1 2

3 ANOTACE

Každé odv ětví lidské činnosti je spojeno s cenami, které zpravidla ovliv ňují rozhodování člov ěka. Cena jako taková tedy m ůže být determinujícím faktorem. První část této práce je zam ěř ena na obecný výklad tržního mechanismu, specifikaci konkrétního typu trhu, kterým je trh realitní a na vymezení faktor ů, které ovliv ňují ceny nemovitostí. V další části je popsána zkoumaná lokalita, kterou je okres Náchod v Královéhradeckém kraji a dále metodika posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktor ů na ceny nemovitostí pro bydlení. Výchozími zdroji pro toto posouzení je vlastní databáze nemovitostí, která poskytuje informaci o t ěchto cenách, dále pak statistické ukazatele Českého statistického ú řadu a jiné podklady, které slouží jako informace o posuzovaných faktorech. Na základ ě t ěchto údaj ů jsou zkoumány vzájemné závislosti mezi nimi a záv ěrem této analýzy je uveden p řehled zjišt ěných poznatk ů. Dále je hodnocena výstavba v této lokalit ě a rozvojové tendence v regionu.

KLÍ ČOVÁ SLOVA

Cena, trh, nemovitost, sociální a environmentální faktory, Královéhradecký kraj, okres Náchod, databáze nemovitostí, statistické ukazatele, bytová výstavba, rozvoj v regionu.

SUMMARY

Each sector of human activity is linked to the prices, which generally affect the decisions of the man. Price as such can be determinative factor. The first part of this work is aimed at a general interpretation of the market mechanism, specification of a particular type of market, which is a real estate market and the definition of the factors that affect prices of real estate. In the next section there is described researched locality, which is the Nachod district in Kralovehradecky region, and methodology for assessing the impact of social and environmental factors on the prices of real estate for housing. The default for this property is a real estate database that provides information on prices, characteristics of the Czech Statistical Office, and other documents that serve as information on assessed factors. On the basis of these data there are examined interdependencies between them and the conclusion of this analysis provides an overview of knowledge. There is also assessed the building-up at this location and developing trends in the region.

KEY WORDS

Price, market, real estate, social and environmental factors, Hradec Kralove region, Nachod district, real estate database, characteristics, housing, development in the region.

4

BIBLIOGRAFICKÁ CITACE

KUBE ČKOVÁ, P. Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktor ů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod. Brno: Vysoké u čení technické v Brn ě, Ústav soudního inženýrství, 2010. 125 s., 100 s. p říloh. Vedoucí diplomové práce Ing. Lenka Hamplová.

5

PROHLÁŠENÍ

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci, na téma Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktor ů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod, vypracovala samostatn ě s použitím odborné literatury a pramen ů, uvedených v seznamu použitých zdroj ů.

Brno, kv ěten 2010 ……………………………… Bc. Pavla Kube čková

6

POD ĚKOVÁNÍ

Děkuji tímto Ing. Lence Hamplové za vedení p ři zpracování této diplomové práce. Dále d ěkuji doc. Ing. Robertu Kledusovi, Ph.D. za konzultace p ři zpracování praktické části této práce a za cenné rady a p řipomínky.

7 OBSAH

1 ÚVOD ...... 11 TEORETICKÁ ČÁST ...... 13 2 OBECNÉ POJMY ...... 13 2.1 Nemovitost ...... 13 2.2 Budova ...... 13 2.2.1 Budova ...... 13 2.2.2 Budova pro bydlení ...... 13 2.3 Byt ...... 14 2.3.1 Byt ...... 14 2.3.2 Bytová jednotka ...... 14 2.4 Dům ...... 14 2.4.1 Dům bytový ...... 14 2.4.2 Dům obytný ...... 14 2.4.3 Dům rodinný ...... 15 2.5 Pozemek ...... 15 2.5.1 Pozemek ...... 15 2.5.2 Stavební pozemek ...... 15 2.6 Cena ...... 16 2.6.1 Cena ...... 16 2.6.2 Cena obecná ...... 16 2.6.3 Cena obvyklá ...... 16 2.6.4 Cena po řizovací ...... 16 2.6.5 Cena reproduk ční ...... 17 2.6.6 Cena zjišt ěná ...... 17 2.7 Hodnota ...... 17 3 TRH – EKONOMICKÉ POJETÍ ...... 18 3.1 Ekonomie ...... 18 3.2 Cena ...... 18 3.3 Trh ...... 19 3.3.1 Typy trh ů ...... 19 3.3.2 Tržní subjekty ...... 20 3.3.3 Pravidla tržního systému ...... 21 3.3.4 Základní elementy trhu ...... 21 4 TRH – SYSTÉMOVÉ POJETÍ ...... 24 4.1 Struktura soustavy trh ...... 24 4.2 Vymezení soustavy trh ...... 25 5 SPECIFIKACE TRHU – REALITNÍ TRH ...... 26 5.1 Objekty na trhu nemovitostí ...... 26 5.1.1 Pozemky ...... 26 5.1.2 Reziden ční nemovitosti ...... 27 5.1.3 Komer ční nemovitosti ...... 28 5.2 Subjekty na trhu nemovitostí ...... 28 5.3 Vlastnictví nemovitostí ...... 29 5.3.1 Formy vlastnictví ...... 29 5.3.2 Typy bydlení ...... 29 5.3.3 Sektory bydlení ...... 30 5.4 Trh nemovitostí ...... 30

8 6 OCE ŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ...... 31 6.1 Zp ůsoby oce ňování majetku a služeb ...... 31 6.1.1 Nákladový zp ůsob ...... 31 6.1.2 Výnosový zp ůsob ...... 32 6.1.3 Porovnávací zp ůsob ...... 33 7 ZÁV ĚRE ČNÉ SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI ...... 36 EMPIRICKÁ ČÁST ...... 38 8 ZKOUMANÁ LOKALITA ...... 38 8.1 Královéhradecký kraj ...... 39 8.1.1 Území ...... 39 8.1.2 Správní oblast kraje ...... 40 8.1.3 Obyvatelstvo ...... 41 8.1.4 Trh práce ...... 41 8.1.5 Životní prost ředí ...... 43 8.1.6 Zem ědělství ...... 46 8.1.7 Pr ůmysl ...... 46 8.1.8 Stavebnictví ...... 47 8.1.9 Doprava ...... 48 8.1.10 Ob čanská vybavenost ...... 49 8.1.11 Nej Královéhradeckého kraje ...... 50 8.2 Okres Náchod ...... 52 8.2.1 Území ...... 52 8.2.2 Správní oblast okresu ...... 52 8.2.3 Obyvatelstvo ...... 53 8.2.4 Trh práce ...... 54 8.2.5 Životní prost ředí ...... 55 8.2.6 Zem ědělství ...... 57 8.2.7 Pr ůmysl ...... 57 8.2.8 Stavebnictví ...... 58 8.2.9 Doprava ...... 58 8.2.10 Ob čanská vybavenost ...... 59 8.2.11 Nej okresu Náchod ...... 60 9 METODIKA ZPRACOVÁNÍ ...... 61 9.1 Podklady pro zpracování ...... 61 9.1.1 Databáze nemovitostí ...... 61 9.1.2 Podklady z ČSÚ ...... 73 9.1.3 Oce ňovací vyhláška ...... 75 9.1.4 Porovnání podklad ů ...... 75 9.2 Metodický postup práce...... 78 9.2.1 Faktory ovliv ňující cenu nemovitosti ...... 78 10 ANALÝZA PODKLAD Ů ...... 82 10.1 Vybrané statistické ukazatele ...... 82 10.1.1 Ukazatele na úrovni obcí ...... 82 10.1.2 Ukazatele na úrovni okres ů ...... 96 10.1.3 Ukazatele na úrovni kraje...... 98 10.2 Ostatní vybrané faktory ...... 99 11 SHRNUTÍ VÝSLEDK Ů ANALÝZY ...... 106 12 VÝSTAVBA A ROZVOJOVÉ TENDENCE V REGIONU ...... 108 12.1 Bytová výstavba ...... 108 12.2 Rozvojové tendence ...... 110

9 12.2.1 Královéhradecký kraj ...... 110 12.2.2 ORP Broumov ...... 112 12.2.3 ORP Jarom ěř ...... 112 12.2.4 ORP Náchod ...... 113 12.2.5 ORP Nové M ěsto nad Metují ...... 113 13 ZÁV ĚR ...... 114 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJ Ů ...... 117 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOL Ů ...... 120 SEZNAM OBRÁZK Ů A TABULEK ...... 122 SEZNAM P ŘÍLOH ...... 125

10

1 ÚVOD

Téma této diplomové práce je „Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktor ů na cenu nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod“. Důvodem pro výb ěr zpracování této problematiky byla skute čnost, že v poslední dob ě je vývoj cen nemovitostí velmi sklo ňovaným tématem v souvislosti s ekonomickými událostmi sv ětového významu. Práv ě i díky t ěmto událostem se toto téma stalo velice rozsáhlým a obsáhlým předm ětem diskusí a spekulací. Dalo by se tedy zpracovat velice podrobn ě a z mnoha různých úhl ů pohledu. Pot řeba bydlení je totiž základní lidskou pot řebou a zárove ň d ůležitým prvkem, ur čující životní úrove ň lidí. Dostáváme se tedy do oblasti psychologie a sociologie. S tím úzce souvisí také disciplíny zabývající se demografií, životním prost ředím, geografií. Dále pak navazuje ekonomie, právní v ědy, architektonická tvorba, politologie a mnohé další. Komplexní pojetí této problematiky by tedy znamenalo multidisciplinární zkoumání, jehož obsáhlost by byla zna čná. Je t řeba vybrat si díl čí konkrétní sm ěr. Úvod teoretické části této práce je zam ěř en na vysv ětlení n ěkterých pojm ů z oblasti stavebnictví a oce ňování nemovitostí. Legislativa a jiné prameny definují n ěkteré pojmy odlišn ě a tento p řehled představuje sjednocení terminologie pro ú čely této práce. Další část je pak zam ěř ena na deskripci a výklad pojmu trh. Trh je velice obsáhlý pojem, který je zde popsán od obecné až po konkrétní, specifickou úroveň, tedy trh realitní. Každá tato díl čí úrove ň je velmi d ůležitá pro pochopení daných závislostí a fungování proces ů uvnit ř této soustavy. Trh nemovitostí totiž p ředstavuje prost ředí, ve kterém veškeré tyto procesy probíhají, ve kterém vstupuje do vztahu kupující s prodávajícím, tedy jednají navzájem o objektu jejich spole čného zájmu, kde se pod vlivem nabídky a poptávky utvá ří cena nemovitosti, a ve kterém existuje velká škála faktor ů, která tuto cenu ovliv ňuje. S tím pak souvisí také poslední kapitola, která je v ěnována oce ňování nemovitostí se zam ěř ením na vlivy, které determinují cenu nemovitosti z tohoto hlediska. Cílem teoretické části tedy je uvést všeobecné poznání tohoto tematického úseku, definovat dané prost ředí, v návaznosti pak uvést problematiku oce ňování nemovitostí, zpracovat souhrnný p řehled faktor ů ovliv ňující cenu nemovitosti a vytvo řit tak výchozí teoretické podmínky pro zpracování praktické části této práce. Praktická část je uvedena konkrétním situováním daného prost ředí, tedy popisem dané lokality – Královéhradecký kraj, okres Náchod. Na vybraných ukazatelích je vytvo řeno porovnání pozice daného kraje s ostatními kraji České republiky pro celorepublikové srovnání, další porovnání je pak uvedeno pro konkrétní zpracovávanou lokalitu, tedy porovnání okresu Náchod s ostatními okresy v tomto kraji jako ilustrativní p řehled pozice tohoto okresu ve vztahu k jeho blízkému okolí. V návaznosti na teoretickou část je cílem této části diplomové práce vymezit sociální a environmentální faktory, které mají vliv na cenu nemovitosti pro bydlení, resp. které ovliv ňují nabídku a poptávku po nemovitostech, a tento vliv posoudit. St ěžejními podklady pro napln ění tohoto cíle jsou ukazatele Českého statistického ú řadu a jiné internetové podklady jako informace o jednotlivých faktorech, a vlastní databáze nemovitostí jako informace o cenách nemovitostí pro bydlení, sestavená na základ ě realitní internetové inzerce. Zpracování a hodnocení výsledk ů tvorby databáze je věnována samostatná kapitola, která popisuje zjišt ěné informace o jednotlivých cenách. Tyto ceny pak dále vstupují do analytické části, kde jsou graficky zpracovány spole čně s vybranými faktory a je posouzena jejich vzájemná vazba.

11 Správné podklady, jako výchozí zdroj pro zpracování této práce, v tomto p řípad ě znamenají adekvátní vypovídající schopnost dosažených výsledk ů. Pro maximální možnou míru objektivního zpracování tohoto úkolu by bylo vhodné sledovat cenu nemovitosti v závislosti na daných faktorech v čase a výsledky vyhodnocovat až s ur čitým časovým odstupem. To ale není v kapacitních možnostech rozsahu této práce. Z tohoto d ůvodu jsou při zpracování této práce očekávány ur čité nep řesnosti výsledk ů z důvod ů časové nejednotnosti podklad ů. Zejména časový interval tvorby databáze je vymezen obdobím 10/2009 – 02/2010, zatímco jiné podklady, zejména informace z ČSÚ, jsou dostupné pouze s časov ě staršími údaji, v mnoha p řípadech tedy nelze dosáhnout jejich časové paralelnosti. Záv ěre čnou částí je pak hodnocení výstavby v regionu, popis současné situace a popis rozvojových tendencí v dané lokalit ě.

12 TEORETICKÁ ČÁST

2 OBECNÉ POJMY

Úvodem teoretické části jsou popsány některé vybrané pojmy, týkající se této práce. Jeden pojem je mnohdy vysv ětlován r ůznými zdroji odlišn ě, proto jsou zde uvedeny pro vytvo ření základního p řehledu.

2.1 NEMOVITOST

„Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ 1

2.2 BUDOVA

2.2.1 Budova

„Pro ú čely tohoto zákona se rozumí budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorov ě soust řed ěna a navenek uzav řena obvodovými st ěnami a st řešními konstrukcemi s nejmén ě dv ěma prostorov ě uzav řenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovn ěž sekce se samostatným vchodem, pokud je samostatn ě ozna čena číslem popisným a je tak stavebn ě technicky uspo řádána, že m ůže plnit samostatn ě základní funkci budovy; domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona.“2 „Budovou nebo její částí se rozumí stavba ur čená pro bydlení nebo stavba ur čená pro ubytování.“ 3 „Pro ú čely oce ňování se stavby člení na stavby pozemní, kterými jsou budovy , jimiž se rozumí stavby prostorov ě soust řed ěné a navenek p řevážn ě uzav řené obvodovými st ěnami a st řešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohrani čenými užitkovými prostory.“ 4 „Pro ú čely této vyhlášky se rozumí budovou nadzemní stavba včetn ě její podzemní části prostorov ě soust řed ěná a navenek p řevážn ě uzav řená obvodovými st ěnami a st řešní konstrukcí.“ 5

2.2.2 Budova pro bydlení

„Budovami pro bydlení se rozumí budovy zahrnuté do oboru 803 Jednotné klasifikace stavebních objekt ů …“6

1) Zdroj [18] - § 119 (Zákon č. 40/1964 Sb.) 2) Zdroj [20] - § 2 (Zákon č. 72/1994 Sb.) 3) Zdroj [18] - § 59 (Zákon č. 40/1964 Sb.) 4) Zdroj [21] - § 3 (Zákon č. 151/1997 Sb.) 5) Zdroj [28] - § 3 (Vyhláška č. 268/2009 Sb.) 6) Zdroj [27] - § 1 (Zákon č. 187/1968 Sb.)

13 2.3 BYT

2.3.1 Byt

„Pro ú čely tohoto zákona se rozumí bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního ú řadu ur čeny k bydlení.“ 7 „Byt , kterým se rozumí místnost nebo soubor místností ur čených k bydlení …“ 8 „Pro ú čely této vyhlášky se rozumí bytem soubor místností, pop řípad ě jedna obytná místnost, který svým stavebn ě technickým uspo řádáním a vybavením spl ňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto ú čelu užívání ur čen.“ 9 „Byt je soubor místností pod spole čným uzav řením, spl ňující funk ční a stavebn ě technické požadavky této normy a ur čený k trvalému bydlení; obsahuje nejmén ě jednu obytnou místnost a p říslušenství.“ 10

2.3.2 Bytová jednotka

„Pro ú čely tohoto zákona se rozumí jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestav ěný byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona." 11

2.4 DŮM

2.4.1 Dům bytový

„Bytový d ům je stavba pro bydlení, ve které p řevažuje funkce bydlení.“ 12 „Pro ú čely této vyhlášky se rozumí stavbou pro bydlení bytový d ům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavk ům na trvalé bydlení a je k tomuto ú čelu ur čena.“ 13 „Bytový d ům – obytná budova o čty řech a více bytech p řístupných ze spole čného komunika čního prostoru se spole čným hlavním vstupem z ve řejné komunikace, pokud není rodinným domkem.“ 14

2.4.2 Dům obytný

V sou časné legislativ ě již tento pojem není definován, je zde uvedena definice pouze podle p ředchozích p ředpis ů: „Dům se považuje za obytný , p řipadají-li z úhrnu podlahové plochy všech místností v dom ě alespo ň dv ě t řetiny na byty, po čítaje v to i byty a části byt ů, jichž se užívá k jiným účel ům než k bydlení, jakož i vedlejší místnosti a p říslušenství náležející k byt ům.“ 15

7) Zdroj [20] - § 2 (Zákon č. 72/1994 Sb.) 8) Zdroj [21] - § 8 (Zákon č. 151/1997 Sb.) 9) Zdroj [28] - § 3 (Vyhláška č. 268/2009 Sb.) 10 ) Zdroj [31] - str. 2 ( ČSN 73 4301) 11 ) Zdroj [20] - § 2 (Zákon č. 72/1994 Sb.) 12 ) Zdroj [26] - § 3 (Vyhláška č. 137/1998 Sb.) 13 ) Zdroj [30] - §2 (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) 14 ) Zdroj [31] - str. 2 ( ČSN 73 4301) 15 ) Zdroj [19] - § 59 (Zákon č. 41/1964 Sb.)

14 „Pro ú čely této vyhlášky se rozumí obytným domem dům, ve kterém z úhrnu podlahové plochy všech místností v dom ě p řipadají alespo ň dv ě t řetiny na byty, po čítaje v to i byty a části byt ů, jichž se užívá k jiným ú čel ům než k bydlení, jakož i vedlejší místnosti a příslušenství náležející k byt ům. P ři zjiš ťování tohoto pom ěru podlahových ploch se nep řihlíží k prostorám p řístupným všem obyvatel ům domu i jiným osobám, k jiným spole čným vedlejším místnostem (nap ř. schodišt ě a chodby, spole čné prádelny a sušárny, p ůdní a sklepní prostory), k místnostem ur čeným pro zem ědělskou výrobu, ani k vedlejším stavbám z řízeným na stavebním pozemku (nap ř. garáže, zem ědělské budovy, malé provozovny, d řevníky, kůlny).“ 16

2.4.3 Dům rodinný

„Pro ú čely této vyhlášky se rozumí stavbou pro bydlení rodinný d ům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavk ům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu ur čena; rodinný d ům m ůže mít nejvýše t ři samostatné byty, nejvýše dv ě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“ 17 „Pro ú čely této vyhlášky se rozumějí: rodinný d ům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspo řádáním odpovídá požadavk ům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostor ů ur čena k bydlení; rodinný d ům m ůže mít nejvýše t ři samostatné byty, nejvýše dv ě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“ 18

2.5 POZEMEK

2.5.1 Pozemek

„Pro ú čely tohoto zákona se rozumí pozemkem část zemského povrchu odd ělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druh ů pozemk ů, pop ř. rozhraním zp ůsobu využití pozemk ů.“ 19

2.5.2 Stavební pozemek

„Pro ú čely oce ňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky , kterými jsou 1. nezastav ěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemk ů, které byly vydaným územním rozhodnutím ur čeny k zastav ění; …, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastav ěné plochy a nádvo ří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveništ ě nebo ostatní plochy, které jsou již zastav ěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvo ří jednotný funk ční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastav ěná plocha a nádvo ří za ú čelem jejich spole čného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,

16 ) Zdroj [29] - § 1a (Vyhláška č. 393/1991 Sb.) 17 ) Zdroj [30] - § 2 (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) 18 ) Zdroj [26] - § 3 (Vyhláška č. 137/1998 Sb.) 19 ) Zdroj [23] - § 27 (Zákon č. 344/1992 Sb.)

15 3. plochy pozemk ů skute čně zastav ěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) Stavebním pozemkem pro ú čely oce ňování není pozemek, který je zastav ěný jen podzemním nebo nadzemním vedením v četn ě jejich p říslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovn ě terénu, podzemními částmi a p říslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodá řství netvo řícími sou část pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro ú čely oce ňování není též pozemek zastav ěný stavbami bez základ ů, studnami, ploty, op ěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.“ 20 „V tomto zákon ě se rozumí stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemk ů, vymezený a ur čený k umíst ění stavby územním rozhodnutím anebo regula čním plánem; zastav ěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod spole čným oplocením, tvo řící souvislý celek s obytnými a hospodá řskými budovami.“ 21

2.6 CENA

2.6.1 Cena

„Cena je pen ěžní částka sjednaná p ři nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo zjišt ěná podle zvláštního p ředpisu (Zákon č. 151/1997 Sb., o oce ňování majetku) k jiným účel ům než k prodeji.“ 22 „Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skute čně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zve řejn ěna, z ůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnot ě, kterou v ěci p řisuzují jiné osoby.“ 23

2.6.2 Cena obecná

„Obecná cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní v ěc jako p ředm ět prodeje a koup ě v rozhodné dob ě a míst ě dosáhnout.“ 24 Cena obecná bývá ztotož ňována s cenou obvyklou nebo též s cenou tržní.

2.6.3 Cena obvyklá

„Cenou obvyklou se pro ú čely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p ři prodejích stejného, pop řípad ě obdobného majetku nebo p ři poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ění.“ 25

2.6.4 Cena po řizovací

„Cena, za kterou bylo možno v ěc po řídit v dob ě jejího po řízení (u nemovitostí, zejména u staveb, cena v dob ě jejich postavení), bez odpo čtu opot řebení.“ 26

20 ) Zdroj [21] - § 9 (Zákon č. 151/1997 Sb.) 21 ) Zdroj [22] - § 2 (Zákon č. 183/2006 Sb.) 22 ) Zdroj [24] - § 1 (Zákon č. 526/1990 Sb.) 23 ) Zdroj [3] - str. 44 24 ) Zdroj [3] - str. 49 25 ) Zdroj [21] - § 2 (Zákon č. 151/1997 Sb.) 26 ) Zdroj [3] - str. 48

16 Tato cena bývá ozna čována také jako cena historická.

2.6.5 Cena reproduk ční

„Cena (v ěcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou v ěc po řídit v dob ě ocen ění, bez odpo čtu opot řebení.“ 27

2.6.6 Cena zjišt ěná

Cena zjišt ěná je cena, zjišt ěná podle cenového p ředpisu. V sou časné dob ě podle zákona č. 151/1997 Sb., o oce ňování majetku a o zm ěně n ěkterých zákon ů (zákon o oce ňování majetku) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997, o oce ňování majetku a o zm ěně n ěkterých zákon ů, ve zn ění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oce ňovací vyhláška).

2.7 HODNOTA

„Hodnota není skute čně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjad řující pen ěžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné stran ě kupujícími a prodávajícími na stran ě druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjad řuje užitek, prosp ěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (nap ř. v ěcná hodnota, výnosová hodnota, st řední hodnota, tržní hodnota apod.), p řitom každá z nich m ůže být vyjád řena zcela jiným číslem. P ři oce ňování je proto d ůležité vždy zcela přesn ě definovat, jaká hodnota je zjiš ťována.“ 28

27 ) Zdroj [3] - str. 48 28 ) Zdroj [3] - str. 45

17 3 TRH – EKONOMICKÉ POJETÍ

Trh je svou povahou abstraktním prost ředím, kde dochází k různým mechanism ům a transakcím, bez něhož by neexistoval úkol vyty čený touto prací, nebylo by možné v ůbec analyzovat danou problematiku a dosáhnout stanovených cíl ů. Ješt ě p řed řešením konkrétní oblasti problematiky této diplomové práce je zpo čátku uvedeno obecné pojetí trhu tak, jak ho vykládá ekonomie. Realitní trh je potom jedním ze specifických prvk ů tohoto systému, proto je zde tato část popsána nejprve v obecné rovin ě.

3.1 EKONOMIE

Pro vymezení pojmu ekonomie neexistuje jediná jednozna čná definice. Lze říci, že je to v ěda o činnostech, které se týkají výroby a sm ěny statk ů. Tato v ěda zkoumá zm ěny v ekonomice jako celku, soust ředí se na trendy cen, výroby a nezam ěstnanost. Utvá ří tak pom ěrn ě složitý systém, na jehož základ ě je tvo řena hospodá řská politika. Ta je potom nástrojem pro zlepšení výkonnosti ekonomiky. Ekonomie je v ědou o volb ě – studuje, jak lidé volí mezi r ůznými možnostmi vzácných nebo omezených zdroj ů, jak volí r ůzné možnosti výroby komodit a jak jsou tyto statky rozd ěleny mezi spot řebitele. Ekonomie není omezena státními hranicemi, ale studuje obchod vnitrostátní a mezinárodní. Zkoumá pravidla, jimiž jsou jednotliví ú častníci řízeni, principy výroby, dovozu a vývozu daného statku, tvorby ekonomických bariér na hranicích jednotlivých stát ů a podobn ě. Ekonomie je v ěda o pen ězích, bankovnictví, kapitálu a bohatství. Pojednává o ekonomickém chování člov ěka a o tržním procesu. Dalo by se říci, že ekonomie je zárove ň vědou politickou, jelikož se zabývá otázkami, které mají bezprost řední vliv na blahobyt lidí. Politika ovliv ňuje ekonomiku a výsledky ekonomiky pak mají zp ětný vliv na politiku. „Chování člov ěka je ovliv ňováno subjektivními vlivy, které nelze m ěř it. Ekonomie nem ůže pln ě p řevzít metody p řírodních v ěd, protože motivy lidského chování nejsou m ěř itelné tak, jako p řírodní jevy.“ 29 „Co je na ekonomii fascinující, jsou její základní principy, které jsou tak jednoduché, že mohou být napsány na jediné stránce, aby jim mohl každý rozum ět. Ale dosud jim rozumí jen velmi málo lidí.“ 30

3.2 CENA

Z ekonomického hlediska je cena popisována jako množství pen ěz, které musíme vynaložit ke sm ěně daného zboží, výrobk ů nebo služeb. Je to pen ězi vyjád řená hodnota t ěchto komodit. Další definice je pak závislá na tom, zda je pojem cena posuzován z hlediska prodávajícího, nebo kupujícího. Z pohledu kupujícího je cena chápána jako míra užite čnosti, udává informaci o kvalit ě a vlastnostech zboží, které odb ěratel nakupuje. Odb ěratel p řistupuje k cen ě jako k poptávce. Z pohledu prodávajícího je cena především reflexí jeho celkových náklad ů na výrobu a prodej výrobk ů, na zajišt ění návratnosti investic a docílení zisku. Dodavatel p řistupuje k cen ě jako k nabídce.

29 ) Zdroj [6] - str. 21 30 ) Milton Friedman

18 Cena má v tržním systému t ři základní funkce: • Informa ční • Motiva ční • Aloka ční Znamená to nap říklad, že pokud se n ěkterý výrobní zdroj stane vzácn ějším, jsou o tom výrobci a spot řebitelé informováni. Zvýšení vzácnosti se na trzích projeví zvýšením ceny. Cena pak p řenáší tuto informaci k výrobc ům a spot řebitel ům a je tak informa čním signálem. Aby však výrobci a spot řebitelé na tuto informaci reagovali, musí k tomu být motivováni. Nap říklad perspektiva v ětšího výd ělku nebo naopak snaha ušet řit se m ůže stát motivací. Kone čným výsledkem ší ření cenových informací a reakcí na n ě je alokace zdroj ů, práce a kapitálu. Ceny alokují ekonomické zdroje tak, aby tyto zdroje byly využívány efektivn ě.

3.3 TRH

„Trh je instituce, jejímž prost řednictvím kupující a prodávající ur čitého zboží vstupují do vzájemných interakcí, aby ur čili cenu zboží a množství, jež se nakoupí a prodá.“31 Je to v podstat ě oblast ekonomiky, ve které dochází k vým ěně činností mezi jednotlivými ekonomickými subjekty prost řednictvím sm ěny zboží.

3.3.1 Typy trh ů

Trhy lze d ělit podle mnoha různých kritérií, zde jsou uvedeny tyto:

Podle územního hlediska: • Místní – vztahuje se bezprost ředn ě k ur čitému místu • Národní – je trh v rámci státního celku • Světový – trh v mezinárodním m ěř ítku

Podle po čtu zboží, které je na trhu sledováno • Díl čí • Agregátní

Podle p ředm ětu koup ě a prodeje • Trh výrobních faktor ů (práce, p ůda, kapitál) • Trh pen ěz (finan ční trh) • Trh produkt ů (trh zboží)

31 ) Zdroj [10] - str. 27

19 3.3.2 Tržní subjekty

Domácnosti – jsou vlastníky výrobních faktor ů, tzn. práce p ůdy a kapitálu. Tak mohou vystupovat jako prodávající na trhu výrobních faktor ů. Hlavním ú čelem vstupu na trh je pro n ě uspokojení pot řeb, které realizují nákupem tržních komodit prost řednictvím dosažených p říjm ů. Firmy – jsou subjekty vyráb ějící za ú čelem prodeje, tzn. na trhu výrobk ů a služeb vystupují jako prodávající. Za utržené peníze nakupují výrobní faktory za ú čelem opakování výroby a maximalizace zisku. Stát – na trh vstupuje p ředevším s cílem ovlivnit jej. Snaží se odstranit jeho negativní dopady na ekonomiku a na druhé stran ě stimulovat jeho pozitivní vliv. Jednotlivé subjekty na sebe vzájemn ě p ůsobí a vytvá ří tak tržní systém. Ceny na trzích statk ů jsou tvo řeny tak, aby vyrovnaly poptávku kupujících s nabídkou prodávajících. Ceny na trhu výrobních faktor ů jsou pak utvá řeny s cílem vyrovnat nabídku domácností s poptávkou firem. Tento systém je popisován jako ekonomický kolob ěh, který je schematicky znázorn ěn na obr. 3-1.

Obr. 3-1: Schéma tržního mechanismu 32 Tržní mechanismus má podle tohoto obrázku zejména odpov ědět na otázky: Co?, Jak?, Pro koho?. Otázka „Co? “ zjiš ťuje, jaké výrobky se budou vyráb ět, jaké služby se budou poskytovat a v jakém množství. Spot řebitelé mají k dispozici tzv. „pen ěžní hlasy“. Tím, co koupí a co nekoupí, rozhodují o tom, co se vyráb ět bude a co ne. Odpov ěď na otázku „ Jak?“ ur čuje, jaký bude zvolen technologický postup, jaké budou použity zdroje apod. Dále pak sout ěž mezi výrobci rozhoduje o tom, za kolik se bude vyráb ět, v jaké kvalit ě, na jaké technologické úrovni. Odpov ěď na otázku „ Pro koho? “ stanoví, jak bude vyrobený produkt rozd ělen mezi jednotlivce nebo skupiny lidí.

32 ) Zdroj [10] - str. 32

20 3.3.3 Pravidla tržního systému

Pro fungování tržního systému není možná naprostá volnost a svoboda volby jednotlivých subjekt ů trhu. V tomto smyslu byla stanovena základní pravidla tržního systému, kterými jsou: • „Dodržování smluv • Ochrana soukromého vlastnictví • Volný vstup na trhy“33

3.3.4 Základní elementy trhu

Pro pochopení problematiky tržního mechanismu je nutné uvést zejména následující tržní kategorie: nabídka, poptávka, cena, konkurence.

Nabídka

Nabídku je možné chápat jako množství statk ů, které jsou firmy ochotny vyráb ět za účelem prodeje v závislosti na jeho cen ě; je to množství zboží nebo služeb, které je firma ochotna dodat na trh, a to p ři zachování nem ěnnosti ostatních podmínek. T ěmi jsou zejména výrobní náklady, ceny substitut ů a organizace trhu. Podle zákona rostoucí nabídky růst ceny vyvolá r ůst nabídky, pokles ceny vyvolá pokles nabídky. Faktory ( činitelé) ovliv ňující nabídku: • Cena • Náklady výroby a obchodu (dražší energie a suroviny, zvyšování mezd, snižování náklad ů pomocí nejnov ějších technologií aj.) • Změny vn ějších podmínek (organizace trhu, po časí – v zem ědělství, dotace aj.) • Změny kapitálové výnosnosti • Změny ceny výrobních substitut ů (výrobním substitutem je takové zboží, kterým lze nahradit zboží jiné. R ůst ceny jednoho ze substitut ů, snižuje nabídku druhého zboží)

Poptávka

Poptávka vyjad řuje množství zboží, které cht ějí kupující koupit na trhu za ur čitou cenu a jinak nezm ěněných podmínek. Jedná se o rozhodnutí n ějakého subjektu, že bude spot řebovávat ur čité zboží. Poptávka existuje jen tehdy, je-li n ěkdo schopen a ochoten zaplatit za zboží či službu. Zákon klesající poptávky definuje nepřímo úm ěrný vztah mezi cenou a množstvím – s rostoucí cenou klesá poptávané množství a naopak. Faktory ( činitelé) ovliv ňující poptávku: • Cena • Demografické zm ěny (zm ěny v po čtech kupujících) • Dostupnost statk ů • Změny velikosti d ůchod ů (mzdy zam ěstnanc ů, renta vlastník ů p ůdy, úroky a zisky vlastník ů kapitálu aj.) • Změny v preferencích (móda, zvyky, zm ěny pot řeb, vkus aj.) • Změna ceny jiného zboží • Specifické faktory

33 ) Zdroj [6] - str. 12

21 Tržní rovnováha

Na trhu dochází k neustálému st řetávání nabídky a poptávky. Prodávající a kupující tak realizují své protich ůdné zájmy – prodávající maximalizuje sv ůj zisk p ři co nejvyšší cen ě, kupující sv ůj užitek p ři co nejnižší cen ě. Dosahování trží rovnováhy je nejd ůležit ějším cílem tržního chování všech subjekt ů. Je to stav, kdy je nabídka a poptávka v rovnováze, tzn. že na trhu nevzniká ani p řebytek, ani nedostatek dané komodity a cena je tedy stabilní (taková cena je nazývána cenou rovnovážnou). Je to ideální stav, kdy p ři stávající cen ě jsou kupující i prodávající v souhrnu spokojeni s množstvím kupovaných a prodávaných statk ů, takže nemají zájem m ěnit svá rozhodnutí.

Obr. 3-2: Nabídka, poptávka a dosahování tržní rovnováhy 34

Chování spot řebitel ů: • Při stoupající cen ě zboží klesá poptávané množství • Při klesající cen ě zboží stoupá poptávané množství • Změny cen zboží vyvolávají pohyb po k řivce poptávky Chování výrobc ů: • Při stoupající cen ě zboží roste množství, které je ochoten dodat na trh • Při klesající cen ě zboží klesá množství, které je ochoten dodat na trh • Změny cen zboží vyvolávají pohyb po k řivce nabídky Tržní rovnováha je dána pr ůse číkem poptávkové a nabídkové k řivky. Bývá dosažena jen výjime čně a jen pro velmi krátké časové období. Na trhu existuje zpravidla neustálý pohyb cen, které oscilují v okolí rovnovážného bodu. V případ ě dosažení tržní rovnováhy mluvíme o rovnovážné cen ě. Naopak cena dosažená p ři aktuálním vztahu nabídky a poptávky v danou dobu se nazývá tržní.

Konkurence

Konkurenci lze definovat jako hospodá řskou sout ěž mezi výrobci či prodávajícími nebo kupujícími. D ělí se na cenovou a necenovou podle nástroj ů používaných v konkuren čním boji, nebo na dokonalou a nedokonalou podle struktury trhu, na n ěmž konkurence probíhá.

34 ) Zdroj [2] - str. 12

22 „V jiném defini čním pojetí za konkurenci je považována taková sout ěž, v níž prodejci, kte ří si konkurují, p ředvád ějí výrobky za ceny, které ur čili a snaží se p řim ět nezávislé kupující k jejich kladnému posouzení a následnému nákupu. Tyto výrobky jsou vzájemn ě zam ěnitelné. Sout ěžící výrobky se mohou vzájemn ě potírat i p ři zna čně vysokém stupni svobodného rozhodování, v jehož rámci je i možnost substituce, zm ěny jakosti výrobk ů. To se pokládá za základní podmínku pro vznik situace s pravou konkurencí.“ 35 Cenová konkurence spo čívá v dobrovolném snižování ceny zboží na stran ě prodávajících. Konají tak, aniž by je k tomu trh nutil. Jejich cílem je snaha zni čit konkurenci. Necenová konkurence je taková, která používá jiné metody, jako prost ředek k přilákání zákazníka, než je cena. Jedná se zejména o zvyšování kvality, rozši řování servisu, prodej na úv ěr, reklamu, slevy a další. Dokonalá konkurence je ekonomický termín, který takovou konkurenci popisuje jako trh, na n ěmž žádná firma ani žádný spot řebitel nedosahují takové velikosti, aby sami mohli ovlivnit cenu. Znaky dokonalé konkurence: • Velké množství firem, které prodávají srovnatelné produkty, a žádná z nich není v dominantní pozici • Velké množství kupujících reprezentující dostate čnou poptávku • Nikdo nem ůže ovlivnit ceny za stavu dokonalé konkurence, struktura trhu je dostate čně rozsáhlá • Prodávající jsou cenoví p říjemci • Kupující jsou cenoví p říjemci, mohou nakoupit jakékoliv množství a tržní cenu, která je na trhu v daném okamžiku • Firmy nejsou omezeny ve vstupu na trh nebo z jeho odchodu • Potencionální nov ě vstupující firmy na trh nejsou zvýhod ňovány • Firmy i kupující jsou zcela informováni o cenách zboží každé firmy na trhu • Nabízený produkt nesmí nést znaky necenové konkurence (je anonymní) • Předpokládá se neexistence externalit (vn ějších vliv ů)

Konkuren ční trh je trh s mnoha kupujícími a prodávajícími, kte ří obchodují se srovnatelnými statky tak, že každý kupující a každý prodávající je příjemcem ceny. Žádný jednotlivý kupující nem ůže ovlivnit daný trh, protože nakupuje v porovnání s velikostí trhu malé množství. Prodávající je omezen podobn ě p ři tvorb ě ceny, protože mnoho prodejc ů nabízí v zásad ě stejné zboží. Kupující i prodávající v dokonalé konkurenci musí akceptovat cenu, kterou stanoví trh a tím se stávají p říjemci ceny. Nedokonalá konkurence se vztahuje k trh ům, které nespl ňují alespo ň jednu z podmínek pro dokonalou konkurenci. Taková konkurence je odrazem reálného fungování trhu, nebo ť dokonalá konkurence prakticky neexistuje. Mezi nedokonalou konkurenci je řazen monopol, oligopol, monopolní konkurence a monopson.

35 ) Zdroj [6] - str. 46

23 4 TRH – SYSTÉMOVÉ POJETÍ

Oblasti systémového pojetí v ědy je v ěnována celá řada publikací s rozsáhlým zpracováním. V této části je zmín ěno systémové pojetí pouze v souvislosti s výkladem trhu. Trh lze totiž považovat v tomto pojetí za soustavu. „Soustava je na ur čité úrovni rozlišitelnosti strukturovaný reálný nebo abstraktní objekt se systémovými vlastnostmi, o který se z ur čitého hlediska zajímá subjekt.“ 36 Tyto trhy jsou reálnými objekty, které se vyzna čují systémovými vlastnostmi, kterými v tomto p řípad ě jsou: • „Hierarchická struktura • Vazby na okolí • Transforma ční funkce mezi vstupy a výstupy • Účelové chování“ 37

4.1 STRUKTURA SOUSTAVY TRH

„Struktura této soustavy je tvo řena svými veli činami: Prvky soustavy jsou p ředstavovány jednotlivými ú častníky trhu. Tedy subjekty, fyzické nebo právnické osoby, které mají zájem sm ěnit na trhu dané entity. Na základní úrovni se subjekty člení na 2 typy – nabízející a poptávající. Na trhu statk ů vystupují v roli nabídky firmy, v roli poptávky pak domácnosti. Na trhu výrobních faktor ů je tomu naopak. Vazby mají v takové soustav ě r ůznorodou povahu, v ětšinou jde o prost ředí, ve kterém dochází k interakci subjekt ů, umož ňují zve řejn ění nabízených a poptávaných cen a dochází zde k realizaci sm ěny. Mohou jimi být r ůzné distribu ční sít ě, obchodní řet ězce, burzy akcií apod. Aktivace je cílev ědomé jednání subjektu trhu, který je zárove ň prvkem soustavy. Toto jednání je ú čelné a sm ěř uje vždy k nějakému zám ěru. Procesy vznikají v důsledku aktivace soustavy. Jsou jimi r ůzné činnosti jako jednání subjekt ů, uzavírání smluv apod., jejichž projevem je sm ěna. Interakce v soustav ě trh znamenají zejména pen ěžní toky, p řesun p ředm ětu sm ěny. Projevy proces ů demonstruje p říslušná sm ěna, která vede k obohacení jejich účastník ů, a dále informace pro další ú častníky trhu na základ ě zve řejn ění realizovaných cen. Důsledky se vztahují k okolí objektu. Mezi takové d ůsledky pat ří nap říklad zm ěna vlastnických vztah ů, která s sebou p řináší vlivy i na okolí. Okolí existuje v každé soustav ě a soustava trh má s okolím různé vazby. Samotné okolí pak zahrnuje vlastní prvky soustavy okolí, kterými jsou: • Okolní trhy – trhy komplement ů, trhy substitut ů aj. • Faktory nabídky a poptávky – zm ěna preferencí spot řebitele, zm ěna náklad ů výrobce, demografické zm ěny aj. • Jiné – stát, banky, zahrani ční politika aj.“38

36 ) Zdroj [8] - str. 10 37 ) Zdroj [16] 38 ) Zdroj [16]

24 4.2 VYMEZENÍ SOUSTAVY TRH

Pro přehledné vymezení této soustavy jsou zde vý čtem vyjmenovány její systémové charakteristiky. „Trhy jsou soustavy: • Ekonomické (realizují se na nich tržní procesy) • Regula ční a informa ční (regula ční – cílovým chováním je zm ěna statk ů. Dobrovolnost sm ěny zajiš ťuje oboustrannou výhodnost této sm ěny. Pomocí zp ětných vazeb realizovaných vzájemnou konkurencí prodávajících a kupujících se výstupy ze soustavy tj. realizované sm ěny realizují v efektivním množství, jež tenduje k rovnováze nabízeného a poptávaného množství jednotlivých statk ů na trhu. Informa ční – přenos informací probíhá prost řednictvím cen. Ceny informují výrobce o struktu ře poptávky a spot řebitele o nákladech výroby. Zm ěny cen výrobních zdroj ů informují výrobce o zm ěně vzácnosti t ěchto zdroj ů a perspektiva v ětšího výd ělku je motivuje k využívání těchto cenových informací, což ve svém d ůsledku vede k efektivní alokaci ekonomických zdroj ů.) • Reálné (trh jako objekt má materiální povahu, jeho prvky a vazby mezi nimi jsou materiální. Prvky trhu jsou reálné subjekty, které sm ěř ují ke sm ěně reálné entity. Tyto mohou mít povahu hmotnou i nehmotnou. Vazby mezi prvky soustavy mají rovn ěž většinou materiální povahu.) • Špatn ě pr ůhledné až nepr ůhledné (soustava má mnoho prvk ů a četné vazby mezi nimi. Cesty soustavou jsou tak spletité, že se v nich lze jen obtížn ě orientovat.) • Živé (prvky soustavy vykazují život) • Měkké (jejich složky obsahují sociální složku, člov ěka, jehož rozhodování je špatn ě popsatelné, problémy řešené na t ěchto soustavách tak jsou špatn ě determinované) • Částe čně strukturované (všechny prvky soustavy ani vazby mezi nimi nejsou známé) • Otev řené (ú častníci trhu na tyto trhy vstupují a zase vystupují. Jednotlivé trhy se vzájemn ě ovliv ňují – trh jednoho statku ovliv ňuje trhy substitu čních statk ů a trhy komplement ů, procesy probíhající na trhu jsou ovliv ňovány zásahy státu, centrální bankou, zahrani čním obchodem) • Dynamické (charakteristiky soustavy jsou závislé na čase) • Stochastické/chaotické (stochastické – chování soustavy není jednozna čně dáno po čáte čními podmínkami, je ur čeno s ur čitou pravd ěpodobností. Chaotické – tedy nep ředvídatelné. D ůvodem mohou být finan ční krize, bankovní panika, ale i n ěkteré strukturální a cyklické výkyvy.)“39

39 ) Zdroj [16]

25 5 SPECIFIKACE TRHU – REALITNÍ TRH

V předchozích kapitolách byl trh popsán z hlediska ekonomického a systémového. Dílčích trh ů existuje mnoho, tato kapitola navazuje v pojednání o trhu trhem realitním (trhu s nemovitostmi), jako konkrétním typu trhu, za ú čelem ucelení poznatk ů od obecné po specifickou úrove ň této problematiky. Stejn ě tak jako trh obecný lze trh realitní rozd ělit na jeho základní prvky. Jimi jsou objekty, subjekty a vzájemné vazby mezi nimi. Objekty na trhu nemovitostí p ředstavují nemovitosti samotné, nebo také vlastnická práva k nim. Základními subjekty na trhu nemovitostí jsou: • Prodávající (nabídka) – vlastníci nemovitostí • Kupující (poptávka) – cht ějí se stát vlastníky nemovitostí Základní vztahy na trhu nemovitostí pak p ředstavují vztahy mezi kupujícími a prodávajícími ve smyslu koup ě resp. prodeje nemovitosti, a to za smluvn ě dojednaných podmínek, zejména pak za smluvn ě stanovenou cenu. Jako další vztah lze uvést pronájem resp. nájem nemovitosti.

5.1 OBJEKTY NA TRHU NEMOVITOSTÍ

Nemovitosti jako objekty daného trhu je možné rozd ělit do následujících kategorií: • „Pozemky • Reziden ční nemovitosti • Komer ční nemovitosti“40

5.1.1 Pozemky

Pozemky se pak dále rozlišují: • „Pozemky pro reziden ční výstavbu (individuální výstavba – rodinné domy, hromadná bytová výstavba) • Pozemky komer čního využití (ob čanská vybavenost, administrativní centra, obchodní centra, sklady, výroba, pr ůmysl) • Pozemky pro zem ědělskou prvovýrobu“41 Každá z uvedených komodit vykazuje v daném časovém horizontu r ůzné chování ve vztahu nabídky a poptávky. Ve v ětšin ě p řípad ů však u pozemků p řevyšuje poptávka nabídku, u pozemk ů pro zem ědělskou prvovýrobu je však poptávka minimální. Tento stav je na trhu s pozemky dlouhodob ě stabilní a je tedy možné hovo řit o pozemcích jako o stabilní komodit ě.

40 ) Zdroj [17] 41 ) Zdroj [17]

26 „Determinanty ceny pozemk ů

Pozemky pro reziden ční výstavbu : • Lokalita • Inženýrské sít ě a technická infrastruktura • Územn ě plánovací dokumentace • Velikost pozemku Pozemky komer čního využití : • Lokalita • Spádovost obyvatelstva (d ůležité pro podniky se zam ěř ením na obchod a služby) • Dopravní napojení • Inženýrské sít ě a technická infrastruktura • Územn ě plánovací dokumentace“42 Protože je však trh s pozemky kvantitativn ě omezený (rozloha pozemk ů není nekone čná), pak zm ěna poptávky po pozemcích, nem ůže vést ke zm ěně nabídky, ale pouze ke zm ěně ceny. Jedná se tedy o neelastickou nabídku.

5.1.2 Reziden ční nemovitosti

Do této skupiny nemovitostí pat ří široká škála nemovitostí pro bydlení. Jedná se zejména o rodinné domy, bytové domy, ale také chaty, chalupy a rekrea ční st řediska.

„Determinanty ceny reziden čních nemovitostí • Lokalita • Inženýrské sít ě a technická infrastruktura • Územn ě plánovací dokumentace • Velikost nemovitosti Faktory ovliv ňující poptávku po reziden čních nemovitostech: • Příjmy domácností • Nezam ěstnanost • Možnosti financování bydlení, úrokové míry jednotlivých finan čních produkt ů • Demografické faktory • Životní styl • Státní intervence (legislativa, dan ě, p řísp ěvky na bydlení, na stavební spo ření) Faktory ovliv ňující nabídku reziden čních nemovitostí: • Možnosti financování bydlení • Cena práce, stavebních materiál ů a komodit • Státní intervence (legislativa, dan ě, bytová politika – sociální bydlení, deregulace) • Ceny pozemk ů • Fáze hospodá řského cyklu“43

42 ) Zdroj [17] 43 ) Zdroj [17]

27 5.1.3 Komer ční nemovitosti

Tato skupina nemovitostí zahrnuje zejména obchodní komplexy, administrativní objekty, hotelová za řízení, nájemní domy s nebytovými prostory, polyfunkční domy, restaurace, kavárny, kulturní domy a další. V tomto p řípad ě se jedná o tzv. „malou komerci“. Mezi tzv. „velkou komerci“ pat ří pak nemovitosti pro pr ůmyslovou výrobu, objekty ur čené pro skladování apod.

Determinanty cen komer čních nemovitostí

U této skupiny nemovitostí nelze jednozna čně vymezit faktory, jež ovliv ňují jejich cenu. Vždy se totiž jedná o individuální případ, kdy o cen ě rozhoduje mnoho specifických faktor ů. Kupující zpravidla sestavuje nákladovou kalkulaci a operuje s potencionálním ziskem, který mu z vlastnictví nemovitosti m ůže vzejít. Vytvá ří si finan ční plány na základ ě možného rozvoje své podnikatelské aktivity a pak je mnohdy ochotný p řijmout i cenu vyšší, než byla cena p ředpokládaná. Souhrnn ě lze konstatovat, že nemovitosti na realitním trhu mají charakter jak spot řební (reziden ční nemovitosti), tak i investi ční (komer ční nemovitosti = výrobní faktor).

5.2 SUBJEKTY NA TRHU NEMOVITOSTÍ

Jak již bylo zmín ěno výše, mezi základní subjekty realitního trhu patří prodávající a kupující. Tyto dva subjekty vytvá řejí trh v úzkém slova smyslu – trh existuje pouze tehdy, je-li vytvářen ur čitým množstvím kupujících a prodávajících, nikoliv ojedin ělými kupujícími nebo prodávajícími. Tedy na základ ě st řetu nabídky a poptávky. Kupující představuje na trhu poptávku. Jeho cílem je získat nemovitost za ú čelem přínosu n ějakého užitku. Tento užitek m ůže p ředstavovat pot řeba místa nebo prostoru, a ť pro vlastní bydlení nebo pro provozování své podnikatelské aktivity. Kupní cena resp. nájemné pak pro n ěho p ředstavuje náklad, který musí kupující zohlednit p ři rozhodování tak, aby p ři daném užitku tento náklad minimalizoval, nebo p ři daném nákladu maximalizoval sv ůj požadovaný užitek. Jedná se tedy o cenu, která p ředstavuje faktor ovliv ňující poptávku po nemovitostech. Dalším užitkem, který nemovitost m ůže kupujícímu poskytnout, je p říjem (výnos) z pronájmu nemovitosti. Tento druh užitku lze uvažovat v okamžiku, kdy kupující nabývá nemovitost za ú čelem investice a nemovitost má povahu investi čního instrumentu. Výnosnost spolu s rizikem alternativních investi čních instrument ů mají vliv na poptávku po nemovitostech. Poptávka po nemovitostech nemusí být uspokojena pouze koupí nemovitosti. Pro kupujícího je další možností nabytí vlastnického práva k nemovitosti i její výstavba. Kupující se tak stává stavebníkem a náklady pak pro n ěho, namísto kupní ceny, p ředstavují stavební náklady. Poptávka je tedy závislá též na cenách stavebních materiál ů, prací a dalších stavebních nákladech. Obecn ě je možno vymezit čty ři základní d ůvody, které jsou pro kupujícího motivem vlastnictví nemovitosti: • „Užívání – držba (bydlení, podnikání) • Spekulace (držba s nejistým a vysoce rizikovým o čekáváním majetkových výhod) • Rozvoj (funk čního využití) • Investice (uložení financí za ú čelem o čekávaného budoucího zisku)“44

44 ) Zdroj [2] - str. 98

28 Prodávající představuje na trhu nabídku. V případ ě, že prodávající vlastní nemovitost za ú čelem vlastního využití, pak danou nemovitost na trhu nabízí zpravidla tehdy, když už mu daná nemovitost nep řináší požadovaný užitek nebo její poloha už není pro vlastníka nemovitosti vyhovující. Další možností je pak motivace využití finan čních prost ředk ů investora pro jiné investi ční zám ěry. V poslední dob ě se stala významným faktorem podporujícím nabídku developerská činnost. Develope ři se stávají vlastníky nemovitosti, kte ří realizují projekt výstavby za ú čelem dosažení zisku. Dále jsou zde uvedeny další subjekty vystupující na realitním trhu: Realitní maklé ři hrají významnou roli na trhu nemovitostí. Jsou prost ředníky mezi prodávajícími a kupujícími (pronajímateli a nájemci), soust řeďují v daném čase na jednom míst ě nabídku a poptávku a sv ůj zisk si zajiš ťují pomocí provizí z uzav řených smluv. Zprost ředkovatelská činnost je st ěžejní náplní realitních maklé řů . Mnozí však poskytují i dopl ňkové služby související s obchodem s nemovitostmi. Banky rovn ěž pat ří mezi subjekty tohoto trhu. Ty zajiš ťují prost ředky k financování nemovitostí v podob ě úv ěrů a dalších finan čních produkt ů. Jejich ziskem jsou p ředevším úroky z těchto úv ěrů. Do této kategorie jsou řazeny též leasingové spole čnosti. Stát je subjektem tohoto trhu, který vytvá ří právní prost ředí, na jehož pozadí trh nemovitostí funguje. Jeho role spo čívá v nastavení pravidel, mající normativní vazby na právní řád, da ňový systém atd. Stát také ovliv ňuje ceny na trhu nemovitostí také p římou regulací.

5.3 VLASTNICTVÍ NEMOVITOSTÍ

Jestliže bylo zmín ěno vlastnictví nemovitosti jako motiv kupujícího pro vstup na realitní trh, pak je zde na míst ě uvést formy vlastnictví, se kterými je možné se v České republice setkat.

5.3.1 Formy vlastnictví • Nemovitosti vlastn ěné státem • Nemovitosti vlastn ěné kraji • Nemovitosti vlastn ěné obcemi • Nemovitosti vlastn ěné jinými právnickými osobami • Nemovitosti vlastn ěné fyzickými osobami V této souvislosti je dále t řeba rozlišovat typy a sektory bydlení na základ ě druhu vlastnictví, které má r ůznou povahu podle míry výkonu vlastnického práva. Vlastnické právo zahrnuje právo v ěc držet, užívat ji a požívat její plody a užitky, a nakládat s ní.

5.3.2 Typy bydlení • Vlastnické bydlení (plná vlastnická práva, obvykle u rodinných dom ů) • Spoluvlastnické bydlení (vlastnictví bytu a spoluvlastnictví spole čných částí domu) • Družstevní bydlení (vlastnictví podílu v družstvu, které je vlastníkem nemovitosti) • Sdílené vlastnictví (postupný p řechod od nájmu k vlastnictví) • Nevlastnické formy bydlení (nájem, podnájem)

29 5.3.3 Sektory bydlení • Ve řejný nájemní sektor (plní sociální funkci) • Neziskový nájemní sektor (p řevažuje sociální funkce, zpravidla nákladové nájemné) • Soukromé nájemní bydlení (tržní nájemné) • Družstevní sektor (individuáln ě se blíží nájemnímu nebo vlastnickému bydlení) • Vlastnický sektor (vlastník je totožný s uživatelem)

5.4 TRH NEMOVITOSTÍ

Záv ěrem této kapitoly jsou zde reflektovány poznatky o realitním trhu souhrnným, přehledným vý čtem.

• Tržní vztahy jsou charakteristické bu ď koupí, nebo prodejem (pronájmem) • Trh není zastoupen místem, na kterém probíhají sm ěny • Trh funguje prost řednictvím zprost ředkovatelských institucí, novinových inzercí, osobním šet řením, vyhledáváním • Hlavní charakteristiky nemovitostí jsou: nehybnost, fixní nabídka, lokalizace, nutnost přístupu (na pozemek, do budovy), jedine čnost, vysoká cena (ve srovnání s příjmy domácností), heterogenita • Trh s pozemky a nemovitostmi je možné chápat jako sou část trhu s investicemi (držba má charakter investice) • Trh funguje dob ře ve stabilizovaných ekonomikách (na trzích s větším osídlením; v malých sídlech nefunguje dob ře) • Právní stránka fungování trhu a sm ěny má velký význam • Trh není jednozna čně ekonomicky popsatelný, mnohdy se chová nep ředvídateln ě (n ěkdy je dynamický, jindy stagnuje) • Trh s realitami je cyklický, je závislý na ekonomických cyklech • Realitní trh je řazen do kategorie trh ů nedokonalých, a to z důvodu: Omezené nabídky p ůdy pro výstavbu Heterogenity realit Omezených informací Motivace vlastnictví (povaha spot řební kontra investi ční)

30 6 OCE ŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

Základním p ředpisem pro oce ňování nemovitostí je zákon č. 151/1997 Sb., o oce ňování majetku a o zm ěně n ěkterých zákon ů (zákon o oce ňování majetku) a vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení n ěkterých ustanovení zákona č. 151/1997, o oce ňování majetku a o zm ěně n ěkterých zákon ů, ve zn ění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oce ňovací vyhláška). Cílem této kapitoly je vymezit faktory, ovliv ňující cenu nemovitosti, z hlediska oce ňování.

6.1 ZP ŮSOBY OCE ŇOVÁNÍ MAJETKU A SLUŽEB

(1) „Majetek a služba se oce ňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp ůsob oce ňování. Obvyklou cenou se pro ú čely tohoto zákona rozum cena, která by byla dosažena p ři prodejích stejného, pop řípad ě obdobného majetku nebo p ři poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ění. P řitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo řádných okolností trhu, osobních pom ěrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo řádnými okolnostmi trhu se rozum ějí nap říklad stav tísn ě prodávajícího nebo kupujícího, d ůsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními pom ěry se rozum ějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p řikládaná majetku nebo služb ě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotn ě zachytitelných výsledk ů činností. (3) Jiným zp ůsobem oce ňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základ ě je a) nákladový zp ůsob , který vychází z náklad ů, které by bylo nutno vynaložit na po řízení p ředm ětu ocen ění v míst ě ocen ění a podle jeho stavu ke dni ocen ění, b) výnosový zp ůsob , který vychází z výnosu z předm ětu ocen ění skute čně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předm ětu ocen ění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zp ůsob , který vychází z porovnání p ředm ětu ocen ění se stejným nebo obdobným p ředm ětem a cenou sjednanou p ři jeho prodeji; je jím též ocen ění v ěci odvozením z ceny jiné funk čně související v ěci, …“45

6.1.1 Nákladový zp ůsob

Ocen ění nákladovým zp ůsobem vychází ze základních cen za m ěrné jednotky stavby vynásobené p říslušným množstvím m ěrných jednotek nebo z náklad ů na po řízení stavby. Tato metoda zohled ňuje náklady spojené s reprodukcí nebo nahrazením oce ňovaného majetku. Pro demonstrativní ú čely je uveden výpo čet ceny nákladovým zp ůsobem podle vyhlášky (pouze část § 5 vyhlášky): „Základní cena rodinného domu , rekrea ční chalupy a rekrea čního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K 4, K 5, K i a K p podle vzorce

45 ) Zdroj [21] - § 2 (Zákon č. 151/1997 Sb.)

31 ZCU = ZC × K × K × K × K 4 5 i p

ZCU … základní cena upravená, ZC … základní cena K4 … koeficient vybavení stavby K5 … koeficient polohový Ki … koeficient zm ěny cen staveb “46 Kp … koeficient prodejnosti Při ocen ění nákladovým zp ůsobem je tedy nutné p řihlížet k následujícím okolnostem, které mají vliv na zjišt ěnou cenu: Základní cena (ZC) podle p řílohy č. 6 vyhlášky je stanovena na základ ě typu konstrukce nemovitosti, ve které je zohledn ěn použitý materiál pro standardní provedení, podlažnost, podsklepenost, využití podkroví.

Koeficient vybavení (K 4) pak p řihlíží na použité konstrukce a materiál z pohledu vybavení standardního, nadstandardního nebo podstandardního ve srovnání se zapo čítanými materiály a konstrukcemi v cen ě základní. Zohled ňuje také objemové podíly daných konstrukcí.

Koeficient polohový (K 5) podle p řílohy č. 14 zohled ňuje polohu nemovitosti (nejvyšší koeficient je stanoven pro Prahu, Brno, Ostravu), tedy lokalitu.

Koeficient zm ěny cen staveb (K i) podle p řílohy č. 38 umož ňuje p řepo čet ceny vztažený k cenové úrovni roku 1994.

Koeficient prodejnosti (K p) podle p řílohy č. 39 zahrnuje škálu blíže nespecifikovaných faktor ů, které mají vliv na prodejnost nemovitosti.

Hlavním rozlišovacím kritériem pro K p je poloha obce a její velikost. Tento koeficient představuje pom ěr mezi zpr ůměrovanými, skute čně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami nemovitostí ur čitého typu v rozhodné dob ě a na rozhodném míst ě. Při ocen ění touto metodou se pak dále zohled ňuje opot řebení stavby na základ ě její předpokládané doby životnosti.

6.1.2 Výnosový zp ůsob

Oce ňování výnosovým zp ůsobem je založeno na stanovení výnosové hodnoty nemovitosti. „Výnosová hodnota nemovitosti je sou čtem diskontovaných (odúro čených) předpokládaných budoucích čistých výnos ů z jejího pronájmu.“47 Výnosová hodnota odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích p říjm ů, které z něho lze získat. Výnos z nemovitosti je po čítán z předpokládaného nájemného, které by bylo možné dosáhnout v případ ě pronájmu nemovitosti. „Na výši dosažitelného nájemného p ůsobí řada vliv ů, zejména: Obec: • Velikost a význam obce • Úrove ň výnos ů a cen v obci • Pracovní p říležitosti resp. procento nezam ěstnanosti v obci

46 ) Zdroj [25] - § 5 (Vyhláška č. 3/2008 Sb.) 47 ) Zdroj [3] - str. 277

32 Část obce, v níž se byt nachází: • Poloha v ůč i centru obce resp. odlišnosti čtvrti („adresa“) • Složení obyvatelstva ve čtvrti, v ulici, úrove ň kriminality • Hluk nebo klidová zóna, obytná nebo pr ůmyslová zóna • Vybavenost (obchody, ú řady, školy apod.) Vlastní objekt: • Poloha budovy v obci, hluk nebo klidová zóna, obytná nebo pr ůmyslová zóna • Složení obyvatel objektu • Spojení ve řejnou dopravou, vzdálenost zastávek MHD • Přístup a p říjezd k objektu • Možnosti parkování vozidel Vlastní pronajímaný byt: • Podlaží, v němž se byt nachází, výtah • Kategorie bytu, jeho vybavení a stav • Poloha bytu ke sv ětovým stranám • Příslušenství bytu: sklepy, balkon, terasa, lodžie • Výhled“ 48

6.1.3 Porovnávací zp ůsob

Porovnávací metoda je založena na porovnání oce ňované nemovitosti s nemovitostmi srovnatelnými v daném čase na daném míst ě. Porovnávací metoda vychází bu ď z cenového předpisu, kterým se zjiš ťuje cena administrativní (ú řední, zjišt ěná), nebo z tržního porovnání, ze kterého pak vychází cena obvyklá (obecná). Použití p říslušné metody vychází z účelu provedení ocen ění, zpravidla dle povahy osoby či instituce, která si ocen ění vyžádá. Pro potřeby této práce je využito metody podle cenového p ředpisu, resp. § 25 a § 26a vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve zn ění pozd ějších p ředpis ů: „§ 26a Rodinný d ům, rekrea ční chalupa a rekrea ční domek (1) Cena dokon čeného rodinného domu, rekrea ční chalupy nebo rekrea čního domku o obestav ěném prostoru do 1 100 m 3, se zjistí vynásobením po čtu m 3 obestav ěného prostoru rodinného domu, rekrea ční chalupy nebo rekrea čního domku, ur čeného zp ůsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V základní cen ě rodinného domu, rekrea ční chalupy nebo rekreačního domku je zahrnuto standardní vybavení uvedené v p říloze č. 6. (2) Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC × I kde ZCU … základní cena upravená za 1 m 3 obestav ěného prostoru, ZC … základní cena podle p řílohy č. 20a tabulky č. 1, I … index cenového porovnání vypo čtený podle vzorce: = × × I IT I P IV ,

48 ) Zdroj [3] - str. 312

33 kde IT … index trhu se stanoví podle vzorce:

3 = + IT 1 ∑ Ti , i=1 Ti … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle p řílohy č. 18a tabulky č. 1; IP … index polohy se stanoví podle vzorce:

n = + I p 1 ∑ Pi , i=1 kde Pi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle p řílohy č. 18a tabulky č. 3, 4, 5 a 6 v návaznosti na ú čel užití stavby a podle toho, ve které obci se byt nachází; n … celkový po čet znak ů v příslušné tabulce; IV … index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce:  12  = + × IV 1 ∑Vi  V13 ,  i=1  kde Vi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle p řílohy č. 20a tabulky č. 2.“49

Základní cena (ZC) uvádí cenu za m 3 obestav ěného prostoru na základ ě polohy nemovitosti (kraj, m ěsto/obec), tedy lokality.

Index trhu (I T) je podle p řílohy č. 18a (tabulka č. 1) determinován třemi faktory: • Situace na díl čím (segmentu) trhu s nemovitostmi • Vlastnictví nemovitosti • Vliv právních vztah ů na prodejnost

Index polohy (I P) je podle p řílohy č. 18a (tabulka č. 4) determinován 11 faktory: • Význam obce z hlediska zem ěpisného, kulturního nebo hospodá řského • Poloha nemovitosti v obci • Okolní zástavba a životní prost ředí v okolí nemovitosti • Obchod, služby, kultura v obci • Školství a sport v obci • Zdravotní za řízení v obci • Ve řejná doprava • Obyvatelstvo • Nezam ěstnanost v obci a okolí • Zm ěny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti • Vlivy neuvedené

49 ) Zdroj [25] - § 26a (Vyhláška č. 3/2008 Sb.)

34 Index konstrukce a vybavení (I V) je podle p řílohy č. 20a (tabulka č. 2) determinován 13 faktory: • Druh stavby • Provedení obvodových st ěn • Tlouš ťka obvodových st ěn • Podlažnost • Napojení na ve řejné sít ě • Zp ůsob vytáp ění stavby • Základní p říslušenství v RD • Ostatní vybavení v RD • Venkovní úpravy • Vedlejší stavby tvo řící p říslušenství k RD • Pozemky ve funk čním celku se stavbou • Kritérium jinde neuvedené • Stavebn ě – technický stav Ocen ění porovnávací metodou pro byty podle § 25 je obdobné. Uveden je však příklad pro ocen ění rodinného domu z důvodu komplexn ějšího p řehledu faktor ů, které na jeho cenu mají vliv.

35 7 ZÁV ĚRE ČNÉ SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI

V předchozích kapitolách byl proveden výklad t ěch oblastí, které souvisí s tématem této práce, a které vyty čují faktory ovliv ňující cenu nemovitosti. Záv ěrem této části je tedy uveden souhrnný p řehled všech doposud zmín ěných faktor ů, kategorizovaných dle vlastního uvážení do 4 st ěžejních kategorií:

Obecné ekonomické faktory • Náklady výroby a obchodu • Změny vn ějších podmínek • Zm ěny kapitálové výnosnosti • Zm ěny ceny substitut ů, komplement ů • Dostupnost statk ů • Zm ěny velikosti d ůchod ů • Zm ěny v preferencích • Zm ěna ceny jiného zboží • Úrove ň výnos ů a cen v obci • Cena práce, stavebních materiál ů a komodit • Situace na díl čím (segmentu) trhu s nemovitostmi – rozmanitost, poptávka • Komer ční využití stavby • Fáze hospodá řského cyklu

Technické faktory • Velikost nemovitosti • Inženýrské sít ě a technická infrastruktura • Dopravní napojení • Kategorie bytu, jeho vybavení a stav • Pozemky ve funk čním celku se stavbou • Technické provedení stavby • Stá ří a p ředpokládaná životnost, stavebn ě – technický stav • Základní p říslušenství RD, ostatní vybavení RD • Venkovní úpravy • Vedlejší stavby tvo řící p říslušenství k RD • Přístup a p říjezd k objektu • Možnosti parkování vozidel • Podlaží, v němž se byt nachází, výtah • Poloha bytu ke sv ětovým stranám • Příslušenství bytu: sklepy, balkon, terasa, lodžie • Spojení ve řejnou dopravou, vzdálenost zastávek MHD • Výhled • Poloha nemovitosti v ůč i centru obce

36 Sociální faktory • Obyvatelstvo v okolí nemovitosti • Příjmy domácností, po čet domácností a jejich pr ůměrná velikost • Možnosti financování bydlení • Demografické faktory • Životní styl • Státní intervence (legislativa, dan ě, p řísp ěvky na bydlení, na stavební spo ření) • Fáze hospodá řského cyklu • Pracovní p říležitosti • Nezam ěstnanost • Vliv právních vztah ů na prodejnost • Vlastnictví nemovitosti • Ob čanská vybavenost (obchody, ú řady, školy, kultura, sport apod.) • Velikost a význam obce

Environmentální faktory • Lokalita • Územn ě plánovací dokumentace • Ceny pozemk ů • Svažitost pozemku • Existence záplavového území • Okolní zástavba a životní prost ředí • Hluk nebo klidová zóna, obytná nebo pr ůmyslová zóna • Velikost a význam obce

37 EMPIRICKÁ ČÁST

8 ZKOUMANÁ LOKALITA

Zkoumanou lokalitou pro ú čely této práce je okres Náchod v Královéhradeckém kraji. Tento kraj je jedním ze 14 kraj ů České republiky, jejíž vznik je datován k 1. 1. 1993. Česká republika je rozd ělena na území Čech, Moravy a Slezska a její celková rozloha činí 78 864 m2. Území ČR bylo do 31. 12. 2002 rozd ěleno na 14 kraj ů a 77 okres ů. V sou časnosti nadále existuje 14 kraj ů: • Hlavní m ěsto Praha (A) – Praha • St ředo český kraj (S) – Praha • Jiho český kraj (C) – České Bud ějovice • Plze ňský kraj (P) – Plze ň • Karlovarský kraj (K) – Karlovy Vary • Ústecký kraj (U) – Ústí nad Labem • Liberecký kraj (L) – Liberec • Královéhradecký kraj (H) – Hradec Králové • Pardubický kraj (E) – Pardubice • Vyso čina (J) – Jihlava • Jihomoravský kraj (B) – Brno • Olomoucký kraj (M) – Olomouc • Moravskoslezský kraj (T) – Ostrava

Okresní ú řady byly podle zákona č. 314/2002 Sb., o stanovení obcí s pov ěř eným obecním ú řadem a stanovení obcí s rozší řenou p ůsobností, zrušeny s účinností od 1. 1. 2003. Okresy však dále existují jako jednotka státní správy a jednotka statistická. Základními územními samosprávnými celky jsou obce. N ěkteré z nich mají rozší řený rozsah p řenesené působnosti a ty vykonávají státní správu též pro obce spadající do jejich správního obvodu.

Obr. 8-1: Mapa kraj ů České republiky 50

50 ) Zdroj [56] – http://cs.wikipedia.org/wiki/ Česko

38

Obr. 8-2: Mapa okres ů České republiky 51

8.1 KRÁLOVÉHRADECKÝ KRAJ

8.1.1 Území

Královéhradecký kraj se nachází na severovýchod ě České republiky. Jeho rozloha činí 4 759 m2, což p ředstavuje 6 % rozlohy území celé České republiky a tím je tento kraj řazen na 9. místo v porovnání s ostatními kraji ČR. Hranice kraje je tvo řena z více než jedné t řetiny státní hranicí s Polskem, zbývající část je tvo řena spole čnou hranicí s krajem Libereckým, Pardubickým a St ředo českým. Oblast podél státní hranice je tvo řena poho řími Krkonoše a Orlické hory, které jsou od sebe odd ěleny Broumovským výb ěžkem. Z geologického hlediska se jedná o zajímavou oblast pro výskyt skalních m ěst – nejznám ější Teplické a Adršpašské skály, dále pak K řížový vrch a Ostaš. V této oblasti se nachází nejkvalitn ější a nejvydatn ější zásobárna pitné vody v ČR. St ěžejními vodními toky tohoto kraje jsou Labe a jeho p řítoky (Orlice a Metuje). Nejvyšším vrcholem kraje a zárove ň České republiky je Sn ěžka (1 602 m n. m.).

51 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/p/1302-09

39

Obr. 8-3: Geografická mapa Královéhradeckého kraje 52

8.1.2 Správní oblast kraje

Obr. 8-4: Administrativní člen ění kraje 53

52 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/mapy_kartogramy 53 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/mapy_kartogramy

40 Královéhradecký kraj je vyšší územní samosprávný celek České republiky. Na základ ě reformy státní správy je od 1. 1. 2000 jeho území rozd ěleno do 5 okres ů – Hradec Králové, Ji čín, Náchod, Rychnov nad Kn ěžnou a Trutnov. K 1. 1. 2003 bylo v Královéhradeckém kraji zřízeno 15 správních obvod ů obcí s rozší řenou p ůsobností a 35 správních obvod ů obcí s pov ěř eným ú řadem. Na území kraje se nachází 448 obcí. Hlavním centrem kraje je statutární město Hradec Králové, které je od hlavního m ěsta České republiky, Prahy, vzdáleno 112 km. Královéhradecký kraj je charakteristický velkým množstvím st ředních a menších sídel, sídelní struktura je nerovnom ěrná a rozdrobená.

8.1.3 Obyvatelstvo

V Královéhradeckém kraji žilo k 1. 1. 2009 celkem 554 520 obyvatel, což p ředstavuje 5,3 % obyvatelstva České republiky. Nejlidnat ějším okresem je okres Hradec Králové se 162 377 obyvateli, m ěsto Hradec Králové pak čítá 94 497 obyvatel. Druhým nejv ětším městem je Trutnov s 31 039 obyvateli. Naopak okres Rychnov nad Kn ěžnou pat ří se 79 198 obyvateli k popula čně nejmenším okres ům tohoto kraje. Do roku 2007 jím však byl dlouhodob ě okres Ji čín. Hustotou obyvatelstva 117 obyvatel na 1 km 2 nedosahuje kraj ani celorepublikového pr ůměru, který činí 133 osob na km 2. Nejvyšší hustota obyvatelstva v tomto kraji je zastoupena v okrese Hradec Králové (182 obyvatel na km 2), nejnižší pak v okrese Rychnov nad Kn ěžnou (81 obyvatel na km 2). Nejmén ě urbanizovaný je okres Ji čín, kde žije nejvíce obyvatel v obcích do 500 obyvatel a tvo ří tak v podílu osminu obyvatelstva v kraji. Pr ůměrný po čet obyvatel v obci dosáhl 1 238 osob a pr ůměrná rozloha obce pak 1 062 ha. Z hlediska v ěkové struktury obyvatelstva se Královéhradecký kraj řadí na 2. místo v podílu obyvatel nad 65 let v ěku (15,7 %). První místo zaujímá hlavní m ěsto Praha s 15,8 %. Nejvyšší podíl obyvatel v ěku do 14 let je v okrese Náchod a Rychnov nad Kn ěžnou, ve v ěku 16-64 let v okrese Trutnov. Pr ůměrný v ěk muž ů a žen byl koncem roku 2008 40,9 let, čímž se pohyboval nad republikovým pr ůměrem. Královéhradecký kraj je po Praze druhým krajem s nejvyšším pr ůměrným v ěkem obyvatelstva. Stejn ě tak je tomu v okresech Hradec Králové a Ji čín v porovnání s krajským pr ůměrem. Podíl m ěstského obyvatelstva dosáhl celkem 68,3 %. Do venkovského prostoru p řipadá 87,5 % obcí, které zabírá 68,6 % území kraje a žije v něm 29 % z celkového po čtu obyvatelstva.

8.1.4 Trh práce

V Královéhradeckém kraji bylo k 31. 12. 2009 evidováno v Registru ekonomických subjekt ů celkem 129 399 subjekt ů, což p ředstavuje více jak 5 % všech subjekt ů registrovaných v České republice. V mezikrajském srovnání zaujímá první místo hlavní m ěsto Praha s po čtem 488 tisíc subjekt ů, na posledním míst ě je Karlovarský kraj s 81 tisíci subjekty. Více jak 31 % všech subjekt ů kraje je registrováno v okrese Hradec Králové, nejmén ě v okrese Rychnov nad Kn ěžnou (13,1 %). Z hlediska právní formy subjekt ů tvo ří 80,5 % fyzické osoby a 19,5 % právnické osoby. Podle p řevažující ekonomické činnosti p ůsobí 25,5 % subjekt ů v oblasti obchodu, oprav motorových vozidel, ve zpracovatelském pr ůmyslu (13,6 %), stavebnictví (13,1 %) a v oblasti profesních, v ědeckých a technických činností (9,8 %). Ke konci ledna 2010 bylo v kraji celkem 25 216 neumíst ěných uchaze čů o zam ěstnání a meziro čně oproti lednu 2009 p řibylo 46,3 % osob bez zam ěstnání. Míra registrované nezam ěstnanosti v kraji k lednu 2010 vzrostla na 8,6 %, z toho muži 8,37 % a ženy 8,92 %. Pr ůměrná nezam ěstnanost v České republice je 9,83 %, v Královéhradeckém kraji je tedy o 1,23 procentního bodu nižší. V porovnání s ostatními kraji je čtvrtá nejnižší po Praze, St ředo českém a Jiho českém kraji. Z regionálního hlediska je nejvyšší míra nezam ěstnanosti

41 v okrese Ji čín (10,24 %), dále pak v okrese Trutnov. Na jedno volné pracovní místo p řipadá v kraji 17,2 uchazečů o zam ěstnání, nejvíce v okrese Ji čín (48,2).

Obr. 8-5: Registrovaná míra nezam ěstnanosti v HKK v letech 2005 - 2010 54

Pr ůměrná mzda v Královéhradeckém kraji v roce 2009 činila 20 621 K č, meziro čně vzrostla o 838 K č, tedy o 4,2 %. Oproti republikovému pr ůměru je o necelé 3 tisíce nižší. Nejvyšší pr ůměrná mzda byla v Praze, úrove ň mezd v Královéhradeckém kraji byla o více než 9 tisíc K č nižší. V mezikrajském srovnání zaujímá kraj 8. místo. Nejnižší úrove ň mezd pak byla v Karlovarském kraji, kde pr ůměrná mzda nedosáhla ani 20 000 K č. Zm ěny v celkovém mzdovém vývoji souvisí s poklesem zam ěstnanosti v Královéhradeckém kraji. V roce 2007 se čistý m ěsí ční p říjem na osobu v každé t řetí domácnosti Královéhradeckého kraje pohyboval v rozmezí 10 000 – 15 000 K č. Pr ůměrné životní minimum domácnosti činilo v roce 2007 6 494 K č a pod jeho úrovní se nacházelo 2,6 % domácností. Zm ěny v celkovém mzdovém vývoji souvisí s poklesem zam ěstnanosti v Královéhradeckém kraji.

Moravskoslezský kraj Zlínský kraj Po čet volných pracovních míst Olomoucký kraj Po čet uchaze čů o zam ěstnání Jihomoravský kraj Vyso čina Pardubický kraj Královéhradecký kraj Liberecký kraj Ústecký kraj Karlovarský kraj Plze ňský kraj Jiho český kraj St ředo český kraj Praha

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000

Obr. 8-6: Po čet volných pracovních míst a uchaze čů o zam ěstnání k 30. 6. 2009 55

54 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/home 55 ) Zdroj [51] – http://www.mpsv.cz/cs/625

42 8.1.5 Životní prost ředí

Na území Královéhradeckého kraje se projevuje vysoká vertikální členitost reliéfu a různorodost krajinných typ ů, jež ovliv ňují kvalitu životního prost ředí. Ta je v kraji celkov ě na dobré úrovni v porovnání s celorepublikovým pr ůměrem. Lokáln ě se vyskytují území se zhoršenou kvalitou životního prost ředí v důsledku hospodá řského využití území modifikované sídelní strukturou. K nejvýznamn ějším environmentálním rizik ům pat ří soust řed ěná intenzivní doprava v obcích zhoršující kvalitu ovzduší a životního prost ředí a nep řízniv ě zvyšující hlukovou zát ěž. Dalšími problémovými oblastmi jsou povodně, zvýšená eroze p ůdy, výrazné poškození les ů. Narušená ekologická stabilita lesních systém ů je patrná zejména v horských oblastech (Krkonoše, Orlické hory). Celkov ě je krajina na tomto území poznamenána potla čením p ůvodních tradic, deformací její typické tvá ře použitím nevhodných architektonických styl ů, devastace staveb drobné lidové tvo řivosti a nedostatkem zelen ě v sídlech. V oblastech podléhajících legislativní ochran ě p řírody a krajiny je situace mírn ě p řízniv ější.

Ovzduší

Královéhradecký kraj je řazen k region ům s relativn ě čistým ovzduším, bez velkých zdroj ů zne čišt ění. Území je zatíženo emisemi z lokálních i dálkových zdroj ů, zejména elektrárnami Opatovice a Chvaletice. Díky odsí ření v posledních letech se situace výrazn ě zlepšila. Ke zlepšení kvality ovzduší v obcích došlo také výrazným zvýšením plynofikace domácností. Emise ze stacionárních zdroj ů jsou v Královéhradeckém kraji v porovnání s ČR podpr ůměrné, a to u všech sledovaných látek. Emisemi tuhých látek je nejvíce zatížen okres Hradec Králové, nejlepší situace je pak v okrese Jičín a Náchod. Nejhorší situace emisí oxidu si řičitého a oxid ů dusíku je v okrese Trutnov a Náchod, nejlepší v okrese Ji čín. Oxidem uhelnatým je nejvíce zatížen okres Rychnov nad Kn ěžnou, nejmén ě okres Ji čín. Nar ůstající zne čišt ění oxidy dusíku a oxidem uhelnatým v městských centrech je zp ůsobeno nár ůstem automobilové dopravy na silnicích a její nevhodnou organizací.

Tab. 8-1: Emise zne čiš ťujících látek na jednoho obyvatele 2007 v kg/obyvatele 56

Těkavé Oxid Oxidy Oxid Emise organické Území si řičitý dusíku uhelnatý tuhé slou čeniny (SO ) (NO ) (CO) 2 X (VOC)

Česká republika 3,6 20,9 15,1 25,5 11,7 Hl. m. Praha 0,4 1,2 2,6 1,8 8,7 St ředo český 4,3 19,6 15,3 18,0 14,2 Jiho český 5,3 15,7 6,2 13,9 11,6 Plze ňský 4,4 18,6 8,1 14,5 12,0 Karlovarský 5,1 68,9 30,5 12,4 12,5 Ústecký 4,8 92,2 75,4 17,5 14,9 Liberecký 2,9 6,9 4,1 11,8 11,3 Královéhradecký 3,6 14,1 4,3 13,2 13,1 Pardubický 4,3 27,9 26,9 13,2 12,6 Vyso čina 5,4 5,2 4,7 13,9 12,6 Jihomoravský 1,5 3,7 3,3 4,6 9,4 Olomoucký 2,8 7,9 5,5 9,5 10,6 Zlínský 1,9 11,0 4,9 5,8 11,4 Moravskoslezský 5,6 24,3 19,0 131,2 10,9

56 ) Zdroj [46]

43 Voda

Královéhradecký kraj disponuje výjime čně bohatými zdroji podzemních a povrchových vod. Jejich ochrana je řešena vymezením chrán ěných oblastí p řirozené akumulace vod – CHOPAV – Východo česká k řída, Krkonoše spolu s Jizerskými horami, Polická pánev, Orlické hory a Severo česká k řída. Tyto chrán ěné oblasti zaujímají 62 % plochy kraje. Zdroje podzemních a povrchových vod jsou dále chrán ěny v režimu ochranných pásem. V minulosti došlo na mnoha místech k lokální kontaminaci podzemních vod z pr ůmyslových a zem ědělských podnik ů a sídelních jednotek. Tém ěř celé území náleží k povodí Labe, okrajová část Broumovského výb ěžku k povodí Odry. Jakost povrchových vod se postupn ě zlepšuje díky vybudování ČOV a útlumu pr ůmyslové a zem ědělské výroby. Eutrofizace vod se ale nadále zvyšuje v důsledku p řebytku živin ve vodním hospodá řství, především dusíku a fosforu.

Obr. 8-7: Podíl sledovaných profil ů ve t řídách jakosti vod podle kraj ů v roce 2008 57

Z předchozího grafu je patrné, že nejlepší kvalita vody je v kraji Olomouckém, Vyso čina a Zlínském. Královéhradecký kraj se z hlediska jakosti vody řadí na 4. místo.

Půda

V Královéhradeckém kraji p řevažuje zem ědělská p ůda, jejíž podíl na celkové rozloze kraje je 58,9 %. Orná p ůda z celkové zem ědělské p ůdy zaujímá 69,2 %, což je mírn ě pod celorepublikovým pr ůměrem, který činí 71,7 %. V meziokresním srovnání disponují nadpr ůměrným podílem orné p ůdy okresy Hradec Králové a Ji čín. Jsou to oblasti s příhodnými klimatickými podmínkami a intenzivně rozvinutou zem ědělskou výrobou. Z nezem ědělské p ůdy tvo ří nejv ětší podíl lesní pozemky, které se nacházejí p řevážn ě v horských oblastech. V Královéhradeckém kraji se nachází Krkonošský národní park, jehož území bylo v roce 1904 prohlášeno první rezervací v ČR. Jeho rozloha činí 30,4 %. Dále se zde nacházejí chrán ěné krajinné oblasti – Broumovsko (1991), Český ráj (1955) a Orlické hory (1969).

57 ) Zdroj [44]

44

Obr. 8-8: Struktura půdy v Královéhradeckém kraji v roce 200858 Půda na území kraje je charakteristická lokálními výskyty okyselené p ůdy vlivem atmosférické depozice. Na svazích dochází ke zvýšené vodní erozi p ůd, zanášejících a zne čiš ťujících vodní toky a nádrže. V okresech Trutnov a Náchod se nacházejí poddolovaná a sesuvná území v důsledku hlubinné t ěžby černého uhlí. P ůda je též zatížena starou ekologickou zát ěží, zejména starými skládkami odpad ů. V produkci pr ůmyslového a komunálního odpadu ve srovnání s ostatními kraji se Královéhradecký pohybuje v republikové v ětšin ě. Nejv ětším producentem odpadu je Moravskoslezský kraj.

Produkce pr ůmyslového a komunálního odpadu na obyvatele podle kraj ů v roce 2006 INDUSTRIAL AND MUNICIPAL WASTE GENERATION PER CAPITA: BY REGION; 2006

1400

1200

1000

800

600

kgper capita 400 v kgobyvatele na 200

0 ina ský č eský ň eský č č Zlínský Ústecký Plze Vyso edo Liberecký Jiho Hl.m.Praha ř Pardubický Olomoucký Karlovarský St Jihomoravský Královéhradecký Moravskoslezský

pr ůmyslový komunální odpad Industrial waste Municipal waste

Obr. 8-9: Produkce pr ůmyslového a komunálního odpadu podle kraj ů v roce 2006 59

58 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2010edicniplan.nsf/t/EE00222DBE/$File/52131710g3.jpg 59 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2007edicniplan.nsf/tab/A20027D3A7

45 8.1.6 Zem ědělství

Zem ědělství v Královéhradeckém kraji je v rostlinné výrobě charakterizováno pěstováním obilovin, zejména pšenice a je čmene, řepky a kuku řice. Významná je dále produkce cukrovky a p ěstování jablek. V živo čišné výrob ě dominuje chov skotu a prasat. Královéhradecký kraj je pátým krajem s nejvyšším podílem zem ědělské půdy i lesních pozemk ů. Jejich zastoupení bylo zmín ěno již výše. Ze zem ědělské p ůdy je nejvíce zastoupena orná p ůda. Na rozloze orné p ůdy má nejv ětší podíl z kraj ů ČR St ředo český kraj, orná p ůda v tomto kraji p ředstavuje 50,3 % z celkové rozlohy kraje. Nejmenší podíly orné p ůdy na celkové rozloze mají hornaté a zalesn ěné kraje Karlovarský se 16,9 % a Liberecký s 21,6 %. Sou časnou problematikou je zábor zem ědělské p ůdy, ke kterému dochází v přím ěstských oblastech za ú čelem nové výstavby. Cena stavebních pozemk ů totiž z ůstává stále vyšší, než je cena kvalitní zem ědělské p ůdy.

90

80

70

60

50 Ares

40 ary 30

20

10

0

ina ský č eský ň eský č č Zlínský Ústecký Plze Vyso Liberecký edo Jiho Hl.m.Praha ř Pardubický Olomoucký Karlovarský St Jihomoravský Královéhradecký Moravskoslezský Obr. 8-10: Vým ěra zem ědělské a orné p ůdy v krajích na 1 obyvatele v roce 2007 60

V roce 2008 se produkce zem ědělského odv ětví v kraji výrazn ě zvýšila, oproti předchozímu roku stoupla o 15,5 %. V produkci obilovin došlo k nár ůstu o 14,8 %, naopak sklize ň brambor se snížila o 18,6 %, sklize ň řepky o 1,5 %. Spole čně s krajem Ústeckým a Vyso čina se v tomto kraji zvýšila výroba masa, celorepublikov ě však došlo k poklesu.

8.1.7 Pr ůmysl

V Královéhradeckém kraji p řevažuje z odv ětvového hlediska podle po čtu zam ěstnanc ů zpracovatelský pr ůmysl, zejména textilní výroba a výroba elektrických a optických p řístroj ů a za řízení. Nepat ří však mezi rozhodující pr ůmyslové oblasti v ČR. Podíl na tržbách pr ůmyslových podnik ů v roce 2008 činil 3,2 %. V tomto roce činily tržby za prodej vlastních výrobk ů a služeb pr ůmyslové povahy 89,6 mld. K č, meziro čně však poklesly o 6,5 %. Celkov ě však v ČR vzrostly jen o 0,1 %. Podniky se sídlem v Královéhradeckém kraji se na hodnot ě tržeb ČR podílely pouze 3,2 %, což p ředstavuje druhý nejnižší podíl mezi kraji po kraji Karlovarském. Na území kraje bylo v roce 2008 163 pr ůmyslových podnik ů s více než 100 zam ěstnanci. V těchto pr ůmyslových podnicích v kraji pracovalo v roce 2008

60 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2007edicniplan.nsf/tab/A20027D3A5

46 47 850 zam ěstnanc ů, jejichž po čet se meziro čně snížil o 2,4 %. Celkový po čet zam ěstnanc ů v pr ůmyslu v ČR se zvýšil o 0,7 %. Pr ůměrná m ěsí ční mzda v pr ůmyslových podnicích tohoto kraje dosáhla 20 855 K č, což p ředstavuje meziro ční nár ůst o 8,7 %. Výše pr ůměrné mzdy v pr ůmyslu pat ří k druhé nejnižší v ČR po Olomouckém kraji. Celorepublikový nár ůst byl 8,5 %, pr ůměrná mzda 23 711 K č. Vlivem celosv ětové krize došlo ve všech krajích k meziro čnímu poklesu vývozu. Nejv ětší propad zaznamenal kraj Vyso čina, Olomoucký a Plze ňský. Královéhradecký kraj se v roce 2008 podílel na celorepublikové hodnot ě vývozu 4,0 %, v roce 2009 už jen 3,8 %. V mezikrajském porovnání to byl 5. nejmenší podíl. Na tvorb ě HDP se Královéhradecký kraj podílel pouze 4,4 %. V přepo čtu na 1 obyvatele je to 83,1 % republikového pr ůměru a řadí se tak mezi kraji na 9. místo.

8.1.8 Stavebnictví

V roce 2008 došlo v Královéhradeckém kraji k navýšení stavebních prací o 13,5 % - nová výstavba, rekonstrukce a modernizace se zvýšila o 17,5 %, u oprav a údržby byl zaznamenán pokles o 3,7 %. Stavební práce na území ČR tvo řily v ětšinu, a to 99,6 % z celkového objemu prací. V mezikrajském srovnání došlo v roce 2008 v Královéhradeckém kraji nejvyššímu zvýšení stavebních prací. Za celou Českou republiku toto zvýšení představovalo pouze 4,5 %. Došlo také k meziro čnímu nár ůstu vydaných stavebních povolení, a to o 6,4 %. Celková hodnota staveb výrazn ě stoupla, pr ůměrná hodnota na jedno stavební povolení a ohlášení činila tém ěř 3 mil. K č. V roce 2008 byla v kraji zahájena výstavba 2 396 byt ů, což znamenalo meziro ční navýšení o 309 byt ů, tedy o 14,8 %. V roce 2009 došlo vlivem sv ětové krize k zásadnímu obratu. Ve stavební výrob ě se tento kraj řadí mezi 8 kraj ů ČR, kde došlo k meziro čnímu poklesu stavební výroby. Ke konci roku 2009 sídlilo v kraji celkem 41 stavebních podnik ů s 50 a více zam ěstnanci. Královéhradecký kraj pat řil mezi šest kraj ů, kde došlo k navýšení po čtu zam ěstnanc ů (o 0,3 %), v ostatních osmi krajích byl zaznamenán pokles. Meziro čně vzrostla i pr ůměrná mzda, a to o 11,4 % na 23 713 K č, tempo r ůstu bylo páté nejrychlejší mezi kraji. Nejvyšší nár ůst mezd ve stavebnictví zaznamenal kraj Olomoucký, naopak Liberecký a Karlovarský zaznamenaly pokles. Produktivita práce základní stavební výroby v polovin ě kraj ů poklesla, nejvyšší pokles zaznamenal Plze ňský kraj, a to o 11,6 %. V Královéhradeckém kraji byla produktivita práce ve stavebnictví v roce 2009 ze všech 14 kraj ů nejnižší. Rok 2009 dále znamenal ve stavebnictví pokles bytové výstavby. Meziro čně došlo ke snížení po čtu zahájených i dokon čených byt ů zhruba o p ětinu. V Královéhradeckém kraji byla zahájena výstavba celkem 1 942 byt ů, což p ředstavuje pokles o 18,9 % oproti p ředchozímu roku. 58,9 % zahájených byt ů bylo v rodinných domech, více než p ětina pak v bytových domech. V roce 2009 byla zahájena v kraji výstavba pouze 12 byt ů v domech s pe čovatelskou službou. Meziro ční pokles zahájených byt ů řadí Královéhradecký kraj na 9. p říčku mezi 14 kraji. Meziro ční nár ůst zaznamenaly kraje Pardubický, Karlovarský a Jihomoravský. Naopak nejvýrazn ější propad byl v Jiho českém kraji. Po čet dokon čených byt ů v roce 2009 p ředstavoval necelých 80 % byt ů dokon čených v předchozím roce. 55,7 % dokon čených byt ů tvo řily byty v rodinných domech, 26,1 % byty v bytových domech. Byt v dom ě s pe čovatelskou službou nebyl v roce 2009 dokon čen žádný. Na úrovni celé České republiky z ůstal po čet dokon čených byt ů v roce 2009 oproti roku 2008 zhruba stejný. V polovin ě kraj ů došlo k nár ůstu, nejv ětší zaznamenal Zlínský (o 42,8 %) a Moravskoslezský (o 21,7 %) kraj. Královéhradecký kraj se řadí na druhé místo za krajem Plze ňským v nejv ětším poklesu po čtu dokon čených byt ů.

47

Obr. 8-11: Bytová výstavba v Královéhradeckém kraji v roce 2008 a 2009 61

8.1.9 Doprava

Silni ční sí ť v Královéhradeckém kraji byla v roce 2008 tvo řena 3 766 km silnic, a to ve t řídách I. – III. Ze dvou t řetin to jsou silnice III. t říd, čtvrtinu tvo ří silnice II. t říd a p řes deset procent zbývá na silnice I. t říd. V roce 2006 byl v kraji otev řen nový úsek dálnice D11, sm ěř ující z Prahy do Hradce Králové.

Tab. 8-2: Délka silnic a dálnic podle kraj ů k 31. 12. 2008 62

Silnice Dálnice Silnice I. t řídy II. III. v a třídy třídy Kraj, okres provozu celkem z toho dálnice rychlostní celkem

14 34 Česká republika 691 6 210 360 55 654 592 161 Hlavní m ěsto Praha 11 32 21 30 - 73 St ředo český kraj 194 796 141 2 368 6 255 9 613 Jiho český kraj 15 661 - 1 636 3 819 6 132 Plze ňský kraj 109 420 - 1 512 3 088 5 130 Karlovarský kraj - 226 15 487 1 331 2 044 Ústecký kraj 53 491 7 901 2 754 4 199 Liberecký kraj - 333 22 487 1 608 2 428 Královéhradecký kraj 16 437 - 894 2 418 3 766 Hradec Králové 16 98 - 154 543 810 Ji čín - 91 - 154 641 887 Náchod - 59 - 152 419 631 Rychnov n. Kněžnou - 75 - 254 452 781 Trutnov - 114 - 180 364 658 Pardubický kraj 8 458 - 909 2 221 3 597 Vyso čina 93 425 - 1 630 2 946 5 093 Jihomoravský kraj 134 446 28 1 475 2 437 4 493 Olomoucký kraj 22 441 91 924 2 186 3 573 Zlínský kraj 7 339 3 574 1 200 2 121 Moravskoslezský kraj 28 704 32 766 1 897 3 394

61 ) Zdroj [46] - http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/home 62 ) Zdroj [46]

48

Hustota silni ční sít ě činí 78,9 km na 100 km 2 území a řadí se tak mírn ě nad pr ůměr České republiky. Nejhustší sí ť se nachází v okrese Ji čín, nejnižší pak p řipadá na okres Trutnov. Délka železni čních tratí je celkem 714 km, což je pátá nejdelší železni ční sí ť mezi kraji.

8.1.10 Ob čanská vybavenost

Školství a vzd ělání obyvatelstva

V Královéhradeckém kraji bylo ve školním roce 2008/2009 celkem 291 mate řských škol, 268 základních škol, 84 st ředních škol, 11 vyšších odborných škola a 1 vysoká škola.

Tab. 8-3: Vzd ělanostní struktura obyvatelstva Královéhradeckého kraje v roce 2001 63

Obyvatelstvo podle stupn ě vzd ělání ČR Rozdíl v % Stupe ň vzd ělání Po čet kraj % % Kraj - ČR Bez vzd ělání 1 937 0,42 0,44 -0,02 Základní v č. neukon čené 103 690 22,49 23,03 -0,54 Vyu čení a st řední odborné bez maturity 183 030 39,70 39,96 1,74 Úplné st řední s maturitou 116 020 25,16 24,89 0,27 Vyšší odborné a nástavbové 16 522 3,58 3,45 0,13 Vysokoškolské vzd ělání 34 506 7,48 8,89 -1,41 Nezjišt ěné vzd ělání 5 281 1,14 1,31 -0,17 CELKEM 460 986 100 100

Obr. 8-12: Vzd ělanostní struktura obyvatelstva podle kraj ů v roce 2006 64

63 ) Zdroj [46] – http://mapy.kr-kralovehradecky.cz/prumzony/cz/vzdelanost.htm 64 ) Zdroj [46] – http://www.brno.czso.cz/xh/edicniplan.nsf/t/B7004E6B7C/$File/13522807m09.jpg

49 V Královéhradeckém kraji pat ří obyvatelstvo k nadpr ůměrn ě vzd ělanému, p ředevším v kategoriích st ředního vzd ělání s maturitou i bez maturity. Podíl vysokoškolsky vzdělaných se však nachází pod pr ůměrem ČR.

Zdravotnictví a sociální pé če

Zdravotní pé če byla v roce 2008 v Královéhradeckém kraji poskytována celkem 2 450 léka ři, v 11 nemocnicích, ve 14 odborných lé čebných ústavech, v 1 088 samostatných ordinacích léka řů a v 229 ostatních samostatných zdravotnických za řízeních. Lékáren a výdejen lék ů je na tomto území celkem 159. Tab. 8-4: Zdravotnictví a sociální pé če v Královéhradeckém kraji v roce 2008 65

Králové- Měř icí Podíl hradecký jednotka na ČR v % kraj

ZDRAVOTNICTVÍ Léka ři celkem osoby 2 450 5,5 na 1 000 obyvatel osoby 4,4 4,3 z toho v nestátních za řízeních 1 773 5,0 Nemocnice 11 5,7 lůžka 3 634 5,7 na 1 000 obyvatel 6,6 6,1 Po čet nemocensky pojišt ěných osoby 216 033 4,7 Pr ůměrná prac. neschopnost % 5,279 5,184 SOCIÁLNÍ ZABEZPE ČENÍ Místa v za řízeních sociální pé če místa 3 711 4,7 Příjemci d ůchod ů celkem osoby 153 919 5,6 Pr ůměrný m ěsí ční d ůchod celkem Kč 9 362 9 424 starobní plný 9 523 9 638

Sociální pé če byla v roce 2008 poskytována celkem ve 147 za řízeních s 3 711 místy. Z toho domov ů pro seniory je 31. Mezi kraji se v po čtu sociálních za řízení řadí Královéhradecký kraj na 9. místo.

Kultura a cestovní ruch

Královéhradecký kraj lze řadit mezi kraje s bohat ě rozvinutým cestovním ruchem. V roce 2008 se v 941 statisticky sledovaných ubytovacích za řízeních ubytovalo tém ěř 903 tisíc host ů, z toho 290 tisíc ze zahrani čí. Zahrani ční hosté a turisté sem dojížd ějí zejména z Německa, Nizozemska a Polska. Jejich pr ůměrná doba pobytu je 5 dní. V ětšina turismu (70 %) je soust řed ěna v okrese Trutnov, na jehož území se nacházejí Krkonoše. Dalšími turistickými destinacemi jsou pískovcová skalní m ěsta, která se nachází v CHKO na tomto území. Dále pak ZOO Dv ůr Králové, Český ráj na Ji čínsku a mnoho hrad ů, zámk ů a zřícenin.

8.1.11 Nej Královéhradeckého kraje

Královéhradecký kraj lze tedy charakterizovat jako zem ědělsko-pr ůmyslový s bohat ě rozvinutým cestovním ruchem. Pr ůmysl je soust řed ěn do velkých m ěst, intenzivní zem ědělství pak do oblasti Polabí.

65 ) Zdroj [46]

50 Uvedené údaje v následujícím p řehledu jsou za rok 2008. Tab. 8-5: Nej Královéhradeckého kraje 66

• „nejvýše položený bod – 1602 m n. m. (Sn ěžka – nejvyšší hora České republiky) • nejnižší podíl obyvatel ve v ěku 15-64 let (70 %) • nejnižší podíl zam ěstnaných v odv ětví stavebnictví na zam ěstnaných celkem • nejvyšší podíl absolvent ů škol a mladistvých na uchaze čích o zam ěstnání • nejvyšší sklize ň rybízu • druhý nejvyšší podíl obyvatel ve v ěku 65 a více let po Hl. m ěst ě Praze • druhý nejvyšší pr ůměrný v ěk obyvatel po Hl. m ěst ě Praze • druhá nejvyšší nad ěje dožití muž ů • druhá nejnižší kojenecká úmrtnost • druhý nejvyšší podíl zam ěstnaných v pr ůmyslu na zam ěstnaných celkem • druhý nejnižší objem tržeb z pr ůmyslové činnosti podnik ů se 100 a více zam ěstnanci • druhá nejnižší pr ůměrná hrubá m ěsí ční mzda na zam ěstnance v pr ůmyslových podnicích se 100 a více zam ěstnanci • druhá nejnižší pr ůměrná hrubá m ěsí ční mzda na zam ěstnance ve stavebních podnicích s 20 a více zam ěstnanci se sídlem v kraji • druhý nejvyšší po čet hromadných ubytovacích za řízení • druhý nejvyšší pr ůměrný po čet p řenocování a pr ůměrná doba pobytu • druhá nejvyšší sklize ň jablek, t řešní a višní • třetí nejnižší podíl čišt ěných odpadních vod • třetí nejnižší míra nezam ěstnanosti • třetí nejnižší objem stavebních prací v tuzemsku podle místa stavby • třetí nejvyšší po čet l ůžek v hromadných ubytovacích za řízeních • třetí nejvyšší po čet léka řů ambulantní pé če na 10 000 obyvatel • třetí nejvyšší pr ůměrná pracovní neschopnost pro nemoc“67

66 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/edicniplan.nsf/tab/80002A9B2E 67 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/edicniplan.nsf/p/521011-09

51 8.2 OKRES NÁCHOD

8.2.1 Území

Okres Náchod se nachází v severovýchodní části Královéhradeckého kraje. Geograficky se rozléhá mezi dv ěma poho řími – Krkonošemi a Orlickými horami. Severní a východní část tohoto území je ohrani čena státní hranicí s Polskem, ze západu sousedí s okresem Trutnov a z jihu s okresy Hradec Králové a Rychnov nad Kn ěžnou. Jeho rozloha činí 852 m 2, čímž se řadí na poslední místo mezi ostatními okresy. Jeho území zaujímá 17,9 % celkové rozlohy Královéhradeckého kraje. Okres Náchod má na v ětšin ě svého území podhorský charakter, jeho povrch je tvo řen převážn ě pahorkatinou. Na severu se nachází Broumovská vrchovina, západní část okresu zasahuje do Krkonošského podh ůř í a jihovýchod zahrnuje Podorlickou pahorkatinu. Jižní část okresu je tvo řena nížinatou Orlickou tabulí. Nejvyšším bodem je Ruprechtický Špi čák (880 m n. m.) v Javo řích horách a nejnižší místo se nachází na Jarom ěř sku (232 m n. m.).

Obr. 8-13: Okresy Královéhradeckého kraje 68

8.2.2 Správní oblast okresu

Podle zákona č. 314/2002 Sb., o stanovení obcí s pov ěř eným obecním ú řadem a stanovení obcí s rozší řenou p ůsobností, bylo na území okresu Náchod vytvo řeno: 9 správních obvod ů pov ěř ených obecních ú řad ů:

• Broumov • Náchod • Červený Kostelec • Nové M ěsto nad Metují • Česká Skalice • Police nad Metují • Hronov • Teplice nad Metují • Jarom ěř

68 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/zakladni_informace_o_okrese_nachod

52 4 správní obvody obcí s rozší řenou p ůsobností:

• Broumov • Jarom ěř • Náchod • Nové M ěsto nad Metují

Podle struktury jsou nejvíce zastoupeny menší obce s po čtem obyvatel 200-499, tvo ří tak 39,7 % všech obcí. Celkem se v okrese Náchod nachází 78 obcí, z nichž 11 má statut města. Na prvním míst ě z hlediska sídelní struktury je okresní m ěsto Náchod s nejv ětším po četem obyvatel.

Obr. 8-14: Administrativní rozd ělení okresu Náchod k 1. 1. 2008 69

8.2.3 Obyvatelstvo

V okrese Náchod žilo k 31. 12. 2008 celkem 112 582 obyvatel. Nejv ětší po čet obyvatel podle obcí má Náchod se 20 842 obyvateli. V tomto roce se v okrese narodilo celkem 1 283, zem řelo 1 128, p řist ěhovalo se 1 186 a vyst ěhovalo 1 264 lidí. Celkový přír ůstek obyvatelstva byl tedy 75 lidí, což je v porovnání s ostatními okresy nejnižší přír ůstek. Pr ůměrný v ěk byl v roce 2008 40,8 let, z toho muži 39,2 a ženy 42,2 let. Mezi okresy se okres Náchod řadí na druhé místo v pr ůměrném v ěku obyvatelstva. Hustota zalidn ění byla po okrese Hradec Králové druhá nejvyšší, a to 132 obyvatel/km 2.

69 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf./i/administrativnimapaokresunachod/$File/523 NA

53 Tab. 8-6: Obyvatelstvo v okrese Náchod v letech 2005 - 2008 70

2005 2006 2007 2008 Po čet obcí 78 78 78 78 v tom s po čtem obyvatel: - 199 14 12 13 14 200 - 499 30 32 31 30 500 - 999 20 20 19 18 1 000 - 4 999 7 7 8 9 5 000 - 19 999 6 6 6 6 20 000 - 49 999 1 1 1 1 50 000 + - - - - Stav obyvatel k 31.12. 112 293 112 302 112 507 112 582 v tom ve v ěku: 0 - 14 17 280 16 968 16 831 16 709 15 - 64 78 349 78 370 78 410 78 078 65 + 16 664 16 964 17 266 17 795 Pr ůměrný v ěk 40,0 40,3 40,5 40,8 Přír ůstek celkový 74 9 205 75 Přír ůstek na 1 000 obyvatel: celkový 0,7 0,1 1,8 0,7 přirozený 0,3 0,3 0,6 1,4 st ěhováním 0,4 -0,2 1,3 -0,7

Tab. 8-7: Obyvatelstvo v okresech Královéhradeckého kraje k 31. 12. 2008 71

Po čet Hustota Po čet Pr ůměrný Přír ůstek Kraj, okres obyvatel obyvatel 2 obcí věk celkem celkem na 1 km Královéhradecký kraj 554 520 117 448 40,9 2 308 Hradec Králové 162 377 182 104 41,5 1 028 Ji čín 79 585 90 111 41,0 733 Náchod 112 582 132 78 40,8 75 Rychnov nad Kn ěžnou 79 198 81 80 40,3 156 Trutnov 120 778 105 75 40,6 316

8.2.4 Trh práce

Ke konci roku 2007 bylo v okrese Náchod z hlediska struktury podnikatelské sféry zapsáno v registru 24 956 subjekt ů, což představuje 19,6 % z celkového po čtu ekonomických subjekt ů kraje. Z toho tvo řilo 71,2 % fyzické a 28,8 % právnické osoby. Podle odv ětvové činnosti tvo řilo 14 % podnik ů zabývajících s pr ůmyslovou činností, víc jak 13 % stavební podniky, 9,5 % zem ědělské podniky a 33,3 % podniky zabývající se obchodem, ubytováním a stravováním. Míra nezam ěstnanosti v lednu 2010 byla v okrese Náchod 8,91 %, což p ředstavuje meziro ční nár ůst o 3,04 % v porovnání s rokem 2009. V porovnání s ostatními okresy je to pr ůměrná hodnota. Pr ůměrná mzda v kraji byla v roce 2009 20 621 Kč, údaje za okres v tomto období nejsou k dispozici. V předchozích letech však pr ůměrná mzda v tomto okrese byla v porovnání s ostatními okresy v Královéhradeckém kraji výrazn ě nejnižší.

70 ) Zdroj [46] 71 ) Zdroj [46]

54 Tab. 8-8: Ukazatele trhu práce v okresech Královéhradeckého kraje 72

Míra Míra Volná Volná Pr ůměrná Pr ůměrná nezam ěstnanosti nezam ěstnanosti prac. místa prac. místa mzda pr ůmysl mzda 2005 Kraj, okres leden 2009 leden 2010 leden 2009 leden 2010 2008 [%] [%] [ks] [ks] [K č] [K č] Královéhradecký kraj 5,71 8,60 2 521 1 469 16 934 20 132 Hradec Králové 4,49 7,18 820 731 18 453 21 019 Ji čín 6,78 10,24 208 84 16 360 21 176 Náchod 5,87 8,91 515 244 15 431 18 064 Rychnov n. Kn. 4,86 7,98 330 113 16 624 21 668 Trutnov 7,05 9,68 648 297 16 348 19 993

Obr. 8-15: Nezam ěstnanost v okresech Královéhradeckého kraje k 28. 2. 2010 73

8.2.5 Životní prost ředí

Podnebí náchodského okresu je ovlivn ěno jeho geografickou členitostí. Severní část okresu je díky poho řím vlh čí, chladn ější, jeho pr ůměrná ro ční teplota se pohybuje mezi 5 až 6 °C. Naopak jižní část je díky nížinám teplejší, pr ůměrná ro ční teplota se zde pohybuje mezi 8-9 °C. Úhrn srážek se v okrese pohybuje v pr ůměru mezi 670-760 mm.

Obr. 8-16: Koeficient ekologické stability v roce 2006 74

72 ) Zdroj [46] 73 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/home 74 ) Zdroj [46] – http://www.brno.czso.cz/edicniplan.nsf/t/B7004E6E62/$File/13522807m24.jpg

55 Ovzduší

V porovnání území jako celku s celorepublikovými údaji má tento okres ovzduší nezne čišt ěné. Kvalita ovzduší je negativn ě ovlivn ěna zejména dopravou ve velkých m ěstech, kde je navíc koncentrovaná pr ůmyslová výroba, která je p říčinou velkých zdroj ů zne čišt ění.

Tab. 8-9: Emise základních zne čiš ťujících látek v roce 2007 75

Emise (v tunách) Měrné emise (v tunách/km 2) Oxid Oxidy Oxid Oxid Oxidy Oxid Kraj, okres tuhé si řičitý dusíku uhelnatý tuhé si řičitý dusíku uhelnatý (SO 2) (NOx) (CO) (SO 2) (NOx) (CO) Královéhradecký kraj 1 724,1 7 748,3 2 359,9 7 245,3 0,4 1,6 0,5 1,5 Hradec Králové 208,4 537,5 271,3 1 021,7 0,2 0,6 0,3 1,1 Ji čín 282,4 551,9 214,6 1 371,1 0,3 0,6 0,2 1,5 Náchod 308,3 1 511,1 464,0 1 626,5 0,4 1,8 0,5 1,9 Rychnov nad Kn ěžnou 397,3 1 140,3 393,0 1 580,2 0,4 1,2 0,4 1,6 Trutnov 527,8 4 007,5 1 017,0 1 645,8 0,5 3,5 0,9 1,4

Voda

Tém ěř celé území okresu (p řevážn ě severní a jižní část) je odvod ňováno řekou Metují, která protéká celým okresem a u Jarom ěř e se spolu s Úpou, odvod ňující západní část, vlévá do Labe. St ěnava, pat řící do povodí Odry, odvod ňuje na severu Broumovsko. Významným vodním dílem je p řehradní nádrž Rozkoš o ploše p řes 1 000 ha, která slouží jako regulátor stavu vody a zárove ň je rekrea ční destinací. Nejvýznamn ějším zdrojem podzemní vody v regionu je Polická k řídová pánev, ze které je zásobována pitnou vodou v ětšina obyvatelstva okresu. Hlavními zne čiš ťovateli vod jsou zejména pr ůmyslové podniky v okolí vodních tok ů. Hlavními sledovanými ukazateli jakosti vody jsou sírany, trichlorethen, tetrachlorethen, dusi čnany a železo.

Půda

Z celkové rozlohy p ůdy v okrese Náchod tvo ří 62 % zem ědělská p ůda. Z toho tvo ří 64,3 % orná p ůda a 29,2 % rozlohy je zatravn ěno. Více než čtvrtinu území pokrývají lesy. Dlouhodobým problémem p ůdy v okrese je intenzivní zem ědělská výroba. Rostlinná výroba je často provozována bez návaznosti na výrobu živo čišnou (p ěstování obilí, řepky, ovoce). Velkoplošné obd ělávání p ůdy umož ňuje její erozi, p ředevším jde o oblasti na Policku, Červenokostelecku a Českoskalicku. Zem ědělské pozemky jsou p řehnojovány, dochází tak k vyplavování dusi čnan ů. Vlivem rozši řování sídel a zales ňování dochází k úbytku zem ědělské p ůdy.

75 ) Zdroj [46]

56 Tab. 8-10: Struktura druh ů pozemk ů k 31. 12. 2008 76

v tom zem ědělská nezem ědělská Celková vým ěra Kraj, okres v tom (%) v tom (%) území (ha) celkem ovocné trvalé celkem zastav ěné orná chmelnice lesní vodní ostatní (ha) sady a travní (ha) plochy a půda a vinice pozemky plochy plochy zahrady porosty nádvo ří Královéhradecký 475 853 278 792 69,0 5,7 25,3 0,0 197 060 74,8 3,7 4,7 16,7 Hradec Králové 89 159 62 653 83,8 5,2 11,0 0,0 26 505 56,0 6,5 8,8 28,7 Ji čín 88 665 60 539 76,2 6,7 17,1 - 28 126 68,2 4,8 6,5 20,4 Náchod 85 163 52 509 64,3 6,5 29,2 - 32 654 70,8 6,1 5,5 17,7 Rychnov n. Kn. 98 188 52 983 61,2 4,8 34,0 - 45 205 81,5 2,6 3,8 12,2 Trutnov 114 678 50 108 54,9 5,3 39,8 - 64 570 82,9 1,7 2,5 12,9

8.2.6 Zem ědělství

Z hlediska zam ěř ení je rostlinná výroba zam ěř ená na p ěstování obilovin, v živo čišné výrob ě p řevažuje chov a šlecht ění skotu, chov prasat a dr ůbeže. Z tohoto hlediska je zde důležitý dostatek travních porost ů a pastvin. Od roku 1990 dochází k postupné restrukturalizaci zem ědělské výroby, a to r ůstem produktivity práce, zavád ěním moderních technologií apod. Negativn ě se však projevuje nedostatek provozního kapitálu, špatná infrastruktura v obcích a nevy řešené vlastnické vztahy k zem ědělskému majetku a p ůdě.

8.2.7 Pr ůmysl

Okres Náchod je charakteristický p řevažujícím textilním a gumárenským pr ůmyslem. V roce 2008 zde bylo registrováno celkem 135 pr ůmyslových podnik ů, což p ředstavuje 26,0 % celkového po čtu v Královéhradeckém kraji. Nejvýznamn ějšími pr ůmyslovými podniky jsou: BARTO Ň – textilní závody a.s. (Náchod), VEBA, textilní závody, a.s. (Broumov), Saar Gummi Czech s.r.o. ( Červený Kostelec), Amman Czech Republic, a.s. (Nové M ěsto nad Metují), Atas elektromotory Náchod, a.s., Elton hodiná řská, a.s. (Nové Město nad Metují), Farmet, a.s. ( Česká Skalice), VERNER, a.s. ( Červený Kostelec) a Wikov MGI, a.s. (Hronov). Tržby z pr ůmyslové činnosti za okres tvo ří 19,9 % celkových tržeb kraje v pr ůmyslu. Pr ůměrná m ěsí ční mzda je v tomto odvětví nejnižší v kraji.

Tab. 8-11: Pr ůmysl – vybrané ukazatele v roce 2008 77

Pr ůměrný Tržby z Pr ůměrný eviden ční po čet Pr ůměrná hrubá Kraj, okres po čet pr ůmyslové zam ěstnanc ů (FO) měsí ční mzda podnik ů činnosti (v tis. K č) (K č na FO) celkem na 1 podnik Královéhradecký 520 109 960 575 62680 120 20 132 Hradec Králové 146 26 275 864 16155 110 21 019 Ji čín 68 18 322 385 7878 117 21 176 Náchod 135 21 837 197 15742 116 18 064 Rychnov n. Kn. 65 16 148 742 7893 122 21 668 Trutnov 106 27 376 387 15012 141 19 993

76 ) Zdroj [46] 77 ) Zdroj [46]

57 8.2.8 Stavebnictví

V roce 2009 zaznamenalo stavebnictví v celém kraji zásadní pokles. Meziro ční nár ůst zahájených byt ů zaznamenal pouze okres Rychnov nad Kn ěžnou (o 8,3 %). Nejvýrazn ější útlum byl naopak v okresech Ji čín a Trutnov. V roce 2008 bylo v okrese Náchod 301 dokon čených byt ů, 409 zahájených byt ů a 1 423 rozestav ěných byt ů. V roce 2009 došlo k propadu, který se pohyboval na úrovni 56-73 % stavu v roce 2008. Pouze okresy Rychnov nad Kn ěžnou a Trutnov zaznamenaly mírný meziro ční nár ůst dokon čených byt ů.

Tab. 8-12: Meziokresní srovnání vybraných ukazatel ů stavebnictví v roce 2008 78

Kraj v tom okresy celkem HK Ji čín Náchod Rychnov Trutnov STAVEBNÍ POVOLENÍ Stavební ohlášení a povolení celkem 5 973 1 630 793 1 127 1 056 1 367 Orienta ční hodnota staveb (mil. K č) 17 912 5 272 2 502 3 546 2 505 4 087 BYTOVÁ VÝSTAVBA Dokon čené byty 1 919 900 241 301 163 314 Zahájené byty 2 396 779 260 409 408 540 Rozestav ěné byty 7 713 1 593 1 077 1 423 1 422 2 198 STAVEBNICTVÍ Základní stavební výroba (mil. K č) 8 019,1 3 604,1 748,4 725,3 629,7 2 311,7 Stavební práce provedené dle 10 780,9 3 740,5 899,2 955,0 544,7 4 641,6 dodavatelských smluv (mil. K č) - nová výstavba, rekonstrukce 9 431,5 3 034,2 783,8 810,3 495,1 4 308,1 - opravy a údržba 1 293,3 659,7 115,3 140,5 41,6 336,1

8.2.9 Doprava

Hustota a kvalita dopravních sítí je odrazem celkové hospodá řské úrovn ě regionu. Silni ční i železni ční sí ť umož ňuje pom ěrn ě dobré dopravní spojení Náchoda s okolními mikroregiony a obcemi. M ěsto Náchod je napojeno na tepny vnitrostátního i mezinárodního významu. Problémem sou časnosti je však skute čnost, že stávající sí ť pozemních komunikací dosahuje kapacitního limitu, zejména v centu regionu – Náchod ě. Vzhledem k jeho poloze jsou však veškeré možnosti rozší ření již vy čerpány.

Obr. 8-17: Silnice v Královéhradeckém kraji, okrese Náchod 79

78 ) Zdroj [46] 79 ) Zdroj [48] – http://mapy.kr-kralovehradecky.cz/prumzony/cz/nachod/htm

58

Obr. 8-18: Vyjíž ďka za prací z obcí Královéhradeckého kraje 80

8.2.10 Ob čanská vybavenost

Školství a vzd ělání obyvatelstva

Tab. 8-13: Vzd ělanostní struktura obyvatelstva v okrese Náchod v roce 2001 81

Okres Okres NA ORP ORP Nové ORP ORP Náchod v % Náchod Město n. M. Jarom ěř Broumov Bez vzd ělání 364 0,39 193 22 57 92 Základní v č. neukon čené 21 784 23,31 11 398 2 436 3 959 3 991 Vyu čení a st řední odborné bez maturity 38 627 41,33 20 914 4 716 6 634 6 363 Úplné st řední s maturitou 22 874 24,47 13 272 3 291 3 446 2 865 Vyšší odborné a nástavbové 3 209 3,43 1 847 434 529 399 Vysokoškolské vzd ělání 5 685 6,08 3 284 915 956 530 Nezjišt ěné vzd ělání 923 0,99 500 82 188 153 CELKEM 93 466 100,00 51 408 11 896 15 769 14 393

Jak ukazuje tabulka 8-13, vzd ělanost obyvatelstva je nejvíce zastoupena vyu čenými obyvateli bez maturity. Rozdíly jsou též patrné mezi jednotlivými ORP (obce s rozší řenou působností) – nap ř. v ORP Jarom ěř a Broumov je vysoký podíl obyvatelstva se základním vzd ěláním k celkovému po čtu obyvatel (25,11 % a 27,73 %). Naopak v ORP Nové M ěsto nad Metují je nejvíce vysokoškolsky vzd ělaných obyvatel (7,69 %), nejmén ě jich má ORP Broumov (6,38 %), za okres celkem je to 6,08 %.

80 ) Zdroj [46] – http://czso/xh/edicniplan.nsf/t/AA0046D839/$File/vyjizdka-prace-hkk.jpg 81 ) Zdroj [48] – http://mapy.kr-kralovehradecky.cz/prumzony/cz/vzdelanost.htm

59 Zdravotnictví a sociální pé če

V okrese Náchod se v roce 2008 nacházelo celkem 17 za řízení sociálních služeb (v nich 879 míst), 8 domov ů pro seniory (v nich 479 míst), 2 domovy pro osoby se zdravotním postižením (v nich 77 míst), 1 azylový dům (v n ěm 72 míst), 14 dom ů s pe čovatelskou službou (v nich 372 bytových jednotek).

Kultura a cestovní ruch

Nejnavšt ěvovan ější oblastí tohoto okresu jsou Adršpašsko-teplické skály, tvo řené pískovcovými skalními m ěsty, které pat ří mezi nejrozsáhlejší skalní masivy v Evrop ě. Další skalní m ěsta se nacházejí v Broumovských st ěnách, na ho ře Ostaš, Bor a Hejšovina. V blízkosti Jarom ěř e je rozsáhlá pevnost Josefov, významná svými podzemními chodbami. Tato oblast je významná také četným výskytem pevností a p ěchotních srub ů z období II. sv ětové války, nejv ětší je pevnostní systém Dobrošov. Mezi turistické dominanty pat ří zámky v Náchod ě, Novém M ěst ě nad Metují a Ratibo řicích. Významný je též benediktýnský klášter v Broumov ě, barokní hospitál Kuks se sochami M. B. Brauna a řada staveb architekta Dušana Jurkovi če. Navšt ěvovanou lokalitou také je již zmín ěná p řehradní nádrž Rozkoš.

8.2.11 Nej okresu Náchod

Tab. 8-14: Základní informace o okrese Náchod v číslech v roce 2008 82

Po čet obyvatel 112 582 Rozloha v km 2 852 Po čet obcí 78 Po čet m ěst 11 Po čet částí obce 217 Po čet katastr ů 186 Po čet obyvatel na km 2 132 Po čet obcí s rozší řenou působností 4 Po čet pov ěř ených obecních ú řad ů 9 Nejvýše položená obec Borová (612 m n. m.) Nejníže položená obec Zalo ňov (248 m n. m.) Pr ůměrná rozloha obce 1 092 ha Obec s nejv ětší rozlohou Teplice nad Metují (5 604 ha) Obec s nejmenší rozlohou Libchyn ě (119 ha) Pr ůměrný po čet obyvatel obce 1 443 Obec s nejv ětším po čtem obyvatel Náchod (20 842) Obec s nejmenším po čtem obyvatel Libchyn ě (70) Pr ůměrný v ěk 40,8 Index stá ří 106,5 Obec s nejvyšším indexem stá ří Sendraž (285,7) Obec s nejnižším indexem stá ří He řmanice (41,6) Euroregion Glacensis

82 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/xh/redakce.nsf/i/zakladni_informace_o_okrese_nachod

60 9 METODIKA ZPRACOVÁNÍ

Základní myšlenkou této práce je analyzovat vybrané faktory ve vztahu k cen ě nemovitosti pro bydlení. St ěžejními podklady pro zpracování tohoto úkolu jsou statistické údaje o daných faktorech a databáze nemovitostí jako informace o cen ě nemovitosti ve zkoumané lokalit ě. Samotný postup vyhodnocení t ěchto vstup ů je popsán níže.

9.1 PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ

9.1.1 Databáze nemovitostí

Databáze nemovitostí je vytvo řena a zpracována za ú čelem zajišt ění zdrojových informací pro analýzu vlivu daných faktor ů na tyto ceny nemovitostí. Použité informace vychází z realitní inzerce, jejímž hlavním zdrojem je internetový portál www.sreality.cz , na kterém je k dispozici nabídka od širokého spektra realitních kancelá ří v regionu. Databáze byla vytvá řena v období 10/2009 – 02/2010 a zahrnuje 3 druhy nemovitostí pro bydlení – byty (v kategoriích 1+1, 2+1, 3+1), rodinné domy a stavební pozemky. Celkový po čet inzerát ů je u byt ů 200 ks, rodinných dom ů 200 ks a pozemk ů 90 ks. Z důvodu velkého rozsahu této databáze, jsou veškeré podklady za řazeny v příloze této práce. Nemovitosti jsou zde rozd ěleny do 4 kategorií podle velikosti obce, ve které se nacházejí, a to následujícím zp ůsobem: I. nad 50 000 obyvatel II. 10 001 – 50 000 obyvatel III. 2 001 – 10 000 obyvatel IV. do 2 000 obyvatel

Toto rozd ělení je p řevzato z oce ňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že nejv ětším městem podle po čtu obyvatel je m ěsto Náchod s 20 842 obyvateli, pak v I. kategorii není zastoupena žádná obec. Následující tabulka ukazuje rozložení obcí podle kategorií II. – IV. Tab. 9-1: Obce okresu Náchod podle kategorií

OBCE II. III. IV.

Po čet obcí v kategorii 2 8 68 Pr ůměrný po čet obyvatel 16 827 5 969 458 MIN obyvatel 12 812 2 454 70 MIN obec Jarom ěř Velké Po říčí Libchyn ě MAX obyvatel 20 842 9 941 1 766 MAX obec Náchod Nové M ěsto n. M. Teplice n. M.

U byt ů a rodinných dom ů jsou nemovitosti dále rozd ěleny dle jejich stavebn ě- technického stavu a vybavení na podstandard (P), standard (S) a nadstandard (N). Není tedy hodnocena „lukrativita“ nemovitosti (lokalita, orientace ke sv ětovým stranám, výhled apod.). Podmínky pro za řazení byly ur čeny takto:

61 Byty: P… zanedbaný, neudržovaný byt, s původními prvky (okna, umakartové jádro, podlahy, nezateplený apod.), nutná kompletní rekonstrukce S… byt v původním, ale dob ře udržovaném stavu (s pravidelnou údržbou); po částe čné nebo p řevažující rekonstrukci (vým ěna oken, zd ěné jádro, nová kuchy ňská linka, nová koupelna), pro okamžité bydlení jsou ale nutné ješt ě další zásadní investice N… novostavba bytu nebo byt po kompletní rekonstrukci (vým ěna nebo rekonstrukce všech p ůvodních prvk ů); nadstandardn ě vybavený byt (ostatní prostory, ví řivá vana, garáž apod.), pro okamžité bydlení nejsou nutné žádné (nebo jen minimální) investice

Rodinné domy: P… zanedbaný, neudržovaný rodinný dům, s původními prvky (nebyla provád ěna údržba nebo ano, ale nedosta čujícím zp ůsobem a stávající konstrukce jsou nevyhovující), nutná kompletní rekonstrukce S… rodinný d ům v původním, ale dob ře udržovaném stavu (s dostate čnou pravidelnou údržbou); po částe čné nebo p řevažující rekonstrukci (vým ěna oken, vým ěna st řešní krytiny nebo celé st řechy, vnit řní rekonstrukce – kuchy ň, koupelna, podlahy apod.), pro okamžité bydlení jsou ale nutné ješt ě další zásadní investice N… novostavba rodinného domu nebo dům po kompletní rekonstrukci (vým ěna nebo rekonstrukce všech p ůvodních prvk ů); nadstandardn ě vybavený d ům (bazén, sauna, ví řivá vana, garáže, pergola, zahradní krb, dílna, stodola, pozemky apod.), pro okamžité bydlení nejsou nutné žádné (nebo jen minimální) investice

Pozemky: Databáze pozemk ů byla vytvo řena pouze pro informativní ú čely, proto její zpracování není na tak rozpracované úrovni a nebude analyzována tak podrobn ě, jako u předchozích.

Ozna čení jednotlivých nemovitostí v databázi je pro jednodušší orientaci vytvořeno podle následujícího klí če (úplná databáze nemovitostí je sou částí p řílohy):

Byty: B 0X.0Y-1-DB B … byt 0X … po řadové číslo obce v okrese Náchod dle abecedy (viz p řílohy A, p říloha 1) 0Y … po řadové číslo bytu v obci 1 … 1 (1+1, 1+kk), 2 (2+1, 2+kk), 3 (3+1, 3+kk) DB … DB = družstevní byt, OV = byt v osobním vlastnictví

62 Rodinné domy: RD 0X.0Y RD … rodinný d ům 0X … po řadové číslo obce v okrese Náchod dle abecedy (viz p řílohy A, p říloha 1) 0Y … po řadové číslo rodinného domu v obci

Jako reprezentanty pro t říd ění nemovitostí do kvalitativních skupin P, S a N uvádím: Byty:

B 26.30-2-OV (P) B 41.59-3-DB (S) B 26.52-3-DB (N)

Rodinné domy:

RD 06.09 (P) RD 14.13 (S) RD 58.01 (N)

Následující tabulky a obrázky ukazují, jaké je zastoupení obcí okresu Náchod v inzerci (v databázi) a inzerát ů v jednotlivých velikostních kategoriích obcí u všech t řech typ ů nemovitostí. Byty: Z hlediska množství inzerát ů je u byt ů nejvíce zastoupena II. velikostní kategorie obcí, tvo ří tak 71 % celkového po čtu inzerát ů byt ů, který činí 200 inzerát ů. II. kategorie obcí je tvo řena celkem 2 obcemi, a to Náchodem a Jarom ěř í. Zastoupení inzerce v obcích II. kategorie je tedy 100%. U obcí III. kategorie je to 87,5 % a u IV. kategorie pouze 8,8 %. Zastoupení inzerát ů a obcí v jednotlivých velikostních kategoriích obcí je tedy velice nerovnom ěrné. Z celkového po čtu obcí v okrese Náchod, který činí 78 obcí, je zastoupeno jen 15 obcí, což p ředstavuje 19 % celkového po čtu. Inzerce byt ů je tedy soust řed ěna p řevážn ě do velkých m ěst, tedy do obcí od 10 001 do 50 000 obyvatel.

63 Na map ě okresu Náchod jsou zelenou barvou zvýrazn ěny obce, které jsou zastoupeny v databázi byt ů (viz obr. 9-1). Zde je viditelná soust řed ěnost inzerce byt ů do v ětších m ěst.

Obr. 9-1: Obce zastoupené v databázi byt ů

Tab.: 9-1: Zastoupení inzerát ů a obcí v databázi byt ů

BYTY II. III. IV. Po čet inzerát ů v kategorii 142 49 9 Procento z celkového po čtu inzerát ů 71,0% 24,5% 4,5% CELKEM inzerát ů (po čet) 200 Po čet obcí v kategorii 2 8 68 Po čet zastoupených obcí v kategorii 2 7 6 Procento zastoupených obcí v kategorii 100,0% 87,5% 8,8% CELKEM zastoupených obcí (po čet) 15 CELKEM zastoupených obcí (procento) 19% CELKEM obcí v okrese Náchod (po čet) 78

64 Rodinné domy: Celkový po čet inzerát ů v databázi rodinných dom ů je 200, z čehož 13 % je zastoupeno ve II. velikostní kategorii obcí, 40,5 % ve III. kategorii a 46,5 % ve IV. kategorii. Z hlediska zastoupení obcí je v databázi rodinných dom ů zastoupeno celkem 56 obcí, což p ředstavuje 72 % celkového po čtu v okrese Náchod. Inzerce rodinných dom ů je soust řed ěna p řevážn ě do velikostních kategorií obcí III. a IV., a to mnohem rovnom ěrn ěji, než tomu je u byt ů, p řestože IV. kategorie zahrnuje tém ěř polovinou celkového po čtu inzerát ů. Rozložení je patrné na map ě (obr. 9-2):

Obr. 9-2: Obce zastoupené v databázi rodinných dom ů

65 Tab. 9-2: Zastoupení inzerát ů a obcí v databázi rodinných dom ů

RODINNÉ DOMY II. III. IV. Po čet inzerát ů v kategorii 26 81 93 Procento z celkového po čtu inzerát ů 13,0% 40,5% 46,5% CELKEM inzerát ů (po čet) 200 Po čet obcí v kategorii 2 8 68 Po čet zastoupených obcí v kategorii 2 8 46 Procento zastoupených obcí v kategorii 100,0% 100,0% 67,6% CELKEM zastoupených obcí (po čet) 56 CELKEM zastoupených obcí (procento) 72% CELKEM obcí v okrese Náchod (po čet) 78

Pozemky: Celkový po čet inzerát ů stavebních pozemk ů je 90 a jak ukazuje následující obrázek a tabulka, zastoupení inzerát ů v jednotlivých velikostních kategoriích obcí je v porovnání s ostatními nejrovnom ěrn ější. Ve II. kategorii je zastoupeno 26,7 % inzerát ů z celkového po čtu, ve III. kategorii 30 % a ve IV. 43,3 %. Z hlediska zastoupení obcí je v obci II. kategorie zastoupeno 100 % obcí v kategorii, ve III. kategorii 87,5 % a ve IV. kategorii pouze 35,3 %. Celkov ě je v databázi stavebních pozemk ů zastoupeno 42 % obcí z celkového po čtu v okrese Náchod.

Tab. 9-3: Zastoupení inzerát ů a obcí v databázi stavebních pozemk ů

POZEMKY II. III. IV. Po čet inzerát ů v kategorii 24 27 39 Procento z celkového po čtu inzerát ů 26,7% 30,0% 43,3% CELKEM inzerát ů (po čet) 90 Po čet obcí v kategorii 2 8 68 Po čet zastoupených obcí v kategorii 2 7 24 Procento zastoupených obcí v kategorii 100,0% 87,5% 35,3% CELKEM zastoupených obcí (po čet) 33 CELKEM zastoupených obcí (procento) 42% CELKEM obcí v okrese Náchod (po čet) 78

Vzhledem k nižšímu po čtu inzerát ů v této databázi se p ředpokládá, že údaje nejsou tak vypovídající jako u p ředchozích a že navýšení po čtu inzerát ů v databázi by zajistilo p řesn ější údaje. Inzerce stavebních pozemk ů nebyla v dob ě zpracování databáze natolik obsáhlá, aby bylo možné z ní vytvo řit rozsáhlejší databázi. Následující obrázek (obr. 9-3) ukazuje zastoupení inzerát ů stavebních pozemk ů v obcích okresu Náchod (obce ozna čené zelenou barvou):

66

Obr. 9-3: Obce zastoupené v databázi stavebních pozemk ů

Statistické vyhodnocení databáze

Následující tabulky představují souhrnný p řehled o cenách a statistických ukazatelích pro jednotlivé nemovitosti, pro které byla vytvo řena databáze na základ ě realitní inzerce. Údaje pro zpracování byly p řevzaty tak, jak byly v inzerci uvedeny, shoda se skute čností nebyla p řezkoumána, s výjimkou rodinných dom ů (viz níže). Tyto výstupní hodnoty tvo ří jeden ze st ěžejních podklad ů pro následnou analýzu, jsou objektem zájmu pro zpracování této problematiky.

Byty: Zpracování údaj ů o cenách byt ů vychází z jednotkových cen za 1 m 2 podlahové plochy bytu. Tato cena je zjišt ěna z celkové ceny bytu, která je vyd ělena jeho podlahovou plochou. Dále tak byty nejsou rozlišovány podle velikosti, tedy 1+1 (1+kk), 2+1 (2+kk) a 3+1 (3+kk).

67 Tab. 9-4: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Byty

BYTY II. III. IV. 2 [K č/m ] P S N P S N P S N Minimální cena 5 165 10 638 11 429 4 041 7 647 11 964 5 000 8 209 11 887 Jarom ěř Jarom ěř Jarom ěř Broumov Broumov Minimum v obci Mezim ěstí Verné ř. Otovice Říkov (Josefov) (Josefov) (Josefov) (Souk.) (Alšova) Maximální cena 21 852 30 385 33 826 18 329 26 290 31 655 10 000 12 857 29 500 Náchod Náchod Náchod N. M. n. M. N. M. n. M. N. M. n. M. Maximum v obci Jasenná V. Jes. V. Jes. (Nerud.) (Jugosl.) (Komen.) (ČSA) (Dukelská) (B řezinky) St řední hodnota 16 029 17 752 23 088 12 037 14 125 23 611 9 750 10 533 20 693 Aritmetický pr ůměr 15 127 17 748 22 369 12 316 14 651 22 162 8 006 10 533 20 693 Sm ěrodatná odch. 4 477 3 654 4 487 3 401 5 170 5 674 2 299 2 324 8 807 18 415 K č 16 376 K č 13 077 K č Pr ůměrná cena 15 956 K č 33 78 31 15 21 13 5 2 2 Po čet inzerát ů 142 49 9 200 Po čet 2 2 2 6 6 5 3 2 2 zastoupených 2 7 6 obcí 15

BYTY II. III. IV. 2 [K č/m ] P S N P S N P S N INTERVAL [K č] PO ČET INZERÁT Ů V INTERVALU 4 000 - 5 000 0 0 0 1 0 0 1 0 0 5 001 - 6 000 2 0 0 0 0 0 1 0 0 6 001 - 7 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 001 - 8 000 1 0 0 0 3 0 0 0 0 8 001 - 9 000 3 0 0 1 0 0 0 1 0 9 001 - 10 000 0 0 0 1 2 0 3 0 0 10 001 - 11 000 0 1 0 0 1 0 0 0 0 11 001 - 12 000 0 3 2 4 2 1 0 0 1 12 001 - 13 000 3 3 0 3 0 0 0 1 0 13 001 - 14 000 2 4 0 0 1 1 0 0 0 14 001 - 15 000 2 6 0 2 3 0 0 0 0 15 001 - 16 000 3 9 0 0 2 1 0 0 0 16 001 - 17 000 4 8 0 2 1 0 0 0 0 17 001 - 18 000 5 9 2 0 1 0 0 0 0 18 001 - 19 000 2 9 1 1 0 1 0 0 0 19 001 - 20 000 1 5 5 0 1 0 0 0 0 20 001 - 21 000 2 11 3 0 0 1 0 0 0 21 001 - 22 000 3 4 0 0 2 0 0 0 0 22 001 - 23 000 0 2 3 0 1 1 0 0 0 23 001 - 24 000 0 1 2 0 0 1 0 0 0 24 001 - 25 000 0 0 6 0 0 1 0 0 0 25 001 - 26 000 0 0 1 0 0 1 0 0 0 26 001 - 27 000 0 0 4 0 1 2 0 0 0 27 001 - 28 000 0 2 1 0 0 1 0 0 0 28 001 - 29 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 29 001 - 30 000 0 0 0 0 0 0 0 0 1 30 001 - 31 000 0 1 0 0 0 0 0 0 0 31 001 - 32 000 0 0 0 0 0 1 0 0 0 32 001 - 33 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 33 001 - 34 000 0 0 1 0 0 0 0 0 0 Celkem P, S, N 33 78 31 15 21 13 5 2 2 Celkem II., III., IV. 142 49 9 CELKEM 200

68

Obr. 9-4: Četnosti inzerát ů byt ů v cenových intervalech – obce II. kategorie

Vzhledem k velkému po čtu inzerát ů ve II. velikostní kategorii obcí, který činí 142 z celkového po čtu 200 inzerát ů v databázi byt ů, je na grafu výše dob ře patrné rozložení inzerát ů. Jejich četnosti jsou zobrazeny ve skupinách P, S a N po jednotlivých cenových intervalech. Pr ůměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu je zde pro celou kategorii 18 415 Kč a z grafu je zřejmé, že v ětšina cen se pohybuje v okolí tohoto pr ůměru. Nejnižší cena v kvalitativní skupin ě P je 5 165 K č, ve skupin ě S 10 638 K č a ve skupin ě N 11 429 K č. Všechny tyto ceny jsou v obci Jarom ěř , části Josefov. Nejvyšší ceny jsou v obci Náchod a jsou ve výši 21 852 K č pro skupinu P, 30 385 K č pro S a 33 826 K č pro N. Zajímavým jevem v této kategorii je rozdílnost cen v obci Jarom ěř . Zde se nachází část obce Josefov, kde ceny dosahují minimálních hodnot, p řičemž byty ve zbývající části obce Jarom ěř pat ří k nejdražším v okrese Náchod (viz obr. 9-7). Pro srovnání je uvedena tabulka (tab. 9-5) s cenami za 1 m 2 za obec bez části Josefov, Josefov samostatn ě a Jarom ěř jako obec celkem. Je z řejmé, že Josefov výrazn ě snižuje pr ůměrnou cenu za obec celkem.

Tab. 9-5: Ceny za 1 m2 podlahové plochy bytu v obci Jarom ěř

P S N Jarom ěř (bez Josefova) 18 067 K č 17 887 K č 21 873 K č Josefov 9 012 K č 11 606 K č 11 684 K č Jarom ěř celkem 14 254 K č 17 421 K č 20 801 K č

69

Obr. 9-5: Četnosti inzerát ů byt ů v cenových intervalech – obce III. kategorie

Z důvodu malého po čtu inzerát ů v obcích III. kategorie (celkem 49 inzerát ů) nejsou z grafu čitelné relevantní informace. Pr ůměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu v této kategorii činí 16 376 K č. Minimální cena pro kvalitativní skupinu P je 4 041 K č, pro S 7 647 Kč a pro N 11 964 K č. Tyto ceny jsou v obcích Broumov a Mezim ěstí, které jsou od sebe vzdáleny 8 km. Maximální cena pro skupinu P je 18 329 K č, pro S 26 290 K č a pro N 31 655 K č. Všechny tyto maximální ceny se nacházejí v obci Nové M ěsto nad Metují.

Obr. 9-6: Četnosti inzerát ů byt ů v cenových intervalech – obce IV. kategorie

70 Podobn ě jako u obcí II. kategorie, i zde graf nevykazuje požadované údaje z důvodu velmi malého po čtu inzerát ů (celkem 9). Pr ůměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu v této kategorii činí 13 077 K č. Minimálních hodnot nabývají byty v obcích Verné řovice, Otovice a Říkov, maximálních v obcích Jasenná a Velká Jesenice. Následující graf a tabulka jsou p řehledem pr ůměrných cen za 1 m 2 podlahové plochy v jednotlivých obcích okresu Náchod, které jsou v databázi byt ů zastoupeny. Tyto ceny jsou aritmetickým pr ůměrem jednotkových cen, které jsou k dané obci v databázi k dispozici, tedy nejsou podrobn ěji člen ěny na kvalitativní skupiny P, S a N. Tyto obce jsou se řazeny podle po čtu obyvatel, a to vzestupn ě od nejmenšího po nejv ětší. Z důvodu malého po čtu inzerát ů v některých obcích, jsou tyto ozna čeny šedivou barvou (v tabulce i grafu). Jedná se o obce, ve kterých byl k dispozici pouze 1 nebo 2 inzeráty. Tyto pr ůměrné ceny tedy nemají dostate čnou vypovídající úrove ň, p řesto však jsou pro úplnost zastoupení obcí v databázi byt ů uvedeny.

Obr. 9-7: Pr ůměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod

71 Tab. 9-6: Pr ůměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod

Po čet Pr ůměrná Po čet OBEC inzerát ů cena za obyvatel 2 v obci m

Říkov 181 1 11 887 K č Verné řovice 372 2 5 196 K č Otovice 382 1 8 209 K č Jasenná 715 1 10 000 K č Velká Jesenice 750 2 21 179 K č Teplice nad Metují 1 766 2 9 819 K č Mezim ěstí 2 718 5 9 203 K č Police nad Metují 4 292 8 17 416 K č Česká Skalice 5 384 3 13 479 K č Hronov 6 419 4 15 890 K č Broumov 8 051 13 12 626 K č Červený Kostelec 8 496 4 15 833 K č Nové M ěsto nad 9 941 12 21 976 K č Metují Jarom ěř 12 812 65 17 483 K č Náchod 20 842 77 18 709 K č

Rodinné domy:

Tab. 9-7: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Rodinné domy

RODINNÉ DOMY II. III. IV. [K č] P S N P S N P S N Minimální cena 1 189 000 1 390 000 2 990 000 375 000 800 000 1 980 000 400 000 810 000 1 700 000 Náchod Č.Kostel. Česká Mezim ěs. Teplice Minimum v obci Náchod Jarom ěř Verné ř. Vlkov (Lipí) (Lhota) Skalice (Viž ňov) (D ědov) Maximální cena 2 200 000 4 900 000 4 700 000 2 350 000 3 700 000 5 370 000 1 850 000 3 720 000 5 200 000 Náchod N. M ěsto N. M ěsto N. M ěsto Slav ětín Maximum v obci Jarom ěř Jarom ěř Kramolna Kramolna (Babí) n. Metují n. Metují n. Metují n. Metují St řední hodnota 1 900 000 2 605 000 3 590 000 990 000 1 970 000 3 590 000 1 124 500 1 995 000 3 200 000 Aritmetický pr ůměr 1 763 000 2 886 813 3 824 000 1 028 368 2 178 957 3 514 429 1 145 800 2 085 050 3 192 579 Sm ěrodatná odch. 423 955 1 163 464 617 401 541 096 698 261 952 452 370 088 630 345 875 901 2 824 604 K č 2 240 585 K č 2 141 143 K č Pr ůměrná cena 2 402 111 K č 4 17 5 20 47 14 33 41 19 Po čet inzerát ů 26 81 93 200 Po čet 2 2 2 7 8 6 21 25 17 zastoupených 2 8 46 obcí 56

72 Ceny rodinných dom ů jsou uvedeny nikoliv za jednotku, ale za nemovitost jako celek. To znamená cenu rodinného domu v četn ě jeho sou částí, p říslušenství, pozemk ů apod. Důvodem je nízká kvalita zdrojových informací z inzerce, která u tohoto typu nemovitosti v mnoha p řípadech uvádí zjevn ě zavád ějící a klamné informace. Jedná se zejména o zve řejn ěné vým ěry, tedy o zastav ěnou plochu, užitnou plochu a plochu parcely. Tyto jsou často uvedeny ve stejné vým ěř e, navzdory tomu, že z fotografie je z řejmý nesoulad. Obestav ěný prostor nebyl uveden u žádné inzerované nemovitosti. Z tohoto d ůvodu zde nejsou podrobn ěji rozebírány statistické ukazatele a ceny rodinných dom ů v jednotlivých obcích, jako je tomu u byt ů. Pr ůměrná cena za rodinný d ům jako celek je u obcí II. kategorie 2 824 604 K č, u III. kategorie 2 240 585 K č a u IV. kategorie 2 141 143 K č. Jednotlivé ceny a obce, ve kterých se nacházejí, jsou uvedeny v tabulce 9-7.

Stavební pozemky:

Tab. 9-8: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Stavební pozemky

POZEMKY II. III. IV. [K č/m 2]

Minimální cena 290 30 10 Mezim ěstí Minimum v obci Náchod (Jizbice) He řmánkovice (Starostín) Maximální cena 1 499 1 485 690 Nové M ěsto nad Maximum v obci Náchod Bohuslavice Metují St řední hodnota 753 714 350 Aritmetický pr ůměr 754 735 322 Sm ěrodatná odch. 267 406 162 754 K č 735 K č 322 K č Pr ůměrná cena 604 K č 24 27 39 Po čet inzerát ů 90 2 7 24 Po čet zast. obcí 33

9.1.2 Podklady z ČSÚ

Následující tabulky poskytují p řehled o cenách nemovitostí ze statistiky ČSÚ. Ceny jednotlivých nemovitostí jsou rozd ěleny dle kraj ů ČR, okres ů Královéhradeckého kraje a velikostí obcí okresu Náchod. Údaje za kraje a okresy jsou za rok 2008, pro obce jsou to pr ůměrné ceny v letech 2006-2008 (nov ější údaje v dob ě zpracování této práce nejsou k dispozici). Jedná se o jednotkové ceny zjišt ěné prostým aritmetickým pr ůměrem.

73 Tab. 9-9: Ceny nemovitostí podle kraj ů ČR v roce 2008 83

2008 Byty [K č/m 2] RD [K č/m 3] Kraje Kupní cena Kupní cena Hl. m. Praha PHA 52 795 8 028

St ředo český kraj STC 23 480 3 486

Jiho český kraj JHC 15 271 2 146

Plze ňský kraj PLK 20 593 2 109

Karlovarský kraj KVK 15 477 2 289

Ústecký kraj ULK 10 393 1 951

Liberecký kraj LBK 18 893 2 337

Královéhradecký kraj HKK 20 495 2 168

Pardubický kraj PAK 20 846 1 880

Vyso čina VYS 17 930 1 706

Jihomoravský kraj JMK 27 339 2 304

Olomoucký kraj OLK 20 631 1 812

Zlínský kraj ZLK 21 413 2 146

Moravskoslezský kraj MSK 17 365 2 181

Česká republika ČR 21 956 2 397

Tab. 9-10: Ceny nemovitostí podle okres ů Královéhradeckého kraje v roce 2008 84

2008 Byty [K č/m 2] RD [K č/m 3] Okresy Kupní cena Kupní cena Hradec Králové HK 27 586 2 810 Ji čín JC 18 170 2 098 Náchod NA 14 415 1 777 Rychnov nad Kn ěžnou RK 17 040 1 997 Trutnov TU 16 051 2 125 Královéhradecký kraj HKK 20 495 2 168

Tab. 9-11: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod v letech 2006-2008 85

2006-2008 Byty [K č/m 2] RD [K č/m 3] Pozemky [K č/m 2] Obce Kupní cena Kupní cena Kupní cena 1 - 2 000 obyvatel 5 376 1 444 125

2 001 - 10 000 obyvatel 12 577 1 625 295

10 001 - 50 000 obyvatel 13 534 1 978 827

nad 50 000 obyvatel - - -

Okres Náchod NA - - -

83 ) Zdroj [46] 84 ) Zdroj [46] 85 ) Zdroj [46]

74 Dalšími podklady z ČSÚ jsou údaje o jednotlivých ukazatelích, resp. faktorech, které jsou popsány níže.

9.1.3 Oce ňovací vyhláška

Následující tabulky jsou p řehledem cen podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997, o oce ňování majetku a o zm ěně n ěkterých zákon ů, ve zn ění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oce ňovací vyhláška), Hlava III – Oce ňování staveb a byt ů porovnávacím zp ůsobem (§25 a §26a). Základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu jsou uvedeny v příloze 19 a základní ceny za m 3 obestav ěného prostoru rodinných dom ů jsou uvedeny v příloze 20a. Tab. 9-12: Ceny nemovitostí podle okres ů Královéhradeckého kraje v roce 2010 86

2010 Byty [K č/m 2] RD [K č/m 3] Okresy Příloha č. 19 Příloha č. 20a Hradec Králové HK 25 139 4 507 Ji čín JC 21 997 3 529 Náchod NA 17 269 2 308 Rychnov nad Kn ěžnou RK 19 246 2 354 Trutnov TU 18 158 2 633 Královéhradecký kraj HKK - -

Tab. 9-13: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod v roce 2010 87

2010 Byty [K č/m 2] RD [K č/m 3] Obce Příloha č. 19 Příloha č. 20a 1 - 2 000 obyvatel 14 729 3 386 2 001 - 10 000 obyvatel 15 176 3 012 10 001 - 50 000 obyvatel 18 774 2 993 nad 50 000 obyvatel - - Okres Náchod NA - -

9.1.4 Porovnání podklad ů

Pro sjednocení a porovnání předchozích údaj ů byla vytvo řena následující tabulka (tab. 9-14), která demonstruje srovnání jednotkových cen z databáze s cenami z vyhlášky a z ČSÚ. Jak je uvedeno v závorkách, ceny z ČSÚ jsou datovány k období 2006-2008, ceny z vyhlášky jsou platné pro rok 2010 a ceny z databáze odpovídají období její tvorby, tedy přelom roku 2009/2010. Pro porovnání jednotkových cen u rodinných dom ů bylo použito přepo čtu ceny za nemovitost pr ůměrným obestav ěným prostorem rodinného domu. Ten uvádí ČSÚ pro Královéhradecký kraj v roce 2008 765 m 3 pro obce I. kategorie, 768 m 3 pro II. kategorii, 763 m3 pro III. kategorii a 699 m3 pro IV. kategorii. Souhrnn ě pro celý Královéhradecký kraj činí pr ůměrný obestav ěný prostor 728 m3.

86 ) Zdroj [25] – Příloha č. 19 a 20a 87 ) Zdroj [25] – Příloha č. 19 a 20a

75 Tab. 9-14: Srovnání jednotkových cen nemovitostí

Nemovitost Zdroj ceny II. III. IV. Databáze (2010) 18 415 16 376 13 077 Vyhláška (2010) 18 774 15 176 14 729 ČSÚ (2006-2008) 13 534 12 577 5 376 BYTY ROZDÍL Databáze - Vyhláška -359 K č 1 200 K č -1 652 K č [K č/m 2] -2% 7% -13% ROZDÍL Databáze - ČSÚ 4 881 K č 3 799 Kč 7 701 K č 27% 23% 59% Cena RD [K č] 2 824 604 2 240 585 2 141 143 Pr ůměrná velikost RD [m 3] 768 763 699 Databáze (2010) - přepo čteno 3 678 2 937 3 063 Vyhláška (2010) 2 993 3 012 3 386 RD 3 ČSÚ (2006-2008) 1 978 1 625 1 444 [K č/m ] ROZDÍL Databáze - Vyhláška 685 K č -75 K č -323 K č 19% -3% -11% ROZDÍL Databáze - ČSÚ 1 700 K č 1 312 K č 1 619 K č 46% 45% 53% Databáze (2010) 754 735 322 Vyhláška (2010) - - - POZEMKY 2 ČSÚ (2006-2008) 827 295 125 [K č/m ] ROZDÍL Databáze - ČSÚ -73 K č 440 K č 197 K č -10% 60% 61%

Jak je vid ět v tabulce, při porovnání cen z databáze s cenami z vyhlášky, rozdíly cen nemovitostí nejsou tolik rozdílné. K tomu p řispívá i fakt, že údaje se časov ě shodují, tedy že spadají do období roku 2010. Nejmenší rozdíl je u ceny za m 2 podlahové plochy bytu v obcích II. kategorie, kde rozdíl činí pouze 2 %. Je nutné upozornit, že ceny z vyhlášky jsou cenami základními, tedy vstupují do výpo čtového vzorce, kde jsou dále upravovány pomocí index ů, uvedených v kapitole 6.1.3 (Porovnávací zp ůsob). Vzhledem k tomu, že ceny z databáze mohou být z mnoha d ůvod ů zkreslené (viz níže), pak tyto malé rozdíly mohou být zp ůsobeny práv ě tímto zkreslením a dalo by se tedy říci, že základní ceny z vyhlášky v této lokalit ě mohou odpovídat skute čnosti. Při porovnání cen z databáze s cenami z ČSÚ vykazují veškeré druhy nemovitosti zna čné rozdíly. Vedle časového nesouladu údaj ů je nutné vysv ětlit další možné p říčiny t ěchto rozdíl ů:

Ceny nemovitostí z realitní inzerce

Tyto ceny bývají oproti odhadní cen ě zpravidla navyšovány hned z několika d ůvod ů. Prvním z nich je strategický postup realitních kancelá ří. Ty se snaží zpo čátku uvést maximální možnou cenu a vy čkávají, zda se taková nabídka ujme. Prodejnost takové nemovitosti je dána lokalitou a lukrativitou dané nemovitosti. S postupem času je tato cena snižována a znovu nabízena za ú čelem úsp ěšného prodeje nemovitosti. V některých lokalitách je nemovitost prodána za cenu maximální, v jiných naopak dochází k prodeji i za cenu nižší, než je odhadní. P ři čerpání údaj ů z tohoto zdroje je nutné brát v úvahu, že tyto ceny se v čase mohou zásadn ě m ěnit.

76 Druhým d ůvodem je provize realitních kancelá ří za svou zprost ředkovatelskou službu, o kterou je cena nemovitosti navýšena. „Standardní provize je mezi 2-7 %, u drahých nemovitostí je nižší, u velmi levných m ůže být i mnohem vyšší. Provize zahrnuje veškeré náklady RK spojené s prodejem nemovitosti (inzerce, režie, čas maklé ře, doprava, právní servis, apod.) a zisk. Provize však obvykle nezahrnuje náklady na znalecký posudek nebo náklady spojené s notá řskou či advokátní úschovou.“ 88

Ceny nemovitostí z ČSÚ

„Zdrojem dat jsou p řiznání k dani z převodu nemovitostí, která jsou povinni podávat vlastníci (prodejci) nemovitostí místn ě p říslušným finan čním ú řad ům do konce t řetího kalendá řního m ěsíce následujícího po m ěsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Tyto údaje v zakódované podob ě obdrží ČSÚ 1x m ěsí čně. Hlavní výhodou tohoto administrativního zdroje je, že vychází z reálných, skute čně placených (p řiznaných) cen . Jedná se o celoplošný a pravidelný datový tok o cenách transakcí na trhu nemovitostí. P řípadné námitky, že cena p řiznaná ke zdan ění nemusí být vždy totožná se skute čně placenou cenou, tém ěř ztrácí na váze, pokud se jedná o relativní srovnání cen v čase i (ve v ětšin ě p řípad ů) v umíst ění nemovitosti, nebo ť lze p ředpokládat, že toto zkreslení je v daných p řípadech prakticky stejné. Každou prodávanou (komplexní) nemovitost obvykle tvo ří díl čí nemovitosti r ůzných druh ů (nap ř. budovy a stavební parcely). Umíst ění je zohledn ěno v cen ě odhadní, vypo čtené znalcem dle oce ňovací vyhlášky. Cena odhadní celé komplexní nemovitosti je sou čtem odhadních cen díl čích nemovitostí. Cena kupní pro komplexní nemovitost je zaznamenaná cena, za kterou byla tato nemovitost prodána. Cena kupní díl čí nemovitosti je následn ě odvozena úm ěrou dle podílu odhadní ceny díl čí nemovitosti na celkové odhadní cen ě. Jednotková cena (odhadní, kupní) je p říslušná cena za 1 m ěrnou jednotku p říslušného druhu nemovitosti (za 1 m 2, 1 m 3 apod.)“ 89

Z výše uvedeného vyplývají následující možné příčiny rozdíl ů v cenách:

• časový nesoulad informací (období 2006-2008 a 2009/2010), který je poznamenán vlivem inflace. Meziro ční míra inflace podle ČSÚ činila:

v roce 2006 2,5% v roce 2007 2,8 % v roce 2008 6,3 % v roce 2009 1,0 % v březnu 2010 0,7 %90

• ceny z inzerce – navýšení z důvodu strategického ( čas) a podnikatelského (zisk) • ceny z ČSÚ – reálné kupní ceny nemovitostí

88 ) Zdroj [52] – http://www.portareality.cz/poradna/otazka/co-zahrnuje-provize 89 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/p/7009-09 90 ) Zdroj [46] – http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace

77 9.2 METODICKÝ POSTUP PRÁCE

Úkolem autora této práce je vyhodnotit ve vybraných lokalitách okresu Náchod údaje ovliv ňující nabídku a poptávku na trhu s nemovitostmi pro bydlení. Jedná se o sociální a environmentální faktory, resp. ukazatele popisující koup ěschopnost obyvatelstva, trh pracovních p říležitostí, přírodní podmínky, životní prost ředí, dopravní infrastrukturu, velikost sídla. Cílem práce je tyto faktory vyhodnotit v návaznosti na trh vybraných typ ů nemovitostí. Jak již bylo popsáno výše, podkladem pro informace o jednotlivých faktorech jsou údaje z ČSÚ. Autorem vytvo řená databáze je pak dalším podkladem, tedy informací o cenách nemovitostí pro bydlení v zadané lokalit ě. Tyto dva st ěžejní podklady jsou v následujících kapitolách porovnávány a jsou sledovány závislosti cen nemovitostí na daných faktorech.

9.2.1 Faktory ovliv ňující cenu nemovitosti

Faktor ů, které ovliv ňují cenu nemovitosti, je celá řada. Pojednání o t ěchto faktorech a jejich p řehled je již uveden v teoretické části a v této kapitole je v ěnována pozornost jen vybraným z nich, a to sociálním a environmentálním. Pro vymezení zkoumaných ukazatel ů je nutné definovat význam slov „sociální“ a „environmentální“: „Sociální sféra – je relativn ě samostatná pr ůř ezová sféra rozvoje spole čnosti, která prostupuje celou spole čností. Pr ůř ezovost je dána tím, že všechny aktivity mají své sociální nositele (lidské osobnosti), sociální p ředpoklady (nap ř. zdraví, vzd ělání) a své sociální důsledky (projevující se nap ř. p říjmovou diferenciací, nezam ěstnaností, chudobou aj.). Koncentruje se k životním podmínkám lidí, na rozvoj člov ěka, jeho bytostných, tv ůrčích sil, na jeho osobnost a individualitu. Ve vztahu k ostatním sférám spole čenského vývoje má cílové zam ěř ení (ur čení). V reálném sv ětě neexistuje odd ělen ě od ostatních sfér života spole čnosti (nap ř. ekonomické, politické aj.), ale je s nimi organicky spjata. Její odv ětvové vymezení je de facto nemožné, nicmén ě to neznamená, že reáln ě neexistuje.“91 „Environment – prost ředí, ve kterém organizace provozuje svou činnost a zahrnující ovzduší, vodu, p ůdu, p řírodní zdroje, rostliny a živo čichy, lidi a jejich vzájemné vztahy.“92

Následující p řehled je vý čtem autorem vybraných ukazatel ů, rozd ělených do 7 tematických skupin. Mezi sociální faktory jsou zařazeny 4 skupiny a mezi environmentální 3 skupiny. Tyto ukazatele byly vybrány na základ ě poznatk ů popsaných v teoretické části této práce a dále na základ ě možnosti získání informací o nich, tzn. dle dostupnosti údaj ů zejména na ČSÚ a z jiných internetových zdroj ů. Dostupnost informací o jednotlivých ukazatelích ve skupinách je na r ůzném stupni podrobnosti, tedy na úrovni obce, okresu, kraje nebo jen na obecné úrovni. Obecnou úrovní je myšlena skute čnost, že daný ukazatel je podle autora důležitým faktorem ovliv ňujícím cenu nemovitosti pro bydlení (proto je za řazen do dané skupiny faktor ů), ale není o n ěm k dispozici pot řebný statistický údaj pro vyhodnocení jeho vlivu na cenu nemovitosti pro bydlení, nebo by tato analýza p ředstavovala rozsáhlé zkoumání přesahující možnosti této práce. Úrove ň dostupnosti je uvedena u každého ukazatele v závorce.

91 ) Zdroj [15] – str. 716 92 ) Zdroj [15] – str. 245

78 SOCIÁLNÍ FAKTORY:

Demografické ukazatele • Po čet obyvatel (obec) • Podíl obyvatelstva v produktivním v ěku na celkovém po čtu obyvatel (obec) • Pr ůměrný v ěk (obec) • Přirozený p řír ůstek (obec) • Saldo migrace (obec) • Hustota zalidn ění (obec) • Kriminalita (okres) • Ob čanská vybavenost (obecn ě) • Problémové obyvatelstvo (obecn ě)

Trh s nemovitostmi • Po čet dokon čených byt ů (obec) • Situace na trhu – dostate čná nabídka a poptávka (obecn ě) • Státní intervence – přísp ěvky na bydlení, státní dotace, politika regionálního rozvoje, existence územního nebo regula čního plánu, rozvojových ploch apod. (obecn ě) • Ceny komplement ů a substitut ů (obecn ě) • Právní vztahy k nemovitosti (obecn ě)

Koup ěschopnost obyvatelstva • Výše d ůchod ů (okres) • Pr ůměrná mzda (kraj) • Fáze hospodá řského cyklu (obecn ě) • Možnosti financování bydlení (obecn ě)

Trh pracovních p říležitostí • Míra nezam ěstnanosti (obec) • Po čet podnikatelských subjekt ů (obec) • Volná pracovní místa (okres)

ENVIRONMENTÁLNÍ FAKTORY:

Přírodní podmínky • Podíl zastav ěných a ostatních ploch z celkové vým ěry (obec) • Podíl les ů z celkové vým ěry (obec) • Příroda v okolí – poho ří, vodní plochy, rezervace, CHKO, lesy (obecn ě)

Životní prost ředí • Koeficient ekologické stability (obec) • Stav složek životního prost ředí – hluk, ovzduší, voda, p ůda apod. (obecn ě) • Pr ůmyslové oblasti (obecn ě) • Zástavba v okolí nemovitosti (obecn ě)

79 Dopravní infrastruktura • Silni ční sí ť (obecn ě) • Železni ční sí ť (obecn ě) • Napojení na mezinárodní komunikace (obecn ě) • Dopravní dostupnost (obecn ě)

Následující obrázek je schématem systémového p řístupu k řešení daného problému podle knihy „Systémové pojetí vybraných obor ů pro techniky – hledání souvislostí“. Autor zde popisuje, že „pro každý objekt je charakteristické, že má ur čité okolí, tvar (geometrii), a že v okolí zaujímá ur čitou polohu (topologii). S okolím má ur čité vazby, p řes které se realizují interakce, které objekt aktivují a ovliv ňují. Aktivace objektu vyvolává na n ěm procesy, a ty m ění jeho stavy. Objekt se do svého okolí ur čitým zp ůsobem projevuje, což má ur čité d ůsledky. Všechny uvedené entity, tedy okolí objektu, jeho topologii, geometrii, vazby aktivace, ovliv ňování, procesy, stavy, projevy a d ůsledky lze popsat veli činami.“ Je podle něho tedy vhodné „vytvo řit množinu podstatných veli čin obsahující ty prvky struktury objektu a jeho okolí, které jsou podstatné z hlediska problému, který se na objektu řeší.“ 93

Obr. 9-8: Systém veli čin ∑() na objektu 94

Schéma na obr. 9-9 je zjednodušeným grafickým znázorn ěním vlivu okolí na zkoumaný objekt, v tomto p řípad ě tedy vliv vybraných faktor ů na cenu nemovitosti pro bydlení a vliv daných faktor ů mezi sebou navzájem.

93 ) Zdroj [8] – str. 22 94 ) Zdroj [8] – str. 22

80

Obr. 9-9: Sociální a environmentální faktory ovliv ňující cenu nemovitosti pro bydlení

81 10 ANALÝZA PODKLAD Ů

Pro vypovídající analýzu vlivu daných faktor ů na cenu nemovitosti pro bydlení v díl čích lokalitách okresu Náchod je nutné mít k dispozici veškeré údaje o faktorech, resp. ukazatelích na úrovni jednotlivých obcí tohoto okresu, a to pro rok 2010, aby bylo dosaženo místního a časového souladu. Tato podmínka bohužel nemohla být dosažena z důvodu nedostate čného p řístupu k těmto informacím (získání podrobn ějších ukazatel ů je bu ď placenou službou zajiš ťovanou ČSÚ, nebo nebyly požadované informace v dob ě zpracování této práce Českým statistickým ú řadem ješt ě zpracovány).

10.1 VYBRANÉ STATISTICKÉ UKAZATELE

V této kapitole jsou posuzovány faktory, jejichž údaje byly statisticky zjistitelné. V následujících podkapitolách jsou pak řešeny podle stupn ě podrobnosti na úrovni obcí, okres ů a kraj ů.

10.1.1 Ukazatele na úrovni obcí

Vybrané ukazatele, dosažitelné na úrovni obcí, jsou tedy následující: Demografické ukazatele Trh pracovních p říležitostí • Po čet obyvatel • Míra nezam ěstnanosti • Podíl obyvatelstva v produktivním Přírodní podmínky věku na celkovém po čtu obyvatel • Podíl zastav ěných a ostatních ploch • Pr ůměrný v ěk z celkové vým ěry • Přirozený p řír ůstek • Podíl les ů z celkové vým ěry • Saldo migrace ř • Hustota zalidn ění Životní prost edí • Koeficient ekologické stability Trh s nemovitostmi • Po čet dokon čených byt ů

Tyto ukazatele popisuje ČSÚ následovn ě:

Demografické ukazatele

„Po čet obyvatel – udává po čet obyvatel území k ur čitému okamžiku. Do po čtu obyvatel jsou zahrnuty všechny osoby s trvalým i dlouhodobým pobytem v daném území a to bez ohledu na státní ob čanství. Do po čtu obyvatel jsou tak podle zákona o pobytu cizinc ů ( č. 326/1999 Sb.) zahrnuti cizinci s trvalým pobytem, cizinci s přechodným pobytem na základ ě víza nad 90 dn ů a cizinci, kterým byl p řiznán azyl. Přirozený p řír ůstek – je dán rozdílem po čtu živ ě narozených d ětí a po čtu zem řelých obyvatel za stejné období (obvykle 1 roku) v daném území. Tento ukazatel je tedy roven rozdílu hodnot ukazatele 37.1 (pozn.: Živ ě narození) a ukazatele 37.2 (pozn.: Zem řelí). Saldo migrace – je dáno rozdílem po čtu p řist ěhovalých a vyst ěhovalých osob za stejné období (obvykle 1 roku) v daném území. Tento ukazatel je tedy roven rozdílu hodnot ukazatele 37.3 (pozn.: P řist ěhovalí) a ukazatele 37.4 (pozn.: Vyst ěhovalí).

82 Po čet obyvatel ve v ěku 0-14 let – udává po čet osob ve v ěku 0-14 let na daném území v okamžiku, kterým kon čí stanovené období. Stanoveným obdobím je zpravidla kalendá řní rok. Kone čný stav t ěchto osob v tom p řípad ě vyjad řuje jejich po čet ve 24:00 hodin 31. prosince stanoveného roku. Podíl obyvatel ve v ěku 0-14 let na celkovém po čtu obyvatel (%) – jedná se o podíl po čtu obyvatel podle v ěku na celkovém po čtu obyvatel území. V čitateli podílu je po čet obyvatel území, kte ří nedosáhli v ěku 15 let, ve jmenovateli pak hodnota ukazatele 1.1 (pozn.: Po čet obyvatel). Po čet obyvatel ve v ěku 15-64 let – udává po čet osob ve v ěku 15 až 64 let na daném území v okamžiku, kterým kon čí stanovené období. Stanoveným obdobím je zpravidla kalendá řní rok. Kone čný stav t ěchto osob v tom p řípad ě vyjad řuje jejich po čet ve 24:00 hodin 31. prosince stanoveného roku. Po čet obyvatel ve v ěku 65 let a více – udává po čet osob ve v ěku 65 let a více na daném území v okamžiku, kterým kon čí stanovené období. Stanoveným obdobím je zpravidla kalendá řní rok. Kone čný stav t ěchto osob v tom p řípad ě vyjad řuje jejich po čet ve 24:00 hodin 31. prosince stanoveného roku. Podíl obyvatel ve v ěku 65 let a více na celkovém po čtu obyvatel (%) – jedná se o podíl po čtu obyvatel podle v ěku na celkovém po čtu obyvatel území. V čitateli podílu je po čet obyvatel území, kte ří nedosáhli v ěku 65 let a vyššího, ve jmenovateli pak hodnota ukazatele 1.1 (pozn.: Po čet obyvatel). Pr ůměrný v ěk - pr ůměrný v ěk obyvatelstva je po čítán jako aritmetický pr ůměr v ěku všech žijících jedinc ů v dané populaci a lokalit ě k okamžiku výpo čtu.“

Trh s nemovitostmi

„Po čet dokon čených byt ů – po čet byt ů v budovách pro bydlení, nových i stávajících, jejichž výstavba byla ve sledovaném období v území dokon čena, tj. na které vydaná kolauda ční rozhodnutí nabyla právní moci. Jde o byty v nové výstavb ě, nástavb ě, p řístavb ě, resp. p řestavb ě, dokon čené modernizací a rekonstrukcí.“

Trh pracovních p říležitostí

„Míra nezam ěstnanosti (%) – míra nezam ěstnanosti pro dosažitelné uchaze če vyjad řuje v p řípad ě menších územních jednotek (obcí, správních obvod ů obcí s rozší řenou působností, atd.) podíl po čtu nezam ěstnaných registrovaných ú řady práce na po čtu ekonomicky aktivních osob, kde čitatel a jmenovatel jsou ukazatelé konstruované podle následujících algoritm ů: Čitatelem je po čet tzv. dosažitelných neumíst ěných uchaze čů o zam ěstnání z řad ob čan ů ČR a ob čan ů EU (EHP) v území. Jedná se o uchaze če o zam ěstnání, kte ří mohou bezprost ředn ě nastoupit do zam ěstnání p ři nabídce vhodného pracovního místa, tj. evidovaní nezam ěstnaní, kte ří nemají žádnou objektivní p řekážku pro p řijetí zam ěstnání. Za dosažitelné se nepovažují uchaze či o zam ěstnání ve vazb ě, ve výkonu trestu, uchaze či v pracovní neschopnosti, uchaze či, kte ří jsou za řazeni na rekvalifika ční kurzy nebo uchaze či, kte ří vykonávají krátkodobé zam ěstnání, a dále uchaze či, kte ří pobírají peněžitou pomoc v mate řství nebo kterým je poskytována podpora v nezam ěstnanosti po dobu mate řské dovolené. Jmenovatelem je v tomto p řípad ě menších územních jednotek po čet ekonomicky aktivních osob odvozených z výsledk ů posledního SLDB, tj. jsou zahrnuty všechny zam ěstnané osoby, zam ěstnavatelé, samostatn ě činní, pracující studenti a u čni, ženy na mate řské dovolené v trvání 28 nebo 37 týdn ů, osoby v základní, náhradní nebo civilní vojenské služb ě, ve vazb ě

83 a výkonu trestu a osoby nezam ěstnané (podle okamžitého stavu k rozhodnému okamžiku sčítání, bez ohledu na formu vztahu k zam ěstnavateli).“ Po čet podnikatelských subjekt ů – není uveden.

Přírodní podmínky

„Podíl zastav ěných a ostatních ploch z celkové vým ěry (%) – ukazatel je dán podílem sou čtu vým ěr zastav ěných ploch a ostatních ploch v daném území a celkové vým ěry území. Podíl les ů z celkové vým ěry (%) – ukazatel je dán podílem vým ěry lesní p ůdy v daném území a celkové vým ěry území.“

Životní prost ředí

„Koeficient ekologické stability – po čítá se jako podíl vým ěr druh ů pozemk ů v daném území. V čitateli tohoto podílu je sou čet vým ěr chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sad ů, trvalých travních porost ů, lesní p ůdy a vodních ploch. Ve jmenovateli podílu je sou čet vým ěr orné p ůdy, zastav ěných ploch a ostatních ploch. Území s ur čitým koeficientem ekologické stability (dále KES) je podle jeho dosažené hodnoty hodnoceno jako:

KES ≤ 0,1 : Území maximáln ě narušené, ekologické funkce jsou trvale nahrazovány technickými zásahy. 0,1 < KES ≤ 0,3 : Území nadpr ůměrn ě využívané, p řírodní struktury z řeteln ě narušené, ekologické funkce zpravidla nahrazovány technickými zásahy. 0,3 < KES ≤ 1,0 : Území intenzívn ě využívané (zejména zem ědělskou velkovýrobou), s labilními agroekosystémy, s vysokými vklady dodatkové energie. 1,0 < KES ≤ 3,0 : Vcelku vyvážená krajina, technické objekty v relativním souladu s přírodními strukturami, s nižší pot řebou energomateriálních vklad ů. KES > 3,0 : Krajina relativn ě p řírodní, ekologicky stabilní.“ 95

Vzhledem k tomu, že oce ňovací vyhláška i Český statistický ú řad uvád ějí jednotkové ceny nemovitostí podle velikosti obcí (velikostních kategorií obcí), pak i vlastní databáze cen nemovitostí v okrese Náchod byla vytvo řena v tomto smyslu. Nejvýznamn ějším faktorem, resp. ukazatelem je v tomto p řípad ě tedy velikost sídla, reprezentovaná po čtem obyvatel v obci. Následující tabulka je p řehledem pr ůměrných jednotkových cen z vlastní databáze podle velikostní kategorie obcí a kvalitativních skupin, a tyto ceny jsou v grafu znázorn ěny práv ě v závislosti na t ěchto kategoriích.

Tab. 10-1: Pr ůměrné jednotkové ceny byt ů z databáze

Byty IV. III. II. [K č/m 2] 1 - 2 000 ob. 2 001 - 10 000 ob. 10 001 a více ob. P 8 006 Kč 12 316 K č 15 127 K č S 10 533 K č 14 651 K č 17 748 K č N 20 693 K č 22 162 K č 22 369 K č

95 ) Zdroj [46] - http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/csu_a_uzemne_analyticke_podklady_za_obce

84

Obr. 10-1: Závislost jednotkové ceny bytu na velikosti sídla

Jak je z grafu z řejmé, tyto ceny stoupají jak horizontáln ě podle velikosti obcí, tak vertikáln ě podle kvalitativních skupin (Podstandard, Standard, Nadstandard). Pr ůběhy k řivek cen ve skupin ě P a S jsou si velice podobné, nár ůst cen má tém ěř lineární pr ůběh, a to v obou případech. U skupiny S nedochází k tak strmému nár ůstu cen s velikostí obcí, cenové rozdíly nadstandardních byt ů jsou na velikosti obcí závislé mén ě, než zbývající 2 skupiny. Tím vzniká i v ětší cenový skok ve vertikálním smyslu mezi cenami skupiny P, S a N v dané kategorii obcí. S rostoucím po čtem obyvatel podle kategoriií se tento cenový rozdíl snižuje. Cena je tedy determinována jak velikostí sídla, tak i technickým stavem nemovitosti (opot řebením), jehož nejvýrazn ější vliv je u obcí IV. kategorie. Pro rodinné domy je vytvo řena obdobná tabulka a graf, s výjimkou pr ůměrných cen uvedených za nemovitost celkem z důvod ů uvedených v předchozích kapitolách.

Tab. 10-2: Pr ůměrné ceny rodinných dom ů z databáze

RD IV. III. II. [K č] 1 - 2 000 ob. 2 001 - 10 000 ob. 10 001 a více ob. P 1 145 800 K č 1 028 368 K č 1 763 000 K č S 2 085 050 K č 2 178 957 K č 2 886 813 K č N 3 192 579 K č 3 514 429 K č 3 824 000 K č

85

Obr. 10-2: Závislost ceny rodinného domu na velikosti sídla

Ceny v tomto p řípad ě mají rovn ěž rostoucí charakter podle kategorií obcí i kvalitativních skupin nemovitostí, s výjimkou ceny pro skupinu P ve III. kategorii. Ta je zde nižší, než cena stejné skupiny v obcích IV. kategorie. Tato skute čnost nemusí poukazovat na žádné záv ěry z důvodu práce s cenami za nemovitost jako celek. V ětší vypovídající schopnost by m ěly jednotkové ceny za 1 m 3 obestav ěného prostoru, podobn ě jako 1 m 2 podlahové plochy u byt ů. Na velikosti obce mohou být závislé i ostatní ukazatele, proto je nejprve posouzena závislost ostatních vybraných ukazatel ů na velikosti obcí, a tím i jejich podstatnost ve vztahu k cen ě nemovitosti. Přehled ukazatel ů za všechny obce v okrese Náchod je z důvodu velkého rozsahu uveden v příloze, v tabulce 10-3 jsou vypo čteny pr ůměrné hodnoty ukazatel ů podle kategorií obcí v roce 2008. Tab. 10-3: Vybrané ukazatele na úrovni obcí podle velikostních kategorií II., III., IV.

OBCE (podle U1 U2 U3 U4 U5 U6 U7 U8 U9 U10 U11 U12 U13 U14 po čtu et obcí et

obyvatel) č

Po 1 - 2 000 68 458 15,3% 69,3% 15,4% 40,31 0,05% 0,30% 0,60 3,52 4,5% 4,83 7,4% 24,4% 1,32 2 001 - 10000 8 5 969 14,5% 69,2% 16,4% 41,28 0,13% -0,28% 2,95 2,03 4,3% 4,79 13,4% 24,1% 1,31 10001 - 50000 2 16 827 15,1% 69,6% 15,4% 40,40 0,14% -0,29% 5,80 2,63 5,2% 4,29 20,7% 18,7% 1,45

Jelikož pr ůměrné hodnoty ukazatel ů podle kategorií nevykazují výrazné rozdíly, byla pro toto porovnání vytvo řena tabulka s podrobn ějším rozd ělením obcí podle po čtu obyvatel s pr ůměrnými hodnotami ukazatel ů (viz tab. 10-4).

86 Tab. 10-4: Vybrané ukazatele na úrovni obcí v podrobn ějším rozd ělení

OBCE (podle U1 U2 U3 U4 U5 U6 U7 U8 U9 U10 U11 U12 U13 U14 po čtu et obcí et

obyvatel) č

Po 1 - 500 46 298 15,4% 69,0% 15,7% 40,41 -0,06% 0,10% 0,53 2,86 4,7% 4,84 7,4% 24,0% 1,28 501 - 1 000 16 644 15,0% 70,3% 14,7% 40,17 0,24% 0,65% 0,71 4,96 4,2% 4,92 7,3% 23,5% 1,35 1 001 - 2 000 6 1 193 15,3% 69,8% 14,7% 39,93 0,38% 0,90% 0,80 4,70 3,9% 4,52 7,4% 30,6% 1,54 2 001 - 4 000 2 2 586 15,4% 70,0% 15,4% 40,95 0,46% -0,72% 2,18 1,22 4,4% 5,20 11,5% 27,0% 1,41 4 001 - 6 000 2 4 838 15,9% 69,5% 16,3% 41,60 -0,22% 0,20% 2,43 2,77 3,6% 4,49 12,1% 18,8% 1,29 6 001 - 8 000 1 6 419 16,0% 66,9% 18,9% 42,50 -0,20% -0,09% 2,91 3,58 4,7% 4,49 13,1% 40,0% 2,86 8 001 - 10000 3 8 829 15,9% 69,2% 16,2% 40,87 0,26% -0,37% 3,81 1,57 4,5% 4,81 15,7% 20,3% 0,74 10001 - 50000 2 16 827 15,1% 69,6% 15,4% 40,40 0,14% -0,29% 5,80 2,63 5,2% 4,29 20,7% 18,7% 1,45

Ukazatele tab. 10-3 a tab. 10-4: U1 … pr ůměrný po čet obyvatel [po čet] U2 … podíl obyvatel ve v ěku 0-14 let na celkovém po čtu obyvatel [%] U3 … podíl obyvatel ve v ěku 15-64 let na celkovém po čtu obyvatel [%] U4 … podíl obyvatel ve v ěku 65 let a více na celkovém po čtu obyvatel [%] U5 … pr ůměrný v ěk [let] U6 … podíl p řirozeného p řír ůstku na celkovém po čtu obyvatel [%] U7 … podíl salda migrace na celkovém po čtu obyvatel [%] U8 … hustota zalidn ění [po čet obyvatel/ha] U9 … po čet dokon čených byt ů na 1 000 obyvatel [po čet byt ů/1 000 obyvatel] U10 … míra nezam ěstnanosti [%] U11 … po čet obyvatel na 1 podnikatelský subjekt [po čet obyvatel/1 podnik. subj.] U12 … podíl zastav ěných a ostatních ploch z celkové vým ěry [%] U13 … podíl les ů z celkové vým ěry [%] U14 … koeficient ekologické stability [-]

LEGENDA: Demografické ukazatele Trh s nemovitostmi Trh pracovních p říležitostí Přírodní podmínky Životní prost ředí

Ve skupin ě demografických faktor ů je pro úplnost v ěkového složení obyvatelstva přidáno ješt ě obyvatelstvo 0-14 let a obyvatelstvo nad 65 let. Z hlediska vlivu na cenu nemovitosti je však podstatné obyvatelstvo v produktivním v ěku, tedy 15-64 let.

87

Obr. 10-3: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla I

Obr. 10-4: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla II

88 Na grafu 10-3 (Demografické ukazatele I) je viditelné, že všechny tyto ukazatele mají přibližn ě konstantní povahu při nar ůstající velikosti sídla. Výjimku tvo ří obce v rozmezí 6 001 až 8 000 obyvatel, kde dochází k mírným výkyvům. Vzhledem k tomu, že se v tomto rozmezí jedná pouze o 1 obec (Hronov), je tento výkyv zanedbatelný a zárove ň je význam těchto ukazatel ů nepodstatný. Graf 10-4 (Demografické ukazatele II) znázor ňuje hustotu zalidn ění, která s rostoucí velikostí sídla stoupá. Může tedy být faktorem, který ovliv ňuje cenu nemovitosti.

Obr. 10-5: Ukazatele trhu s nemovitostmi v závislosti na velikosti sídla

Po čet dokon čených byt ů na 1 000 obyvatel má r ůzný charakter v jednotlivých velikostech sídla, jak ukazuje graf 10-5. Maximální hodnota je 4,96 a minimální 1,22 byt ů na 1 000 obyvatel. Vzhledem k tomu, že je tato hodnota vztažena na 1 000 obyvatel, pak jsou tyto rozdíly zanedbatelné a tento ukazatel je tedy nepodstatný. Proložením hodnot exponenciální spojnicí trend ů má tento ukazatel klesající tendenci. Po čet obyvatel na 1 podnikatelský subjekt (graf 10-6) se pohybuje v rozmezí 4,29 do 5,20 obyvatel. Rozdíl činí 0,91 obyvatele na 1 podnikatelský subjekt, tudíž je možné tento ukazatel zanedbat. Celkový trend tohoto ukazatele je klesající. Míra nezam ěstnanosti (graf 10-6) má povahu prom ěnlivou. Celkový trend ukazatele je sice stoupající, ale díl čí hodnoty tohoto ukazatele se významn ě liší. Z tohoto d ůvodu je tomuto ukazateli v ěnována v ětší pozornost (viz níže).

89

Obr. 10-6: Ukazatele trhu pracovních p říležitostí v závislosti na velikosti sídla

Obr. 10-7: Ukazatele p řírodních podmínek v závislosti na velikosti sídla

90 Křivky na grafu 10-7 p ředstavují závislost podíl ů dvou typ ů ploch z celkové zastav ěné plochy území na velikosti sídla. Podíl zastav ěných a ostatních ploch je s rostoucím po čtem obyvatel stoupající. Podíl les ů je prom ěnlivý, jeho tendence je celkov ě klesající. Oba tyto ukazatele jsou řešeny dále.

Obr. 10-8: Ukazatele životního prost ředí v závislosti na velikosti sídla

Koeficient ekologické stability (graf 10-8) je v obcích do 6 000 obyvatel s malými odchylkami p řibližn ě stejný. Zlom nastává u obcí nad 6 001 obyvatel, kdy nabývá extrémních hodnot. Podrobn ěji je popsáno dále. Z předchozích graf ů tedy vyplývá, které ukazatele se nem ění s velikostí sídla (dosahují přibližn ě stejných nebo podobných hodnot) a z hlediska vlivu na cenu nemovitosti tedy nejsou podstatné. Tyto ukazatele byly pro další postup vylou čeny, dále budou řešeny pouze ty podstatné. T ěmi jsou:

• Hustota zalidn ění • Míra nezam ěstnanosti • Podíl zastav ěných a ostatních ploch z celkové vým ěry • Podíl les ů z celkové vým ěry • Koeficient ekologické stability

Tyto ukazatele jsou dále podrobn ěji řešeny ve vztahu k cen ě nemovitosti pro bydlení podle jednotlivých obcí, které jsou zastoupeny v databázi byt ů. Přehled těchto ukazatel ů poskytuje tabulka 10-5, obce jsou se řazeny vzestupn ě podle po čtu obyvatel. Vztah ukazatel ů k cen ě rodinných dom ů nebude dále zkoumán z důvod ů uvedených již d říve.

91 Tab. 10-5: Podstatné ukazatele podle obcí zastoupených v databázi byt ů

Míra Po čet Hustota Podíl ZP a Pr ůměrná nezam ěst Podíl les ů KES obyvatel zalidn ění ost. ploch cena OBEC nanosti

[po čet] [obyv./ha] [%] [%] [%] [-] [K č/m 2] Říkov 181 0,73 2,60% 12,50% 0,30% 1,17 11 887 K č Verné řovice 372 0,40 5,40% 6,10% 30,30% 0,79 5 196 K č Otovice 382 0,36 5,30% 7,40% 8,20% 0,43 8 209 K č Jasenná 715 0,56 4,70% 4,90% 5,00% 0,12 10 000 K č Velká Jesenice 750 0,51 2,40% 5,60% 9,90% 0,78 21 179 K č Teplice nad Metují 1 766 0,32 7,20% 5,60% 41,30% 1,73 9 819 K č Mezim ěstí 2 718 1,06 5,30% 7,50% 39,60% 2,12 9 203 K č Police nad Metují 4 292 1,76 3,30% 9,20% 27,50% 1,24 17 416 K č Česká Skalice 5 384 3,10 3,90% 15,00% 10,00% 1,33 13 479 K č Hronov 6 419 2,91 4,70% 13,10% 40,00% 2,86 15 890 K č Broumov 8 051 3,62 6,80% 15,60% 16,70% 0,63 12 626 K č Červený Kostelec 8 496 3,53 3,60% 13,70% 21,50% 0,83 15 833 K č Nové M ěsto nad Metují 9 941 4,30 3,00% 17,70% 22,80% 0,75 21 976 K č Jarom ěř 12 812 5,35 6,00% 23,60% 1,50% 0,66 17 483 K č Náchod 20 842 6,25 4,40% 17,7% 35,80% 2,24 18 709 K č

Při pohledu na následující grafy je z řejmý cenový extrém v obci Velká Jesenice. Vzhledem k tomu, že v databázi byt ů jsou v této obci dostupné pouze 2 inzeráty, pak na tento extrém nelze brát z řetel jako na sm ěrodatný údaj ve všech p řípadech.

Obr. 10-9: Hustota zalidn ění podle obcí zastoupených v databázi byt ů

92 Graf 10-9 znázor ňuje hustotu zalidn ění a pr ůměrnou jednotkovou cenu bytu podle obcí. Jak již bylo popsáno d říve, hustota zalidn ění s velikostí sídla stoupá, trend pr ůměrné jednotkové ceny má s velikostí obcí rovn ěž rostoucí charakter. Cena nemovitosti i hustota zalidn ění jsou p římo úm ěrn ě závislé na velikosti sídla a lze tedy říci, že hustota zalidn ění v této lokalit ě může ovliv ňovat cenu nemovitosti pro bydlení, a to rovn ěž přímo úm ěrn ě. Křivka míry nezam ěstnanosti na grafu 10-6 jednozna čně dokazuje, že tento ukazatel není závislý na velikosti obce. V grafu 10-10 tedy obce se řazeny vzestupn ě podle jednotkových cen byt ů. Jak je z řejmé z grafu, tento ukazatel zásadn ě ovliv ňuje cenu nemovitosti, a to nep římo úm ěrn ě. Nejvýznamn ější vliv míry nezam ěstnanosti na cenu nemovitosti je v obcích Verné řovice, Otovice, Mezim ěstí, Teplice nad Metují a Broumov. Tyto obce se vyzna čují vyšší mírou nezam ěstnanosti. Naopak Velká Jesenice a Nové M ěsto nad Metují dosahují nejnižších hodnot tohoto ukazatele. S vyšší mírou nezam ěstnanosti tedy klesají ceny nemovitostí pro bydlení.

Obr. 10-10: Míra nezam ěstnanosti podle obcí zastoupených v databázi byt ů

Na grafu 10-11 je patrné, že k řivka podílu zastav ěných a ostatních ploch z celkové vým ěry s malými odchylkami a vylou čením obce Velká Jesenice tém ěř kopíruje k řivku pr ůměrné ceny. S velikostí obce mají ob ě k řivky rostoucí povahu a cena nemovitosti tedy může být p římo úm ěrn ě ovliv ňována tímto ukazatelem.

93

Obr. 10-11: Podíl zastav ěných a ostatních ploch z celkové vým ěry podle obcí zastoupených v databázi byt ů

Obr. 10-12: Podíl les ů z celkové vým ěry podle obcí zastoupených v databázi byt ů

94 Graf 10-12 vyjad řuje závislost ceny nemovitosti na podílu les ů z celkové vým ěry. Hodnoty tohoto podílu nejsou závislé na velikosti sídla, ale m ění se prom ěnliv ě v jednotlivých obcích (obce jsou tedy se řazeny vzestupn ě podle jednotkové ceny bytu). Tyto rozdíly jsou velmi výrazné, ale nevykazují žádnou závislost mezi hodnotou daného ukazatele a cenou nemovitosti. Nejvýrazn ěji se tento ukazatel projevuje v obcích Verné řovice, Mezim ěstí, Teplice nad Metují, Říkov, Hronov, Jarom ěř a Náchod. Celkový trend tohoto ukazatele má konstantní pr ůběh.

Obr. 10-13: Koeficient ekologické stability podle obcí zastoupených v databázi byt ů

Koeficient ekologické stability (graf 10-13) vykazuje rovn ěž rozdílné hodnoty v daných obcích. Není však závislý na velikosti obce. Hodnota ukazatele vyjad řuje podíl ekologicky p říznivých ploch a ploch, které zat ěžují životní prost ředí. Čím vyšší je hodnota tohoto ukazatele, tím p řízniv ější jsou v dané obci podmínky životního prost ředí. Celkové tendence tohoto ukazatele jsou s rostoucí cenou mírn ě rostoucí, strmost však není tak výrazná, že by se dal usuzovat jeho vliv na cenu nemovitosti. Mezi obce s nadpr ůměrn ě využívaným územím se řadí Jasenná, mezi obce s intenzívn ě využívaným územím obce Verné řovice, Otovice, Velká Jesenice, Broumov, Červený Kostelec, Nové M ěsto nad Metují a Jarom ěř . Vzhledem k tomu, že je tento ukazatel spojen s intenzitou využívání daného území, pak lze přepokládat, že je odvozen od jiných činitel ů, jako je pr ůmyslová a zem ědělská výroba, velikost zastav ěného území a dalších vliv ů, které by bylo nutné posuzovat samostatn ě. Nelze tedy jednozna čně ur čit závislost ceny na tomto ukazateli.

95 Záv ěrem analýzy ukazatel ů na úrovni obcí lze konstatovat, že cenu nemovitosti ovliv ňuje:

• Velikost sídla (po čet obyvatel) – přímo úm ěrn ě • Hustota zalidn ění (odvozena od velikosti sídla) • Podíl zastav ěných ploch z celkové vým ěry (odvozen od velikosti sídla) • Míra nezam ěstnanosti – nep římo úm ěrn ě

10.1.2 Ukazatele na úrovni okres ů

Pro posouzení vlivu daných faktor ů na cenu nemovitosti pro bydlení ve vybraných lokalitách okresu Náchod je nutné mít k dispozici veškeré pot řebné údaje pro jednotlivé obce. Všechny tyto dostupné ukazatele již byly popsány, v této podkapitole je v ěnována pozornost ukazatel ům, které jsou dostupné na úrovni okres ů, posouzeny tedy jsou v rámci Královéhradeckého kraje, nikoliv ve vybraných lokalitách okresu Náchod. Jsou jimi: Demografické ukazatele • Kriminalita

Koup ěschopnost obyvatelstva • Výše d ůchod ů

Trh pracovních p říležitostí • Volná pracovní místa

Tabulka 10-6 je p řehledem ukazatel ů za okresy Královéhradeckého kraje. Tyto ukazatele uvádí ČSÚ pro rok 2008. Je zde uvedena pr ůměrná jednotková cena nemovitosti, která je pro rok 2008 k dispozici rovn ěž na ČSÚ.

Tab. 10-6: Vybrané ukazatele a jednotkové ceny v okresech HKK v roce 2008 96

Uchaze či na Kriminalita - Pr ůměrný Pr ůměrná Pr ůměrná OKRES 1 volné Po čet zjišt ěné měsí ční jednotková jednotková pracovní obyvatel trestné činy důchod cena bytu cena RD 2008 místo

[po čet] [K č] [po čet] [K č/m 2] [K č/m 3] Hradec Králové 162 377 3 202 9 559 K č 2,0 27 586 K č 2 810 K č Ji čín 79 585 1 668 9 308 K č 8,6 18 170 K č 2 098 K č Náchod 112 582 2 715 9 225 K č 4,1 14 415 K č 1 777 K č Rychnov nad Kn ěžnou 79 198 1 421 9 255 K č 4,1 17 040 K č 1 997 K č Trutnov 120 778 3 505 9 330 K č 4,9 16 051 K č 2 125 K č

Dále jsou tyto ukazatele zobrazeny v grafech. Okresy a p říslušné ukazatele v grafu 10-14 jsou se řazeny podle jednotkové ceny bytu vzestupn ě, aby byla z řejmá možná závislost na t ěchto ukazatelích. Obdobn ě v grafu 10-15 podle jednotkové ceny rodinného domu.

96 ) Zdroj [46]

96

Obr. 10-14: Závislost ceny byt ů na vybraných ukazatelích podle okres ů HKK

Obr. 10-15: Závislost ceny rodinných na vybraných ukazatelích podle okres ů HKK

97 Při pohledu na oba p ředchozí grafy je možné konstatovat, že na cenu nemovitosti nemá vliv pr ůměrný m ěsí ční d ůchod. Ten je v obou p řípadech prakticky konstantní. Na obou grafech má stejný pr ůběh i ukazatel po čet uchaze čů na 1 volné pracovní místo. Ten má klesající povahu, tzn. že s klesajícím po čtem uchaze čů na 1 volné pracovní místo stoupá cena nemovitosti pro bydlení. Ukazatel pro kriminalitu, tedy po čet trestných čin ů pro daný okres, má rozdílný pr ůběh. Vliv nep římo úm ěrný má tento ukazatel na jednotkové ceny byt ů, s klesajícím po čtem trestných čin ů v daném okrese tyto ceny rostou. Na jednotkovou cenu rodinných dom ů tento ukazatel tak výrazný vliv nemá. V tomto p řípad ě má mírn ě stoupající charakter, ale prakticky se blíží konstantnímu pr ůběhu, tedy jednotkové ceny rodinných dom ů zásadn ě neovliv ňuje. Záv ěrem analýzy ukazatel ů na úrovni okres ů lze tedy usuzovat, že cenu nemovitosti ovliv ňují:

• Volná pracovní místa (po čet uchaze čů na 1 pracovní místo) – nepřímo úm ěrn ě • Kriminalita (po čet trestných čin ů) – nep římo úm ěrn ě

10.1.3 Ukazatele na úrovni kraje

Ukazatelem, který je dostupný na úrovni kraje, je pr ůměrná mzda. Je řazena mezi ukazatele popisující koup ěschopnost obyvatelstva. Tento ukazatel je porovnán s ostatními kraji ČR za ú čelem zjišt ění závislosti ceny nemovitosti na pr ůměrné mzd ě. V tomto p řípad ě se jedná o pr ůměrnou hrubou m ěsí ční mzdu a ceny nemovitostí podle Českého statistického úřadu v roce 2008. Tab. 10-7: Pr ůměrná mzda a jednotkové ceny nemovitostí v krajích ČR v roce 2008 97

Pr ůměrná Pr ůměrná Pr ůměrná KRAJ hrubá m ěsí ční jednotková jednotková mzda cena bytu cena RD 2008 [K č] [K č/m 2] [K č/m 3] Hl. m. Praha PHA 35 905 K č 52 795 K č 8 028 K č St ředo český kraj STC 26 445 K č 23 480 K č 3 486 K č Jiho český kraj JHC 22 767 K č 15 271 K č 2 146 K č Plze ňský kraj PLK 25 015 K č 20 593 K č 2 109 K č Karlovarský kraj KVK 22 848 K č 15 477 K č 2 289 K č Ústecký kraj ULK 24 198 K č 10 393 K č 1 951 K č Liberecký kraj LBK 24 671 K č 18 893 K č 2 337 K č Královéhradecký kraj HKK 23 148 K č 20 495 K č 2 168 K č Pardubický kraj PAK 23 382 K č 20 846 K č 1 880 K č Vyso čina VYS 23 493 K č 17 930 K č 1 706 K č Jihomoravský kraj JMK 25 109 Kč 27 339 K č 2 304 K č Olomoucký kraj OLK 23 866 K č 20 631 K č 1 812 K č Zlínský kraj ZLK 22 744 K č 21 413 K č 2 146 K č Moravskoslezský kraj MSK 24 075 K č 17 365 K č 2 181 K č

Pro zpracování grafu byly tyto hodnoty se řazeny vzestupn ě podle tohoto jediného ukazatele, jednotkové ceny byt ů i RD jsou tak znázorn ěny v jednom spole čném grafu.

97 ) Zdroj [46]

98

Obr. 10-16: Vliv pr ůměrné hrubé měsí ční mzdy na cenu nemovitosti podle kraj ů ČR

Vliv pr ůměrné hrubé m ěsí ční mzdy na cenu nemovitosti pro bydlení je výrazný, jak ukazuje graf 10-16. Jednotkové ceny byt ů i rodinných dom ů s rostoucí pr ůměrnou hrubou měsí ční mzdou stoupají, závislost ceny na tomto ukazateli je tedy p římo úm ěrná. Výrazný skok je viditelný u Hlavního m ěsta Prahy. Cenový výkyv v Ústeckém kraji upozor ňuje na možné další faktory, které v této lokalit ě mají na tyto ceny vliv. Záv ěrem analýzy ukazatele na úrovni kraj ů lze tedy prohlásit, že cenu nemovitosti ovliv ňuje:

• Pr ůměrná hrubá m ěsí ční mzda – přímo úm ěrn ě

10.2 OSTATNÍ VYBRANÉ FAKTORY

Mezi ostatní faktory jsou za řazeny ty, které nejsou vyjád řeny statistickými ukazateli. Na obr. 9-9 jsou umíst ěny v ráme čcích s přerušovanou čarou. Tyto faktory nejsou v rámci této práce podrobn ě řešeny, u n ěkterých z nich se tato kapitola zastavuje jen krátkým komentá řem. Následující obrázek (obr. 10-17) je „cenovou mapou“ byt ů v jednotlivých obcích. Navazuje na obr. 9-7 a tab. 9-6 z kapitoly pojednávající o tvorb ě databáze a jejích výsledných pr ůměrných cenách. Pro rodinné domy tato mapa nebyla vytvo řena.

99

Obr. 10-17: Cenová mapa byt ů podle obcí

Z této mapy je viditelné, ve kterých oblastech jsou ceny byt ů nejnižší a kde nejvyšší. Spole čným jmenovatelem nejnižších cen v okrese Náchod je broumovský výb ěžek (ORP Broumov, sv ětle modrá barva). Zastoupenými obcemi v inzerci bytů v této oblasti jsou Broumov, Mezim ěstí, Teplice nad Metují, Verné řovice a Otovice. Nejdražší lokalitou je pak Nové M ěsto nad Metují a okolí. Statistické ukazatele již byly vyhodnoceny, v této kapitole jsou krátce popsány vybrané zbývající faktory, které se na t ěchto cenových rozdílech mohou podílet. Jedná se zejména o p řírodní podmínky, pr ůmyslové zóny, rozvojové oblasti a složení obyvatelstva. Mapy, které jsou zde uvedeny, jsou znázorn ěním t ěchto faktor ů v prostoru okresu Náchod. V porovnání s „cenovou mapou“ pak poskytují prostorovou orientaci a znázorn ění možné závislosti cen na t ěchto faktorech.

100

Obr. 10-18: Příroda v okrese Náchod 98

Na obrázku 10-18 jsou viditelné přírodní podmínky v tomto okrese. Lesy jsou soust řed ěny do horských oblastí. Nejvýznamn ější je zde chrán ěná krajinná oblast Broumovsko, ve které se nacházejí národní p řírodní rezervace Adršpašsko-teplické skály a Broumovské st ěny. Dále pak přírodní rezervace Ostaš a K řížová cesta, p řírodní památky Borek a Ko čičí skály. Broumovsko je tedy oblastí s velkým p řírodním potenciálem, což m ůže být vzhledem k cenám nemovitostí a možností dalšího rozvoje výstavby faktorem s negativním vlivem z důvodu ochrany t ěchto významných p řírodních lokalit. Mezi obcemi Náchod, Česká Skalice a Nové M ěsto nad Metují se rozkládá vodní nádrž Rozkoš. Cestovní ruch soust řed ěný do této oblasti m ůže být faktorem, který v těchto oblastech zvyšuje i ceny nemovitostí pro bydlení. Obrázek 10-19 vyzna čuje záplavová území v tomto okrese. Nejvíce ohroženou oblastí je okolí Jarom ěř e, kde jsou viditelné v ětší záplavové oblasti. V okolí t ěchto oblastí je možné předpokládat nižší ceny nemovitostí, pro jejich zkoumání je však nutné mít k dispozici údaje o cenách nemovitostí v díl čích lokalitách a obcích, které se zde nacházejí. Tento p ředpoklad ovšem nelze naplnit, vlastní databáze tyto informace nezahrnuje. Broumovsko je z tohoto hlediska ohroženo pouze řekou St ěnavou, jejíž záplavové území není natolik významné, že by na cenu nemovitostí pro bydlení m ělo zásadní vliv.

98 ) Zdroj [42] - http://mapy.crr.cz/tms/crr_a/priroda/index.php?lg=cz#c=3582489%252C5596240&z=4 &l=ajax_priroda,ajax_priroda_plochy&p=&

101

Obr. 10-19: Záplavová území v okrese Náchod 99

99 ) Zdroj [48] - http://web3.kr-kralovehradecky.cz/

102

Obr. 10-20: Pr ůmyslové zóny a rozvojové oblasti v okrese Náchod 100

Jediná pr ůmyslová zóna (obr. 10-20) se nachází v obci Červený Kostelec ( Červený Kostelec – Lhota – Stolín). Ta m ůže mít na cenu nemovitosti v této lokalit ě vliv z hlediska vytvá ření pracovních p říležitostí. Vzhledem k tomu, že se tato zóna rozprostírá na okraji obce, negativní vliv z hlediska krajinného rázu a vzhledu obce zde nezasahuje. Rozvojové plochy pro bydlení (obr. 10-20) se nacházejí pouze v obci Nové M ěsto nad Metují (Nové M ěsto nad Metují – Dubinky). Na cenu nemovitostí pro bydlení má tato skute čnost velmi významný vliv. P ři pohledu na ceny nemovitostí z databáze (tab. 9-4, 9-7 a 9-8) je tato obec „nejdražší“ v tomto okrese. Ceny jsou zde nejvyšší u všech typ ů nemovitostí (byty, rodinné domy, pozemky), ve všech kvalitativních skupinách (P, S, N). Pr ůměrná jednotková cena bytu za 1 m2 podlahové plochy zde činí 21 976 Kč, což je p ři pohledu na obr. 10-17 nejvyšší jednotková cena v tomto okrese. Žádanost této obce a jejího okolí je dána zárove ň i jejím historickým a kulturním významem. Nové M ěsto nad Metují je nebývale zajímavé díky pam ětihodnostem a p řírod ě ve svém okolí, historická část tohoto města byla vyhlášena m ěstskou památkovou rezervací, jejíž dominantou je renesan ční nám ěstí s renesan čním a pozdně barokním zámkem, k němuž náleží rozlehlé zahrady architekta Dušana Jurkovi če. Rozvojové plochy pro rekreaci, sport, cestovní ruch a kulturu jsou vymezeny v blízkosti obce Broumov (Oliv ětín). Jejich existence je podmín ěna cestovním ruchem v této oblasti, zejména z důvodu již zmín ěných p řírodních podmínek. Cestovní ruch je zde díky tomuto p řírodnímu bohatství významný, p řesto však na cenu nemovitosti pro bydlení rozhodující vliv nemá. Na obr. 10-20 je zárove ň možné vid ět dopravní dostupnost z obcí okresu Náchod. Červenou barvou jsou vyzna čeny silnice I. t řídy, žlutou barvou silnice II. t řídy, šedou barvou silnice III. t řídy. Z hlediska dojížd ění za prací a spojení s krajským m ěstem (Hradec Králové), jsou významné silnice I. t řídy, na které je napojena v ětšina obcí, s výjimkou celého ORP Broumov. Tato část okresu se tedy vyzna čuje špatnou dopravní dostupností, a to i z hlediska jeho geografické polohy. Okrajové části tohoto výb ěžku p ředstavují hranici okresu a zárove ň státní hranici s Polskou republikou, která je tvo řena poho řím (Javo ří hory), a možnosti dopravního napojení jsou zde velmi omezené. Obvod okresu, který je spole čnou státní hranicí, není s Polskem provázaný ani železni ční ani autobusovou dopravou. Poloha obcí v ůč i velkým měst ům, krajskému m ěstu a dopravní dostupnost má zásadní vliv.

100 ) Zdroj [53] - http://www.risy.cz/rozvojove_plochy_kralovehradecky_kraj

103 Posledním uvedným faktorem je složení obyvatelstva. Na obr. 10-21 je p řehled problémových romských lokalit v Královéhradeckém kraji. Dle pr ůzkumu pro Ministerstvo práce a sociálních v ěcí z roku 2006 v celém kraji existuje celkem 24 takovýchto lokalit, z nichž k nejproblémov ějším pat ří lokality v obcích Broumov, Náchod, Jarom ěř a Hradec Králové. První t ři uvedené obce spadají do okresu Náchod.

Obr. 10-21: Romské lokality v Královéhradeckém kraji 101

Obr. 10-22 znázor ňuje tyto problematické lokality v obci Jarom ěř . Nachází se zde celkem 4 lokality, z nichž ve vlastní databázi byt ů je výrazn ě zastoupena „Lokalita – B“. Jedná se o Josefov, část obce Jarom ěř , a p ři pohledu na tab. 9-5 s jednotkovými cenami byt ů, jsou tyto výrazné cenové rozdíly opodstatn ěné. Podle pr ůzkumu MPSV je tato oblast charakterizována jako „m ěstská část vzniklá z bývalé vojenské pevnosti, byty v lokalit ě jsou 3. a 4. kategorie, v ětšina obyvatel je závislá na sociálních dávkách nebo pobírá invalidní důchod. V lokalit ě se vyskytují krádeže, prostituce a lichva. N ěkte ří obyvatelé mají problémy se závislostmi (alkoholismus, narkomanie, gamblerství).“ 102 Vzhledem k tomu, že se v této lokalit ě vyskytují p řevážn ě byty nižších kategorií, je tedy p ři srovnání cen v tabulce 9-5 nejvýrazn ější rozdíl u byt ů ve skupin ě P. Cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu je zde p řibližn ě polovi ční, než ve zbývající části Jarom ěř e. V pr ůměru pak tato lokalita v rámci vlastní databáze snižuje pr ůměrnou jednotkovou cenu bytu v obci Jarom ěř o 21 %.

101 ) Zdroj [40] - http://www.esfcr.cz/mapa/int_kral.html 102 ) Zdroj [40] - http://www.esfcr.cz/mapa/int_kh8_6_2.html

104 Vliv této národnostní menšiny na cenu nemovitosti je v obci Jarom ěř významný. Lze tedy p ředpokládat, že tento faktor ovliv ňuje cenu i v ostatních lokalitách obce na obr. 10-22, jakož i v ostatních obcích okresu Náchod, jimiž jsou Náchod, Broumov a Mezim ěstí.

Obr. 10-22: Romské lokality v obci Jarom ěř 103

103 ) Zdroj [40] - http://www.esfcr.cz/mapa/int_kh8_6.html

105 11 SHRNUTÍ VÝSLEDK Ů ANALÝZY

V p ředchozích kapitolách byla popsána tvorba a práce s databází, výb ěr a analýza faktor ů, které mají vliv na cenu nemovitosti pro bydlení, ve vazb ě na tuto databázi. Záv ěrem této analýzy podklad ů je v této kapitole uveden souhrnný p řehled t ěch faktor ů, které byly vyhodnoceny jako determinující ve vztahu k cen ě nemovitosti pro bydlení. Při analýze ukazatel ů na úrovni obcí byla zjišt ěna závislost ceny nemovitosti na velikosti sídla. Pr ůměrné ceny nemovitostí v jednotlivých velikostních kategoriích obcí s velikostí sídla rostou. P ři vyhodnocení pr ůměrných jednotkových cen byt ů v jednotlivých obcích zastoupených v databázi pak ukazuje, že toto neplatí absolutn ě. Předpokladem této neplatnosti je pravd ěpodobn ě sou časný vliv n ěkterého z dalších faktor ů. Pr ůměrné ceny dle velikostních kategorií však tuto závislost vykazují. S tímto ukazatelem je spojena zárove ň přímo úm ěrná závislost hustoty zalidn ění a podílu zastav ěných ploch z celkové vým ěry. Dalším ukazatelem je míra nezam ěstnanosti, která cenu nemovitosti ovliv ňuje nep římo úm ěrn ě, tzn. že s rostoucí mírou nezam ěstnanosti tato cena klesá. Ukazatele dostupné pro jednotlivé okresy Královéhradeckého kraje p ři analýze ukázaly, že vlivná je vztahu k cen ě nemovitosti situace na trhu práce, reprezentovaná po čtem volných pracovních míst. S rostoucím po čtem uchaze čů na 1 pracovní místo cena nemovitosti klesá. Stejnou závislost vykazuje i kriminalita, resp. po čet trestných čin ů v daném okrese. Pr ůměrná hrubá m ěsí ční mzda je jediným ukazatelem, zkoumaným na úrovni kraj ů. Příjem obyvatelstva v daném kraji, tedy jeho kupní síla, je významným faktorem ur čujícím cenu nemovitosti. V obecném smyslu byly hodnoceny ukazatele v částech regionu, kde byl jejich vliv patrný. Ceny nemovitostí na Broumovsku jsou negativn ě ovlivn ěny geografickou polohou, která celý broumovský výb ěžek izoluje od okolí, p řírodními podmínkami a jejich ochranou, absencí rozvojových ploch pro bydlení a pr ůmyslových zón, špatnou dopravní dostupností a přítomností národnostních menšin – romského obyvatelstva. P řírodní podmínky zárove ň působí i pozitivn ě, soust řed ěný cestovní ruch všechny tyto záporné vlivy mírn ě kompenzuje. Zbývající část okresu je zvýhodn ěna lepší dopravní infrastrukturou, tedy napojením na ostatní centra a na krajské m ěsto, což se na cen ě projevuje. Červenokostelecko je schopno díky své pr ůmyslové zón ě vytvá řet pracovní p říležitosti. Nové M ěsto nad Metují díky svým rozvojovým plochám pro bydlení umož ňuje další výstavbu a je výjime čné díky svým historickým památkám a okolní p řírod ě. Navíc není zatíženo žádnými zkoumanými faktory s negativním vlivem, této skute čnosti odpovídají ceny nemovitostí pro bydlení v této obci, které v tomto okrese dosahují maximálních hodnot. V obci Jarom ěř je nejvýrazn ější přítomnost romských menšin p řevážn ě v její části Josefov, ceny ve zbývající části této obce jsou pod vlivem polohy v ůč i krajskému m ěstu, které je od Jarom ěř e vzdáleno 20 km. Nejv ětší obcí je m ěsto Náchod, avšak ceny zde nejsou nejvyšší. Je zde pravd ěpodobn ě patrný vliv romského obyvatelstva, podobn ě jako v obci Jarom ěř . Všechny tyto ukazatele byly vyhodnocovány p řevážn ě samostatn ě, nezávisle na ostatních ukazatelích (s výjimkou velikosti sídla). Pro relevantní informace o tomto regionu by bylo nutné ješt ě posoudit tyto ukazatele navzájem a zkoumat jejich možné kombinace závislostí. Toto by znamenalo velmi podrobné zkoumání, vyžadující časov ě a rozsahov ě náro čnou analýzu a pot řebné informace o jednotlivých faktorech na podrobn ější úrovni.

106 Nevýrazn ější lokalitou okresu Náchod je jednozna čně Broumovsko. Všechny získané poznatky poukazují na to, že se v této části regionu na cen ě nemovitostí podílí velké množství faktor ů. Výsledky vlastní analýzy potvrzuje a zárove ň dopl ňuje „Program rozvoje Broumovska“, který vyty čuje následující slabé stránky této oblasti:

• „Nízká ekonomická aktivita a související jevy (nezam ěstnanost, úrove ň p říjm ů, kupní síla, nedostatek investi čního kapitálu, nedostatek kvalifikované pracovní síly) • Nep říznivé demografické jevy (stárnutí populace, odchod mladých a vzd ělaných lidí, úrove ň vzd ělanosti) • Po četná romská menšina • Nedo řešené vztahy k nemovitostem, hlavn ě p ůdě • Špatný technický stav dopravní infrastruktury (silnice, železnice) • Špatná dopravní dostupnost okolních center • Atmosféra v regionu (uzav řenost, vnímání zvýšené úrovn ě ochrany p řírody) • Nevyužívané a chátrající pr ůmyslové a zem ědělské stavby a památky • Chyb ějící vzd ělávání (odborné st řední školství, vzd ělávání pro dosp ělé, rekvalifikace, pracovní poradenství, celoživotní vzd ělávání) • Zm ěny v zem ědělství (úbytek pracovních míst, nejisté postavení zem ědělsky hospoda řících subjekt ů, omezení živo čišné výroby) • Částe čné poškození p řírody a krajiny (snížená rozmanitost druh ů rostlin a živo čich ů, špatná druhová skladba les ů a nešetrné hospoda ření v nich, narušený vodní režim, velké lány zem ědělské p ůdy, nelegální skládky odpadk ů) a nedostate čné poznaní limit ů využití krajiny • Nedostatek p říležitostí pro využití volného času • Nedostatek ob čanské aktivity ve v ěcech ve řejných • Rostoucí kriminalita a vandalismus • Nedostate čná sí ť obchod ů a služeb • Škola jako instituce není vnímána jako partner v komunit ě • Nedostate čná sí ť a kapacita sociálních služeb • Nedostate čná struktura a kapacita zdravotnických služeb • Nedostatek startovacích a sociálních byt ů, špatná údržba bytového fondu • Nedostate čný vztah lidí ke krajin ě a prost ředí“104

Je tedy z řejmé, že tato oblast je postižena kombinací velkého množství faktor ů, které negativn ě ovliv ňují rozhodování člov ěka při výb ěru této lokality pro bydlení a tím je zárove ň ovlivn ěna i cena nemovitostí.

104 ) Zdroj [37] – str. 1

107 12 VÝSTAVBA A ROZVOJOVÉ TENDENCE V REGIONU

Jedním z úkol ů této diplomové práce je hodnocení výstavby v dané lokalit ě a rozvojových tendencí v regionu. Popisují je následující kapitoly.

12.1 BYTOVÁ VÝSTAVBA

Výstavba v Královéhradeckém kraji a okrese Náchod v roce 2008 a 2009 již byla podrobn ěji popsána v kapitole 8.1.8 a 8.2.8. V této kapitole je uvedeno hodnocení výstavby v delším časovém úseku, a to v letech 2000-2009. Údaje pro rok 2009 jsou dostupné na ČSÚ pouze pro Královéhradecký kraj, pro okres Náchod jsou k dispozici poslední údaje pro rok 2008. Tab. 12-1: Výstavba v HKK a okrese Náchod v letech 2000-2009 105

Královéhradecký kraj 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Po čet vydaných staveb. povolení 9 707 7 833 7 263 8 020 8 540 7 454 6 491 5 612 5 973 5 589 Po čet zahájených byt ů 1 780 1 582 1 293 1 400 1 225 1 970 2 012 2 087 2 396 1 942 Po čet rozestav ěných byt ů 5 279 5 544 5 455 5 602 5 563 6 151 6 945 7 236 7 713 - Po čet dokon čených byt ů 1 404 1 419 1 671 1 270 1 322 1 423 1 218 1 796 1 919 1 516 Okres Náchod 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Po čet vydaných staveb. povolení - - - - 1260 1063 1070 923 1127 - Po čet zahájených byt ů 297 276 264 210 307 249 254 270 409 - Po čet rozestav ěných byt ů 1 011 1 081 1 140 1 098 1 195 1 269 1 271 1 315 1 423 - Po čet dokon čených byt ů 241 276 338 254 223 176 252 226 301 -

Obr. 12-1: Výstavba v Královéhradeckém kraji v letech 2000-2009

105 ) Zdroj [46]

108

Obr. 12-2: Výstavba v okrese Náchod v letech 2000-2008

Na grafech 12-1 a 12-2 je vid ět postupná stoupající tendence po čtu zahájených, rozestav ěných i dokon čených byt ů. Na grafu 12-1 pro Královéhradecký kraj je sou časn ě vid ět i zmín ěný zlom, ke kterému došlo v roce 2008, a který znamenal celkový pokles ve stavebnictví. Údaje za okres Náchod ješt ě v dob ě zpracování této práce nejsou vyhodnoceny, proto jsou k řivky v grafu 12-2 zavád ějící z hlediska hodnocení sou časného stavu bytové výstavby v tomto okrese. Celkový po čet vydaných stavebních povolení má klesající trend, který ovšem neznamená pokles stavební výroby, protože v rámci jednoho stavebního povolení může být realizováno více byt ů. Graf 12-3 vychází z analýzy vývoje po čtu obyvatel a domácností v Královéhradeckém kraji, popsané v dokumentu „Analýza a prognóza rozvoje bydlení v Královéhradeckém kraji – II. etapa“. Na základ ě této analýzy byla provedena prognóza vývoje do roku 2020. „Projekce obyvatelstva a domácností ukazují, že oba faktory jsou navzájem siln ě závislé, avšak neplatí zde p římá závislost spo čívající v totožných sm ěrech vývoje. P řesn ěji řečeno, p římá závislost vývoje po čtu domácností na vývoji po čtu obyvatel se neuplat ňuje p ři stagnaci nebo i limitn ě omezené regresi obyvatel. Po čet domácností reaguje v těchto p řípadech na jiné podn ěty a tyto nakonec mohou zm ěnit i tendenci ve vývoji po čtu domácností na protich ůdnou vývoji po čtu obyvatel. V projekcích zjiš ťujeme, že p ři poklesu po čtu obyvatel se po čet domácností zvyšuje. Zvýšení je p řitom výrazn ější, pokud pokles po čtu obyvatel není p říliš velký.“ 106 Potřeba bydlení v tomto kraji nar ůstá, navzdory klesajícímu po čtu obyvatel. To m ůže být zp ůsobeno v ětšími nároky na kvalitu bydlení. Mladé rodiny více up řednost ňují samostatné bydlení oproti d řív ějším vícegenera čním typ ům bydlení. Dále také roste po čet domácností jednotlivc ů, a ť už z důvodu neúplných rodin nebo vyššího po čtu obyvatel starší generace v důsledku stárnutí populace.

106 ) Zdroj [38] – str. 31

109

Obr. 12-3: Vývoj po čtu obyvatel a domácností v HKK v letech 1970-2020 107

12.2 ROZVOJOVÉ TENDENCE

Rozvojové tendence jsou popsány z hlediska p říležitostí a strategických postup ů v jednotlivých lokalitách, které mají za úkol vést ke zlepšení podmínek v díl čích oblastech v návaznosti na p ředchozí analýzy slabých stránek a rozvojových možností. Všechny cíle jsou nástrojem k zajišt ění kvalitního života a tím i zárove ň atraktivity dané oblasti pro bydlení.

12.2.1 Královéhradecký kraj

Problematiku rozvoje regionu řeší „Rozbor udržitelného rozvoje území pro Královéhradecký kraj“ z roku 2008. Na obrázku 12-1 jsou znázorn ěny specifické oblasti Královéhradeckého kraje, kde Náchodsko je ozna čeno jako území s nejv ětší vyvážeností územních podmínek (modrá barva), Broumovsko jako velmi slabé území dle celkového hodnocení udržitelného rozvoje (hn ědá barva) a území s převahou krajinných hodnot a jejich ochrany (zelená barva). Tyto skute čnosti poukazují na situaci v těchto oblastech a na podmínky pro možnost rozvoje.

107 ) Zdroj [38] – str. 32

110

Obr. 12-4: Specifické oblasti Královéhradeckého kraje 108

Dále jsou zde hodnoceny tři základní pilí ře udržitelného rozvoje, a to sociodemografický pilí ř (sociální rozvoj), environmentální pilí ř (ochrana životního prost ředí a šetrné využívání p řírodních zdroj ů) a ekonomický pilí ř (stabilní úrove ň ekonomického r ůstu a zam ěstnanosti). Výsledky hodnocení t ěchto t ří pilí řů jsou graficky znázorn ěny na obr. 12-2.

Obr. 12-5: Po čet negativn ě hodnocených pilí řů v ORP 109

108 ) Zdroj [39] - http://up.kr-kralovehradecky.cz/uap/ruru/ 109 ) Zdroj [39] - http://up.kr-kralovehradecky.cz/uap/ruru/

111

V ORP Jarom ěř a Nové M ěsto nad Metují byly negativn ě hodnoceny dva ze t ří posuzovaných pilí řů , v ORP Náchod a Broumov je negativní hodnocení u všech t ří pilí řů .

12.2.2 ORP Broumov

Vzhledem k výchozí situaci této oblasti byl vypracován „Integrovaný plán rozvoje Broumovska 2007-2013“110 , který vyty čuje základní strategické cíle pro komplexní řešení stávající situace a rozvojového potenciálu tohoto území s využitím finan čních prost ředk ů ze strukturálních fond ů EU. Nejv ětší pozornost je věnována podpo ře cestovního ruchu, který má zajistit zlepšení ekonomické prosperity a rozvoj regionu. Toho má být dosaženo rozší řením nabídky ubytovacích a stravovacích kapacit, rekonstrukcí kulturních a historických památek, budováním nových turistických tras a cyklostezek. Dostupnost území má být zajištěna modernizací stávající a výstavby nové dopravní infrastruktury. Vysoká míra nezam ěstnanosti je řešena vytvá řením pracovních p říležitostí podporou podnikání, revitalizací brownfields (staré chátrající pr ůmyslové objekty), modernizací zem ědělských podnik ů a podporou zem ědělské výroby. Dále pak je tento plán zam ěř en na pé či o krajinu a environmentální vzd ělávání, regeneraci a revitalizaci ve řejných prostranství a budov, vzd ělávání a rozvoj lidských zdroj ů. Všechna tato opat ření mají za cíl vytvo řit podmínky pro rozvoj tohoto území a celkov ě zvýšit jeho atraktivitu.

12.2.3 ORP Jarom ěř

Možnosti rozvoje v této oblasti vychází ze „Strategického plánu rozvoje Jarom ěř ska“, který popisuje rozvojový potenciál území pro bydlení a atraktivitu území následovn ě: „Město Jarom ěř a spádové obce mají ve svých územn ě projektových dokumentacích vymezeny plochy pro bydlení. Územní plán m ěsta Jarom ěř e uvažuje se st ěžejní stabilizací obytné funkce a se zvyšováním standardu bydlení ve smyslu dopravy a zasí ťování. Rozvoj bydlení se p ředpokládá v dokumentaci v polyfunk čních zónách v Josefov ě. Jsou navrženy plochy tzv.“blokové struktury sev řeného charakteru“ podél obou b řeh ů Labe. Rozvoj vilové zástavby je navržen ve východní části až k pevnosti Josefov na pravém b řehu řeky a v jižní části (Cihelna a Jakubské nám ěstí). Rozvoj individuálního bydlení je situován v lokalit ě Cihelna. V části Semonice a Starý Ples se stabilizují funk ční plochy pro bydlení. V sou časné dob ě se uvažuje s výstavbou 15 bytových jednotek v Josefov ě. V plánu je výstavba 10 rodinných dom ů Na Cihelnách. Výstavba se p ředpokládá v lokalit ě T řeš ňovice, kde se zpracovává urbanistická studie. V delším časovém horizontu se jako pot řebná jeví výstavba sociálních byt ů. Obec He řmanice má v územním plánu z roku 2001 plánovanou výstavbu 18 rodinných dom ů, v sou časné dob ě p řipravuje obec pozemky pro výstavbu 40 rodinných domů, další novou výstavbu neuvažují. Obec Rasošky p řipravuje lokalitu (vybudování technické infrastruktury) pro výstavbu 41 rodinných dom ů. Obec Nový Ples p řipravuje lokalitu pro výstavbu 16 rodinných dom ů. Obec Nový Ples ve své územn ě projektové dokumentaci z roku 2002 podporuje bydlení, má vymezeny plochy centrální smíšené a plochy pro venkovské bydlení. Obec Dolany nemá p řipraveny žádné pozemky pro bytovou výstavbu. Obec Rychnovek má v ÚPD obce rezervovány plochy pro bytovou výstavbu o rozloze 5 ha. Území je z hlediska zájmu o bydlení atraktivní. M ěsto Jarom ěř zaznamenává vysoký zájem o bydlení. Taktéž obce Rasošky, Dolany a Vlkov ozna čily zájem o bydlení v obci jako vysoký.“111

110 ) Zdroj [32] - http://www.broumov.net/mesto/data/iprb-2008.pdf 111 ) Zdroj [41] - http://www.jaromer-josefov.cz/SPRJ/obsah.html - str. 29

112 12.2.4 ORP Náchod

Rozvoj Náchodska je založen na strategii, která je definována ve „Strategickém plánu rozvoje Náchodska“ 112 . Ta je založena na celkovém řešení sou časných problémových situací, které ovliv ňují kvalitu života v této lokalit ě. Nejvýznamn ějším problémem je dopravní infrastruktura, p ředevším dopravní zatížení v obci Náchod. Plánovaný silni ční obchvat by m ěl přisp ět ke zklidn ění automobilové dopravy v obci a zárove ň odklonit tranzitní dopravu. Problematika parkování je řešena parkovacími domy v centru m ěsta, zkvalitn ění dopravy zajistí i m ěstská hromadná doprava. Dostatek pracovních p říležitostí bude zajišt ěn podporou pr ůmyslových oblastí, vzniknout by m ěla nová pr ůmyslová zóna ve Vysokov ě. Oživení cestovního ruchu zajistí obnovení láze ňského centra v Bělovsi a rekrea ční dopravy s polským láze ňským m ěstem Kudowa Zdroj. K rozvoji p řisp ěje také regenerace bytových dom ů a revitalizace ve řejných prostranství na sídlišti u nemocnice v Náchod ě.

12.2.5 ORP Nové M ěsto nad Metují

Nové M ěsto nad Metují a jeho spádové obce mají oproti ostatním částem okresu Náchod nejlepší výchozí pozici. Jeho rozvojové tendence jsou ve „Strategickém plánu m ěsta Nového M ěsto nad Metují do roku 2020“ 113 zam ěř eny p ředevším na cestovní ruch, turistiku a rekreaci, s čímž souvisí plánované investice do památek a kulturních zajímavostí v této lokalit ě za ú čelem zvýšení zájmu ze strany návšt ěvník ů a ekonomického prosp ěchu místních podnikatelských subjekt ů. Je zde nadpr ůměrn ě vysoká vzd ělanost obyvatelstva a dlouhodob ě nízká nezam ěstnanost, otázka trhu pracovních p říležitostí je zde řešena z hlediska uplatn ění absolvent ů na trhu práce. Investi ční p řitažlivost zajistí revitalizace brownfields a vytváření greenfields (nové plochy pro rozvoj podnikání). K celkové prosperit ě p řisp ěje i zvýšení kvality ob čanské vybavenosti, podpora individuální bytové výstavby a zlepšení stavu technické a dopravní infrastruktury. Významným faktem je i existence rozvojových ploch pro bydlení v lokalit ě Dubinky.

112 ) Zdroj [34] - http://www.mestonachod.cz/mesto-nachod/strategicky-plan/sp_strategicka_cast.pdf 113 ) Zdroj [33] - http://www.novemestonm.cz/user_data/zpravodajstvi/obrazky/File/strategicky_plan/SP _NMNM-Strategicka_a_Implementacni_cast.pdf

113 13 ZÁV ĚR

Jak již vyplývá z názvu této diplomové práce, jejím st ěžejním cílem bylo posoudit vliv sociálních a environmentálních faktor ů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod. Toho bylo dosaženo rozd ělením práce do dvou částí na teoretickou a empirickou část. Teoretická část řeší výchozí teoretické možnosti a empirická konkrétní úkol, jímž bylo posoudit vliv těchto faktor ů v návaznosti na trh vybraných typ ů nemovitostí. První část této práce byla v ěnována výkladu n ěkterých pojm ů, které souvisí s tématem této práce. Pro přehled této terminologie byly uvedeny pojmy budova, byt, d ům, pozemek a také cena a hodnota. Dále byl definován trh jako základní prost ředí, ve kterém se st řetává nabídka s poptávkou a ve kterém probíhá sm ěna statk ů, v případ ě realitního trhu se tedy jedná o nemovitosti. Tržní mechanismus byl tedy popsán od obecné úrovn ě až po konkrétní, trh s nemovitostmi. V něm jsou nemovitosti pro bydlení nazývány též rezidenční nemovitosti a zahrnují nap říklad rodinné domy, bytové domy, chalupy a jiné rekrea ční objekty. Následn ě se tedy tato práce zabývala rodinnými domy, byty a stavebními pozemky (pozemky pro reziden ční výstavbu). Každá díl čí kapitola teoretické části byla zam ěř ena na vyty čení faktor ů, které ovliv ňují nabídku, poptávku a cenu. Vliv na cenu nemovitosti je řešen také z pohledu oce ňování, kdy oce ňovací vyhláška pamatuje p ři zmín ěných metodách na faktory, které v podob ě index ů a koeficient ů upravují cenu základní tak, aby byla co nejvíce p řiblížena skute čnosti. Záv ěrem je pak v návaznosti na dosavadní poznatky uveden souhrnný p řehled všech skute čností, tedy faktor ů, které mají na cenu nemovitosti vliv, a které se dále staly hlavním výchozím podkladem pro výb ěr a posouzení konkrétních sociálních a environmentálních faktor ů. Empirická část práce v úvodu popisuje lokalitu, která je následn ě z hlediska vybraných faktor ů posuzována. Jedná se o okres Náchod v Královéhradeckém kraji. Tento kraj i okres jsou v daných oblastech popsány pomocí ukazatel ů, které zárove ň umož ňují porovnat jejich pozici mezi ostatními kraji České republiky, resp. okresy Královéhradeckého kraje. Pro napln ění cíle této práce byla zvolena metodika, založená na vytvo ření vlastní databáze nemovitostí pro bydlení, jejímiž výstupy jsou pr ůměrné ceny nemovitostí, a to pr ůměrné jednotkové ceny byt ů za 1 m 2 podlahové plochy, pr ůměrné ceny rodinných dom ů za nemovitost celkem a pr ůměrné jednotkové ceny za 1 m 2 stavebních pozemk ů. Podrobn ěji byly rozd ěleny podle velikostních kategorií obcí a kvalitativních skupin nemovitostí. Tyto ceny se staly základními prvky, vstupujícími do analytické části jako posuzované objekty. Záv ěr kapitoly, která pojednává o tvorb ě a výsledcích databáze, pak uvádí srovnání t ěchto cen s cenami uvedenými v oce ňovací vyhlášce a na ČSÚ, kde je patrný vliv časového nesouladu, který je dán obdobím tvorby databáze a dostupností zpracovaných informací ČSÚ. Pro obsahovou náro čnost je celá tato databáze za řazena v příloze. Dále byly na základ ě teoretických poznatk ů vybrány sociální a environmentální ukazatele a dle úrovn ě dostupnosti informací o nich byly rozd ěleny pro posuzování na ukazatele na úrovni obcí, okresu, kraje a obecné. Všechny tyto ukazatele byly posuzovány ve vztahu k cenám z databáze, nejv ětší pozornost byla v ěnována ukazatel ům na úrovni obcí z důvodu nejpodrobn ějších informací o těchto ukazatelích a nejv ětší vypovídající schopnosti v porovnání s cenami nemovitostí z databáze. Při posuzování bylo uvažováno pouze s jednotkovými cenami byt ů, ceny rodinných dom ů nebylo možné z důvodu nedostatku informací z inzerce vyjád řit jednotkovou cenou a porovnání ceny celkové za nemovitost by vedlo k nep řesným výsledk ům. Pr ůměrné jednotkové ceny stavebních pozemk ů pak byly vytvo řeny jen pro informativní ú čely. Použitelnost cen z databáze nebyla možná p ři zkoumání ukazatel ů na úrovni okresu a kraje,

114 jako pomocné ceny byly zvoleny pr ůměrné jednotkové ceny daných nemovitostí uvedené Českým statistickým ú řadem pro rok 2008. Analýza ukazatel ů na úrovni obcí byla v první fázi provedena zkoumáním vybraných faktor ů v závislosti na velikosti sídla. Tímto byly vylou čeny takové, které na velikosti sídla nevykazovaly závislost, byly tedy ozna čeny za nepodstatné. Z výsledk ů analýzy podstatných ukazatel ů vyplývá, že ceny nemovitostí převážn ě rostou p římo úm ěrn ě s velikostí sídla, s nímž je zárove ň spjata i rostoucí tendence hustoty zalidn ění a podílu zastav ěných ploch z celkové vým ěry obce. Míra nezam ěstnanosti naopak vykazuje nep římo úm ěrný vliv na cenu nemovitosti, s rostoucí povahou tohoto ukazatele cena klesá. Výsledky analýzy ukazatel ů na úrovni okresu vykazují závislost ceny na po čtu volných pracovních míst a kriminalit ě, a to nep římo úm ěrnou v obou p řípadech. S rostoucím po čtem uchaze čů na jedno volné pracovní místo a s rostoucím po čtem trestných čin ů klesají ceny nemovitostí pro bydlení. Jediným posuzovaným ukazatelem na úrovni kraje byla pr ůměrná hrubá m ěsí ční mzda, která ve vztahu k cen ě nemovitosti pro bydlení vykazuje p římo úm ěrnou závislost, tedy že s rostoucí mzdou stoupají i ceny nemovitostí. Pro posouzení faktor ů obecn ě byla vytvo řena mapa jednotkových cen byt ů, která byla porovnávána s graficky vyjád řenými faktory na map ě okresu, pop ř. kraje. Zde je možné usuzovat vliv chrán ěné krajinné oblasti Broumovsko na ceny nemovitostí v této lokalit ě z hlediska ochrany místního p řírodního bohatství. Existence pr ůmyslové zóny na Červenokostelecku a rozvojových ploch pro bydlení na Novom ěstsku m ůže být rovn ěž vlivným faktorem. Nejvýrazn ější lokalitou okresu Náchod je Broumovsko, kde ceny nemovitostí dosahují nejnižších hodnot. V této lokalit ě p ůsobí velké množství faktor ů s negativním vlivem, mezi které pat ří nevýhodná geografická poloha, špatná dopravní infrastruktura, špatné napojení vnitrostátního i mezinárodního významu, nedostatek pracovních p říležitostí, vysoká míra nezam ěstnanosti, nízká úrove ň vzd ělanosti obyvatelstva, výskyt romských lokalit, kulturní a historické památky v zanedbaném stavu a další. Je patrné, že tyto ukazatele jsou zárove ň ovlivn ěny samy sebou navzájem, takže se v tomto p řípad ě jedná o kumulovaný vliv t ěchto faktor ů. Naopak oblast Novom ěstska je lokalitou s nejvyššími cenami nemovitostí, pravd ěpodobn ě díky skute čnosti, že všechny zmín ěné negativní ukazatele na Broumovsku se zde projevují v protikladném, pozitivním smyslu. Zajímavou obcí je m ěsto Jarom ěř , v němž ceny nemovitostí dosahují v jedné části hodnot minimálních (Josefov) a zárove ň v jiných částech stejné obce hodnot blížících se maximu. Tyto cenové rozdíly v rámci jedné obce jsou v tomto p řípad ě zp ůsobeny p řítomností romské menšiny. Tento vliv je rovn ěž možné předpokládat i v obci Náchod. Zde je nutné upozornit, že všechny posuzované faktory byly hodnoceny p řevážn ě samostatn ě a jak ukazuje oblast Broumovska, tyto faktory mohou být ovlivn ěny mezi sebou navzájem. Dá se tedy nap říklad usuzovat, že v důsledku vyšší hustoty zalidn ění m ůže dojít k vyššímu po čtu uchaze čů na jedno volné pracovní místo, což se projeví jako nedostatek pracovních p říležitostí, který má za následek vyšší míru nezam ěstnanosti, vyšší poptávku po zam ěstnání a větší konkurenci mezi uchaze či o zam ěstnání. Tato konkurence se m ůže projevit v nižší mzd ě, čímž klesá kupní síla obyvatelstva a tím i poptávka po nemovitostech v důsledku nižší koup ěschopnosti obyvatelstva, která sníží ceny nemovitostí. Velmi frekventovaný pojem „lokalita“, se kterým se v souvislosti s nemovitostmi často setkáváme, je tedy souhrnným pojmem pro všechny faktory, které se na cen ě nemovitosti v dané oblasti projevují. Pro p řesn ější výsledky a pro zjišt ění stavu, který nejlépe popisuje skute čnou situaci v jednotlivých oblastech okresu Náchod, by bylo nutné toto posuzování rozší řit. Základním předpokladem by bylo mít k dispozici pot řebné informace v podrobnosti úrovn ě obcí, které časov ě korespondují s cenami z databáze a z nichž by byly vytvo řeny a vzájemn ě posuzovány různé kombinace faktor ů. Pro obsáhlost a časovou náro čnost tohoto zkoumání nebylo možné

115 v rámci této práce takovou analýzu provést, tento postup m ůže být nám ětem pro další zpracování. Záv ěre čným úkolem bylo zhodnotit výstavbu a rozvojové tendence v regionu. Z výsledk ů vyplývá, že do roku 2008 m ěla výstavba v Královéhradeckém kraji pozvolný rostoucí charakter, v roce 2008 zaznamenala výrazný nár ůst, ale pod vlivem sv ětové hospodá řské krize došlo v roce 2009 k významnému poklesu. Rozvojové tendence byly popsány z hlediska strategie jednotlivých oblastí v okrese Náchod, které mají za cíl odstranit sou časné negativní vlivy a využít svých silných stránek za ú čelem zlepšení kvality života a zvýšení atraktivity dané oblasti nejen pro turistiku a cestovní ruch, ale i pro potenciální investory a rodiny, které vybírají místo pro své zázemí, tedy nemovitosti pro bydlení. Předpovídat vývoj bytové výstavby a cen nemovitostí pro bydlení je v sou časné dob ě velice obtížné a vzhledem k situaci, která v d ůsledku zmín ěné hospodá řské krize nastala, nelze v tuto chvíli stanovit sm ěrodatné prognózy vývoje. Pot řeba bydlení stále nar ůstá, obce v regionu jsou p řipraveny podporovat rozvoj i díky finan čním p říležitostem z EU, vše ale bude záležet na ekonomickém vývoji zem ě. Teoreticky mohou nastat t ři situace. Pokud ekonomika poroste, zvýší se zam ěstnanost, tím i pr ůměrná mzda a kupní síla obyvatelstva, zvýší se poptávka po nemovitostech a ceny nemovitostí porostou. Lidé také za čnou mít tendence investovat do nemovitostí, p řevážn ě do stavebních pozemk ů. Pokud krize ješt ě po nějakou dobu vydrží na sou časné úrovni, ceny nemovitostí pravd ěpodobn ě ješt ě mírn ě klesnou nebo za čnou stagnovat. Pokud dojde k dalšímu prohloubení krize, dá se p ředpokládat zhoršení koup ěschopnosti obyvatelstva, nabídka nemovitostí bude převyšovat poptávku a dojde k zmrazení trhu s nemovitostmi. V tomto vývoji budou hrát významnou roli také banky, které mohou nabídkou svých finan čních produkt ů ovlivnit koup ěschopnost obyvatelstva a tím i vývoj cen nemovitostí pro bydlení.

116 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJ Ů

[1] ARK ČR. Zpráva Asociace realitních kancelá ří České republiky o trhu nemovitostí. 2. pololetí 2005/1. pololetí 2006. Praha, 2006. 88 s. [2] BABI Č, I. Zvláštnosti trh ů – Principles of market economy. Brno: PC-DIR, spol. s r.o. – Nakladatelství , 1998. 127 s. ISBN 80-85895-13-7. [3] BRADÁ Č, A. a kol. Teorie oce ňování nemovitostí. VII. p řepracované a dopln ěné vydání. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATESTVÍ CERM, s.r.o. Brno , 2008. 736 s. ISBN 978-80-7204-578-5. [4] ČERNOUŠEK, M. Psychologie životního prost ředí. 2. vydání. Univerzita Karlova. Praha: vydavatelství KAROLINUM , 1992. 141 s. ISBN 80-7066-550-5. [5] HÁBA, J. – JANAS, T. – ŠVANCAROVÁ, Š. Slovník definic a výklad n ěkterých vybraných pojm ů stavebního práva. I. a II. díl [CD-ROM]. Brno: ZNALCI A ODHADCI, spol. s r.o. znalecký ústav , 2004. [6] HOLMAN, R. Ekonomie. 3. aktualizované vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck , 2002. 714 s. ISBN 80-7179-681-6. [7] HOLMAN, R. Makroekonomie - st ředn ě pokro čilý kurz. 1. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck , 2004. 424 s. ISBN 80-7179-764-2. [8] JANÍ ČEK, P. Systémové pojetí vybraných obor ů pro techniky – hledání souvislostí. 1. a 2. díl. 1. vydání. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATESTVÍ CERM, s.r.o. Brno , 2007. 1234 s. ISBN 978-80-7204-554-9. [9] KIRZNER, I. Jak fungují trhy. Praha: Mega Print Praha , 1998. 91 s. ISBN 80- 902270-5-8. [10] KORYTÁROVÁ, J. – SÁDLÍK, J. – SCHUSTEROVÁ, L. Základy ekonomie. Fakulta stavební VUT v Brn ě. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATESTVÍ CERM, s.r.o. Brno , 1995. 194 s. ISBN 80-214-0607-0. [11] KUBE ČKOVÁ, P. Rozpo čet stavebního díla z hlediska dodavatele: bakalá řská práce. Brno, 2008. 54 s., 21 s. p říloh. Vysoké u čení technické v Brn ě. Fakulta stavební. Ústav stavební ekonomiky a řízení. Vedoucí bakalá řské práce doc. Ing. Alena Tichá, Ph.D. [12] REAL SPECTRUM. Zpráva o situaci na realitním trhu [CD-ROM]. Brno: REAL SPECTRUM, a.s. , 2004. [13] SCHMEIDLER, K. a kol. Sociologie v architektonické a urbanistické tvorb ě. 2. vydání. Brno: Zden ěk Novotný , 2001. 292 s. ISBN 80-238-6582-X. [14] STEHLÍK, M. Sociální aspekty bydlení v tvorb ě architekta – bydlení mezi „vilou“ a „panelákem“. Fakulta architektury VUT v Brn ě. Brno: VUTIUM BRNO , 2005. 40 s. ISBN 80-214-3076-1. [15] ŽÁK, M. a kol. Velká ekonomická encyklopedie. 2. rozší řené vydání. Praha: Linde Praha, a. s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví. 2002. 887 s. ISBN 80-7201-381-5.

117 [16] KLEDUS, R. RCOM – Úvod do oce ňování movitého majetku a podnik ů. Brno: VUT v Brn ě, Ústav soudního inženýrství. P řednášky, zimní semestr, akademický rok 2009/2010. [17] ŠKAPA, S. RBRK – Realitní kancelá ře a realitní trhy . Brno: VUT v Brn ě, Ústav soudního inženýrství. P řednášky, letní semestr, akademický rok 2008/2009. [18] Zákon č. 40/1964 Sb. , ob čanský zákoník. [19] Zákon č. 41/1964 Sb. , zákon o hospoda ření s byty. [20] Zákon č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují n ěkteré spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k byt ům a nebytovým prostor ům a dopl ňují n ěkteré zákony (zákon o vlastnictví byt ů). [21] Zákon č. 151/1997 Sb. , o oce ňování majetku a o zm ěně n ěkterých zákon ů (zákon o oce ňování majetku). [22] Zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). [23] Zákon č. 344/1992 Sb. , o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). [24] Zákon č. 526/1990 Sb. , o cenách. [25] Vyhláška č. 3/2008 Sb. , o provedení n ěkterých ustanovení zákona č. 151/1997, o oce ňování majetku a o zm ěně některých zákon ů, ve zn ění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. (oce ňovací vyhláška). [26] Vyhláška č. 137/1998 Sb. , o obecných technických požadavcích na výstavbu. [27] Vyhláška č. 187/1968 Sb. , ministerstev chemického pr ůmyslu, stavebnictví, spot řebního pr ůmyslu, t ěžkého pr ůmyslu a zahrani čního obchodu, kterou se stanoví záru ční doby pro výstavbu budov pro bydlení. [28] Vyhláška č. 268/2009 Sb. , o obecných technických požadavcích na výstavbu. [29] Vyhláška č. 393/1991 Sb. , o cenách staveb, pozemk ů, trvalých porost ů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemk ů a náhradách za do časné užívání pozemk ů. [30] Vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území. [31] ČSN 73 4301. Obytné budovy. 1987. [32] CENTRUM EVROPSKÉHO PROJEKTOVÁNÍ. Integrovaný plán rozvoje Broumovska 2007-2013. [online]. 2007. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z: [33] CENTRUM EVROPSKÉHO PROJEKTOVÁNÍ. Strategický plán m ěsta Nové Město nad Metují do roku 2020. [online]. 2008. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z: [34] CENTRUM EVROPSKÉHO PROJEKTOVÁNÍ. Strategický plán rozvoje Náchodska. [online]. 2005. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z: [35] ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. Zpráva o finan ční stabilit ě 2008/2009 [online] . 2009. ISBN 978-80-87225-15-8. [cit. 2010-03-15]. Dostupné z:

118 [36] ČESKÝ STATISTICKÝ Ú ŘAD. Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne? [online]. 2009. [cit. 2010-03-21]. Dostupné z: [37] DOBROVOLNÝ SVAZEK OBCÍ „BROUMOVSKO“. Program rozvoje Broumovska. [online]. 2004. [cit. 2010-04-22]. Dostupné z: [38] DUPAL, J. Analýza a prognóza rozvoje bydlení v Královéhradeckém kraji – II. etapa. [online]. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z: [39] EKOTOXA s.r.o. Rozbor udržitelného rozvoje území pro Královéhradecký kraj. [online]. 2008. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z: [40] GAC spol. s r.o. Analýza sociáln ě vylou čených romských lokalit a komunit a absorp ční kapacity subjekt ů p ůsobících v této oblasti. [online]. 2006. [cit. 2010-04- 22]. Dostupné z: [41] KRÁLOVÉHRADECKÁ AGENTURA REGIONÁLNÍHO ROZVOJE. Strategický plán rozvoje Jarom ěř ska. [online]. [cit. 2010-04-27]. Dostupné z: [42] [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56]

119 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK A SYMBOL Ů a.s. akciová spole čnost aj. a jiné apod. a podobn ě B byt č. číslo ČR Česká republika ČSÚ Český statistický ú řad DB družstevní byt EHP Evropský hospodá řský prostor EU Evropská unie ha hektar HDP hrubý domácí produkt CHKO chrán ěná krajinná oblast CHOPAV chrán ěná oblast p řirozené akumulace vod I index cenového porovnání IP index polohy IT index trhu IV index konstrukce a vybavení I. velikostní kategorie obcí (obce nad 50 000 obyvatel) II. velikostní kategorie obcí (obce od 10 001 do 50 000 obyvatel) III. velikostní kategorie obcí (obce od 2 001 do 10 000 obyvatel) IV. velikostní kategorie obcí (obce do 2 000 obyvatel) K4 koeficient vybavení K5 koeficient polohový Kč Koruna česká KES koeficient ekologické stability kg kilogram Ki koeficient zm ěny cen staveb km kilometr km 2 kilometr čtvere čný Kp koeficient prodejnosti ks kus m2 metr čtvere čný m3 metr krychlový MHD městská hromadná doprava mil. milión mld. miliarda MPSV Ministerstvo práce a sociálních v ěcí N kvalitativní skupina nemovitostí (nadstandard) nap ř. nap říklad obr. obrázek ORP obec s rozší řenou působností OV byt v osobním vlastnictví P kvalitativní skupina nemovitostí (podstandard) Pi hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy pop ř. pop řípad ě RD rodinný d ům

120 resp. respektive RK realitní kancelá ř S kvalitativní skupina nemovitostí (standard) s.r.o. spole čnost s ru čením omezeným Sb. sbírka SLDB sčítání lidu, dom ů a byt ů str. strana tab. tabulka Ti hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu tj. to jest tzn. to znamená U1-U14 ozna čení vybraných statistických ukazatel ů Vi hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení ZC základní cena ZCU základní cena upravená ZOO zoologická zahrada ZP zastav ěná plocha % procento § paragraf

121 SEZNAM OBRÁZK Ů A TABULEK

Obr. 3-1: Schéma tržního mechanismu...... 20 Obr. 3-2: Nabídka, poptávka a dosahování tržní rovnováhy ...... 22 Obr. 8-1: Mapa kraj ů České republiky ...... 38 Obr. 8-2: Mapa okres ů České republiky ...... 39 Obr. 8-3: Geografická mapa Královéhradeckého kraje ...... 40 Obr. 8-4: Administrativní člen ění kraje ...... 40 Obr. 8-5: Registrovaná míra nezam ěstnanosti v HKK v letech 2005 - 2010 ...... 42 Obr. 8-6: Po čet volných pracovních míst a uchaze čů o zam ěstnání k 30. 6. 2009 ...... 42 Obr. 8-7: Podíl sledovaných profil ů ve t řídách jakosti vod podle kraj ů v roce 2008 ... 44 Obr. 8-8: Struktura p ůdy v Královéhradeckém kraji v roce 2008 ...... 45 Obr. 8-9: Produkce pr ůmyslového a komunálního odpadu podle kraj ů v roce 2006 ... 45 Obr. 8-10: Vým ěra zem ědělské a orné p ůdy v krajích na 1 obyvatele v roce 2007 ..... 46 Obr. 8-11: Bytová výstavba v Královéhradeckém kraji v roce 2008 a 2009 ...... 48 Obr. 8-12: Vzd ělanostní struktura obyvatelstva podle kraj ů v roce 2006 ...... 49 Obr. 8-13: Okresy Královéhradeckého kraje ...... 52 Obr. 8-14: Administrativní rozd ělení okresu Náchod k 1. 1. 2008 ...... 53 Obr. 8-15: Nezam ěstnanost v okresech Královéhradeckého kraje k 28. 2. 2010 ...... 55 Obr. 8-16: Koeficient ekologické stability v roce 2006 ...... 55 Obr. 8-17: Silnice v Královéhradeckém kraji, okrese Náchod ...... 58 Obr. 8-18: Vyjíž ďka za prací z obcí Královéhradeckého kraje ...... 59 Obr. 9-1: Obce zastoupené v databázi byt ů ...... 64 Obr. 9-2: Obce zastoupené v databázi rodinných dom ů ...... 65 Obr. 9-3: Obce zastoupené v databázi stavebních pozemk ů ...... 67 Obr. 9-4: Četnosti inzerát ů byt ů v cenových intervalech – obce II. kategorie ...... 69 Obr. 9-5: Četnosti inzerát ů byt ů v cenových intervalech – obce III. kategorie ...... 70 Obr. 9-6: Četnosti inzerát ů byt ů v cenových intervalech – obce IV. kategorie ...... 70 Obr. 9-7: Pr ůměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod ...... 71 Obr. 9-8: Systém veli čin ∑() na objektu ...... 80 Obr. 9-9: Sociální a environmentální faktory ovliv ňující cenu nemovitosti pro bydlení ...... 81 Obr. 10-1: Závislost jednotkové ceny bytu na velikosti sídla...... 85 Obr. 10-2: Závislost ceny rodinného domu na velikosti sídla ...... 86

122 Obr. 10-3: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla I ...... 88 Obr. 10-4: Demografické ukazatele v závislosti na velikosti sídla II ...... 88 Obr. 10-5: Ukazatele trhu s nemovitostmi v závislosti na velikosti sídla...... 89 Obr. 10-6: Ukazatele trhu pracovních p říležitostí v závislosti na velikosti sídla ...... 90 Obr. 10-7: Ukazatele p řírodních podmínek v závislosti na velikosti sídla ...... 90 Obr. 10-8: Ukazatele životního prost ředí v závislosti na velikosti sídla ...... 91 Obr. 10-9: Hustota zalidn ění podle obcí zastoupených v databázi byt ů ...... 92 Obr. 10-10: Míra nezam ěstnanosti podle obcí zastoupených v databázi byt ů...... 93 Obr. 10-11: Podíl zastav ěných a ostatních ploch z celkové vým ěry podle obcí zastoupených v databázi byt ů ...... 94 Obr. 10-12: Podíl les ů z celkové vým ěry podle obcí zastoupených v databázi byt ů ... 94 Obr. 10-13: Koeficient ekologické stability podle obcí zastoupených v databázi byt ů 95 Obr. 10-14: Závislost ceny byt ů na vybraných ukazatelích podle okres ů HKK ...... 97 Obr. 10-15: Závislost ceny rodinných na vybraných ukazatelích podle okres ů HKK . 97 Obr. 10-16: Vliv pr ůměrné hrubé m ěsí ční mzdy na cenu nemovitosti podle kraj ů ČR99 Obr. 10-17: Cenová mapa byt ů podle obcí ...... 100 Obr. 10-18: P říroda v okrese Náchod ...... 101 Obr. 10-19: Záplavová území v okrese Náchod ...... 102 Obr. 10-20: Pr ůmyslové zóny a rozvojové oblasti v okrese Náchod...... 103 Obr. 10-21: Romské lokality v Královéhradeckém kraji ...... 104 Obr. 10-22: Romské lokality v obci Jarom ěř ...... 105 Obr. 12-1: Výstavba v Královéhradeckém kraji v letech 2000-2009 ...... 108 Obr. 12-2: Výstavba v okrese Náchod v letech 2000-2008 ...... 109 Obr. 12-3: Vývoj po čtu obyvatel a domácností v HKK v letech 1970-2020 ...... 110 Obr. 12-4: Specifické oblasti Královéhradeckého kraje ...... 111 Obr. 12-5: Po čet negativn ě hodnocených pilí řů v ORP ...... 111

Tab. 8-1: Emise zne čiš ťujících látek na jednoho obyvatele 2007 v kg/obyvatele ...... 43 Tab. 8-2: Délka silnic a dálnic podle kraj ů k 31. 12. 2008 ...... 48 Tab. 8-3: Vzd ělanostní struktura obyvatelstva Královéhradeckého kraje v roce 2001 49 Tab. 8-4: Zdravotnictví a sociální pé če v Královéhradeckém kraji v roce 2008 ...... 50 Tab. 8-5: Nej Královéhradeckého kraje ...... 51 Tab. 8-6: Obyvatelstvo v okrese Náchod v letech 2005 - 2008 ...... 54 Tab. 8-7: Obyvatelstvo v okresech Královéhradeckého kraje k 31. 12. 2008 ...... 54 Tab. 8-8: Ukazatele trhu práce v okresech Královéhradeckého kraje ...... 55

123 Tab. 8-9: Emise základních zne čiš ťujících látek v roce 2007 ...... 56 Tab. 8-10: Struktura druh ů pozemk ů k 31. 12. 2008 ...... 57 Tab. 8-11: Pr ůmysl – vybrané ukazatele v roce 2008 ...... 57 Tab. 8-12: Meziokresní srovnání vybraných ukazatel ů stavebnictví v roce 2008...... 58 Tab. 8-13: Vzd ělanostní struktura obyvatelstva v okrese Náchod v roce 2001 ...... 59 Tab. 8-14: Základní informace o okrese Náchod v číslech v roce 2008 ...... 60 Tab. 9-1: Obce okresu Náchod podle kategorií ...... 61 Tab. 9-2: Zastoupení inzerát ů a obcí v databázi rodinných dom ů ...... 66 Tab. 9-3: Zastoupení inzerát ů a obcí v databázi stavebních pozemk ů ...... 66 Tab. 9-4: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Byty...... 68 Tab. 9-5: Ceny za 1 m 2 podlahové plochy bytu v obci Jarom ěř ...... 69 Tab. 9-6: Pr ůměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu podle obcí v okrese Náchod ...... 72 Tab. 9-7: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Rodinné domy ...... 72 Tab. 9-8: Ceny nemovitostí pro bydlení z databáze – Stavební pozemky ...... 73 Tab. 9-9: Ceny nemovitostí podle kraj ů ČR v roce 2008 ...... 74 Tab. 9-10: Ceny nemovitostí podle okresů Královéhradeckého kraje v roce 2008 ...... 74 Tab. 9-11: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod ...... 74 Tab. 9-12: Ceny nemovitostí podle okres ů Královéhradeckého kraje v roce 2010 ...... 75 Tab. 9-13: Ceny nemovitostí podle velikosti obcí v okrese Náchod v roce 2010 ...... 75 Tab. 9-14: Srovnání jednotkových cen nemovitostí ...... 76 Tab. 10-1: Pr ůměrné jednotkové ceny byt ů z databáze ...... 84 Tab. 10-2: Pr ůměrné ceny rodinných dom ů z databáze...... 85 Tab. 10-3: Vybrané ukazatele na úrovni obcí podle velikostních kategorií II., III., IV...... 86 Tab. 10-4: Vybrané ukazatele na úrovni obcí v podrobn ějším rozd ělení ...... 87 Tab. 10-5: Podstatné ukazatele podle obcí zastoupených v databázi byt ů ...... 92 Tab. 10-6: Vybrané ukazatele a jednotkové ceny v okresech HKK v roce 2008 ...... 96 Tab. 10-7: Pr ůměrná mzda a jednotkové ceny nemovitostí v krajích ČR v roce 2008 98 Tab. 12-1: Výstavba v HKK a okrese Náchod v letech 2000-2009 ...... 108

124 SEZNAM PŘÍLOH

PŘÍLOHY A – tišt ěné

PŘÍLOHA 1 – Databáze nemovitostí Obce okresu Náchod - Abecední seznam obcí s po řadovými čísly

Databáze byt ů - Souhrnný p řehled byt ů - Databáze byt ů z inzerce

Databáze RD - Souhrnný p řehled RD - Databáze RD z inzerce

Databáze pozemk ů - Souhrnný p řehled pozemk ů

PŘÍLOHA 2 – Statistické údaje Mezikrajové srovnání Královéhradeckého kraje v rámci ČR (Zdroj: ČSÚ) Vybrané ukazatele za okres Náchod 2000 – 2009 (Zdroj: ČSÚ) Ukazatele za obce okresu Náchod jako podklad pro výb ěr faktor ů

PŘÍLOHY B – elektronické Úplné zn ění inzerce nemovitostí Úplné údaje za obce okresu Náchod v roce 2008

125