Woon- en verhuismonitor

GEMEENTE HOEKSCHE WAARD – TWEEDE HELFT 2020

De gemeente Hoeksche Waard volgt de regionale ontwikkelingen rondom verhuizingen en huizenverkoop. Hiervoor stelt Onderzoekcentrum Drechtsteden twee keer per jaar de woon- en verhuismonitor op. In deze monitor staan de ontwikkelingen tot en met eind 2020. Inhoud

1. Conclusies De gemeente Hoeksche Waard heeft behoefte aan inzicht in de verhuisstromen van en naar de Hoeksche Waard, de waarde en grootte van de in de Hoeksche Waard verlaten/betrokken 2. Verhuizingen woning en inzicht in de woningmarkt. Om de verhuisstromen te monitoren, gebruiken we 3. Omvang en waarde gegevens uit de Basisregistratie Personen (BRP) van de Hoeksche Waard. Daarnaast van woningen gebruiken we informatie uit het WOZ-bestand van het Samenwerkingsverband 4. Verkoopcijfers Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW) en woningmarktinformatie van de 5. Woningvoorraad Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Dit vullen we aan met cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

1 Conclusies

Op basis van de gemaakte analyses trekken we de volgende conclusies:

 Ook in de tweede helft van 2020 kent de Hoeksche Waard een duidelijk vestigingsoverschot. Er kwamen ruim 400 mensen meer dan dat er vertrokken – het hoogste aantal in de afgelopen vijf jaar. Het aantal jongeren (onder 25 jaar) blijft wat achter, maar migratie zorgt nog steeds voor verjonging van de gemeente.  De Hoeksche Waard is aantrekkelijk voor personen onder de 55 jaar en paren met kinderen. De afgelopen jaren komen er vooral veel huishoudens uit de regio Rijnmond naar de Hoeksche Waard; per saldo vertrekken ze naar West-Brabant of de Drechtsteden.  De huishoudens die naar de Hoeksche Waard verhuizen en er een woning kopen, vestigen zich gemiddeld in een net wat goedkopere en kleinere woning dan dat de uit de Hoeksche Waard vertrekkende huishoudens achterlaten.  De spanning op de woningmarkt neemt verder toe. Niet alleen wordt er meer voor een woning betaald, ook wordt een huis gemiddeld voor een hoger bedrag verkocht dan wat er voor werd gevraagd. Verder neemt het aantal te koop staande woningen af en worden woningen sneller verkocht. Net als landelijk heeft de corona-crisis geen verkoelend effect op de woningmarkt.  Het woningbestand in de Hoeksche Waard neemt jaarlijks met zo'n 300 woningen Deze monitor is uitgevoerd in opdracht toe. Waar het aantal woningen in het bezit van woningbouwcorporatie Hoeksche Waard van de gemeente Hoeksche Wonen langzaam daalt, groeit het aantal koopwoningen. Waard.

Woningbouwproductie Tabel 1 Samenvattende tabel, Hoeksche Waard (per half jaar) De gemeente zet in op een 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2 versnelling van de vestigingsoverschot personen 247 300 307 273 388 238 408 woningbouwproductie. Het vestigingsoverschot huishoudens 95 122 46 43 60 27 53 streven is om jaarlijks minimaal aantal verkochte woningen 393 380 439 372 419 426 549 500 woningen aan het bestand transactieprijs per m2 (mediaan) 2.219 2.379 2.409 2.468 2.613 2.647 2.910 toe te voegen. verschil vraag-transactieprijs (mediaan) -1,4% -1,0% -0,9% -1,5% -1,5% -0,5% +0,1%

aantal verkoopdagen 137 78 60 64 76 50 42

aantal te koop staande woningen 1.059 728 615 543 433 350 283

vraagprijs (mediaan, x 1.000) 302 319 346 374 413 420 440

totale woningvoorraad (1.1) 37.078 37.492 37.749

waarvan huur-corporatie (1.1) 9.551 9.512 9.439

2 Verhuizingen

We brengen de verhuizingen van en naar de Hoeksche Waard eerst in beeld op basis van het aantal verhuisde personen, daarna voor de verhuisde huishoudens.

Verhuisde personen: vestigingsoverschot door komst 26-55 jarigen  In de tweede helft van 2020 kende de Hoeksche Waard een duidelijk vestigingsoverschot. In de eerste zes maanden van 2020 kwamen er 408 personen meer naar de Hoeksche Waard dan dat er vertrokken – de grootste groei sinds 2016.  Dit vestigingsoverschot komt vooral door de komst van personen tussen de 26 en 55 jaar. Zij vormen nu al meer dan twee jaar op rij de belangrijkste groep vestigers.  Sinds 2017 komen er geleidelijk aan wat meer 26-54 jarigen naar de Hoeksche Waard, wat minder jongeren. Hoewel migratie zorgt voor verjonging, zien we wel dat het aandeel 55+ in de bevolking langzaam groeit.

Figuur 1: Het totaal aantal verhuisde personen, per half jaar

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600 2016-1 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2

gevestigd vertrokken

Figuur 2: Verhuisde personen naar leeftijdscategorie (saldo), per half jaar

300 298 274 246 De gemeente vergrijsd 200 204 189 De gemeente Hoeksche Waard 176 156 is, net als Nederland, aan het 121 130 vergrijzen. Migratie is namelijk 100 109 84 59 niet de enige factor. De 32 leeftijdsopbouw wordt mede 51 38 39 29 28 bepaald door het aantal 13 6 0 2 -4 -6 0 5 geboorten en sterften. -25 -6 -30 Daarnaast wordt de bevolking -48 -61 die blijft ook ieder jaar ouder. -100 2016-1 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2

25 jaar of jonger 26 tot 54 55 of ouder Meer 55+ers dan landelijk

Waar in Nederland 33,1% van Figuur 3: Leeftijdsverdeling van gevestigde personen versus totale bevolkingsopbouw Hoeksche Waard (2017 de bevolking 55 jaar of ouder en 2020) is, is dat in de Hoeksche Waard 37,0%. Zowel in de Hoeksche 100% 12% Waard als in Nederland als 14% 14% 14% 16% 15% 14% 18% 16% geheel is dit aandeel sinds 2017 80% 36% 37% met 1,4%-punt gestegen. 41% 39% 42% 43% 60% 49% 49% 50% 49% 51% 37% 36% 40%

48% 47% 20% 44% 43% 35% 35% 37% 35% 31% 27% 27%

0% 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2 2017 2020 25 jaar of jonger 26 tot 54 55 of ouder

2

 Zo goed als alle kernen in de gemeente zien jaarlijks meer mensen komen dan gaan. In 2020 vormt alleen Zuid-Beijerland daarop een uitzondering. De kernen Oud- Beijerland en groeiden afgelopen jaar het meest.

Figuur 4 Saldo van vestiging en vertrek naar kern, vanaf 2016 (verhuizingen buiten de gemeente)

-3 -12 Zuid-Beijerland 49 30 6 26 15 Westmaas 24 16 5 70 1 17 49 -73 51 -3 's-Gravendeel 63 58 81 56 29 107 70 49 20 2 48 20 12 83 51 2020 Oud-Beijerland 32 44 2019 -6 74 2018 53 56 2017 82 23 2016 38 -8 Nieuw-Beijerland 54 54 33 89 36 Mijnsheerenland 67 83 30 8 5 0 26 37 45 23 57 16 3 67 29 52 24 88 22 17 35 35 7 -150 -100 -50 0 50 100 150

Binnengemeentelijke verhuizingen Voor de tweede helft van 2020 hebben we ook inzicht in de verhuizingen binnen de gemeente. De kernen Numansdorp (+41), Nieuw-Beijerland (+36) en Puttershoek (+29) hebben het grootste positieve saldo als we kijken naar de binnen de gemeente verhuisde personen. Heinenoord (-45), Klaaswaal (-37) en Strijen (-36) zien per saldo de meeste personen vertrekken naar een andere kern in de eigen gemeente.

Als we naar de gehele binnenlandse migratie in de tweede helft van 2020 kijken, dan groeien Oud-Beijerland en 's-Gravendeel het hardst door de binnenlandse migratie (beide +82). Goudswaard en Klaaswaal dalen het hardst door migratie (-15).

3

Verhuisde huishoudens: klein positief saldo  Ook in 2020 zet zich de eind 2016 ingezette trend van een vestigingsoverschot van huishoudens zich voort. In de tweede helft van 2020 was dit positieve saldo weer wat groter dan in de eerste helft, namelijk +53.  Vooral paren met en paren zonder kinderen komen vaker naar de Hoeksche Waard dan dat ze eruit vertrekken; alleenstaanden (waaronder jongeren die gaan studeren) vertrekken juist vaker.  Sinds 2016 heeft de gemeente Hoeksche Waard een positief verhuissaldo met diverse omliggende gemeenten/regio's, zoals , Voorne Putten, de BAR-gemeenten en overig Rijnmond. Met West-Brabant, en in mindere mate de Drechtsteden, is er een vertrekoverschot.

Figuur 5: Verhuisde huishoudens, per half jaar

1.000

800

600

400

200

0 2016-1 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2

gevestigd vertrokken

We onderscheiden de volgende Figuur 6: Verhuisde huishoudens naar huishoudsamenstelling (saldo), per half jaar regio's: 100 BAR-Gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Ridderkerk 50

Overig Rijnmond Capelle aan den IJssel, 0 Goeree-Overflakkee, Krimpen aan den IJssel, Maassluis, Schiedam, Vlaardingen, -50 Zuidplas

Drechtsteden -100 Alblasserdam, , 2016-1 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2 Hardinxveld-Giessendam, Hendrik-Ido-Ambacht, alleenstaand eenoudergezin paar met kinderen paar zonder kinderen Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht Toelichting: niet beschikbaar voor tweede helft van 2018

Voorne-Putten Figuur 7: Verhuisde huishoudens naar regio, sinds 1.1.2016 Brielle, Hellevoetsluis, Nissewaard, Westvoorne 236 Rotterdam 1.283 1.519 West-Brabant Aalburg, Bergen op Zoom, 270 BAR-gemeenten 317 Breda, Drimmelen, Etten-Leur, 587 Geertruidenberg, Halderberge, 65 Moerdijk, Oosterhout, Overig Rijnmond 440 505 Roosendaal, Rucphen, -70 Steenbergen, Werkendam, Drechtsteden 623 Woensdrecht, Woudrichem, 553 Zundert 83 Voorne-Putten 256 342 -206 West-Brabant 472 266 -186 overig Nederland 1.826 1.640

-250 0 250 500 750 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 saldo vertrokken gevestigd

4

 Het afgelopen half jaar had de Hoeksche Waard alleen een negatief saldo met West- Brabant. Het meest positieve saldo was met de BAR-gemeenten (saldo +40).

Figuur 8: Verhuisde huishoudens naar regio (saldo), per half jaar

75

50

25

0

-25

-50 2016-1 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2

Rotterdam BAR-gemeenten Overig Rijnmond Drechtsteden Voorne-Putten West-Brabant

3 Omvang en waarde van woningen

In deze paragraaf kijken we naar de inhoud en de WOZ-waarde van de woning die door vestigers wordt betrokken en door vertrekkers wordt achtergelaten.

 De vestigers komen meestal te wonen in een iets minder ruime woning (vergeleken met de woning die de huishoudens achterlieten toen ze uit de Hoeksche Waard vertrokken).  En de WOZ-waarde van de door vestigers betrokken woningen (mediaan) is in de regel lager dan de woning die vertrekkers achterlieten. Dit verschil varieert tussen de €5.000 en €15.000. Dat laatste is ook precies het verschil in de tweede helft van 2020.

Figuur 9: Inhoud (in kubieke meters) van de woning van verhuisde huishoudens (mediaan), per half jaar 400

367 367 350 363 360 365 360 355 353 355 350 355 353 345344 344 345 346 332 300

250 gevestigd

vertrokken 200 2016-1 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-1

Figuur 10: De WOZ-waarde (in euro's) van de woning van verhuisde huishoudens (mediaan), per half jaar 250

240 247 239

duizenden 230 232 220 226 223 221 216 210 214 214 208 200 205 206 198 199 gevestigd 190 193 194 191 191 vertrokken 180 2016-1 2016-2 2017-1 2017-2 2018-1 2018-2 2019-1 2019-2 2020-1 2020-2

5

4 Verkoopcijfers

We gaan in deze paragraaf in op het aantal verkochte woningen in Hoeksche Waard, hun transactieprijs, het aantal dagen dat verkochte woningen te koop stonden, het aantal te koop staande woningen en hun vraagprijzen.

Aantal verkochte woningen schiet omhoog in tweede helft 2020  Het aantal verkochte woningen in de Hoeksche Waard ligt in de tweede helft van 2020 aanmerkelijk hoger dan voorheen. In totaal werden 549 woningen verkocht, tegenover zo'n 400 in eerdere half-jaren. Vooral in en Oud-Beijerland werden veel woningen verkocht.  Ongeveer één op de drie verkochte woningen betreft een tussenwoning. In de tweede helft van 2020 zijn er ook veel van deze woningen verkocht.

Figuur 11: Het aantal verkochte woningen naar gemeente, per half jaar

600

28 500

154 46 43 42 400 26 27 42 42 38 34 35 137 130 115 116 138 75 300 99 110 28 93 88 Strijen 108 48 60 76 40 55 75 60 98 53 53 48 Oud-Beijerland 200 52 35 63 58 73 55 47 63 65 59 29 54 41 100 216 153 151 171 149 149 119 133 139 137 142 101 Binnenmaas 0 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

Figuur 12: Het aantal verkochte woningen naar woningtype, per half jaar

600

500 116

71 400 87 98 106 98 87 96 73 84 201 75 300 157 162 vrijstaand 53 135 164 132 153 143 100 144 142 tussenwoning 200 110 110 114 hoekwoning 70 88 87 73 79 91 70 76 68 100 72 33 26 27 28 27 21 appartement 20 15 19 16 22 15 80 82 79 85 85 47 67 62 72 71 62 68 2-onder-1-kap 0 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

Tabel 2: Het aantal verkochte woningen naar woonplaats, per jaar 2019 2020 2021 Heinenoord 38 38 Maasdam 31 50 Mijnsheerenland 38 52 Puttershoek 57 74 's-Gravendeel 82 107 Westmaas 21 21 Klaaswaal 38 44 Numansdorp 90 90 Goudswaard 19 27 Nieuw-Beijerland 45 45 Piershil 21 19 Zuid-Beijerland 33 43 Oud-Beijerland 199 281 Mookhoek 3 6 Strijen 53 39 3 8

6

De transactieprijs blijft geleidelijk stijgen  De transactieprijs per m2 (mediaan) laat voor alle woningtypen een stijgende lijn zien. Gemiddeld ligt dit nu op € 2.910 per m2 (tegenover €2.647 een half jaar eerder).  Dit patroon zien we ook terug bij de 'normale' transactieprijs (mediaan).  Er is bijna geen verschil meer tussen de (mediaan van het verschil van de) vraag- en transactieprijs. Voor tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen wordt gemiddeld zelfs meer dan de vraagprijs betaald, waardoor het verschil voor alle woningen nu positief is (+0,1%).

Figuur 13: De transactieprijs per m2 (mediaan), per half jaar

3.500

3.000

2.500 2-onder-1-kap

appartement

2.000 hoekwoning

tussenwoning

vrijstaand 1.500 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

Figuur 14: De transactieprijs (mediaan), per half jaar

600

550

500 duizenden

450

400 2-onder-1-kap 350 appartement 300 hoekwoning 250 tussenwoning 200 vrijstaand 150 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

Figuur 15: Verschil vraagprijs-transactieprijs (mediaan), per half jaar

2%

0%

-2% 2-onder-1-kap

appartement -4% hoekwoning

-6% tussenwoning

vrijstaand -8% 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

7

Verkooptijd daalt zo mogelijk nog verder  De meeste woningen staan zo'n 25 tot 30 dagen te koop, met uitzondering van de vrijstaande woningen. Maar ook die woningen staan minder lang te koop dan voorheen: een afname van 123 dagen naar 80.

Figuur 16: Aantal verkoopdagen (mediaan), per half jaar

500

400

300 2-onder-1-kap

appartement 200

hoekwoning

100 tussenwoning

vrijstaand 0 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

Afname aantal te koop staande woningen stagneert voor meeste woningtypen  Het aantal in de Hoeksche Waard te koop staande woningen daalde sinds 2016 voortdurend. Aan het eind van de tweede helft van 2020 stonden er nog 283 woningen te koop, tegenover 350 een half jaar eerder. Deze afname komt voor het overgrote deel door de afname van te koop staande vrijstaande woningen.  Bij het dalende aanbod past een oplopende prijs. Dat zien we het beste bij de vrijstaande woningen, de hoekwoningen en de tussenwoningen.

Figuur 17: Aantal te koop staande woningen, per half jaar

600

500

400

2-onder-1-kap 300 appartement

200 hoekwoning

100 tussenwoning

vrijstaand 0 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

Figuur 18: De vraagprijs (mediaan), per half jaar

750 700 650

duizenden 600 550 500 450 2-onder-1-kap 400 appartement 350 300 hoekwoning 250 tussenwoning

200 vrijstaand 150 2015-1 2016-1 2017-1 2018-1 2019-1 2020-1

8

5 Woningvoorraad

In deze laatste paragraaf gaan we in op de gemeentelijke woningvoorraad alsmede de woningen die in het bezig zijn van de woningbouwcorporatie.

Gemeentelijke voorraad: geleidelijke groei, vooral koop en Oud-Beijerland  Sinds 2016 is de woningvoorraad in de Hoeksche Waard met 1.326 woningen gegroeid tot 37.749 (+3,6%). Gemiddeld komen er jaarlijks zo'n 300 woningen bij. Waar het aantal koopwoningen toeneemt, daalt het aantal huurwoningen juist geleidelijk.  In de periode 2016-2019 is ongeveer een-derde van de groei in de woningvoorraad gerealiseerd in de kern Oud-Beijerland. Dit is qua woningomvang ook al de grootste kern in de gemeente. Procentueel groeien Nieuw-Beijerland en Mijnsheerenland het snelst. Alleen in Maasdam neemt de voorraad af (-3).

Figuur 19: Aantal woningen in de Hoeksche Waard, naar eigendom, per 1 januari van het betreffende jaar

40.000 1.642 1.750 1.785 2.076 1.871 35.000 9.512 9.439 30.000 9.543 9.628 9.551

25.000 26.338 26.560 25.095 25.173 25.656 20.000

15.000

10.000

5.000

0 2016 2017 2018 2019 2020

koop huur - corporaties huur - overig

Bron: CBS – gegevens per 1.1.2021 nog niet beschikbaar (worden verwacht in oktober 2021).

Tabel 3: Ontwikkeling woningvoorraad, 2016-2019, naar woonkern woonkern woningvoorraad ontwikkeling 2016 2019 absoluut procentueel Oud-Beijerland 9.940 10.313 373 3,8% Numansdorp 3.882 3.962 80 2,1% Strijen 3.908 3.957 49 1,3% 's-Gravendeel 3.831 3.919 88 2,3% Puttershoek 3.075 3.142 67 2,2% Mijnsheerenland 1.837 1.932 95 5,2% Klaaswaal 1.740 1.752 12 0,7% Zuid-Beijerland 1.529 1.612 83 5,4% Heinenoord 1.548 1.555 7 0,5% Nieuw-Beijerland 1.440 1.529 89 6,2% Maasdam 1.395 1.392 -3 -0,2% Westmaas 922 928 6 0,7% Goudswaard 801 834 33 4,1% Piershil 687 715 28 4,1%

totaal 36.535 37.542 1.007 2,8% Het OCD streeft naar hoge Bron: CBS – gegevens per 1.1.2020 nog niet beschikbaar kwaliteit van de informatie in

deze factsheet. Heeft u nog suggesties of aanvullingen, laat het ons dan weten.

dr. Bart van der Aa drs. Jan Schalk maart 2021

Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05 [email protected] 9 www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl