Nieruchomość gruntowa, Obręb , , powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie Wyceny Majątkowe „XSIOR „ Marek staszowski Rzeczoznawca majątkowy nr 2266 wyceny nieruchomości, ruchomości, przedsiębiorstw i praw majątkowych 23-300 Janów Lubelski ul. Sikorskiego 3 telefon 691 12 30 29 OPERAT SZACUNKOWY z dnia 05.04.2015r. Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Określenie nieruchomości: Położenie: Obręb Gaudynki, gm. Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie Udział/forma władania : 1/2 udziału w prawie Wiesław Edward Wiącek (Józef, Maria) Adres: Gaudynki, działka Nr ew. 40/4 o pow. 0,2385ha,

Zleceniodawca: Syndyk upadłego Wiesława Wiącek – osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej

Stan techniczny i użytkowy nieruchomości na dzień 05.04.2019r Operat wykonano na dzień 05.04.2019r. Poziom cen I kwartału 2019r. Janów Lubelski 05.04.2019r. Opracował:

Str. 1 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, , powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie WYCIĄG Z OPINII BIEGŁEGO SADOWEGO z dnia 05.04.2019r Określenie nieruchomości - Położenie: ob. Gaudynki, gm. Orzysz, powiat piski, woj. Warmińsko-mazurskie - Nr działki: udział 1/2 w działce nr 40/4 o pow. 0,2385ha - Księga wieczysta OL1P/00033225/7 - Przeznaczenie w PZP: zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego grunty orne z naciskiem na rozwój gospodarstw agroturystycznych. Wskazanie praw przysługujących do nieruchomości prawo własności - 1/2 udziału w prawie Andrzej Świerk (Piotr, Helena ) Prawo własności - 1/2 udziału w prawie Wiesław Edward Wiącek (Józef, Maria) Rodzaj nieruchomości lub sposób użytkowania Grunty rolne z naciskiem według Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na rozwój gospodarstw agroturystycznych. Opis nieruchomości Szacowana nieruchomość gruntowa składa się z działki, położonej w obrębie Gaudynki, gm. Orzysz, pow. piski, woj. warmińsko-mazurskie. Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w sąsiedztwie zabudowań oraz drogi utwardzonej przechodzącej przez wieś. Działka jako całość o pow. 0,2385ha posiada korzystny kształt podobny do prostokąta o wymiarach ok.46m x x49m. Krótszym bokiem o długości 46 m przylega bezpośrednio do drogi asfaltowej – głównej drogi przechodzącej przez wieś Gaudynki. Szacowany udział 1/2 w powierzchni działki nr 40/4 stanowi 1192 m2. Działka znajduje się bezpośrednio przy drodze asfaltowej biegnącej przez wieś. Wieś Gaudynki jest wsią typowo agroturystyczną, położoną około 2,3 km od jeziora Śniardwy. Drogą biegnącą przez wieś dojeżdża się bezpośrednio do jeziora. Działkę otaczają z trzech stron zabudowania, z jednej strony znajduje się kilka niezabudowanych działek. Około 593 m do drogi krajowej 63. Działka zadrzewiona przy drodze, pozostała część równa, porośnięta trawą i chwastami. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w stanie aktualnym na dzień wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności. Zastosowane podejście metoda i technika Podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej.

WYNIK OSZACOWANIA Oszacowana wartość rynkowa majątku upadłego Wiesława Wiącek – osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej - udziału 1/2 współwłasności w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej – w działce nr ew. 40/4 o pow. 0,2385ha (powierzchnia udziału 1192 m2 ) nieruchomości położonej w obrębie Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie, określona dla aktualnego sposobu użytkowania wynosi 16 320,00 zł Słownie: szesnaście tysięcy trzysta dwadzieścia złotych Daty Data określenia wartości 05 kwietnia 2019r. Data sporządzenia operatu 05 kwietnia 2019r. Wartość rynkową nieruchomości oszacował Marek Staszowski

Str. 2 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie KOMENTARZ Uwaga Określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie nieruchomości możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

1. Po sprzedaży przedsiębiorstwa żadne z praw obciążających składniki przedsiębiorstwa nie pozostaną w mocy. 2. W skład majątku upadłego Wiesława Wiącek wchodzi nieruchomość tj- 1/2 współwłasności w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej – w działce nr ew. 40/4 o pow. 0,2385ha. 3. Niemożliwe jest wydzielenie zorganizowanych części przedsiębiorstwa. 4. Po sprzedaży ½ współwłasności nieruchomości wygasają wszystkie ograniczone prawa rzeczowe, którymi obciążone są składniki majątkowe.

Księga wieczysta OL1P/00033225/7 Położenie: ob. Gaudynki, gm. Orzysz, powiat piski, woj. Warmińsko-mazurskie Nr działki: Nr ewid. 40/4 o pow. 0,2385ha Właściciele 1. Osoba fizyczna ANDRZEJ ŚWIERK, PIOTR, HELENA, 55070103373 - udziału 1/2 współwłasności w prawie własności 2. Osoba fizyczna WIESŁAW EDWARD WIĄCEK, JÓZEF, MARIA, 57022505233 - udziału 1/2 współwłasności w prawie własności OSTRZEŻENIE 1. Treść wpisu DO UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI OPISANEJ W NINIEJSZEJ KSIĘDZE WIECZYSTEJ WYNOSZĄCEGO 1/2 CZĘŚCI NALEŻĄCEGO DO ANDRZEJA ŚWIERKA WSZCZĘTA ZOSTAŁA Z WNIOSKU WIERZYCIELA ONNINEN SPÓŁKI Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE, EGZEKUCJA PROWADZONA PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PISZU W SPRAWIE KM 904/16. OSTRZEŻENIE 2. Treść wpisu DO UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI OPISANEJ W NINIEJSZEJ KSIĘDZE WIECZYSTEJ WYNOSZĄCEGO 1/2 CZĘŚCI NALEŻĄCEGO DO WIESŁAWA EDWARDA WIĄCEK WSZCZĘTA ZOSTAŁA Z WNIOSKU WIERZYCIELA ONNINEN SPÓŁKI Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE, EGZEKUCJA TOCZĄCA SIĘ W SPRAWIE KM 619/17, PROWADZONA PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PISZU-WALDEMARA MACIEJCZYKA. Wierzyciel ONNINEN SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, WARSZAWA, 011177922

Janów Lubelski 05.04.2019 r Opracował

Str. 3 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie SPIS TREŚCI 1.0. PODSTAWY I ZAKRES WYCENY ...... 5 1.1. Podstawa formalna ...... 5 1.2. Przedmiot wyceny ...... 5 1.3. Zakres i cel wyceny ...... 5 1.4. Podstawa prawna ...... 5 1.5. Źródła informacji ...... 5 1.6. Metodologia ...... 6 1.7. Określenie dat istotnych dla wyceny ...... 6 2.0. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY...... 6 2.1. Stan prawny ...... 6 3.0. PRZYJĘTE PROCEDURY SZACOWANIA ...... 8 3.1. Rodzaj określonej wartości ...... 8 3.2. Podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej ...... 9 3.3. Procedura związana ze stosowaniem metody skorygowanej ceny średniej...... 9 4.0. OPIS NIERUCHOMOŚCI ...... 10 4.1. Stan techniczny i użytkowy nieruchomości ...... 10 4.2. Stan techniczny i użytkowy nieruchomości ...... 11 5.0. SZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNŚCI DZIAŁKI GRUNTOWEJ ... 12 5.1. Analiza rynku lokalnego ...... 12 5.2. Analiza transakcji porównawczych działki gruntowe niezabudowane ...... 13

5.2.1. Opis nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) i cenie minimalnej (Cmin) ...... 14 5.2.2. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych ...... 14 5.2.3. Obliczenie wartości rynkowej 1m2 działki gruntowej - nr dz. 40/4 ...... 15 6.0. WNIOSKI KOŃCOWE ...... 15 7.0. ZASTRZEŻENIA I UWAGI ...... 16 8.0. ZAŁĄCZNIKI ...... 16

Str. 4 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

1.0. PODSTAWY I ZAKRES WYCENY 1.1. Podstawa formalna Zleceniodawca: Syndyk upadłego Wiesława Wiącek – osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej Wykonawca: inż. Marek Staszowski zam. 23-300 Janów Lubelski ul. Gen. Sikorskiego nr 3.  Biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Tarnobrzegu z zakresu szacowanie nieruchomości ruchomości , przedsiębiorstw oraz praw majątkowych. Decyzja; A: 0151/17 z 29.12.2017r  Rzeczoznawca Majątkowy Upr. Nr 2266 nadane dn. 31.12.1996 r przez Ministra G P i B. .M

1.2. Przedmiot wyceny Przedmiotem opracowania niniejszego operatu jest nieruchomość gruntowa położona w obrębie Gaudynki, gm. Orzysz, powiat piski, woj. Warmińsko-mazurskie. Nieruchomość składa się z następujących części:  Udział 1/2 w współwłasności w prawie własności działki gruntowej – działki nr ew. 40/4 o pow. 0,2385 ha. Wyceniana nieruchomość gruntowa posiada założoną księgę wieczysta KW NR OL1P/00033225/7 - IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Piszu.

1.3. Zakres i cel wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej – udziału w 1/2 współwłasności w działce nr ew. 40/4 o pow.0,2385 ha Pana Wiesława Edwarda Wiącek (Piotr, Helena) dla celów przeprowadzenia postępowania upadłości konsumenckiej.

1.4. Podstawa prawna . Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 z póżn. zm.). . Podstawa prawna stawa z dnia 21.07.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity z dnia Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późniejszymi zmianami.). . Ustawa o lasach z dnia 28 września 1991r – nowelizacja ( Dz. U. 2017.0.0788 art. 37a ust 1. . Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – wyd. przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Wydanie VIII poszerzone Warszawa 2004 r. pomocniczo w charakterze noty interpretacyjnej ze zmianami. 1.5. Źródła informacji . Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 25.03.2019r. . Dane z aktów notarialnych o cenach sprzedaży nieruchomości rolnych na terenie powiatu piskiego i powiatów sąsiednich. . Dane z aktów notarialnych o cenach sprzedaży nieruchomości leśnych na terenie powiatu piskiego i powiatów sąsiednich. . Mapa ewidencyjna . Księga wieczysta . Wypisy z rejestru gruntów. . Mapy geoportalu . Google Maps

Str. 5 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie 1.6. Metodologia Nieruchomość gruntowa podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej.

1.7. Określenie dat istotnych dla wyceny . Data sporządzenia wyceny 05.04.2019r. . Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości 05.04.2019r. . Data, na którą określono wartość nieruchomości 05.04.2019r. . Data dokonania oględzin nieruchomości 25.03.2019r.

2.0. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY 2.1. Stan prawny Wyceniana nieruchomość gruntowa posiada założoną księgę wieczystą KW NR OL1P/00033225/7 prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Piszu, w której wpisano:

. Dział I – Oznaczenie nieruchomości

. DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Nr podstawy wpisu Numer bieżący nieruchomości 1 1 Działki ewidencyjne Nr podstawy Lp. 1. --- wpisu Numer działki 40/4 1

Obręb ewidencyjny (nazwa) GAUDYNKI Położenie (numer porządkowy / Lp. WARMIŃSKO-MAZURSKIE, PISKI, ORZYSZ, województwo, powiat, gmina, 1 1. GAUDYNKI miejscowość)

Sposób korzystania GRUNTY ORNE Przyłączenie (numer księgi wieczystej, / 00000957 / , 0,2385 HA z której odłączono działkę, obszar) Nr podstawy wpisu Obszar całej nieruchomości 0,2385 HA 1 Komentarz do migracji Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu --- w danym dziale w dotychczasowej księdze 1 wieczystej DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU 1 MAPA PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI Z WYKAZEM ZMIAN GRUNTOWYCH; 6 (podstawa oznaczenia; położenie dokumentu - numer karty akt) DZ. KW.//00002567/06/, 2006-08-09 00:00:00, 2006-10-31 00:00:00, NIE (rodzaj i numer dziennika, chwila wpływu, chwila wpisu, czy z urzędu)

. Dział I-SP- Spis praw związanych z własnością – brak wpisów . Dział II - Właściciel

Str. 6 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

. DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ Właściciele Nr podstawy Lp. 1. --- wpisu Lista wskazań udziałów w prawie (numer Lp. udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj 1 1 /2 ---2 1. wspólności) Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko, imię ANDRZEJ ŚWIERK, PIOTR, HELENA, ojca, imię matki, PESEL) 55070103373 Nr podstawy Lp. 2. --- wpisu Lista wskazań udziałów w prawie (numer Lp. udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj 2 1 /2 ---2 1. wspólności) Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie WIESŁAW EDWARD WIĄCEK, JÓZEF, MARIA, nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL) 57022505233

. Dział III –Ciężary i ograniczenia

. DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA Numer wpisu 1 3 Rodzaj wpisu OSTRZEŻENIE

DO UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI OPISANEJ W NINIEJSZEJ KSIĘDZE WIECZYSTEJ WYNOSZĄCEGO 1/2 CZĘŚCI NALEŻĄCEGO DO ANDRZEJA ŚWIERKA WSZCZĘTA ZOSTAŁA Z WNIOSKU WIERZYCIELA ONNINEN SPÓŁKI Z Treść wpisu OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE, EGZEKUCJA PROWADZONA PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PISZU W SPRAWIE KM 904/16. Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą Lp. ONNINEN SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ prawną (nazwa, siedziba, 1. ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, WARSZAWA, 011177922 REGON) Numer wpisu 2 4 Rodzaj wpisu OSTRZEŻENIE

DO UDZIAŁU W NIERUCHOMOŚCI OPISANEJ W NINIEJSZEJ KSIĘDZE WIECZYSTEJ WYNOSZĄCEGO 1/2 CZĘŚCI NALEŻĄCEGO DO WIESŁAWA EDWARDA WIĄCEK WSZCZĘTA ZOSTAŁA Z WNIOSKU WIERZYCIELA ONNINEN SPÓŁKI Z Treść wpisu OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W

WARSZAWIE, EGZEKUCJA TOCZĄCA SIĘ W SPRAWIE KM 619/17, PROWADZONA PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PISZU-WALDEMARA MACIEJCZYKA. Inna osoba prawna lub jednostka ONNINEN SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ Lp. organizacyjna niebędąca osobą ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, WARSZAWA, 0000036846, 1. prawną (nazwa, siedziba, REGON, KRS) 011177922

. Dział IV- Hipoteki – brak wpisów

Str. 7 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

3.0. PRZYJĘTE PROCEDURY SZACOWANIA

3.1. Rodzaj określonej wartości Zgodnie z zasadami ogólnymi wyceny nieruchomości zawartymi w Ustawie o gospodarce nieruchomościami „ Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami”. „Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,; 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy” Zgodnie ze Standardem NR 1 KSWP1 „Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa” - wartość rynkowa jest definiowana, jako „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku". Pojęcie szacunkowa kwota odnosi się do wyrażonej w pieniądzu ceny (zazwyczaj w miejscowej walucie) płaconej za nieruchomość , którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu wyceny, czyli w dniu, na który wartość rynkowa została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak na przykład sprzedaż z bonifikatą. Pojęcie w dniu wyceny oznacza wymóg aby określona wartość rynkowa była właściwa dla danego momentu w czasie, w dniu wyceny, czyli w dniu, na który została określona. Szacunkowa kwota podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży nieruchomości. Pojęcie kwota jaką można uzyskać oznacza, że wartość nieruchomości jest przewidywaną ceną, po której w dniu wyceny może ona zostać sprzedana, a nie kwotą z góry określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. Pojęcie strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza osoby kupującego i sprzedającego, którzy chcą dokonać transakcji kupna /sprzedaży nieruchomości i którzy nie są zmuszeni do jej dokonania. Pojęcie to odnosi się do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany, by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i nie zapłaci ceny wyższej od aktualnej ceny na rynku. Pojęcie to oznacza także osobę, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na warunkach rynkowych, za najlepszą cenę, możliwą do uzyskania na wolnym rynku. Istniejące po stronie konkretnego właściciela, będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza typowego hipotetycznego właściciela. Pojęcie strony są od siebie niezależne oznacza strony, których nie łączy konkretny lub szczególny stosunek, mogący sprawić, iż poziom ceny nie będzie typowy dla rynku. Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające niezależnie od siebie. Pojęcie strony działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oznacza, że zarówno zbywca, jak i nabywca są rozsądnie rzecz biorąc, poinformowani o charakterze i cechach nieruchomości, jej aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w dniu wyceny. Rozwagę ocenia się, uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później. Pojęcie strony nie znajdują się w sytuacji przymusowej oznacza, że każda ze stron transakcji dąży do jej zawarcia bez przymusu.

Str. 8 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie Pojęcie upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku, oznacza, że nieruchomość jest zaprezentowana na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości zbycia jej po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach zawartych w definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców. Zakłada się, że eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na którą określono wartość rynkową. 3.2. Podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej Wycenę nieruchomości leśnej wykonano w podejściu porównawczym, metodą skorygowanej ceny średniej. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się następującymi obowiązującymi przepisami prawa:  ustawa o gospodarce nieruchomościami Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące tą nieruchomość i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny” nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych  Powszechne Krajowe Standardy Wyceny. Metoda skorygowanej ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się w niniejszym standardzie nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem, co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości należy dochodzić w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.” 3.3. Procedura związana ze stosowaniem metody skorygowanej ceny średniej. 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (Cmax). 5. Określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej). 6. Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: [Cmin/Cśr, Cmax/Cśr] 7. Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n

WRC = Cśr *  U i * K i1 gdzie:  Cśr - średnia cena transakcyjna w próbce reprezentatywnej.  Ui - zbiór wartości współczynników korygujących.  K - współczynnik korekty uwzględniający trendy cenowe (lub tendencje inflacyjne) lub sytuację gdy wyceniana nieruchomość wykracza swoimi walorami lub wadami poza zakres cen ujętych w próbce reprezentatywnej. 2  WRC - wartość 1m pow. uż. wycenianej nieruchomości.

Str. 9 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

Zakres współczynników korygujących powinien być zawarty w przedziale:

n Cmin Cmax  U i  Cśr n1 Cśr

Wartość poszczególnych Ui jest iloczynem procentowej wagi (Wi) każdego atrybutu i współczynników Cmin;Cmax/Cśr. Każdą wartość Ui określa więc wzór: Cmin Cmax Ui  Wi (%) oraz Ui  Wi (%) Cśr Cśr Granice współczynników korygujących nie pozwalają wyjść przy K = 1 z wartością rynkową nieruchomości poza zakres wartości Cmax, Cmin. W metodzie tej, na podstawie notowań z lokalnego rynku określa się przedział cenowy korekt, tj. granicę minimalną wartości (poprawek) i maksymalną. Rzeczoznawca porusza się więc w ograniczeniu tych wartości i nie wychodzi poza te granice o ile nie zachodzą szczególne uwarunkowania i nie zastosuje w tych okolicznościach współczynnika korekty (dawniej „eksperta”) innego niż 1,00 uwzględniający występujące te ewentualnie szczególne okoliczności. Każdej cesze przypisuje się procentowy wpływ na cenę na podstawie przeciętnego wartościowania tej cechy przez rynek. W założonym przedziale wartości w metodzie tej uzyskuje się skwantyfikowane (nieciągłe i jednakowe) wartości w zależności od cech nieruchomości. Każdej właściwości (cesze) przyporządkowany jest jednoznacznie określony współczynnik z zakresu określonego w tabeli. Współczynniki mają ściśle określone metodami matematycznymi wartości; argumentami tych współczynników (funkcji) są stosunki cen minimalnych, średnich i maksymalnych oraz wagi atrybutów (cech). Analizę przeprowadza się w odniesieniu do 1 m2 powierzchni użytkowej. 4.0. OPIS NIERUCHOMOŚCI

4.1. Stan techniczny i użytkowy nieruchomości

Str. 10 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

4.2. Stan techniczny i użytkowy nieruchomości Cechy rynkowe Opis Szacowana nieruchomość gruntowa składa się z działki, położonej w obrębie Gaudynki, gm. Orzysz, pow. piski, woj. warmińsko-mazurskie. Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w sąsiedztwie zabudowań oraz drogi utwardzonej przechodzącej przez wieś. Działka jako całość o pow. 0,2385ha posiada korzystny kształt podobny do prostokąta o wymiarach ok.46m x x49m. Krótszym bokiem o długości 46 m przylega bezpośrednio do drogi asfaltowej – Lokalizacja, głównej drogi przechodzącej przez wieś Gaudynki. sąsiedztwo użytków Działka znajduje się bezpośrednio przy drodze asfaltowej biegnącej przez przyległych wieś. Wieś Gaudynki jest wsią typowo agroturystyczną, położoną około 2,3 km od jeziora Śniardwy. Drogą biegnącą przez wieś dojeżdża się bezpośrednio do jeziora. Działkę otaczają z trzech stron zabudowania, z jednej strony znajduje się kilka niezabudowanych działek. Około 593 m do drogi krajowej 63. Działka zadrzewiona przy drodze, pozostała część równa, porośnięta trawą i chwastami. Produkcyjność siedliska (jakość drzewostanu, Działka porośnięta trawą i chwastami, przy drodze krzewy i drzewa. siedliskowy typ lasu, stopień zadrzewienia) Droga dojazdowa Nieruchomość zlokalizowana bezpośrednio przy drodze asfaltowej Wielkość, kształt, Działka nr 40/4 w kształcie prostokąta o pow. 0,2385 ha rozczłonkowanie Dostępność Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi asfaltowej. Topografia, warunki Pod względem rzeźby teren działka posiada ukształtowanie płaskie. Warunki gruntowe, kształt glebowe dobre. Działki o kształcie prostokąta działki Zgodnie z ustaleniami Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Funkcja przestrzennego grunty orne z naciskiem na rozwój gospodarstw agroturystycznych. Zagospodarowanie Szacowana działka jest działką niezabudowaną.

Uzbrojenie Brak. Działka obok posiada uzbrojenie

Str. 11 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie 5.0. SZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNŚCI DZIAŁKI GRUNTOWEJ 5.1. Analiza rynku lokalnego

Dla potrzeb wyceny określono:  Lokalny rynek nieruchomości gruntowych pod zabudowę mieszkalną i turystyczną  Obszar: rynek lokalny gminy Orzysz i gmin sąsiednich powiatu warmińsko-mazurskiego.  Okres badania cen: I kw 2017 do I kw 2019. Miejscowy rynek nieruchomości charakteryzuje się umiarkowaną chłonnością na nieruchomości podobnego typu. Na rynku nieruchomości jest pewna liczba transakcji kupna-sprzedaży. Analizowane transakcje dotyczyły: sprzedaży gruntów z możliwością zabudowy mieszkalnej i agroturystycznej między osobami fizycznymi. Z własnej analizy przeprowadzonej na podstawie danych uzyskanych z wglądu do aktów notarialnych zaistniałych transakcji kupna - sprzedaży, ceny gruntów z przeznaczeniem pod zabudowę stanowią przedział od 25 zł/m2 do 290,00 zł/m2. W okresie ostatnich dwóch lat zanotowano kilkadziesiąt transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę. Analizowane transakcje dotyczyły: sprzedaży gruntów niezabudowanych między osobami fizycznymi. Liczba transakcji po weryfikacji pozwoliła określić cechy sprzedawanych nieruchomości wpływające na ceny transakcyjne, w tym w szczególności lokalizacja i dostępność, odległość od jeziora, uzbrojenie oraz wielkość. Z własnej analizy przeprowadzonej na podstawie danych uzyskanych z wglądu do aktów notarialnych zaistniałych transakcji kupna - sprzedaży, ceny nieruchomości gruntowych stanowią przedział od 25 zł/m2 do 290,00 zł/m2 powierzchni. Znaleziono transakcje o wartościach poniżej i powyżej ceny minimalne jednak nie spełniały warunków i znacznie odbiegały od nieruchomości wycenianej. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych ceny transakcyjne kupna sprzedaży wahały się od 39 zł/m2 do 165 zł /m2, przy czym najwyższe ceny osiągały nieruchomości gruntowe położone w niedalekiej odległości (około 500-1000m) od jeziora o powierzchni do o d 1500 m2 z dostępem do drogi i z uzbrojeniem. Najniższe ceny osiągały nieruchomości gruntowe o dużych powierzchniach, położone dalej od zbiornika wodnego (powyżej 1000m), o nieregularnym kształcie i bez uzbrojenia. Przy oględzinach nieruchomości przyjętych do porównań zwrócono uwagę na lokalizację, otoczenie, dostępność, korzystając z informacji uzyskanych w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego w Piszu oraz z map geoportalu. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1m2. Dobór danych – do obliczeń metodą skorygowanej ceny średniej wybrano spośród bazy danych z dwóch ostatnich lat kilkanaście transakcji rynkowych spełniających następujące warunki: - transakcje na podstawie aktów notarialnych zgromadzonych w Ewidencji Gruntów i Wydziału Geodezji Starostwa Powiatowego w Piszu i powiatach przyległych; - transakcje, które miały miejsce do 2 lat wstecz; - transakcje przeanalizowano pod względem wiarygodności; - transakcje dotyczą nieruchomości porównywalnych.

Str. 12 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

Ceny tego typu gruntów zależne są przede wszystkim od następujących cech rynkowych:  Lokalizacja – uwzględniono położenie w stosunku do siedliska,  Droga dojazdowa – uwzględniono możliwość dojazdu i utrudnienia w dostępie;  Odległość od zbiornika wodnego – odległość powyżej 1000m – słabsza cecha;  Wielkość – uwzględniono powierzchnię nieruchomości – poniechania powyżej 1500m 2 - słabsza cecha;  Uzbrojenie – uwzględniono media występujące na działce – brak na działce lub brak na sąsiadujących działkach – słabsza cecha. 5.2. Analiza transakcji porównawczych działki gruntowe niezabudowane W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wykaz odnotowanych transakcji - elementów próbki reprezentatywnej przedstawiono w tabeli. Wartość Lp. Lokalizacja Data Akt not. Pow. m2 Wartość Opis 1m2 1 15-12-2018 4526/2018 2170 27 125 grunty pod zabud. 12,50 2 2401-08-2017 2401/2017 800 16 800 grunty pod zabud 21,00 3 Nowe Guty 25-03-2018 1048/2018 984 17 515 grunty pod zabud 17,80 4 Dziubiele 2401-08-2017 2401/2017 800 16 800 grunty pod zabud 21,00 5 Rostki Szameckie 11-11-2017 3986/2017 1500 28 350 grunty pod zabud 18,90 6 Nowe Guty 20-08-2017 3825/2017 1289 14 566 grunty pod zabud 11,30 7 Kwik 10-09-2018 3807/2018 2895 35 898 grunty pod zabud 12,40 8 Zdory 05-06-2017 2245/2017 2752 36 326 grunty pod zabud 13,20 9 Nowe Guty 25-01-2019 505/2019 2456 38 314 grunty pod zabud 15,60 10 Nowe Guty 20-08-2017 3825/2017 1289 14 566 grunty pod zabud 11,30 11 Nowe Guty 12-10-2017 3701/2017 1420 24 140 grunty pod zabud 17,00

Na podstawie próbki reprezentatywnej określono: - Cena minimalna Cmin = 11,30 zł/m2 - Cena maksymalna Cmax = 21,00 zł/m2 - Cena średnia Cśr = 16,08 zł/m2 Obliczenie wskaźników zmienności cen Cmin/Cś = 11,30 / 16,08 = 0,684 Cmax/Cś = 21,00 / 16,00 = 1,351

Str. 13 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

5.2.1. Opis nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) i cenie minimalnej (Cmin)

Lp Lokalizacja Data Akt. not POW. Wartość Opis Wartość 1m2 grunty pod 6 Nowe Guty 20-08-2017 3825/2017 1289 14 566 11,30 zabudowę Nieruchomość gruntowa niezabudowana, odległość od drogi asfaltowej około 1 km. Bezpośredni dojazd z drogi asfaltowej drogą utwardzoną polną. Działka o pow. 0,5500 m2 o kształcie nieregularnym, brak mediów, najbliższe sąsiedztwo około 500m. Akwen wodny (jezioro) około 1,5km grunty pod 2 Dziubiele 2401-08-2017 2401/2017 800 16 800 21,00 zabud Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona bezpośrednio przy drodze asfaltowej przebiegającej przez wieś. Kształt działki kwadrat, działka ogrodzona, doprowadzony prąd, studnia głębinowa oraz szambo. Działka ogrodzona siatką. Na działce znajduje się altana, odległość od akwenu wodnego – 300m. Sąsiedztwo – działki zabudowane mieszkalne i turystyczne

5.2.2. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalania cech rynkowych następującą skalę ocen tabela poniżej: Cechy rynkowe Ocena Opis Miejscowość typowo turystyczna, brak natężenia ruchu Bardzo dobra związanego z lokalizacją blisko drogi krajowej. W odległości 0,2 km do 0,5 km od głównych dróg Lokalizacja Dobra dojazdowych, odczuwalny wpływ bliskości trasy o dużym

natężeniu ruchu, odległość od zabudowań od 2 do 5 km. Przy głównych drogach z odczuwalnym natężeniem ruchu, Niska obecność spalin, odległość od zabudowań powyżej 5 km. Dojazd obustronny, drogą asfaltowa lub drogą gruntową, Bardzo dobry utwardzoną w dobrym stanie technicznym. Dojazd jednostronny, drogą asfaltową lub drogą gruntową Droga dojazdowa Dobry utwardzoną w dobrym stanie technicznym. Dojazd jednostronny, drogą asfaltową lub gruntową w słaby przeciętnym stanie technicznym Odległość od Bardzo dobra Odległość od jeziora do 1000m zbiornika wodnego Dobra Odległość od jeziora ponad 1000m Powierzchnia od 500m2 do 1500 m2, kształt regularny, Dobra Wielkość działki brak dużego rozczłonkowania Powierzchnia poniżej 500m2 lub powyżej 1500 m2, kształt Zła nieregularny, duże rozczłonkowanie Dobre Działka uzbrojona Brak uzbrojenia, lub uzbrojenie częściowe – obok działki z Przeciętne Uzbrojenie uzbrojeniem Brak uzbrojenia, odległość od najbliższej działki z Złe uzbrojeniem powyżej 500m

Str. 14 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

5.2.3. Obliczenie wartości rynkowej 1m2 działki gruntowej - nr dz. 40/4 Cechy % Zakres Wartość Lp. Rodzaj cech nier. wpływu współczynników współczynnika wycenianej 1 Lokalizacja 25% 0,200 0,315 Dobra 0,240 2. Droga dojazdowa 25% 0,200 0,315 Dobry 0,201 3. Odległość od zbiornika wodnego 30% 0,240 0,377 Dobra 0,240 4. Wielkość i kształt działki 15% 0,120 0,189 Zła 0,120 5. Uzbrojenie 5% 0,040 0,063 Przeciętna 0,050 RAZEM 0,801 1,258 0,851 Wartość jednostkowa 1m2 działki = cena średnia x suma współczynników 2 2 - Wr = 16,08 zł/m x 0,851 = 13,69 zł/m Wartość działki gruntowej nr 40/4 o pow. 0,2385 ha 2 2 W L = 2 385 m x 13,69 zł/m = 32 640,22 zł Przyjmuję 32 640,00 zł Wartość rynkowa udziału 1/2 współwłasności w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej w działce nr ew. 40/4 o pow. 0,2385 ha

W L = 32 640,05 zł x 1/2 = 16 320,00 zł Przyjmuję 16 320,00 zł

6.0. WNIOSKI KOŃCOWE

Oszacowana wartość rynkowa majątku upadłego Wiesława Wiącek – osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej - udziału 1/2 współwłasności w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej – w działce nr ew. 40/4 o pow. 0,2385ha (powierzchnia udziału 1192 m2 ) nieruchomości położonej w obrębie Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie, określona dla aktualnego sposobu użytkowania wynosi

16 320,00 zł Słownie: szesnaście tysięcy trzysta dwadzieścia złotych

Uwaga Określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie nieruchomości możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

Str. 15 Nieruchomość gruntowa, Obręb Gaudynki, gmina Orzysz, powiat piski, woj. warmińsko-mazurskie

7.0. ZASTRZEŻENIA I UWAGI . Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny - opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. . Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień wyceny. . Wartość prawa ustalona w niniejszym operacie nie zawiera podatku VAT. . Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. . Rzeczoznawca przyjął w dobrej wierze informacje dotyczące stanu prawnego oraz inne dane przekazane przez Zleceniodawcę, a niezbędne do wykonania niniejszego operatu. . Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jej sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. . Aktualność operatu może potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. . Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. . Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. . Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek nieruchomości oraz tych które nie są autorowi znane.

Stan techniczny i użytkowy nieruchomości na dzień 05.04.2019r Operat wykonano na dzień 05.04.2019r. Poziom cen I kwartału 2019r.

8.0. ZAŁĄCZNIKI

Str. 16