Detaljregulering for Felt B2, Nore Sunde
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Nore Sunde Utviklingsselskap AS Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde Plan 2519P Planbeskrivelse 2015-04-20 Oppdragsnr.: 5135722 Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 2 2 20.4.2015 Plan til annengangsbehandling MaSko LaNie LaNie Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS | Pb. 130, NO-4065 Stavanger | Jåttåvågveien 18, NO-4020 Stavanger r:\kbu_felles\byplan\brukere\britt\private planer\plan 2519p_nore sunde felt b2\2.gang\rapport plan 2519 p_2015-04-20 2015-04-20 | Side 2 av 37 planbeskrivelse.docx Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 2 Innhold 1 Arealoppgave 5 1.1 Areal fordelt på formål 5 1.2 BRA per formål 6 2 Bakgrunn for planforslaget 7 3 Forhold til gjeldende planer, lover og retningslinjer 8 3.1 Kommuneplan 8 3.2 Reguleringsplaner 8 3.3 Planens forhold til statlige og regionale planretningslinjer 8 3.3.1 Regionalplan for Jæren 8 3.3.2 Naturmangfoldloven 8 4 Saksgang 9 4.1 Varsel om oppstart av reguleringsarbeid 9 4.2 Varsel om utvidelse av planområdet 9 5 Beskrivelse av planområdet 10 5.1 Planområdets kvaliteter 10 5.1.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse 10 5.1.2 Eierforhold 10 5.1.3 Landskap, topografi og vegetasjon 10 5.1.4 Sol/skygge, vind og lokalklima 11 5.2 Barn og unges forhold 11 5.3 Tilgang til friområder 11 5.4 Arealbruk (nåværende og tidligere) 12 5.4.1 Tilgrensende/eksisterende bebyggelse 12 5.4.2 Kulturminner og kulturmiljø 12 5.5 Teknisk infrastruktur 12 5.5.1 Trafikale forhold og barrierer 12 5.5.2 Vann og avløp 12 5.5.3 Energiløsninger 12 5.6 Spesielle miljø- og/eller risikoforhold 13 5.6.1 ROS-analyse 13 5.6.2 Støy 13 5.6.3 Forekomst av naturtyper og dyrearter 13 5.7 Eksisterende service i nærområdet 13 6 Beskrivelse av planforslaget; innhold, kvaliteter og konsekvenser 14 6.1 Forhold til overordnet plan 14 6.2 Konsept og hovedgrep 14 6.3 Bebyggelsen 15 6.3.1 Utnyttingsgrad 17 6.4 Ute- og lekearealer 17 r:\kbu_felles\byplan\brukere\britt\private planer\plan 2519p_nore sunde felt b2\2.gang\rapport plan 2519 p_2015-04-20 2015-04-20 | Side 3 av 37 planbeskrivelse.docx Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 2 6.5 Solforhold og klima 18 6.6 Forslagets tekniske løsninger 18 6.6.1 Trafikk, adkomstforhold og parkering 18 6.6.2 Vann og avløp 20 6.6.3 Renovasjonsanlegg 20 6.6.4 Energiforsyning 20 6.7 Tilgjengelighet og universell utforming 21 6.7.1 Universell utforming 21 6.8 Forhold for barn og unge 21 6.8.1 Nærhet til skoler, barnehager og fritidsaktiviteter 21 6.8.2 Friluftsområder 22 6.9 Hensyn til omgivelser og miljø 22 6.9.1 Støy 22 6.9.2 Avbøtende tiltak i henhold til ROS-analyse 22 6.10 Behov for tiltak/service utenfor planområdet 22 6.11 Framdrift og gjennomførbarhet 22 6.12 Landbruk 22 6.13 Kvalitetsprogram 22 6.14 Fjernvirkning, illustrasjoner og 3d-modell 23 7 Medvirkning i planprosessen 24 7.1 Varsel om oppstart av planarbeid 24 7.1.1 Innkomne merknader til oppstarsvarsel 24 7.1.2 Oppsummering og vurdering av innkomne merknader til oppstartsvarsel 24 7.2 Varsel om utvidelse av planområdet 26 7.2.1 Innkomne merknader til varsel om utvidelse av planområdet 26 7.2.2 Oppsummering og vurdering av innkomne merknader til varsel om utvidelse av planområdet 26 8 ROS-analyse 28 8.1 Generelt 28 8.2 Bakgrunn 28 8.3 Metode til ROS-analyse 28 8.3.1 Forutsetninger og avgrensninger 29 8.3.2 Definisjoner 29 8.3.3 Vurdering av risiko 29 8.3.4 Vurdering av sårbarhet 31 8.4 Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse 32 8.5 Oppsummering 35 8.5.1 Naturrisiko 35 8.5.2 Trafikk 36 8.6 Konklusjon 36 9 Vedlegg 37 r:\kbu_felles\byplan\brukere\britt\private planer\plan 2519p_nore sunde felt b2\2.gang\rapport plan 2519 p_2015-04-20 2015-04-20 | Side 4 av 37 planbeskrivelse.docx Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 1 1 Arealoppgave 1.1 AREAL FORDELT PÅ FORMÅL BEBYGGELSE OG ANLEGG m2 Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse 12 158 Boligbebyggelse – blokkbebyggelse 3546 Renovasjonsanlegg 44 Øvrige kommunaltekniske anlegg 46 Lekeplass 1190 Annet uteoppholdsareal 1291 SUM 18 275 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR m2 Kjøreveg 637 Fortau 324 Gatetun 3820 Gangveg/gangareal/gågate 298 Annen veggrunn – tekniske anlegg 75 Annen veggrunn – grøntareal 370 Parkeringsplasser (på grunnen) 500 Hvorav • Gjesteparkeringsplasser for bil 363 • sykkelparkeringsplasser 137 SUM 6524 r:\kbu_felles\byplan\brukere\britt\private planer\plan 2519p_nore sunde felt b2\2.gang\rapport plan 2519 p_2015-04-20 2015-04-20 | Side 5 av 37 planbeskrivelse.docx Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 1 GRØNNSTRUKTUR m2 Turveg 484 Friområde 2282 SUM 2766 SUM PLANAREAL* m2 27 068 Offentlig areal 3619 Privat og felles areal 23 449 *Parkering, boder og tekniske anlegg under bakken er ikke medregnet i totalareal. 1.2 BRA PER FORMÅL FORMÅL m2 Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse 10 700 Boligbebyggelse – blokkbebyggelse 6600 Parkeringsplasser på grunnen 366 SUM 17 666 Tillatt BRA i planen på 17 666 m2 gir en utnyttelse på ca. 75 %. Områdeplanen for Nore Sunde (plan 2326) viser delfelt B2 med en utnyttelse på 60 – 70 %. Økt BRA skyldes blant annet ønsket om å legge til rette for større balkonger for en del av blokkleilighetene. Til tross for økning i BRA er store deler av området beholdt som åpent areal for lek og opphold, og vurdering av solforholdene i planområdet viser at disse er gode. r:\kbu_felles\byplan\brukere\britt\private planer\plan 2519p_nore sunde felt b2\2.gang\rapport plan 2519 p_2015-04-20 2015-04-20 | Side 6 av 37 planbeskrivelse.docx Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 1 2 Bakgrunn for planforslaget Norconsult AS har i samarbeid med STAV Arkitekter AS, på vegne av tiltakshaver Nore Sunde Utviklingsselskap AS, utarbeidet privat detaljreguleringsplan for felt B2 innenfor plan 2326 Nore Sunde, Madla bydel. Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i form av rekkehus og blokkbebyggelse, med tilhørende sandlekeplasser og felles uteoppholdsareal. Planområdet inngår i reguleringsplan (områderegulering) 2325 for Nore Sunde, som utarbeides av Stavanger kommune. Planen er utarbeidet som privat detaljregulering uten konsekvensutredning, i samsvar med plan- og bygningsloven §§ 12-9 og 12-11. Figur 1 Kart fra oppstartsvarsel r:\kbu_felles\byplan\brukere\britt\private planer\plan 2519p_nore sunde felt b2\2.gang\rapport plan 2519 p_2015-04-20 2015-04-20 | Side 7 av 37 planbeskrivelse.docx Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 1 3 Forhold til gjeldende planer, lover og retningslinjer 3.1 KOMMUNEPLAN Planområdet er i gjeldende kommuneplan for Stavanger kommune 2010 – 2025 vist som boligbebyggelse. Langsiktig grense mot landbruk er vist langs planområdets nordøstlige grense, samt langs deler av planområdets nordlige grense. Kommuneplanen har omtalt flere forhold som gjelder Nore Sunde, deriblant skolekapasitet, landbruksinteresser, kollektivtrase og forhold for gående og syklende. Disse forholdene er behandlet i områdereguleringen for Nore Sunde, og anses som avklart i forbindelse med denne. 3.2 REGULERINGSPLANER Plan 2326 Reguleringsplan for Nore Sunde, Madla bydel (høringsperiode 28.6 – 13.9.2013): området er regulert til boligformål med utnyttingsgrad 60 – 70 prosent og maksimal byggehøyde fire etasjer/14 meter. 3.3 PLANENS FORHOLD TIL STATLIGE OG REGIONALE PLANRETNINGSLINJER 3.3.1 Regionalplan for Jæren Regionalplan for Jæren viser planområdet som tettstedsareal, og forutsetter dermed at området skal bygges ut. 3.3.2 Naturmangfoldloven Det er ikke registrert verdifull natur eller truede dyrearter innenfor planområdet i henhold til Naturbase. Det er gjort observasjoner av tyrkerdue, som regnes som en sårbar art, i nærheten av planområdet. Videre er det nordøst for planområdet, mot Hålandsvatnet, registrert beiteområde for rådyr. Rådyr er vanlig i regionen, og finnes flere steder også i og tett opp til tettbygde strøk. r:\kbu_felles\byplan\brukere\britt\private planer\plan 2519p_nore sunde felt b2\2.gang\rapport plan 2519 p_2015-04-20 2015-04-20 | Side 8 av 37 planbeskrivelse.docx Oppdragsnr.: 5135722 Dokument nr.: 1 Detaljregulering for felt B2, Nore Sunde | Plan 2519P Revisjon: 1 4 Saksgang 4.1 VARSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEID Planforslaget er varslet i henhold til plan- og bygningsloven § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og på Stavanger kommunes hjemmesider 4.12.2013, og med brev datert 28.11.2013 til høringsinstanser og berørte grunneiere. Frist for å komme med merknader var 17.1.2013. Det kom inn 7 uttalelser til oppstart av reguleringsarbeidet. Disse er oppsummert og kommentert under kapittel 7. De innkomne merknadene var fra følgende: 1. Heidi Sunde, datert 15.12.2 2. Stavanger kommune, oppvekst og levekår, datert 16.12.2013 3. Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, datert 19.12.2013 4. Statens vegvesen, seksjon plan og forvaltning, mottatt 14.1.2013 5. Madla bydelsutvalg, datert 24.1. 2014 6. Fylkesmannen i Rogaland, mottatt 28.1.2014 7. Lyse Elnett AS, mottatt 30.1.2014 I hovedsak viste uttalelsene til tidligere merknader og korrespondanse med Stavanger kommune i forbindelse med arbeidet med områdeplanen for Nore Sunde.