Grundstücksmarktbericht 2017 Für Die Städte Borgholzhausen, Halle

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh

* Gutachter- ausschuss in der Stadt Gütersloh

Grundstücksmarktbericht 2017 für die Städte Borgholzhausen, Halle (Westf.), Harsewinkel, Rheda-Wiedenbrück, Rietberg, Schloß Holte-Stukenbrock, Verl, Versmold, Werther (Westf.) für die Gemeinden Herzebrock-Clarholz, Langenberg, Steinhagen

www.boris.nrw.de Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 2

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh

Grundstücksmarktbericht 2017 Berichtszeitraum 01.01.2016 – 31.12.2016

Übersicht über den Grundstücksmarkt in

Borgholzhausen Halle (Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloss Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther (Westf.)

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 3

Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh

Geschäftsstelle Herzebrocker Straße 140 33334 Gütersloh Postanschrift: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, 33324 Gütersloh Telefon: 05241/85 - 1842: Leiter der Geschäftsstelle (Herr Reinsch) - 1844 / - 1845: Bodenrichtwertauskünfte (Herr Stiller / Herr Austermann) - 1846 / - 1813: Immobilienwerte (Herr Linnenbrink / Frau Sönmezsoy) - 1750: Vorsitzender (Herr Tannhäuser) Fax: 05241/85-1792 E-Mail: [email protected] Internet: www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de

Druck Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh

Gebühr Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bei einer Bereitstel- lung des Dokuments oder eines gedruckten Exemplars durch die Geschäftsstelle des Gutachteraus- schusses beträgt die Gebühr 30 EUR je Exemplar (Nr. 7.3 des Gebührentarifs der Gebührenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen)

Bildnachweis Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh

Lizenz Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0" (dl-de/by-2-0). Sie können den Lizenztext unter www.govdata.de/dl-de/by-2-0 einsehen.

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Vorwort zum „Grundstücksmarktbericht 2017“ - 20. Jahrgang

Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht kommt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, die Ergebnisse ihrer Arbeit der Öffentlichkeit bekannt zu machen und so zur Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt beizutragen. Der Grundstücksmarktbericht 2017 beinhaltet den Berichtszeitraum 01.01.2016 bis 31.12.2016.

Darüber hinaus bietet der Grundstücksmarktbericht weitere Informationen für alle am Immobilienmarkt beteiligten Personen und sonstige Interessierte zur wertmäßigen Einstufung eines konkreten Objektes.

Es sind im Kreis Gütersloh 2016 deutlich mehr Immobilien verkauft worden als noch 2015. Die Gründe dürften in der guten Konjunktur sowie den niedrigen Kapitalmarktzinsen liegen. Die hohe Nachfrage nach Immobilien ist dafür verantwortlich, dass die Preise auf breiter Front auch im Jahre 2016 gestiegen sind. Die Preise für landwirtschaftliche Flächen haben sich nach den deutlichen Anstiegen in den letzten Jah- ren etwas beruhigt, sie sind in 2016 nur noch vereinzelt angestiegen (Einzelheiten sind den jeweiligen Objektgruppen zu entnehmen).

Im Jahr 2016 sind vom Gutachterausschuss erstmalig Liegenschaftszinssätze für Gewerbeobjekte ermittelt worden, die Ergebnisse werden in diesem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.

Die Geschäftsstelle wünscht den Nutzern dieses Berichtes den angestrebten Informationsgewinn und bittet gleichzeitig um Anregungen und Verbesserungsvorschläge für künftige Auflagen (bitte an: [email protected] ).

Ergänzend zum Grundstücksmarktbericht wird auf den Internetauftritt des Gutachterausschusses verwie- sen. Unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de sind vielfältige Informationen zum Grundstücks- markt verfügbar.

Gütersloh, im April 2017

Carsten Tannhäuser (Vorsitzender des Gutachterausschusses)

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 5

Inhaltsverzeichnis

1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 8 1.1 Aufgaben des Gutachterausschusses 8 1.2 Aufgaben der Geschäftsstelle 9 2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 10 2.1 Umsätze im Grundstücksverkehr 10 2.2 Unbebaute Grundstücke 10 2.3 Bebaute Grundstücke 10 2.4 Eigentumswohnungen 10 3 Umsätze 11 3.1 Gesamtumsatz 11 3.2 Unbebaute Grundstücke 12 3.2.1 Allgemein 12 3.2.2 Individueller Wohnungsbau 12 3.2.3 Gewerbliche Bauflächen 13 3.2.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 14 3.3 Bebaute Grundstücke 15 3.4 Wohnungseigentum 16 3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 16 4 Unbebaute Grundstücke 17 4.1 Individueller Wohnungsbau 17 4.1.1 Kaufpreise 17 4.1.2 Preisentwicklung und Preisniveau 18 4.1.3 Erschließungskosten 19 4.1.4 Wohnbaugrundstücke im Außenbereich 19 4.2 Gewerbliche Bauflächen 20 4.2.1 Preisentwicklung und Preisniveau 20 4.2.2 Erschließungskosten 20 4.2.3 Gewerbegrundstücke im Außenbereich 20 4.3 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 21 4.3.1 Preisentwicklung und Preisniveau 21 4.4 Sonstige unbebaute Grundstücke 21 4.4.1 Gartenland im Außenbereich 21 4.5 Bodenrichtwerte 22 4.5.1 Gesetzlicher Auftrag 22 4.5.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW 22 4.5.3 Zonale Bodenrichtwerte 22 4.5.4 Umrechnungskoeffizienten 23 4.5.4.1 Umrechnungskoeffizienten für abweichende Flächengrößen 23 4.5.4.2 Umrechnungskoeffizienten für übergroße Grundstücke (Garten, Hinterland) 24 4.5.5 Indexreihen 24 4.5.5.1 Bodenpreisindexreihen für unbebaute Baugrundstücke 24 4.5.5.2 Bodenpreisindexreihen für landwirtschaftliche Nutzflächen 26 4.5.6 Land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 2017 27

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5 Bebaute Grundstücke 28 5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 28 5.1.1 Durchschnittspreise 28 5.1.1.1 Allgemein 28 5.1.1.2 Kaufpreisverteilung 28 5.1.1.3 Durchschnittspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 29 5.1.1.4 Durchschnittspreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 29 5.1.2 Lineare Regressionsanalyse – freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 30 5.1.3 Lineare Regressionsanalyse – Reihenhäuser und Doppelhaushälften 31 5.1.4 Sachwertfaktoren 32 5.1.4.1 Allgemein 32 5.1.4.2 Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 33 5.1.4.3 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 34 5.1.4.4 Sachwertfaktoren: Anwendungsbeispiel 35 5.1.5 Liegenschaftszinssätze 35 5.2 Ertragsorientierte Objekte 36 5.2.1 Liegenschaftszinssätze 36 6 Wohnungs- und Teileigentum 38 6.1 Wohnungseigentum 38 6.1.1 Durchschnittspreise 38 6.1.1.1 Preisentwicklung von Eigentumswohnungen 38 6.1.1.2 Preisniveau für Eigentumswohnungen 38 6.1.2 Lineare Regressionsanalyse – Eigentumswohnungen 40 6.1.3 Liegenschaftszinssätze 40 6.2 Teileigentum 41 7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 42 7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 42 7.2 Faktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte 42 7.2.1 Erbbaugrundstücke 42 7.2.1.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaugrundstücke 42 7.2.1.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke 43 7.2.2 Erbbaurechte 45 7.2.2.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte 45 7.2.2.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte 46 8 Modellbeschreibungen 48 8.1 Modellparameter NHK 2010 zur Ableitung der Sachwertfaktoren 48 9 Mieten und Strukturdaten 48 9.1 Wohnungsmieten 48 9.2 Gewerbemieten 48 9.3 Strukturdaten 48 10 Weitere Informationen 49 10.1 Gebühren für Gutachten 49 10.2 Auskunft über Bodenrichtwerte / Auskünfte aus der Kaufpreissammlung 49 10.3 Überregionaler Grundstücksmarktbericht 49 10.4 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh 50

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Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Anzahl der Kauffälle (gesamt) 11 Abbildung 2: Geldumsatz Gesamt (in Mio. Euro) 11 Abbildung 3: Teilmarktübersicht (Anzahl der Kauffälle) 12 Abbildung 4: Umsatzzahlen Individueller Wohnungsbau (unbebaut) 13 Abbildung 5: Umsatzzahlen Gewerbliche Bauflächen (unbebaut) 13 Abbildung 6: Umsatzzahlen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 14 Abbildung 7: Umsatzzahlen des Teilmarktes „Bebaute Grundstücke“ 15 Abbildung 8: Umsatzzahlen des Teilmarktes "Ein- und Zweifamilienhäuser" 16 Abbildung 9: Umsatzzahlen des Teilmarktes "Wohnungseigentum" 16 Abbildung 10: Individueller Wohnungsbau (unbebaut): Verteilung der Kaufpreise 17 Abbildung 11: Durchschnittspreise für kommunales Bauland und "gewöhnlichen" Geschäftsverkehr 18 Abbildung 12: Preisentwicklung und Preisniveau für Flächen des individuellen Wohnungsbaus 18 Abbildung 13: Preisentwicklung und Preisniveau für gewerbliche Bauflächen 20 Abbildung 14: Kreisübersicht der Bodenrichtwerte ausgewählter Teilmärkte 23 Abbildung 15: Bodenpreisindex Kreis Gütersloh 24 Abbildung 16: Bodenpreisindexreihen Kreis Gütersloh 25 Abbildung 17: Bodenpreisindex: Landwirtschaftliche Nutzflächen (Gesamt) 26 Abbildung 18: Bodenpreisindex: Acker und ackerfähiges Grünland 26 Abbildung 19: Land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 2017 27 Abbildung 20: Kaufpreisverteilung der Ein- und Zweifamilienhäuser 28 Abbildung 21: Überblick über die Preisverhältnisse freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 29 Abbildung 22: Überblick über die Preisverhältnisse von Reihenhäusern und Doppelhaushälften 29 Abbildung 23: Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 33 Abbildung 24: Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 34 Abbildung 25: Ablaufschema Sachwertverfahren 35 Abbildung 26: Liegenschaftszinssätze (Stichtag 01.01.2017) 37 Abbildung 27: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen 38 Abbildung 28: Preisniveau für Eigentumswohnungen 39 Abbildung 29: Preisgruppen der Kauffälle von Eigentumswohnungen 39 Abbildung 30: Darstellung des Vergleichsfaktors in Abhängigkeit von der Rendite (in %) 42 Abbildung 31: Darstellung des EGF‘s in Abhängigkeit vom fW 44 Abbildung 32: Darstellung des ERF‘s in Abhängigkeit vom fW 46

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1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben

Gutachterausschüsse sind als Behörden des Landes NRW auf der gesetzlichen Grundlage des Bauge- setzbuches (§§ 192 ff. BauGB) bei den kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehörigen Ge- meinden eingerichtet. Sie sind selbstständige, unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien von Sachver- ständigen einschlägiger Fachrichtungen, die über spezielle Kenntnisse und Erfahrungen in der Grund- stücksbewertung verfügen. Zur Vorbereitung seiner Arbeiten bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle, die bei der jeweiligen Gebietskörperschaft eingerichtet ist. Die Bildung der Gutachterausschüsse, die Aufgaben und Zuständigkeiten sind in der Gutachteraus- schussverordnung (GAVO NRW) geregelt. Die Grundstücksbewertungen erfolgen auf der Grundlage des BauGB, der Immobilienwertermittlungsver- ordnung (ImmoWertV), den jeweiligen Wertermittlungsrichtlinien in NRW und den Modellen der Arbeits- gemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA.NRW).

Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Der Gutachterausschuss für Grundstücks- werte im Kreis Gütersloh besteht zur Zeit aus 21 Mitgliedern (Abschnitt 10.4), die überwiegend Sachver- ständige aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und Vermessungs- und Liegenschaftswesen sind. Hinzu kommen zwei Vertreter der zu- ständigen Finanzämter, die bei dem Beschluss der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Werter- mittlung erforderlichen Daten mitwirken.

Der Gutachterausschuss im Kreis Gütersloh ist zuständig für den gesamten Kreis Gütersloh mit Aus- nahme der Stadt Gütersloh, die Sitz eines eigenen Gutachterausschusses ist. Alle Angaben in diesem Grundstücksmarktbericht beziehen sich somit auf das Gebiet der 12 kreisangehörigen Städte und Ge- meinden ohne Stadt Gütersloh.

1.1 Aufgaben des Gutachterausschusses

Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind in den §§ 192 ff des Baugesetzbuches und im § 5 der Gutachterausschussverordnung NRW beschrieben. Zu den wesentlichen Aufgaben gehören:

• Ermittlung von Bodenrichtwerten • Ermittlung von für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Boden- preisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren) • Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken • Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust oder für an- dere Vermögensnachteile • Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 9

1.2 Aufgaben der Geschäftsstelle

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh ist bei der Abteilung Geoinformation, Kataster und Vermessung des Kreises Gütersloh eingerichtet.

Die wesentlichen Aufgaben der Geschäftsstelle sind:

• die Führung der Kaufpreissammlung, • die vorbereitenden Arbeiten für die Ermittlung der Bodenrichtwerte, • die Ableitung und Fortschreibung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, • die Erarbeitung der Übersicht über die Bodenrichtwerte und des Grundstücksmarktberichtes, • die Vorbereitung der Wertermittlung, • die Erteilung von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung, • die Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte, und • die Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 10

2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt

2.1 Umsätze im Grundstücksverkehr

Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 2.846 Kauffälle bebauter und unbebauter Grundstücke registriert. Die Gesamtzahl der Kauffälle ist damit gegenüber 2015 um rd. 16 % gestiegen. Die Kauffälle, die für eine weitere Auswertung geeignet sind, ergeben einen Geldumsatz von 438 Mio. EUR.

2.2 Unbebaute Grundstücke

Die Anzahl der Kauffälle für unbebaute Flächen des individuellen Wohnungsbaus hat sich gegenüber 2015 erhöht. Bei 321 Kauffällen sind die Anzahl um 15 %, der Flächenumsatz um 3 % und der Geldum- satz um 23 % gestiegen. Die Grundstückspreise sind insgesamt durchschnittlich um rund 6 % gestiegen, was den größten Jahres- anstieg seit den 1990 er-Jahren bedeutet. Die höchsten Preissteigerungen sind in den Städten Verl und Borgholzhausen mit jeweils über 9 % registriert worden. Die höchsten Bodenpreise in mittleren Wohnlagen werden nach wie vor in der Stadt Verl mit rund 230 EUR/m² und die niedrigsten Preise in Versmold mit rund 95 EUR/m² - inkl. Erschließungskosten - erzielt.

2.3 Bebaute Grundstücke

Die Anzahl der Kauffälle für Ein- u. Zweifamilienhäuser ist 2016 um 19 % gestiegen. Insgesamt ist das Preisniveau für gebrauchte Objekte in dieser Kategorie mit 10 % deutlich angestiegen. Eine neu erbaute Doppelhaushälfte mit 122 m² Wohnfläche und ca. 330 m² Grundstücksfläche in mittleren Wohnlagen kostete 2016 durchschnittlich 270.000,- €.

2.4 Eigentumswohnungen

Der Markt für Eigentumswohnungen ist 2016 deutlich gewachsen. Während die Anzahl an verkauften gebrauchten Eigentumswohnungen um 9 % gestiegen ist, ist die Anzahl an Neubauten um 35 % gestiegen. Insgesamt sind 607 Objekte verkauft worden, was einem Anstieg um rund 17 % entspricht. In der Summe ist im Kreis Gütersloh bei Neubauwohnungen ein Preisanstieg von rund 5 %, bei gebrauchten Wohnungen ein Preisanstieg von rund 10 % gegenüber dem Vorjahr festgestellt worden. Der Durch- schnittspreis einer Neubauwohnung liegt bei rund 2.400,- €/m² Wohnfläche. Bemerkenswert ist, dass diese Preise im gesamten Kreisgebiet, also auch in den kleineren Städten und Gemeinden, erzielt werden.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 11

3 Umsätze

Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Berichtsjahr 2016 registrierten Kaufverträge des gewöhnli- chen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden im Grundstücksmarktbericht nicht erfasst. Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten unbebaute Baugrundstücke, bebaute Grund- stücke, Wohnungs- und Teileigentum sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen unterschieden. Unter unbebauten Baugrundstücken sind dabei alle selbständig bebaubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und die "klassischen" Gewerbe- und Industriegrundstücke erfasst. Unter dem Teilmarkt bebaute Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäu- ser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte erfasst.

3.1 Gesamtumsatz

Insgesamt lagen im Berichtsfall 2.846 Kauffälle für unbebaute und bebaute Grundstücke vor (Abbildung 1). Dies entspricht gegenüber 2015 einer Steigerung von rd. 16%. Von den 2.846 eingegangenen Kauf- fällen war ein Anteil für weitere Auswertungen nicht geeignet. Hierzu zählen z.B. Tauschverträge, Schen- kungen, Verwandtschaftskäufe, Zwangsversteigerungen, Verkauf von Splissflächen, Gemeinbedarfsflä- chen und Kauffälle, die durch sonstige besondere Verkaufsumstände ungeeignet waren.

Abbildung 1: Anzahl der Kauffälle (gesamt)

Der Geldumsatz der geeigneten Kauffälle betrug im Berichtsjahr 2016 rd. 438 Mio. Euro, was einer Stei- gerung zum Vorjahr von rd. 38% entspricht.

Abbildung 2: Geldumsatz Gesamt (in Mio. Euro) Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 12

Die Teilmarktübersicht in Abbildung 3 verdeutlicht, dass das Marktsegment der Ein- und Zweifamilien- häuser über die Jahre eine immer größere Bedeutung erlangt hat. Eine ähnliche Tendenz zeigt der Teil- markt „Wohnungseigentum“ auf. Der Anteil der Kauffälle bei den unbebauten Flächen des individuellen Wohnungsbaus nimmt prozentual zum Gesamtumsatz hingegen nahezu kontinuierlich ab.

Abbildung 3: Teilmarktübersicht (Anzahl der Kauffälle)

3.2 Unbebaute Grundstücke

3.2.1 Allgemein

Der Teilmarkt „Unbebaute Grundstücke“ besteht aus den Segmenten

• Individueller Wohnungsbau: Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im We- sentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden können, zumeist Ein- oder Zweifamilienhäuser in 1- oder 2-geschossiger Bauweise, wobei jedoch - soweit ortsüblich - auch eine höhere Geschossigkeit auftreten kann.

• Gewerbliche Bauflächen: Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen; typisch für diese Kategorie sind z.B. Grundstücke für "klassische" Gewerbezwecke.

• Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen: Verkäufe von Flächen unter 2.500 m² sind bei der Ermittlung der Preisentwicklung und des durchschnittlichen Preises in €/m² außer Betracht geblieben, weil es sich in diesen Fällen i. d. R. nicht um typische, innerlandwirtschaftliche Verkäufe handelt.

3.2.2 Individueller Wohnungsbau

Die Umsatzzahlen des Segments „Individueller Wohnungsbau“ sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Dies betrifft insbesondere die Anzahl der Kauffälle und den Geldumsatz. Beim Flächenumsatz ist ein moderater Anstieg von 3 % zu verzeichnen. Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 13

Abbildung 4 stellt die Umsätze seit dem Berichtsjahr 2000 dar.

Entwicklung der Kauffälle:

+ 43 Kauffälle (+ 15 %)

Entwicklung des Geldumsatzes:

+ 7,7 Mio. EUR (+ 23 %)

Entwicklung des Flächenumsatzes:

+ 0,6 ha (+ 3 %)

Abbildung 4: Umsatzzahlen Individueller Wohnungsbau (unbebaut)

3.2.3 Gewerbliche Bauflächen

Die Umsatzzahlen der „Gewerblichen Bauflächen“ sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen, befinden sich aber absolut betrachtet auf einem recht geringen Niveau (Abbildung 5).

Entwicklung der Kauffälle:

+ 3 Kauffälle (+ 18 %)

Entwicklung des Geldumsatzes:

+ 1,0 Mio. EUR (+ 23 %)

Entwicklung des Flächenumsatzes:

+ 0,7 ha (+ 6 %)

Abbildung 5: Umsatzzahlen Gewerbliche Bauflächen (unbebaut) Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 14

3.2.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Bei den „Land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen“ ist eine nahezu konstante Anzahl von Kauffäl- len auf moderatem Niveau bei gleichzeitig starkem Rückgang des Geld- und Flächenumsatzes zu verzeichnen (Abbildung 6).

Entwicklung der Kauffälle:

+ 2 Kauffälle (+ 4 %)

Entwicklung des Geldumsatzes:

- 3,9 Mio. EUR (+ 59 %)

Entwicklung des Flächenumsatzes:

-60,8 ha (- 48 %)

Abbildung 6: Umsatzzahlen Land - und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 15

3.3 Bebaute Grundstücke

Das Segment „Bebaute Grundstücke“ gliedert sich in die Teilmärkte:

• Ein- und Zweifamilienhäuser • Mehrfamilienhäuser • Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser • Gewerbe- und Industrieobjekte • Sonstige bebaute Grundstücke

Die Umsätze (Anzahl, Umsatz in Mio. EURO) sind nachfolgender Abbildung (Abbildung 7) zu entnehmen.

Abbildung 7: Umsatzzahlen des Teilmarkt es „B ebaute Grundstücke “

Aufgrund der vorliegenden Daten beschränkt sich die weitere Analyse zu den Umsätzen auf den Teil- markt „Ein- und Zweifamilienhäuser“, der mit Abstand den größten Anteil hat. Abbildung 8 stellt die Umsätze differenziert nach Anzahl und Geldumsatz seit dem Berichtsjahr 2000 dar. Insgesamt ist festzustellen, dass dieser marktbeherrschende Teilmarkt im Berichtsjahr 2016 enorme Zu- wächse zu verzeichnen hat. Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 16

Entwicklung der Kauffälle:

+ 109 Kauffälle (+ 19 %)

Entwicklung des Geldumsatzes:

+ 36,6 Mio. EUR (+ 30 %)

Abbildung 8: Umsatzzahlen des Teilmarktes "Ein - und Zweifamilienhäuser"

3.4 Wohnungseigentum

Abbildung 9 stellt die Umsätze des Teilmarktes „Wohnungseigentum“ differenziert nach Anzahl und Geldumsatz seit dem Berichtsjahr 2000 dar. Von den 607 Kauffällen aus 2016 entfallen 180 Kauffälle auf Neubaueigentumswohnungen, was einen Zuwachs in diesem Bereich von rd. 35 % darstellt. Insgesamt (Erst- und Weiterverkäufe) ist die Anzahl der Kauffälle um rd. 17 % gestiegen.

Entwicklung der Kauffälle:

+ 86 Kauffälle (+ 17 %)

Entwicklung des Geldumsatzes:

+ 22,2 Mio. EUR (+ 35 %)

Abbildung 9: Umsatzzahlen des Teilmarktes "Wohnungseigentum"

3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 17

4 Unbebaute Grundstücke

4.1 Individueller Wohnungsbau

4.1.1 Kaufpreise

Neben steigenden Umsatzzahlen (Abschnitt 3.2.2), bei denen insbesondere der Geldumsatz zugelegt hat, ist von Interesse, in welchem Bereich die Kauffälle als Gesamtkaufpreis für ein Grundstück liegen. In Abbildung 10 ist dies dargestellt. Die Kaufpreise enthalten Erschließungskosten

Abbildung 10 : Individueller Wohnungsb au (unbebaut): Verteilung der Kaufpreise

Es zeigt sich, dass neben einer breiten Streuung der Kauffälle bis über 250.000 EUR für eine große An- zahl (rd. 50 %) an „Baugrundstücken“ ein Kaufpreis von über 100.000 EUR gezahlt wurde.

Eine besondere Rolle bei der Weitergabe von Bauland spielen die Städte und Gemeinden, die im Durch- schnitt ca. 30 % aller Grundstücksverkäufe tätigen. Von den 322 Kauffällen über Wohnbaugrundstücke wurden 92 Kaufverträge mit Kommunen abgeschlossen. Einige Städte und Gemeinden vergeben ihre Grundstücke an Personenkreise, die bestimmte Bedingungen erfüllen. Diese Bedingungen können von jeder Kommune individuell festgelegt werden. Die Preise für dieses kommunale Bauland liegen häufig unter dem Marktniveau des „normalen“ Geschäftsverkehrs. Die nachfolgende Übersicht in Abbildung 11 zeigt eine Auflistung der Durchschnittspreise für kommunales Bauland und den "normalen" Geschäfts- verkehr. Alle Preise enthalten Erschließungskosten.

Anzahl Anzahl Ø Ø Stadt / Gemeinde „kommunales „gewöhnlicher Ge- Preis/m² Preis/m² Bauland“ schäftsverkehr“

Borgholzhausen 11 121 6 119 Halle (Westf.) 1 185 15 140 Harsewinkel 11 85 20 171 Herzebrock-Clarholz 4 155 9 177 Langenberg 4 89 9 111 Rheda-Wiedenbrück 35 212 50 257 Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 18

Rietberg 11 107 25 172 Schloß Holte-Stukenbrock 12 154 29 153 Steinhagen 0 0 15 159 Verl 1 135 36 229 Versmold 2 101 13 105 Werther (Westf.) 0 0 3 147 Summe(Ges.: 322 Kauffälle): 92 230

Abbildung 11 : Durchschnittspreise für kommunales Bauland und "gewöhnliche n" Geschäftsverkehr

4.1.2 Preisentwicklung und Preisniveau

Die durchschnittliche Preisentwicklung zum Vorjahr für Flächen des individuellen Wohnungsbaus (inkl. Erschließungskosten) wird aus den veröffentlichten rd. 420 Bodenrichtwerten abgeleitet (Abbildung 12). Die Bodenrichtwerte eignen sich in besonderem Maße, da ein quantitativ und qualitativ stabiler Datenbe- stand vorhanden ist, der gleichmäßig über das gesamte Kreisgebiet verteilt ist. Verkäufe von kommuna- lem Bauland werden hier nicht berücksichtigt. Weiterhin gibt Abbildung 12 einen Überblick über das Preisniveau im Kreis Gütersloh. Veröffentlicht sind gebietstypische Werte für baureifes Land (inklusive Erschließungskosten) für freistehende Ein- und Zwei- familienhäuser des individuellen Wohnungsbaue s mit Stichtag 01.01.2017.

Durchschnittlicher Grundstückswert Preisent- Stadt / Gemeinde [in EUR/m²] wicklung mäßige Lage mittlere Lage gute Lage

Kreis Gütersloh (Gesamt) + 5,9 % - - - Borgholzhausen + 9,7 % 80 105 130 Halle (Westf.) + 6,0 % 105 130 185 Harsewinkel + 6,0 % 95 140 170 Herzebrock-Clarholz + 8,4 % 110 140 180 Langenberg + 0,9 % 90 100 120 Rheda-Wiedenbrück + 5,4 % 130 190 260 Rietberg + 7,1 % 110 140 180 Schloß Holte-Stukenbrock + 2,7 % 120 160 180 Steinhagen + 7,5 % 110 145 180 Verl + 9,6 % 135 230 290 Versmold + 2,1 % 80 95 130 Werther (Westf.) + 3,4 % 120 155 190

Abbildung 12: Preisentwicklung und Preisniveau für Flächen des individuellen Wohnungsbaus

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 19

4.1.3 Erschließungskosten

Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge nach § 127 Baugesetzbuch (im Wesentlichen Straßenausbaukosten), Kostenerstattungsbeiträge für den Naturschutz nach § 135 a Baugesetzbuch und Kanalanschlussgebühren nach § 8 Kommunalabgabengesetz NRW. Die Höhe der Erschließungskosten richtet sich nach der individuell durchgeführten Maßnahme. Die Preisspanne bewegt sich i.d.R. in einem Bereich von 20 EUR/m² bis 40,- EUR/m², der Durchschnitt beträgt 25 EUR/m². Die Anschlusskosten an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon sind darin nicht enthalten.

4.1.4 Wohnbaugrundstücke im Außenbereich

Der planungsrechtliche Außenbereich gemäß § 35 BauGB soll grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden. Von diesen Einschränkungen sind privilegierte (bzw. begünstigte) Vorhaben ausgenommen. Dieses sind im Wesentlichen für eine landwirtschaftliche Nutzung beantragte Bauvorhaben. Bedingt durch die Historie befindet sich im Kreis Gütersloh im planungsrechtlichen Außenbereich eine Vielzahl von Gebäuden. Es handelt sich hier überwiegend um Wohngebäude, die sich in einer Einzellage oder auch in kleineren Hausgruppen befinden. Wäre das jeweilige Gebäude nicht vorhanden, könnte das Grundstück aufgrund des heutigen Planungs- rechtes i. d. R. nicht bebaut werden. Ist das Gebäude aufgrund des früheren Baurechts zulässigerweise errichtet worden, genießt es jedoch Bestandsschutz. Die Grundstücksqualität Bauland ergibt sich folglich aus dem vorhandenen Baukörper. Bodenrichtwerte werden aufgrund ihrer Definition jedoch nur für unbebaute, aber bebaubare, Grundstü- cke ermittelt. Dieses trifft auf Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes § 30 BauGB, innerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 BauGB oder im Geltungsbereich einer Außenbereichssatzung nach § 35 (6) BauGB zu. Im Rahmen von Wertermittlungen ist es jedoch erforderlich, auch für bebaute Außenbereichsgrundstücke einen Bodenwertanteil zu ermitteln. Im Vergleich zu einem Baugrundstück in einer Ortslage sind für bebaute Wohnbaugrundstücke im Au- ßenbereich verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, dies sind u.a.:

• eine i.d.R. deutlich schlechtere Infrastruktur (weite Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, usw.), • eine einfachere Qualität der Erschließungsanlagen (Straßenausbau, Ver- und Entsorgung), und • Einschränkungen im Bau- und Planungsrecht (im Hinblick auf Umnutzungen oder Gebäudeerwei- terungen)

Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte im planungsrechtlichen Außenbereich gelten für den bebauten Teil des Grundstückes mit angemessenen Freiflächen. Bei Ein- und Zweifamili- enhäusern kann der Bodenrichtwert in der Regel für eine Grundstücksfläche bis zu ca. 1.000 m² angesetzt werden. Die im Außenbereich häufig anzutreffenden geringer wertigen Erschließungsanlagen sind im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt. Darüber hinausgehende Grundstücksanteile sind entsprechend ihrer Qualität, z.B. landwirtschaftliche Nutzflächen, Gartenland (Abschnitt 4.4.1), zu bewerten.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 20

4.2 Gewerbliche Bauflächen

4.2.1 Preisentwicklung und Preisniveau

Die Preisentwicklung zum Vorjahr für gewerbliche Bauflächen inklusive Erschließungskosten (Abbildung 13) wird aus den etwa 110 Bodenrichtwerten für Gewerbe abgeleitet. Weiterhin gibt Abbildung 13 einen Überblick über das Preisniveau im Kreis Gütersloh. Veröffentlicht sind gebietstypische Werte für baureifes Land (inklusive Erschließungskosten) für gewerbliche Bauflächen mit Stichtag 01.01.2017.

Durchschnittlicher Grundstückswert Preisent- Stadt / Gemeinde [in EUR/m²] wicklung mäßige Lage mittlere Lage gute Lage

Kreis Gütersloh (Gesamt) + 3,4 % - - - Borgholzhausen + 15,3 % - 35 40 Halle (Westf.) + 1,3 % 33 35 40 Harsewinkel 0,0 % 28 40 45 Herzebrock-Clarholz + 8,3 % 30 35 40 Langenberg 0,0 % 30 35 - Rheda-Wiedenbrück + 5,0 % 40 45 55 Rietberg 0,0 % 30 35 45 Schloß Holte-Stukenbrock 0,0 % 44 55 60 Steinhagen + 5,8 % 32 40 55 Verl + 0,2 % 45 55 65 Versmold + 14,5 % 28 35 - Werther (Westf.) + 1,0 % 25 40 50

Abbildung 13: Preisentwicklung und Preisniveau für gewerbliche Bauflächen

4.2.2 Erschließungskosten

Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge nach § 127 Baugesetzbuch (im Wesentlichen Straßenausbaukosten), Kostenerstattungsbeiträge für den Naturschutz nach § 135 a Baugesetzbuch und Kanalanschlussgebühren nach § 8 Kommunalabgabengesetz NRW. Die Höhe der Erschließungskosten richtet sich nach der individuell durchgeführten Maßnahme. Die Preisspanne bewegt sich i.d.R. in einem Bereich von 10 EUR/m² bis 20 EUR/m², der Durchschnitt beträgt 15 EUR/m². Die Anschlusskosten an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon sind darin nicht enthalten.

4.2.3 Gewerbegrundstücke im Außenbereich

Im Kreis Gütersloh befindet sich eine Vielzahl von Gewerbebetrieben im planungsrechtlichen Außenbe- reich. Bezüglich der allgemeinen Erläuterungen zur Grundstücksqualität wird auf Abschnitt 4.1.4 verwie- sen.

Im Vergleich zu einem Baugrundstück in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet sind hier für bebaute Gewerbegrundstücke verschiedene Aspekte zu berücksichtigen; dies sind u.a.: Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 21

• eine i.d.R. deutlich schlechtere Infrastruktur • eine einfachere Qualität der Erschließungsanlagen (Straßenausbau, Ver- und Entsorgung), und • Einschränkungen im Bau- und Planungsrecht (im Hinblick auf Umnutzungen oder Gebäudeerwei- terungen)

Die anzusetzende Grundstücksfläche richtet sich nach den betrieblich erforderlichen Flächen. Eine durchschnittliche Größenangabe – wie in Abschnitt 4.1.4 bei Wohnbauflächen – ist aufgrund der individuellen Betriebsgestaltung nicht möglich. Die im Außenbereich häufig anzutreffenden geringerwertigen Er- schließungsanlagen sind hier bereits berücksichtigt.

4.3 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

4.3.1 Preisentwicklung und Preisniveau

Gegenüber dem Vorjahr konnte bei Ackerflächen ein Anstieg des Preisniveaus von rd. 2 % und bei nicht ackerfähigem Grünland um rd. 3 % festgestellt werden, forstwirtschaftliche Flächen sind um rd. 6 % im Preis gestiegen. Im Kreis Gütersloh werden forstwirtschaftlich genutzte Flächen nur in einem sehr geringen Umfang ver- äußert; jährlich gehen ca. 10 Kauffälle ein. In der Regel werden forstwirtschaftliche Flächen mit aufste- hendem Aufwuchs verkauft. Die Verkaufspreise des letzten Jahres reichen hier von 1,00 EUR/m² bis zu 2,50 EUR/m², abhängig von Art, Umfang und Alter des Bestandes

Das Preisniveau der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen liegt kreisweit in folgenden Spannen: • Acker und ackerfähiges Grünland: 4,5 EUR/m² bis 6,5 EUR/m² • Dauergrünland: 3,0 EUR/m² bis 4,3 EUR/m² • forstwirtschaftliche Flächen (inkl. Aufwuchs): 1,8 EUR/m²

Die Bodenrichtwerte dieser Flächen sind gemeindeweise beschlossen (Abbildung 19 in Abschnitt 4.5.6). Diese Übersicht steht auch als Download bereit unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de .

4.4 Sonstige unbebaute Grundstücke

4.4.1 Gartenland im Außenbereich

Bebaute Grundstücke im Außenbereich verfügen tlw. über große Grundstücksflächen. In Abschnitt 4.1.4 ist bereits der Ansatz zur Ermittlung der bebauten Flächen bis zu einer Größe von ca. 1.000 m² erläutert worden. Darüber hinausgehende Flächen sind hinsichtlich ihrer Nutzung zu bewerten. Neben rein land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen sind hier auch häufig großzügige Gartenflächen vorhanden, die an die bebaute Teilfläche angrenzen. Auswertungen der Kaufpreissammlung ergaben, dass für diese angelegten Gartenflächen durchschnittlich das Doppelte des jeweiligen Ackerlandpreises in Ansatz gebracht werden kann.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 22

4.5 Bodenrichtwerte

4.5.1 Gesetzlicher Auftrag

Eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland (§ 193 Abs. 5 BauGB). Diese werden von den Gutachterausschüssen bis zum 15. Februar jedes Jahres bezogen auf den Stichtag 01. Januar des laufenden Jahres ermittelt und anschließend veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, für den im Wesentlichen gleiche Nut- zungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen.

4.5.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW

Die Bodenrichtwerte können über das Bo den richtwert informations system der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen BORISplus.NRW.de im Internet abgefragt werden. Es enthält alle Bodenrichtwerte (durchschnittliche zonale Bodenwerte) mit ihren beschreibenden Merkmalen und die Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Die Bodenricht- werte und viele weitere Produkte und Informationen stehen kostenfrei unter der Adresse www.borisplus.nrw.de zur Verfügung.

4.5.3 Zonale Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse eingegangen sind.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben. Die Boden- richtwerte gelten nur für altlastenfreie Grundstücke.

Bis zum Stichtag 31.12.2000 wurden erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte ausgegeben. Seit dem Stichtag 31.12.2001 wurden die Bodenrichtwerte auf Euro und zugleich auf den Status "beitrags- und abgabenfrei" umgestellt. Das heißt, dass die Bodenrichtwerte für fertig vermessene, unbebaute baureife Grundstücke, für welche die folgenden Beiträge und Abgaben bereits erhoben wurden bzw. nicht zu entrichten sind, gelten:

- Erschließungsbeiträge gemäß §127 Baugesetzbuch - BauGB

- Kanalanschlussbeiträge nach Kommunalabgabegesetz – KAG NRW

- Kostenerstattungsbeträge für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen §135a BauGB (naturschutzrechtliche Ausgleichsabgabe)

- Die Anschlusskosten an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon sind darin nicht enthalten. Seit 2005 werden Bodenrichtwerte landesweit immer zum Stichtag 01. Januar ermittelt.

Die aktuellen Bodenrichtwerte sind in der Bodenrichtwertsitzung am 15.02.2017 zum Stichtag 01.01.2017 beschlossen worden.

Einen Überblick über die ermittelten Bodenrichtwerte in EUR pro Quadratmeter (inkl. Erschließungskos- ten) für mäßige bis gute Lagen vermittelt die Kreisübersicht in Abbildung 14. Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 23

Abbildung 14 : Kreisübers icht der Bodenrichtwerte ausgewählter T eilmärkte

4.5.4 Umrechnungskoeffizienten

4.5.4.1 Umrechnungskoeffizienten für abweichende Flächengrößen

In den beschreibenden Elementen zu den Bodenrichtwerten des individuellen Wohnungsbaus werden teilweise Grundstücksgrößen angegeben (z.B. W I/II 600 bedeutet: der angegebene Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück mit einer Wohnbaunutzung, einer ein- bis zweigeschossigen Bebaubar- keit und einer Grundstücksgröße von 600 m²). Durch Auswertungen der Kaufpreissammlung ist untersucht worden, ob sich eine Abhängigkeit zwischen der Grundstücksgröße und dem Quadratmeterpreis ergibt. Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 24

Diese Untersuchung ergab, dass für veräußerte Grundstücksflächen des individuellen Wohnungsbaues in einer Spanne von 200 m² bis 900 m² keine signifikante Abhängigkeit zum Preis festgestellt werden kann. Bei abweichenden Grundstücksgrößen ist individuell zu prüfen, welcher Grundstücksqualität die Flächen zuzuordnen sind.

4.5.4.2 Umrechnungskoeffizienten für übergroße Grundstücke (Garten, Hinterland)

In Gebieten mit einer älteren Baustruktur im Innenbereich ergeben sich häufig Grundstücke mit einer übergroßen Grundstücksfläche bzw. Grundstückstiefe. Der volle Bodenrichtwert sollte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bis max. 900 m² und für Reihenhäuser und Doppelhaushälften bis max. 450 m² angesetzt werden. Die Flächenanteile, die über die übliche objektspezifische Größe hinausgehen und nicht separat bebaut werden können, sind mit rund 35 % des Bodenrichtwertes zu bewerten. Dieses ergab eine Auswertung der Kaufpreissammlung mit entsprechenden Kauffällen für Gartenflä- chen/Hinterland.

4.5.5 Indexreihen

4.5.5.1 Bodenpreisindexreihen für unbebaute Baugrundstücke

In Abbildung 15 ist die Bodenpreisentwicklung für Flächen des individuellen Wohnungsbaues im Kreis Gütersloh seit 1970 dargestellt, die Gemeindeübersicht mit einzelnen Indexreihen ist Abbildung 16 zu entnehmen. Die Indexwerte ergeben sich aus dem gleitenden Mittel (über drei Jahre) der jährlich ermittelten Bodenrichtwerte. Die langfristige Preisentwicklung ab 1970 zeigt verschiedene Phasen, die in den einzelnen Städten und Gemeinden verschieden stark ausgeprägt sind.

• 1970 bis 1976: leicht steigende Preise • 1976 bis 1982: stark steigende Preise • 1982 bis 1988: Stagnation mit tlw. rückläufigem Preisniveau • 1988 bis 2002: stark steigende Preise mit allmählicher Tendenz einer Preisberuhigung • 2002 bis 2012: stagnierende Preise • 2012 bis 2016: zunehmend steigendes Preisniveau

Abbildung 15: Bodenpreisindex Kreis Gütersloh Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 25

Die stärkste Preissteigerung seit 1970 ist in den Gemeinden Verl und Schloss Holte-Stukenbrock und die schwächste Entwicklung in den Städten Halle (Westf.) und Versmold zu verzeichnen.

Bodenpreisindex Kreis Gütersloh

Schloß Borg- Rheda- Kreis GT Halle Harse- Herzebr.- Langen- Riet- Holte- Stein- Vers- Werther Jahr holz- Wieden- Verl (gesamt) (Westf.) winkel Clarholz berg berg Stuken- hagen mold (Westf.) hausen brück brock 1970 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 1971 107,9 102,7 109,3 108,4 107,7 110,6 109,3 103,5 108,6 110,9 102,4 103,6 115,7 1972 117,9 105,5 122,5 122,2 117,0 121,3 120,5 105,4 113,2 129,0 110,2 110,0 130,5 1973 127,6 114,0 131,7 132,2 128,5 128,6 130,5 108,6 125,6 151,8 118,3 115,8 139,7 1974 135,2 120,9 145,0 140,3 135,8 134,6 136,9 111,9 135,5 167,6 124,5 119,4 141,2 1975 140,7 127,6 155,1 145,8 142,0 135,8 139,8 114,6 145,4 175,6 131,4 122,9 143,7 1976 148,9 128,6 166,1 153,6 145,2 139,0 146,0 122,7 164,0 182,8 145,5 131,3 148,2 1977 163,1 133,9 179,5 171,4 156,1 146,7 157,3 130,9 192,8 198,5 169,8 145,5 161,9 1978 192,5 147,7 199,9 212,8 169,8 159,8 180,2 149,1 290,7 235,7 211,7 165,2 184,5 1979 247,2 194,7 230,2 283,9 247,8 199,8 233,1 202,6 401,4 290,3 298,7 190,1 215,9 1980 301,9 249,6 271,1 349,7 317,2 252,8 283,1 258,8 508,6 347,3 374,2 216,6 245,1 1981 342,4 300,0 304,0 389,5 393,0 302,2 326,8 303,8 546,6 380,8 431,2 234,3 265,4 1982 356,7 321,3 328,9 400,8 407,8 323,0 336,5 311,4 561,2 402,0 437,8 249,5 277,3 1983 361,4 329,3 333,1 406,6 419,8 325,6 343,2 314,5 555,7 412,5 432,2 257,2 281,9 1984 361,8 332,5 336,5 412,0 417,6 315,7 342,0 317,1 536,0 422,0 422,9 264,9 288,4 1985 354,2 333,5 333,8 400,3 407,0 303,8 333,1 307,0 506,1 421,7 409,5 264,9 292,5 1986 347,9 334,5 332,6 389,1 399,3 291,4 323,6 290,7 484,9 419,5 409,7 265,4 295,8 1987 343,3 336,5 332,3 374,5 393,8 283,5 317,8 274,8 475,6 418,9 409,0 267,9 297,7 1988 346,7 336,5 334,3 375,3 400,1 279,8 321,1 277,7 478,9 419,7 417,6 274,3 303,5 1989 356,8 338,3 340,7 385,5 413,4 291,0 325,1 299,2 485,4 428,3 443,2 280,9 318,6 1990 375,8 342,9 347,4 403,1 450,6 316,5 347,3 325,9 501,2 437,3 487,9 286,8 336,7 1991 404,7 352,3 362,4 442,0 504,7 348,6 378,0 353,3 525,7 454,8 561,5 299,7 356,5 1992 446,1 360,0 379,2 492,5 552,8 377,0 427,4 395,7 603,8 474,4 668,1 318,7 378,1 1993 495,6 377,7 402,7 551,7 602,3 419,2 471,4 451,7 690,7 494,0 801,6 357,5 418,1 1994 544,8 407,2 425,1 610,6 635,9 483,4 519,4 501,5 769,8 523,8 908,5 401,5 469,8 1995 598,4 470,2 452,3 684,5 687,2 563,4 556,3 573,5 828,3 622,8 1010,9 437,6 522,9 1996 647,9 520,4 475,0 794,5 748,8 637,1 580,7 627,6 883,3 695,4 1108,5 455,1 564,4 1997 697,3 553,7 500,5 882,5 818,9 680,0 604,6 692,6 977,4 764,6 1208,0 462,4 597,4 1998 732,8 582,7 516,4 956,9 871,2 689,3 635,7 707,8 1047,1 803,9 1278,4 483,0 618,5 1999 763,6 611,7 535,6 982,8 900,3 692,3 673,6 732,1 1111,9 838,7 1328,8 512,4 630,4 2000 789,6 654,2 546,5 1021,9 912,4 695,4 697,7 776,0 1137,3 860,4 1366,4 535,9 654,1 2001 807,3 670,5 570,7 1035,8 935,9 703,8 709,4 811,0 1164,8 867,5 1381,1 547,5 656,5 2002 820,0 683,8 586,2 1049,0 960,7 722,3 715,7 829,4 1179,2 893,1 1378,4 553,7 671,3 2003 824,8 685,4 596,2 1041,9 980,8 744,9 718,4 829,6 1179,5 899,6 1382,0 555,7 680,1 2004 822,7 685,9 594,8 1034,6 996,1 760,8 714,5 817,4 1159,7 903,6 1370,5 555,9 694,8 2005 819,4 684,9 594,0 1024,6 994,7 760,8 710,4 809,6 1142,9 900,7 1359,1 553,7 714,0 2006 818,4 681,6 593,8 1018,3 994,5 761,0 707,2 803,8 1136,1 903,2 1356,5 553,7 731,6 2007 821,3 679,2 592,7 1019,7 1003,2 762,9 707,2 793,9 1144,4 911,2 1373,3 551,3 748,2 2008 821,5 677,8 589,9 1028,6 1008,6 765,2 707,5 780,0 1150,1 907,0 1379,2 549,0 753,2 2009 820,1 677,3 587,0 1036,8 1013,8 767,5 704,9 764,2 1155,8 903,4 1371,7 548,2 757,6 2010 818,1 676,4 585,6 1037,9 1010,5 768,6 705,8 761,7 1153,3 893,1 1357,6 551,9 757,1 2011 821,7 679,0 586,1 1039,2 1012,2 766,2 717,4 769,7 1149,1 890,4 1360,4 555,9 757,8 2012 827,0 682,3 586,9 1044,6 1020,3 763,4 733,4 778,9 1142,4 888,4 1366,3 559,1 758,5 2013 839,1 686,4 587,7 1064,2 1032,3 766,0 753,0 794,9 1153,8 891,1 1407,0 561,2 759,3 2014 855,9 689,2 589,6 1083,7 1052,7 780,8 780,7 805,4 1170,6 894,9 1476,9 565,6 761,4 2015 889,2 712,3 602,8 1118,4 1096,9 798,5 823,1 834,3 1201,0 919,5 1596,7 573,1 772,0 2016 915,1 733,7 615,5 1139,0 1136,1 810,2 858,3 854,9 1214,7 942,4 1684,3 579,4 781,8

Abbildung 16: Bodenpreisindexreihen Kreis Gütersloh

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 26

4.5.5.2 Bodenpreisindexreihen für landwirtschaftliche Nutzflächen

In Abbildung 17 und Abbildung 18 ist die Bodenpreisentwicklung für landwirtschaftliche Nutzflächen im Kreis Gütersloh seit 1984 bzw. 1995 dargestellt. Die Indexwerte ergeben sich in Abbildung 17 aus den jährlich ermittelten durchschnittlichen Bodenwerten, die als Mischwert aus der Gesamtzahl aller Verkäufe für Acker- und Grünland abgeleitet wurden. In Abbildung 18 ergeben sich die Indexwerte aus den jährlich ermittelten durchschnittlichen Bodenrichtwerten für Ackerland bzw. ackerfähigem Grünland. Zur Funkti- onsglättung wird jeweils das gleitende Mittel über je drei Jahre zugrunde gelegt. Die langfristige Preisentwicklung ab 1983 zeigt verschiedene Phasen, die in den einzelnen Städten und Gemeinden im Kreis Gütersloh verschieden stark ausgeprägt sind:

• 1984 bis 1994: fallende Preise • 1994 bis 1998: steigende Preise • 1998 bis 2009: Preisberuhigung mit leicht steigendem Preisniveau • 2009 bis 2014: stark steigende Preise • seit 2015: Preisberuhigung mit leicht steigendem Preisniveau

Abbildung 17 : Bodenpreisindex: Landwirtschaftliche Nutzflächen (Gesamt)

Abbildung 18 : Bodenpreisindex: Acker und ackerfähiges Grünland Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 27

4.5.6 Land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 2017

Die land- und forstwirtschaftlichen Bodenrichtwerte 2017 (Stichtag: 01.01.2017) sind Abbildung 19 zu entnehmen. Je Gemeinde wird ein Bodenrichtwert für Ackerland und ackerfähiges Grünland (A), Dauer- grünland GR und Wald inkl. Aufwuchs (F) ausgewiesen.

Abbildung 19 : Land - und forstwirtschaftliche Bodenrichtwertkarte 2017 Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 28

5 Bebaute Grundstücke

5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser

5.1.1 Durchschnittspreise

5.1.1.1 Allgemein

Mit statistischen Methoden wurden die Kauffälle der Teilmärkte „ freistehende Ein- und Zweifamilienhäu- ser“ sowie „Reihen- und Doppelhäuser“ ausgewertet und analysiert. Die Ergebnisse dieser Auswertungen sind im Einzelnen den folgenden Abschnitten zu entnehmen. Bei den Auswertungen wurden die Kauffälle auf ein Durchschnittsobjekt normiert. Evtl. vorhandene Ne- bengebäude wurden dabei mit den folgenden Pauschalwerten berücksichtigt:

• je Garagenstellplatz: 6.000,- € • je Carportstellplatz : 4.000,- € • je Stellplatz (Sondernutzungsrecht bei Wohnungseigentum): 2.000,- € • je Tiefgaragenstellplatz (Sondernutzungsrecht bei Wohnungseigentum): 8.000,- €

Somit ist bei Verwendung der veröffentlichten Faktoren für ein konkretes Objekt das Anbringen des o.g. Zuschlags bei Vorhandensein eines Nebengebäudes erforderlich. Als Genauigkeitsmaß wird die Standardabweichung des Mittelwertes angegeben. Diese statistische Grö- ße besagt, dass die Kaufpreise überwiegend in dem Bereich unterhalb oder oberhalb des Mittelwertes liegen, den die Standardabweichung begrenzt. Bei einer so genannten Normalverteilung fallen in diese Spanne ca. 68 % aller Fälle. In die doppelte Spanne der Standardabweichung fallen 95 % aller Fälle.

5.1.1.2 Kaufpreisverteilung

Abbildung 20 : Kaufpreisverteilung der Ein - und Zweifamilienhäuser

Abbildung 20 stellt die Verteilung der Kaufpreise der im Berichtsjahr eingegangenen Kauffälle der Ein- und Zweifamilienhäuser dar. Es zeigt sich, dass sich rd. 70 % der Verkäufe, 491 Kauffälle, sich in einem Bereich zwischen 150.000 EUR und 300.000 EUR befinden. Aber auch der Immobilienmarkt mit Kauf- preisen von über 300.000 EUR nimmt mit einem Anteil von rd. 15 % aller Kauffälle in diesem Segment einen nicht unerheblichen Anteil ein. Weiterhin ist festzustellen, dass die Anzahl der Kauffälle im Bereich von unter 100.000 EUR mit 24 Kauffällen – dies entspricht rd. 3 % der Gesamtanzahl – sehr gering ist. Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 29

5.1.1.3 Durchschnittspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Abbildung 21 beinhaltet eine Übersicht der ausgewerteten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser gestaffelt nach Baujahresklassen. Die Gesamtkaufpreise wurden anhand der wertbeeinflussenden Para- meter Grundstücksgröße, Wohnfläche und Bodenpreisniveau entsprechend ausgewertet. Als Ergebnis erhält man einen durchschnittlichen Preis je m²-Wohnfläche, zu dem noch der Bodenwert sowie der Wert evtl. vorhandener Nebengebäude (z.B. Garagen) hinzuzuaddieren ist. Der Bodenwert wird aus den jeweiligen Bodenrichtwerten abgeleitet. Die angegebenen Preise beziehen sich auf massive, mindestens teilunterkellerte Gebäude mit einem dem Alter entsprechenden normalen Zustand. Bereits erfolgte umfassende Modernisierungen oder ein baulich schlechter Zustand müssen durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.

Grund- Baujahres- Anzahl EUR/m²-WF Stabw. Kaufpreis stücks- WF [m²] klasse Kauffälle [€/m²] [EUR/m²] [EUR] größe [m²] Neubau 2 459 134 2.000 106 344.000 2000-2015 17 565 148 1.630 405 328.000 1990-1999 24 694 160 1.340 323 309.000 1980-1989 22 709 164 910 315 238.000 1970-1979 45 796 160 830 395 237.000 1960-1969 53 753 160 620 292 194.000 1950-1959 42 987 149 610 257 199.000 bis 1949 18 1.131 191 480 235 186.000

Abbildung 21: Überblick über die Preisverhältnisse freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser

Objektspezifische Besonderheiten sind gesondert in Ansatz zu bringen. Anhand der Standardabweichung von 323 EUR/m²-WF (rd. 24 %) für diese Baujahresklasse ist ersichtlich, dass diese Werte mit einer gro- ßen Unsicherheit behaftet sind. Lageunterschiede werden in dieser Übersicht nicht berücksichtigt. Eine differenziertere Betrachtung liefert in Abschnitt 5.1.2 die lineare Regressionsanalyse.

5.1.1.4 Durchschnittspreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften

Analog zu Abschnitt 5.1.1.3 gibt Abbildung 22 einen Überblick über die Preisverhältnisse von Reihenhäu- sern und Doppelhaushälften. Für die Auswertung und Anwendung gelten die Ausführungen des vorange- gangenen Abschnitts analog. Grund- Baujahres- Anzahl EUR/m²-WF Stabw. Kaufpreis stücks- WF [m²] klasse Kauffälle [€/m²] [EUR/m²] [EUR] größe [m²] Neubau 13 311 120 1.800 181 274.000 2000-2015 30 325 123 1.470 234 235.000 1990-1999 22 366 120 1.390 224 213.000 1980-1989 10 360 117 1.230 183 198.000 1970-1979 17 383 130 1.000 272 185.000 1960-1969 13 383 104 770 218 131.000 1950-1959 9 476 121 880 260 156.000 bis 1949 2 589 122 440 390 149.000

Abbildung 22: Überblick über die Preisverhältnisse von Reihenhäusern und Doppelhaushälften Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 30

5.1.2 Lineare Regressionsanalyse – freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Für detaillierte Betrachtungen eines Einzelobjektes, die u.a. die Lage auf dem Grundstücksmarkt sowie Unterschiede hinsichtlich der Ausstattungsqualität berücksichtigen, wurden weitergehende Auswertungen durchgeführt. Im Rahmen einer multiplen linearen Regressionsanalyse wurden die Kauffälle dazu auf die preisbestimmenden Faktoren untersucht. Ergebnis ist eine Gleichung, die durch Einsetzen der entsprechenden Parameter die Berechnung eines Preisniveaus ermöglicht.

Die Ergebnisse der aktuellen Regressionsanalyse sind im Internet als sog. „ Immobilien-Preis-Agent “ unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de (=> Immobilien-Preis-Agent) veröffentlicht. Nach Ein- gabe der entsprechenden Daten kann hier ein entsprechendes Preisniveau berechnet werden.

Im Rahmen der o.g. multiplen linearen Regressionsanalyse wurden 149 Kaufpreise für Weiterverkäufe aus dem Jahre 2016 analysiert.

Die Kauffälle lagen in folgenden Wertebereichen: (S) (BRW) (WF) (Fläche) (BJ) Min 1,4 80 EUR/m² 90 m² 385 m² 1950 Max 4,1 270 EUR/m² 214 m² 893 m² 2013 Mittel 2,5 141 EUR/m² 143 m² 655 m² 1975

Als wertbestimmende Merkmale wurden die Standardstufe S (1 = sehr einfach, 2 = einfach, 3 = mittel, 4 = gehoben, 5 = stark gehoben; analog NHK 2010), die Wohnfläche (WF) sowie das Baujahr (BJ) ermittelt. Abhängigkeiten zwischen dem Bodenrichtwert (BRW) und der Grundstücksgröße (Fläche) zu dem Preis in EUR/m² konnten nicht festgestellt werden.

Die Regressionsanalyse ergab folgende Gleichung:

Kaufpreis (KP) = - 23.852 + 409,26 x (S) – 4,5004 x (WF) + 12,3725 x (BJ),

mit einem Bestimmtheitsmaß (R²) von 0,62 und einer Standardabweichung von 302 EUR/m²-WF.

Die Anwendung der o.g. Gleichung verdeutlicht nachfolgendes Beispiel:

Beispiel: Einfamilienhaus Standardstufe: 3 (mittel) Bodenrichtwert: 155 EUR/m² Wohnfläche: 140 m² Grundstücksgröße: 580 m² Baujahr: 1990

Kaufpreis [EUR/m²-WF] = – 23.852 + 409,26 x (3) - 4,5004 x (140) + 12,3725 x (1990) Kaufpreis [EUR/m²-WF] = 1.367 EUR/m²-WF Kaufpreis Gesamt = 1.367 EUR/m² x 140 m² + 580 m² * 155 EUR/m² = 281.000 EUR (o. Nebengeb.)

Das errechnete Preisniveau stellt einen ersten Anhaltswert dar. Jede Immobilie stellt für sich betrachtet einen Sonderfall dar. Je stärker die Immobilie von der Norm hinsichtlich Lage, Ausstattung, Wohnungs- größe, Bausubstanz usw. abweicht, desto eher ist eine individuelle Wertermittlung erforderlich.

Anmerkung: Bei Anwendung der linearen Regressionsanalyse sind die oben aufgeführten Wertebereiche einzuhalten, d. h. dass der Bereich der Min– und Max–Werte nicht unterschritten bzw. überschritten werden sollte. Es Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 31 wurden Gebäude ausgewertet, die mindestens teilunterkellert sind. Die Standardstufe beschreibt die Ge- bäudeausstattung gemäß den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010).

5.1.3 Lineare Regressionsanalyse – Reihenhäuser und Doppelhaushälften

Analog zu Abschnitt 5.1.2 gelten für die Auswertung und Anwendung die Ausführungen des vorangegan- genen Abschnitts analog.

Im Rahmen einer multiplen linearen Regressionsanalyse wurden 67 Kaufpreise für Weiterverkäufe aus dem Jahre 2016 analysiert. Die Kauffälle lagen in folgenden Wertebereichen:

(S) (BRW) (WF) (Fläche) (BJ) Min 1,6 80 EUR/m² 74 m² 166 m² 1954 Max 3,6 270 EUR/m² 150 m² 442 m² 2006 Mittel 2,7 151 EUR/m² 117 m² 310 m² 1987

Die Regressionsanalyse ergab folgende Gleichung:

Kaufpreis (KP) = - 17.538 + 274,27 x (S) – 5,4516 x (WF) + 9,4313 x (BJ),

mit einem Bestimmtheitsmaß (R²) von 0,62 und einer Standardabweichung von 189 EUR/m²-WF.

Die Anwendung der o.g. Gleichung verdeutlicht nachfolgendes Beispiel:

Beispiel: Doppelhaushälfte Standardstufe: 3 (mittel) Bodenrichtwert: 170 EUR/m² Wohnfläche: 120 m² Grundstücksgröße: 320 m² Baujahr: 1990

Kaufpreis [EUR/m²-WF] = - 17.538 + 274,27 x (3) – 5,4516 x (120) + 9,4313 x (1990) Kaufpreis [EUR/m²-WF] = 1.399 EUR/m²-WF Kaufpreis Gesamt = 1.399 EUR/m² x 120 m² + 320 m² x 170 EUR/m² = 222.000 EUR (o. Nebengeb.)

Anmerkung: Bei Anwendung der linearen Regressionsanalyse sind die oben aufgeführten Wertebereiche einzuhalten, d. h. dass der Bereich der Min– und Max–Werte nicht unterschritten bzw. überschritten werden sollte. Es wurden Gebäude ausgewertet, die mindestens teilunterkellert sind. Die Standardstufe beschreibt die Ge- bäudeausstattung gemäß den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010).

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 32

5.1.4 Sachwertfaktoren

5.1.4.1 Allgemein

Gemäß § 21 ImmoWertV wird im Sachwertverfahren der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert ermittelt. Durch die Anwendung eines Markt- anpassungsfaktors (Sachwertfaktor nach §14 ImmoWertV) wird der Sachwert an die aktuelle Marktlage angepasst. Auf Grundlage von Kaufpreisen für Weiterverkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Doppelhaus- hälften und Reihenhäusern hat der Gutachterausschuss Marktanpassungsfaktoren (Verhältnis Kauf- preis/Sachwert) ermittelt. Basis der Auswertungen ist das durch die Arbeitsgruppe der AGVGA-NRW formulierte Sachwertmodell zur Ableitung von Marktanpassungsfaktoren. Die Ableitung der Sachwertfaktoren erfolgt nach den Modellparametern der NHK 2010 und sind Abschnitt 8.1 zu entnehmen. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer der Objekte gemäß Anlage 4 der Sachwert-Richtli- nie (2012). Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades sowie der Standardstufe wurden die Angaben der Erwerber angehalten und um weitere Recherchen mit örtlicher Außenbesichtigung der Objekte ergänzt.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, beispielsweise Baumängel oder Bauschäden, blie- ben bei der Sachwertermittlung unberücksichtigt. Somit ist es erforderlich, nach der Marktanpassung durch den Sachwertfaktor ggf. Zu- oder Abschläge aufgrund der besonderen objektspezifischen Grund- stücksmerkmale anzubringen (§ 8 ImmoWertV).

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 33

5.1.4.2 Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Zur Ableitung von Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden insgesamt 112 Kauffälle aus dem Jahr 2016 ausgewertet.

vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor (SWF)

150.000 EUR 1,06 175.000 EUR 1,00 200.000 EUR 0,95 225.000 EUR 0,92 250.000 EUR 0,89 275.000 EUR 0,87 300.000 EUR 0,85 325.000 EUR 0,83 350.000 EUR 0,82 375.000 EUR 0,80 400.000 EUR 0,79 425.000 EUR 0,78 450.000 EUR 0,78 475.000 EUR 0,77 Funktion zur Ermittlung des Sachwertfaktors: (500.000 EUR) (0,76) SWF = 0,633393 + 63922,845372 / (vorl. Sachwert)

Abbildung 23 : Sachwertfaktor en für freistehende Ein - und Zweifamilienhäuser

Anmerkung: Der in der Graphik von Abbildung 23 „rot“ dargestellte Bereich ist das 95 % - Konfidenzintervall. Dieser auch als „Vertrauensbereich“ oder „Erwartungsbereich“ genannte Bereich gibt die Bandbreite an, in der der Sachwertfaktor (als Mittelwert der Grundgesamtheit) mit 95 %-iger Wahrscheinlichkeit liegt. Der blaue Bereich stellt das 95 %-Prognoseintervall dar. Dieses liefert Informationen zu Einzelwerten des Sachwertfaktors und gibt eine Aussage zur Vorhersagesicherheit des Einzelwerts. Das Konfidenzintervall liefert einen kleineren Wertebereich als das Prognoseintervall, da es eine Inter- vallschätzung des Durchschnitts und nicht des Einzelwerts ist.

Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:

Min Max Mittel Stabw Baujahr 1932 2013 1982 18 Standardstufe 1.8 3.9 2,6 0,6 Grundstücksgröße [m²] 211 880 597 139 Wohnfläche [m²] 90 198 140 24 Bodenrichtwert [EUR/m²] 80 270 143 35 vorläufiger Sachwert [EUR] 153.160 489.639 274.995 81.889 Sachwertfaktor 0,56 1,33 0,89 0,15 Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 34

5.1.4.3 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften

Zur Ableitung von Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften wurden insgesamt 56 Kauffälle aus dem Jahr 2016 ausgewertet.

vorläufiger Sachwert- Sachwert faktor (SWF) (100.000 EUR) (1,17) 125.000 EUR 1,13 150.000 EUR 1,09 175.000 EUR 1,05 200.000 EUR 1,02 225.000 EUR 0,98 250.000 EUR 0,94 275.000 EUR 0,90 300.000 EUR 0,86 325.000 EUR 0,83 350.000 EUR 0,79 375.000 EUR 0,75

Funktion zur Ermittlung des Sachwertfaktors: SWF = 1,321421 – 0,0000015263 x (vorl. Sachwert)

Abbildung 24 : Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften

Die Erläuterungen zur Graphik in Abbildung 24 sind analog den Anmerkungen zu Abbildung 23.

Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:

Min Max Mittel Stabw

Baujahr 1957 2006 1992 13

Standardstufe 1,7 3,6 2,8 0,43

Grundstücksgröße [m²] 166 491 324 77 Wohnfläche [m²] 81 150 117 16 Bodenrichtwert [EUR/m²] 80 270 154 43 vorläufiger Sachwert [EUR] 117.822 379.535 222.527 63.513

Sachwertfaktor 0,65 1.26 0,98 0,14

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 35

5.1.4.4 Sachwertfaktoren: Anwendungsbeispiel

Das Ablaufschema in Abbildung 25 (gem. Sachwertrichtlinie) stellt die grundsätzliche Verfahrensweise des Sachwertverfahrens dar.

(BoG)

Abbildung 25 : Ablaufschema Sachwertverfahren

Der Sachwertfaktor / Marktanpassung wird nach Ermittlung des vorläufigen Sachwerts angebracht. Zu beachten ist dabei die modellkonforme Anwendung des Sachwertverfahrens, d.h. der Sachwert ist mit den Modellparametern zu ermitteln, wie auch der Sachwertfaktor abgeleitet wurde. Die Modellparameter sind Abschnitt 8.1 zu entnehmen.

Die Anwendung des Sachwertfaktors zeigt folgendes Beispiel:

Beispiel: Doppelhaushälfte Vorläufiger Sachwert einer Doppelhaushälfte: 200.000 EUR BoG: Keine Marktanpassung (Sachwertfaktor): 1,02 Marktangepasster vorläufiger Sachwert = 200.000 EUR x 1,02 = 204.000 EUR Verkehrswert = 204.000 +/- BOG = 204.000 EUR

5.1.5 Liegenschaftszinssätze

Die Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser sind Abschnitt 5.2.1 zu entnehmen.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 36

5.2 Ertragsorientierte Objekte

5.2.1 Liegenschaftszinssätze

Für die Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszins von großer Be- deutung. Der Liegenschaftszins stellt ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Der Liegenschaftszins ist nicht mit dem Kapitalmarktzins gleichzusetzen.

Nach § 14 Absatz 3 der ImmoWertV sind Liegenschaftszinssätze “die Zinssätze, mit denen Ver- kehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten”.

Mathematische Grundlage der Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen (LZS ) ist das durch die AGVGA- NRW formulierte „Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen“. Es dient auch als Grundlage für eine einheitliche Veröffentlichung miteinander vergleichbarer Daten durch den Oberen Gutachteraus- schuss für Grundstückswerte im Land NRW, auf dessen Grundstücksmarktbericht hier hingewiesen wird. Die vollständige Modellbeschreibung ist zu finden unter https://www.boris.nrw.de (=> Standardmodelle).

Die Liegenschaftszinssätze für den Kreis Gütersloh wurden zum Stichtag 01.01.2017 ermittelt und durch den Gutachterausschuss am 15.02.2017 beschlossen. Die veröffentlichten Daten in Abbildung 26 beinhalten dabei die Liegenschaftszinssätze aller Teilmärkte, für die genügend Daten zur Ableitung zur Ver- fügung standen. Zur sachgerechten Anwendung des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes sind folgende Kennzahlen mit Angabe des Mittelwerts und der Standardabweichung zusätzlich angegeben:

• Anzahl der Fälle • Durchschnittliche Größe der Objekte ( Ø WF/NF ) • Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche (Ø Kaufpreis ) • Durchschnittliche Miete pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche (Ø Miete ) • Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten ( Ø Bew.-kosten ) • Durchschnittliche Restnutzungsdauer ( Ø RND )

Die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer wird für alle Teilmärkte mit Ausnahme des produzierenden Gewerbes (50 Jahre Gesamtnutzungsdauer) mit 80 Jahren angesetzt. Zur Ermittlung des Rohertrages wurde sich grundsätzlich an den örtlichen Mietspiegeln orientiert. Zusätzlich wurden die Erwerber der Objekte angeschrieben, um Angaben zum Mietvertrag im Kaufzeitpunkt zu erbitten. Die Bewirtschaf- tungskosten wurden nach dem Modell der Ertragswertrichtlinie in Ansatz gebracht. Grundlage für diese Modellwerte sind die Angaben in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die lediglich bezüglich der Instandhaltungskosten und einer jährlichen Anpassung differieren. Analog zur Anwendung des Sachwertfaktors ist auch bei Nutzung des Liegenschaftszinssatzes in jedem Einzelfall auf eine modellkonforme Anwendung zu achten.

Ø Ø Kauf- Ø Bew.- Gebäudeart LZS Fälle WF/NF preis Ø Miete kosten Ø RND

[%] [Anzahl] [EUR/m²] [EUR/m²-WF/NF] [EUR/m²-WF/NF] [%] [Jahre] Wohnungseigentum 3,6 76 72 1396 6,11 24 53 (selbstgenutzt)

Standardabweichung 1,00 14 398 0,68 3 11

Wohnungseigentum 3,8 104 68 1328 5,98 25 55 (vermietet)

Standardabweichung 1,30 15 377 0,92 5 11

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 37

Gebäudeart LZS Fälle Ø Ø Kauf- Ø Miete Ø Bew.- Ø RND WF/NF preis kosten

[%] [Anzahl] [EUR/m²] [EUR/m²-WF/NF] [EUR/m²-WF/NF] [%] [Jahre] Einfamilienhäuser 2,5 85 142 1787 5,82 21 50 (freistehend)

Standardabweichung 0,90 29 484 0,82 3 18 RH / DH 2,7 63 119 1707 5,88 22 54 (Einfamilienhaus)

Standardabweichung 0,90 19 371 0,55 2 14

Zweifamilienhäuser 3,0 28 152 1320 5,44 25 35

Standardabweichung 1,30 33 346 0,75 4 12

Dreifamilienhäuser 3,6 19 247 1162 5,46 26 41

Standardabweichung 0,9 48 303 0,74 3 13

Mehrfamilienhäuser (gew. Anteil bis 20% v. 4,6 18 650 1019 5,58 26 44 Rohertrag)

Standardabweichung 1,4 472 428 0,83 4 18

Gemischt genutzte Gebäude (gew. Anteil 5,1 20 479 892 5,32 24 34 20% - 80% v. Rohertrag)

Standardabweichung 1,6 278 320 0,83 3 15

Produzierendes 5,9 8 3.313 571 3,50 20 31 Gewerbe

Standardabweichung 1,3 4.262 445 1,63 5 15

Abbildung 26 : Liegenschaftszinssätze (Stichtag 01.01.2017) Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 38

6 Wohnungs- und Teileigentum

6.1 Wohnungseigentum

6.1.1 Durchschnittspreise

6.1.1.1 Preisentwicklung von Eigentumswohnungen

Zur Analyse der Preisentwicklung für den Teilmarkt der Eigentumswohnungen werden die im Berichts- jahre eingegangenen Kaufverträge, getrennt nach Neubau und Weiterverkäufen, ausgewertet. Bei Neubauwohnungen kann den Verträgen i. d. R. die für eine weitere Auswertung notwendigen wertrelevanten Daten wie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksanteil und Ausstattung entnommen werden. Bei älteren Wohnungen (Weiterverkäufe) sind diese Daten oftmals nicht vorhanden und werden durch Frage- bögen nacherhoben, Auswertungen sind eingeschränkt möglich.

Neubauten 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Preisentwicklung + 3 % + 3 % ± 0 % + 4 % + 8 % + 3 % + 6 % + 2 % + 3 % + 5 % zum Vorjahr Weiterverkäufe 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Preisentwicklung ± 0 % - 5 % + 5 % + 2 % + 5 % + 5 % + 5 % ± 0 % + 3 % + 10% zum Vorjahr

Abbildung 27 : Preisentwicklung von Eigentumswohnungen

Die Angaben zur Preisentwicklung in Abbildung 27 beziehen sich auf Durchschnittswerte im Kreis Güters- loh bezogen auf das jeweilige Vorjahr. Bei Neubauten sind „normale“ Eigentumswohnungen und Woh- nungen für „altengerechtes Wohnen“ zusammengefasst. Da die (Ausstattungs-)Merkmale beider Bauaus- führungen mittlerweile ähnliche Standards haben (barrierefreier Zugang, Aufzug, Türbreiten, …), ist eine preisliche Angleichung der „altengerechten Wohnungen“ an den allgemeinen Markt zu verzeichnen. .

6.1.1.2 Preisniveau für Eigentumswohnungen

Neubaueigentumswohnungen werden überwiegend in guten und sehr guten Lagen mit überdurchschnitt- lich guter Ausstattung errichtet. Aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen bei Neubauten für einzelne Gemeinden ist kein signifikanter Preisunterschied zwischen den Kommunen zu erkennen. Bei Weiterverkäufen ist indessen ein lageabhängiger Preisunterschied festzustellen. Berücksichtigt ist das wertbeeinflussende Merkmal „Lage“ durch die Bodenrichtwerte in der Regressionsanalyse in Ab- schnitt 6.1.2.

Die in Abbildung 28 angegebenen Durchschnittswerte beziehen sich auf Wohnanlagen mit 4 – 16 Wohneinheiten und Wohnflächen zwischen 40 und 100 m² und enthalten keine Stellplätze, Carports, Garagen oder Tiefgaragenplätze. Weitere Merkmale der ausgewerteten Wohnungen sind eine neuzeitliche Ausstattung mit Bad und Zent- ralheizung sowie ein dem Alter entsprechender normaler Zustand (d. h. die Wohnung ist nicht durchgrei- fend modernisiert), einschließlich Grundstücksanteil und Außenanlagen. Bereits erfolgte umfassende Modernisierungen oder ein baulich schlechter Zustand müssen durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. Die Tabelle liefert einen Überblick über das Preisgefüge. Eine differenziertere Ermittlung eines Preisni- veaus in Abhängigkeit von wertbestimmenden Merkmalen ist mittels linearer Regressionsanalyse (nachfolgender Abschnitt) möglich.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 39

Baujahres- Anzahl Wohnfläche EUR/m²-WF Stabw. Kaufpreis klasse Kauffälle [m²] [€/m²] [EUR/m²] [EUR] Erstver- Neubau 119 80 2.400 212 192.000 kauf 2000-2015 29 69 1.790 298 122.000 1990-1999 101 73 1.440 281 106.000 Weiter- 1980-1989 26 62 1.250 283 79.000 verkauf 1970-1979 28 73 1.060 327 76.000 1960-1969 7 59 930 191 56.000 1950-1959 6 68 880 161 61.000

Abbildung 28: Preisniveau für Eigentumswohnungen

Die Aufteilung der Kauffälle nach Preisgruppen ist Abbildung 29 zu entnehmen. Rd. 80 % der Kauffälle bei Erstverkäufen liegen dabei in der Spanne zwischen 2.000 und 2.750 EUR/m²-WF. Bei den Weiterver- käufen befindet sich der Großteil der Kauffälle (74 %) zwischen 750 und 1.750 EUR/m²-WF.

Abbildung 29 : Preisgruppen der Kauffälle von Eig entumswohnungen Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 40

6.1.2 Lineare Regressionsanalyse – Eigentumswohnungen

Im Rahmen einer multiplen linearen Regressionsanalyse wurden 282 Kaufpreise für Weiterverkäufe aus dem Jahre 2016 analysiert.

Die Kauffälle lagen in folgenden Wertebereichen:

(S) (BRW) (WF) (AN) (BJ) Min 1,5 85 EUR/m² 35 m² 2 1965 Max 4,0 360 EUR/m² 125 m² 42 2014 Mittel 2,8 161 EUR/m² 74 m² 10 1989

Als wertbestimmende Merkmale wurden die Standardstufe S (1 = sehr einfach, 2 = einfach, 3 = mittel, 4 = gehoben, 5 = stark gehoben; analog NHK 2010), der Bodenrichtwert (BRW) als Lagemerkmal, die Anzahl der Wohneinheiten auf dem Grundstück (AN) sowie das Baujahr (BJ) ermittelt. Abhängigkeiten zwischen der Wohnfläche (WF) und dem Preis in EUR/m²-WF konnten nicht festgestellt werden.

Die Regressionsanalyse ergab folgende Gleichung:

Kaufpreis (KP) = – 22.895 + 332,34 x (S) + 1,5724 x (BRW) – 4,9743 x (AN) + 11,6189 x (BJ),

mit einem Bestimmtheitsmaß (R²) von 0,56 und einer Standardabweichung von 252 EUR/m²-WF.

Beispiel: Wohnungseigentum Standardstufe: 3 (mittel) Bodenrichtwert: 180 EUR/m² Wohnfläche: 65 m² Anzahl Wohneinheiten: 8 Baujahr: 1993

Kaufpreis [EUR/m²-WF] = – 22.895 + 332,34 x (3) + 1,5724 x (180) – 4,9743 x (8) + 11,6189 x (1993) Kaufpreis [EUR/m²-WF] = 1.502 EUR/m²-WF Kaufpreis Gesamt = 1.502 EUR/m² x 65 m² = 98.000 EUR (ohne Stellplatz, Carport, etc.)

6.1.3 Liegenschaftszinssätze

Die Liegenschaftszinssätze für Wohnungseigentum sind Abschnitt 5.2.1 zu entnehmen.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 41

6.2 Teileigentum

Dieser Teilmarkt hat den Verkauf von Sondereigentum an Räumlichkeiten zum Inhalt, die nicht dem Wohnen dienen (z.B. Büroräume, Arztpraxen, Geschäftsräume, Garagen).

Im Berichtsjahr wurden 30 Kauffälle über Teileigentum mit einem Geldumsatz von insgesamt rund 2,8 Mio. Euro registriert. Die Anzahl der Verkäufe hat sich gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt (+18 Kauffälle), der Geldumsatz ist um rd. 1,1 Mio. Euro gefallen.

Aufgrund der geringen Fallzahl und der unterschiedlichen Nutzungen von Teileigentum werden hier keine weitergehenden Auswertungen vorgenommen.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 42

7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke

7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte

In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gingen im Jahre 2016 insgesamt fünf Fälle ein, die die Begründung eines Erbbaurechtes für den individuellen Wohnungsbau betrafen (Abschnitt 3.5). Alle Fälle entsprachen dem "gewöhnlichen" Geschäftsverkehr. Für die fünf Fälle ergibt sich ein durchschnittlicher Erbbauzins von 2,5% (Vorjahr: 8 Fälle, durchschnittlicher Zins von 2,7%) bezogen auf den jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert. Für „gewerbliche Bauflächen“ lagen in 2016 keine Fälle vor. Benachbarte Gutachterausschüsse wie der Landkreis Osnabrück sowie der Kreis Herford weisen Erbbauzinsen in Höhe von 4,3 – 5,0 % aus, bezogen auf den jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert. Diese Angaben erscheinen auch für den Kreis Gütersloh plausibel.

7.2 Faktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte

Für den Berichtszeitraum 2015 wurden erstmalig Marktanpassungsfaktoren (Erbbaugrundstücks-, und Erbbaurechtsfaktoren) sowie Vergleichsfaktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte des individuellen Wohnungsbaus (EFH, ZFH, DHH, RH) ermittelt. Da diese Faktoren relative Angaben beinhalten, sind diese auch zur Anwendung im aktuellen Berichtsjahr geeignet.

7.2.1 Erbbaugrundstücke

7.2.1.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaugrundstücke

Vergleichsfaktoren (VF) für Erbbaugrundstücke dienen dazu, das Preisniveau eines Erbbaugrundstücks schnell und einfach abzuschätzen. Vergleichsfaktoren werden ermittelt aus dem Verhältnis:

Auf Grund der geringen Anzahl von Kauffällen (35 Fälle in den letzten 7 Jahren) aus dem Kreis Gütersloh wurden Kauffälle aus Nachbargemeinden außerhalb des Kreises mit vergleichbarem Grundstücksmarkt hinzugezogen. Somit konnte die Auswertung mit 79 Kauffällen durchgeführt werden. Im Ergebnis wurde eine Abhängigkeit des Vergleichsfaktors von der Rendite (= prozentualer Anteil des rechtlich/ vertraglich möglichen Erbbauzinses (EZ) am Bodenrichtwert) festgestellt (Abbildung 30). Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaugrundstücke, Besonderheiten (besondere vertragliche Vereinbarungen, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berück- sichtigen.

Rendite (%) VF 1 0,63

2 0,73

3 0,83 4 0,93 5 1,03 6 1,13

VF = 0,526818 + 0,0998098 x Rendite (in %)

Abbildung 30 : Darstellung des Vergleichsfaktors in Abhängigkeit von der Rendite (in %) Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 43

Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:

Mittel Stabw. Min Max

Kaufzeitpunkt 2012 2,0 2009 2015 Grundstücksgröße [m²] 559 161 221 883 Bodenrichtwert [EUR/m²] 134 50 35 240

Restlaufzeit [Jahre] 70 16 19 97

Rendite [%] 2,07 1,43 0,26 5,76 unbelasteter Bodenwert [EUR] 73.160 33.084 25.560 164.775 Vergleichsfaktor 0,73 0,24 0,22 1,20

Anwendungsbeispiel für Erbbaugrundstücke Grundstücksgröße: 554 m² Bodenrichtwert: 120 EUR/m² rechtl. / vertr. mögl. EBZ: 2,40 EUR/m²

unbelasteter Bodenwert: 554 m² x 120 EUR/m² = 66.480 EUR Rendite = 2,40 EUR/m² / 120 EUR/m² x 100 = 2,0 % Vergleichsfaktor: 0,73 (s. rechte Darstellung der Abbildung 30) Preisniveau des Erbbaugrundstücks = 66.480 EUR x 0,73 = 48.530 EUR = rd. 49.000 EUR

7.2.1.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke

Für den Berichtszeitraum 2015 wurden gemäß §14 (2) Nr. 2 ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren für Erbbaugrundstücke (EGF) abgeleitet.

Dieser ergibt sich aus:

wobei der finanzmathematische Wert (fW) (s. Nr. 4.3.3.2 WertR 2006) die Summe aus Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil ist. Die vorliegenden Kauffälle beschränkten sich auf Verkäufe an Erbbauberechtigte, bei keinem Objekt war ein Gebäudewertanteil vorhanden. Als angemessener Erbbauzinssatz wurde bei der Auswertung ein gleitender Mittelwert (über 3 Jahre) verwendet. Auf Grund der geringen Anzahl von Kauffällen (32 Fälle in den letzten 7 Jahren) aus dem Kreis Gütersloh wurden Kauffälle aus Nachbargemeinden außerhalb des Kreises mit vergleichbarem Grundstücksmarkt hinzugezogen. Somit konnte die Auswertung mit 79 Kauffällen durchgeführt werden. Im Ergebnis wurde eine Abhängigkeit des Erbbaugrundstücksfaktors von der Höhe des finanzmathematischen Werts festgestellt (Abbildung 31).

Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaugrundstücke, Besonderheiten (besondere vertragliche Vereinbarungen, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berück- sichtigen.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 44

fW EGF

20.000 1,37

40.000 1,09 60.000 0,92 80.000 0,80 100.000 0,71 120.000 0,63 140.000 0,57

EGF = 5,46889 – 0,413406 x ln(fW)

Abbildung 31 : Darstellung des EGF ‘s in Abhängigkeit vom fW

Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:

Mittel Stabw. Min Max

Kaufzeitpunkt 2012 2 2009 2015 Grundstücksgröße [m²] 559 161 221 883 Bodenrichtwert [EUR/m²] 134 50 35 240 Restlaufzeit [Jahre] 70 16 19 97 Rendite [%] 2,07 1,40 0,26 5,76 finanzmathematischer Wert [EUR] 56.987 30.547 11.834 142.500 Erbbaugrundstücksfaktor 1,00 0,43 0,31 2,15

Anwendungsbeispiel für Erbbaugrundstücke Grundstücksgröße: 554 m² Bodenrichtwert: 120 EUR/m² rechtl. / vertr. mögl. EBZ: 1,18 EUR/m² angemessener EBZ: 2,7 % Restlaufzeit Erbbaur. 64 J. Wertermittlungsstichtag: 01.07.2010 Vervielfältiger bei 2,7 % und 64 Jahre Restlaufzeit: 30,31 Abzinsungsfaktor bei 2,7 % und 64 Jahren Restlaufzeit: 0,18 Bodenwertanteil:

• unbelasteter Bodenwert: 554 m² x 120 EUR/m² = 66.480 EUR • abgezinster Bodenwert: 66.480 EUR x 0,18 = 11.966 EUR • jährlicher rechtlich möglicher Erbbauzins: 1,18 EUR/m² x 554 m² = 654 EUR • Kapitalisierung des rechtlich möglichen Erbbauzins: 654 EUR x 30,31 = 19.823 EUR • Bodenwertanteil: 11.966 EUR + 19.823 EUR = 31.789 EUR

Gebäudewertanteil: liegt nicht vor

finanzmathematischer Wert (fW): 31.789 EUR, Erbbaurechtsfaktor (aus Funktion ermittelt): 1,18

Anpassung an den örtlichen Grundstücksmarkt: 31.789 EUR x 1,18 = 37.511 EUR besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: keine Verkehrswert: rd. 38.000 €

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 45

7.2.2 Erbbaurechte

7.2.2.1 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte

Vergleichsfaktoren (VF) für Erbbaurechte dienen dazu, das Preisniveau eines Erbbaurechts schnell und einfach abzuschätzen. Vergleichsfaktoren werden ermittelt aus dem Verhältnis:

Eine Auswertung fand mit 64 Kauffällen der letzten 4 Jahren aus dem Kreis Gütersloh statt. Abhängig- keiten des Vergleichsfaktors von möglichen Einflussgrößen, wie beispielsweise der Rendite, wurden nicht festgestellt, so dass im Ergebnis ein mittlerer Vergleichsfaktor ermittelt wurde zu:

0,84 mit einer Standardabweichung von 0,16

Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaurechte, Besonderheiten (besondere vertragliche Vereinbarungen, Baumängel, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.

Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:

64 Kauffälle Mittel Stabw. Min Max Kaufzeitpunkt 2013 1 2012 2015 Wohnfläche [m²] 130 31 70 215 Baujahr 1989 13 1954 2010 Ausstattungsstandard 3 0,4 2 4 Grundstücksgröße [m²] 497 183 207 881 Bodenrichtwert [€/m²] 135 29 85 220 Restlaufzeit 71 13 40 92 Rendite [%] 2,13 1,30 0,15 5,85 unbelasteter Verkehrswert [€] 196.118 36.792 103.000 317.235 Vergleichsfaktor 0,84 0,16 0,46 1,20

Anwendungsbeispiel für ein freistehendes EFH auf einem Erbbaugrundstück Grundstücksgröße: 750 m² Bodenrichtwert: 100 EUR/m² Ausstattungsstandard: mittel Wohnfläche: 150 m² Baujahr: 2000 Wertermittlungsstichtag: 01.07.2015 Feuchtigkeitsschäden: 5.000 EUR Vergleichswert (unbelastet; Lineare Regression GMB 2016): 220.000 EUR Vergleichsfaktor: 0,84 Preisniveau Erbbaurecht : 220.000 EUR x 0,84 – 5.000 EUR = 179.800 EUR => rd. 180.000 EUR

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 46

7.2.2.2 Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte

Für den Berichtszeitraum 2015 wurden gemäß §14 (2) Nr. 2 ImmoWertV Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte (ERF) abgeleitet. Dieser ergibt sich aus:

wobei der finanzmathematische Wert (fW) (s. Nr. 4.3.2.2 WertR 2006) die Summe aus Gebäudewertan- teil und Bodenwertanteil ist. Abweichend zu den Vorgaben der WertR 2006 wurden bei dieser Auswer- tung auch negative Bodenwertanteile angesetzt. Als angemessener Erbbauzinssatz wurde bei der Aus- wertung ein gleitender Mittelwert (über 3 Jahre) verwendet. Der Gebäudewertanteil wurde gemäß SW-RL (s. Modellbeschreibung S. 55 ff.) ohne Anbringung des Sachwertfaktors ermittelt. Eine Auswertung fand mit 69 Kauffällen der letzten 4 Jahren aus dem Kreis Gütersloh statt. Im Ergebnis wurde eine Abhängigkeit des Erbbaurechtsfaktors von der Höhe des finanzmathematischen Werts festgestellt (Abbildung 32). Die veröffentlichten Faktoren beziehen sich auf durchschnittliche Erbbaurechte, Besonderheiten (besondere vertragliche Vereinbarungen, Baumängel, etc.) sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.

fW ERF 100.000 1,19 125.000 1,09 150.000 1,00 175.000 0,92 200.000 0,86 225.000 0,80 250.000 0,76 275.000 0,73 300.000 0,71 325.000 0,70 350.000 0,70

ERF = 0,000 000 000 009 x fW² - 0,000 006 x fW + 1,6958

Abbildung 32 : Darstellung des ERF ‘s in Abhängigkeit vom fW

Der Auswertung liegen folgende Eckdaten und Kennzahlen zugrunde:

69 Kauffälle Mittel Stabw. Min Max Kaufzeitpunkt 2013 1 2012 2015 Bruttogrundfläche [m²] 270 85 145 516 Baujahr 1990 13 1954 2013 Standardstufe 2,7 0,6 1,6 4,0 Grundstücksgröße [m²] 494 178 207 881 Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 47

Bodenrichtwert [€/m²] 137 29 85 220 Restlaufzeit [Jahre] 72 14 40 97 Rendite [%] 2,13 1,3 0,15 5,85 finanzmathematischer Wert [€] 194.859 60.685 75.078 385.327 Erbbaurechtsfaktor 0,90 0,25 0,41 1,58

Anwendungsbeispiel für ein freistehendes EFH auf einem Erbbaugrundstück Grundstücksgröße: 725 m² Bodenrichtwert: 100 EUR/m² rechtl. / vertr. mögl. EBZ: 2,70 EUR/m² angemessener EBZ: 2,6 % Restlaufzeit Erbbaur. 76 J. Wertermittlungsstichtag: 01.07.2012 Vervielfältiger bei 2,6 % und 76 Jahre Restlaufzeit: 32,99 Bodenwertanteil:

• jährlicher rechtlich möglicher Erbbauzins: 725 m² x 2,70 EUR/m² = 1.957,50 EUR • jährlich angemessener Erbbauzins: 725 m² x (100 EUR * 2,6 %) = 1.885,00 EUR • Differenz: 1.885,00 EUR - 1.957,50 EUR = - 73,00 EUR • Bodenwertanteil (Differenz) kapitalisiert: - 73,00 EUR x 32,99 = - 2.408 EUR

Gebäudewertanteil gem. Modellbeschreibung: 233.040 EUR

finanzmathematischer Wert (fW): 233.040 EUR + (- 2.408 EUR) = 230.632 EUR; Erbbaurechtsfaktor (aus Funktion ermittelt): rd. 0,79

Anpassung an den örtlichen Grundstücksmarkt: 230.632 EUR x 0,79 = 182.199 EUR besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: keine

Verkehrswert: rd. 182.000 EUR

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 48

8 Modellbeschreibungen

8.1 Modellparameter NHK 2010 zur Ableitung der Sachwertfaktoren

Normalherstellungskosten NHK 2010

Gebäudestandard Nach Standardmerkmalen und Standardstufen

Bezugsmaßstab Brutto-Grundfläche (BGF)

Preisindex des Statistischen Bundesamtes für den Neubau von Baupreisindex Wohngebäuden (Wohngebäude insgesamt)

Gesamtnutzungsdauer (GND) 80 Jahre

Bei Modernisierungsmaßnahmen: Verlängerung der RND gem. Restnutzungsdauer (RND) SW-RL (Punktetabelle)

Bodenwert Fläche x Bodenrichtwert

Alterswertminderung Linear

Garagen/ Carports pauschal 6.000,- € bzw. 4.000,- €

Wertansatz für bauliche Au- pauschal 4% des Gebäudesachwertes zzgl. je 2000,- € für ßenanlagen, sonstige Anlagen Strom-, Gas- und Wasseranschluss

Bei Anwendung der BGF sind hinsichtlich Gebäudetypen (Doppelhäuser, Reihenhäuser), Drempelhöhen und vorhandener Spitzböden die Korrekturwerte der AGVGA NRW zu berücksichtigen. Erläuterungen hierzu findet man unter http://www.boris.nrw.de .

9 Mieten und Strukturdaten

9.1 Wohnungsmieten

Im Kreis Gütersloh liegen seit dem Jahr 2016 qualifizierte Mietspiegel für Wohnungsmieten für alle Städte und Gemeinden vor. Die Mietspiegel sind bei den jeweiligen Stadt- und Gemeindeverwaltungen erhältlich. Sie stehen auch im Internet auf der jeweiligen Homepage zum Download bereit.

9.2 Gewerbemieten

Im Bereich der Gewerbemieten bietet der Mietpreisatlas der Industrie- und Handelskammer Ostwestfalen zu Bielefeld eine Orientierungshilfe für den Mietwertansatz bei Gewerbeimmobilien. Er steht unter www.ostwestfalen.ihk.de/index.php?id=1163 zum Download bereit.

9.3 Strukturdaten

Unter der Internetseite www.erfolgskreis-gt.de/wirtschaft/kreis-guetersloh-in zahlen kann man um- fangreiche Informationen zum Kreis und seinen Städten und Gemeinden erhalten; dort finden sich Struk- turdaten und ein Demografiebericht. Eine Zusammenstellung der oben angegebenen Internetadressen erfolgt auch im Internet unter: www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de/externe_links.php Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 49

10 Weitere Informationen

10.1 Gebühren für Gutachten

Für die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien werden Gebühren nach der Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung (VermWertGebO NRW) in der jeweils gültigen Fas- sung erhoben. Die Gebühr ist von der Höhe des ermittelten Verkehrswertes sowie eventuell erforder- lichem erhöhten Aufwand abhängig und beträgt mindestens z.B.,

Verkehrswert: 150.000,- € Gebühr: 1.550,- € + MwSt. Verkehrswert: 250.000,- € Gebühr: 1.750,- € + MwSt. Verkehrswert: 400.000,- € Gebühr: 2.050,- € + MwSt.

Nähere Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Informati- onen sind auch unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de erhältlich.

10.2 Auskunft über Bodenrichtwerte / Auskünfte aus der Kaufpreis- sammlung

Jedermann kann mündlich oder schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten. Die Gebühren für schriftliche Auskünfte von der Geschäftsstelle betragen je nach Zeitaufwand mindestens 30 EUR. Bodenrichtwerte können auch im Internet über www.borisplus.nrw.de -seit dem 01.01.2016 komplett kostenfrei- abgefragt werden. Bodenrichtwerte sind öffentlich und können auch als grafische Übersichten erworben werden. Die Gebühren hierfür werden ebenfalls nach Zeitaufwand abgerechnet. Die Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz. Neben den allgemeinen Schutzbestimmungen nach dem Datenschutzgesetz NW bestehen durch die §§ 3 Abs. 3 und 9 der Gutachterausschussverordnung (GAVO NRW) besondere Geheimhaltungspflichten. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden, bei Vorliegen eines berechtigten Interesses und der Zu- sicherung auf Einhaltung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen, erteilt. Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter Form sind ohne Darlegung eines berechtigten Interesses möglich. Schriftliche Auskünfte sind kostenpflichtig.

10.3 Überregionaler Grundstücksmarktbericht

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen erarbeitet jährlich eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für das gesamte Land Nordrhein-Westfalen. Der Bericht stellt die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen dar. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und dient der überregionalen Markttransparenz. Er ist bei der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nord- rhein-Westfalen, Postfach 300 865, 40408 Düsseldorf, gegen eine Gebühr, oder unter www.borisplus.nrw.de kostenfrei, erhältlich.

Grundstücksmarktbericht für den Kreis Gütersloh 50

10.4 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh

Vorsitzender: Dipl.-Ing. Carsten Tannhäuser Leitender Kreisvermessungsdirektor, Halle (Westf.)

Stellvertretender Vorsitzender: M.Eng. Tobias Groppe Kreisvermessungsrat, Bielefeld

Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter: Dipl.-Ing. Wolfgang Hageresch Bauingenieur, Werther (Westf.) Dipl.-Ing. Michaela Köller Architektin, Rheda-Wiedenbrück Dipl.-Ing. Franz-Ernst Pohlkamp Leitender Kreisvermessungsdirektor a.D., Rheda-Wiedenbrück

Ehrenamtliche Gutachter: Dipl.-Ing. (FH) Hans-Jürgen Brakhage Architekt, Steinhagen Dipl.-Ing. Helmut Eismann Landwirtschaftsdirektor, Warendorf Dipl.-Ing. (FH) Gaby Großekatthöfer Architektin, Verl Dipl.-Ing. Frank Hurlbrink Architekt, Rheda-Wiedenbrück Dipl.-Ing. Josef Kleinewietfeld Dipl.-Ing. (Architektur), Rietberg Manfred Knocke Immobilienkaufmann, Rheda-Wiedenbrück Dipl.-Ing. (grad) Jörg-Olaf Knufinke Architekt, Halle (Westf.) Dipl.-Ing. Uwe Linnemann Architekt, Bielefeld Ing. Oskar Werner Lorenz Architekt, Versmold Dipl.-Ing. Friedrich Johannes Lütkehoff Architekt, Rheda-Wiedenbrück Harald Rempe Immobilienkaufmann, Gütersloh Andreas Stöppler Immobilienkaufmann, Bielefeld Rainer Tilly Immobilienfachwirt, Melle Dipl.-Ing. (FH) Volker Weege Bauingenieur, Schloß Holte-Stukenbrock

Vertreter der Finanzämter*): Daniella Lukašuk Finanzamt Gütersloh Ulla-Maria Hefendehl Finanzamt Wiedenbrück

*) Die Vertreter der Finanzämter werden von den Oberfinanzdirektionen vorgeschlagen, sie wirken nicht bei Gutachten, sondern nur bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten mit.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh