Bankovní Institut Vysoká Škola Praha
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Moderní aplikace porovnávací metody Bakalářská práce Autor: Eva Vlková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2010 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 30.04.2010 Eva Vlková 2 Poděkování: Tato bakalářská práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta Ph.D.. Vedoucímu mé bakalářské práce děkuji za jeho cenné rady, předané informace a v nemalé míře za ochotu a trpělivost při tvorbě práce. Dále děkuji mé dceři Evě, partnerovi prim. MUDr. Danielu Rybkovi, mým báječným rodičům a bratrovi Jaroslavě Blaţkové, Ing. Václavu Blaţkovi a Ing. Jaroslavu Blaţkovi, Ph.D. za podporu po dobu mého studia a za jazykové korekce. Děkuji Ing. Josefu Záhoříkovi, jednateli ROYAL DIAMOND – stavební společnosti, spol. s r.o. za poskytnutí podkladů k developerskému projektu V Zahradách a skvělou spolupráci. Mé poděkování patří také mému nadřízenému Ing. Pavlovi Arazimovi a zaměstnavateli České spořitelně, a.s. za umoţnění studia a v rámci marketinkového průzkumu děkuji osloveným účastníkům realitního trhu za vstřícný přístup a sdělené názory. 3 Anotace práce Jméno a příjmení autora: Eva Vlková Instituce: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Název díla: Moderní aplikace porovnávací metody Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Ph.D. Počet stran: 101 Počet příloh: 5 Počet titulů bibliografie: 27 Klíčová slova: Trţní hodnota a zjištěná cena Porovnávací metoda Oceňovací předpisy Developerský projekt - oceňování Odhad trţní hodnoty a znalecký posudek Lokální trh Brownfield Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. V první teoretické části uvádím informace o porovnávací metodě při oceňování majetku a popis stávající praxe. S cílem predikovat budoucí vývoj této metody oceňování nemovitého majetku byl proveden marketinkový výzkum v pěti realitních kancelářích. Vyhodnocení jeho výsledků společně s mým názorem na budoucí vývoj porovnávací metody tvoří závěr teoretické části. Druhá část práce je věnována developerskému projektu výstavby rodinných domů V Zahradách v obci Hostomice pod Brdy a ocenění rozestavěného rodinného domu. Ve třetí analytické části se věnuji analýze lokálního trhu okresu Beroun s přihlédnutím k problematice brownfieldu v obci Točník. 4 Name and surname of the Eva Vlková author: Institutions: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Name of work: Modern methods of comparison Supervisor: Ing. Petr Ort Ph.D. Number of pages: 101 Number of enclosures: 5 Number of titles bibliography: 27 Keywords: Market value and observed price Comparative method Valuation rules Market-based pricing principle and administrative Estimated market value and expert adice Local market Brownfield This work is divided into three parts. The first theoretical part, the information on the comparative method of valuation of property and description of current practice. In order to predict future development of this method of valuation of real estate. Marketing research was conducted in five Realtors. Evaluation of its results, together with my opinion on the future of a comparative method consists of finding the theoretical part. The second part is devoted to the development project of construction of Houses in gardens in the village Hostomice Brdy and awards under the unfinished house. In the third analytical section provides an analysis of local market district of Beroun, taking into account the issue of brownfield in the village Točník. 5 Obsah Prohlášení ..................................................................................................................... 2 Poděkování ................................................................................................................... 3 Anotace práce .............................................................................................................. 4 Úvod ............................................................................................................................. 7 I. Porovnávací metoda ................................................................................................. 8 I.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí ........................................................ 8 I.2. Základní charakteristika a principy porovnávací metody ............................... 14 I.3 Podklady pro porovnání ................................................................................... 17 I.4 Výběr vzorků, jednotky porovnání a způsobu porovnání ................................ 19 I.5 Aplikace porovnávací analýzy ......................................................................... 25 I.6 Marketinkový průzkum v realitních kancelářích…….…..……………………28 I.7 Vyhodnocení průzkumu………………………………………………………30 I.8 Predikce vývoje porovnávací metody…………………………………………32 II. Ocenění developerského projektu ......................................................................... 40 II.1 Situace na trhu nemovitostí ............................................................................. 40 II.2 O developerském projektu všeobecně ............................................................. 42 II.3 Developerský projekt V Zahradách, Hostomice pod Brdy ..……………….. 46 II.4 Vzorový odhad trţní hodnoty rodinného domu .............................................. 65 III. Analýza lokálního trhu okresu Beroun………………………………………….83 III.1 Stručná charakteristika okresu ...................................................................... 82 III.2 Srovnání cen nemovitostí v Berouně……..…………………………………86 III.3 Srovnání cen nemovitostí v okrese Beroun…………………………………89 III.4 Brownfield v obci Točník………………………………………………… 92 Závěr .......................................................................................................................... 96 Seznam pouţité literatury .......................................................................................... 98 Přílohy101 Ukázky formulářů pro stanovení porovnávací hodnoty101 LV 106, LV 1511, KM Zadání bakalářské práce ..................................................................................... 101101 6 Úvod Ve své bakalářské práci jsem se rozhodla zhodnotit jednu ze v současné době pouţívaných metod oceňování majetku na trţních principech a to porovnávací metodu a s cílem predikovat její vývoj. Chci popsat tuto metodu, uvést základní principy a předpoklady jejího pouţití, nastínit jakými způsoby je moţné tuto metodu v praxi aplikovat, jaká jsou úskalí spojená s aplikací této metody a definovat klady a zápory této metody. Porovnávací metoda je běţně pouţívaná především v zahraničním prostředí, v našem českém je metodou relativně novou, která je spojována v praxi s pouhým jakýmsi vizuálním dojmem a její aplikace pak bývá ve skutečnosti ne zcela přesná. Ráda bych zdůraznila, ţe tato metoda, je –li uţívána při trţním oceňování, je zaloţena na velmi dobré znalosti trţního prostředí, na existenci otevřeného trhu s nemovitostmi, avšak při jejím pouţití jde o celou řadu výpočtů a ne jen o čisté srovnání na základě subjektivních dojmů. Dotazy v celkem pěti realitních kancelářích formou dotazníku jsem provedla malý marketinkový výzkum, který ukazuje, jak v běţné realitní praxi odpovídá hodnota nemovitosti stanovená porovnávací metodou skutečné trţně realizované ceně. V praktické části se věnuji developerskému projektu V Zahradách v Hostomicích pod Brdy. Tento projekt nepatří v ţádném případě k megalomanským projektům, je praktickou ukázkou rozvoje místního trhu nových rezidenčních nemovitostí okresu Beroun. Situaci na trhu nemovitostí okresu Beroun porovnávám ve své analytické části . 7 I. Porovnávací metoda Před samotným zahájením rozboru a predikce porovnávací metody uvádím základní pojmy v oboru oceňování nemovitostí a přibliţuji práci odborníků v oblasti oceňování, tedy odhadců majetku. I.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí Závěrečným výstupem práce odhadců majetku je stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku, tedy určení reálné ceny majetku v případě realizace prodeje v běţném obchodním styku v dané době, za daných právních podmínek na daném trhu. Trţní hodnotu je dle komunitárního práva1 moţné definovat takto : trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednání o prodeji. Oproti vymezení dle komunitárního práva definice trţní hodnoty podle IVSC a 1 TEGoVA říká : trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Pro lepší pochopení problematiky pouţívání porovnávací metody při oceňování majetku je nutné na počátku uvést trochu teorie a několik definic. Český zákon o oceňování majetku definuje cenu obvyklou a to takto : obvyklou cenou2 se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy 1 IVSC (Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy s celosvětovou