OPERAT SZACUNKOWY dotyczący określenia wartości nieruchomości EUD/7/07/2019
Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość przemysłowa
Adres nieruchomości: Łozienica (Goleniowski Park Przemysłowy), ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
Miejsce i data Poznań, dnia 23.07.2019r. sporządzenia opracowania:
Pieczęć i podpis autora operatu:
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k.: ul. Miła 2, 00-180 Warszawa, tel.: 22 3562485 Biuro w Poznaniu: ul. Wolska 7, 60-306 Poznań, tel.: 61 8433275 e-mail: [email protected] www.: eudeco.pl Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
ADRES NIERUCHOMOŚCI : Łozienica (gmina Goleniów, Goleniowski Park Przemysłowy), ul. Granitowa 10
KRÓTKI O PIS Kompleks dwóch nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr NIERUCHOMOŚCI : SZ10/00048279/3 (działki nr 216/32, 216/33 z obrębu Łozienica, o łącznym obszarze 0,8916 ha) oraz nr SZ10/00054497/2 (działka nr 25/2 z obrębu Łozienica, o obszarze 0,8003 ha). Łączny obszar nieruchomości wynosi 1,6919 ha. Na nieruchomościach objętych powyższymi księgami znajdują się: budynek usługowo- magazynowy z częścią biurowo-socjalną o łącznej powierzchni użytkowej/netto ok. 13,9 tys. m 2 (budynek w dobrym stanie technicznym zrealizowany w 2009 roku (część I) i rozbudowany w 2015r. (część II); obiekty towarzyszące: zbiornik p.poż. i pompownia, stacje transformatorowe, agregat prądotwórczy, drogi wewnętrzne i miejsca postojowe, ogrodzenie. Na obszarze, na którym znajduje się wyceniany kompleks nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który dla tego terenu przewiduje obiekty produkcyjne, składy, magazyny .
CEL WYCENY : Określenie wartości rynkowej i odtworzeniowej nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. Dodatkowo oszacowano wartość gruntu, traktowanego jako niezabudowany.
METODOLOGIA WYCENY : Wartość rynkowa nieruchomości w stanie na dzień wizji - podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej. Wartość odtworzeniowa nieruchomości – podejście kosztowe, metoda kosztów odtworzenia, technika wskaźnikowa. Wartość gruntu traktowanego jako niezabudowany – podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
DATY ISTOTNE DLA Operat wykonan o w dniu 23 .07 .201 9 roku OPERATU : na poziomie cen na dzień 23.07.2019 roku według stanu na dzień 18.07.2019 roku na podstawie wizji lokalnej z dnia 18.07.2019roku
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 2
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
OSZACOWANA WARTOŚĆ Wartość rynkowa nieruchomości: NIERUCHOMOŚCI : 30 174 000 zł (słownie: trzydzieści milionów sto siedemdziesiąt cztery tysiące złotych)
Wartość odtworzeniowa nieruchomości:
30 295 000 zł (słownie: trzydzieści milionów dwieście dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych )
Wartość rynkowa gruntu, traktowanego jako niezabudowany:
649 00 0 zł (słownie: sześćset czterdzieści dziewięć tysięcy złotych)
PIECZĘĆ I PODPIS AUTO RA WYCENY :
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 3
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
SPIS TREŚCI 1 Przedmiot i zakres wyceny ______5 2 Cel wyceny i jej uwarunkowania ______5 3 Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego ______6 3.1 Podstawy formalne ______6 3.2 Podstawy prawne i merytoryczne ______6 3.3 Źródła danych o nieruchomości ______7 4 Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości ______8 5 Opis stanu nieruchomości ______8 5.1 Stan prawny nieruchomości ______8 5.1.1 Księgi wieczyste i ewidencja gruntów ______8 5.1.2 Pozostałe elementy opisu stanu prawnego ______12 5.2 Lokalizacja i otoczenie nieruchomości ______13 5.3 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy nieruchomości ______15 5.3.1 Zagospodarowanie nieruchomości ______15 5.3.2 Charakterystyka budynków i budowli ______17 6 Określenie przeznaczenia nieruchomości ______22 7 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości ______22 7.1 Uwagi wstępne ______22 7.2 Otoczenie społeczno-gospodarcze ______23 7.3 Analiza rynku nieruchomości magazynowych ______29 7.3.1 Rynek najmu nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce ______29 7.3.2 Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych______36 8 Opis procedury wyceny ______37 9 Określenie wartości nieruchomości ______44 9.1 Określenie wartości rynkowej nieruchomości ______44 9.2 Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości ______48 9.2.1 Określenie wartości rynkowej gruntu, traktowanego jako niezabudowany ______48 9.2.2 Określenie kosztów odtworzenia budynków i budowli ______51 9.2.3. Podsumowanie obliczeń wartości odtworzeniowej ______52 10 Wynik wyceny oraz jego uzasadnienie ______52 11 Klauzule i spis załączników ______53
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 4
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
1 Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest kompleks dwóch nieruchomości , tworzących zorganizowaną całość, zabudowanych obiektem przemysłowym z infrastrukturą towarzyszącą, położonych w miejscowości Łozienica (gmina Goleniów) przy ul. Granitowej 10, na terenie Goleniowskiego Parku Przemysłowego, objętych księgami wieczystymi nr SZ1O/00048279/3 oraz SZ1O/00054497/2.
Szkic granic wycenianych nieruchomości Źródło: https://goleniow.e-mapa.net/
Zakres wyceny Zakres wyceny obejmu je określenie wartości rynkowej i odtworzenio wej wyżej opisanego kompleksu nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności,, w stanie na dzień wizji. Dodatkowo oszacowano wartość rynkową gruntu, traktowanego jako niezabudowany.
2 Cel wyceny i jej uwarunkowania
Cel wyceny Celem opracowania jest określenie wartości podanych w punkcie 1, dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. Uwaru nkowania Zakłada się, iż Zleceniodawca przekazał autorowi opracowania wszystkie informacje wyceny mogące mieć wpływ na ustalenie wartość nieruchomości.
Autor wyceny nie dokonywał żadnych badań nieruchomości, w tym badań gruntu oraz pomiarów budynków (poza oględzinami nieruchomości niezbędnymi do sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego). Uwzględniona w wycenie powierzchnia użytkowa/najmu budynku/ów została przyjęta na podstawie informacji i dokumentacji technicznej, która została przedstawiona przez zleceniodawcę jako aktualna i wiążąca. Nie zidentyfikowano okoliczności, które mogłyby powodować konflikt interesów i wpływać negatywnie na niezależność rzeczoznawcy majątkowego.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 5
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
3 Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego 3.1 Podstawy formalne Umowa o Podstawę formalną sporządzenia wyceny stanowi umowa zawarta między NAFA Polska wykonanie wyceny Sp. z o.o. z siedzibą w Łozienicy oraz Eudeco Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w Warszawie.
Autor operatu Autorem operatu szacunkowego jest Rzeczoznawca Maj ątkowy Krzysztof Wysocki, uprawnienia zawodowe nr 4409.
Ubezpieczenie OC Eudeco Sp. z o.o. Sp. k. objęta jest ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej wykonawcy wyceny przedsiębiorcy prowadzącego działalność rzeczoznawcy majątkowego.
Polisa OC obejmująca okres 08.01.2019r.-07.01.2020r. stanowi załącznik do operatu.
3.2 Podstaw y praw ne i me rytoryczne
Podstawy prawne Operat szacunkowy został sporządzony przy uwzględnieniu następujących podstaw prawnych: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2204,2348, z 2019 r. poz. 270, 492, 801); rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.); ustawa z dnia 23.04.1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145); standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr 1 „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, ustalony przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa w dniu 1 września 2017r. (obwieszczenie z dnia 1 września 2017r. opublikowane w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 2017r., poz. 59); rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych oraz w sprawie zmiany rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE z dnia 4 lipca 2012r. nr 648/2012.
Podstawy Operat szacunkowy został sporządzony przy uwzględnieniu następujących podstaw merytoryczne merytorycznych: Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe i Specjalistyczne uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: KSWP „Ogólne reguły postępowania”;
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 6
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
KSWP „Wartość rynkowa”; Noty Interpretacyjne (NI): NI „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”; NI „Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości”; informacje i dokumenty dotyczące wycenianych nieruchomości pozyskane od zleceniodawcy oraz samodzielnie; raporty rynkowe publikowane przez analityków rynku nieruchomości (Colliers International, DTZ, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Ober-Haus, Knight Frank, REAS); posiadane informacje na temat rynkowych (umownych i ofertowych) stawek czynszu najmu obiektów podobnych oraz cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych; biuletyny informacji cenowych budownictwa.
3.3 Źródła danych o nieruchomości
Dokumenty Zleceniodawca przekazał autorowi wyceny następujące dokumenty stanowiące źródło uzyskane od danych o nieruchomości: zleceniodawcy uproszczone wypisy z rejestru gruntów z dnia 15.07.2019r.; wypis z kartotek budynków z dnia 15.07.2019r.; wyrys z mapy ewidencyjnej z dnia 17.05.2019r.; decyzje o warunkach zabudowy; pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie obiektów; fragmenty projektów budowlanych; książka obiektu; przeglądy okresowe; deklaracja na podatek od nieruchomości na 2019r.; polisa ubezpieczeniowa nieruchomości; umowa najmu z dnia 22 stycznia 2019r.
Pozostałe źródła Autor wyceny samodzielni e dokonał następujących ustaleń dotyczących nieruchomości danych o stanowiącej przedmiot wyceny: nieruchomości ogólne informacje o nieruchomości i jej sąsiedztwie pozyskane podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 18.07.2019r.; informacje o przeznaczeniu nieruchomości - uchwała Nr XXX/366/17 Rady Miejskiej w Goleniowie z dnia 26 kwietnia 2017r. w sprawie uchwalenia
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 7
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Goleniów obejmującego teren w obrębie ewidencyjnym Łozienica – Goleniowski Park Przemysłowy; dane o lokalizacji i zagospodarowaniu nieruchomości zawarte na mapach portali: google.com/maps, mapy.geoportal.gov.pl; położenie nieruchomości względem terenów zalewowych (portal mapy.isok.gov.pl); badanie ksiąg wieczystych nr SZ1O/00054497/2, SZ1O/00048279/3, dokonane w dniu 23.07.2019r. (poprzez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych).
4 Dat y istotn e dla określenia wartości nieruchomości
Daty operatu Operat szacunkowy został sporządzony w dniu 23 .07 .201 9r., przy czym: szacunkowego wartość nieruchomości określono na dzień 23.07.2019r.; stan nieruchomości określono na dzień oględzin nieruchomości; oględziny nieruchomości przeprowadzono w dniu 18.07.2019r.
5 Opis stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny nieruchomości 5.1.1 Księgi wieczyste i ewidencja gruntów
Uwagi wstępn e Przedmiot wyceny stanowi ą dwie nieruchomości gruntowe, objęte księgami wieczystymi nr SZ1O/00054497/2, SZ1O/00048279/3. Stan prawny ustalono na podstawie: badania treści ksiąg wieczystych, dokonanego w dniu 23.07.2019r. poprzez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych; uproszczonych wypisów z rejestru gruntów oraz wypisów z kartotek budynków z dnia 15.07.2019r., które Zleceniodawca przedstawił autorowi wyceny jako w dalszym ciągu aktualne.
Protokoły badania ksiąg wieczystych oraz dokumentacja geodezyjna (uproszczone wypisy z rejestru gruntów, wypisy z kartotek budynków oraz kopia mapy ewidencyjnej) stanowią załączniki do operatu.
Księg i wieczyste Na podstawie badania aktualnych treści ksiąg wieczystych , dokonanego w dniu 23.07.2019r. poniżej przedstawiono najważniejsze informacje dotyczące wycenianych nieruchomości:
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 8
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Kw nr SZ1O/00054497/2 sąd prowadzący: Sąd Rejonowy w Goleniowie, V Wydział Ksiąg Wieczystych; typ księgi: nieruchomość gruntowa; oznaczenie nieruchomości (dział I-O): działka nr 25/2, identyfikator działki: 320402_5.0018.25/2, obręb ewidencyjny: 0018, Łozienica, położenie: woj. zachodniopomorskie, pow. goleniowski, gm. Goleniów, miejscowość Łozienica, ul. Produkcyjna, sposób korzystania: Ł – łąki trwałe, powierzchnia: 0,8003 ha; spis praw związanych z nieruchomością (dział I-Sp): brak wpisów; własność (dział II): "NAFA POLSKA" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Łozienica. Podstawa nabycia: umowa sprzedaży – akt not. nr 1187/2014 z dnia 2014-03-10; prawa, roszczenia i ograniczenia (dział III): prawo odkupu w ciągu 5 lat od daty zawarcia umowy sprzedaży przysługujące Gminie Goleniów (wpis nieaktualny); hipoteka (dział IV): hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD na zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz EXPORT DEVELOPMENT CANADA, OTTAWA, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: kw nr SZ1O/00048279/3; Hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD na zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz CANADIAN IMPERIAL BANK OF COMMERCE, CONCORD, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00048279/3; Hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD na zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz HSBC BANK CANADA, ETOBICOKE, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: Kw nr SZ1O/00048279/3.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 9
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Kw nr SZ1O/00048279/3 sąd prowadzący: Sąd Rejonowy w Goleniowie, V Wydział Ksiąg Wieczystych; typ księgi: nieruchomość gruntowa; oznaczenie nieruchomości (dział I-O): działka nr 216/33, obręb ewidencyjny: Łozienica, położenie: Goleniów; działka nr 216/32, obręb ewidencyjny: Łozienica, położenie: Goleniów, Łozienica, ul. Granitowa 10; Obszar całej nieruchomości: 0,8916 ha. Budynki i urządzenia: Goleniów, Łozienica, budynki magazynowe o pow. zabudowy 5.527 m 2; Goleniów, Łozienica, budynek inny, niemieszkalny o pow. zabudowy 11 m 2; Goleniów, Łozienica, budynek inny, niemieszkalny o pow. zabudowy 21 m 2; Zbiorniki, silosy; spis praw związanych z nieruchomością (dział I-Sp): brak wpisów; własność (dział II): "NAFA POLSKA" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Łozienica. Podstawa nabycia: umowa przeniesienia i umowa sprzedaży – akt not. nr 15250/2008 z dnia 2008-12-10; prawa, roszczenia i ograniczenia (dział III): prawo odkupu niezabudowanej nieruchomości po cenie nabycia, określonej dla niniejszej transakcji w ciągu 5 lat od daty zawarcia notarialnej umowy sprzedaży (wpis nieaktualny); hipoteka (dział IV): hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie kredytu, odsetek i innych kosztów, na rzecz CANADIAN IMPERIAL BANK OF COMMERCE, TORONTO, ONTARIO, KANADA; hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie kredytu, odsetek i innych kosztów, na rzecz HSBC BANK CANADA, ETOBICOKE ONTARIO KANADA; hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz EXPORT DEVELOPMENT CANADA, OTTAWA, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00054497/2;
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 10
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów)USD, zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz CANADIAN IMPERIAL BANK OF COMMERCE, CONCORD, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00054497/2; hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz HSBC BANK CANADA, ETOBICOKE, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00054497/2.
Ewidencja gruntów Poniżej przedstawiono ozn aczenia nieruch omości wg uproszczonych wypisów z i budynków rejestru gruntów oraz wypisów z kartotek budynków z dnia 15.07.2019r. Oznaczenia geodezyjne nieruchomości Województwo: zachodniopomorskie Powiat: goleniowski Jednostka ewidencyjna: Gmina Goleniów Obręb ewidencyjny: 320402_5.0018, Łozienica Własność (1/1): NAFA POLSKA Sp. z o.o. z siedzibą w Łozienicy Oznaczenie działki Określenie użytków Nr Adres lub Symbol, Obszar Arkusz Nr księgi wieczystej ewidencyjny położenie klasa Opis użytku (ha) mapy działki użytku Łozienica, 1 25/2 Ba Tereny przemysłowe 0,8003 SZ1O/00054497/2 ul. Produkcyjna Łozienica, 1 216/32 Bi Inne tereny zabudowane 0,7494 ul. Granitowa 10 SZ1O/00048279/3 1 216/33 Bi Inne tereny zabudowane 0,1422
Razem: 1,6 919
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 11
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Wyciąg z kartotek budynków
Nr Pow. Liczba Główna Rok ewidencyjny Działka Adres Rodzaj wg KŚT zabudowy kondygn. funkcja budowy budynku (m 2) nadz./podz. 25/2, zbiorniki, silosy i Łozienica, ul. 128 216/32, budynki Magazyn 2009, 2015 10022 3/0 Granitowa 10 216/33 magazynowe pozostałe budynki 129 216/32 - - 2009 11 1/0 niemieszkalne pozostałe budynki - 130 216/32 - 2009 21 1/0 niemieszkalne
Komentarz Oznaczenia nieruchomości zapisane w dziale I ksiąg wieczystych są zgodne z danymi ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z obowiązującymi zasadami wyceny, hipoteka nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości.
5.1.2 Pozostałe elementy opisu stanu prawnego
Rejestr zabytków Wg portalu mapowego https://mapy.zabytek.gov.pl/nid/ na wycenianej nieruchomości nie znajdują się obiekty wpisane do rejestru zabytków.
Umowy najmu, Zgodnie z informacjami uzyskanymi od zleceniodaw cy na nieruchomości obowiązuje dzierżawy itp. tylko jedna umowa najmu, zawarta w dniu 22 stycznia 2019r., której warunki są następujące: najemca: Daikoku Sp. z o.o. z siedzibą w Łozienicy; przedmiot najmu: lokal biurowy o powierzchni 20 m2; okres najmu: czas nieokreślony; okres wypowiedzenia: 1 miesiąc; czynsz najmu: 1000 zł + VAT za miesiąc, czynsz obejmuje koszty ogrzewania, energii elektrycznej, wody i innych mediów, podatek od nieruchomości, Internet. Zgodnie z informacją zleceniodawcy, poza ww. umową najmu, nieruchomość nie jest obciążona żadnymi umowami najmu/dzierżawy/użyczenia.
Podatek od Zgodnie z prze dstawioną deklaracją na rok 2019 podatek od nieruchomości wynosi nieruchomości 309.206,00 zł, w tym: podatek od gruntu: 12.181,70 zł tj. 0,72 zł/m 2 powierzchni gruntu (zadeklarowano 16.919 m2);
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 12
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
podatek od budynków: 255.851,50 zł tj. 18,43 zł/m 2 powierzchni budynk ów (zadeklarowano 13.882,34 m2); podatek od budowli: 41.172,70 zł (2% od wartości budowli).
Polisa Zgodnie z polisą ubezpieczeniową nr 68694 na okres 01.11.2018r. – 01.11.2019r. ubezpieczeniowa składka roczna przypadająca na ubezpieczenie budynku od wszystkich ryzyk wynosi 112.562,97 zł.
5.2 Lokalizacja i otoczenie nieruchomości
Lokalizacja ogólna Wyceniany kompleks nieruchomości zlokalizowany jest w miejscowości Łozienica, przy nieruchomości ulicy Granitowej oraz ulicy Produkcyjnej, pod adresem administracyjnym Granitowa 10, w gminie Goleniów, powiecie goleniowskim, województwie zachodniopomorskim. Nieruchomości położone są na terenie Goleniowskiego Parku Przemysłowego Specjalnej Strefy Ekonomicznej, będącej podstrefą Kostrzyńsko-Słubickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Powiat goleniowski położony jest w zachodniej części województwa zachodniopomorskiego i jest zamieszkany przez ok. 79 tys. osób. Stolicą powiatu jest miasto Goleniów, oddalone 35 km od Szczecina. Stopa bezrobocia dla powiatu goleniowskiego wynosiła na koniec grudnia 2018r. 3,5%.
Położenie ogólne nieruchomości
Źródło: https://www.google.com/maps/
Dostępność Przez teren gminy przebiegają drogi krajowe S -3 i S -6, wchodzące do sieci dróg komunikacyjna międzynarodowych E-65 i E-28 oraz drogi wojewódzkie nr 112 i 113. Transport nieruchomości kolejowy wyznacza międzynarodowa linia kolejowa E-59, przechodząca przez gminę z północy na południe oraz druga linia na trasie Szczecin – Koszalin. Transport lotniczy
zapewnia funkcjonujący w na terenie gminy (Glewice) międzynarodowy port lotniczym im. NSZZ „Solidarność”.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 13
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Wyceniana nieruchomość położona jest bezpośrednio przy ul. Granitowej, która jest drogą publiczną, z której istnieje dogodny dostęp do drogi krajowej S3 (na tym odcinku również droga nr 6 oraz E28 i E65). Wjazd na teren nieruchomości odbywa się również od strony wschodniej, z asfaltowej ulicy Produkcyjnej, która jest drogą gminną. W pobliżu znajdują się przystanki komunikacji autobusowej.
Opis sąsiedztwa Najbliższe sąsiedztwo nierucho mości stanowią: nieruchomości - od południa asfaltowa droga publiczna – ulica Granitowa, za nią tereny zielone; - od północy tereny niezabudowane; - od wschodu asfaltowa, gminna ulica Produkcyjna, za nią tereny niezabudowane, przeznaczone pod obiekty produkcyjne, składy magazyny; - od zachodu zabudowa komercyjna (przemysłowo – usługowa).
Bezpośrednie otoczenie nieruchomości
Źródło: własna dokumentacja fotograficzna
Położenie Na podstawie map y zamieszczonej na stronie ht tp://mapy.isok.gov.pl/imap/ ustalono, nieruchomości że nieruchomość nie znajduje się na obszarze zagrożenia powodziowego. względem terenów zalewowych
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 14
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
5.3 Stan zagospodarowania i t echniczno -użytkowy nieruchomości 5.3.1 Zagospodarowanie nieruchomości
Opis działek Kompleks trzech, przylegają cych do siebie działek gruntu nr 25/2, 216/32, 216/33, o łącznej powierzchni 1,6919 ha, w kształcie w miarę regularnym, o płaskim
ukształtowaniu terenu.
Źródło: Mapa ewidencyjna gruntów z dnia 17.07.2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 15
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Zagospodarowanie Dwie nieruchomości gruntowe, tworzące zorganizowaną całość, zabudowane nieruchomości budynkiem magazynowo – usługowym z częścią biurowo – socjalną. Na terenie posesji znajdują się obiekty towarzyszące w postaci: zbiornika wody przeciwpożarowej z
budynkiem pompowni, 2 stacje transformatorowe, agregat prądotwórczy, drogi i parkingi wewnątrzzakładowe. Nieruchomości są w całości ogrodzone płotem panelowym wraz z dwoma suwanymi bramami. Istniejący budynek składa się z części oddanej do użytkowania w 2009r. (jednokondygnacyjny w części magazynowej oraz dwukondygnacyjny w części biurowo- socjalnej, niepodpiwniczony, przykryty dachem płaskim) oraz części oddanej do użytkowania w 2015r. i 2016r. (jednokondygnacyjny w części magazynowej oraz dwukondygnacyjny w części biurowo- socjalnej, niepodpiwniczony, przykryty dachem płaskim). Bilans terenu Wyszczególnienie Pow. (m 2)
powierzchnia działki nr 216/32 7 494,00
powierzchnia działki nr 216/33 1 422,00
powierzchnia działki nr 25 8 003,00 całkowita powierzchnia terenu inwestycji: 16 919,00 100% powierzchnia zabudowy budynku hali 9 708,00 57,38% powierzchnia zabudowy pompowni zbiornika p.poż 21,00 0,12% powierzchnia zabudowy zbiornika p.poż 102,00 0,60% powierzchnia zabudowy stacji transformatora nr 1 11,00 0,07% powierzchnia zabudowy stacji transformatora nr 2 11,00 0,07% nawierzchnia utwardzona 3 963,20 23,42% powierzchnia biologicznie czynna 3 102,80 18,34%
Media Przedmiotowy teren uzbrojony jest w następujące sieci uzbrojenia terenu: sieć energetyczną, sieć gazową, sieć wodociągową, sieć kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieć teletechniczną, sieć hydrantową.
Czynniki Brak informacji o występowaniu jakichkolwiek zanieczyszczeń na terenie środowiskowe nieruchomości (stwierdzenie obecności zanieczyszczeń na nieruchomości lub w jej okolicy mogłoby mieć wpływ na wartość nieruchomości). Podczas oględzin nieruchomości nie stwierdzono występowania uciążliwych zapachów na nieruchomości lub w jej otoczeniu.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 16
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
5.3.2 Charakterystyka budynków i budowli Opis budynków i Budynek usługowo – magazynowy z częścią biurowo - socjalną budo wli
Budynek usługowo – magazynowy z częścią biurowo – socjalną, w części magazynowej jednokondygnacyjny, trzynawowy, niepodpiwniczonym, z dachem dwuspadowym płaskim, w części biurowo- socjalnej zasadniczo dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, przykryty dachem płaskim. Budynek wybudowy w dwóch etapach – pierwszy oddany do użytku w 2009r., drugi oddany do użytku w latach 2015 - 2016r., stanowi całość funkcjonalno-użytkową. Część magazynowa w konstrukcji stalowej, części biurowo – socjalna wykonana w technologii tradycyjnej.
Rozwiązania konstrukcyjno – materiałowe: Fundamenty: ławy i stopy fundamentowe żelbetowe, ściany fundamentowe murowane z bloczków betonowych; Ściany zew. części biurowo: socjalnej dwuwarstwowe, wymurowane z SILKI oraz betonu komórkowego, ocieplone styropianem; Ściany wew.: wymurowane z betonu komórkowego; Hala usługowo – magazynowa – wykonana w konstrukcji stalowej, ściany zew. i wew. z płyt warstwowych; Nadproża: żelbetowe; Strop: prefabrykowany z płyt sprężonych; Schody wew.: konstrukcja monolityczna, żelbetowa; Antresola: konstrukcja stalowa + płyty żelbetowe; Dach: blacha trapezowa; Orynnowanie z blachy stalowej; Stolarka okienna: aluminiowa; Bramy segmentowe, w tym stalowe; Stolarka drzwiowa wew.: z płyty mdf, stalowa; Posadzki: betonowe, w częściach biurowo – socjalnych wykończone płytkami
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 17
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
ceramicznymi oraz wykładziną dywanową; Ściany: wymalowane, w pomieszczeniach mokrych wypłytkowane; Armatura łazienkowa, zabudowa kuchenna, grzejniki stalowe; Instalacje: wodociągowa (zasilanie z wodociągu), kanalizacji sanitarnej (odprowadzenie do sieci miejskiej), kanalizacji deszczowej (odprowadzenie do rowu melioracyjnego), centralnego ogrzewania (z kotła na paliwo stałe i pieca gazowego), gazowa, elektryczna, oświetleniowa, wentylacji mechanicznej, instalacji klimatyzacji, instalacji chłodniczej, instalacji tryskaczowej z hydrantami p.poż., monitoringu.
Podstawowe dan e wskaźnikowe na podsta wie projektów budowlanych : powierzchnia zabudowy: 9.708,00 m 2; powierzchnia użytkowa/netto: 13.936,57 m 2; kubatura: 113.945 m3.
Zbiornik p.poż Zbiornik o pojemności 714,00 m 3, o średnicy 9,93 m i wysokości 9,72 m. Podstawowe dane wskaźnikowe (na podstawie projektu): powierzchnia zabudowy: 102 m2.
Budynek pompowni zbiornika p.poż. Budynek kontenera zestawu pompowego o wymiarach 6,05 mx 2,43 m. Podstawowe dane wskaźnikowe (na podstawie projektu): powierzchnia zabudowy: 21m 2.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 18
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Budynek stacji transformatora nr 1 Budynek stacji transformatora w zabudowie wolnostojącej, jednokondygnacyjny. Podstawowe dane wskaźnikowe (na podstawie projektu): powierzchnia zabudowy: 11 m 2.
Budynek stacji transformatora nr 2 Budynek stacji transformatora w zabudowie wolnostojącej, jednokondygnacyjny. Podstawowe dane wskaźnikowe (na podstawie projektu): powierzchnia zabudowy: 11 m 2.
Decyzje Budynki i budowle posadowione na wycenianych nieruchomościach zostały administracyjne zrealizowane i oddane do użytkowania na podstawie następujących decyzji administracyjnych:
decyzja nr 833 (sygn. WAOŚ-TS-7331/573/2008) z dnia 26 listopada 2008r. ustalająca na rzecz NAFA Sp. z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zakładu usługowo- magazynowo-produkcyjnego na terenie działek nr 216/32 i 216/33 położonych w Łozienicy; decyzja nr 408 (sygn.. APNS.6730.313.2014.MSZ-6) z dnia 9 października 2014r. ustalająca na rzecz NAFA Sp. z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku usługowo-magazynowego (sortowanie skór norek) o część magazynową składającą się z części: przyjęcia i ekspedycji, magazynowej i chłodni wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki nr 216/33, 216/32, 25/2 położonych w obrębie geodezyjnym Łozienica; decyzja nr 357/09 (sygn. WAB.GG.7351-306-02/09) Starosty Goleniowskiego z dnia 25.05.2009r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę „NAFA POLSKA” Sp. z o.o. Modrzewie 15, 72-100 Goleniów hali usługowo-magazynowej (etap I) z zapleczem socjalno- biurowym wraz z
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 19
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
niezbęd ną infrastrukturą techniczną, tj. instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, centralnego ogrzewania, gazową, elektryczną, wentylacji mechanicznej i klimatyzacji, oświetleniem terenu, kanalizacji deszczowej (z doprowadzeniem wód opadowych do rowy – działka nr 216/41 poprzez działkę nr 216/39), placem i parkingami wewnętrznymi, dwiema pochylniami, śmietnikiem, zbiornikiem na wodę ppoż, budynkiem pompowni wody ppoż, agregatem prądotwórczym, kontenerową stacja transformatorową, lokalizowanych na działkach nr 216/32 i 216/33 oraz zjazdem z drogi powiatowej w działkach nr 1225/ i 85 położonych w obr. geod. Łozienica, gm. Goleniów, kat. obiektów: IV, XXIV, XVI, XVIII, XXII; decyzja Powiatowego Inspektowa Nadzoru Budowlanego nr 66/09 (sygn.. PINB- ASz-L.7353/066/2009) z dnia 16 listopada 2009r. udzielająca pozwolenie na użytkowanie hali usługowo-magazynowej (etap I) z zapleczem socjalno-biurowym, dwiema pochylniami, budynkiem pompowni wody ppoż, zbiornikiem wody ppoż, kontenerową stacją transformatorową MSR3E/420/250KVA, fundamentem pod agregat prądotwórczy wraz z instalacjami: energetyczną, gazową, centralnym ogrzewaniem na paliwo stałe ekologiczne, wodociągową, kanalizacją sanitarną i deszczową (z odprowadzeniem wód opadowych do rowu – działka nr 216/41 poprzez działkę nr 216/39), instalacją wewnętrzną tryskaczową, wentylacją mechaniczną i klimatyzacją, oświetleniem terenu oraz układem komunikacyjnym: zjazd (działki nr 1225/ i 85), drogi wewnętrzne, parkingi i chodniki, położonych na terenie działek nr 216/32 i 216/33, w obrębie geodezyjnym Łozienica, gmina Goleniów – kategoria obiektów XVIII, XVI, IV, XXIV, XXII, VIII, zrealizowanych na podstawie Decyzji nr 357/09 z dnia 25 maja 2009r., znak: WAB.GG.7351-306- 02/09 wydanej przez Starostę Goleniowskiego; decyzja nr 667/2012 (syg. WAB.6740.650.2.2012.CK) Starosty Goleniowskiego z dnia 21 września 2012r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę antresoli konstrukcji stalowej wraz z wydzieleniem powierzchni produkcyjnej oraz rozbudowę instalacji tryskaczowej podstropowej poniżej projektowanej antresoli i hydrantów wewnętrznych w budynku znajdującym się na terenie zakładu NAFA Polska Sp. z o.o., zlokalizowanym na działkach nr 216/32 i 216/33, położonych w obrębie geodezyjnym Łozienica, gmina Goleniów, zrealizowanej na podstawie pozwolenia na budowę – decyzji nr 667/2012 (syg. WAB.6740.650.2.2012.CK) Starosty Goleniowskiego z dnia 21 września 2012r.; zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Goleniowie nr PINB-KK.7353/438/2012 z dnia 20 listopada 2012r. o całkowitym zakończeniu inwestycji polegającej budowie antresoli konstrukcji stalowej wraz z wydzieleniem powierzchni produkcyjnej oraz rozbudowie instalacji tryskaczowej podstropowej poniżej projektowanej antresoli i hydrantów wewnętrznych w budynku znajdującym się na terenie zakładu NAFA Polska Sp. z o.o., zlokalizowanym na działkach nr 216/32 i 216/33, położonych w obrębie geodezyjnym Łozienica, gmina Goleniów decyzja nr 132/2015 (sygn. WAB.6740.20.3.2015.TW) Starosty Goleniowskiego z dnia 13 marca 2015r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 20
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
na budowę dla NAFA POLSKA Sp. z o.o. ul. Granitowa 10, 72 -100 Goleniów inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku usługowo- magazynowego (sortowanie skór norek) o część magazynową składająca się z części: przyjęcia i ekspedycji, magazynowej i chłodni oraz pomieszczeń socjalno- biurowych wraz z instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, wentylacyjną, tryskaczową i co., zlokalizowanego na terenie działki nr 252/2, 216/32 i 216/33, położonych w obrębie geodezyjnym Łozienica, gmina Goleniów – kategoria obiektu XVIII i XVI; decyzja nr 525/2015 (sygn. WAB.6740.558.2.2015.TW nr 16343) Starosty Goleniowskiego z dnia 1.09.2015r. zatwierdzająca projekt zamienny do decyzji nr 132/2015 z dnia 13 marca 2015r. pozwolenia na budowę; decyzja nr 652/2015 (sygn. WAB.6740.728.02.2015.TW nr 20834) Starosty Goleniowskiego z dnia 28.10.2015r. zatwierdzająca projekt zamienny do decyzji nr 132/2015 z dnia 13 marca 2015r. pozwolenia na budowę; decyzja nr 69/2015 Powiatowego Inspektowa Nadzoru Budowlanego nr 69/2015 (sygn. PINB.5121.69.2015.KK) z dnia 9 grudnia 2015r., udzielająca pozwolenia na użytkowanie w części dotyczącej: pomieszczeń biurowo- socjalnych wraz z instalacjami w budynku usługowo- magazynowym, położonym na terenie działek nr 25/2, nr 216/32 i nr 216/33, w obrębie geodezyjnym Łozienica, gmina Goleniów – kategoria obiektu XVI, zrealizowanego na podstawie pozwolenia na budowę – decyzji nr 132/2015 z dnia 13 marca 2015r., znak: WAB.6740.20.3.2015.TW oraz decyzji 525/2015 z dnia 01 września 2015r., znak: WAB.6740.558.2.2015.TW, wydanych przez Starostę Goleniowskiego; decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr 70/2015 (sygn. PINB.521.70.2015.2016.KK) z dnia 8 stycznia 2016r. udzielająca pozwolenia na użytkowanie rozbudowy istniejącego budynku usługowo-magazynowego (sortownia skór norek) o część magazynową wraz z instalacjami: wodociągową, kanalizacją sanitarną i deszczową, wentylacją mechaniczną, chłodniczą i klimatyzacyjną, tryskaczową i c.o., położonej na terenie działki nr 25/2, nr 216/32 i 216/33, w obrębie geodezyjnym Łozienica, gmina Goleniów – kategoria obiektów XVIII i XVI, zrealizowanej na podstawie pozwolenia na budowę – decyzji nr 132/2015 z dnia 13 marca 2015r., znak: WAB.6740.20.3.2015.TW oraz decyzji nr 525/2015 z dnia 01 września 2015r., znak: WAB.6740.558.2.2015.TW oraz decyzji nr 652/2015 z dnia 28 października 2015r., znak: WAB.6740.728.02.2015.TW, wydanych przez Starostę Goleniowskiego.
Kopie ww. decyzji stanowią załączniki do operatu.
Stan techniczny Podczas wizji lokalnej przeprowadzon ej w dniu 18.07 .2019r. nie stwierdzono oznak budynków i pogarszania się stanu technicznego obiektów. Stan budynków i budowli jest dobry, a budowli ich zużycie wynika z bieżącej eksploatacji i odpowiada ich wiekowi. Dokumentacja fotograficzna przedstawiająca aktualny stan obiektów stanowi załącznik do operatu.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 21
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
6 Określenie przeznaczenia nieruchomości
Miejscowy plan Wyceniane nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania zagospodarowania przestrzennego: przest rzennego Uchwała Nr XXX/366/17 Rady Miejskiej w Goleniowie z dnia 26 kwietnia 2017r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Goleniów obejmującego teren w obrębie ewidencyjnym Łozienica – Goleniowski Park Przemysłowy.
Źródło: https://goleniow.e-mapa.net/ Zgodnie z rysunkiem ww. planu miejscowego wyceniany kompleks nieruchomości położony jest na terenach oznaczonych symbolem 27P (tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów).
7 Analiza i charakt erystyka rynku nieruchomości 7.1 Uwagi wstępne Zakres analizy Przy uwzględnieniu przedmiotu, zakresu, celu i sposobu wyceny, a także dostępności rynku danych, dla celów niniejszego operatu szacunkowego przyjęto następujące założenia dotyczące rynku nieruchomości będącego przedmiotem analizy: rodzaj rynku: rynek najmu nieruchomości przemysłowych (produkcyjnych/magazynowych) oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych; obszar rynku: rynek lokalny oraz rynek krajowy; okres badania rynku: lata 2017-2019. Dodatkowo przedstawiono również ogólną charakterystykę otoczenia społeczno- gospodarczego nieruchomości.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 22
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
7.2 Otoczenie społeczno -gospodarcze
Ogóln y opis sytuacji Polska jest największym krajem w Europie Środkowo -Wschodniej, od 2004 roku jest gospodarczej kraju członkiem Unii Europejskiej. Przed 2012r., jako jedyny kraj w Unii Europejskiej Polska uniknęła recesji (wzrost PKB zapewnił Polsce miejsce w czołówce najszybciej
rozwijających się państw Unii Europejskiej). Powodem tego była wielkość krajowego rynku, niski poziom indywidualnego zadłużenia oraz dobre regulacje prawne sektora bankowego. Lata 2017-2018 były dla Polski okresem dynamicznego przyspieszenia gospodarczego. PKB był realnie wyższy o 4,6% r/r (rok 2017) oraz 5,1% r/r (rok 2018). Głównym motorem napędzającym PKB w dalszym ciągu pozostaje rosnąca konsumpcja prywatna (wzrost o 4,5 % r/r) stymulowana przez trwający program 500+. Inflacja w grudniu 2018r. wyniosła 1,1 proc. rok do roku. Przy założeniu braku zmian stóp procentowych, NBP zakłada, że inflacja cen konsumenta (CPI) w 2019r. wyniesie, 2 proc., a inflacja bazowa sięgnie 2,1 proc. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Główna stopa referencyjna wynosi 1,5%. W okresie całego roku 2018 odnotowano sukcesywny spadek poziomu bezrobocia. Stopa bezrobocia na koniec IV kwartału 2018r. osiągnęła poziom 5,8% co stanowi najniższy poziom od 26 lat.
Tempo wzrostu PKB w Polsce
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 23
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Rynek i nwestycyjny Polska jest wciąż postrzegana jako wiodący rynek nieruchomości w Europie Środkowo- w Polsce Wschodniej pod względem wolumenu transakcji, płynności oraz dostępności finansowania dłużnego dla najlepszych nieruchomości. W 2018r. udział Polski w całkowitym wolumenie transakcji w krajach CEE wyniósł 50%. Rok 2017 miał najlepsze wyniki transakcyjne od czasu kryzysu finansowego w 2009r. - całkowity wolumen inwestycji wyniósł ponad 5,1 miliardów euro. W 2018r. na rynku nieruchomości w Polsce zainwestowano 7,2 mld EUR, co stanowi najlepszy wynik w historii. 1/3 zainwestowanego w 2018 kapitału ulokowana została w Warszawie, w tym 2/3 wartości inwestycji na rynku nieruchomości biurowych. Znacząca wielkość inwestowanego w Polsce kapitału pochodzi z zagranicy - w ciągu ostatnich 3 lat 70% kapitału zainwestowanego w Polsce pochodziło od inwestorów z USA, Południowej Afryki, Niemiec i Wielkiej Brytanii, rośnie wielkość kapitału pochodzącego z Azji Południowo-Wschodniej. Aktywność polskiego kapitału jest natomiast marginalna. Zgodnie z danymi analityków Colliers International stopy zwrotu na poszczególnych rynkach kształtują się w następujący sposób: stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy obniżyły się do poziomu ok. 4,7%, a w lokalizacjach poza centrum pozostają stabilne na poziomie 7-8,5%; stopy zwrotu na rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice) utrzymują się w przedziale 5,9%-7,5% w zależności od dojrzałości rynku, jakości i lokalizacji budynków, a w szczególności długości okresu zabezpieczonych przepływów pieniężnych i jakości najemców; stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości magazynowych wynajmowanych wielu najemcom utrzymują się na poziomie około 6,5%, przy czym długoletnie umowy najmu osiągały niższe stopy w przedziale 5,0-5,5%;
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 24
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
w Warszawie odnotowano rekordowo niską stopa kapitalizacji na rynku handlowym - 4%; ceny nowoczesnych, w przypadku dominujących centrów handlowych w pozostałych lokalizacjach stopy zwrotu utrzymują się w przedziale 5-8%.
Ogó lna Powiat goleniowski charakterystyka Powiat goleniowski położony jest w zachodniej powiatu i gminy części województwa zachodniopomorskiego i obejmuje sześć gmin: Goleniów, Maszewo, Nowogard, Przybiernów, Stepnicę i Osinę. Powiat zajmuje powierzchnię 1617 km 2 i jest zamieszkany przez ok. 79 tys. osób. Stopa bezrobocia dla powiatu goleniowskiego wynosiła na koniec grudnia 2018r. 3,5%. Stolicą powiatu jest miasto Goleniów, oddalone 35 km od Szczecina i 220 km od Berlina. Przez powiat przebiegają główne szlaki komunikacji drogowej (droga krajowa nr 3 Szczecin-Świnoujście i nr 6 Szczecin-Gdańsk) oraz komunikacji kolejowej (Szczecin-Świnoujście i Szczecin-Kołobrzeg). W Glewicach, w odległości 7 km od Goleniowa znajduje się Międzynarodowy Port Lotniczy Szczecin- Goleniów, który oferuje stałe połączenia zarówno krajowe jak i zagraniczne. Geograficznie powiat obejmuje tereny Równiny Goleniowskiej, którą przecina rzeka Ina, Równiny Nowogardzkiej oraz zachodnią cześć Doliny Dolnej Odry. Elementami zróżnicowanego krajobrazu powiatu są miejscami niemal dziewicze lasy Puszczy Goleniowskiej zajmującej większość powierzchni gmin Przybiernów, Stepnica i Goleniów, a także liczne jeziora i wody Zalewu Szczecińskiego. Powiat Goleniowski należy do wyjątkowo atrakcyjnych turystycznie regionów województwa – głównie za sprawą dużych powierzchni leśnych, które zajmują 35% ogólnej powierzchni powiatu oraz akwenów stanowiących prawie 7% jego powierzchni. Krajobraz powiatu jest bardzo urozmaicony, a jego ważnymi elementami, wzbogacającymi turystycznie poszczególne gminy są malownicze jeziora. Na terenie powiatu funkcjonuje ok. 7.300 podmiotów gospodarczych. Duże znaczenie w gospodarce powiatu odgrywa rolnictwo, natomiast czołową gałęzią gospodarki jest przemysł drzewny i meblarski. Powiat posiada dobrze rozwiniętą infrastrukturę techniczną. Wiele miejscowości jest obsługiwanych przez nowoczesne oczyszczalnie ścieków. Oczekiwanymi kierunkami rozwoju gospodarczego i inwestycyjnego w regionie są: turystyka i rekreacja, przetwórstwo rolno-spożywcze, rolnictwo ekologiczne oraz usługi i przemysł nieuciążliwy dla środowiska naturalnego. Atrakcyjność gospodarczą powiatu goleniowskiego podnoszą tereny inwestycyjne. Na terenie Gminy Goleniów utworzono Goleniowski Park Przemysłowy o pow. 300 ha. Znajduje się on w Łozienicy, przy skrzyżowaniu drogi krajowej Nr 3 z drogą na Lubczynę. Teren parku jest w pełni uzbrojony i przeznaczony pod rozwój przemysłu, usług i logistyki. Na terenie parku znajduje się Specjalna Strefa Ekonomiczna, będąca podstrefą Kostrzyńsko - Słubickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 25
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Goleniów Goleniów – miasto w zachodniej części woj. zachodniopomorskiego, w powiecie goleniowskim, położone nad rzeką Iną, na Pobrzeżu Szczecińskim, 35 km na północny wschód od Szczecina. Miasto jest siedzibą gminy miejsko-wiejskiej Goleniów i dziesiątym ośrodkiem miejskim województwa (pod względem liczby ludności). Nieopodal biegną drogi krajowe nr 3 i nr 6, a w pobliskich Glewicach znajduje się port lotniczy Szczecin- Goleniów. Obszar miasta wynosi 12,5 km 2, liczba mieszkańców - ponad 22 tys. Gmina Goleniów położona jest w województwie zachodniopomorskim, stanowiąc jedną z sześciu gminnych jednostek samorządu terytorialnego, wchodzących w skład powiatu goleniowskiego. Gmina położona jest w północnej części regionu, stanowiąc ważny element i ośrodek rozwoju w ramach Szczecińskiego Obszaru Metropolitalnego, który obejmuje następujące obok Goleniowa gminy: Szczecin, Stargard Szczeciński, Police, Gryfino, Kołbaskowo, Dobra, Kobylanka, Stare Czarnowo, Nowe Warpno oraz powiaty: Stargardzki, Policki, Gryfiński. Gmina Goleniów zajmuje łącznie powierzchnię 444 km 2 i liczy ok. 32 tys. mieszkańców. W skład Gminy Goleniów wchodzą: miasto Goleniów, 32 miejscowości sołeckie: Białuń, Bolechowo, Borzysławiec, Budno, Burowo, Czarna Łąka, Danowo, Glewice, Imno, Kąty, Kliniska Wielkie, Komarowo, Krępsko, Lubczyna, Łaniewo, Łozienica, Marszewo, Miękowo, Modrzewie, Mosty, Niewiadowo, Podańsko, Pucice, Rurzyca, Stawno, Święta, Tarnowiec, Tarnówko, Wierzchosław, Załom, Żdżary i Żółwia Błoć oraz 15 wsi i osad nie mających statusu sołectwa: Bącznik, Bolesławice, Bystra, Dobroszyn, Grabina, Ininka, Kamieniska, Kępy Lubczyńskie, Nadrzecze, Przepiórki, Rurka, Smolniki, Warcisławiec, Zaborze, Zabród. Gmina Goleniów graniczy z następującymi gminami: Szczecin (powiat grodzki), Maszewo, Osina, Przybiernów i Stepnica (powiat goleniowski), Police (powiat policki), Kobylanka i Stargard Szczeciński (powiat stargardzki). W zakresie transportu drogowego przez teren gminy przebiegają drogi krajowe S-3 i S-6, wchodzące do sieci dróg międzynarodowych E-65 i E-28 oraz drogi wojewódzkie nr 112 i 113. Transport kolejowy wyznacza międzynarodowa linia kolejowa E-59, przechodząca przez gminę z północy na południe oraz druga linia na trasie Szczecin – Koszalin, funkcjonująca w układzie regionalnym i łącząca wschodnie i zachodnie rubieże województwa. Transport lotniczy zapewnia funkcjonujący w na terenie gminy (Glewice) międzynarodowy port lotniczym im. NSZZ „Solidarność”. Wśród głównych czynników zewnętrznych mających wpływ na wysoki poziom atrakcyjności gospodarczej obszaru gminy należy wymienić: dobrze rozwiniętą infrastrukturę gospodarczą (sieć dróg, banki, sieć telekomunikacyjna, itp.), bezpośrednie położenie przy drodze S-3 i S-6, bezpośrednie położenie przy linii
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 26
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
kolejowej Szczecin – Świnoujście, bliskość portu lotni czego położonego 5 km od Goleniowa, możliwość korzystania z infrastruktury technicznej Szczecina i Świnoujścia, szczególnie z portów i przepraw promowych do krajów skandynawskich, stosunkowa bliskość przejść granicznych z Niemcami. Oprócz uwarunkowań zewnętrznych, główną determinantą i osią rozwoju gospodarczego gminy są: inwestycje w infrastrukturę techniczną (w tym uzbrojenie terenów w Goleniowskim Parku Przemysłowym), korzystne warunki dla inwestorów, w tym ulgi podatkowe (od 2003 roku tylko w ramach Goleniowskiego Parku Przemysłowego ulokowały kapitał 33 podmioty gospodarcze, które działają w oparciu o „Program Pomocy Regionalnej dla Przedsiębiorców Inwestujących na Terenie Gminy Goleniów"), dynamiczny wzrost ilości świadczonych usług i funkcjonowania drobnej przedsiębiorczości (działa tutaj ponad 3 tys. prywatnych podmiotów gospodarczych, zarejestrowanych w systemie REGON jako osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą). Rozwój sektora przemysłowego w gminie uzależniony jest de facto od tempa wzrostu inwestycyjnego na obszarze Goleniowskiego Parku Przemysłowego w Łozienicy. Teren ten stanowi o sile i potencjale gospodarczym Gminy Goleniów. Dotychczas, w parku inwestycje podjęły już firmy zajmujące się m.in. przetwórstwem rolnym, produkcją żywności, obróbką skór, konfekcjonowaniem i obróbką kamieni dekoracyjnych, produkcją przędzy dywanowej, produkcją opakowań, tapet, przyczep i naczep transportowych oraz łopat dla siłowni wiatrowych. W pozostałych częściach gminy (miasto Goleniów, Kliniska, Danowo, Miękowo, Mosty, Załom) dominuje przemysł, funkcjonujący tradycyjnie na tym obszarze tj. meblarstwo, produkcja i obróbka drewna, chemia, budownictwo oraz przetwórstwo rolno-spożywcze.
Goleniowski Park Goleniowski Park Przemysłowy (GPP) zosta ł powołany do życia w 2003 roku na terenie Przemysłowy Łozienicy i jest w pełni uzbrojonym technicznie terenem o powierzchni 305 ha, przeznaczonym pod obiekty produkcyjne i usługi przemysłowe. Na terenie Parku działa Specjalna Strefa Ekonomiczna (70 ha powierzchni), będąca podstrefą Kostrzyńsko- Słubickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Goleniowski Park Przemysłowy jest terenem w pełni uzbrojonym technicznie. Posiada również systematycznie rozbudowywaną sieć dróg wewnętrznych przeznaczonych dla ciężkiego transportu. Na terenie GPP ulokowało się prawie 50 firm, z których ponad połowa prowadzi produkcję. Pozostałe znajdują się w różnych stadiach budowy. Działalność już prowadzą firmy zajmujące się przetwórstwem rolnym, produkcją żywności, obróbką skór, konfekcjonowaniem i obróbką kamieni dekoracyjnych, produkcją przędzy dywanowej, tapet, artykułów higienicznych, produkcją naczep i przyczep, kadłubów do jachtów, montażem sprzętu komputerowego, oraz łopat dla siłowni wiatrowych.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 27
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 28
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
7.3 Analiza rynku nieruchomości magazyn owych 7.3.1 Rynek najmu nowocz esnej powierzchni magazynowej w Polsce
Podaż , popyt, Na koniec 2018 roku całkowite zasoby rynku przemysłowo -magazynowego w Polsce stawka czynszu, wyniosły 15,79 mln mkw. Deweloperzy dostarczyli 2,22 mln mkw. powierzchni, co pustostany oznacza wynik jedynie o 6% niższy w porównaniu do 2017 roku. Rekordowy wynik aktywności deweloperskiej odnotowano w regionie Polski Centralnej (792 tys. mkw.),
gdzie na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy ukończono duże projekty m.in. dla firm BSH, Media Expert i Smyk w ramach Panattoni Central European Logistics Hub w Łodzi (łącznie 214 tys. mkw.), Hillwood BTS Zalando 1 w Głuchowie (125 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Stryków III (91 tys. mkw.). Wśród pozostałych rynków, najwięcej powierzchni ukończono na Górnym Śląsku (303 tys. mkw.), w regionie Wrocławia (219 tys. mkw.) oraz w okolicach Warszawy (205 tys. mkw.). Aktywność najemców utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji najmu w całym 2018 roku osiągnął 3,98 mln mkw., co oznacza nieznaczny spadek popytu o 2,5% względem 2017 roku. W strukturze popytu dominowały nowe umowy i rozszerzenia powierzchni najmu z udziałem wynoszącym ok. 76% wszystkich transakcji. Tak jak w ubiegłych latach największe zapotrzebowanie na rynku kreowała branża logistyczna z 36-procentowym udziałem w całkowitym popycie, a także sieci handlowe (16%) oraz firmy z branży e-commerce (13%), produkcyjnej (9%) i motoryzacyjnej (5%). Podobnie jak w 2017 roku, najwięcej transakcji zawarto na trzech rynkach: w okolicach Warszawy (762 tys. mkw.), w regionie Górnego Śląska (752 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (602 tys. mkw.). Rynki te odpowiadały za 53% całkowitego popytu. Największe kontrakty zawarto w ramach umów typu BTS, w tym m.in. Leroy Merlin w miejscowości Piątek w Polsce Centralnej (124 tys. mkw., Panattoni) oraz Zalando w Olsztynku (120 tys. mkw., Hillwood). Projekty typu BTS stanowiły około 30% całkowitego popytu.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 29
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – w budo wie na koniec roku znajdowało się 1,92 mln mkw., z czego 69% zostało zabezpieczone umowami najmu. Najwięcej powierzchni powstaje na Górnym Śląsku (488 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (295 tys. mkw.) i w okolicach Warszawy (204 tys. mkw.). Większość inwestycji deweloperskich lokalizowana jest w pobliżu głównych korytarzy transportowych poza granicami miast, jednakże obserwujemy rosnącą popularność miejskich parków magazynowych, wpisujących się w model logistyki „ostatniej mili”. Projekty tego typu mają na celu optymalizację kosztów transportu i skrócenie czasu dostaw do finalnych odbiorców na rosnących rynkach miejskich takich jak Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Szczecin.
Ze względu na bardzo duży popyt i niewielki odsetek inwestycji spekulacyjnych grudniowy poziom pustostanów wyniósł 796 000 mkw., co stanowiło 5% całkowitych zasobów w kraju. Oznacza to spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej o 0,2 pp. w porównaniu do stanu na koniec grudnia 2017 roku. Niska dostępność powierzchni magazynowej w powiązaniu z wciąż wysokim popytem i wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich, przyczyniła się do wzrostu czynszów na większości rynków magazynowych w Polsce. Wzrost ten wyniósł ok. 10-15% w relacji do stanu sprzed roku i odzwierciedlony jest w wyższych stawkach efektywnych w związku z mniejszymi zachętami finansowymi oferowanymi przez deweloperów. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahały się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro/m 2/miesiąc. Z kolei najniższe czynsze znaleźć można w pozamiejskich obszarach Polski Centralnej (2,6 – 3,2 euro/m 2/miesiąc).
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 30
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Trend wzrostowy w odniesieniu do czynszów dotyczy większości rynków europejskich, co pozwala na utrzymanie konkurencyjności sektora logistycznego w Polsce. Dobra koniunktura gospodarcza, rosnące czynsze i wydłużenie przeciętnego okresu zawieranych na rynku kontraktów z 3 do 5 lat koresponduje ze wzrostem aktywności zagranicznych funduszy inwestycyjnych. W 2018 roku przeznaczyły one rekordową kwotę 1,84 mld euro na zakup aktywów logistycznych i produkcyjnych w Polsce, co w ujęciu rocznym stanowi wzrost o 73%.
Przykładowe 2 Średni czynsz najmu Lokalizacja Funkcja Pow. najmu (m ) średnie stawki (euro/m 2/m-c) chłodnia 6 270,00 6,0 czynszu najmu w woj. wielkopolskie, magazyn 45 477,00 3,4 nowoczesnych powiat poznański obiektach biuro 2 498,00 7,3 magazyn 29 929,50 3,0 magazynowych/ woj. śląskie, powiat biuro 2 244,46 8,5 przemysłowych bieruńsko-lędziński pom. socjalne 452,27 5,6 magazyn/produkcja 80 010,32 4,5 woj. śląskie, powiat tyski chłodnia/mroźnia 2 254,00 6,0 biura, pom. socjalne 8 329,00 9,3 magazyn 34 484,00 2,6 woj. wielkopolskie, chłodnia / mroźnia 1 557,65 7,0 powiat poznański biura, pom. socjalne 2 763,24 7,9 woj. mazowieckie, magazyn/produkcja 143 641,40 2,7 powiat pruszkowski biura, pom. socjalne 17 193,68 7,0 woj. mazowieckie, magazyn/produkcja 115 795,81 2,5 powiat pruszkowski biura, pom. socjalne 8 387,04 8,2 woj. mazowieckie, magazyn/produkcja 36 918,89 2,0 powiat sochaczewski biura, pom. socjalne 84 8,23 8,5 woj. śląskie, powiat magazyn 8 019,23 2,7 będziński biuro 683,30 8,5 magazyn 23 012,00 2,6 woj. śląskie, powiat biuro 1 610,00 8,0 tarnogórski pow. usługowa 100,00 6,0 woj. dolnośląskie, magazyn 8 019,23 2,7 powiat wrocławski biuro 683,30 8,5 Źródło: własna baza danych (średnie ważone stawki, z podziałem na poszczególne funkcje)
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 31
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Rynek produkcyjno W 2018 r. na rynku szczecińskim oddano do użytku siedem obiektów o łącznej - magazynowy w powierzchni około 106,8 tys. m². Tym samym całkowita podaż nowoczesnych rejonie Szczecina powierzchni logistyczno-magazynowych wyniosła 617,9 tys. m². Największym projektem dostarczonym na rynek w ubiegłym roku były dwa budynki w ramach Panattoni Park Szczecin I o łącznej powierzchni 52,2 tys. m². W budowie znajduje się sześć projektów o łącznej powierzchni blisko 101,3 tys. m². Wskaźnik pustostanów w porównaniu do 2017 r. (3,8%) spadł o 2 p.p i na koniec 2018 r. wyniósł 1,8%. W 2018 r. w Szczecinie w ramach 16 transakcji wynajęto blisko 112,4 tys. m² powierzchni logistyczno-magazynowych. 48% całkowitego popytu stanowiły nowe umowy, natomiast renegocjacje i umowy typu BTS/BTO odpowiednio 40% i 12%. W 2018 r. wśród umów podpisanych na rynku szczecińskim dominującym sektorem była produkcja – 38% całkowitego popytu oraz e-commerce (28%). Stawki czynszu efektywnego za nowoczesne powierzchnie magazynowe w Szczecinie oscylowały w przedziale 2,5-3,0 EUR/m²/miesiąc.
Źródło: Colliers – Raport - Rynek Nieruchomości Magazynowych – 2019
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 32
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Poniżej przedstawiono krótką charakte rystykę najważniejszych obiektów logistycznych w rejonie Szczecina, w których aktualnie oferowany jest najem powierzchni (zgodnie z danymi JLL). Panattoni Park Szczecin - nowoczesne magazyny do wynajęcia w okolicy Szczecina, położone zaledwie 20 km od centrum miasta. Inwestycja jest zlokalizowana na istotnym szlaku komunikacyjnym zaledwie 1 km od autostrady A6 prowadzącej do Berlina oraz w niedalekiej odległości od drogi S3. W pobliżu znajduje się również stacja kolejowa oraz przystanek autobusowy. Strategiczne położenie zapewnia doskonałą komunikację z głównymi miastami Polski i Niemiec. Inwestycja jest bardzo dobrze skomunikowana z autostradą A6 poprzez węzeł „Szczecin Dąbie”. Kolejnym atutem jest bliskie położenie względem portu lotniczego Szczecin Goleniów – 30 km. Panattoni Park Szczecin to powierzchnie magazynowe o najwyższej jakości (klasa A). Inwestycja składa się z 2 budynków o łącznej powierzchni 105 500 mkw. Istnieje możliwość rozbudowy parku o 60 000 mkw. Warto też dodać, że magazyny do wynajęcia w Panattoni Park Szczecin spełniają potrzeby oraz wymagania klientów z różnych branż. Park jest wyposażony w doki rozładunkowe, bramy wjazdowe z poziomu „0”, obszerne place manewrowe i dodatkowe miejsca parkingowe.
Waimea Cargo Terminal Szczecin-Goleniów - nowoczesny terminal multimodalny stanowi integralną część infrastruktury międzynarodowego Portu Lotniczego Szczecin-Goleniów. Nowoczesna jednostka operacyjna w zachodnio-pomorskim zapewnia najwyższe światowe standardy kompleksowej obsługi frachtu lotniczego. Operator handlingowy zapewnia sprawną odprawą towarów wysłanych drogą lotniczą. Magazyn o powierzchni około 7 575 m2 zapewnia szybką obsługę logistyczną dzięki licznym dokom oraz bramie z poziomu „0”. Szybko rozwijająca się siatka połączeń zapewnia dobrą komunikację lotniczą z wieloma krajami.
EXETER Park Szczecin 1 - wewnątrzmiejskie centrum logistyczne w Szczecinie. W bliskim sąsiedztwie magazynu znajduje się autostrada A6 (Szczecin-Berlin) oraz drogi szybkiego ruchu, w tym trasa S3 (Świnoujście- Lubawka) oraz S6 (Goleniów-Kołobrzeg- Koszalin- Słupsk- Trójmiasto). Centrum logistyczne w Szczecinie zlokalizowane jest w odległości 10 km od samego centrum miasta oraz 30 km od lotniska w Goleniowie. Niewątpliwym atutem parku EXETER Park Szczecin 1 jest bliskie sąsiedztwo granicy morskiej z krajami skandynawskimi, które coraz częściej wykazują zainteresowanie otwarciem własnych siedzib na obszarze Szczecina. Niniejsza lokalizacja umożliwi przyszłemu
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 33
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r. najemcy nawiązanie relacji partnerskich i biznesowych z kontrahentami zarówno z kraju jak i zagranicy. Docelowo centrum logistyczne w Szczecinie składać się będzie z czterech magazynów o łącznej powierzchni całkowitej wynoszącej ponad 60 000 mkw. Obecnie w budowie znajduje się magazyn A o powierzchni ponad 6 500 mkw. W planach są jeszcze dwie hale o powierzchni ponad 13 000 mkw. oraz jedna hala C o powierzchni 28 317 mkw. Dodatkowo Hala C została wybudowana w konwencji „crossdock” (doki przeładunkowe usytuowane równolegle do siebie, po obu stronach hali). Na podstawowe wyposażenie centrum logistycznego w Szczecinie składa się (zależnie od budynku) ogrzewanie gazowe i elektryczne oraz ruchome rampy. Magazyny posiadają nowoczesne zabezpieczenia przeciwpożarowe w postaci systemu tryskaczy oraz klap dymowych.
North-West Logistic Park - nowoczesny kompleks produkcyjno-biurowo-magazynowy, zlokalizowany w południowo-wschodniej części Szczecina, oddalony 15 minut od centrum miasta, ok. 30 min od lotniska w Goleniowie. Jest on bardzo dobrze skomunikowany z autostradą A6 prowadzącą do Berlina (ok. 150 km) oraz trasą szybkiego ruchu S3 łączącą Skandynawię i południe Europy – Środkowoeuropejski Korytarz Transportowy. W bliskim sąsiedztwie magazynu znajduje się autostrada A6 (Szczecin-Berlin) oraz drogi szybkiego ruchu, w tym trasa S3 (Świnoujście- Lubawka) oraz S6 (Goleniów- Kołobrzeg- Koszalin- Słupsk-Trójmiasto). Docelowo centrum logistyczne w Szczecinie składać się będzie z czterech magazynów o łącznej powierzchni całkowitej wynoszącej ponad 60 000 mkw. Obecnie w budowie znajduje się magazyn A o powierzchni ponad 6 500 mkw. W planach są jeszcze dwie hale o powierzchni ponad 13 000 mkw. oraz jedna hala C o powierzchni 28 317 mkw. Dodatkowo Hala C została wybudowana w konwencji „crossdock” (doki przeładunkowe usytuowane równolegle do siebie, po obu stronach hali). Na podstawowe wyposażenie centrum logistycznego w Szczecinie składa się (zależnie od budynku) ogrzewanie gazowe i elektryczne oraz ruchome rampy. Magazyny posiadają nowoczesne zabezpieczenia przeciwpożarowe w postaci systemu tryskaczy oraz klap dymowych. Centrum logistyczne w Szczecinie idealnie nadaje się na potrzeby nowoczesnego przedsiębiorstwa produkcyjnego (w tym do prowadzenia lekkiej produkcji). Może być też wykorzystana z powodzeniem, jako magazyn wysokiego składowania lub jako miejsce, gdzie powstanie nowoczesne wielofunkcyjne centrum logistyczne.
Panattoni Park Szczecin II - centrum logistyczne składające się z trzech budynków magazynowo produkcynych klasy A. Finalna wielkość parku to 68 000 m2. Panattoni Park Szczecin II jest doskonale skomunikowany. Znajduje się zaledwie 1 km od autostrady A6 wiodącej do Berlina oraz w niedalekiej odległości od drogi ekspresowej S3 .
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 34
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Exeter Park Szczecin 2 to nowoczesny kompleks produkcyjno-biurowo-magazynowy, zlokalizowany w południowo-wschodniej części Szczecina przy trasie szybkiego ruchu S3 i autostradzie A6 (Berlin-Szczecin). Docelowo centrum logistyczne w Szczecinie składać się będzie z dwóch magazynów o łącznej powierzchni całkowitej wynoszącej 80 000 mkw.
Stawki czynszu na Poniżej przedstawiono ofertowe stawki czynszu najmu nowoczesnych powier zchni rynku lokalnym produkcyjno - magazynowych z rynku lokalnego.
Czynsz (zł/m 2). W niektórych Koszty przypadkach po przeliczeniu z L.p. Położenie Rodzaj powierzchni Pow. (m 2) eksploatacyjne euro, po kursie średnim z okresu (zł/m 2) ostatnich 60 miesięcy (4,2381 zł) Szczecin, 1 Prawobrzeże, magazynowa 13066 16 zł
Trzebusz magazynowa/produkcyjn Szczecin, ul. 3500 2,9 ꞓ/~ 12 zł 2 a 4,50 zł Lubczyńska biurowo - socjalna 9,0 ꞓ/~ 38 zł
Szczecin, 3 magazynowa 10000 12 zł Prawobrzeże, Dąbie
4 Szczecin magazynowa 3000 15 zł
5 Szczecin magazynowa 5000 11 zł Przecław, woj. zachodniopomorskie, 6 magazynowa 2800 17 zł powiat policki, gmina Kołbaskowo Goleniów, woj. 7 zachodniopomorskie, magazynowa 4500 14 zł
powiat goleniowski
Goleniów, woj. magazynowa 2700 3,8 ꞓ/~ 16 zł 8 zachodniopomorskie, 6,90 zł powiat goleniowski biurowo - socjalna 11,9 ꞓ/~ 50 zł
Źródło: Średnioważona stawka czynszu za https://www.otodom.pl/ 14 zł 1 m 2 powierzchni magazynowej
Średnia arytmetyczna czynszu za 1 m 2 14 zł powierzchni magazynowej
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 35
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Stawki czynszu nieruchomości o analiz owane j funkcji są średnio zróżnicowane i zależą od charakterystyki poszczególnych obiektów. Do głównych atrybutów wpływających na wysokość stawki czynszu należy zaliczyć lokalizację, standard i stan techniczny budynku (na co wpływ ma rok budowy, przeprowadzane remonty, jakość zastosowanych materiałów budowlanych, eksploatacja budynku), powierzchnia użytkowa oraz powierzchnia dodatkowej przestrzeni (np. placów manewrowych, ekspozycyjnych, czy miejsc parkingowych). Bardzo istotne znaczenie ma również wyposażenie obiektów (hale ogrzewane osiągają wyższe stawki najmu, od tych pozbawionych ogrzewania). Dodatkowym atutem dla nieruchomości, w których prowadzona jest działalność przemysłu spożywczego lub magazynowa jest funkcjonowanie w budynkach, na niej się znajdujących specjalistycznych przestrzeni takich jak mroźnie, czy chłodnie (stawki czynszu dla tego typu obiektów są wyższe niż dla powierzchni stricte magazynowych bądź produkcyjnych). Najniższe stawki najmu osiągają powierzchnie znajdująca się w starszych budynkach, o gorszej ekspozycji względem drogi dojazdowej, generujących wyższe koszty eksploatacji (na skutek starszych technologii wykonania), z ograniczoną ilością miejsc parkingowych, z małą powierzchnią przeznaczoną dla celów biurowych. Wyższe stawki najmu osiągają budynki stosunkowo nowe, wyposażone w nowoczesne instalacje (np. monitoring, systemy elektronicznego dostępu czy system sygnalizacji pożaru), o dobrej ekspozycji i lokalizacji zapewniającej prestiż najemcy bądź właściciela. Poza wspomnianymi powyżej czynnikami istotny wpływ na wysokość czynszu najmu ma charakter powierzchni biurowej - wyodrębniona, częściowo niezależna, o wysokim standardzie wykończenia i jakości zastosowanych materiałów powierzchnia biurowa w nieruchomościach magazynowo-produkcyjnych wpływa na zwiększenie się stawki czynszu.
7.3.2 Analiza rynk u nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Ogólna ocena Po okresie wyraźnego osłabienia aktywności w latach 2009 -2012, od 2013r. na rynku sytuacji na rynku w gruntów inwestycyjnych obserwuje się stabilizację, z tendencją do stopniowej poprawy Polsce sytuacji (choć liczba transakcji jest ciągle niższa niż w latach 2005-2008). Zainteresowanie inwestorów kieruje się głównie w stronę najbardziej atrakcyjnych nieruchomości, na których jednocześnie planowane są projekty średniej wielkości. Zauważalne jest bardziej zachowawcze podejście deweloperów do nowych projektów wyrażające się dużo bardziej szczegółową analizą możliwości zabudowy. Ceny gruntów inwestycyjnych w ostatnim czacie cechują się stabilizacją. W 2016r. i w 2017r. wśród najbardziej poszukiwanych gruntów inwestycyjnych były te, które położone są na dobrze skomunikowanych obszarach dużych miast regionalnych. Z uwagi na duże nasycenie inwestycji w tych miastach, plany inwestorów obejmowały także średniej wielkości miasta regionalne, takie jak Lublin, Szczecin, czy Rzeszów. Coraz częściej plany inwestycyjne obejmują działki zabudowane obiektami przeznaczonymi do wyburzenia, przebudowy, czy rozbudowy. Istotny wpływ na taką sytuację miały zmiany przepisów prawnych, w tym w szczególności utrudniające handel ziemią rolną. Nie bez znaczenia dla inwestorów dążących do optymalizacji kosztów jest spadek dostępności
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 36
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
wykwalifikowanych pracowników i wzrost kosztów pracy (szczególnie w dużych miastach), co przełożyło się na wzrost zainteresowania mniejszymi rynkami. Dobre wyniki na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych wpływają bezpośrednio na zainteresowanie inwestorów kupnem gruntów pod przyszłą zabudowę. Dobór Dla potrzeb wyc eny nierucho mości gruntowej, traktowanej jako niezabudowana nieruchomości przeanalizowano ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości podobnych, podobnych przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą (tereny zabudowy produkcyjno – usługowej), z rynku lokalnego - powiatu goleniowskiego, z okresu ostatnich 2 lat. Poglądowo przestudiowano również ceny wywoławcze gruntów inwestycyjnych na terenie Goleniowskiego Parku Przemysłowego. Segment gruntów inwestycyjnych jest rynkiem przeciętnie rozwiniętym. Zanotowane ceny transakcyjne na tym rynku, w badanym okresie czasu kształtowały się w przedziale od niespełna 30 zł do 45 zł/m 2. Podobnie kształtują się ceny wywoławcze w GPP (34 – 40 zł/m 2). Ceny działek przeznaczonych pod AG uzależnione są głównie: od lokalizacji, powierzchni, uzbrojenia oraz parametrów zabudowy. Najatrakcyjniejsze są gruntu położone w pobliżu dużych aglomeracji miejskich, ważnych szlaków komunikacyjnych, głównych dróg oraz węzłów autostradowych, lotnisk. Istotnym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości jest jej powierzchnia, im grunt ma większą powierzchnię, tym jego cena jednostkowa jest z reguły niższa. Niebagatelne znaczenie mają warunki zabudowy: dozwolone pole zabudowy, wysokość budynków, obsługa komunikacyjna, ilość miejsc parkingowych. W związku z informacjami dotyczącymi stabilizacji cen na rynku nieruchomości niezabudowanych, odstąpiono od korekty cen transakcyjnych o czynnik związany z upływem czasu. Próbka reprezentatywna przyjęta do obliczeń: Data Cena Cena Powiat Gmina Miejscowość Ulica Pow. [m 2] transakcji transakcyjna jednostkowa 2019-02-06 goleniowski Goleniów Łozienica Produkcyjna 4 565 157 260,00 34,45 2019-03-13 goleniowski Goleniów Łozienica Nadziei/Boczna 40 341 1 741 175,70 43,16 2018-12-07 goleniowski Nowogard Nowogard Górna 2 568 77 700,00 30,26
8 Opis procedury wyceny
Podstawa wyceny Podstawę wyceny do celów zabezpieczenia wierzytelności , zgodnie ze standardem zawodowym rzeczoznawców majątkowych nr 1 „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, stanowi wartość rynkowa. Ponadto, zgodnie z wymaganiami instytucji finansującej, w operacie określono wartość odtworzeniową nieruchomości oraz wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży.
Wartość rynkowa - Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny definicja można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 37
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.
Wartość Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, odtworzeniowa – obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu definicja rynkowego, a także, jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości stanowi szacowaną kwotę odpowiadającą sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny. Do kosztów tych zalicza się również koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru.
Zastosowane W związku z chara kterem nieruchomości, wartość rynkową nieruchomości określono podejścia, metody i przy wykorzystaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki techniki wyceny kapitalizacji prostej, przy uwzględnieniu możliwego do osiągnięcia dochodu z czynszu najmu, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się czynszu rynkowego. Ponadto w wycenie określono wartość odtworzeniową nieruchomości – zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową, przy czym wartość gruntu określono w podejściu porównawczym (metodą porównywania parami). Wartość nieruchomości określono według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz stanu na dzień oględzin nieruchomości.
Charakterystyka Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że zastosowanych jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego podejść, metod i dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości technik wyceny przynoszących lub mogących przynosić dochód, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe. Do
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 38
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
wpływów pozaczynszowych zali cza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości, stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych, może być także część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości. Przy obliczaniu dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku. Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na założonym poziomie. W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak uzyskiwane dochody, na koniec okresu rocznego. Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości nieruchomości, odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku. Do wydatków operacyjnych zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia - z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi. Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednie stopy zwrotu obejmujące stopę kapitalizacji i stopę dyskontową. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. W razie konieczności można stosować równocześnie oba sposoby obliczania dochodów - metodę inwestycyjną i metodę zysków. Dochód z nieruchomości stanowi w takim wypadku sumę dochodów obliczonych przy zastosowaniu obu metod. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu, dzierżawy lub wpływów pozaczynszowych, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe. W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 39
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Dochody generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów. W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów: 1. potencjalny dochód brutto (PDB) – wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości; 2. efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi; 3. dochód operacyjny netto (DON) – obliczany z różnicy pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych. Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto. Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się: odpisów amortyzacyjnych, spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek, nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy z wyjątkiem nakładów na wymianę stałego wyposażenia, podatku dochodowego. Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednią datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się, w zależności od zmienności dochodu z nieruchomości, przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania dochodów - technik służących do przekształcania dochodu z nieruchomości w wartość (kapitalizacji dochodu).
Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu, wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 40
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruch omości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych. Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości. W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:
gdzie: WR – wartość rynkowa nieruchomości DON – dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji R – stopa kapitalizacji WK – współczynnik kapitalizacji.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wpływające na poziom cen, zwłaszcza na ich zróżnicowanie, a także warunki dokonania transakcji. Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z tym zastrzeżeniem, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 41
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Do porówna ń nale ży wykorzystywa ć nieruchomo ści podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Nieruchomość podobną stanowi nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, m 2 powierzchni budynku, m 3 kubatury). W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może być nieruchomość. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości wycenianej o znanych cechach kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen cech pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Procedura wyceny w metodzie porównywania parami jest następująca: . Oględziny nieruchomości, . Określenie rynku lokalnego (rodzaj, obszar, okres badania cen, informacje o popycie i podaży, itp.), . Określenie jednostki porównawczej (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu), . Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny,
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 42
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny, . Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, . Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, . Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, . Wybór do porównań ze zbioru transakcji co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych, pod względem cech rynkowych, do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich opisem i charakterystyką, . Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, . Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań, . Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek, . Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana, . Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). W przypadku, gdy szacowana nieruchomość posiada oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w opisywanej metodzie. Przy zastosowaniu opisywanej metody można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny „K" z przedziału [0,90; 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość posiada wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K winno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 43
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
zastąpienia. Metodę kosztów odt worzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. Przy użyciu tych technik uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu. W odróżnieniu od kosztu odtworzenia, koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
9 Określenie wartości nieruchomości 9.1 Określenie wartości rynkowej nieruchomości Potencjalny i Przy oszacowaniu potencjalnego dochodu z nieruchomości uwzględniono efektyw ny dochód następujące uwarunkowania oraz przyjęto następujące założenia: brutto z w związku z tendencjami na rynku nieruchomości komercyjnych przyjęto, że nieruchomości najem nieruchomości będzie odbywał się wg zasady całkowitego najmu netto, przy uwzględnieniu rynkowych stawek czynszu najmu, przyjmując zasadę, iż efektywny koszt wynajmu (z punktu widzenia najemcy) nie będzie przekraczał maksymalnych stawek czynszu najmu podobnych powierzchni oferowanych na rynku lokalnym: całkowity najem netto (absolute net) – wszystkie bez wyjątku wydatki i opłaty obciążają najemcę (przychód z najmu równy jest dochodowi netto właściciela); czynsz rynkowy (market rent) - przewidywany (najbardziej prawdopodobny) możliwy do uzyskania czynsz, określony w wyniku analizy rynku wynajmu, z jednoczesnym uwzględnieniem stanu nieruchomości stanowiących przedmiot oszacowania; efektywny koszt wynajmu (effective occupancy cost) - rzeczywiste obciążenie najemcy wynikające z umowy najmu, uwzględniające czynsz wraz z dodatkowymi obciążeniami (opłaty eksploatacyjne); uznano, że obowiązująca na bardzo małej części nieruchomości (łączna p.u.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 44
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
20 m2 )umowa najmu pozostaje bez wpływu na wartość rynkową z uwagi na fakt, iż została zawarta na czas nieokreślony z krótkim okresem wypowiedzenia; potencjalną powierzchnię najmu ustalono na podstawie informacji uzyskanych od zleceniodawcy, w oparciu o przedstawione projekty budowlane; Zestawienie potencjalnej powierzchni najmu
Wyszczególnienie Pow. (m 2) Powierzchnia produkcyjno – magazynowy z częścią biurowo - socjalną 13.936,57 przyjęto, że możliwość korzystania z pozostałych elementów składowych nieruchomości (budowle, w tym: drogi, parkingi, place manewrowe, tereny zieleni, infrastruktura) zawiera się w rynkowej stawce czynszu najmu powierzchni podstawowej: produkcyjno – magazynowej z częścią biurowo - socjalną; do wyceny zastosowano jedną – łączną stawkę czynszu najmu, którą w opinii autor opracowania należy uznać za rynkową w wysokości: 16,00 zł/m 2/m-c (~3,8 ꞓ/m 2/m-c). Na wyznaczony poziom stawki czynszu największy wpływ mają: korzystna lokalizacja, w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych oraz na terenie Goleniowskiego Parku Przemysłowego, dobry stan techniczny obiektów, fakt, iż część budynku usługowo – magazynowego przeznaczona jest na chłodnię oraz część biurowo - socjalną; w związku z tendencją na rynku przyjęto, że właściciel nieruchomości dodatkowo będzie pobierał opłatę eksploatacyjną na pokrycie kosztów nieruchomości – jej wysokość, na podstawie analizy rynku ustalono na poziomie 4,5 zł/m 2; przyjęto ponadto, że koszty mediów będą bezpośrednio regulowane przez najemców; biorąc pod uwagę charakter wycenianego kompleksu nieruchomości, jego położenie, stan techniczny i standard wykończenia obiektów, a także analizę rynku magazynowego w Polsce poziom pustostanów i zaległości czynszowych przyjęto na bezpiecznym poziomie 5%.
Biorąc pod uwagę powyższe założenia określono wielkość potencjalnego oraz efektywnego dochodu z czynszu najmu.
Potencjalny dochód brutto
Powierzchnia Potencjalny dochód brutto Wyszczególnienie najmu (m 2) zł/m 2/m-c zł/m-c zł/rok Powierzchnia produkcyjno - magazynowa z częścią biurowo - socjalną 13 936,57 16,00 222 985,12 2 675 821,44 Opłata eksploatacyjna 13 936,57 4,50 62 714,57 752 574,78 Razem 285 699,69 3 428 396,22
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 45
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Efektywny dochód brutto Współczynnik Efektywny dochód brutto Potencjalny dochód brutto (zł/rok) pustostanów (zł/rok) 3 428 396,22 5% 3 256 976,41 Razem 3 256 976,41
Dochód Zgodnie z obowiązującą metodologią wyceny, dochód operacyjny netto stanowi operacyjny netto z różnicę między efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi nieruchomości nieruchomości. Wielkość wydatków operacyjnych nieruchomości została przyjęta w następującej wysokości: podatek od nieruchomości w faktycznie regulowanej kwocie; ubezpieczenie nieruchomości: składka wg polisy ubezpieczeniowej; koszty zarządzania – przyjęto 0,5zł/m 2 (w odniesieniu do powierzchni użytkowej budynku) w skali miesiąca; koszty konserwacji i napraw bieżących – przyjęto 3% potencjalnego dochodu brutto z tytułu czynszu najmu; Wydatki operacyjne prognozowane Wyszczególnienie Kwoty (zł) Podatek od nieruchomości 309 206,00 Koszty ubezpieczenia 112 562,97 Remonty i konserwacje 80 274,64 Koszty zarządzania nieruchomością 83 619,42 Razem 585 663,03 Koszty eksploatacyjne nieruchomości, bez mediów (zł/m 2/m-c) 3,50
koszty utrzymania nieruchomości (bez kosztów mediów), na podstawie kosztów funkcjonowania nieruchomości podobnych, przyjęto w wycenie w wysokości 4,5 zł/m 2/m-c (w analogicznej wysokości uwzględniono w projekcji przychodów opłatę eksploatacyjną wnoszoną przez potencjalnych najemców). Założono, iż koszty mediów będą regulowane bezpośrednio przez najemców nieruchomości; założono, że właściciel będzie ponosił koszty utrzymania nieruchomości w odniesieniu do powierzchni stanowiących pustostany. Biorąc pod uwagę wielkość opłat eksploatacyjnych wynikających z planowanych kosztów nieruchomości oraz oszacowane kwoty efektywnego dochodu z nieruchomości obliczono dochód operacyjny netto stanowiący różnicę tych wielkości.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 46
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Dochód operacyjny netto Wyszczególnienie Kwoty (zł/rok) Efektywny dochód brutto 3 256 976,41
Wydatki operacyjne 752 574,78 Dochód operacyjny netto 2 50 4 401,63
Stopa kapitalizacji Zgodnie z obowiązująca metodologią wycen y (szerzej opisaną w rozdziale 8 ), przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości liczy się jako iloczyn stałego strumienia rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji. Stopę kapitalizacji przyjęto na podstawie danych rynkowych dotyczących rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do wycenianych. Biorąc pod uwagę takie atrybuty rynkowe odnoszące się do nieruchomości jak: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, a także ryzyko co do kształtowania się rynkowych stawek czynszu najmu i pustostanów, w niniejszym opracowaniu do wyceny przyjęto stopę kapitalizacji na poziomie 8,3%, co w stosunku do stóp typu Prime (najlepsze stopy na rynku wynoszą ok. 6,5% dla obiektów wynajmowanych wielu najemcom, a w przypadku umów długoterminowych nawet poniżej 6%) daje premię za ryzyko inwestowania w wycenianą nieruchomość na poziomie ~2,3 – 1,8%. Podkreślić należy, iż powyższa stopa została przyjęta, zgodnie z obowiązującymi zasadami wyceny, w ujęciu realnym (tj. przy uwzględnieniu korekty inflacyjnej; brak korekty o wskaźnik inflacji dałby wyższą stopę w ujęciu nominalnym). Przy szacowaniu poziomu stopy kapitalizacji wykorzystano następujący wzór: r r r r 1 2 3 gdzie :
r1 – wolna stopa od ryzyka, określana na podstawie rynku kapitałowego; r 1 r 1/ i 1 1 n
rn - oprocentowanie długoletnich papierów wartościowych; i - poziom inflacji;
r2 – premia za ryzyko inwestycji w nieruchomości / premia za przejście z rynku kapitałowego na rynek nieruchomości (2-5%) ;
r3 – premia za różne rodzaje ryzyka związane z wycenianą nieruchomością (1-5%). Oszacowanie stopy kapitalizacji
rn i r1 r2 r3 razem 2,5 % 2,2 % 0,3 % 4% 4% 8,3 %
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 47
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Według informacji uzyskanych ze strony internetowej Santander Bank Polska SA (MAKROskop) : planowana na 2019r. rentowność obligacji 10-letnich wynosi: 2,5 %, planowana inflacja na koniec 2019r. za Santander Bank Polska: 2,2 %,
Stop ę kapitalizacji przyjęto na poziomie: 8,3 %
Kalkulacja wartości Jak wcześniej wspomniano, przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości liczy się jako iloczyn dochodu operacyjnego oraz współczynnika kapitalizacji (odwrotność stopy kapitalizacji).
Wartość rynkowa nieruchomości Wyszczególnienie Wartości
Dochód operacyjny netto (zł/rok) 2 504 401,63 Współczynnik kapitalizacji 12,05 Wartość nieruchomości(zł) 30 173 513,60 Wartość nieruchomości (zaokr. do tys. zł) 30 174 000,00
9.2 Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości 9.2 .1 Określenie wartości rynkowej gruntu, traktowanego jako niezabudowany
Założenia wstępne Obszar rynku – powiat goleniowski; Rodzaj rynku – rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę komercyjną; Okres badania rynku – ostatnie 2 lata poprzedzające moment sporządzenia wyceny.
Rodzaje cech Analiz a cen transakcyjnych gruntów budowlanych na lokalnym rynku rynkowych i nieruchomości pozwoliła ustalić, że na wartość nieruchomości przeznaczonych przypisane im wagi pod zabudowę komercyjną wpływ mają następujące atrybuty (cechy), którym przypisano poniższe wagi. Wagi cech zostały ustalone na podstawie badań- obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości: . Lokalizacja i otoczenie nieruchomości: 40%; . Powierzchnia nieruchomości: 15%; . Dostęp do mediów: 20%; . Czynniki dodatkowe: 25%.
Charakterystyka Lokal izacja i otoczenie nieruchomości: wpływ na wartość ma wielkość ośrodka cech rynkowych miejskiego, w którym nieruchomość się znajduje, odległość od miast wojewódzkich, głównych szlaków komunikacyjnych, lotnisk, linii kolejowych, dojazd do nich, rodzaj
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 48
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
istniejącej zabudowy w sąsiedztwie i jej intensywność, elementy ekologiczne i środowiskowo-społeczne, zagrożenia środowiskowe, sąsiedztwo terenów zielonych, intensywność ruchu ulicznego, dostępność komunikacyjna. Dla potrzeb wyceny przyjęto gradację cechy: lepsze, gorsze. Powierzchnia nieruchomości – wraz ze wzrostem powierzchni nieruchomości cena transakcyjna 1 m 2 spada: mniejsza powierzchnia (do 10.000 m 2) – lepsza, większa powierzchnia (powyżej 10.000 m 2) - gorsza. Dostęp do mediów: wpływ ma tu liczba mediów, które doprowadzone są do nieruchomości, bądź są w jej otoczeniu. Przyjęto uzbrojenie: pełne lub większość na działce/w zasięgu (lepszy), uzbrojenie niepełne lub w dalszej odległości (gorszy). Dodatkowe czynniki – kształt działki, ukształtowanie terenu, ograniczenia w zabudowie, stopień zagospodarowania działki, warunki geotechniczne – ogrodzenie, nasadzenia, możliwości rozwojowe. Dla potrzeb wyceny przyjęto dwa parametry: lepsze, przeciętne.
Charakterystyka Nieruchomości wykorzysta ne w procesie wyceny: nieruchomości podobnych do wycenianej Data Pow . Cena Cena Powiat Gmina Miejscowość Ulica L.p. transakcji [m 2] transakcyjna jednostkowa 1 2019-02-06 goleniowski Goleniów Łozienica Produkcyjna 4 565 157 260,00 34,45 2 2019-03-13 goleniowski Goleniów Łozienica Nadziei/Boczna 40 341 1 741 175,70 43,16 3 2018-12-07 goleniowski Nowogard Nowogard Górna 2 568 77 700,00 30,26
Lp.1 Nieruch omość położona w Łozienicy, o mniejszej – lepszej powierzchni , z dostępem do mediów, dojazd drogą asfaltową. Nieruchomość w kształcie regularnym, o płaskim ukształtowaniu terenu. Lp.2 Nieruchomość położona w Łozienicy, o większej – gorszej powierzchni, z dostępem do mediów, dojazd drogą asfaltową. Nieruchomość w kształcie regularnym, o płaskim ukształtowaniu terenu. Lp.3 Nieruchomość położona w Nowogardzie, na obrzeżach miasta, o mniejszej – lepszej powierzchni, z dostępem do niepełnych mediów, dojazd drogą gruntową. Nieruchomość w kształcie regularnym, o płaskim ukształtowaniu terenu.
Kalkulacja wartości Określenie wartości rynkow ej – obliczenia: Ceny: Cena minimalna = 30,26 zł Liczba próbek = 3 Cena maksymalna = 43,16 zł Liczba porównań = 3 DELTA = 12,90
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 49
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 34,45 PLN/mkw Waga cechy Zak res Wartość cechy Wartość cechy Cechy rynkowe Poprawki [zł] [%] kwotowy (nier. wyceniana) (nier.por.) Lokalizacja i otoczenie 40 5,16 lepsze lepsze 0,00 nieruchomości Powierzchnia nieruchomości 15 1,93 gorsza lepsza - 1,93 Dostęp do mediów 20 2,58 lepszy lepszy 0,00 Dod atkowe czynniki 25 3,23 lepsze lepsze 0,00 Suma: - 1,93
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 43,16 PLN/mkw Waga cechy Zakres Wartość cechy Wartość cechy Cechy rynkowe Poprawki [zł] [%] kwotowy (nier. wyceniana) (nier.por.) Lokalizacja i otoczenie 40 5,16 lepsze lepsze 0,00 nieruchomości Powierzchnia nieruchomości 15 1,93 gorsza gorsza 0,00 Dostęp do mediów 20 2,58 lepszy lepszy 0,00 Dodatkowe czynniki 25 3,23 lepsze lepsze 0,00 Suma: 0,00
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 30,26 PLN/mkw Waga cechy Zakres Wartość cechy Wartość cechy Cechy rynkowe Poprawki [zł] [%] kwotowy (nier. wyceniana) (nier.por.) Lokalizacja i otoczenie 40 5,16 lepsze gorsze 5,16 nieruchomości Powierzchnia nieruchomości 15 1,93 gorsza lepsza - 1,93 Dostęp do mediów 20 2,58 lepszy gorszy 2,58 Dodatkowe czynniki 25 3,23 lepsze gorsze 3,23 Suma: 9,04
Wartości cząstkowe: Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia arytmetyczna Wx- 34,45 = 34,45 +( - 1,93) = 32,52 Wx- 43,16 = 43,16 + 0,00 = 43,16 Wx- 30,26 = 30,26 + 9,04 = 39,30 Wartość 1 mkw wycenianego gruntu , traktowanego jako niezabudowany 38,33 zł
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 50
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Wartość wycenianego gruntu została obliczona jako iloczyn powierzchni gruntu oraz jego wartości jednostkowej. Wartość gruntu
Wartość Współczynnik Wartość, zaokr. do (zł/m 2) korekcyjny „K” Obszar (m 2) Wartość (zł) tys. zł 38,33 1 16919 648 505,27 649 000
9.2 .2 Określenie kosztów odtworzenia budynków i budowli Metodologia Biorąc pod uwagę stan przedmiotu wyceny oraz dostępne d ane o parametrach wyceny obiektów podobnych w wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową – koszt odtworzenia budynków i budowli określono jako koszt wytworzenia obiektów o podobnych parametrach użytkowych i funkcji, z uwzględnieniem zużycia technicznego. Zużycie techniczne przyjęto orientacyjnie (ogólna ocena nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego). Przy wycenie budynków i budowli korzystano z serwisu informacji cenowych budownictwa Orgbud Serwis „Informacyjny zestaw wskaźników nakładów na obiekty budowlane” część 1 Budynki oraz część II Obiekty inżynierii lądowej i wodnej, II kwartał 2019r. Wartość odtworzeniową budynków i budowli wyliczono za pomocą poniższego wzoru, a wyniki obliczeń przedstawiono w formie tabeli:
WBX = W BO x ( 1 + K D ) x ( 1 – Sz ) gdzie:
WBX – wartość odtworzeniowa budynku, WBO – wartość budynku w stanie nowym, KD – koszty dokumentacji i nadzoru budowlanego, SZ – stopień zużycia budynku, WON – wartość odtworzeniowa nieruchomości gruntowej zabudowanej
Na podstawie opracowań specjalistycznych przyjmuje się następującą klasyfikację zużycia technicznego: stan dobry: 0-15%; stan zadowalający: 16-30%; stan średni: 31-50%; stan mierny (niezadowalający): 51-70%; stan zły: 71-100%.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 51
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Kalkulacja Obliczenia war tości
9.2 .3. Podsumowanie obliczeń wartości odtworzeniowej Kalkulacja wartości Posiadając dane o kosztach odtworzenia obiektów oraz wartości gruntu, traktowanego jako niezabudowany, możliwe jest obliczenie wartości odtworzeniowej nieruchomości. Wartość odtworzeniowa nieruchomości Wyszczególnienie Koszt odtw. (zł) Grunt 649 000 Budynki i budowle 29 646 000 Razem 30 295 000
10 Wynik wyceny oraz jego uzasadnienie
Wynik i wyceny Wartość rynkowa nieruchomości wynosi : 30 174 000 zł (słownie: trzydzieści milionów sto siedemdziesiąt cztery tysiące złotych) Wartość odtworzeniowa nieruchomości wynosi: 30 295 000 zł (słownie: trzydzieści milionów dwieście dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych) Wartość gruntu, traktowanego jako niezabudowany wynosi: 649 000 zł (słownie: sześćset czterdzieści dziewięć tysięcy złotych) Pieczęć i podpis autora wyceny
Uzasadnienie Wyli czona wartość rynkowa nieruchomości stanowi ich najbardziej prawdopodobną wyniku wyceny cenę możliwą do uzyskania na rynku. Warunkiem uzyskania na rynku takiej ceny za przedmiotowe nieruchomości jest upłynięcie czasu niezbędnego do wyeksponowania ich na rynku i, w odniesieniu do negocjacji warunków sprzedaży, nie działanie w
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 52
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
sytuacji przymusowej oraz pełna niezależność i racjon aln ość podejmowanych decyzji. Wartość jednostkową nieruchomości, licząc w stosunku do powierzchni najmu/użytkowej budynku usługowo – magazynowego z częścią biurowo - socjalną, określono na poziomie ~ 2165 zł/m 2. Wartość ta ma uzasadnienie w cenach najmu nieruchomości podobnych oraz indywidualnych cechach nieruchomości wycenianej i lokuje się w zakresie rynkowych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.
11 Klauzule i spis załącznik ów
Klauzule i Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi ograniczenia Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) uchwalonymi przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Oszacowana wartość nie zawiera kosztów transakcji sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat (w tym również podatku VAT). Zgodnie z obowiązującymi zasadami wyceny, przy obliczaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się również hipotek obciążających nieruchomość. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani na podstawie dostępnych dokumentów. Zakłada się, iż Zleceniodawca przekazał autorowi opracowania wszystkie informacje mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości, a przedstawiona dokumentacja prawna i techniczna jest zgodna ze stanem faktycznym. W zakres czynności wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego w ramach wyceny nieruchomości nie wchodzi weryfikacja przedstawionej dokumentacji technicznej, w tym wykonywanie pomiarów inwentaryzacyjnych, a przedstawiona w operacie ogólna ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy technicznej. Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników takich jak: rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie ww. okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat (poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu).
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 53
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Załączniki Załącznik nr 1. Dokumentacja fotograficzna nieruchomości z dnia 18 .07 .201 9r. ; Załącznik nr 2. Dokumentacja geodezyjna z 15 i 17 lipca 2019r. w tym: uproszczone wypisy z rejestru gruntów, wypisy z kartoteki budynków oraz mapa ewidencyjna; Załącznik nr 3. Protokoły badania ksiąg wieczystych z dnia 23.07.2019r.; Załącznik nr 4. Decyzje administracyjne, w tym: pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie obiektów; Załącznik nr 5. Obszary ryzyka związanego z wycenianym kompleksem nieruchomości. Załącznik nr 6. Kopia polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej Eudeco Sp. z o.o. Sp.k.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 54
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Załącznik nr 1. Dokumentacja fotograficzna nieruchomości z dnia 18 .07 .201 9r.
Otoczenie nieruchomości
Wy ceniany kompleks nieruchomości
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 55
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 56
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 57
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 58
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 59
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Wyceniane nieruchomości – infrastruktura towarzysząca
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 60
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Załącznik nr 2. Dokumentacja geodezyjna z dnia 15 i 17 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 61
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 62
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 63
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 64
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 65
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Załącznik nr 3. Protokół badania księgi wieczystej z dnia 23.07 .2019r.
1 Określenie dokumentu KW nr SZ1O/00054497/2
2 Sąd prowadzący Sąd Rejonowy w Goleniowie, V Wydział Ksiąg Wieczystych 3 Stan prawny na dzień typ księgi: nieruchomość gruntowa; 23.07.2019r. oznaczenie nieruchomości (dział I-O): działka nr 25/2, identyfikator działki: 320402_5.0018.25/2, obręb ewidencyjny: 0018, Łozienica, położenie: woj. zachodniopomorskie, pow. goleniowski, gm. Goleniów, miejscowość Łozienica, ul. Produkcyjna, sposób korzystania: Ł – łąki trwałe, powierzchnia: 0,8003 ha; spis praw związanych z nieruchomością (dział I-Sp): brak wpisów; własność (dział II): "NAFA POLSKA" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Łozienica. Podstawa nabycia: umowa sprzedaży – akt not. nr 1187/2014 z dnia 2014-03-10; prawa, roszczenia i ograniczenia (dział III): prawo odkupu w ciągu 5 lat od daty zawarcia umowy sprzedaży przysługujące Gminie Goleniów (wpis nieaktualny); hipoteka (dział IV): hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD na zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz EXPORT DEVELOPMENT CANADA, OTTAWA, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: kw nr SZ1O/00048279/3; Hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD na zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz CANADIAN IMPERIAL BANK OF COMMERCE, CONCORD, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00048279/3; Hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD na zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 66
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz HSBC BANK CANADA, ETOBICOKE, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: Kw nr SZ1O/00048279/3.
4 Pieczęć i podpis rzeczoznawcy
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 67
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
1 Określenie dokumentu KW nr SZ1O/00048279/3
2 Sąd prowadzący Sąd Rejonowy w Goleniowie, V Wydział Ksiąg Wieczystych 3 Stan prawny na dzień typ księgi: nieruchomość gruntowa; 23.07.2019r. oznaczenie nieruchomości (dział I-O): działka nr 216/33, obręb ewidencyjny: Łozienica, położenie: Goleniów; działka nr 216/32, obręb ewidencyjny: Łozienica, położenie: Goleniów, Łozienica, ul. Granitowa 10; Obszar całej nieruchomości: 0,8916 ha. Budynki i urządzenia: Goleniów, Łozienica, budynki magazynowe o pow. zabudowy 5.527 m 2; Goleniów, Łozienica, budynek inny, niemieszkalny o pow. zabudowy 11 m 2; Goleniów, Łozienica, budynek inny, niemieszkalny o pow. zabudowy 21 m 2; Zbiorniki, silosy; spis praw związanych z nieruchomością (dział I-Sp): brak wpisów; własność (dział II): "NAFA POLSKA" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Łozienica. Podstawa nabycia: umowa przeniesienia i umowa sprzedaży – akt not. nr 15250/2008 z dnia 2008-12-10; prawa, roszczenia i ograniczenia (dział III): prawo odkupu niezabudowanej nieruchomości po cenie nabycia, określonej dla niniejszej transakcji w ciągu 5 lat od daty zawarcia notarialnej umowy sprzedaży (wpis nieaktualny); hipoteka (dział IV): hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie kredytu, odsetek i innych kosztów, na rzecz CANADIAN IMPERIAL BANK OF COMMERCE, TORONTO, ONTARIO, KANADA; hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie kredytu, odsetek i innych kosztów, na rzecz HSBC BANK CANADA, ETOBICOKE ONTARIO KANADA; hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 68
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz EXPORT DEVELOPMENT CANADA, OTTAWA, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00054497/2; hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów)USD, zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz CANADIAN IMPERIAL BANK OF COMMERCE, CONCORD, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00054497/2; hipoteka umowna łączna w kwocie 15.000.000,00 (piętnaście milionów) USD, zabezpieczenie wszelkich obecnych i przyszłych wierzytelności wynikających z umowy poręczenia, a w szczególności wynikających z umowy kredytu takich wierzytelności jak: zapłata kredytu, zapłata odsetek oraz wszelkich innych kosztów związanych z postępowaniami sądowymi lub egzekucyjnymi, dotyczącymi dochodzenia wierzytelności, umowa poręczenia z dnia 26 listopada 2014 r., na rzecz HSBC BANK CANADA, ETOBICOKE, ONTARIO, KANADA. Księga wspołobciążona: SZ1O/00054497/2.
4 Pieczęć i podpis rzeczoznawcy
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 69
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Załącznik nr 4. Decyzje administracyjne
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 70
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 71
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 72
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 73
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 74
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 75
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 76
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 77
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 78
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 79
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 80
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 81
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 82
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 83
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 84
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 85
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 86
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 87
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 88
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 89
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 90
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 91
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 92
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 93
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 94
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 95
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 96
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 97
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 98
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 99
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 100
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 101
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 102
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 103
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 104
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 105
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Załącznik nr 5. Obszary ryzyka związanego z nieruchomościami Lokaliz acja Wyceni any kompleks nieruchomości zlokalizowany jest w Łozienicy, w gminie nieruchomości Goleniów, nieopodal Szczecina, w pobliżu ważnych szlaków komunikacyjnych, na terenie Goleniowskiego Parku Przemysłowego. Bezpośredni dojazd do nieruchomości odbywa się drogą asfaltową, przy której znajdują się przystanki autobusowe. Biorąc pod uwagę powyższe, lokalizację i otoczenie nieruchomości, pod względem pełnionych przez nie funkcje ocenia się jako korzystne.
St an prawny Stan prawny uregulowany, nie zidentyfikowano ryzyk. nieruchomości
Stan techniczny i Stan techniczny oraz standard wykończenia obiektów znaj dujących się na standard nieruchomości nie budzi zastrzeżeń. Występujące zużycie techniczne budynków i wykończenia budowli wynika z formalnego użytkowania nieruchomości. obiektów budowlanych
Inne aspekty stanu Brak danych o zagrożeniach powodziowych ; brak informacji o ewentualnym skażeniu nieruchomości nieruchomości lub jej otoczenia; brak uciążliwości zapachowej na nieruchomości i w jej otoczeniu. Nieruchomość jest w pełni uzbrojona, objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
Ogólna ocena W trakcie oględzin nieruchomości oraz przeglądu dokumentów nie ujawniono nieruchomości okoliczności, które powodowałyby nieprzydatność nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności. Lokalizacja i charakter nieruchomości wskazują na przyzwoitą płynność nieruchomości. Przewidywany okres ekspozycji nieruchomości na rynku to czas około 18 – 24 miesiące. Ostateczna ocena ryzyka związanego z zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomościach należy w każdym przypadku do wierzyciela.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 106
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Załącznik nr 6. Kopia polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej Eudeco Sp. z o.o. Sp.k.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 107
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 108
Adres nieruchomości: Łozienica, ul. Granitowa 10, gm. Goleniów, pow. goleniowski, woj. zachodniopomorskie
OPERAT SZACUNKOWY z dnia 23 lipca 2019r.
Eudeco Sp. z o.o. Sp. k., ul. Miła 2, 00-180 Warszawa
Autor wyceny: Krzysztof Wysocki str. nr 109