Tribunale Di Vibo Valentia
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TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI ILL.MO SIG. GIUDICE: DOTT.SSA VALENTINA DI LEO CONSULENZA TECNICA VIA BOCCACCIO N.5, 89900 VIBO VALENTIA; cell. 3294 249170 PROCEDURA D’ ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE N. 126/2004 TRA email: ING. MASSIMOING. MAZZEO ITALFONDIARIO STUDIOTECNICO [email protected] CONTRO SPASARI DOMENICO Allegati: [email protected] ALLEGATO A: Documentazione fotografica; STUDIO TECNICO STUDIOTECNICO ALLEGATO B: Estratto di mappa, Planimetria catastale, ING. MASSIMOING. MAZZEO email: Planimetrie rilevate; ALLEGATO C: Visure catastali aggiornate; ALLEGATO D: Nota Spese. 249170 VIA BOCCACCIO N.5, 89900 VIBO VALENTIA; cell. 3294 LO STIMATORE Dott. Ing. Massimo Mazzeo -------_____________________________------- Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO Il sottoscritto Ingegnere Massimo Mazzeo, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Vibo Valentia al n. 221, ed all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio presso il Tribunale di Vibo Valentia, è stato nominato dall’Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni, stimatore nella Esecuzione Immobiliare n. 126/2004 pendente presso il Tribunale di Vibo Valentia tra Italfondiario contro Spasari Domenico. In data 18.06.2015, il sottoscritto C.T.U. con il Custode Giudiziario Avv. Valeria De Pascali hanno effettuato un sopralluogo in Ioppolo alla continua presenza del debitore esecutato avv. Spasari Domenico, individuando il bene oggetto di consulenza. Durante il sopralluogo, il sottoscritto ha effettuato una verifica sommaria dello stato dei luoghi ed ha redatto una documentazione fotografica, nonché alcuni rilievi planimetrici. Il bene oggetto di pignoramento risulta ubicato nel Comune di Joppolo ed identificato come da atto di pignoramento: unità immobiliare urbana sita in Joppolo distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Joppolo al foglio di mappa 19 particella 502 sub 1 I quesiti posti al sottoscritto Stimatore risultano: QUESITO 1 Identificare i beni oggetto del pignoramento, effettuare una sommaria descrizione; con precisazione dei confini e dei dati catastali; riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso o altro diritto reale; indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; QUESITO 2 Riferire sullo stato di possesso dei beni pignorati con indicazione del titolo in base al quale avviene l’occupazione; QUESITO 3 Verificare esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero in particolare: - Domande giudiziali, sequestri e altre trascrizioni; - Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità, o diritti di prelazione; - Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della csa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione; 2 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia - Altri pesi o limitazioni d’uso(es. contratti relativi all’immobile ed opponibili alla procedura, oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù uso, abitazione) - Esistenza di vincoli storici, culturali o archeologici. Verificare esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellate o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari. QUESITO 4 Verificare la regolarità edilizia e urbanistica nonché l’esistenza del certificato di agibilità, segnalando difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Nel caso di opere abusive si pronunci sulla sanabilità ai sensi delle Leggi 47/85 e 724/94, D.L. 269/2003 e di tutte le successive modifiche,con l’indicazione dei relativi costi. Nel caso vi siano fabbricati rurali non censiti indichi il C.T.U. il costo QUESITO 5 Indicare la presenza della certificazione energetica di cui al D.Lgs. 192 del 19.08.2005 attuativa della direttiva CE n. 2002/91, della documentazione amministrativa e tecnica in materia di istallazione impianti all’interno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del 22/1/2008 n. 37, acquisendo copia eventualmente esistente; QUESITO 6 Indicare il valore commerciale dei beni pignorati, avuto anche riguardo agli eventuali rapporti di locazione (precisando la data di stipula del contratto e della relativa registrazione), o di altro tipo soggetti a proroga o meno, esprimendo il proprio parere sull’opportunità di procedere allla vendiita di uno o più lotti e predisponendo, in caso affermativo, il relativo frazionamento con l’indicazione di tutti i ddati catastali per ciascun lotto, nel caso di quota indivisa, fornisca la valutazione anche della sola quota; QUESITO 7 Indicare per ciascun lotto, le formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione dopo la vendita, accertando se alla data del deposito gravino sulle singole unità immobiliari pignorate ulteriori iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli; QUESITO 8 Indicare i dati necessari per la voltura dei beni all’aggiudicatario; QUESITO 9 Ove necessario, in base alla tipologia del bene pignorato, indichi i costi prevedibili per effettuare lo smaltimento in base alla normativa di legge (eternit ecc.). QUESITO 10 Ove possibile, in base alla tipologia del bene pignorato, effettuare le valutazioni di fattibilità, con specifico riferimento alla possibilità di convertire la destinazione d’uso del bene. QUESITO 11 Indicare l’esistenza di eventuali contributi regionali o comunitari concessi sul bene stagito, quantificandone il valore. QUESITO 12 Sintetico riepilogo; 3 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia Osservazioni preliminari: Il sottoscritto, a seguito di sopralluogo effettuato, e da quanto emerge dalla documentazione acquisita, evidenzia quanto segue: Le planimetrie catastali sono differenti da quanto riscontrato durante il sopralluogo in particolare: o Al piano terra non é indicata la porte nel soggiorno che consente l’accesso nella restante parte della villa; o Al piano primo non è indicata la porte esistente che permette l’accesso all’altra parte della villa non oggetto di pignoramento, inoltre vi è una variazione interna in quanto rispetto la planimetria catastale le stanze da letto non sono tre ma due. È opportuno evidenziare nel bando di vendita che: sarà a carico dell’acquirente le spese per rendere indipendente il bene stagito ovvero l’acquirente dovrà: o chiudere la corte di pertinenza per come indicato nell’accatastamento; o Chiudere con opere murarie gli accessi all’altra parte della villa del debitore esecutato; o Rendere indipendente gli impianti idrico, fognario e termico; ovvero dovrà nuovamente realizzare tali impianti e provvedere ad eliminare quelli esistenti. o Pagare gli eventuali oneri derivanti dal fatto che il bene è all’interno di una lottizzazione non perfezionata e quindi è probabile che dovrà pagare quanto necessario per le opere di urbanizzazioni non ancora perfezionate. o Procedere alla sanatoria dell’ampliamento realizzato senza alcuna autorizzazione; Il sottoscritto detrarrà dalla stima dell’immobile le spese che l’acquirente dovrà affrontare per rendere indipendente il bene stagito, ma evidentemente l’appetibilità della vendita di tale bene sarà certamente ridotta. 4 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia LOTTO 1: Unità immobiliare urbana con terreno di pertinenza ubicata nel Comune di Joppolo identificata come foglio 19 particella 502 subalterno 4. RISPOSTA AL QUESITO 1 1.1) IDENTIFICAZIONE BENI PIGNORATI: Il bene oggetto di pignoramento di proprietà Spasri Domenico e Martorana Francesca è: “ unità immobiliare urbana sita in Joppolo distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Joppolo al foglio di mappa 19 particella 502 sub 1” 1.2) SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA: Il bene oggetto di pignoramento è una parte in comune e indivisa di una villa ubicata nel comune di Joppolo località San Fotografia n.1: Bruno Melia, tutta utilizzata dai debitori esecutati. La parte di villa oggetto di pignoramento si compone di: - Corte di pertinenza attualmente in comune e indivisa ben organizzata con alberi curati e piante ornamentali - piano terra composta da ingresso soggiorno, cucina pranzo, un bagno e un ripostiglio, e tale piano, a differenza di quanto riportato sulle planimetrie catastali, è in collegamento con la restante parte del fabbricato non oggetto di pignoramento; - Una scala interna conduce al piano primo dove sono presenti due camere da letto, ed anche tale piano è collegato tramite una porta, non evidenziata nella planimetria catastale, al restante immobile non oggetto di pignoramento. La struttura portante del’immobile è in cemento armato, composto da pilastri e travi formanti un reticolo di telai fra di loro collegati. L’immobile è recintato ed ha l’accesso attraverso un cancello comandato elettricamente. 5 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia Bisogna ribadire quanto Fotografia n.2: evidenziato nelle osservazioni ovvero che lo stato dei luoghi alla data del pignoramento non rispecchia le planimetrie catastali, in quanto, a differenza di quanto riportato sulle