GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST
MAART 2021 INHOUD
1 Inleiding 5 4 Gebiedsvisie 30 1.1 Aanleiding 5 4.1 Gebiedsvisie Elevatorpitch 32 1.2 Doelstelling 5 4.2 Thema’s gebiedsvisie 37 COLOFON 1.3 Totstandkoming van dit document 5 4.2.1 Verschillende woonsferen 41 1.4 Leeswijzer 5 4.2.2 Accenten als stedenbouwkundige Wijchen-West ankerpunten 43 Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie - Definitief 2 Analyse 6 4.1.3 Verkeersstructuur 44 Oosterhout, maart 2021 2.1 Gebied 9 4.1.4 Openbaar vervoer 45 IND-463919-02F 2.1.1 Planologische belemmeringen en 4.1.5 Parkeren 46 omgevingsaspecten 9 4.1.6 Speelplekken en groen 47 2.1.2 Ruimtelijke inbedding 13 4.1.7 Waterstructuur, klimaatadaptatie en 2.1.3 Bereikbaarheid voorzieningen 14 hittestress 48 2.1.4 Routing 15 4.1.7 Duurzaam ontwerp 49 2.1.5 Eigendomsverhouding 16 4.1.9 Milieu 50 2.2 Samenwerking 16 4.1.10 Woonprogramma 51 2.2.1 Stakeholder-issue-analyse 16 4.1.11 Zorg 51 2.2.2 Planteambijeenkomsten (PT) 17 2.2.3 Informatiebijeenkomst omwonenden en 5 Ontwikkelstrategie 52 geïnteresseerden 17 5.1 Samenwerking 54 2.3 Financieel 17 5.1.1 Grondeigenaren en contractvormen 54 2.4 Beoordelingskader 17 5.1.2 Organisatiemodel 56 5.1.3 Visie Participatie Omgeving 56 3 Ontwikkelscenario’s 18 5.2 Financieel 57 3.1 Waarom werken we met scenario’s 21 5.2.1 Conclusies financiële haalbaarheid 57 Vestiging Oosterhout Vestiging Maastricht Gemeente Wijchen 3.2 Parameters ontwikkelscenario’s 21 5.3 Fasering 58 Beneluxweg 125 Wim Duisenbergplantsoen 21 Werkorganisatie Druten Wijchen 3.3 Ontwikkelscenario’s 22 Postbus 40 Postbus 959 Kasteellaan 27 3.3.1 Scenario 1 – Mobiliteit en dorp 23 6 Macroplanning tot en met realisatie 60 4900 AA Oosterhout 6200 AZ Maastricht 6602 DB WIJCHEN +31 (0) 162 487 500 +31 (0) 43 325 32 23 3.3.2 Scenario 2 – Landschap en wonen 24 6.1 Stappen 63 3.3.3 Scenario 3 – Autonoom en duurzaam 26 [email protected] www.croonenburo5.com 3.4 Van scenario’s naar gebiedsvisie 28 3.4.1 Afwegingsmatrix 28 3.4.2 Financieel 28 VRIJGAVE GOEDKEURING Opsteller(s): Projectleider: Mark van der Poll Liesbeth Bijvoet GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 3 1 INLEIDING
1.1 AANLEIDING 1.3 TOTSTANDKOMING De gemeenteraad van Wijchen heeft op 25 juni 2020 Voorliggend document is tot stand gekomen in besloten om de locatie Wijchen-West in ontwikkeling te samenspraak met de betrokken ambtenaren van de nemen. In de door de raad vastgestelde Structuurvisie gemeente en de grondeigenaren. Wijchen 2009 zijn Wijchen-West en Huurlingsedam De volgende zes stappen zijn hierbij doorlopen: “Wijchen-West wil een inspiratiebron zijn die verder reikt dan alleen Wijchen - het moet dienen als voorbeeld voor soortgelijke locaties aangewezen als nieuwbouwlocatie. Hiermee wil de 1. Voorbereiding in de regio. Een levendig gebied met unieke woontypologieën, mogelijkheden voor recreatie en nieuwe economische modellen. Een gemeente samen met het Rijk en de provincie een 2. Analyse bijdrage leveren aan de oplossing van de woningnood 3. Ontwikkelscenario’s wijk die is geworteld in de geschiedenis en het culturele erfgoed van de Vormerse hoeve en het landschap. De gemengde woonwijk is in de regio Arnhem-Nijmegen. Wijchen-West is in 4. Gebiedsvisie de Woondeal Arnhem-Nijmegen opgenomen als 5. Ontwikkelstrategie georganiseerd rond een groenblauwe centrale corridor, die de verbinding gaat leggen tussen het Wijchens meer, de Vormerse plas en versnellingslocatie. 6. Besluitvorming de waterpartij aan de Hernenseweg. Deze groenblauwe corridor legt de verbinding tussen de gebieden die worden gebruikt als een Het opstellen van de ontwikkelstrategie en de In de bovenstaande stappen zijn telkens de drie sporen: productieve omgeving voor voedsel vanuit de volkstuinen, energie en warmte vanuit het oppervlaktewater van de Vormerse plas, en gebiedsvisie vormen de eerste stappen van de gebied, financieel en samenwerking verweven. voorbereiding van de ontwikkeling van Wijchen-West. Er is sprake geweest van een iteratief proces waarin biodiversiteit vanuit de ecologische verbindingszone nabij het Wijchense meer. Onze gebiedsvisie biedt groeimogelijkheden met een reken en tekenen hebben geleid tot planoptimalisatie. 1.2 DOELSTELLING flexibel raamwerk met variatie in dichtheid. Rekening houdend met de toekomstige economische en sociale flux, is de locatie opgedeeld De gemeente Wijchen heeft de ambitie om met een 1.4 LEESWIJZER in een reeks zones(noord, midden en zuid) die de wijk afbakenen in drie delen, met een diversiteit aan dorpse en landschappelijke flink aantal woningen te groeien. Wijchen-West is Dit rapport is als volgt opgebouwd: aangewezen als locatie waar een deel van deze groei • In hoofdstuk 2 vindt de analyse (gebied, financieel dichtheden en gebruik. Een gebied dat niet opnieuw transformeert in een geïsoleerd eilandje, maar waarbij de focus wordt gelegd op het plaats kan vinden. Om Wijchen-West te transformeren en samenwerking) van het project plaats; tot woningbouwgebied is een ontwikkelstrategie • Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving en beoordeling samenbrengen van wonen en bestaande voorzieningen waarbij verbinding en prikkeling vooropstaan. Op deze manier wordt Wijchen- en gebiedsvisie nodig, waarin onder andere de van de scenario’s; samenwerkingsvorm met de ontwikkelaars die grond in • De gebiedsvisie is beschreven in hoofdstuk 4; West een model voor een inclusieve, betaalbare, bestendige en vooruitziende ontwikkeling.” bezit hebben wordt geschetst, een ontwikkelprogramma • In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkelstrategie op hoofdlijnen wordt geschreven en een globale beschreven; grondexploitatie wordt opgesteld. • Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 een planning op macroniveau geschetst, waarmee een doorkijk naar het vervolg van het ontwikkelproces wordt gegeven.
Vogelvlucht projectlocatie GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 5 2
2 ANALYSE
De analyse valt uiteen in 3 onderdelen: het gebied, samenwerking en financieel. De analyse van het gebied bevat feitelijkheden van de planologische aspecten en ook kansen en belemmeringen met het oog op de ruimtelijke aspecten. Het doel van de analyse is het creëren van een kader voor de gebiedsvisie. 2 ANALYSE
2.1 GEBIED In de randvoorwaardenkaart zijn de volgende onderdelen De locatie Wijchen-West bevindt zich aan de westzijde vastgelegd en benoemd: van Wijchen. Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845, aan de Stedenbouwkundige en landschappelijke karakteristiek noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door Landschap de Vormersesluisweg. Het plangebied is opgedeeld in Het plangebied kent een aantal landschappelijk drie delen (noord, midden en zuid). Het noordelijk en het waardevolle elementen, waaronder de overgangen middendeel worden gescheiden door de spoorlijn tussen tussen de bebouwde kom en het buitengebied, de Nijmegen en Oss/’s-Hertogenbosch. Het middendeel en diverse boomgroepen rond de Vormerse plas en de het zuidelijk deel door de Ravensteinseweg. De totale aantakking op het Wijchens meer. De boomkamers oppervlakte van het bruto plangebied bedraagt circa 75 in het zuidelijk deel en het open landschap met lange hectare. (totale oppervlakte binnen de rode contour) zichtlijnen in het noordelijke deel zijn ook waardevolle In het midden van het plangebied ligt de Vormerse Plas, elementen in het landschap. een voormalige zandwinningsplas met een diepte van maximaal 20 meter. Kavelrichting Vanuit de historie is er een sterke kavelrichting die We analyseren het gebied aan de hand van de volgende zowel ten noorden als ten zuiden van het spoor vijf aspecten: waarneembaar is. De kavelrichting wordt versterkt door 1. Planologische belemmeringen en omgevingsaspecten de oppervlaktesloten ten noorden, en de boomkamers 2. Ruimtelijke inbedding ten zuiden, van het spoor. De richting is uniek voor 3. Bereikbaarheid voorzieningen de projectlocatie en wijkt af van de oostelijk gelegen Spoor 4. Routing woonwijk. 5. Eigendomsverhouding Cultuurhistorie 2.1.1 OMGEVINGSASPECTEN Bestaande bebouwing is vooral aanwezig aan de Het bruto plangebied wordt door een aantal lijnen zuidzijde van de projectlocatie. Hier bevindt zich een en vlakken doorsneden als gevolg van planologische waardevolle historische boerderij. 9 belemmeringen en omgevingsaspecten. Het netto plangebied dat daaruit ontstaat is vastgelegd in een Ecologie randvoorwaardenkaart. Deze randvoorwaardenkaart Tussen het Wijchens meer en de Vormerseplas loopt
50 m buffer vindplaats vormt de fysieke onderlegger voor de verdere een belangrijke ecologische verbinding. planvorming. Contour agrarisch perceel
Kavelrichting en Vormerse hoeve, historische kaart omstreeks 1900 Brutoplangebied: 749.000 m2 Harde randvoorwaarden GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 9
memonummer: memonummer: betreft: Beleidsanalyse betreft: Beleidsanalyse
Water Archeologische vindplaats en de 50-meter bufferzone;
Waterhuishoudkundig is de Vormerse Plas geen harde In Wijchen kunnen archeologische vondsten worden
Beleid Kaders voor Wijchen‐West ter bewustwording en inspiratie van bewoners door onder andere bovengronds randvoorwaarde. Wel biedt de Vormerse plas kansen gedaan, daterende uit de steentijd tot en Omgevingsvisie ‐ Het ontwerp dient recht te doen aan de bestaande kwaliteiten (ruimtelijk, afkoppelen van hemelwater. voor recreatie, woonkwaliteit, duurzaamheid en met de middeleeuwen. Binnen het plangebied zijn Gelderland landschappelijk, cultuurhistorisch) van de plek. ‐ De wijk dient geschikt te zijn voor veranderende klimaatomstandigheden (droogte, hitte Strategische Waternota ‐ Rekening houden met bestaande waterhuishoudkundige structuren (oppervlaktewater, waterberging. gebieden met een hoge archeologische en waterovervloed). grondwater, hemelwater, afvalwater) en anticiperen op de gevolgen van ‐ Wijchen‐West moet getoetst worden aan de Gelderse Ladder voor duurzaam klimaatverandering (extreme wateroverlast, droogte en hitte). verwachtingswaarde. Dit betekent dat in het ruimtegebruik ‐ Water moet als mede‐ordenend principe worden gehanteerd, waarbij ruimtelijke functies en watersysteem integraal op elkaar zijn afgestemd en voldoende ruimte wordt Planologische juridische situatie m.b.t. milieuaspecten vervolgproces van de ontwikkeling van Wijchen West Omgevingsverordening ‐ Nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen zijn slechts toegestaan wanneer gecreëerd voor waterberging. archeologisch onderzoek uitgevoerd zal moeten worden. Gelderland dit past het Kwalitatief Woonprogramma & de kwantitatieve opgave wonen. ‐ Zo mogelijk wordt een combinatie gemaakt met groen en energievoorziening. ‐ De ruimtelijke inrichting is klimaatproof en water wordt beleefbaar gemaakt. De (snel)wegen, spoorlijn en de bebouwingsvrije Woonagenda Subregio ‐ De opgave in Wijchen‐West moet geschikt zijn voor diverse woonmilieus met diverse Nijmegen en omstreken prijssegmenten en huur én koop. Afvalbeleid ‐ Per grondgebonden woning moet voldoende ruimte zijn om minimaal drie containers zones (i.v.m. geluid); Hindercirkel bedrijvigheid 2020‐2030 ‐ Aandacht voor flexibel en duurzaam wonen zijn, door bijvoorbeeld woningen te bouwen (gft, papier en rest) op eigen terrein te stallen. die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn óf transformeerbaar zijn. ‐ Bij de verkeersontsluiting dient ermee rekening gehouden te worden dat de woningen Vanuit een goede ruimtelijke ordening dient er gekomen In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een bedrijf ‐ Er ligt een versnellingsopgave waar Wijchen‐West met de ontwikkeling van circa 700 goed bereikbaar zijn met de inzamelvoertuigen. te worden tot een minimale geluidsbelasting op waar landbouwmachines worden gerepareerd. Dit woningen aan tegemoet komt. ‐ In de openbare ruimte moet rekening worden houden met een of meer brenglocaties voor afval ((ondergrondse) containers voor textiel, glas en eventueel restafval). woningen. Er is sprake van een geluidsbelemmering bedrijf kent een hindercirkel waarbinnen vooralsnog Woonvisie Thuis in ‐ Voldoende woningen Wijchen‐West is ingedeeld in de zone “Randzones kernen”, waar voor de aanleg van Wijchen ‐ Speciale aandacht voor jonger, middeninkomens, (vitale) senioren en mensen met een Visie op zonne‐energie door de N845. Door middel van een landschappelijke niet gewoond kan worden. zonneparken geldt: nee, tenzij een bewonersinitiatief opstaat. De Vormerse Plas bevindt Zorgvraag inpassing met geluidscherm of dove gevels is efficiënt ‐ Innovatie en vernieuwing zich in een zone waar zonneparken wel mogelijk zijn. Indien in Wijchen‐West ruimte wordt ‐ Verduurzaming gereserveerd voor zonneparken, dienen de randvoorwaarden en aandachtspunten uit de ruimtegebruik voor woningbouwontwikkeling mogelijk, Overige zaken zijn gedocumenteerd in de beleidsnotitie visie in acht te worden genomen. Woondeal Bij de realisatie van de uitbreidingswijk van Wijchen dient ingezet te worden op de waarbij uiteraard geluidluwe buitenruimte het in de tabel op naastgelegen pagina. geprojecteerd op volgende punten: Kadernota Geluid en De nieuwbouw dient te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden, en waar niet anders Wijchen‐West ‐ Realisatie van 700 woningen tot 2030, waarvan ca 350 woningen tot 2025 vanwege de Notitie hogere kunnen voorwaarden toegepast worden. uitgangspunt is. beoogde versnelling; grenswaarden Infrastructuur in en rondom de projectzone ‐ Minimaal 50% betaalbaar woningen conform de Woondeal. Dat wil zeggen: sociale huur, Landschapsvisie – ‐ Bestaande waarden behouden en versterken: door in het ontwikkelingsproces rekening midden huur tot max €1000 en koopwoningen tot de NHG1‐grens; landschap in beweging te houden met bestaande en historische landschapsstructuren wordt zorg gedragen voor Ook voor bebouwing aan het spoor moet rekening ‐ Onderzoeken we in samenwerking met de markt hoe we 20% goedkope koopwoningen samenhang en identiteit van de structuren. realiseren van max €200.000; ‐ De cultuurhistorische elementen in het gebied kunnen als mede‐ordenend principe gehouden worden met geluid alsmede externe Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd ‐ Circa 20% sociale huur appartementen en/of levensloopbestendige woningen; worden gehanteerd. ‐ 40‐50 beschutte woningen; veiligheid. Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen door de provinciale weg N845, aan de noordzijde door ‐ Minimaal 50% appartementen, levensloopbestendige‐ en gemakswoningen; Mobiliteitsbeleid Richt de wijk zodanig in dat nieuwe mobiliteitsvormen gestimuleerd worden. Minder vervoerd. Hiervoor dient in het bestemmingsplan de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg ‐ Belangrijke doelgroepen zijn kleine huishoudens, middeninkomens, jongeren en vitale parkeerplaatsen, voldoende elektrische oplaadpunten etc. senioren; een beschermingszone / minimale afstand te worden Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de ‐ Goede fasering in tijd van de verschillende woningtypen en prijsklasses. Gemeentelijk In de wijk dienen effectieve en efficiënte maatregelen getroffen te worden om het rioleringsplan waterketenbeheer kwalitatief in orde te houden. Voorbeelden zijn: opgenomen. Vormersesluisweg. Visie externe veiligheid Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hiervoor dient in het ‐ Afstromend regenwater moet op eigen perceel verwerkt worden; bestemmingsplan een beschermingszone / minimale afstand te worden opgenomen. ‐ In het bestemmingsplan/omgevingsplan dient ruimte voor bovengronds afvoeren, bergen en/of verwerken van hemelwater gereserveerd te worden; De ligging van een gasleiding; Overzicht van ingemeten elementen die gehandhaafd Energieplan Wijchen Bij zowel de bouw van de woningen als de aanleg van de infrastructuur worden eisen ‐ Perceeleigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen op het gesteld aan duurzame energie: denk aan energieneutrale woningen, ruimte voor duurzame eigen perceel om de nadelige gevolgen van de grondwaterstand tegen te gaan. In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een moeten blijven energieopwek, minimaal aantal laadpalen voor elektrische auto’s etc. hoofdgasleiding die ten alle tijden bereikbaar Beleidsnotitie Wijchen-West Strategisch Al tijdens het ontwikkelingstraject dient voorzien te worden in voldoende communicatie moet zijn voor onderhoud. • De woonwagenlocatie blijft behouden milieucommunicatieplan richting samenleving of potentiele bewoners over de milieu‐ en duurzaamheidsaspecten van de wijk. Voorbeelden zijn het visualiseren van milieu‐ en duurzaamheidsmaatregelen • Bestaande bomen en boomgroepen. • De waterstructuur, waar mogelijk.
1 NHG: Nationale Hypotheek Garantie
blad 2 van 3 blad 3 van 3
10 | GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 11 2.1.2 RUIMTELIJKE INBEDDING De ligging van het plangebied, aan de westzijde van Wijchen, biedt kansen en aandachtspunten voor de ontwikkeling.
Kansen De ontwikkeling van het gebied biedt de kans om een logische stadsuitbreiding te creëren aansluitend op de Kraayenberg. Wijchen-West wordt op meerdere manieren met de omgeving verbonden: Open karakter noordzijde • Via een ‘natte verbindingszone’ met het Wijchens Meer. • Middels een sterke ecologische structuur vanuit ‘kerngebied Vormerse Plas’ richting Wijchens Meer inclusief aanliggende groenstroken. • De overgang naar het buitengebied wordt gekenmerkt door karakteristieke en waardevolle groenstructuren.
Aandachtspunten Een belangrijk aandachtspunt bij de ruimtelijke inbedding van het gebied is de harde scheiding tussen Boomkamers in het middengebied het noordelijk en middendeel van het plangebied door de ligging van de spoorweg. De ligging van de N845 vormt een ruimtelijke grens, maar zorgt ook voor geluidsoverlast. De zuidelijke punt van Wijchen West ligt nabij een industrieel gebied, waardoor er mogelijk sprake is van geluids- en zichtoverlast voor toekomstige bewoners.
Cultuur historische hoeve zuidzijde
Landschappelijke analyse GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 13 2.1.3 BEREIKBAARHEID VOORZIENINGEN 2.1.4 ROUTING In naastgelegen figuur is de bereikbaarheid van De routing vanuit Wijchen naar het plangebied is in bestaande voorzieningen weergegeven. Er liggen naastgelegen figuur weergegeven. De locatie Wijchen- meerdere basisscholen in de buurt van Wijchen-West en West is goed bereikbaar met zowel de auto (via de supermarkten zijn op loopafstand. Sportvoorzieningen N845, Hernenseweg, Randweg Noord/Westerdreef en en het centrum liggen op fietsafstand (niet op de Vormersesluisweg) als het openbaar vervoer (bus). loopafstand) gelegen. De dichtstbijzijnde middelbare Vanaf het Centraal Station is de afstand 8 minuten per school bevindt zich op circa 15 minuten fietsen. fiets en 26 minuten te voet. Deze route gaat over de Stationsweg, een drukke weg met veel kruispunten. De locatie heeft een gunstige ligging nabij A50 / A326. Dit is een unique selling point voor Wijchen-West.
Bereikbaarheid Routing
14 | GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 15 2.1.5 EIGENDOMSVERHOUDING 2.2.2 PLANTEAMBIJEENKOMSTEN (PT) 2.3 FINANCIEEL Op basis van deze definities is vervolgens een De gronden binnen het plangebied Wijchen-West zijn Het planteam zal bestaan uit de belangrijkste Tijdens de ontwikkeling van deze gebiedsvisie is steeds normatieve grondexploitatie-berekening opgesteld in bezit van verschillende partijen, zoals te zien is op grondeigenaren en stakeholders in het gebied. sprake geweest van een iteratief proces van “tekenen en voor de voorkeursvariant om een eerste uitspraak te onderstaande figuur. Bijna het volledige middengebied De planteambijeenkomsten krijgen een centrale rekenen” zodat ook financiële haalbaarheid van invloed kunnen doen over de financiële haalbaarheid van de is in bezit van de gemeente met uitzondering van de plaats in het participatieproces. De bijeenkomsten is geweest bij de totstandkoming van de gepresenteerde ontwikkeling van Wijchen-West. Hierop wordt nader gronden van Jansen Bouwontwikkeling. De overige worden georganiseerd als informatiemarkt waarin gebiedsvisie. ingegaan in hoofdstuk 5. gronden behoren toe aan diverse eigenaren. Deze gediscussieerd kan worden over thema’s zoals parkeren eigenaren hebben aangegeven mee te willen werken en ontsluiting, duurzaamheid, sfeer, woonprogramma, Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de definitie 2.4 BEOORDELINGSKADER aan de gebiedsontwikkeling. 4.2 Stakeholderfasering en openbare-issue-analyse ruimte. van het plan- en exploitatiegebied, het aantal te Het beoordelingskader bestaat uit de conclusies van de realiseren woningen, de woningdichtheid een concept analyse en de randvoorwaardenkaart. 2.2 SAMENWERKING Elke2.2.3 g ebiedsontwikkelingINFORMATIEBIJEENKOMST starten we met een ontwikkelprogramma en een mogelijke fasering voor de In Wijchen-West zijn diverse private partijen die grond in stakeholdersanalyse.OMWONENDEN DeEN stakeholderanalyseGEÏNTERESSEERDEN is gebaseerd op gepresenteerde voorkeursvariant. In het volgende hoofdstuk worden er 3 scenario’s bezit hebben. De grondeigenaren bepalen voor een groot geïnventariseerdeNa besluitvorming doorstakeholders het college overen de degebiedsvisie mate van omschreven. De scenario’s zijn in een afwegingsmatrix deel de ontwikkelstrategie daarom is het goed om inzicht overeenstemming,wordt een informatiebijeenkomst vertrouwen, (soort) georganiseerd belang vooren (soort) door de gemeentelijke disciplines op de volgende te hebben in de belangen van deze partijen. Daarnaast invloedomwonenden per stakeholder. en geïnteresseerden Vanuit de bij stakeholders voorkeur op-analyse onderdelen beoordeeld: is een aantal andere partijen welke geen grondpositie bepalenlocatie. we Een wie idee deelneemt is om eenaan defietstocht in 4.1 genoemde te organiseren overleggen en de benaderingsstrategie. Wij hanteren de 4 treden van hebben binnen het plangebied direct belanghebbende waarbij je via een app vanaf verschillende punten in 1. Gebiedsconcept ‘mee’. bij de voorgenomen ontwikkeling. Als onderdeel van de artificial reality wat mooie plekken uit het plan kunt 2. Planologische haalbaarheid
analyse is dit gebundeld in de stakeholder -issue-analyse, zien (zichtlijnen, wandelgebieden etc.). Gedurende 3. Bereikbaarheid, veiligheid en parkeren Met de stakeholder-issue-analyse wordt de omgeving in beeld als basis voor het toekomstige participatieproces. het proces tot en met realisatie zullen dergelijke 4. Variatie in programma en innovatieve woonvormen gebracht, waardoor een effectieve omgevingsdialoog kan bijeenkomsten meerdere malen georganiseerd worden. 5. Duurzaamheid, klimaatadaptatie plaatsvinden om te komen tot een gebiedsvisie en 6. Gevolgen voor verenigingen, bedrijven, omwonenden 2.2.1 STAKEHOLDER-ISSUE-ANALYSE ontwikkelstrategie voor woningbouwontwikkeling op Wijchen- Tijdens de totstandkoming van deze gebiedsvisie 7. Kwaliteit openbare ruimte en groen Bij aanvang van het opstellen van de ontwikkelstrategie West. is meerder keren met de ontwikkelaars met 8. Financiële implicaties is een quick scan stakeholderanalyse gedaan. De grondeigenaren zijn betrokken om te komen tot de Omgrondpositie de visie en ambities gesproken over overde voorgenomen de inhoud herontwikkelingvan de 9. Fasering gebiedsvisie. vangebiedsvisie Wijchen West (o.a. in Wijchenhet mogelijk te concretiseren, ontwikkelprogramma) is het belangrijk 10. Ruimtelijke samenhang met Wijchen omen stakeholders over de tesamenwerkingsvorm. betrekken bij het vervaardigenDe mogelijke van de gebiedsvisiesamenwerkingsvormen en het zijn geschrevenhaalbaarheidsonderzoek in Hoofdstuk 5. voor woningbouwontwikkeling op deze locatie. Onder de stakeholders onderscheiden wij interne stakeholders en externe stakeholders. Interne stakeholders zijn belanghebbenden binnen de gemeente Wijchen (zoals medewerkers verkeer en milieu). Externe stakeholders zijn grondeigenaren (en evt huurders/pachters), direct aanwonenden, aangrenzende Grondbezit bedrijven, aangrenzende maatschappelijke organisaties en andere externe stakeholders die
16 | GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST belangen hebben in en om het plangebied. GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 17
Een representatieve afvaardiging van de stakeholders benoemen wij tot ‘Planteam’.
4.3 Planteambijeenkomsten (PT)
Het planteam bestaat uit de belangrijkste grondeigenaren en stakeholders in het gebied. In overleg met u (nadat we de stakeholderanalyse hebben uitgevoerd) stemmen we af wie hierin deelnemen. De planteam bijeenkomsten nemen de centrale plaats in als het de participatie en informatie betreft om te komen tot de gebiedsvisie. In het plan van aanpak voor Wijchen-West zijn een interviewronde en een tweetal bijeenkomsten voorgesteld. Er wordt gestart met een interviewronde om ambities en wensen 1 op 1 op te halen. De eerste bijeenkomst stellen we een plenaire informatiebijeenkomst voor, waarbij verschillende ruimtelijke en financiële ontwikkelscenario’s worden toegelicht. Voor de tweede bijeenkomst stellen we een informatiemarkt voor, aan de hand van thema’s. Deze thema’s stellen we van te voren met u vast, te denken valt aan parkeren en ontsluiting, duurzaamheid, sfeer, woonprogramma, fasering en openbare ruimte.
4.4 Marktconsultatie
Tijdens een marktconsultatie wordt de interesse van de overige marktpartijen gepeild (niet zijnde grondeigenaren in het gebied). We kunnen dan bekijken of de ideeën aan sluiten bij de wensen van de markt, en mocht dat aan de orde zijn, bekijken op welke manier de overheidsgronden in de
3
3 ONTWIKKELSCENARIO’S
Met drie significant verschillende ruimtelijke ontwikkelscenario’s is op ontwerpende wijze het ruimtelijk laadvermogen en de sterkten en zwakten van het gebied inzichtelijk gemaakt. Elk scenario is versterkt met een sterk eigen basisconcept, en vertaalt dit door in een programmatische verdeling, ontsluitingsprincipes, geluidmaatregel en een sfeerdefinitie (groen en verharding), programma en fasering. In dit hoofdstuk worden de drie scenario’s toegelicht en gewogen in een matrix. 3 ONTWIKKELSCENARIO’S
Parameters ontwikkelscenario’s:
Station Groenstructuur Voorzieningen In de verschillende scenario’s is onderzocht, hoe om te Wat wordt de leidende groenstructuur in het gebied? Komen er in Wijchen-West veel nieuwe voorzieningen 3.1 WAAROM WERKEN WE MET SCENARIO’S 3.2 PARAMETERS ONTWIKKELSCENARIO’S gaan met de komst van een mogelijk station Wijchen- Wordt dit gedicteerd door de waterstructuur, het of moet het juist zo worden ingericht dat het optimaal Het doel van het werken met scenario’s is het maken In samenspraak met de gemeentelijke disciplines zijn West. De scenario’s laten de impact zien van wel of huidige landschap of zijn er kansen om de overgang gebruik maakt van de bestaande voorzieningen in van keuzes. Keuzes om uiteindelijk te komen tot een vooraf parameters bepaald die leiden tot scenario’s met geen station. tussen Wijchen-West en het buitengebied te versterken. Wijchen? Dit heeft impact op het gebiedsconcept. gedragen gebiedsvisie. Door te werken met scenario’s voldoende verschillen. Deze parameters en bijbehorende kunnen uitersten in beeld gebracht worden. De vragen zijn in de opsomming hiernaast weergegeven. De Spoorzone Morfologie Verkeersstructuur scenario’s prikkelen om het dialoog aan te kunnen gaan scenario’s worden in de volgende pagina’s stuk voor stuk Er zijn verschillende mogelijkheden hoe om te gaan Welke stedenbouwkundige setting past het beste bij Er zijn verschillende verkeersstructuren voor Wijchen- met de gemeentelijke disciplines en de stakeholders op beschreven. Vervolgens is, aan de hand toetsingscriteria met de spoorzone. Juist verdichten en een wijkcentrum Wijchen-West? Wordt het een autonome wijk, vindt West denkbaar. In de scenario’s zijn verschillende onderdelen. De verbeelding van de scenario’s maken de uit de analyse, een afwegingskader geschreven. De creëren met een verbinding onder het spoor of juist de bebouwing aansluiting bij het landschap of sluit het stedenbouwkundige verkeersmodellen onderzocht. keuzes die gemaakt moeten worden tastbaar. Wat willen conclusies hiervan hebben de pitch gevormd voor de accepteren dat het een barrière is en inrichten als naadloos aan bij de dorpse kwaliteiten van Wijchen? we absoluut laten terugkomen in de gebiedsvisie en wat uiteindelijke gebiedsvisie. wijkpark. Oplossing voor geluidscontour willen we pertinent niet? Waterstructuur Geluid vanaf de N845 en het spoor heeft een grote Parkeren Water en klimaat adaptatie vormen een belangrijk impact op de planvorming. Er zijn verschillende De parkeernorm van Wijchen is hoog. Vanuit kansen onderdeel van de hedendaagse gebiedsontwikkeling. manieren hier mee om te gaan: door een geluidscherm voor meer ruimtelijke kwaliteit, een smarthub, een Water creëert tevens ruimte en afstand. Hoe kan het of wal in te zetten of door dove gevels toe te passen kan station of slimme deelautoconcepten is de parkeernorm ontwerp van de waterstructuur bijdragen aan het er dichter op de N845 of het spoor gebouwd worden. mogelijk te verlagen. De kansen hiervan worden in de versterken van het gebiedsconcept. Is dat versterken Het is ook mogelijk om juist afstand te houden zodat verschillende scenario’s in beeld gebracht. van het bestaande? Het adresseren van de dorpsrand of dergelijke maatregelen niet nodig zijn. het creëren van afstand tot de bestaande kern? Vormerse plas De Vormerse plas vormt een icoon in het gebied, waar Pumptrack gerecreëerd, gewoond, maar waar ook kansen voor De positie van de pumptrack is inmiddels vastgelegd duurzaamheid mogelijk zijn. en krijgt een plek in het hart van het gebied, nabij het spoor.
20 | GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 21 3.3.1 SCENARIO 1 - MOBILITEIT EN DORP Scenario 1 heeft als gebiedsconcept het afmaken van de rand Wijchen-West. In dit scenario wordt de dorpsrand versterkt en wordt een verbinding gemaakt met de bestaande voorzieningen in de aangrenzende wijk. Er wordt onder andere een station zonder keerspoor gerealiseerd.
Met de parameters is als volgt omgegaan:
Station: Station zonder keerspoor Baken aan entree Wijchen Spoorzone: Vormgegeven centrum met functies Parkeren: Traditioneel volgens parkeernorm Vormerse plas: Pumptrack rond plas Groenstructuur: Functioneel: fiets- en voetpad Morfologie: Open en gesloten bebouwing Waterstructuur: Voor het onderstrepen van de rand Openbaar groen Water Pumptrack: Vormerse plas 2 2 Oppervlakte: 294.327 m Oppervlakte: 119.747 m Voorzieningen: Verbinding versterken met bestaande kern, geen nieuwe voorzieningen Straatprofiel: Snel en langzaam verkeer Randweg Noord: Als een viaduct onder het spoor door en het straatprofiel laten zoals het is Drutenseweg: Parallelweg Hernenseweg: Carpoolplaats uitbreiden tot hub Hof van Hagevoort fietspad: Aansluiting met het station Wonen aan het water Ontsluiting noord: Rondweg in groenstructuur Ontsluiting midden: De Beemd opwaarderen Ontsluiting zuid: Doorsteek naar het zuiden vanaf Westerdreef Oplossing voor geluidscontour: N-weg: Aardewal + dove gevels Spoor: Dove gevels Snelweg: Dove gevels
Combinatie van station met onderdoorgang
Scenario 1 Infrastructuur Uitgeefbare kavels GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 23 Oppervlakte: 99.336 m2 Oppervlakte: 193.031 m2 3.3.2 SCENARIO 2 - LANDSCHAP EN WONEN Het gebiedsconcept van het tweede scenario kenmerkt zich als een organische gebiedsontwikkeling waarbij doorgeënt wordt op de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, woningbouw- ontwikkelingen en ontwikkelingen in het landschap. De ontwikkeling die hand in hand gaat met een variatie in woonmilieus en recreatieve beleving zijn het uitgangspunt.
Dorpswonen Met de parameters is als volgt omgegaan:
Station: Geen extra station Spoorzone: Parkstructuur Parkeren: In het groen traditioneel volgens parkeernorm Openbaar groen Water Vormerse plas: Drijvende woningen + woningen 2 Oppervlakte: 278.794 m Oppervlakte: 110.645 m2 rond plas Groenstructuur: Landschap + Cultuurhistorie Morfologie: Landschappelijke en woningbouwontwikkeling Waterstructuur: Doorenten waterstructuur op huidige kenmerken landschap + cultuurhistorie Pumptrack: Naast het spoor Voorzieningen: Zorg, afhankelijk van de vraag/ Wonen in boomkamers benodigdheid per hoeveelheid woningen Straatprofiel: Snel en langzaam verkeer gescheiden Randweg Noord: Kruising met Stationslaan blijft behouden en het straatprofiel laten zoals het is Drutenseweg: Toegang gebied via deze weg Hernenseweg: Laten zoals het nu is Hof van Hagevoort fietspad: Aansluiting naar zuidelijk deel Ontsluiting noord: Rondweg in het groen Ontsluiting midden: Aantakken op recreatieve routes Ontsluiting zuid: Eikenlanen als wandel- en fietspad Oplossing voor geluidscontour: N-weg: aardewal + dove gevels Spoor: Dove gevels Snelweg: dove gevels Waterwoningen
Scenario 2 Infrastructuur Uitgeefbare kavels GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 25 Oppervlakte: 75.093 m2 Oppervlakte: 245.794 m2 3.3.3 SCENARIO 3 - AUTONOOM EN DUURZAAM In het derde scenario wordt een nieuwe autonome wijk die gericht is op de toekomst gecreëerd. De wijk kent innovatieve woon- en mobiliteitsconcepten die worden gerealiseerd binnen een sterk identiteitsrijk concept.
Met de parameters is als volgt omgegaan:
Station: Station zonder keerspoor Spoorzone: Een park aan het station + PenR/ mobiliteitshub Parkeren: Parkeren zo veel mogelijk beperken Voorbeeld van een autonome wijk Vormerse plas: Een drijvend zonnepark op het water Groenstructuur: Klimaatadaptief Morfologie: Innovatieve woonvormen Waterstructuur: Benutten gericht op klimaatadaptie/ inzetten op autonome karakter Pumptrack: Op grond van archeologische waarde Openbaar groen Water Voorzieningen: MFA, duurzaamheid-educatie Oppervlakte: 314.178 m2 Oppervlakte: 162.954 m2 Straatprofiel: Verkeersstroom gescheiden door groen en half verhard. Auto minimaal. Randweg Noord: Stationslaan als looproute en afwaarderen naar 30km/h Drutenseweg: Groenstrook langs deze weg Hernenseweg: Hub verbinden met het station Hof van Hagevoort fietspad: Fietspad over de wadi’s heen Ontsluiting noord: Rondweg met waterberging Ontsluiting midden: Behouden Gevarieerde bouwblokken Ontsluiting zuid: wandel- en fietspaden dominant, autoluw gebied Oplossing voor geluidscontour: N-weg; aardewal + dove gevels Spoor; Dove gevels Snelweg; dove gevels
Duurzame woontypologie
Scenario 3 Infrastructuur Uitgeefbare kavels GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 27 Oppervlakte: 90.444 m2 Oppervlakte: 148.740 m2
Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Toelichting score score score
1. Gebiedsconcept + - ++ Het gebiedsconcept sluit in scenario 1 en 3 goed aan op bestaande structuren, een autonome en mobiele wijk zijn interessante en passende concepten. Het water-wonen in scenario 2 is met 3.4 VAN SCENARIO’S NAAR GEBIEDSVISIE name gericht op doelgroep ouderen, waardoor het concept minder aantrekkelijk is voor verschillende 3.4.1 AFWEGINGSMATRIX doelgroepen. Vanuit de afwegingsmatrix op de pagina hiernaast 2. Planologische + +/- +/- De scenario’s zijn planologisch haalbaar. In alle haalbaarheid scenario’s moet voldoende aandacht zijn voor worden conclusies getrokken die samen de koers bepalen parkeren en het vermijden van dove gevels. richting een voorkeursmodel voor de gebiedsvisie. 3. Bereikbaarheid, + + + De bereikbaarheid is goed geregeld door de veiligheid en gunstige ligging van het gebied. 3.4.2 FINANCIEEL parkeren Mensen hebben de neiging om de snelheid te verhogen als wegen lang recht lopen. Voor de In elk van de scenario’s is uitgegaan van 650 woningen veiligheid moet de snelheid er uit, dit kan bereikt conform de huidige opgave. Deze zijn over het gebied worden door wegen bochtiger te maken. verspreid, zodat elk deelgebied (noord, midden en zuid) 4. Variatie in + +/- + Het gebied biedt voldoende potentie om een grote programma en variatie aan woningen te realiseren. tot aan de randen volgebouwd is. innovatieve woonvormen
Geen van de 3 scenario’s blijkt echter financieel haalbaar. 5. Duurzaamheid, - +/- ++ Scenario 1 oogt niet erg duurzaam, en er is twijfel Dit vanwege het geringe percentage uitgeefbaar. Om klimaatadaptatie over voldoende waterberging. Scenario 2 en 3 ogen duurzamere en klimaatadaptiever, omdat water de haalbaarheid te vergroten ten behoeve van de een belangrijke component vormt. gebiedsvisie zal de dichtheid omhoog moeten. Hier zijn 6. Gevolgen voor +/- - +/- In scenario 2 komt de Vormense boerderij erg ook goede mogelijkheden voor. verenigingen, tussen de woningen te liggen: dit is niet gunstig. De bedrijven, waardevolle plek dient beter ingepast te worden. In omwonenden scenario 1 en 3 is hier meer aandacht voor, maar In de eerste instantie gaan we daarom uit voor de ook hier moet goed bekeken worden hoe gebiedsvisie van 650 woningen op een kleiner deel bestaande functies ingepast kunnen worden zonder dat zij teveel hinder ondervinden. van het plangebied. Het plangebied en daarmee het 7. Kwaliteit - - + In scenario 1 en 2 is de hoeveelheid groen schaars: potentieel in woningaantal is echter veel groter. openbare ruimte hier is weinig ruimte voor natuurlijke en recreatieve en groen omgeving. In scenario 3 is meer groen aanwezig, de fiets- en wandelroutes hier leveren een positieve bijdrage.
8. Financiële - +/- - Het uitbreiden van de waterstructuur en het station implicaties zijn kostbare ingrepen die niet bijdragen aan de financiële haalbaarheid.
9. Fasering + ++ + Er is voldoende ruimte om verschillende vormen van fasering toe te passen in alle scenario’s
10. Ruimtelijke + ++ ++ Er wordt redelijk goed op het bestaande netwerk samenhang met aangetakt. De infrastructurele verbinding is in alle Wijchen scenario’s goed. In scenario 2 en 3 is ook de hydrologische samenhang met Wijchen goed uitgewerkt. Afwegingskader 28 | GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE WIJCHEN - WEST | 29
4
4 GEBIEDSVISIE
De gebiedsvisie wordt in dit hoofdstuk beschreven en bestaat uit de volgende onderdelen. 1. De elevator pitch voor de gebiedsvisie 2. Nadere beschrijving van de relevante ontwerpthema’s 4 GEBIEDSVISIE 4.1 UITGANGSPUNTEN