Sammanfattning Med grund i en analys av förutsättningar och påverkande faktorer hos elva av Skånes kommuner, anses följande placeringar vara de mest lämpliga för exploatering av bostäder och handelslokaler av olika slag.

Billigt småhus: Simrishamn

Dyrt småhus: Kristianstad

Bostadsrättshus: Kävlinge

Lokal för bygghandel: Burlöv

Lokal för livsmedelshandel: Kristianstad

2

Innehållsförteckning Inledning ...... 4 Metod ...... 4 Urval 1 – första gallringen ...... 4 Urval 2- andra gallringen ...... 4 Småhus ...... 4 Burlöv ...... 5 Höganäs ...... 5 Kristianstad ...... 5 Kävlinge ...... 6 Landskrona ...... 6 Simrishamn ...... 6 Ängelholm ...... 7 Urvalskriterier ...... 7 Efterfrågan och kommunens målsättning ...... 7 Tillgång på tomtmark, pris, Tobins Q ...... 7 Trafikförbindelser ...... 8 Inkomster ...... 9 Billigt småhus ...... 9 Dyrt småhus ...... 10 Bostadsrätt ...... 11 Burlöv ...... 12 Hässleholm ...... 12 Kävlinge ...... 12 Landskrona ...... 12 Placering av bostadsrätt ...... 13 Bygghandel ...... 13 Livsmedel ...... 15 Felkällor ...... 17 Bilagor

3

Inledning På uppdrag av fastighetsutvecklaren Babels AB analyseras förutsättningarna för exploateringar av olika art i elva kommuner i Skåne, se bilaga 1. Exploateringarna avser bostadsrätter, dyrt och billigt småhus samt handelslokaler för bygg och livsmedel. Bostadsrätterna skall bestå av treor och fyror i hus om 5-8 våningar. Ett småhus vars byggnadskostnad överstiger 2,5 miljoner kronor klassas som dyrt. Bygghandeln skall vara cirka 4000 kvadratmeter och livsmedelshandeln avser en stormarknad med parkering. Till grund för analysen ligger de konsultrapporter som tidigare tagits fram för varje kommun, där förutsättningar för bebyggelse i kommunerna redovisas. Olika faktorer som påverkar efterfrågan och utbud undersöks. Resultatet av detta är ett investeringsråd till fastighetsbolaget, där lämpliga placeringar för respektive byggnadstyp redovisas.

Metod För att ta reda på den bästa placeringen för respektive exploatering sker urvalsprocessen i två steg, vilka rapporten är uppdelad efter.

Vid ett första urval undersöks efterfrågan, utbud och tillgång på mark. Ett poängsystem för lokal- och regionaltrafik samt vägnät upprättas för att avgöra vilka kommuner som är direkt olämpliga för en etablering. Urvalskriterierna anpassas efter typ av byggnation.

I ett andra urval görs en mer ingående analys av de kvarvarande kommunerna och deras egenskaper. I detta skede analyseras faktorerna från det första urvalet mer ingående, där deras påverkan på respektive kommun fastställs. Olika faktorer har skilda betydelser för olika etableringar, varpå rapporten är uppdelad efter bebyggelsetyp.

Urval 1 – första gallringen För att få en överblick över samtliga kommuners förutsättningar för exploatering skapas en utbudsmatris, se bilaga 1. Matrisen redovisar värden på Tobins Q, kommunalskatt och medelinkomst. Därtill bedöms efterfrågan, befintliga verksamheter samt utbud av lediga tomter. En etta i tabellen innebär att efterfrågan eller aktuell bebyggelse finns i kommunen. En nolla innebär avsaknad av denna. I matrisen poängsätts kommunerna, från 0-5, utifrån deras trafikförbindelser.

Urval 2- andra gallringen

Småhus Av de kommuner som analyserats har endast de som har ett värde för Tobins Q 1,00 eller större ansetts som lämpliga för småhusbebyggelse. Är värdet större än 1,00 innebär det att det

4

är mer lönsamt att bygga nya småhus än att köpa de som redan finns. En nybyggnation av bostäder måste vara ekonomiskt lönsam, därav bortsållningen av kommuner med ett lägre värde än 1,00.

Nedan följer en kort presentation av de kommuner som återstår. Denna syftar till att ge en snabb inblick i respektive kommuns situation och ambition beträffande befintligt bestånd och kommande exploatering av småhus.

Burlöv Burlöv består av två mindre tätorter, Åkarp och Arlöv. I Arlöv finns några mindre tomter lämpliga för att bygga småhus på. I Åkarp finns två områden, av olika storlek, båda lämpliga för småhusbyggnation. Tobins Q ligger här på 1,31.

Burlöv kommun ligger inklämd mellan Lund och Malmö. Detta läge gör att det är mycket enkelt att transportera sig till och från orten. Det är rikligt med tåg- och bussförbindelser in i kommunen. En stor nackdel med kommunen är att oavsett var man vill bygga måste bullerskydd och liknande förebyggande åtgärder vidtas, på grund av närliggande vägar och järnväg.

Höganäs Höganäs kommun har det näst högsta Tobins Q värdet av kommunerna, vilket är 1,46. Tobins Q i kombination med en positiv befolkningstillväxt indikerar att efterfrågan på småhus på orten är relativt stor. Det råder dock brist på kommunalt ägda tomter lämpliga för småhusbyggnation. I de mindre orterna Viken, Lerberget och Arild finns det tomter tillgängliga för bebyggelse.

Kommunaltrafiken till centralorten Höganäs är utmärkt. Den är dock betydligt sämre till de mindre orterna i kommunen. Pendlingsnettot är negativt.

Kristianstad Kristianstad kommun har som mål att göra staden Kristianstad till ett nav för omkringliggande orter och på så sätt ta vara på deras utvecklingspotential. Man vill att kommunen skall växa och bli mer sammanhängande samt att invånarantalet skall öka. Kommunen efterfrågar alla typer av bostäder, främst friliggande villor, av olika karaktär. Ett antal möjliga tomter finns tillgängliga för varierande exploatering. Åhus, med sitt attraktiva läge nära vattnet, är intressant för byggnation av dyrare småhus.

Mycket goda kommunikationer finns att tillgå och det är möjligt att pendla både till och från kommunen. Såväl födelse- som inflyttningsnetto är positivt.

5

Kävlinge I Kävlinge finns ett stort behov av bostäder. Detta gäller främst bostadsrätter, men även utrymme för exploatering av småhus med anledning av den senaste tidens positiva befolkningsutveckling.

Det finns tre områden som lämpar sig bättre än övriga för exploatering av billiga småhus. Dessa är belägna norr och söder om Furulund (väster om Kävlinge stadskärna) och i Södra Hofterup. De södra områdena Furulund respektive Hofterup är relativt stora och här finns utrymme för byggnation av flera enheter. Samtliga områden utgör lämpliga placeringar för ett något dyrare småhus, dock anses de lägen som ligger närmast havet exempelvis Barsebäck, Barsebäcks hamn och Järavallen vara mer passande för dyrare småhus.

Kävlinge har utmärkt lokal- och regionaltrafik och därmed goda pendlingsmöjligheter. Hela 65 procent av befolkningen pendlar till angränsande kommuner. Kommunen har den näst lägsta inkomstskatten i Sverige vilket gör den attraktiv för inflyttning. Kommunen har under de senaste åren haft en positiv befolkningsutveckling.

Landskrona Landskrona kommun har som mål att minska segregationsproblemen genom att bygga nya dyrare bostäder i de centrala delarna. Det råder stor efterfrågan på småhus i hela kommunen, men även på bostadsrätter i Landskrona stad. Det finns ett antal tillgängliga tomter för billigare småhus, då främst i Häljarp och ett stort område i norra Landskrona stad. För dyrare småhus lämpar sig Ulkavallen i Landskrona stad och Glumslöv.

Kommunaltrafiken är lättillgänglig och väl utbredd. Antalet personer som pendlar ut från Landskrona är fler än de som pendlar in. Befolkningsutvecklingen i kommunen är stadigt positiv.

Simrishamn Simrishamn kommun har som mål att erbjuda billiga småhus. Detta för att locka den yngre generationen tillbaka till staden samt för att de äldre invånarna skall erbjudas ett billigare alternativ att flytta till. Trenden i kommunen är att yngre familjer flyttar direkt från hyresrätt till småhus. Simrishamn har ett stort utbud av billiga småhustomter, då främst i områden västerut en bit från kusten. Nära kusten finns ett antal tomter tillgängliga. Priset på dessa varierar med avståndet till havet.

I dagsläget är kommunaltrafiken i Simrishamn av relativt låg standard. Den förväntas dock bli betydligt bättre i och med en tilltänkt tågsträcka, Simrishamnsbanan. Många av kommunens invånare pendlar till närliggande orter för att arbeta. Pendlingsnettot är negativt. Simrishamn har, till skillnad från riket i helhet, haft en negativ befolkningsutveckling.

6

Ängelholm Ängelholms kommun har som mål att växa och har planer på att skapa såväl nya bostads- som handelsområden. I kommunen råder en konstant efterfrågan på bostäder och befolkningsutvecklingen är positiv. Det finns idag ingen exploateringsklar mark att tillgå. Genom undersökningar och markförhandlingar kan det gå att hitta tomter.

Kommunaltrafiken är väl utbredd och kommunen har sin egen flygplats. Möjligheterna till pendlig är goda, varpå utpendlingen är positiv.

Urvalskriterier Det finns en mängd faktorer som avgör om exploatering av småhus på en ort är lämplig. Efterfrågan på en viss typ av bostäder, kommunens bostadspolitik och övriga planer samt tillgång på tomtmark är direkt avgörande för om en byggnation är möjlig. Dessa utgör primära urvalskriterier vid arbetet med att hitta lämpliga placeringar. De sekundära urvalskriterier som ansetts som viktiga har att göra med attraktionen av en viss typ av köpare och avgör därmed hur lönsam exploateringen kommer att bli. Tomtpris, trafikförbindelser samt medelinkomst på orten anses vara de viktigaste sekundära urvalskriterierna.

Med grund i urvalskriterierna har de olika kommunerna poängsatts efter sina respektive förutsättningar. De tabeller som följer avser tillgång på tomter, tomtpris, trafikförbindelser samt medelinkomst. Urvalskriterierna efterfrågan och kommunens målsättning är svåra att ranka enligt ett poängsystem. Dessa används istället senare i resonemanget kring respektive bostadstyp.

Efterfrågan och kommunens målsättning En grundförutsättning för exploatering av ett område är att det finns en efterfrågan på den tilltänkta typen av bostäder på orten. För att en exploatering skall vara möjlig krävs det också att byggnationen stämmer överens med kommunens mål och visioner om ortens utveckling.

I en kommun bör det finnas ett varierat bostadsbestånd. Utbudet av bostäder skall tillgodose de behov som finns hos hushållen, oavsett om det gäller att byta till en större eller mindre bostad eller från att äga till att hyra denna och viceversa. Genom en strategisk planering av exploatering och kommande bebyggelse kan kommunerna också i viss mån påverka utvecklingen på orten. Genom att bygga en specifik typ av bostäder kan man locka till sig en specifik målgrupp och på så sätt styra demografin. Genom att utgå från kommunernas behov och framtidsvisioner har de antingen sållats bort eller ansetts som lämpliga för småhusbebyggelse.

Tillgång på tomtmark, pris, Tobins Q Tillgång på tomtmark och typen av mark måste matcha behovet av bostäder för att en exploatering skall lyckas. Finns det ingen tomtmark är en byggnation omöjlig. Vidare är en

7 exploatering inte möjlig i ett område där förutsättningarna inte stämmer överens med typen av planerad bebyggelse.

Priset på tomtmark i en kommun är avgörande för hur lönsam byggnationen kommer att bli. Speciellt vid byggnation av ett billigare småhus kan detta vara av stor vikt. Tobins Q är ett mått på hur lönsamt det är att bygga nytt på en ort. Dock bör man vara medveten om att Tobins Q är ett mått för en hel kommun. Värdet varierar lokalt och kan således skilja sig för de olika delområden som finns i en kommun.

Tillgång på Kommun tomter Poängskala Kristianstad 4 0 Obefintlig. Kävlinge 4 1 Ej planlagd mark, kräver markförhandlingar. Landskrona 4 2 Ett fåtal tomter för mindre bostadsbestånd. Simrishamn 3 3 Ett antal tomter för mindre bostadsbestånd. Burlöv 2 4 Vissa områden för etablering av större bestånd. Höganäs 2 5 God tillgång på större och mindre tomter i hela kommunen. Ängelholm 1 Tabell 1. Rankning av kommuner efter tillgång på tomter.

Tomtpris Kommun kr/kvm Burlöv 2000 Höganäs 600 Kävlinge 500 Landskrona 500 Kristianstad 400 Simrishamn 300 Ängelholm inga tomter Tabell 2. Rankning av kommuner med avseende på tomtpris.

Trafikförbindelser I Skåne finns det överlag väldigt bra lokala och regionala kommunikationer. Från de större städerna går det frekvent buss- och tågtrafik. Vägarna i landskapet är relativt välskötta och ett antal flygplatser finns utspridda över Skåne. Mellan de större städerna går ofta direkttrafik. Det är däremot sämre trafikförbindelser till och från de mindre orterna i respektive kommun. Förbindelser av olika slag är givetvis avgörande för en fastighets marknadspris. Dock förutsätts ägarna till ett småhus ha tillgång till en eller flera bilar. Ägarna anses inte beroende av lokal- eller regionaltrafik för att kunna ta sig till jobbet eller affären. Kommunikationer med buss och tåg är således inte den viktigaste faktorn vid placering av småhus. Däremot kan trafikförbindelserna vara mer eller mindre viktiga för de familjer som är intresserade av att köpa ett hus, beroende på barnens åldrar, fritidsaktiviteter eller avstånd till skola. Trafikförbindelserna för respektive kommun har poängsatts, se bilaga 1.

8

Inkomster Medelinkomsten i en kommun kan vara en indikation på köpkraften på orten, se bilaga 1. Den avslöjar också hur kreditvärdig befolkningen på orten är. Ett dyrare småhus är mer lönsamt att bygga där det finns människor som vill och kan betala för huset. Genom att bygga en viss typ av hus lockar man en viss köpkrets, vilket i sin tur kan påverka utvecklingen och därigenom medelinkomsten på orten.

Kommun Tobins Skatt Medelinkomst Trafikförbindelser Tillgång på Tomtpris Q (%) (kr) tomter (kr/kvm) Simrishamn 1,49 30,90 217 000 2 3 300 Kristianstad 1,00 31,25 223 000 4 4 400 Kävlinge 1,26 28,90 264 000 4 4 500 Landskrona 1,12 30,63 206 000 4 4 500 Höganäs 1,47 30,12 261 000 2 2 600 Burlöv 1,31 30,48 220 000 4 2 2000 Ängelholm 1,17 29,43 243 000 3 1 inga tomter Tabell 3. Rankning av kommunerna med avseende på samtliga urvalskriterier.

Billigt småhus Med avseende på de primära urvalskriterierna anses Burlöv, Höganäs och Ängelholm inte vara intressanta för exploatering av billiga småhus. Burlöv och Höganäs har båda för lite tomtmark och tomtpriserna är därtill för höga för att det ska vara lönsamt att bebygga dem med billiga småhus. I Ängelholm finns det ingen tillgänglig tomtmark avsatt för byggnation av småhus.

De kommuner som återstår är Kristianstad, Kävlinge, Landskrona och Simrishamn. Samtliga har ett värde på Tobins Q över 1,00. Detta redovisar dock inte attraktivitet och lönsamhet för olika mikrolägen, varför priset på tomtmark är betydelsefullt. I Kävlinge och Landskrona är tomtpriserna ungefär 500 kr/kvm. Detta kan inte anses som speciellt höga priser, men jämfört med Simrishamn så är de 200 kronor dyrare per kvm, vilket anses vara av stor betydelse för lönsamheten på ett billigt småhus. Detta innebär att en normalstor tomt, ungefär 700 kvm, skulle kosta 140 000 kronor mindre i Simrishamn än i Kävlinge respektive Landskrona. Vidare efterfrågar Kävlinge liksom Landskrona främst bostadsrätter. Möjligheterna till ekonomisk lönsamhet anses vara betydligt större i Simrishamn än i Kävlinge och Landskrona. I Kristianstad finns god tillgång på tomtmark och priset för denna är 400 kr/kvm. En småhustomt i Kristianstad är i snitt 70 000 kronor dyrare än i Simrishamn. I både Kristianstad och Simrishamn efterfrågas småhus. Dock finns det i Simrishamn en specifik efterfrågan på billiga småhus. Simrishamns ambition, mål och pris på tomtmark gör kommunen lämpligare för placering av ett billigt småhus än Kristianstad.

En sista kontroll för att motivera valet av placering av billigt småhus är att göra en boendekalkyl. Denna beräknas utifrån medelinkomst och beräknad kostnad för huset. Resultatet är ett utlåtande om huruvida medelinkomsttagaren kommer att ha råd att köpa och bo i ett av de nyproducerade husen. Medelinkomsten i Simrishamn kommun ligger 25 000 kronor under Sverigesnittet på 242 000 kr/invånare. Vid ett husköp är det oftast par som är spekulanter. Slås deras medelinkomster under ett år ihop blir den totala medelinkomsten

9

434 000 kr/år brutto. Det skulle ge dem en månadsinkomst på drygt 36 000 kronor brutto. Med Simrishamns skattesats så blir det knappt 25 000 kronor netto/månad. Ponera att paret tar lån för hela köpeskillingen, det vill säga max 2,5 miljoner kronor, skulle deras kostnad med skattereduktion per månad bli ungefär 14 000 kr. Detta medför att de skulle få ett överskott på drygt 12 000 kr/månad. Beräkningarna baseras på ett bolån med 40 års löptid och en ränta på 6,4 %. Siffrorna är framräknade med Swedbanks boendekalkyl för bolån. Eftersom huset skall kosta under 2,5 miljoner anses inkomsten täcka för amorteringar, avbetalning samt ett fullgott leverne.

Sammantaget med alla redovisade faktorer utfaller Simrishamn kommun som den bäst lämpade kommunen för etablering av småhusbostäder.

Dyrt småhus Med utgångspunkt i ovanstående urvalskriterier och rankning av kommuner följer nedan ett resonemang kring vilken kommun som lämpar sig för byggnation av ett något dyrare småhus.

Kommuner som på grund av de primära urvalskriterierna inte är aktuella för någon bebyggelse av dyrt småhus är Burlöv, Höganäs, Simrishamn och Ängelholm. Simrishamn har valts bort främst på grund av att kommunen uttryckt att de vill satsa på en billigare typ av småhus för att locka dit en yngre befolkning. I Burlöv, Höganäs och Ängelholm har tillgången på kommunal tomtmark och typen av denna ansetts som undermålig, varför dessa kommuner ej klassas som lämpliga för exploatering. Burlövs kommun har dessutom ett extremt högt pris på tomtmark.

De kommuner som återstår är Kristianstad, Kävlinge och Landskrona. I dessa kommuner finns det tillgänglig tomtmark och kommunerna är positiva till bebyggelse av dyrare småhus. Trafikförbindelserna är till centralorterna mycket goda, dock är de något sämre till övriga orter inom kommunerna. Tomtpriserna skiljer sig relativt lite åt, 400 kr/kvm för Kristianstad och 500 kr/kvm för de andra. Medelinkomsten är högst i Kävlinge och lägst i Landskrona. Att bygga ett dyrt småhus i någon av dessa kommuner skulle med största sannolikhet vara lönsamt. Det som skiljer sig mellan dessa orter och som i slutändan blivit avgörande för valet av placering är kommunernas målsättning och behov. I Landskrona är behovet av bostadsrätter störst och därmed det som kommunen valt att satsa på. Liksom i Landskrona är det främst lägenheter som behövs i Kävlinge. En byggnation av bostadsrätter och omfördelning av befintlig befolkning skulle medföra att många småhus blir tillgängliga och därmed tillgodoser behovet av dessa. I Kristianstad kommun är det däremot småhus som efterfrågas.

Den kommun som ansetts vara lämpligast för bebyggelse är Kristianstads kommun och mer specifikt orten Åhus. Den främsta anledningen är kommunens inställning och målsättning vad gäller bebyggelse och befolkningstillväxt. Småhus är den typ av bostad som det råder störst efterfrågan på och är den bostadstyp som man valt att satsa extra på. I området Vanneberga i Åhus finns redan färdiga tomter där detaljplan möjliggör för byggandet av 220 småhus i 1 eller 1,5 plan. Det attraktiva läget med närhet till vattnet motiverar att det är just den dyrare

10 typen av småhus som kommer att byggas där. Tobins Q i Kristianstad är 1,00, vilket innebär att det är lika fördelaktigt att bygga ett nytt hus som att köpa ett gammalt i kommunen. Tobins Q är högre i såväl Kävlinge som i Landskrona, men mikroläget för Vanneberga i Åhus anses vara så pass bra att lönsamheten vid byggnation i området överstiger det uppskattade värdet på Tobins Q. Befolkningen i Kristianstad har ökat stadigt de senaste åren, såväl födelse- som inflyttningsnetto är positivt. Ett av kommunens långsiktiga mål är att locka till sig fler invånare. Efterfrågan på bostäder förväntas öka då befolkningen på sikt växer. Medelinkomsten i Kristianstad är något lägre än i Kävlinge och i Skåne som helhet. Detta är ett mått på köpkraften i området, men läget i Åhus och typen av hus som byggs anses kunna attrahera köpare med en högre inkomst, vilket kan komma att påverka utvecklingen i kommunen.

För att säkerställa att medelinkomsttagaren i Kristianstad kommun har de ekonomiska förutsättningar som krävs för att köpa ett dyrare småhus används återigen Swedbanks förenklade bolånekalkyl. Spekulanten antas låna 3 miljoner kronor till finansiering av husköpet. Detta skulle, med Kristianstads medelinkomst, för ett par innebära en bruttoinkomst per månad på drygt 37 700 kronor. Med Kristianstads kommunalskatt innebär detta drygt 26 700 kronor netto. Löptiden har bestämts till 40 år och kalkylräntan till 6,4 procent. Boendekostnaden är drygt 16 700 kronor per månad, vilket innebär att det finns 10 000 kronor kvar varje månad till övriga utgifter. Kundkretsen som byggnationen avser attrahera, antas dock ha en högre inkomst än medelinkomsttagaren i Kristianstad. Köpkraften anses vara tillräcklig.

Bostadsrätt För att finna den mest lämpliga placeringen av bostadsrätter utgås ifrån potentiella köpare och de förutsättningar och värderingar som de antas ha. Den köpkrets som bostadsrätter vanligtvis attraherar är mindre benägna att ha tillgång till bil än en småhusägare, vilket ställer högre krav på läge och kommunaltrafik. Närhet till mataffärer och övrig service är av stor vikt. För att få så stor lönsamhet som möjligt och för att tilltala en bred målgrupp fokuseras det på centralorterna i de olika kommunerna.

Fem av de elva kommunerna anser sig inte ha något behov av nya bostadsrättshus, varför dessa inte tas i åtagande. Åstorps och Ängelholms kommun har en efterfrågan på bostäder men saknar planlagd mark för ändamålet. De återstående fyra kommunerna bedöms utifrån ovan nämnda kriterier samt tillgång på tomtmark.

Kommuner Kommunikation Medelinkomst (kr) Burlöv 4 220 000 Hässleholm 4 214 000 Kävlinge 4 264 000 Landskrona 4 206 000 Tabell 1. Kommuner som anser sig vara i behov av bostadsrätter.

11

Burlöv Det finns en viss efterfrågan på bostadsrätter i Burlöv. I kommunen finns det relativt billiga bostadsrätter jämfört med i Malmö och Lund. Burlöv har mycket bra trafikförbindelser, både vad gäller kollektiv- och biltrafik. I Åkarp finns enbart villor, restriktioner i detaljplanen omöjliggör bebyggelse av andra bostäder än småhus. I Arlöv finns en blandning av villor, radhus och flerbostadshus. Här finns det tillgänglig tomtmark, vilken ännu inte är planlagd. Det som talar mot exploatering är de komplikationer kommunens inklämda läge för med sig. Eftersom Burlöv ligger inklämt mellan flera stora vägar och järnvägen krävs omfattande och kostsamma undersökningar samt åtgärder för det buller som trafiken orsakar.

Hässleholm I Hässleholm råder det brist på bostadsrätter, utbudet är lågt och utgörs till större del av tvåor och treor. Det kostar lika mycket att bygga bostadsätter i Hässleholm som i övriga Skåne. Dock är priserna för bostadsrättlägenheter mycket lägre i Hässleholm kommun. Kommunen själv anser inte att det är särskilt lönsamt att bygga bostadsrätter trots att viss efterfrågan finns. Därtill är medelinkomsten relativt låg, vilket kan påverka köpkraften negativt. De goda kommunikationerna gör det lätt och smidigt att pendla med tåg eller buss till omkringliggande städer.

Kävlinge Kävlinge kommun växer och det finns behov av bostäder. Genom att bygga nya bostadsrätter hoppas kommunen kunna erbjuda bostäder för den något äldre befolkningen och på så sätt få lediga småhus för den yngre befolkningen. Detta är alltså ett lönsamt och effektivt sätt att skynda på en redan befintlig befolkningsökning.

Kävlinge är känt som pendlingskommun, där utpendlingsnettot är positivt. Ledig tomtmark finns på den gamla Scanfastigheten, belägen intill järnvägsstationen. Det centrala läget och möjligheterna till pendling kommer att göra bostäderna eftertraktade och attrahera en bred målgrupp. Den höga medelinkomsten kombinerat med den låga kommunalskatten gör att köpkraften anses vara god inom kommunen.

Landskrona I Landskrona finns det få bostadsrättslägenheter men ett överskott av hyreslägenheter. Många av dessa skulle kunna omvandlas till bostadsrätter, något som i många fall är mer lönsamt än att köpa en nyproducerad bostadsrätt. Detta kan ha en negativ inverkan på efterfrågan på bostadsrätter. Det finns endast ett område som är planerat för bostadsrättshus i centrala Landskrona. Bostadsrätterna är tänkta att vara aningen dyrare och bestå av treor och fyror men huset får enligt plan enbart vara fyra våningar högt. Dock är det är en väldigt bra placering av ett bostadsrättshus, centralt och nära vattnet, vilket skulle kunna attrahera många

12 köpare. Landskrona har i och med problemen med segregation ett dåligt rykte. Detta medför att inflyttningen till kommunen är liten. Köpkraften på orten är svag och tendensen är att man flyttar ut från centrum om ekonomiska förutsättningar finns. Om Landskrona kommun kan få bukt på segregationsproblemen skulle marknaden för bostadsrätter se betydligt bättre ut. Landskrona är beläget mitt i Öresundsregionen och har därtill goda trafikförbindelser.

Placering av bostadsrätt Den kommun som anses ha bäst förutsättningar för en lönsam exploatering av bostadsrätter är Kävlinge kommun. Kommunen har i dagsläget ett behov av bostadsrätter, vilket med en positiv befolkningsutveckling väntas bli ännu större. I kommunen finns ett utbud av attraktiv tomtmark, belägen nära såväl trafikförbindelser som service. Kävlinge har ett utmärkt läge mitt i öresundsregionen och kommunen anses ha goda möjligheter att fortsätta utvecklas.

Även om motsvarande förutsättningar finns i några av de andra kommunerna så anses det samlade intrycket och således möjligheten till lönsamhet vara störst i Kävlinge kommun. Landskrona och Burlöv är båda kommuner där en placering av bostadsrätter kan tänkas, dessa anses inte ha samma möjlighet till lönsamhet som Kävlinge på grund av rådande förutsättningar. Trots att det råder brist på bostäder i Hässleholm är en exploatering i kommunen inte ett lönsamt alternativ.

Bygghandel För att avgöra vilken av kommunerna som är bäst lämpad för uppförandet av en bygghandel beaktas ett antal faktorer. För att få lönsamhet i verksamheten är läget och tillgängligheten till köpkraftiga kunder viktigt. I det här fallet utgörs sannolikt kunderna av både företag och privatpersoner vilket gör det fördelaktigt att etablera i ett expansivt område bestående av båda delarna. Ett högt Tobins Q-värde vittnar om en attraktiv region där det både är lönsamt att renovera äldre byggnader och bygga nytt. Ortens fördelning av bostäder kan vara avgörande för lönsamheten, finns det exempelvis mestadels hyresrätter är troligen inte behovet på byggmateriel lika stort som om det mestadels hade funnits småhus. Befolkningsutvecklingen spelar in på avkastningen i framtiden.

Gällande mikroläget är det ofta fördelaktigt om handeln ligger nära hårt trafikerade vägar eller infartsleder till större städer för bästa exponering. Att ha andra verksamheter nära inpå kan vara både positivt och negativt beroende på marknaden. Om marknaden är stark kan inpåliggande verksamheter verka som dragplåster, är den däremot mättad kan konkurrensen verka negativt. Givetvis spelar tillgången till attraktiv mark och priset på denna in. Priset bedöms inte vara lika viktigt som läget och tillgången till kunder, då engångskostnaden är betydligt lägre än de framtida inkomster ett bra läge genererar.

Baserat på ovanstående resonemang anses en del kommuner vara direkt olämpliga för placering av bygghandel. Ser man till de primära urvalskriterierna tillåter Höganäs kommun inte någon nyetablering av bygghandel på grund av konkurrensen från redan befintliga butiker

13 och närheten till Helsingborg. Höör kommun saknar exploateringsbar mark, vilket omöjliggör byggnation. Enligt detaljplanen framtagen för Klippans kommun får ett industrimarksområde högst vara 3000kvm, vilket omöjliggör uppförandet av en bygghandel på 4000 kvm. Hässleholm- och Åstorp kommun anses inte heller vara av värde. De har båda ett Tobins Q under 1,00. Detta tyder på en mindre attraktiv marknad för bygghandel, då fastighetsmarknaden på orten inte anses vara tillräckligt stark och därmed inte motiverar ny- och ombyggnationer i någon större utsträckning. Därtill har båda, likaså småstäderna runtomkring, redan befintliga bygghandlar. Detta i kombination med den mindre attraktiva marknaden gör att det bedöms vara mindre lönsamt att anlägga bygghandel här, då marknaden är mättad. Ängelholm och Kristianstad har visserligen en större efterfrågan på bostäder och ett Tobins Q över 1,00 men bedöms trots detta ha en mättad bygghandelsmarknad. De är mindre städer som redan har flera större och ett antal mindre bygghandlare. Småorterna runt omkring har även i de här kommunerna bygghandlar vilket gör upptagningsområdet ganska litet.

Simrishamn kommun har ett högt värde på Tobins Q. Kommunen är belägen på Skånes östkust, vilket medför att den inte är en del av den starka marknaden i Öresundsregionen. Liksom i grannkommunerna, saknas en större bygghandel vilket talar för en byggnation. I kommunen har det under flera år varit en negativ befolkningstrend. Detta i kombination med avsaknandet av en större genomfartsled talar mot en exploatering. Det finns en tillgänglig tomt som ligger på ett bra läge vid infarten till staden. Enligt plan ska området runt omkring förses med mindre industrier vilket gör att det inte kommer att finnas några dragplåster alls. Avståndet till företagscentrum i väst, avsaknandet av genomfartsled, brist på dragplåster och hotet om minskad befolkning gör att det anses riskabelt att anlägga ytterligare en bygghandel i kommunen.

De bäst lämpade kommunerna, Landskrona, Burlöv och Kävlinge ligger alla mitt i den expansiva öresundsregionen. Samtliga städer är därtill belägna längs en större högtrafikerad väg.

I Kävlinge kommun finns lediga tomter på gamla Scanfastigheten, belägen mitt i Kävlinge stad, där bygghandel skulle kunna uppföras. Dock ligger det redan väletablerade Center Syd nära intill, varpå avståndet till större bygghandlar blir kort. Centret har fördelarna att det ligger precis vid en avfart från Europaväg 6 och dessutom har andra dragplåster som stora mat- och modebutiker. Befolkningsutvecklingen bedöms vara positiv och man väntar en ökning om 4000 personer de närmsta åren. Hälften av dessa förväntas vilja bo i lägenhet vilket påverkar efterfrågan på byggvaror. Endast åtta procent av kommunens invånare bor i Kävlinge stad vilket gör risken stor att många kommunbor kommer att fortsätta att åka till Center Syd. Det som talar till kommunens fördel är det stora upptagningsområdet i öster vilket kan generera kunder både från den egna kommunen och från östliggande kommuner. En annan fördel är den låga kommunalskatten i kombination med att medelinkomsten är högre än genomsnittet. Det finns en stor köpkraft i kommunen men konkurrensen från Center Syd bedöms idag vara för stor för att få tillräcklig lönsamhet i ytterligare ett byggvaruhus på gamla Scanfastigheten i Kävlinge.

14

Landskrona är beläget längs Europaväg 6 mellan Lund och Helsingborg och har således ett fördelaktigt läge. Kommunen saknar en större bygghandel, har flera etableringsprojekt på gång och en växande befolkning. Dessa faktorer talar för uppförandet av en bygghandel men möjliga placeringar i kommunen anses inte vara tillräckligt attraktiva vad gäller befintlig och kommande omkringliggande verksamheter. En stor del av befolkningen i Landskrona bor i hyresrätter, därtill gör stadens dåliga rykte det svårt att attrahera kunder utifrån. I dagsläget åker folk med största sannolikhet hellre till Center Syd, beläget ett par kilometer bort, istället för att åka till Landskrona. Kommunen bedöms således ej vara redo för en bygghandel i dagsläget.

I Burlöv finns en färdig tomt om cirka 10 hektar, där man enligt detaljplan får uppföra bygghandel. Tomten är i största laget men delar kan styckas av och säljas om så önskas. Tomten har fördelen att den ligger precis i anslutning till en avfart från Europaväg 6. Detta resulterar i många förbipasserande samt att det är enkelt att svänga av. I närheten ligger flera butiker såsom Coop, Honda, BMW, Skanska handel, Media Markt med flera. Då aktuellt område i Burlöv i dagsläget saknar bygghandel lär dessa enbart fungera som dragplåster. Visserligen finns flera stora bygghandlar i omkringliggande städer som Löddeköpinge och Malmö men de ligger en bit bort. Lund har endast en bygghandel vilket gör det troligt att många runt Lund skulle åka till Burlöv. Även Malmöbor som bor i norra delen av staden skulle få ett kortare avstånd till bygghandel då det är närmre till Burlöv än till Svågertorp. Överlag bedöms köpkraften vara stark då Burlöv med sitt utmärkta läge ligger mitt i en expansiv tillväxtregion. I Burlövs kommun består bostadsbeståndet till stor del av villor. Detta i kombination med kommunens höga Tobins Q resulterar i en stor köpkraft av byggmaterial. De flesta kommunerna har någon eller några redan befintliga bygghandlar nära vilket gör läget och flödet av personer väldigt viktigt. Burlöv vinner verkligen på sin plats på kartan och sin tillgänglighet. En etablering av bygghandel i Burlöv kommun rekommenderas.

Livsmedel Liksom vid exploatering av bostäder och bygghandel finns det vid etablering av livsmedelshandel primära och sekundära faktorer att ta i åtagande. Viktigast är att det finns en marknad och efterfrågan på livsmedelshandel på orten. Efterfrågan beror främst på läge och tillgänglighet till köpkraftiga kunder. Kunderna utgörs främst av privatpersoner, vars levnadsvanor bör påverka placeringen. Att handla livsmedel är något som de flesta vill ska gå snabbt och enkelt varpå höga krav ställs på verksamhetens placering och tillgänglighet. I dagsläget finns det ett stort utbud av redan väletablerade matvarubutiker och ur konkurrenssynpunkt är dessa faktorer de mest avgörande. Då livsmedelshandeln är större än en närbutik är typen på omkringliggande bebyggelse mindre betydelsefull då kundkretsen antas vara större än närområdet.

Av de elva kommunerna anses en del kommuner vara olämpliga för placering av livsmedelsbutik. I dagsläget saknar Höganäs kommun tomter avsatta för livsmedelshandel vilket omöjliggör en bebyggelse. Att kommunen valt att inte avsätta tomter för ändamålet tyder på att det inte finns något behov av ytterligare en handel. I Hässleholm, Klippan,

15

Simrishamn och Åstorp är efterfrågan på livsmedel inte tillräckligt stor för att få en god lönsamhet i ytterligare en livsmedelsbutik. I Hässleholm saknas planlagd mark för livsmedelshandel, då marknaden redan är mättad. I Klippan finns det en tomt som skulle vara lämplig för livsmedelshandel men kommunen säger i dagsläget nej till fler livsmedelsbutiker med motiveringen att det skulle konkurrera ut småföretagen på orten. Även Simrishamn- och Åstorp kommun saknar planlagd mark med samma motivering. Höör kommun har redan ett stort antal livsmedelsbutiker i förhållande till sin storlek och befolkningstäthet. Det bedöms i dagsläget därför inte vara särskilt lönsamt att anlägga ytterligare en handel. Detsamma gäller för Burlöv kommun främst på grund av det stora antalet butiker på en liten yta.

I Ängelholms kommun finns det stora arealer ledig tomtmark där bebyggelse av en livsmedelsbutik skulle vara möjlig enligt plan. Kommunen har försökt att sälja mark avsedd för livsmedelshandel i två år utan framgång. Att marken är svårsåld är en stark indikation på att efterfrågan inte är tillräckligt stor för att göra en livsmedelsverksamhet lönsam i kommunen.

De kommuner som återstår är Kävlinge, Landskrona och Kristianstad. Dessa bedöms ha en större efterfrågan på livsmedelshandel än övriga kommuner. Därtill befinner sig samtliga kommuner i en expanderingsfas där nya bostäder byggs vilket förväntas leda till en ökad befolkning och således en ökad efterfrågan av livsmedel.

I Kävlinge kommun finns det redan väletablerade Center Syd och frågan är huruvida en ny livsmedelsbutik skulle kunna konkurrera med redan befintliga. Området som är aktuellt för bebyggelse ligger i Kävlinge stad och således en bit från Center Syd. Centrets fördel är dess lättillgänglighet samt att de övriga butikerna verkar som dragplåster. Utan vetskap om framtida bostadsbebyggelse i Kävlinge är det lämpligt att avvakta med en exploatering av livsmedelshandel. Kring Kävlinge anses marknaden i dagsläget vara mättad för denna typ av verksamhet.

I Landskrona kommun finns ett område aktuellt för uppförande av livsmedelsbutik söder om Säbyholm. Här finns stora ytor som gör det möjlig att få rum med såväl parkering som lager och handelslokaler. Området är redan planlagt, dock har planen blivit överklagad och resultat inväntas. En etablering här skulle vara intressant på grund av det faktum att två stora bostadsområden kan växa fram strax norr intill detta område. Tomtmark för denna typ av verksamhet finns även planerad intill järnvägsstationen. Den mark som finns tillgänglig för ändamålet bedöms vara bättre lämpad för mindre livsmedelsbutiker, varpå Kristianstad kommun anses vara ett bättre alternativ.

I Kristianstad kommun finns ett stort antal tomter lämpliga för bebyggelse av livsmedelsbutik. Kommunen har en ambition att växa och utvecklas till ett regionalt handelscentrum. Målet är att göra Kristianstad till ett nav för närliggande orter och bli en motvikt till sydvästra Skånes öresundsregion. Kommunen avser att lyckas med detta genom att utveckla handeln och skapa nya bostadsområden. Redan idag har Kristianstad kommun en positiv befolkningsutveckling. Kommunens inställning i kombination med en ökande efterfrågan talar för att det skulle vara lönsamt att anlägga en livsmedelshandel i Kristianstad. Efterfrågan bedöms vara större i huvudorten än i de perifera delarna av kommunen. De lediga tomterna ligger centralt, intill en 16 större genomfartsled och är således lättillgängliga. Ytterligare något som talar för en placering i Kristianstad är det stora upptagningsområdet i och med att många från närliggande orter, exempelvis Hässleholm, tycks välja att handla i Kristianstad. Medelinkomsten i kommunen är något lägre än rikets och Skånes genomsnitt och kommunalskatten är därtill relativt hög. Detta bedöms dock inte ha någon inverkan på köpkraften vad det gäller livsmedel, eftersom alla är beroende av detta.

Med grund i resonemanget ovan anses Kristianstad vara bäst lämpad för byggnation av en livsmedelshandel. En etablering kan motiveras av både kommunens visioner som handelsstad och den positiva befolkningsutvecklingen.

Felkällor Underlaget till bedömningen utgörs av konsultrapporter framtagna under den första delen av projektet. Dessa är av spridd kvalitet men har antagits innehålla korrekta uppgifter, vilka ligger till grund för beslutet. Riktigheten i informationen har ej kontrollerats i någon större utsträckning. Kompletterande information har i några fall hämtats från statistiska centralbyrån.

17

1C:$:7 :GVCC`V`%`0:CRV` :$:CC`1J$VJ

Efterfrågan Kommun Tobins Q Skatt Medelinkomst Nettoinkomst Småhus <2,5 Småhus>2,5 Bostadsrätt Livsmedel Bygghandel Burlöv 1,31 30,48 220 000 152944 1 1 1 0 1 Hässleholm 0,65 31 214 000 147660 0 0 1 0 1 Höganäs 1,47 30,12 261 000 182387 1 1 0 0 0 Höör 0,87 30,97 226 000 156008 0 0 0 0 0 Klippan 0,63 30,4 213 000 148248 0 0 0 0 1 Kristianstad 1 31,25 223 000 153313 1 1 0 1 1 Kävlinge 1,26 28,9 264 000 187704 1 1 1 1 0 Landskrona 1,12 30,63 206 000 142902 1 1 1 1 1 Simrishamn 1,49 30,9 217 000 149947 1 0 0 0 1 Åstorp 0,77 30,68 209 000 144879 0 0 1 0 1 Ängelholm 1,17 29,43 243 000 171485 1 1 1 1 1 Medel i riket 1,05 31,44 242 000 165915

Befintlig handel Utbud av lediga tomter Kommun Bygghandel Livsmedel Småhus Bostadsrätt Handel Trafikförbindelser Poängskala för kommunikation: Burlöv 1 1 1 1 1 4 0. Mycket dåliga trafikförbindelser. Egen bil är en förutsättning. Hässleholm 1 1 1 1 1 4 1. Egen bil föredras då pendlingsmöjligheter finns men är Höganäs 0 1 1 1 0 2 undermåliga. Höör 1 1 1 0 1 3 2. Antingen tåg eller buss går till kommunen. Bra vägförbindelser. Klippan 0 1 1 1 1 2 3. Direkt förbindelse till någon av de större städerna. Kristianstad 1 1 1 1 1 4 4. Både tåg och buss går regelbundet undet större delen av dygnet. Kävlinge 1 1 1 1 1 4 Bra vägar. Landskrona 0 1 1 1 1 4 Simrishamn 0 1 1 0 1 2 Åstorp 1 1 1 0 1 2 Ängelholm 1 1 0 0 1 3 Bilaga 2: Karta över valda områden