TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
ILL.MO SIG. GIUDICE: DOTT.SSA VALENTINA DI LEO
CONSULENZA TECNICA VIA BOCCACCIO N.5, 89900 VIBO VALENTIA; cell. 3294 cell. VALENTIA; VIBO 89900 N.5, BOCCACCIO VIA
249170 PROCEDURA D’ ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE N. 126/2004
TRA email: email:
ING. MASSIMO MAZZEO MAZZEO ING.MASSIMO
ITALFONDIARIO TECNICOSTUDIO [email protected]
CONTRO
SPASARI DOMENICO
Allegati:
[email protected] ALLEGATO A: Documentazione fotografica;
STUDIO TECNICO STUDIOTECNICO ALLEGATO B: Estratto di mappa, Planimetria catastale, ING. MASSIMOING. MAZZEO
email: Planimetrie rilevate; ALLEGATO C: Visure catastali aggiornate; ALLEGATO D: Nota Spese.
249170
VIA BOCCACCIO N.5, 89900 VIBO VALENTIA; cell. 3294
LO STIMATORE
Dott. Ing. Massimo Mazzeo
------______------Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Il sottoscritto Ingegnere Massimo Mazzeo, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Vibo
Valentia al n. 221, ed all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio presso il Tribunale di Vibo
Valentia, è stato nominato dall’Ill.mo Sig. Giudice delle Esecuzioni, stimatore nella Esecuzione
Immobiliare n. 126/2004 pendente presso il Tribunale di Vibo Valentia tra Italfondiario contro
Spasari Domenico.
In data 18.06.2015, il sottoscritto C.T.U. con il Custode Giudiziario Avv. Valeria De Pascali hanno effettuato un sopralluogo in Ioppolo alla continua presenza del debitore esecutato avv.
Spasari Domenico, individuando il bene oggetto di consulenza.
Durante il sopralluogo, il sottoscritto ha effettuato una verifica sommaria dello stato dei luoghi ed ha redatto una documentazione fotografica, nonché alcuni rilievi planimetrici.
Il bene oggetto di pignoramento risulta ubicato nel Comune di Joppolo ed identificato come da atto di pignoramento:
Ï unità immobiliare urbana sita in Joppolo distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Joppolo al foglio di mappa 19 particella 502 sub 1
I quesiti posti al sottoscritto Stimatore risultano: QUESITO 1 Identificare i beni oggetto del pignoramento, effettuare una sommaria descrizione; con precisazione dei confini e dei dati catastali; riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso o altro diritto reale; indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; QUESITO 2 Riferire sullo stato di possesso dei beni pignorati con indicazione del titolo in base al quale avviene l’occupazione; QUESITO 3 Verificare esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero in particolare: - Domande giudiziali, sequestri e altre trascrizioni; - Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità, o diritti di prelazione; - Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della csa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione; 2 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia
- Altri pesi o limitazioni d’uso(es. contratti relativi all’immobile ed opponibili alla procedura, oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù uso, abitazione) - Esistenza di vincoli storici, culturali o archeologici. Verificare esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellate o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari.
QUESITO 4 Verificare la regolarità edilizia e urbanistica nonché l’esistenza del certificato di agibilità, segnalando difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Nel caso di opere abusive si pronunci sulla sanabilità ai sensi delle Leggi 47/85 e 724/94, D.L. 269/2003 e di tutte le successive modifiche,con l’indicazione dei relativi costi. Nel caso vi siano fabbricati rurali non censiti indichi il C.T.U. il costo QUESITO 5 Indicare la presenza della certificazione energetica di cui al D.Lgs. 192 del 19.08.2005 attuativa della direttiva CE n. 2002/91, della documentazione amministrativa e tecnica in materia di istallazione impianti all’interno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del 22/1/2008 n. 37, acquisendo copia eventualmente esistente; QUESITO 6 Indicare il valore commerciale dei beni pignorati, avuto anche riguardo agli eventuali rapporti di locazione (precisando la data di stipula del contratto e della relativa registrazione), o di altro tipo soggetti a proroga o meno, esprimendo il proprio parere sull’opportunità di procedere allla vendiita di uno o più lotti e predisponendo, in caso affermativo, il relativo frazionamento con l’indicazione di tutti i ddati catastali per ciascun lotto, nel caso di quota indivisa, fornisca la valutazione anche della sola quota; QUESITO 7 Indicare per ciascun lotto, le formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione dopo la vendita, accertando se alla data del deposito gravino sulle singole unità immobiliari pignorate ulteriori iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli; QUESITO 8 Indicare i dati necessari per la voltura dei beni all’aggiudicatario; QUESITO 9 Ove necessario, in base alla tipologia del bene pignorato, indichi i costi prevedibili per effettuare lo smaltimento in base alla normativa di legge (eternit ecc.). QUESITO 10 Ove possibile, in base alla tipologia del bene pignorato, effettuare le valutazioni di fattibilità, con specifico riferimento alla possibilità di convertire la destinazione d’uso del bene. QUESITO 11 Indicare l’esistenza di eventuali contributi regionali o comunitari concessi sul bene stagito, quantificandone il valore. QUESITO 12 Sintetico riepilogo;
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Osservazioni preliminari: Il sottoscritto, a seguito di sopralluogo effettuato, e da quanto emerge dalla documentazione acquisita, evidenzia quanto segue: ¢ Le planimetrie catastali sono differenti da quanto riscontrato durante il sopralluogo in
particolare:
o Al piano terra non é indicata la porte nel soggiorno che consente l’accesso nella
restante parte della villa;
o Al piano primo non è indicata la porte esistente che permette l’accesso all’altra parte
della villa non oggetto di pignoramento, inoltre vi è una variazione interna in quanto
rispetto la planimetria catastale le stanze da letto non sono tre ma due.
¢ È opportuno evidenziare nel bando di vendita che: sarà a carico dell’acquirente le spese per
rendere indipendente il bene stagito ovvero l’acquirente dovrà:
o chiudere la corte di pertinenza per come indicato nell’accatastamento;
o Chiudere con opere murarie gli accessi all’altra parte della villa del debitore
esecutato;
o Rendere indipendente gli impianti idrico, fognario e termico; ovvero dovrà
nuovamente realizzare tali impianti e provvedere ad eliminare quelli esistenti.
o Pagare gli eventuali oneri derivanti dal fatto che il bene è all’interno di una
lottizzazione non perfezionata e quindi è probabile che dovrà pagare quanto
necessario per le opere di urbanizzazioni non ancora perfezionate.
o Procedere alla sanatoria dell’ampliamento realizzato senza alcuna autorizzazione;
Il sottoscritto detrarrà dalla stima dell’immobile le spese che l’acquirente dovrà affrontare per rendere indipendente il bene stagito, ma evidentemente l’appetibilità della vendita di tale bene sarà certamente ridotta.
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LOTTO 1: Unità immobiliare urbana con terreno di pertinenza ubicata nel Comune di Joppolo identificata come foglio 19 particella 502 subalterno 4.
RISPOSTA AL QUESITO 1 1.1) IDENTIFICAZIONE BENI PIGNORATI: Il bene oggetto di pignoramento di proprietà Spasri Domenico e Martorana Francesca è: “ unità immobiliare urbana sita in Joppolo distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Joppolo al foglio di mappa 19 particella 502 sub 1”
1.2) SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA: Il bene oggetto di pignoramento è una parte in comune e indivisa di una villa ubicata nel
comune di Joppolo località San Fotografia n.1: Bruno Melia, tutta utilizzata dai debitori esecutati. La parte di villa oggetto di pignoramento si compone di: - Corte di pertinenza attualmente in comune e indivisa ben organizzata con alberi curati e piante ornamentali - piano terra composta da ingresso soggiorno, cucina pranzo, un bagno e un ripostiglio, e tale piano, a differenza di quanto riportato sulle planimetrie catastali, è in collegamento con la restante parte del fabbricato non oggetto di pignoramento; - Una scala interna conduce al piano primo dove sono presenti due camere da letto, ed anche tale piano è collegato tramite una porta, non evidenziata nella planimetria catastale, al restante immobile non oggetto di pignoramento. La struttura portante del’immobile è in cemento armato, composto da pilastri e travi formanti un reticolo di telai fra di loro collegati. L’immobile è recintato ed ha l’accesso attraverso un cancello comandato elettricamente.
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Bisogna ribadire quanto Fotografia n.2: evidenziato nelle osservazioni ovvero che lo stato dei luoghi alla data del pignoramento non rispecchia le planimetrie catastali, in quanto, a differenza di quanto riportato sulle planimetrie il bene non è indipendente, ma funzionale con la restante parte della villa non oggetto di pignoramento.
1.3) IDENTIFICAZIONE DEI CONFINI: L’unità immobiliare confina per un lato con strada privata di lottizzazione identificata con particella 179, proprietà Reggio Orsola e Santaguida Geremia, proprietà del debitore esecutato, proprietà Iaconis Giulia Scarmozzino Giuseppe salvo altri.
1.4) ESTRENI ATTO DI PIGNORAMENTO E QUOTE PIGNORATE: L’atto di pignoramento del 11/01/2005 nn. 157 e 134 rettificata con nota del 09/03/2005 nn. 1346 e 965 ancora rettificati con nota del 14/03/2005 nn. 1387 e 1001 a favore della Banca Nazionale del Lavoro con sede in Roma.
1.5) IDENTIFICAZIONE DATI CATASTALI AGGIORNATI: Il bene oggetto di pignoramento ha i seguenti dati catastali N.C.E.U. del comune di Joppolo in testa a: • MARTORANA Francesca nata a LIMBADI il 28/06/1958 proprietà ½; • SPASARI Domenico nato a BORGIA il 17/11/1957 proprietà ½;
‹ foglio 19 particella 502 sub 4 Categoria A/2 classe U consistenza 7,5 vani Rendita 445,44€ Contrada San Bruno Melia s.n.c. piano T e 1;
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Il sottoscritto, ha trovato la rispondenza tra beni pignorati e dati catastali.
1.6) PROVENIENZA: Il bene oggetto della presente stima, risulta di proprietà di Spasari Domenico e Martorana Francesca in regime di comunione legale dei beni per acquisto da Pugliese Annunziato e Pellicanò Vincenza con atto notaio Costa Concetta Maria del 26/06/2000 Rep. 19196.
RISPOSTA AL QUESITO 2 L’immobile, alla data del sopralluogo è occupato dal debitore esecutato.
RISPOSTA AL QUSITO 3 Per quanto riguarda le formalità gravanti sul bene pignorato risultano: ‹ iscrizione n.1730 del 30/06/2000, ipoteca volontaria a favore Credito Italiano s.p.a.; ‹ trascrizione n. 157 e 134 rettificato con nota 09/03/2005 nn. 1346 e 965 e successiva del 14/03/2005 nn. 1387 e 1001 pignoramento Tribunale di Vibo Valentia a favore della B.N.L. s.p.a.; Il costo orientativo per la cancellazione delle formalità ammonta a circa € 300,00 circa, oltre compenso professionale.
RISPOSTA AL QUESITO 4 A seguito di verifica urbanistica condotta presso il Municipio del comune di Joppolo, risulta che l’immobile oggetto di pignoramento ricade all’interno della lottizzazione San Bruno Melia. Il piano di lottizzazione convenzionato “San Bruno Melia”, dagli atti reperiti risulta viziato nel suo iter di approvazione in quanto la convenzione lottizzatoria approvata con Delibera del Consiglio Comunale n. 44 del 23/10/1982 non è stata mai trascritta. Ciò nonostante sulla lottizzazione, il sindaco di Joppolo aveva rilasciato concessioni edilizie per circa 31 fabbricati, regolarmente realizzati, alcuni addirittura ampliati e condonati e molti oggetto di compravendita. Per la situazione urbanistica il TAR Calabria con sentenza del 05/05/2005 n. 735, in relazione alla mancata trascrizione esprimeva la valutazione che non era necessaria la trascrizione ai fini della validità ed efficacia del negozio. Alla luce di ciò per le varie Amministrazioni Comunali che si sono succedute, non ha mai portato a revoche delle concessioni o ordinanze di demolizione, tutt’altro infatti le varie Amministrazioni succedutesi dagli anni “80 hanno sempre cercato una soluzione tecnica per la sanatoria della 7 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia lottizzazione anche perché deve ancora incamerare alcuni oneri relativi alle opere di urbanizzazione. L’immobile oggetto di esecuzione è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 191 del 20/09/1983, e non ha ancora il certificato di abitabilità. Alla luce di quanto sopra descritto il sottoscritto ritiene che l’immobile pur non avendo attualmente i requisiti di conformità urbanistica, per la sopraelevazione realizzata e l’ampliamento della cucina, esso può essere sanato predisponendo apposito progetto in sanatoria ai sensi dell’art. 17 della 47/85, provvedendo a redigere: - Progetto in sanatoria sia per gli aspetti urbanistici che per quelli strutturali.
Il costo per la sanatoria, ammonta a € 20.000,00 circa, comprensivo degli importi necessari al rilascio del certificato di abitabilità.
Oltre tale importo si dovrà conteggiare gli importi relativi ai lavori per: - chiusura della corte di pertinenza; - Chiusura delle porte al piano terra e al piano primo che rendono comunicanti il bene oggetto di vendita con quello non oggetto di pignoramento; - Realizzazione degli impianti elettrico, idrico e fognario. Il sottoscritto ritiene una stima dei lavori sopra elencati di € 38.000,00 . A tale importo occorre detrarre un valore forfettario di € 7.000,00 per il pagamento degli eventuali oneri che l’Amministrazione comunale potrà richiedere al lottizzante per l’eventuale per il completamento delle opere di urbanizzazione della lottizzazione San Bruno Melia. Considerato quanto sopra, e valutando nell’ordine del 10%-15% eventuali imprevisti non attualmente ponderabili , si decurterà il valore di stima di seguito valutato.
RISPOSTA AL QUESITO 5 Non vi è certificazione energetica al sensi del D.Lgs. 192 del 19.08.2005. Per quanto riguarda l’adeguamento alla disciplina energetica, occorrerà effettuare uno specifico progetto e solo dopo è possibile quantificare il costo per l’adeguamento alla disciplina energetica.
RISPOSTA AL QUESITO 6 DETERMINI IL VALORE VENALE Il sottoscritto evidenzia quanto riportato nelle osservazioni iniziali. 8 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia
In ogni caso il lotto stimato è il bene così come riportato nell’atto di pignoramento. Per la stima dell’immobile si procede operando una media tra i valori ottenuti con la Stima analitica e quelli ottenuti con una stima sintetica. Stima analitica a capitalizzazione di reddito La stima analitica consiste nella determinazione del più probabile prezzo di mercato mediante la capitalizzazione del reddito; in questo caso l'immobile si considererà locato a libero mercato, quindi useremo la formula: R= Rl - (Q + Servizi + Tr + Amm/ne + Sf e Ines + I2) R = Reddito normale medio annuo Rl = Reddito annuo lordo Q= Quota di reintegrazione, manutenzione e assicurazione relative al fabbricato Servizi= Spese relative al portierato, pulizia, custodia, illuminazione, gestione ascensori Tr= Tributi vari ( ILOR imposta locale sul fabbricato, IRPEF, tasse comunali, tasse passo carraio ecc. ) Amm/ne = Spese relative all’amministrazione del fabbricato Sf e Ines = Sfitto e inesigibilità I2 = Interessi quali mancati redditi sulle spese anticipate Considerato lo stato di manutenzione dell’immobile e le sue rifiniture, per la sua valutazione si sono considerati i valori pubblicati dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari, mediati con i valori ottenuti da un analisi di mercato svolte in Joppolo, tenendo conto delle condizioni intrinseche dell’immobile pignorato. Il prezzo medio d’affitto valutate le condizioni dell’immobile è di circa €/mq. 2.8-4.0 Quale parametro verrà usata la superficie netta dell’immobile e nel caso di balconi, terrazzi e giardini si considererà la superficie adeguata a superficie virtuale secondo quanto fissato dalla Norma UNI 10750. Per l’immobile oggetto di pignoramento si avrà:
9 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia
giardino di pertinenza immobile Piano terra piano primo verande e terrazze esclusiva superficie netta mq. 86,96 57,02 58,00 339 coefficienti di ponderazione balconi e terrazze scoperti 0,25 Giardini 0,10 porticati 0,35 garage 0,70 superficie adeguata 86,96 57,02 20,30 33,90 prezzo media di affitto mensile/mq. € 2,80 € 2,80 € 2,80 € 2,80 reddito mensile € 243,48 € 159,65 € 56,84 € 94,92 reddito annuo lordo € 2.921,74 € 1.915,79 € 682,08 € 1.139,04 Q (7%-12%) € 204,52 € 134,11 € 47,75 € 79,73 servizi (5%-8%) € 146,09 € 95,79 € 34,10 € 56,95 TR (7%-11%) € 204,52 € 134,11 € 47,75 € 79,73 Amm (2%-4%) € 58,43 € 38,32 € 13,64 € 22,78 Sfitto (2%-3%) € 58,43 € 38,32 € 13,64 € 22,78 Interessi € 23,52 € 15,42 € 5,49 € 9,17 Sommano € 695,52 € 456,05 € 162,37 € 271,15 reddito normale medio annuo € 2.226,22 € 1.459,74 € 519,71 € 867,89 STIMA Parziale € 55.655,48 € 36.493,39 € 12.992,77 € 21.697,29 Valutazione bene € 126.838,93 Dalla tabella sopra riportata, in relazione alla superficie calpestabile è possibile vedere che il valore del bene ricavato mediante la stima analitica è 126.838,93€. Stima sintetica consiste nella determinazione del più probabile prezzo in comune commercio, paragonando l'immobile in oggetto con immobili di pari requisiti e caratteristiche, si apporteranno poi detrazioni e aggiunte del caso, ricavando gli indici unitari che ci consentiranno di risalire al più probabile prezzo di mercato. L’unità fisica di riferimento è il metro quadrato di superficie commerciabile intesa come: 1) Superficie al lordo delle murature interne ed esterne e del 50% dei muri comuni perimetrali; 2) Superficie delle pertinenze ridotte a superfici commerciali. Valutata la superficie commerciale occorrerà, ricavare gli indici unitari che ci consentiranno di risalire al prezzo di mercato. Gli indici in questione presi in considerazione per la presente stima risultano: Coefficiente di piano; Coefficiente di orientamento; Coefficiente di panoramicità; Coefficiente di prospetto; Coefficiente di luminosità; Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. Analizziamo singolarmente i vari coefficienti. Coefficiente di piano Cp : Tale coefficiente tiene conto di tutte le condizioni che caratterizzano un immobile o un ambiente per il fatto di trovarsi ad un altezza maggiore o minore relativamente ad
10 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia altri e deve quindi considerare ogni aspetto, positivo o negativo che deriva da tale fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporto(masserizie ecc.). Coefficiente di orientamento Co : Tale coefficiente tiene conto di tutti i vantaggi e svantaggi che ad un immobile derivano dalla posizione rispetto ai punti cardinali. Coefficiente di panoramicità Cpa : Tale coefficiente considera la particolare posizione dell’edificio. Tale coefficiente assume il valore unitario solo per le unità immobiliari dell’ultimo livello. Coefficiente di prospetto Cpr : Tale coefficiente tiene conto del maggiore o minore beneficio che deriva ad un alloggio rispetto ad altri dalla apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio. Chiaramente i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in funzione se si ha un affaccio su strada o su cortile. Coefficiente di luminosità Cl : Tale coefficiente tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie. Introducendo un rapporto tra superficie finestrata e superficie ambiente. Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio Cf : Tale coefficiente tiene conto che vengano garantiti gli standards minimi di abitabilità, le norme igieniche e i livelli tecnologici (impianto elettrico, termico e citofonico). Adottando una media tra i valori dettati dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari (Allegato D) e quelli ottenuti da un’analisi dei prezzi medi di vendita nella zona si ha:
valore unitario Sup. lorda mq. sup.adeguata €/mq. breve tempo (10%) coeff (%) piano terra 100,00 100,00 800,00 80000,00 8000,00 9132,61 17132,61 62867,39 piano primo 65,00 65,00 800,00 52000,00 5200,00 0,00 5200,00 46800,00 verande e terrazzi 58,00 20,30 800,00 16240,00 1624,00 0,00 1624,00 14616,00 giardino 339,00 33,90 800,00 27120,00 2712,00 3095,95 5807,95 21312,05 100,00 219,20 somma 175360,00 17536,00 12228,56 29764,56 145.595,44
coefficienti Cp Co Cpa Cpr Cl Cf 1- prodotto 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0,98 0,11
Dalla tabella sopra riportata è possibile notare che il valore dell’immobile ottenuto mediante il metodo della stima sintetica è € 145.595,44. Mediando i valori ottenuti dalla stima a capitalizzazione del reddito e quella sintetica, effettuando un necessario arrotondamento, decurtando dal valore di stima le spese determinate al quesito precedente si ha: VALUTAZIONE DEL LOTTO N.1 € 60.000,00
11 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia
RISPOSTA AL QUESITO 7 Le formalità delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione risultano: ‹ iscrizione n.1730 del 30/06/2000, ipoteca volontaria a favore Credito Italiano s.p.a.; ‹ trascrizione n. 157 e 134 rettificato con nota 09/03/2005 nn. 1346 e 965 e successiva del 14/03/2005 nn. 1387 e 1001 pignoramento Tribunale di Vibo Valentia a favore della B.N.L. s.p.a.;
RISPOSTA AL QUESITO 8 I dati per la voltura all’aggiudicatario risultano, per il quadro A i dati dell’aggiudicatario, mentre per il quadro B i dati sotto riportati: N.C.E.U. del comune di Joppolo in testa a: • MARTORANA Francesca nata a LIMBADI il 28/06/1958 proprietà ½; • SPASARI Domenico nato a BORGIA il 17/11/1957 proprietà ½;
‹ foglio 19 particella 502 sub 4 Categoria A/2 classe U consistenza 7,5 vani Rendita 445,44€ Contrada San Bruno Melia s.n.c. piano T e 1;
RISPOSTA AL QUESITO 9-10-11 Non è necessario effettuare lavori di smaltimento di materiale pericoloso, non è necessario convertire la destinazione d’uso del bene, non sono stati riscontrati assegnazioni di contributi regionali.
************************************************ Tanto il C.T.U. doveva per l’incarico affidatogli e nel depositare tale relazione presso la Cancelleria del Tribunale di Vibo Valentia, manifesta la sua disponibilità a qualsiasi chiarimento in merito Vibo Valentia, lì 7 settembre 2015
LO STIMATORE Dott. Ing. Massimo Mazzeo ----______----
12 Ing. Massimo Mazzeo Studio Tecnico Via Boccaccio n.5 - 3294249170 - 89900 Vibo Valentia
ALLEGATO A LOTTO 1 – Unità immobiliare urbana con terreno di pertinenza ubicata nel Comune di Joppolo identificata come foglio 19 particella 502 subalterno 4. MODELLO IDENTIFICATIVO DEI DATI IPOCATASTALI DELL’IMMOBILE PER SINGOLO LOTTO: - UBICAZIONE DELL’IMMOBILE: Comune, via, numero civico, qualità dell’immobile (capannone, appartamento, ufficio, esercizio commerciale, autorimessa, terreno ecc.); Il bene oggetto di descrizione del presente lotto di vendita è ubicato nel comune di Joppolo località San Bruno Melia ed è una parte in comune e indivisa di villa . Il bene stagito si compone di parte di piano terra e parte di piano primo e parte di corte di pertinenza esclusiva ben piantumata e ben conservata, con forno esterno.
- COMPOSIZIONE: numero dei vani, mq., piano scala ecc.; Il bene realizzato con struttura portante in cemento armato, è composto da piano terra e piano primo attualmente indivisa con la restante parte non pignorata. Il piano terra, che è oggetto di pignoramento, è composto da un ampio ingresso soggiorno, una cucina pranzo, un bagno e un ripostiglio, per una superficie calpestabile di mq. 86,96, mentre una superficie commerciale di mq. 100. Il piano primo,oggetto di pignoramento, accessibile da una scala interna si trovano due ampie camere da letto. La superficie calpestabile è mq. 57,02 mentre quella commerciale è mq. 65. L’unità immobiliare si completa con 58 mq. di portico al piano terra e una corte di pertinenza di 339 mq.
- DESCRIZIONE CATASTALE: numero partita, foglio, mappale, categoria, rendita catastale, ecc. ed eventuali variazioni con indicazione delle nuove denunce (voltura, riferimento atti notarili, ecc.); I dati riscontrati, inerenti al pignoramento risultano: N.C.E.U. del comune Joppolo in testa a : • MARTORANA Francesca nata a LIMBADI il 28/06/1958 proprietà ½; • SPASARI Domenico nato a BORGIA il 17/11/1957 proprietà ½; ‹ foglio 19 particella 502 sub 4 Categoria A/2 classe U consistenza 7,5 vani Rendita 445,44€ Contrada San Bruno Melia s.n.c. piano T e 1; Si evidenzia che prima del decreto di trasferimento è necessario provvedere alla regolarizzazione catastale del bene così come evidenziato in perizia.
- PERTINENZA: intera proprietà, quota di proprietà (indicazione dei contitolari),diritti reali parziari (superficie, servitù, usufrutto; fondo patrimoniale, ecc.),contratti di locazione o di godimento opponibili al fallimento sentenze di separazione, e divorzio con assegnazione dell’abitazione al coniuge; Il pignoramento, relativamente ad una parte della villa, è per la quota intera
- PROVENIENZA DEL BENE: Il bene oggetto della presente stima, risulta di proprietà di Spasari Domenico e Martorana Francesca in regime di comunione legale dei beni per acquisto da Pugliese Annunziato e Pellicanò Vincenza con atto notaio Costa Concetta Maria del 26/06/2000 Rep. 19196.
- CONFINI: L’unità immobiliare confina per un lato con strada privata di lottizzazione identificata con particella 179, proprietà Reggio Orsola e Santaguida Geremia, proprietà del debitore esecutato, proprietà Iaconis Giulia Scarmozzino Giuseppe salvo altri.
- SITUAZIONE AI SENSI DELLA LEGISLAZIONE SUL CONDONO EDILIZIO (L. n.47/85 e successive modificazioni e/o integrazioni): sanabilità o meno dell’immobile, costo degli oneri A seguito di verifica urbanistica l’immobile ha Concesione Edilizia n. 191 del 20/09/1983, ma rispetto la concessione ottenuta l’immobile è stato ampliato al piano terra e sopraelevato, e quindi necessita di progetto in sanatoria ai sensi della 47/85, e quindi richiedere il certificato di abitabilità.
- PREZZO-BASE: Il valore stimato del lotto di vendita è €60.000,00.
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