Presja Inwestycyjna a Rozwój Zabudowy – Kontrola U Podstaw Za Pomocą Interwencyjnych Zapisów W Studiach

PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY – KONTROLA U PODSTAW ZA POMOCĄ INTERWENCYJNYCH ZAPISÓW W STUDIACH

Łukasz Wardęski

Uniwersytet Technologiczno–Przyrodniczy im. Jana i Jędrzeja Śniadeckich w Bydgoszczy, Wydział Budownictwa, Architektury i Inżynierii Środowiska, ul. Prof. S. Kaliskiego 7, 85-796 Bydgoszcz E-mail: [email protected]

INVESTMENT PRESSURE AND DEVELOPMENT OF BUILT-UP AREAS – BASAL CONTROL IN TEXTS OF PLANNING STUDIES

Abstract In this article it was analyzing development processes caused in areas subject to high investment pressure, caused by the impact of the central urban areas and the location of the maritime area. Illustrated background problem, as well as examples of intervention activities in texts of planning documents, that are aimed at improving the quality of the space in these areas.

Streszczenie W artykule podjęto analizę procesów rozwojowych wywołanych na obszarach poddanych wysokiej presji inwestycyjnej, spowodowanej oddziaływaniem centralnych terenów aglomeracji oraz lokalizacji przy obszarze morskim. Przedstawiono tło problemowe, a także przykłady interwencyjnych działań naprawczych zastosowanych w studiach gminnych, które mają na celu poprawę jakości przestrzeni tych obszarów.

Keywords: spatial planning; investment pressure; chaotic urban planning; uncontrolled development of built-up areas; planning studies Słowa kluczowe: planowanie przestrzenne; presja inwestycyjna; chaos urbanizacyjny; niekontrolowany rozwój zabudowy; studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

WPROWADZENIE

W artykule, na podstawie studiów przypadków, 1. PROBLEM NIEKONTROLOWANEGO ROZWOJU poruszono problematykę niekontrolowanego rozwoju INWESTYCYJNEGO zabudowy występującego w miejscowościach poło- żonych w obszarze aglomeracyjnym miasta Poznania Polskie gminy wiejskie, czy też miejsko-wiejskie oraz w strefie przymorskiej Morza Bałtyckiego. Wy- zlokalizowane w sąsiedztwie, czy też w niewielkiej odle- kazując przypadki chaotycznego przeobrażania się głości (do 30km) od granic administracyjnych najwięk- struktur poddanych urbanizacji, przedstawiono roz- szych miast, w szczególności ośrodków wojewódzkich wiązania mające na celu wspomóc poprawę jakości (w tym głównych: Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław przestrzeni tych obszarów, które to mają wygenerować czy Poznań), z całą pewnością posiadają swoistą swoisty asumpt dla lokalnych władz i społeczeństwa szansę rozwojową, z jednej strony uzupełniając o swe dla poprawy wizerunku miejsca i zbudowania lokalnej walory funkcjonalno-przestrzenne czy krajobrazowe tożsamości oraz wzmocnienia wartości przestrzenno- ofertę życia w mieście, z drugiej zaś strony przyciąga- -architektonicznych analizowanych obszarów. jąc ludność do osiedlenia się na stałe, kusząc niższy-

ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 85 Ł. WARDĘSKI mi niż w mieście cenami gruntów czy też mniejszymi nika 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2015 r. poz. 1777), podatkami. Procesowi suburbanizacji, jako procesowi które to w konsekwencji zostały zawarte w ustawie rozwoju tkanki urbanistycznej na obszarach wiejskich o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. poza miastem, towarzyszą jednak rozliczne problemy U. z 2016 r. poz. 778), gdzie to właśnie w SUiKZP, jako przestrzenne, komunikacyjne, infrastrukturalne, spo- dokumencie kreującym gminną politykę przestrzenną, łeczne, funkcjonalne, czy też środowiskowe. Rozprze- winno uwzględniać się uwarunkowania wynikające strzenianie się miast, jak przytacza K. Kamieniecki, w szczególności z potrzeb i możliwości rozwoju gminy, „prowadzi do częściowego rozproszenia budownictwa analizując stan i prognozując przy tym możliwy rozwój mieszkaniowego lub handlowego (…) wiąże się z utra- jednostki terytorialnej w zakresie ekonomii, środowiska tą wolnej przestrzeni, gospodarstw rolnych, przyrody i społeczeństwa, demografii, potencjalnych migracji ożywionej, wartości przyrodniczych, krajobrazowych, w ramach miejskich obszarów funkcjonalnych ośrod- kulturowych i rekreacyjnych lub (…) może skutkować ka wojewódzkiego, gminnych możliwości finansowych podwyższonymi wydatkami publicznymi na infrastruk- w celu wykonania infrastruktury komunikacyjnej, tech- turę, instytucje publiczne lub transport” [ K. Kamieniec- nicznej i społecznej w ramach potencjalnego rozwoju ki, 2002, s. 14]. oraz bilansować tereny przeznaczone pod zabudowę. Z podobnymi problemami, jednak spowodow- Trudno jest jednak stwierdzić, czy nowo wprowadzo- anymi zgoła innymi czynnikami, borykają się drugie ne zapisy ustawowe będą rzetelnie realizowane przez (obok podejmowanych w artykule obszarów zloka- samorządy w dokumentach planistycznych, co poten- lizowanych przy dużych miastach w Polsce) obszary, cjalnie miałoby się przyczynić do poprawy ładu prze- położone w strefie bezpośredniego sąsiedztwa Morza strzennego w oparciu o ustawową zasadę zrównowa- Bałtyckiego. Presja inwestycyjna, związana z chaotyc- żonego rozwoju. znym rozwojem urbanizacyjnym, wywołana jest tu sil- Niewątpliwy jest jednak fakt, że racjonalna kon- nym wpływem aktywności turystycznej, co spowodow- sumpcja zasobów to efektywne wykorzystanie terenów ane jest faktem, że miejscowości nadmorskie (zarówno już zainwestowanych i istniejącej infrastruktury oraz w Polsce, jak i na świecie) należą do głównych obszarów zabezpieczenie odpowiedniego do dalszego zrów- aktywności turystycznej, co wynika z dominującej roli noważonego rozwoju zasobu terenów otwartych [A. masowej turystyki wypoczynkowej, gdzie najlepsze Zimnicka, L. Czernik, 2007, s. 37]. Owe tereny otwar- warunki posiadają miejscowości nadmorskie [C. M. te powinny być jednak położone w sąsiedztwie tych Hall, S. J. Page, 2006, s. 427], [A. Kowalczyk, 2001, już zabudowanych, posiadających walory sprzyjające s. 287]. rozwojowi inwestycyjnemu, za sprawą chociażby do- Należy jednak uznać, że prowadzenie niekon- stępu do podstawowej infrastruktury drogowej, tech- trolowanych i nieuporządkowanych procesów rozwo- nicznej i społecznej. Niezależenie jednak ich lokalizacja ju zabudowy spowodowane jest tu w znacznej mierze nie może ingerować w obszary o cennych wartościach wysoką, nadwymiarową dostępnością terenów inwe- przyrodniczych i kulturowych. A ponadto, jak wskazuje stycyjnych na obszarach gmin. Tereny te, najpierw R. Barełkowski, dla zrównoważonego rozwoju obsza- wytypowane pod zabudowę przez samorządy lokal- rów wiejskich podjęte powinny być działania związane ne w studiach uwarunkowań i kierunków zagospoda- ze zmniejszeniem nadmiernej konsumpcji zasobów, rowania przestrzennego gminy (SUiKZP), następnie prowadzące do zintegrowania tkanki miejskiej, kreu- w konsekwencji uprawomocnione w miejscowych jące odpowiedne proporcje między poszczególnymi planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP), rodzajami zabudowy, ale także skuteczne adaptujące stanowią dla potencjalnych inwestorów możliwą strefę istniejącą infrastrukturę z uwzględnieniem efektywne- konsumpcji inwestycyjnej, a za sprawą decyzji gminy go zarządzania [R. Barełkowski, 2012, s. 764-769]. umacniają ich w przekonaniu o prawidłowości takich Autor, analizując studium przypadku dwóch działań. Niekontrolowany i zarazem negatywny rozwój miejscowości, przedstawia problematykę „rozlewania” rozproszonej zabudowy wspierany jest dodatkowo i niekontrolowanego rozrostu struktur przestrzennych, faktem prawnego umożliwienia wydawania przez gmi- a następnie na przykładzie zapisów zastosowanych ny decyzji o warunkach zabudowy (WZ), która to mimo w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodaro- konieczności spełnienia pięciu ustawowych warunków, wania przestrzennego pokazuje interwencyjne roz- nie musi być zgodna z zapisami SUiKZP. wiązania pozwalające kontrolować rozwój przestrzen- Wprawdzie potencjalną nadpodaż terenów in- ny u samych podstaw. Wprowadzone zapisy w tych westycyjnych w gminnych dokumentach planistycz- dokumentach mają na celu skoncentrować rozwój nych próbują nowymi wytycznymi ograniczyć zapisy przestrzenny w środkowej, najaktywniejszej w ewolu- wprowadzonej przez rząd ustawy z dnia 9 paździer- cji urbanistycznej części gminy, o wyraźnie najbardziej

86 ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY - KONTROLA U PODSTAW ... zaawansowanym wśród innych miejscowości rozwoju raźną dominacją funkcjonalną wykazuje się tu przede funkcjonalno-przestrzennym. Zachęta do zintensyfiko- wszystkim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wania zabudowy na obszarach o wysokim potencja- która w minionych latach sukcesywnie i intensywnie le, z rozbudowaną infrastrukturą techniczną, drogową uzupełniana była zabudową wielorodzinną, jednak sam i społeczną, ma na celu uzupełnić istniejące struktury charakter zabudowy pozwala stwierdzić, że mamy tu o tożsamym lub podobnym profilu funkcjonalnym, ale do czynienia z chaotycznym rozwojem inwestycyjnym, jednocześnie zahamować proces konsumpcji terenów gdzie tylko nieliczne przypadki stanowią próbę racjo- otwartych, o typowym charakterze wiejskim, z wyso- nalności w gospodarowaniu przestrzenią. Procesy kim udziałem terenów rolniczych i leśnych1. Nieunik- rozwojowe są tu jednak bliżej niezdefiniowane. Zary- nione jest tym samym, że jakiekolwiek procesy in- sowują się tu z jednej strony układy kwartałowe czy westycyjne na terenach otwartych, z racji wysokiego też ulicowe, ale również nieregularne, często będące niedoboru w występowaniu infrastruktury, powodują następstwem bezkrytycznego spojrzenia na podziały rozliczne konflikty przestrzenno-społeczne, wywiera- własnościowe jako wyznacznika kreującego popraw- jąc jednocześnie na samorządzie gminnym (w zakresie ność rozwiązań przestrzennych, a także wywołane ustawowym) obowiązek uzbrojenia i obsługi terenów, egoistycznym podejściem właścicieli nieruchomości, na których rozwinęła się zabudowa, często wymusza- skupiających się na maksymalizacji zysku bez względu jąc na nim przeznaczanie nad wyraz wysokich środ- na innych użytkowników przestrzeni, bez względu na ków inwestycyjnych, nieproporcjonalnych do tych, potrzeby przyrody ożywionej i nieożywionej. które mogłyby zostać przeznaczone na inne, bardziej Jednym z istotnych problemów Rokietnicy jest zasadne i pilne potrzeby. wyraźnie wyczuwalny brak zdefiniowanych przestrzeni publicznych mogących integrować życie społeczno- kulturowe mieszkańców, mających w swym zasobie 2. CHAOS URBANIZACYJNY – STUDIA takie miejsca, jak rynki, place, tereny wypoczynku czy PRZYPADKÓW rekreacji, które to zintegrowane byłyby z obiektami Dla zilustrowania nieokiełznanego rozwoju urba- zapewniającymi podstawowe usługi i handel, w tym nizacyjnego poddano analizie dwie miejscowości. Każ- handel lokalny, ale i zintegrowane w racjonalny spo- da z nich, choć zgoła odmienna w swym położeniu, sób z tkanką mieszkaniową. Brak tych przestrzeni oddziaływaniu czynników rozwojowych czy posiadają- silnie oddziałuje na tożsamość przestrzenną tej miej- ca cechy na tyle różne, że interesować się każdą z nich scowości, gdzie wyczuwalne niedobory w infrastruktu- mogą inne gremia inwestorów, posiada jedną wspólną rze publicznej i usługowej, przy mocno wykształconej cechę – presję inwestycyjną. Presja ta, z jednej stro- strukturze zabudowy mieszkaniowej, spowodowały, że ny z racji wysokiego zapotrzebowania inwestycyjnego Rokietnica stała się jedynie „sypialnią” sąsiadującego stanowi szansę dla rozwoju danego obszaru, z dru- z nią Poznania. Kolejnym wyraźnym problemem Ro- giej jednak strony za sprawą tych samych inwestorów, kietnicy jest omawiany w artykule nieuporządkowany których nierzadko agresywne chęci działań, aprobo- rozwój na terenach nieposiadających wystarczającego wanych przez nader liberalne decyzje przestrzenne (a nawet minimalnego) kapitału inwestycyjnego (oprócz w gminnych dokumentach planistycznych, prowadzą terenowego, który, rzecz jasna, w oczach inwestorów do chaotycznej konsumpcji przestrzeni. za sprawą ceny nieruchomości jest jedynym wyznacz- nikiem warunkującym inwestycje). Sam problem Ro- 2.1. Rokietnica kietnicy, ale również miejscowości położonych w jej Rokietnica, położona w gminie zlokalizowanej bezpośrednim, południowym sąsiedztwie, a stykają- w powiecie poznańskim, jest pierwszą ze wsi podda- cych się granicami z Poznaniem, można wyrazić nad nej analizie badawczej. Integralnie obszar ten, z racji wyraz silnym popytem na tereny inwestycyjne. Presja położenia w bezpośrednim sąsiedztwie Poznania, jest Poznania jest tam na tyle duża, że tereny te skazane są silnie powiązany ze stolicą Wielkopolski zarówno funk- poniekąd na pełny ich zabór, niezależnie od tego, czy cjonalno-przestrzennie, jak i społecznie. Rokietnica, predestynują do zainwestowania, czy też nie. Ową pre- jako najbardziej rozwinięta miejscowość gminy, skupia- sję, a właściwie jej negatywne skutki, możemy zaob- jąca szereg funkcji, bezpowrotnie utraciła już charakter serwować chociażby w południowej części Rokietnicy wiejski, przekształcając się w quasi-miasteczko. Wy- i przyległej części sołectwa Kiekrz (ryc. 1), gdzie uwi-

1 K. Barełkowska, R. Barełkowski, L. Chlasta, Ł. Wardęski (2013) poruszyli problematykę potrzeby zachowania przestrzeni otwartych, o wysokich walorach krajobrazowych wskazując plany miejscowe jako narzędzie działań interwencyjnych.

ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 87 Ł. WARDĘSKI dacznia się rozwój zabudowy na terenach nie przezna- Przymorska część Ustronia Morskiego jest czonych pod inwestycje (kontynuowany na podstawie obecnie mocno wysycona inwestycyjnie, w związku decyzji o warunkach zabudowy), ale także wyjątkowo z czym pojawia się presja zawłaszczania terenów po- powolny, rozrzedzony, a co za tym idzie, nieefektywny łożonych bardziej na południe, lecz w oderwaniu od proces wypełniania, niegdyś wyznaczonych nadpoda- istniejącej struktury zabudowy (ryc. 2), generując nie- żowo w planach miejscowych, terenów przeznaczo- kontrolowane, bezplanowe punktowe wypełnianie te- nych pod zabudowę mieszkaniową. Zauważyć można, renów w tej części sołectwa, ale i sąsiedniego Gwizdu że samorząd boryka się z szeregiem problemów doty- czy Wieniotowa. czących rozstrzygnięć przestrzennych na jej obszarze. Na przestrzeni lat głowna – przymorska część Zainteresowanie inwestorów zasobami terenowymi, Ustronia Morskiego wykształciła się w układzie wydłu- i chęć przyciągnięcia przez gminę nowych podatników żonej wielodrożnicy, z ulicówkami o układzie południ- zachęca ją do podejmowania decyzji nierzadko ryzy- kowym, a obecnie nowa zabudowa „kroczy” tu w kie- kownych, choć korzystnych dla inwestorów, co niestety runku południowym, próbując wysycać (z różnym skut- w dalszej perspektywie może negatywnie oddziaływać kiem) kolejne, dotychczas niezagospodarowane części na funkcjonowanie całej jednostki terytorialnej. wsi. Analiza stanu zagospodarowania tego obszaru i jego otoczenia pozwala stwierdzić, że mamy tu do 2.2. Ustronie Morskie czynienia z pewną strukturą zamkniętą, w której wy- Kolejnym, drugim już badanym obszarem jest kształciły się wszystkie podstawowe (jakby mogło się wieś gminna Ustronie Morskie. Cała jednostka tery- wydawać) funkcje wsi posiadającej cechy miejskie – tu torialna, ze względu na swoje nadmorskie położenie, również, w tym szczególnym przypadku, związane ze posiada typowo turystyczny charakter, a jej główna, zintensyfikowanym (sezonowym) ruchem turystycznym. o tożsamo brzmiącej nazwie miejscowość stanowi naj- Dogłębna jednak analiza obecnych kierunków rozwo- większą bazę turystyczną gminy, będąc jednocześnie jowych aktualnie aktywizującego się obszaru (tu należy jej centrum usługowym, kulturowym, sportowo-rekre- wskazać: w sposób nieuporządkowany i chaotyczny) acyjnym i oświatowym, gdzie siedzibę swą ma również pozwala stwierdzić, że nie wykształcą się tu struktu- urząd gminy. Choć sama gmina położona jest w zgoła ry funkcjonalno-przestrzenne mogące indywidualnie, odmiennym terytorium niż analizowany wcześniej te- a jednocześnie wspólnie z częścią przymorską tworzyć ren przynależny do Rokietnicy, gdzie w związku z tym konglomerat terytorialny, co z kolei spowodować może nie ujawnia się tak silna presja spowodowana bliskim powstanie dwóch funkcjonalnie różnych obszarów. położeniem aglomeracji, mamy tu jednak do czynienia Można przewidzieć, że jeden z tych obszarów – nowo z wpływem dwóch miast: Koszalina (oddalonego o ok. powstający w południowej części będzie stanowił 30 km) i Kołobrzegu (sąsiadującego z gminą Ustronie swoistą „sypialnię turystyczną”, gdzie przestrzenie pu- Morskie granicą administracyjną). Ponadto niewątpliwe bliczne, funkcje usługowe, w tym usługi publiczne, ale jest, że, poza wpływem Koszalina i Kołobrzegu, główną także mieszkaniowe (całoroczne) będą stanowiły zni- przyczyną presji inwestycyjnej na ten obszar jest silne komy odsetek, co z kolei spowoduje opustoszenie tych oddziaływanie turystyki zarówno krajowej, jak i (choć terenów poza okresem sezonu turystycznego. Część w mniejszym stopniu) zagranicznej. Silny wpływ ak- przymorska z kolei będzie w czasie sezonowym tak tywności turystycznej wynika z faktu, że miejscowość intensywnie wykorzystywana, że jej chłonność zosta- ta razem z innymi nadmorskimi (zarówno w Polsce, nie znacznie przekroczona, co spowodować może za- jak i na świecie) należy do grona głównych obszarów równo utratę komfortu przebywających tu turystów, jak aktywności turystycznej, co wynika z dominującej roli i znaczne obniżenie jakości życia mieszkańców, mogąc masowej turystyki wypoczynkowej, gdzie najlepsze tym samym doprowadzić do sytuacji, że miejscowość, warunki posiadają miejscowości nadmorskie [A. Ko- a w konsekwencji cała gmina, nie będzie już postrze- walczyk, 2001, s. 287]. Powyższe przyczynia się jed- gana jako miejsce atrakcyjne turystycznie i wypoczyn- nak do wzmożonej presji inwestycyjnej na omawiany kowo, a być może również i mieszkaniowo. Powyższą obszar. Nieunikniona staje się próba ekspansji na ob- sytuację potęguje fakt, że przymorska część Ustronia szary dotychczas niezainwestowane, położone w oto- Morskiego nie posiada wykształconej centralnej prze- czeniu cennych elementów przyrody, prowadząc do strzeni2 mogącej stworzyć swoiste spoiwo między ich doszczętnej degradacji. dwoma omawianymi (północną i południową) strefami

88 ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY - KONTROLA U PODSTAW ...

Ryc. 1. Schemat rozproszenia obszarów zainwestowanych w południowej części wsi Rokietnica oraz części wsi Kiekrz; źró- dło: opr. własne na podstawie map ewidencyjnych udostępnionych w usłudze sieciowej WMS przez Powiatowy Ośrodek Do- kumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Poznaniu Fig.1. Diagram of dispersion built-up areas in the southern part of the village Rokietnica and part of the village Kiekrz; source: prepared by the author on the basis of cadastral maps available in the network service WMS by the County Documentation Centre of Geodesy and Cartography in Poznan miejscowości. Powyższa problematyka była przedmio- zaprzeczalne walory terytorialne, może mimo próby tem zainteresowania autorów Studium Uwarunkowań ekspansji Poznania wykształcić niezależną przestrzeń, i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gmi- pozwalającą na samodzielne, autonomiczne funkcjo- ny Ustronie Morskie3,4. nowanie tego głównego ośrodka gminy. Mimo że nie- wątpliwie wpływ głównego miasta aglomeracyjnego jest nieunikniony, to w przestrzeni Rokietnicy można 3. DZIAŁANIA NAPRAWCZE dostrzec potencjał mogący pozwolić zintegrować war- 3.1. Rokietnica tości miejscowości, generując indywidualną w skali Rokietnica, jako jedna z gmin ościennych Po- gminy dynamikę integrującą życie społeczne i kulturo- znania, posiadająca, z uwagi na jej sąsiedztwo, nie- we mieszkańców, zarówno tych rdzennych, ale i tych

2 Wyjątek stanowi przestrzeń w otoczeniu kościoła, lecz jej skala powoduje, że nie tworzy ona i nie będzie w przyszłości tworzyć miejsca mogącego integrować życie społeczne, kulturalne, czy też sprostać oczekiwaniom przebywających tu turystów. 3 Opracowanie sporządzone przez zespół Armageddon Biuro Projektowe w składzie: Robert Barełkowski, Łukasz Wardęski, Katarzyna Barełkowska, Zbigniew Barełkowski, Leszek Chlasta, Łukasz Szajek, przy współpracy Michała Beygi. 4 Autorzy wskazują na problem racjonalnego gospodarowania przestrzenią i problem krystalizacji struktury gminy w strefie przymorskiej.

ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 89 Ł. WARDĘSKI dotychczas przywiązanych do Rokietnicy wyłącznie z indywidualnie przypisaną symboliką R-01XS, R-02XS z racji miejsca zamieszkania. Ci nie zżyci na chwilę oraz R-03XS (ryc. 3), a dla każdego z nich ustalono obecną z miejscową tożsamością przestrzenną i lo- różne scenariusze rozwojowe. kalnym życiem społecznym mieszkańcy mogliby, obok Dla terenu R-01XS (SRI – Rokietnica Centrum wykorzystywania miejscowości wyłącznie jako miej- – Północ) przewidziano dwa odmienne profile funkcyj- sca zamieszkania, przyczynić się do tworzenia, dzięki ne. Pierwszy z nich (Profil 1 „Centrum”) zakłada umoż- stosownym zachętom, lokalnej tożsamości kreującej liwienie wykrystalizowania centrum Rokietnicy przy wspólną przestrzeń życiową. zintensyfikowaniu zabudowy wielorodzinnej z usługami Analizując sytuację przestrzenną i funkcjonalną w parterach budynków oraz usługami stanowiącymi in- Rokietnicy, można stwierdzić, że oprócz obszarów, na dywidualnie funkcjonujące obiekty, gdzie oprócz pod- których w sposób agresywny rozwija się zabudowa stawowych drobnych usług i handlu upatruje się funk- mieszkaniowa, w jej zasobach pojawia się potencjał cjonowanie takich usług, jak usługi kultury (UL), służby rozwoju inwestycyjnego pozwalający stworzyć central- zdrowia i opieki społecznej (UM), czy też usługi admi- ny ośrodek mogący wygenerować przestrzeń, która to nistracyjne, biurowe, socjalne, a także służb miejskich integrując się z ową tkanką mieszkaniową, stanowiłaby (UA). Dla profilu tego wyznaczono również, z racji stra- wartościową ofertę publicznej strefy, w sposób zado- tegicznego znaczenia funkcjonalno-przestrzennego, walający aktywującą społecznie i kulturowo lokalnych obowiązek realizacji centralnego placu (SP), stanowią- mieszkańców. Ten zlokalizowany w Rokietnicy poten- cego równocześnie najsilniejszy element kompozycyj- cjał inwestycyjny stanowi, położony w jej centralnej ny (osie widokowe, dominanty). Dla dopełnienia jakości części zasób terenowy, który dotychczas niezainwe- przestrzeni wyznaczono obowiązek realizacji, w mini- stowany, stał się na chwilę obecną nad wyraz warto- mum 10% całości terenu, zieleni urządzonej (ZP). Dru- ściową przestrzenią do zagospodarowania. gi z profili dla terenu R-01XS (Profil 2 „Małe centrum”) Ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zakłada rozwój zabudowy zwartej, gdzie wykorzysta- zagospodarowania przestrzennego gminy Rokietnica nie terenu będzie nieco mniej intensywne, z przewagą z jednej strony uzupełniają istniejącą tkankę inwesty- zabudowy jednorodzinnej (ale i częściowo wielorodzin- cyjną, wprowadzając przy tym zabiegi przeciwdziała- nej) z usługami w parterze budynków. Podobnie jednak jące rozwojowi zabudowy na obszarach peryferyjnych, jak w profilu 1, zakłada się tu wykrystalizowanie cen- z drugiej zaś moderują obszar o wysokiej wartości trum Rokietnicy poprzez wprowadzenie szeregu usług funkcjonalno-przestrzennej poprzez specjalne zabiegi i przestrzeni publicznych, w tym również zieleni urzą- interwencyjne, mające na celu poprawę stanu zago- dzonej. Dla terenu R-02XS (SRI – Rokietnica Centrum spodarowania przestrzennego, z uwagi na brak obec- – Wschód) zaplanowano trzy odmienne profile funkcyj- nie w pełni wykształconej centralnej przestrzeni miej- ne. Pierwszy (Profil 1 „Oś poprzeczna”) zakłada rozwój scowości. zabudowy wielorodzinnej uzupełnionej preferencyjnie W SUiKZP Gminy Rokietnica omawiane obsza- usługami w parterze, ale także funkcjonującej w zie- ry oznaczono autorsko5 jako Tereny Strategicznych Re- leni urządzonej i przestrzeni publicznej. Drugi (Profil 2 zerw Inwestycyjnych (SRI), dając im jednocześnie sta- „Zwarta zabudowa”), podobnie jak w profilu 2 dla te- tus obszarów szczególnych, stanowiących dla rozwoju renu R-01XS, zakłada rozwój zabudowy zwartej jed- przestrzennego gminy wysoki potencjał, mogący mieć norodzinnej i wielorodzinnej, której towarzyszyć winna istotny wpływ na życie społeczno-gospodarcze. Tere- zieleń urządzona i ważna przestrzeń publiczna. Trze- ny te, jak wskazano w studium, mają za zadanie za- ci już z kolei profil dla tego obszaru (Profil 3 „Ośrodek pewnić maksymalizację potencjału dynamiki rozwoju, usługowy”), jak sama nazwa wskazuje, zakłada kreację gdzie dla optymalizacji możliwych rozwiązań, wykre- ośrodka usługowego z usługami drobnymi, handlu, ad- owania narzędzi umożliwiających podejmowanie de- ministracyjnymi, biurowymi, usługami kultury, czy też cyzji kierunkujących, zaimplementowano mechanizmy na przykład służby zdrowia i opieki społecznej. Dla scenariuszowe. Przedmiotowe scenariusze, zwane da- ostatniego już terenu – R-03XS (SRI – Rokietnica Cen- lej w studium profilami, umożliwiają wybór rozwiązań trum – Południe) przewidziano dwa odmienne profile przestrzennych realizowanych w ramach procedur pla- funkcyjne. Pierwszy (Profil 1 „Oś centralna”) zakłada nu miejscowego. Teren SRI zlokalizowany w central- rozwój zabudowy wielorodzinnej uzupełnionej o za- nej części Rokietnicy podzielono na trzy podobszary, budowę wielorodzinną z usługami w parterze budyn-

5 Opracowanie sporządzone przez zespół Armageddon Biuro Projektowe w składzie: Robert Barełkowski, Łukasz Wardęski, Katarzyna Barełkowska, Zbigniew Barełkowski, Leszek Chlasta, Michał Beyga, Iwona Monkiewicz, Roman Bednarek i inni.

90 ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY - KONTROLA U PODSTAW ...

Ryc. 2. Graficzny schemat chaotycznego rozmieszczenia obszarów zainwestowanych w środkowej i południowej części wsi Ustronie Morskie oraz w przyległej części wsi Gwizd i Wieniotowo; źródło: opr. własne na podstawie map ewidencyjnych udostępnionych w usłudze sieciowej WMS przez Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w Kołobrzegu Fig.2. Diagram of dispersion built-up areas in the central and southern part of the village Ustronie Morskie and in the adja- cent part of the village Gwizd and Wieniotowo; source: prepared by the author on the basis of cadastral maps available in the network service WMS by the Department of Geodesy and Land Management District Office in Kołobrzeg ków, usług wolnostojących, ale częściowo przewiduje uzasadnienie, gdyż konsumowane są zmniejszone też zabudowę jednorodzinną zwartą. Wyznaczono tu zasoby terenów przy racjonalizacji zużycia mediów), obowiązek kształtowania przestrzeni publicznej (plac, z wysokim udziałem przestrzeni publicznej i usług rynek, skwer; SP) oraz minimum 10% udział zieleni oraz z towarzyszącą zielenią urządzoną. Tym samym urządzonej. Z kolei drugi profil (Profil 2 „Zwarta zabudo- stwierdzić można, że działania wykreowane w studium wa”) zakłada rozwój zabudowy zwartej jednorodzinnej dla tego terenu można by zawrzeć w ciągu: z usługami w parterze oraz dopuszcza lokalizowanie funkcji usługowej w osobnych budynkach. Dodatkowo, centralizacja funkcji -> koncentracja infrastruktury -> podobnie jak w powyższych przypadkach, nakłada -> jakość przestrzeni podmiejskiej. obowiązek realizacji zieleni urządzonej oraz dopuszcza wykreowanie przestrzeni publicznych. Jakość przestrzeni tego ośrodka ma kluczowe Powyżej przedstawione założenia (niezależnie znaczenie dla funkcjonowania całej miejscowości. Wy- od profili) zawarte w studium gminy Rokietnica pokazu- daje się, że tylko uporządkowane i przemyślane rozwią- ją, że ustalenia tego dokumentu koncentrują się na po- zania pozwolą na wygenerowanie miejsca mogącego trzebie wykreowania centralnej przestrzeni gminy pod- stanowić wizytówkę wartości przestrzennej Rokietnicy, miejskiej o wysokiej intensywności (co zyskuje swoje z przestrzenią przyjazną zamieszkaniu, która zapewnia

ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 91 Ł. WARDĘSKI

Ryc. 3. Nowe centrum wsi quasi-miejskiej – Rokietnica – wyjątek ze Studium Gminy Rokietnica, 2011; źródło: opr. Armageddon Biuro Projektowe Fig. 3. The new center of the quasi-urban village – Rokietnica – a part of planning studies of Rokietnica, 2011; source: prepared by Armageddon Design Office co najmniej podstawowe potrzeby bytowe człowieka, zabudową mieszkaniową jedno- i wielorodzinną oraz ale też takiej, gdzie lokalna społeczność będzie mogła funkcjami towarzyszącymi, takimi jak usługi publiczne. się integrować i korzystać z kulturowej oferty gminy. Przedstawiony na rycinie 4 wyjątek ze Studium Gminy Ustronie Morskie (co również modelowo przed- 3.2. Ustronie Morskie stawiono na ryc. 5) wykazuje, że największa intensy- Działania interwencyjne ustalone w studium fikacja tych funkcji przewidziana jest na południe od uwarunkowań i kierunków zagospodarowania prze- środkowej części przymorskiego pasa miejscowości, strzennego dla gminy Ustronie Morskie, mające na celu gdzie zakłada się lokalizację głównych usług centro- poprawę stanu zagospodarowania przestrzennego, twórczych (UCN) otaczających przestrzenie publicz- z uwagi na brak obecnie w pełni wykształconej central- ne – rynki, place (PP) oraz zabudowy mieszkaniowej, nej przestrzeni tej miejscowości, z którą koegzystowa- usług turystycznych, sportu i rekreacji o największej łyby nowe obszary rozwojowe, zakłada realizację „no- intensywności (UTM-3). Funkcjonowanie tego obszaru wego centrum” w części południowej, która stanowić bazuje na powiązaniu z obecnymi już terenami zain- będzie główny obszar koncentracji zabudowy usług tu- westowanymi, zatem, co należy uznać za racjonalne, rystycznych, sportu i rekreacji z naturalnym dopełniłem kontynuuje rozwój miejscowości, a nie dopuszcza do

92 ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY - KONTROLA U PODSTAW ...

Ryc. 4. Nowe centrum wsi nadmorskiej – Ustronie Morskie – wyjątek ze Studium Gminy Ustronie Morskie, 2014; źródło: opr. Armageddon Biuro Projektowe Fig. 4. The new center of the village seaside – Ustronie Morskie – an exception to planning studies the Ustronie Morskie, 2014; source: prepared by Armageddon Design Office powstawania nowych tworów, oderwanych od istnie- infrastruktury komunikacyjnej, przechodząc przy tym jących struktur. Z kolei w dalszych obszarach, otacza- poprzez proces analizy powiązań zewnętrznych – jących planowane centrum miejscowości, w kierunku droga krajowa nr 11, (planowana) droga ekspresowa południowym, zachodnim i wschodnim zakłada się S-6 czy drogi powiatowe, poprzez wewnętrzne po- stopniowe zmniejszanie intensywności zabudowy wiązania gminnego układu komunikacyjnego, skoń- usług turystycznych, mieszkaniowych, sportu i rekre- czywszy na procesie planowania nowych powiązań acji (co w szczególności odzwierciedlają ujęte na ry- drogowych (z uwzględnieniem ich parametryzacji), sunku studium tereny UTM-1, UTM-2, UTM-3, gdzie których realizacja okaże się niezbędna w związku UTM-3 stanowi zabudowę – jak wskazano wcześniej – z planowanym w studium rozwojem inwestycyjnym. o największej intensyfikacji, zaś UTM-1 o najmniejszej). Wskazane zatem na etapie tego dokumentu konkret- Wskazać należy, że studium, przedstawiając tak ne rozwiązania pozwolą przyczynić się do uniknięcia szczegółowe rozwiązania, analizuje również, szczegól- zwyrodnienia rozwoju przestrzennego miejscowości, nie ważne w przypadku planowanego rozwoju o dużej gdzie pojawianie się nowej, rozproszonej zabudowy intensywności wykorzystania terenów, kwestie konkret- wymuszałoby rozwój wysoce rozbudowanego i nie- nych rozwiązań infrastrukturalnych, a w szczególności uzasadnionego systemu infrastrukturalnego.

ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 93 Ł. WARDĘSKI

Ryc. 5. Symulacyjny model trójwymiarowy „nowego centrum” Ustronia Morskiego, 2014; źródło: opr. Armageddon Biuro Projektowe Fig. 5. Three-dimensional simulation model of the „new center” Ustronie Morskie, 2014; source: prepared by Armageddon Design Office

Dla Ustronia Morskiego, przy założeniach za- PODSUMOWANIE wartych w SUiKZP, ogólne działania docelowe służące poprawie jakości przestrzeni można by zawrzeć w cią- Nadmierne rozproszenie zabudowy i jej dy- gu: wersyfikacja przestrzenna przyczyniają się do po- odciążenie obecnego centrum -> jawienia lub też umocnienia dotychczasowego cha- -> oddech dla otoczenia i domknięcie przestrzeni -> osu urbanistycznego. Skutki wadliwego planowania -> jakość infrastruktury turystycznej. i częstych przyzwoleń inwestycyjnych powodują nierzadko bezpowrotne zatracenie realnych możliwości Odciążenie obecnego centrum, poprzez wy- uporządkowania danej przestrzeni, bądź też możliwości tworzenie intensywniejszej tkanki urbanistycznej na skutecznego utrzymania wartości przyrodniczych i kul- południe od istniejącej, ma na celu poprawę jakości turowych w niezmienionym stanie. Z nieefektywnym tej przestrzeni, uwolnienie od nadmiernej penetracji gospodarowaniem przestrzennym wiążą się nieko- turystycznej, „rozrzedzenie” intensyfikacji wykorzysta- rzystne konsekwencje społeczne, w tym narastające nia terenów. Stworzenie nowej, uporządkowanej oferty konflikty, ale także wysokie straty gospodarcze. Gminy, terenowej, z czytelnie wyznaczonymi przestrzeniami z uwagi na nadpodaż wyznaczonych terenów inwesty- publicznymi, ale i czytelnymi granicami, będąc zachę- cyjnych, ponoszą wysokie koszty związane z wykupem tą dla koncentracji inwestycji, ma pomóc w uwolnieniu gruntów pod drogi czy w związku z koniecznością re- od presji na tereny otwarte o charakterze rolnym czy alizacji infrastruktury technicznej na terenach, które mogą leśnym, w tym o cennych wartościach przyrodniczych nigdy nie być zabudowane, w konsekwencji również i kulturowych. Powyższe działania mają za zadanie ponosząc koszty związane z obsługą tej infrastruktury podnieść jakość podstawowej oferty gminy, jaką jest oraz koszty związane chociażby z odśnieżaniem sieci turystyka. ulicznej. Wysokie rozproszenie zabudowy generuje także konieczność nieracjonalnego rozmieszczania infrastruktury społecznej (szkoły, ośrodki zdrowia),

94 ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY - KONTROLA U PODSTAW ... powodując również zwiększone koszty z dowożeniem zachowania walorów krajobrazowych, [w:] Przestrzeń dzieci do placówek oświatowych. Zwiększone koszty a człowiek. Harmonizowanie przestrzeni, Perspekty- dojazdów dotykają także samych mieszkańców, odległe wy, studia i interwencje, Wyd. Exemplum, Poznań. , The edge of the [dis]order, miejsca lokalizacji domostw powodują zwiększenie 2. Barełkowski R. (2012) The Sustainable City VII, “Urban Regeneration and czasu przejazdu pomiędzy poszczególnymi miejscami SustainabilityWIT, Transactions on Ecology and the docelowymi, co ma też negatywny wpływ na jakość Environment” vol. 2, Italy. środowiska. Ponadto nadmierne rozmiary terenów za- 3. Fundacja Rozwoju Demokracji Lokalnej, Instytut planowanych pod zabudowę tworzą „wirtualny” rynek Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania nieruchomości i w opinii ekonomistów swoistą „bańkę im. S. Leszczyckiego PAN (2013), Raport spekulacyjną” [Fundacja Rozwoju Demokracji Lokalnej, o ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji w Polsce, Warszawa. Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania 4. Hall C.M., Page S.J. (2006), The Geography of tour- im. S. Leszczyckiego PAN, 2013, s. 5]. ism and recreation: Environment, Place and Space, Bezsprzecznie zatem, nie tylko na podstawie London. badanych przypadków Rokietnicy i Ustronia Morskiego 5. Juchnowicz S. (1971), Śródmieścia miast polskich (ale być może i w innych przypadkach), w celu uniknięcia (Studia nad kształtowaniem i rozwojem centrów), niekontrolowanego i rozproszonego rozwoju zabudowy Ossolineum, Wrocław. podejmowane decyzje przestrzenne powinny skupić się 6. Kamieniecki K. (2002), Rozprzestrzenianie się miast – współczesny problem, niezależnie od stopnia na koncentracji i centralizacji planowanych obszarów kontroli zjawiska, Raport. Miasto za miastem, INRE, inwestycyjnych, z wygenerowaniem przestrzeni przy- Warszawa. datnej i przyjaznej życiu człowieka, ale i całemu śro- 7. Kowalczyk A. (2001), Geografia turyzmu, PWN, dowisku, krajobrazowi przyrodniczemu i kulturowemu. Warszawa. Tworzona przestrzeń – centrum – powinna cechować 8. Ogrodnik D. (2011), Miejskie centra metropolii się tym, że jest to jak najlepiej dostępny komunikacyj- jako obszary strategicznej interwencji – przykład krakowski, „Architektura. Czasopismo Techniczne”, nie obszar, wyróżniający się formą urbanistyczną, zin- 1-A, z 10, r. 108, Kraków. tegrowaniem funkcjonalnym oraz atrakcyjnością prze- 9. Zimnicka A., Czernik L. (2007), Kształtowanie strzeni publicznych, w którym koncentrują się różno- przestrzeni wsi podmiejskiej na przykładzie obszaru rodne aktywności: gospodarcze, społeczne i kulturowe oddziaływania miasta Szczecin, Wyd. Hogben, [S. Juchnowicz, 1971], [D. Ogrodnik, 2011, s. 146]. Szczecin.

NETOGRAFIA LITERATURA 1. http://wms.epodgik.pl/cgi-bin/poznanski,dostęp 1. Barełkowska K., Barełkowski R., Chlasta L., w dniu 11 lipca 2016 roku. Wardęski Ł. (2013), Plany ochronne – narzędzie 2. https://kolobrzeski.webewid.pl/is2/iEwid,dostęp w dniu 11 lipca 2016 roku

ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 95