Bankovní Institut Vysoká Škola Praha
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování Způsoby zjišťování obvyklé ceny s ohledem na územní vlivy Diplomová práce Autor: Bc. Markéta Hořínková Finance Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha červen 2013 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihově BIVŠ a také bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. podpis autora V Praze dne 10.6.2013 Bc. Markéta Hořínková 2 Poděkování Děkuji prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., mému vedoucímu diplomové práce za odbornou pomoc při vedení této práce, za jeho cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé diplomové práce. 3 Anotace Diplomová práce je zaměřena na způsoby zjištění obvyklé ceny nemovitostí s ohledem na územní vlivy. Začátek diplomové práce obsahuje stručný popis a způsoby zjištění obvyklé ceny. Vybrané oceněné nemovitosti zastupují rodinné domy a zemědělské pozemky, které spadají do katastrálního území Lochovic a Cerhovic v okrese Beroun. Jedna z kapitol se věnuje vyjmenování územních vlivů. Na základě získaných informací a podkladů bylo u kaţdé nemovitosti provedeno ocenění porovnávací metodou, zaměřenou na doporučené rozmezí korekčních činitelů příslušných územních vlivů. Dále jsou územní vlivy okomentovány, zdůvodněny a následně vysvětleny jak ovlivní stanovenou obvyklou cenu nemovitosti. Shrnutí zpracované problematiky je poté obsaţeno v závěru práce. Klíčová slova: obvyklá cena, územní vlivy, nemovitosti, ocenění, korekční činitelé, porovnávací metoda, Annotation The thesis is focused on ways of finding a market value of real estate with regard to the territorial impacts. Start of the thesis contains a brief description and methods of finding the usual price. Selected property represent houses and agricultural lands that fall within the cadastral Lochovice and Cerhovic in the district of Beroun. One chapter is dedicated to list of local influences. Based on the information and documentation was done for each property a valuation by comparison method, focusing on recommended range of correction factors relevant to regional influences. Furthermore, regional influences are commented, justified and it is explained how they affect the market value of fixed property. Summary of processed issues is then included in the conclusion. Key words: market value, territorial impact, properte valuation, corrector factors, comparartive method 4 ÚVOD ..................................................................................................................................................................... 7 1. MEZINÁRODNÍ STANDARDY OCEŇOVÁNÍ ........................................................................................... 8 1.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE O JEDNOTLIVÝCH MEZINÁRODNÍCH ORGANIZACÍCH ................................................. 8 1.1.1 IVSC (The International Valuation Standards Committe) .................................................................... 8 1.1.2 TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) .................................................................. 10 1.1.3. Shrnutí organizací IVSC a TEGoVA .................................................................................................. 11 2. DEFINICE OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ ........................................................................................ 12 2.1 PROBLEMATIKA CENY, HODNOTY A TRHU ................................................................................................... 13 2.1.1 Cena a hodnota ............................................................................................................................. 13 2.2 HODNOTA VĚCI ........................................................................................................................................... 16 2.3 TRŢNÍ HODNOTA A CENA OBVYKLÁ ............................................................................................................. 17 2.4 VLIVY PŮSOBÍCÍ NA TRŢNÍ HODNOTU .......................................................................................................... 20 2.4.1 Ukazatel výnosnosti ............................................................................................................................ 21 2.4.2 Ukazatel kupní síly. ............................................................................................................................. 21 3. ZPŮSOBY ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ (OBECNÉ) CENY NEMOVITOSTÍ ................................................. 22 3.1. ZPŮSOBY ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY............................................................................................................. 23 3.2 POROVNÁVACÍ METODA .............................................................................................................................. 23 3.3 NÁKLADOVÁ (VĚCNÁ) METODA .................................................................................................................. 25 3.4 VÝNOSOVÁ (PŘÍJMOVÁ) METODA ................................................................................................................ 26 3.4.1 Metody výnosové míry ........................................................................................................................ 28 3.5 METODA STŘEDNÍ HODNOTY ....................................................................................................................... 29 3.6 NAGELIHO METODA VÁŢENÉHO PRŮMĚRU .................................................................................................. 30 3.7 SUBJEKTY PROVÁDĚJÍCÍ OCENĚNÍ ................................................................................................................ 31 3.7.1 Znalec ................................................................................................................................................. 31 3.7.2 Znalecké ústavy .................................................................................................................................. 32 3.7.3 Odhadce .............................................................................................................................................. 32 3.8 OBECNĚ K PODKLADŮM PRO OCENĚNÍ ......................................................................................................... 34 4. VLIVY ÚZEMNÍCH ROZHODNUTÍ OVLIVŇUJÍCÍ VÝSLEDNOU CENU NEMOVITOSTÍ .......... 36 4.1 ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ .................................................................................................................................... 36 4.1.1 Územní plán ........................................................................................................................................ 36 4.1.2 Druhy pozemků ................................................................................................................................... 37 4.1.3 Regulační plán .................................................................................................................................... 38 4.1.4 Územní rozhodnutí .............................................................................................................................. 38 5. ÚZEMNÍ VLIVY PŮSOBÍCÍ NA TRŢNÍ HODNOTU NEMOVITOSTI ................................................ 39 5 5.1 ÚZEMNÍ VLIVY-POZEMKY ............................................................................................................................ 39 5.2 ÚZEMNÍ VLIVY- STAVBY ............................................................................................................................. 42 6. KOMPLEXNÍ PŘÍKLAD OCENĚNÍ RD .................................................................................................... 44 6.1. ZÁKLADNÍ POPIS RODINNÉHO DOMU ČP. 148 .............................................................................................. 44 6.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI JAKO CELKU ............................................................................ 46 6.3 ZJIŠTĚNÍ CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ V OBCI LOCHOVICE ........................................................................... 46 6.4 POPIS POROVNÁVANÝCH RODINNÝCH DOMŮ ............................................................................................... 46 6.5 POPIS POROVNÁVANÝCH POZEMKŮ ............................................................................................................. 48 6.5.1 Výpočet pozemku v k.ú. Lochovice vztahujícího se k RD čp. 148 ....................................................... 49 6.5.2 Výpočet stavby rodinného domu čp. 148 v k.ú. Lochovice ................................................................. 52 6.5.3 Popis zvolených územních vlivů u pozemku - RD čp. 148 .................................................................. 56 6.5.4 Popis zvolených územních vlivů u rodinného domu čp. 148 ............................................................... 57 6.6 PŘÍJMOVÁ METODA RD ČP. 148 .................................................................................................................. 58 6.6.1 Výpočet příjmové metody RD čp. 148, v katastrálním území Lochovice ............................................ 59 6.7 KOMENTÁŘ ZJIŠTĚNÝCH ÚDAJŮ A VÝPOČTŮ RD ČP. 148 VČETNĚ POZEMKU ..............................................