1 2 3 ANOTACE Každé odv ětví lidské činnosti je spojeno s cenami, které zpravidla ovliv ňují rozhodování člov ěka. Cena jako taková tedy m ůže být determinujícím faktorem. První část této práce je zam ěř ena na obecný výklad tržního mechanismu, specifikaci konkrétního typu trhu, kterým je trh realitní a na vymezení faktor ů, které ovliv ňují ceny nemovitostí. V další části je popsána zkoumaná lokalita, kterou je okres Náchod v Královéhradeckém kraji a dále metodika posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktor ů na ceny nemovitostí pro bydlení. Výchozími zdroji pro toto posouzení je vlastní databáze nemovitostí, která poskytuje informaci o t ěchto cenách, dále pak statistické ukazatele Českého statistického ú řadu a jiné podklady, které slouží jako informace o posuzovaných faktorech. Na základ ě t ěchto údaj ů jsou zkoumány vzájemné závislosti mezi nimi a záv ěrem této analýzy je uveden p řehled zjišt ěných poznatk ů. Dále je hodnocena výstavba v této lokalit ě a rozvojové tendence v regionu. KLÍ ČOVÁ SLOVA Cena, trh, nemovitost, sociální a environmentální faktory, Královéhradecký kraj, okres Náchod, databáze nemovitostí, statistické ukazatele, bytová výstavba, rozvoj v regionu. SUMMARY Each sector of human activity is linked to the prices, which generally affect the decisions of the man. Price as such can be determinative factor. The first part of this work is aimed at a general interpretation of the market mechanism, specification of a particular type of market, which is a real estate market and the definition of the factors that affect prices of real estate. In the next section there is described researched locality, which is the Nachod district in Kralovehradecky region, and methodology for assessing the impact of social and environmental factors on the prices of real estate for housing. The default for this property is a real estate database that provides information on prices, characteristics of the Czech Statistical Office, and other documents that serve as information on assessed factors. On the basis of these data there are examined interdependencies between them and the conclusion of this analysis provides an overview of knowledge. There is also assessed the building-up at this location and developing trends in the region. KEY WORDS Price, market, real estate, social and environmental factors, Hradec Kralove region, Nachod district, real estate database, characteristics, housing, development in the region. 4 BIBLIOGRAFICKÁ CITACE KUBE ČKOVÁ, P. Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktor ů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod. Brno: Vysoké u čení technické v Brn ě, Ústav soudního inženýrství, 2010. 125 s., 100 s. p říloh. Vedoucí diplomové práce Ing. Lenka Hamplová. 5 PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem diplomovou práci, na téma Posouzení vlivu sociálních a environmentálních faktor ů na ceny nemovitostí pro bydlení v okrese Náchod, vypracovala samostatn ě s použitím odborné literatury a pramen ů, uvedených v seznamu použitých zdroj ů. Brno, kv ěten 2010 ……………………………… Bc. Pavla Kube čková 6 POD ĚKOVÁNÍ Děkuji tímto Ing. Lence Hamplové za vedení p ři zpracování této diplomové práce. Dále d ěkuji doc. Ing. Robertu Kledusovi, Ph.D. za konzultace p ři zpracování praktické části této práce a za cenné rady a p řipomínky. 7 OBSAH 1 ÚVOD .................................................................................................................................. 11 TEORETICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 13 2 OBECNÉ POJMY ............................................................................................................. 13 2.1 Nemovitost ................................................................................................................. 13 2.2 Budova ........................................................................................................................ 13 2.2.1 Budova ............................................................................................................ 13 2.2.2 Budova pro bydlení ......................................................................................... 13 2.3 Byt .............................................................................................................................. 14 2.3.1 Byt ................................................................................................................... 14 2.3.2 Bytová jednotka .............................................................................................. 14 2.4 Dům ............................................................................................................................ 14 2.4.1 Dům bytový ..................................................................................................... 14 2.4.2 Dům obytný ..................................................................................................... 14 2.4.3 Dům rodinný ................................................................................................... 15 2.5 Pozemek ..................................................................................................................... 15 2.5.1 Pozemek .......................................................................................................... 15 2.5.2 Stavební pozemek ............................................................................................ 15 2.6 Cena ............................................................................................................................ 16 2.6.1 Cena ................................................................................................................ 16 2.6.2 Cena obecná ................................................................................................... 16 2.6.3 Cena obvyklá .................................................................................................. 16 2.6.4 Cena po řizovací .............................................................................................. 16 2.6.5 Cena reproduk ční ........................................................................................... 17 2.6.6 Cena zjišt ěná .................................................................................................. 17 2.7 Hodnota ...................................................................................................................... 17 3 TRH – EKONOMICKÉ POJETÍ .................................................................................... 18 3.1 Ekonomie .................................................................................................................... 18 3.2 Cena ............................................................................................................................ 18 3.3 Trh .............................................................................................................................. 19 3.3.1 Typy trh ů ......................................................................................................... 19 3.3.2 Tržní subjekty .................................................................................................. 20 3.3.3 Pravidla tržního systému ................................................................................ 21 3.3.4 Základní elementy trhu ................................................................................... 21 4 TRH – SYSTÉMOVÉ POJETÍ ........................................................................................ 24 4.1 Struktura soustavy trh ................................................................................................. 24 4.2 Vymezení soustavy trh ............................................................................................... 25 5 SPECIFIKACE TRHU – REALITNÍ TRH .................................................................... 26 5.1 Objekty na trhu nemovitostí ....................................................................................... 26 5.1.1 Pozemky .......................................................................................................... 26 5.1.2 Reziden ční nemovitosti ................................................................................... 27 5.1.3 Komer ční nemovitosti ..................................................................................... 28 5.2 Subjekty na trhu nemovitostí ...................................................................................... 28 5.3 Vlastnictví nemovitostí ............................................................................................... 29 5.3.1 Formy vlastnictví ............................................................................................ 29 5.3.2 Typy bydlení .................................................................................................... 29 5.3.3 Sektory bydlení ............................................................................................... 30 5.4 Trh nemovitostí .......................................................................................................... 30 8 6 OCE ŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ...................................................................................... 31 6.1 Zp ůsoby oce ňování majetku a služeb ......................................................................... 31 6.1.1 Nákladový zp ůsob ........................................................................................... 31 6.1.2 Výnosový zp ůsob ............................................................................................