbornou práci znalcům. Výsledné posouzení obvykle uvádí teoretickou část, praktické ocenění a konečné shrnutí. Hlavním úkolem znalce je řádný výkon znalecké činnosti v řízeních před státními orgány a orgány, na které byly delegovány úkoly státních orgánů, jakoţ i znalecká činnost prováděná v souvislosti s právními úkony občanů, nebo organizací.

Základní úprava postavení znalců je stanovena v zákoně č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších novel a platných prováděcích vyhláškách. Účelem zákonné úpravy je zajistit řádný výkon znalecké činnosti.

Znaleckou činnost můţe vykonávat osoba zapsaná v seznamu znalců. Tyto seznamy vedou příslušné krajské soudy, ústřední seznam znalců vede Ministerstvo spravedlnosti, který je volně přístupný na stránkách justice. Osoby, které do seznamu nejsou zapsány, mohou být ustanoveny znalci pouze výjimečně aţ po splnění zákonem předepsaných podmínek.

Zákon stanovuje následující podmínky ke jmenování znalce. 1. Potřebné znalosti a zkušenosti z oboru, v němţ ná jako znalec působit,

2. takové osobní vlastnosti, které dávají předpoklad k tomu, ţe znalecká činnost můţe být řádně vykonávána, 3. souhlas znalce se jmenováním.

Znaleckou činnost mohou provádět rovněţ znalecké ústavy, o kterých je pojednáno v následující podkapitole. Znalce jmenuje pro jednotlivé obory ministr spravedlnosti, nebo předseda krajského soudu v rozsahu, v němţ je ministrem spravedlnosti k tomu pověřen. Znalec můţe být ze seznamu vyškrtnut a to prostřednictvím odvolání orgánu, který jej jmenovat do znalecké činnosti a to za podmínek stanovených zákonem. Konečným výsledkem je znalecký posudek. Znaleckým posudkem rozumíme grafický či jiný výstup znalecké činnosti znalce, který je v náleţitém formálním zpracování.

3.7.2 Znalecké ústavy

Zákon rozlišuje dvě základní kategorie znaleckých ústavů. 1. Ústavy nebo jiná pracoviště, specializovaná na znaleckou činnost, které jsou zapsány v seznamu znaleckých ústavů, který je vedený Ministerstvem spravedlnosti v oddíle I. Státní orgány jsou povinny poţadovat znalecké posudky obzvláště od těchto ústavů, pokud existují v daném oboru. 2. Ústavy kvalifikované pro znaleckou činnost, které jsou zapsány v seznamu znaleckých ústavů vedeném Ministerstvem spravedlnosti v oddíle II. Mají odlišnou hlavní náplň činnosti, bývají to obvykle vysoké školy, výzkumné ústavy apod. Ve zvláště obtíţných případech mohou státní orgány poţadovat vypracování znaleckého posudku po těchto institucích. 22 Za správnost a včasné a řádné odevzdání vypracovaného posudku odpovídá vţdy ústav jako organizace.

3.7.3 Odhadce

Oproti znalci či znaleckému ústavu, odhadce provádí odhadní, nebo odbornou činnost po domluvě s objednatelem (fyzickou či právnickou osobou) pro různé účely. Odhadní činnost upravuje zákon č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání (ţivnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů. Odhadce ovšem není způsobilí provádět znalecké posudky pro řízení

22 BRADÁČ, A., KLEDUS, M.,; KREJČÍŘ, P., Soudní znalectví.Vyd.1.Brno: CERM, 2010, s. 27 32 správních orgánů a v souvislosti s právními úkony občanů a institucí. Vzhledem k tomu, ţe vypracované posudky jsou na základě ţivnosti, není jim přiřknuta taková váha jako posudku vypracovaném znalcem, nebo znaleckým ústavem.

Odhadce je vlastně osoba, která má potřebnou kvalifikaci, schopnosti a zkušenosti k provádění odhadů, ale pouze v příslušném oboru. Odhadci jsou zapsání v seznamu, pod Českou komorou odhadců majetku. Tato komora byla zaloţena jako profesní sdruţení občanů ve smyslu zákona č. 83/1990 Sb., o sdruţení občanů, ve znění pozdějších předpisů.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, ţe k výkonu této profese potřebujete příslušnou ţivnost, schopnosti, zkušenosti a znalosti. V posledních desetiletí se podmínky odhadců značně ztíţily a omezily. Novela ţivnostenského zákona č. 356/1999 Sb., která vstoupila v platnost od 1.3.2000 změnila zařazení ţivnosti, respektive druh ţivnosti potřebné pro výkon činnosti odhadce. Před tím, neţ vstoupila novela v platnost byla tato ţivnost vedená jako volná, nebyly zde stanoveny ţádné zvláštní podmínky pro provoz této ţivnosti. Stačilo splnit pouze všeobecné podmínky stanovené ţivnostenským zákonem. Poslední novelou ţivnostenského zákona, která vstoupila v platnost je novela č. 130/2008 Sb., z 20.3.2008, která vstoupila v platnost od 1.7.2008. Tato novela změnila poţadavky odhadců jak v rovině provozování ţivnosti odhadců tak v nárocích na jejich vzdělání a odbornou praxi.

Dle výše uvedeného zákona je moţné poţádat o vydání ţivnostenského oprávnění pro následující kategorie oceňování majetku: 1. věci movité 2. věci nemovité 3. nehmotný majetek 4. finanční majetek 5. podniky

Zákon č. 130/2008 Sb. stanovuje rovněţ poţadavky na vzdělání respektive odbornou praxi ţadatele o ţivnostenské oprávnění odhadce s ohledem na vybranou kategorii oceňování majetku a dále vymezuje poţadavky na: zamezení střetu zájmů uchování důvěrnosti informací

řádné provozování činnosti pojištění profesní odpovědnosti za případné škody vzniklé v souvislosti s vykonávanou činností odhadce majetku zajištění systému jakosti a odpovědnosti23

3.8 Obecně k podkladům pro ocenění

V kaţdém ocenění jsou všichni kdo ocenění prováděli povinni uvést přehled všech podkladů v nálezové části svého znaleckého posudku (odhadu).U kaţdého podkladu se uvede podrobný popis a název, kým a kdy byl vystaven a schválen, pod jakým číslem jednacím je uveden a k tomu podstatný obsah.

Hlavní podklady k ocenění nemovitostí jsou viz níţe.

1. Výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší neţ 3 měsíce. V případě kdy je pouţit výpis listu vlastnictví starší neţ 3 měsíce, je zapotřebí, aby objednatel znalci potvrdil, ţe pouţitý výpis je stále aktuální. Znalec si můţe předloţená data ověřit i sám v dálkovém přístupu nahlíţení do katastru nemovitostí na internetových stránkách cuzk.cz.

2. Kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků a staveb odpovídající skutečnosti. Pokud je kopie katastrální mapy starší více neţ 3 měsíce, je třeba, aby objednatel znalci potvrdil aktuálnost kopie.

3. Dokumenty náleţící k nemovitosti, jako jsou stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, územní rozhodnutí a dokumentace staveb.

4. Nájemní smlouvy a výkresová dokumentace k prostorům bytového domu a oceňované jednotky.

23 Internetové stránky: http://www.ckom.cz/index.php/cs/profese-odhadce 34

5. Výpisy z pozemkové knihy, které jsou vhodným podkladem u starších staveb. Dále můţe znalec vyuţít moţnosti získat informace o stáří objektů na příslušném úřadě (obecní a městský úřad či příslušný magistrát).

6. Cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a k datu ocenění platná.

7. Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb.

Jako další podklady pro ocenění můţou znalci či odhadci poslouţit pasporty nemovitostí, pojistné smlouvy, smlouvy o správě nemovitosti, přiznání k dani z nemovitosti, smlouvy o sluţbách spojených s údrţbou, opravami a provozem nemovitosti, informace a údaje sdělené objednatel posudku, skutečnosti a výměry zjištěné na místě šetření atd.

4. Vlivy územních rozhodnutí ovlivňující výslednou cenu nemovitostí

4.1 Územní plánování

Územní plánování je nástroj státní správy pro racionální rozvoj určitého území, vychází ze zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Pro samotné ocenění pozemků, potřebujeme znát správné zařazení, dle druhu pozemku evidovaného v katastru nemovitostí nebo určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou, proto je třeba vědět rozdíly mezi stupni územního plánování. Územní plánování je soustavná činnost, která má regulovat vývoj v určitém území. Vzhledem k tomu má své specifické znaky a těmi jsou dlouhodobost, velikost řešeného území a mnoţství obyvatel, koordinace zájmů mnohých zájmových organizací, ovlivňování ţivotního prostředí a kvalita ţivota v daném území. Obecným cílem je optimalizovat vyuţití řešeného území vzhledem k ekologickým, kulturním, ekonomickým a stavebně-technickým kritériím.

4.1.1 Územní plán

Územní plán je projekt, jak účelně uspořádat území v dalších letech. Definuje nám funkční vyuţití ploch, tedy rozlišení ploch dle hlavního účelu (plochy obytné, veřejného vybavení, výrobní, průmyslové, zemědělské sklady, plochy pro sport a rekreaci, plochy veřejné zeleně, atd.). Podle povahy ploch určených tímto plánem nám definuje také prostorové parametry (výšku zástavby, ochranná pásma, atd.), dále řešení podzemních, nadzemních inţenýrských sítí a objektů. Územní plán se vydává formou opatření obecné povahy a je zásadním koncepčním dokumentem obce k usměrňování jejího územního rozvoje. O pořízení a vydání územního plánu rozhoduje zastupitelstvo obce v samostatné působnosti. Zákon neumoţňuje zrušení vydaného územního plánu, vzhledem k tomu, ţe tento je výsledkem dohody obce s dotčenými orgány o konkretizaci ochrany veřejných zájmů. Pořízení nebo změna územního plánu můţe být provedena i na návrh fyzické či právnické osoby, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě, která se nachází na území obce

4.1.2 Druhy pozemků

Pozemek je pořízená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí buď územně správní jednotkou, nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhů pozemku popřípadě rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků. 24 Pozemky dále dělíme na pozemky určené k zástavbě, pozemky vyuţitelné jako zemědělská půda (orná půda, louky, apod.), pozemky komerčně vyuţitelné ( parkovací plochy, trţiště), pozemky komerčně nevyuţitelné (veřejná zeleň). Další popis pozemků viz níţe.

Stavební pozemek

Pozemek určený k zástavbě (umístění stavby), jeho část nebo soubor pozemků určených územním rozhodnutím, nebo regulačním plánem.

Nezastavitelný pozemek

Pozemek, který nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to parku slouţící obecnému uţívání a veřejné zeleně, v intravilánu zemědělský pozemek nebo, soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, a tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků. Dále v intravilánu lesní pozemek nebo souboru sousedících lesních pozemků o náběře větší neţ 0,5 ha.

Zastavěný stavební pozemek

Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislí celek s obytnými a hospodářskými budovami. 25

Lesní pozemky

Pozemek s lesním porostem, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší neţ 4 m a pozemek, na němţ byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě státní správy lesů, u něhoţ byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy.

Zemědělské pozemky

24 § 27/a zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů 25 § 2 odst. 1, písm. e) zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 37

Pozemky vedené jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvale travní porosty, pastviny a louky.

4.1.3 Regulační plán

Regulační plán nám stanoví podrobné podmínky pro vyuţití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádaní staveb v řešené ploše. Pro danou plochu nahrazuje regulační plán ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí a je pro rozhodování v daném území závazný. Pozor, ale nenahrazuje jej v nezastavěném území. Vydává se z podnětu nebo na ţádost a to formou opatření obecné povahy. Jedná se v podstatě o hromadné (skupinové) územní rozhodnutí. O pořízení regulačního plánu lze rozhodnout, pokud má obec územní plán. Pokud tomu tak není, lze o pořízení rozhodnout jen tehdy, bude - li zachován stávající charakter území, nebo půjde- li o změny umoţňující komplexní pozemkové úpravy. 3

4.1.4 Územní rozhodnutí

V případě územního rozhodnutí jde o rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, změně vyuţití území, o změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území, dělení nebo scelování pozemků a v poslední řadě o ochranném pásmu. Lze jej vydat pouze v případě, kdy na dané území nebyl vydán regulační plán. Rozsah, v jakém nahrazuje regulační plán toto rozhodnutí je individuální, nesmí však být překročen minimální standard. V některých případech můţe stavební úřad podle správního řádu spojit územní a stavební řízení. V případě zjišťování hodnoty pozemku je potřeba zjistit, zda pro dané území nebylo vydáno územní opatření o stavební uzávěře nebo územní opatření o asanaci území.

5. Územní vlivy působící na trţní hodnotu nemovitosti

5.1 Územní vlivy-pozemky

Nejprve bychom si měli uvědomit, ţe pozemek jako takový má i v dnešní době vysokou hodnotu. Tato je sice ovlivněna místopisem, polohou a druhem pozemku, ale navzdory uvedenému je v oblasti investic jednou z nejţádanějších.

Trţní hodnotu pozemků ovlivňuje celá škála územních vlivů, které zde, pro upřesnění, uvedu a některé z nich popíši. Tedy, co jsou územní vlivy? Územní vliv je příkladem lokalita, ţivotní prostředí, přístup k pozemku, vzdálenost pozemku od zástavby, svaţitost pozemku, budoucí rozšiřitelnost, dostupnost inţenýrských sítí atd., z čehoţ je i laikovi na první pohled jasný moţný dopad uvedeného do ceny pozemku. Je samozřejmé, ţe cena pozemku má určitý dopad na výslednou cenu nemovitosti. V nezanedbatelné míře ovlivňují územní vlivy i samotný výběr nemovitosti před uskutečněním koupě, ať uţ za účelem osobního uţívání, nebo budoucího výnosu. Níţe uvedený popis jednotlivých vlivů je dle mého názoru nejčastěji se objevujícím v praxi, a proto je zde podrobněji popíši a popíši.

Lokalita je typickým znakem nemovitosti, který nelze, ve většině případů, nijak výrazně ovlivnit či změnit. Proto přijmeme fakt,ţe územní vliv - lokalita, je daný.

Dalším velmi důleţitým aspektem je pro cenotvorný faktor je poloha pozemku vůči souvisle zastavěnému území obce. V konečné ceně se nám zcela určitě velmi výrazně promítne, pokud poloha pozemku spadá do souvisle zastavěné části, nebo do okrajové. Vţdy ovšem záleţí, kam daný pozemek spadá, zda do města, městské části, obce či samoty.

Přístup k pozemku. Tento zaţitým vyuţitím přístupové komunikace se na první pohled můţe zdát bezproblémový , avšak ne vţdy je skutečnost vlastnických práv vyřešena. Mnohdy se setkáváme s problémem, kdy přístup k pozemku vede přes pozemek jiného majitele, který nemá na katastru nemovitosti zanesené - zapsané věcné břemeno průjezdu nebo průchodu. V takovém případě je i lukrativní pozemek mnohdy „bezcenný“ .

Svaţitost pozemku je všeobecně nejlepší v moţnosti rovinného pozemku, kde si vše můţeme uzpůsobit svým potřebám či přáním, a proto se nám cena nesniţuje, ba naopak se můţe

39 v některých případech i navýšit vzhledem k porovnávaným nemovitostem. Oproti tomu pozemky extrémně svaţité nám takové moţnosti terénních úprav, bez extrémně vynaloţených finančních nákladů, neumoţňují, a proto v jejich ocenění dochází ke značnému cenovému sníţení.

Ochranné pásmo nás téţ určitým způsobem omezuje v uţívání pozemku, proto bychom si měli dopředu zjistit v čem a jak moc nás ovlivní. Například u ochranného pásma elektrického vedení vycházíme ze zákona č. 458/2000 Sb., který striktně mimo jiné řeší odstupovou vzdálenost nemovitostí či porostů od vedení VN. Dále můţeme být limitováni ochranným pásmem vodního zdroje, přírodní rezervace, léčebného sanatoria atd.

Záplavové území obce stanovené vodoprávním úřadem dle zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů. Pokud nám pozemek spadá do záplavové oblasti je důleţité toto riziko v ceně zohlednit.

Úroveň výšky hladiny podzemních vod je dobré alespoň rámcově znát, protoţe se nám, příkladem níţe uvedenými zásahy či opatřeními, zvyšují investiční náklady nejen na samotnou budoucí realizaci stavby, ale především na stavbu samotnou.

Omezení uţívání pozemku. V tomto případě jde o omezení vlastníka, respektive všech spoluvlastníků ze strany takzvané třetí osoby, která věc nevlastní, která má pouze jakési právo jistým způsobem s nemovitostí za jistých okolností disponovat, manipulovat, uţívat ji, coţ znamená, ţe vlastnické právo tímto způsobem z venku omezuje. Vlastníci nemovitosti jsou totiţ povinni strpět takové omezení. Obvykle jde o doţivotní uţívání pro dárce bytu (prarodiče), právo cesty přes pozemek, právo průjezdu a průchodu, ale také právo vedení inţenýrských sítí pod povrchem pozemku

Kontaminace půdy, je zásadní index, který zohledňujeme v ceně pozemku. Vzhledem k faktu, ţe náklady, které budou muset být vynaloţeny na likvidaci resp. sanaci postiţeného pozemku či jeho části, jsou ve většině případů velmi cenové vysoké, je tento finanční dopad zásadním faktorem v celkové bilanci oceňované nemovitosti či pozemku.

Účinky okolí zahrnují například smogovou situaci, nadměrné mnoţství prachu, nepřiměřený hluk atd. Všechny tyto účinky se nám také negativně promítnou v konečné ceně.

Pozemek ve výhodně poloţených částech obce je skvělá investice, pro budoucí výnosnost, nebo prodej. Jedná se o jednu z nejlepších variant územních vlivů, kterou můţeme uplatnit ve větším městech.

Pozemek zasíťovaný tzn. pozemek s inţenýrskými sítěmi (voda, kanalizace, plyn, elektro, internet) na hranici pozemku, nebo alespoň v jeho bezprostřední blízkosti je velice ţádaný. Jedná se o velmi výrazné zvýšení ze strany územních vlivů.

Případná moţnost rozšiřitelnosti pozemku nám můţe zvednout výslednou cenu, pokud na předmětný pozemek navazují pozemky, u kterých je reálná moţnost odkupu (příkladem pro jejich další nedostupnost bez dalšího), můţeme jiţ v záměru s touto variantou kalkulovat.

Zbylé územní vlivy nás také určitým způsobem ovlivňují, jedná se například o geologické sloţení, stavbu pod povrchem pozemku, budoucí vyuţitelnost pozemku, CHKO, dopravní obsluţnost, dopravní dostupnost a parkování, prodejnost vzhledem k velikosti pozemku a tvaru pozemku.

Shrnutí územních vlivů na cenu pozemků: Při ocenění pozemku vycházíme z korekčního činitele, který si určíme či stanovíme, a poté porovnáváme s vybranými vzorky. Pro ocenění bychom měli vţdy volit co nejpodobnější vzorky pro porovnání. Kaţdý odhadce by měl vycházet z toho, ţe čím více základních znaků porovná se vzorky, tím při adekvátní shodě docílí přesnějšího určení ceny. Je vhodně do ocenění zahrnout vţdy lepší i horší vzorky, abychom získali odpovídající výslednou cenu. Ať uţ se jedná o zvýšení či sníţení, vţdy bychom si měli uvědomit, jak velkou váhu danému vlivu přiřadíme. Záleţí pouze na uváţení zpracovatele posudku, aby se rozhodl pro vhodné navýšení, nebo poníţení daného korekčního činitele. Vţdy bychom však měli vycházet z vhodných podkladů a sebraných informací a drţet se nepsaného pravidla, ţe korekční činitel by neměl být větší neţ ± 40%, aby nedocházelo k přílišnému zkreslení výsledné ceny.

Mezi územní vlivy ovlivňující pozemky tedy patří například poloha pozemku vůči souvisle zastavěnému území obce, přístup k pozemku, negativní účinky okolí, svaţitost pozemku, úroveň výšky hladiny podzemních vody, omezení uţívání pozemku, chráněná krajinná oblast, záplavové území obce stanovené vodoprávním úřadem, pozemek ve výhodně poloţených částech obce, pozemek s inţenýrskými sítěmi, stavební uzávěra, stavba pod povrchem pozemku, existence věcného břemene, existence územního plánu obce atd.

5.2 Územní vlivy- stavby

Stavby jsou v dnešní době jednou z nejobchodovatelnějších poloţek. Bereme v úvahu , ţe na kaţdou stavbu působí taktéţ určité územní vlivy, které ji vţdy nějak ovlivňují ať uţ pozitivně či negativně, je tomu tak stejně jako u pozemků. Stejně jako v předcházející části zde, pro představu, uvedu a popíši několik případů územních vlivů.

Lokalita je stejně jako u pozemků jeden z nejdůleţitějších korekčních činitelů vůbec. Od lokality se nám odvíjí celková cena, protoţe porovnávané nemovitosti z ní také vycházejí.

Kvalita a dopad ţivotního prostředí je důleţité zmínit v určitých oblastech republiky, například na Ostravsku či na Šumavě, bych tento korekční činitel zahrnula do ocenění, abychom měli odpovídající výslednou cenu.

Velikost obce kde se stavby nachází je další ze základních vlivů působících na cenovou hladinu. Dle obce nám vychází vţdy určitá cena, kterou zohledníme korekčním činitelem v porovnání s vybranými vzorky pro ocenění.

Situování stavby v obci nám upravuje cenu z hlediska okolní zástavby, pokud se jedná o komerční, průmyslovou či obytnou oblast atd. Vţdy bychom měli zohlednit okolí nemovitosti a její další moţné vyuţití případně dopady k uţívání stavby. Trendem poslední doby je koncentrovat stavby jednoho druhu například rodinné domy do jedné oblasti a haly a výrobní prostory do další, mimo jiné proto, ţe pro výše uvedené zástavby jsou předepsány různé hygienické limity. Tyto jsou navzájem, bez dalšího neslučitelné.

Příjezd a přístup ke stavbě je velmi důleţitý, z hlediska komfortu vyuţitelnosti stavby. Pokud zde vyvstanou určité komplikace např. s funkčně případně právně nevyřešeným, nezajištěným

42 přístupem k nemovitosti je posuzovaná nemovitost nezajímavá resp. ztrátová. Obvykle se situace řeší věcným břemen přilehlého pozemku, přes který se můţeme k nemovitosti dostat nebo koupí určité části pozemku pro jeho přístupnost. Pokud však nemáme ţádnou z těchto moţností, měli bychom v ocenění tento problém výrazně zohlednit.

Parkovací moţnosti jsou vţdy pozitivním vlivem k dané nemovitosti. Vzhledem k faktu, ţe v dnešní době je jiţ standardem, ţe rodina vlastní případně uţívá minimálně dvě osobní vozidla, je dobré mít vhodné parkovací moţnosti u rodinného domu. Například u výstavby nových komerčních staveb, bytových domů či polyfunkčních domů se dnes jiţ automaticky počítá s výstavbou podzemních garáţí, aby nedocházelo k zatíţení okolních komunikací.

Úroveň výška hladiny podzemních vod- v některých případech se při stavění resp. před stavěním musí zřídit larzenové stěny a přečerpávajícími jímkami. Samotný objekt je po dokončení stavby a odstranění larzenového paţení extrémně namáhán tlakovou vodou, coţ musí být v průběhu stavby řešeno nejen změnou či zesílením konstrukčního systému budovy, minimálně v zasaţených úrovních, ale také zvýšení nákladů na izolování díla.

Inţenýrské sítě nám vţdy zhodnocují danou stavbu, pokud jsou jiţ zapojeny, nebo na samotné hranici nemovitosti, bereme je jako kompletní. Pokud však nemáme moţnost napojení na jednu z poloţek IS (plyn, veřejný vodovod, kanalizaci či elektro) chápeme to jako záporné územní vlivy.

Dalšími územní vlivy ke kterým se při oceňování nemovitosti přihlíţí jsou příkladem: okolní pozemky, místopisná existence záplavového území, svaţitost pozemku, negativní vlivy působící na okolí, obyvatelstvo atd. Je vţdy pouze na zpracovateli posudku, který územní vliv vybere a odůvodní ve svém znaleckém posudku.

6. Komplexní příklad ocenění RD

6.1. Základní popis rodinného domu čp. 148

Rodinný dům čp. 148 v Lochovicích postavený na pozemku parc.č. 717/1 včetně vedlejší stavby, venkovních úprav a pozemku. Dům má číslo popisné a je vyuţíván jako objekt pro trvalé bydlení. Původní dům byl postaven cca v r. 1900, v r. 1998 bylo zrekonstruováno přízemí domu. Nově byly provedeny rozvody elektroinstalací, vody, kanalizace, ÚV s kotlem na pevná paliva, provedena koupelna, WC. Dále byly opraveny vnitřní omítky vč. výmalby, podlahy vč. podlahových krytin. Další stavební úpravy byly provedeny v roce 2007, kdy byl demontován původní krov, vyzděna nová půdní nadezdívka včetně ţelezobetonového ztuţujícího věnce, štítové zdi, komínového tělesa, proveden nový hambalkový krov a poloţena střešní krytina. Dům je napojen na veřejnou síť elektro, veřejný vodovod a splaškové vody jsou svedeny do ţumpy.

Jedná se o dvoupodlaţní objekt rozměrů 6,60 x 12,38 m se sedlovou střechou s krytinou z tašek opatřenou klempířskými konstrukcemi (OP domu 473 m3). V přízemí domu jsou zádveří, koupelna s WC, kotelna, kuchyně a tři místnosti. V podzemí je malý sklípek přístupný výlezem v podlaze kuchyně, bez demontáţe podlahové krytiny není přístupný. Nosné stěny původního domu jsou zděné převáţně z nepálených zdících prvků, nadezdívka a štítové zdi z bloků Porotherm a stropy nad přízemím jsou původní dřevěné trámové s viditelnými trámy. Okna domu jsou dřevěná zdvojená, podlahy v přízemí jsou z keramické dlaţby a koberců a podlaha na půdě je původní z hliněné mazaniny Půda a budoucí podkrovní prostor není stavebně dokončen a je ve fázi hrubé stavby.

Technický stav konstrukcí a prací je mírně podprůměrný a odpovídá stáří domu, pouţitým stavebním materiálům a provedeným opravám a rekonstrukcím. Celkově dům neodpovídá dnešním standardům. Objekt je vzdálen od nájezdu na dálnici D5 Praha – Rozvadov 9 km a od Prahy 39 km. Na pozemku parc.č. 717/1 je ještě zděná kolna ve špatném technickém stavu slouţící k uskladnění paliva. K domu náleţí venkovní úpravy minimálního rozsahu. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 26 pro katastrální území Lochovice, obec Lochovice, o. Beroun, kraj Středočeský.

Rodinný dům čp. 148 s příslušenstvím a pozemkem parc.č.717/1 v kat. území Lochovice, obec Lochovice, o. Beroun, kraj Středočeský. Fotodokumentace viz níţe + přílohy.

Fotodokumentace 1 – Pohled na rodinný dům

Fotodokumentace 2 – Krov a půda domu

Další fotodokumentace je uvedena v příloze včetně fotodokumentace porovnávaných staveb, vybraných pro účely ocenění rodinného domu čp. 148, obec Lochovice, o. Beroun.

6.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku

Pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybrala a vzala v úvahu k porovnání rodinné domy v Lochovicích, které jsou v současné době nabízeny na trhu s nemovitostmi. K porovnání jsem vybrala rodinné domy obdobného konstrukčního provedení, vzhledu, stáří a účelu uţívání. Ve všech případech se jedná o nabídky k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, stáří, velikost objektů, technický stav, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, atraktivita, vyuţitelnost a další. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dostanu pomocí kapitalizace příjmů s odpovídající kapitalizační mírou.

6.3 Zjištění cen stavebních pozemků v obci Lochovice

Ceny stavebních pozemků v oblasti Lochovic se pohybují v rozmezí 400,- Kč/m2 – 900,- Kč/m2. Vzhledem k tomu, ţe stavební pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou jiţ zastavěny stavbami, uvaţuji cenu pozemků na dolní hranici ceny, tj. v Lochovicích 400,- Kč/m2.

6.4 Popis porovnávaných rodinných domů

1. Rod. dům čp. 19 v Lochovicích – RD 2+1 bez příslušenství, stáří cca 120 let, OP domu 300 m3, nosné stěny jsou zděné z kamene a cihel, sedlová střecha, voda, elektro, bez kanalizace, vytápění je lokální na pevná paliva, studna, před rekonstrukcí, špatný technický stav, zděná kolna, cca 20 m od ţelezniční tratě, nezajímavá lokalita, dobré parkovací moţnosti, pozemek zastavěné plochy a nádvoří o výměře 210 m2, zahrada výměry 266 m2, nájezd na dálnici D5 Praha – Rozvadov ve vzdálenosti7 km. 46

2. Rod. dům čp. 209 v Lochovicích – RD 5+1 samostatně stojící, částečně podsklepen, v podzemí je kotelna a sklad paliva, na obytnou část navazuje původní hospodářská část (stodůlka), dům je napojen na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci, plynová přípojka není vyuţívána, stáří cca 80 let, od r. 1995 byl dům rekonstruován z původní restaurace, v r. 2011 vyměněna okna, částečně poškozena fasáda a sokl vlhkostí, OP domu 1100 m3, přízemní objekt, zdivo kámen, cihly, sedlová střecha, vytápění ÚV na pevná paliva, průměrný technický stav, objekt je cca 30 m od ţelezniční tratě a 2,50 m od silnice Zdice – Příbram, pozemek zastavěné plochy a nádvoří o výměře 590 m2, zahrada o výměře 698 m2, dobré parkovací moţnosti, nájezd na dálnici D5 Praha – Rozvadov ve vzdálenosti 7 km.

3. Rod. dům čp. 229 v Lochovicích – řadový RD 2+1, celý podsklepen, stáří cca 80 let, špatný technický stav, OP domu 450 m3, nosné stěny jsou zděné převáţně z cihel plných , sedlová střecha, voda, dům je napojen na elektro, vodovod, vytápění lokální na pevná paliva, není zahrada, zděná vedlejší stavba, pozemek zastavěné plochy a nádvoří o výměře 166 m2, špatný příjezd, není moţnost parkování, nezajímavá lokalita, nájezd na dálnici D5 Praha – Rozvadov ve vzdálenosti 7 km.

4. Rod. dům čp. 164 v Lochovicích – krajní řadový patrový RD 6+1, stáří cca 120 let, OP domu 905 m3, nosné stěny jsou zděné převáţně z kamene, sedlová střecha s valbou, dům je napojen na elektro a veř. vodovod, lokální vytápění, na objektu vyměněna okna za plastová, v přízemí jsou sklady a bývalá prodejna, v patře byt, objekt je k celkové rekonstrukci, špatný technický stav, dům je u silnice, špatné parkovací moţnosti, nejsou vedlejší stavby, pozemek zastavěné plochy a nádvoří o výměře 135 m2, nájezd na dálnici D5 Praha – Rozvadov ve vzdálenosti 7 km.

V tabulce výpočtu provedu samotné ocenění s doporučenými intervaly rozmezí korekčního činitele, které se budou vztahovat na tento konkrétní případ a příslušné územní vlivy. Můţeme říct, ţe zde vytvořené intervaly pro dané územní vlivy budou aplikovatelné i na ostatní stavby, které se budou v základních poloţkách a poloze shodovat.

6.5 Popis porovnávaných pozemků

1. Katastrální území Lhotka: Pozemek vedený jako orná půda, dle ÚP pro výstavbu RD, mírně svaţitý, inţenýrské sítě zahrnují pouze elektro a veřejný vodovod, k pozemku je dobrá dopravní dostupnost, je evidovaný bez věcných břemen, tvar pozemku je nepravidelný o výměře 934 m2, nabídková cena 1 400 000 ,- Kč, cena 1 m2 = 1 498,93 Kč.

2. Katastrální území Kotopeky: Pozemek je mimo zastavěnou část obce, určený dle ÚP pro výstavbu RD, pozemek je mírně svaţitý, inţenýrské sítě zahrnují pouze veřejný vodovod a elektro, bez věcných břemen, tvar pozemku je nepravidelný o výměře 840 m2, nabídková cena 600 000,- Kč, cena 1 m2 = 714,29,- Kč

3. Katastrální území Svinaře: Soubor pozemků určených pro zemědělskou činnost, mírně svaţité, v blízkosti zástavby, určený dle ÚP pro výstavbu RD, pozemky na sebe částečně navazují, inţenýrské sítě zahrnují plynovod a část obce i vodovod, tento pozemek leţí mimo dosah veřejného vodovodu, bez věcných břemen, výměra 1315 m2, nabídková cena 1 965 925,- Kč, cena 1 m2 = 1 495,- Kč

4. Katastrální území Podbrdy: Jedná se o zemědělský pozemek určený dle ÚP k zástavbě RD, pozemek je mírně svaţitý, inţenýrské sítě jsou kompletní, pozemek se nachází v blízkosti okolní zástavby, k pozemku vede zpevněná komunikace, výměra 1256 m2, nabídková cena 2 100 000,- Kč, cena 1 m2 = 1 671,97 Kč

Stejně jako u ocenění rodinného domu vypracuji doporučené cenové intervaly pro územní vlivy vztahující se k pozemkům v dané lokalitě. Po výpočtu bude následovat resumé včetně vysvětlení zvolených kritérií.

6.5.1 Výpočet pozemku v k.ú. Lochovice vztahujícího se k RD čp. 148

Tabulka č. 2: Pozemek Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 3 Název pozemku Pozemky Lochovice Pozemky Lhotka Pozemky Kotopeky Pozemky Svinaře Pozemky Podbrdy Kat. území Lochovice Lhotka Kotopeky Svinaře Podbrdy Obec Lochovice Lhotka Kotopeky Svinaře Podbrdy Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání – cena 1m2 pozemku Celková výměra pozemků (m2) 231,00 1175,00 975,00 1300,00 1104,00 Prodejní cena celkem X 850 000,00 450 000,00 1 190 000,00 728 000,00 Cena 1 m2 pozemku X 723,40 461,54 915,38 659,42 Datum transakce 1.2.2013 1.2.2013 1.1.2013 1.1.2013 Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 723,40 461,54 915,38 659,42 C. Právní údaje a ostatní parametry Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,8 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 578,72 369,23 732,31 527,54 Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva Absolutní vlastnictví vlastnictví Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 578,72 369,23 732,31 527,54 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 578,72 369,23 732,31 527,54 Vyuţití dle územního plánu RD RD RD RD RD 49

Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 578,72 369,23 732,31 527,54 Územní rozhodnutí Ano Ne Ne Ne Ne Korekce 1,05 1,05 1,05 1,05 Upravená hodnota 607,66 387,69 768,92 553,91 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 607,66 387,69 768,92 553,91 D. Územní vlivy Doporučená intervaly rozmezí Chráněné území Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 607,66 387,69 768,92 553,91 Lokalita Podprůmrná Lepší lepší Obdobná Lepší Korekce 0,80 0,80 1,00 0,80 0,60-1,40 Upravená hodnota 486,13 310,15 768,92 443,13 Přístup k pozemku Špatný Dobrý Dobrý lepší Výborný Korekce 0,80 0,80 0,90 0,70 0,70-1,30 Upravená hodnota 388,90 248,12 692,03 310,19 Vzdálenost od zástavby Větší Malá Větší Malá Menší Korekce 0,80 1,00 0,80 0,90 0,80-1,20 Upravená hodnota 311,12 248,12 553,62 279,17 Jiná budoucí využitelnost pozemků Ne Ne Ne Ne Ano Korekce 0,80 1,00 1,00 0,80 0,80-1,20 Upravená hodnota 248,90 248,12 553,62 223,34 Roztříštěnost pozemků Ano Ne Ano Ano Ne Korekce 0,80 1,00 1,00 0,70 0,70-1,30 Upravená hodnota 199,12 248,12 553,62 156,34 Tvar pozemku Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80-1,20 Upravená hodnota 199,12 248,12 553,62 156,34 Svažitost Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný

Korekce 1,05 1,05 1,05 1,00 0,80-1,20 Upravená hodnota 209,07 260,53 581,31 156,34 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 209,07 260,53 581,31 156,34 Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70-1,30 Upravená hodnota 209,07 260,53 581,31 156,34 Dopravní dostupnost a parkování Špatná Dobrá Dobrá Lepší Výborná Korekce 1,10 1,10 1,20 1,30 0,70-1,30 Upravená hodnota 229,98 286,58 697,57 203,24 Bez plynu, Bez plynu, Bez kanalizace a Kmpl Dostupnost IS Kmpl kanalizace kanalizace veř.vodovodu Korekce 1,20 1,20 1,20 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 275,98 343,90 837,08 203,24 Prodejnost vzhledem k velikosti pozemků Dobrá Lepší Lepší Dobrá Dobrá Korekce 0,90 0,90 1,00 1,00 0,80-1,20 Upravená hodnota 248,38 309,51 837,08 203,24 Výsledná porovnávací hodnota pozemku Porovnávací hodnota za 1m2 400 248 310 837 203 Rozloha pozemku 231 Hodnota pozemku 92 296 0 0 0 0

Porovnávací hodnota pozemku v k.ú. Lochovice, obec Lochovice, o. Beroun činí po zaokrouhlení 92 000,-Kč.

6.5.2 Výpočet stavby rodinného domu čp. 148 v k.ú. Lochovice

Tabulka č. 3: Majetek jako celek Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4 Název nemovitosti RD čp.148 RD čp. 19 RD čp. 209 RD čp. 229 RD čp. 164 Adresa nemovitosti Lochovice Lochovice Lochovice Lochovice Lochovice Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Údaje o pozemku- přenos z tabulky č. 1 pozemek Plocha pozemku 231,00 476,00 1 288,00 166,00 135,00 Hodnota za 1m2 pozemku 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 Hodnota pozemku celkem 92 400 Kč 190 400 Kč 515 200 Kč 66 400 Kč 54 000 Kč C. Základní údaje pro porovnání – m3 OP Zastavěná plocha domu 79,00 70,00 220,00 72,00 104,00 OP domu 473,00 300,00 1100,00 450,00 905,00 Prodejní cena celkem X 750 000,00 2 849 900,00 780 000,00 999 000,00 Výměra pozemku celkem 231,00 476,00 1 288,00 166,00 135,00 Prodejní cena bez ceny pozemku 559 600,00 2 334 700,00 713 600,00 945 000,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 1 865,33 2 122,45 1 585,78 1 044,20 Datum transakce 1.3.2013 1.2.2013 1.2.2013 1.1.2013 Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1 865,33 2 122,45 1 585,78 1 044,20 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,8 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 1492,27 1697,96 1268,62 835,36 52

Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1492,27 1697,96 1268,62 835,36 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1492,27 1697,96 1268,62 835,36 Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1492,27 1697,96 1268,62 835,36 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1492,27 1697,96 1268,62 835,36 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1492,27 1697,96 1268,62 835,36 E. Technické parametry Technický stav objektu Průměrný Špatný Průměrný Špatný Špatný Korekce 1,30 1,00 1,30 1,30 Upravená hodnota 1939,95 1697,96 1649,21 1085,97 Nosné zdivo Nepál.cihly,bloky Cihelné Cihelné Cihelné Kamenné Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1939,95 1697,96 1649,21 1085,97 Vytápění ÚV ÚV Lokální ÚV Lokální Lokální Korekce 1,20 1,00 1,20 1,20 Upravená hodnota 2327,94 1697,96 1979,05 1303,16 Samostatný dům Krajní řadový Samostatný Samostatný Řadový vnitřní Krajní řadový Korekce 0,90 0,90 1,10 1,00 Upravená hodnota 2095,14 1528,17 2176,96 1303,16 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 53

Upravená hodnota 2095,14 1528,17 2176,96 1303,16 Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Podprůměrná Podprůměrná Korekce 1,00 1,00 1,10 1,10 Upravená hodnota 2095,14 1528,17 2394,65 1433,48 F. Územní vlivy Doporučené intervaly- rozmezí Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 2095,14 1528,17 2394,65 1433,48 Životní prostředí Dobré Dobré Dobré Lepší Lepší Korekce 1,00 1,00 0,90 0,90 0,70-1,30 Upravená hodnota 2095,14 1528,17 2155,19 1290,13 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Horší Dobré Špatné Horší Korekce 1,10 1,00 1,20 1,10 0,80-1,20 Upravená hodnota 2304,66 1528,17 2586,22 1419,14 Situování stavby Dobré Dobré Lepší Horší Horší Korekce 1,00 0,90 1,20 1,20 0,80-1,20 Upravená hodnota 2304,66 1375,35 3103,47 1702,97 Okolní zástavba Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 2304,66 1375,35 3103,47 1702,97 Orientace ke sv. str. Dobrá J,V Dobrá J,V Horší S,Z Horší S,Z Průměrná S,V Korekce 1,00 1,20 1,20 1,10 0,80-1,20 Upravená hodnota 2304,66 1650,42 3724,16 1873,27 není plyn, není není Napojení na inž.sítě kanal. kanal.,plyn není kanalizace kanal.,plyn není plyn Korekce 1,00 1,20 1,00 1,20 0,60-1,40 Upravená hodnota 2304,66 1980,50 3724,16 2247,92 Rovinnatost pozemku ano ano ano ne ne Korekce 1,00 1,00 0,95 0,95 0,70-1,30 Upravená hodnota 2304,66 1980,50 3537,95 2135,52 G. Ostatní parametry

Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 2304,66 1980,50 3537,95 2135,52 Atraktivita objektu, polohy Průměrná Špatná Lepší Špatná Horší Korekce 1,10 0,90 1,10 1,05 Upravená hodnota 2535,12 1782,45 3891,75 2242,30 Prodejnost vzhledem k velikosti domu Dobrá Špatná Lepší Špatná Horší Korekce 1,10 0,80 1,10 1,05 Upravená hodnota 2788,63 1425,96 4280,92 2354,42 Sklep Malý Ne Ano Ano Ne Korekce 1,05 0,90 0,90 1,05 Upravená hodnota 2928,07 1283,37 3852,83 2472,14 Stáří objektu (roky) 113,00 120,00 80,00 80,00 120,00 Korekce 1,00 1,20 1,20 1,00 Upravená hodnota 2928,07 1540,04 4623,40 2472,14 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jed. 2891 2928 1540 4623 2472 Cena domu bez poz. 1 367 401 Hodnota pozemku 92 400 Celková cena nemovitosti 1 459 801 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti RD čp. 148 v k.ú. Lochovice, obec Lochovice, o. Beroun činí včetně pozemku po zaokrouhlení 1 460 000,-Kč.

6.5.3 Popis zvolených územních vlivů u pozemku - RD čp. 148

Chráněné území s intervalem 0,60-1,40 bylo stanoveno vzhledem ke skutečnostem, ţe pokud bychom se nacházeli v CHKO jsme značně omezení v tom jak můţeme s danou nemovitostí nakládat. Proto byl daný interval zvolen v maximálním moţném rozpětí, aby byla výsledná cena co nejvíce realistická.

Lokalita s intervalem 0,60-1,40 je volena na maximální hranici, abychom mohli zohlednit podstatnou skutečnost, ţe pozemek není přenositelný. Pomocí velkého cenového rozpětí dosáhneme zohlednění v částech obce, měst, nebo v zcela odlišných oblastech, pokud nemáme dostatečný vzorek nemovitostí pro porovnání.

Přístup k pozemku je v intervalu 0,70-1,30, zohledňujeme zde vzhledem k porovnávaným nemovitostem moţnosti přístupu, velikost a stav daného přístupu. Zvolený interval ± 30% je dle mého úsudku odpovídající pro stanovení výsledné ceny.

Vzdálenost od zástavby s korekčním činitelem ± 20% je zvolena s ohledem na její menší váhu k výsledné hodnotě. Pokud se jedná o porovnávané nemovitosti v okrajové části, nebo přímo v centru, vycházím z toho, ţe vlastnící nemovitostí si danou oblast zvolili a proto dle mého bychom tento územní vliv, neměli příliš ovlivňovat korekčním činitelem.

Jiná budoucí vyuţitelnost pozemků s intervalem 0,80-1,20 v dané lokalitě rodinných domů, je zvolena ke skutečnosti, ţe obec Lochovice je z největší části zastavěna rodinnými domy a jiné budoucí vyuţití pozemků není pravděpodobné vzhledem k místopisu.

Rozšiřitelnost pozemků ± 30% vychází ze zjištěných údajů obce, kde dochází k prodejům například části zahrad, nebo orné půdy, aby vlastníci získaly větší prostor pro svou realizaci.

Tvar pozemku v rozpětí 0,80-1,20 by neměl mít aţ tak velkou váhu na konečný výsledek, protoţe je obvyklé, ţe pozemky nemají vţdy dokonalý obdélníkový či čtvercový tvar, ale spíše nepravidelný. Můţeme narazit na případ proluky, nebo zbylé části způsobené dělením pozemků a proto volím dané rozmezí.

Svaţitost pozemku v intervalu 0,70-1,30 můţeme se setkat s rovinným, mírně svaţitým, svaţitým či strmím pozemkem a vzhledem k těmto skutečnostem jsem volila toto rozpětí.

Kontaminace půdy ± 0,60-1,40 byla zvolena na maximální hranici, protoţe se můţe jednat o zanedbatelnou, vetší, nebo úplnou kontaminaci, která nám sebou přináší navýšení nákladu na její odstranění (například kontaminované naváţky).

Dopravní obsluţnost v rozmezí 0,70-1,30 nám dává prostor pro zohlednění vzdáleností a ocenění určitého komfortu, kterou nám dopravní obsluţnost přináší, pokud vlastníci pozemku nedisponují ţádným dopravním prostředkem.

Dopravní dostupnost a parkování s korekčním činitelem ± 30% jsem zvolila, abychom mohli zohlednit napojení pozemku na stávající infrastrukturu obce a s tím plynoucí výhody a nevýhody.

Dostupnost inţenýrských sítí s intervalem 0,60-1,40 nám dává prostor pro cenové zohlednění stávajících, nebo chybějících inţenýrských sítí.

Prodejnost vzhledem k velikosti pozemků ± 20% jsem stanovila z jiţ uskutečněných prodejů a zjištěných informací a údajů.

6.5.4 Popis zvolených územních vlivů u rodinného domu čp. 148

Lokalita s rozmezím ± 40% je zvolena taktéţ s maximálním rozpětím, protoţe tímto územním vlivem můţe zohlednit velké cenové rozdíly, které jsou pro lokalitu typické. Cenu lokality nám navyšuje oblíbenost, pracovní moţnosti, vyţití, občanská vybavenost atd. Všechny tyto faktory nám utváří cenu.

Ţivotní prostředí zvolené v rozpětí 0,70-1,30 nám umoţní zohlednit případné výhody či nevýhody plynoucí z ţivotního prostředí. V okolí obce Lochovic se setkáváme s dobrým ţivotním prostředí, které nijak cenově nesniţuje výslednou hodnotu nemovitosti.

Dopravní dostupnost a parkování ± 20% zohlední moţnosti, které nám nemovitost nabízí. Vzhledem k husté zástavbě obce, kde jsou nemovitosti postaveny místy velmi natěsno, musíme tuto skutečnost promítnout do výsledné ceny. Situování stavby v rozmezí 0,80-1,20 nám umoţní cenově zohlednit vzdálenosti k občanské vybavenosti obce. Lochovice jsou typická obec se svojí občanskou vybaveností ve středu obce. Proto zde bylo pouţito situování stavby.

Okolní zástavba v intervalu 0,60-1,40 nám dává prostor pro případné změny územního plánu v okolní zástavbě. Zde můţeme zohlednit nevhodnou, nebo naopak výhodnou okolní zástavbu.

Orientace ke světovým stranám ± 0,80-1,20 zajišťuje zohlednění příjemného vnitřního prostředí. Jednotlivé světové strany mají odlišné vyuţití a vlastnosti, které musíme zohlednit.

Napojení na inţenýrské sítě v rozpětí 0,60-1,40 zohledňuje přístupnost energií pro samotné fungování rodinného domu. Tento korekční činitel nám umoţnil zohlednit jaké moţnosti máme a jak by se nám do budoucna mohla nemovitost prodraţit, pokud bychom neměli moţnost se na některou z inţenýrských sítí připojit.

Rovinatost pozemku v rozmezí 0,70-1,30 byla vyuţita pro vyjádření případného navýšení nákladů, pokud bychom se pohybovaly na pozemku značně nerovném, nebo dokonce strmém. Pokud by se jednalo o pozemek svaţitý, nebo strmý museli bychom řešit zvýšené náklady například na základy, nebo opěrné zídky.

6.6 Příjmová metoda RD čp. 148

Pro výpočet příjmové metody rodinného domu čp. 148, v katastrálním území Lochovice jsem provedla ocenění na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Nejdříve jsem stanovila hrubý potencionální příjem, který je obvyklý pro tento typ nemovitosti v dané lokalitě a mohli by být generován z oceňované nemovitosti. Dalším krokem výpočtu bylo stanovení neobsazenosti a provozní náklady, které byly odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena nemovitosti je

58 stanovena pomocí přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrného trţního nájemného v porovnatelných objektech a obdobné lokalitě. Energie a sluţby vychází z tzv. studeného nájemného, které budou posléze nájemcům přeúčtovány dle skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanovené procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu. Na základě výše uvedených skutečných jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku dle příjmové metody činí 1 358 000,-Kč. Podrobný výpočet výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

6.6.1 Výpočet příjmové metody RD čp. 148, v katastrálním území Lochovice

Tabulka č. 4: PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÉ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné 120 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplaceného nájemného 20% 24 000

Efektivní hrubý příjem 96000 Náklady na údrţbu 9 600 Pojistné 5 000 Daň z nemovitosti 500 Ostatní provozní náklady 1 000 Marketing 0 Pronájem cizích pozemků 0 Provozní náklady celkem 16 100

Provozní příjem 79 900 Rezervy na renovace 12 000 Čistý provozní příjem 67 900

Míra kapitalizace 5%

Indikovaná hodnota 1 358 000 Zaokrouhleno 1 358 000

6.7 Komentář zjištěných údajů a výpočtů RD čp. 148 včetně pozemku

Po vypočtení rodinného domu čp. 148 v k.ú. Lochovice, obec Lochovice, o. Beroun včetně přilehlého pozemku jsem došla dle porovnávací metody k výsledné obvyklé ceně ve výši 1 460 000,-Kč. Pomocí příjmové metody jsem vypočítala výslednou hodnotu ve výši 1 358 000,-Kč. Tabulka č. 5: Výsledné shrnutí výpočtů.

Zps. Ocenění Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda 1 460 000 Kč 80 1 168 000 Kč

Příjmová metoda 1 358 000 Kč 20 271 600 Kč

Výsledná cena 1 439 600 Kč

Zaokrouhleno 1 440 000 Kč

Oceňovaný majetek spadá mezi typy nemovitostí, které jsou na místním trhu běţně nabízeny a obchodovány. Proto můţe předpokládat, ţe porovnávací metoda reflektuje nejlépe stanovenou hodnotu nemovitosti i skutečnou nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je určení způsobu obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha ve výši 70% z vypočtené částky.

Tento druh nemovitosti (rodinného domu) je v uvaţované obci zřídkakdy pronajímán. Obvykle je tento druh nemovitosti pořizován za účel uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti. Proto byl uvaţován stanovený podíl příjmové metody ve výši 20%.

Nákladová metoda není uvaţovaná, vzhledem k tomu, ţe konečná váha by byla stanovena ve výši 10%, protoţe v dnešní době v porovnání s náklady na výstavbu nového domu není tato metoda rozhodující.

Na základě výše uvedených skutečností a výpočtů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena nemovitosti, jako by byla k prodeji na volném trhu ke dni 26. března 2013 činí

=1 440 000,-Kč (slovy: jedenmiliončtyřistačtyřicettisíckorunčeských)

7. Komplexní příklad výpočtu pozemku parc.č. 800 v k.ú. Cerhovice

7.1 Základní popis pozemku parc.č. 800

Pozemek parcelní číslo PK (800), respektive jeho oddělená část geometrickým plánem číslo 362-28/2007 o výměře 4.949 m2 v k.ú. Cerhovice a druhu pozemku orná půda. Z pozemku parc.č. PK (800) o výměře 7.365 m2 je oddělen geometrickým plánem čísla 362-28/2007 pozemek dráhy o výměře 4.949 m2. Tato oddělená část pozemku – v geometrickém plánu označena novým parc.č. 993/37 – je jiţ zastavěna liniovou stavbou, tj. novým tělesem dráhy v rámci stavby „Optimalizace trati Beroun – Zbiroh“. Na obou stranách tohoto pozemku se nachází původní části pozemku parc.č. 800 – nové pozemky parc.č. 399/18 a 399/19, které nejsou předmětem ocenění. Dne 3.12.2008 byla uzavřena smlouva o právu k provedení stavby „Optimalizace trati Beroun – Zbiroh“ mezi SJM Kotnauer Karlem a Helenou na straně jedné a Správou ţelezniční dopravní cesty, státní organizací, zastoupené Ing. Václavem Šťastným. Touto smlouvou vlastníci nemovitosti vydali souhlas s umístěním a provedením výše uvedené stavby. Pozemek parc.č. PK (800) je mírně svaţitý, v padesátých a šedesátých letech minulého století byl scelen s okolními pozemky a není přístupný přímo z veřejné či obecní komunikace. Pozemek není moţno napojit na inţenýrské sítě a byl vyuţíván jako orná půda. Pozemek je ve vzdálenosti do 1 km od obce Cerhovice.

7.2 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku.

Pro zjištění obvyklé ceny pozemku jsem vybrala a vzala v úvahu k porovnání zemědělské pozemky v katastrálním území Záluţí (vzdálenost od oceňovaného pozemku cca 3 km), v katastrálním území Ţebrák (vzdálenost od oceňovaného pozemku cca 6 km) a v katastrálním území Osek (vzdálenost od oceňovaného pozemku cca 4 km), které jsou v současné době nabízeny na trhu s nemovitostmi. Ve všech případech se jedná o nabídky k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednila korekčním činitelem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.

Při zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, rovinatost, vzdálenost od obce, zástavby, velikost, lokalita, dostupnost, vyuţití apod.

7.3 Popis porovnávaných pozemků

Katastrální území Záluţí: Pozemek vedený jako orná půda o výměře 21 556 m2, je určen pro zemědělskou činnost, mírně svaţitý, k pozemku je nově zbudována zpevněná příjezdová komunikace, nabídková cena činí 4,311.200,- Kč, cena 1 m2 = 200,- Kč

Katastrální území Ţebrák: Pozemek vedený jako orná půda o výměře 20 684 m2, je určen pro zemědělskou činnost, mírně svaţitý, pozemek je přístupný po obecní komunikaci, nabídková cena činí 340.000,- Kč, cena 1 m2 = 16,44- Kč

Katastrální území Ţebrák: Pozemek v druhu pozemků zemědělská půda o výměře 6 229 m2, určen pro zemědělskou činnost, vhodný i pro zahradu příp. ovocný sad, pozemek je rovinný, v blízkosti zástavby, přístupný po obecní komunikaci, nabídková cena 373.740,- Kč, cena 1 m2 = 60,- Kč

Katastrální území Osek: Jedná se o pozemek vedený jako trvalý travní porost o výměře 1 153 m2, vhodný pro zemědělskou činnost, mírně svaţitý, v blízkosti zástavby, k pozemku vede zpevněná komunikace, nabídková cena 576.500,- Kč, cena 1 m2 = 500,- Kč

7.3.1 Výpočet pozemku parc.č. 800, v k.ú. Cerhovice

Tabulka č. 6: Pozemek Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Poz. Cerhovice Poz. Záluţí Poz. Ţebrák Poz. Ţebrák Poz. Osek Kat. území Cerhovice Záluţí Ţebrák Ţebrák Osek Obec Cerhovice Záluţí Ţebrák Ţebrák Osek Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání – cena 1m2 pozemku Celková výměra pozemků (m2) 4949,00 21556,00 20684,00 6229,00 1153,00 Prodejní cena celkem X 4 311 200,00 340 000,00 373 740,00 576 500,00 Cena 1 m2 pozemku X 200,00 16,44 60,00 500,00 Datum transakce 1.3.2013 1.2.2013 1.2.2013 1.1.2013 Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 200,00 16,44 60,00 500,00 C. Právní údaje a ostatní parametry Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 180,00 14,79 54,00 450,00 Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva Absolutní vlastnictví vlastnictví Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 180,00 14,79 54,00 450,00 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 180,00 14,79 54,00 450,00 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou 63

Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 180,00 14,79 54,00 450,00 D. Územní vlivy Doporučené intervaly rozmezí Chráněné území Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 180,00 14,79 54,00 450,00 Lokalita Průměrná Průměrná Lepší Lepší Průměrná Korekce 1,00 0,80 0,70 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 180,00 11,84 37,80 450,00 Přístup k pozemku Ne Ano Ano Ano Ano Korekce 0,90 0,90 0,90 0,90 0,70-1,30 Upravená hodnota 162,00 10,65 34,02 405,00 Vzdálenost od zástavby Velká Velká Velká Menší Menší Korekce 1,00 1,00 0,90 0,90 0,80-1,20 Upravená hodnota 162,00 10,65 30,62 364,50 Jiná budoucí využitelnost pozemků Ano Ano Ano Ano Ne Korekce 1,00 1,00 1,00 1,20 0,80-1,20 Upravená hodnota 162,00 10,65 30,62 437,40 Rozšířitelnost pozemků Ano Ano Ne Ne Ano Korekce 1,00 1,20 1,20 1,00 0,70-1,30 Upravená hodnota 162,00 12,78 36,74 437,40 Tvar pozemku Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Nepravidelný Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80-1,20 Upravená hodnota 162,00 12,78 36,74 437,40 Svažitost Rovinný Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Mírně svaţitý Korekce 1,10 1,10 1,00 1,10 0,70-1,30 Upravená hodnota 178,20 14,06 36,74 481,14 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,60-1,40 Upravená hodnota 178,20 14,06 36,74 481,14 Dopravní obslužnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70-1,30

Upravená hodnota 178,20 14,06 36,74 481,14 Dopravní dostupnost a parkování Špatná Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 0,80 0,80 0,80 0,80 0,70-1,30 Upravená hodnota 142,56 11,25 29,39 384,91 Bez plynu a Bez kanalizace Kmpl Kmpl Bez kanalizace Dostupnost IS kanalizace Korekce 0,90 0,80 0,80 0,90 0,60-1,40 Upravená hodnota 128,30 9,00 23,51 346,42 Prodejnost vzhledem k velikosti pozemků Horší Horší Horší Horší Lepší Korekce 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80-1,20 Upravená hodnota 128,30 9,00 23,51 277,14 Výsledná porovnávací hodnota pozemku Porovnávací hodnota za 1m2 109 128 9 24 277 Rozloha pozemku 4949,00 Hodnota pozemku 541 858 0 0 0 0

Porovnávací hodnota pozemku v k.ú. Cerhovice, obec Cerhovice, o. Beroun činí po zaokrouhlení 542 000,-Kč

7.3.2 Popis zvolených územních vlivů u pozemku parc. č. 800, v k. ú. Cerhovice

Vzhledem ke skutečnostem, ţe oceňovaný pozemek se nachází v obdobné lokalitě jako jiţ oceněný pozemek vizvýše. Můţeme vycházet ze zcela totoţného popisu územních vlivů, které jsou uvedeny v podkapitole č. „5.5.3 Popis zvolených územních vlivů u pozemku – RD čp. 148“.

7.4 Komentář zjištěných údajů a výpočtů pozemku parc. č. 800 v k. ú. Cerhovice

Zvolené ocenění vyjadřuje můj názor na zjištění obvyklé ceny pozemku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění je zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 26. března 2013. Tabulka č. 7: Výsledné shrnutí výpočtů

Způsob ocenění Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 542 000 Kč 100 542 000 Kč

Výsledná cena 541 858 Kč Zaokrouhleno 542 000 Kč

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí (zemědělské pozemky), které jsou na trhu s nemovitostmi nabízeny a obchodovány průměrně. Z tohoto důvodu zvolená porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i aktuální nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Proto povaţuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem ji váhu 100%.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu ke dni 26. března 2013 a je reprezentována částkou = 542 000,-Kč (slovy:pětsetčtyřicetdvatisíckorunčeských)

Závěry a zhodnocení

Hlavním cílem této diplomové práce bylo objasnit způsoby zjištění obvyklé ceny a identifikovat územní vlivy, které mají dopad na výslednou obvyklou cenu nemovitostí.

V prvních kapitolách práce seznamuji čtenáře s celkovou problematikou obvyklé ceny, metodami a územními vlivy. V začátku práce byl proveden popis mezinárodních standardů, které sic neplatí pro území České republiky, jsou často znalci uváděny jako určité východisko pro zjištění trţní ceny. Problematika ceny, hodnoty, trhu spolu s vlivy, které ovlivňují nabídku a poptávku jsou důleţitými aspekty pro výslednou cenu v daném cenovém rozpětí. Následně jsem dala prostor teoriím oceňování, které jsou v odborné literatuře mnohdy zavádějící, avšak zaměřují se vţdy na konkrétní metodu. Protoţe jsem pro ocenění zvolila rodinný dům a zemědělský pozemek, nejprve jsem uvedla nejčastější metody, a to porovnávací, nákladovou a výnosovou. Z těchto tří nejčastějších metod ocenění jsem pro účely ocenění a zobrazení územních vlivů vyuţila porovnávací metodu. Tuto metodu jsem vybrala z jednoho prostého důvodu a to proto, ţe mi dává největší prostor k zakomponování územních vlivů do ocenění. Porovnávací metoda je kreativní ocenění, které zvaţuje o mnoho více subjektivních prvků (právní údaje, technické parametry, ostatní vlivy atd.), záleţí pouze na zpracovateli posudku, které poloţky do ocenění začlení. Pro ucelenější přehled byla také vysvětlena metoda střední hodnoty, Nageliho metoda váţeného průměru, subjekty provádějící ocenění a dále popis podkladů důleţitých pro ocenění.

Dalším cílem této práce bylo identifikovat územní vlivy. Dnes se u ocenění pouţívá mnoho vlivů, které nejsou dopředu dané. Záleţí pouze na konkrétním zpracovateli posudku, které vlivy si zvolí a pouţije ve svém výpočtu pro co nejpřesnější zobrazení výsledné ceny. Porovnávací metoda je jedna z nejpouţívanějších technik ocenění v dnešní době. Vzhledem k obrovskému mnoţství informací, které můţeme o oceňované nemovitosti volně získat, jsem u obou ocenění vyuţila této moţnosti. Před oceněním jsem se nejdříve zaměřila na územní vlivy, které můţeme aplikovat v dané lokalitě (okresu Beroun). Jejich vyjmenováním a popisem jsem stanovila určitý

67 rámec územních vlivů, které ať uţ z větší či menší části nám oceňovanou nemovitost ovlivní ve výsledné ceně. Mezi územní vlivy můţe kaţdý zařadit zcela odlišně poloţky, protoţe volba územních vlivů je zcela individuální proces, který by však měl vţdy vycházet a odpovídat oceňované nemovitosti.

V prvním případě ocenění byl pro aplikaci trţní ceny s ohledem na územní vlivy zvolen rodinný dům v obci Lochovice. Jeho obvyklá cena byla stanovena pomocí porovnávací a příjmové metody. Abych dosáhla co nejobjektivnějšího výsledku, provedla jsem nejprve seznam územních vlivů pro danou oblast, zvolila jsem si maximální a minimální hranici korekčních činitelů ve výši ± 40%, aby nedošlo k příliš velkému zkreslení ceny. Jako pomoc pro stanovení vhodné velikosti korekčního činitele, jsem zvolila doporučené intervaly rozmezí. Poté jsem u územních vlivů volila dle svého nejlepšího svědomí a vědomí vhodné korekční činitele vzhledem k porovnávaným nemovitostem. Výsledná cena rodinného domu včetně pozemku dle porovnávací metody činí 1 460 000,-Kč. Dále jsem provedla ocenění pomocí příjmové metody, které činí 1 358 000,-Kč. Vzhledem k důvodům, které jsem uvedla u těchto metod (viz str. 60), jsem konečnou cenu nemovitosti stanovila na 1 440 000,-Kč po zaokrouhlení.

V případě ocenění pozemku, který byl záměrně zvolen ve stejném okrese, jsem aplikovala územní vlivy z pozemku rodinného domu. Pro druhý výpočet tedy byla pouţita jiţ předem upravená předloha pro pozemky v daném okrese. Na trhu byly vybrány obdobné nabízené pozemky pro porovnání a pomocí úpravy korekčních činitelů byla stanovena výsledná cena nemovitosti ve výši 542 000,-Kč po zaokrouhlení.

Vypracované tabulky s doporučenými intervaly územních vlivů, bychom mohli vyuţít jako podklad pro oceňovanou lokalitu okresu Beroun. Cílem diplomové práce bylo uvést způsoby zjištění obvyklé ceny s identifikací územních vlivů. Jak jsem jiţ uvedla, problematika územních vlivů je rozsáhlé téma, a proto byly zvolené případy vybrány v identické lokalitě, abych mohla v prvním případě sestavit podklad pro

68 vypracování ocenění a v druhém ocenění provést jeho aplikaci a tím názorně ukázat jeho vyuţití pro další ocenění.

Územní vlivy v ostatních oblastech bychom mohli podrobit stejnému zkoumání, abychom získali další základní materiál pro vyuţití i v ostatních lokalitách a tím usnadnili jejich ocenění v dalších případech.

Při vypracování praktického ocenění této diplomové práce pro mne bylo velkým přínosem prohloubení si znalostí a zkušeností z trţního oceňování. Velkým přínosem byla i má předchozí spolupráce se soudním znalcem, pro kterého jsem zpracovávala znalecké posudky. Pro ocenění jsem vypracovala analýzu trhu a přehled územních vlivů v dané lokalitě, kterou jsem zpracovala na základě svých zkušeností a praxe s realitami. Dále pak zejména z velkého mnoţství informací volně dostupných na internetu.

Seznam pouţité literatury

Bibliografie

BRADÁČ, A., FIALA, J.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Linde Praha, 2004, 747 s. ISBN 80-251-1499-6

BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ, V. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy, 4. přepracované a doplněné vydání, Praha: Linde Praha, a.s., 2007, ISBN 978-80-7201-679-2.

BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z. 4 vyd. Praha: Nakladatelství Linde, 2009, 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4.

BRADÁČ, A., KLEDUS, M.,; KREJČÍŘ, P., Soudní znalectví.Vyd.1.Brno: CERM, 2010, ISBN 978-80-7204-704-8.

BRADÁČ, A. a kol., Teorie oceňování nemovitostí – VIII. Vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 754 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

BROUMOVSKÝ, M. Mezinárodní oceňovací standardy a jejich vývoj. Brno: In 7 Soudní inţenýrství JUNIORSTAV, 2008, (online) dostupné na

DORFL, L., KRATĚNA, J., ORT, P., VÁCHA, V., Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. Praha: Nakladatelství ČVUT, 2009, 148 s. ISBN 978-80-01- 04307-3.

HOŘÍNKOVÁ, M., Komparace tržních principů s administrativním oceněním, Bakalářská práce, 2010.

MAŘÍK, M. a kol., Metody oceňování podniku. 2.vyd., Praha : Nakladatelství Ekopress Praha, 2007, 490s. ISBN 978-80-86929-32-3.

ZAZVONIL,Z., Výnosová hodnota nemovitosti, Praha: Vydavatelství Ceduk, 2004, 260 s. ISBN 80-902109-3-7.

Právní předpisy

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

Zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

Internetové zdroje

http://www.ivsc.org [online] 2013 [cit. 2013-01-17]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/about

http://www.tegova.org [online] 2013 [cit. 2013-01-17]. Dostupné z: http://www.tegova.org/en/p4912ae3909e49

http://zakony-online.cz [online] 2013 [cit. 2013-01-27]. Dostupné z: http://zakony-online.cz/?s141&q141=all

http://znalci-komora.org [online] 2013 [cit. 2013-02-18]. Dostupné z: http://znalci-komora.org/diskuze

http://www.ckom.cz [online] 2013 [cit. 2013-04-22]. Dostupné z: http://www.ckom.cz/index.php/cs/profese-odhadce

http://www.sreality.cz/ [online] 2013 [cit. 2013-03-05]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/

Seznam pouţitých grafů a tabulek

Graf č. 1: IVS v letech 1994- 2007 str. 9

Graf č. 2: EVS v letech 2000- 2008 str. 10

Graf č. 3: Rovnováţná cena na funkčním a nefunkčním trhu str. 14

Graf č. 4: Systém cen dle české právní úpravy str. 14

Graf č. 5: Odhad hodnoty a ceny str. 16

Graf č. 6: Metody ocenění obvyklé ceny str. 23

Graf č. 7: Rozdělení porovnávací metody str. 25

Graf č. 8: Vztah výnosové hodnoty a diskontní míry str. 28

Tabulka č.1: Váhy věcné a výnosové hodnoty dle Naegeliho str. 30

Tabulka č. 2: Pozemek str. 49-51

Tabulka č. 3: Majetek jako celek str. 52-55

Tabulka č. 4: Příjmová metoda – přímé kapitalizace str. 59

Tabulka č. 5: Výsledné shrnutí výpočtů Str.60

Tabulka č. 6: Pozemek str. 63-65

Tabulka č. 7: Výsledné shrnutí výpočtů str. 66

Seznam pouţitých vzorců

Vzorec č.1: Metoda střední hodnoty str. 29 Vzorec č. 2: Nageliho metoda váţeného průměru str. 30

Seznam pouţitých zkratek

Aj. A JINÝ, A JINÍ, A JINAK Apod. A PODOBNĚ Atd. A TAK DÁLE DCF DISKONTOVANÉ CASH FLOW Např. NAPŘÍKLAD p.a. PER ANNUM tzn. TO ZNAMENÁ tzv. TAKZVANÝ viz ODKAZ NA JINOU STRÁNKU, APOD.

Seznam fotodokumentace

Fotodokumentace č. 1: Pohled na rodinný dům str. 45 Fotodokumentace č. 2: Krov a půda domu str.45

Seznam příloh

Příloha č.1: Fotodokumentace RD čp. 148- dvorní část

Příloha č.2: Fotodokumentace RD čp. 148- kuchyně

Příloha č.3: Fotodokumentace RD čp. 148- koupelna

Příloha č.4: Fotodokumentace RD čp.148- obývací pokoj

Příloha č. 5: Fotodokumentace porovnávané nemovitostí RD čp. 19 Lochovice

Příloha č. 6: Fotodokumentace porovnávané nemovitosti RD čp. 209 Lochovice

Příloha č. 7: Fotodokumentace porovnávané nemovitosti RD čp. 229 Lochovice

Příloha č. 8: Fotodokumentace porovnávané nemovitosti RD čp. 164 Lochovice

Příloha č.8: Výpis z katastru nemovitostí LVč.26 (online) Informace o parcele Parcelní číslo: 717/1 Obec: Lochovice [531472] Katastrální území: Lochovice [686468] Číslo LV: 26 Výměra [m2]: 231 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: č.p. 148

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl SJM Vodenka Karel a Vodenková Rita č.p. 148, 26723 Lochovice Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Příloha č. 9: Kopie katastrální mapy RD čp. 148 (online)

Příloha č. 10: Výpis z katastru nemovitostí LVč.76 (online) Informace o parcele Parcelní číslo: 800 Obec: Cerhovice [531138] Katastrální území: Cerhovice [617610] Číslo LV: 76 Výměra [m2]: 7365 Typ parcely: Parcela zjednodušené evidence Zdroj parcely ZE: Pozemkový katastr Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl SJM Kotnauer Karel a Kotnauerová Helena Plzeňská 109, 26761 Cerhovice Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.

Příloha č. 11: Kopie katastrální mapy pozemku PK 800

Příloha č.12: Smlouva o právu k provedení stavby