PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY – KONTROLA U PODSTAW ZA POMOCĄ INTERWENCYJNYCH ZAPISÓW W STUDIACH Łukasz Wardęski Uniwersytet Technologiczno–Przyrodniczy im. Jana i Jędrzeja Śniadeckich w Bydgoszczy, Wydział Budownictwa, Architektury i Inżynierii Środowiska, ul. Prof. S. Kaliskiego 7, 85-796 Bydgoszcz E-mail: [email protected] INVESTMENT PRESSURE AND DEVELOPMENT OF BUILT-UP AREAS – BASAL CONTROL IN TEXTS OF PLANNING STUDIES Abstract In this article it was analyzing development processes caused in areas subject to high investment pressure, caused by the impact of the central urban areas and the location of the maritime area. Illustrated background problem, as well as examples of intervention activities in texts of planning documents, that are aimed at improving the quality of the space in these areas. Streszczenie W artykule podjęto analizę procesów rozwojowych wywołanych na obszarach poddanych wysokiej presji inwestycyjnej, spowodowanej oddziaływaniem centralnych terenów aglomeracji oraz lokalizacji przy obszarze morskim. Przedstawiono tło problemowe, a także przykłady interwencyjnych działań naprawczych zastosowanych w studiach gminnych, które mają na celu poprawę jakości przestrzeni tych obszarów. Keywords: spatial planning; investment pressure; chaotic urban planning; uncontrolled development of built-up areas; planning studies Słowa kluczowe: planowanie przestrzenne; presja inwestycyjna; chaos urbanizacyjny; niekontrolowany rozwój zabudowy; studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego WPROWADZENIE W artykule, na podstawie studiów przypadków, 1. PROBLEM NIEKONTROLOWANEGO ROZWOJU poruszono problematykę niekontrolowanego rozwoju INWESTYCYJNEGO zabudowy występującego w miejscowościach poło- żonych w obszarze aglomeracyjnym miasta Poznania Polskie gminy wiejskie, czy też miejsko-wiejskie oraz w strefie przymorskiej Morza Bałtyckiego. Wy- zlokalizowane w sąsiedztwie, czy też w niewielkiej odle- kazując przypadki chaotycznego przeobrażania się głości (do 30km) od granic administracyjnych najwięk- struktur poddanych urbanizacji, przedstawiono roz- szych miast, w szczególności ośrodków wojewódzkich wiązania mające na celu wspomóc poprawę jakości (w tym głównych: Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław przestrzeni tych obszarów, które to mają wygenerować czy Poznań), z całą pewnością posiadają swoistą swoisty asumpt dla lokalnych władz i społeczeństwa szansę rozwojową, z jednej strony uzupełniając o swe dla poprawy wizerunku miejsca i zbudowania lokalnej walory funkcjonalno-przestrzenne czy krajobrazowe tożsamości oraz wzmocnienia wartości przestrzenno- ofertę życia w mieście, z drugiej zaś strony przyciąga- -architektonicznych analizowanych obszarów. jąc ludność do osiedlenia się na stałe, kusząc niższy- ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 85 Ł. WARDĘSKI mi niż w mieście cenami gruntów czy też mniejszymi nika 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2015 r. poz. 1777), podatkami. Procesowi suburbanizacji, jako procesowi które to w konsekwencji zostały zawarte w ustawie rozwoju tkanki urbanistycznej na obszarach wiejskich o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. poza miastem, towarzyszą jednak rozliczne problemy U. z 2016 r. poz. 778), gdzie to właśnie w SUiKZP, jako przestrzenne, komunikacyjne, infrastrukturalne, spo- dokumencie kreującym gminną politykę przestrzenną, łeczne, funkcjonalne, czy też środowiskowe. Rozprze- winno uwzględniać się uwarunkowania wynikające strzenianie się miast, jak przytacza K. Kamieniecki, w szczególności z potrzeb i możliwości rozwoju gminy, „prowadzi do częściowego rozproszenia budownictwa analizując stan i prognozując przy tym możliwy rozwój mieszkaniowego lub handlowego (…) wiąże się z utra- jednostki terytorialnej w zakresie ekonomii, środowiska tą wolnej przestrzeni, gospodarstw rolnych, przyrody i społeczeństwa, demografii, potencjalnych migracji ożywionej, wartości przyrodniczych, krajobrazowych, w ramach miejskich obszarów funkcjonalnych ośrod- kulturowych i rekreacyjnych lub (…) może skutkować ka wojewódzkiego, gminnych możliwości finansowych podwyższonymi wydatkami publicznymi na infrastruk- w celu wykonania infrastruktury komunikacyjnej, tech- turę, instytucje publiczne lub transport” [ K. Kamieniec- nicznej i społecznej w ramach potencjalnego rozwoju ki, 2002, s. 14]. oraz bilansować tereny przeznaczone pod zabudowę. Z podobnymi problemami, jednak spowodow- Trudno jest jednak stwierdzić, czy nowo wprowadzo- anymi zgoła innymi czynnikami, borykają się drugie ne zapisy ustawowe będą rzetelnie realizowane przez (obok podejmowanych w artykule obszarów zloka- samorządy w dokumentach planistycznych, co poten- lizowanych przy dużych miastach w Polsce) obszary, cjalnie miałoby się przyczynić do poprawy ładu prze- położone w strefie bezpośredniego sąsiedztwa Morza strzennego w oparciu o ustawową zasadę zrównowa- Bałtyckiego. Presja inwestycyjna, związana z chaotyc- żonego rozwoju. znym rozwojem urbanizacyjnym, wywołana jest tu sil- Niewątpliwy jest jednak fakt, że racjonalna kon- nym wpływem aktywności turystycznej, co spowodow- sumpcja zasobów to efektywne wykorzystanie terenów ane jest faktem, że miejscowości nadmorskie (zarówno już zainwestowanych i istniejącej infrastruktury oraz w Polsce, jak i na świecie) należą do głównych obszarów zabezpieczenie odpowiedniego do dalszego zrów- aktywności turystycznej, co wynika z dominującej roli noważonego rozwoju zasobu terenów otwartych [A. masowej turystyki wypoczynkowej, gdzie najlepsze Zimnicka, L. Czernik, 2007, s. 37]. Owe tereny otwar- warunki posiadają miejscowości nadmorskie [C. M. te powinny być jednak położone w sąsiedztwie tych Hall, S. J. Page, 2006, s. 427], [A. Kowalczyk, 2001, już zabudowanych, posiadających walory sprzyjające s. 287]. rozwojowi inwestycyjnemu, za sprawą chociażby do- Należy jednak uznać, że prowadzenie niekon- stępu do podstawowej infrastruktury drogowej, tech- trolowanych i nieuporządkowanych procesów rozwo- nicznej i społecznej. Niezależenie jednak ich lokalizacja ju zabudowy spowodowane jest tu w znacznej mierze nie może ingerować w obszary o cennych wartościach wysoką, nadwymiarową dostępnością terenów inwe- przyrodniczych i kulturowych. A ponadto, jak wskazuje stycyjnych na obszarach gmin. Tereny te, najpierw R. Barełkowski, dla zrównoważonego rozwoju obsza- wytypowane pod zabudowę przez samorządy lokal- rów wiejskich podjęte powinny być działania związane ne w studiach uwarunkowań i kierunków zagospoda- ze zmniejszeniem nadmiernej konsumpcji zasobów, rowania przestrzennego gminy (SUiKZP), następnie prowadzące do zintegrowania tkanki miejskiej, kreu- w konsekwencji uprawomocnione w miejscowych jące odpowiedne proporcje między poszczególnymi planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP), rodzajami zabudowy, ale także skuteczne adaptujące stanowią dla potencjalnych inwestorów możliwą strefę istniejącą infrastrukturę z uwzględnieniem efektywne- konsumpcji inwestycyjnej, a za sprawą decyzji gminy go zarządzania [R. Barełkowski, 2012, s. 764-769]. umacniają ich w przekonaniu o prawidłowości takich Autor, analizując studium przypadku dwóch działań. Niekontrolowany i zarazem negatywny rozwój miejscowości, przedstawia problematykę „rozlewania” rozproszonej zabudowy wspierany jest dodatkowo i niekontrolowanego rozrostu struktur przestrzennych, faktem prawnego umożliwienia wydawania przez gmi- a następnie na przykładzie zapisów zastosowanych ny decyzji o warunkach zabudowy (WZ), która to mimo w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodaro- konieczności spełnienia pięciu ustawowych warunków, wania przestrzennego pokazuje interwencyjne roz- nie musi być zgodna z zapisami SUiKZP. wiązania pozwalające kontrolować rozwój przestrzen- Wprawdzie potencjalną nadpodaż terenów in- ny u samych podstaw. Wprowadzone zapisy w tych westycyjnych w gminnych dokumentach planistycz- dokumentach mają na celu skoncentrować rozwój nych próbują nowymi wytycznymi ograniczyć zapisy przestrzenny w środkowej, najaktywniejszej w ewolu- wprowadzonej przez rząd ustawy z dnia 9 paździer- cji urbanistycznej części gminy, o wyraźnie najbardziej 86 ARCHITECTURAE et ARTIBUS - 1/2017 PRESJA INWESTYCYJNA A ROZWÓJ ZABUDOWY - KONTROLA U PODSTAW ... zaawansowanym wśród innych miejscowości rozwoju raźną dominacją funkcjonalną wykazuje się tu przede funkcjonalno-przestrzennym. Zachęta do zintensyfiko- wszystkim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wania zabudowy na obszarach o wysokim potencja- która w minionych latach sukcesywnie i intensywnie le, z rozbudowaną infrastrukturą techniczną, drogową uzupełniana była zabudową wielorodzinną, jednak sam i społeczną, ma na celu uzupełnić istniejące struktury charakter zabudowy pozwala stwierdzić, że mamy tu o tożsamym lub podobnym profilu funkcjonalnym, ale do czynienia z chaotycznym rozwojem inwestycyjnym, jednocześnie zahamować proces konsumpcji terenów gdzie tylko nieliczne przypadki stanowią próbę racjo- otwartych, o typowym charakterze wiejskim, z wyso- nalności w gospodarowaniu przestrzenią. Procesy kim udziałem terenów rolniczych i leśnych1. Nieunik- rozwojowe są tu jednak bliżej niezdefiniowane. Zary- nione jest tym samym, że jakiekolwiek procesy in- sowują się tu z jednej strony układy kwartałowe czy westycyjne na terenach otwartych, z racji wysokiego też ulicowe, ale również nieregularne, często będące niedoboru w występowaniu infrastruktury, powodują następstwem bezkrytycznego spojrzenia na podziały rozliczne konflikty przestrzenno-społeczne, wywiera- własnościowe jako wyznacznika kreującego popraw- jąc jednocześnie na samorządzie gminnym (w zakresie ność rozwiązań przestrzennych,