Tribunale Ordinario - Busto Arsizio

Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

Espropriazioni immobiliari N. 255/2017

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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 255/2017

PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA CREDITO COOPERATIVO DI BUSTO GAROLFO E BUGUGGIATE

DEBITORE: LA MERIDIANA IMMOBILIARE SRL

GIUDICE: Dott. C. Leotta

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 16/11/2017 creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

SERGIO ADELFIO CAMISASCA CF:CMSSGD78S02E514E con studio in BUSTO ARSIZIO (VA) VIA CAVALLOTTI 2 ANG. P.ZZA S.MARIA telefono: 3332413145 fax: 03311465360 email: [email protected] PEC: [email protected]

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 1 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

Espropriazioni immobiliari N. 255/2017

TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 255/2017 LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A villa singola a LONATE POZZOLO Via S. Anna 20, della superficie commerciale di 307,24 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (LA MERIDIANA IMMOBILIARE SRL) I beni oggetto di valutazione sono costituiti da una villa unifamiliare di n. 2 piani fuori terra ed un piano interrato, oltre ad un corpo ad uso box al piano interrato collegato all'abitazione principale. La villa è stata realizzata con P.E. 15/95. La villa è costituita da un fabbricato in pianta di forma rettangolare abbastanza regolare con un portico nella zona d'ingresso e collocata in posizione centrale all'interno del lotto mappale n. 8349. L'intorno è quindi caratterizzato da un giardino non curato con essenze arboree e cespugli di bassa altezza nella sola porzione vicino all'ingresso pedonale. L'ingresso pedonale è diviso da quello carraio entrambi caratterizzati da cancelli in ferro. Dall'ingresso pedonale parte un vialetto con rampa in gradoni con piastrelle in cotto che conduce al portico-ingresso della villa posto in posizione rilevata rispetto al piano strada e caratterizzato da due archi a sesto ribassato con le colonne ricoperte da una finitura in mattoni a vista. L'intero fabbricato, a parte alcuni inserti sempre in mattoni a vista, ha una finitura in intonaco colore rosa molto chiaro tendente al bianco. I serramenti esterni presentano oscuramenti in persiane a battente in legno color noce, mentre la copertura è a falde con tegole in coppi del tipo "anticato". L'interno della villa è costituita da un piano terra/rialzato con soggiorno e zona pranzo, disimpegno, camera da letto matrimoniale, bagno, cuicna, portico, balcone e terrazzo sopra il box. Da rilevare che una porzione del terrazzo è coperta da una tettoia "abusiva" in legno Un piano primo con zona lettura e ballatoio verso il vuoto sul soggiorno, disimpegno, camera, locale stireria, bagno, balcone e terrazzo. Un piano interrato con due locali taverna collegati tra loro, disimpegno, lavanderia, cantina, bagno e accesso al locale box con zona caldaia ed ulteriore cantina sul fondo del box. Identificazione catastale: l foglio 24 particella 8349 sub. 1 (catasto fabbricati), sezione urbana LO, categoria A/2, classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita 883,14 Euro, indirizzo catastale: Via S. Anna n. 20, piano: S1-T- 1, intestato a La Meridiana Immobiliare SrL con sede in Lonate Pozzolo c.f.: 02109030128, derivante da ultima variazione presente al 09/11/2015: ultima variazione del 09/11/2015 per inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze: a partire da Nord in senso orario: affaccio su cortile verso mappale n. 3184; confine con altra unità immobiliare di proprietà sub. 2 (box) e affaccio verso altra unità immobiliare mapp. 16442 I Parking Malpensa; affaccio verso cortile verso ingresso principale Via S. Anna; affaccio verso cortile verso mappale n. 3184 B box singolo a LONATE POZZOLO Via S. Anna 20, della superficie commerciale di 40,94 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (LA MERIDIANA IMMOBILIARE SRL) I beni oggetto di valutazione sono costituiti da una villa unifamiliare di n. 2 piani fuori terra ed un piano interrato, oltre ad un corpo ad uso box al piano interrato collegato all'abitazione principale. La villa è stata realizzata con P.E. 15/95. La villa è costituita da un fabbricato in pianta di forma rettangolare abbastanza regolare con un portico nella zona d'ingresso e collocata in posizione centrale all'interno del lotto mappale n. 8349. L'intorno è quindi caratterizzato da un giardino non curato con essenze arboree e cespugli di bassa altezza nella sola porzione vicino all'ingresso pedonale. L'ingresso pedonale è diviso da quello carraio entrambi caratterizzati da cancelli in ferro. Dall'ingresso pedonale parte un vialetto con rampa in gradoni con piastrelle in cotto che conduce al portico-ingresso della villa posto in posizione rilevata rispetto al piano strada e caratterizzato da due archi a sesto ribassato con le colonne ricoperte da una finitura in mattoni a vista. L'intero fabbricato, a parte alcuni inserti sempre in mattoni a vista, ha una finitura in intonaco colore rosa molto chiaro

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 2 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

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tendente al bianco. I serramenti esterni presentano oscuramenti in persiane a battente in legno color noce, mente la copertura è a falde con tegole in coppi del tipo "anticato". L'interno della villa è costituita da un piano terra/rialzato con soggiorno e zona pranzo, disimpegno, camera da letto matrimoniale, bagno, cuicna, portico, balcone e terrazzo sopra il box. Un piano primo con zona lettura e ballatoio verso il vuoto sul soggiorno, disimpegno, camera, locale stireria, bagno, balcone e terrazzo. Un piano interrato con due locali taverna collegati tra loro, disimpegno, lavanderia, cantina, bagno e accesso al locale box con zona caldaia ed ulteriore cantina sul fondo del box. Identificazione catastale: l foglio 24 particella 8349 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana LO, categoria C/6, classe 4, consistenza 38 mq, rendita 70,65 Euro, indirizzo catastale: Via S. Anna n. 20, piano: S1, intestato a La Meridiana Immobiliare SrL con sede in Lonate Pozzolo, c.f.: 02109030128, derivante da ultima variazione al 09/11/2015: variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie. Coerenze: a partire da Nord in senso orario: confine con locale cantina mapp. 8349 sub. 1; muro contro terra confine con mapp. 16442, ingresso box, confine con ingresso al locale caldaia mapp. 8349 sub. 1 e confine con muro contro terra giardino.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 348,18 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 241.900,00 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 241.900,00 diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 193.520,00 trova:

Data della valutazione: 16/11/2017

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Sig. Aldo Sangalli e famiglia in qualità di proprietario. In data 12/10/17 è stato eseguito il sopralluogo sui beni oggetto di esecuzione come da raccomandata inviata alle parti il 29/09/17. Si è verificato che gli immobili sono abitati dal Sig. Aldo Sangalli, Amministratore Unico della Soc. Meridiana Immobiliare SrL, assieme alla sua famiglia (moglie e due figlie). Da quanto asserito il Sig. Sangalli abita presso i beni da sempre, poichè immobili realizzati dal padre.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

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4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 29/05/2012 a firma di Notaio Ignazio Leotta di Varese ai nn. rep. 39827/13936 di repertorio, iscritta il 31/05/2012 a CC.RR.II. Milano 2 ai nn. Reg. Gen. n. 55296 - Reg. Part. n. 9252, a favore di Banca di Credito Cooperativo di Busto Garolfo e Buguggiate Società Cooperativa, con sede in Busto Garolfo c.f.: 00688150150 per la quota di 1/1, contro La Meridiana Immobiliare SrL con sede in Lonate Pozzolo c.f.: 02109030128 per la quota di 1/1, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 800.000,00 €. Importo capitale: 400.000,00 €. Durata ipoteca: 10 anni. La formalità è riferita solamente a Immobile 1 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 8349, sub. 1, A/2, 9.5 vani, Via S. Anna 20, piano T1S1; Immobile 2 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo, fg. 24, mapp. 8349, sub. 2, C/6, 38 mq, Via S. Anna 20; Immobile 3 censito al cat. terreni di Lonate Pozzolo al fg. 1, mapp. 8349, Ente Urbano, 7 are 60 centiare. ipoteca giudiziale, stipulata il 31/03/2014 a firma di Tribunale di Monza ai nn. rep. 2562 di repertorio, iscritta il 18/04/2014 a CC.RR.II. Milano 2 ai nn. Reg. Gen. n. 34702 - Reg. Part. n. 5437, a favore di Banco di Desio e della Brianza SpA con sede in Desio, c.f.: 01181770155 per la quota 1/1 di proprietà sull'Unità Negoziale 1 e per la quota di 1/1 di nuda proprietà sull'Unità Negoziale 2, contro La Meridiana Immobiliare SrL con sede in Lonate Pozzolo, c.f.: 02109030128 per la quota 1/1 di proprietà sull'Unità Negoziale 1 e per la quota di 1/1 di nuda proprietà sull'Unità Negoziale 2, derivante da Decreto Ingiuntivo. Importo ipoteca: 65.000,00 €. Importo capitale: 55.918,99 €. La formalità è riferita solamente a Unità Negoziale 1: Immobile 1 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810 sub. 12, D1, via del Gregge 19; Immobile 2 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810, sub. 6, C/6, via del Gregge 19; Immobile 3 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810, sub. 5, C/2, via del Gregge 19; Immobile 4 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 8349, sub. 1, A/2, via S. Anna 20; Immobile 5 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 8349, sub. 2, C/6. via S. Anna 20; Immobile 6 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 14792, Ente Urbano, via. S. Anna; Immobile 7 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 14791, Ente Urbano, Via S. Anna, Immobile 8 censito al cat. terreni di Lonate Pozzolo al fg. 1, mapp. 14840, terreno; Unità Negoziale 2: Immobile 1 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 846, terreno; Immobile 2 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 854, terreno; Immobile 3 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino fg. 2, mapp. 864, terreni; Immobile 4 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 867, terreno, Immobile 5 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino, fg. 2, mapp. 880, terreno; Immobile 6 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino fg. 6, mapp. 881, terreno; Immobile 7 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino, fg. 2, mapp. 933, terreno; Immobile 8 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 1264, terreno. ipoteca giudiziale, stipulata il 06/10/2014 a firma di Tribunale di Monza ai nn. rep. 6344 di repertorio, iscritta il 05/12/2014 a CC.RR.II. Milano 2 ai nn. Reg. Gen. n. 109988 - Reg. Part. n. 19116, a favore di Banco di Desio e della Brianza SpA con sede in Desio c.f: 01181770155, contro 1: La Meridiana Immobiliare SrL; 2: Sig. Sangalli Giacomo Angelo c.f.: SNGGMN34D06Z110H; 3: Sig.ra Scaburri Andreina c.f.: SCBNRN38C55G295P; 4 Sig. Aldo Sangalli c.f.: SNGLDA69S09E666Z; 5 Sig. Sangalli Ezio c.f.: SNGZEI63D13E666Z, derivante da Decreto Ingiuntivo. Importo ipoteca: 280.000,00 €. Importo capitale: 261.757,99 €.

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 4 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

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La formalità è riferita solamente a Unità Negoziale 1: Immobile 1 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810 sub. 12, D1, via del Gregge 19; Immobile 2 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810, sub. 6, C/6, via del Gregge 19; Immobile 3 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810, sub. 5, C/2, via del Gregge 19; Immobile 4 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 8349, sub. 1, A/2, via S. Anna 20; Immobile 5 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 8349, sub. 2, C/6. via S. Anna 20; Immobile 6 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 14792, Ente Urbano, via. S. Anna; Immobile 7 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 14791, Ente Urbano, Via S. Anna, Immobile 8 censito al cat. terreni di Lonate Pozzolo al fg. 1, mapp. 14840, terreno; Unità Negoziale 2: Immobile 1 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 846, terreno; Immobile 2 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 854, terreno; Immobile 3 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino fg. 2, mapp. 864, terreni; Immobile 4 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 867, terreno, Immobile 5 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino, fg. 2, mapp. 880, terreno; Immobile 6 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino fg. 6, mapp. 881, terreno; Immobile 7 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino, fg. 2, mapp. 933, terreno; Immobile 8 censito al cat. terreni di Vizzola Ticino al fg. 2, mapp. 1264, terreno, Unità Negoziale 3: Immobile 1 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810, sub. 2, A/2, via del Gregge 19; Immobile 2 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810, sub. 3, C/6, via del Gregge; Immobile 3 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9810, sub. 7, D/1, via del Gregge; Unità Negoziale 4: Immobile 1 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 9815, A/2, via del Gregge 21; Unità Negoziale 5: Immobile 1 cesnsito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 12329, sub. 8, A/2, via S. Anna; Immobile 2 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 12329, sub. 10, C/6, Via S. Anna; Unità Negoziale 6: Immobile 1 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo fg. 14, mapp. 13815, sub. 7, A/2, via Fiume 1; Immobile 2 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 14, mapp. 13815, sub. 51, C/6, via Fiume 1.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/03/2017 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. rep. 1896 di repertorio, trascritta il 05/04/2017 a CC.RR.II. Milano 2 ai nn. Reg. Gen. n. 39489 - Reg. Part. n. 25743, a favore di Banca di Credito Cooperativo di Busto Garolfo e Buguggiate Società Cooperativa con sede in Busto Garolfo c.f.: 00688150150 per la quota di 1/1, contro La Meridiana Immobiliare SrL con socio unico, con sede in Lonate Pozzolo, c.f.: 02109030128, per la quota di 1/1, derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili. La formalità è riferita solamente a Immobile 1 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 8349, sub. 1, A/2, 9.5 vani, Via S. Anna 20; Immobile 2 censito al cat. fabbricati di Lonate Pozzolo al fg. 24, mapp. 8349, sub. 2, C/6, 38 mq, Via S. Anna 20; Immobile 3 censito al cat. terreni di Lonate Pozzolo al fg. 1, mapp. 8349, Ente Urbano, 7 are 60 centiare. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00 Ulteriori avvertenze: da rilevare la presenza del Vincolo Ambientale per l'appartenenza all'area di competenza del Parco del Ticino.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 5 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

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6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Immobiliare Malpensa SrL per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 25/06/1993 a firma di Notaio Sergio Fantasia di Somma Lombardo ai nn. rep. 153478 di repertorio, registrato il 13/07/1993 a Gallarate ai nn. 946 serie 2V., trascritto il 23/07/1993 a CC.RR.II. Milano 2 ai nn. Reg. Gen. n. 57906 - Reg. Part. n. 40592, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a Terrreno censito al cat. terreni di Lonate Pozzolo, fg. 1 mapp. 8349, 7 are 60 centiare. Si deve specificare che nell'atto di compravendita sopra descritto i beni sono stati acquistati dalla Società Immobiliare Malpensa SrL in corso di cambiamento di denominazione in La Meridiana Immobiliare SrL. L'atto di trasformazione della Società è avvenuto quasi contemporaneamente e precisamente con atto redatto dal Notaio Sergio Fantasia di Somma Lomabardo n. rep. 153196/13921 del 26/05/1993 e trascritto alla CC.RR.II. Milano 2 il 15/10/1998 Reg. Gen. n. 80682 - Reg. Part. n. 58043. L'atto di compravendita qui citato porta a comprare i beni dalla Società Sant'Anna - Società Semplice, che vende appunto tra i vari beni il terreno mapp. 8349 su cui verrà realizzata l'abitazione e box oggetto di esecuzione.

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. P.E. 15/95 e successive varianti, intestata a Immobiliare La Meridiana SrL, per lavori di Costruzione di casa di civile abitazione, presentata il 03/02/1995, rilasciata il 13/07/1995. La pratica iniziale con Concessione Edilizia del 13/07/95 è stata oggetto di rinnovo del 20/10/98 e ulteriore richiesta di proroga del 10/12/01 con proroga per la fine dei lavori fino al 13/07/02. Successivamente è stata richiesta una variante in corso d'opera per ampliamento box e costruzione di locali interrati. La Variante è stata oggetto di accertamento per difformità di opere eseguite rispetto alla Concessione Edilizia Iniziale. Viene presentata regolare pratica di Sanatoria che a seguito delle integrazioni richieste dal Comune verrà rilasciata. Agli atti sono infatti presenti il Decreto di rilascio per opere in zona soggetto a vincolo ambientale del 29/11/01, La Concessione in Sanatoria del 10/12/01 e conferma della Variante richiesta per ampliamento box e cantina del 10/12/01. Non risulta ad oggi fatta presentazione per la richiesta di agibilità.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera del C.C. n. 21 del 12.06.2013, l'immobile ricade in zona B2 residenziale di completamento. Norme tecniche di attuazione ed indici: le norme sono indicate all'art. 48 delle NTA del Piano delle Regole ed indicano: 1. La destinazione principale è la residenza. 2. Sono escluse dal presente ambito le seguenti destinazioni d’uso: - le attività produttive descritte ai gruppi GF 2.2 e GF 2.4; - le attività terziarie descritte al gruppo GF 3.2; - le attività commerciali descritte ai gruppi , GF 4.1.4, GF 4.3 , GF 4.5. 3. Gli interventi sono assoggettati al rilascio di permesso di costruire semplice e sono sottoposte ai seguenti indici. D.E.F. = 0,6 mc/mq; H = 12,00 m; l’altezza delle fronti su spazi pubblici non potrà superare la larghezza della strada o dello spazio pubblico antistante, aumentati della maggior distanza, eccedente Ds, delle facciate dal ciglio stradale; Dc = ½ H, con un minimo di 5 m; Ds = 5 m dalle strade secondarie 7,5 m dalla viabilità principale. Salvo comunque distanze maggiori identificate sulla Tavola di Azzonamento o diverse misure stabilite da Piani Esecutivi; Df = 10,0 m qualora tra i fabbricati fosse interposto il confine di proprietà ed uno dei fabbricati fosse preesistente all’approvazione del PGT, il nuovo fabbricato dovrà rispettare unicamente il parametro Dc, purchè l’edificio da costruire abbia altezza delle fronti inferiore od uguale a quelle del fabbricato esistente. Ic = 1/4 di Sf. Dovrà comunque essere garantita

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una superficie a verde traspirante pari ai 2/4 dell’area a disposizione.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: sono state rilevate diverse difformità alcune lievi alcune più importanti. Si rimanda alle tavole grafiche per una maggiore facilità di lettura oltre alla presente descrizione. Al piano terra si evidenzia la presenza di un pergolato coperto/tettoia esterna in legno a copertura parziale del grande terrazzo soprastante il box interrato. Il disimpegno che conduce dal locale soggiorno alla zona notte e cucina è più largo. Al piano interrato, la porta che conduce al locale box dal disimepgno esterno è spostata sul lato corto e non sul lato lungo del locale. Al piano primo le difformità sono più importanti. E' stato proseguito il ballatoio aggettante sul vuoto del soggiorno anche sull'altro lato in modo da permettere l'accesso al terrazzo. La camera da letto è più profonda in quanto viene eliminata la muratura che chiudeva la porzione più bassa del sottotetto. Difformità maggiore è poi l'imposta di tutta la copertura che è stata realizzata ad una h. sottotravetto nel punto minore a circa 170 cm contro il progetto che prevedeva una altezza di circa 130 cm. L'altezza del progetto non è indicata in quota numerica, ma è stata ricavata misurando le tavole autorizzate. Anche al colmo risulta una altezza diversa ovvero realizzata 390 cm contro i 370 cm dichiarati. Tale maggiore altezza, anche se solo di 40 cm all'imposta, costituiscono una modifica di proseptti, di volumi in una zona con vincolo ambientale. (normativa di riferimento: T.U. 380/01) Le difformità sono regolarizzabili mediante: per la regolarizzazione deve essere necessario un distinguo di opere. Infatti, per alcune opere conviene ripristinare lo stato autorizzato, per altre predisporre una pratica di Sanatoria. Le opere in difformità interne possono rientrare tutte in una pratica di CILA in Sanatoria ovvero le difformità rilevate al piano interrato (porta disimpegno esterna), al piano terra (tavolati del disimpegno) e piano primo (realizzazione ballatoio). Presentando una CILA in Sanatoria, dato l'importo di oblazione di 1.000 €, non sarà necessario conteggiare l'aumento della superficie non resdenziale (snr) dell'aumento del ballaotio e quindi il calcolo dei relativi oneri. Prima della presentazione di tale pratica dovranno però essere sistemate quelle opere che non possono essere oggetto di Sanatoria. Infatti, per quanto riguarda la tettoia esterna, essendo coperta, costituisce distanza e per il fatto di essere in una zona vincolata conviene la sua totale rimozione anche per un rapporto costi regolarizzazione/aumento valore. Vi sono infine le opere difformi al piano primo. La camera da letto era già stata dichiarata zona abitabile. La rimozione della parete verso il sottotetto amplia la parte abitabile e quindi anche la volumetria. Da un controllo delle superfici e volumi autorizzati si evidenzia che non vi è più ulteriore volumetria edificabile. Il terreno (da misure dichiarate nelle tavole autorizzate) infatti è 760,92 mq x 0,60 mc/mq (indice di zona) = 456,55 mc edificabili. Il volume autorizzato con la variante è 453,58 mc. Vi sono quindi 2,97 mc disponibili. L'aumento di superficie è di circa 1,20 mt x 4,00 mt = 4,80 mq x 3 mt (h.virtuale) = 14,40 mc in difformità, maggiori di quelli disponibili. La soluzione che si prevede è di ricostruire il muro nella camera verso la zona sottotetto e riportare la camera alla situazione autorizzata. Infine, problematica maggiore riguarda l'intero tetto della villa posato ad una imposta maggiore di 40 cm riseptto a quelli autorizzati. Non essendoci più volumetria disponibile, essendo l'immobile poi in zona soggetto a vincolo ambientale e non avendo ulteriori strumenti oggi di Condono Edilizio, non rimane che, come soluzione più estrema, quella di stimare un costo per il rifacimento della copertura per riportarla alla situazione autorizzata, salvo diverse valutazioni che il Comune potrebbe individuare. Si ritiene però prudenziale considerare lo scenario più probabile. Di seguito si indicano i costi delle opere di ripristino utilizzando il listino della Camera di Commercio di Varese ultima pubblicazione 2° semestre 2016. 1) Rimozione e smaltimento del pergolato esterno: superficie circa 21,64 mq x 23,34 € = 505,08 €. 2) Realizzazione di muratura nella camera del sottotetto: realizzazione di muratura in blocco "svizzero" sp. 25 cm = 1,70 mt x 4,00 mt = 6,80 mq x 85 €/mq = 578 €. Formazione di intonaco al civile per interni = 6,80 mq x 29,50 €/mq = 200,60 €. Pitturazione in tinta chiara 2 mani = 6,80 mq x 10,00 €/mq = 68,00 €. Totale opere = 846,60 € 3) Rifacimento della copertura. Demolizione copertura esistente (depositando in cantiere travi pirmarie e secondarie per successivo ripristino) = circa 140 mq x 33,70 €/mq = 4.718,00

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€. Demolizione di muratura perimentrale per circa 40 cm di altezza = 44 mt x 0,30 mt x 0,40 mt = 5,28 mc x 116,22 €/mc = 613,64 €. Nuova copertura completa di manto e lattoneria come esistente = circa 140,00 mq x 200 €/mq (prezzo medio di mercato utilizzando il legname precedentemente rimosso) = 28.000,00 €. Ponteggi = 2.500,00 €. Totale opere = 35.831,64€. 4) Onorari professionali per tecnico iscritto ad Albo come Direttore Lavori e Sicurezza del Cantiere = 2.500,00 € In sintesi tutte le opere di ripristino ammontano a 39.683,32 € arrotondato a 40.000,00 € L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Onorari professionali per redazione di CILA in Sanatoria da parte di tecnico iscritto ad Albo.: €.1.500,00

l Oblazione per CILA in Sanatoria stimati (diritti circa 100,00 € + 1.000,00 € oblazione): €.1.000,00

l Stima delle opere edili per ripristino situazione autorizzata: €.40.000,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: circa 6 mesi

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: come già indicato nella sezione delle irregolarità edilizie si evidenziano delle difformità interne dei locali. Al piano terra si evidenzia la presenza di un pergolato coperto esterno in legno sopra il grande terrazzo soprastante il box interrato. Il disimpegno che conduce dal locale soggiorno alla zona notte e cucina è più largo. Al piano interrato la porta che conduce al locale box dal disimpegno esterno è spostata sul lato corto e non sul lato lungo del locale. Al piano primo è stato proseguito il ballatoio aggettante sul vuoto del soggiorno anche sull'altro lato in modo da permettere l'accesso al terrazzo. La camera da letto è più profonda in quanto è stata eliminata la muratura che chiudeva la porzione più bassa del sottotetto. Anche le altezze dei locali hanno leggere differenze da quelle dichiarate Le difformità sono regolarizzabili mediante: predisposizione di nuove schede catastali seguito anche i lavori eseguiti nella CILA in Sanatoria. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: l Onorari professionali per redazione di nuovo Docfa con n. 2 schede (abitazione e box) da parte di tecnico iscritto ad Albo.: €.500,00

l Diritti di segreteria catastali per presentazione delle schede variate: €.100,00

Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 giorni

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN LONATE POZZOLO VIA S. ANNA 20 VILLA SINGOLA

DI CUI AL PUNTO A villa singola a LONATE POZZOLO Via S. Anna 20, della superficie commerciale di 307,24 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (LA MERIDIANA IMMOBILIARE SRL) I beni oggetto di valutazione sono costituiti da una villa unifamiliare di n. 2 piani fuori terra ed un piano interrato, oltre ad un corpo ad uso box al piano interrato collegato all'abitazione principale. La

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 8 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

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villa è stata realizzata con P.E. 15/95. La villa è costituita da un fabbricato in pianta di forma rettangolare abbastanza regolare con un portico nella zona d'ingresso e collocata in posizione centrale all'interno del lotto mappale n. 8349. L'intorno è quindi caratterizzato da un giardino non curato con essenze arboree e cespugli di bassa altezza nella sola porzione vicino all'ingresso pedonale. L'ingresso pedonale è diviso da quello carraio entrambi caratterizzati da cancelli in ferro. Dall'ingresso pedonale parte un vialetto con rampa in gradoni con piastrelle in cotto che conduce al portico-ingresso della villa posto in posizione rilevata rispetto al piano strada e caratterizzato da due archi a sesto ribassato con le colonne ricoperte da una finitura in mattoni a vista. L'intero fabbricato, a parte alcuni inserti sempre in mattoni a vista, ha una finitura in intonaco colore rosa molto chiaro tendente al bianco. I serramenti esterni presentano oscuramenti in persiane a battente in legno color noce, mentre la copertura è a falde con tegole in coppi del tipo "anticato". L'interno della villa è costituita da un piano terra/rialzato con soggiorno e zona pranzo, disimpegno, camera da letto matrimoniale, bagno, cuicna, portico, balcone e terrazzo sopra il box. Da rilevare che una porzione del terrazzo è coperta da una tettoia "abusiva" in legno Un piano primo con zona lettura e ballatoio verso il vuoto sul soggiorno, disimpegno, camera, locale stireria, bagno, balcone e terrazzo. Un piano interrato con due locali taverna collegati tra loro, disimpegno, lavanderia, cantina, bagno e accesso al locale box con zona caldaia ed ulteriore cantina sul fondo del box. Identificazione catastale: l foglio 24 particella 8349 sub. 1 (catasto fabbricati), sezione urbana LO, categoria A/2, classe 4, consistenza 9,5 vani, rendita 883,14 Euro, indirizzo catastale: Via S. Anna n. 20, piano: S1-T- 1, intestato a La Meridiana Immobiliare SrL con sede in Lonate Pozzolo c.f.: 02109030128, derivante da ultima variazione presente al 09/11/2015: ultima variazione del 09/11/2015 per inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze: a partire da Nord in senso orario: affaccio su cortile verso mappale n. 3184; confine con altra unità immobiliare di proprietà sub. 2 (box) e affaccio verso altra unità immobiliare mapp. 16442 I Parking Malpensa; affaccio verso cortile verso ingresso principale Via S. Anna; affaccio verso cortile verso mappale n. 3184

DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona di espansione in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Oleggio, Castano Primo, Vanzaghello, Busto Arsizio). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Parco Naturale del Ticino, Alzaia Naviglio Grande e Canale Villoresi.

COLLEGAMENTI superstrada distante 300 mt ottimo

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: nella media esposizione: buono luminosità: nella media panoramicità: al di sopra della media impianti tecnici: nella media stato di manutenzione generale: al di sotto della media servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: I beni oggetto di esecuzione sono costituiti da una villa unifamigliare, qui denominata Corpo A ed un box annesso valutato ed esaminato successivamente come Corpo B. La villa è costituita da due piani

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 9 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

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fuori terra ed un piano interrato. L'ingresso avviene dalla Via S. Anna civ. n. 20 sia da un cancello pedonale, con copertura con tetto a falde, sia dal cancello carraio entrambi con ante in ferro. Dall'ingresso pedonale diparte un viale con pavimentazione in piastrelle di cotto, caratterizzato da una successione di gradoni per raggiungere la zona d'ingresso della villa posto ad un piano rilevato rispetto alla quota stradale. L'ingresso avviene da un portico a due arcate con colonne rivestite in mattoni faccia a vista e archi a sesto ribassato e copertura a falde ricoperta con tegole in cotto del tipo "anticato". Dalla porta d'ingresso si accede ad un ampio locale distinto a sinistra per la zona soggiorno ed a destra per la zona pranzo. Tutta la zona soggiorno è a doppio volume con la scala che conduce al piano primo che è dotato oltre che dei locali descritti più avanti, di un ballatoio che guarda verso tale locale sottostante con parapetto in ferro con disegni a quadrati. Tornando a piano terreno, fronteggiante l'ingresso, parte il disimpegno che conduce a sinistra al locale camera da letto matrimoniale ed all'accesso al vano scala per il piano interrato, frontalmente al locale cuicna ed a destra al bagno comune. La camera da letto è dotata di un balcone verso il giardino, mentre dalla cucina si accede ad un ampio terrazzo che è posto a copertura del box (Corpo B) sottostante. Da rilevare che una porzione del terrazzo è coperto con una tettoria in legno non dichiarata e a cui si rimanda alle tavole grafiche ed alla sezione relativa alla regolarità edilizia e catastale. Dalla scala a vista nel locale soggiorno si accede al piano primo che come detto in precedenza è aperto con vista sul locale sottostante. Tutto il piano primo è presenta copertura a vista caratterizzata da travi e perlinature in legno. Al piano primo, ritroviamo appena saliti sulla sinistra un ampio locale-sala lettura con relativo balcone. Da questo locale parte un corridoio/disimpegno che conduce a sinsitra ad una camera da letto, frontalmente al locale bagno ed a destra ad un locale stireria-zona armadi. Da questo locale si accede ad un uleriore terrazzo rivolto verso la Via S. Anna. A questo piano sono state rilevate alcune difformità, come l'allargamento della camera da letto e la prosecuzione del ballatoio sul locale soggiorno. Si rimanda anche in questo caso alla sezione delle regolarità edilizie e catastali. Al piano interrato si accede da altra scala posta direttamente sotto quella principale e con accesso dal disimpegno del soggiorno. Scesi al piano interrato si accede a due locali ad uso taverna- sgombero posti in successione l'uno dopo l'altro con accesso da un varco ad arco. I locali al piano interrato sono illuminati da bocche di lupo. Dal primo locale sgombero si accede ad un disimpegno/corridoio che conduce a sinistra al locale lavanderia al cui interno si trova collegato un vano ripostiglio sottoscala e anche un locale cantina a cui si accede con due gradini, frontalmente al locale wc e poi successivamente a destra al vano di ingresso al locale box. Dall'esterno si accede al locale caldaia che è posto contiguo al locale wc poco sopra descritto. Proseguendo all'esterno e collegato al locale box (corpo B) è presente un altro locale cantina illuminato tramite bocca di lupo sulla sinistra con pavimentazione in cemento lisciato, pareti e soffitto lasciati al rustico. Per quanto riguarda i serramenti interni sono tutti in legno tamburato a battente colore legno chiaro, ad eccezione del serramento che conduce al disimpegno a piano terra dotato di specchiature e sopraluce in vetro acidato. I serramenti esterni sono anch'essi in legno con vetrocamera ed ante a persane in legno a battente come oscuramenti. I pavimenti: a piano terra tutti in parquet posato in diagonale a 45° tranne nel locale cuicna e bagno. In cucina sono presenti piastrelle di ceramica grande formato posate in diagonale a 45° circa cm 40 x 40. In bagno pavimenti in piastrelle di ceramica colore blu circa cm 30 x 30. Sui balconi pavimentazione in pietra tipo serizzo, mentre terrazzo e camminamenti esterni in piastrelle di cotto circa cm 30 x 30. Al piano primo anche in questo caso tutte le pavimentazioni sono in parquet posato in diagonale a 45° come per il piano terreno, tranne per il locale bagno in piastrelle dimensioni circa cm 30 x 30 colore senape, terrazzo e balcone con le medesime finiture di quelli a piano terreno. Il piano interrato, è invece, dotato di piastrelle in cotto dimensioni circa cm 30 x 30 poste in parte a 45° ed in parte ortogonali. Il locale bagno è caratterizzato invece da piastrelle colore verde. I rivestimenti sono unicamente sulle pareti dei locali bagni e sulla parete attrezzata della cucina e del locale lavanderia. Anche in questo caso i rivestimenti dei bagni sono mediamente tutti in piastrelle di ceramica colore bianco. Per le dotazioni il locale bagno a piano terra è composto da wc, bidet, lavabo e vasca/doccia idromassaggio d'angolo. Al piano primo il bagno è dotato di wc, bidet e lavabo. Al piano interrato il bagno è dotato di wc, bidet, doccia e lavabo. Il locale lavanderia è dotato di vasca per lavaggio panni e attacchi lavatrice. Il riscaldamento è autonomo con caldaia in locale dedicato ed elementi radianti in alluminio. E' presente impianto di allarme, tv satellitare e impianto di climatizzazione. L'intorno della villa è caratterizzato da prato incolto e pavimentazione con marciapiede in cotto in alcune parti lesionato. La recinzione è per il tratto verso la Via S. Anna in muratura con rivestimenti in mattoni faccia a vista, mentre per il resto in

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pannelli di cemento a vista. In generale l'abitazione è in buono stato si eveidenziano però segni di incuria e di abbandono soprattutto per le pozioni esterne. Molti serramenti esterni sono malfunzionanti con alcune ante totalmente rotte. Al piano interrato è forte la presenza di umidità e muffa su molte pareti in maggior luogo nei bagni, lavanderia, cantine e locali sgomebro. Delle Componenti Edilizie: cancello: a doppia anta battente realizzato in nella media ferro. per quanto riguarda l'ingresso pedonale il cancello è invece ad una unica anta. infissi esterni: ante a battente e fissi realizzati in mediocre legno. molti serramenti sono danneggiati con difficoltà di apertura infissi interni: a battente realizzati in legno al di sopra della media tamburato manto di copertura: realizzato in tegole in cotto nella media pavimentazione esterna: realizzata in in cotto ed al di sotto della media in porfido. i marciapiedi ed il viale d'ingresso all'abitazione sono in piastrelle di cotto in più punti ammalorati. La rampa di accesso al box è in porfido in buone condizioni. pavimentazione interna: realizzata in parquet al di sopra della media incollato. per soggiorno, camere, disimpegni pavimentazione interna: realizzata in ceramica. nella media per bagni, cucina, piano interrato protezioni infissi esterni: persiane realizzate in al di sotto della media legno scale: nel locale soggiorno con rivestimento in al di sopra della media pietra

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale Villa piano terra e piano primo 199,35 x 100 % = 199,35

Villa piano interrato 131,00 x 50 % = 65,50

Locale cantina piano interrato 31,64 x 25 % = 7,91 dietro box

Terrazzo piano terra (totale 25,00 x 30 % = 7,50 46,64 mq). Quota fino a 25 mq

Terrazzo piano terra (totale 46,64 mq) Quota eccedente i 25 21,64 x 10 % = 2,16 mq

Balcone e portico piano terra 12,53 x 30 % = 3,76

Balcone e terrazzo piano primo 12,57 x 30 % = 3,77

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Terreno (sup. totale 600,03 mq). Quota fino alla sup. vani 66,07 x 10 % = 6,61 principali e accessori diretti

Terreno (sup. totale 600,03 mq). Quota eccedente alla sup. 533,96 x 2 % = 10,68 dei vani principali e accessori diretti

Totale: 1.033,76 307,24

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo.

SVILUPPO VALUTAZIONE: per la valutazione del bene si sono dapprima calcolate le superfici commerciali, attraverso l'utilizzo del DPR 138/98 che detta i coefficienti applicativi. Per la villa al piano terra e primo è stato dato un valore pari al 100%. Il piano cantinato essendo a diretto contatto tramite scala rettilinea è stato dato un valore pari al 50%, mentre per il locale cantina dietro al box è stato dato un valore pari al 25% non essendo a diretto contatto. Il grande terrazzo a piano terra soprastante il box, avendo una superficie maggiore di 25 mq è stato dato un coefficiente pari al 30% fino ai 25 mq ed una quota del 10% per la porzione rimanente. Per i balconi, portici vari è stato dato un coefficiente pari al 30%. Infine, per quanto riguarda il terreno è stato effettuato il seguente calcolo. La superficie del lotto di proprietà è stata ricavata dalle tavole di progetto autorizzato, a cui è stata sottratta la superficie degli edifici a quota terreno. L'area rimasta, ovvero, il giardino ammonta a circa 600,03 mq. Secondo il DPR 138/98 fino ad 1/5 delle superfici dei vani abitabili e accessori diretti il terreno ha un valore pari al 10%. La quota restante ha un valore del 2%. La somma dei locali abitabili e accessori diretti ammonta a 330,35 mq e corrispondono alle superfici: piano terra tutto, piano primo tutto, piano interrato tutto. Non viene compreso il box ed il retrostante vano cantina perchè non accessori diretti. Calcolando 1/5 della superficie di 330,35 mq si ottiene 66,07 mq valore del terreno poi computato al 10%. La parte rimanente ovvero 533,96 mq è computata al 2%. Da tutte queste verifiche si evince che la superficie commerciale complessiva è 307,24 mq. Si è poi proceduto a ricercare dei valori di vendita di mercato nella zona, confrontando anche i valori espressi dall'OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) ultima pubblicazione 1° semestre 2017 e l'Osservatorio dei prezzi di mercato della Camera di Commercio di Varese ultima pubblicazione del 22/09/16. Per quanto rigurda l'OMI le ville in buono stato vengono valutate tra i 900,00 €/mq e 1.100,00 €/mq. I prezzi della Camera di Commercio di Varese sono compresi, invece, per immobili in buono stato in una forbice tra 650,00 €/mq ed i 900,00 €/mq anche se non sono specificate se si tratta di ville o appartamenti. Verificando lo stato d'uso, internamente in buono stato, ma con alcune problematiche di infiltrazione ai piani interrati, oltre ai serramenti esterni in parte ammalorati. Considerando la zona e la datazione dell'immobile si considera congruo un valore attorno ai 900,00 €/mq. Il bene quindi a corpo viene valutato in 280.000,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 280.000,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 280.000,00

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Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 280.000,00

BENI IN LONATE POZZOLO VIA S. ANNA 20 BOX SINGOLO

DI CUI AL PUNTO B box singolo a LONATE POZZOLO Via S. Anna 20, della superficie commerciale di 40,94 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (LA MERIDIANA IMMOBILIARE SRL) I beni oggetto di valutazione sono costituiti da una villa unifamiliare di n. 2 piani fuori terra ed un piano interrato, oltre ad un corpo ad uso box al piano interrato collegato all'abitazione principale. La villa è stata realizzata con P.E. 15/95. La villa è costituita da un fabbricato in pianta di forma rettangolare abbastanza regolare con un portico nella zona d'ingresso e collocata in posizione centrale all'interno del lotto mappale n. 8349. L'intorno è quindi caratterizzato da un giardino non curato con essenze arboree e cespugli di bassa altezza nella sola porzione vicino all'ingresso pedonale. L'ingresso pedonale è diviso da quello carraio entrambi caratterizzati da cancelli in ferro. Dall'ingresso pedonale parte un vialetto con rampa in gradoni con piastrelle in cotto che conduce al portico-ingresso della villa posto in posizione rilevata rispetto al piano strada e caratterizzato da due archi a sesto ribassato con le colonne ricoperte da una finitura in mattoni a vista. L'intero fabbricato, a parte alcuni inserti sempre in mattoni a vista, ha una finitura in intonaco colore rosa molto chiaro tendente al bianco. I serramenti esterni presentano oscuramenti in persiane a battente in legno color noce, mente la copertura è a falde con tegole in coppi del tipo "anticato". L'interno della villa è costituita da un piano terra/rialzato con soggiorno e zona pranzo, disimpegno, camera da letto matrimoniale, bagno, cuicna, portico, balcone e terrazzo sopra il box. Un piano primo con zona lettura e ballatoio verso il vuoto sul soggiorno, disimpegno, camera, locale stireria, bagno, balcone e terrazzo. Un piano interrato con due locali taverna collegati tra loro, disimpegno, lavanderia, cantina, bagno e accesso al locale box con zona caldaia ed ulteriore cantina sul fondo del box. Identificazione catastale: l foglio 24 particella 8349 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana LO, categoria C/6, classe 4, consistenza 38 mq, rendita 70,65 Euro, indirizzo catastale: Via S. Anna n. 20, piano: S1, intestato a La Meridiana Immobiliare SrL con sede in Lonate Pozzolo, c.f.: 02109030128, derivante da ultima variazione al 09/11/2015: variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie. Coerenze: a partire da Nord in senso orario: confine con locale cantina mapp. 8349 sub. 1; muro contro terra confine con mapp. 16442, ingresso box, confine con ingresso al locale caldaia mapp. 8349 sub. 1 e confine con muro contro terra giardino.

COLLEGAMENTI superstrada distante 300 mt ottimo

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: al di sopra della media esposizione: nella media

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 13 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

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luminosità: nella media panoramicità: nella media impianti tecnici: nella media stato di manutenzione generale: nella media servizi: nella media

DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Il bene oggetto di valutazione è un box collegato all'unità principale, villa residenziale Corpo A, e posto al piano interrato. L'accesso avviene da un ingresso carraio sulla Via S. Anna con cancello a doppia anta a battente in ferro. Il corsello di accesso ha una pavimentazione in porfido e dopo un primo tratto in piano diventa rampa fino a raggiungere il piano interrato. Il box si colloca al di sotto del terrazzo ed il vano d'accesso è sottolineato da un arco a sesto ribassato rivestito in mattoni faccia a vista. Il locale box non è dotato di basculante od altro tipo di chiusura. La conformazione dello spazio interno pur avendo una profondità di quasi 9 mt non può definirsi un vero e proprio box doppio. La profondità per un box doppio in lunghezza solitamente è almeno 10 mt, mentre un box doppio in larghezza è solitamente circa 5-5.50 mt. La larghezza dell'attuale box supera i 5 mt, ma sul lato di sinitra è presente sia un restringimento all'ingresso per il disimpegno verso l'accesso all'unità residenziale ed al locale caldaia sia sul fondo del locale è presente una rampa che conduce al locale cantina posto sul fondo. Per tali motivi questo box non può definirsi propriamente "doppio", anche se è possibile ricoverare ugualmente in lunghezza due autovetture medie. Come illuminazione interna, oltre a punti luce, è presente una fascia finestrata superiore in corrispondenza del locale cantina contiguo. Come finiture troviamo un pavimento in piastrelle di ceramica colore beige dimensioni circa cm 30 x 30, mentre pareti e soffitto sono tinteggiate colore bianco. Delle Componenti Edilizie: cancello: doppia anta a battente realizzato in nella media ferro pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di nella media ceramica

CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale Locale box 40,94 x 100 % = 40,94

Totale: 40,94 40,94

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo.

SVILUPPO VALUTAZIONE: per la valutazione del bene si è dapprima calcolata la superficie commerciale utilizzando i criteri dettati dal DPR 138/98. Essendo unità autonoma viene valutata con indice pari al 100%. La superficie commerciale del box pertanto è 40,94 mq. Sono stati poi ricercati i prezzi medi di mercato nella zona e confrontando sia

tecnico incaricato: SERGIO ADELFIO CAMISASCA Pagina 14 di 17 Firmato Da: CAMISASCA SERGIO ADELFIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 1ca0fb6716c49b1a77932f11fb572990 Ist. n. 2 dep. 16/11/2017

Espropriazioni immobiliari N. 255/2017

l'OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) ultima valutazione pubblicata 1° semestre 2017 sia la Rilevazione prezzi della Camera di Commercio di Varese (ultima pubblicazione 22/09/17). L'OMI riporta valori per box in normale stato d'uso compresi in una formbice tra 475,00 €/mq e 570,00 €/mq. La rilevazione prezzi della Camera di Commercio di Varese riporta invece valori per box singoli compresi tra 9.000,00 € e 12.000,00 €. La dimensione attuale del box formalemente non può definirsi "doppio" anche se però permette il parcamento in lunghezza due autovetture medie. Per tali ragioni, considerando la situazione dei luoghi, la vetustà si considera congruo un valore a corpo pari a 20.000,00 €

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

Valore a corpo: 20.000,00

RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 20.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 20.000,00

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: per la valutazione del bene si sono dapprima calcolate le superfici commerciali, attraverso l'utilizzo del DPR 138/98 che detta i coefficienti applicativi. Per la villa al piano terra e primo è stato dato un valore pari al 100%. Il piano cantinato essendo a diretto contatto tramite scala rettilinea è stato dato un valore pari al 50%, mentre per il locale cantina dietro al box è stato dato un valore pari al 25% non essendo a diretto contatto. Il grande terrazzo a piano terra soprastante il box, avendo una superficie maggiore di 25 mq è stato dato un coefficiente pari al 30% fino ai 25 mq ed una quota del 10% per la porzione rimanente. Per i balconi, portici vari è stato dato un coefficiente pari al 30%. Infine, per quanto riguarda il terreno è stato effettuato il seguente calcolo. La superficie del lotto di proprietà è stata ricavata dalle tavole di progetto autorizzato, a cui è stata sottratta la superficie degli edifici a quota terreno. L'area rimasta, ovvero, il giardino ammonta a circa 600,03 mq. Secondo il DPR 138/98 fino ad 1/5 delle superfici dei vani abitabili e accessori diretti il terreno ha un valore pari al 10%. La quota restante ha un valore del 2%. La somma dei locali abitabili e accessori diretti ammonta a 330,35 mq e corrispondono alle superfici: piano terra tutto, piano primo tutto, piano interrato tutto. Non viene compreso il box ed il retrostante vano cantina perchè non accessori diretti. Calcolando 1/5 della superficie di 330,35 mq si ottiene 66,07 mq valore del terreno poi computato al 10%. La parte rimanente ovvero 533,96 mq è computata al 2%. Per la valutazione del bene del box si è utilizzato un indice pari al 100% essendo unità autonoma. Dalle valutazioni fatte la superficie commerciale del corpo A (abitazione) ammonta a 307,24 mq, mentre per il corpo B (box) ammonta a 40,94 mq. Si è poi proceduto a ricercare dei valori di vendita di mercato nella zona, confrontando anche i valori espressi dall'OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) ultima pubblicazione 1° semestre 2017 e l'Osservatorio dei prezzi di mercato della Camera di Commercio di Varese ultima pubblicazione del 22/09/16. Per quanto riguarda il Corpo A (abitazione), verificando lo stato d'uso, internamente in buono stato, ma con alcune problematiche di infiltrazione ai piani interrati, oltre ai serramenti esterni in parte ammalorati. Considerando la zona e la datatzione dell'immobile si considera congruo un valore attorno ai 900,00 €/mq. Il bene quindi a corpo viene valutato in 280.000,00 € Per quanto riguarda, invece, il Corpo B (box), la sua dimensione attuale formalemente non può definirsi "doppio" anche se però permette il parcamento in lunghezza due autovetture medie. Per tali ragioni, considerando la situazione dei luoghi, la vetustà si considera congruo un valore a corpo pari a 20.000,00 € Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2 e Varese, ufficio tecnico di Comune di Lonate Pozzolo, osservatori del mercato immobiliare

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OMI-Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio ultima pubblicazione 1° semestre 2017, ed inoltre: Rilevazione prezzi della Camera di Commercio di Varese ultima pubblicazione 22 settembre 2016

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa singola 307,24 0,00 280.000,00 280.000,00

B box singolo 40,94 0,00 20.000,00 20.000,00

300.000,00 € 300.000,00 €

Riduzione del 5% per lo stato di occupazione: €. 15.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 43.100,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 241.900,00

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00 di realizzo): Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 241.900,00 di diritto in cui si trova: Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base €. 48.380,00 catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo): Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 193.520,00 di fatto e di diritto in cui si trova:

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data 16/11/2017

il tecnico incaricato SERGIO ADELFIO CAMISASCA

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