Grupp 8 - Slutligt Arbete.Pdf
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Sammanfattning Med grund i en analys av förutsättningar och påverkande faktorer hos elva av Skånes kommuner, anses följande placeringar vara de mest lämpliga för exploatering av bostäder och handelslokaler av olika slag. Billigt småhus: Simrishamn Dyrt småhus: Kristianstad Bostadsrättshus: Kävlinge Lokal för bygghandel: Burlöv Lokal för livsmedelshandel: Kristianstad 2 Innehållsförteckning Inledning ..................................................................................................................................... 4 Metod ......................................................................................................................................... 4 Urval 1 – första gallringen ......................................................................................................... 4 Urval 2- andra gallringen ........................................................................................................... 4 Småhus ................................................................................................................................... 4 Burlöv ............................................................................................................................. 5 Höganäs .......................................................................................................................... 5 Kristianstad ..................................................................................................................... 5 Kävlinge ......................................................................................................................... 6 Landskrona ..................................................................................................................... 6 Simrishamn ..................................................................................................................... 6 Ängelholm ...................................................................................................................... 7 Urvalskriterier .................................................................................................................... 7 Efterfrågan och kommunens målsättning ....................................................................... 7 Tillgång på tomtmark, pris, Tobins Q ............................................................................ 7 Trafikförbindelser ........................................................................................................... 8 Inkomster ........................................................................................................................ 9 Billigt småhus ..................................................................................................................... 9 Dyrt småhus ...................................................................................................................... 10 Bostadsrätt ............................................................................................................................ 11 Burlöv ........................................................................................................................... 12 Hässleholm ................................................................................................................... 12 Kävlinge ....................................................................................................................... 12 Landskrona ................................................................................................................... 12 Placering av bostadsrätt ................................................................................................ 13 Bygghandel ........................................................................................................................... 13 Livsmedel ............................................................................................................................. 15 Felkällor ................................................................................................................................... 17 Bilagor 3 Inledning På uppdrag av fastighetsutvecklaren Babels AB analyseras förutsättningarna för exploateringar av olika art i elva kommuner i Skåne, se bilaga 1. Exploateringarna avser bostadsrätter, dyrt och billigt småhus samt handelslokaler för bygg och livsmedel. Bostadsrätterna skall bestå av treor och fyror i hus om 5-8 våningar. Ett småhus vars byggnadskostnad överstiger 2,5 miljoner kronor klassas som dyrt. Bygghandeln skall vara cirka 4000 kvadratmeter och livsmedelshandeln avser en stormarknad med parkering. Till grund för analysen ligger de konsultrapporter som tidigare tagits fram för varje kommun, där förutsättningar för bebyggelse i kommunerna redovisas. Olika faktorer som påverkar efterfrågan och utbud undersöks. Resultatet av detta är ett investeringsråd till fastighetsbolaget, där lämpliga placeringar för respektive byggnadstyp redovisas. Metod För att ta reda på den bästa placeringen för respektive exploatering sker urvalsprocessen i två steg, vilka rapporten är uppdelad efter. Vid ett första urval undersöks efterfrågan, utbud och tillgång på mark. Ett poängsystem för lokal- och regionaltrafik samt vägnät upprättas för att avgöra vilka kommuner som är direkt olämpliga för en etablering. Urvalskriterierna anpassas efter typ av byggnation. I ett andra urval görs en mer ingående analys av de kvarvarande kommunerna och deras egenskaper. I detta skede analyseras faktorerna från det första urvalet mer ingående, där deras påverkan på respektive kommun fastställs. Olika faktorer har skilda betydelser för olika etableringar, varpå rapporten är uppdelad efter bebyggelsetyp. Urval 1 – första gallringen För att få en överblick över samtliga kommuners förutsättningar för exploatering skapas en utbudsmatris, se bilaga 1. Matrisen redovisar värden på Tobins Q, kommunalskatt och medelinkomst. Därtill bedöms efterfrågan, befintliga verksamheter samt utbud av lediga tomter. En etta i tabellen innebär att efterfrågan eller aktuell bebyggelse finns i kommunen. En nolla innebär avsaknad av denna. I matrisen poängsätts kommunerna, från 0-5, utifrån deras trafikförbindelser. Urval 2- andra gallringen Småhus Av de kommuner som analyserats har endast de som har ett värde för Tobins Q 1,00 eller större ansetts som lämpliga för småhusbebyggelse. Är värdet större än 1,00 innebär det att det 4 är mer lönsamt att bygga nya småhus än att köpa de som redan finns. En nybyggnation av bostäder måste vara ekonomiskt lönsam, därav bortsållningen av kommuner med ett lägre värde än 1,00. Nedan följer en kort presentation av de kommuner som återstår. Denna syftar till att ge en snabb inblick i respektive kommuns situation och ambition beträffande befintligt bestånd och kommande exploatering av småhus. Burlöv Burlöv består av två mindre tätorter, Åkarp och Arlöv. I Arlöv finns några mindre tomter lämpliga för att bygga småhus på. I Åkarp finns två områden, av olika storlek, båda lämpliga för småhusbyggnation. Tobins Q ligger här på 1,31. Burlöv kommun ligger inklämd mellan Lund och Malmö. Detta läge gör att det är mycket enkelt att transportera sig till och från orten. Det är rikligt med tåg- och bussförbindelser in i kommunen. En stor nackdel med kommunen är att oavsett var man vill bygga måste bullerskydd och liknande förebyggande åtgärder vidtas, på grund av närliggande vägar och järnväg. Höganäs Höganäs kommun har det näst högsta Tobins Q värdet av kommunerna, vilket är 1,46. Tobins Q i kombination med en positiv befolkningstillväxt indikerar att efterfrågan på småhus på orten är relativt stor. Det råder dock brist på kommunalt ägda tomter lämpliga för småhusbyggnation. I de mindre orterna Viken, Lerberget och Arild finns det tomter tillgängliga för bebyggelse. Kommunaltrafiken till centralorten Höganäs är utmärkt. Den är dock betydligt sämre till de mindre orterna i kommunen. Pendlingsnettot är negativt. Kristianstad Kristianstad kommun har som mål att göra staden Kristianstad till ett nav för omkringliggande orter och på så sätt ta vara på deras utvecklingspotential. Man vill att kommunen skall växa och bli mer sammanhängande samt att invånarantalet skall öka. Kommunen efterfrågar alla typer av bostäder, främst friliggande villor, av olika karaktär. Ett antal möjliga tomter finns tillgängliga för varierande exploatering. Åhus, med sitt attraktiva läge nära vattnet, är intressant för byggnation av dyrare småhus. Mycket goda kommunikationer finns att tillgå och det är möjligt att pendla både till och från kommunen. Såväl födelse- som inflyttningsnetto är positivt. 5 Kävlinge I Kävlinge finns ett stort behov av bostäder. Detta gäller främst bostadsrätter, men även utrymme för exploatering av småhus med anledning av den senaste tidens positiva befolkningsutveckling. Det finns tre områden som lämpar sig bättre än övriga för exploatering av billiga småhus. Dessa är belägna norr och söder om Furulund (väster om Kävlinge stadskärna) och i Södra Hofterup. De södra områdena Furulund respektive Hofterup är relativt stora och här finns utrymme för byggnation av flera enheter. Samtliga områden utgör lämpliga placeringar för ett något dyrare småhus, dock anses de lägen som ligger närmast havet exempelvis Barsebäck, Barsebäcks hamn och Järavallen vara mer passande för dyrare småhus. Kävlinge har utmärkt lokal- och regionaltrafik och därmed goda pendlingsmöjligheter. Hela 65 procent av befolkningen pendlar till angränsande kommuner. Kommunen har den näst lägsta inkomstskatten i Sverige vilket gör