Bankovní Institut Vysoká Škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra oceňování majetku

Moderní aplikace porovnávací metody

Bakalářská práce

Autor: Eva Vlková Oceňování majetku

Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha Duben, 2010

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 30.04.2010 Eva Vlková

Poděkování:

Tato bakalářská práce byla napsána na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., na katedře Oceňování majetku pod vedením Ing. Petra Orta Ph.D.. Vedoucímu mé bakalářské práce děkuji za jeho cenné rady, předané informace a v nemalé míře za ochotu a trpělivost při tvorbě práce. Dále děkuji mé dceři Evě, partnerovi prim. MUDr. Danielu Rybkovi, mým báječným rodičům a bratrovi Jaroslavě Blaţkové, Ing. Václavu Blaţkovi a Ing. Jaroslavu Blaţkovi, Ph.D. za podporu po dobu mého studia a za jazykové korekce. Děkuji Ing. Josefu Záhoříkovi, jednateli ROYAL DIAMOND – stavební společnosti, spol. s r.o. za poskytnutí podkladů k developerskému projektu V Zahradách a skvělou spolupráci. Mé poděkování patří také mému nadřízenému Ing. Pavlovi Arazimovi a zaměstnavateli České spořitelně, a.s. za umoţnění studia a v rámci marketinkového průzkumu děkuji osloveným účastníkům realitního trhu za vstřícný přístup a sdělené názory.

Anotace práce

Jméno a příjmení autora: Eva Vlková Instituce: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Název díla: Moderní aplikace porovnávací metody Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Ph.D. Počet stran: 101 Počet příloh: 5 Počet titulů bibliografie: 27 Klíčová slova: Trţní hodnota a zjištěná cena Porovnávací metoda Oceňovací předpisy Developerský projekt - oceňování Odhad trţní hodnoty a znalecký posudek Lokální trh Brownfield

Bakalářská práce je rozdělena do tří částí. V první teoretické části uvádím informace o porovnávací metodě při oceňování majetku a popis stávající praxe. S cílem predikovat budoucí vývoj této metody oceňování nemovitého majetku byl proveden marketinkový výzkum v pěti realitních kancelářích. Vyhodnocení jeho výsledků společně s mým názorem na budoucí vývoj porovnávací metody tvoří závěr teoretické části. Druhá část práce je věnována developerskému projektu výstavby rodinných domů V Zahradách v obci Hostomice pod Brdy a ocenění rozestavěného rodinného domu. Ve třetí analytické části se věnuji analýze lokálního trhu okresu Beroun s přihlédnutím k problematice brownfieldu v obci Točník.

Name and surname of the Eva Vlková author: Institutions: Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha Name of work: Modern methods of comparison Supervisor: Ing. Petr Ort Ph.D. Number of pages: 101 Number of enclosures: 5 Number of titles bibliography: 27 Keywords: Market value and observed price Comparative method Valuation rules Market-based pricing principle and administrative Estimated market value and expert adice Local market Brownfield

This work is divided into three parts. The first theoretical part, the information on the comparative method of valuation of property and description of current practice. In order to predict future development of this method of valuation of real estate. Marketing research was conducted in five Realtors. Evaluation of its results, together with my opinion on the future of a comparative method consists of finding the theoretical part. The second part is devoted to the development project of construction of Houses in gardens in the village Hostomice Brdy and awards under the unfinished house. In the third analytical section provides an analysis of local market district of Beroun, taking into account the issue of brownfield in the village Točník.

Obsah

Prohlášení ...... 2 Poděkování ...... 3 Anotace práce ...... 4 Úvod ...... 7 I. Porovnávací metoda ...... 8 I.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí ...... 8 I.2. Základní charakteristika a principy porovnávací metody ...... 14 I.3 Podklady pro porovnání ...... 17 I.4 Výběr vzorků, jednotky porovnání a způsobu porovnání ...... 19 I.5 Aplikace porovnávací analýzy ...... 25 I.6 Marketinkový průzkum v realitních kancelářích…….…..……………………28 I.7 Vyhodnocení průzkumu………………………………………………………30 I.8 Predikce vývoje porovnávací metody…………………………………………32 II. Ocenění developerského projektu ...... 40 II.1 Situace na trhu nemovitostí ...... 40 II.2 O developerském projektu všeobecně ...... 42 II.3 Developerský projekt V Zahradách, Hostomice pod Brdy ..……………….. 46 II.4 Vzorový odhad trţní hodnoty rodinného domu ...... 65 III. Analýza lokálního trhu okresu Beroun………………………………………….83 III.1 Stručná charakteristika okresu ...... 82 III.2 Srovnání cen nemovitostí v Berouně……..…………………………………86 III.3 Srovnání cen nemovitostí v okrese Beroun…………………………………89 III.4 Brownfield v obci Točník………………………………………………… 92 Závěr ...... 96 Seznam pouţité literatury ...... 98 Přílohy101 Ukázky formulářů pro stanovení porovnávací hodnoty101 LV 106, LV 1511, KM Zadání bakalářské práce ...... 101101

Úvod

Ve své bakalářské práci jsem se rozhodla zhodnotit jednu ze v současné době pouţívaných metod oceňování majetku na trţních principech a to porovnávací metodu a s cílem predikovat její vývoj. Chci popsat tuto metodu, uvést základní principy a předpoklady jejího pouţití, nastínit jakými způsoby je moţné tuto metodu v praxi aplikovat, jaká jsou úskalí spojená s aplikací této metody a definovat klady a zápory této metody. Porovnávací metoda je běţně pouţívaná především v zahraničním prostředí, v našem českém je metodou relativně novou, která je spojována v praxi s pouhým jakýmsi vizuálním dojmem a její aplikace pak bývá ve skutečnosti ne zcela přesná. Ráda bych zdůraznila, ţe tato metoda, je –li uţívána při trţním oceňování, je zaloţena na velmi dobré znalosti trţního prostředí, na existenci otevřeného trhu s nemovitostmi, avšak při jejím pouţití jde o celou řadu výpočtů a ne jen o čisté srovnání na základě subjektivních dojmů. Dotazy v celkem pěti realitních kancelářích formou dotazníku jsem provedla malý marketinkový výzkum, který ukazuje, jak v běţné realitní praxi odpovídá hodnota nemovitosti stanovená porovnávací metodou skutečné trţně realizované ceně. V praktické části se věnuji developerskému projektu V Zahradách v Hostomicích pod Brdy. Tento projekt nepatří v ţádném případě k megalomanským projektům, je praktickou ukázkou rozvoje místního trhu nových rezidenčních nemovitostí okresu Beroun. Situaci na trhu nemovitostí okresu Beroun porovnávám ve své analytické části .

I. Porovnávací metoda

Před samotným zahájením rozboru a predikce porovnávací metody uvádím základní pojmy v oboru oceňování nemovitostí a přibliţuji práci odborníků v oblasti oceňování, tedy odhadců majetku.

I.1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí

Závěrečným výstupem práce odhadců majetku je stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku, tedy určení reálné ceny majetku v případě realizace prodeje v běţném obchodním styku v dané době, za daných právních podmínek na daném trhu. Trţní hodnotu je dle komunitárního práva1 moţné definovat takto : trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednání o prodeji. Oproti vymezení dle komunitárního práva definice trţní hodnoty podle IVSC a 1 TEGoVA říká : trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Pro lepší pochopení problematiky pouţívání porovnávací metody při oceňování majetku je nutné na počátku uvést trochu teorie a několik definic. Český zákon o oceňování majetku definuje cenu obvyklou a to takto : obvyklou cenou2 se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy

1 IVSC (Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy s celosvětovou působností) a TEGoVA (Evropská organizace sdruţující jednotlivé národní asociace odhadců) jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců 2 obvyklá cena = trţní hodnota

mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním. Všechny uvedené definice jsou správné a v praxi vyuţívané. Definici dle českého zákona musí respektovat všechny metodiky ocenění majetku, kterými je oceňován majetek na území České republiky a vycházejí z ní prováděcí vyhlášky o oceňování majetku. Definice podle komunitárního práva je závazně daná členstvím České republiky v Evropské unii nadřazeností komunitárního práva nad právem národním. Z definice podle IVSC a TEGoVA vychází většina metodik, podle kterých se oceňuje na trţních principech ve státech Evropské unie a je platná i na trzích, kde neplatí komunitární právo. Při oceňování majetku na trţních principech se pouţívají dva velmi podobné, avšak velmi rozdílné pojmy a to trţní hodnota a trţní cena. Tržní hodnota je pojmem, který je nutno chápat v obecnější poloze. Trţní hodnota vyjadřuje jakýsi střed mezi dolní a horní hodnotou předpokládaných trţních cen. Nelze tedy hovořit o přesném čísle. Trţní hodnota je reakcí na trţní prostředí, které vytváří trh a ve kterém působí komplexně rozsáhlá řada nejrůznějších cenotvorných stimulů. Oproti tomu tržní cena je pojem konkrétní, jde o cenu skutečně dosaţenou v konkrétním čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Jde tedy o pevně danou částku – přesné číslo. Hodnota je stanovována na základě návrhu nebo názoru, zatímco cena je dosaţený či realizovaný fakt. Trţní hodnota se můţe ale taky nemusí rovnat ceně, mohou o ní být různé představy. Je zřejmé, ţe jinou představu o trţní hodnotě bude mít strana prodávající a jinou strana poptávající respektive kupující. Teprve aţ v procesu dalšího vyjednávání a v okamţiku uskutečnění konkrétního obchodu vyústí konkrétní cena z původního rozptylu předpokládaných a navrhovaných hodnot.

Po předchozím vysvětlení obecně pouţívaných pojmů a definic je třeba uvést, ţe hledání trţní hodnoty je proces náročný, vyuţívající větší mnoţství metod, postupů, přístupů a principů a vyţadující od zpracovatele velmi dobrou znalost trhu,

dostatečné informační zázemí, profesionalitu, nezávislost, poctivost a v neposlední řadě také jistou dávku nadhledu. Trţní oceňování je sice systematický, avšak individuální tvůrčí proces, který spočívá převáţně v hledání cenotvorných stimulů, jejich analýze, zváţení všech vlivů, které působí na hodnotu nemovitostí a to vše v konkrétním trţním prostředí, ve kterém se oceňovaná nemovitost nachází a je v něm tedy obchodovatelná. V trţním oceňování neexistují a ani nemohou existovat přesné návody a vzorce, do kterých by bylo moţno mechanicky bez vlastní úvahy dosazovat a dospět tak k opatrnickému výsledku ve snaze vyhnout se vlastní odpovědnosti. V trţním oceňování se sice pouţívají určitá postupová schémata, jejich výběr je však nutné dobře zvaţovat, přizpůsobovat konkrétním situacím a individuálně je uzpůsobovat. Zjednodušeně řečeno, trţní hodnota se nedá stanovit či zjistit, dá se pouze odhadnout.

Úkolem odhadce je hledat úlohu konkrétní oceňované nemovitosti na trhu. Přičemţ je nezbytné vyhledat, zhodnotit, pojmenovat, analyzovat a zváţit stimuly působící na hodnotu této nemovitosti a které mají přímý a nebo zprostředkovaný vliv na její trţní hodnotu. Mezi tyto cenotvorné stimuly patří např. stav nabídky a poptávky, stabilita či rozkolísanost trţního prostředí, konkurenční prostředí, očekávání, předpokládané změny, pravděpodobné trendy, druhy a velikosti rizik, snaha o co nejlepší vyuţití, působení ekonomických, fyzikálních, sociálně – demografických a politicko – správních vlivů.

Vlastní proces oceňování se v průběhu svého vývoje ustálil na třech základních přístupech a to: přístup na bázi porovnání (Sales comparison approach, Comparative approach, Market approach, Market method) přístup na bázi očekávaných výnosů – příjmů (Income approach, Income method) přístup na bázi vynaloţených nákladů (Cost approach, Cost method ) Přístup na bázi porovnání – porovnávací metoda je zaloţen na principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí v nedávné době zobchodovaných anebo v současnosti obchodovaných na trhu. Výsledkem tohoto přístupu je porovnávací hodnota.

Přístup na bázi výnosů – výnosová (příjmová) metoda je zaloţen na ekonomickém pohledu na oceňovanou nemovitost, dává přednost uţitnému hledisku a to součtu všech předpokládaných budoucích výnosů, které bude nemovitost schopna vyprodukovat po dobu své existence. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou úroveň pomocí tak zvané kapitalizace. Výsledkem tohoto přístupu je výnosová hodnota.

Přístup na bázi nákladů – nákladová metoda je zaloţen převáţně na technickém pohledu na nemovitost. Jde o to zjistit, jaké by byly současné náklady na znovuzřízení oceňované nemovitosti včetně nákladů na nákup pozemku. Výsledkem tohoto přístupu je věcná hodnota resp. reprodukční cena3. Všechny tři přístupy jsou sjednocovány hlavně nutností vycházet z trţní analýzy, tedy z trţního prostředí v příslušném segmentu a z jeho očekávaného vývoje. Zde je nutné uvést, ţe největší chybou je chápání jednotlivých přístupů jako samostatné, neprovázané metody. Výsledky jednotlivých přístupů, ačkoliv jsou vyjádřeny číselnými hodnotami, vyjadřují především názor na hodnotu oceňované nemovitosti z různých pohledů a slouţí jako orientační údaje, které je třeba vyhodnotit – analyzovat v souvislosti se situací v daném trţním prostředí. Uvedený diagram poměrně dobře vyjadřuje princip, na kterém jsou zaloţeny jednotlivé přístupy – metody běţně pouţívané při stanovování trţní hodnoty nemovitostí:

Diagram 1 – Metody oceňování v souvislosti s časem čas (time) minulost (past) současnost (present age) budoucnost (future)

NÁKLADOVÁ POROVNÁVACÍ VÝNOSOVÁ METODA METODA METODA

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D., vlastní úpravy

3 Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná cena = „časová cena“ je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení.

Při nákupu či prodeji nemovitosti se pracuje často se znaleckým posudkem i odhadem tržní hodnoty. Je ovšem potřeba tyto dvě různá ocenění rozlišovat. Přestoţe je velmi často zpracovávají shodní odborníci, kaţdé se vyuţívá k jinému účelu. Kaţdé z těchto ocenění znamená něco jiného a nelze je tedy zaměňovat, protoţe rozdíly mezi nimi jsou zásadní. Liší se zásadně v účelu a někdy i v tom, kdo je zpracovává. Uţ i sám název napovídá, ţe znalecký posudek zhotovuje soudní znalec. Tím můţe být jedině osoba jmenovaná soudem nebo Ministrem financí. Znalci jsou přitom jmenovaní pro různé obory a jejich seznam je k dispozici na oficiálních stránkách českého soudnictví. K jakému účelu je třeba soudního znalce pro obor „stavebnictví - posuzování provádění staveb“ dobře vypovídá následující příklad. Pokud dojde k soudním sporu má soudce rozhodnout o tom k jaké škodě došlo při stavbě domu. Soudce rozumí právu, avšak nerozumí jiţ stavebním materiálům a technologickým postupům a nemůţe tedy vědět, například za jakých teplotních podmínek je správné betonovat základy domu. Aby mohl ve sporu o nekvalitně provedené stavbě domu správně rozhodnout mezi stavbu provádějící stavební firmou a investorem, který si na nedostatky a poruchy stěţuje, poţádá soudního znalce o znalecký posudek. V tomto posudku znalec vyjádří své odborné stanovisko a soud na jeho základě rozhodne, kdo má ve sporu pravdu. Nutno uvést, ţe znalec nikdy nerozhoduje o daném sporu, vţdy jen dodává své odborné stanovisko. Ovšem pokud jde o znalecký posudek vyuţívaný při běţné koupi a prodeji nemovitosti je jeho účelem výběr daně státem při převodech nemovitostí, kdy stát vybírá daň ve výši tří procent buď ze sjednané ceny uvedené v kupní smlouvě nebo právě stanovené znaleckým posudkem. Znaleckým posudkem je stanovována cena právě z důvodu obrany proti snahám o sniţování daňových odvodů z převodu nemovitostí. Daň je totiţ placena z ceny vyšší. Pokud by některého prodávajícího napadlo, ţe do smlouvy o prodeji nemovitosti napíše jen minimální částku, aby byla daň co nejniţší a zbytek skutečné kupní ceny si s kupujícím předají „vedle“, slouţí znalecký posudek právě ke stanovení ceny převáděné nemovitosti. Znalec nemovitost navštíví, změří ji (nebo rozměry přečte z výkresů), prozkoumá její stav a následně podle zákona o oceňování majetku a navazující vyhlášky vypočítá cenu. Tato cena, ale nemá velmi často s trţní hodnotou respektive s realizovanou kupní cenou nemovitosti příliš mnoho společného. Znalec podle v zákoně a příslušné

navazující vyhlášce jasně stanoveného postupu vypočítá – zjistí cenu nemovitosti zaokrouhlovanou na desetikoruny. I vyhláška sice přihlíţí k velikosti obce, vybavenosti sídla, moţnosti vyuţití nemovitosti, stáří nemovitosti, pouţitému stavebnímu materiálu, vybavenosti nemovitosti a podobně, ale protoţe se tento výpočet provádí podle vyhlášky nepravidelně aktualizované Ministerstvem financí, výsledné číslo často nevypovídá nic o tom, jak velký je zájem o tuto nemovitost na trhu, tedy jaká je její trţní hodnota. Ta by zohledňovala i ostatní individuální cenotvorné faktory jako například skutečnost, ţe pod okny oceňovaného domu projíţdí kaţdý den tisíce těţkých nákladních aut nebo přítomnost kravína způsobujícího stálý nepříjemný zápach a z tohoto důvodu je dům nabízen jiţ dva roky a přesto ho nikdo nechce koupit. Anebo naopak třeba skutečnost, ţe se jedná o poslední byt ve velmi oblíbené lokalitě a potencionální kupující – tedy zájemci o koupi majetku se ve svých nabídkách předhánějí. Ani jedno, ovšem tabulky vyhlášky neobsahují. Tyto informace by měl určitě zohledňovat odhad trţní hodnoty majetku, ať uţ zhotovovaný pro banku za účelem získání hypotéčního úvěru anebo z jakéhokoliv jiného důvodu. V trţním ocenění jde totiţ o to, za kolik by se nemovitost dala prodat. Banka, půjčuje-li někomu finanční prostředky na nákup například bytu, chce znát, ţe kdyţ nebude kupující respektive vlastník hypotéční úvěr splácet, bude schopna jeho byt prodat a své poskytnuté peníze tak získat zpět. Banka proto vyţaduje odhad trţní ceny, někdy také nazývaný odhad „obvyklé ceny“. Tento odhad můţe často zpracovávat pouze osoba příslušnou bankou pověřená ke stanovení této hodnoty. Seznam pověřených osob je k dispozici v kaţdé bance, zpravidla to je buď zaměstnanec banky nebo odhadce, který pro ni smluvně pracuje. Při zpracovávání odhadu trţní hodnoty odhadce jiţ neurčuje hodnotu na desetikorunu přesně. Bere v úvahu samozřejmě i stavební materiál pouţitý na stavbě a způsob provedení stavby, ale mnohem více jej zajímá situace na realitním trhu v dané lokalitě, tedy za kolik se prodaly obdobné nemovitosti či byty v okolí. Případně za kolik se tyto nabízejí a potom je jeho úkolem zhodnotit do jaké míry jsou nabídky objektivní. Právě tyto informace totiţ rozhodují o trţní hodnotě majetku, tedy o tom, kolik by mohla být třetí osoba – nezávislý poptávající ochoten zaplatit za odhadovaný majetek. Zjednodušeně řečeno - znalecký posudek vypovídá často o tom, kolik se toho prostavělo, před jakým časem s přihlédnutím pouze částečně k dalším

cenotvorným faktorům, zatímco odhad trţní hodnoty se zabývá především cenami, ať uţ jiţ realizovanými či právě nabízenými, porovnatelných nemovitostí v blízkém okolí. Znalecký posudek zpracovaný na základě cenového předpisu a odhad trţní hodnoty jsou tedy dva odlišné dokumenty. V běţné praxi je mnohdy zpracovávají sice stejné osoby, protoţe soudní znalci často působí zároveň i jako odhadci. Avšak suma, která je v dokumentech k dané oceňované nemovitosti stanovena, je ve většině případů odlišná.

I.2. Základní charakteristika a principy porovnávací metody

Uplatnění principu porovnání má v obecné rovině neomezené moţnosti, porovnávací metodu je moţné povaţovat za klíčovou při hledání trţní hodnoty nemovitostí. Na rozdíl od dvou dalších výše popsaných přístupů (nákladové a výnosové metody) jsou v porovnávací metodě zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak je skutečně uznává trh. Při správné aplikaci porovnávací metody je výsledek skutečným obrazem stavu trhu. Avšak toto tvrzení je limitováno předpokladem existence trhu. To znamená, ţe musí existovat konkrétní trh pro danou skupinu nemovitostí. V opačném případě nelze tuto metodu indikovat. Uplatnitelnost a míra přesnosti závisí na četnosti transakcí a typu staveb. U speciálních jednoúčelově zaměřených nemovitostí zpravidla podmínky pro porovnání neexistují.

Porovnání neboli komparace je analytický4 proces, při kterém je posuzovaný subjekt „rozloţen“ na jednotlivé parametry a tyto jsou pak hodnoceny a srovnávány se shodnými parametry podobných (srovnatelných) subjektů. Tato metoda je zaloţena na předpokladu, ţe jsou–li dva nebo více subjektů ve většině parametrech shodné nebo podobné, budou pak shodné nebo podobné i jejich parametry zbývající. Princip tedy vychází ze substitučních5 zásad a předpokládá, ţe subjekty podobného uţitku, rozsahu a podobných moţností vyuţití jsou účastníky trhu vnímány jako nahraditelné a zaměnitelné.

4 Analýza je rozbor, rozklad na jednotlivé prvky nebo sloţky, opak syntézy. 5 Substituce má význam zastoupení, náhrady nebo záměny.

Metoda porovnání se neomezuje jen na odbornou stránku oceňování, ale je běţně vyuţívána ať uţ přímo či nepřímo všemi účastníky trhu. Poptávající porovnává jednotlivé nabídky z různých hledisek, především však z hlediska výhodnosti nabízené ceny. Nabízející pak porovnává jím nabízenou cenu s konkurenčními nabídkami, vyhodnocuje reakce poptávajících a na základě těchto indicií ji přizpůsobuje. Proto z hlediska oceňování je velmi důleţité pochopit a umět se vcítit do chování účastníků trhu, chápat jejich motivace a předvídat jejich argumentace.

V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ tři roky. To proto, ţe za delší dobu údaje jiţ ztrácí svoji vypovídací schopnost a jsou nepouţitelné pro porovnání. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto procesu je porovnávací hodnota respektive odhadovaná trţní hodnota se zohledněním současné situace na trhu. Vlastní proces porovnání, jeho průběh a dílčí procedury mohou mít celou řadu nejrůznějších variant, nicméně obecně ho lze rozdělit do tří základních fází s tímto postupem: 1. fáze přípravná sběr dat a informací 2. fáze porovnávací výběr vzorků volba vhodného způsobu a jednotky porovnání rozpoznání cenotvorných rozdílů aplikace porovnávací analýzy 3. fáze závěrečná vyhodnocení dílčích výsledků indikace porovnávací hodnoty.

Jednotlivé kroky celého procesu se mohou vzájemně prolínat nebo mohou být v praxi dokonce slučovány a to díky tomu, ţe mezi nimi existují úzké vazby. Charakter dat je závislý na jejich zdroji, výběr vzorků je závislý na jejich mnoţství, volba způsobu a jednotky porovnání je závislá na kvalitě a spolehlivosti dat, výběr analýzy je závislý na formě dat.

Obecný postup porovnávací analýzy je zřejmý z následujícího diagramu:

Diagram 2 – Obecný postup porovnávacího procesu

1. sběr informací

vlastní databáze profesní databáze

výběr vzorků 2.

výběr způsobu porovnání a jednotky porovnání

indikace cenotvorných rozdílů

výběr a aplikace porovnávací analýzy

3. vyhodnocení výsledků a stanovení porovnávací hodnoty

Zdroj: Ing. Klára Mede, vlastní úpravy

I.3 Podklady pro porovnání

Základním předpokladem moţnosti pouţití porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí, proto nelze tuto metodu aplikovat na nově vzniklých trzích. Tyto databáze mohou být jak vlastní, to znamená vytvořené vlastním sběrem informací a zařazením do své evidence, tak lze pouţít i data v externích databází. Úskalím při vytváření vlastní databáze porovnatelných nemovitostí jsou dva zásadní problémy: úplnost získaných informací o porovnatelné nemovitosti pravdivost informací o porovnatelné nemovitosti. Při sběru dat má odhadce dvě základní moţnosti k jejich získání a to: přímo od konkrétních účastníků realizovaného obchodu – tato data bývají nejcennější, protoţe jsou získány přímým kontaktem a zpravidla nedochází k jejich významnému zkreslení; velkou výhodou je skutečnost, pokud se odhadce přímo spoluúčastní obchodu tím, ţe zpracovává odhad trţní hodnoty, má moţnost tuto konkrétní realizovanou nemovitost fyzicky prohlédnout, změřit potřebné výměry, identifikovat účel uţití a polohu a lokalitu nemovitosti zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, například od nabízejících, poptávajících a zprostředkovatelů, ale i od zástupců soukromých, státních nebo samosprávních institucí, které jsou spojeny nějakým způsobem s trhem nemovitostí anebo s ním nějak souvisejí – tato data zpravidla jiţ nejsou tak přesná a rovněţ nemohou být tak rozsáhlá; tato data jsou zpravidla získávána od realitních kanceláří, realitního tisku, prospektů a propagačních materiálů, z novinové a vývěskové inzerce a v neposlední řadě (respektive v současné době převáţně a na prvním místě) z webových stránek realitních serverů6; problémem těchto údajů bývá to, ţe jde většinou o ceny nabídkové jednostranně ovlivněné představami prodávajících a dále pak, ţe identifikace nemovitostí bývá v důsledku stručného popisu a často i chybějících poměrně zásadních informací výrazně chudší, nesourodá a nekomplexní.

6 Například: www.reality.cz, www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.bydleni.cz a další, případně webové stránky jednotlivých realitních kanceláří; www.ereality.cz zobrazují i jiţ na trhu realizované nemovitosti včetně uskutečněných prodejních cen

Z tohoto důvodu, je nutné se této situaci přizpůsobit a při jejich pouţití ve výpočtu porovnávací metody s těmito daty odpovídajícím způsobem nakládat, to znamená vhodně aplikovat korekční činitele.

Pokud odhadce není schopen získat vhodný vzorek k porovnání z vlastních zdrojů, můţe se pokusit vyhledat vhodný vzorek z externích databází. V ČR existují dva základní typy externích databází pouţitelných při aplikaci porovnávací metody: databáze obchodovaných cen nemovitostí včetně jejich základních vlastností a podmínek prodejů, které jsou účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování nemovitostí a jsou vytvářené a udrţované převáţně soukromými subjekty; například databáze MOISES7 nebo databáze RPN8. databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené především státními institucemi se zaměřením zejména na potřeby státní správy; například cenové mapy stavebních pozemků9, databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu10 nebo databáze cen a nájmů bytů Institutu regionálních informací s.r.o.11.

Vytvoření externí databází, jejich naplňování daty, jejich údrţba a distribuce jsou dlouhodobou, systematickou a velmi náročnou činností. Tuto činnost sice poměrně zrychlilo a částečně i usnadnilo vyuţívání výpočetní techniky, nicméně stále má tato činnost řadu úskalí. Mezi hlavní patří výběr celkové koncepce a organizace dat, jde o to, jaká data sbírat, jakým způsobem je zaznamenávat tak, aby byla pouţitelná a vhodná pro uţivatele a jednak, aby tato data neztrácela během svého zpracovávání potřebnou kvalitu a také mnoţství. V principu jde o nalezení optimální míry jakou hloubku podrobností dat zvolit, protoţe rámcová data jsou pro potřeby porovnání nedostatečná, ale naproti tomu přílišné mnoţství nepodstatných detailních dat způsobí nepřehlednost a obtíţnost pouţití takové databáze.

7 Databáze vytvořená a spravovaná společností REAiA consulting s.r.o. se sídlem v Kroměříţi. 8 Registr porovnávacích nemovitostí ČR coţ je i název společnosti s r.o. se sídlem v Táboře. 9 Cenové mapy stavebních pozemků dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce. 10 Český statistický úřad ve vazbě s Ministerstvem financí ČR monitoruje ceny nemovitostí v ČR v souvislosti s daňovými přiznáními. 11 Institut regionálních informací s.r.o. se sídlem v Brně monitoruje ceny bytů a výši nájemného, aktuální výstupy jsou přístupné na internetu www.iri.cz.

I.4 Výběr vzorků, jednotky porovnání a způsobu porovnání

Hlavním předpokladem pro výběr ideálně vhodného vzorku pro porovnání je shodný segment trhu, toto vymezení by mělo zajistit podobnost vzorku s posuzovaným subjektem především v následujících charakteristických znacích: velikost sídla a význam polohy sídla v lokalitě (samota, osada, vesnice, obec, město, spádové sídlo, centrum, region, region, vnitrozemí, příhraničí, městské aglomerace a podobně) typ nemovitosti (bydlení, administrativa, skladování, výroba, rekreace, ochod, sluţby a podobně) velikost a rozsah vyuţití (jednobytové, o více bytech, kombinované s provozními prostory, vhodné pro soukromé účely, vhodné pro drobné ţivnosti, vhodné pro větší společnosti a podobně) stav a moţnost vyuţití (volné, obsazené, okamţitě či podmíněně vyuţitelné, s omezeným vyuţitím, s moţností dalšího rozvoje a podobně) kvalita a vybavenost (běţné kvality, komfort, podřadné, zcela jedinečné podobně) působnost na trhu (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) řádová kategorie hodnoty ve vztahu k moţným rozpočtovým představám a omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč a tak dále).

Z hlediska správného pouţití korekčních činitelů je třeba vybrat vhodné vzorky pro porovnání tak, aby byly dodrţeny následující podmínky: cena za předem stanovenou jednotku (1 m2 celkové podlahové plochy, 1 m2 zastavěné plochy podobně) by se neměla příliš lišit od oceňovaného subjektu ţádná z pouţitých korekcí by neměla být vyšší neţ 50 %, protoţe se vzrůstající odchylkou vrůstá i nepřesnost korekce není vhodné vybírat vzorky tak, ţe všechny jsou horší a nebo naopak, ţe všechny jsou lepší neţ oceňovaný subjekt, tato skutečnost, můţe způsobit zásadní zkreslení a výsledkem je číslo zcela odtrţené od reality.

Obecně lze doporučit pro výběr vzorků tyto pravidla: vyuţívat především vzorky z vlastní databáze respektive vzorky u nichţ je záruka vysoké verifikace12 upřednostňovat vzorky z blízkého okolí, aby následné pouţití korekčních činitelů mělo co nejmenší vliv na hodnotu, pokud nejsou k dispozici, je nutné okruh hledání přiměřeně rozšířit volit vzorky ze stejného segmentu trhu, jen v případě nouze z příbuzných segmentů upřednostňovat vzorky co nejvíce podobné oceňovaným, aby následné pouţití korekčních činitelů mělo vzhledem k odlišnostem minimální vliv na hodnotu preferovat vzorky, u kterých lze očekávat sousměrnější zastoupení odlišností (v principu tak, aby se porovnávací hodnota pohybovala někde uvnitř zavřeného intervalu), pokud by porovnávací hodnota leţela v intervalu otevřeném, snaţit se hledání rozšířit i o vzorky vzdálenější a v případě nouze vyuţít i vzorky z příbuzného segmentu trhu tak, aby byla alespoň rámcově doplněna chybějící mez při výběru polohy není nutné respektovat správní uměle vytvořené celky, je nutné vycházet ze znalosti trhu respektive regionu a jeho členění na oblíbené a méně oblíbené části upřednostňovat co nejaktuálnější vzorky, při pouţití starších je pak následně nutné pouţití patřičného korekčního činitele, viz tabulka 2, ze které vyplývá nutnost pouţití korekčních činitelů a v návaznosti na to i pouţitelnost vzorku upřednostňovat vzorky, které se neliší v podmínkách transakce u nemovitostí typu areálů upřednostňovat vzorky na bázi celků, pouze ve výjimečných případech připustit vzorky zastupující dílčí porovnatelné komponenty.

12 Verifikace je ověřování, kontrola pravdivosti výroku, argumentu, platnosti úsudku.

Tabulka 1 – Aplikace korekčních činitelů v návaznosti na stáří vzorků a jejich pouţitelnost stáří vzorku korekce, použitelnost 3 měsíce není nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny 1 rok je nutné studovat, zda byly důvody k dramatickému posunu cen například z obavy ze změny DPH13, změny devizového kurzu nebo neočekávané události v regionu, pokud tomu tak není, není nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny nad 1 rok je vţdy nutné pouţít korekčního činitele na úpravu ceny, minimálně o inflaci nad 3 roky vzorky prakticky nepouţitelné pro porovnání

Zdroj: Ing. Klára Mede, vlastní úpravy

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichţ prostřednictvím se porovnávání provádí. U pozemku je porovnávací jednotka jednoznačná – čtvereční metr rozlohy. U nemovitosti respektive stavby to nemusí být úplně jednoznačné. Porovnávací jednotka by měla co nejlépe zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného subjektu. Obvykle je vycházeno z toho, co lze o porovnávaných subjektech zjistit prohlídkou všech prostor, zaměřením zastavěných ploch, podlahových ploch, pronajímatelných ploch, sečtením podlaţí, studiem projektových podkladů, plánů a studií. Obvyklými porovnávacími jednotkami jsou: zastavěná plocha (building area)14 – plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu, tato jednotka je vhodná při oceňování jednopodlaţních staveb typu skladové a výrobní haly, supermarkety a podobně celková zastavěná plocha (gross floor area)15 – součet zastavěných ploch všech podzemních a nadzemních podlaţí, je to zřejmě v praxi nejvíce pouţívaná jednotka, je vhodná při oceňování vícepodlaţních objektů typu bytové domy, administrativní budovy, vícepodlaţní výrobní haly a podobně

13 DPH je daň z přidané hodnoty, také je někdy nazývána univerzální daň. 14 Zkratka – BA. 15 Zkratka – GFA.

čistá podlahová plocha (net floor area)16 – celková zastavěná plocha mimo plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet a podobně, prakticky pro zjednodušení a pochopení lze tuto plochu definovat jako plochu „kam jde šlápnout“, tato jednotka je na rozdíl od celkové zastavěné plochy přesnější, její pouţití je shodné jako u celkové zastavěné plochy čistá pronajímatelná plocha (net rentable area)17 – čistá podlahová plocha bez společně přístupných částí budovy (schodiště, společné chodby a podobně, v některých případech je spornou otázkou zda do společných ploch započítávat i například společnou vrátnici, kuchyňky, sociální zařízení, recepci a podobné prostory, v těchto případech je třeba vycházet z obvyklých trţních podmínek), tato jednotka je nejpřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu.

Zvolená jednotka porovnání musí být samozřejmě u obou stan shodná. V úvahu připadají dvě hlavní moţnosti, a to, ţe za jednotku porovnání je povaţována celková cena vybraného vzorku nebo jednotková cena přepočtená na zvolený znak tohoto vzorku.

Pro porovnávací přístup je charakteristické, ţe se při něm vyšetřují jednotlivé vlastnosti porovnávaného subjektu, jehoţ porovnávací hodnota se hledá a tyto vlastnosti se porovnávají s vlastnostmi porovnávacího vzorku, u něhoţ je cena známa a i s podmínkami, za kterých byla ujednána. U jednotlivých znaků, atributů či parametrů je zjišťováno zda se shodují, jejich podobnost nebo zda vykazují zásadnější odlišnosti. V závislosti na zjištěných výsledcích se pak provádějí příslušné cenové úpravy, které vyjadřují předpokládané cenové rozdíly od známých cen vzorků, aby ve výsledku indikovaly porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu.

16 Zkratka – NFA. 17 Zkratka – NRA.

Způsobů, kterými lze indikovat porovnávací hodnotu je neuzavřený počet, nicméně obecně je lze rozdělit podle toho s jakou formou je porovnáván oceňovaný subjekt. Z tohoto hlediska lze porovnání rozdělit do těchto dvou základních skupin: porovnání přímé – toto porovnání spočívá v porovnání oceňovaného subjektu s konkrétním vybraným vzorkem jednotlivě a přímo, porovnání tedy probíhá ve dvojicích a počet dvojic je roven počtu vybraných vzorků porovnání nepřímé (zástupné) – posuzovaný subjekt není porovnáván přímo s konkrétními vzorky, ale pouze s jediným zástupným vzorkem, který je reprezentantem vybraného souboru vzorků, porovnání se tak provádí nepřímo prostřednictvím referenčního vzorku, ve kterém jsou vybrané typické vlastnosti všech vzorků uvaţovaného souboru zprůměrňovány a kumulovány a jsou povaţovány za standard. Přímé a nepřímé porovnání ukazují poměrně názorně následující schematické diagramy 3 a 4:

Diagram 3 – Přímé porovnání VZOREK 1

VZOREK 2

VZOREK 3 OCEŇOVANÝ SUBJEKT .

. VZOREK n

Zdroj: Ing. Klára Mede, vlastní úpravy

Diagram 4 – Nepřímé porovnání VZOREK 1

VZOREK 2

VZOREK 3 REFERENČNÍ OCEŇOVANÝ

. VZOREK SUBJEKT

VZOREK n

Zdroj: Ing.. Klára Mede, vlastní úpravy

Jsou–li vybrány vhodné vzorky, je nutno vyhledat jejich diference, jimiţ se liší od oceňovaného subjektu. Jde však pouze o ty rozdíly (jak kvantitativní tak kvalitativní), u kterých lze předpokládat, ţe jejich působení pozitivně, neutrálně nebo negativně porovnávací hodnotu ovlivňují. Tyto diference lze rozdělit do dvou hlavních skupin, podle příčinné podstaty a to: podle odlišných podmínek transakcí, za nichţ byly ceny konkrétních vzorků dohodnuty, navrhnuty, plánovány a podobně podle odlišných cenotvorných vlastností, kterými se jednotlivé nemovitosti mezi sebou liší. Čím jsou rozdíly v podmínkách transakcí i ve vlastnostech nemovitostí větší, tím se dají očekávat větší rozdíly mezi známou cenou vzorků a hledanou porovnávací hodnotou, je zřejmé, ţe totéţ platí i naopak. Aby odhadce při porovnání postupoval systematicky, aby neopomenul ve svém hodnocení ţádnou důleţitou odlišnost a zároveň, aby případný efekt plynoucí z příslušného rozdílu nehodnotil duplicitně18 hledají se cenotvorné rozdíly na základě prvků porovnání (unit of comparison). Tyto prvky představují základní oblasti, které jsou během porovnávacím procesu analyzovány a obvykle je pouţíváno následujících deseti prvků porovnání uvedených v tabulce 2:

Tabulka 2 – Prvky porovnání 1. přejímaná vlastnická práva k nemovitostem 2. finanční podmínky odlišné podmínky transakce 3. podmínky prodeje 4. trţní podmínky 5. daňové podmínky 6. poloha

7. technické faktory odlišné vlastnosti nemovitostí 8. ekonomické faktory 9. způsob a moţnost vyuţití 10. nerealitní faktory (ostatní)

Zdroj: Ing. Klára Mede, vlastní úpravy

18 Duplicita je dvojitost, téţ dvojsmyslnost.

I.5 Aplikace porovnávací analýzy

Do prodejních cen nemovitostí se promítají různé faktory, které ovlivňují jejich hodnotu v různých směrech a s odlišnou intenzitou. Jsou-li vybrány vhodné vzorky pro porovnání, je moţno přistoupit k dalšímu kroku, v němţ je nutno tyto vzorky s oceňovaným subjektem porovnat se snahou najít vzájemné cenotvorné diference, vyhodnotit je a výsledky promítnout do závěrů, které vedou ke stanovení porovnávací hodnoty. K tomuto analytickému procesu je pouţíváno různých porovnávacích analýz, jejichţ volba je závislá na vstupních údajích, tedy typu vzorků, na mnoţství vzorků a na kvalitě dat, která jsou k nim k dispozici. Většinou lze rozlišit dvě základní techniky porovnávacích analýz a jejich kombinaci.

Jde o tyto dvě základní techniky: kvantitativní – spočívající ve kvantifikaci19 zjištěných diferencí mezi vzorky a oceňovaným subjektem, to znamená, ţe tato analýza se snaţí na nalezené rozdíly přímo reagovat cenovými úpravami (adjustací20) ve formě sráţek či přiráţek z prodejních cen vzorků, adjustace můţe být prováděna v absolutní podobě přímo v Kč nebo v podobě relativní pomocí procentuálního vyjádření změn cen nebo pomocí korekčních koeficientů kvalitativní – spočívající ve snaze o indikaci porovnávací hodnoty na základě kvalitativního21 hodnocení rozdílů mezi vzorky a oceňovaným subjektem bez opory v kvantifikaci, podle cenotvorného významu jsou vzájemné rozdíly hodnoceny jako více či méně horší nebo lepší neţ posuzovaný subjekt a porovnávací hodnota je indikována v úrovni cen vzorků s nejmenšími rozdílnostmi; jinými slovy tato technika rozděluje vzorky do dvou skupin na horší a lepší a předpokládá, ţe porovnávací hodnota je na rozhraní obou skupin.

19 Kvantifikace je zavedení číselných pojmů a vztahů. 20 Adjustace je náleţitá úprava. 21 Kvalitativní nebo-li jakostní, týkající se kvality. Kvalitativní analýza je analýza určující povahu sledovaného předmětu.

V souvislosti s výše uvedeným rozdělením technik je nutno poznamenat, ţe jejich výběr není třeba chápat tak vyhraněně, v praxi se obě techniky mohou docela dobře vzájemně prolínat a vhodně doplňovat. Při tom lze uţít toto jednoduché pravidlo: u prvků porovnání, kde lze rozdíly měřit, je moţno pouţít principu kvantitativní analýzy u prvků porovnání u nichţ je kvantifikace obtíţná nebo nemoţná, lze pouţít kvalitativních technik.

Základní rozdíl mezi kvantitativními a kvalitativními technikami porovnávacích analýz je zřejmý z následujících tabulek:

Tabulka 3 – Kvantitativní analýza Kvantitativní analýza Vzorek 1 2 3 Cena (mil. Kč) 2,000 2,300 2,600 Poloha korekce 1,0 korekce 1,1 korekce 0,9 Velikost korekce 1,2 korekce 1,1 korekce 0,9 Stav korekce 1,1 korekce 1,0 korekce 1,0 Indikace 2,640 2,780 2,100 Moţný závěr (2,640+2,780+2,100)/3 = 2,500

Zdroj: Ing. Klára Mede, vlastní úpravy

Tabulka 4 – Kvalitativní analýza Kvalitativní analýza Vzorek 1 2 3 Cena (mil. Kč) 2,000 2,300 2,600 Poloha srovnatelný horší lepší Velikost horší horší lepší Stav horší srovnatelný srovnatelný Hodnocení negativní negativní pozitivní Indikace 2,000 2,300 2,600 Moţný závěr (2,300+2,600)/2 = 2,450

Zdroj: Ing.. Klára Mede, vlastní úpravy

Následující tabulka názorně ukazuje řešení výše uvedených příkladů pomocí kombinací obou technik:

Tabulka 5 – Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy Kombinace kvantitativní a kvalitativní analýzy Vzorek 1 2 3 Cena (mil. Kč) 2,000 2,300 2,600 Velikost korekce 1,2 korekce 1,1 korekce 0,9 Cena upravená 2,400 2,530 2,340 Poloha srovnatelný horší lepší Stav horší srovnatelný srovnatelný Hodnocení negativní negativní pozitivní Indikace 2,400 2,530 2,340 Moţná indikace porovnávací hodnotu lze očekávat v intervalu 2,340 až 2,400

Zdroj: Ing. Klára Mede, vlastní úpravy

Z uvedených tabulek řešících shodný případ a zvláště pak z tabulky 5 (kombinační technika) je názorně vidět chyba výběru částečně jednostranně zaměřených vzorků, respektive vzorků s jednostranně zaměřenými prvky porovnání a dále je výsledek zkreslen pouţitím jen malého počtu prvků porovnání; avšak pro účel názorného zobrazení rozdílu mezi těmito základními technikami jsou tyto tabulky dostačující. Mezi častěji v praxi pouţívané techniky patří kvantitativní analýzy a i řada bankovních ústavů ve svých metodikách upřednostňuje kvantitativní analýzu.

V příloze č. 1 této bakalářské práce jsou uvedeny příklady formulářů běţně pouţívaných v praxi trţního oceňování, jde o formulář uţívaný pro stanovení porovnávací hodnoty pozemku a dále jsou uvedeny formuláře pouţívané pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí jako celku. Tyto formuláře představují pouze malý vzorek z moţných způsobů aplikace této metody a pracují na principu kvantitativní analýzy.

I.6 Marketinkový průzkum v realitních kancelářích

Pro objektivní zhodnocení současného stavu vyuţití porovnávací metody v praxi a názor praktiků realitního trhu na vývoj této metody jsem závěrem prvního čtvrtletí roku 2010 oslovila pět realitních kanceláří s dotazníkem. Oslovenými kancelářemi byli : Realitní společnost České spořitelny, a.s., Vinohradská 180, 130 00 Praha 3, IČ 26747294 Společnost zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vloţka 8056, respondent : Ing. Milan Pitín, člen představenstva Bc. Jiří Fritsch, makléř certifikovaný BIVŠ Franšízový partner RSČS, a. s. společnost GAUTE, a.s., Lidická 26, č.p. 2006, 602 00 Brno, IČ 25543709 Společnost zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Brně, oddíl B, vloţka 2794, respondent : Ing. Radovan Hlavinka, předseda představenstva a generální ředitel

AUREA reality spol. s r.o., Hrdlořezská 43/64, 190 00 Praha 9, IČ 453 59 695, Společnost zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl C, vloţka 97068, respondent : Ing. Jaroslav Kočí, tichý společník

Liberal Reality s.r.o., Čerchovská 1711/4, 120 00 Praha 2, IČ 259 67 746, Společnost v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl C, vloţka 134970, respondent : Jiří Korbel, jednatel Stanislav Kraft, makléř

Vladimír Pátek, Masarykovo nábřeží 2058/38, 110 00 Praha 1 – Nové Město, IČ: 61812285, podnikatel zapsaný v Ţivnostenském listu vydaném Odborem ţivnostenským Městské části Praha 1, Úřad městské úřad Praha 1, č.j. ŢIO/9400/02/AÚL/Z2, ev.č. 360601-000030821

Reprezentativní vzorek se skládá ze subjektů na českém realitním trhu působícím řadu let se zkušenostmi z různých segmentů a s celorepublikovou působností, resp. Realitní společnost České spořitelny, a.s má vlastní franšízovou síť zaměřenou na rezidenční i komerční nemovitosti, společnost Aurea reality se věnuje převáţně praţskému a středočeskému rezidenčnímu trhu, RK Liberal Reality má celostátní působnost s preferencí Prahy, středních Čecha , Jičínska a Krkonoš. Pan Vladimír Pátek se specializuje na diskrétní zprostředkovatelskou realitní sluţbu v Praze a okolí. Vzor anketního lístku :

DOTAZNÍK – POROVNÁVACÍ METODA A JEJÍ VÝVOJ

Vážený respondente, Dovoluji si Vás požádat o vyplnění tohoto dotazníku, který je vytvořen z důvodu průzkumu pro mou závěrečnou studijní práci.. Snahou tohoto mého šetření je zjištění názoru na porovnávací metodu oceňování nemovitostí praktiků realitního trhu. Dotazník je použit výhradně pro mé potřeby a Vaše názory budou využity pouze v mojí práci. Eva Vlková, studentka Bankovního institutu Vysoké školy, a.s. v Praze

1. Spolupracujete ve své praxi se soudním znalcem, certifikovaným znalcem či znaleckým ústavem?

2. Jak často se setkáváte s porovnávací metodou oceňování nemovitostí ve své praxi?

3. Jaký je Váš názor na současnou praxi při oceňování nemovitostí? Souhlasíte se dvojím oceňováním při změně vlastníka nemovitosti?

4. Jakým směrem, podle Vás, bude další vývoj porovnávací metody?

5. Vyjádřete na hodnotící škále míru důvěry v cenu nemovitostí uvedenou ve Vámi dostupných odhadech za poslední kalendářní rok ve srovnání s následnou cenou prodeje Nedůvěřuji 1 2 3 4 5 Plně důvěřuji

Děkuji Vám za pomoc a čas strávený vyplněním tohoto mého dotazníku.

I.7 Vyhodnocení průzkumu

Výstup krátkého marketinkového průzkumu mne překvapil. Nepředpokládala jsem, ţe profesionálové trhu nemají jednoznačné povědomí o vlastnostech a přínosech porovnávací metody. Na druhou stranu lze říci, ţe jsem očekávala nízké povědomí o porovnávací metodě u realitních makléřů.

Odpovědi na otázky : Ad 1/ Všichni spolupracují se s odhadci či spolupracují se znaleckým ústavem. Ad 2/ Všichni z respondentů se setkávají v praxi s porovnávací metodou, vyjma jedné odpovědi „s porovnávací metodou jsem se během své praxe (cca 1 rok) nesetkal“ . Ad 3/ „Současná odhadní cena často nesouhlasí s trţní – kupní cenou nemovitostí. Nesouhlasím s dvojím oceňováním při změně vlastníka, ale chápu ho.“ „záleţí na typu oceňování, a nesouhlasím s dvojím oceňováním“ „Současnou praxi chápu jako účel dosáhnout maximum daně pro finanční úřad.“ „Odhad porovnávací metodou, většinou je niţší, i kdyţ uţ jsme zaznamenali opačné případy. Zde bych rád upozornil, ţe nejsem specialista na oceňování nemovitostí. Přesto cena konkrétní nemovitosti je pro mě často námět na hodně dlouhé uvaţování.“

„Vše vţdy záleţí na typu prodeje, nákupu nemovitosti, ale v určitých případech dvojí ocenění je pro klid účastníku lepší, nebo v případech vinkulace u jiného bankovního sektoru je to ve velké míře nutné dle metodiky bez ohledu na změnu vlastníka nemovitosti.“ „Jakékoliv administrativní „dvojení“ práce je zbytečné plýtvání, v tomto případě času a penězi klienta – majitele nemovitosti. Na druhou stranu zde vţdy bude rozdíl mezi trţní cenou a cenou pro výpočet daní.“ „Je - li moţné vyuţít dvojí ocenění k přesnějšímu stanovení ceny, pak souhlasím.“ „Při oceňování nemovitostí jsem se setkal s velmi odlišnými odhady ocenění téţe nemovitosti od 2 různých odhadců.“

Ad 4/ „ Nevím, porovnávací metoda je orientační a takovou i zůstane. Nejvíce se však blíţí trţní ceně.“ „buď bude pozdviţena, nebo nevyuţívána“ „Budoucnost je zcela zřejmá. Dosavadní praxe tzv. cenových map nemovitostí bude nahrazena skutečnými cenovými mapami. Tzv. proto, ţe ceny zejména pozemků jsou stanoveny administrativně a jiţ se odklonily od reálných cen. Běţně je dosaţená cena niţší neţ dle cenové mapy. Rád bych upozorníl na projekt cenových map v rámci ARK, kde by uţ ceny nemovitostí měly být skutečné, tj. na základě prodejních cen uvedených v kupní smlouvě. Jelikoţ daňové odhady jsou většinou vyšší neţ dosaţené ceny, nemá moc smysl utrţenou částku zatajovat, snad jen v případě hrozby zdanění daní z příjmu.“ „Můj osobní názor je takový, ţe pracovníci provádějící tuto činnost by měli mít kromě patřičného oprávnění jednotnou příručku, metodiku, tabulky, podle kterých by porovnávací metody, například lokalita, občanská vybavenost, stáří, velikost a další konkrétní body byly, pokud moţné shodné pro všechny jiţ zmíněné pracovníky provádějící tuto činnost“ „Čekám mnohem větší profesionalizaci – tedy ţe se bude sjednocovat metodika při konečném porovnání.“ „Neumím posoudit, pro stanovení reálné ceny je zřejmě vhodný, nutné je ovšem vycházet ze skutečně realizovaných cen.“

„Vývoj porovnávací metody nedokáţu odhadnout“

Ad 5/ 3, 3, 3, 2, 3, 4

Dovoluji si tedy konstatovat, ţe úroveň znalosti porovnávací metody na realitním trhu je velmi povrchní a nepřesná. V podstatě do doby legislativních změn pro podnikání v oblasti realit, které určí minimální úroveň znalostí, neexistuje ţádná páka pro aktivní samostatné a systematické zvyšování kvalifikace.

I.8. Predikce vývoje porovnávací metody

Dle stávajícího vývoje je moţné předpokládat, ţe v době následující po současném útlumu se s novou stabilizací trhu s nemovitostmi význam porovnávací metody při oceňování nemovitostí se opětovně zvýší, zvláště pak v těch segmentech trhu, kde je četnost prodejů nejvyšší. Cenu oceňované nemovitosti je moţné porovnat se skutečně realizovanými prodejními cenami obdobných nemovitostí a výsledky takovéhoto ocenění jsou velmi přesné. Jedním z moderních trendů v oceňování nemovitostí je zrychlování procesu samotného ocenění nemovitosti pro účely úvěrového řízení od zadání, přes místní šetření, zpracování a předání odhadu bance. Tím můţe být získávána konkurenční výhoda na trhu. Klient v krátké době dostane informaci, jak vysokého úvěru je moţné pro zvolenou zástavu dosáhnout, za jakých podmínek, či zda bude zapotřebí poţadovaný úvěr ještě dozajistit., samozřejmě s ohledem na další podmínky stanovené bankou, jakými je zejména zkoumání bonity klienta. Banky to mohou řešit jednak stanovováním závazných pravidel pro své odhadce, a to zejména určováním maximální doby, za kterou musí být odhad zpracován a předán bance – tyto lhůty obvykle začínají běţet dnem předání kompletní dokumentace odhadci. Další moţností, jak se banky mohou vyrovnávat s potřebou rychlého získání informace o obvyklé ceně je vytváření vlastních systémů pro vyhodnocování. Systém předpokládá, ţe jsou zřizována regionální pracoviště, která mohou s výhodou

vytvářet a vyuţívat databáze porovnatelných cen nemovitostí, protoţe získávají mnoţství informací o prodejích v dané lokalitě. Tím je pak zaručena velká přesnost. Do rychlého ocenění tzv. „od stolu“, v zájmu zachování rychlosti vyhotovení obvyklé ceny, mohou být zahrnuty pouze některé typy nemovitostí. Nejvíce vhodné se jeví dokončené byty a rodinné domy. Vhodnost nemovitosti bude omezena ještě dalšími faktory a riziky, jakými jsou: 1) Právními rizika – nemovitosti musí být:  zkolaudovány  u RD musí být shodný vlastník pozemku a staveb  řádně zapsány v katastru nemovitostí  nezatíţené věcnými břemeny, zejména takovými věcnými břemeny, která sniţují hodnotu nemovitosti.  nepronajaté 2) Dokončenost - lze stanovit pouze cenu současnou, nikoliv budoucí či minimální. Nelze se zabývat nemovitostmi plánovanými, rozestavěnými či v rekonstrukci. 3) Dobrý stav nemovitosti – nemovitost musí být obývaná nebo v obyvatelném stavu a v takovém stavu také zůstat po celou dobu trvání zástavy. Systém ocenění „od stolu“ předpokládá větší spolupráci mezi klientem a bankovním poradcem při zajišťování podkladů pro ocenění, a tím klade vyšší nároky zejména na odborné znalosti bankovních poradců, proto je nezbytné jejich další vzdělávání a proškolování. Příkladem mohou být současně vyuţívané způsoby oceňování jak Českou spořitelnou, a.s. – systém REV, tak také Komerční banka, a. s. podobný systém júspěšně vyuţívá. Systém se nazývá DTS – Desk Top Systém KB. DTS je moderní systém pouţívaný Komerční bankou k rychlému způsobu vyhodnocení rizik spojených s nemovitou zástavou, přičemţ výsledek tohoto ocenění je znám týţ den, nejpozději do druhého dne. Stanovení obvyklé ceny a podmínek platnosti nemovité zástavy tzv. „od stolu“ je prováděno odhadcem-zaměstnancem či odhadcem- spolupracovníkem KB na základě podkladů shromáţděných klientem a předaných v elektronické podobě bankovním poradcem. Místní šetření na nemovitosti je prováděno „ex-post“ do 30 dnů ode dne stanovení obvyklé ceny. Ocenění formou DTS je vhodné pro právně nezatíţené zkolaudované byty a rodinné domy v obcích s počtem obyvatel nad 2 tisíce obyvatel.

Výhody plynoucí klientovy z odhadu zpracovaného formou DTS: rychlost moţnost pouţití pro většinu zkolaudovaných bytů a rodinných domů jednotná a předem známá výše poplatku Nevýhody: odhad je moţné vyuţít pouze pro úvěrové řízení v Komerční bance, a.s. nebo v Modré pyramidě stavební spořitelně a.s. Podklady: - aktuální výpis z katastru nemovitostí - aktuální snímek z katastrální mapy (popř. geometrický plán) - nabývací titul - aktuální barevná fotodokumentace skutečného stavu nemovitosti Ze zkušeností vyplývá, ţe při velmi dobré znalosti místních podmínek regionu na jednotlivých detašovaných pracovištích Komerční banky, a.s., lze u takto oceňovaných bytů a rodinných domů poměrně kvalitně a s velkou přesnosti určit hodnotu nemovitosti tak, jak by byla určena odhadem zpracovaným klasickou cestou, tj. vypracováním ocenění aţ po místním šetření. Stává se pouze v zanedbatelném procentu případů, ţe na základě místního šetření provedeného ex- post, musí být doplňovány či měněny podmínky platnosti ocenění. V opravdu mizivém počtu případů je upravena stanovená hodnota nemovitosti.

Porovnávací metodu lze s výhodou pouţít při hromadném oceňování nemovitostí. Metoda je vhodná zvlášť pro oceňování developerských projektů a bytů určených pro privatizaci. Hromadné oceňování developerských projektů a bytů určených pro privatizaci poskytuje bance určitou konkurenční výhodu, při které si klient nemusí objednávat a samozřejmě i platit individuální ocenění nemovitosti. Banka je schopna sama toto ocenění zajistit prostřednictvím hromadného ocenění. Hlavní předností u takto oceňovaných nemovitostí, zejména pak v Praze a velkých městech je rozvinutý trh s nemovitostmi a obvykle dostatečně velká srovnávací databáze ať jiţ nabídkových či prodejních cen. V rámci developerských projektů jsou nejčastěji nabízeny byty v různých bytových domech, komplexech bytových domů či viladomech. Někdy se jedná i o tzv. revitalizace bývalých výrobních areálů, pivovarů, statků, kde se nabízejí jak původní

zrekonstruované prostory, tak se tyto areály rozšiřují o nové bytové domy, různé přístavby a nástavby. Dále jsou nabízeny samostatné rodinné domy, dvojdomy, řadové rodinné domy a dokonce řadové rodinné domy, kde v kaţdém podlaţí je jeden byt se samostatným vstupem. V nabídce developerů najdeme i pozemky určené k zastavění. U hromadného oceňování při pouţití porovnávací metody záleţí vţdy na prvním místě na lokalitě. Lokalita je rozhodujícím, i kdyţ ne jediným cenotvorným faktorem. Znamená to, ţe na prvním místě vţdy zkoumáme polohu nemovitosti, její okolí, atraktivitu, dopravní dostupnost a dopravní obsluţnost, dostupnost občanské vybavenosti (školy, školky, obecní úřad a další úřady, nákupní moţnosti, dostupnost kulturních a sportovních zařízení apod.), sociální prostředí, nezaměstnanost a moţnosti pracovního uplatnění. Dalším cenotvorným faktorem podílejícím se na určení ceny jsou pouţité materiály. To se týká, jak svislých a vodorovných konstrukcí, obvodových stěn, zateplení, tak i standardů vybavení jakými jsou pouţitá okna, dveře podlahy, obklady, dlaţby a sanitární zařízení. Nelze jednoduše určovat hodnotu nemovitosti jen podle lokality, i kdyţ ta je tím hlavním faktorem vymezujícím hranici intervalu, ve kterém se hodnota nemovitosti můţe pohybovat.

Další moţností, kde se vyuţívá porovnávací metoda je privatizace. Jedná se o úplatný převod bytu ze státního či městského bytového fondu do vlastnictví současného nájemníka daného bytu za zvýhodněnou. Cena zaplacená za privatizovaný byt se pohybuje v úrovni zlomku skutečné trţní ceny. Proto je moţné, aby banka odhadla jistou minimální cenu za m2, za kterou je moţné v dané lokalitě srovnatelný byt v původním stavu zobchodovat. Odhad této minimální ceny přitom vychází z analýzy na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Pro klienta takovéto rychlé určení ceny opět představuje značnou výhodu v rychlosti ocenění a samozřejmě také v tom, ţe tento odhad získává zdarma.

Nyní se krátce budu zabývat Cenový index. Projekt vychází z potřeby pravidelného a kvalitního přeceňování zastavených nemovitostí, stejně tak jako z potřeby aktuálních informací o vývoji trhu rezidenčních nemovitostí – index cenové změny, cenový index. Dlouhodobě se neřeší neexistence kvalitní datové báze transakčních cen, neaktuálnost indexů a nekvalitní metodika. Hlavním cílem tohoto připravovaného projektu je zajištění systému pravidelného hromadného přecenění rezidenčních nemovitostí zastavených ve prospěch poskytovatelů hypotečních úvěrů na území České republiky. Přeceňování zastavených nemovitostí je podmínkou Basel II kriterií a je předmětem auditu ze strany České národní banky. Forma masového přeceňování by měla splňovat kriteria stanovená Českou národní bankou a Evropskou centrální bankou. Vedlejším cílem projektu by mělo být vytvoření co moţná nejpodrobnějšího a nejaktuálnějšího cenového indexu, který by informoval poskytovatele hypotečních úvěrů, ale také vládu, Českou národní banku i širší veřejnost o aktuálním vývoji cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných trţních segmentech. Existující cenové indexy vykazují různé nedostatky. Indexy zaloţené na nabídkových cenách mohou být vychýleny s ohledem na rozdíly v inzerovaných a skutečně realizovaných cenách. Index Českého statistického úřadu je zaloţený na realizovaných transakcích a vykazuje nedostatky spojené zejména se sběrem dat. Je zaloţen na neúplném a nenáhodném vzorků transakcí, zachycených prostřednictvím přiznání k dani z převodu nemovitostí. Index pak vykazuje nezanedbatelné zpoţdění. Na rozdíl od většiny vyspělých zemí Česká republika dosud postrádá index zaloţený na datech poskytovatelů úvěrů zajištěných nemovitou zástavou. Výhodami takového indexu jsou zejména: o aktuálnost o větší počet údajů o charakteristikách zastavených nemovitostí o moţnost analýz podle trţních segmentů Proč data poskytovatelů úvěrů mezinárodní srovnatelnost – pokud neexistuj detailní elektronický záznam v katastrech nemovitostí, v zahraničí nejuţívanější způsob získání dat pro modely přecenění a indexy

aktuálnost modelu a indexu – časové zpoţdění mezi realizací transakce, jejím vstupem do databáze a výpočtem cenového indexu je minimální (jeden měsíc) relevantnost dat – modely pro přecenění a index jsou konstruovány nikoliv na nevěrohodných nabídkových cenách, ale na cenách odráţející skutečné prodeje uspokojivý rozsah informací o transakcích – data o odhadních a kupních cenách jsou doplněna o podrobná data o jednotlivých atributech nemovitostí Cenový index zakládající se na datech o zastavených nemovitostech ve prospěch poskytovatelů hypotečních úvěrů by se mohl stát nejspolehlivější databází o vývoji cen celého trhu nemovitostí v České republice. Kvalita cenového indexu je přímo závislá na velikosti a kvalitě databáze - ceny, vlastnosti, charakteristiky - zastavených nemovitostí. Sdílení datových souborů mezi bankami a stavebními spořitelnami vede k daleko větší spolehlivosti, niţším nákladům a vyšší kvalitě přecenění, neţ kdyţ si kaţdý poskytovatel hypotečních úvěrů vytváří vlastní databázi. Obou výše uvedených cílů by mělo být dosaţeno prostřednictvím následujících kroků:

 krok 1: Volba metodiky hromadného přeceňování zastavených nemovitostí a tvorby cenového indexu. Ve Spojených státech je často vyuţívaným tzv. index opakovaných prodejů.Změna ceny se sleduje pouze u těch nemovitostí, které se ve sledovaném období na trhu objevily více neţ jednou. Vzorek takových nemovitostí je však přirozeně malý a tak se vyuţívá pouze velmi malé části potenciálních informací o trhu nemovitostí. Malý vzorek neumoţňuje vyuţití indexu pro menší geografické celky nebo specifické segmenty trhu. V současnosti se dává přednost tzv. hedonickému cenovému indexu, který umoţňuje vypořádat se s problémem velké výběrové chyby a nutností kontrolovat změnu skladby sledovaných vzorků nemovitostí. Na cenu se při tomto přístupu nahlíţí jako na sumu implicitních = skrytých cen jednotlivých atributů (například velikost, stáří, lokalita atd.) a tímto způsobem nahlíţí na nemovitost jako na komplexní ekonomický statek.

 krok 2: Vytvoření sdíleného formátu pro sběr dat o odhadních a kupních cenách zastavených rezidenčních nemovitostí. Formát sběru dat musí být sjednocen. Data by měla být zasílána v takové podobě, jaká umoţní snadný import do statistických programů. Vyměňována by měla být pouze anonymizovaná data o zastavených nemovitostech jejich cenách, nikoli o klientech a jejich vlastnických poměrech

 krok 3: Vytvoření systému vzájemné spolupráce mezi poskytovateli hypotečních úvěrů – komunikační kanály, software. Vytvoření standardů sběru dat, formy a způsobu jejich předávání dat do databáze, způsobu zpracování a předávání výstupů.

 krok 4: Proces tvorby a správy cenového indexu. Cenový index by měl být vytvářen pro jednotlivé segmenty trhu a regiony České republiky na měsíční (či čtvrtletní) bázi, přecenění zastavených nemovitostí na roční bázi.

Odhad ze sebelepšího modelu pro hromadné přecenění, byť provedený na spolehlivých datech, nemůţe nikdy mít stejnou hodnotu, jako odhad provedený odhadcem na místě. Hromadné přecenění je metodou, jak rychle a levně jistou pravděpodobností určit aktuální cenu nemovitostí. Zejména jde-li o nemovitost nestandardní, bude se cena stanovená odhadcem na místě a cena určená statistickým modelem zřejmě lišit. Nemovitost je komplexním statkem, který nelze zcela zasadit do statistických modelů, a to i přes neustálé zdokonalování uţívaných metod.

Je zřejmé, ţe při oceňování mají svůj význam všechny tři základní metody ocenění, tj. příjmová, nákladová a porovnávací, kaţdá z nich přispívá ke stanovení trţní ceny a je ţádoucí mezi nimi udrţovat určitou rovnováhu. Porovnávací metoda je zvláště vhodná u segmentů trhu s velkou četností prodejů. Nezastupitelnou úlohu tak například má při obchodu s byty, pozemky a rodinnými

domy, ale i dalšími, často realizovanými nemovitostmi. Porovnávací metoda je dokonce v některých zemích hodnocena jako jediný moţný trţní přístup. I v naší zemi postupem času získává na důleţitosti při cenové argumentaci. Tato argumentace musí být podloţena zejména úplnými, pravdivými a relevantními informacemi, proto jsou databáze nejcennějším majetkem odhadce, jejich tvorba a správa nezbytnou součástí jeho práce. Při aplikaci porovnávací metody musí odhadce postupovat více samostatně neţ u jiných přístupů, musí být pohotový, tvořivý a zároveň se opírat o vysokou odbornost a vzít na sebe i značnou odpovědnost. Naproti tomu však není dobré výsledky porovnávací metody přeceňovat, neboť porovnávací metoda stejně jako ostatní metody není a nemůţe být naprosto dokonalým nástrojem. Má samozřejmě svá specifická rizika, vyplývající především z její náchylnosti ke zkreslení v důsledku nevhodného výběru porovnávaných vzorků či ze subjektivního hodnocení významu a měření velikosti cenových vlivů odlišností mezi posuzovanými a porovnávanými subjekty. Předpokladem pro aplikaci porovnávací metody je disponovat souborem cen, za něţ se nemovitosti v nedávné době prodaly, za které se právě prodávají případně za něţ jsou nabízeny a mít moţnost vybrat ty nemovitosti, které jsou podobné právě posuzovaným. Pro odhadce je nezbytnou nutností mít k dispozici databázi porovnatelných nemovitostí neustále aktualizovanou tak, aby údaje v nich byly úplné a pravdivé. Mezi moderní aplikace, které nacházejí vyuţití zejména v oblasti bankovnictví při zajišťování úvěrů nemovitou zástavou, bych zařadila zejména rychlé oceňování nemovitostí tzv „od stolu“, hromadné oceňování developerských projektů a dále pak oceňování bytů určených k privatizaci. Z vlastní zkušenosti mohu potvrdit, ţe tímto způsobem oceňování určitých typů nemovitostí banka můţe získat konkurenční výhodu a klientovi poskytnout komfort rychlosti a bezplatnosti vyhotovení odhadu, a tím zajistit i urychlení celého úvěrového procesu od ţádosti přes vyřízení aţ k výplatě, aniţ by takto stanovená hodnota nemovitosti byla v rozporu s hodnotou stanovenou odhadcem při klasickém ocenění. Porovnávací metody jsou nejrozpracovanější v dlouhodobě fungujících ekonomikách, kde lze porovnat cenu oceňované nemovitosti se skutečně

realizovanými prodejními cenami obdobných nemovitostí. Metoda vychází z transparentnosti trhu a značné četnosti prodeje obdobných nemovitostí. Přestoţe porovnávací metoda pronikla do oceňování aţ jako poslední, si myslím, ţe s postupným rozvojem a stabilizací trhu s nemovitostmi, bude zaujímat důleţité a stále významnější místo mezi metodami oceňování, neboť zohledňuje situaci na reálném trhu s nemovitostmi. Ostatně tento trend dokazuje poslední vyhláška, která jiţ porovnávací metodu pouţívá při ocenění některých typů nemovitostí. Věřím, ţe porovnávací metodě a jejím aplikacím bude v budoucnu věnována čím dál větší pozornost.

II. Ocenění developerského projektu

II.1 Situace na trhu nemovitostí Stavební trh v České republice dostál za poslední roky bouřlivého rozvoje. Rozvoj výstavby kancelářských prostor a bytové výstavby však v posledních dvou letech počal z více důvodů stagnovat a dostal se na přelomu roku aţ na své samé dno. V této části bakalářské práce se budu věnovat konkrétnímu developerskému projektu. Nejprve však několik teoretických otázek. Předně, co je to development. Slovník cizích slov uvádí, ţe se jedná o činnost vytipování lokality, vypracování projektu, realizace a financování stavby. Nepřesné označení, respektive velmi povrchní popis oboru, který svým ekonomickým, technickým a pracovně sociálním přínosem pro hospodářství celé republiky a jednotlivé skupiny obyvatelstva je v současné době nezbytný, je na pováţenou. Současně je třeba říci, ţe development jako samostatný vysokoškolský studijní obor jako takový neexistuje. Přitom je třeba být pro výkon této multidisciplinární činnosti vybaven znalostmi z oborů technických, ekonomických, právních a v neposlední řadě také velmi obchodních dovedností ve vztahu ke specifikům trhu. Současná velmi nelehká situace na trhu nahrává kvalitě a s největší pravděpodobností zůstanou na trhu jen ti nejschopnější. Úroveň znalosti konkurence, kvality přípravy a samotná realizace developerského projektu jasně určí, který developer má své místo na slunci jisté.

Cílem této části mé práce je popsat nelehkou cestu developera – majitele stavební společnosti ROAYL DIAMOD stavební společnost s s. r. o. Ing. Josefa Záhoříka a jeho projektu V Zahradách v Hostomicích pod Brdy. Můj pohled na jeho činnost je potřeba pojmout jako nezaujaté hodnocení nováčka v oblasti oceňování majetku, avšak dlouholetého poradce a manaţera v oblasti financování potřeb rezidenčního bydlení a také z pohledu ţeny – matky a s tím související přihlédnutí k prostředí, kde jsou rodinné domy stavěny. Kvalitní zpracování developerského projektu od počáteční myšlenky aţ po jeho úplné dokončení je základním předpokladem pro úspěch celého projektu. Jakýkoliv nedostatek či zanedbání byť jediného ze základních postupů můţe vést k celkovému neúspěchu projektu, pádu firmy či velké finanční ztrátě. Teoretické části přípravy developerského projektu a jednotlivým fázím developerského procesu se věnuji všeobecně a věcně, vzhledem k nestandardizovaným postupům této činnosti se mohou přístupy developerských společností lišit v rámci konkrétních projektů. Větší pozornost je věnována právě uvedenému konkrétnímu developerskému projektu V Zahradách. Cílem této části práce je ukázat reálný developerský projekt se všemi výhodami i slabinami. Díky své jedinečnosti a je kaţdý developerský záměr odlišný a moţný můj pohled pomůţe budoucímu developerovi při rozhodování o svém podnikatelském záměru a učinit jej zajímavým a také smysluplným. Financování projektů bankovními institucemi je díky současné situaci na bankovním trhu velmi náročně, aţ dramatické a proto můţe být pro některé developerské společností likvidující a můţe je přivést i do insolvenčního řízení. Část současných projektů v různých stupních dokončení je na prodej. Převis nabídky nad poptávkou vedl v posledním půl roce k razantnímu sníţení cen a v některých případech aţ k k neprodejnosti projektů a úplnému opuštění projektu a odchodu z trhu. Na příkladu developera Ing. Záhoříka je však zřejmé, ţe i sloţitá situace na trhu nemusí vést k zastavení projektu. Věřím, ţe i tato část mé bakalářské práce bude přínosem pro developerský trh, zčásti ukáţe developerského projektu a ozřejmí úskalí, která mnozí developeři opomíjejí nejen v souvislosti s finanční krizí. Vzhledem k faktu, ţe developerská činnost přímo souvisí s trhem nemovitostí, je potřeba také zdůraznit, ţe rok 2008 byl pro trh nemovitostí výjimečným, troufám si říct dokonce zlomovým. Po několika letech boomu se v druhé polovině roku 2007

začalo mluvit o stagnaci a mnozí odborníci spojují rok 2008 s termínem „rok realitní krize“, který je moţné vyuţít a rozšířit i pro loňský rok 2009. Nemovitostní trh za uplynulé dva roky prošel řadou změn a nečekaných zvratů. Ke stabilizaci trhu dochází teprve nyní, po uplynutí prvního čtvrtletí roku 2010. Developerské projekty se v České republice staly nedílnou součástí ţivota lidí, kteří stále více touţí po kvalitním prostředí jak k bydlení, tak i k podnikání, coţ umoţnilo velký rozmach developerským společnostem (a v závislosti na nich i stavebním, projektovým, marketingovým a mnoha dalším). Po několik minulých let trvající nepřetrţitý růst představoval významný přínos pro celou národní ekonomiku. Podmínky na trhu tomuto rostoucímu trendu jen napomáhaly. Díky snadnému přístupu k hypotékám a úvěrům hojně vzrostla nabídka developerských projektů, které se staly pro mnohé poptávající snadno dostupnými. Viditelný potenciál zisku byl natolik motivační, ţe banky výrazně slevovaly ze svých podmínek a nároků. Nastala situace, ţe se prodalo skoro vše, co bylo postaveno. Trh se těšil ohromnému rozkvětu. Ţádné velké úsilí či nadměrná kvalita ze strany stavebních firem a developerů nebyla vlastně ani potřeba. Nabízející se ocitli v pozici diktátorů cen, ale bohuţel ne vţdy za odpovídající kvalitu sluţeb. Mnoho lidí přichází o své celoţivotní úspory v důsledku propadu cen akcií a přerušovaného obchodování s nimi. V obavách z budoucnosti přestávají utrácet, coţ má fatální důsledky na hospodářský růst země. Řada firem omezila svou produkci a začala propouštět, případně zavírat některé ze svých poboček. Nejhorší na tom všem je nejistota z budoucího vývoje, který nelze kvalifikovaně předpovědět.22 Krize se postupně rozšířila napříč světovým trhem, avšak odvětví stavebnictví a developmentu zasáhla nejrazantněji a to hned jako mezi prvními.

II.2 O developerském projektu všeobecně Developerský projekt představuje určitý podnikatelský záměr orientující se na trh nemovitostí, ať uţ na pozemek či nemovitost jako takovou. Projektem se rozumí série souvisejících činností prováděných k dosaţení daného cíle, kterým je prodej nebo pronájem nemovitostí třetím osobám. Developerský projekt na sebe po celou dobu realizace váţe nemalé mnoţství peněţních nákladů, které jsou ve většině

22 http://www.mesec.cz/clanky/prinos-financni-krize-konec-nebezpecne-iluze/

případů spolufinancovány většinou investičními úvěry, které jsou spláceny z výnosů z prodeje nebo z pronájmu. Zjednodušeně řečeno se jedná o ideu či nápad, jehoţ záměrem je především realizace zisku. Avšak pouhá snaha o dosaţení maximálního zisku developera sama o sobě nestačí. Chce-li být developer na trhu úspěšný a dosáhnout svého cíle, musí se zaměřit především na spokojenost všech stran zainteresovaných na vznikajícím projektu. Záměrem developera můţe být například snaha o naplnění poptávky po bydlení a vytvoření tak vhodných podmínek pro kvalitní a spokojený ţivot v dané lokalitě. Správný developer by měl mít snahu uspokojit potřeby svých klientů a umět projekt umístit do okolí vţdy v souladu se stávající zástavbou a ne jen za kaţdou cenu usilovat o dosaţení maximálního zisku. Developerský projekt vzniká daleko dříve, neţ je navenek patrný a to právě ideou v hlavě samotného developera. Pak následuje developerský proces, skládající se z mnoha na sebe navazujících fází, který vede k rozvoji prvotní myšlenky aţ po dokončení celého projektu. I kdyţ se můţe zdát, ţe developerská činnost je pouze o rozvoji výstavby, při hlubším zájmu je zřejmé, ţe celý developerský proces vyţaduje znalost mnoha oborů. Přes architektonické, stavební, inţenýrské, ekonomické znalosti je třeba i právního či marketingové vzdělání a v neposlední řadě vyjednávacích schopností a obchodního ducha. Proto do jednotlivých fází developerského procesu vstupuje řada specializovaných firem z jednotlivých odvětví. V souvislosti s rozsáhlostí kaţdého projektu, provází developerskou činnost mnoho rizik, které je však moţno alespoň eliminovat. Jedním ze způsobů je prověření právních okolností (tzv. due diligence) v různých etapách činnosti počínaje zaloţením nebo zakoupením developerské společnosti, přes nákup pozemku aţ k prodeji dokončené nemovitosti investorovi. S právními otázkami se setkáváme v průběhu celého projektu, klíčovými momenty jsou však především nákup pozemku, uzavření smlouvy o provedení díla se stavební společností a prodej dokončené nemovitosti. Developer proto po celou dobu realizace developerského projektu spolupracuje s právníkem či právnickou firmou.

Pouhý nápad samozřejmě k vytouţenému úspěchu a zisku nestačí. Tato, řekněme vize, se musí dále rozvíjet a přizpůsobit reálným podmínkám konkrétní lokality. Má-li být plán úspěšně uskutečněn, musí být realistický, odpovídat trhu a zároveň moţnostem developera, měl by obsahovat časový harmonogram a sledovat cíl, který

si developer vytyčil. Při plánování a realizaci stavby je nutné se zaměřit na několik hlavních provázaných oblastí.23 - Legislativu - Technologii - Financování - Organizační stránku - Ekonomické hledisko Developer se by se měl také dopředu rozhodnout pro určitou oblast trhu nemovitostí. - Trh s pozemky - Residenční trh (nemovitost určená pro bydlení) - Trh s kancelářskými prostory - Trh s maloobchodními prostory - Trh cestovního ruchu - Trh průmyslových a skladových prostor Uvědoměním si těchto základních bodů celý developerský proces však teprve začíná. Kaţdý developerský projekt je dlouhodobou záleţitostí a tak jako většina projektů prochází řadou fází svého vývoje. Ty se vzájemně prolínají a navazují na sebe. Vytváří tak proces developmentu, který se však projekt od projektu liší a doposud nevznikl ţádný závazný chronologický výčet etap, jak přesně postupovat. Kaţdá developerská společnost se tedy řídí na základě svých osvědčených a zaţitých interních postupů. Přesto, ţe developerská činnost je překvapivě jen velice skromně teoreticky zpracována, narazila jsem na publikaci, která se o jistou definici developerského procesu pokusila: Autoři publikace „Příprava a realizace investiční výstavby“ Černoch, Slaboch, Toušek rozeznávají fázi iniciační (výběr a formulace projektu), koncepční, realizační, vyuţívání a likvidace.24 Jejich rozdělení je tedy moţné brát jako doporučující, ale názory z praxe se různí.

Výstupem z kaţdé fáze projektu je ocenitelný majetek, protoţe k prodeji lze připravit nejen konečnou fázi, tj. prodej produktu developerského projektu, ale lze prodat

23 KYLAROVÁ, J. Aktuální příručka se vzory pro stavební praxi: od uzavření smlouvy až po dokončení a převzetí stavby. Praha. 24 ČERNOCH, Josef, SLABOCH, Ladislav, TOUŠEK, Stanislav. Příprava a realizace investiční výstavby. 5. vyd. Vysoká škola ekonomická v Praze, 5990.

kaţdou jeho část. Tyto části developerského projektu jsou obvykle vyjádřeny dokumentací, která popisuje danou část developerského projektu.25 Proto jsou známy případy, kdy si developer všemi fázemi projektu vůbec neprojde. Záleţí na finanční situaci developerské společnosti, jejím záměru a konkrétním projektu. Je jen na developerovi, ve které fázi projektu usoudí, ţe je pro něho výhodnější projekt se ziskem prodat neţ být nositelem rizika po celou dobu jeho realizace. Existuje i četná skupina developerů, kteří nakupují pozemky a po získání územního rozhodnutí či dosaţení změny územního plánu, pozemek takto zhodnocený zase dál prodávají. Jak jiţ bylo zmíněno výše, není daný ţádný pevný chronologický rámec jednotlivých fází developerského projektu, ale v závislosti na řadě faktorů a vlivů musí projekt naplňovat dílčí i celkové cíle a poţadavky, které jsou na něj kladeny jak z vnitřního prostředí podniku, tak i z vnějšího okolí. Je tedy nutné projekt připravit v několika na sebe navazujících krocích. Od identifikace základní myšlenky aţ po zhotovení stavby lze projekt vnímat jako posloupnost jednotlivých fází. Lze konstatovat, ţe obecně existují následující fáze developerského projektu.

KONCEPČNÍ FÁZE  PŘÍPRAVNÁ FÁZE REALIZAČNÍ FÁZEZÁVĚREČNÁ FÁZE

Kaţdá z těchto fází má svá specifika a můţe ovlivnit kvalitu a úspěšnost celého projektu. Zvýšenou pozornost je třeba věnovat zejména první fázi, tedy fázi koncepční, neboť právě v tu chvíli vzniká stěţejní rozhodnutí o realizaci projektu či jeho zamítnutí. Úspěch či neúspěch konkrétního projektu závisí ve značné míře na kvalitních a relevantních informacích a poznatcích marketingového, technického a technologického, ekonomického, legislativního a právního charakteru. V závislosti na konkrétních podmínkách se projekt od projektu liší, a proto se tato oblast jen stěţí unifikuje. Detailnímu pohledu na developerský projekt a jeho ocenění bych se ráda věnovala ve své navazující diplomové práci.

25 http://www.stavebni-forum.cz/cs/article/8664/developersky-projekt-a-ocenovani-majetku/

II.3 Developerský projekt V Zahradách, Hostomice pod Brdy

Jednotlivé fáze developerského projektu uvedené v článku II.2 nyní popíši u projektu V Zahradách v Hostomicích pod Brdy. Koncepční fáze Myšlenka na zhodnocení zakoupených pozemků v místě, na kterém se skutečně říká V Zahradách vznikla u majitelů pozemku jiţ při první moţnosti koupě. Idea projektu a výběr lokality byl na vyřešen. Městský úřad Hostomice, resp. Město Hostomice podalo u místního stavebního úřadu návrh na vydání územního rozhodnutí o umístění stavby – Inţenýrské sítě a komunikace pro výstavbu 18-ti RD V Zahradách v červnu roku 2002. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 24.6.2003 a od té doby začíná realizace projektu. V témţe roce 18.8.2003 nabylo právní moci další rozhodnutí místního stavebního úřadu o výstavbě II. etapy výstavby rodinných domů, tentokrát 44. Pro stavbu nebyly vymezeny ţádné mimořádné podmínky vyjma dodrţení minimálně jednoho garáţového stání na 1 byt jako součástí stavby, nikoliv samostatně stojící stavby. Doporučená keramická krytina pro zástavbu byla stanovena keramická pálená, případně betonová v červené barvě. Rodinné domy přízemní s moţností obytného podkroví, se sedlovými střechami, valbovými i mansardovými, včetně moţného podsklepení byly v souladu se schváleným ÚP města Hostomice a zároveň v souladu s pravoplatnými územními rozhodnutími projektovány Ing. Arch. Ivou Knappovou z ateliéru KPP, Nový lesík 1, 162 00 Praha 6, IČO 137 814 99. V konečné fázi se jedná o rodinné domy přízemní s obytným podkrovím, se sedlovými střechami - typy: A, B, C nebo bezbariérové přízemní rodinné domy - typy: D, E, F. Stavební pozemky o velikosti 1050 aţ 1080 m2 v ceně 950 Kč/m2 jsou plně zasíťované (voda, plyn, elektro, dešťová kanalizace, splašková kanalizace). Inţenýrské sítě jsou zkolaudovány. Místní komunikace jsou v současné době ve fázi zpevněných vyštěrkovaných ploch s postupným uváděním do uţívání (ţivičné povrchy a chodníky ze zámkové dlaţby). Výstavbu společnost zajišťuje způsobem

tzv. "na klíč" a to od roku 2008. Marketingový výzkum nebyl proveden, majitel společnosti vycházel ze znalosti místa, neboť ve zdejší oblasti ţije a podniká. Cílový segment je ve vzhledem ke typům domů velmi široký. Typ domu si vybere začínající domácnost, rodina s dětmi, klienti v produktivním věku a vzhledem k moţnosti bezbariérového bydlení v tzv. bungalovech také osoby se sníţenou pohyblivostí a senioři. V přípravné fázi proběhla všechna potřebná územní rozhodnutí. Realizace jednotlivých stavebních povolení a souhlasů s provedením ohlášené stavby probíhají postupně, jednak dle záměru developera nebo vyplývající ze smluvního vztahu mezi stávajícím vlastníkem pozemku a stavební firmou a budoucím vlastníkem rodinného domu. Jak jiţ jsem uváděla, rodinné domy jsou stavěny tzv. na klíč, není ovšem vyloučena moţnost koupě pozemku a výstavba svépomocí či od jiného dodavatele. Do současné doby se tak stalo pouze jednou a musím upřímně konstatovat, ţe došlo dřevostavbou na pozemku p.č. 1725/39 k estetickému nesouladu s okolím. Stavební společnost má pro své klienty smluvně zajištěnou spolupráci s Českou spořitelnou, a.s., která je schopna zajistit financování koupě nemovitostí hypotečním úvěrem. Prodej nemovitostí z projektu není exkluzivně realizován ţádnou konkrétní realitní kanceláří, společnost zajišťuje sama. Výhodou samostatného prodeje je přímá komunikace s klientem a okamţitá dohoda o případných projektových změnách. Nevýhodou je nepříliš častá aktualizace webových stránek společnosti, vč. ostatní inzerce. Součástí ceny za nemovitost je také zajištění kompletního kolaudačního řízení. U realizovaných cen je kalkulována DPH ve výši 9%, která je v letošním stále ješte krizovém roce, klientům poskytována jako bonus.

Cenové nabídky pro rok 2009 a 2010 jednotlivých domů

Hostomice - V Zahradách - výstavba rod. domů - typ " A " - 1 + 6

ZASTAVĚNÁ PLOCHA...... 143,2 m² OBYTNÁ PLOCHA ...... 115,6 m²

Rodinný dům je připojen na následující zkolaudované inţenýrské sítě: - vodovodní přípojkou DN 32 na stávající vodovodní řad DN 110 - přípojkou splaškové kanalizace DN 150 na stávající kanalizační řad DN 300 - přípojkou dešťové kanalizace DN 160 na stávající dešťovou kanalizaci DN 500 - přípojkou plynu DN 32 na stávající STL rozvod DN 90 (HUP na hranici pozemku) - přípojkou CYKY 4 x 16 na stávající rozvody NN (elektroměr. skříň na hranici pozemku) - komunikace s povrchovou úpravou (ţivice, zámková dlaţba) do 10/2010

STAVEBNÍ POZEMKY o velikosti cca 1050 m² s cenou 950 Kč/m² jsou situovány v mírně svaţitém terénu s výhledem na Brdy kapitola popis celkové náklady

H S V zemní práce 67 000,- Kč základy + izolace proti ZV + rozvody v desce 168 200,- Kč svislé konstrukce nosné zdivo, příčky ( POROTHERM, YTONG) 393 500,- Kč vodorovné konstrukce ţ.b. věnce, ţ.b. panely, monolity,schodiště, ocelové překlady, betonové mazaniny 292 000,- Kč omítky vnitřní vápennocementové 180 000,- Kč komínové těleso vč. šamotové vloţky 49 500,- Kč přesun hmot 73 300,- Kč

P S V izolace tepelné Isover 64 100,- Kč

ZTI vč. zařiz. předmětů standard 94 600,- Kč

ústř. topení + rozvod plynu měď 216 200,- Kč tesařské konstrukce vč. protihnilobních. a protiplísňových nástřiků 218 400,- Kč

SDK konstrukce podhledy 176 600,- Kč tašková krytina BRAMAC klempířské prvky TiZn 336 100,- Kč

elektroinstalace vč. světelné a zásuv. rozvody, televizní hromosvodu rozvody, zabezpečovací rozvody 128 200,- Kč okna plast - bílá 145 500,- Kč vstupní dveře plast - bílá 14 300,- Kč vrata garáţová sekční, lamelová, zateplená, bílá, ovládání na signál 42 400,- Kč dveře vnitřní obloţkové, vč. kování standard 88 600,- Kč malby + nátěry (vnější) primalex, (bondex) 27 900,- Kč zábradlí+ obklady (vnější) dřevěné 61 200,- Kč schodiště, obklad stupňů a zábradlí (vnitřní) dřevěné - dub 106 700,- Kč vnitřní parapety lamino - bílé 8 500,- Kč podlahové krytiny plovoucí podlahy - lamino 146 700,- Kč obklady soc. zařízení, kuchyňská linka, technická místnost - standard 20 600,- Kč dlaţby soc. zařízení, chodby, techn. místnost 43 100,- Kč fasáda zatepl. polystyren tl. 100 mm 186 700,- Kč sokl + nopová folie obklad z kamene - pískovec 23 800,- Kč střešní okna Velux 30 200,- Kč

V R N kompletační činnost - zařízení staveniště 62 100,- Kč

Celkové náklady stavby (bez DPH) 3 466 000,- Kč DPH ve výši 9 % 311 940,- Kč Celkem vč. DPH 3 777 940,- Kč

V Praze, 5.1.2009

CENOVÁ NABÍDKA PRO ROK 2009 a 2010

Hostomice - V Zahradách - výstavba rod. domů - typ " B " - 1 + 4

ZASTAVĚNÁ PLOCHA ...... 129,1 m² OBYTNÁ PLOCHA ...... 93,1 m²

STAVEBNÍ POZEMKY o velikosti cca 1050 m² s cenou 950 Kč/m² jsou situovány v mírně svaţitém terénu s výhledem na Brdy kapitola popis celkové náklady

H S V zemní práce 62 800,- Kč základy + izolace proti ZV + rozvody v desce 180 500,- Kč svislé konstrukce nosné zdivo, příčky 360 100,- Kč (POROTHERM,YTONG) vodorovné konstrukce ţ.b. věnce, ţ.b. panely, monolity, schodiště překlady, betonové mazaniny 279 500,- Kč omítky vnitřní vápennocementové 157 700,- Kč komínové těleso vč. šamotové vloţky 44 200,- Kč přesun hmot 57 500,- Kč

P S V

izolace tepelné Isover 48 200,- Kč

ZTI vč. zařiz. předmětů standard 88 600,- Kč

ústř. topení + rozvod plynu měď 201 600,- Kč tesařské konstrukce vč. protihnilobních. a protiplísňových nástřiků 211 900,- Kč

SDK konstrukce podhledy 165 700,- Kč tašková krytina BRAMAC klempířské prvky TiZn 292 700,- Kč elektroinstalace vč. světelné a zásuv. rozvody, televizní hromosvodu rozvody, zabezpečovací rozvody 125 100,- Kč okna plast - bílá 163 400,- Kč vstupní dveře plast - bílá 19 100,- Kč vrata garáţová sekční, lamelová, zateplená, bílá, ovládání na signál 39 500,- Kč dveře vnitřní obloţkové, vč. kování standard 82 600,- Kč malby + nátěry (vnější) primalex, (bondex) 26 100,- Kč zábradlí+ obklady (vnější) dřevěné 57 200,- Kč schodiště, obklad stupňů a zábradlí (vnitřní) dřevěné - dub 99 800,- Kč vnitřní parapety lamino - bílé 7 900,- Kč podlahové krytiny plovoucí podlahy - lamino 116 700,- Kč obklady soc. zařízení, kuchyňská linka, technická místnost - standard 19 200,- Kč dlaţby soc. zařízení, chodby, techn. místnost 40 200,- Kč fasáda zatepl. polystyren tl. 100 mm 194 200,- Kč sokl + nopová fólie obklad z kamene - pískovec 16 300,- Kč střešní okna VELUX (3 ks) 28 100,- Kč

V R N kompletační činnost - zařízení staveniště 42 600,- Kč

Celkové náklady stavby (bez DPH) 3 229 400,- Kč DPH ve výši 9 % 290 610,- Kč Celkem vč. DPH 3 519 610,- Kč

Hostomice - V Zahradách - výstavba rod. domu typ "C" 1 + 4

ZASTAVĚNÁ PLOCHA ...... 92,8 m² OBYTNÁ PLOCHA ...... 64,5 m² Rodinný dům je připojen na následující zkolaudované inţenýrské sítě: - vodovodní přípojkou DN 32 na stávající vodovodní řad DN 110 - přípojkou splaškové kanalizace DN 150 na stávající kanalizační řad DN 300 - přípojkou dešťové kanalizace DN 160 na stávající dešťovou kanalizaci DN 500 - přípojkou plynu DN 32 na stávající STL rozvod DN 90 (HUP na hranici pozemku) - přípojkou CYKY 4 x 16 na stávající rozvody NN (elektroměr. skříň na hranici pozemku) - komunikace s povrchovou úpravou (ţivice, zámková dlaţba) do 10/2010

STAVEBNÍ POZEMKY o velikosti cca 1 050 m² s cenou 950 Kč/m² jsou situovány v mírně svaţitém terénu s výhledem na Brdy

kapitola popis celkové náklady

H S V zemní práce 62 100,- Kč základy + izolace proti ZV + rozvody v desce 138 200,- Kč svislé konstrukce nosné zdivo, příčky 298 700,- Kč (POROTHERM,YTONG) vodorovné konstrukce ţ.b. věnce, ocelové překlady 237 400,- Kč ţ.b.panely, schodiště omítky vnitřní, podlahy vápennocementové,beton. mazaniny 122 500,- Kč komínové těleso vč. šamotové vloţky 37 100,- Kč

přesun hmot 51 400,- Kč

P S V izolace tepelné Isover 31 400,- Kč

ZTI vč. zařiz. předmětů standard 137 000,- Kč

ústř. topení + rozvod plynu měď 154 400,- Kč tesařské konstrukce vč. protihnilobních a protiplísňových nástřiků 151 500,- Kč SDK konstrukce podhledy 133 100,- Kč tašková krytina BRAMAC klempířské prvky TiZn 244 200,- Kč elektroinstalace vč. světelné a zásuv. rozvody, televizní hromosvodu rozvody, zabezpečovací rozvody 122 300,- Kč okna a venkovní dveře plastová - bílá 155 500,- Kč vnitřní dveře obloţkové, SAPELI 72 500,- Kč malby + nátěry (vnější) primalex, (bondex) 19 300,- Kč zábradlí + obklady 50 600,- Kč schodiště - obklad stupňů, zábradlí (vnitřní) 85 100,- Kč

vnitřní parapety lamino 7 900,- Kč podlahové krytiny plovoucí podlahy - lamino 105 200,- Kč obklady soc. zařízení, kuchyňská linka, technická místnost - standard 39 500,- Kč dlaţby soc. zařízení, chodby, techn. místnost 42 100,- Kč fasáda zatepl. polystyren tl. 100 mm 159 600,- Kč sokl + nopová folie obklad z kamene - pískovec 15 400,- Kč střešní okna VELUX 38 000,- Kč

V R N komplet. - zařízení staveniště 31 000,- Kč

Celkové náklady stavby (bez DPH) 2 743 000,- Kč DPH ve výši 9 % 246 870,- Kč Celkem vč. DPH 2 989 870,- Kč

Hostomice - V Zahradách - výstavba rod. domů - typ " D " - 1 + 4

ZASTAVĚNÁ PLOCHA ...... 206,3 m² OBYTNÁ PLOCHA ...... 95,0 m²

STAVEBNÍ POZEMKY o velikosti cca 1 050 m² s cenou 950 Kč/m² jsou situovány v mírně svaţitém terénu s výhledem na Brdy kapitola popis celkové náklady

H S V zemní práce 58 200,- Kč základy + izolace proti ZV 178 400,- Kč svislé konstrukce nosné zdivo, příčky 272 700,- Kč (POROTHERM,YTONG) vodorovné konstrukce ţ.b. věnce, ocelové překlady 82 500,- Kč omítky vnitřní, podlahy vápennocementové, beton. mazaniny 190 400,- Kč komínové těleso vč. šamotové vloţky 34 800,- Kč přesun hmot 53 700,- Kč

P S V izolace tepelné Isover 173 600,- Kč

ZTI vč. zařiz. předmětů standard 82 300,- Kč

ústř. topení + rozvod plynu měď 174 200,- Kč tesařské konstrukce vč. protihnilobních. a protiplísňových nástřiků 358 200,- Kč

SDK konstrukce podhledy 145 800,- Kč tašková krytina BRAMAC klempířské prvky TiZn 394 500,- Kč elektroinstalace vč. světelné a zásuv. rozvody, televizní hromosvodu rozvody, zabezpečovací rozvody 139 300,- Kč okna plast - bílá 150 700,- Kč vstupní dveře plast - bílá 24 700,- Kč vrata garáţová plast. bílá, zateplená, ovladatelná 38 200,- Kč záklop v půdním prostoru vč. půdních schodů 19 500,- Kč dveře vnitřní vč. kování obloţkové, vč. kování standard 98 600,- Kč malby + nátěry (vnější) primalex, (bondex) 24 300,- Kč obklady (vnější) dřevěné - palubky 38 100,- Kč vnitřní parapety lamino - bílé 8 800,- Kč podlahové krytiny plovoucí podlahy - lamino 94 300,- Kč obklady soc. zařízení, kuchyňská linka, technická místnost - standard 31 200,- Kč dlaţby soc. zařízení, chodby, techn. místnost 45 100,- Kč fasáda zatepl. polystyren tl. 100 mm 213 200,- Kč sokl + nopová fólie obklad z kamene - pískovec 14 600,- Kč

V R N komplet. činnost - zařízení staveniště 53 100,- Kč

Celkové náklady stavby (bez DPH) 3 193 000,- Kč

DPH ve výši 9 % 287 370,- Kč Celkem vč. DPH 3 480 370,- Kč

V Praze, 5.1.2009

Hostomice - V Zahradách - výstavba rod. domů - typ "E" 1 + 3

ZASTAVĚNÁ PLOCHA ...... 134,2 m² OBYTNÁ PLOCHA ...... 67,2 m²

STAVEBNÍ POZEMKY o velikosti cca 1 050 m² s cenou 950 Kč/m² jsou situovány v mírně svaţitém terénu s výhledem na Brdy kapitola popis celkové náklady

H S V zemní práce 42 700,- Kč základy + izolace proti ZV 131 100,- Kč svislé konstrukce nosné zdivo, příčky 215 100,- Kč (POROTHERM,YTONG) vodorovné konstrukce ţ.b. věnce, ocelové překlady 31 200,- Kč omítky vnitřní, podlahy vápennocementové,beton. mazaniny 123 300,- Kč komínové těleso vč. šamotové vloţky 35 500,- Kč přesun hmot 43 100,- Kč

P S V izolace tepelné Isover 127 500,- Kč

ZTI vč. zařiz. předmětů standard 60 400,- Kč

ústř. topení + rozvod plynu měď 128 000,- Kč tesařské konstrukce vč. protihnilobních. a protiplísňových nástřiků 247 100,- Kč

SDK konstrukce podhledy 97 700,- Kč tašková krytina BRAMAC klempířské prvky TiZn 282 600,- Kč elektroinstalace vč. světelné a zásuv. rozvody, televizní hromosvodu rozvody, zabezpečovací rozvody 105 300,- Kč okna plast - bílá 98 700,- Kč vstupní dveře plast - bílá 20 800,- Kč záklop v půdním prostoru vč. půdních schodů 14 300,- Kč dveře vnitřní, vč. kování obloţkové, vč. kování standard 72 400,- Kč malby + nátěry (vnější) primalex, (bondex) 17 800,- Kč obklady (vnější) dřevěné - palubky 28 000,- Kč

vnitřní parapety lamino - bílé 6 500,- Kč podlahové krytiny plovoucí podlahy - lamino 69 300,- Kč obklady soc. zařízení, kuchyňská linka, technická místnost - standard 22 900,- Kč dlaţby soc. zařízení, chodby, techn. místnost 33 100,- Kč fasáda zatepl. polystyren tl. 100 mm 176 700,- Kč sokl + nopová folie obklad z kamene - pískovec 10 800,- Kč

V R N komplet. činnost - zařízení staveniště 33 100,- Kč

Celkové náklady stavby (bez DPH) 2 275 000,- Kč DPH ve výši 9 % 204 750,- Kč Celkem vč. DPH 2 479 750,- Kč

Varianta s obestavěnou garáţí a zateplenými vraty na ovládání ( vč.DPH) + 190 000,-Kč

V Praze, 5.1.2009

Hostomice - V Zahradách - výstavba rod. domů - typ "F " 1 + 3

ZASTAVĚNÁ PLOCHA ...... 142,6 m² OBYTNÁ PLOCHA ...... 75,1 m²

STAVEBNÍ POZEMKY o velikosti cca 1 050 m² s cenou 950 Kč/m² jsou situovány v mírně svaţitém terénu s výhledem na Brdy. kapitola popis celkové náklady

H S V zemní práce 42 700,- Kč základy + izolace proti ZV + rozvody v desce 131 100,- Kč svislé konstrukce nosné zdivo, příčky 215 100,- Kč (POROTHERM,YTONG) vodorovné konstrukce ţ.b. věnce, ocelové překlady 31 200,- Kč

omítky vnitřní, podlahy vápennocementové,beton. mazaniny 123 300,- Kč komínové těleso vč. šamotové vloţky 35 500,- Kč přesun hmot 43 100,- Kč

P S V izolace tepelné Isover 127 500,- Kč

ZTI vč. zařiz. předmětů standard 60 400,- Kč

ústř. topení + rozvod plynu měď 128 000,- Kč tesařské konstrukce vč. protihnilobních a protiplísňových nástřiků 247 100,- Kč

fasáda zatepl. polystyren tl. 100 mm 176 700,- Kč sokl + nopová folie obklad z kamene - pískovec 10 800,- Kč

V R N komplet. činnost - zařízení staveniště 33 100,- Kč

Celkové náklady stavby (bez DPH) 2 275 000,- Kč DPH ve výši 9 % 204 750,- Kč Celkem vč. DPH 2 479 750,- Kč

Varianta s obestavěnou garáţí a zateplenými vraty na ovládání ( vč.DPH) + 190 000,-Kč

V Praze, 5.1.2009

U všech typů domů cena neobsahuje: - oplocení, vrátka, vrata, zpevněné plochy - D + M kuchyňské linky - kompletaci slaboproudých rozvodů (zabezpeč. klávesnice, čidla, tel. přístroj, antény vč.nosičů) - krbová kamna (krb) - osvětlovací tělesa - rozvody počítačové sítě

U všech typů domů cena obsahuje: veškeré stavební a legislativní činnosti spojené s úspěšnou kolaudací rodinného domu (zajištění elektroměru, plynoměru, vodoměru)

Pro porozumění ocenění developerského projektu bude nyní definována trţní hodnota:

„Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen.“ (ORT,2007)

Definice dle zákona 151/1997 Sb. zákona o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ (ZÁKON 151/1997)

„Pokud třeba developer prodá sto bytových jednotek 2+1, lze předpokládat, že prodejní (tržní ceny by se vzájemně nerovnaly, ale pohybovaly by se v určitém intervalu. Někdo je ochoten zaplatit vyšší částku, protože potřebuje řešit svojí bytovou situaci po rozvodu, jiný chápe byt jako dlouhodobou investici pro budoucí bydlení dětí a domluví se s developerem na splátkovém prodeji, apod. Úkolem odhadce je pak stanovení správné střední hodnoty.“ (ORT,2007)

U tohoto developerského projektu můţeme tedy předpokládat, ţe trţní hodnoty jednotlivých bytových jednotek v těchto jednotlivých bytových domech se budou pohybovat v určitém intervalu. Na konkrétní trţní hodnotu oceňované bytové jednotky bude mít vliv především poloha v bytovém domě a její velikost, popřípadě její vybavenost. Ocenění tohoto developerského projektu jako celku bude vycházet ze součtu ocenění jednotlivých bytových jednotek. Pro velkou rozsáhlost a obsah ocenění tohoto developerského projektu jako celku by bylo vhodné navázat v magisterské práci.

II.4 Vzorový odhad tržní hodnoty rodinného domu

Tabulka 6 – Odhad trţní hodnoty nemovitosti číslo xxx/2010 Odhad tržní hodnoty nemovitosti číslo xxx/2010 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Hostomice, dosud bez č.p., 267 24 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Hostomice, k.ú. Hostomice pod Brdy, kód ČSÚ: 645 885, LV: Ostatní stavby: Venkovní úpravy Pozemky: 1725/38 Vlastník stavby: ROYAL DIAMOND – stavební společnost s.r.o., Na Zavadile 1936/3, 160 00 Praha 6 vlastnictví výhradní Vlastník pozemku: Ing. Josef Záhořík, Náměstí 40, 267 24 Neumětely, vlastnictví:SJM Anna Záhoříková, Náměstí 40, 267 24 Neumětely OBJEDNATEL : Pan XY Adresa objednatele: xxx IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Eva Vlková Adresa zhotovitele: Ohradní 1340/15, 140 00 Praha 4

telefon: +420 721 884 426 e-mail: [email protected] ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely úvěrového řízení (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru:  leasing

Současný stav Budoucí stav OBVYKLÁ CENA 2 200 000 Kč 4 200 000 Kč

Datum místního 27.4.2010 Datum zpracování : 28.4.2010 šetření:

Počet stran: 7 Počet příloh: 6 v Praze, dne 28.4.2010 Otisk razítka Eva Vlková

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 2010 Stavebně technický stav stavby: novostavba udrţovaná

SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce:  zděné Konstrukce:  zděné

Vyuţití:  bydlení Vyuţití: bydlení

Poloha: kraj obce Poloha:  kraj obce bytová zóna  bytová zóna

Příjezd:  zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:   / kanalizace Přípojky:  

  

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku :  ţeleznice  autobus dálnice  silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Typ PP Garáţ Pozemky OP ZP Rozesta- Typ PP Garáţ Pozemky OP RCH výměra věnost RCH výměra ZP Obytná/ Obytná/ Nebyt. Nebyt. m2 ks m2 m3 m2 % m2 ks m2 m3 m2 4+kk 173/0 1 799 715 129 44,84 4+kk 173/0 1 129

KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 4 278 660 Kč Z předloţených listinných podkladů (viz seznam podkladů), ze kterých vyplývá, ţe kupní cena za oceňované nemovitosti je výši: Pozemky 881 600,- Kč, rozestavěná stavba RD – 1 421 251,- Kč a náklady na dokončení RD – 2 098 359,- Kč vč. DPH, celkově cca 4, 279 mil. Kč. Kupní cena je u úrovni obvyklé ceny. RIZIKA  riziko negativní zánik a přístupu břemen předkup omeze eviden vlivy stavby zátopová a a ní právo ní ce v okolní (zánik oblast příjezdu KN zástavby čp/čo)

 ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI

Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 4 330 000 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 2 870 000 Kč 5 400 000 Kč Obvyklá cena 2 200 000 Kč 4 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 080 000 Kč

Minimální cena v x rekonstrukci Vklad investice do 2 049 527 Kč x nemovitosti Reprodukční cena pro 1 790 000 Kč 4 210 000 Kč pojištění - z toho hlavní budova 1 710 000 Kč - ostatní objekty 80 000 Kč 400 000 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Předmětem ocenění jsou ve stávajícím stavu zainvestované pozemky s rozestavěnou novostavbou RD a v budoucím stavu tyto pozemky vč. dokončené novostavby RD, s bytem o velikosti 4+KK/T/G, s běţným novodobým standardem vybavení. Nabídka tohoto segmentu trhu je v dané lokalitě vyrovnaná s poptávkou, prodejnost je průměrná. Klady: po dokončení novostavba – předpokládá se výborný technický stav, dostatečně velký přiléhající pozemek, napojení na veškeré veřejné IS, garáţ v domě, občanská vybavenost obce je na dobré úrovni; Zápory: dosud nejsou provedeny přístupové komunikace, obec s omezenými pracovními příleţitostmi – nutnost dojíţdění; Ocenění bylo provedeno metodou věcné hodnoty a metodou porovnávací. Jednotlivé dílčí výsledky viz. konkrétní výpočet. Celková obvyklá cena je určena s hlavní vahou na porovnávací hodnotu a zároveň s přihlédnutím ke kupní ceně. Věcná hodnota vychází vyšší. Srovnatelné středněmetráţní RD s průměrně velkými pozemky se obchodují v obdobných lokalitách v rozpětí 22 – 30 tis. Kč/mě UP v závislosti na umístění, konkrétní velikosti domu a pozemku, technickém stavu hlavní stavby a zasíťování IS. Obvyklá cena stávající reprezentuje hodnotu zainvestovaných pozemků a podíl na rozestavěné stavbě RD a zároveň je přihlédnuto i ke kupní ceně.

Podmínka vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti jsou zástavou vhodnou, prodejnost průměrná: 6 – 12 měsíců. Podmínkou vhodnosti nemovitosti jako zástavy je zřízení oprávnění z věcného břemene práva chůze a jízdy (podrobně viz oddíl „riziko přístupu a příjezdu“). Podmínkou obvyklé ceny budoucí je řádné dokončení stavby RD včetně příslušenství v rozsahu dle předloţených podkladů.

NÁLEZ

Situace Přehled 1) Výpis z KN, LV 106, pro k.ú. Hostomice pod Brdy, vydal podkladů ČUZK ze dne 28.4.2010 2) Výpis z KN, LV 1511, pro k. ú. Hostomice pod Brdy, vydal ČUZK ze dne 28.4.2010 3) Kopie katastrální mapy 4) Geometrický plán pro vyznačení budovy, vypracovala GK Václav Heppner, Nerudova 110, Hořovice, č. plánu 653- 56/2007, úředně ověřila Ing. Dagmar Kočí dne 12.4.2007 pod č. 74/2007, za kat. úřad potvrdila Jana Fuksová dne 19.4.2007 pod č. 448/2007. 5) Stavební povolení pro stavbu RD, vodovodní, kanalizační, plynová a elektro přípojka na pozemku ppč. 1725/38 v k.ú. Hostomice pod Brdy, vydal MěÚ Hostomice, stavební úřad, č.j. stav: 237/2008-T ze dne 4.4.2008 vč. nabytí právní moci 6) Návrh Smlouvy o dílo 7) Cenová kalkulace k dokončení RD na pozemku p.č. 1725/38, 1725/110 8) Část projektové dokumentace ke stavebnímu povolení – RD Hostomice, p.č. 1725/38, zodp. Projektant Ing. Josef Záhořík, ČKAIT 0002052 9) Návrh Kupní smlouvy a smlouvy na zřízení věcného břemene 10) Návrh Kupní smlouvy (rozestavěný RD)

Charakteristika Jedná se o středně velkou obec s počtem obyvatel cca 1500 obce se statutem města. Obec má plně rozvinutou infrastrukturu, občanská vybavenost je na dobré úrovni (MÚ, pošta, škola, školka, hostinec, obchody, zdravotní středisko, benzínová pumpa, hřiště). Úplná občanská vybavenost je v Hořovicích (13 km). Obec je dopravně průměrně dostupná, nejbliţší nájezd na dálnici D5 je vzdálen cca 11 km, Beroun vzdálen cca 23 km. V místě je provozována veřejná doprava – vlak/bus. Pracovní příleţitosti jsou v místě na niţší úrovni – nutné dojíţdění. Poloha Oceňované nemovitosti jsou situovány v okrajové části obce, nemovitosti vpravo při výjezdu z obce ve směru na Bezdědice. Jedná se o nově se rozvíjející lokalitu s výstavbou rodinných domů, nejbliţší okolní zástavba je obytná (RD). Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, okolní ţivotní prostředí je dobré, poblíţ obce začíná Brdská vrchovina. Dle orientační mapy radonového rizika se oceňované nemovitosti nacházejí v lokalitě se středním radonovým indexem.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v Riziko nezjištěno okolní zástavbě Záplavová Riziko nezjištěno oblast/zátopové území Riziko přístupu Přístup k nemovitostem je dosud z nezpevnění staveništní a příjezdu cesty, která vede po pozemcích p.č.1725/64, 1725/37 (vše orná půda; vlastní SJM Záhořík Josef Ing. A Záhoříková Anna) a dále po pozemcích p.č.787/4 (trvalý travní porost;vlastník Město Hostomice) a p.č. 785/2 (ost.plocha- ost.komunikace;vlastník Město Hostomice). V návrhu kupní smlouvy a smlouvy na zřízení věcného břemene, která se vztahuje k prodeji oceňovaných pozemků, je v čl. VIII sjednáno oprávnění z věcného břemene práva a chůze s povinností k pozemkům p.č. 1725/64 a p.č. 1725/37. Uvedené oprávnění z věcného břemene je nutné následně doloţit zápisem v katastru nemovitostí, přičemţ oprávnění se bude vztahovat k oceňovaným nemovitostem. Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Riziko nezjištěno Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik Riziko nezjištěno stavby

Popis jednotlivých staveb Základní popis Po dokončení rozestavěné stavby se bude jednat o samostatně stojící rodinný dům, který bude nepodsklepený, s 1NP a podkrovím. V RD bude byt o velikosti 4+kk/T/G. Stavba je konstrukčně řešena jako zděný stěnový systém, stropy jsou ŢB montované, střecha sedlová. Podrobný stavebně technický popis viz dále. Druh stavby Předmětem ocenění je rozestavěná novostavba RD s běţným novodobým standardem vybavení. Stavba bude vyuţívána v souladu s vydaným stavebním povolením. Dispoziční řešení Stávající stav: dispozice jednotlivých místností jsou jiţ dokončeny a odpovídají budoucímu stavu, proti předloţené projektové dokumentaci jsou realizovány drobné dispoziční změny. Budoucí stav: 1.NP – hlavní vstup, zádveří, chodba se schodištěm do podkroví, koupelna, technická místnost, sklad, obývací pokoj s kuchyňským koutem, spíţ, garáţ; podkroví – chodba, 3x loţnice, terasa, koupelna s WC, komora; Popis tech. stavu Jedná se o rozestavěný RD ve fázi dokončené hrubé stavby a stavby provádění prací PSV. K datu prohlídky nezjištěny zjevné závady, po dokončení se předpokládá bezzásadový stav. Příslušenství Příslušenstvím hlavní stavby po jejím dokončení budou stavby standardní venkovní úpravy, předpokládají se: přípojky IS, pilíř elektro a HUP, vodoměrná a revizní šachta, zpevněné plochy, ploty, vrata, vrátka. K datu prohlídky je příslušenství jiţ zčásti provedeno – přípojky IS, pilíř elektro a HUP, vodoměrná a revizní šachta.

Konstrukce Popis Rozestavěnost 1. Základy včetně betonové pasy izolované 100% zemních prací 2. Svislé konstrukce zděné z cihel POROTHERM + zateplení 100% 3. Stropy ţelezobetonové panelové – Spirilo 80% 4. Krov, střecha dřevěný, sedlová 80% 5. Krytiny střech tašková skládaná 100% 6. Klempířské titanzinek 30% konstrukce 7. Úprava vnitřních dvouvrstvé vápenné omítky, povrchů v podkroví SDK podhledy 0% 8. Úprava vnějších zateplení+ strukturovaná omítka 0% povrchů 9. Vnitřní obklady keramické obklady (soc. zázemí, kuchyň) 0% keramické 10. Schody ţelezobeton. monolitické s obkladem stupňů dřevem 80% 11. Dveře dýhované do obloukových zárubní, exteriér plast 0%

12. Vrata 13. Okna plastová a střešní Velux 20% 14. Povrchy podlah běţná keramická dlaţba, lamino plovoucí 0% 15. Vytápění ústřední PI, deskové radiátory, el. podlahové v soc. zázemí 10% 16. Elektroinstalace světelná třífázová 10% 17. Bleskosvod bleskosvod 30% 17. Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody 10% 19. Vnitřní kanalizace úplné odkanalizování 10% 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 0% 21. Ohřev teplé vody společně s ÚT 0% 22. Vybavení kuchyní není součástí dodávky 23. Vnitřní hygienické Rohová vana, sprchový kout, umývadla, závěsný klozet 0% vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní STA, EZS 0% 26. Instalační pref. jádra Rozestavěnost celkem: 45%

Posouzení nákladů stavby a harmonogramu Rozpočet stavby: 2 098 359,- Kč Cenová kalkulace k dokončení rodinného domu na pozemku p.č. 1725/38 a 1725/110 kde jsou celkové náklady na dokončení vyčísleny ve výši 2 098 359,- Kč vč. DPH. Práce budou provedeny dodavatelsky. Vzhledem ke stupni rozestavěnosti se uvedené náklady jeví jako přiměřené.

Popis pozemků Základní popis Pozemek p.č. 1725/110(zastavěná plocha a nádvoří) je plně oceňovaných zastavěn rozestavěnou stavbou RD, pozemek p.č. 1725/38 pozemků (trvalý travní porost) tvoří funkční celek se stavbou RD a stavebním pozemkem. Pozemky tvoří dohromady parcelu téměř obdélníkového půdorysu, s podélnou osou JZ-SV, jsou téměř rovinné. Pozemky jsou k datu ocenění jiţ zainvestovány inţenýrskými sítěmi (El, Vo, Ka, PI), přístupová komunikace je nezpevněná.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Stanovení a V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. zdůvodnění Ocenění vychází z odhadnutých nákladů na pořízení jednotkové ceny pozemku. Průzkumem trhu bylo zjištěno, ţe stavební pozemků: pozemky vhodné pro obytnou zástavbu se v místě prodávají v rozmezí 400,- aţ 1 200,- Kč/m2 a to v závislosti zejména na konkrétní poloze, konfiguraci pozemku a stupni napojení na IS. Vzhledem k lokalizaci pozemků, jejich optimální konfiguraci a napojení na veškeré veřejné IS, uvaţuji reálnou cenu pozemků ve výši: Stávající stav 1 000,- Kč/m2; Budoucí stav 1 100,- Kč/m2.

Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena m2 Kč/m2 pozemku Kč zastavěná plocha a 1725/110 129 1 000 129 000 nádvoří trvalý travní porost 1725/38 799 1 000 799 000 Hodnota pozemků celkem 928 000

b) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v budoucím stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena m2 Kč/m2 pozemku Kč zastavěná plocha a 1725/110 129 1 100 141 900 nádvoří trvalý travní porost 1725/38 799 1 100 878 900 Hodnota pozemků celkem 1 020 800

Výpočet porovnávací hodnoty majetku jako celku

Lokalit Uţitná Pozemek PoţadovanáJednotková Koeficient Upravená cena a plocha cena cena celkový Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění Foto koeficientu Kc 2 2 2 2 m m Kč Kč/m KC Kč/m Radouš 110 886 1 650 000 15 000 0,750 11 250 RD v obci Radouš, podsklepený, s 1NP a dvěmi místnostmi v patře – celkový stav – rodinný dům ze 30.let 20. století, udrţovaný, pozemek o velikosti 886 m2. (nabídka RD Dům realit). Srovnání s oceňovanou nemovitostí – dům je ve vedlejší lokalitě, jinak se jedná o nemovitost uţívanou,

sníţený koeficient. Celkově lze hodnotit jako nemovitost horší. Chýňava 120 1 000 2 999 999 24 992 0,850 21 243 RD v obci Chýňava o dispozici 4+1 a uţitné ploše 120 m2 na vlastním rovinatém pozemku o výměře 1000 m2. V přízemí obývací pokoj s krbem, kuchyně+jídelní kout, loţnice, koupelna+WC. V patře pokoj se vstupem na terasu s moţností další vestavby. (nabídka RD FINNEM) Srovnání s oceňovanou nemovitostí – dům se nachází v podobné lokalitě se srovnatelným pozemkem, vyuţívaný a udrţovaný. Sníţený koeficient vzhledem ke stáří nemovitosti. Celkově lze hodnotit jako nemovitost horší. Vráţ 128 1 213 3 499 000 27 336 0,900 24 602 RD v obci Vráţ, kolaudován v r. 2000 na pozemku se vzrostlými stromy. Běţný standard. (nabídka Středočeské reality, spol. s r.o.) Srovnání s oceňovanou nemovitostí – dům se nachází na klidném místě, je celkově dobře vybaven, přesto lze hodnosti jako nemovitost horší. Průměrná cena 19 032 Kč/m2 Celková uţitná plocha oceňované nemovitosti 119,00 m2 Porovnávací hodnota 2 264 808 Kč

Pozn. v dané lokalitě nejsou vyjma novostaveb z projektu vhodné nemovitosti pro porovnání, pokud bych využívala tyto, cena by byla srovnatelná dané nemovitosti.

Výpočet věcné hodnoty staveb

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby

Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor 1.NP (8,83*10,08+2,80*7,35+2,30*6,10+2*0,90*0,30+3,60*1,30)*( = 418,72 m3 3,05+0,20) podkroví (8,83*10,08) *(1,10+(4,45/2)) = 295,95 m3 vč. zastřešení Obestavěný prostor - celkem: = 714,66 m3

Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m2] 129 129 Obestavěný prostor [m3] 714,66 714,66 Jednotková cena [Kč/m3] 5 330 5 330

(JC) Rozestavěnost % 44,84 100 Reprodukční Kč 1 708 028 3 809 162 hodnota (RC) Stáří roků 0 0 Další ţivotnost roků 100 100 Opotřebení % 0,00 0,00 Věcná hodnota Kč 1 708 030 3 809 162 (VH)

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb – stávající stav Název Popis Parc.číslo Množství JC Rozest. RC Opotí. VH Venkovní Viz. popis 1725/38 1,00 400 000 20 % 80 000 0 80 000 úpravy příslušenství soubor Kč/ Kč % Kč soubor Věcná hodnota ostatních staveb celkem 80 000 Kč

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb – budoucí stav Název Popis Parc.číslo Množství JC Rozest. RC Opotí. VH Venkovní Viz. popis 1725/38 1,00 400 000 100 400 000 0 400 000 úpravy příslušenství soubor Kč/ % Kč % Kč soubor Věcná hodnota ostatních staveb celkem 400 000 Kč

Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z KN, LV 106, pro k.ú. Hostomice pod Brdy ze dne 28.4.2010 2 Výpis z KN, LV 1511, pro k.ú. Hostomice pod Brdy ze dne 28.4.2010 6 Kopie katastrální mapy 6 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1

Fotodokumentace nemovitosti

Mapa oblasti

III. Analýza lokálního trhu okresu Beroun

III.1 Stručná charakteristika okresu

Okres Beroun se nachází ve Středočeském kraji, jeho sídlem je historické královské město Beroun. Okres se rozkládá na 661,91 km² s počtem obyvatel 78 458 osob (hustota zalidnění je 119 obyvatel na 1 km²). V okrese Beroun se 85 obcí, z toho 6 měst a 4 městyse. Okres Beroun sousedí se středočeskými okresy Příbram, Kladno, Rakovník a Praha-západ a plzeňským okresem Rokycany. Okres je rozdělen na dva správní obvody obcí s rozšířenou působností, které jsou shodné s obvody obcí s pověřeným obecním úřadem a to městy Beroun a Hořovice. K 31. prosinci 2003 má okres celkovou plochu 661,9 km², z toho: 52,87 % zemědělských pozemků, kterou z 74,55 % tvoří orná půda (39,41 % rozlohy okresu) 47,13 % ostatní pozemky, z toho 75,67 % lesy (35,66 % rozlohy okresu) Okres Beroun je geologicky součástí Barrandienu, jedné z nejznámějších oblastí výskytu zkamenělin ve světě. Východní část okresu zabírá Český kras se stejnojmennou chráněnou krajinou oblastí. Tato teplá vápencová oblast se rozkládá kolem toku řeky Berounky. Nachází se zde mnoţství velmi zajímavých přírodních útvarů - skalnaté útesy nad řekou a mnohé jeskyně (např. známé Koněpruské jeskyně). Významá je těţba vápence, ze kterého se vyrábí vápno a cement. Do 60. let minulého století se těţila v Chrustenicích ţelezná ruda. Dle statistiky ČSÚ k 1. lednu 2009 v okrese ţije celkem 82 941 obyvatel, z toho 41 074 ţen a 41 867 muţů, s průměrným věkem 40,2 let (41,6 ţeny, 38,8 muţi). V okrese se nachází veškerá občanská vybavenost čítající: 49 mateřských škol, 39 základních škol, 2 gymnázia, 7 středních průmyslových škol, 2 odborná učiliště a 1 vyšší odbornou školu. Dále jsou v okrese 2 nemocnice (Beroun, Hořovice), působí zde 245 lékařů, 36 zubních lékařů, 1 specializované léčební zařízení a 16 lékáren. Působí zde mnohé organizace věnující se sociálnímu a kulturnímu rozvoji obyvatelstva. Také městská, příměstská a veřejná autobusová a vlaková doprava je

na jedné z nejlepších úrovních v rámci ČR vzhledem ke strategické poloze mezi Prahou a Plzní. Seznam obcí a jejich částí

Rozsah okresu Beroun s vyznačenými názvy a hranicemi obcí Města uvedena tučně, městyse kurzívou, části obcí malince Bavoryně, Beroun (Beroun-Centrum, Beroun-Hostim, Beroun-Jarov, Beroun-Město, Beroun-Zavadilka, Beroun-Závodí, Beroun-Zdejcina), Běštín, Broumy, Březová, Bubovice, Bykoš, Bzová, Cerhovice (Cerhovice, Třenice), Drozdov, Felbabka, Hlásná Třebaň (Hlásná Třebaň, Rovina, Hořovice, Hostomice (Bezdědice, Hostomice, Lštěň, Radouš), Hředle, Hudlice, Hvozdec (Hvozdec, Mrtník), Hýskov, Chaloupky (Chaloupky, Neřeţín), Chlustina, Chodouň, Chrustenice, Chyňava (Chyňava, Lhotka u Berouna, Libečov, Malé Přílepy, Podkozí), Jivina, Karlštejn, Komárov (Kleštěnice, Komárov), Koněprusy (Bítov, Koněprusy), Korno, Kotopeky (Kotopeky, Tihava), Králův Dvůr (Karlova Huť, Králův Dvůr, Křiţatky, Levín, Počaply, Popovice, Zahořany), Kublov, Láţovice (Láţovice, Nové Dvory), Lhotka, Libomyšl (Libomyšl, Ţelkovice), Liteň (Běleč, Dolní Vlence, Leč Liteň), Loděnice (Jánská, Loděnice), Lochovice (Kočvary, Lochovice, Netolice, Obora), Luţce, Malá Víska, Málkov, Měňany (Měňany, Tobolka), Mezouň, Mořina (Dolní Roblín, Mořina, Trněný Újezd), Mořinka, Nenačovice, Nesvačily, Neumětely, Niţbor (Niţbor, Stradonice, Ţloukovice), Nový Jáchymov, Olešná, Osek, Osov (Osov,

Osovec), Otmíče, Otročiněves, Podbrdy, Podluhy, Praskolesy, Rpety, Skřipel, Skuhrov (Drahlovice, Hatě, Hodyně, Leč, Skuhrov), Srbsko, Stašov, Suchomasty (Borek, Suchomasty), Svatá, Svatý Jan pod Skalou (Sedlec, Svatý Jan pod Skalou, Záhrabská), Svinaře (Halouny, Lhotka, Svinaře), Tetín (Koda, Tetín), Tlustice, Tmaň (Lounín, Slavíky, Tmaň), Točník, Trubín, Trubská, Újezd, Velký Chlumec (Malý Chlumec, Velký Chlumec), Vinařice, Viţina, Vráţ, Všeradice,Vysoký Újezd (Kozolupy, Kuchař, Vysoký Újezd), Zadní Třebaň, Zaječov (Kvaň, Nová Ves), Zaječov, Záluţí, Zdice (Černín, Kníţkovice, Zdice), Žebrák (Sedlec, Ţebrák) a Ţelezná. Na území okresu se nacházejí tyto historické a technické památky : Karlštejn, Zámek Hořovice, Svatý Jan pod Skalou, Hrad Točník, Hrad Ţebrák, Skanzen Solvayovy lomy, Koněpruské jeskyně, Chrustenická šachta, Lom Amerika, Muzeum betlémů (Karlštejn).

Vzhledem k poloze okresu, jenţ je protínán jedním z hlavních tahů republiky a to mezinárodní dálnicí D5 a dále III. ţelezničním koridorem, který zajišťuje kromě významného vnitrostátního spojení také tranzitní spojení Ţiliny s Norimberkem, jsou oblasti v blízkosti těchto spojení komerčně vyuţívány a jsou obsazovány komerčními zónami. Rozdílné jsou oblasti mimo hlavní tahy, které jsou méně zalidněné a vyuţívány díky přírodním krásám především pro rezidenční bydlení a rekreaci.

Trh s nemovitostmi

Vzhledem k probíhající stagnaci světových trhů jednoznačně vidíme i dopady na český trh s nemovitostmi. V okrese Beroun a především přímo v Berouně vyrostlo několik developerských projektů – firmy Harmonie Group, a.s., RD Beroun, s.r.o. - rezidenčního bydlení a právě v letoším roce se začal jednoznačně ukazovat převis nabídky nad poptávkou. Ve většině případů jsou developerské projekty financovány z bankovních úvěrů a bylo by logické, kdyby developeři jsou pod tíhou pravidelných splátek začali razantně zlevňovat byty. Toto se však neděje aţ v takové míře a prozatímní slevy rezidenčního nového bydlení v Berouně jsou převáţeně kosmetické.

Regionální segmentace

Vzhledem k členitosti okresu a jeho specifikům je moţné rozdělit okres Beroun z hlediska trhu na tři lokality a to přímo města Beroun, Hořovice a Hostomice pod Brdy a obce Ţebrák a Točník, resp. současný brownfield v obci Točník.

III.2 Srovnání cen nemovitostí v Berouně

Pozemky Proluky V centru města se volné proluky se téměř nevyskytují. Vzhledem k celkové rekonstrukci centrálního náměstí a památkové zóně není reálná moţnosti vzniku nových proluk. Předpokládám, ţe najde-li se moţnost, cena prodejní cena bude velmi vysoká.

Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků v Berouně je v současné době vcelku pestrá. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inţenýrskými sítěmi a obsluţnými komunikacemi se cena pochybuje v rozmezí 1 700,- - 2 000,- Kč/ m2. Cena za pozemek ve Vinařské ulici v centru je na úrovni 2 500,- Kč/ m2. Naproti tomu pozemky, které jsou v oblasti Závodí jsou k dispozici v rozmezí 500,- - 800,- Kč/ m2. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, především vybavených inţenýrskými sítěmi určených k rezidenčnímu bydlení.

Budovy Byty Jak jsem jiţ uvedla, nabídka bytů v novostavbách převyšuje v Berouně poptávku. Rezidence Nábřeţí nabízí celkem 133 bytových jednotek bytů o velikosti 3+kk o rozloze 80 m2 v ceně 2 490 000,- Kč , t.j v ceně 31 125,- Kč/ m2. Oproti tomu je cena bytu 1+kk s balkónem v rezidenci Vlašťovka o rozloze 38 m2 c v ceně 1 702 694,-, tlj. 46 018,- Kč/ m2. Interval cen v novostavbě je tedy značně rozdílný, coţ odpovídá současnému trendu s přihlédnutím na konkrétní místí lokalitu a stupeň vybavenosti resortu.

Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech : Byt 1+1 18 000 – 38 000,- Kč/ m2 Byt 2 +1 23 000 – 42 000,- Kč/ m2 Byt 3+1 28 000 – 40 000,- Kč/ m2 Byt 4+1 28 000 – 41 000,- Kč/ m2

Je velký předpoklad, ţe ceny se budou nadále navyšovat u cihlových domů a novější výstavby. Naopak ceny panelových bytů budou stagnovat i přes revitalizace objektů, např. v Tovární ulici.

Rodinné domy V nabídce se nyní nachází cca 35 rodinných domů z toho pět řadových v cenách od 4 200 000,- - starší zástavba v novostavbách 11, 6 mio aţ po14 mio o rozloze 332 m2 v České ul.v centru města. U starších domů záleţí na lokalitě a především technickém stavu – nijak nepřevyšují běţné prodejní ceny srovnatelných okresních nemovitostí. Ceny řadových domů v developerských projektech Panorama a Hřebenka se pohybují v cenách luxusních bytu 4,9 – 6 mio Kč.

Objekty pro individuální rekreaci Ceny pro individuální rekreaci se pohybují v cenách 325 000 – 800 000,- Kč, niţší ceny jsou za zahrádkářské chatky na okrají města, cenově vyšší pak vícepodlaţní zděné chaty spíše rekreační domky. Lze očekávat vzestup cen u zděných chat oproti upadajícímu zájmu o zahrádkářské chatky.

Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu velmi ojedinělé – resp. nyní v nabídce pouze jeden činţovní dům v centru za částku cca 30 mio Kč, oproti domu v části Zavadila za 1, 4 mio Kč. Předpokládám, ţe ceny za bytové domy v Berouně budou reagovat za poptávku v reálném čase, zajímavé spíše v centru města.

Administrativní budovy

Objekty tohoto typu se v nabídce téměř neobjevují, jedná se spíše o pronájmy.

Průmyslové objekty. V nabídce se průběţně objevují výrobní a skladové haly, popř. celé průmyslové areály. Nyní v nabídce pouze dva a to cihlová budova pro prodej a výrobu v části Závodí za cenu 22 mio a výrobní areál za 70 mio o rozloze 14 000 m2. Vzhledem k dlouhodobě vyuţívaným průmyslovým objektům se specifickým místním průmyslem nepředpokládám vyšší nárůst nabídky.

Nájmy

Byty Nabídka bytů na pronájmy v Berouně převyšuje poptávku. Byty se pronajímají v intervalech : Byt 1+1 4 500 – 7 500,- Kč/ byt / p.m. Byt 2 +1 7 000 – 11 000,- Kč/ byt / p.m. Byt 3+1 8 000 – 22 000,- Kč/ byt / p.m. Byt 4+1 9 000 – 15 000,- Kč/ byt / p.m.

Prodejní prostory Překvapivě v současné době není příliš mnoho obchodních prostor k pronájmu, dalo by se říct, ţe trh s pronájmy je rozdělen. A Centrum města 350 - 400,- Kč/ m2 / p.m. Širší okolí 250 - 350,- Kč/ m2 / p.m.

Kanceláře Velmi podobná nabídka je také v pronájmu kancelářských prostor v centrum města. V širším okolí poptávka ani nabídka není. Ceny se pohybují vcelku nízko. Centrum města 150 - 250,- Kč/ m2 / p.m.

Průmyslové objekty

Vzhledem k vyuţívání průmyslových objektů není nabídka příliš rozsáhlá, v současné době se nabízí do pronájmu pouze skeletová výrobní hala o rozloze 6 648 m2 za částku 590 000,- Kč měsíčně.

III. 3 Srovnání cen nemovitostí v okrese Beroun

Hořovice Údaje o městu Hořovice Statistické a geografické údaje Katastrální výměra : 955 ha Počet katastrálních území : 2x Nadmořská výška : 361.527 m n.m. – nádraţí,

444 m n.m. – Draţovka

Dle statistiky ČSÚ k 1. lednu 2009 v Hořovicích ţije celkem 6 752 obyvatel, z toho 3 213 muţů a 3 539 ţen, s průměrným věkem 41,3 let (42,8 ţeny, 39,7 muţi).

Město je poloţeno na severním úpatí centrálních Brd, oblast historicky tvoří nedílnou součást tzv. Podbrdska. Jméno Hořovice znamenalo buď ves lidí Hořových (z osobního jména Hoř vzniklého zkrácením původního Hořislav či Hořimír), nebo ves lidí Horových (z příjmení Hora, kontaminací tvarů Hořice a Hořovice). Region Hořovicko zahrnuje cca 37 obcí a svým vymezením odpovídá správnímu obvodu pověřeného obecního úřadu Hořovice. Od 1. ledna 2003 jsou Hořovice obcí s rozšířenou působností (často jsou uváděny také jako obec III. Stupně). Na město Hořovice byla přenesena významná část kompetencí Okresního úřadu Beroun po ukončení jeho činnosti k 31. prosinci 2002. Správní obvod pověřeného Městského úřadu Hořovice představuje oblast o rozloze 247 km2 s cca 27 000 obyvateli. Město Hořovice je zřizovatelem sedmi příspěvkových organizací, je také vlastníkem majetkových podílů ve firmách Hořovická teplárenská, s r.o. (39%) a Městská akciová společnost, a. s. Město Hořovice má také jako jedno z mála měst ČR veřejně přístupný Strategický plán Města Hořovice 2008 – 2025, kde jsou pomocí SWOT analýzy definovány významné skutečnosti, které následně vyúsťují do strategického plánování rozvoje

města v daném horizontu. Ve srovnání s ostatními obcemi vysoce oceňuji sofistikovaný přístup k rozvoji města současného zastupitelstva. Městské části města Hořovice (také katastrální rozdělení) Hořovice Velká Víska

Hostomice pod Brdy

Hostomice leţí ve Středočeském kraji v okrese Beroun v rozsáhlém údolí uprostřed cest mezi Příbramí, Berounem, Dobříší a Hořovicemi a jsou ideálním východiskem pro cesty na hřebeny Brd. Jsou obklopeny okolními vrchy: Plešivcem, Hřebeny, Studeným a Housinou. Leţí v nadmořské výšce 359 m nad mořem. S osadami Radouš, Bezdědice, Lštěň mají cca 1600 obyvatel. O zaloţení Hostomic nemáme listinného dokladu, podle tradice, jeţ se dodnes dochovala, leţela tato původně trhová ves poněkud severněji neţ se nalézá město dnes, a to v místech kde se říká "Ve starých městech". Původní trhovou ves povýšili na počátku 14.století Zajícové z Valdeku, drţitelé zdejších pozemků na městečko. Do historie Hostomic se však nejvíce zapsalo privilegium císaře Karla VI., který na ţádost obce (z května 1732) povýšil dosavadní městečko na město a udělil mu znak, korunovaného českého lva v červeném poli a to 29.11.1738. Dříve se obyvatelé většinou ţivili cvočkařstvím. První zmínky o tomto řemesle pocházejí z roku 1421. Dalším řemeslem, které se zde rozvinulo bylo hrnčířství. Významnou událostí pro město bylo zahájení provozu ţeleznice na trati Zadní Třebaň-Lochovice roku 1901.

Pozemky Proluky V centru měst Hořovice a Hostomice se volné proluky nevyskytují.

Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků jak v Hořovicích tak v Hostomicích a okolí se pohybuje v rozmezí 500 – 1 400,- Kč/ m2 . Nepředpokládám vyšší nárůst cen pozemků vzhledem k dopravní dostupnosti a pracovním příleţitostem.

Budovy Byty a rodinné domy Trh s byty v Hořovicích je naprosto ovlivněn výstavbou, kterou provádí Městská akciová společnost Hořovice, a.s. v lokalitě Byty Valdecká – 3 etapy a rodinné domy Valdecká, kde se cena za m2 pohybuje ve výši 27 100,- Kč. V Hostomicích je cena obdobná, ovlivněna výstavbou rodinných domů V Zahradách.

Starší byty a domy se obchodují v těchto cenových intervalech od 22 000 do 25 000,- Kč/ m2 . Předpokládám pouze mírné navýšení cen u cihlových domů a novější výstavby.

Objekty pro individuální rekreaci Ceny objektů pro individuální rekreaci se pohybují v rozmezí 440 000,- - 3 200 000,- Kč za nemovitosti, přičemţ se jedná spíše o starší rodinné domy v uvedené oblasti, ve většině případů k spíše rekonstrukci. Bytové domy Nejsou v dané lokalitě k dispozici.

Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v lokalitě nejsou.

Průmyslové objekty. Vzhledem ke zemědělskému zaměření daných lokalit nejsou v nabídce.

Nájmy Nabídka nájemních prostor v porovnávaných městech není téměř ţádná. Jednoznačně převyšuje zájem o osobní vlastnictví nemovitostí před nájmy.

III.4 Brownfield v obci Točník

Motto : Chceš realizovat své sny? Probuď se! Joseph Rudyard Kipling

Na tomto místě mé bakalářské práce si Vás dovolím provést obcí Točník od historie místa přes současnost a zdejší brownfield k novému realizačnímu záměru a změnám v obci. Na Zámeckém vrchu lidé ţili jiţ v době halštatské, tedy v druhé polovině 1. tisíciletí př.n.l. Vlastní dějiny hradu Točník začínají koncem 14. století, kdy jej jako honosné representační sídlo nechal zbudovat král a římský císař Václav IV. Bezprostředním popudem byl zřejmě poţár dolního hradu Ţebrák roku 1395. Místo obtíţné přestavby Ţebrák, který se kvůli své poloze na úzkém skalním ostrohu nedal příliš rozšířit, nechal panovník zbudovat větší hrad na větším kopci. Mimo pohodlí přitom zajisté myslel i na větší bezpečnost, neboť jeho vláda byla provázena četnými konflikty s panstvem – v roce 1394 byl dokonce zajat přívrţenci svého bratra Zikmunda a delší dobu vězněn v Praze a později ve Vídni. České země, zdecimované morovou ranou v roce 1380, zaţívaly tou dobou pomalý ústup z výsluní, na které je vynesl Václavův otec Karel IV. a na obzoru se jiţ chystala husitská revoluce. Václav tehdy často utíkal z Prahy a uchyloval se na své hrady v Křivoklátských lesích, především na Křivoklát a později právě na Ţebrák a Točník. Kromě příleţitostí k honitbě mu na poloze hradu Točník vyhovovala především blízkost významné zemské stezky z Prahy do Norimberku (dnešní E50). První léta 15. století byla pro nový hrad zároveň i zlatou érou. I kdyţ Václav IV. přišel roku 1400 o císařskou korunu, hlavní brána byla stále vyzdobena znaky mnoha zemí, jejichţ korunu si Václav nárokoval. Po Václavově smrti připadl hrad jeho bratru Zikmundovi – ten se ale v Čechách příliš nezdrţoval a tak Točník přečkal husitskou revoluci jako zástava v drţení Seinsheimů a později Kolovratů. Jelikoţ šlo o rody katolické, staly se hrady Ţebrák i Točník roku

1425 terčem husitského útoku. Bezmála osmitisícové vojsko oba hrady po tři dny obléhalo a poté neúspěšně odtáhlo dál, směrem ke katolické Plzni. Ze zástavy hrady opět vykoupil aţ král Jiří z Poděbrad, ten je ovšem obratem opět převedl loajálnímu Bedřichovi ze Šumburka. Drţitelé hradu se pak střídali a do královských rukou se Točník navrátil teprve začátkem 16. století za vlády Vladislava Jagelonského, který tu občas pobýval. V třicátých letech téhoţ století uţ ovšem hrad nacházíme opět v zástavě: tentokrát u Jana z Vartemberka, který nechal se svolením krále Ludvíka, Točník přestavět v renesančním duchu, otevřít západní bránu a zbudovat zde studnu. Po dalším střídání zástavních drţitelů byl konečně roku 1556 královský hrad odprodán do dědičného vlastnictví Janu z Lobkowitz. Lobkowitzové sídlili na Točníku zhruba půl století, provedli zde další renesanční úpravy a hrad za jejich éry zaţil zřejmě poslední rozkvět. Koncem století se císař Rudolf II., proslulý mecenáš umění a alchymie, pokusil hrad odkoupit zpět do královského majetku. Nakonec ušetřil značný obnos díky tomu, ţe se Janův vnuk Ladislav Lobkowitz zapletl do protihabsburského spiknutí svého bratra Jiřího Popela a jeho majetek propadl koruně. Ovšem císař hrad téměř neuţíval a Točník tak zůstal další roky prakticky neobydlený. Kdyţ se o dvě desetiletí později rozhořela třicetiletá válka (1618–1648), stával se opuštěný hrad často úkrytem okolnímu lidu. V té době byl také značně poničen a po válce jiţ nebyl trvale osídlen. Ještě zhruba sto let zde sice přebýval vrátný a začátkem 18. století měl prý hrad stále střechu, ale nezadrţitelně se proměňoval ve zříceninu. Roku 1733 byla v bývalém královském paláci zaloţena poutní kaple sv. Bartoloměje, díky které tato část hradu přetrvala v zachovalejším stavu. V roce 1923 prodal Josef Colloredo-Mansfeld oba sousedící hrady Klubu československých turistů za 2 000,- (Točník) a 8 000,- (Ţebrák) korun, nejcennější na kdysi výstavních palácích byla budova pivovaru (dole u silnice, naproti Ţebráku). Dnes je hrad v majetku státu pod správou Národního památkového ústavu středních Čech v Praze. Obec Točník se nachází ve Středočeském kraji v nadmořské výšce 331 m.n.m. v ChKO Křivoklátsko a v ochranném památkovém pásmu hradů Ţebrák a Točník, na rozhraní městského a vesnického prostředí. Současný počet trvale ţijících obyvatel je 251 v 84 domech. Obec není plynofikována, není napojena na veřejný vodovod ani kanalizaci. Název obce je poněkud zavádějící. Přímo v obci se na skalním ţebru k nebi tyčí mohutná věţ hradu Ţebráku s rozvalinami ostatních hradních budov. Tento hrad však stál na svém místě jiţ před zaloţením obce, a tak

její název byl odvozen od nového hradu Točník, který nechal postavit český a římský král Václav IV. na vysokém kopci nad obcí (454 m.n.m.) Točníkem se nazývá rozvodí vodních pramenů tvořené křemencovým hřbetem Zámeckého kopce či dlouhý oblouk toku Stroupinského potoka spěchajícího od města Ţebráku přes Točník ke Zdicím. Obec je rozdělena skalním bradlem ţebráckým na dvě části: Předskalí, blíţe k městu Ţebráku a Záskalí, směrem na Křivoklát. K obci patří i tři polosamoty: Bradačovna (mezi Ţebrákem a Točníkem), Opyš (hájovna nad vsí Točník směrem zbiroţským) a Rasovna v Záhrází (směr Křivoklát). Obec je součástí Chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko a nachází se v památkovém ochranném pásmu hradů. V obci za hradem Ţebrákem, kde pod rybníkem V Peklích přijímá Stroupinský potok vody potoka Pekelského, dochází k přirozenému propojení lesů zbiroţských s lesy hředelskými. V obci je patrná stavební stará zástavba, která souvisí s hrady a jejich podhradím. Jde o areály obou hradů, točnický dvůr, starý pivovar, dva mlýny, hostinec „U Václava IV.“ (zvaný Kocanda), kapličku Sv. Jana Nepomuckého na návsi a několik dochovaných starých domů. Další část obce tvoří domy postavené v 19. a na počátku 20. století a novostavby. Současný ţivot v obci je vázán na čilý ruch turistický během „hradní sezóny“, tj. od března do konce října. Tím je i určena nedílná souhra správy obce a hradů.Obec Točník si dosud udrţuje svůj vesnický charakter, ačkoli se stále častěji ozývají hlasy a přímluvy k expanzi příměstské. Obec, jako součást Chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko a památkového pásma hradů, tvoří hráz a přirozený přechod mezi venkovským krajinným rázem a příměstskou zástavbou s průmyslovými přidálničními hnízdy. Za vsí se táhnou do tří světových stran krásné lesy bývalého loveckého hvozdu českých králů (Zbiroţsko,Křivoklátsko, Berounsko) a mnoţstvím významných krajinných prvků (např. Amerika a Jezevčí kopec s údolními nivami, rybních v Peklích, Bradáčova s jabloňovým sadem, Meandry Stoupinského potoka pod vsí, jednostranná alej v Záskalí, atd.), které dopřávají místním i návštěvníkům dostatek klidu a pohody pro relaxaci. Místem, které je brownfieldem obce, je právě Točnický dvůr, který byl v období socialistického hospodářství vyuţívám pro ţivočišnou výrobu. Současný stav dokumentují přiloţené fotografie.

Současnými vlastníky lokality Točnický dvůr jsou manţelé Záhoříkovi z Neumětel. Pan Ing. Josef Záhořík pojal revitalizaci místa s vpravdě renesanční vizí. Ve spolupráci s Ateliérem KPP paní Ing. Arch. Ivy Knappové připravil projekt změny trosek bývalého statku v humánně obytný resort nového Točnického dvora, kde společně v souladu s přírodou budou ţít obyvatelé solitérních rodinných domů přízemních, domů s vyuţitelným podkrovím a řadových domů, senioři v garsoniérách bezbariérovém penzionu a navíc nejen obyvatelé resortu, ale i ostatní obyvatelé obce a návštěvníci budou mít k dispozici pro pravidelné či náhodné stravování a relaxaci novou restauraci s galerií, která bude v místech současných hospodářských budov projdivších zásadní rekonstrukcí, a příjemným venkovním posezením u vodního zdroje - rybníčku. Obec Točník schválila ve svém územním plánu navrţené změny lokality a tak firma majitele pozemku mohla započít s náročnými přípravnými pracemi – bouráním, úpravy terénu apod. Po ukončení přípravných prací a schválení potřebné projektové dokumentace včetně veškerých povolení, společnost Royal Diamond spol. s r.o. bude v této lokalitě zahajovat v roce 2011 první etapu výstavby rodinných domů. Stavební pozemky o velikosti cca 1500 m2 budou připojeny na elektro rozvody, rozvody dešťové a splaškové kanalizace. Nyní je v řešení zdroj pitné vody, neboť obec není napojena na veřejný vodovod. Nejpravděpodobnějším řešením se jeví domovní studna u kaţdého pozemku s následným napojením na samostatnou čističku celého areálu, kde přepad čističky bude napojen na plánovanou obecní kanalizaci. Došlo k dohodě týkající se zvýšeného silničního provozu v obci během realizace projektu a následným nárůstem osobních automobilů obyvatelů resortu. Během výstavby tedy bude doprava směrována mimo obec směrem na Opyš a dále na silnici 605 a 117 s nájezdem na exit Ţebrák silnice E55. Tento směr bude následně

preferován i po dostavbě, tak aby nebyla narušena klidová průjezdnost obce. V souladu se současnými nároky na ţivotní prostředí je řešen i způsob vytápění celého resortu vyuţitím tepelných čerpadel, popř. dalších alternativních zdrojů. Majitel pozemku Ing. Záhořík a Ing. Arch. Knappová ve svých návrzích ctí celkový ráz krajiny a v této lokalitě se můţeme těšit, tak jako v lokalitě Hostomice pod Brdy - projekt V zahradách, na vyváţený soulad přírody a moderního bydlení vesnického charakteru citlivého ke vzájemnému přátelskému souţití člověka s přírodou.

V současném pojetí „rychlých“ developerských projektů, které jsou mnohdy za účelem rychlého zisku velmi nekompetentně realizovány necitlivě ve vztahu k souţití obyvatel, stávající krajině a budoucímu ţivotnímu prostředí se mi projekt Točnický dvůr jeví jako velmi zásluţný a opravdu renesanční. Věřím, ţe noví obyvatelé – jak osoby v produktivní věku se svými blízkými, tak i senioři najdou v krásném historickém prostředí hradu Točník svůj nový v úplném smyslu slova opravdový domov. Realizátorům přeji hodně sil a pozitivní energie, která nadále bude prostupovat celým projektem. Vizím a kvalitní, kompetentní práci všech zúčastněných zdar!

Závěr

Jak jsem jiţ uvedla v úvodu, rozhodla jsem se představit v této bakalářské práci porovnávací metodu, která je v současnosti běţně pouţívaná jak při oceňování majetku na trţních principech, tak i při oceňování podle cenového předpisu. Tuto metodu jsem se snaţila popsat teoreticky a doloţit rozdílné způsoby její aplikace. Výsledkem tohoto snaţení je zjištění, ţe tato metoda je při oceňování nemovitostí na trţním principu stěţejní, výsledky získané porovnávací analýzou jsou v závěru často hlavním indikátorem trţní hodnoty majetku. Zároveň jsem ovšem dospěla k názoru, ţe tato metoda není jednoduše proveditelná, při její aplikaci vzniká řada potíţí, z nichţ je největší problém při výběru vhodného porovnatelného vzorku, to v praxi znamená nutnost vedení vlastních databází uskutečněných prodejů, popřípadě zakoupení údajů z profesních databází a velmi dobrou znalost trţního prostředí, ve kterém se pohybujeme. Problematickým jevem je v případě vybíraných vzorků pro porovnání věrohodnost uvedených údajů, tento problém je mnohonásobně větší v případě porovnávání s nabízenými, dosud na trhu nezrealizovanými nemovitostmi. Tyto nabídky jsou velmi často získávány z realitních internetových serverů, kde se poměrně často vyskytují nepřesné, zkreslené anebo i zcela mylné informace. Naproti tomu pouţití této metody při administrativním oceňování podle předpisu je jakýmsi relativně mechanickým dosazením příslušných stanovených hodnot a údajů do vzorců a tabulek. Je pravdou, ţe i oceňovací předpis umoţňuje do jisté míry zhodnocení situace na trhu spojené s konkrétní oceňovanou nemovitostí a dává moţnost jistého rozpětí při hodnocení cenotvorných faktorů avšak na zcela odlišném principu. Podle mého názoru je zavedení porovnávacího způsobu oceňování do cenových předpisů jistým přínosem a snahou o zkvalitnění a zjednodušení administrativního oceňování. Na druhou stranu vzhledem ke znalosti běţné praxe je mně známa skutečnost, ţe velice často jsou tyto posudky zhotovovány zcela rutinně podle příslušných vzorců a tabulek daných vyhláškou, naprosto bez přihlédnutí k ostatním cenotvorným faktorům, bez dostatečné znalosti realitního trhu v lokalitě, bez vedení jakýchkoliv databází o uskutečněných prodejích nemovitostí a bez tak zvaně „zdravého rozumu“. Na závěr je třeba zdůraznit, ţe při zpracování jakéhokoliv ocenění, odhadu trţní hodnoty nebo znaleckého posudku je třeba odborného a odpovědného přístupu odhadců i znalců. Díky této bakalářské práci jsem dospěla

k názoru, ţe oceňování nemovitostí, ať uţ kteroukoliv metodou, je prací sloţitou a odpovědnou, nejde o pouhé dosazování do vzorců a pouţívání nějakých univerzálních metodik, ale jde o činnost tvůrčí. Odhadce musí umět vyhodnocovat celou řadu informací, musí umět naslouchat trhu a nesmí ustrnout na zavedených úředních úkonech, i kdyţ vychází z obecně platných ekonomických zákonů. Z charakteru oceňovaného majetku, tedy charakteru nemovitostí, je zřejmé, ţe kaţdá je jedinečná a i kaţdý obchod je uskutečňován za jedinečných podmínek, tak i kaţdé ocenění musí být jedinečné. V jednotlivých případech se ocenění musí lišit o konkrétní podmínky konkrétní nemovitosti a konkrétní situace na trhu. Odhadci a kaţdému zájemci o oceňování majetku by mělo být zřejmé, ţe nikdy nenastane doba, kdy by si mohl být jistý, ţe zcela ovládl svojí profesi.

Seznam použité literatury

1. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 80-7265- 085-8 2. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. ISBN 978-80-7265-101 3. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing.. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, CEDUK spol. s r.o., 1996. ISBN 80-902109-0-2 4. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing.. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha, EKOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0 5. BRADÁČ, Albert, Prof., Ing., DrSc.; KREJČÍŘ, Pavel, Ing.; SCHOLZOVÁ, Vlasta, Ing.. Úřední oceňování majetku 2009. Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., leden 2009. ISBN 978-80-7204-615-7 6. LOPATA, Oldřich, Ing.; KVÍČALA, František; CHALUPA, Radek. Program pro oceňování nemovitostí Nem 3000, verze 2.95.6. Praha, 2009 7. LOPATA, Oldřich, Ing.; KVÍČALA, František; ZRADIČKA, Lukáš, Ing.. Program pro oceňování nemovitostí Nem Express, verze 1.9.24.0. Praha, 2009 8. MEDE, Klára, Ing.; Diplomová práce. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2009 9. Materiály z 11. odborné konference odhadců, Čelákovice, listopad 2008. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., oddělení certifikace, 2008 10. KRATOCHVÍL, Pavel, Ing.. Přednáška „Registr porovnávacích nemovitostí“. Praha, 18.12.2006 11. ORT, Petr, Ing., Ph.D.. Přednášky v rámci předmětu Oceňování majetku studia na Bankovním institutu vysoká škola, a.s.. Praha, akademický rok 2009/2010 12. ŘEHULKA, Pavel, Jaký je rozdíl mezi znaleckým posudkem a odhadem ceny nemovitosti 2009 on-line . Dostupné z WWW: http://www.penize.cz/41433-jaky-je-rozdil-mezi-znaleckym-posudkem-a- odhadem-ceny-nemovitosti#

13. Mapy on-line . Dostupné z WWW: http://amapy.atlas.cz/ 14. Nahlíţení do Katastru nemovitostí 2010 on-line . Dostupné z WWW: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 15. MANSFELDOVÁ, Alena, Doc. Ing. Arch., CSc. Přednášky v rámci předmětu Územní plánování studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha, akademický rok 2008/2009 16. KNAPPOVÁ, Iva, Ing. Arch., ateliér KPP, Praha 6 stavební dokumentace a plány

Odborná publikace 1. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Financování developerských projektů. ARTN, Praha. 2. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Trend report 2008. ARTN, Praha. 3. Asociace realitních kanceláří České republiky. Zpráva o trhu nemovitostí 2007/2008. ARKČR, Praha 4. CÍSAŘ, J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. 5.vyd. Vysoká škola ekonomická v Praze, Praha 5996. ISBN 80-7079-690-5 5. ČERNOCH, Josef, SLABOCH, Ladislav, TOUŠEK, Stanislav. Příprava a realizace investiční výstavby. 5. vyd. Vysoká škola ekonomická v Praze, SNTL-Nakladatelství technické literatury, 5990. 6. DVOŘÁK, P. Bankovnictví. 3. vyd. Vysoká škola ekonomická v Praze, Praha 5998. ISBN 80-7079-585-9. 7. FOTR, Jiří, SOUČEK, Ivan: Podnikatelský záměr a investiční rozhodování. Grada Publishing, Praha 2005. ISBN 80-247-0939-2 8. KISLINGEROVÁ, E. a kol.: Manažerské finance. 2.vyd. C.H.Beck, Praha 2007. ISBN 978-80-7579-903-0 9. KYLAROVÁ, J. Aktuální příručka se vzory pro stavební praxi: od uzavření smlouvy až po dokončení a převzetí stavby. Dashöfer, Praha 2005. ISBN 80- 8622-927-0 10. STEHLÍK, Eduard. Kapitoly ze základů marketingu. Vysoká škola ekonomická v Praze, 5996. 11. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem : Katastrální zákon, zákon o zeměměřičství. BECK, 2007.

Odborná periodika 1. REALIT, magazín pro odborníky na trhu s nemovitostmi. Praha: Immo – press, a. s. ISSN 5250-8308

Webové stránky 1. www.csas.cz 2. www.katastrnemovitosti.cz 3. www.csob.cz 4. www.arkcr.cz 5. www.mesec.cz 6. www.podnikatel.cz 7. www.artn.cz 8. www.stavebni-forum.cz 9. www.zebrak.com 10. www.wikipedia.com

Další použité zdroje 1. Odborné konzultace 2. Dotazování

100

Zadání bakalářské práce

101