Planbeskri Velse for Blakstadh Eia Terrasse

RÅDGIVENDE INGENIØRER

Planbeskri velse

for

Blakstadh eia Terrasse

Dato: 22.11.2013 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Blakstadheia Terrasse Side 2 av 20

Innholdsfortegnelse

Innhold 1. Bakgrunn...... 3 2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet ...... 3 3. Gjeldende planstatus og overordnede føringer ...... 3 3.1. Sentrale planer og føringer ...... 4 3.2. Kommunale planer og føringer ...... 4 3.3. Reguleringsplaner ...... 5 5. Innkomne merknader med kommentarer ...... 6 6. Planforslaget ...... 7 6.1 Generelt...... 7 6.2 Planavgrensing...... 8 6.3 Arealbruk ...... 8 6.4 Nærmere beskrivelse av de ulike arealformålene...... 9 7. Konsekvenser av planforslaget ...... 13 7.1 Nærmiljø og friluftsliv, herunder hensynet til barn og unge, universell utforming og luftforurensning...... 14 7.2 Kulturminner og kulturmiljø...... 15 7.3. Landskapsbilde...... 15 7.4 Naturmiljø – biologisk mangfold...... 16 7.5 Naturressurser...... 17 7.6 Transport, trafikkavvikling, trafikksikkerhet, kollektiv...... 18 7.7 Støy ...... 19 7.8 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) ...... 19 8. Gjennomføring av plan – økonomiske konsekvenser for kommunen ...... 19 9. Forslagsstillers vurdering ...... 20 10. Vedlegg...... 20

O:\SørBolig AS\Blakstadheia\Regulering\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Forslagreguleringsplan_planbeskrivelse_22.11.13.docx Planbeskrivelse Reguleringsplan for Blakstadheia Terrasse Side 3 av 20 1. Bakgrunn

• Bakgrunnen for planarbeidet har vært å tilrettelegge for etablering av småhusbebyggelse innenfor planområdet. Planområdet foreslås regulert til konsentrert boligbebyggelse. Planforslaget legger opp til en kombinasjon av 1-, 2-, 4- og 6-mannsboliger. • Blakstadheia boligområde ligger på nordsiden av fylkesvei 42. Det er ca 2 km til Osedalen og ca 10 km til Arendal sentrum. • Planlagt bebyggelse representerer en utvidelse av eksisterende boligfelt på Blakstadheia. Det er kort vei til skole og barnehage. • Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co AS som fremmer planforslaget på vegne av Sør Bolig Eiendom AS.

2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet

Planområdet er lokalisert ca 1 km inn på fylkesveien som går til Gullknapp, på sørsiden. Området vil få adkomst fra fv. 154, Gullknappveien. Planområdet grenser i sør og øst til store sammenhengende skogsområder. Området grenser mot boligfelt Kulbuveien i sør. Mot nord følger planavgrensningen langs fv 154. Områdene nord for fylkesveien er hovedsakelig utbygd med eneboliger fra 80 og 90- tallet.

Nytt boligområde

Ortofoto av området. Planområdet omfatter i hovedsak skogsområdet midt i bildet.

Området som planlegges utbygget består i all hovedsak av hogstmoden skogsmark dominert av granskog. Området har en største høydeforskjell på ca 25 m og hvor høyeste punkt rager 136 moh. Terrenget innenfor planområdet er småkupert, men med en markert topp i sørvest. Området er solrikt og har meget god beliggenhet for boligbebyggelse.

3. Gjeldende planstatus og overordnede føringer

Kapittelet omhandler planer og føringer på ulike nivå i forvaltningen som planarbeidet må forholde seg til.

3.1. Sentrale planer og føringer

• Nasjonale mål Overordnede politiske mål omtalt i stortingsmeldinger, handlingsplaner, direktiver og konvensjoner skal legges til grunn ved planleggingen. Dette gjelder blant annet mål om redusert klimautslipp, redusert transportbehov, estetiske hensyn til landskapet, alle skal ha muligheter for friluftsliv, sikring av biologisk mangfold, sikring av et representativt utvalg av kulturminner og kulturmiljøer, redusert omdisponering av de mest verdifulle jordbruksressursene, tilgjengelighet for alle mv.

• Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge i planleggingen Formålet med rikspolitiske retningslinjer for barn og unge i planleggingen er å: a. Synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. b. Gi kommunene bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling. c. Gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn/interesser.

• Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer. Målet er definert slik: Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene.

• Lover og forskrifter I tillegg til plan- og bygningslovens (pbl) vil planforslaget måtte forholde seg til en rekke sektorlover (f eks naturvernloven og kulturminneloven) som har bestemmelser om disponering av arealer og naturressurser.

3.2. Kommunale planer og føringer

Kommuneplanens arealdel for perioden 2010 – 2022

I kommuneplanens arealdel for perioden 2010 – 2022, vedtatt i kommunestyret 01.09.2011, er området avsatt til LNF-område.

Kommuneplanens tekstdel for perioden 2010 – 2022

Kommuneplanen har som hovedmål å bidra til gode og trygge nær- og oppvekstmiljø. Dette innebærer at boligområder er utformet slik at de er trygge å ferdes i mht trafikk og terreng ellers. Det skal være muligheter for lek både på lekeplasser og i naturen.

Trenden for Froland viser som landet forøvrig at det blir færre personer i hver husholdning. Froland kommune vil styre boligmarkedet og bidra til en meir variert boligmasse slik at det blir meir tilpasset innbyggernes behov.

Kommunen ønsker å opprettholde lokaliseringen av sine skoler og skolestruktur. Det er også viktig å styre utbyggingen slik at flest mulig kan benytte seg av kollektivtransport. Videre er det viktig at befolkningen har en enkel og trygg adkomst til skole og jobb frå der de bor.

Kommunedelplanen for landbruket (2004-2008)

Kommunedelplan for landbruk ble vedtatt av kommunestyret den 25.04.2004. Planområdet ligger ikke innenfor kjerneområdene for landbruk.

Kommunedelplanen for kultur og idrett (2013-2016)

Kommunedelplan for kultur og idrett ble vedtatt av kommunestyret den 22.11.2012. Kommunedelplanen gir en oversikt over kommunens tilbud og anlegg i forbindelse med kultur og idrett og gir grunnlag for valg og prioriteringer av konkrete tiltak. Blakstadheia ligger inne med framtidig rehabilitering av grendehuset.

3.3. Reguleringsplaner • Planområdet er uregulert. Området grenser inntil flatereguleringsplan for Blakstadheia, vedtatt 11.03.1985. Som grunnlag for utbygging ble det utearbeidet bebyggelsesplaner for de ulike delfeltene. Bebyggelsesplan for felt A er området som i dag heter Kilbuveien.

Kartutsnitt av gjeldene reguleringsplan/bebyggelsesplan på Blakstadheia boligområde.

4. Planprosess og medvirkning

Siden planformålet er i strid med overordnet arealplan ble det, etter anbefaling fra administrasjonen, sendt en anmodning om oppstart av reguleringsplanarbeidet. Denne anmodningen ble avvist i Formannskapets møte den 30.10.12. Tiltakshaver ba om fornyet behandling i Formannskapet. Ny behandling resulterte i et positivt vedtak, møtedato den 27.11.2012. Bakgrunnen for ønsket om fornyet behandling fremgår av brev fra Stærk & Co datert den 19.11.2012.

Det ble avholdt oppstartsmøte med Froland kommune den 12.12.2012. Referat fra møtet er datert den 28.12.2012.

Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut den 25.01.2013 med frist for tilbakemelding innen den 25.02.2013. Planarbeidet ble kunngjort i Frolendingen og i Agderposten samt lagt ut på Stærk & Co samt kommunen sine nettsider. I forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet ble det også kunngjort oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale mellom Froland kommune og utbygger.

Det ble avholdt et samarbeidsmøte med forutgående befaring med Froland kommune den 24.10.2013 hvor planforslaget ble gjennomgått i sin helhet. Referat fra møtet er datert den 04.11.2013.

5. Innkomne merknader med kommentarer

Det kom totalt inn 6 merknader ved planoppstart. Nedenfor følger et kortfattet sammendrag av merknadene med plankonsulentens kommentar. Merknadene vedlegges i sin helhet, se vedlegg 3.

1 – Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 25.02.2013 Fylkesmannens miljøvernavdeling er på uttaletidspunktet ikke kjent med regionale eller nasjonale miljøverninteresser innenfor planområdet. Påpeker likevel at følgende bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet: støy, landskapsestetikk, trygg skolevei og sikre lekeplasser, universell utforming, ROS-analyse, tilgang til grøntområder, barnehage- og skolekapasitet samt prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8 – 12.

Plankonsulentens kommentar: Merknaden tas til orientering. Opplistede hensynspunkter er omtalt andre steder i denne planbeskrivelsen.

2 – Aust-Agder Fylkeskommune, brev datert 21.02.2013 Aust-Agder Fylkeskommune, seksjon for plan og natur ber om at det foretas en vurdering av behovet for konsekvensutredning. Hvis ikke vil innsigelse vurderes.

Seksjon for kulturminnevern vil måtte foreta en befaring i området for å undersøke muligheten for funn av kulturminner.

Plankonsulentens kommentar: For plankonsulents begrunnelse av behovet for konsekvensutredning vises det til kapittel 6 (6.1 Generelt).

Seksjon for kulturminnevern har i mottatt e-post datert den 06.05.13 frafalt kravet om kulturhistorisk registrering.

3 – NVE, e-post datert 19.02.2013 Mener at bekker i prinsippet skal være åpne. Bekkedrag skaper variasjon i landskapet, og mange dyr og planter er knyttet til bekkedragene.

Plankonsulentens kommentar: Merknaden tas til orientering. Nedre del av bekken i planområdet vil være åpen og utgjøre en del av grøntdraget i planforslaget. Til opplysning nevnes at dette ikke er en bekk med årsikker vannføring, bekken vil gå tørr i perioder med lite nedbør.

4 – Statens vegvesen, brev datert 22.02. 2013 Statens vegvesen opplyser om at byggegrensen er endret fra 15 til 30 meter fra senterlinje vei for fylkesvei 154. Tenker at det vil være naturlig å vurdere oppgradering av eksisterende avkjørsel til gnr 2 og bnr 196 til et kryss iht krav gitt i HB017.

Forutsetter at det i bestemmelsene innarbeides standard frisiktsonetekst. Mener at det må lages rekkefølgekrav som sier at krysset skal være ferdig opparbeidet før det tillates anleggsstart i området. Det vil også være naturlig å stille rekkefølgekrav når det gjelder tiltak for myke trafikanter, herunder fortau frem til eksisterende busslommer etc. Det må videre gjøres rede for sikker skolevei.

Plankonsulentens kommentar: Merknaden tas til orientering. Med unntak av å utvide eksisterende avkjørsel til kryss er øvrige forhold imøtekommet og ivaretatt i planforslaget. Se for øvrig merknad fra berørt grunneier, Trygve Risdal.

5 – Kilbuveien velforening, v/ Lene Larsen, brev datert 22.02. 2013 Nytt felt vil få store negative konsekvenser for oss som allerede er etablert i Kilbuveien. Det er viktig å opprettholde gode friområder, spesielt for barn.

Stiller seg spørrende til utbygging av hensyn til at vanntrykket ofte er dårlig for oss som allerede bor her. Er også bekymret for hvordan en utbygging vil påvirke grunnforholdene, eksisterende tomter har dårlig grunnfjell.

Nytt boligfelt vil skape utrygg skolevei for våre barn som skal krysse vegen. Påpeker avslutningsvis at kommunen legger til grunn at uttalelser fra velforeninger skal veie tungt i forhold til avgjørelser.

Plankonsulentens kommentar: Merknaden tas til orientering. Planlagt utbygging må tilfredsstille kravene som kommunen/brannvesenet vil stille til brannvannsdekning. Dette vil bli ivaretatt ved utarbeiding og godkjenning av tekniske planer. Det foretas normalt bygningsteknisk registrering av nærliggende boliger før sprengningsarbeidene igangsettes.

Første del av fylkesveien vil få økt trafikkbelastning med ca 10 % i forhold til dagens situasjon. Veien vurderes som trafikksikker med sammenhengende g/s-vei, fartshumper og fartsgrense 40 km/t.

6 – Trygve Risdal, e-post datert 25.02. 2013 Påpeker at utbygger ikke har kontaktet grunneier om å utvide eksisterende avkjørsel. Er ikke positiv til denne løsning og vil ikke godta dette.

Plankonsulentens kommentar: Merknaden tas til etterretning. Det har i ettertid vært kontakt med grunneier og han ønsker ikke å utvide eksisterende avkjørsel eller at hans eiendom blir berørt. Kunngjort planavgrensing er redusert til ikke å omfatte denne eiendom (2/6).

6. Planforslaget

6.1 Generelt • Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) § 12-3. Arealformål og hensynssoner er angitt iht. §§ 12-5 og 12-6. • Bestemmelser er utarbeidet iht. pbl § 12-7. Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht. pbl § 4-2. • Reguleringsplanforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Vi har vurdert planområdet til ikke å komme i konflikt med forskriftens §§ 3 og 4. Dette er også avklart med Froland kommune. Begrunnelsen for dette følger under:

I utgangspunktet kommer planarbeidet inn under pkt d i forskriftens § 3. Videre vurdering etter forskriftens § 4 er gjort utfra at planarbeidet hverken kommer i konflikt med pkt a, b eller c.

Pkt a: Området kommer ikke i konflikt med særlig verdifultl landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet. Herunder kan nevnes at området har avrenning til Nidelva og ikke til Lille-elv (som er vernet mot kraftutbygging).

Pkt b: Området er lokalisert eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder eller utgjøre en trussel mot truede naturtyper. Før området ble kunngjort igangsatt hadde Agder naturmuseum utarbeidet en rapport om det biologiske mangfoldet som bekreftet at ovennevnte ikke kommer til anvendelse i dette tilfellet. Rapporten er vedlagt plangrunnlaget, se vedlegg 4.

Pkt c: Området er lokalisert i større naturområder som er særlig viktig for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder. Området er ikke i brukt til friluftsliv og det er heller ingen stier/turveier innenfor, eller i nær tilknytning til, planområdet.

• Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2013 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.5.

6.2 Planavgrensing • Kunngjort planavgrensning framgår av nedenstående oversiktskart. Arealet består i all hovedsak av del av eiendommen med gnr 14 og bnr 1. Kirsten Blakstad Cappelen og Ole- Herman Aas Cappelen er grunneier.

Kunngjøringskart.

6.3 Arealbruk • Planområdet omfatter et areal på ca 36 dekar. Ved utarbeidelse av planforslaget har man redusert planområdet mot nordøst slik at ikke naboeiendom (gnr 2, bnr 6) inngår i planområdet. Samtidig er planområdet utvidet litt mot øst lengst i nord. Utvidelsen omfatter eiendom med samme grunneier (gnr 1, bnr 14). Under følger en arealoversikt av de ulike formålene:

Areal Arealformål Symbol (dekar) Boligbebyggelse – frittliggende småhusbebyggelse BF1- BF3 10,3 Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse BK1 – BK3 7,0 Øvrige kommunaltekniske anlegg – f_PR1 – f_PR6 0,1 post/renovasjon Øvrige kommunaltekniske anlegg – f_R1- f_R8 0,1 renovasjon Øvrige kommunaltekniske anlegg – trafo o_T1 0,03 Uteoppholdsareal f_U1 1,6 Lekeplass f_L1 0,1 Kjøreveg o_K1-o_K3, f_K4-f_K5 3,8 Fortau o_F1 - o_F7 1,0 Annen veggrunn – tekniske anlegg o_A1-o_A12 2,9 Annen veggrunn – grøntareal o_AG1 – o_AG6 1,8 Parkeringsplasser f_P1 – f_P13 1,6 Grønnstruktur G1 5,6 SUM 35,9

6.4 Nærmere beskrivelse av de ulike arealformålene Planforslaget regulerer inn eksisterende forhold langs med fylkesveien samt nødvendige arealbruksformål som grunnlag for oppføring av planlagte boliger.

Forslag til reguleringsplankart – datert 22.11.13.

6.4.1 Bebyggelse og anlegg Det er regulert inn 3 områder for frittliggende småhusbebyggelse og 3 områder for konsentrert småhusbebyggelse. Illustrasjonsplanen indikerer at det kan bygges inntil 49 boenheter innenfor planområdet. Det er knyttet bestemmelser om byggehøyde, %-BYA, parkeringsdekning m.m. til disse områdene.

Byggegrense: • Byggegrenser er vist på planforslaget. Mot fylkesveien er det avsatt 30 meter iht innspill fra Statens vegvesen. Forøvrig er det tatt utgangspunkt i minimum 4 m byggegrense mot offentlig veg og minimum 4 m mot naboeiendom (formåls- og tomtegrenser). Avstanden mellom byggegrensene blir dermed 8 m. Mot parkeringsplasser og områder for post/renovasjon er byggegrensen stedvis mindre enn 4 m.

Byggehøyder: • Det er ikke angitt krav til maksimal tillatt bygningshøyder for planlagt boligbebyggelse innenfor planområdet. Det vil da være plan- og bygningslovens bestemmelser om høyde som vil regulere dette, jf pbl § 29-4. Garasjer er gitt et høydekrav.

Kotehøyde på overkant gulv i hovedetasje for hver tomt innenfor byggegrense er påført plankartet. Mindre justeringer (+/- 0,5 m) av boligenes endelige kotehøyde kan foretas ved detaljprosjektering av de enkelte tomter.

Utnyttelsesgrad: • %-BYA varierer mellom 25 og 30 % for byggeområdene. Parkeringsareal regnes som en del av %-BYA. Ut fra prinsippet om bærekraftig arealplanlegging foreslås det å legge til rette for å utnytte området mest mulig når det skal bygges ut.

Estetikk/terrengtilpasning: • Det er fastsatt at alle bygninger skal ha saltak og at takvinkelen skal ligge mellom 30 – 35 grader. I den delen av boligområdet (BF3) som vender mot fylkesveien er det satt krav til en helhetlig utførelse mht arrondering av utomhusarealene. Det skal i den forbindelse føres opp en sammenhengende natursteinsmur. Murens plassering av fremgår av plankartet og er også illustrert på 3D-modellene. Høyden på muren vil variere, og maksimal høyde er satt til 3,0 meter. Topp mur skal sikres forsvarlig med rekkverk, beplantning eller lignende. Ved oppføring av øvrige murer på de enkelte byggetomtene er det stilt krav til at alle synlige deler av murene utføres med naturstein.

Øvrig kommunaltekniske anlegg – post/renovasjon / Øvrig kommunalteknisk anlegg – renovasjon: • Det er lagt opp til felles renovasjon for papir i forbindelse med postkassestativene (f_PR1 – f_PR6). Når det gjelder øvrige renovasjonsfraksjoner er det lagt opp til felles renovasjonsløsning for hver bygning innenfor områdene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse (f_R1 – f_R8). For områdene regulert til frittliggende småhusbebyggelse skal renovasjonsdunker plasseres på egen tomt, og område for renovasjon reguleres derfor ikke inn. Dette iht gjeldende praksis. Unntak for område BF1 hvor ikke alle tomter har eiendomsgrense til offentlig vei.

Områder for post/renovasjon og renovasjon er regulert inn 2 m fra vegkant (jf. møte med Arendal kommune den 09.04.13. Det er lagt til grunn at det samme gjelder for Froland kommune da det er Agder Renovasjon som også håndterer renovasjon i Froland. Dybden er 2,0 m.

Det er laget en egen fordelingsnøkkel mellom byggeområdene og områdene for post/renovasjon, renovasjon, lekeplass/uteoppholdsareal og parkeringsplasser.

Tomte Post/ Lekeplass/ Parkerings - Renovasjon nr. renovasjon uteoppholdsareal plasser 1 f_PR1 f_R1 f_L1, f_U1 f_P1 2-4 f_PR2 F_R2 f_L1, f_U1 f_P2 5-11 f_PR5 På egen tomt f_L1, f_U1 På egen tomt 12 f_PR6 På egen tomt f_L1, f_U1 f_P11 13 f_PR6 På egen tomt f_L1, f_U1 f_P12 14 f_PR6 På egen tomt f_L1, f_U1 f_P13 15 f_PR3 f_R3 f_L1, f_U1 f_P3, f_P8 16 f_PR3 f_R4 f_L1, f_U1 f_P4, f_P8 17 f_PR3 f_R5 f_L1, f_U1 f_P5, f_P8 18 f_PR3 f_R6 f_L1, f_U1 f_P6, f_P8 19 f_PR4 f_R8 f_L1, f_U1 f_P9 20 f_PR4 f_R7 f_L1, f_U1 f_P10 Fordelingsnøkkel post/renovasjon, renovasjon, lekeplass/uteoppholdsareal og parkeringsplasser

Øvrig kommunaltekniske anlegg – trafo: • Det er regulert inn ett område for trafo (o_T1). Ny transformatorkiosk skal sikre strømforsyningen i feltet.

Uteoppholdsareal: • Det er regulert inn ett felles område for uteoppholdsareal innenfor planområdet (f_U1). Området er felles for hele planområdet. Mindre tilrettelegging og opparbeiding/bearbeiding av terrenget, som vil fremme bruken av fellesområdet til sosialt samlingssted og naturbasert lek tillates.

Det tillates ikke sprengning innenfor området. Det tillates ikke oppført bygninger innenfor området. Gapahuk o.l. tillates oppført.

Lekeplasser: • Det er regulert inn én felles lekeplass innenfor planområdet (f_L1). Området er felles for hele planområdet og skal opparbeides til lekeplass for små barn og minimum utstyres med sandkasse, tre lekeapparater og benk med bord. Lekeplassen skal sikres forsvarlig og om nødvendig gjerdes inn. Det er også stillet krav til at minimum uteoppholdsareal pr boenhet skal være 50 m2 hvorav 80 % skal være på bakkeplan. 6.4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

Vei og fortau - offentlig: • Veisystemet internt i området er planlagt som kommunale veier. Dimensjonerende fartsgrenser for veiene er 30 km/t. Litt ulike typer normalprofiler (A1-veier) for vei er benyttet avhengig av antall boenheter. Normalprofiler iht Statens vegvesens håndbok 017 er lagt til grunn:

Fylkesvei 154 (o_K1) planlegges ikke endret og del av veien (til senterlinje) er medtatt i planforslaget. Fartsgrense er 60 km/t. Det er planlagt fortau (o_F1) frem til eksisterende busslomme.

For adkomstveien i planområdet (veg o_K2) er det lagt til grunn normalprofil for A1-veg atkomstveg i boligområder, vegbredde 4,75 m inkl. 0,5/0,25 m skulder på hver side. Asfaltbredde 4,25 meter. Det er regulert inn ensidig fortau på 2,75 m inkl. skulder (0,25 m) langs hele strekningen.

Dette vegprofilet benyttes for veier med mer enn 50 boenheter i blindveg. Planforslaget legger opp til inntil 49 boenheter slik at fortauet ikke trenger å realiseres før eventuelt fremtidige innenforliggende områder bygges ut. Ved en fremtidig utvidelse må en også utvide svingen ved vendehammeren. Dette er det tilrettelagt for ved at man har avsatt arealer til annen veggrunn – grøntareal.

For internveien i planområdet (veg o_K3) er det lagt til grunn normalprofil for A1-veg atkomstveg i boligområder, vegbredde 4,5 m inkl. 0,5 m skulder på hver side. Asfaltbredde 3,5 meter. Veien vil være adkomst for flere enn 10 boenheter og er dermed regulert som offentlig vei.

Det må settes opp veirekkverk mellom P40 og P70 pga fyllingshøyde over 2,0 meter (litt avhengig av tomteplanering). Begge vendehammerne i enden av de offentlige veiene er dimensjonert for lastebil (L). Frisikt er regulert inn i alle kryss og avkjørsler. Det må etableres nye veinavn innenfor planområdet. Utbyggers forslag til veinavn er Blakstadheia Terrasse.

Vegsystemet internt i området har en stigning på maksimalt 8 % iht kravene i håndbok 017. Stigningskravene bidrar ytterligere til relativt store terrenginngrep, hovedsakelig i form av veiskjæringer.

Det er regulert inn annen veggrunn – tekniske anlegg (o_A1 – o_A12) med bredde 2,5 m langs offentlig veg.

Fyllings- og skjæringsutslag ut over 2,5 m er også regulert som annen veggrunn – grøntareal (o_AG1 – o_AG6). Disse arealene skal jordkles og vil på sikt framstå som grønne skråninger. Plass for snøopplag er lagt til vendehammerne. Veifyllinger og veiskråninger med en høydeforskjell på mer enn 2,0 meter må sikres med gjerde/rekkverk. Hvor dette er aktuelt fremkommer av plankartet.

Veg - felles: Det er regulert inn felles veg (f_K4 og f_K5) med en total bredde på 8,0 m inkl. skulder og grøfteareal. f_K4 er felles adkomstvei for hele planområdet. f_K5 er felles adkomstvei for byggeområdet BK3.

Parkering: Parkeringsplasser er regulert inn på plankartet (f_P1 – f_P13). Froland kommunes bestemmelser til kommuneplanens arealdel om parkeringsdekning er lagt til grunn. Det er overkapasitet (7 plasser) på parkeringsplass f_P7. Denne skal benyttes som gjesteparkering for hele planområdet.

Vann og avløp: Det ligger kommunale VA-ledninger på Blakstadheia. Aktuelt tilkoblingspunkt for vann er oppgitt til vannkum med sid nr 2241. Beregninger viser uttak i nærliggende vannkum, sid nr 2234, på 25 l/s med trykk 41 mvs. Vannkapasiteten i planområdet må tilfredsstille krav til brannvannsdekning på 20 l/sek. Avløp tilkoples i kommunale ledninger i samme område.

Overvannshåndtering:

Overvann fra planområdet drenerer i sin helhet til Nidelva gjennom eksisterende boligområder på Blakstadheia. Størsteparten av planområdet følger avrenning I, mens et mindre delfelt følger avrenning II, jf nedenstående skisse.

Aprova har på oppdrag fra Froland kommune foretatt en overvannsvurdering på i dette området på Blakstadheia. Beregningene som er gjort viser at det ikke er ledig kapasitet i overvannssystemet gjennom eksisterende boligområder før overvannet når Nidelva.

I den forbindelse er det de siste årene gjort ulike tiltak for å avhjelpe overvannshåndteringen. Eksisterende stikkrenne gjennom fylkesveien ble strupet inn for noen år siden. Det er også stedvis sprengt ut en åpen grøft.

Bildet viser traséer for overvannet.

Kommunen konkluderer med at ved utbygging av nye felt er det viktig å opprettholde praksis med å se på lokal overvannshåndtering da dette fører til mindre belastning på systemet nedstrøms.

Utvidelsen av boligfeltet på Blakstadheia Terrasse vil medføre en økning av andelen tette flater og raskere avrenning fra området. For å holde kontroll på overvannsavrenningen og redusere faren for flom i nedstrøms områder skal det etableres overvannssystem med fordrøyningsbasseng. Overvannshåndtering og fordrøyningsbasseng er hensyntatt i forslag til reguleringsbestemmelser, jf pkt 6.06.

Stærk & Co har gjort en vurdering av hvordan overvannshåndteringen kan ivaretas. Dette fremkommer av notat datert den 21.11.13, jf vedlegg 5.

6.4.3 Grønnstruktur • Området mellom byggeområdene og fylkesveien er foreslått regulert til grønnstruktur (G1). Det er tatt inn bestemmelse om at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad skal bevares, og at det ikke er tillatt med noen form for lagring innenfor områdene.

Nedre del av bekke-/fuktdraget utgjør også del av denne grønnstrukturen. Dette er også iht anbefaling i rapport om biologisk mangfold, jf vedlegg 4.

7. Konsekvenser av planforslaget

I dette kapittelet beskrives konsekvensene planforslaget får. I tillegg kommenteres eventuelle avbøtende tiltak dersom slike vurderes som aktuelle.

7.1 Nærmiljø og friluftsliv, herunder hensynet til barn og unge, universell utforming og luftforurensning

Temaet nærmiljø og friluftsliv belyser tiltakets virkninger for beboerne og brukere av det berørte området. Nærmiljø defineres som menneskers daglige livsmiljø, mens friluftsliv defineres som opphold og fysisk aktivitet i friluft i fritiden med sikte på miljøforandring og naturopplevelse. Viktige stikkord er trivsel, samvær, fysisk aktivitet og helse.

Dagens situasjon Planområdet ligger like nord og øst for eksisterende boligområder på Blakstadheia og utgjør en naturlig utvidelse av dette. I øst og nord grenser planområdet til skogbruksarealer og spredt boligbebyggelse. Selv om planområdet ligger tett inntil øvrig bebyggelse framstår området som lite benyttet til ferdsels- og friluftslivsformål, og det er ingen stier innenfor planområdet.

Eksisterende boligområder på Blakstadheia utgjør et veletablert boligområde med gode bokvaliteter. Områdene ligger høyt og fritt, med gode sol-, lys- og utsiktsforhold. Det er kort avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner samt fine tur- og rekreasjonsmuligheter i kort avstand fra boligområdene.

Konsekvenser og avbøtende tiltak Planlagt utvidelse av innebærer totalt sett en liten utvidelse av Blakstadheia boligområde. Utvidelsen syd for Gullknappveien og i forlengelsen av Kilbuveien boligfelt fremstår som naturlig. Grønne buffersoner samt relativt store høydeforskjeller mellom eksisterende bebyggelse og planlagt bebyggelse – vil dempe inntrykket av den nye bebyggelsen. Planlagte boliger vil ikke endre solforholdene for eksisterende boliger.

Nytt boligområde får egen adkomst. Trafikkbelastningen for første del av fylkesvegen inn til planområdet øker med ca. 10 %. Veien vurderes som trafikksikker med sammenhengende g/s- vei, fartshumper og fartsgrense 40 km/t.

Boligområdet ligger høyt og fritt og en stor del av tomtene vil få vid utsikt mot vest og mot nord. Solforholdene er meget gode. Området vil få god tilgang til skogsområdene i øst via planområdet, men siden det ikke er etablert stinett i området vil sannsynligvis bruken bli begrenset.

7.1.1 Barn og unges interesser Området som skal bygges ut bærer ikke preg av å være benyttet til barns lek og vi er heller ikke kjent med at dette er tilfelle. I de ulike boligfeltene på Blakstadheia er det mange mindre lekeplasser for små barn samt flere ball-løkker for større barn.

Det er regulert inn én ny nærlekeplass for små barn. Lekeplassen er sentralt plassert i feltet og ligger maksimalt 150 m fra boligen. Kommunen ønsker kvalitet fremfor kvantitet når det gjelder krav til lekeplasser. Lekeplassen har en sentral og solrik beliggenhet. Det stilles krav til tre lekeapparater innenfor området i tillegg til sandkasse, nettopp for å gjøre lekeplassen mer attraktiv.

Eksisterende sandlekeplass i Kilbuveien synes lite benyttet.

I tillegg er det regulert inn et romslig uteoppholdsareal. Arealet består av en solrik kolle som har en luftig og relativt usjenert plassering i forhold til planlagt bebyggelse. Uteoppholdsarealet har potensial som naturlekeområde for barn og som ski- og akebakke om vinteren.

Når det gjelder ball-løkke vurderes eksisterende ball-løkker på Blakstadheia som tilstrekkelig. Det forventes her at uteområdene til Blakstadheia barneskole blir viktig.

7.1.2 Universell utforming Planområdet ligger forholdsvis høyt i terrenget i forhold til fv. 154 og de terrengmessige forholdene gjør det krevende å tilfredsstille krav til universell utforming fullt ut. Krysset ved fv. 154 ligger på ca. kote 111, mens toppen ligger på kote 137. Vegsystemet internt i området har en stigning på maksimalt 8 % iht kravene i håndbok 017. Ideelt sett burde det vært etablert et hvilerepos midt i bakken for rullestolbrukere. Men terrenget tilsier som nevnt at det vil være svært krevende og i konflikt med de landskapsmessige tilpasninger. Det er imidlertid akseptable stigningsforhold for bevegelseshemmede til å hente posten eller å gå ut med søpla. Det vil bli etablert gatelys i langs med alle veiene i feltet.

7.1.3 Luftforurensing Støv ifbm trafikk eller andre forurensningskilder vurderes ikke å være et aktuelt problem iht forurensningsforskriften kapittel 7 om lokal luftkvalitet.

7.2 Kulturminner og kulturmiljø Kulturminner og kulturmiljø er definert i Lov om kulturminner. Kulturminner er definert som alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø. Begrepet kulturmiljø er definert som områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet eller sammenheng. Det finnes ingen kjente automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, jf. https://askeladden.ra.no/askeladden/.

7.3. Landskapsbilde Temaet landskapsbilde omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endrer seg som følge av et tiltak. Temaet tar for seg hvordan tiltaket er tilpasset landskapet sett fra omgivelsene.

Situasjonsbeskrivelse Planområdet ligger innenfor landskapsregion Skog og heibygdene på Sørlandet, underregion kystnære jordbruksbygder i Aust-Agder (jf. http://kilden.skogoglandskap.no/map/kilden/index.jsp ?theme=LANDSKAP&mapLayer=LANDSKAPSREGIONER). Landskapsregionen er plassert innenfor kyststripa og særpreges av lavere åser og småkuperte heilandskaper. Regionen er i store trekk bygd opp av en mengde små, lett avgrensete landskapsrom. Mest iøynefallende av regionens småformer er utallige bergkoller og åssider som hever seg over dalbunnene, og hindrer utsyn lenger enn fram til neste kolle eller dalsving1. Landskapets hovedkarakter tilsier at landskapselementer ikke synes over lengre avstander og at fjernvirkningen dermed blir liten. Samtidig vil landskapets romdannende karakter gjøre at inngrep fort kan bli dominerende innenfor et landskapsrom.

Landskapet i og rundt planområdet domineres av lavere skogkledte koller og åser og tett boligbebyggelse. Blakstadheia Terrasse vil bli et av de høyest beliggende boligfelt i området.

Konsekvenser og avbøtende tiltak Utbygging vil alltid medføre større eller mindre terrenginngrep. Høy utnyttelsesgrad i kupert terreng er utfordrende mht. terrenginngrep. Første del av adkomstveien vil medføre relativt store terrenginngrep. For øvrig fremstår området som mindre kupert. Den høyest beliggende kollen er gitt et grønt formål.

Området vil etter at det er utbygd framstå som tett bebygd. Området vil få liten/ingen fjernvirkning fra andre siden av Nidelva (Langedal og Neset) siden planområdet ligger godt tilbaketrukket og i bakkant av eksisterende boligbebyggelse. Det er lagt inn en grønn buffersone mot fylkesveien og mot Kilbuveien boligområde. Et veletablert boligfelt med ferdig etablerte grøntområder vil også dempe inntrykket av bebyggelsen.

7.4 Naturmiljø – biologisk mangfold Temaet naturmiljø omhandler naturtyper og artsforekomster som har betydning for dyrs og planters levegrunnlag, samt geologiske elementer. Begrepet naturmiljø omfatter alle terrestriske (landjorda), limnologiske (ferskvann) og marine forekomster (brakkvann og saltvann), og biologisk mangfold knyttet til disse.

Situasjonsbeskrivelse Området slik det er i dag kan karakteriseres som et vanlig forekommende skogsområde uten spesielle interesser. For øvrig vises det til vedlagt rapport (vedlegg 4) om det biologiske mangfoldet, utarbeidet av Agder naturmuseum og botaniske hage IKS.

Konsekvenser og avbøtende tiltak Foreslåtte utbygging beslaglegger areal og vil medføre tap av biologisk mangfold. Naturområdet som berøres er forholdsvis lite og omfatter et vanlig forekommende skogsområdet uten spesielle interesser eller verdier.

7.4.1 Forholdet til naturmangfoldloven Naturmangfoldloven (nml) trådte i kraft 1.7.2009. Lovens formål «er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur».

Det følger av naturmangfoldloven § 7 at prinsippene i lovens §§ 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og vurderingene skal fremgå av beslutningen. Naturmangfoldlovens § 8 sier at kunnskapsgrunnlaget skal være godt (”bygges på vitenskapelig kunnskap”). Som nevnt over foreligger det ingen registeringer av naturtyper, prioriterte arter, verneområder, kulturlandskap, rødlistarter, MiS-figurer eller andre registreringer i innsynsløsningen naturbase (http://geocortex.dirnat.no/silverlightViewer/?Viewer=Naturbase) innenfor planområdet.

1 Puschmann,O.2005.Nasjonaltreferansesystemforlandskap.BeskrivelseavNorges45landskapsregioner.NIJOS- rapport 10/2004.Norskinstitutt for jord- ogskogkartlegging. O:\SørBolig AS\Blakstadheia\Regulering\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Forslagreguleringsplan_planbeskrivelse_22.11.13.docx Planbeskrivelse Reguleringsplan for Blakstadheia Terrasse Side 17 av 20

Selv om det ikke kan utelukkes at det kan finnes rødlista arter innenfor planområdet vurderes sannsynligheten for dette som forholdsvis liten. Det er i den forbindelse utarbeidet en rapport om det biologiske mangfoldet hvor det ikke fremkommer opplysninger utover forhold som kun verdsettes som «lokalt viktig». Kunnskapsgrunnlaget for naturmiljøtemaet vurderes derfor totalt sett som godt nok, og tilleggsundersøkelser vurderes som ikke nødvendig.

Når det gjelder § 9 Føre-var-prinsippet tillegges ikke dette stor vekt da kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt, jf. vurderingen over, og sannsynligheten for skade og potensielt skadeomfang vurderes som små. Den samlede belastningen på økosystemet, jf. § 10, vurderes også som akseptabelt. Se vurdering over om avrenning og fordrøyningsbasseng. Kunnskapen om virkninger vurderes som god nok.

Prinsippet om at tiltakshaver skal dekke kostnadene ved miljøforringelse (§ 11) vurderes ikke som aktuelt utover det som allerede er regulert gjennom plan og bestemmelser. Det er svært vanskelig å gjøre en konkret vurdering av driftsmetoder, teknikker og utstyr på dette plannivået. Når det gjelder boligenes plassering forsøkt tilpasset terreng og forhold på stedet.

7.5 Naturressurser Naturressurser er ressurser fra jord, skog og andre utmarksarealer, fiskebestander i sjø og ferskvann, vilt, vannforekomster, berggrunn og mineraler. Temaet omhandler landbruk, fiske, havbruk, reindrift, vann, berggrunn og løsmasser som ressurser.

7.5.1 Jord og skogbruk

Situasjonsbeskrivelse Planområdet er i dag skogsmark, hovedsakelig av middels bonitet.

Typisk skogsareal i planområdet.

Konsekvenser og avbøtende tiltak

Utbyggingen av området innebærer at skogsarealet på i ca 25 dekar innenfor området går tapt. Det er regulert inn en grønn sone mellom bebyggelsen og fylkesveien. Konsekvensene for skogbruk vurderes samlet sett som små.

7.5.2 Vannressurser

Situasjonsbeskrivelse Planområdet ligger innenfor nedbørfeltet Arendalsvassdraget/Kyst Moland – Homborsund, jf. NVE-atlas. Foreslåtte utbyggingsområde berører ingen vannforekomster direkte, men området har avrenning til Nidelva.

Konsekvenser og avbøtende tiltak Utbyggingen av boligområdet vil føre til raskere avrenning fra området ved at andelen tette flater øker. Det skal derfor bygges fordrøyningsbasseng slik at overflateavrenningen fra området kontrolleres og faren for flom reduseres. Alle boligene vil tilkobles kommunalt VA-anlegg. Konsekvensene for vannressursene vurderes samlet sett som små.

7.6 Transport, trafikkavvikling, trafikksikkerhet, kollektiv

Situasjonsbeskrivelse Planområdet vil få adkomst fra fv. 154 Gullknappveien. ÅDT2 på første del av fv. 154 er i dag 19503. Fartsgrensen på den del av fv. 154 som går forbi planområdet er 60 km/t. Første del av fv 154 har fartsgrense 40 km/t.

Kryssforholdene til fv. 42 endres ikke. ÅDT på fv. 42 er i dag 7135 og fartsgrensen er 70 km/t. Det kan i de mest trafikkerte periodene morgen og kveld være noe ventetid for å komme over/ut på fv. 42. Det er en godkjent reguleringsplan som tilsier at dagens T-kryss til Blakstadheia industri- og boligområde skal erstattes med en rundkjøring. Kommunen har signalisert at de kommer til å stille krav om et anleggsbidrag pr boenhet som planlegges som skal øremerkes ny rundkjøring på fv 42. Det ble i den forbindelse varslet oppstart om forhandlinger av utbyggingsavtale samtidig med varsel om igangsetting av reguleringsplanarbeidet.

Både fv 154 og fv 42 har kollektivdekning. Fylkesvei 154 har kollektivdekning 4 ganger pr ukedag (Frolandsruta). Frolandsruta har avganger mellom Arendal sentrum og Frolands verk hver time mellom kl 07.00 og kl 18.00 i ukedagene. I ferier og helger er tilbudet dårligere.

Det er sammenhengende gang- og sykkelveg langs fv. 154. Fylkesvei 42 har ikke gang- og sykkelvei mellom Libru og Blakstadbrua.

Barna i området ventes å gå på Blakstadheia skole. Skolevegen vil være å krysse fylkesveien for å fortsette på gang- og sykkelvei fram til skolen. Det må, i samarbeid med Statens vegvesen, vurderes å etablere et nytt krysningspunkt like nord for planlagt kryss.

Konsekvenser og avbøtende tiltak Utvidelsen av boligområdet vil medføre økt trafikkbelastning på første del av fv. 154. Reguleringsplanforslaget legger opp til 49 nye boenheter. Dette innebærer en økning i ÅDT på ca 200 (ca 10 %) gitt at det for hver boenhet kjøres 4 bilturer til/fra hver boenhet per døgn. Kjøringen vil fordeles ut over døgnet, men med en topp morgen og ettermiddag på hverdagene. Trafikkøkningen vurderes som akseptabel.

Flere boliger vil også være med på å styrke grunnlaget for å bedre kollektivdekningen i området.

2 ÅDT:Årsdøgntrafikk.Summenavantall kjøretøysompassereretpunkt påen vei gjennomåret, dividertpå åretsdager, altsået gjennomsnittstallfor trafikkmengdeperdøgn. 3 Tallfra Statensvegvesen,NVDB24.04.13. O:\SørBolig AS\Blakstadheia\Regulering\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Forslagreguleringsplan_planbeskrivelse_22.11.13.docx Planbeskrivelse Reguleringsplan for Blakstadheia Terrasse Side 19 av 20

7.7 Støy Dagens situasjon: Det ble i forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Gullknapp flyplass foretatt en trafikkstøyberegning langs med fylkesveg 154. Ingen av den eksisterende bebyggelsen var eller ville bli liggende i støyutsatt område ved en utvidelse av flyplassen. Kommunen konkluderte med at planlagt bebyggelse må ligge i mer enn 15 meters avstand fra fylkesvegen jfr. Veglovens § 29.

På grunnlag av ovennevnte er det ikke grunnlag for å foreta en ny trafikkstøyberegning av planlagt bebyggelse når byggegrensen samtidig er øket fra 15 til 30 meter fra fylkesveien. Terrenget langs med fylkesveien, som skråner oppover og er gitt et grønt formål, tilsier også en god demping av trafikkstøyen.

Gullknapp flyplass ligger øst for planområdet, men planområdet ligger på utsiden av flystøysonen som er vist som en hensynssone på kommuneplanens arealdel. Denne flystøysonen tar utgangspunkt i en inntil 3000 meter lang rullebane.

Konsekvenser og avbøtende tiltak : Planområdet i seg selv og utnyttelsen av dette til boliger medfører liten støybelastning for nærområdene (med unntak av anleggsperioden). Økt trafikk langs fylkesveien til og fra planområdet vil imidlertid innebære noe økt støybelastning. På generelt grunnlag nevnes at en merkbar endring av støyen (økning på > 3 dB4) innebærer i praksis at trafikkmengdene må dobles. I Dette tilfellet økes trafikkbelastningen som tidligere nevnt med ca 10 %. Samlet sett vurderes dermed hensynet til støy som godt ivaretatt.

7.8 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse)

Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse ligger vedlagt – se vedlegg 2.

8. Gjennomføring av plan – økonomiske konsekvenser for kommunen

Blakstadheia har en velutbygget infrastruktur som ikke vil kreve ytterligere offentlige investeringer. Utbyggingen vil styrke grunnlaget for Blakstadheia barneskole og Blakstadheia kommunale barnehage. Etablering av flere boliger i området vil medføre økte inntekter til kommunen i form av økte skatteinntekter og kommunale avgifter.

Vegene inn innenfor planområdet er regulert til offentlig veg. Fremtidig fortau innenfor planområdet er regulert til offentlig formål. Vegene vil bli overtatt av kommunen vederlagsfritt. Kommunen vil være ansvarlig for fremtidig drift og vedlikehold disse veiarealene.

Områder for øvrig kommunalteknisk anlegg – trafo er regulert inn som offentlig område. Agder Energi Nett vil være eier og driftsansvarlig for transformatorkiosken.

Kommunen antydet i oppstartsmøtet at kommunen kommer til å stille krav til et anleggsbidrag pr. boenhet som skal øremerkes ny rundkjøring ved fylkesveg 42 ved Blakstadheia industriområde/boligområde.

Etter anbefaling av Froland kommune er det varslet oppstart om forhandlinger av utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalen må være ferdigforhandlet før utbygging innenfor planområdet kan igangsettes.

4 Ref.Retningslinjeforbehandlingavstøyi arealplanleggingen,T1442:2012 O:\SørBolig AS\Blakstadheia\Regulering\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Forslagreguleringsplan_planbeskrivelse_22.11.13.docx Planbeskrivelse Reguleringsplan for Blakstadheia Terrasse Side 20 av 20

9. Forslagsstillers vurdering

Utbyggingen vil etter vår vurdering representere en naturlig videreutvikling av et etablert og velfungerende boligområde på Blakstadheia. Tiltaket vil kunne skje uten å forringe landskapet, det biologiske mangfoldet eller forstyrre andre kvaliteter i nærområdet nevneverdig. Arealene som berøres er ikke i bruk av barn og unge.

Tiltaket er i tråd med nasjonal boligpolitikk om fortetting ved bruk av eksisterende infrastruktur. Det forutsettes en høy utnyttelse innenfor områdene, herunder konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet ligger nær kollektivaksen (fylkesvei 42) og er således i tråd med RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Blakstadheia-området har en meget sentral beliggenhet i forhold til bolig- og arbeidsmarkedet i vår region (Froland, Grimstad og Arendal).

Utbyggingen styrker grunnlaget for å gå, sykle og ta buss da det er kort vei til kollektivholdeplass, skole, barnehage og servicefunksjoner. Tiltaket vil bidra til at kommunen kan opprettholde dagens skolestruktur, jf uttalt mål i kommuneplanens tekstdel.

Boligområdet vil få gode bokvaliteter med sin sentrale beliggenhet på Blakstadheia med gode sol-, lys- og utsiktsforhold. Det er kort avstand til skole, barnehage, Blakstadheia industriområde og store sammenhengende friluftsområder. Det videre kort avstand til kollektivaksen (fv. 42) og utbyggingen vil kunne styrke kollektivsatsningen langs kollektivaksen. Tiltaket vil ikke føre til nye kommunale investeringer.

Blakstadheia har vært et populært boligområde i flere tiår. Det er for tiden ikke mange tomter igjen på Blakstadheia. Det er i den forbindelse viktig at kommunen kan tilby et variert boligtilbud i kommunen med boligtomter som er ettertraktet i markedet. Planlagte 2-, 4- og 6-mannsboliger vil være et godt supplement til de mange eneboligene på Blakstadheia.

10. Vedlegg

Forslag til reguleringsplankart – datert 22.11.2013 Forslag til reguleringsbestemmelser – datert 22.11.2013 Vedlegg 1: Illustrasjonsplan – datert 22.11.2013 Vedlegg 2: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse Vedlegg 3: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Vedlegg 4: Biologisk mangfold – Agder naturmuseum og botaniske hage IKS Vedlegg 5: Notat overvannshåndtering – datert 21.11.13 Vedlegg 6: 3D-modeller – datert 22.11.13.

O:\SørBolig AS\Blakstadheia\Regulering\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Forslagreguleringsplan_planbeskrivelse_22.11.13.docx