ZNALECKÝ POSUDEK č. 119/17 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 2/37 na pozemku p.č. 66/2, 74/1, 74/3, 101, 250/12, 331, 332/1, 332/2, 332/3, 335/1 a 338, s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 270 katastrální území Lhotka u Terešova, obec Ostrovec-Lhotka, okres Rokycany a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2320/15-25
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 06.04.2017 znalecký posudek vypracoval:
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz
Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
V Hranicích 21.04.2017
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 2/37 na pozemku p.č. 66/2, 74/1, 74/3, 101, 250/12, 331, 332/1, 332/2, 332/3, 335/1 a 338, s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 270 katastrální území Lhotka u Terešova, obec Ostrovec-Lhotka, okres Rokycany a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Lhotka u Terešova 338 08 Ostrovec-Lhotka Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Ostrovec-Lhotka Katastrální území: Lhotka u Terešova Počet obyvatel: 97
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 06.04.2017 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.03.2017, LV číslo 270, k.ú. Lhotka u Terešova - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace z územního plán obce - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu. reality.cz a další
5. Vlastnické a evidenční údaje Baušová Eva, Prašný Újezd 19, 33808 Mlečice 1/74 Cerha Václav, Rámová 1071/3, Staré Město, 11000 Praha 2/666 Chrastilová Alexandra, Mazancova 3056/3, Modřany, 14300 Praha 4 1/111 Chrastinová Eliška, Lhotka 44, 33808 Ostrovec-Lhotka 4/148 Česká republika, 1/37 Čihák Josef, Lhotka 19, 33808 Ostrovec-Lhotka 2/37 Hejsková Milada, Štětínská 363/17, Bohnice, 18100 Praha 8 4/111 Hlad František, Lhotka 9, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/74 Hladová Jana, Čs. armády 601/23, Bubeneč, 16000 Praha 6 2/37 Hodač Vladimír, Lhotka 12, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/37 Hodačová Libuše, Lhotka 12, 33808 Ostrovec-Lhotka 3/74 Hůla Josef, Lhotka 2, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/37 Jaklín Jiří, Josefa Knihy 213, Střed, 33701 Rokycany 65/333 Jílek Jiří, č. p. 25, 38279 Frymburk 1/37 Junková Simona, Václavkova 176/2, Dejvice, 16000 Praha 6 1/37 Karas Václav, č. p. 264, 33801 Holoubkov 1/37
- 2 -
Klímová Ivana, č. p. 111, 33808 Mlečice 1/74 Kolář František, Lhotka 21, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/37 Král Josef, Lhotka 4, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/74 Králová Alena, č. p. 254, 33801 Holoubkov 1/111 Králová Barbora, Lhotka 4, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/74 Lemrová Ivana, Josefa Knihy 183, Střed, 33701 Rokycany 1/111 Němcová Ludmila, Hlohovičky 8, 33808 Hlohovice 3/74 Paul Václav, Lhotka 47, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/37 Pavlis Karel, Lhotka 7, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/37 Rédl Jaroslav, č. p. 7, 33808 Zvíkovec 1/74 Slapnička Jindřich, Lhotka 11, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/37 Šrepl František, Cholupická 689/23, Kamýk, 14200 Praha 4 2/37 Štichová Hana, Lhotka 5, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/74 Trejbal Petr, Lábkova 899/13, Skvrňany, 31800 Plzeň 2/74 Trojanová Ilona, Na Dlouhých 786/57, Lobzy, 31200 Plzeň 1/111 Vančura Jan, Pod Závěrkou 3134/3b, Smíchov, 15000 Praha 5 20/666 Veverová Marie, Mařákova 333/12, Dejvice, 16000 Praha 1/666 Vozáková Iva, Lhotka 6, 33808 Ostrovec-Lhotka 1/111 Zuska Zdeněk, Lýskova 2070/51, Stodůlky, 15500 Praha 5 1/37 Příslušnost hospodařit s majetkem státu Podíl Agentura ochrany přírody a krajiny České republiky, Kaplanova 1931/1, Chodov, 14800 Praha 4 1/37 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Jílek Jiří Nařízení exekuce - Čihák Josef Zahájení exekuce - Hladová Jana Zahájení exekuce - Jílek Jiří Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na východní části obce u Zbirožského potoka. Jedná se zemědělské pozemky. Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Příjezd je po nezpevněné i zpevněné komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Z výpisu z KN jsou z kapacitních důvodů přiloženy první tři stránky a poslední stránka.
8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
- 3 - obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky 2. Trvalé porosty
- 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Pozemky Pozemky jsou zemědělsky užívány. Ocenění
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 %
Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 338 55800 586,00 7,87 20,00 9,44 5 531,84 porost trvalý travní 338 53959 721,00 1,20 20,00 1,44 1 038,24 porost trvalý travní 335/1 57311 7 454,00 1,32 20,00 1,58 11 777,32 porost trvalý travní 335/1 52844 2 185,00 3,37 20,00 4,04 8 827,40 porost trvalý travní 335/1 55800 1 149,00 7,87 20,00 9,44 10 846,56 porost trvalý travní 335/1 52814 204,00 4,70 20,00 5,64 1 150,56 porost trvalý travní 335/1 54712 7 674,00 4,94 20,00 5,93 45 506,82 porost trvalý travní 335/1 53959 122 835,00 1,20 20,00 1,44 176 882,40 porost trvalý travní 332/3 55800 197,00 7,87 20,00 9,44 1 859,68 porost trvalý travní 332/2 55800 294,00 7,87 20,00 9,44 2 775,36 porost orná půda 250/12 52844 90,00 3,37 20,00 4,04 363,60 orná půda 250/12 53959 3 048,00 1,20 20,00 1,44 4 389,12 orná půda 250/12 52814 936,00 4,70 20,00 5,64 5 279,04 trvalý travní 101 52814 81,00 4,70 20,00 5,64 456,84 porost trvalý travní 74/3 57311 75,00 1,32 20,00 1,58 118,50 porost trvalý travní 74/3 54612 120,00 5,75 20,00 6,90 828,00 porost
- 5 - trvalý travní 74/1 54612 470,00 5,75 20,00 6,90 3 243,00 porost trvalý travní 74/1 57311 1 178,00 1,32 20,00 1,58 1 861,24 porost orná půda 66/2 57311 1,00 1,32 20,00 1,58 1,58 orná půda 66/2 54712 8 603,00 4,94 20,00 5,93 51 015,79 orná půda 66/2 53959 74,00 1,20 20,00 1,44 106,56 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 157 975,00 m2 333 859,45
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 4,39 0,25 20 % 1,32
Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] § 9 odst. 5 ostatní plocha 332/1 2 223,00 1,32 2 934,36 § 9 odst. 5 ostatní plocha 331 783,00 1,32 1 033,56 Jiné pozemky - celkem 3 006,00 3 967,92
Pozemky - zjištěná cena = 337 827,37 Kč 2. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází neudržované, trvalé porosty různých druhů. Při ocenění trvalých porostů bylo použito odborného odhadu.
Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / Úpravy [%] Upr. cena Cena jedn.] [Kč / jedn.] [Kč] 60 roků 150,00 ks Listnaté stromy I 32 410,- - 99 % 324,10 48 615,- 60 roků 220,00 ks Jehličnaté stromy I 25 760,- - 99 % 257,60 56 672,- Součet: 105 287,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) * 0,800 Minimální cena okrasných rostlin může činit nejméně 1,0 % z jejich základní ceny. Výsledná cena okrasných rostlin je proto stanovena po úpravě na tuto dolní hranici Celkem - okrasné rostliny = 105 287,- Kč
Trvalé porosty - zjištěná cena = 105 287,- Kč
- 6 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky 337 827,40 Kč 2. Trvalé porosty 105 287,- Kč
Výsledná cena - celkem: 443 114,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 443 110,- Kč slovy: Čtyřistačtyřicettřitisícjednostodeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí
Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění
Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu.
- 7 -
Metoda porovnávací
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji.
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu.
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce.
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další.
1. Prodej pole 11 414 m2 Přívětice - Sklená Huť, okres Rokycany 136 000 Kč (12 Kč za m2) Prodám zemědělské pozemky KÚ Sklená Huť, okres Rokycany. Parcely č.142/3, 142/4,144/1, 144/2 mají charakter trvalého travního porostu a ostatní plochy. Celková výměra 11 414m2. Zapsáno na LV č. 128. Cena 136 000,-Kč.
2. Prodej pole 3 377 m2 Hřebečníky, okres Rakovník 59 900 Kč (18 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek v obci Hřebečníky o výměře 3377 m2. Obec se nachází zhruba 13 km jižně od Rakovníka ve Středočeském kraji. V současné době je pozemek obhospodařován bez nájemní smlouvy a je zahrnut v LPIS- možnost dotace. Dle katastru nemovitostí je veden jako orná půda. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 59 900 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 18 Kč ID zakázky: 1228 Aktualizace: Včera Plocha pozemku: 3377 m2 3. Prodej pole 15 994 m2 Chlum, okres Rokycany 350 000 Kč (22 Kč za m2)
- 8 -
Předmětem nabídky je pozemek - orná půda s výměrou 15.951 m2 v blízkosti obce Chlum, okr. Rokycany, 50 km od centra Plzně. Pozemek je součástí většího pole, v současné době obdělávané na základě řádné nájemní smlouvy do 30. 9. 2017. Jedná se o rovinatý pozemek s mírným sklonem. Bonita půdy je hodnocena stupněm ochrany č. 3. Součástí prodeje jsou i tři podíly na menších pozemcích v okolí. Celková hodnota podílů je 42,5 m2. Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 22 Kč ID zakázky: 9979MI Aktualizace: 18.04.2017 Plocha pozemku: 15994 m2
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí o výměře 160 981 m2 ve výši cca 9-10,-Kč/m2.
Metoda výnosová - nebyla použita.
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech.
1. Práva:
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Jílek Jiří Nařízení exekuce - Čihák Josef Zahájení exekuce - Hladová Jana Zahájení exekuce - Jílek Jiří Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna.
2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí:
S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci
- 9 - jsou obchodovatelné.
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 480 000,- Kč z toho podíl id. 2/37: 80 000,- Kč slovy: Osmdesáttisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích 21.04.2017
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 119/17 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 119/17.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -