corso di laurea UPTA / aa. 2017-2018 / corso_zero_la_città_che_cambia / prof. Daniela Lepore

I LUOGHI DEL COMMERCIO Dal mercato al mall (già in crisi) passando per il supermercato

info e credit foto E’ IL MERCATO CHE FA LA CITTÀ

Altra caratteristica che deve coesistere perché si possa parlare di “città” è l'esistenza di uno scambio regolare e non solo occasionale di merci sul luogo dell'insediamento quale elemento essenziale del guadagno e dell'approvvigionamento degli abitanti: cioè l'esistenza del mercato. Però non tutti i “mercati” fanno dell'abitato, in cui hanno luogo, una “città”. Le fiere periodiche ed i mercati … nei quali s'incontrano a data fissa commercianti che vi convengono per vendere le loro merci all'ingrosso e al minuto fra loro od ai consumatori, avevano spesso la loro sede in luoghi che noi chiamiamo “villaggi”.

Noi vogliamo parlare di “città” nel senso economico solo nei casi in cui la popolazione stabile copre una parte economicamente essenziale del suo fabbisogno giornaliero sul mercato locale ed in particolare prevalentemente con prodotti che la popolazione locale e quella degli immediati dintorni ha fabbricato oppure acquistato per la vendita sul mercato.

Ogni città nel senso qui usato è “luogo di mercato”, ossia possiede un mercato locale quale centro economico dell'insediamento, sul quale, in seguito all'esistente specializzazione della produzione economica, anche la popolazione non cittadina copre il suo fabbisogno di prodotti industriali o di articoli commerciali o di entrambi contemporaneamente e sul quale naturalmente anche i cittadini stessi scambiano fra loro le specialità ed i prodotti occorrenti per il consumo delle loro aziende.

È un fatto del tutto normale che la città ... presentandosi come una formazione distinta dal paese, sia tanto sede di signoria o di principato, quanto luogo di mercato; non di rado nella città, oltre al mercato locale, hanno luogo anche mercati interurbani ai quali intervengono commercianti che vi affluiscono da altri centri. Ma, nel senso qui usato della parola, la città è un insediamento mercantile.

Max Weber, La città, 1922 (tr. It. 1950)

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 2 GLI SPAZI DEL MERCATO/ANTEFATTO

Nelle città italiane (ma non soltanto italiane) siamo abituati a ritrovare con grande evidenza gli spazi antichi del mercato, quasi sempre trasformati con il tempo in grandi (e famose) piazze.

Spesso, inoltre, restano ancora vivi benché molto trasformati, dei percorsi caratterizzati dalla vita commerciale, a cui si sono affiancati (o sostituiti) nel tempo altri spazi specializzati e tipici della città moderna: gallerie e strade coperte (i Passagen o Arcades di cui parla Benjamin), i grandi magazzini, i centri commerciali (mall e ipermall).

Da qualche anno si assiste infine (già) alla crisi dei grandi , e ad un dibattito sulle iniziative che possono aiutare a resistere (o a rinascere) i cosiddetti centri commerciali naturali.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 3 NAPOLI

Il nostro storico mercato si svolgeva periodicamente nello spazio noto appunto come Piazza Mercato.

Vediamo come ce lo racconta una Guida del Seicento.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 4 NAPOLI / IL FORO MAGNO

... Tirando avvanti, s’entra nel Foro Magno, da noi detto il Mercato, luogo forse il più ampio che veder si possa in Italia, occupando dodeci moggi e due quarte di spatio, esclusa la nuova piazza fatta avanti la chiesa del Carmine. Et in questo luogo in ogni settimana ne’ giorni di lunedì e venerdì, s’uniscono e venditori e compratori, e vi si vede quantità di robba comestibile, frumenti, farine, biade, legumi, animali d’ogni sorte per macello, secondo i tempi, et ogn’altra sorte di robba all’uso humano necessaria; in modo che si può equiparare ad ogni più famosa et ampia fiera che si faccia nel nostro Regno. Questo luogo anticamente stava fuori della città, poi da Carlo Primo fu ridotto dentro delle mura nell’ampliatione che egli fece della città, e della porta di questo se ne mostreranno le vestigia quando s’anderà ad osservare la chiesa del Carmine.

Notitie del bello, dell’antico e del curioso della città di Napoli per i signori forastieri date dal canonico Carlo Celano napoletano, divise in dieci giornate, Giornata IV, Napoli, 1692

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 5 SIENA

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 6 VERONA

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 7 PADOVA

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 8 LA NASCITA DI LUOGHI SPECIALIZZATI PASSAGES/PASSAGEN

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 10 PASSAGES

Il primo passage, originariamente in legno (la Galerie de bois) apre a Parigi nel 1786, nei giardini del Palazzo Reale. Poi diventò in pietra e arrivò a contenere 355 negozi, diventando una della maggiori attrazioni della città. corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 11 PASSAGES

Il primo passage fu inaugurato a Parigi nel 1786, costruito nei giardini del "Palais Royal" per volere del Duca d'Orléans. Arrivò a contenere 355 negozi, diventando una della maggiori attrazioni della città. Inizialmente costruito principalmente in legno, fu dotato nel corso degli anni di una solida struttura in muratura e di un'ampia copertura in vetro, che ne fecero il più grande passage mai costruito. Il massimo sviluppo di questi particolari luoghi del consumo sono stati i primi anni dell'Ottocento, anche grazie agli investimenti dei primi capitalisti. Nell'Ottocento, da tipica architettura francese, il passage si diffonde nelle principali città europee, comunque non raggiungendo mai la ricchezza e l'opulenza dei passage parigini.

I passage sono contraddistinti da un massiccio utilizzo di vetro e ferro, materiali che lo sviluppo dell'industrializzazione ha reso disponibili su larga scala. Inoltre, essendo tipicamente materiali "moderni", conferivano un aspetto moderno all'intera costruzione, andando a rappresentare la grande soddisfazione dell'uomo ottocentesco per il proprio sviluppo tecnologico. Altra caratteristica è l'adozione in un vasto spazio dell'illuminazione a gas, che sostituisce quella a olio. Infine il passage ha modificato completamente il significato dell'acquisto per una parte consistente della popolazione. Infatti la borghesia, frequentatrice classica del passage, trasforma l'acquisto in occasione per vestirsi in modo elegante, per vedere e farsi vedere. Caratteristica che coincide con la voglia di questa classe, in forte ascesa sul piano sociale, di possedere nuovi beni per accrescere e affermare il proprio status sociale. https://it.wikipedia.org/wiki/Passage_(architettura) corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 12 IL GRANDE MAGAZZINO

Ora siamo a Londra e questo è il grande magazzino Selfridge, nel 1909 corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 13 IL GRANDE MAGAZZINO

A partire della seconda metà dell'Ottocento, il passage è costretto a subire la concorrenza di un nuovo luogo di consumo: il grande magazzino. Il grande magazzino infatti, sfruttando le possibilità di una produzione industriale sempre più di massa, propone dei prodotti a un prezzo più basso rispetto al passage (prodotti di conseguenza più scadenti che necessitavano di un "contenitore" — il grande magazzino — lussuoso e prestigioso per soddisfare le esigenze della nuova borghesia).

Non riuscendo a competere con le innovazioni proposte dai grandi magazzini (come il prezzo fisso applicato direttamente sui prodotti), i passages costruiti dopo il 1860 convertiranno la loro natura di luogo di consumo per assumere lo status di monumento.

Alla fase della monumentalità appartengono anche importanti gallerie italiane come la Vittorio Emanuele II di Milano, l'Umberto I di Napoli e la Subalpina di Torino, inserite in quel contesto di competizione culturale tra le varie città italiane, che mirava a promuovere le rispettive città di appartenenza al ruolo di capitale della nazione unificata.

https://it.wikipedia.org/wiki/Passage_(architettura)

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 14 IL GRANDE MAGAZZINO / GALERIE LAFAYETTE

A Parigi compare la Galerie Lafayette. Qui il reparto dei guanti.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 15 IL GRANDE MAGAZZINO

Ancora gli spazi della Galerie Lafayette corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 16 IL GRANDE MAGAZZINO

Di nuovo Londra, grandi magazzini Harrods

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 17 IL GRANDE MAGAZZINO / HARRODS

Di nuovo Londra, grandi magazzini Harrods

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 18 IL GRANDE MAGAZZINO / NOTTE

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 19 IL MALL VICTOR GRUEN E L’INVENZIONE DEL MALL

Victor Gruen è un architetto viennese, emigrato in America dove sbarca nel 1938, “con una laurea in Architettura, otto dollari, e niente Inglese”. Tra i suoi primi lavori innovativi rispetto alla tradizione commerciale anche americana, una serie di negozi. Quello di articoli in pelle di un amico, incontrato per caso, sulla Quinta strada, che ebbe grande successo di critica, e poi Ciro, ancora sulla Fifth Avenue, Steckler su Broadway, Paris Decorator sul Bronx Concourse, e 11 filiali della catena californiana di abbigliamento Grayson’s.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 21 VICTOR GRUEN E L’INVENZIONE DEL MALL

Nei primi anni ‘50, Gruen progetta un centro commerciale aperto fuori Detroit: Northland, superficie di circa 70 ettari con parcheggio per circa10mila posti auto. La sua creazione più famosa però è il progetto successivo, a Edina, appena fuori da Minneapolis.

Il nuovo centro commerciale si chiama Southdale. Costo: 20 milioni di dollari; dimensioni: 72 negozi e 2 grandi magazzini a fungere da anchor. E soprattutto mentre, fino ad allora, la maggior parte dei centri commerciali era stata estroversa (vetrine e ingressi affacciavano sul parcheggio e sui percorsi pedonali interni), Southdale era introverso.

Fonte: M. Gladwell, “The Terrazzo Jungle . Fifty years ago, the mall was born. America would never be the same”, The New Yorker, 15 marzo 2004 [estratti e trad - F. Bottini] https://www.newyorker.com/magazine/2004/03/15/the-terrazzo-jungle corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 22 VICTOR GRUEN E L’INVENZIONE DEL MALL

“ … pareti esterne cieche, e tutta l’attività focalizzata all’interno. I centri commerciali suburbani erano sempre stati all’aperto, con i negozi collegati da passaggi esterni. Gruen concepì l’idea di mettere l’intero complesso sotto un tetto, con aria condizionata per l’estate e riscaldata per l’inverno. Quasi tutti i principali centri commerciali erano stati realizzati su un solo livello, il che comportava lunghe e faticose camminate. Gruen mise i negozi su due livelli, collegati da ascensori e accessibili da un parcheggio a due livelli. Al centro, sistemò una specie di piazza urbana, un “cortile a giardino” sotto un lucernario, con una vasca dei pesci, enormi sculture a forma di alberi, una voliera di sei metri piena di uccelli colorati, balconate con cascate di verde, e un caffè. Il risultato … fece scalpore.”

“Il centro commerciale di Southdale esiste ancora. Sta sulla Statale 494, a sud del centro di Minneapolis e a ovest dell’aeroporto: una grossa scatola di cemento in un mare di parcheggi. … Non sembra un edificio storico, il che è precisamente il motivo per cui lo è. Cinquant’anni fa, Victor Gruen ha progettato un complesso commerciale perfettamente chiuso, “introverso”, con molti ingressi, con due catene “anchor”, un cortile-giardino sotto una cupola trasparente. Gruen non ha disegnato un edificio, ma un archetipo. Per un decennio ha tenuto conferenze sul tema, e ci ha scritto libri, e incontrato un costruttore dopo l’altro sventolando eccitato le mani, e nell’ultimo mezzo secolo quell’archetipo è stato riprodotto così fedelmente e in così tante migliaia di occasioni che oggi, virtualmente, qualunque americano suburbano fa la spesa o passeggia in un facsimile di Southdale almeno una volta o due al mese. Victor Gruen può essere considerato il più autorevole architetto del ventesimo secolo. Ha inventato il centro commerciale”. M. Gladwell, “The Terrazzo Jungle”, cit. corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 23 1956. SOUTHDALE MALL

“Una persona che non sembrava abbagliata da Southdale, era Frank Lloyd Wright. “Cos’è: una stazione di treni o di autobus?”, chiese quando venne a farci un giro. “C’è un giardino centrale che ha tutti i difetti della strada di villaggio e niente del suo fascino”. Ma nessuno ascoltò più di tanto Frank Lloyd Wright. Quando si trattava di centri commerciali, era l’idea di Victor Gruen, a contare”.

M. Gladwell, “The Terrazzo Jungle”, cit.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 24 1956. SOUTHDALE MALL

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 25 IL MALL E IL SUBURBIO

L’idea di Gruen era che la nuova macchina introversa avrebbe “fatto città” nei nuovi sobborghi a bassa densità.

Da europeo visionario, di fronte al congestionato panorama urbano, ipotizzava una nuova forma di città: “Il mezzo principale di spostamento sarà camminare … Non c’è niente come camminare, per la tranquillità d’animo”.

A Northland, diceva, migliaia di persone andavano, anche quando i negozi erano chiusi, solo per passeggiare attorno. Era proprio come la domenica sulla Ringstrasse. Con i centri commerciali, la Vecchia Europa era arrivata nei sobborghi di Detroit.

“I centri commerciali ci insegnano” disse una volta “che è il mercante che salverà la nostra civiltà urbana. Pianificazione non è una parola sporca per loro. Buona pianificazione significa buoni affari”.

http://mall-hall-of-fame.blogspot.it/2008_05_01_archive.html

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 26 IL MALL E IL SUBURBIO

Sun City suburbia Source: google maps.

slide Ana Espinosa Seguí, Malling and demalling the city: urban growth and retail activities http://tinyurl.com/espinosa-slide corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 27 IL MALL E IL SUBURBIO

http://mall-hall-of-fame.blogspot.it/2008_05_01_archive.html corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 28 IL MALL E IL SUBURBIO, ANCHE NELLA VECCHIA EUROPA

Non andò affatto così, ma solo molti anni dopo Gruen si rese conto, con profonda delusione, che la misura dei centri commerciali era un dato cruciale.

“Rivisitò uno dei suoi centri commerciali, vide tutte le costruzioni che gli spuntavano attorno, a si dichiarò in preda a un “serio choc emotivo”. I centri commerciali, disse, erano stati sfigurati dalla “bruttezza e disagio del devastante mare di parcheggi che occupava il suolo” attorno ad essi. I costruttori erano interessati solo al profitto.

“Mi rifiuto di pagare gli alimenti per questi quartieri bastardi”, disse in un discorso a Londra nel 1978. Se ne andò dal suo paese adottivo. Si era comprato una casa in campagna appena fuori Vienna, e ci andò ad abitare. Ma cosa trovò, una volta arrivato?

Appena a sud della vecchia Vienna, era stato appena costruito un centro commerciale, nelle sue angosciate parole “un’enorme macchina da spesa”. Stava facendo fallire gli amati negozianti viennesi. Stava stritolando la vita della sua città.

Gruen era devastato: aveva inventato il centro commerciale per fare l’America più simile a Vienna; aveva finito per fare Vienna più simile all’America.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 29 MINNESOTA/ MALL OF AMERICA

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 30 MOSCA/ GUM TRADING HOUSE_

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 31 DUBAI

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 32 DUBAI_MALL /VISTA DALL'ALTO

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 33 DUBAI_LA HALL

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 34 DUBAI_PISTA DI PATTINAGGIO

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 35 DUBAI_MALL OF EMIRATES/VISTA DALL'ALTO

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 36 DUBAI_MALL OF EMIRATES/LA PISTA DA SCI

https://www.youtube.com/watch?v=KEk-hv8KwVU&list=PLcPn2Q80G6uYk4Zqxr0B6oRxxDiQTedD0&index=9

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 37 MALL (USA vs EU)

“A is a group of retail and other commercial establishments that is planned, developed, owned and managed as a single property, typically with on-site parking provided. The center's size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade area served by the center” International Council of Shopping Centers (ICSC)

U.S. Shopping Center Definitions (according to ICSC)

1. Malls: Regional or Super regional

2. Special purpose: Airport retail

3. Open-air centres: - Strip /convenience - Neighborhood - Community - Lifestyle - - Theme /festival - Outlet

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 38 NON SOLO MALL/EU …

fonte: Ana Espinosa Seguí, Human Geography Department, University of Alicante (Spain)

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 39 NON SOLO MALL …

Alcuni formati commerciali secondo la classificazione dello International Council for Shopping Centers, 2004. (vai alle slide di Fabrizio Bottini)

Tipo Sup. commerciale Area occupata Bacino territoriale

Mall (chiuso) regionale 35.000 mq 16,0 ha 8 km 70.000 mq 40,0 ha 25 km Mall (chiuso) superregionale Oltre 100.000 mq Oltre 80,0 ha Oltre 40 km

Centro (aperto) di quartiere 2.500 mq 1,5 ha 5 km 15.000 mq 6.0 ha Centro (aperto) a scala urbana 10.000 mq 4,0 ha 10 km 35.000 mq 15,0 ha Lifestyle Center 15.000 mq 4,0 ha 13 km 50.000 mq 20,0 ha 20 km Power Center (big-box) 20.000 mq 12,0 ha 8 km 50.000 mq 40,0 ha 16 km Outlet Center 5.000 mq 4,0 ha 40 km 40.000 mq 20,0 ha 100 km Parco Divertimenti 7.000 mq 2,0 ha Non quantificabile 25.000 mq 10,0 ha

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 40 DEMALLING

THE MALLING PROCESS AND THE DEMALLING PROCESS

Life cycle theory in retail

3. Maturity

2. Accelerated

Growth 4. Decline Power on sales and consumer decision influence decision consumer and sales on Power

1. Innovation

Evolution of time Source: own elaboration based on Davidson et al, 1976. (via Ana Espinosa Seguí) corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 42 DEAD MALL

Un centro commerciale morto è un centro commerciale con un alto tasso di posti vacanti o di un livello di traffico di consumo basso, o che è datato o deteriorato in qualche modo. (wikipedia)

Il fenomeno inizia in Nord America, dove centinaia di centri commerciali sorti a partire dal 1950, si sono trasformati in carcasse vacanti e indebitate, e la tendenza si sta diffondendo lentamente in tutto il mondo fino alla Cina.

Alcune analisi imputano l'origine di questa decadenza alla diffusione del commercio online ma in realtà i primi centri commerciali hanno subito abbandono e degrado a causa della diminuzione del traffico e di locazione.

"Il centro commerciale di 50 anni fa, come l'ultima destinazione di shopping, sembra volgere al termine", sostiene un rapporto del Gruppo CoStar, una società di analisi immobiliare. E queste drammatiche storie di decadenza sono raccontate sul sito Deadmalls.com che documenta e fotografa centri commerciali abbandonati stato per stato.

http://www.deadmalls.com/ http://deadmalls.com/stories.html corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 43 PAROLE CHIAVE/DEMALLING, GREYFIELD

demalling To convert an indoor mall into an open-air shopping center where stores have street-level access, and which may also include non-retail buildings (such as apartments)

Letteralmente, il termine demalling identifica il processo di dismissione e riuso degli shopping mall che si è avuto negli Stati Uniti a partire dagli anni '90.

In parte giustificato da un mercato quasi saturo e caratterizzato da rapida obsolescenza, il processo è stato accentuato dalla grave recessione economica dei primi anni 2000 e ha trasformato molte aree commerciali in zone abbandonate e presidiate da grigi scatoloni fatiscenti: greyfields

(Massimo Lanzi)

greyfield come brownfield

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 44 PAROLE CHIAVE/DEMALLING

I mall abbandonati, sono diventati, in breve tempo il simbolo del declino della formula tradizionale del centro commerciale e hanno generato un intenso dibattito disciplinare sul ripensamento della città diffusa e sulla necessità di confrontarsi con la crisi.

Dentro questo dibattito, il demalling diventa lo strumento per affrontare la dismissione come una opportunità per ridisegnare il territorio urbano, ipotizzando indirizzi per la riqualificazione degli edifici e delle aree in cui ricadono. Se molti operatori limitano ad intervenire con tecniche di refurbishment – e cioè di rigenerazione della vitalità economica dei loro immobili (+ caratterizzazione architettonica e riorganizzazione del mix e dell’offerta commerciale per attirare nuovi acquirenti) – le dismissioni sono diventate anche l’occasione la realizzazione di insediamenti mixed-use, incentrati su centri commerciali open-air o per interventi infill development : riuso del suolo per fini non immobiliari (serbatoi di naturalità, aree agricole, arede verdi suburbane…).

In questo modo si prova a rispondere al bisogno di un nuovo modello di città alternativo allo scatolone extraurbano, diffondendo quartieri urbani e aree attrezzate fra sobborghi sparpagliati e città sdentate

(Massimo Lanzi) corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 45 DEAD MALL/Landover Mall, Maryland

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 46 DEAD MALL/Montgomery

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 47 DEAD MALL/ Montgomery

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 48 DEAD MALL/Montgomery, interno

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 49 DEAD MALL/Montgomery: l’erba nel parcheggio

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 50 DEAD MALL/ OwingMills_Mayland_riuso spontaneo

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 51 DEAD MALL/ Rolling Acres, Ohio

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 52 DEAD MALL/ Rolling Acres, Ohio

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 53 L’ACQUARIO NEL DEAD MALL/ BANGKOK

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 54 L’ACQUARIO NEL DEAD MALL/ BANGKOK

... Nella metropoli tailandese, un centro ciò che ne è nato è un ambiente acquatico commerciale ormai abbandonato si è perfettamente autonomo, ricco di creature trasformato a sorpresa in un’area ricchissima di acquatiche vita. Il cuoco professionista e fotografo Jesse Rockwell deve essersi sentito come di fronte ad Volete visitare questo Mall abbandonato a uno scenario post apocalittico, quando ha Bangkok? Purtroppo la storia stavolta non ha un scoperto che l’interno della grande struttura lieto fine. inutilizzata da anni aveva preso vita, in modo L’area è commercialmente pregiata e dopo un naturale, un gigantesco acquario popolatissimo decennio di abbandono, in cui i pesci si sono di pesci. riprodotti senza disturbi, l’ex Mall abbandonato L’utilizzo del centro commerciale nella parte sta per essere destinato ad altre costruzioni ed storica di Bangkok ha avuto fine nel 1999, i suoi pesci sono stati trasferiti altrove quando un incendio ne ha distrutta la maggior quest’anno, come documenta questo video. parte. Inizialmente, sono stati avanzati dei sospetti di incendio doloso da parte di attività https://www.youtube.com/watch?v=zAFWX71K8nA concorrenti. In realtà, le prove non sono mai state trovate e l’avvenimento è stato dichiarato Tuttavia, questa storia rimane un grande accidentale. Da allora, le porte del centro esempio di resilienza della Natura, della sua commerciale non si sono più aperte per i clienti capacità ad adattarsi a mille imprevisti. e l’edificio è rimasto abbandonato.

Senza più un tetto a proteggere gli interni, con le piogge cadute nel corso degli anni si sono accumulati metri d’acqua all’interno della struttura. Qualcuno, nei primi anni duemila, ha liberato all’interno del centro commerciale qualche esotica carpa koi e qualche pesce per il testo: gatto, probabilmente non immaginando che gli http://www.tuttogreen.it/un-centro-commerciale-abbandonato- animali si sarebbero riprodotti in modo così diventa-acquario/ abbondante: corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 55 Siti, foto e video

http://www.businessinsider.com/16-depressing-photos-of-a-dead-mall-2014-2?op=1&IR=T

American shopping malls struggle to survive https://www.youtube.com/watch?v=BBmvMpZCNJg&spfreload=10

The rise and fall of the American shopping mall https://www.youtube.com/watch?v=I7y1FoFqtiw

How malls are reinventing themselves for the e-commerce era https://www.washingtonpost.com/news/business/wp/2014/12/19/how-malls-are-reinventing-themselves-for-the- e-commerce-era/

Bikini Berlin – Germania – Berlino http://www.kikilab.it/2922/bikini-berlin-germania-berlino/

Microappartamenti nell'ex mall – Providence https://www.youtube.com/watch?v=HmL2l-bcuUQ&list=PLcPn2Q80G6uYk4Zqxr0B6oRxxDiQTedD0&index=7

Cose (anche) italiane

http://www.demalling.com/deadmalls-e-ghostboxes/

http://popoffquotidiano.it/2015/06/09/piccolo-e-bello-addio-shopping-mall/

http://www.linkiesta.it/it/article/2015/01/23/cosi-i-centri-commerciali-provano-a-battere-lecommerce/24375/

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 56 LINK & CREDITI CREDIT

La foto di copertina è tratta da The Hills at Vallco http://thehillsatvallco.com/

vedi anche

Steve Hanley, World’s Largest Green Roof Will Cover Recycled Shopping Mall “The ambitious project will transform the old shopping mall into a sustainable and walkable LEED Platinum mixed-use community and include the largest green roof in the world”. http://cleantechnica.com/2015/09/27/worlds-largest-green-roof-will-cover-recycled-shopping-mall/

Dian Zhang, World's Largest Green Roof Could Call Silicon Valley Home “The project would be built out on the current site of Cupertino Shopping Mall, a 1.3 million-square- foot mall that has gone downhill in recent years. Sand Hill acquired the mall for $320 million in late 2014, and pulled together 50 acres of space from various owners for this unprecedented green roof plan.” http://www.ecobuildingpulse.com/projects/worlds-largest-green-roof-could-call-silicon-valley-home_o

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 58 LINK 1/ formati (Bottini)

Le 9 slide successive sono una rielaborazione dalla presentazione powerpoint preparata come supporto alle lezioni di Fabrizio Bottini, e inserita nel sito Web Mall http://mall.lampnet.org In particolare, vedi http://mall.lampnet.org/article/articleview/5750/0/194/ ma nel sito si trovano moltissimi altri materiali utili.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 59 MALL OF VICTOR VALLEY, VICTORVILLE, CALIFORNIA

“Your shopping oasis”: circa 100 negozi organizzati in linea su 50.000 metri quadrati di superficie commerciale. Il Mall of Victor Valley si trova a Victorville, California e si organizza attorno ad alcuni negozi anchor: JC Penney, , Gottschalks, Mervyn’s, oltre a una libreria Barnes & Noble e a una multisala Cinemark Theatre da 16 schermi che aprirà nel 2006. E’ l’unico centro commerciale di scala regionale nel suo bacino di riferimento, una delle aree più in crescita della California. E’ accessibile dalla Interstate 15 e dalla Bear Valley Road.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 60 QUAIL SPRINGS MALL, OKLAHOMA CITY

Struttura chiusa su tre livelli di scala superregionale. Anchor: Dillard's, Foley's, JCPenney, Sears, multisala AMC 24 schermi. 130 negozi.

Superficie Commerciale Lorda: circa 100.000 metri quadrati. Parcheggi: 5.500 auto.

Anno di apertura: 1980; ampliato e rinnovato nel 1998. Nelle aree adiacenti: commercio, ristorante, albergo, zone libere con possibilità di insediamenti terziario-commerciali, circa 3 ettari.

Accessibilità da: Interstate 44 e Kilpatrick Turnpike corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 61 LIFESTYLE CENTER

Una fila continua di negozi e servizi gestita come complesso unitario, con parcheggi propri e aree comuni non chiuse, è chiamata open-air center.

Non esiste un percorso pedonale al chiuso a collegare i vari esercizi. Le varianti più diffuse sono lineari, ovvero a L, a U, a Z, o a gruppo compatto come nei lifestyle centers, dove l’organizzazione fisica e il senso di apertura sono le caratteristiche determinanti.

Il Lifestyle Center è configurato all’aperto, su almeno 5.000 metri quadrati di negozi di prodotti ad alta qualità. Altri elementi arricchiscono l’offerta per il tempo libero, come ristoranti e divertimenti. L’ambiente è molto curato, con fontane e arredo urbano orientato al passeggio e a guardare le Lifestyle Center Victoria Gardens in California. vetrine. Come anchor, uno o più Il progetto urbanistico per l’intera area a residenza, grandi magazzini o negozi di moda. commercio, mixed-use.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 62 Lifestyle Center Victoria Gardens dove Rancho Cucamonga, California Superficie totale nuovo insediamento (residenza, 160 ha commercio, servizi, altre attività) su aree libere Superficie del complesso Il sistema dei padiglioni all’aperto e dei parcheggi Lifestyle Center 65 ha organizzato all’aperto Superficie commerciale, ristoranti, divertimento, 100.000 mq uffici, servizi Attività civiche, culturali, 5.000 mq biblioteca cittadina 1° fascia: oltre 450.000 ab. Bacino di utenza 2° fascia: servizi unici a oltre 3,6 milioni di ab.

Circa 3.000 nuovi posti di lavoro, fra stabili e temporanei. Stimolo Sviluppo economico all’ insediamento nell’ area di nuove attività

/ link 63 Lifestyle Center Victoria Gardens

La via , l’ingresso principale e il “village green” (schizzi del progettista) e una foto dell’angolo della strada

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 64 BIG-BOX

Il termine “big-box” riassume in modo semplificato una forma commerciale in realtà molto articolata, che si differenzia nettamente dai “centri commerciali”.

E’ un edificio unico, spesso grande o enorme, gestito da una unica entità (unico marchio), architettonicamente semplicissimo (e brutto, dicono i critici), che offre grandi quantità di prodotti a basso prezzo.

Trova posto in zone suburbane, rurali, e più recentemente industriali o ex industriali. Fra i marchi più noti, l’americana Wal-Mart, l’Ikea, e altre catene per l’edilizia, il bricolage, ecc.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 65 CENTRI COMMERCIALI IN ITALIA

Una struttura integrata di progetto, costruzione, gestione.

Le fasi di attuazione dal punto di vista dell’impresa promotrice

. Ricerca delle aree di insediamento . Ricerca di mercato e studi di fattibilità commerciale e finanziaria . Sviluppo urbanistico . Progetto di massima . Commercializzazione . Definizione mix merceologico . Selezione e qualificazione degli operatori commerciali . Stesura contratti di locazione o di vendita . Regolamentazione e lancio del centro

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 66 UN CENTRO COMMERCIALE NELL’AREA MILANESE

Bacini di Utenza (dal sito Policentro)

. Prima fascia:10 minuti, circa 80.000 abitanti senza centri commerciali alternativi.

. Seconda fascia: 20 minuti, circa 500.000 abitanti, con altri 4 centri commerciali, senza “tempo libero”.

. Fascia esterna: 1.700.000 abitanti con reddito pro- capite e propensione al consumo tra i più elevati in Europa.

corso di laurea UPTA/Daniela Lepore / corso_zero_la_città_che_cambia / ottobre-novembre 2017 / link 67 Un centro commerciale nell’area milanese

Vedute anteriore e posteriore

Apertura 2006 Proprietà Policentro S.p.A./ Gercom S.p.A. Gestione Cogest Italia Tipologia Centro Polivalente Superficie totale 80.000 mq Superficie parcheggi 69.833 mq Superficie commerciale 63.321 mq Livelli 3 Attività/Anchor 140 negozi su 20.000 mq 6 anchor su 16.000 mq ipermercato su 10.000 mq Tempo libero 10.000 mq / link 68 PAROLE

Greyfields

Malls where annual sales per square foot is less than $150, or one-third the rate of sales at a successful mall.

This term is used to describe dying malls and was coined by PricewaterhouseCoopers (PWC) and the Center for the New Urbanism after the term "brownfields": old industrial sites.

Resilienza

In generale, la capacità di un sistema di adattarsi al cambiamento. cfr. https://it.wikipedia.org/wiki/Resilienza

Il termine è utilizzato da tempo in molti campi ma, più di recente, è stato assunto anche nel campo degli studi urbani e in urbanistica cfr. per es. http://www.fondazionecariplo.it/static/upload/i_r/i_relab_1aprile_colucci.pdf http://www.urbanistica.comune.roma.it/roma-resiliente.html

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