N/10tTFATT 1 1 2012

Brynjar Mørkved morkved(&advonor.no tlf 90017945 deres ref 2012/726-82

Overhalla kommune 7863

Høringsuttalelse

Viser til brev fra kommunen av 23.10.d.å. og til e-post herfra den 5.ds. m.v. Viser også til samtale med ordfører Tyldum.

Denne uttalelsen sendes på vegne av Arne Brøndbo, BillDin AS og Namdal Bilopphuggeri AS ved Bjarne Brøndbo, Byggmester Bjørn Sjaastad AS ved Bjørn Sjaastad, Carl Ivar Storøy, Erling S. Moe AS ved Erling gamuel Moe, Ole Formo, Korpsservice ved Johny A. Sedeniussen, Skille Eiendom ved Nils Skille, Skage Samvirkelag ved bestyrer Oddgeir Homstad, Stein Sagvik og undertegnede.

1. Innledning og oppsummering

Det er positivt at kommunen tar sikte på å legge til rette for ny boligbygging på Hunn dvs i sentrum av Skage. De to arealene kommunen tidligere ervervet dvs Butikk- og Kjerkåkrene, er på det nærmeste ferdig utbygd.

Fra før flnnes et større boligfelt 1-2 km fra sentrum med oppstart på 70-tallet — Skage Vest/- Skageåsen. Her er det bl.a. bygd to barnehager. Feltet utvides stadig og det har bidratt til å forhindre reduksjon av folketallet i kommunen — evt også en økning.

Bygda Skage ligger midt mellom de to store arbeidsplassene i midtre del av dvs og . Det tilsier at bygda Skage med sine flere mindre sentra og spredt bebyggelse ellers, er godt plassert for nye boliger. I tillegg kommer at Namsos tidvis har hatt mangel på egne tomter. Skage Vest/Skageåsen har medført en forskyving av folkemengden vestover i kommunen til tross for betydelig økt sysselsetting på Skogmo industripark. Det er fristende å si at dette boligfeltet og industriparken er noe av det mest positive som har skjedd i kommunen de senere tiår.

1 Behov for boliger viser seg gjerne gjennom etterspørsel når tilbud blir utviklet eller foreligger. Boligmarkedet i fra Hunn og mot Namsos er i stor utstrekning det samme. Det innebærer at Overhalla kan skape tilflytning. Kommunen lyktes med det gjennom Skage Vest/Skageåsen.

Det uttalte formålet med planen er å legge til rette for boliger i sentrum og sentrumsnære. Erfaringen fra Butikk- og Kjerkåkrene viser at det er slik interesse. Flere eldre har flyttet fra eneboliger og inn i leiligheter. Denne trenden vil nok fortsette og evt tilta pga økt antall eneboliger. Dette er en generell trend. I tillegg er det også andre som foretrekker å bo slik.

Det er i tråd med det lagt fram et utkast hvor det legges opp til at ett dyrket jordstykke i sentrum omdisponeres. Det er resten av Kjerkåkeren. I tillegg legges det opp til fortetning og da særlig ved at ett større næringsbygg (brakka) kan rives og erstattes av et bolighus/-blokk på inntil tre etasjer.

Et annet jordstykke i sentrum (Bankåkeren) er vurdert og ikke foreslått medtatt begrunnet med jordvernhensyn, dvs at det kreves tillatelse etter jordlova § 9. Andre sentrumsnære områder kan være vurdert uten at det fremgår av høringsbrevet. Samtidig er det sentrumsnære områder som nok ikke er vurdert. Viser her til bl.a. til Kjerkmyra og at planen er avgrenset til sør for Myreiva.

Kommunen har medtatt ett nytt ikke sentrumsnært on-ffåde(Melamoen). Begrunnelsen synes å være at alternative sentrumsnære områder vil fordre omdisponering av dyrka mark etter jordlova § 9. Ikke alle sentrumsnære områder krever slik tillatelse. Derimot er Melamoen dyrkbar og trenger tillatelse etter § 9. I tillegg fordrer bygging gang-/ og sykkelveg til Melamoen en nedbygging av 7 da dyrka areal. Også det krever tillatelse etter § 9.

Landbruksforvaltninga tilrår ikke omdisponering av Melamoen. Det synes begrunnet med at Melamoen ikke er i sentrum eller sentrumsnær. I tillegg er det freda fornminner der uten noen opplysning av hvordan kultutrnyndighetene ser på saken. Antakelig vil det være betinget av i hvilken grad fornminnene vil bli berørt.

Melamoen er ikke sentrumsnær og Landbruksforvaltninga tilrår derfor at dette arealet bør vurderes i sammenheng med andre ikke sentrumsnære områder herunder Skage Vest/- Skageåsen. Vi er enige i det. Det ser ut til at Melamoen tvert om er medtatt som en konsekvens av at Bankåkeren ikke ønskes medtatt av jordvernhensyn. Melamoen er i så fall medtatt fordi kommunen legger til grunn at areal i sentrum vil være for begrenset.

Erfaring viser at det har vært for få boliger i området som kan leies. Planen bør også ta hensyn til det.

På grunn av betydelig boligbygging i Skage har også antall unger økt. Med fortsatt økning i folketall, vil det bli behov for økt skole- og barnehagekapasitet. Dette behovet er ikke omtalt i planen. Det antas å være en fordel å se disse behov i'sammenheng med planer for økt boligbygging slik at en sikrer at det skjer før aktuelle arealer blir bebygd med boliger.

Det ligger ett større område avsatt til industri rett øst for Hunn. I tillegg har det tradisjonelt vært flere næringsvirksomheter som har hatt tilhold i sentrum. Omdisponering av nevnte næringsbygg vil medføre betydelig reduksjon av næringsbygg i sentrum. Framtidig arealbehov for ulike næringer bør også vurderes i denne sammenheng slik som for skole.

2 For enkelte arealer kan det være vanskelig å se hvilke vurderinger som er foretatt og hva som har vært bestemmende for valget. Det bemerkes at vi ikke har fått sett på det underliggende materiale og tar derfor forbehold for at svar på enkelte spørsmål kan fremgå av dette.

2. Geografisk avgrensning av planen - rasfare og mottiltak

Landet langs Namsin - omtales lokalt for Namslandet og Øya - er medtatt i planen. Området er dyrket og kan ikke bebygges. Planens relevans for dette området forstås derfor å være knyttet til at store deler av planområdet ligger på kvikk-leire. Det siste lokale dramatiske resultatet av kvikk-leira var Førri-raset i 1959. Det medførte at elveløpet mellom Førri-landet og øya utafor ble fylt med leire og jord. Det førte videre til økt press på nordsida med tilhørende økt graving i elvekanten. Mottiltaket har vært utfylling av stein - kalt fasinering. Steinfyllinga ble etter hvert undergravd med nye tiltak på 90-tallet.

Namsin har fortsatt å grave både i elvebunnen og langs -kanten. Det tilsier at nye mottiltak må igangsettes fortløpende etter behov. Skjer ikke det vil det bli erosjon og i verste fall nye ras.

Myrelva ble av samme grunn steinsatt i nedre del —fra Skage-gård (Skagga)(?) og opp til Linkroken for få år sia. Spørsmålet er om dette tiltaket er tilstrekkelig og om det bør foretas steinsetting lengre nede og/eller lengre oppe?

Fravær av framtidige ras er forutsetningen for at bosettingen på Hunn skal være trygg. I verste fall skjer det store katastrofer i kvikkleir-områder, jf Verdalsraset for ca 100 år sia.

3. Pålegg om grunnundersøkelser og trygging av området

I dag gir statlige myndigheter pålegg ifm nye byggeprosjekter om at det skal foretas grunnundersøkelser pga kvikkleire. Det er kostnadskrevende og gir økt kostnadsnivå på nye boliger og næringsbygg. Spørsmål reises om det kan foretas nye preventive tiltak som kan redusere behovet for slike undersøkelser og evt kostnadene for de undersøkelser som vil være uavhengig av slike tiltak og derfor uansett må gjennomføres i framtida. Generelt må det være klart bedre da det også trygger eksisterende bosetting m.v. Alternativ bør en også vurdere å foreta en samiet grunnundersøkeise av alle områder som kan være aktuelle å bygge ut. Det antas også å være mer kostnadseffektivt.

Valget mellom preventive tiltak og undersøkelser i det enkelte tilfelle, er også et spørsmål om det er private aktører eller offentlig sektor som skal bære kostnadene med sikring. Steinfylling og lignende bekostes av offentlig sektor. Grunnundersøkelser er pålagt utbygger. Det vil for Hunn sin del si private aktører unntatt der kommunen bygger.

Etter vårt syn bør det være en offentlig oppgave å sikre bosetting på etablerte boområder som det her er tale om.

Det fremgår av brevet at det er foretatt konsekvensutredninger herunder ROS-analyse. Det er mulig at denne gir svar på alle eller noen av spørsmålene her. Høringsbrevet tyder på at det ikke er tilfelle da analysen omhandler "støyberegning og flomsonekart."

Bemerker at det også kan være et spørsmål om utgiftsfordeling mellom kommune og stat.

3 -

4. Formål med planen - sentrumsnære boliger

Formålet fremgår av brevet side 2 hvor det står

"Hensikten er å få en helhetlig og samlet vurdering av arealdisponeringen i sentrums- området med deler av omlandet. I tillegg skal reguleringsplanen tilrettelegge for sentrumsnær boligbebyggelse, definere framtidas behov for næringsarealer og bidra til å utvikle gode trafikale losninger."

Etter vårt syn er utkastet dels i samsvar med det og dels ikke. Her nevnes at " framtidas behov for næringsarealer" ikke synes å være vurdert.

I høringsbrevet står det også at

"Kommunen har i sitt overordna planverk val t å rioritere en tilrettele in or sentrumsnær boli beb else både på Skage og ."(understreket her).

Så vidt vi kan se er planen dels i samsvar med det og dels ikke.

"Sentrumsnær" er ikke definert i brevet og kan være gjenstand for ulike oppfatninger. Vi velger å forstå det slik at det er tomter hvor folk vil velge å ikke bruke bil f eks når de skal handle —normalt noen få hundre meter. Ut fra denne forståelsen er ikke Melamoen sentrumsnær.

Høringsutkastet har tross det valgt å gå inn for Melamoen. Det første spørsmålet er hvilke alternativ som finnes. Det er ikke angitt i brevet og nevnes derfor her.

Bortsett fra resterende del av Kjerkåkeren, brakka (tyskerbrakka/skivefabrikk), butikken og noen tomter ellers som alle er medtatt i planen, finnes følgende sentrumsnære arealer —i tilfeldig rekkefølge: Kjerkmyra, Kanten/brinken på samme terrasse som Kjerkmyra dvs øst for denne —fra Gåsmoen til Gran —dvs samme terrasse som Melamoen, Stasjonsområdet, Bankåkeren, Olsen-åkeren (rett nord for Bankåkeren —på nord side av hovedveg), Beitene til Hunna-gårdene og nedre del av Hunnaåsen dvs rett ovafor beitene. Dyrka arealer på Løvli, Skagga og Hunna-gårdene.

I tillegg nevnes for ordens skyld også noen arealer som ikke er sentrumsnære områder: - Resterende deler av Hunnaåsen samt Storenget (som er øst for beitene), - Både dyrka og andre arealer i Bellevold og på Heimstad og Skogsområdet med Skagga-vattan.

Det er her ikke tatt hensyn til hvilke arealer som er egnet for boliger eller ønsket brukt til det.

Planen er avgrenset av Myrelva, selv om det er sentrumsnære arealer nord for denne. Det reises derfor spørsmål om også slike arealer burde vært vurdert i denne sammenheng.

4 Flere av de nevnte arealene er dyrket eller dyrkbare og omfattes derfor av jordloven § 9:

" § 9. Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til foremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. D rkbar 'ord må ikk'e dis onerast slik at ho ik 'e vert ei na til 'ordbruks roduks'on i framtida. Departementet kan i scerle e høve i dis ensas'on dersom det etter ei samla vurdering av tilhova finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljamessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponeringvil gi. Det skal åg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krev'ast la t ram alternative 1Q.DiLigar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle foremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort." (u.h.)

Lovbestemmelsen skiller ikke mellom dyrket og dyrkbar mark. Begge deler krever tillatelse.

Kommunen åpner opp for noe bygging som ikke trenger dispensasjon etter 2.1edd. Dette er brakka, ombygging av og arealer ved Frivillighetssentralen (tidl - Gammelheimen), om- og påbygging av butikkbygninga og ei tomt ved det tidligere meieriet.

Videre legger kommunen opp til at det vil bli gitt dispensasjon for ett større dyrket areal i sentrum. Det er resterende del av Kjerkåkeren dvs skråninga ned mot jernbanen.

I tillegg legges det opp til at det dispenseres på sør side ift gravfeltet for to tomter pga arronderingsmessige forhold dvs ved Amdal.

Bankåkeren er vurdert og kommunen har valgt ikke å medta denne begrunnet ijordvern. Derimot legger kommunen opp til å medta vestre del av Melamoen som også trenger dispensasjon og som ikke er sentrumsnær.

Andre sentrumsnære områder som nevnt foran, synes ikke eksplisitt behandlet.

5. Sentrumsnære områder som er omfattet av jordlova § 9 — Kjerkåkeren

Det er den resterende del av Kjerkåkeren som kommunen tilrår omdisponert til boliger. Arealet er dyrket og boligbygging krever tillatelse etter jordlova § 9.

Arealet grenser opp mot kirkegården og det er mulig at det vil medføre krav om en viss avstand, jf at Skage kirke er et kirkested fra middelalderen. Kulturmyndigheten vil vurdere dette.

5 6. Sentrumsnære områder som er omfattet av jordlova § 9 - Bankåkeren

Bankåkeren ligger i sentrum og har i flere år blitt utpekt av lokalbefolkning og administrativt hold i kommunen til neste utbygging på Hunn. Arealet ble satt på vent da Kjerkåkeren ble overtatt av kommunen og regulert i 1997. Etter det har det fra kommunen gjentatte ganger blitt gitt uttrykk for at det er behov for dette arealet til tomter. Dette er fjerde gang arealet er til vurdering. Kommunen skriver nå

"Ut fra sentrale og lokale 'ordvernhens n er Bankåkeren ikke tatt inn som nytt utbyggingsområde. "(u.h.)

Hvem er det som taler her? I motsetning til hva som er tilfelle for Melamoen — se nedenfor — så framgår ikke Landbruksforvaltningas syn på dette arealet. Etter vårt syn bør det refereres.

Bankåkeren har et areal på 15-20 da og er omkranset av hovedveg, lokal veg og boliger. Med dagens maskiner er det langt fra optimal størrelse og utforming/arrondering. I tillegg kommer problemet for beboerne rundt når det sprøytes på naturgjødsel. Nevner at skolen også ligger like ved.

Det synes å være bred enighet om at arealet er velegnet til boliger og det er registrert en betydelig interesse fra folk som ønsker å bo der samt fra lokale byggfirma mht oppdrag. Her kan både barn og eldre få kort gangavstand til skole og butikk m.v.

Kommunen har likevel valgt Melamoen. Formålet med nærhet er nedprioritert til fordel for et areal 1.5 km unna sentrum. Spørsmålet er hvilke momenter som taler for og mot hvert av arealene og hvordan disse bør vektlegges og avveies.

Kommunen skriver dessuten:

"På grunn av arealets beliggenhet vil Bankåkeren fortsatt kunne være aktuelt å vurdere som utbyggingsområde når ovrige arealer i sentrum er utbygd og fortettet."

Trass det skriver kommunen at arealet ikke lengre skal markeres som framtidig utbyggings- område slik tilfellet har vært siden kommunen ervervet Kjerkåkeren. Kommunen uttrykker mao et nei og et tja samtidig som det siste ikke skal være synlig.

7. Ikke-sentrumsnært område— Melamoen

7.1. Stedsnavna Melamoen og Ivermoen

Det aktuelle området i Melamoen er på sør side av meIavegen mellom Gran og den såkalte Stordalen hvor kloakkrenseanlegget ligger.

Arealet består av to nivåer hvorav det laveste er benevnt Ivermoen. Ivermoen utgjør ca halve arealet av det totale oppgitt til ca 67 da.

6 I og med at arealet er oppgitt til knappe 70 da så synes det misvisende å omtale hele arealet som Ivermoen. En mer presis betegnelse vil være sør-vestre del av Melamoen.

7.2. Jorcllova

Kommunen har som nevnt, valgt vestligste del av Melamoen kalt Ivermoen til fordel for sentrumsnære områder. Spørsmålet er hvorfor?

Melamoen er en fortsettelse av de skogmoene som er blitt dyrket. Området er mao i utgangspunktet klart dyrkbart og omfattes således klart av jordlova § 9.

Det fremgår at Landbruksforvaltninga

oppfatter ikke Ivermoen som sentrumsnært areal for boligbygging, og tilrår ut fra jordvernhensyn ikke omdisponering av Ivermoen. Det pekes på at dersom planforslaget skal omfatte Ivermoen, bor også Skageåsen og eventuell(e) andre areal i nærheten av Skage sentrum innlemmes i planforslaget."

Bemerkningen om at Melamoen ikke er sentrumsnær, tyder på at Landbruksforvaltninga ikke anser at det foreligger noen tungtveiende grunner som taler for å bygge ut dette området nå. Underforstått —hvis det hadde vært sentrumsnært, kunne konklusjonen blitt motsatt.

7.3. Kulturminneloven — fornminner

Kommunen skriver at det er foiminner i Melamoen og at

"Dersom arkeologiske undersokelser viser at det er kulturminner spredt på en betydelig storre del av arealet enn dagens registreringer viser, vil en oppdyrking av arealet ikke være muli . Dette vil igjen kunne be at arealet kan omdis oneres til boligformål."(u.h.)

Fornminner eldre enn 1537 er fredet direkte iht kulturminneloven § 4. I tillegg er det en sikringssone, jf samme iov § 6. Dette gjelder uavhengig av hvordan et areal tenkes utnyttet.

Vi kan ikke forstå at forekomsten av fornminner gjør arealet uegnet til dyrking, men derimot egnet til utbygging. Det betviles at sitatet medfører riktighet eller at det samsvarer med kulturminneloven.

Samme lov § 8 åpner for at det kan gis tillatelse til tiltak som berører freda kultur- /fornminner. I slike tilfelle gjelder en undersøkelsesplikt etter § 9:

"§ 9. Undersøkelsesplikt m.v.

Ved planlegging av offentlige og storre private tiltak plikter den ansvarlige leder eller det ansvarlige forvaltningsorgan å undersøke om tiltaket vil virke inn på automatisk fredete kulturminner på en måte som nevnt i § 3 forste ledd, jfr. §8 forste ledd.

7 Undersøkelsen kan foregå ved at planen for tiltaket sendes vedkommende myndighet etter loven her, som skal avgi uttalelse innen 3 måneder. Departementet kan gi pålegg om dette. Finner vedkommende myndighet at tiltaket berører automatisk fredete kulturminner på en måte som nevnt i § 3 forste ledd, har den rett til å kreve ytterligere frist på inntil 1 måned for å fastslå på hvilken måte tiltaket eventuelt kan fremmes eller foreta de nodvendige skritt for å undersøke, eventuelt frigjøre kulturminnet. Fristen kan forlenges av departementet. Så lenge fristene loper kan tiltaket ikke iverksettes.

Bestemmelsene i første og andre ledd får tilsvarende anvendelse ved utarbeiding av reguleringsplan.

Departementet kan fastsette nærmere regler for gjennomforing av bestemmelsene i forste til tredje ledd"

Det er ikke opplyst at området er undersøkt. Vi går derfor ut fra at det ikke er tilfelle.

Det framgår heller ikke på hvilken måte og i hvilket omfang fornminnene vil bli berørt og evt fjernet. Etter vårt syn burde det vært bedre redegjort for disse forhold herander om saken vil bli fremmet for kulturminnemyndighetene. Vi går ut fra at saken skal oversendes og avventer resultatet av denne behandlingen.

Forutsatt at det ikke vil skje, vil vi gi uttrykk for at fornminner bør påvirkes i minst mulig grad og at gravhauger bør bevares.

7.4. Gang-/sykkelveg og fornminner

Av brevet fremgår det at gang-/sykkelvegen vil legge beslag på ca 7 da. Det tilsier anslagsvis en samlet bredde på 5 meter eller noe mer. Ifølge Storøy vil denne bredden antakelig medføre at gravhauger blir berørt. I så fall kan gang-/sykkelvegen legges på sør side av haugene —og tilsvarende for evt forlengelse til Melen —forutsatt at det også er hauger videre.

En slik løsning vil medføre at gravhauger langs vegen ikke berøres. Restarealet vil da bli noe mindre enn 67 da. Vi vet ikke om dette er vardert eller om det utstår til evt uttalelse fra kulturminnemyndighetene —evt til detaljplanlegging.

På Hunn er mange gravhauger forsvunnet særlig gjennom gradvis utvidelse av hovedvegen — tidligere riksveg 17 —nå fylkesveg. Storøy antar at det samme skjedde da Melaveien vart anlagt. Vi går ut fra at det er ønskelig å bevare gravhauger. Det kan tale for at fornminnene i Melamoen ivaretas på en bedre måte evt ved at det anlegges et felt også her slik som på Hunn.

Vi har for ordens skyld stilt noen spørsmål til kulturminnemyndighetene.

Gang-/sykkelvegen vil gå fra jernbaneovergangen og til Melamoen på sørsida av Melavegen. Hele strekningen er dyrket med god jordkvalitet. På grunn av dagens driftsformer gir økt størrelse på et jordstykke økt driftsmessig verdi.

Gang-/ sykkel-vegen vil bli anlagt på store jordstykker. Kommunen opplyser at avstanden er 1.5 km fra sentrum og at den vil legge beslag på ca 7 da hovedsakelig på eiendommen gnr 13

8 bnr 22. Det er nok ikke korrekt. Mest berørt vil være Hunn Vestre gnr 13 bnr 1. I tillegg vil bnr 22 også bli berørt i en strekning på ca 50 meter. Dessuten blir én annen eiendom berørt — også i begrenset lengde.

Arealet til gang-/sykkelvegen kommer i tillegg til nevnte areal på ca 67 da. Det vil si at kommunen maksimalt legger opp til en nedbygging dyrket og dyrkbar mark på noe over 70 da.

7.5. Gang-sykkelveg til Melen

Planlagt felt i Melamoen ligger midt mellom Hunn og Melen —med innbyrdes avstand på ca 3 km. Det tilsier at feltet også vil ha tilknytning til Melen og det tilsier at det bør vurderes å anlegge gang-/sykkelveg helt fram til Melen —i hvert fall at det planlegges med sikte på det.

Også av denne grunn bør muligvis hele moen vurderes samlet.

7.6. Trafikk, miljø og naturmangfold

Det framgår av planen at også trafikkforhold skal vurderes. Selv om det anlegges gang- /sykkelveg så må en forutsette at det i langt større grad vil bli brukt bil til sentrum enn hva tilsvarende er for de som bor på Hunn. Det innebærer større trafikk med de miljømessige sider det har samt at det fordrer mer parkeringsplass ved f eks butikken.

I motsetning til trafikken fra boligfeltene Skage Vest/Skageåsen, vil trafikken gå gjennom sentrum herunder forbi skolen. Det vil ha både trafikkmessige og miljømessige konsekvenser. Det vises her bl.a. til naturmangfoldsloven som er trukket fram i utkastet.

Midt i Melamoen er det for få år siden anlagt et åpent kloakkrenseanlegg. Spørsmål reises ved hva som vil være nødvendig avstand til boliger. Vi har fått opplyst at lukt fra anlegget kan kjennes også nede ved Namsin.

7.7.Vurdering opp mot andre ikke sentrumsnære områder versus sentrumsområder

Landbruksforvaltninga tilrår ikke omdisponering av Melamoen. Det synes begrunnet med at Melamoen ikke er i sentrum eller sentrumsnær. I tillegg er det freda fornminner der uten noen opplysning av hvordan kulturmyndighetene ser på saken. Antakelig vil det være betinget av på hvilken måte og i hvilken grad fornminnene vil bli berørt.

Melamoen er ikke sentrumsnær og Landbruksforvaltninga tilrår derfor at dette arealet bør vurderes i sammenheng med andre ikke sentrumsnære områder herunder Skage Vest/- Skageåsen. Vi er enige i det.

Et nærliggende spørsmål vil da være om det er forhold som tilsier at etterspørselen etter tomter i Skage Vest/Skageåsen er svakere enn ønsket. Det er ingen slike opplysninger. Tvert om er vårt inntrykk at etterspørselen har vært god de senere år med stadige utvidelser.

9 Forutsatt at det er korrekt vil det ikke være manglende etterspørsel etter tomter i Skage Vest/Skageåsen som er årsak til at Melamoen er medtatt. Årsaken er nok snarere å finne i kommunens vurdering av tomtetilgangen i sentrum. Her har kommunen valgt ikke å medta Bankåkeren. Dette synes kompensert ved å medta Melamomen.

Det indikerer at kommunen legger til grunn at arealbehovet i sentrum ikke blir tilfreds- stillende når en ekskluderer Bankåkeren. Sagt på annen måte —Melamoen er ikke medtatt pga av svak etterspørsel i Skage Vest/Skageåsen, men derimot som en konsekvens av det valg en gjør ift Bankåkeren. Det innebærer videre at kommunen ikke har vurdert Melamoen opp mot andre ikke sentrumsnære områder slik som Skage Vest/Skageåsen, men derimot opp mot sentrum. På denne måten kan det se ut til at kommunen kamuflerer evt framtidig forventet arealmangel i sentrum.

Alternativt kan selvsagt ikke sentrumsnære arealer avlaste etterspørselen i sentrum. I så fall må det være tilfelle for alle slik områder og ikke begrenset til Melamoen.

Dette koker ned til et spørsmål om kommunen ønsker å tilrettelegge for å imøtekomme etterspørselen av boliger i sentrum eller om en ønsker å begrense tilgangen dvs sette et tak. Det kan se ut til at det er det kommunen legger opp til. I så fall bør det sies uttrykkelig med tilhørende begrunnelse.

Videre er det slik at utbygging av ikke sentrumsnære arealer skaper etterspørsel etter sentrumsarealer/-boliger. Det vises bl.a. ved at flere har flyttet fra Skage Vest/Skageåsen til Hunn.

Ved å velge Melamoen framfor sentrumsarealer så er det uansett det motsatte av planutkastets uttalte formål.

8. Andre alternativ i sentrum eller sentrumsnære arealer

Det uttrykte formålet med planen er ønsket om sentrumsnære boliger. Det skulle tilsi at alle arealer i sentrum samt sentrumsnære blir vurdert i planutkastet. Det synes ikke gjort.

8.1. Sentrumsnære områder som ikke er omfattet av jordlova § 9 — jernbanestasjon og skoleområdet

Stasjonsområdet framstår i dag som et villniss og stasjonsbygninga står for fall. Det antas at staten er eier og spørsmål reises om det ikke er grunnlag for å gi pålegg om riving eller utbedring.

Området er skjemmende og bør oppgraderes. Det kan skje ved boligbygging og/eller næringsbygg.

Tilsvarende bør resterende areal ved skolen dvs sørøst for Olamohaugen - avgrenset av gangvei ved Melavegen og Jernbanen —også ryddes —evt bebygges f eks med et bolighus.

10 8.2. Sentrumsnære områder som ikke er omfattet av jordlova § 9 - Kjerkmyra

Kjerkmyra er klart sentrumsnær, men den er dyp og det kan tilsi at det ikke vil være økonomisk å foreta utbygging med dagens priser. På grunn av dybden er den ikke dyrkbar. Den inneholder heller ingen fornminner. Videre antas arealet å ligge over aktuelt flom- område.

Forutsatt at det nevnte er korrekt, antas det å ikke foreligge samfunnsmessige hensyn som taler mot utbygging. Ved å åpne opp for dette arealet vil en kunne foreta ønskede undersøkelser og få arealet vurdert.

8.3. Sentrumsnære områder som ikke er omfattet av jordiova § 9 - nedre/søndre del av Hunnaåsen

Vestre del av Hunnaåsen er under utbygging (Skage Vest/Skageåsen) og boligområdet trekker seg gradvis østover. Det antas at det er et tidsspørsmål før det blir aktuelt å bygge areal som vil være sentrumsnært. Denne utviklingen kan framskyndes om det er ønskelig evt ved å anlegge et nytt feh øst for Løvli dvs rett ovenfor beitet på riunn Vestre.

8.4. Sentrumsnære områder som ikke er omfattet av jordlova § 9 - tuna på Hunna- gårdene

Det foreligger ett alternativ som ikke er nevnt foran.

Tunarealet på begge Hunna-gårdene er for begrenset til at det kan bygges nye driftsbygninger der. På Hunn østre ble beslutningen om å nedbygge tunet i driftssammenheng tatt ca 1970 ifm bygging av nytt fiøs ved idrettsplassen der størstedelen av jorda ligger. På Hunn Vestre er det fortsatt dyrehold, men i en eldre bygning og det tilsier at det er et tidsspørsmål før virksomheten må eller bør over i ny bygning eller evt vil bli avviklet.

Tuna på disse gårdene er den opprinnelige bebyggelsen og danner utgangspunktet for stedet Hunn. Selv om tunarealene er for små til moderne driftsbygninger, så er de tilstrekkelige til at det kan bygges mange leiligheter midt i sentrum. Tuniøsning vil kunne beholdes.

Driftssentra kan legges der størstedelen av jorda er.

9. Er det andre arealbehov?

9.1. Skole og barnehage

Av høringsbrevet fremgår det at

"Det er ikke innregulert nye næringsområer og offentlige byggeområder."

Boligbygging i Skage har medført økt ungetall og nye boliger vil gi ytterligere økning. Samtidig har Hunn skole et begrenset areal.

11 Det fremgår ikke av høringsbrevet at det er vurdert om det blir behov for utvidelse av skolen. Spørsmål reises ved om ikke det bør gjøres før aktuelle arealer er nedbygd.

Forutsatt at arealet er for lite til evt nybygg, blir spørsmålet hvilke arealer som finnes. Det er to alternativ - Jernbanen og området sør for denne og - Brakka.

Jernbanen er ikke nedlagt og inntil så skjer, er brakka eneste alternativ.

9.2. Næringsbygg

Som nevnt foran er det særlig to næringsbygg på Hunn om en ser bort fra gårdene. Det er - Samvirkelagsbygningen som huser Skage samvirkelag, regnskapskontor, fysioterapeut og byggfirma og - Brakka som huser byggfirma.

Behov for framtidig næringsarealer i sentrum bør varderes før alle arealer er bebygd.

Industrifeltet dekker kun behov for de som bygger selv. Det er ingen leiearealer der. Dessuten medfører tykt myrlag store grunninvesteringer for nye bygg.

Det er flere byggfirma i Skage. Enkelte har allerede flyttet til Namsos. Tilrettelegging kan hindre at fiere følger etter. Det vil være et paradoks med utvikling på Skogmo og fraflytting i fra Skage.

I e-post fra Byggmester Bjørn Sjaastad AS til kommunen den 6.ds. heter det bl.a.

"Vi leier, som kjent; lokaler for drift av vårt firma her på Skage.

Kontorlokalene i 2. etasje ved Skage Samvirkelag, blir kjopt og vi har planer om å renovere lokalene. Tanken er å knytte sammen lokalitetene til en liten «næringshage» på Skage med utleiemuligheter av kontorplasser.

Lager og drifislokalene er skivejabrikken som er egnet iii vårt jOrmål.

Vi har langtidsleiepå denne. Ønsket vårt er å eie lokalene her subsidicertforlenget leiekontrakt.

Onsker kommunen oss bort fra område vil det være nærliggende å flytte virksomheten til Namsos.Vi har hovedlyngden av oppdrag i Namsosområdet og kan benytte flere samarbeidspartnere der.

Vi er 12 ansatte i vår bedrift og alle tilknyttet nærområdet her."

Sett i sammenhengen med tilsvarende melding fra Korpsservice Skage gir dette grunn til ettertanke.

12 10. Nærmere om formål og forslag

Planutkastets uttrykkelige formål er å tilrettelegge for boliger i sentrum samt sentrumsnære. Det vil være en videreføring fra utbyggingen av Butikk- og Kjerkåkrene.

Forslag til fortetning og forslag om omdisponering av resterende del av Kjerkåkeren er i samsvar med nevnte formål. Det samme med forslag til fortetning.

Det er mulig at Kjerkmyra ikke ble medtatt fordi fokus var på Bankåkeren. Når det viser seg at kommunen likevel ikke ønsker at Bankåkeren skal bebygges, så er det grunn til å fokusere på Kjerkmyra. Vi kan ikke se noen grunner til at myra ikke skal medtas.

Hvorvidt Bankåkeren skal tillates utbygd eller ikke, avhenger av hvor stort behovet for sentrumstomter anses å være og hvilken vekt en ønsker å tillegge dette hensynet. Som nevnt er behov det samme som forventet etterspørsel. Vi tror at etterspørselen klart vil være der. Det samme er gjentatte ganger uttrykt fra kommunalt hold. Det synes ikke å være ulike syn på behovet.

Kommunen synes ikke å ha foretatt noen slik avveining og i stedet uten videre konkludert med at arealet ikke foreslås omdisponert av jordvernhensyn. Det fremgår ikke hva Landbruksforvaltninga har uttrykt.

I stedet har kommunen foreslått at brakka på ca 900 kvm rives og at det bygges et nytt stort boligbygg/-blokk der på tre etasjer. Konsekvensen av det vil være at det største næringsbygget i sentrum omdannes til boliger og nåværende leietaker må flytte og evt til Namsos, jf uttalelse fra firmaet.

En annen konsekvens av at Bankåkeren ikke ønskes utbygd er at kommunen er positiv til bygging i Melamoen. Kommunen skriver at pga fornminner så kan dette arealet ikke dyrkes, men derimot bygges ut. Det betviles at det er slik.

Tvert om antas det å være slik at Melamoen fordrer tillatelse/aksept både etter jordloven og kulturminneloven. Det gjenstår å se om slike tillatelser vil bli gitt.

Etter vårt syn bør Landbruksforvaltninga foreta en samlet vurdering av alle aktuelle områder herunder også arealer som ikke er medtatt i utkastet.

Det kan se ut til at det er noe tilfeldig hvordan ulike hensyn benyttes som argument for det ene eller det andre. Det siktes her særlig til jordvern og hensyn til fornminner. Ofte ellers skyldes det at en starter med en konklusjon og forsøker å tilpasse beskrivelsenibegrunnelsen. Det er sjelden vellykket. Det er flere forhold som tyder på at det har skjedd her.

Det kan se ut til at en ønsker å gardere seg ved å skrive at Bankåkeren fortsatt skal stå på vent. Det er nærliggende å spørre om hvorfor dette kommer til uttrykk? Arealet har stått på vent siden 1997 og skal ifølge høringsbrevet ikke lengre markeres på denne måten. Det er derfor nærliggende å spørre om det er noen realitet i dette utsagnet.

En nærliggende tolkning er at om Melamoen ikke tillates bebygd, så har en Bankåkeren i reserve. Kommunen bør redegjøre for dette forhold.

13 Det er videre interessant å merke at kommunen tolker jordvernhensynet slik at omdisponering av matjord kun skal utsettes. Vi tillater oss å anta at det strider mot tanken bak jordlova § 9.

Vi noterer at når behovet blir tilstrekkelig tungtveiende, så skal vurderingen skje på grunnlag av behov for boliger i sentrum og derfor uavhengig av videre utvikling og utbygging i vestre del av Hunnaåsen dvs Skageåsen/Skage Vest og i Melamoen.

11. Kommentar til kommunens jordvernpraksis

Foran er Butikk- og Kjerkåkerene nevnt. På Ranemsletta er det også to boligfelt som i senere tid er blitt tillatt anlagt på dyrkamark. Tidligere er andre områder bebygd. Videre arbeider kommunen med utvidelse av industrifeltet på Skogmo —også på dyrkamark —noe alternativ finnes ikke der. Kommunen disponerer et stort ferdig regulert industrifelt i Skage. Spørsmål reises ved hvilke planer kommunen har for etablering på dette feltet i stedet for på dyrkamarka på Skogmo?

Senest i 2011 avhendet kommunen resterende del av Kjerkåkeren for utbygging. Kommunen kunne i stedet valgt å leie ut arealet til landbruk. Det skjedde ikke.

Det eneste dyrka arealet hvor kommunen de senere år har vært negativ til utbygging synes å være Bankåkeren. Saksbehandlingen av dette område kan kaste lys over saksforholdet:

Undertegnede har i egenskap av eier av Hunn Østre fiere ganger mottatt signal fra kommunen om at det er behov for tomter på Hunn og har forholdt seg til det. Det har resultert i to omganger i formannskap og kommunestyre. Begge ganger har det vært enighet om utbygging i formannskapet og saken stoppet i kommunestyret —siste gang med et fiertall imot.

I forkant av siste runde ble det holdt befaring hvor daværende ordfører deltok. Også da ble undertegnede bedt om å fokusere på Bankåkeren begrunnet med at det ville være lettere å få aksept på denne måten. Det samme skjedde i forkant av foreliggende høring.

Resultatet har i disse tre rundene vært det samme dvs at Bankåkeren ikke tillates omdisponert. Derimot innstiller kommunen nå på å medta resterende del av Kjerkåkeren.

Enkelte andre områder i sentrum synes ikke å ha blitt vurdert. Nevner her grense ved Myrelva samt Olsen-åkeren og Kjerkmyra. Kjerkmyra er ikke omfattet av noen av de to nevnte lovene og det synes ikke å være noen samfunnsmessige hensyn som tilsier at denne ikke kan eller evt bør medtas.

Melamoen krever også tillatelse etter jordlova. Spørsmålet er hva som gjør det mindre problematisk å bygge ut knappe 70 da i Melamoen samt i tillegg ca 7 da gang-/sykkelveg enn 15-20 da i sentrum? Utkastet besvarer ikke dette spørsmålet.

Det er regulert et industrifelt i Skage. Det er anlagt i et myrområde og kommunen synes i stedet å prioritere Skogmo hvor all ekspansjon må skje på dyrka/dyrkbar mark. Denne ekspansjonen er ikke begrenset til at eksisterende bedrifter kan ekspandere, men også tilrettelegging for nye bedrifter. Samtidig er det vårt inntrykk at lite eller intet blir gjort for å tilrettelegge på Skage industrifelt. Vi siterer et utdrag fra e-post fra Korpsservice Skage ved

14 innehaver Johny A. Sedeniussen til kommunen av i dag. Bakgrunnen er planer om å etablere vaskeanlegg for dyretransport på indistrifeltet.

"Fra mitt tidligere arbeidsforhold hos AAKERVIK KJØTTINDSTRJA, har jeg brakt i erfaring at luktproblemene dette medforer er ikke forenelig med min forretningsdrill i KORPSSERVICE SKAGE.

Hvis det som er skissert blir gjennomfort, må vi se oss om etter annen plassering av vår virksomhet. Namsos er stedet som peker seg ut, da mange av våre butikk-kunder kommer derfra.

Jeg mener også at den mest attraktive tomta på området for forretningsdrift ikke skal brukes til andre ting enn nettopp dette! Alle andre lokalisert på Skage Industriområde er enig i dette også.

Hva vil egentlig Overhalla Kommune med Skage-området når det gjelder næringsvirksomhet ? Ingenting er gjort her i de siste 20 år?, veiene inn til området er i PlPndig fnifntning, nmrAdet grnr nPfl i krnttskog, nsv nsv. Jeg foler at vipå qage blir stemoderlig behandlet av Overhalla Kommune. Skage skal tydeligvis kun være en "soveby" for Namsos, for å gi skatteinntekter til kommunen. Næringsvirksomhet, sånn som mitt firma, er det ikke tatt hensyn til. Det er som kjent ikke forste gangen dette er tema! Det er ledige tomter til slik virksomhet som skissert lenger inne på området!

Jeg mener at denne tenkinga er relevant ihht. horingsuttalelsen ang reg plan for Skage-området, og vil at Overhall Kommune skal gi meg svar ang. hva kommunen tenker om næringsutvikling i Skage-området i framtida. Jeg vil ha svar ang. dette på motet med kommunen 17/12-12 kl. 13.00."

Når en ser både framlagt utkast til reguleringsplan i sammenheng med hva som skjer ellers herunder ift mellom Skogmo industripark og Skage Industriområde, så har vi vansker med å forstå hvordan kommunen kan forsvare dette begrunnet i jordvern. Vi vil også tillate oss å betvile at det reelt sett er hensynet til jordvern som har vært styrende. Det vil være av interesse å få en redegjørelse for landbruksmyndighetenes rolle i denne forbindelse.

Videre har vi vansker med å se at Bankåkeren skal være eneste areal som ikke skal bebygges. Når en ser kommunens praksis under ett, så synes den restriktive holdningen til Bankåkeren kun å gi mening om dette arealet har blitt en symbolsak hvor kommunen dvs flertallet i kommunestyret, demonstrerer sin positive holdning og praksis ift jordvern. DessvelTe for kominunen er begrunnelsen ikke troverdig. Muligvis kan det også stilles spørsmål om den er rettslig holdbar.

Det presiseres at det ikke er ment å kritisere administrasjonen i denne sammenheng. De valg som er tatt og som skal tas, er politiske og ansvarer påhviler politisk nivå.

12. Hva blirikan bli resultatet av planen de nærmeste år?

15 Utkastet gir grunn til å se på hva som vil eller kan bli resultatet av planen mht nye sentrumsnære boliger.

Det pågår en prosess med sikte på foimell avvikling av jernbanen. Det kan bl.a. derfor bli aktuelt å avvente at det skjer mht resterende del av Kjerkåkeren.

Brakka er utleid til byggfuma Sjaastad fram til 2020. Det kan tilsi at det ikke blir aktuelt å bygge der før tidligst 7-10 år.

Det er ikke avklart om det vil være økonomisk å bygge boliger på butikken. Etter det opplyste pågår det dialog med og om Frivillighetssentralen med sikte på å ikke bygge nye hus der.

Hvis det skulle vise seg å bli slik, så kan eneste resultat av planen de nærmeste år bli at det blir bygd leiligheter på gammelheimen, ett hus ved meieriet, to hus ved gravhaugfeltet og Melamoen. De to siste er ikke sentrumsnære og resultatet vil derfor bli magert mht nye boliger i sentrum og det vil ikke bli samsvar mellom det uttrykte formålet og resultatet.

13. "iverse

Generelt er det bra med fortetning slik at bebyggelsen ikke legger beslag på større arealer enn nødvendig og ønskelig. På den annen side finnes det mange eksempler på at bebyggelse har blitt for tett og derfor gitt begrenset velvære for beboerne. Av sistnevnte grunn reises det spørsmål om behovet for og ønskeligheten av å bygge nær den tidligere gammelheimen.

På samme jordstykke som Hunn skole ligger, er den største gravhaugen i området. Ifølge arkeolog Lars Forseth i Nord-Trøndelag fylkeskommune er dette en såkalt storhaug med ca 40 meter i diameter. Haugen bør ryddes og merkes og gjerne inngå i undervisninga sammen med andre fornminner i bygda.

Det bør vurderes å rette ut Melaveien ved skolen og jernbanen.

Kommunens brev har tittel

"Horing og offentlig ettersyn av regukringsplan j'or Skage sentrum - Melarnoen".

Kommunen synes ikke å bestride at korrekt stedsnamn er Hunn, men fastholder likevel at

"I plansammenheng er Skage vurdert til å være det navnet som er mest dekkende i plansammenheng."

Vi kan ikke se at det er noen grunn til å bruke andre stedsnavn i plansammenheng enn korrekte navn. Forutsatt at kommunen fastholder det, bør det begrunnes.

Bemerker at konsekvensen av kommunens navnebruk her er at en benevner Ranemsletta for Ranem-sentrum eller også for Overhalla-sentrum i plansammenheng. Det vil også være både feil og misvisende.

I høringsbrevet står følgende

16 "Kommunen har valgt å prioritere en tilrettelegging for sentrumsnær boligbebyggelse både på Skage og Ranemsletta."

Det bemerkes at Skage er ei bygd, mens Ranemsletta er sentrum i ei anna bygd. Det heter derfor "i Skage".

14. Konklusjoner

Flere sentrums- og sentrumsnære arealer bør vurderes både mht boliger og behov for framtidige arealer til bamehage og skole samt for næringslokaler/-arealer i sentrum/sentrumsnært.

Forutsatt at innstillingen ift Melamoen opprettholdes bør andre ikke sentrumsnære områder også vurderes herunder Skage Vest/Skageåsen slik som framholdt av Landbruksforvaltninga.

Landbruksforvaltninga bør legge fram en samlet vurdering av alle relevante områder herunder også arealer som ikke er medtatt i utkastet slik som Kjerkmyra og evt også områder på nord side av Myrelva.

Når slik vurdering foreligger, bør kommunen fremme et nytt revidert planutkast hvor det fremgår hva ulike sektormyndigheter gir uttrykk for herunder landbruksforvaltninga og kulturminnemyndighetene.

Vi har i denne sammenheng ingen bestemte synspunkter på hvilke arealer som bør medtas hhv ikke medtas. Storøy presiserer at for han vil detaljutforming av et evt byggefelt i Melamoen være viktig.

Det er mange og sentrale spørsmål som fortsatt ikke er avklart. Det tilsier at det bør arrangeres et møte mellom kommunen bl.a. ved fosmannskapet og lokalbefolkninga. Både landbruks- og kulturminnemyndigheter bør delta. Møtetidspunkt avtales nærmere.

Det tas for ordens skyld forbehold for evt misforståelser fra vår side. nrevet sendes både pr e-post og pr post.

Med vennlig hilsen

, ijai1iørkve6

Kopi til de nevnte foran

17