Skok-Kujawiak-02-Sk

Egzemplarz nr Sygnatura operatu szacunkowego

SKOK-KUJAWIAK-02-SK

OPERAT SZACUNKOWY

określenia wartości nieruchomości położon ej w Adamowie, gm. Chrostkowo, obręb 0001 Adamowo, działki nr 103/1, 104, 105, 110/1, 111/1 KW nr WL1L/00032228/3

Piecz ęć firmowa wykonawcy Podpis i pieczęć Podpis i piecz ęć realexperts sp. z o.o. rzeczoznawcy maj ątkowego rzeczoznawcy maj ątkowego

Tomasz Kotrasiński , MPAI (930) Agata Kopiejczyk (6490)

WARSZAWA, 07.12.2016 r.

S tr o na | 2.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot wyceny Adres nieruchomości województwo kujawsko-pomorskie powiat lipnowski gmina Chrostkowo miejscowość Adamowo kod pocztowy 87-602 Rodzaj nieruchomości nieruchomość gruntowa niezabudowana Obręb 0001 Adamowo Nr działki (działek) 103/1, 104, 105, 110/1, 111/1 Powierzchnia działki (działek) 55.350 m2

Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW Sąd Rejonowy w Lipnie, WL1L/00032228/3 V Wydzia ł Ksi ąg Wieczystych

1.2. Zakres wyceny Prawo wyceniane: prawo w łasno ści nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości Sk ładniki wyceniane: nieruchomość gruntowa

2. Cel wyceny Okre ślenie warto ści rynkowej (WR) i warto ści likwidacyjnej (WL) nieruchomo ści dla celów sprzed a- ży w ramach post ępowania upad łościowego Spółdzielczej Kasy Oszcz ędno ściowo-Kredytowej „K u- jawiak” w upad łości likwidacyjnej z siedzib ą we W łoc ławku prowadzonego przez S ąd Rejonowy w Toruniu V Wydzia ł Gospodarczy, sygnatura akt: V GU 23/16.

3. Daty istotne dla ok reślenia wartości nieruchomości Data sporządzenia wyceny 07.12.2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 07.12.2016 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.

S tr o na | 3.

4. Wynik końcowy wyceny

Warto ść rynkowa (WR) nieruchomo ści WR = 105.000 z ł słownie: sto pięć tysięcy złotych

Warto ść likwidacyjna (WL) nieruchomo ści WL = 64 .000 zł słownie: sześćdziesiąt cztery tysiące złotych

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy maj ątkowego

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

S tr o na | 4.

INFORMACJA O AUTORACH OPERATU SZACUNKOWEGO

Tomasz Kotrasiński , MPAI telefon: 785-116-813 www: wycena.com.pl e-mail: [email protected] facebook: www.facebook.com/tomasz.kotrasinski youtube: www.youtube.com/user/tomaszkotrasinski

Kwalifikacje rzeczoznawca majątkowy od 1994 r., uprawnienia zawodowe nr 930 Obecnie zajmowane stanowisko szef Działu Analiz w firmie realexperts.pl sp. z o.o.

Powoływany jako biegły od 1994 r. Aktualnie ustanowiony jako bieg ły ds. wyceny nieruchomości: ü przy S ądzie Okr ęgowym w Warszawie ü przy S ądzie Okr ęgowym Warszawa-Praga w Warszawie

Stanowiska w organizac jach, komisjach i instytucjach zawodowych aktualnie : ü prezes Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (PSRM) – ogólnopolskiej organizacji zaw o- dowej rzeczoznawców majątkowych; ü prezes Polskiego Instytutu Wyceny (Polish Appraisal Institute ) - instytutu naukowego, którego celem jest prowadzenie i aplikacja badań naukowych w zakresie wyceny i analizy rynku; ü wiceprezes Polskiej Izby Rzeczoznawstwa Majątkowego (PIRM) – ogólnopolskiej organizacji zawodowej skupiającej przedsiębiorców rynku wycen majątkowych; ü członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej organu przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju Regionalnego przeprowadzającej postępowania dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych. ü arbiter Komisji Rozstrzygania Sporów (Sądu Arbitrażowego) przy PIRM /Krajowej Izbie Gospodarczej wcześniej : ü 2008-2009: prezes Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych ü 2007: członek Komisji Standardów Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

Charakterystyka działalności : Twórca i popularyzator wdraż ania zaawansowanych metod analizy danych rynk u nieruchomości w procesie analizy i wyceny. Główny projektant zaawansowanych opartych o rozległe badania modeli statystyc z- nych/ekonometrycznych stosowanych praktycznie w wyceni e nieruchomości na rynku komercyjn ym, na p o- trzeby podmiotów publicznych w postępowaniach administracyjnych oraz dla potrzeb postępowań sądowych. Autor i współautor oraz kierownik projektów badań i analiz lokalnych rynków gruntów (m.in. Warszawa, Kat o- wice, Szczecin, Poznań, Gdańsk, Lublin), regionalnych modeli nieruchomości komercyjnych (m.in. Warszawa i region warszawski oraz Śląsk) i ogólnopolskich badań modeli wartości stacji benzynowych, wielkopowierzc h- niowych obiektów handlowych, hoteli oraz nieruchomości zlokalizowanych na złożach kop alin. Autor lub współautor i kierownik projektów badawczych (aktualnych): ü Mapa średnich cen gruntów niezabudowanych na obszarze m.st. Warszawy , styczeń 2015 ü Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m 2 PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze Warszawy i 9 powiatów , styczeń 2015 ü Mapa średnich cen jednostkowych (zł/m 2 PC) nieruchomości zabudowanych komercyjnych na obszarze centralnym Górnego Śląska (GOP/ROW/Zagłębie) , luty 2015 ü Analiza wpły wu natężenia hałasu lotniczego oraz lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie na wartość rynkową domów jednorodzinnych na t e- renie lewobrzeżnych dzielnic Warszawy i gmin ościennych wraz z modelem wartości , czerwiec 2015 ü Analiza wpływu lokalizacji w strefach ograniczonego użytkowania (OOU) Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie oraz natężenia hałasu lotniczego na wartość rynkową lokali mieszkalnych na terenie Warszawy na obszarach z u stanowionym OOU i występującym hałasem lotniczym wraz z modelem wart o- ści , lipiec 2015

S tr o na | 5.

Organizator i prelegent konferencji: ü Obiektywna wycena nieruchomości. Możliwości i zastosowania nowoczesnej wyceny gruntów na przykładzie systemu ekspertowego dla miasta stołecznego Warszawy , Warszawa 27 stycznia 2015 ü Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Warszawy i regionu warszawskiego , Warszawa 21 stycznia 2015 ü Nowoczesna wycena. System ekspertowy wyceny nieruchomości komercyjnych dla Śląska (GOP, ROW i Zagłębie) , Katowice 03 lutego 2015

Autor lub współautor artykułów w prasie specjalistycznej: Jak wstrzyma ć fal ę konfliktów wywołanych aktualizacj ą op łat z tytu łu u żytkowania wieczystego? Nieruchomo ści C.H. Beck nr 1/2011 Komentarz do zasad ustalania odszkodowa ń zaproponowanych w projekcie ustawy o korytarzach przesy ło- wych , Nieruchomo ści C.H. Beck nr 10/2012 Innowacyjne podej ście do wyceny nieruchomo ści – Pyskowice , Nieruchomo ści C.H. Beck nr 10/2013 Mo żliwo ści i zastosowania nowoczesnej wyceny nieruchomo ści na przyk ładzie m.st. Warszawy , Nieruchomo ści C.H. Beck nr 1 /2015

Jako rzeczoznawca specjalizuję się ü w wycenie przedsiębiorstw i ich składników majątkowych: dla celów likwidacyjnych, upadłościowych, prz e- kształceń, rozliczeń między wspólnikami, aportów oraz kupna i sprzedaży; ü w wycenie wartości składników niematerialnych i prawnych (patenty, licencje, znaki towarowe, wzory uży t- kowe, know how ); ü w wycenie wszelkich nieruchomości komercyjnych: restauracyjno -hotelowych, mieszkalno-usługowych, usługowo -handlowych, biurowych, służba zdrowia, oświata i kultura, produkcyjnych, magazynowo - składowych, warsztatowych usługowych, gospodarczych itp.; ü w wycenie gruntów wszelkich typów, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień problemowych – wpływ różnych specyficznych cech, podziału nieruchomości, wpływ hałasu , odległości od atraktorów i repellerów , stref ograniczeń, st ref planistycznych i ochronnych.

Działalność edukacyjna Autor i prowadzący szkolenia i kursy zawodowe dl a rzeczoznawców majątkowych dotyczące analizy rynku i wyceny nieruchomości, m.in.: ü Podstawowe pojęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchom o- ści (Kurs REx01) 2009 ü Metody analizy danych w wycenie i analizie rynku nieruchomości z wykorzystaniem XLStat - dodatku do MS Excel (Kurs REx02) 2009 ü Modelowanie wartości na rynku nieruchomości 2010 ü Trendy cenowe w analizie rynku i wycenie nieruchomości (Kurs REx03) 2011 ü Zasady analizy rynku nieruchomości w podejściu porównawczym i wycena nieruchomości metodą analizy statystycznej rynku (MASR) (Kurs REx04/PIRM) 2014

Działalność specjalistyczna Autor specjalistycznego, używanego przez rzeczoznawców majątkowych, oprogramowania w p ostaci specjali- zowanych arkuszy kalkulacyjnych (REX wycena/histogram/trend) wspomagających elementy analizy rynku – trend u i aktualizacji cen w czasie, określanie rozkładów cen rynkowych i określanie wag cech rynkowych nier u- chomości oraz realizujących proc es wyceny różnymi metodami .

Dane kontaktowe

S tr o na | 6.

Agata Kopiejczyk telefon: 727-440-224 e-mail: [email protected] Kwalifikacje rzeczoznawca majątkowy od 2015 r., uprawnienia zawodowe nr 6490 Wykształcenie kierunkowe magister inżynier geodezji i szacowania nieruchomości Obecnie zajmowane stanowisko Członek Działu Wycen w firmie realexperts.pl sp. z o.o. (www.realexperts.pl )

Charakterystyka działalności : Od 201 3 r. analityk rynku nieruchomo ści oraz asystent w Dziale Analiz i Wycen Nieruchomo ści w ogól nopol- skiej fi rmie wyceny nieruchomo ści realexperts.pl sp. z o.o. Od 2015 r. rzeczoznawca maj ątkowy członek Dzia łu Wycen Nieruchomo ści w firmie realexperts.pl sp. z o.o.

Jako rzeczoznawca specjalizuję się ü w wycenie nieruchomo ści zwi ązanych z kwestiami zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, podzia łami nieruchomo ści, ustanowieniem i oddzia ływaniem stref ochronnych instalacji, urz ą- dze ń przesy łowych, wydzielenia dróg i innych zwi ązanych z wp ływem punktowych i liniowych czynników oddzia ływa ń na warto ść nieruchomo ści. ü w wycenie nieruchomości komercyjnych: restauracyjno -hotelowych, mieszkalno-usługowych, usługowo - handlowych, biurowy ch, służba zdrowia, oświata i kultura, produkcyjnych, magazynowo -składowych, warsztatowych usługowych, gospodarczych itp.; ü w wycenie gruntów, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnień problemowych – wpływ różnych specyfic z- nych cech, podziały nieruchomości, wpływ hałasu, stref ograniczeń, st ref planistycznych i ochronnych.

Autor lub współautor artykułów w prasie specjalistycznej: M. Cymerman, R. Duchnowski A. Kopiejczyk: Initial values of parameters and their role in testing stability of reference marks by applying R-estimates , Journal of Surveying Engineering , American Society of Civil Eng i- neers 05.01.2016

Dane kontaktowe

S tr o na | 7.

Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW Sąd Rejonowy w Lipnie, WL1L/00032228/3 V Wydzia ł Ksi ąg Wieczystych

1.2. Zakres wyceny Prawo wyceniane: prawo w łasno ści nieruchomości Obszar wyceniany: całość nieruchomości Sk ładniki wyceniane: nieruchomość gruntowa

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego Spółdzielcza Kasa Oszcz ędno ściowo-Kredytowa „Kujawiak” w up a- 3.1. Zamawiający dłości likwidacyjnej z siedzib ą we W łoc ławku, ul. Toru ńska 222, 87- 805 W łoc ławek Umowa z dnia 30.08.2016 r. zawarta pomi ędzy syndykiem masy upad łości Spółdzielczej Kasy Oszcz ędno ściowo-Kredytowej „Kuj a- wiak” z siedzib ą we W łoc ławku a realexperts sp. z o.o. z siedzib ą w 3.2. Podstawa Warszawie, dotycz ąca sporz ądzenia opisu i oszacowania okre ślaj ą- formalna wyceny cego warto ść rynkow ą i likwidacyjn ą przedsi ębiorstwa SKOK Kuj a- wiak lub jej zorganizowanych cz ęś ci, je żeli mog ą by ć wydzielone do sprzeda ży, oraz warto ść poszczególnych aktywów składających si ę na przedsi ębiorstwo. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 3.3. Podstawy Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upad łościowe materialno -prawne Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Oględziny nieruchomości w terenie Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych MS Wypis z rejestru gruntów Mapa ewidencyjna 3.4. Źródła danych Portal internetowy: http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/ o nieruchomości Portal internetowy: http://mapy.mojregion.info/ Uchwa ła Nr IX/41/2011 Rady Gminy Chrostkowo z dnia 07 wrze śnia 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowa ń i ki e- runków zagospodarowania przestrzennego gminy Chrostkowo 3.5. Wykorzystane PKZW PFSRM: Nota Interpretacyjna Nr 1 NI1 Zastosowanie Podej- standardy zawodowe ścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości

S tr o na | 8.

IVSC: Mi ędzynarodowe Standardy Wyceny , wyd. PFSRM, Warszawa 2005 S. Źróbek: Wycena wartości rynkowej nieruchomości , Wyd. Uniwer- sytetu Warmińsko -Mazurskiego, Olsztyn 2001 R. Cymerman, A. Hopfer.: Wycena nieruchomości. Zasady i proc e- dury , wyd. PFSRM, Warszawa 2005 J. Dydenko: Szacowanie nieruchomości , wyd. Dom Wydawniczy ABC, Kraków 2006 J. Hozer, S. Kokot, W. Kuźmiński: Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości , PFSRM, Warszawa 2002 Z. Kędzior, K. Karcz Badania marketingowe w praktyce , wyd. PWE, Warszawa 1996. H. Mruk (red.): Analiza rynku , wyd. PWE, Warszawa 2003 M. Roszkiewicz: Metody ilościowe w badaniach marketingowych , 3.6. Podstawy wyd. PWN, Warszawa 2002 metodologiczne B. Hopfer: Podejście porównawcze. Konspekt wykładu , b.m.i.d.w. T. Kotrasiński: Podstawowe poj ęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w an alizie rynku i wycenie nieruchomo ści. Cz. 1: Trendy i aktualizacja cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_trend , Warszawa, 2016 r. T. Kotrasiński: Podstawowe poj ęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomo ści. Cz. 2: Rozkłady cen na rynku nieruchomości, Arkusz rex_histogram , Wa r- szawa, 2016 r. T. Kotrasiński: Podstawowe poj ęcia statystycznej analizy danych wykorzystywane w analizie rynku i wycenie nieruchomo ści. Cz. 3: Wagi cech i rozstęp cenowy na rynku nieruchomości, Arkusz rex_delta , Warszawa, 2016 r.

4. Daty istotne dla ok reślenia wartości nieruchomości Data sporządzenia wyceny 07.12.2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 07.12.2016 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 03.11.2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości 03.11.2016 r.

5. Opis i określenie stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny Nr księgi wieczystej Sąd prowadzący KW Sąd Rejonowy w Lipnie, BY1S/00023143/4 V Wydzia ł Ksi ąg Wieczystych

Nieruchomość gruntowa Położenie : województwo kujawsko-pomorskie, powiat: Lipno , gmina: Dział I -O Chrostkowo , miejscowość Adamowo Oznaczenie nieruchomości Nr dział ki : 105, 110/1, 111/1, 103/1, 104 Sposób korzystania : grunty orne Obszar : 5,5350 ha Dział I -Sp Spis praw Brak wpisów związanych Spółdzielcza Kasa Oszcz ędno ściowo-Kredytowa Kujawiak z siedzibą we Dział II Własność Włocławku Inny wpis: wzmianka o ogłoszeniu upadłości Spółdzielczej Kasy Osz- Dział III Prawa, roszczenia cz ędno ściowo-Kredytowej Kujawiak we Włocławku postanowieniem i ograniczenia Sygn, Akt V GU 23/16 z dnia 2016-05-31. Dział IV Hipoteki Brak wpisów

S tr o na | 9.

Wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych Zgodnie z art. 313. Prawa upadłościowego: 2. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawni o- nych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędzi e- mu -komisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. (…) 3. Pozostają w mocy bez potrącania ich wartości z ceny nabycia służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia. (…).

5.2. Mapa terenu nieruchomości z zaznaczeniem granic nieruch omości

5.3. Przeznaczenie nieruchomości Dla obszaru nieruchomości: istnieje Studium uwarunkowań i kieru n- istnieje obowiązujący miejscowy plan zago- X spodarowania przestrzennego ków zagospodarowania przestrzennego

Dane m.p.z.p. / Studium Uchwa ła Nr IX/41/2011 Rady Gminy Chrostkowo z dnia 07 wrze śnia 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowa ń i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Chros t- kowo

5.3.1. Przeznaczenie wg ww. dokumentu planistycznego (studium) ZLd - tereny le śne (istniej ące lasy i tereny wyznaczone do dolesie ń) PG - tereny powierzchniowej eksploatacji z łóż kopalin Przez teren nieruchomości przebiega napowietrzna linie elektroenergetyczna SN. - tereny narażone na erozje wodną (tereny o dużych spadkach przekraczając ych 8%), - tereny zasobów surowców naturalnych,

Uwaga do przeznaczenia nieruchomości Strefa ZLd obejmuje istniej ące kompleksy le śne oraz tereny obj ęte granic ą rolno le śną, przezna- czone do dolesie ń (stanowi ą grunty rolne s łabych klas bonitacyjnych, które pod wzgl ędem ekolo-

S tr o na | 10. gicznym i ekonomicznym nie powinny by ć użytkowane rolniczo), oraz tereny lasów ochronnych, po łożone w różnych so łectwach na terenie gminy. Dla cz ęści terenów wskazanych do dolesień po łożonych w strefie W8 – wielofunkcyjnej produkcy j- no – usługowo – rolnej, wyznaczono funkcj ę PG – powierzchniowej eksploatacji z łóż kopalin (kr u- szywa naturalnego). Tereny te po wyeksploatowaniu winny zosta ć zrekultywowane w kierunku le śnym. Podstawowe kierunki kszta łtowania le śnej przestrzeni produkcyjnej dotyczą ochrony zachowania istniej ących powierzchni lasów przed włączeniami ich z produkcji leśnej. Na terenach tych obowi ązuj ą proekologiczne, zasady gospodarowania ich zasobami: - prowadzenie gospodarki le śnej zgodnie z zasadami okre ślonymi w planach urz ądzenia lasów ; - racjonalne i zasadne przeznaczanie obszarów leśnych na cele niele śne; - przebudow ę drzewostanów zmienionych lub silnie uszkodzonych przez zanieczyszczenia, - zakaz realizacji zabudowy nie zwi ązanej funkcjonalnie z zagospodarowaniem i przez naczeniem terenu, - zakaz lokalizacji elektrowni wiatrowych. PG – tereny powierzchniowej eksploatacji z łóż kopalin (kruszywa naturalnego) wyznaczono w strefie W8 - wielofunkcyjnej produkcyjno – us ługowo – rolnej oraz strefie R2 – wiejskiej rolniczo – osadn iczej Eksploatac ję surowców naturalnych prowadzić z zastosowaniem środków ograniczających szkody w środowisku przyrodniczym. Obowi ązuje zachowanie filarów ochronnych wyrobisk odkrywk o- wych zgodnie z Polsk ą Norm ą PN-G-02100. Ustala si ę zakaz lokalizowania w terenach przezn a- czonych pod funkcje powierzchniowej eksploatacji z łóż kopalin – kruszywa naturalnego, zabud o- wy mieszkaniowej. Eksploatacja odkrywkowa z łoża powinna si ę odbywa ć zgodnie z przepisami prawa geologicznego i górniczego – tak że w zakresie ustalenia granic i sposobów zagospodar o- wania terenów i obiektów podlegaj ących ochronie. Dzia łalno ść zwi ązana z eksploatacj ą złoża p o- winna by ć prowadzona w taki sposób, aby nie powodować szkód i uciąż liwo ści na terenach s ą- siednich nieruchomo ści. Odpowiedzialno ść za ewentualne szkody zwi ązane z t ą dzia łalno ści ą re- guluj ą przepisy prawa geologicznego i górniczego oraz Kodeksu Cywilnego. Eksploatacja kruszywa naturalnego spowoduje zmiany w stosunkach wodnych, a tak że wzrost nat ęż enia ha łasu oraz potencjaln ą mo żliwo ść powstania zagro żeń zanieczyszczenia wód. Dla minimalizacji negatywnych skutków dla środowiska naturalnego i życia ludzi zwi ązanych z prowadzeniem powierzchniowej eksploatacji kruszywa nale ży przestrzega ć nast ępuj ących ust a- le ń: - eksploatacj ę złoża prowadzi ć przy zachowaniu podstawowych środków ostrożno ści – nie pow o- duj ąc ponadnormatywnego zanieczyszczenia środowiska naturalnego i ujemnego wp ływu na ter e- ny po łożone wokół złoża, - eksploatacj ę kopaliny nale ży prowadzi ć zgodnie z uzyskan ą koncesj ą, która uści śli warunki w y- dobycia, - odpowiednio przechowywa ć paliwa, oleje itp. na terenie wyrobiska oraz nie sk ładowa ć odpadów sta łych i p łynnych, - maszyny i środki transportu powinny spe łnia ć wymagania norm w zakresie czynników szkodl i- wych oraz powinny by ć eksploatowane w sposób uniemożliwiaj ący powstawanie po żarów, wyci e- ków oleju czy smarów na powierzchni ę terenu - zabezpieczy ć teren eksploatacji i powstaj ące wyrobiska poeksploatacyjne przed zanieczyszcz e- niami komunalnymi, - prowadzi ć eksploatacj ę kruszywa zgodnie z dokumentacj ą geologiczn ą, w technologii ogranicz a- jącej ujemny wp ływ na środowisko, - ograniczy ć powierzchnie utwardzone do niezb ędnego minimum, - zagospodarowanie terenów winno mieć charakter tymczasowy umo żliwiaj ący rekultywacj ę ter e- nu, którego charakter winien harmonizowa ć i wzbogaca ć istniej ący krajobraz, - dokonywa ć rekultywacji terenów maksymalnie w krótkim terminie po zakończeniu eksploatacji kruszywa , proponuje si ę teren poeksploatacyjny zrekultywowa ć w kierunku wodno – rekreacyjnym, rolniczym lub le śnym (tereny o wyznaczonej funkcji PG – powierzchniowej ek s- ploatacji z łóż kopalin, wskazane jednocze śnie na rysunku studium do dolesie ń), w uzgodnieniu ze starostwem powiatowym, - dopuszcza si ę inny kierunek rekultywacji i zagospodarowania terenów poeksploatacyjnych, w

S tr o na | 11.

tym również przeznaczenie na cele produkcyjno-us ługowe, w uzgodnieniu ze starostwem powiatowym, - wy łą czenie z u żytkowania gruntów rolnych i użytków zielonych tylko na czas eksploatacji kr u- szywa, - prowadzone wydobycie kruszywa naturalnego nie mo że powodowa ć trwa łych zmian w środow i- sku i stanowi ć zagro żenia dla zdrowia i życia ludzi oraz prowadzona eksploatacja nie mo że wp ły- wa ć na pogorszenie si ę stanu czysto ści wód powierzchniowych i wgłę bnych, - przyjmuje si ę zasady i warunki ochrony gruntów rolnych: * zdj ętą warstw ę nadk ładu gleby nale ży zabezpieczy ć poprzez sk ładowanie na wyznaczonym t e- renie i wykorzysta ć do rekultywacji wyrobiska, * po zako ńczeniu eksploatacji nale ży bezzw łocznie przyst ąpi ć do rekultywacji wyrobisk, * zabrania si ę sk ładowania odpadów i przeznaczenia terenów poeksploatacyjnych na składowisko odpadów sta łych i p łynnych.

5.3.2. Mapa przedstawiająca przeznaczenie nieruchomości

S tr o na | 12.

5.3.3. Mapa przedstawiająca lokalizację względem złóż kopalin

Nieruchomoś ć znajduje się obok złoża (żółty obszar), jednak na obszarze nieruchomości nie w y-

stępują udokumentowane złoże.

5.3.4. SOW – Sposób Optymalnego Wykorzystania nieruchomości Bior ąc pod uwag ę definicj ę sposobu optymalnego wykorzystania (SOW), jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie sk ładnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasa d- nione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i daj ące najwy ższ ą warto ść wycenianego sk ładnika mienia oraz zapisy Studium , sposób optymalnego zagospodarowania dla przedmiot o- wej nieruchomo ści zostaje okre ślony jako tereny rolne.

5.3.5. Informacje na temat stanu prawnego nieruchomości związane z przepisami Usta- wy o kształtowaniu ustroju rolnego Analiza struktury użytków gruntowych na przedmiotowej nieruchomości przedstawia się następ u- jąco:

Nr KW Nr działki Pow. działki [m 2] Opis użytku Pow. użytku [m 2] 103/1 650 grunty orne - RVI 650 104 8.400 grunty orne - RVI 8.400 105 25.900 grunty orne - RVI 25.900 WL1R/00032228/3 110/1 3.400 grunty orne - RVI 3.400 nieużytki - N 3.800 111/1 17.000 grunty orne - RVI 13.200 55.350 55.350

Poniżej przedstawione zostały fragmenty Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz Ustawy o lasach uwzgledniające ostatnie zmiany w przepisach dotyczących zbywania nieruchomości i pr a- wie pierwokupu: Zgodnie z Ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kszta łtowaniu ustroju rolnego (wg stanu prawnego obowiązującego od dnia 30.04.2016 r.): Art. 2a. Warunki nabycia nieruchomo ści rolnych przez rolników indywidualnych i inne p odmioty 1. Nabywc ą nieruchomo ści rolnej mo że by ć wy łą cznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa st a- nowi inaczej. Je żeli nabywana nieruchomo ść rolna albo jej cz ęść ma wej ść w sk ład wspólno ści maj ątkowej ma łż eńskiej wystarczaj ące jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z ma łż on- ków.

S tr o na | 13.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomo ści rolnej wraz z powierzchni ą nieruchomo ści rolnych wchodz ących w sk ład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie mo że przekracza ć powierzchni 300 ha u żytków rolnych 3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotycz ą nabycia nieruchomo ści rolnej: 1) przez: a) osob ę blisk ą zbywcy, b) jednostk ę samorz ądu terytorialnego, c) Skarb Pa ństwa lub dzia łaj ącą na jego rzecz Agencj ę, d) osoby prawne dzia łaj ące na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Ko ścio ła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Pa ństwa do innych ko ścio łó w i zwi ązków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolno ści sumienia i wyznania; 2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego; 3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cy wilnego; 4) w toku post ępowania restrukturyzacyjnego w ramach post ępowania sanacyjnego. 4. Nabycie nieruchomo ści rolnej przez inne podmioty ni ż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach ni ż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, mo że nast ąpi ć za zgod ą Prezesa Agencji, wyra żon ą w drodze decyzji administracyjnej (…) 6. W przypadku niewyra żenia zgody, o której mowa w ust. 4, Agencja, na pisemne żądanie zby w- cy z łożone w terminie miesi ąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody sta ła si ę ost a- teczna, jest obowi ązana do z łożenia o świadczenia o nabyciu nieruchomo ści rolnej za zap łat ą ró w- nowarto ści pieni ęż nej odpowiadaj ącej jej warto ści rynkowej okre ślonej przez Agencj ę przy zast o- sowaniu sposobów ustalania warto ści nieruchomo ści przewidzianych w p rzepisach o gospodarce nieruchomo ściami. Art. 3. Prawo pierwokupu nieruchomo ści rolnych 1. W przypadku sprzeda ży nieruchomo ści rolnej prawo pierwokupu przys ługuje z mocy ustawy jej dzier żawcy, je żeli: 1) umowa dzier żawy zosta ła zawarta w formie pisemnej i ma dat ę pewn ą oraz by ła wykonywana co najmniej przez 3 lata, licz ąc od tej daty, oraz 2) nabywana nieruchomo ść rolna wchodzi w sk ład gospodarstwa rodzinnego dzier żawcy. (…) 4. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewyk o- nania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przys ługuje z mocy ustawy Agencji dzia łaj ącej na rzecz Skarbu Pa ństwa. 5. Przepisów ust. 1 -4 nie stosuje si ę, je żeli: 1) nabywc ą nieruchomo ści rolnej jest: a) jednostka samorz ądu terytorialnego, b) Ska rb Pa ństwa, c) osoba bliska zbywcy; 7. Prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 4, nie przys ługuje, je żeli w wyniku nabycia nier u- chomo ści rolnej nast ępuje powi ększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie wi ększej ni ż okre ślona w art. 5 ust. 1 pkt 2, a nabywana nieruchomo ść rolna jest po łożona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z t ą gmin ą. Art. 4. Prawo nabycia nieruchomo ści rolnej 1. Je żeli nabycie nieruchomo ści rolnej nast ępuje w wyniku: 1) zawarcia umowy innej ni ż umowa sprzeda ży lub 2) jednostronnej czynno ści prawnej, lub 3) orzeczenia s ądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia s ądu lub organu egzekucy j- nego wydanego na podstawie przepisów o post ępowaniu egzekucyjnym, lub 4) innej czynno ści prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności: a) zasiedzenia nieruchomo ści rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego prze d- miotem jest nieruchomo ść rolna lub gospodarstwo rolne, b) podzia łu, przekszta łcenia b ądź łączenia spółek handlowych - Agencja dzia łaj ąca na rzecz Skarbu Pa ństwa mo że z łożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruch o- mo ści za zap łat ą równowartości pieni ęż nej odpowiadaj ącej jej warto ści rynkowej.

Uwzględniając powyższe przepisy, przeznaczenie w Studium oraz strukturę użytków gruntowych należy stwierdzić, że przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego MAJĄ zastosowanie w prz y- padku sprzeda ży nieruchomości .

S tr o na | 14.

5.4. Lokalizacja i stan otoczenia nieruchomości 5.4.1. Wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości Miejscowo ść : Adamowo, wie ś w województwie kujawsko-pomorskim, w powiecie lipnowskim, w gminie Chrostkowo. Charakter gminy Chrostkowo: gmina wiejska Liczba mieszka ńców: 2.921 Powierzchnia: 74.08 km² Gęsto ść zaludnienia: 39.4 os./km²

5.4.2. Lokalizacja nieruchomości w ramach miejscowości Obręb/wieś 0001 Adamowo Długość geograficzna 52,961598 E Szerokość geograficzna 19,289361 N Odległość od centrum gminy 3,15 km Strefa gminy peryferyjna

5.4.3. Mapa lokalizacji nieruchomości

5.4.4. Lokalizacja nieruchomości względem układu drogowego Kategoria drogi droga lokalna Standard drogi dojazdowej żwirowo/piaskowa Utrudnienia w dojeździe droga wyboista, złej jakości Dost ęp do drogi publicznej bezpośredni

S tr o na | 15.

5.5. Stan otoczenia nieruchomości Charakter otoczenia teren niezabudowany rolniczy od strony północnej droga lokalna, teren powierzchniowej eksploatacji złóż kopalin od strony południowej teren niezabudowany rolniczy od strony wschodniej teren niezabudowany rolniczy od strony zachodniej teren niezabudowany rolniczy

5.6.1. Stan zagospodarowania nieruchomości Zagospodarowanie działka rolna niezabudowana Kształt regularny Ogrodzenie brak Aktualne wykorzystanie działka ugorowana Ciągłość nie, każda działka stanowi osobą część. Użytki rolne grunty orne – RVI - 51.550 m 2

5.6.2. Występujące utrudnienia inwestycyjne/eksploatacyjne Na terenie części nieruchomości występują zadrzewienia – samosiejki.

… Na podstawie Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody Art. 83f. 1. usuni ęcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomo ści mo że nast ąpi ć bez uzyskaniu zezwolenia m. in. w przypa d- kach: - krzewów, któ rych wiek nie przekracza 10 lat, - krzewów na terenach pokrytych ro ślinno ści ą pe łni ącą funkcje ozdobne, urz ądzon ą pod wzgl ę- dem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wy łą czeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomo ści wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni, - drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza: a) 35 cm – w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego, b) 25 cm – w przypadku pozosta łych gatunków dr zew, - drzew lub krzewów owocowych, z wyłą czeniem rosn ących na terenie nieruchomo ści wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni . Uwzględniając powyższe, występujące na przedmiotowym terenie zadrzewienia i zakrzewienia nie stan ową utrudnień. Przez teren nieruchomości przebiega linia elektroenergetyczna niskiego napięcia. Nie powoduje to utrudnień inwestycyjnych (wydzielania stref ochronnych) w sposobie zabudowy i zagospodarow a- nia nieruchomości.

S tr o na | 16.

5.7. Stopień wyposażenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną Teren nieuzbrojony

6. Określenie sposobu wyceny 6.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości W niniejszym operacie szacunkowym okre ślono warto ść rynkow ą nieruchomo ści (WR) przy przyj ę- ciu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) oraz warto ść likwidacyjn ą (WL) przy sprzeda ży w trybie przetargowym. Definicja warto ści rynkowej nieruchomo ści (art 151 Ustawy o gospodarce nieruchomo ściami): „Warto ść rynkow ą nieruchomo ści stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, mo żliwa do uz y- skania na rynku, okre ślona z uwzgl ędnieniem cen transakcyjnych przy przyj ęciu nast ępuj ących za łożeń: 1) strony umowy by ły od siebie niezale żne, nie dzia łały w sytuacji przymusowej oraz mia ły stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) up łyn ął czas niezb ędny do wyeksponowania nier u- chomo ści na rynku i do wynegocjowania warunków umowy ”. Mi ędzynarodowe Standardy Wyceny MSW 2 3.7.: „ Warto ść likwidacyjna lub dla wymuszonej sprzeda ży. Kwota, którą mo żna, rozs ądnie rzecz bior ąc, otrzyma ć z tytu łu sprzeda ży sk ładnika mienia w czasie, który jest zbyt krótki, by spe łni ć wymogi czasu odpowiedniego eksponowania na rynku zawartego w definicji warto ści rynkowej. W niektórych państwach, warto ść dla wymuszonej sprzeda ży mo że obejmowa ć za łożenie istnienia niech ęci zbycia po stronie sprzedawcy oraz wyst ę- powanie nabywcy lub nabywców, którzy kupuj ą, wiedz ąc o niekorzystnej sytuacji zbywcy ”. Mi ędzynarodowe Standardy Wyceny MSW definiuj ą: 3.4. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). „ Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie sk ładnika mienia, które jest fizycznie możli- we, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i daj ące najwy ższ ą warto ść wycenianego sk ładnika mienia ”.

6.2. Wybór podejścia i metody szacowania Podejście: podejście porównawcze , Metoda: metoda korygowania ceny średniej, Technika: n/d

6.3. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody szacowania Zgodnie z art. 153. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomo ściami : „ Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy zało żeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy ró żniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wsk utek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są zn a- ne ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej ”. Zgodnie z § 4.1. Rozporz ądzenia w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacu n- kowego: : „ W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę kor y- gowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku .” Zgodnie z art. 154. ust. 1. Ustawy o gospodarce nieruchomo ściami : „ Wyboru właściwego pode j- ścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i poło żenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nier u-

S tr o na | 17.

chomości podobnych ”. Zgo dnie z § 4.4. Rozporz ądzenia w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacu n- kowego: „Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilk a- naście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nier u- chomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniają cymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości ”. Uwzględniając dostępność dla lokalnego rynku danych o cenach i cechach nieruchomości podo b- nych (przynajmniej kilkanaście), do wyceny nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

7. Analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotycz ącym celu i sposobu wyceny Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia: „ Okre ślanie warto ści nieruchomo ści poprzedza si ę analiz ą rynku nieruchomo ści, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz wa runków zawarcia transakcji ”. Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia: „ Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania okre śla rzeczozna w- ca maj ątkowy, uwzgl ędniaj ąc w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępno ść danych oraz podobie ństwo rynków ”. Nini ejsza wycena poprzedzona została szczegółową analizą rynku nieruchomo ści z uwzględnieniem właściwego rodzaj rynku, jego obszar u i okresu badania, uwzgl ędniaj ąc w szczególności prze d- miot, zakres, cel i sposób wyceny, dost ępno ść danych oraz podobie ństwo rynków.

8. Określenie wartości rynkowej nieruchomości 8.1. Opis procedury szacowania Procedura szacowania nieruchomości metodą korygowania ceny średniej (MKCŚ) zastosowana w niniejszym operacie szacunkowym polega na: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, st a- nowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyję- tej skali cech rynkow ych.

7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maks y- malnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników koryguj ą- cych oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nier u- chomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min , C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

௡ ଶ ෍ ݑ௜ כ ä௥Ǥܥ ሺݖÏȀ݉ ሻ ൌܹ gdzie: ௜ୀଵ W(zł/m 2) – wartość jednostkowa w zł/m 2,

Cśr. – cena średnia,

ui - wartość i -tego współczynnika korygującego, n - liczba współczynników korygujących (cech rynkowych). 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartość jednostkowej i

S tr o na | 18. liczby jednostek porównawczych .

8.2. Zbiór nieruchomości podobnych stanowiąc y podstawę wyceny 8.2.1. Obszar rynku dla oszacowania wartości nieruchomości Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.4.: „Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w szcz e- gólności: a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, loka li handlowych, gruntów niezabudowanych, itp); b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina); c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);” Uwzględniając powyższe określa się rodzaj i obszar rynku oraz okres badania rynku: ü określenie rodzaju rynku : rynek obrotu gruntami rolnymi na rynku wtórnym; ü określenie obszaru rynku : obszar powiatu lipnowskiego, obszar gminy Chrostkowo; ü określenie okresu badania cen : od maja 2014 r. do września 2016 r.

8.2.2. Zasób informacji pozyskany ch i zgromadzonych dla analizy rynku Do wyceny przyjęto zbiór cen transakcyjnych 40 transakcji gruntami rolnymi na zdefiniowanym rynku lokalnym . W procesie opracowywania bazy informacji o nieruchomościach, dla nieruchomości stanowiących podstawę analizy rynku, wykonane zostały m.in. następujące prace: ü określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe) oraz związane z transakcją (ceny i daty); ü określenie cech rynkowych nieruchomości takich jak: powierzchnia dzia łki, lokalizacja ogólna, otoczenie, jako ść dojazdu, struktura użytków ü dla zakresu zmienności cech transakcji przyjętych jako podstawa szacowania. Baz ę transakcyjn ą stanowiącą podstawę wyceny przedstawiono w poniższej tabeli: Rodzaj Cena Powierzchnia Cena 1 ha Lp. Data transakcji Powiat Gmina Miejscowość Obręb Nr działek nabywanego transakcyjna [ha] gruntu prawa 142/1, 142/2, 143/2, 1 2014-05-20 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo własność 900.000 zł 15,5500 57.878 zł 144, 145, 148 2 2014-06-27 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 215 własność 18.000 zł 1,1000 16.364 zł 3 2014-08-28 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 269/2 własność 205.000 zł 5,7100 35.902 zł 4 2014-09-12 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 108, 199/1 własność 207.000 zł 4,0000 51.750 zł 5 2014-09-15 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 191/2 własność 80.000 zł 2,7900 28.674 zł 6 2014-09-22 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 255/1 własność 75.000 zł 2,1900 34.247 zł 7 2014-10-09 lipnowski Chrostkowo Wildno 16 - Wildno 169/4, 88 własność 93.654 zł 4,7300 19.800 zł 8 2014-10-30 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 108, 109 własność 100.000 zł 2,0300 49.261 zł 9 2014-11-26 lipnowski Chrostkowo Gołuchowo 5 - Gołuchowo 7/2, 7/3 własność 50.000 zł 1,4039 35.615 zł 10 2014-12-02 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 282/3 własność 70.000 zł 3,0000 23.333 zł 11 2014-12-05 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo 98 własność 45.000 zł 2,2500 20.000 zł 117, 118, 140/1, 12 2014-12-10 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo własność 90.500 zł 3,0200 29.967 zł 205/1 13 2015-02-04 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 44/1 własność 85.000 zł 3,2900 25.836 zł 14 2015-02-04 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 44/1 własność 85.000 zł 3,2900 25.836 zł 15 2015-02-13 lipnowski Chrostkowo Głęboczek 4 - Głęboczek 7/1 własność 120.000 zł 5,5800 21.505 zł 16 2015-02-27 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 1/1 własność 318.101 zł 7,2185 44.067 zł 17 2015-03-02 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 86/1, 90, 92 własność 55.000 zł 2,5400 21.654 zł 18 2015-03-05 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 269/1 własność 180.000 zł 2,9000 62.069 zł 19 2015-03-11 lipnowski Chrostkowo Głęboczek 4 - Głęboczek 15/2 własność 80.000 zł 3,0000 26.667 zł 20 2015-03-20 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 268/1 własność 97.200 zł 2,1600 45.000 zł 21 2015-05-27 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 176/1 własność 32.000 zł 2,3700 13.502 zł 22 2015-07-20 lipnowski Chrostkowo Adamowo 1 - Adamowo 226/2 własność 284.800 zł 5,1791 54.990 zł 23 2015-08-10 lipnowski Chrostkowo Gołuchowo 5 - Gołuchowo 24, 25, 39/1, 40 własność 83.000 zł 2,7300 30.403 zł 24 2015-08-11 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 57, 69 własność 220.000 zł 3,7800 58.201 zł 25 2015-08-11 lipnowski Chrostkowo Ksawery 8 - Ksawery 36, 77/4 własność 680.000 zł 11,8400 57.432 zł

S tr o na | 19.

Rodzaj Cena Powierzchnia Cena 1 ha Lp. Data transakcji Powiat Gmina Miejscowość Obręb Nr działek nabywanego transakcyjna [ha] gruntu prawa 26 2015-09-23 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo 260, 261 własność 25.000 zł 1,0400 24.038 zł 27 2015-10-30 lipnowski Chrostkowo Chojno 2 - Chojno 369/2 własność 63.365 zł 1,2673 50.000 zł 28 2015-11-18 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 215 własność 41.470 zł 1,1000 37.700 zł 29 2015-11-30 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 13 - Nowe Chrostkowo 50/4 własność 382.930 zł 7,6586 50.000 zł 30 2015-12-23 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 12 - Nowa Wieś 67/2 własność 170.000 zł 7,7400 21.964 zł 31 2016-01-19 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 20 własność 100.000 zł 2,7300 36.630 zł 32 2016-02-17 lipnowski Chrostkowo Stalmierz 15 - Stalmierz 87/1 własność 88.000 zł 1,7000 51.765 zł 33 2016-04-25 lipnowski Chrostkowo Chojno 2 - Chojno 216/2 własność 70.000 zł 4,4493 15.733 zł 34 2016-04-26 lipnowski Chrostkowo Makówiec 11 - Makówiec 100/1 własność 71.000 zł 1,5300 46.405 zł 35 2016-04-28 lipnowski Chrostkowo Majdany 10 - Majdany 65/4, 66, 67/3, 68 własność 210.000 zł 4,7267 44.428 zł 36 2016-04-29 lipnowski Chrostkowo Sikórz 14 - Sikórz 270/4 własność 75.000 zł 3,2200 23.292 zł 37 2016-06-01 lipnowski Chrostkowo Chojno 2 - Chojno 266/3, 292, 295/1 własność 400.000 zł 10,7300 37.279 zł 38 2016-06-08 lipnowski Chrostkowo Chrostkowo 3 - Chrostkowo 314, 327 własność 160.000 zł 3,1500 50.794 zł 39 2016-07-29 lipnowski Chrostkowo Stalmierz 15 - Stalmierz 315, 316/2 własność 235.000 zł 6,2000 37.903 zł 40 2016-09-02 lipnowski Chrostkowo Głęboczek 4 - Głęboczek 38/4, 16/2 własność 286.650 zł 5,6279 50.934 zł

8.3. Uwzględnienie zmian poziomu cen wskutek upływu czasu i aktualizacja cen transa k- cyjnych na datę wyceny Z dyspozycji art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzglę d- niania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu ry n- kowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nie ruchomości podobne od nieruch o- mości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu .” W związku z powyższym dokonano analizy nieruchomości podobnych na zdefiniowanym rynku l o- kal nym pod względem wpływu czasu na kształtowanie się pozi omu cen (trendu czasowego).

8.3.1. Określenie okresu badania rynku lokalnego Zgodnie z §26.3. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacu n- kowego: „Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy , uw zględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo ry n- ków ”.

8.3 .2. Analiza trendu czasowego dla nieruchomości podobnych Na podstawie analizy nieruchomości podobnych obejmującej posiadaną bazę transakcyj ną, można stwierdzić, że na terenie przyjętego rynku lokalnego nie występował istotny trend zmiany cen je d- nostkowych w czasie dla nieruchomości podobnych.

Ceny bez korygowania trendu czasowego 65.000 zł

60.000 zł

55.000 zł

50.000 zł

45.000 zł

40.000 zł

35.000 zł

30.000 zł

25.000 zł

20.000 zł

15.000 zł

10.000 zł mar 14 maj 14 sie 14 lis 14 lut 15 kwi 15 lip 15 paź 15 sty 16 mar 16 cze 16 wrz 16

Ceny nieskorygowane Linia regresji trendu górna granica przedziału ufności (0,85) dolna granica przedziału ufności (0,85) górna granica przedziału predykcji (0,85) dolna granica przedziału predykcji (0,85)

Analiza kszta łtowania si ę trendu zmiany cen jednostkowych w czasie pokazuje, że trend nie jest

S tr o na | 20. istotny, to znaczy wykazany jako niepewny na zadanym poziomie istotno ści ( α=0,15), okre ślaj ącym maksymalne dopuszczalne prawdopodobie ństwo pope łnienia b łę du przyj ęcia istnienia trendu.

Wymiar względny trendu (%)/rok Trend czasowy w wymiarze rocznym dla wymiaru średniego (11,1%/rok) oraz dolnego przedziału ufności ( -3,4%/rok) i górnego przedziału ufności 30% (25,5%/rok) przy poziomie istotności α = 0,15 30% 25% 25% 25,5% 20% 20%

15% 15% 11,1% 10% 10%

Trendw %/rok 5% 5% 11,1% 0% 0,0% 0% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 -3,4%13 -5% -5% Czas w miesiącach

Powyższe oznacza, zarówno liczba danych użytych do analizy trendu zmiany cen w czasie, z uwzględnieniem także obserwowanego zróżnicowania danych, są wystarczające do przeprowadzenia analizy kształtowania się, kierunku i siły trendu zmiany cen na rynku lokalnym. Warto ść empiryczna statystyki t-Studenta(emp.) wynosz ąca 1,127 jest mniejsza ni ż warto ść teoret. statystyki t -Studenta(teoret.,alfa,n-2) wynosz ącej 1,496 . Prawdopodobie ństwo przyj ęcia wyst ępowania fa łszywego trendu wynikaj ącego z przypadkowego uk ładu danych wynosi ok. 26,67% i jest na poziomie wy ższym ni ż za łożony poziom istotno ści w y- nosz ący 0,15. Powy ższe oznacza, że na za łożonym poziomie istotno ści 0,15 mo żna stwierdzi ć nie i- stotno ść statystyczn ą wyst ępowania trendu liniowego. Uwzgl ędniaj ąc aktualne trendy stwierdzi ć mo żna wyst ępowanie trendu nieliniowego, co przedstawia poni ższy graf.

ceny bez korygowania trendu i trend nieliniowy Y = - 1,03E-18*x^6 + 1,04E-13*x^5 - 2,75E-9*x^4 + 0E-1*x^3 + 0E-1*x^2 + 0E-1*x + 5,8E8 65.000 zł

60.000 zł

55.000 zł

50.000 zł

45.000 zł

40.000 zł

35.000 zł

30.000 zł

25.000 zł

20.000 zł

15.000 zł

10.000 zł mar 14 maj 14 sie 14 lis 14 lut 15 kwi 15 lip 15 paź 15 sty 16 mar 16 cze 16 wrz 16

Ceny nieskorygowane nieliniowy trend czasowy

8.3.3. Aktualizacja cen jednostkowych z zastosowaniem określonej charakterystyki zmiany cen w czasie (trendu) Uwzględniając stwierdzoną istotność występowania trendu zmiany cen jednostkowych w określonym okresie badania rynku lokalnego dokonano aktualizacji cen w tym okresie zgodnie z parametrami trendu nieliniowego stwierdzonymi dla tego okresu.

S tr o na | 21.

R² = 0,000 Ceny po wyeliminowaniu trendu nieliniowego 72.000 zł

66.000 zł

60.000 zł

54.000 zł

48.000 zł

42.000 zł

36.000 zł

30.000 zł

24.000 zł

18.000 zł

12.000 zł mar 14 maj 14 sie 14 lis 14 lut 15 kwi 15 lip 15 paź 15 sty 16 mar 16 cze 16 wrz 16

Ceny po wyeliminowaniu trendu nieliniowego Trend liniowy cen

W efekcie wszystkie ceny z posiadanej bazy transakcyjnej, w drodze procedury określenia wymiaru trendu w okresie badania rynku lokalnego i jego eliminacji zostały zaktualizowane a wycena nier u- chomości i analiza rynku w aspekcie kszta łtowania si ę cen jednostkowych dokonana zostanie w cenach zaktualizowanych. Przy analizie trendu czasowego wykorzystano specjalistyczny arkusz analityczny służący do analizy trendu czasowego autorstwa rzm Tomasza Kotrasińskiego, MPAI w wersji rex_trend v. 1.0.4

8.4. Charakterystyka rynku w aspekcie kształtowania się cen jednostkowych Zgodnie z §3.2. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacu n- kowego: „ Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szcz e- gól ności w zakresie uzyskiwanych cen(…)”. Histogram rozkładu aktualnych cen jednostkowych charakteryzuje i wizualizuje kształtowanie się cen jednostkowych dla przyjętego zbioru nieruchomości podobnych.

Rozkład cen jednostkowych (w zł/ha) nieruchomości podobnych na obszarze wiejskim powiatu lipnowskiego - gmina: Chrostkowo

0,25

Dominanta (D) 46.000 zł 0,20 Mediana (Me) 36.513 zł Śr. geom. (G) 35.463 zł Śr. arytm. (μ) 38.224 zł

0,15

0,10 Częstość

0,05

0,00 5.000 zł 15.000 zł 25.000 zł 35.000 zł 45.000 zł 55.000 zł 65.000 zł Rozład empiryczny oraz estymowany rozkład normalny i log -normalny

Śr. arytm. (μ) Rozkład normalny Mediana (Me) Dominanta (D) Śr. geom. (G) Rozkład log-normalny

8.4 .1. Poziom cen jednostkowych dla nieruchomości podobnych Miary tendencji centralnej (koncentracji) określające typowy poziom obserwowanych dla nier u- chomości podobnych cen jednostkowych przedstawia poniższa tabela:

S tr o na | 22.

L.p. Miary tendencji centralnej Wartość 1 Średnia arytmetyczna (μ) 38.224,00 zł 2 Poziom istotności dla średniej [ α] 5% 3 Przedział ufności średniej [u( α)] ± 4.416,00 zł 4 Przedział ufności średniej ± % 11,6% 33.808,00 zł 5 Przedział średniej od… do… 42.640,00 zł 6 Mediana (Me) 36.513,00 zł 7 Dominanta (D) 46.000,00 zł 8 Średnia geometryczna (G) 35.463,00 zł Średnia arytmetyczna cen nieruchomości podobnych wynosi 38.224 zł/ ha , mediana cen wynosi 36.513 zł/ ha , średnia geometryczna wynosi 36.463 zł/ ha a dominanta wynosi 46.000 zł/ ha .

8.4 .2. Zmienność i modalność rozkładu cen jednostkowych Miary zmienności obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia p o- niższa tabela: L.p. Miary zmienności Wartość 9 Odchylenie standardowe ( σ) 14.251,00 zł 10 Współczynnik zmienności ( σ/ μ)% 37,3% 11 Wartość minimalna 14.578,00 zł 12 Wartość maksymalna 70.480,00 zł 13 Rozstęp empiryczny ΔC(E) 55.902,00 zł

Wspó łczynnik zmienno ści cen jednostkowych wynosi ok. 37,3%, co pozwala okre śli ć stan zróżni- cowania rynku nieruchomości podobnych jako „średnio zróżnicowany”. Wartość minimalna i maksymalna cen jednostkowych nieruchomości podobnych wynosi odpowie d- nio C min = 14.578 zł/ ha i C max = 70.480 zł/ ha , co stanowi empiryczny rozstęp cenowy rynku ΔC wynoszący 55.902 zł/ha .

Rozkład cen jednostkowych na nieruchomości podobnych jest rozkładem jednomodalnym, tzn. nie wykazuje segmentacji rynku na oddzielne subrynki – wtedy rozkład byłby dwumodalny lub wiel o- modalny, z występowaniem oddzielnej dominanty (mody) dla każdego z oddzielnych segmentów rynku.

8.4 .3. Symetryczność rozkładu cen jednostkowych nieruchomości podobnych Miary symetryczności/asymetrii obserwowanych cen jednostkowych nieruchomości podobnych przedstawia poniższa tabela: L.p. Miary symetrii/asymetrii Wartość 14 Skośność 0,222 15 Średnia - mediana ([(µ-Me)/µ] w %) 4,5% 16 Średnia - dominanta ([(µ-D)/µ] w %) 20,3% 17 Średnia - śr. geometryczna ([(µ-G)/µ] w %) 7,2% 18 Semiodchylenie standarowe dolne 6.543,00 zł 19 Semiodchylenie standarowe górne 8.481,00 zł 20 Semiodchylenie standarowe górne / dolne 1,296

Rozkład cen transakcyjnych nieruchomości podobnych cechuje się skośnością wynoszącą ok. - 0, 222 oraz wyraźną różnicą pomiędzy średnią arytmetyczną i medianą cen jednostkowych wyn o- szącą ok. 4,5%, pomiędzy średnią arytmetyczną i dominantą wynoszącą ok. 20,3% oraz pomi ę- dzy średnią arytmetyczną i średnią geometryczną cen jednostkowych wynoszącą ok. 7,2%. Semiodchylenie standardowe dolnej połowy cen wynosi 6.543 zł/ha a górnej 8.481 zł/ha , co

S tr o na | 23. wyznacza stosunek odchyleń standardowych dla lewej i prawej części rozkładu cen nieruchomości podobnych wyn oszący: 1,296 . Oznacza to, że mamy do czynienia z praw oskośnym rozkładem cen nieruchomości podobnych.

8. 4.4. Obliczenie hipotetycznego przedziału cenowego Empiryczny (zaobserwowany na rynku) rozstęp cenowy rynku ΔC jest węższy od cen wynikających z pełnej potencjalnie możliwej rozpiętości rynku, co wynika z faktu, że na rynku nie są bezpośre d- nio obserwowane transakcje nieruchomościami o wszystkich cechach najgorszych i wszystkich cechach najlepszych w ramach obserwo wanej zmienności stanów cech rynkowych. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 6.3.-6.5: „6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nier u- chomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowane j nieruchomo ści zawiera się w prz y- jętym przedziale ocen. 6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasad ę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego.(…)” Uwzględniając powyższe w przypadku analizowanego rynku mamy do czynienia z sytuacją, którą przewiduje Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Po równawczego w Wycenie Nieruchomości w pkt. 6.5., czyli zachodzi konieczność zastosowania zasady ekstrapolacji dla p o- trzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego ΔC. Obliczenia, zgodnie z uzyskanymi wynikami dotyczącymi zmienności oraz symetrii/asyme trii ro z- kładu cen nieruchomości podobnych z wykorzystaniem semiodchyleń standardowych dolnej i gó r- nej połowy rozkładu cen , hipotetycznej ceny minimalnej C hmin dla nieruchomości posiadającej wszystkie oceny cech najgorsze na danym rynku i hipotetycznej ceny maksymalnej C hmax dla ni e- ruchomości posiadającej wszystkie oceny cech najlepsze na danym rynku oraz wynikającego z nich hipotetycznego zróżnicowania cenowego rynku ΔC(H) przedstawia poniższa tabela.

L.p. Hipotetyczny rozstęp cenowy rynku ΔC(H) Wartość 21 Uwzględniona rozpiętość rynku 95,0% 22 Liczba semiodchyleń standardowych ± 1,960 23 Hipotetyczna estymowana Cmin(H) 10.864,00 zł 24 Hipotetyczna estymowana Cmax(H) 69.759,00 zł 25 Hipotetyczny rozstęp cenowy rynku ΔC(H) 58.895,00 zł

Obliczone relacje empirycznej C emin /C emax i hipotetycznej C hmin /C hmax ceny minimalnej/maksymalnej oraz empirycznego ΔC(E) i hipotetycznego ΔC(H) zróżnicowania cenowego rynku obrazuje poniż- szy wykres.

S tr o na | 24.

Empiryczne zróżnicowanie cenowe rynku ΔC(E) = Cmax(E) - Cmin(E) oraz 95% hipotetyczne zróżnicowanie rynku ΔC(H) = Cmax(H) - Cmin(H) estymowane na podstawie semiwariancji rozkładu cen

10.864 zł 69.759 zł

Mediana 36.513 zł Śr. geometryczna 35.463 zł 14.578 zł Śr. arytmetyczna 38.224 zł 70.480 zł

10.000 zł 20.000 zł 30.000 zł 40.000 zł 50.000 zł 60.000 zł 70.000 zł

Przy analizie rozkładu i hipotetycznej ceny minimalnej/maksymalnej hipotetycznego zróżnicowania cenowego rynku ΔC(H) wykorzystano specjalistyczny arkusz analityczny autorstwa rzm Tomasza Kotrasińskiego, MPAI w wersji rex_histogram v. 2.0 .

8.5. Ustalenie cech rynkowych oraz zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech ry n- kowych nieruchomości Z Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM – Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.6. „Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieru chomościami podobnymi, są to itd . ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpł y- wające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen .” Liczb ę cech rynkowych oraz liczb ę i charakterystyk ę stanów dla poszczególnych cech rynkowych istotnie wp ływaj ących na zróżnicowanie cenowe nieruchomości podobnych okre ślono na podstawie analizy rynku lokalnego. Uwzględniając, rodzaj rynku, jego obszar i okres badania oraz dostępność danych ustalono nastę- pu jące cechy nieruchomości (atrybut y), zwane dalej cechami rynkowymi, oraz stany tych cech rynkowych (stopnie) wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.

1. Lokalizacja ogólna Stopień Opis 4 - bardzo dobra w obrębie miasta 3 - dobra we wsi graniczącej z miastem 2 - przeciętna we wsi bliskiej miastu/we wsi gminnej 1 - dostateczna we wsi graniczącej z wsią gminną 0 - zła we wsi odległej od miasta/wsi gminnej

2. Lokalizacja szczegółowa Stopień Opis 4 - bardzo dobra w obrębie zwartej zabudowy 3 - dobra w odległości do 0,5 km od zwartej zabudowy 2 - przeciętna w odległości ok. 0,5-1,5 km od zwartej zabudowy 1 - dostateczna w odległości 1,5-2,5 km od zwartej zabudowy 0 - zła w odległości powyżej 2,5 km od zwartej zabudowy

S tr o na | 25.

3. Kształt nieruchomości Stopień Opis 2 - dobry kształt regularny (kwadrat, prostokąt) kształt o dość regularnych proporcjach boków umożliwiający racjonalne 1 - przeciętny wykorzystanie powierzchni gruntu zachwiana proporcja boków działki np: wąskie mocno wydłużone paski 0 - zły gruntu, o kształtach nieregularnych

4. Bonitacja (jakość gruntów) Stopień Opis 3 - bardzo dobra przeważa klasa l. 2 - dobra przeważa klasa II, III (grunty orne: IIIa i lllb) 1- dostateczna przeważa klasa IV (grunty orne: IVa i IVb) 0 - zła przeważa klasa V, VI (grunty orne i użytki zielone)

5. Rodzaj użytków Stopień Opis 5 - bardzo dobry przeważają grunty orne 4 - dobry użytki mieszane (orne/łąki/pastwiska) 3 - przeciętny przeważają łąki/pastwiska 2 - dostateczny użytki mieszane (orne/łąki/pastwiska/nieużytki) 1 - słaby użytki mieszane (łąki/pastwiska/nieużytki) 0 - zły przeważają nieużytki/wody/kontury Lz/Ls

6. Powierzchnia gruntów Stopień Opis 6 - najmniejsza do 1 ha 5 - mała (1 ha - 3 ha> 4 - pon. średniej (3 ha - 5 ha> 3 - średnia (5 ha - 10 ha> 2 - pow. średniej (10 ha - 15 ha> 1 - duża (15 ha - 20 ha> 0 - największa powyżej 20 ha

7. Zagospodarowanie Stopień Opis 2 - dobre nieruchomość utrzymywana w wysokiej kulturze rolnej 1 - przeciętne nieruchomość utrzymywana w typowej kulturze rolnej 0 - złe nieruchomość niezagospodarowana i/lub odłogowana

8. Możliwość zabudowy Stopień Opis 2 - dobra możliwość zabudowy siedliskowej i/lub rekreacyjnej 1 - przeciętna możliwość zabudowy rolniczej 0 - zła brak możliwości zabudowy

8.6. Wagi wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych /czynszów 8.6.1. Przyjęta postać wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) PFSRM - Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI 1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 3.8.: „Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną min i- malną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech rynkowych na ceny .” W niniejszej wycenie przyjęto wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcy j- nych w postaci udziału procentowego w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną (ΔC) ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny nieruchomości. Przyjęte w drodze analizy preferencji uczestników oraz analizy rynku przyjęto następujące wagi

S tr o na | 26. cech rynkowych dla pełnej zmienności stanów cech rynkowych.

Określenie %-owe wag cech rynkowych jako udziału w hipotetycznym zróżnicowaniu rynku ΔC(H)=Cmax(H)-Cmin(H) przy pełnym zakresie zmienności stanów cech rynkowych z określeniem zmienności cech (liczby stanow cech)

Waga cechy Stan minimalny cechy na rynku Stan maksymalny cechy na Liczba stanów dla Zmienność cechy dla całkowitej całkowitej dla pełnej L.p. Cechy rynkowe uwzględniony w badaniu wag rynku uwzględniony w badaniu zmienności zmienności stanów zmienności stanów stanów cech cech wag cech cechy rynkowej cech na rynku 1. Lokalizacja ogólna 14,8% 0 - zła 0 4 - bardzo dobra 4 5 4 2. Lokalizacja szczegółowa 14,1% 0 - zła 0 4 - bardzo dobra 4 5 4 3. Kształt nieruchomości 9,0% 0 - zły 0 2 - dobry 2 3 2 4. Bonitacja (jakość gruntów) 15,8% 0 - zła 0 3 - bardzo dobra 3 4 3 5. Rodzaj użytków 19,7% 0 - zły 0 5 - bardzo dobry 5 6 5 6. Powierzchnia gruntów 6,9% 0 - zła 0 6 - najlepsza 6 7 6 7. Zagospodarowanie 5,7% 0 - złe 0 2 - dobre 2 3 2 8. Możliwość zabudowy 14,0% 0 - zła 0 2 - dobra 2 3 2 Suma: 100,0%

8.6.2. Przeliczenie wartości wag cech rynkowych w stosunku do zmienności cech rynk o- wych zbioru nieruchomości przyjętych jako podstawa oszacowania Nieruchomości podobne stanowiące podstawę wyceny stanowią wycinek całkowitej możliwej zmienności stanów dla poszczegó lnych cech rynkowych. Zawężenie zmienności stanów cech ry n- kowych przedstawia poniższe zestawienie.

Waga cechy Liczba stanów dla Rozpiętość cechy Stan minimalny cech nieruchomości Stan maksymalny cech nieruchomości L.p. Cechy rynkowe dla całkowitej przyjętej względem pełnej zmienności stanowiących podstawę wyceny stanowiących podstawę wyceny zmienności stanów zmienności stanów stanów cech cechy rynkowej cechy na rynku 1. Lokalizacja ogólna 14,8% 0 - zła 0 2 - przeciętna 2 3 2 / 4 2. Lokalizacja szczegółowa 14,1% 0 - zła 0 3 - dobra 3 4 3 / 4 3. Kształt nieruchomości 9,0% 0 - zły 0 2 - dobry 2 3 2 / 2 4. Bonitacja (jakość gruntów) 15,8% 0 - zła 0 2 - dobra 2 3 2 / 3 5. Rodzaj użytków 19,7% 1 - słaby 1 5 - bardzo dobry 5 5 4 / 5 6. Powierzchnia gruntów 6,9% 1 - duża 1 5 - mała 5 5 4 / 6 7. Zagospodarowanie 5,7% 0 - złe 0 2 - dobre 2 3 2 / 2 8. Możliwość zabudowy 14,0% 0 - zła 0 2 - dobra 2 3 2 / 2 Suma: 100,0%

W związku z powyższym należy odpowiednio proporcjonalnie przeliczyć wagi cech rynkowych bez uwzględniania wpływu całej lub części zmienności tej cechy ryn kowej, która nie wpływa na zróżn i- cowanie cen transakcyjnych. , co przedstawia poniższa tabela.

Waga cechy Liczba stanów dla Rozpiętość cechy Udział rozpiętości Wkład cechy w Waga cechy z L.p. Cechy rynkowe dla całkowitej przyjętej względem pełnej stanów przyjętych w zmienność cen w uwzględnieniem zmienności zmienności stanów zmienności stanów zmienności stosunku do pełnej zmienności stanów cech cechy rynkowej cechy na rynku całkowitej cechy zmienności cech stanów cech 1. Lokalizacja ogólna 14,8% 3 2 / 4 0,500 0,074 9,5% 2. Lokalizacja szczegółowa 14,1% 4 3 / 4 0,750 0,106 13,6% 3. Kształt nieruchomości 9,0% 3 2 / 2 1,000 0,090 11,6% 4. Bonitacja (jakość gruntów) 15,8% 3 2 / 3 0,667 0,105 13,6% 5. Rodzaj użytków 19,7% 5 4 / 5 0,800 0,158 20,3% 6. Powierzchnia gruntów 6,9% 5 4 / 6 0,667 0,046 5,9% 7. Zagospodarowanie 5,7% 3 2 / 2 1,000 0,057 7,3% 8. Możliwość zabudowy 14,0% 3 2 / 2 1,000 0,140 18,0% Suma: 100,0% 0,776 100,0% Powyżej przeliczone w stosunku do zmienności cech wagi rynkowe przyjęte zostaną do dalszych obliczeń zmienności cenowej rynku (ΔC) i wyceny nieruchomości.

S tr o na | 27.

8.7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawienie ocen stanów cech w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Na podstawie źródeł informacji o szacowanej nieruchomości stwierdzono i przyjęto do wyceny następujące cechy rynkowe, zgodnie z zakresem i celem wyceny:

L.p. Cecha rynkowa Stopień cechy Opis stanu cechy rynkowej 1 Lokalizacja ogólna 0 - zła we wsi odległej od miasta/wsi gminnej 2 Lokalizacja szczegółowa 0 - zła w odległości powyżej 2,5 km od zwartej zabudowy kształt o dość regularnych proporcjach boków umożliwiający racjonalne 3 Kształt nieruchomości 1 - przeciętny wykorzystanie powierzchni gruntu 4 Bonitacja (jakość gruntów) 0 - zła przeważa klasa V, VI (grunty orne i użytki zielone) 5 Rodzaj użytków 2 - dostateczny użytki mieszane (orne/łąki/pastwiska/nieużytki) 6 Powierzchnia gruntów 3 - średnia (5 ha - 10 ha> 7 Zagospodarowanie 0 - złe nieruchomość niezagospodarowana i/lub odłogowana 8 Możliwość zabudowy 0 - zła brak możliwości zabudowy

8.8. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ) oraz dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących Uwzględniając obliczony hipotetyczny (estymowany) przedział cenowy ΔC, obrazujący różnicę pomiędzy ceną nieruchomości odpowiednio o wszystkich ocenach cech naj gorszych na danym ry n- ku i dla nieruchomości o wszystkich ocenach cech najlepszych na danym rynku, można obliczyć ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalić cenę minimalną (C min ) i cenę maksymalną (C max ) a ta kże dolną granicę [C min /C śr ] i górną granicę [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących.

L.p. Parametr Wartość

1 Cena średnia [C śr. ] (zł/ha) 38.224 zł

2 Chmin (hipotetyczna) (zł/ha) 10.864 zł

3 Chmax (hipotetyczna) (zł/ha) 69.759 zł 4 Hipotet. przedział cenowy ΔC(H) 58.895 zł

5 Chmax / C śr. 0,2842 6 Chmin / C śr. 1,8250

8.9. Obliczenie zakresów współczynników korygujących dla cech rynkowych

Uwzględniając obliczoną cenę średnią (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustaleni e ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ), oraz określone w drodze analizy rynku wagi cech rynnowych, można obliczyć dolną granicę [C hmin /C śr ] i górną granicę [C hmax /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczyć zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

Wagi cech z Wartości graniczne współczynników korygujących L.p. Cechy rynkowe uwzględnieniem i cechy rynkowe nieruchomości Chmin i Chmax zmienności cech Stany cech dla C hmin Chmin / C śr. Stany cech dla C hmax Chmax / C śr. 1. Lokalizacja ogólna 9,5% 0 - zła 0 / 2 = 0,0271 2 - przeciętna 2 / 2 = 0,1741 2. Lokalizacja szczegółowa 13,6% 0 - zła 0 / 3 = 0,0387 3 - dobra 3 / 3 = 0,2488 3. Kształt nieruchomości 11,6% 0 - zły 0 / 2 = 0,0330 2 - dobry 2 / 2 = 0,2118 4. Bonitacja (jakość gruntów) 13,6% 0 - zła 0 / 2 = 0,0386 2 - dobra 2 / 2 = 0,2478 5. Rodzaj użytków 20,3% 1 - słaby 1 / 5 = 0,0577 5 - bardzo dobry 5 / 5 = 0,3708 6. Powierzchnia gruntów 5,9% 1 - duża 1 / 5 = 0,0169 5 - mała 5 / 5 = 0,1082 7. Zagospodarowanie 7,3% 0 - złe 0 / 2 = 0,0209 2 - dobre 2 / 2 = 0,1341 8. Możliwość zabudowy 18,0% 0 - zła 0 / 2 = 0,0513 2 - dobra 2 / 2 = 0,3294 Suma: 100,0% 0,2842 1,8250

S tr o na | 28.

8.10.1. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen stanów cech rynkowych nieruchomości szacowanej oraz ich sumy

Uwzględniając dolną granicę [C hmin /C śr ] i górną granicę [C hmax /C śr ] sumy współczynników korygują- cych oraz obliczone zakresy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych, można określić wielkości współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych, wyn i- kające z ocen pos zczególnych cech rynkowych wycenianej nieruchomości . Wartości graniczne współczynników Cechy i współczynniki korygujące Wagi cech z korygujących dla nieruchomości szacowanej L.p. Cechy rynkowe uwzględnieniem i cechy rynkowe nieruchomości Chmin i zmienności cech Chmin / C śr. Chmax / C śr. Stany cech Współczynniki 1. Lokalizacja ogólna 9,5% 0 / 2 = 0,0271 2 / 2 = 0,1741 0 - zła 0 / 2 = 0,0271 2. Lokalizacja szczegółowa 13,6% 0 / 3 = 0,0387 3 / 3 = 0,2488 0 - zła 0 / 3 = 0,0387 3. Kształt nieruchomości 11,6% 0 / 2 = 0,0330 2 / 2 = 0,2118 1 - przeciętny 1 / 2 = 0,1224 4. Bonitacja (jakość gruntów) 13,6% 0 / 2 = 0,0386 2 / 2 = 0,2478 0 - zła 0 / 2 = 0,0386 5. Rodzaj użytków 20,3% 1 / 5 = 0,0577 5 / 5 = 0,3708 2 - dostateczny 2 / 5 = 0,1360 6. Powierzchnia gruntów 5,9% 1 / 5 = 0,0169 5 / 5 = 0,1082 3 - średnia 3 / 5 = 0,0625 7. Zagospodarowanie 7,3% 0 / 2 = 0,0209 2 / 2 = 0,1341 0 - złe 0 / 2 = 0,0209 8. Możliwość zabudowy 18,0% 0 / 2 = 0,0513 2 / 2 = 0,3294 0 - zła 0 / 2 = 0,0513 Suma: 100,0% 0,2842 1,8250 0,4976

8.10.2. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości Uwzględniając obliczone wielkości współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynk o- wych, wynikające z ocen poszczególnych cech rynkowych wycenianej nieruchomości oraz sumy tych współczynników oraz cenę średnią C śr można obliczyć wartość jednostkową wycenianej nier u- chomości.

L.p. Parametr Wartość

1. Cena średnia [C śr. ] (zł/ha) 38.224 zł 2. Suma współczynników korygujących 0,4976 3. Wartość jednostkowa (zł/ha) 19.019 zł Wartość jednostkowa nieruchomości wynosi: 19.019 zł/ ha.

8.10.3 . Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartość jednostkowej i liczby jednostek porównawczych Uwzględniając obliczoną wartość jednostkową wycenianej nieruchomości oraz jej powierzchnię użytkową można określić wartość wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartość je d- nostkowej i powierzchni użytkowej:

L.p. Parametr Wartość 1. Wartość jednostkowa (zł/ha) 19.019 zł 2. Powierzchnia (ha) 5,5350 3. Wartość nieruchomości 105.270 zł Wartość całkowita nieruchomości wynosi : 105.270 zł . W zaokrągleniu do pełnych 1.000 zł, wartość całkowita wynosi : 105 .000 zł .

9. Określenie wartości likwidacyjnej (WL) szacowanej nieruchomości 9.1. Charakterystyka sprzeda ży likwidacyjnej dla nieruchomo ści Zgodnie z celem wyceny niezb ędne jest uwzgl ędnienie ogranicze ń wp ływaj ących na tryb i mo żli- wo ści nieruchomo ści maj ącej stanowi ć przedmiot zabezpieczenia, w ramach ewentualnej sprz e- da ży w warunkach odbiegaj ących od standardowych – „sprzeda ż likwidacyjna”. Przyj ęte orientacyjne parametry realizacji warto ści w trybie sprzeda ży likwidacyjnej: ü sprzeda ż w trybie publicznego przetargu ofertowego; ü zak ładany efektywny okres sprzeda ży: zazwyczaj kilkakrotnie krótszy. Warunki sprzeda ży w ww. trybie z sposób istotny odbiegaj ą od warunków okre ślo nych w definicji okre ślania warto ści rynkowej nieruchomo ści. Różnice sprzeda ży nieruchomo ści szacowanej w trybie sprzeda ży likwidacyjnej w stosunku do sprzeda ży nieruchomo ści przy braku ogranicze ń okre ślonych dla warunków okre ślenia warto ści rynkowej nieruchomo ści dotycz ą:

S tr o na | 29.

ü efektywnego czasu ekspozycji nieruchomo ści na rynku, co powoduje, że efektywny czas ekspozycji nieruchomo ści na rynku jest cz ęsto znacznie krótszy ni ż średni. ü zwi ększonej presji dotycz ącej determinacji sprzedaj ącego nieruchomo ść , wyra żonej zwi ęk- szeniem oczekiwanej pewno ści sprzeda ży nieruchomo ści w za łożonym czasie ekspozycji ni e- ruchomo ści na rynku (oczekiwanie, że za łożony czas ekspozycji nieruchomo ści b ędzie czasem maksymalnym w którym sprzedana zostanie nieruchomość , a nie średnim niezb ędnym dla sprzeda ży nieruchomo ści w łaściwym dla rynku); ü presji i ogranicze ń trybu ekspozycji, negocjacji i sprzeda ży wynikaj ących z ogranicze ń nak ła- danych przez procedury prawne w procedurach likwidacyjnych. ü presji i oczekiwa ń potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy ze wzgl ędu na świadomo ść ww. uwarunkowa ń oczekuj ą nadzwyczajnej premii efektywno ści kupna nieruchomo ści w w a- runkach wymuszonych. Ustawodawca zdaj ąc sobie spraw ę ze zmniejszonej efektywno ści sprzeda ży likwida cyjnej, np. w trybie licytacji publicznej w post ępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika (maj ą- cej bardzo wyra źne cechy sprzeda ży wymuszonej) wprowadzi ł obni żenia ceny wywo ławczej w stosunku do ceny oszacowania na poziomie: dla nieruchomo ści: do ¾ dla I. licytacji i do ⅔ dla drugiej licytacji, dla ruchomo ści: do ¾ dla I. licytacji i do ½ dla drugiej licytacji oraz w upad łości w drodze licytacji publicznej dla ruchomo ści: do ½. Zaobserwowana praktyka pokazuje, że efe k- tywno ść egzekucji komorniczej, nawet przy ww. opustach jest do ść niska, a wiele przetargów komorniczych nie dochodzi do skutku z braku oferentów. Powy żej okre ślone ograniczenia sprzeda ży nieruchomo ści szacowanej, wynikaj ące z sytuacji sprzeda ży w post ępowaniu likwidacyjnym, stanowi ć będą podstaw ę do okre ślenia jej warto ści likwidacyjnej (WL) w trybie przetargowym.

9.2. Metodyka określenia WL w zależności od okresu ekspozycji nieruchomości na rynku, założonego prawdopodobieństwa sprzedaży nieruchomości i ceną dla sprzedaży likwidacyjnej Dla określenia wpływu skrócenia okresu ekspozycji nieruchomości na rynku na spodziewaną cenę je j sprzedaży przyjęto następujące założenia: ü popyt na nieruchomość jest proporcjonalny do okresu efektywnej ekspozycji nieruchomości na rynku, a stosunek %-owych odchyleń standardowych dla różnych okresów ekspozycji zmienia się zgodnie z pierwiastkiem z odwrotności stosunków tych okresów (zgodnie rozkł a- dem Poissona); ü stosunek %-owych odchyleń standardowych wynikający z popytu dla różnych okresów eksp o- zycji nieruchomości na rynku cechował będzie w tej samej proporcji % -owe odchylenia sta n- dardowe opisujące rozrzut cenowy transakcji dla tych okresów ekspozycji; ü %-owe odchylenie standardowe określone dla danego okresu ekspozycji nieruchomości na rynku cechować będzie spodziewany rozrzut transakcji dla danego okresu ekspozycji z z a- chowaniem rozkładu normalnego (co pozwala na określenie relacji cena -prawdopodobieństwo sprzedaży nieruchomości dla założonego stopnia pewności sprzedaży). Powyżej wyprowadzona metodyka pozwala na określenie zależności pomiędzy założoną pewn o- ścią sprzedaży nieruchomości w okresie ekspozycji (mierzoną prawdopodobieństwem sukcesu) a %-ową ceną nieruchomości w stosunku do wartości rynkowej, przy założeniu normalnego rozkł a- du cen z wyżej określonym % -owym odchyleniem standardowym transakcji. Poni ższy wykres obrazuje zale żno ść współczynnika obniżenia warto ści (WL/WR) nieruchomo ści dla sprzeda ży wymuszonej (likwidacyjnej) od skrócenia okresu ekspozycji nieruchomości na ry n- ku i poziomu zró żnicowania rynku.

9. 4. Określenie wartości współczynnika dla wymuszonej sprzedaży W L/WR Uwzględniając powyższe określić można spodziewaną zależność pomiędzy wartością dla wym u- szonej sprzedaży nieruchomości a skróceniem okresu ekspozycji na rynku – współczynnik WRW/WR, co przedstawia poniższy graf :

S tr o na | 30.

Uwzględniając parame try przyjęte dla określenia współczy nnika WL/WR, dla współczynnika zmienności cen nieruchomości podobnych = 37%, dla wartości współczynnika skrócenia okresu ekspozycji WSE do 1/3 , można określić wartość współczynnika likwidacyjnego , zgodnie z powy ż- szym grafem : WL/WR (1/3;37%) = 65%. Współczynnik stosunku WL/WR z uwzględnieniem warunków wymuszenia bez uwzględnienia przetargowego trybu sprzedaży wynosi dla nieruchomości szacowanej 0,65. Wyniki badań rynkowych wykazują typowy współczynnik związany z warunkami sprzedaży prz e- targowej wynos zący: -7,2% (współczynnik: 0,93) co stanowi spodziewaną obniżkę wartości dla sprzedaży wymuszonej w t rybie przetargowym wynoszącą: WL/WR = 0,65 x 0,93 = 0,605 Uwzględniając powyższe analizy wartość współczynnika WL/WR obrazującego efektywność dla likwidacyjnej sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu wyniesie 60,5% w stosunku do wa r- tości rynkowej nieruchomości.

9.5 . Określenie wartości likwidacyjnej (WL) ni eruchomości Uwzględniając określoną w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkową (WR) szacowanej nieruchomości oraz określoną wartość współczynnika WL/WR obrazującego efektywność dla l i- kwidacyjnej sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu określić można wartość likwidacyjną (WL) szacowanej nieruchomości z uwzgl ędnieniem warunków wymuszenia oraz przetargowego trybu sprzeda ży. Wartość likwidacyjna (WL) nieruchomości, przy uwzględnieniu odpowiednich parametrów zwią- zanych ze sprzedażą likwidacyjną w drodze przetargowej wyniesie: WL = 105.270 zł x 0,605 = 63.688 zł W zaokrągleniu do pełnych 1.000 zł, wartość likwidacyjna (WL) wynosi: 64.000 zł.

S tr o na | 31.

10 . Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem Uwzgl ędniaj ąc powy żej przedstawione ustalenia w zakresie cech rynkowych nieruchomo ści, analizy rynku nieruchomo ści oraz wykonane obliczenia warto ść rynkowa (WR) i warto ść likwidacyjna (WL) przedmiotu oszacowania zgodnie z okre śleniem przedmiotu i zakresu wyceny wynosi:

Warto ść rynkowa (WR) nieruchomo ści WR = 105.000 z ł słownie: sto pięć tysięcy złotych

Warto ść likwidacyjna (WL) nieruchomo ści WL = 64.000 zł słownie: sześćdziesiąt cztery tysi ące złotych

Uzasadnienie wyniku wyceny Wynik wyceny uzyskany zosta ł w wyniku stwierdzenia stanu, przeznaczenia i cech rynkowych nieruchomo ści w drodze wyceny metod ą korygowania ceny średniej na podstawie co najmniej kilkunastu nieruchomo ści podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ą ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy rynkowe tych nieruchom o- ści, stanowi ących podstaw ę oszacowania. Cechy nieruchomo ści szacowanej determinuj ące jej warto ść znajduj ą si ę wśród cech uwzględnianych w wycenie, w zwi ązku z czym uzyskany wynik uzna ć nale ży za wiarygodny.

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy maj ątkowego

Podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego

S tr o na | 32.

I. Klauzule i ustalenia dodatkowe

ü Wykonawc ą niniejszego operatu szacunkowego jest: realexperts sp. z o.o., ul. Madali ńskiego 20/6, 02-513-Warszawa, KRS: 0000335993, REGON: 141999336, NIP: 5213553174 ü Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług (VAT) jaki należy się ewentualnie od transakcji sprzedaży nieruchomości ani innych podatków i opłat związ a- nych z transakcją kupna -sprzedaży nieruchomości. ü Przedmiot niniejszego opracowania oszacowany został w postaci wolnej od obciążeń hipotec z- nych, ciążących ewentualnie na nieruchomości. ü Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny i może ule c zmianie w wyniku zmiany relacji popytowo-podażowych na rynku nieruchomości albo stanu zagospod a- rowania, technicznego i prawnego nieruchomości lub jej otoczenia. ü Opracowanie niniejsze może być wykorzystywane do celu, dla którego zostało sporządzone, prze z okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Wykorz y- stanie niniejszego opracowania po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie r odzi dla autora żadnych skutków prawnych. ü Niniejsze opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej, budowlanej, geotechnicznej, to k- sykologicznej lub środowiskowej nieruchomości lub obiektów budowlanych. ü Opracowanie niniejsze wykonane zostało wyłącznie dla celów określonych w pkt. 2. i do wyk o- rzystania wyłącznie przez zamawiającego wycenę określonego w pkt. 3. Wykorzystanie ninie j- szego opracowania dla celów innych niż określone w pkt. 2., bądź przez osoby trzecie albo wobec osób trzecich bez zgody autora jes t zabronione i nie rodzi dla niego żadnych skutków prawnych. ü Opracowanie niniejsze wykonane zostało przy założeniu prawdziwości dokumentów i inform a- cji uzyskanych od w toku czynności szacowania. Autor w dobrej wierze wykorzystuje te d o- kumenty, które uzyskane zostały w toku czynności szacowania, na które powołał się w ninie j- szym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności ich za prawdziwość i kompletność oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. ü realexperts sp. z o.o. zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniej sze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkol wiek opraco waniu bez zgody autora i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile taka publikacja nie wynika w prost z celu wykonania niniejszego opracowania lub przepisów prawa. Przed skopi o- waniem całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie, dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu cał ości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda autora, o ile takie skopiowanie, odw ołanie lub uja w- nienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub przepisów prawa. Taka zgoda jest wymagana również, jeśli autor nie jest wymieniony z imienia i nazwiska lub jeśli część niniejszego opracowania będzie połączona z innym opracow aniem.

S tr o na | 33.

II . Dokumentacja zdjęciowa

S tr o na | 34.

III . Załączniki 1. Księg a wieczysta nieruchomości 2. Wypis z rejestru gruntów 3. Mapa ewidencyjna