ÉTUDE DE RENTABILITÉ —Notre Dame de Grâce Montréal (Québec) Arrondissement Côte des Neiges Namur—Jean Talon Ouest Réaménagement du secteur de pl
anification détaillée
Étude effectuée pour : Monsieur Daniel Lafond Directeur Ville de Montréal Notre dossier : MTLV80126580112 Date de réalisation : 3 avril 2008
Le 15 avril 2008 Monsieur Daniel Lafond Directeur Ville de Montréal 5160, boulevard Décarie Arrondissement Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce Montréal (Québec) H3X 2H9 OBJET: ÉTUDE DE RENTABILITÉ Réaménagement du secteur de planification détaillée à portée locale Namur—Jean Talon Ouest Arrondissement Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Notre dossier : MTLV80126580112 Monsieur, Conformément au mandat que vous nous avez accordé, nous avons terminé notre étude de rentabilité du programme de développement visant la requalification du secteur Namur—Jean Talon ouest, dans l’arrondissement Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce à Montréal. Notre rôle consistait à faire l’examen critique du programme de développement immobilier proposé dans le PPU en ce qui à trait ses composantes résidentielles, commerciales et d’affaires (ou de bureaux), de même qu’institutionnel. Ce rôle devait être envisagé de deux façons : D’une part, le programme de développement immobilier proposé devait être validé en fonction du marché immobilier montréalais en ce qui à trait de manière générale aux paramètres de la demande et de l’offre. Nos études du marché des trois principaux volets du programme de développement, soit le résidentiel, le commercial et le bureau, sont présentées dans les parties I, II et III du rapport. D’autre part, le caractère stratégique du site, qui tient principalement de sa proximité à deux stations de métro, nécessitait l’adoption d’une approche intégrée qui tient compte de l’opportunité de réussir une requalification exemplaire en milieu urbain en s’inspirant des principes du développement durable en s’inspirant des paramètres des Transit Oriented Development (TOD) et du LEED for Neighbourhood Development (LEED ND) . À la partie IV du rapport, l’analyse, nous faisons le point sur la rentabilité financière du projet et sur les stratégies de réalisation du programme de développement proposé, y compris eu égards aux éléments mentionnées ci haut.
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FAITS SAILLANTS DU SCÉNARIO DE DÉVELOPPEMENT RÉVISÉ PAR ALTUS Recommandations relatives au concept d’aménagement Dans l’ensemble, les stratégies d’aménagement proposées nous apparaissent plutôt optimales, tant du point de vue de la répartition des usages que de la forme urbaine et du gabarit général des bâtiments. Le concept de la coulée verte devrait contribuer à la création d’un milieu de vie stimulant et le respect de la vocation multifonctionnelle de la rue Jean Talon Ouest est fondamental pour la création d’un milieu de vie pouvant accommoder une diversité de résidants et de types de ménages. Dans le contexte où s’inscrit le projet, il est important de tenir compte de la clientèle qui sera appelée à venir habiter le secteur (voir la section sur le volet commercial qui traite du profil démographique de l’aire de marché primaire). Dans la mesure où le revenu moyen des ménages est en deçà de la moyenne de l’île de montréalaise de près de 5 000 $ la moyenne de l’île étant au demeurant plutôt basse à environ 40 000 $ et que la portion de locataires s’élève à près de 73%, l’intégration de 30% de logement sociaux et abordables représente un minimum à atteindre dans ce secteur. Cet objectif permet aussi de mieux ancrer le projet en continuité des dynamiques communautaires et sociales qui sont en place présentement et contribuera sans équivoque à l’acceptabilité locale du projet. Le regroupement des volets commerciaux, d’affaires et institutionnels du secteur est vital au dynamisme du projet et à l’animation des foyers d’activité potentiels que sont le métro Namur et la rue Jean Talon. Cependant, nous sommes d’avis que les dynamiques de marché actuelles ne sont pas en mesure de soutenir toutes les propositions que contient le concept d’aménagement d’initial. Outre les modifications apportées aux superficies proposées par le programme de développement, la problématique du stationnement, principalement pour les espaces de bureau, auront un impact important sur l’aménagement du site. En effet, le loyer économique de 16,75 $ (c’est à dire le loyer minimal justifiant la construction d’un nouveau bâtiment) pour les immeubles à bureau ne permet pas de justifier la construction d’aires de stationnement en sous sol. De plus, dans le marché du bureau de la périphérie du centre ville de Montréal, comme en banlieue, les locataires seraient très réticents devant l’éventualité de devoir faire payer leurs employés pour avoir accès à une aire de stationnement souterraine. Enfin, quoique le projet puisse comporter à terme plus de 3 000 nouveau ménages, ces ménages ne constitueront pas forcément la source principale de force de travail des bureaux du secteur. Dans ce contexte, il faut compter sur un ratio de case de stationnement minimal (en tenant compte de la proximité de deux stations de métro) de 1 case pour 500 pieds carrés de superficie locative (la norme de l’industrie pour les édifices de périphérie s’élève à 1 case par 300 pieds carrés). Il faudrait donc prévoir une superficie d’aires de stationnement au sol minimale de 35 000 mètres carrés environ (pour 1 000 cases), sans compter le « pôle de service » (bâtiment numéro 40). Quant au volet commercial, le stationnement sur rue devrait être permis à un maximum d’emplacements. Des aires de stationnement supplémentaires répondant à un ratio conforme aux normes du marché (soit environ 5 cases par 1 000 pieds carrés de superficie) devraient être fournies pour les bâtiments 45 et 46 qui pourraient recevoir des locataires majeurs dans le domaine de l’alimentation et des soins personnels.
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Pour répondre à la capacité d’absorption du marché et aux exigences de ce dernier relativement à chaque fonction et/ou gamme de produit envisagé, les superficies du programme de développement initialement envisagées dans le plan conceptuel ont été réduites de 27%. Les modifications visent principalement les secteurs commercial et affaire. L’augmentation de la superficie brute attribuable au volet résidentiel est le résultat du transfert de la réduction de la superficie commerciale du rez de chaussée d’un des bâtiments (numéro 41) vers la fonction résidentielle. En somme, l’approche générale d’implantation du secteur a été respectée parce qu’elle nous semble justifiée.
SOMMAIRE DES MODIFICATIONS APPORTÉES AU PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT (en mètres carrés bruts)
Affaires Total Résidentiel Commercial Insitutionnel (Bureaux)*
Ville m. ca. 656 372 357 789 124 217 159 456 14 910 pi. ca. 7 065 123 3 851 205 1 337 059 1 716 368 160 490 Altus m.ca. 473 437 360 566 40 379 72 492 14 910 pi. ca. 5 096 029 3 881 093 434 639 780 297 160 490 * Selon le scénario Altus, 46 992 mètres carrés de superficie commerciale sont transférés dans la catégorie bureau. Il s agit du bâtiment 40.
G:\RAP\_2008\08 0112\Excel\[Potentialité Altus_20080326.xls]Scenario Ville vs. Altus Le tableau 1 présenté à la section « tableaux d’analyse financière » fait état du programme de développement tel que soumis initialement. Les bâtiments précédés d’un carré gris ont été modifiés par Altus. Le tableau 2 de la même section précise quelles sont les modifications apportées pour chaque bâtiment et fait le sommaire des superficies totales révisées. Le nombre d’unités résidentielles abordables et sociales, de même que les unités de jumelés, a été augmenté pour tenir compte de superficies minimales plus représentatives de la norme du marché et pour maintenir les prix de vente dans des gammes plus abordables. Quoique les unités de copropriétés offertes au prix du marché n’aient pas fait l’objet d’un ajustement, nous sommes d’avis que la superficie moyenne, qui est supérieure à 1 000 pieds carrés, pourrait être revue à la baisse. Nous avons tenu compte de ce facteur pour établir l’intervalle de valeur que le projet pourrait représenter, soit environ 15%. Pour évaluer le potentiel de valeur foncière suite au redéveloppement du secteur, les paramètres suivants ont été retenus comme hypothèse de travail et sont appuyés par nos études de marché des secteurs résidentiel, bureaux et commercial. Les éléments de justification des ces hypothèses sont dans le rapport. Notez que dans nos calculs, les données financières ont été indexées de 2,5% par année.
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Sommaire de la composante résidentielle révisée par Altus
Identification Nb. Unités %
MARCHÉ Ilot de la Savane 948 Ilot Jean Talon 918 Jumelés 300 SOUS TOTAL 2 166 67,2%
SOCIAL Coop 202 Ilot Jean Talon 341 TOTAL 543 16,9% ABORDABLE Ilot de la Savane 252 Ilot Jean Talon 260 TOTAL 512 15,9% SOUS TOTAL 32,8%
GRAND TOTAL 3 221 100% G:\RAP\_2008\08 0112\Excel\[Potentialité Altus_20080326.xls]Sommaire Res Résidentiel (marché) Deux grandes catégories (lignes de produits) d’appartements offertes en copropriétés ont été établies pour les fins de l’exercice. Le secteur de la Savane accueillerait des unités offertes à un prix légèrement supérieur au pied carré, alors que les appartements situés au dessus des étages commerciaux sur la rue Jean Talon se détailleraient à un prix plus abordable au pied carré. Une telle distinction est fondamentale dans la mesure où elle permet de maximiser l’absorption des unités et de minimiser la concurrence à l’intérieur du secteur, pour autant que les produits se distinguent, notamment du point de vue de la taille des unités et de leur marché cible. Les jumelés constituent quant à eux un produit à part. Voici les détails de ces projets pour l’année 1 (2009) : Ligne de produit Prix par pied carré net vendable1 Absorption mensuelle moyenne2 Résidences de la Savane 235 $ 8 (sur 10 ans) Résidences Jean Talon 230 $ 8 (sur 10 ans) Jumelés de type « stack » 250 $ 5 (sur 6 ans avec 5 projets) Résidentiel (social et abordable) 1 Incluant une attribution de 5 $ par pied carré pour tenir compte de la vente de stationnement souterrain à raison d’un ratio de 1 case par 2 unités vendues. 2 L’absorption est calculée en vrac sur toute la période de mise en marché du projet (10 ans) pour les appartements de la Savane et Jean Talon. M. Daniel Lafond 5 Le 15 avril 2008
Pour les fins de l’exercice, les unités de logement social (environ 17%) ont été attribuées d’une part dans ce qui avait déjà été identifié pour fin de développement en mode coopératif (202 unités) et d’autre part, dans les bâtiments situés aux environs de la rue Jean Talon (341 unités). Les unités de logement abordable (environ 16%) ont été attribuées dans le projet existant Côté Ouest (252 unités) et dans les bâtiments situés aux environs de la rue Jean Talon (260 unités). Par ailleurs, nous somme d’avis que le programme Accès Condo de la SHDM est parfaitement adapté au secteur et qu’il pourrait être déployé au delà du 16% utilisé dans le cadre de cet exercice. Voici les détails de ces projets pour l’année 1 (2009) : Ligne de produit Prix par pied carré net vendable Absorption mensuelle moyenne Logement social coop « walk up » 135 $ (sans stationnement) 8 (sur 2 ans avec 2 projets) Logement social Jean Talon 150 $ 14 (sur 2 ans avec 2 projets) Logement abordable (SHDM) 225 $ 11 (sur 4 ans avec 4 projets) Commercial, bureau et institutionnel Le volet commercial a été réduit aux rez de chaussée seulement, à l’exception des pourtours de la station de métro Namur qui pourront accueillir des services. Dans nos hypothèses, on entend en général par « volet commercial » que ce qui constitue les établissements de vente au détail à proprement dit. Le volet bureau a été réduit de manière à refléter un potentiel d’absorption de nouveaux espaces additionnels plus réaliste et un « pôle de services », qui serait situé à côté de la station de métro Namur. Ce pôle, initialement prévu dans la catégorie commercial, a été adjoint à la catégorie bureau pour refléter les impératifs financiers de sa construction, notamment le loyer minimal requis. Dans la même optique, le traitement financier du pôle institutionnel est le même que celui des bureaux. Voici les paramètres d’estimation de valeur retenus pour ces catégories dans le cadre de l’année 1 (2009) (veuillez noter que le TGA utilisé, de même que le taux d’occupation est le même sur toute la durée du p : Taux global Taux de loyer net par Taux d’absorption Ligne de produit Taux d’inoccupation d’actualisation pied carré annuel (TGA) Commercial (r d c) 16,00 $ 5,0% 8,00% 53 111 pi2 (6 ans) Commercial (étages) 12,00 $ 15,0% 8,00% 11 685 pi2 (6 ans) Pôle de services 16,75 $ 15,0% 8,50% pré location de 80% Bureaux (affaires) 16,75 $ 15,0% 8,50% 44 512 pi2 (10 ans) Institutionnel 16,75 $ 15,0% 8,50% n.a.
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RECOMMENDATIONS SUR L’ACQUISITION, LA MISE EN VALEUR DES PROPRIÉTÉS ET SUR LES CONDITIONS DE RÉALISATION DU PROJET Historiquement, le secteur Namur—Jean talon Ouest n’a pas connu un haut volume de transactions immobilières principalement par le fait que certains propriétaires privilégient la détention d’actif à long terme. Le morcellement et la grande variété de propriétés compliquent également le processus d’acquisition. Dans ce contexte, la Ville, en tant que maître d’œuvre du redéveloppement du secteur, se doit d’être opportuniste et de déployer une stratégie d’acquisition en quatre temps : Premièrement, faire l’acquisition à leur juste valeur marchande les immeubles offerts sur le marché, soit par l’entremise des ressources internes ou avec l’aide d’un représentant externe. Deuxièmement, procéder à l’assemblage avec l’aide d’un représentant externe et prendre le maximum d’options d’achat qui pourrait se finaliser dans la limite supérieure de la valeur marchande. Troisièmement, avec les propriétaires majeurs refusant de vendre, d’envisager la possibilité de partenariat de développement. Finalement, en dernier recours, de procéder à l’acquisition par voie d’expropriation suite à l’adoption du PPU. Ce dernier processus étant le plus coûteux car il implique la notion de valeur au propriétaire et d’indemnité à l’exproprié. Pour ce qui est de la stratégie de réalisation du projet, nous sommes d’avis que cette dernière est reliée au premier chef à la problématique de l expropriation et, en deuxième lieu, à celle de la réglementation qui sera mise en place avec l’adoption du PPU. Le PPU sera en mesure de répondre à ces deux enjeux, dans la mesure où les acquisitions ne peuvent être effectuées avant son entrée en vigueur : d une part avec une stratégie d acquisition des terrains et d autre part, avec le remplacement du cadre réglementaire en place. La mise en œuvre du projet devrait minimiser les procédures de sorte que les terrains puissent être développés rapidement une fois qu ils sont vendus à un promoteur suite à l expropriation (avec obligation de construire dans un délai convenu). Au moyen d’un bon cadre réglementaire identifiant bien, surtout, les densités et les usages prescrits, un PIIA (plan d’implantation et d’intégration architectural) solide et bien structuré dans ses objectifs et critères pourrait suffire à assurer la cohésion et la qualité du projet sans alourdir indûment la réalisation des phases du projet.
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CONCLUSIONS En fonction de notre analyse et des modifications que nous avons apportées au programme de développement et, en fonction des hypothèses de marché émises dans notre rapport, notamment en ce qui à trait les taux de loyer, les prix de vente et le taux d’absorption, nous somme d’avis que la réalisation projet permettrait une augmentation de la valeur foncière des immeubles envisagés pour fins de requalification de l’ordre d’environ 9,5 à 11,5 fois la valeur foncière actuelle. Plus précisément, nous estimons que la valeur foncière taxable 2007 2010, dans l’hypothèse de la réalisation de la totalité du projet, se situerait dans un intervalle entre : 760 000 000 à 820 000 000 $ En tenant compte d’une période d’absorption de 10 ans, c’est à dire où les valeurs seraient portées au rôle à compter de 2009 et successivement jusqu’en 2018, suivant le rythme d’absorption du projet, la valeur foncière taxable pourrait se situer dans l’intervalle suivant : 840 000 000 à 905 000 000 $ En comparaison, la valeur foncière actuelle des propriétés situées dans le périmètre visé par le projet de redéveloppement s’élève à environ : 80 000 000 $ En espérant le tout à votre satisfaction, nous demeurons à votre disposition pour toute question se rapportant à cette évaluation ou à tout autre sujet relevant de notre compétence. Veuillez agréer, Monsieur, nos plus sincères salutations. GROUPE ALTUS Pascal Harvey, urbaniste Frédéric Labrie, É.A. Consultant en immobilier Directeur Pierre Laliberté, É.A., AACI Directeur PH/FL/PL/mdp G:\RAP\_2008\08 0112\Word\080112 Rapport.doc p.j.
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) TABLE DES MATIÈRES
PRÉSENTATION DU SUJET ...... 1 DESCRIPTION DU SECTEUR NAMUE – JEAN TALON OUEST ...... 5 OPPORTUNITÉS ET CONTRAINTES...... 9 PARTIE I – VOLET RÉSIDENTIEL...... 12 PROFIL SOCIOÉCONOMIQUE ...... 13 ANALYSE DES INDICATEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL ...... 19 ÉTUDE DE MARCHÉ ...... 26 CONTRAINTES ET OPPORTUNITÉS ...... 41 PARTIE II – VOLET COMMERCIAL ...... 42 ÉTUDE DE MARCHÉ ...... 43 CONTRAINTES ET OPPORTUNITÉS ...... 57
PARTIE III – VOLET BUREAUX...... 58 ÉTUDE DE MARCHÉ ...... 59 CONTRAINTES ET OPPORTUNITÉS ...... 63 PARTIE IV – RENTABILITÉ FINANCIÈRE...... 64 RECOMMANDATIONS SUR LE PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT ...... 65 CONCEPT D’AMÉNAGEMENT DURABLE...... 70 VALEUR RÉELLE ESTIMATIVE ...... 72
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ANNEXES
ANNEXE “A” VOLET RÉSIDENTIEL PROJETS COMPARABLES
ANNEXE “B” VOLET COMMERCIAL ÉTUDE DE MARCHÉ
ANNEXE “C” VOLET BUREAUX INVENTAIRE DES IMMEUBLES DE CLASSE A
ANNEXE “D” PRÉSENTATION DU PROJET DE DÉVELOPPEMENT NAMUR – JEAN TALON OUEST
ANNEXE “E” SECTEUR DE PLANIFICATION DÉTAILLÉ
ANNEXE “F” LISTE DE POINTS À VÉRIFIER – CLASSIFICATION « LEED ND »
ANNEXE “G” QUALIFICATIONS DES PROFESSIONNELS
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) TABLEAUX D’ANALYSE FINANCIÈRE
Tableau 1 : Superficies proposées par le programme de développement
SOMMAIRE DES SUPERFICIES GROUPE ALTUS MARS 2008
Proposition de développement Arrondissement Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce
Affectation RÉSIDENTIEL COMMERCIAL AFFAIRE INSTITUTIONNEL
Sup. brute Sup. brute Sup. nette Sup. nette Sup. brute Sup. brute Sup. brute Sup. nette Sup. brute Sup. nette Sup. brute Sup. brute Sup. brute Sup. nette Sup. brute Sup. brute Sup. brute Sup. brute Sup. nette Bâtiment Nb. étages Nb. unités Nb. étages Nb. étages Nb. étages rdc (m.c.) étages (m.c.) (pi.ca.) moy. / unité rdc (m.c.) étages (m.c.) rdc (pi.ca.) rdc (pi.ca.) autre (pi.ca.) autre (pi.ca.) rdc (m.c.) étages (m.c.) (pi.ca.) (pi.ca.) rdc (m.c.) étages (m.c.) (m.c.) (pi.ca.) (pi.ca.)
1 1 460 10 220 8 106 864 100 1 069 2 2 110 10 220 8 112 811 142 794 3 2 110 10 220 8 112 811 142 794 4 2 655 18 585 8 194 331 179 1 086 5 1 000 7 000 8 73 195 67 1 092 6 1 000 7 000 8 73 195 67 1 092 7 2 650 18 550 8 193 965 178 1 090 8 945 6 615 8 69 169 64 1 081 9 1 616 11 312 8 118 282 109 1 085 10 1 655 11 585 8 121 137 110 1 101 11 630 4 410 8 46 113 42 1 098 12 1 073 4 292 4 57 748 12 4 812 13 1 073 4 292 4 57 748 12 4 812 14 1 160 3 480 4 49 944 44 1 135 15 1 080 3 240 4 46 500 12 3 875 16 1 284 3 852 4 55 283 14 3 949 17 1 284 3 852 4 55 283 14 3 949 18 1 284 3 852 4 55 283 14 3 949 19 1 080 3 240 4 46 500 41 1 134 20 1 282 3 846 4 55 197 49 1 126 21 1 282 3 846 4 55 197 14 3 943 22 328 984 4 14 122 13 1 086 23 328 984 4 14 122 13 1 086 24 540 1 620 4 23 250 21 1 107 25 540 1 620 4 23 250 21 1 107 26 900 9 900 12 98 813 90 1 098 27 4 920 4 45 015 41 1 098 1 230 1 230 2 13 240 11 916 13 240 11 916 28 13 600 4 124 431 113 1 101 3 400 3 400 2 36 597 32 938 36 597 32 938 29 7 040 4 64 411 59 1 092 1 760 1 760 2 18 944 17 050 18 944 17 050 30 9 000 10 82 344 75 1 098 900 900 2 9 688 8 719 9 688 8 719 31 6 360 4 58 190 53 1 098 1 590 1 590 2 17 115 15 403 17 115 15 403 32 1 532 7 660 6 84 101 88 956 33 1 554 7 770 6 85 308 89 959 34 2 540 27 940 12 278 871 197 1 416 35 900 9 900 12 116 250 102 300 36 2 504 1 26 953 24 258 12 520 5 134 764 118 592 37 2 340 1 25 188 22 669 11 700 5 125 938 110 825 38 11 400 4 104 302 95 1 098 2 850 2 850 2 30 677 27 609 30 677 27 609 39 16 782 6 153 544 130 1 181 2 597 12 985 6 27 954 25 158 139 769 125 792 40 5 100 56 100 12 54 896 49 406 603 855 543 469 41 20825 5 190 534 174 1 095 4 165 1 44 832 40 348 42 17900 10 163 773 149 1 099 1 790 1 790 2 19 267 17 341 19 267 17 341 43 3 322 16 610 6 214 546 188 801 44 2485 12425 6 14 910 160 490 141 231 45 3 262 3 262 2 35 112 31 601 35 112 31 601 13 048 4 140 447 123 594 46 2 431 2 431 2 26 167 23 550 26 167 23 550 9 724 4 104 668 92 108 47 35 748 12 384 788 338 613 48 45 984 12 494 967 435 571 Total 3 364 939 2 847 1 182 386 629 347 966 950 431 855 388 1 716 368 1 510 404 160 490 141 231
Légende
85,0% espace net copropriétés logement abordable Résidences de la Savane Dominante commerciale/affaire 90,0% espace net commercial Jumelés Coulée verte Institutionnel 88,0% espace net affaire/institutionnel logement social et coopératif Walk Up/Coop Coulée verte Services Résidences Jean Talon Mixité commerciale/affaire G:\RAP\_2008\08 0112\Excel\[Potentialité Altus_20080326.xls]Scenario Ville vs. Altus
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 2 : Modifications apportées par Altus et superficies totales révisées
SOMMAIRE DES SUPERFICIES GROUPE ALTUS MARS 2008
Proposition de développement Arrondissement Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce
Affectation RÉSIDENTIEL COMMERCIAL AFFAIRE
Sup. brute Sup. brute Sup. nette Sup. nette Sup. brute Sup. brute Sup. brute Sup. nette Sup. brute Sup. nette Sup. brute Sup. brute Sup. brute Sup. nette Bâtiment Nb. étages Nb. unités Nb. étages Nb. étages rdc (m.c.) étages (m.c.) (pi.ca.) moy. / unité rdc (m.c.) étages (m.c.) rdc (pi.ca.) rdc (pi.ca.) autre (pi.ca.) autre (pi.ca.) rdc (m.c.) étages (m.c.) (pi.ca.) (pi.ca.)
Modifications Groupe Altus
12 1 073 4 292 4 57 748 48 1 203 27 1 230 1 13 240 11 916 0 0 35 potentiel futur à reporter ou vocation à revoir 13 1 073 4 292 4 57 748 48 1 203 28 3 400 1 36 597 32 938 0 0 43 potentiel futur à reporter ou vocation à revoir 15 1 080 3 240 4 46 500 36 1 292 29 1 760 1 18 944 17 050 0 0 47 potentiel futur à reporter ou vocation à revoir 16 1 284 3 852 4 55 283 42 1 316 30 900 1 9 688 8 719 0 0 48 potentiel futur à reporter ou vocation à revoir 17 1 284 3 852 4 55 283 42 1 316 31 1 590 1 17 115 15 403 0 0 18 1 284 3 852 4 55 283 42 1 316 39 2 597 2 597 2 27 954 25 158 27 954 25 158 21 1 282 3 846 4 55 197 42 1 314 40 5 100 1 54 896 49 406 0 0 40 5 100 5 274 479 241 542 26 900 9 900 12 98 813 100 988 45 3 262 2 35 112 31 601 0 34 2 540 27 940 12 278 871 300 930 46 2 431 2 26 167 23 550 0 39 16 782 6 153 544 160 960
41 2 777 20825 5 215 939 197 1 096 41 1 388 1 14 944 13 449 0 0
Total (révisé) 3 390 343 3 221 1 053 356 741 321 067 77 898 70 109 780 297 686 661 moins bâtiment 40 de 274 479 pi.ca. : 505 817 445 119
Légende
85,0% espace net copropriétés logement abordable Résidences de la Savane Dominante commerciale/affaire 90,0% espace net commercial Jumelés Coulée verte Institutionnel 88,0% espace net affaire/institutionnel logement social et coopératif Walk Up/Coop Coulée verte Services Résidences Jean Talon Mixité commerciale/affaire
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 3 TAXABLE VALEUR FONCIÈRE 00 $ 51 850 000 $ 00 $ 7 599 000 $ 00 $ 25 619 000 $ 000 $ 628 813 000 $ 420 000 $ 93 007 000 $ 040 000 $ 192 134 000 $ 160 000 $ 197 336 000 $ 250 000 $ 21 462 500 $ 760 000 $ 81 396 000 $ 150 000 $ 43 477 500 $ VALEUR POTENTIELLE É 230 $ 246 231 $ 226 235 $ 244 895 $ 232 135 $ 125 000 $ 25 229 674 $ 739 780 250 $ 319 200 $ 95 150 $ 150 000 $ 51 225 $ 213 711 $ 109 SUNIT É 184 $ 968 820 000 $ 823 497 000 $ 1 071 1 042 1 121 1 053 1 277 950 950 D UNIT NETS 918 164 $ 198 900 000 $ 169 065 000 $ 188 $ 128 960 000 $ 109 616 000 $ 948 202 3 221 300 190 $ 61 000 0 128 $ 8 940 0 341 512 188 $ 30 140 0 30 140 000 $ 25 619 000 $ 4 604 596 982 798 1 077 836 686 661 3 390 343 987 925 391 175 226 386 383 044 321 067 70 109 323 886 486 304 136 416 136 416 SECTEUR DE PLANIFICATION DÉTAILLÉE NAMUR/JEAN TALON CONSTRUCTIBLES BRUTES 871 72 492 40 379 14 910 m² pi² pi² (NET) $/pi² $/unité TOTAL 2007 2010 5 256 518 1 156 233 1 214 936 780 297 1 162 264 356 741 434 639 226 386 383 044 77 898 381 042 160 490 572 123 3 881 093 160 490 ESTIMATION DES RETOMBÉES FISCALES CALCUL DE VALEUR POTENTIELLE AU 01 03 2008 RDC 33 142 ÉTAGES 7 237 ean Talon 107 418 TOTAL 488 347 AFFECTATIONSJ NOMBRE AIRE/ Bureaux Résidentielle Résidences de la Savane 107 978 Commerces Co op 21 032 Unifam. jumelées 35 586 Logement social 35 400 Abordables coprop. 53 152 Insitutionnel Total 112 Total 14 910 Total 360 566 G:\RAP\_2008\08 0112\Excel\[Potentialité Altus_20080326.xls]Potentialité_jour 1
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 4 : absorption du volet résidentiel SECTEUR JEAN TALON OUEST HYPOTHÈSE D ABSORPTION Groupe Altus Mars 2008
ANNÉE SE TERMINANT EN 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 TOTAL Période12345678910 Inflation: 2,5%
VOLET RÉSIDENTIEL
Copropriété (marché) Résidences de la Savane en vrac Nombre d unités construites 180 120 120 120 96 96 96 72 48 948 Absorption mensuelle 1510101088864 8 Superficies nette (pi. ca.) 187 581 125 054 125 054 125 054 100 043 100 043 100 043 75 032 50 022 987 925 Superficie moyenne / unité 1 042 1 042 1 042 1 042 1 042 1 042 1 042 1 042 1 042 1 042 Valeur marchande 235 $ 241 $ 45 183 488 $ 247 $ 30 875 384 $ 253 $ 31 647 268 $ 259 $ 32 438 450 $ 266 $ 26 599 529 $ 273 $ 27 264 517 $ 279 $ 27 946 130 $ 286 $ 21 483 587 $ 293 $ 14 680 451 $ 258 118 804 $ Valeur moyenne / unité 251 019 $ 257 295 $ 263 727 $ 270 320 $ 277 078 $ 284 005 $ 291 106 $ 298 383 $ 305 843 $ 272 277 $ Rue Jean Talon en vrac Nombre d unités construites 144 120 120 120 96 96 96 72 54 918 Absorption mensuelle 1210101088865 8 Superficies nette (pi. ca.) 154 164 128 470 128 470 128 470 102 776 102 776 102 776 77 082 57 812 982 798 Superficie moyenne / unité 1 071 1 071 1 071 1 071 1 071 1 071 1 071 1 071 1 071 1 071 Valeur marchande 230 $ 236 $ 36 344 258 $ 242 $ 31 044 054 $ 248 $ 31 820 155 $ 254 $ 32 615 659 $ 260 $ 26 744 840 $ 267 $ 27 413 461 $ 273 $ 28 098 798 $ 280 $ 21 600 951 $ 287 $ 16 605 731 $ 252 287 907 $ Valeur moyenne / unité 252 391 $ 258 700 $ 265 168 $ 271 797 $ 278 592 $ 285 557 $ 292 696 $ 300 013 $ 307 514 $ 274 823 $
TOTAL COPROP. MARCHÉ 81 527 746 $ 61 919 437 $ 63 467 423 $ 65 054 109 $ 53 344 369 $ 54 677 978 $ 56 044 928 $ 43 084 538 $ 31 286 182 $ 510 406 711 $
Jumelés de type Stack Coulée verte en vrac Nombre d unités construites 60 60 60 60 60 300 Absorption mensuelle 55555 5 Superficies nette (pi. ca.) 76 609 76 609 76 609 76 609 76 609 383 044 Superficie moyenne / unité 1 277 1 277 1 277 1 277 1 277 1 277 Valeur marchande 250 $ 256 $ 263 $ 269 $ 20 624 832 $ 276 $ 21 140 453 $ 283 $ 21 668 965 $ 290 $ 22 210 689 $ 297 $ 22 765 956 $ 108 410 895 $ Valeur moyenne / unité 343 747 $ 352 341 $ 361 149 $ 370 178 $ 379 433 $ 361 370 $
TOTAL JUMELÉS 20 624 832 $ 21 140 453 $ 21 668 965 $ 22 210 689 $ 22 765 956 $ 108 410 895 $
Copropiété abordable ID bâtiment 3; 10 (Côté Ouest) 26 39 39 Nombre d unités construites 252 100 100 60 512 Absorption mensuelle 21885 11 Superficies nette (pi. ca.) 233 948 98 813 95 965 57 579 486 304 Superfiice moyenne / unité 928 988 960 960 950 Valeur marchande 225 $ 52 638 297 $ 231 $ 236 $ 23 358 373 $ 242 $ 248 $ 23 833 636 $ 255 $ 14 657 686 $ 114 487 991 $ Valeur moyenne / unité 208 882 $ 233 584 $ 238 336 $ 244 295 $ 223 609 $
TOTAL LOG. ABORDABLE 52 638 297 $ 23 358 373 $ 23 833 636 $ 14 657 686 $ 114 487 991 $
Logement social ID bâtiment subventionné 34 27 Nombre d unités construites 300 41 341 Absorption mensuelle 25 3 14 Superficies nette (pi. ca.) 278 871 45 015 323 886 Superfiice moyenne / unité 930 1 098 950 Valeur marchande 150 $ 154 $ 42 876 435 $ 158 $ 162 $ 166 $ 170 $ 174 $ 7 830 475 $ 50 706 910 $ Valeur moyenne / unité 142 921 $ 190 987 $ 148 701 $ Coop Coulée verte en vrac (walk up) Nombre d unités construites 101 101 202 Absorption mensuelle 88 8 Superficies nette (pi. ca.) 113 193 113 193 226 386 Superfiice moyenne / unité 1121 1121 1121 Valeur marchande 135 $ 138 $ 142 $ 145 $ 16 456 050 $ 149 $ 16 867 451 $ 33 323 501 $ Valeur moyenne / unité 162 931 $ 167 004 $ 164 968 $
TOTAL LOG. SOCIAL 42 876 435 $ 16 456 050 $ 16 867 451 $ 7 830 475 $ 84 030 411 $
TOTAL RÉSIDENTIEL 52 638 297 $ 124 404 181 $ 85 277 810 $ 100 548 306 $ 126 895 649 $ 89 671 020 $ 84 719 143 $ 78 810 884 $ 43 084 538 $ 31 286 182 $ 817 336 008 $ Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 4 (suite) : absorption des volets bureaux et commercial SECTEUR JEAN TALON OUEST HYPOTHÈSE D ABSORPTION Groupe Altus Mars 2008
ANNÉE SE TERMINANT EN 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 TOTAL Période12345678910 Inflation: 2,5%
VOLET BUREAU
Bureau conventionnel Superficies en vrac (absorption annuelle) 44 512 44 512 44 512 44 512 44 512 44 512 44 512 44 512 44 512 44 512 445 119 Valeur marchande 8 359 472 $ 8 568 459 $ 8 782 670 $ 9 002 237 $ 9 227 293 $ 9 457 975 $ 9 694 425 $ 9 936 785 $ 10 185 205 $ 10 439 835 $ 93 654 357 $ Valeur marchande par pied carré 188 $ 192 $ 197 $ 202 $ 207 $ 212 $ 218 $ 223 $ 229 $ 235 $ 210 $ Paramètres de marché Loyer net 16,75 $ 17,17 $ 17,60 $ 18,04 $ 18,49 $ 18,95 $ 19,42 $ 19,91 $ 20,41 $ 20,92 $ Taux d inoccupation 7,5% TGA 8,25%
Pôle de service (5 étages bâtiment 40) Superficie (prélocation 80%) 241 542 241 542 Valeur marchande 48 850 240 $ 48 850 240 $ Valeur marchande par pied carré 202 $ 202 $ Paramètres de marché Loyer net 16,75 $ 17,17 $ 17,60 $ 18,04 $ Taux d inoccupation 7,5% TGA 8,25%
TOTAL BUREAU 8 359 472 $ 8 568 459 $ 8 782 670 $ 57 852 477 $ 9 227 293 $ 9 457 975 $ 9 694 425 $ 9 936 785 $ 10 185 205 $ 10 439 835 $ 142 504 597 $
VOLET COMMERCIAL
Rez de chaussée Superficies en vrac (absorption annuelle) 53 511 53 511 53 511 53 511 53 511 53 511 321 067 Valeur marchande 10 421 290 $ 10 681 822 $ 10 948 867 $ 11 222 589 $ 11 503 154 $ 11 790 733 $ 66 568 454 $ Valeur marchande par pied carré 195 $ 200 $ 205 $ 210 $ 215 $ 220 $ 207 $ Paramètres de marché Loyer net 16,00 $ 16,40 $ 16,81 $ 17,23 $ 17,66 $ 18,10 $ 18,56 $ Taux d inoccupation 5,0% TGA 8,00%
Étages 70 109 Superficies en vrac (absorption annuelle) 11 685 11 685 11 685 11 685 11 685 11 685 9 754 400 $ Valeur marchande 1 527 051 $ 1 565 227 $ 1 604 358 $ 1 644 467 $ 1 685 579 $ 1 727 718 $ 835 $ Valeur marchande par pied carré 131 $ 134 $ 137 $ 141 $ 144 $ 148 $ 0 $ Paramètres de marché Loyer net 12,00 $ 12,30 $ 12,61 $ 12,92 $ 13,25 $ 13,58 $ 13,92 $ Taux d inoccupation 15,0% TGA 8,00%
TOTAL COMM. 11 948 340 $ 12 247 049 $ 12 553 225 $ 12 867 056 $ 13 188 732 $ 13 518 451 $ 66 569 289 $
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 4 (suite) : absorption du volet institutionnel et sommaire de l’absorption SECTEUR JEAN TALON OUEST HYPOTHÈSE D ABSORPTION Groupe Altus Mars 2008
ANNÉE SE TERMINANT EN 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 TOTAL Période12345678910 Inflation: 2,5%
VOLET INSTITUTIONNEL
Pôle institutionnel du bâtiment 44 Superficie 141 231 141 231 Valeur marchande 27 866 363 $ 27 866 363 $ Valeur marchande par pied carré 197 $ 197 $ Paramètres de marché Loyer net 16,75 $ 17,17 $ 17,60 $ Taux d inoccupation 7,5% TGA 8,25%
TOTAL INST. 27 866 363 $ 27 866 363 $
GRAND TOTAL 60 997 769 $ 144 920 980 $ 134 173 893 $ 170 954 008 $ 148 989 998 $ 112 317 727 $ 107 932 018 $ 88 747 669 $ 53 269 743 $ 41 726 018 $ 1 064 029 822 $
VALEUR FONCIÈRE TAXABLE 51 848 103 $ 123 182 833 $ 114 047 809 $ 145 310 906 $ 126 641 498 $ 95 470 068 $ 91 742 215 $ 75 435 519 $ 45 279 282 $ 35 467 115 $ 904 425 349 $
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) PRÉSENTATION DU SUJET
LOCALISATION RÉGIONALE
1 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) SUJET
2 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) UTILISATION DU SOL ACTUELLE
PLAN DE DÉVELOPPEMENT PROPOSÉ
3 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) PERSPECTIVE DU DÉVELOPPEMENT PROPOSÉ
PERSPECTIVE DU DÉVELOPPEMENT PROPOSÉ : « LA COULÉE VERTE »
4 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) DESCRIPTION DU SECTEUR NAMUR—JEAN TALON OUEST
Le secteur à l’étude prend la forme approximative d’un triangle délimité au nord, par un tracé qui emprunte les rues de la Savane, Jean Talon Ouest et Victoria et ce, entre le boulevard Décarie et la voie ferrée. La voie ferrée délimite le sud est du secteur, alors que le sud ouest du site est délimité par une ligne suivant limite arrière des terrains bordant le côté ouest de la rue Mountain Sights. Le secteur vient aussi englober les stations de métro Namur et de la Savane (voir plan A.).
La superficie total du secteur est 384 012 mètres carrés ou près de 38,4 hectares.
Ce secteur est soumis à un contexte de déstructuration, tant du point de vue de la trame urbaine que des fonctions et des usages qui s’y trouvent. Afin de réaliser les objectifs de la planification détaillée du secteur tel que présenté au Plan d’urbanisme (voir en annexe), l’arrondissement entend adopter un programme particulier d’urbanisme (PPU), un outil réglementaire faisant partie intégrante du plan d’urbanisme qui encadre et structure le développement et la requalification de sites.
Un des objectifs poursuivi par le plan d’urbanisme est la consolidation des fonctions existantes et la mise en valeur de terrains sous utilisés par l’entremise d’une stratégie d’insertion, de requalification et de densification du site.
Au total, selon les esquisses et les donnés qui nous ont été fournies, ce sont 656 372 mètres carrés de superficie de plancher qui seraient ajoutées sur le site, dont 357 789 à des fins résidentielles, 124 217 à des fins commerciales, 159 456 à des fins d’affaires (ou bureau) et 14 910 à des fins institutionnelles (voir ci dessous pour les détails).
Le concept d’aménagement propose de requalifier le site sur la base des principes de TOD (transit oriented development) et de LEED ND (LEED for neighbourhood development) et compte donc accroître la densité résidentielle et multiplier les fonctions urbaines et les usages dans le périmètre de manière à créer un milieu de vie complet (voir Plan B.)
5 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
La proposition d’aménagement vise aussi à ancrer l’appartenance au lieu au moyen de places publiques, dont un parc linéaire dans la trajectoire actuelle de la rue Buchan. L’appartenance communautaire au site serait par ailleurs servie par les immeubles locatifs qui bordent la rue Mountain Sights. Autrement, la vaste majorité du cadre bâti du secteur serait appelé à être modifié (voir le plan C. pour un aperçu des bâtiments existants pour lesquels on ne prévoit aucune modification). Le développement s’articulerait principalement autour de trois parties du territoire comportant chacune des éléments distinctifs. Le premier secteur est à vocation résidentielle uniquement. Il s’agit d’un vaste îlot compris entre les rues de la Savane et Paré où la hauteur des bâtiments atteindrait 8 à 10 étages et qui serait dominé par les copropriétés offertes au prix du marché. Le second secteur serait compris entre la rue Paré et le parc linéaire de la « coulée verte ». À vocation résidentielle unique aussi, il serait composé de maisons de ville de type « superposées » et d’appartements de type « bois et briques » sur trois étages, en plus d’un demi sous sol habitable (environ 50% de la superficie serait en sous sol). Une partie importante des unités résidentielles serait de type coopératif. Enfin, le troisième secteur est à vocation mixte et comprend tous les terrains ayant front sur la rue Jean Talon. Alors que les rez de chaussée sont commerciaux, les étages seraient voués à des usages résidentiels, commerciaux et d’affaire (ou de bureau). La hauteur totale des bâtiments atteindrait de 6 à 12 étages.
Plan A. Secteur à l’étude
6 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
Plan B. Concept d’aménagement
Plan C. Bâtiments « existants » ou voués à être conservés
7 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Plan D. Identification des bâtiments
8 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
Globalement, la superficie au sol du projet serait de 112 950, pour un taux d’implantation de 29%. Le coefficient d’occupation du sol (COS) global s’élèverait pour sa part à 1,7. Les espaces verts et publics s’élèvent à 44 188 mètres carrés, soit 11,5% du projet, les superficies constructibles s’élèvent à 168 268 mètres carrés, soit 44% du projet. Le taux d’implantation de territoire constructible s’établirait donc à 67%, alors que le COS serait de 3,9. Sur les portions comprenant la composante résidentielle, soit 109 316 mètres carrés (incluant les bâtiments à usage mixte), le taux d’implantation s’élèverait à 35% alors que le COS serait de 2,9.
En tout le projet comporterait 2 847 logements. Sur une base brute (c’est à dire en incluant la totalité du site), la densité s’élèverait à 74 logements à l’hectare, alors que sur une base nette (en incluant uniquement les terrains voués à la fonction résidentielle), elle s’établirait à 261 logements à l’hectare.
En outre, le projet devrait comporter un minimum de 30% de logements abordables et sociaux. OPPORTUNITÉS ET CONTRAINTES Il est incontestable que le site, dans son état actuel, présente un potentiel de mise en valeur important, particulièrement lorsqu’on considère la présence de deux stations de métro de la ligne orange, et outre les objectifs du plan d’aménagement qui vise la création d’un environnement attirant et convivial qui serait fidèle aux principes du développement durable, la rentabilité d’un tel projet pour son principal promoteur, soit la Ville, doit être considérée au premier chef.
Pour ce faire, il importe donc d’envisager le potentiel du site en fonction des dynamiques et des paramètres du marché immobilier propre aux trois grands volets du projet, soit le résidentiel, le commercial et le bureau. Le tableau suivant fait état des forces et faiblesses du concept eu égard aux différentes composantes du projet.
Enfin, il est important de souligner en quoi le concept d’aménagement du site est en mesure de répondre aux prérogatives du marché immobilier tout en maximisant l’atteinte des objectifs de TOD et de LEED ND.
9 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Forces Faiblesses
Résidentiel Présence du métro jouant en faveur du Prix de vente des unités peu élevé et revenus développement résidentiel. disponibles limités dans l’aire de marché Phénoménal succès de vente du projet Côté primaire. Ouest permettant d’anticiper une demande Secteur en voie de redéveloppement : à court soutenue dans le secteur. terme, pas de services et d’aménagements Offre limitée de nouvelles copropriétés dans adéquats à un cadre de vie résidentiel des l’arrondissement. plus conviviaux. Commercial Absence de services de proximité. Offre commerciale bien établie dans les Secteur de destination pour les salles de environs, tant en matière de commerces à montre et les services de rénovation portée régionale que locale. spécialisés. Offre commercial locale sur des tronçons Rue Jean talon déjà reconnue en tant que comparables excède rarement 200 000 pieds rue de desserte commerciale. carrés de superficie. Bureau Proximité de deux stations de métro. Présence actuelle sur le sous secteur du Aucun immeuble certifié LEED dans le marché de deux immeubles de « classe A » sous secteur de marché. comptant ensemble près de 200 000 pieds Absorption anticipée pouvant s’élever entre carrés de superficies inoccupés à 90%. 45 000 et 60 000 pieds carrés annuellement. Absorption déficitaire au cours des années 2002, 2005 et 2006. Nécessité d’offrir des espaces de stationnement extérieur en fonction des exigences de loyer économique dans le secteur (insuffisant pour justifier le coût du stationnement en sous sol).
10 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Forces Faiblesses Critères deTOD (Transit Oriented Development) et classification LEED ND Site en situation d’insertion urbaine et de Les dynamiques commerciales et d’affaires requalification de friche semi industrielle. dans les secteurs périphériques au centre Densification. ville sont nécessairement soumises aux Infrastructures lourdes de transport collectif prérogatives des déplacements en localisées à environ 10 minutes de marché automobile (stationnement). pour la plupart des résidants. Le loyer économique du secteur affaire ne Mixité des usages offrant la possibilité de peut justifier la construction de garages créer une unité de voisinage complète et souterrains. relativement autosuffisante. Intégration du logement social et collectif. Espaces verts abondants et aménagements incitant les déplacements à pied.
11
PARTIE I VOLET RÉSIDENTIEL
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) PROFIL SOCIOÉCONOMIQUE
TABLEAU COMPARATIF SOMMAIRE
Caractéristiques démographiques
VARIABLES DÉMOGRAPHIQUES Secteur d étude Île de Montréal RMR de Montréal
POPULATION 2007 Population Totale 389 591 1 851 597 3 511 031 2001 2007 Croissance 1,74% 2,36% 5,68% 2007 2010 Augmentation projetée 1,44% 1,37% 2,87% 2001 2026 Augmentation projetée n.a. 14,80% 16,00% MÉNAGES 2007 Ménages 182 593 876 945 1 592 256 2001 Taille moyenne 2,3 2,2 2,4 2007 Taille moyenne 2,1 2,1 2,3 2001 Ménages une seule personne 38% 37% 30% 2007 Ménages une seule personne 45% 43% 36% ÂGE 2001 Âge médian 35,9 37,3 36,9 2007 Âge médian 37,0 38,3 38,2 LANGUE MATERNELLE 2001 Français 27,44% 28,06% 19,34% 2001 Anglais 57,30% 62,53% 74,43% 2001 Autre 4,12% 2,27% 1,42% TENURE 2001 Propriétaires 27,04% 35,77% 50,20% 2001 Locataires 72,96% 64,23% 49,80% REVENU 2007 2007 Revenu moyen des ménages 34 743 39 131 49 409 2007 Revenu moyen par personne 23 633 27 727 28 258 REVENU DES MÉNAGES 2007 < 20 000$ 29,46% 25,63% 19,65% 20 000 $ 40 000 $ 27,86% 25,48% 21,97% 40 000$ 60 000$ 18,40% 18,01% 17,80% 60 000$ 80 000$ 10,03% 10,98% 12,80% 80 000 $ 100 000 $ 6,10% 7,98% 11,76% 100 000 $ + 8,14% 11,92% 16,02% EMPLOI 2001 Taux de chômage 11,38% 9,20% 7,44% 2007 Taux de chômage n.a. 9,00% 7,00% 2001 Taux d emploi 54,20% 57,19% 60,93% 2007 Taux d emploi n.a. 60,00% 67,40% ÉVALUATION FONCIÈRE MUNICIPALE 2007 (x 1,000$) n.a. 161 173 548 292 362 478
Sources: MapInfo Corporation, Institut de la Statistique du Québec, Statistique Canada, Ministère des Affaires municipales du Québec
13 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) SECTEUR D’ÉTUDE
Le secteur d’étude retenu est situé au nord de la portion centrale de l’île de Montréal. Son périmètre inclut, en partie ou en totalité, les arrondissements d’Ahuntsic Cartierville, de Saint Laurent, de Côte des Neiges Notre Dame de Grâce, de Villeray—Saint Michel Parc Extension et de Rosemont—La Petite Patrie. Le secteur est délimité par la rivière des Prairies vers le nord, la rue Papineau vers l’est et les boulevards Cavendish et Décarie vers l’ouest. Les délimitations vers le sud sont irrégulières et englobent les secteurs résidentiels de l’arrondissement Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce mais ne comprennent pas ceux d’Outremont (voir la carte ci dessous). Ce secteur constitue l’aire de marché primaire sélectionnée pour le volet résidentiel du projet de redéveloppement du site sujet. Carte 1: Secteur d’étude
14 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) POPULATION
Le secteur d’étude a été comparé à l’Île de Montréal ainsi qu’à la région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR). En 2007 la population était estimée à 389 591, dont 57,3% d’anglophones et 27,4% de francophones. Cette population compte 30% de personnes d’origine canadienne et 19% d’origine française. Les personnes d’origine italienne, les grecque ou juive se situent au troisième rang avec chacun une part de 5% de la population. L’augmentation projetée entre 2007 et 2010 est légèrement supérieure à celle de l’Île de Montréal, soit 1,44% contre 1,37%. Entre 2001 et 2007, le nombre de ménages formés d’une seule personne a augmenté de 38% à 45%, ce qui représente un taux d’augmentation inférieur à ceux enregistrés dans l’Île et la RMR. On dénote aussi que le secteur d’étude compte plus de population active âgée de 20 à 39 ans (32%) et de population âgée de 75 ans et plus (8,5%) comparativement à l’Île et à la RMR. Par ailleurs, la population jeune âgée de moins de 20 ans représente 22%, alors que la population active de 40 à 65 ans y moins fortement représentée. On peut donc confirmer indirectement une tendance de l’exode des jeunes familles à l’extérieur de l’aire de marché primaire, notamment au profit des banlieues. Tableau 1
Structure de la population, 2007 source : Mapinfo Corporation
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0% 0-4 5-9 10 - 14 15 - 19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+ ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans
Secteur d étude Île de Montréal RMR de Montréal
15 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) EMPLOI ET REVENU
Le revenu moyen par ménage dans le secteur d’étude frôle 35 000$. Ce revenu est inférieur à celui des deux autres secteurs comparés, soit 39 000$ et 49 000$ respectivement pour l’Ile et la RMR. Par ailleurs, la proportion des ménages ayant un revenu supérieur à 60 000 $ est nettement plus faible que dans els secteurs de comparaison et représente seulement 24% de la population (voir tableau 2). D’autre part, les ménages à revenus faibles et moyens (40 000 $ et moins) représentent plus que 50 % de la population. Tableau 2
Structure des revenus par ménage, 2007 source : Mapinfo Corporation
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0% < 20 000$ 20 000 $ - 40 000 $ 40 000$ - 60 000$ 60 000$ - 80 000$ 80 000 $ - 100 000 $ 100 000 $ +
Secteur d étude Île de Mo ntré al RMR de Montréal En 2001, le taux d’emploi au secteur d’étude (54%) était inférieur à ceux des deux autres secteurs, soient 57% et 60% respectivement pour l’Île et la RMR. Par contre, le taux de chômage (11,4%) est nettement supérieur. Ce taux a vraisemblablement diminué en 2007, au même titre que ceux des deux autres secteurs qui ont vu leur taux de chômage baisser entre 2001 et 2007 (de 7,4% à 7% pour la RMR). L’emploi dans le périmètre d’étude est largement dominé par l’industrie manufacturière qui occupe plus que 20% des emplois (voir tableau 3), ainsi que par trois autres secteurs chacun représentant approximativement 10% des emplois – soit : la santé et les services sociaux, les services professionnels, scientifiques et techniques et finalement, le commerce de détail. Ces quatre secteurs ont également une importance semblable dans les territoires comparés où ils représentent ensemble plus de 47% du marché de l emploi.
16 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 3
Structure de l emploi, 2001 source : Mapinfo Corporation
Administration publique
Autres services
Agro -a lim e nta ire
Arts, divertissement et récréation
Service sociaux et de santé
Éduc a tio n
Support administratif
Gestion d'enterprises
S e rvic e s pro f., s c ie ntifique s & te c h.
Im m o bilie r
Finance et assurance
C ulture e t info rm a tio n
Transportat et entreposage
Commerce de détail
Commerce de gros
Indus trie manifacturière
Construction
Services
Extraction de gaz, pétrole et mines
Industrie de l'agriculture
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Secteur d étude Île de Montréal RMR de Montréal
17 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) TENURE ET HABITATION
Le secteur d’étude compte moins de propriétaires comparativement à l’île de Montréal et à la RMR. Le marché immobilier résidentiel est orienté beaucoup plus vers le locatif (73%) que la propriété (27%) autant dans le secteur d’étude que sur l’Île de Montréal, alors que la RMR tend à avoir les deux catégories à part égale. Tableau 4
Mode de tenure , 2007 source : Mapinfo Corporation 72.96%
64.23%
50.20% 49.80%
35.77%
27.04%
Secteur d'étude Île de Montréal RMR de Montréal
Propriétaires Locataires
18 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ANALYSE DES INDICATEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
RMR DE MONTRÉAL Le marché immobilier résidentiel de la région de Montréal se porte relativement bien et quoique 2005, 2006 et 2007 marquent une phase de ralentissement des mises en chantier, la copropriété demeure un produit prisé par les acheteurs. On anticipe une stabilisation ou un léger recul des activités de mise en chantier pour 2008. Au centre ville de Montréal, le marché tend à se stabiliser (offre et demande) depuis 2007. L’écoulement des stocks s’est fait surtout tarder dans le secteur haut de gamme. Le portrait est quelque peu différent pour les unités abordables qui continuent à s’écouler assez rapidement sur le marché et si l’on se fie du moins aux projets présentement en préparation et qui seraient livrables dans deux ans, cette situation devrait perdurer. En ce qui a trait à la revente, depuis l’année 2004, les prix de vente augmentent de manière moins importante que par les années passées. Le volume de vente en 2007 reste quant à lui élevé et tend à augmenter. Son augmentation était significative (presque de 20%) entre 2006 et 2007, ce qui pourrait expliquer le ralentissement de 5% dans l’augmentation des prix de vente pour cette même période. Tableau 5 : Mises en chantier dans la RMR de Montréal (SCHL, 2007)
Nombre des mises en chantier Évolution des mises en chantier selon le type source: SCHL source: SCHL
16% 19% 6,443 22% 26% 24% 25%
4,726 6,687 5,539 5,923 28% 3,267 32% 10,053 35% 35% 32% 7,893 35% 5,687 8,758 8,050 7,361
56% 12,177 48% 11,600 11,702 42% 39% 40% 43% 9,872 9,224 9,949
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Unifamilial Copropriété Coopératif locatif Unifamilial Copropriété Coopératif locatif
19 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 6 : Évolution de l’absorption des copropriétés et des unités achevées inoccupées dans la RMR de Montréal (SCHL, 2007)
Absorption: Copropriété source: SCHL; absorption calculée par Altus
10,053 9,760 8,876 8,758 8,349 7,893 8,120 8,050 8,392 8,525 7,361 7,234 6,943 5,687 5,847
5,535 3,951 3,473
2,067 1,716 2,105 830 518
2002 2003 2004 2005 2006 2007 Mises en chantier Unités complétées Unités inoccupées Absorption
Tableau 7 : Évolution des prix de revente des copropriétés dans la RMR de Montréal (CIGM, 2007)
14,000 300,000 $ 12,264 12,000 250,000 $ 9,922 10,216 211,165 $ 10,000 8,877 8,312 200,000 $ 7,933 8,000 200,948 $
182,733 $ 150,000 $ 182,553 $ 6,000 164,270 $ 139,619 $ 100,000 $ 4,000
50,000 $ 2,000
0 0 $
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Nombre de ventes Prix moyen
20 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) AIRE DE MARCHÉ PRIMAIRE Pour tenter de refléter le mieux possible le portrait de la situation dans l’aire de marché primaire, l’échantillon de notre analyse est composée de données pour les arrondissements suivants : Saint Laurent, Côte des Neiges Notre Dame de Grâce, Villeray Saint Michel—Parc Extension et Ahuntsic Cartierville. Ce marché a connu un essor important en 2004 et 2005, où le nombre des mises en chantier pour toutes les catégories a doublé par rapport à l’année 2003. Ce nombre s’est par la suite stabilisé graduellement de 38% en passant de 1 854 en 2004, à 1 155 en 2007. Tableau 8 : Mises en chantier dans le secteur d’étude (SCHL, 2007)
Nombre des mises en chantier Évolution des mises en chantier selon le type source: SCHL source: SCHL
8% 524 21% 22% 24% 28% 774 44% 296
278 250 79% 70 63% 68% 71% 1,193 64% 991 879 727 50% 782 703
14% 15% 96 121 137 98 113 178 8% 7% 6% 8%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Unifamilial Copropriété Coopératif locatif Unifamilial Copropriété Coopératif locatif
Entre 2006 et 2007, l’absorption des unités a repris un rythme plus soutenu et le nombre des unités achevées inoccupées a baissé de 75%. Cela représente une conséquence de l’augmentation significative des mises en chantier depuis 2004 mais aussi de la diminution de ces dernières en 2007. On peut donc présumer de la bonne santé du marché résidentiel de la copropriété et de sa capacité à accueillir plus de nouveaux produits. Quant au marché de la revente, la progression du volume de vente à été sans équivoque en 2007, où le nombre de ventes à augmenté de 50% entre 2006 et 2007 alors que les prix de vente sont restés stables. Cette augmentation correspond par ailleurs au ralentissement des mises en chantier d’unités neuves. L’augmentation annuelle moyenne des prix depuis les trois dernières années était aux alentours de 3%.
21 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 9 : Évolution de l’absorption des copropriétés et des unités achevées inoccupées dans le secteur d’étude (SCHL, 2007)
Absorption: Copropriété source: SCHL; absorption calculée par Altus
1,193 1,194
1,050 991 948 879 784 782 733 801 703 891 691 727 721 688 520 524
309
150 84 87 131
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Mises en chantier Unités complétées Unités inoccupées Absorption
Tableau 10 : Progression du marché de la revente des copropriétés dans le secteur d’étude (CIGM, 2007)
1,600 350,000 $ 1,466
1,400 300,000 $
1,200 226,854 $ 227,851 $ 250,000 $ 217,186 $ 222,947 $ 970 975 1,000 201,793 $ 200,000 $ 169,476 $ 823 800 690 714 150,000 $ 600
100,000 $ 400
50,000 $ 200
0 0 $ 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Number of sales Average Price
22 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ARRONDISSEMENT CÔTE DES NEIGES—NOTRE DAME DE GRÂCE Dans l’arrondissement Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce, l’année 2007 était marquée par une augmentation significative, comparativement aux années précédentes, du nombre des mises en chantier des copropriétés. Ce nombre passait de 176 en 2006, à 320 en 2007. Tableau 11 : Mises en chantier dans l’arrondissement Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce
Nombre des mises en chantier Évolution des mises en chantier selon le type source: SCHL source: SCHL
0% 0% 67 9% 17% 25%
68%
60 95% 95% 0 195 90% 320 0 81% 73%
176 176 146 6 29% 84 60 5% 5% 8 1 9 8 4 6 1% 3% 2% 2%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Unifamilial Copropriété Coopératif locatif Unifamilial Copropriété Coopératif locatif
Le comportement de l’absorption des unités dans l’arrondissement a pris la même trajectoire que dans l’aire de marché primaire. Entre 2006 et 2007, le nombre d’unités achevées inoccupées a baissé de 77% pour atteindre 28. À la manière de l’aire de marché primaire, on peut présager de la bonne santé du marché de la copropriété dans l’arrondissement. Dans la revente, le volume de transactions à augmenté de façon importante en 2007, soit de 29% par rapport aux cinq dernières années. 2008 devrait marquer au minimum, le maintient de cette situation. L’augmentation annuelle moyenne des prix de la revente depuis les trois dernières années est aux alentours de 3%, ce qui représente une certaine stabilité du marché.
23 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 11 : Évolution de l’absorption des copropriétés et des unités achevées inoccupées dans l’arrondissement Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce (SCHL, 2007)
Absorption: Copropriété source: SCHL; absorption calculée par Altus 320
230
176 176 158 146 150 132 135 127 119 123 123 84 74 60 62 43 83 25 21 44 28
2002 2003 2004 2005 2006 2007
Mises en chantier Unités complétées Unités inoccupées Absorption
Tableau 12 : Progression du marché de la revente des copropriétés dans l’arrondissement Côte des Neiges/Notre Dame de Grâce (CIGM, 2007)
450 350,000 $ 416
400 279,293 $ 272,021 $ 269,285 $ 300,000 $ 258,753 $ 350 255,635 $ 326 323 250,000 $ 300 216,267 $ 262 265 255 250 200,000 $
200 150,000 $
150 100,000 $ 100
50,000 $ 50
0 0 $ 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Number of sales Average Price
24 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
CONCLUSION
De manière générale, 2007 a été marqué par le recul des mises en chantier de copropriétés neuves, ce qui a permis de réduire le surplus d’inventaire et de ramener les niveaux de disponibilité d’unités complétées vers le bas. La réduction des mises en chantier de 2007 était donc opportune et contribue à une stabilisation du marché. L’arrondissement Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce a fait exception à cette tendance avec une augmentation importante des mises en chantier en 2007 (probablement due aux projets Côté Ouest et Château Dupuis), ce qui n’a pas empêché le nombre d’unités complétées non vendues de se résorber. N’eût été de cette augmentation, la réduction des mises en chantier aurait été radicale dans l’aire de marché primaire. Les niveaux d’absorption estimés suggèrent que le marché de la copropriété neuve est en bonne santé dans l’aire de marché primaire et que les surplus sont sous contrôle. L’offre de son côté est plutôt limitée, mais le marché se maintient tout de même en équilibre du point de vue des prix, en raison de la disponibilité de revenus limité dans les ménages. Il s’agit d’un marché essentiellement abordable. Cette tendance est confirme par le marché de la revente. En 2007, les volumes de transaction ont augmenté de façon importante mais le prix de vente moyen dans l’aire de marché primaire et l’arrondissement reste stable ou tend à ne pas excéder 3% une situation contrastante avec le marché de la RMR de Montréal ou du centre ville (Ville Marie) et des autres quartiers centraux, comme le Plateau Mont Royal.
25 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ÉTUDE DE MARCHÉ
PRÉSENTATION DES PROJETS COMPARABLES
Les projets retenus pour fins de comparaison l’ont été en raison de deux facteurs : la proximité du site sujet et le caractère comparable du type de produit recherché dans le projet de requalification du site sujet. En tout, 10 projets ont été retenus pour les fins de cette étude. Les projets sont situés dans l’aire de marché primaire retenue pour les fins de cette étude (voir la section précédente), à l’exception des projets 5 et 10, situés dans la Ville de Côte Saint Luc – qui s’inscrit dans une dynamique de marché distincte. Ces projets ont été retenus principalement en raison de leur proximité au site sujet. De manière générale, l’arrondissement Côte des Neiges—Notre dame de Grâce fait l’objet d’un nombre limité de projets de développement résidentiels de grande envergure. Notre échantillon de projet n’en compte que deux, soit le projet Côté Ouest, qui est situé dans le site sujet et fait partie du chantier de requalification du périmètre de planification détaillée, et le projet Château Dupuis, un projet situé sur le chemin Côte des Neiges, au sud est du périmètre Namur—Jean Talon Ouest. En dépit de la rareté des projets situés dans l’arrondissement du site sujet, nous sommes d’avis que les projets retenus sont représentatifs du marché que pourrait attirer un éventuel redéveloppement du périmètre et que les projets retenus sont en général représentatifs d’un environnement semblable (secteurs en redéveloppement) et d’une forme semblable (haute densité) à ce qui est projeté dans le secteur Namur— Jean Talon Ouest. En outre, les projets retenus pourraient faire concurrence aux copropriétés du site sujet, à l’exception des projets 5 et 6, qui s’adressent à une gamme de marché supérieur et, dans une moindre mesure, le projet 10, qui est situé dans un micro marché immobilier, soit celui de Côte Saint Luc/Hampstead/Montréal Ouest. La localisation et le détail des projets sont présenté à l’annexe « A ».
26 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 1 Les Terrasses Marcel Laurin Description: deux bâtiments de 4 étages totalisant 104 unités en copropriété. Le projet est localisé au 900 930 boulevard Marcel Laurin, arrondissement Saint Laurent. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré varient de 189$ à 200$ pour les unités d’une chambre, de 183$ à 194$ pour les unités de deux ou trois chambres et sont comprises entre 197$ et 228$ pour les « penthouses » (4e étage). Les superficies sont de 926 pi2 pour les deux chambres et sont de 1080 pour les unités de trois chambres. Par contre, elles varient de 600 pi2 à 687pi2 pour les unités d’une chambre et de 680 pi2 à 1445 pi2 pour les « penthouses ». Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,12$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 27% unité une chambre 46% unité deux chambres 27% unité trois chambres Stationnement: le projet offre uniquement des stationnements extérieurs au prix unitaire de 15 000$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 5,2. 90% des unités étaient vendues en date du premier mars 2007.
27 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 2 Les Condos de la Gare Description: un bâtiment de 5 étages comprenant 104 unités en copropriété. Le projet est localisé au 7060, rue Hutchison, arrondissement Villeray—Saint Michel Parc Extension. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré varient de 196$ à 210$ pour les unités d’une chambre et de 165$ à 200$ pour les unités de deux chambres. Les superficies varient de 690 pi2 à 850pi2 pour les unités d’une chambre et de 980 pi2 à 1000 pi2 pour les unités de deux chambres. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,13$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 88% unité une chambre 12% unité deux chambres Stationnement: le projet offre des stationnements intérieurs au prix unitaire de 18 000$. Absorption: Le projet avait une absorption mensuelle de 2,74 avec une dernière vente qui date du mois de décembre 2007.
28 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 3 Le QIO Description: deux bâtiments contigus de 4 étages totalisant 16 unités en copropriété. Le projet est localisé au 7049 7059 rue Durocher arrondissement Villeray—Saint Michel Parc Extension. Prix de vente: Le projet compte uniquement des unités de type une chambre dont les prix de vente au pied carré varient de 193$ à 222$ et les superficies sont de 710 pi2. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,11$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 100% unités une chambre Stationnement: le projet offre uniquement des stationnements extérieurs au prix unitaire de 10 000$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 0,61. 69% des unités sont vendues à la date du premier mars 2008.
29 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 4 Le Domaine André Grasset, Description: un bâtiment de 8 étages comprenant 87 unités en Ph. 4 copropriété. Le projet est localisé au 8540 rue Raymond Pelletier, arrondissement Ahuntsic Cartierville. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré sont de 248$ pour les unités d’une chambre et sont de 360$ pour les penthouses Ils varient de 249$ à 257$ pour les unités de deux chambres. Les superficies sont de 624 pi2 pour les unités de type une chambre et de 1,000 pi2 pour les penthouses. Elles varient de 822 pi2 à 913 pi2 pour les unités de deux chambres. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,17$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 82% unité une chambre 18% unité deux chambres Stationnement: le projet offre des stationnements intérieurs au prix unitaire de 23 000$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 5,19. 95% des unités sont vendues à la date du premier mars 2008.
30 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 5 Le Luxor Description: un bâtiment de 12 étages comprenant 83 unités en copropriété. Le projet est localisé au 6803 rue Abraham de Sola, Ville de Côte Saint Luc. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré varient de 236$ à 283$ pour les unités de deux chambres et varient de 285$ à 300$ pour les unités de trois chambres. Quant aux penthouses, les prix varient de 350$ à 400$. Les superficies varient de 1 267 pi2 à 1 969pi2 pour les unités d’une chambre et de 1 568 pi2 à 2 195 pi2 pour les unités de deux chambres. Elles sont de 2 650 pi2 pour les penthouses. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,32$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 67% unité deux chambres 33% unité trois chambres Stationnement: le projet offre un stationnement intérieur inclus dans les prix. Un garage additionnel coute 20 000$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 1,37. 84% des unités étaient vendues en date du premier janvier 2008.
31 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 6 Château Dupuis Description: un bâtiment de 6 étages comprenant 60 unités en copropriété. Le projet est localisé au coin de la rue Dupuis et Chemin de la Côte des Neiges, arrondissement Côte des Neiges Notre Dame de Grâce. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré varient de 274$ à 325$ pour les unités d’une chambre, de 249$ à 311$ pour les unités de deux chambres et sont compris entre 312$ et 326$ pour les unités de trois chambres. Les superficies varient de 598 pi2 à 679 pi2 pour les unités d’une chambre, de 880 pi2 à 1 187 pi2 pour
2 2 les unités de deux chambres et de 1 272 pi à 1 614 pi pour les unités de trois chambres. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,24$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 9% unité une chambre 82% unité deux chambres 9% unité trois chambres Stationnement: le projet offre des stationnements intérieurs au prix unitaire de 12 800$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 3,67. 93% des unités étaient vendues en date du premier janvier 2008.
32 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 7 Cours Mitchell Description: un bâtiment de 6 étages comprenant 71 unités en copropriété. Le projet est localisé au coin de la rue Saint Louis et boulevard Décarie, arrondissement Saint Laurent. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré varient de 228$ à 241$ pour les unités d’une chambre, de 209$ à 242$ pour les unités de deux chambres et sont compris entre 195$ et 234$ pour les unités de trois chambres. Les superficies varient de 576 pi2 à 671 pi2 pour les unités d’une chambre et de 714 pi2 à 1 041 pi2 pour les unités de deux chambres. Elles sont de 1 229 pi2 pour les unités de trois chambres. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,17$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 33% unité une chambre 55% unité deux chambres 12% unité trois chambres Stationnement: le projet offre un stationnement intérieur inclus dans les prix de vente. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 2,94. 83% des unités sont vendues à la date du premier janvier 2008.
33 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 8 L’Étoile Pourpre Description: un bâtiment de 7 étages comprenant 34 unités en copropriété. Le projet est localisé au coin de la rue Sauvé et boulevard Décarie, arrondissement Ahuntsic Cartierville. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré varient de 215$ à 230$ pour les unités de deux chambres. Ils ont une moyenne de 215$ pour les unités de trois chambres et de 275$ pour les penthouses. Les superficies varient de 935 pi2 à 1 063 pi2 pour les unités de deux chambres et de 1 158 pi2 à 1 332 pi2 pour les unités de trois chambres. Elles varient de 1 460 pi2 à 1 648 pi2 pour les penthouses. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,16$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 82% unité deux chambres 9% unité trois chambres 9% penthouse Stationnement: le projet offre des stationnements intérieurs au prix unitaire de 15 000$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 1,94. 91% des unités étaient vendues en date du premier mars 2008.
34 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 9 Côté Ouest Description: un bâtiment de 8 étages comprenant 142 unités en copropriété. Le projet est localisé sur la rue de la Savane, arrondissement Côte des Neiges Notre Dame de Grâce. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré varient de 196$ à 225$ pour les unités d’une chambre, de 192$ à 231$ pour les unités de deux chambres et de 185$ à 238$ pour les unités de trois chambres. Les superficies varient de 696 pi2 à 702 pi2 pour les unités d’une chambre, de 895 pi2 à 953 pi2 pour les unités de deux chambres et de 1 101 pi2 à 1 157 pi2 pour les unités de trois chambres. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,17$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 22% unité une chambre 51% unité deux chambres 27% unité trois chambres Stationnement: le projet offre des stationnements intérieurs au prix unitaire de 18 000$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 53. 74% des unités sont réservées ou vendues à la date du premier mars 2008.
35 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) 10 Terrasse Côte Saint Luc Description: un bâtiment de 4 étages comprenant 48 unités en copropriété. Le projet est localisé au 7390 Chemin de la Côte Saint Luc, arrondissement Côte Saint Luc. Prix de vente: Les prix de vente au pied carré sont de 217$ pour les studios et de 242$ pour les unités de deux chambres. Ils varient de 210$ à 249$ pour les unités d’une chambre et de 180$ à 230$ pour les unités de trois chambres. Les superficies varient de 506 pi2 à 600 pi2 pour les studios, de 635 pi2 à 800 pi2 pour les unités d’une chambre, de 846 pi2 à 972 pi2 pour les unités de deux
2 2 chambres et de 1 045 pi à 1 167 pi pour les unités de trois chambres. Frais de copropriété: la moyenne de ces frais est de l’ordre de 0,12$ par pied carré. Répartition des différents types d’unité dans le projet: 15% studio 27% unité une chambre 43% unité deux chambres 15% unité trois chambres Stationnement: le projet offre des stationnements intérieurs au prix unitaire de 20 000$. Absorption: l’absorption mensuelle est estimée à 1,82. 42% des unités sont vendues à la date du premier janvier 2008.
36 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ANALYSE DES PRIX
Les projets Luxor et Château Dupuis ont été retiré de l’échantillon d’analyse en raison de leur prix de vente beaucoup plus élevés que les autres. Nous considérons qu’ils ne sont pas représentatifs du marché immobilier de l’aire de marché primaire et qu’ils ne peuvent être retenus parmi les meilleurs comparables pour le site sujet. Dans les autres comparables retenus, les prix de vente tendent à ne pas excéder 300 000 $, à l’exception des unités d’exception situés au dernier étage de tours résidentielles (les penthouses). Cela étant dit, l’essentiel de l’offre est composée d’unités de une ou de deux chambres et ces dernières vont être offertes sur le marché à un prix maximal de 180 000 $ et 250 000 $, respectivement. Ces unités ne vont en moyenne pas excéder 1 000 pieds carrés de superficie. Ce qui contribue a gardé les prix de vente relativement bas. En somme, le marché peut être qualifié d’abordable, avec des prix de vente entre 200 $ et 225 $ par pied carré. LES UNITÉS D’UNE CHAMBRE Dans les projets analysés (voir tableau sommaire ci dessous), les unités de type une chambre étaient en vente à un prix moyen variant de 139 001$ à 158 424$ avec un maximum de 178 471$ observé dans le projet Les Condos de la Gare à Parc Extension. En termes de pied carré, les prix varient de 215$ à 220$ dont le maximum est de 248$ observé dans le projet Le Domaine André Grasset Ph.4. La superficie moyenne de ce type d’unité varie de 647 à 721 pieds carrés. LES UNITÉS DE DEUX CHAMBRES Pour cette catégorie, les prix des unités varient en moyenne de 182 482$ à 221 552$ dont le maximum est de 252 019$ observé dans le projet Les Cours Mitchell. En termes de pied carré, les prix varient de 209$ à 226$ dont le maximum est de 257$ observé dans le projet Le Domaine André Grasset Ph.4. En moyenne, la superficie de ce type d’unité varie de 874 à 981 pieds carrés. LES UNITÉS DE TROIS CHAMBRES Dans les mêmes projets comparables, les unités de ce type sont offertes à un prix moyen variant de 216 081$ à 265 443$ avec un maximum de 287 734$ observé dans le projet Les Cours Mitchell. En termes de pied carré, les prix varient de 192$ à 223$ dont le maximum est de 238$ observé dans le projet Côté Ouest. La superficie moyenne de ce type d’unité varie de 1 123 à 1 193 pieds carrés.
37 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) LES PENTHOUSES Les penthouses sont offerts uniquement dans trois projets. Le prix moyen varie de 305 500$ à 366 067$ avec un maximum de 453 200$ observé dans le projet L’Étoile Pourpre. En termes de pied carré, les prix varient de 268$ à 292$ dont le maximum est de 360$ observé dans le projet Le Domaine André Grasset Ph.4. La superficie moyenne de ce type d’unité varie de 1 047 à 1 364 pieds carrés.
38 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Tableau 13 : Sommaire des projets analysés ANALYSE DU MARCHÉ DE LA COPROPRIÉTÉ FICHE SOMMAIRE PROJETS COMPÉTITIFS SECTEUR D ÉTUDE
FRAIS PRIX (incluant taxes)Garage. int. SUPERFICIE PRIX AU PI2 COPROPRIÉTÉ Minimum Maximum (excl. tx.) Minimum Maximum Minimum Maximum AU PI. CA.
Studio
Terrasse Côte Saint Luc 2008 109,900 $ 130,200 $ 20,000 $ 506 600 217 $ 217 $ 0.12 $ MOYENNE 109,900 $ 130,200 $ 506 600 217 $ 217 $ 0.12 $ 1 chambre
Les Terrasses Marcel Laurin 2005 119,900 $ 129,900 $ 15,000 $ 600 687 200 $ 189 $ 0.12 $ Les Condos de la Gare 2005 2006 135,177 $ 178,471 $ 18,000 $ 690 850 196 $ 210 $ 0.13 $ Le Qio 2006 2007 137,160 $ 157,500 $ 10,000 $ 710 710 193 $ 222 $ 0.11 $ Le Domaine André Grasset Ph.4 2007 2008 154,900 $ 154,900 $ 23,000 $ 624 624 248 $ 248 $ 0.17 $ Les Cours Mitchell 2007 2008 131,370 $ 161,899 $ 12,800 $ 576 671 228 $ 241 $ 0.17 $ Côté Ouest 2008 136,500 $ 158,300 $ 18,000 $ 696 702 196 $ 225 $ 0.17 $ Terrasse Côte Saint Luc 2008 158,000 $ 168,000 $ 20,000 $ 635 800 249 $ 210 $ 0.12 $ MOYENNE 139,001 $ 158,424 $ 647 721 215 $ 220 $ 0.14 $ 2 chambres
Les Terrasses Marcel Laurin 2005 169,900 $ 179,900 $ 15,000 $ 926 926 183 $ 194 $ 0.12 $ Les Condos de la Gare 2005 2006 161,750 $ 200,000 $ 18,000 $ 980 1,000 165 $ 200 $ 0.13 $ Le Domaine André Grasset Ph.4 2007 2008 205,000 $ 234,900 $ 23,000 $ 822 913 249 $ 257 $ 0.17 $ Les Cours Mitchell 2007 2008 148,977 $ 252,019 $ 12,800 $ 714 1,041 209 $ 242 $ 0.17 $ L Étoile Pourpre 2007 2008 215,050 $ 228,545 $ 15,000 $ 935 1,063 230 $ 215 $ 0.16 $ Côté Ouest 2008 171,800 $ 220,600 $ 18,000 $ 895 953 192 $ 231 $ 0.17 $ Terrasse Côte Saint Luc 2008 204,900 $ 234,900 $ 20,000 $ 846 972 242 $ 242 $ 0.12 $ MOYENNE 182,482 $ 221,552 $ 874 981 209 $ 226 $ 0.15 $ 3 chambres
Les Terrasses Marcel Laurin 2005 199,900 $ 209,900 $ 15,000 $ 1,080 1,080 185 $ 194 $ 0.12 $ Les Cours Mitchell 2007 2008 240,237 $ 287,734 $ 12,800 $ 1,229 1,229 195 $ 234 $ 0.17 $ L Étoile Pourpre 2007 2008 248,970 $ 286,380 $ 15,000 $ 1,158 1,332 215 $ 215 $ 0.16 $ Côté Ouest 2008 203,300 $ 275,000 $ 18,000 $ 1,101 1,157 185 $ 238 $ 0.17 $ Terrasse Côte Saint Luc 2008 188,000 $ 268,200 $ 20,000 $ 1,045 1,167 180 $ 230 $ 0.12 $ MOYENNE 216,081 $ 265,443 $ 1,123 1,193 192 $ 223 $ 0.15 $ Penthouses 1 ou 2 ch.
Les Terrasses Marcel Laurin 2005 155,000 $ 285,000 $ 15,000 $ 680 1,445 228 $ 197 $ 0.12 $ Le Domaine André Grasset Ph.4 2007 2008 360,000 $ 360,000 $ 23,000 $ 1,000 1,000 360 $ 360 $ 0.17 $ L Étoile Pourpre 2007 2008 401,500 $ 453,200 $ 15,000 $ 1,460 1,648 275 $ 275 $ 0.16 $ MOYENNE 305,500 $ 366,067 $ 1,047 1,364 292 $ 268 $ 0.15 $
MOYENNE GÉNÉRALE 190,593 $ 228,337 $ 839 972 227 $ 235 $ 0.14 $
G:\RAP\_2008\08 0112\Excel\[Sommaire neufs.xls]Analyse de Marché Note: Les projets Le Luxor et Château Dupuis sont exclus de la fiche sommaire
39 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ANALYSE DE L’ABSORPTION
Un projet qualifié de succès commandera un niveau d’absorption des unités construites de 4,5 à plus de 5 unités mensuellement. On observe généralement que des projets ayant un niveau inférieur à 2,0 unités vendues mensuellement ont moins de chance de réussir la prévente et d’être menés à terme. De manière générale, les projets examinés souffrent de déficiences sérieuses au niveau de leur taux d’absorption mensuel. Notons entre autre la performance du QIO, qui à 0,61 unités par mois de vendues, n’a pas réussi à convaincre le marché des premiers acheteurs. Ce projet comporte des unités de format unique d’une chambre à coucher de 710 pieds carrés. Dans les projets haut de gamme, la performance du projet Château Dupuis, avec une absorption de 2,94, est passable, dans un contexte dominé par les produits abordables mais quand même décevante lorsqu’on considère la qualité générale du projet, l’expérience du promoteur et son emplacement, qui est de loin supérieur à celui du Luxor (1,37). Seulement deux projets, Les Terrasses Marcel Laurin, à Saint Laurent et le Domaine André Grasset, à Ahuntsic Cartierville atteignent la marque des 5 unités vendues par mois. Le projet Les Cours Mitchell obtient quant à lui la note de passage avec une absorption mensuelle de 3,67. Les autres projets ne sont pas en mesure de susciter un taux d’absorption permettant de qualifier les projets de réussites. Le projet Côté Ouest, situé dans le site sujet, se distingue radicalement du lot, avec une absorption mensuelle estimée à plus de 50 unités. Ce projet constitue la preuve que la demande est vigoureuse dans l’aire de marché primaire et qu’elle peut être satisfaite moyennant un produit bien conçu. Notons le design intéressant du bâtiment, ainsi que la contribution de la SHDM comme facteurs de succès de ce projet. En outre, ce sont les projets offrant une mixité d’unités de une, deux et trois chambres qui se tirent mieux d’affaire et qui atteignent des niveaux d’absorption honorables et exceptionnels, dans le cas du Côté Ouest.
40 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) CONTRAINTES ET OPPORTUNITÉS
Le contexte socioéconomique de l’aire de marché primaire est caractérisé principalement par un revenu moyen des ménages très faible, soit d’environ 35 000 $ annuellement. Dans ce contexte, le caractère abordable des produits résidentiels qui sont offerts sur le marché est fort important. Même s’il excède le prix de vente moyen de la région métropolitaine (en raison des coûts de développement plus élevés notamment le prix du terrain), le prix de vente des copropriétés sur le marché de la revente dans l’aire primaire et l’arrondissement tend à demeurer stable, avec une progression moyenne d’environ 3% par année. L’arrondissement compte sur un prix moyen beaucoup élevé que l’aire de marché primaire, soit environ 280 000 $ vs. 225 000 $ et nous considérons que l’aire de marché primaire est un meilleur reflet de la capacité de payer de la clientèle susceptible d’occuper le secteur de Namur—Jean Talon Ouest. Dans ce contexte, nous sommes d’avis qu’une fourchette de prix de 220 $ à 230 $ par pied carré (en date d’aujourd.hui), en sus du stationnement, constitue un objectif raisonnable et atteignable pour le secteur, à condition que soient rencontrés des critères relatifs à la qualité du design et à un maintient des prix moyen n’excédant pas 220 000 $ à 250 000 $ environ. L’analyse des indicateurs du marché immobilier pour l’aire de marché primaire et l’arrondissement nous suggèrent que le marché se porte plutôt bien, avec très peu d’unités neuves de disponibles et ce, en dépit du taux d’absorption relativement faible des nouveaux projets examinés. Lorsqu’on considère le succès phénoménal du Côté Ouest, il devient clair que le problème de l’absorption est moins dans l’offre actuelle que dans l’absence d’offre de produits résidentiels attrayant. Dans ce contexte, nous croyons que le redéploiement du site sujet à partir d’une forte composante résidentielle serait opportun. Le nombre moyen de nouvelles unités de copropriétés mises en chantier au cours des 5 dernières années dans l’aire de marché primaire s’élève à environ 900 unités annuellement alors que l’absorption s’élève à environ 845 unités par année (165 et 120 respectivement, à Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce). À la lumière de la forte augmentation du volume de transactions du marché de la revente, principalement dans l’aire de marché primaire, de l’accélération de l’absorption dans le marché du neuf et du succès du projet Côté Ouest, il est raisonnable de penser que le projet Namur—Jean Talon Ouest puisse occuper environ 30% de l’activité de l’aire de marché primaire, selon une absorption mensuelle moyenne globale se situant aux environ de 300 à 350 unités annuellement (avec une diversité de produits offerts).
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PARTIE II VOLET COMMERCIAL
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ÉTUDE DE MARCHÉ
DÉLIMITATION DE LA ZONE COMMERCIALE Compte tenu de la mixité actuelle du secteur à l’étude, il est à priori fort difficile d’établir une délimitation des zones de chalandise primaires et secondaires, des unités de commerce de détail étant dispersées de part et d’autre. La composition actuelle de la trame commerciale ne permet pas d’établir de zone de provenance de la clientèle actuelle de façon adéquate. En effet, contrairement à ce qu’on pourrait qualifier de commerce « organisé » (centre commerciaux régionaux, communautaires, de quartier, etc.), le secteur forme une véritable mosaïque de divers types d’usage commercial. Par conséquent, certains commerces peuvent en effet bénéficier d’un important pouvoir d’attraction (pure destination) alors que d’autres n’ont qu’un rayonnement très limité. De plus, en considérant l’important projet de développement proposé, l’analyse de la zone commerciale actuelle verrait son utilité d’autant plus réduite. Il importe donc de s’attarder davantage au projet proposé dans son ensemble qu’à la composante commerciale dans son état actuel. Dans cette optique, nous avons donc déterminé les limites de la zone commerciale potentielle considérée dans le cadre de cette étude telles que montrées sur la carte de la page suivante. Elles reflètent le territoire à l’intérieur duquel le projet recrutera la majorité de sa clientèle. Ces limites ont été établies notamment en considérant : • la taille et les caractéristiques du projet; • les barrières physiques et psychologiques; • la configuration du réseau routier et l’accès au transport collectif; • la localisation des pôles commerciaux concurrents. En premier lieu, la taille du projet représente un aspect non négligeable. Si l’on ne tenait compte que de la densité du tissu résidentiel actuel du secteur à l’étude, soit environ 152 ménages pour une superficie d’environ 90 acres, le potentiel commercial actuel serait des plus limités. Cependant, en considérant l’ajout de 3,221 nouveaux ménages à terme, le projet revêt une toute autre allure. C’est dans cette optique que nous avons établi le potentiel commercial tel que défini plus loin.
43 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Le secteur à l’étude est situé au cœur même des limites des zones primaires de pôles commerciaux majeurs (tels que présentés plus loin). Compte tenu de l’importance de l’offre commerciale régionale existante, le potentiel du projet réside dans le commerce de proximité ou communautaire. De façon générale, en milieu urbain, les zones commerciales primaires et secondaires des centres commerciaux communautaires sont respectivement d’environ 1 km et 3 km. Dans cette optique, et considérant la taille et le type de projet à l’étude, nous avons déterminé les limites de la zone commerciale du projet entre 1 km et 3 km.
44 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Le tableau suivant présente un résumé des variables démographiques pour la zone commerciale délimitée précédemment.
Caractéristiques démographiques
VARIABLES DÉMOGRAPHIQUES Rayon 1 kilomètre Rayon 2 kilomètres Rayon 3 kilomètres
POPULATION 2007 Population Totale 17 394 69 517 164 234 2001 2007 Croissance 3,71% 2,76% 2,46% 2007 2010 Augmentation projetée 1,55% 1,27% 1,23% MÉNAGES 2007 Ménages 6 826 28 515 73 698 2001 Taille moyenne 2,7 2,5 2,3 2007 Taille moyenne 2,5 2,4 2,2 2001 Ménages une seule personne 31% 33% 37% 2007 Ménages une seule personne 37% 38% 42% ÂGE 2001 Âge médian 33,4 34,2 36,5 2007 Âge médian 33,7 34,8 37,9 LANGUE MATERNELLE 2001 Anglais 30,64% 31,03% 35,22% 2001 Français 8,61% 17,86% 27,70% 2001 Autre 60,75% 51,11% 37,08% TENURE 2001 Propriétaires 28,22% 25,23% 30,15% 2001 Locataires 71,78% 74,77% 69,85% REVENU 2007 2007 Revenu moyen des ménages 48 992 60 216 68 422 2007 Revenu moyen par personne 19 226 24 700 30 703 REVENU DES MÉNAGES 2007 < 20 000$ 32,05% 31,61% 25,94% 20 000 $ 40 000 $ 29,83% 27,42% 24,76% 40 000$ 60 000$ 18,56% 16,58% 16,40% 60 000$ 80 000$ 8,09% 7,75% 9,87% 80 000 $ 100 000 $ 3,93% 5,56% 7,42% 100 000 $ + 7,54% 11,08% 15,61% EMPLOI 2001 Taux de chômage 12,68% 12,03% 10,23% 2001 Taux d emploi 87,32% 87,97% 89,77%
Sources: MapInfo Corporation, Institut de la Statistique du Québec, Statistique Canada, Ministère des Affaires municipales du Québec
45 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) POTENTIEL COMMERCIAL
Dans le cadre de la présente analyse, l’évaluation du potentiel commercial a été effectuée en deux temps. Le potentiel de la population résidente a d’abord été mesuré. On verra notamment que les 164 234 résidents génèrent une demande globale évaluée à 572 millions $ pour les biens courant, de 46,8 millions $ pour les services et de 646 millions $ pour les biens durables et semi durables. Par la suite, le potentiel commercial additionnel des 3 221 nouveaux ménages a été extrapolé à l’aide des données dérivées à partir de la population résidente : nombre de nouveaux ménages et niveaux moyens de dépenses selon les principaux types de biens. Les tableaux suivants présentent l’évaluation du potentiel de la zone commercial actuelle telle que présentée à la page précédente. Le potentiel commercial se définit comme étant la somme ($) que les résidents d’une zone de marché spécifique sont à même de dépenser en une année pour des biens ou des services donnés. Ces montants sont destinés autant aux établissements de la zone qu’à ceux de l’extérieur. Le potentiel s’évalue en attribuant un niveau moyen de dépenses per capita à la population de la zone étudiée. Pour cet exercice, Altus Géocom a utilisé les données de Statistique Canada sur les ventes dans les commerces de détail en 2005 (63 005 au catalogue). Les moyennes canadiennes et provinciales issues du traitement des données de Statistique Canada ont été indexées puis pondérées sur la base de variables socio économiques comme le revenu et la taille du ménage afin de refléter la réalité de la zone de marché étudiée dans le cadre de ce rapport. La demande de la population a été mesurée trois grands groupes d’établissements, soit les biens courants, les services et les biens durables et semi durables. Nos estimations reflètent la situation actuelle (2007) et projetée (2010 et 2012). Les résultats de nos calculs sont montrés sur les tableaux synthèses qui suivent.
46 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
Évaluation du potentiel total de dépenses dans la zone commerciale, 2007, 2010 et 2012 Biens courants
0 1 km 0 2 km 0 3 km
Potentiel Potentiel Potentiel
2007 Supermarchés 32 996 418 $ 134 793 463 $ 306 296 410 $ Dépanneurs et spécialistes 7 879 482 $ 32 186 371 $ 73 084 130 $ Pharmacies, produits de santé et de soins personnels 20 803 224 $ 84 949 774 $ 192 974 950 $ 61 679 124 $ 251 929 608 $ 572 355 490 $ 2010 Supermarchés 33 508 608 $ 137 665 122 $ 310 076 765 $ Dépanneurs et spécialistes 8 001 792 $ 32 872 074 $ 73 986 145 $ Pharmacies, produits de santé et de soins personnels 21 126 144 $ 86 759 556 $ 195 356 675 $ 62 636 544 $ 257 296 752 $ 579 419 585 $ 2012 Supermarchés 33 846 274 $ 137 665 122 $ 312 607 570 $ Dépanneurs et spécialistes 8 082 426 $ 32 872 074 $ 74 590 010 $ Pharmacies, produits de santé et de soins personnels 21 339 032 $ 86 759 556 $ 196 951 150 $ 63 267 732 $ 257 296 752 $ 584 148 730 $
Source: Altus Géocom
Évaluation du potentiel total de dépenses dans la zone commerciale, 2007, 2010 et 2012 Services
0 1 km 0 2 km 0 3 Km
Potentiel Potentiel Potentiel
2007 Peronnels nettoyeur, buanderie, retouches 750 860 $ 3 393 285 $ 7 738 290 $ Personnels coiffure, esthétique, bronzage, etc. 3 385 696 $ 15 540 675 $ 33 532 590 $ Location de films 525 602 $ 2 281 200 $ 5 527 350 $ 4 662 158 $ 21 215 160 $ 46 798 230 $ 2010 Peronnels nettoyeur, buanderie, retouches 768 900 $ 3 452 547 $ 7 851 480 $ Personnels coiffure, esthétique, bronzage, etc. 3 467 040 $ 15 812 085 $ 34 023 080 $ Location de films 538 230 $ 2 321 040 $ 5 608 200 $ 4 774 170 $ 21 585 672 $ 47 482 760 $
2012 Personnels nettoyeur, buanderie, retouches 780 780 $ 3 491 817 $ 7 927 710 $ Personnels coiffure, esthétique, bronzage, etc. 3 520 608 $ 15 991 935 $ 34 353 410 $ Location de films 546 546 $ 2 347 440 $ 5 662 650 $ 4 847 934 $ 21 831 192 $ 47 943 770 $
Source: Altus Géocom
47 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Évaluation du potentiel total de dépenses dans la zone commerciale, 2007, 2010 et 2012 Biens durables et semi durables
0 1 Km 0 2 Km 0 3Km Potentiel Potentiel Potentiel 2007 Meubles 6 818 448 $ 29 683 759 $ 59 945 410 $ Accessoires pour la maison 1 930 734 $ 8 411 557 $ 17 244 570 $ Ordinateurs et logiciels 626 184 $ 2 711 163 $ 5 748 190 $ Appareils électroniques et électroménagers 5 061 654 $ 21 967 372 $ 44 343 180 $ Centres de rénovation et quincailleires 11 810 526 $ 49 287 553 $ 107 573 270 $ Matériaux de construction spécialisés et jardinage 1 913 340 $ 8 342 040 $ 17 244 570 $ Vêtements 10 105 914 $ 44 004 261 $ 88 686 360 $ Chaussures, accessoires vestimentaireset bijouteries 2 574 312 $ 11 192 237 $ 22 992 760 $ Articles de sport, passe temps, musique et librairies 5 287 776 $ 22 940 610 $ 46 806 690 $ Magasins de marchandises diverses 21 116 316 $ 89 954 998 $ 188 869 100 $ Magasins de détail divers 5 252 988 $ 22 593 025 $ 46 806 690 $ 72 498 192 $ 311 088 575 $ 646 260 790 $ 2010 Meubles 6 924 288 $ 30 316 146 $ 60 685 265 $ Accessoires pour la maison 1 960 704 $ 8 590 758 $ 17 457 405 $ Ordinateurs et logiciels 635 904 $ 2 768 922 $ 5 819 135 $ Appareils électroniques et électroménagers 5 140 224 $ 22 435 368 $ 44 890 470 $ Centres de rénovation et quincailleires 11 993 856 $ 50 337 582 $ 108 900 955 $ Matériaux de construction spécialisés et jardinage 1 943 040 $ 8 519 760 $ 17 457 405 $ Vêtements 10 262 784 $ 44 941 734 $ 89 780 940 $ Chaussures, accessoires vestimentaireset bijouteries 2 614 272 $ 11 430 678 $ 23 276 540 $ Articles de sport, passe temps, musique et librairies 5 369 856 $ 23 429 340 $ 47 384 385 $ Magasins de marchandises diverses 21 444 096 $ 91 871 412 $ 191 200 150 $ Magasins de détail divers 5 334 528 $ 23 074 350 $ 47 384 385 $ 73 623 552 $ 317 716 050 $ 654 237 035 $ 2012 Meubles 6 994 064 $ 30 316 146 $ 61 180 570 $ Accessoires pour la maison 1 980 462 $ 8 590 758 $ 17 599 890 $ Ordinateurs et logiciels 642 312 $ 2 768 922 $ 5 866 630 $ Appareils électroniques et électroménagers 5 192 022 $ 22 435 368 $ 45 256 860 $ Centres de rénovation et quincailleires 12 114 718 $ 50 337 582 $ 109 789 790 $ Matériaux de construction spécialisés et jardinage 1 962 620 $ 8 519 760 $ 17 599 890 $ Vêtements 10 366 202 $ 44 941 734 $ 90 513 720 $ Chaussures, accessoires vestimentaireset bijouteries 2 640 616 $ 11 430 678 $ 23 466 520 $ Articles de sport, passe temps, musique et librairies 5 423 968 $ 23 429 340 $ 47 771 130 $ Magasins de marchandises diverses 21 660 188 $ 91 871 412 $ 192 760 700 $ Magasins de détail divers 5 388 284 $ 23 074 350 $ 47 771 130 $ 74 365 456 $ 317 716 050 $ 659 576 830 $
Source: Altus Géocom
48 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Le potentiel de la zone primaire (1 km) pour les biens courants est de 61,7 millions de dollars. En considérant que les fuites commerciales de la zone primaire soient très limitées il peut être envisageable que ce type d’établissements puisse s’accaparer d’environ 30% de la demande. En considérant que ces derniers génèrent en moyenne des ventes de l’ordre de 450$ à 500$ par pieds carré, il y aurait donc un potentiel pour environ 40 000 pieds carrés. Cependant il peut être envisageable d’aller chercher des parts de marché dans les zones secondaires et tertiaires (2 km et 3 km). Le potentiel commercial croît de plus de 500 millions $ en élargissant la zone de marché. En puisant environ 5% dans au delà de la zone primaire, le potentiel pourrait plus que doubler. De plus, à eux seuls, les 3 221 nouveaux ménages représenteront une demande additionnelle d’environ 40% dans la zone primaire, soit environ 16 000 pieds carrés. Il y aurait par conséquent un potentiel pour les établissements de biens courants de l’ordre de 60 000 à 80 000 pieds carrés. Quant aux services, il s’agit vraiment de commerces de proximité en nous pouvons considérés que la zone primaire puisse récupérer une large part de la demande. En établissant des fuites commerciales fort limitées pour ce type d’établissement, la demande pour les services serait d’environ 4,6 millions $. En considérant l’apport des nouveaux ménages, elle pourrait plus que doubler. Considérant que les commerces de services ont un volume de vente moyen d’environ 250 $ à 300 $ pieds carrés, il y aurait donc un potentiel pour environ 30 000 à 50 000 pieds carrés. La troisième catégorie, biens durables et semi durables est celle présentant le plus grand potentiel commercial mais pour laquelle les zones de chalandise des différents détaillants peuvent varier de façon considérable. Par exemple, dans cette catégorie l’on pourrait y trouver un détaillant tel qu’IKEA ayant un pouvoir d’attraction qui atteint quelques dizaines de kilomètres comparativement à une boutique de vêtements indépendante n’ayant qu’un rayonnement limité à tout au plus quelque kilomètres. Le potentiel de la zone totale s’élève à plus de 646 millions $. L’analyse de l’offre commerciale présentée ci après démontre qu’en termes de commerce de destination, lié de près à l’achat de biens durables et semi durables, le secteur à l’étude semble déjà bien desservi. Cependant, certaines boutiques plus spécialisées pourraient tirer leur épingle du jeu et également aller chercher des parts de marché à l’extérieur de la zone de 3 kilomètres.
49 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) En établissant une part du marché global du site de 5% à 10%, il y aurait par conséquent une demande globale se situant entre 32 millions $ et 64 million $. Considérant des ventes moyennes de l’ordre de 250 $ à 300 $ par pieds carrés, le potentiel pour ce type d’établissement pourrait s’établir entre 130 000 pieds carrés et 260 000 pieds carrés. La composante commerciale du projet pourrait donc atteindre une superficie totale se situant dans une fourchette de 220 000 à 400 000 pieds carrés.
50 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) OFFRE COMMERCIAL EXISTANTE
Les centres commerciaux régionaux et les mégacentres de la région montréalaise représentent une superficie locative globale excédant les 22 millions de pieds carrés. Ceci est sans compter les centres commerciaux communautaires, les centres de voisinage, et le commerce artériel qui à lui seul représente au delà de 11 millions de pieds carrés. La structure commerciale du centre ville représente quant à elle plus de 5 millions de pieds carrés. Tel que mentionné précédemment, le projet est situé au cœur des zones de marché de trois pôles commerciaux majeurs (présentés en annexe), soit Jean Talon/Décarie, Marché Central/Centre Rockland et Autoroute 40/Côte Vertu. Compte tenu de l’offre existante au niveau régional et de la présence de locataires majeurs ayant des zones de chalandise très étendues, le projet à l’étude fera donc face à d’importantes fuites commerciales vers ces pôles. De plus, les artères commerciales voisines sont déjà bien pourvues en termes de commerce de détail avec près d’un million de pieds carrés. À cela s’ajoute les centres communautaires et de quartier situés dans un rayon de 3 kilomètres (Centre Commercial Wilderton, Centre Commercial Van Horne, Centre Commercial VMR, Plaza Côte des Neiges, etc.). Le tableau suivant présente les centres de plus de 200 000 pieds carrés dont les zones de marché englobent le projet à l’étude ou sont adjacentes.
CENTRE SUPERFICIE LOCATAIRES MAJEURS DISTANCE
MégaCentre 280 000 Wal Mart 1,6 km Blue Bonnets Plaza Côte des 391 000 Canadian Tire, Cinémas Fortune, 2,3 km Neiges Meubles en Gros, SuperMax Dépôt, Zellers Place Vertu 822 000 La Baie, Sears, Zellers, Canadian Tire 6,0 km MégaCentre 314 000 L’Aubainerie, Brault&Martineau, 6,5 km Côte Vertu Bureau en Gros, Future Shop, Winners Marché Central 949 000 Costco, Réno Dépôt, Déco Découverte, 5,6 km Future Shop, Bureau en Gros, Cinéma Décarie Square 500 000 Sears, Winners/ 1,4 km HomeSense Centre Rockland 645 000 La Baie, Pharmaprix, Linen Chest, SAQ 6,1 km Galeries St Laurent 220 000 Fabricville, Marché Hawaii, SAQ, 4,8 km Pharmacie Jean Coutu, Tim Horton
51 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ANALYSE COMPARATIVE D’ARTÈRES COMMERCIALES
La composante commerciale du projet étant localisée le long de la rue Jean Talon Ouest, nous avons donc procédé à une analyse comparative de différentes artères commerciales de la métropole présentant certaines similitudes. La carte suivante présente un aperçu de leur emplacement alors que des fiches détaillées sont présentées en annexe.
Rue Jean Talon O. (0,7 km. ) Entre av. Hutchison et boul. de l Acadie 200 000 pi2
Chemin de la Côte des Neiges. (0,8 km. ) Entre Ch. Côte Ste Catherine et Ch. Queen Mary 225 000 pi2
Rue Jean Talon (0,8 km. ) Entre rue de la Savane et boul. Décarie 321 067 pi2
Chemin Queen Mary (0,9 km. ) Avenue Victoria (1,2 km. ) Entre av. Clanranald et av. Ponsard Entre rue Vézina et boul. Édouard 275 000 pi2 Montpetit 140 000 pi2 Le tableau suivant met en relief les caractéristiques de chacune de ces artères en comparaison avec le projet à l’étude. Le relevé des locaux ayant servi à établir cet inventaire a été effectué au rez de chaussée des bâtiments seulement. Par conséquent, la superficie du projet utilisée à des fins de comparaison est celle du premier niveau seulement.
52 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
Superficie Artère Commerciale Nombre Nombre de ménages Revenu/ménages commerciale Pricipales Artères Distance (km) (pi²) (1) d établissements (Rayon 1 km) (2) (Rayon 1 km) (2)
Avenue Victoria Rue Vézina/ 1,2 140 000 90 16 874 $41 052 Boulevard Edouard Montpetit
Rue Jean Talon Ouest Avenue 0,7 200 000 98 12 505 $48 009 Hutchison/Boulevard de l Acadie
Chemin de La Côte des Ch.Côte Sainte 0,8 225 000 76 16 488 $45 074 Neiges Catherine/ Ch.Queen Mary
Chemin Queen Mary Avenue Clanranald/ 0,9 275 000 125 15 574 $67 768 Avenue Ponsard
Moyenne 0,9 210 000 97 15 360 $50 476
Rue Jean Talon Ouest Rue De La Savane/ 0,8 321 067 n.d. 20 615 $48 992 (sujet) Boulevard Décarie
(1) Source: Altus Géocom Inventaire SDÉ Ville de Montréal 2002. Superficie de rez de chaussée seulement. G:\RAP\_2008\08 0112\Commercial\Fred\[Données Compilées.xls]Sheet1 (2) Source: MapInfo Corporation. Incluant les 3 221 ménages additionnels pour le sujet. Ces artères comparables présentent une densité commerciale localisée sur des tronçons variant de 0,7 km à 1, 2 km et des superficies de l’ordre de 140 000 à 275 000 pieds carrés. La densité de population dans un rayon d’un (1) kilomètre du centre de ces artères varie de 12 505 à 16 874 ménages. Le revenu moyen par ménage est quant à lieu dans une fourchette de 41 052 $ à 67 768 $. Toutes ces artères bénéficient de la présence d’au moins une station de Métro, soit :
Artère Transit Annuel commerciale Station(s) de métro (nombre de départs)
Avenue Victoria Plamondon 3 674 985 Côte Sainte Catherine 1 893 333
Rue Jean Talon Ouest Acadie 944 596
Chemin de La Côte des Côte des Neiges 3 375 739 Neiges
Chemin Queen Mary Snowdon 3 142 990
Rue Jean Talon Ouest Namur 1 885 727 (sujet) De La Savanne 701 414
G:\RAP\_2008\08 0112\Commercial\Fred\[Données Compilées.xls]Metro
53 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
Toutes ces artères présentent une offre commerciale à nature fortement locale. En effet, le mix de locataires est composé en moyenne à plus de 75% de bannières indépendantes. C’est ce qui explique en partie le rayonnement commercial de ces artères catégorisé comme « faible » dans une fourchette de 97,1% à 100%. La superficie moyenne des commerces qui s’y retrouvent est de 1 000 à 1 999 pieds carrés. Le nombre de grandes surfaces (10 000 pieds carrés) est fort limité avec seulement 5 établissements sur un total de 389 recensés sur l’ensemble de ces artères. Ceci met clairement en relief leur rôle en termes de commerce de proximité mais également leur faible pouvoir d’attraction et leur rayonnement par conséquent limité. Sur l’ensemble des 44 artères commerciales sur le territoire de la Ville de Montréal, près de 84% des commerces qui y ont été dénombrés sont exploités par des bannières indépendantes et plus de 85% des établissements ont une aire de marché locale.
54 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) LOYERS POTENTIELS
En tenant compte de l’ensemble des éléments présentés auparavant, nous avons relevé des transactions de location commerciales récentes ainsi que les niveaux de loyers de centres communautaires ou de quartiers dans les environs.
La carte suivante présente les transactions de location sur des artères commerciales comparables recensées ainsi que la localisation des centres communautaires ou de quartier situé à proximité pour lesquels nous avons relevé la structure de loyer :
sadsd
Commerces sur rue Centres commerciaux de quartier
55 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Le tableau suivant présente les transactions de location récentes sur des artères commerciales comparables au sujet :
# Adresse Locataire Superficie Date de fin Terme Loyer
1 4888 5000 Jean Talon ouest Heritage Linnencraft 115 694 juil 15 10 2,25 $ (Rio Sud) Village des Valeurs 30 022 juin 13 16,50 $
2 5375 Queen Mary Restaurant 4 000 fev 11 5 15,00 $
3 5950 Monkland Restaurant 1 908 mars 20 15 25,16 $
4 5240 Queen Mary Restaurant 1 892 juil 15 10 25,37 $
5 5624 Monkland Bistro 900 nov 08 2,8 29,40 $
6 5850 Monkland Spa 2 187 fev 11 5 13,99 $
7 6020 Sherbrooke ouest Restaurant 1 507 avr 11 5 15,13 $
8 5165 Côte des Neiges Cordonnerie 750 avr 10 3 39,20 $
9 5652 Monkland Esthétique salon 809 déc 11 5 26,12 $
10 5126 Sherbrooke ouest aliments naturels 2 000 avr 17 10 30,00 $
11 5317 Garland Dépanneur 916 août 12 5 20,31 $
12 4048 Jean Talon ouest Mosel 6 700 juil 09 5 11,59 $ (Mosel) Cadeaux 11,93 $ 12,29 $ 12,66 $ 13,04 $ 12,30 $
Jason Depot Meubles 11 200 sept 11 5 7,25 $ 7,50 $ 7,75 $ 8,00 $ 7,63 $ Les centres commerciaux de quartier identifiés précédemment présentent les niveaux de loyers suivants : Superficie CAM Taxes($/ Loyers Nets ($/pi²) # Nom Adresse (pi²) Type Locataires Majeurs ($/pi²) pi²) > 1500 pi² 1500 3000 p3000 pi²> Majeurs
2615 2865 Avenue Van Horne, Centre Commercial de Métro, Pharmaprix, Femmes 20.00$ 10.00$ 8.00$ Métro:12.00$ Pharmarprix: A Centre Commercial Wilderton Montréal 124 787 quartier avec épicerie Fitness $8,38 $3,93 39.00$ 13.50$ 13.00$ 23.00$ Femme Fitness : 6.00$
Centre Commercial de 21.00$ 18.00$ 12.00$ B Centre Commercial Van Horne 4885 Avenue Van Horne, Montréal 78 815 quartier avec épicerie IGA, Pharmaprix, $5,82 $6,79 34.00$ 21.50$ 17.50$ IGA : 9.00$ Pharmaprix : 28.50 $
2300 2380 Chemin Lucerne & 785 Centre Commercial de 17.00$ 15.00$ 19.00$ Provigo :10.30$ Blockbuster : C Centre Commercial TMR Avenue Plymouth, Ville Mont Royal 101 218 quartier avec épicerie Provigo, Blockbuster $4,88 $4,02 27.00$ 18.00$ 21.00$ 18.00$ IGA, Pharmacie Jean Coutu, IGA : 12.50$ Centre 7155 Chemin de la Côte St Luc, Centre Commercial Centre Conditionnement 20.00$ 13.00$ 9.00$ Conditionnement Physique: D Centre Commercial Côte St Luc Montréal 156 178 Communautaire Pysique $8,63 $9,68 30.00$ 25.00$ 19.00$ 3.00$ Jean Coutu : 8.50$ G:\RAP\_2008\08 0112\Commercial\Excel\[Comparable commercial.xls]Comparables
56 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) CONTRAINTES ET OPPORTUNITÉS
OBSERVATIONS SUR LE POTENTIEL COMMERCIAL
1. L’emplacement du projet proposé présente des avantages indéniables en termes de potentiel commercial. La localisation offre une excellente visibilité et accessibilité le long d’une artère commerciale d’importance et bénéficie de la présence d’une station de métro (Namur) à l’extrémité ouest. La proximité de deux grands axes autoroutiers (autoroutes 15 et 40) facilite l’accès régional mais représente également une zone de congestion importante compte tenu du trafic routier quotidien de cet échangeur.
2. Compte tenu de l’offre commerciale existante en termes de commerce régional et de la localisation à l’intérieur de zones de marché de pôles commerciaux d’importance, le potentiel du projet sera davantage limité au commerce de proximité. De plus, la présence d’une gamme très étendue de bannières fortes et de la plupart des locataires nationaux dans les centres desservant le secteur, il serait fort difficile d’attirer ces derniers au cœur du projet à l’étude. De par sa nature, le concept proposé pourrait difficilement répondre adéquatement aux exigences de ces détaillants (superficies, ratio de stationnement, etc.).
3. Les artères commerciales comparables présentent des superficies variant entre 140 000 et 275 000 pieds carrés. Cependant, en considérant la nature du projet proposé, il peut être envisageable d’y incorporer une offre commerciale plus importante. Cependant, une partie de cette offre devra provenir de certains usages auxiliaires au commerce de détail. La composante résidentielle du projet avec ses 3 221 nouveaux ménages représente également un potentiel commercial non négligeable. RECOMMANDATIONS
1. La superficie commerciale du projet initial devra être revue à la baisse compte tenu du potentiel commercial du site et de l’offre existante. De plus, la superficie révisée prend en considération qu’une partie de celle ci devra être utilisée à des fins auxiliaires au commerce de détail.
2. Le potentiel du projet sera tributaire de la mixité commerciale qu’on y retrouvera. L’offre devrait notamment être complémentaire à celle existante et idéalement offrir certaines spécialités ou se démarquer par un concept au niveau du mix de détaillants. Il serait tout indiqué de procéder à un relevé détaillé de l’offre commerciale existante par catégorie de biens et services afin de cibler certaines opportunités où il y a une sous représentation.
57
PARTIE III VOLET BUREAUX
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) ÉTUDE DE MARCHÉ
DÉLIMITATION DU TERRITOIRE DE RÉFÉRENCE
Le Projet Namur se trouve dans le sous secteur compétitif du marché des bureaux qui est le Sous secteur Nord Ouest de la zone périphérique du Grand Montréal. La carte ci dessous présente ses bornes.
INVENTAIRE DU SOUS SECTEUR
L’inventaire du Sous secteur Nord Ouest de la zone périphérique du Grand Montréal est présenté de façon sommaire à la page suivante qui met aussi en relief l’inventaire du Grand Montréal.
59 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
Tableau B 1 G:\RAP\_2008\08 0112\DFC\[Absorption.xls]Absorption Altus InSite INVENTAIRE SOMMAIRE, INOCCUPATION ET ABSORPTION 2000 À 2007 Montréal, Ensemble du Grand Montréal Edifices de bureaux de catégories A, B et C
Nombre Superficie Superficie % Superficie Absorption Loyers nets Loyers bruts Année d édifices totale (pi2) vacante (pi2) Vacant occupée (pi2) de l année (pi2) demandés demandés 2000 644 74 440 612 5 398 438 7,3% 69 042 174 14,56 $ 24,58 $ 2001 638 74 517 319 6 597 542 8,9% 67 919 777 1 122 397 14,62 $ 25,05 $ 2002 640 75 281 463 8 193 255 10,9% 67 088 208 831 569 15,18 $ 25,77 $ 2003 645 76 710 155 8 511 411 11,1% 68 198 744 1 110 536 15,42 $ 27,35 $ 2004 642 76 943 549 8 208 079 10,7% 68 735 470 536 726 15,07 $ 27,48 $ 2005 644 77 320 983 8 338 699 10,8% 68 982 284 246 814 14,45 $ 27,30 $ 2006 644 77 406 633 7 762 327 10,0% 69 644 306 662 022 15,27 $ 28,45 $ 2007 647 77 654 611 6 458 551 8,3% 71 196 060 1 551 754 15,40 $ 29,08 $ Moyenne : 307 698 Moyenne 2003 2007: 735 925
Montréal, Périphérie Nord Ouest Edifices de bureaux de catégories A, B et C
Nombre Superficie Superficie % Superficie Absorption Loyers nets Loyers bruts Année d édifices totale (pi2) vacante (pi2) Vacant occupée (pi2) de l année (pi2) demandés demandés 2000 38 2 879 647 415 126 14,4% 2 464 521 10,36 $ 18,49 $ 2001 42 3 354 707 439 960 13,1% 2 914 747 450 226 10,61 $ 19,04 $ 2002 42 3 354 707 483 740 14,4% 2 870 967 43 780 10,22 $ 18,94 $ 2003 42 3 354 707 511 438 15,2% 2 843 269 27 698 10,25 $ 19,51 $ 2004 41 3 321 101 425 484 12,8% 2 895 617 52 348 10,56 $ 19,96 $ 2005 41 3 321 101 374 638 11,3% 2 946 463 50 846 10,53 $ 20,15 $ 2006 41 3 321 101 475 834 14,3% 2 845 267 101 196 11,03 $ 21,05 $ 2007 41 3 321 101 452 350 13,6% 2 868 751 23 484 11,55 $ 21,53 $ Moyenne : 57 747 Moyenne 2003 2007: 9 255
Montréal, Périphérie Nord Ouest Edifices de bureaux de catégories A seulement
Nombre Superficie Superficie % Superficie Absorption Loyers nets Loyers bruts Année d édifices totale (pi2) vacante (pi2) Vacant occupée (pi2) de l année (pi2) demandés demandés 2000 4 432 583 0 0,0% 432 583 12,21 $ 21,36 $ 2001 8 907 643 30 316 3,3% 877 327 444 744 12,21 $ 21,67 $ 2002 8 907 643 107 896 11,9% 799 747 77 580 13,49 $ 23,35 $ 2003 8 907 643 99 767 11,0% 807 876 8 129 12,25 $ 24,14 $ 2004 8 907 643 17 035 1,9% 890 608 82 732 12,56 $ 25,19 $ 2005 8 907 643 89 941 9,9% 817 702 72 906 12,56 $ 25,50 $ 2006 8 907 643 186 918 20,6% 720 725 96 977 12,56 $ 25,32 $ 2007 8 907 643 156 337 17,2% 751 306 30 581 14,44 $ 27,53 $ Moyenne : 45 532 Moyenne 2003 2007: 485
60 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
PRÉSENTATION DES ÉDIFICES DE CATÉGORIE « A »
Les huits édifices de catégorie « A » du Sous secteur Nord ouest de la zone périphérique sont répertoriés dans le tableau qui suit, lequel donne également le total de la superficie couramment disponible pour location et le montant maximum de cette superficie qui est contigüe. L’annexe « C » fait la présentation des huit édifices de catégorie « A » du sous secteur. Tableau B 2 G:\RAP\_2008\08 0112\DFC\[PNO Inventaire.xls]Catég A ALTUSINSITE Montréal, Périphérie Nord Ouest Edifices de bureaux de catégories A seulement
Superficie Année Étage Nbre DisponibleDisponible Date de Adresse Nom Code postalde bur. (pi2) Catég. constr. type (pi2) d étages (pi2) contigu (pi2) vérif. 7777 Décarie Centre Corporatif Décarie H4L 3L3 107 000 A 1990 17 800 6 89 399 42 240 2008 02 25 8000 Décarie 8000 Décarie H4P 2S4 134 504 A 1989 23 162 7 0 0 2008 02 21 8300 Décarie Ericsson H4P 2P5 91 074 A 2000 15 671 6 91 074 91 074 2007 10 29 8500 Décarie 8500 Décarie H4P 2N2 175 060 A 2001 22 250 8 0 0 2007 12 15 3333 Graham 3333 Graham H3R 3L5 100 005 A 1990 16 000 6 2 000 2 0002008 03 04 400 Sainte Croix 400 Sainte Croix Bloc Ouest H4N 3L4 100 000 A 2001 33 000 3 28 000 28 000 2008 02 21 400 Sainte Croix 400 Sainte Croix Bloc Centre H4N 3L4 100 000 A 2001 33 000 3 0 0 2008 02 21 400 Sainte Croix 400 Sainte Croix Bloc Est H4N 3L4 100 000 A 2001 33 000 3 0 0 2008 02 21
61 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) LOYER REQUIS
L’analyse financière ci dessous vise à estimer le loyer requis pour qu’un projet puisse être qualifié de rentable. Le calcul est effectué en ramenant les coûts à l’échelle d’un pied carré typique d’aire locative de l’édifice. Le coût du terrain a été établi en estimant son coût à 15 $ par pied carré. La superficie du stationnement est établie à raison d’une norme d’une case par 500 pieds carrés (2 fois la superficie du plancher). Le coût d’aménagement du stationnement extérieur est estimé à 4,75 $ par pied carré et le ratio de case fourni est de 1 par 500 pieds carrés (400 pieds carrés bruts de superficie par espace). Le coût de construction de la structure est estimé à 125 $ par pied carré et 4% vont en promotion, publicité et commission. Les incitatifs sont estimés à 15 $ par pied carré. La période de construction est estimée à 10 mois et les intérêts sur l’emprunt (50% des coûts du projet) sont établis à 7,5%. Les frais du promoteur, qui comprennent les dépenses encourues non reliées à l’exécution des travaux de construction, sont établis à 3%. La capitalisation des pertes de revenu a été établie sur la base d’une pré location de 80% et d’un taux d’inoccupation de 7,5%, en fonction d’un loyer brut de 31,25 $. ÉDIFICE DE BANLIEUE EN PÉRIPHÉRIE 80 % PRÉLOUÉ
Coût du terrain 15 $ par pi². Ratio 1:1 15,00 $ Construction Stationnement extérieur, ratio de 0,8:1 3,80 $ Superstructure 125,00 $ Mise en marché Publicité, promotion & commissions (4%) 5,00 $ Incitatifs divers 15,00 $ Loyer brut gratuit (0 mo. @ 31,25 $ - 7,50% vac.) 0,00 $ Intérêt 15,00 $+ 148,80 $/2 @ 7,50% p.a., 10 mo. 5,59 $ Frais du promoteur 3% des coûts de construction (à 128,80 $) 3,86 $ Capitalisation des ½ de 20% de l'espace -7,50% vac. pertes de revenu pour un an à 31,25 $ par pi² 1,95 $
Après Avant « mise « mise en marché » en marché » Total, excluant prime de 5 à 10 % pour certification « Édifice VERT » 175,20 $ 155,20 $ Total réparti sur l'espace louable brut de bureaux (93%) 188,39 $ 166,89 $ Facteur de rendement constant sur développement 8,25% 8,25% Loyer requis 15,54 $ 13,77 $ Plus inoccupation de 7,50% 16,71 $ 14,80 $ Moins revenus de stationnement 0,00 $ 0,00 $ Loyer requis typique 16,71 $ 14,80 $ Net net Net effectif
(1) ISP = Indice de Superficie de Plancher ou le rapport superfice de bâtiment / superficie de terrain Rév. 2008-04-09 J:\BUR\MARCHEB\[PREV_CV.XLS]RequiredRent
62 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) CONTRAINTES ET OPPORTUNITÉS
OBSERVATIONS DÉRIVÉES DU MARCHÉ LOCAL
1. Le marché du sous secteur Nord Ouest de la Périphérie comprend, en excluant les « lofts industriels » environ 3,3 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux, soir 4,3 % de l’inventaire total du Grand Montréal.
2. Selon les données récentes d’AltusInSite, l’absorption de nouveaux espaces dans le Grand Montréal au complet depuis 2000 serait de 300 000 à 750 000 pieds carrés par année. À une quote part proportionnelle de l’inventaire total, soit 4,3 %, ceci représenterait une allocation de 13 000 à 32 000 pieds carrés par année pour le Sous secteur Nord Ouest de la Périphérie.
3. Les statistiques directement dérivées du Sous secteur Nord Ouest de la Périphérie indiquent de 9 000 à 60 000 pieds carrés d’absorption annuelle.
4. Les statistiques d’inoccupation du secteur en question excèdent 13,5 %. Pour lancer un projet, il serait préférable que l’inoccupation soit inferieure à 10% et que le niveau d’activité économique soit très fort.
5. Les huit édifices les plus récents du sous secteur ont une superficie moyenne de 113 000 pieds carrés sur terrain de 60 000 à 120 000 pieds carrés quoique les derniers édifices, construits pour Provigo, aient été constitués en trois phases contigües de 100 000 pieds carrés chacune, construites en même temps.
6. Au moins six des huit édifices de catégories « A » ont été construit pour répondre aux exigences d’un locataire principal, sinon exclusif comme Provigo (3 édifices), Ericsson (2 édifices) et Confederation Life (sur Graham).
7. Plusieurs lofts industriels, du sous secteur immédiat et des sous secteurs voisins à l’est et à l’ouest rêvent de conquérir une partie du marché des bureaux.
RECOMMANDATIONS
1. Il y a peut être une demande pour des espaces de bureaux comme ceux offert par le Technopole Angus, d’autant plus qu’il n’y a aucun édifice certifié LEED dans le sous secteur.
2. Il ne faut pas s’attendre à une absorption de plus de 60 000 pieds carrés par année à moins de pouvoir attirer des usagers provenant d’autres villes ou sous secteurs.
3. D’après le comportement de la plupart des édifices récents du sous secteur, il serait impératif de ne procéder à aucune construction qu’après avoir loué la plus grande partie du projet pour un terme de plus de dix ans.
63
PARTIE IV RENTABILITÉ FINANCIÈRE
Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) RECOMMANDATIONS SUR LE PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT La présente section présente les recommandations et modifications qui ont été apportées, pour les fins de notre exercice de rentabilité financière, au programme de développement pour chaque volet du projet proposé. Le volet institutionnel n’a fait l’objet d’aucune modification. RÉSIDENTIEL
Le volet résidentiel reste inchangé par rapport aux superficies initialement proposées dans le programme de développement et seul el nombre d’unité a été modifié, à une exception près, soit le bâtiment 41, dont la partie du rez de chaussée faisant front sur l’avenue Mountain Sights a été ajoutée aux superficies résidentielles. La superficie nette (« vendable ») totale calculée à partir du programme de développement initial passe donc de 3 364 999 à 3 390 343 pieds carrés. La superficie moyenne des unités n’a pas non plus fait l’objet de modifications, mis à part les volets abordables et sociaux et pour les unités de maison de ville de type « superposées ». Les modifications apportées à la superficie moyenne des logements sociaux l’ont été par souci de maintenir un seuil acceptable d’« abordabilité ». Le nombre de maisons de ville offertes a été modifié pour maintenir les superficies moyenne à un niveau qui reflète l’état du marché et pouvant accommoder un prix de vente réaliste. Nous sommes d’avis que la superficie moyenne des unités de copropriétés, qui se situe approximativement à 1 050 pieds carrés, se trouve parmi les moyennes observées les plus hautes dans des projets destinés à des marchés de premiers acheteurs ou d’entrée de gamme. D’ailleurs, la variation de la valeur estimative du projet repose sur la réduction en vrac de 15% de la taille moyenne des unités de copropriété. La réduction de la taille des unités dans certains bâtiments devrait être envisagée afin de maximiser le nombre de participants au programme de subventions de la Ville de Montréal (un programme qui prend la forme d’une aide financière par voie de congé de taxe foncière pour les logement neufs de 235 000 $ et moins), ce qui aurait comme effet d’accroître l’accessibilité au logement dans le secteur et de mieux rencontrer les objectifs d’intégration du projet.
65 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Pour les fins de notre analyse, les bâtiments situés sur la rue Jean Talon Ouest ont été regroupés dans une catégorie de gamme de produit de copropriété « B », plus abordables, alors que les bâtiments de la rue de la Savane ont été regroupés dans une catégorie « A » de gamme de produit de meilleure qualité d’ensemble. Avec ces deux produits, les maisons de ville, les logements abordables et les logements sociaux, le projet compte sur cinq gammes de produits distinctes, ce qui atténue la compétition et maximise les chances d’absorption rapide des unités du projet. Selon notre scénario de développement, le nombre d’unités serait porté à 3 221, dont environ 33% de logement social et abordable. Veuillez prendre note que les bâtiments de la rue Jean Talon ont été privilégiés pour accueillir le logement social. Par ailleurs la sélection de bâtiments particuliers pour les logements sociaux et abordables ne reflète aucun choix stratégique, si ce n’était que de maintenir un ratio conforme aux objectifs du projet (soit de 30% environ). Le choix de l’emplacement des logements sociaux constitue à notre avis un enjeu important mais qui ne cadrait pas avec les objectifs de notre mandat.
Identification Nb. Unités %
MARCHÉ Ilot de la Savane 948 Ilot Jean Talon 918 Jumelés 300 SOUS TOTAL 2 166 67,2%
SOCIAL Coop 202 Ilot Jean Talon 341 TOTAL 543 16,9% ABORDABLE Ilot de la Savane 252 15,9% Ilot Jean Talon 260 TOTAL 512 SOUS TOTAL 32,8%
GRAND TOTAL 3 221 100% G:\RAP\_2008\08 0112\Excel\[Potentialité Altus_20080326.xls]Sommaire Res
66 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) Les prix de vente estimés ont été indexés de 2,5% par année dans le cadre de l’exercice d’absorption. Pour l’année 2009, les taux au pied carré retenus sont les suivants3: 230 $ pour l’îlot de la Savane; 225 $ pour l’îlot Jean Talon; 250 $ pour les maisons de villes jumelées; 220 $ pour la copropriété abordable; 145 $ pour le logement social et 135 $ pour le logement coopératif. Les modifications apportées au plan sont détaillées ci dessous pour chaque bâtiment ayant fait l’objet d’un changement. Bâtiments 12, 13, 15 à 18 21 Le plan original prévoyait des superficies moyennes habitables (dans le cas des maisons de ville, le brut a été retenu comme net) de l’ordre de 4 000 à 4 800 pieds carrés. Des telles unités seraient à toute fin pratique impossible à vendre à un prix accessible, en plus de représenter des superficies beaucoup trop grandes. La superficie moyenne de ces unités a été ramenée à 1 200 à 1 300 pieds carrés, soit des superficies pouvant confortablement accueillir trois chambres à coucher et convenir aux besoins d’une famille. Bâtiment 26 La superficie moyenne des unités est passée de 1 098 à 988 pieds carrés, pour un total de 100 unités, soit 10 de plus. Bâtiment 34 La superficie moyenne des unités est passée de 1 416 à 930 pieds carrés, pour un total de 300 unités, soit 103 de plus. Bâtiment 39 La superficie moyenne des unités est passée de 1 181 à 960 pieds carrés, pour un total de 160 unités, soit 30 de plus. Bâtiment 41 Cette modification tient principalement d’un doute relativement à la viabilité du prolongement des espaces commerciaux de la rue Jean Talon Ouest sur l’avenue Mountain Sights et préconise le transfert d’une partie du rez de chaussée commercial vers la fonction résidentielle. La superficie résidentielle nette ou « vendable » du bloc 41 passe donc de 163 773 pieds carrés à 215 939 pieds carrés. Cela se traduit par une augmentation de 48 du nombre de logements.
3 La somme de 5$ par pied carré a été ajoutée à chaque unité pour les fins du calcul de la valeur et ce, de manière à tenir compte de la valeur des cases de stationnement à 18 000 $ l’unité (10$ par pied carré environ), selon un ratio de vente global dans le projet de 1 case par 2 unités. 67 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
COMMERCIAL
Les modifications apportées au volet commercial ont visé principalement l’élimination des superficies situées au niveau supérieur au rez de chaussée qui n’étaient pas situées à proximité de la station de métro Namur, soit dans les bâtiments 38 et 39. Cette décision tient compte des conditions observées dans le marché pour les deuxièmes étages commerciaux qui représentent moins d’attrait pour les locataires. Les locaux de deuxième étage maintenus au pourtour du métro pourront accueillir des services de proximité. Par ailleurs, les superficies proposées aux étages supérieurs du bâtiment 40 ont été transférées dans le volet bureau. La superficie totale nette (superficie locative) de commerce était établie à 347 966 pieds carrés au rez de chaussée selon le plan initial et elle passe à 321 067 pieds carrés selon nos révisions. Aux étages la superficie passe de 580 909 pieds carrés (sans tenir compte des 274 479 pieds carrés du bâtiment 40) et est réduite à 70 109 pieds carrés. La valeur au pied carré (2009) a été établie à part d’un taux de loyer de 16,00 $ par pied carré à un taux inoccupation de 5% pour le rez de chaussée et de 12,00 $ par pied carré à une taux d’inoccupation de 15% pour les étages supérieurs. Ces taux ont été indexés de 2,5% par année. Dans les deux cas, le taux d’actualisation global utilisé est de 8%. Les modifications apportées au plan sont détaillées ci dessous pour chaque bâtiment ayant fait l’objet d’un changement. Bâtiments 27 à 31 et 47 à 48
Dans le cas de ces bâtiments, la superficie commerciale a été réduite au rez de chaussée uniquement. Bâtiment 39
Les étages supérieurs, prévus au nombre de 5, ont été ramenés à un seul. Bâtiment 40
Le bâtiment est préservé tel quel mais les étages supérieurs sont comptabilisés dans la section bureau étant donné que la tour devra commander des loyers semblables à ceux des bureaux pour économiquement justifier sa construction. Bâtiment 41
La superficie commerciale du rez de chaussée a été réduite (voir les modifications apportées au volet résidentiel) et passe de 40 348 à 13 449 pieds carrés.
68 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec)
BUREAUX
Le volet bureaux a été remanié de manière à tenir compte de l’absorption maximale de 60 000 pieds carrés identifiée dans le secteur nord ouest par notre étude de marché, en incluant un pôle de service de près de 275 000 pieds carrés. La superficie locative est donc revue pour passer de 1 510 404 pieds carrés (en sus des 274 479 pieds carrés de services) à 686 661 pieds carrés de services, incluant la superficie ajoutée et transférée du volet commercial. En termes de bureau « pur », cela représente 445 119 pieds carrés, soit une absorption projetée d’environ 45 000 pieds carrés annuellement. Les autres emplacements à l’origine prévus comme site de développement de tours à bureaux peuvent représenter un potentiel de développement futur ou encore leur vocation pourrait faire l’objet d’une révision. Une autre considération importante pour le volet bureaux (ou « affaire ») concerne les aires de stationnement qui devront être fournies à hauteur d’environ 1 case par 500 pieds carrés de superficie locative de manière à rencontrer les attentes minimales des locataires dans une destination de périphérie de banlieue. Ces aires de stationnement devraient être fournies en surface afin de maintenir les coûts à un niveau acceptable et de justifier la construction. Les modifications apportées au plan sont détaillées ci dessous pour chaque bâtiment ayant fait l’objet d’un changement. Bâtiments 35, 43, 47, 48 Ces bâtiments ont été enlevés du programme de développement. Bâtiment 40 Les étages supérieurs de ce bâtiment ont été ajoutés au volet bureau, alors qu’ils étaient initialement prévus dans le volet commercial.
69 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) CONCEPT D’AMÉNAGEMENT DURABLE
Dans la pratique, les principes du TOD visent à structurer le développement immobilier à partir du réseau de transport collectif4 – dont les lignes de métro constituent l’armature principale à Montréal—, ce qui implique nécessairement une densification. Mais si dans la pratique les principes du TOD sont surtout évoqués pour traiter des enjeux relatifs à la mobilité des citadins, à l’origine, ils visent aussi la constitution de ce que l’on pourrait appeler des « écosystèmes urbains » comprenant une diversité d’usages accessibles au plus grand nombre possible, ce qui comprend un gamme élargi de types d’habitation, des services et de l’emploi5. Autrement dit, du point de vue de la mobilité, le TOD doit profiter de son emplacement pour prendre forme en tant qu’origine, mais aussi en tant que destination. Il doit en outre constituer un milieu de vie à part entière. Le projet proposé pour la requalification du secteur Namur—Jean Talon Ouest comporte à notre avis le potentiel nécessaire pour cadrer avec cette dernière définition d’un TOD, pour autant que les volets commerciaux et affaires soient développés activement et simultanément au volet résidentiel de manière à créer de l’emploi pour les résidants. De plus, pour répondre au maximum aux critères d’établissement d’un TOD, il sera important de favoriser l’implantation d’entreprise pouvant utiliser une force de travail local et, inversement, de diversifier suffisamment le marché de l’habitation afin de répondre à la demande de la main d’œuvre qui est appelée. Les principes du TOD, qui font directement écho à ceux du développement durable, sont systématisés dans le nouveau système de classement LEED ND (qui est toujours en version pilote et qui devrait accepter les applications en 2009). LEED ND fait à la fois appel aux projets urbains d’insertion et de requalification et aux projets suburbain. Le système de classification est basé sur un système de pointage sous forme de liste des points à vérifier (voir annexe « F ») qui comprend notamment les thèmes de la localisation, de la requalification, de la proximité de travail et du lieu de résidence, de l’accessibilité au logement et des constructions vertes. Un survol de la liste des points à vérifier et des critères6 n’a permis d’identifié aucun écueil qui puisse compromettre, au stade actuel de la planification du site, le potentiel pour le projet de développement Namur—Jean Talon Ouest de se qualifier pour obtenir une certification LEED ND. Mentionnons surtout que, en sa qualité de projet d’insertion urbaine, le site est en position de répondre à tous les préalables
4 Fischler, Raphael, Vers un nouvel urbanisme pour de nouveaux quartiers : revue des nouveaux courants nord américains en urbanisme et aménagement et de leurs possibilités d’application à Montréal, Rapport final, Montréal, 15 avril 2003. 5 Ellin, Nan, Postmodern Urbanism, New York Princeton Architectural Press, Revised Edition, 1996. 6 LEED for Neighborhood Development Rating System, Pilot Version, 2007. 70 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) (« prerequisites ») de LEED ND, soit les critères conditionnels à l’obtention de la certification7. Ces derniers sont les suivants : 1. Emplacement intelligent 2. Proximité des infrastructures d’aqueduc et d’égouts 3. Considérations relatives aux espèces en danger et aux écosystèmes (non applicable) 4. Préservation des milieux humides et des plans d’eau (non applicable) 5. Préservation des terres agricoles (non applicable) 6. Respect des zones inondables (non applicable) 7. Communauté ouverte (perméabilité avec le tissu urbain adjacent) 8. Développement compact (densité) 9. Prévention de la pollution relative aux activités de construction Le site comprend, de manière inhérente, des caractéristiques favorables à la réalisation d’un bon pointage relativement aux critères liés à l’emplacement et la connectivité urbaine, soit le « smart location & linkage ». De concert, le plan et le site sont quant à eux est en excellente position de maximiser leur pointage relativement aux critères relatifs à la configuration et au design du quartier, soit le « neighborhood pattern & design ». Du point de vue de la construction et des technologies vertes, soit le « green construction and technology », la phase du devis technique et les phases plus avancées d’étude d’implantation du projet devront tenir compte de ces critères. À cet effet, il serait utile que le PPU tienne compte des technologies et de la construction vertes dans se composantes normatives, notamment celles relatives à la construction et à l’implantation des bâtiments.
7 Nous ne pouvons présumer de la réalisation du point 9. à partir des données qui nous sont fournies mai rien ne permet de l’exclure comme objectif raisonnablement atteignable. 71 Étude de rentabilité Namur – Jean Talon Ouest Côte des Neiges—Notre Dame de Grâce, Montréal (Québec) VALEUR RÉELLE ESTIMATIVE
Pour établir la valeur réelle estimative du projet, une valeur au pied carré (taxes de vente et ½ stationnement compris) a été attribuée à chaque ligne de produit résidentielle prévue dans le projet. Cette valeur a été indexée de 2,5% par années. Les superficies brutes ont été tronquées de 15% pour tenir compte des espaces communs non vendables. Les hypothèses de taux d’absorption ont été appliquées sur chaque ligne de produit. Pour les composantes de bureau et de commerce, un taux de loyer net a été appliqué aux superficies locatives disponibles (avec une distinction pour les commerces de rez de chaussée et de niveau supérieur). Ces dernières sont le résultat des superficies brutes moins 12% dans le cas du bureau et moins 10% dans le cas des commerces. Les hypothèses de taux d’absorption ont été appliquées sur chaque ligne de produit. La valeur déposée au rôle pour chaque produit est le résultat d’une estimation de 85% la valeur marchande approximative pour tenir compte du fait que la date de dépôt au rôle se fait sur la base d’une date de référence antérieure. En fonction de notre analyse et des modifications que nous avons apportées au programme de développement et, en fonction des hypothèses de marché émises dans notre rapport, notamment en ce qui à trait les taux de loyer, les prix de vente et le taux d’absorption, nous somme d’avis que la réalisation projet permettrait une augmentation de la valeur foncière des immeubles envisagés pour fins de requalification. Plus précisément, nous estimons que la valeur foncière taxable 2007 2010 (tableau 3), dans l’hypothèse de la réalisation de la totalité du projet, représenterait une valeur située dans un intervalle de : 760 000 000 à 820 000 000 $ En tenant compte d’une période d’absorption de 10 ans, c’est à dire où les valeurs seraient portées au rôle à compter de 2009 et successivement jusqu’en 2018 (tableau 4), suivant le rythme d’absorption du projet, la valeur foncière taxable pourrait se situer dans l’intervalle suivant : 840 000 000 à 905 000 000 $ Présentement, la valeur foncière des propriétés qui seraient visées par le redéveloppement s’élève à environ : 80 000 000 $
72
ANNEXES
ANNEXE « A » VOLET RÉSIDENTIEL PROJETS COMPARABLES
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A - 10
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ANNEXE « C » VOLET BUREAUX INVENTAIRE DES IMMEUBLES DE CLASSE « A »
Marché des bureaux GROUPE ALTUS1 7777 Décarie Aperçu de l’édifice
Marché : Grand Montréal Taxes foncières : nd Secteur : Périphérie Frais : nd Sous-secteur: Périphérie Nord-ouest Électricité : nd Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : Centre Corporatif Décarie Total TFE (2007) : $14.00
Nombre d'étages : 6 Superf. bureaux : 107,000 Étage type : 17,800 Année de constr. : 1990
COMMENTAIRES : Terrain de 49 801 pi2
DISPONIBLE ET INOCCUPÉ Centre Corporatif Décarie DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 INOCC. DIRECT (PI2) 0 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 0 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 89,399 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 89,399 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 89,399 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 89,399 TOTALINOCC. (PI2) 89,399 % PROBABLEMENT DISPONIBLE 83.6 POURCENTAGE DISPONIBLE 83.6 POURCENTAGE INOCCUPÉ 83.6 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible Liste des espaces disponibles
Centre Corporatif Décarie, 7777 Décarie, Grand Montréal
Contact pour louer: Gestion François Huard Complexe Pointe-Claire (514)694 -6243 (514)694 -6243
Le Groupe Westcliff AltusInSite © 1999-2008 Altus Group Limited
Date de Date Loyer Total, Date de Bureau Plan Genre Espac possession d’exp. demandé frais Loyer vérification /étage disp. de loc. disp. (mm/jj/aa) (mm/jj/aa) estimé Type TFE total (mm/jj/aa) Contact pour louer 2 Non S-loc. 4,379 1/1/2008 6/30/2012 nd Nd $14.00 nd 1/18/2008 ChristianCharbonneau 2 Non S-loc 5,995 12/14/2007 6/30/2012 $4.46 Net $14.00 $18.46 1/25/2008 GuyMassé (514)841 -3830 3 Non S-loc 21,902 1/1/2008 6/30/2012 nd nd $14.00 nd 1/18/2008 ChristianCharbonneau 4 Non S-loc 20,338 1/1/2008 6/30/2012 nd nd $14.00 nd 1/18/2008 ChristianCharbonneau 5 Non S-loc 5,417 12/14/2007 6/30/2012 $4.46 Net $14.00 $18.46 1/25/2008 GuyMassé (514)841 -3830 6 Non S-loc 16,115 12/14/2007 6/30/2012 $4.46 Net $14.00 $18.46 1/25/2008 GuyMassé (514)841 -3830 RC Non S-loc 15,253 1/1/2008 6/30/2012 nd nd $14.00 nd 1/18/2008 ChristianCharbonneau
C - 1 Marché des bureaux GROUPE ALTUS2 8000 Décarie Aperçu de l’édifice
Marché : Grand Montréal Taxes foncières : nd Secteur : Périphérie Frais : nd Sous-secteur : Périphérie Nord-ouest Électricité : Inc Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : 8000 Décarie Total TFE (2008) : $15.00
Nombre d'étages : 7 Superf. bureaux : 134,504 Étage type : 23,162 Année de constr. : 1989
COMMENTAIRES : Terrain de 62 558 pi2
DISPONIBLE ET INOCCUPÉ 8000 Décarie DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 INOCC. DIRECT (PI2) 0 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 0 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 0 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 0 TOTALINOCC. (PI2) 0 % PROBABLEMENT DISPONIBLE 0.0 POURCENTAGE DISPONIBLE 0 POURCENTAGE INOCCUPÉ 0 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible
Liste des espaces disponibles Aucun espace disponible pour l’édifice indiqué.
Contact pour louer Gestion Paul Fischlin Arcturus Realty Corporation (514)737-5432 (514)735-8000 Arcturus Realty Corporation
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C - 2 Marché des bureaux GROUPE ALTUS3
8300 Décarie Aperçu de l’édifice
Marché : Grand Montréal Taxes foncières : nd Secteur : Périphérie Frais : nd Sous-secteur : Périphérie Nord-ouest Électricité : Inc Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : Ericsson Total TFE (2006) : $11.92
Nombre d'étages : 6 Superf. bureaux : 91,074 Étage type : 15, 671 Année de constr. : 2000
COMMENTAIRES : Terrain de 30 545 pi2
DISPONIBLE ET INOCCUPÉ Ericsson DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 INOCC. DIRECT (PI2) 0 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 0 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 91,074 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 91,074 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 91,074 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 91,074 TOTALINOCC. (PI2) 91,074 % PROBABLEMENT DISPONIBLE POURCENTAGE DISPONIBLE 100 POURCENTAGE INOCCUPÉ 100 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible
Liste des espaces disponibles Ericsson, 8300 Décarie, Grand Montréal Date de Date Loyer Total Date de Bur. Plan Genre Espace possession d’exp. demandé frais Loyer vérification /Étage disp. de loc. disp. (mm/jj/aa) (mm/jj/aa) estimé Type TFE total (mm/jj/aa) Contact pour louer 1 Non S.-loc. 15,179 11/1/2006 6/30/2015 $20.00 Brut $11.92 $20.00 8/2/2007 GuyMassé (514)841 -3830 2 Non S.-loc. 15,179 11/1/2006 6/30/2015 $20.00 Brut $11.92 $20.00 8/2/2007 GuyMassé (514)841 -3830 3 Non S.-loc. 15,179 7/1/2006 6/30/2015 $20.00 Brut $11.92 $20.00 8/2/2007 GuyMassé (514)841 -3830 4 Non S.-loc. 15,179 7/1/2006 6/30/2015 $20.00 Brut $11.92 $20.00 8/2/2007 GuyMassé (514)841 -3830 5 Non S.-loc. 15,179 7/1/2006 6/30/2015 $20.00 Brut $11.92 $20.00 8/2/2007 GuyMassé (514)841 -3830 6 Non S.-loc. 15,179 7/1/2006 6/30/2015 $20.00 Brut $11.92 $20.00 8/2/2007 GuyMassé (514)841 -3830
Contact pour louer: Gestion Cathy Cohen Ben Cohen Triad Gestco Ltée (514)738 (514)738 -1253 (514)738-1253 1253 Triad Gestco Ltée Triad Gestco Ltée
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C - 3 Marché des bureaux GROUPE ALTUS4 8500 Décarie Aperçu de l’édifice
Marché : Grand Montréal Taxes foncières : nd Secteur : Périphérie Frais : nd Sous-secteur : Périphérie Nord-ouest Électricité : nd Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : 8500 Décarie Total TFE : nd
Nombre d'étages : 8 Superf. bureaux : 175,060 Étage type : 22, 250 Année de constr. : 2001
COMMENTAIRES : Terrain de 202 379 pi2
DISPONIBLE ET INOCCUPÉ 8500 Décarie
DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 INOCC. DIRECT (PI2) 0 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 0 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 0 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 0 TOTALINOCC. (PI2) 0 % PROBABLEMENT DISPONIBLE 0.0 POURCENTAGE DISPONIBLE 0 POURCENTAGE INOCCUPÉ 0 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible
Liste des espaces disponibles
Aucun espace disponible pour l’édifice indiqué.
Contact pour louer Gestion Michael Racine Cominar (514)337-8151 (514)337-8151 Cominar AltusInSite © 1999-2008 Altus Group Limited
C - 4 Marché des bureaux GROUPE ALTUS5
3333 Graham Aperçu de l’édifice
Marché : Grand Montréal Taxes foncières : nd Secteur : Périphérie Frais : nd Sous-secteur : Périphérie Nord-ouest Électricité : nd Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : 3333 Graham Total TFE (2008) : $13.50
Nombre d'étages : 6 Superf. bureaux : 100,005 Étage type : 16, 000 Année de constr. : 1990
COMMENTAIRES : Terrain de 62 575 pi2
DISPONIBLE ET INOCCUPÉ 3333Graham DISPONIBLE DIRECT (PI2) 2,000 INOCC. DIRECT (PI2) 2,000 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 2,000 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 2,000 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 0 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 2,000 TOTALINOCC. (PI2) 2,000 % PROBABLEMENT DISPONIBLE 2.0 POURCENTAGE DISPONIBLE 2 POURCENTAGE INOCCUPÉ 2 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible
Liste des espaces disponibles
3333Graham, 3333Graham, Grand Montréal Date de Date Loyer Total, Date de Bureau Plan Genre Espac possession d’exp. demandé frais Loyer vérification /étage disp. de loc. disp. (mm/jj/aa) (mm/jj/aa) estimé Type TFE total (mm/jj/aa) Contact pour louer
5 No Directe 2,000 3/1/2008 nd $15.50 Face $13.50 $29.00 3/4/2008 Dario Giannandréa (514)344-6056
Contact pour louer Gestion Dario Giannandréa Immeubles Place Graham Inc. (514)344-6056 (514)344-6056 Immeubles Place Graham Inc.
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C - 5 Marché des bureaux GROUPE ALTUS6 400 Sainte-Croix Aperçu de l’édifice
Marché: Grand Montréal Taxes foncières : n Secteur: Périphérie Frais : n Sous-secteur : Périphérie Nord-ouest Électricité : n Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : 400 Sainte-Croix – Bloc Ouest Total TFE : n
Nombre d'étages : 3 Superf. bureaux : 100,000 Étage type : 33,000 Année de constr. : 2001
COMMENTAIRES : 33% d’un terrain de 401 615 pi2 DISPONIBLE ET INOCCUPÉ 400 Sainte-Croix – Bloc Ouest DISPONIBLE DIRECT (PI2) 28,000 INOCC. DIRECT (PI2) 28,000 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 28,000 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 28,000 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 0 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 28,000 TOTALINOCC. (PI2) 28,000 % PROBABLEMENT DISPONIBLE 28.0 POURCENTAGE DISPONIBLE 28 POURCENTAGE INOCCUPÉ 28 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible
Liste des espaces disponibles
400Sainte-Croix – Bloc Ouest, 400 Sainte-Croix, Grand Montréal
Date de Date Loyer Total Date de Bureau Plan Genre Espace possession d’exp. demandé Frais Loyer vérification /Étage disp. de loc. disp. (mm/jj/aa) (mm/jj/aa) estimé Type TFE total (mm/jj/aa) Contact pour louer GF Oui Directe 28,000 8/1/2007 nd $25.00 Brut nd $25.00 2/21/2008 Paul Fischlin (514)737-5432
Contact pour louer Gestion Paul Fischlin Brookfield LePage Johnson Controls (514)737-5432 Arcturus Realty Corporation AltusInSite © 1999-2008 Altus Group Limited
C - 6 Marché des bureaux GROUPE ALTUS7 400 Sainte-Croix Aperçu de l’édifice
Marché : Grand Montréal Taxes foncières : nd Secteur : Périphérie Frais : nd Sous-secteur : Périphérie Nord-ouest Électricité : nd Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : 400 Sainte-Croix - Bloc Centre Total TFE : nd
Nombre d'étages : 3 Superf. bureaux : 100,000 Étage type : 33,000 Année de constr. : 2001
COMMENTAIRES : 33% d’un terrain de 401 615 pi2
DISPONIBLE ET INOCCUPÉ 400 Sainte-Croix – Bloc Centre DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 INOCC. DIRECT (PI2) 0 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 0 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 0 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 0 TOTALINOCC. (PI2) 0 % PROBABLEMENT DISPONIBLE 0.0 POURCENTAGE DISPONIBLE 0 POURCENTAGE INOCCUPÉ 0 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible
Liste des espaces disponibles
Aucun espace disponible pour l’édifice indiqué.
Contact pour louer Gestion Paul Fischlin Brookfield LePage Johnson Controls (514)737-5432 Arcturus Realty Corporation AltusInSite © 1999-2008 Altus Group Limited
C - 7 Marché des bureaux GROUPE ALTUS8 400 Sainte-Croix Aperçu de l’édifice
Marché : Grand Montréal Taxes foncières : nd Secteur : Périphérie Frais : nd Sous-secteur : Périphérie Nord-ouest Électricité : nd Catég. d’édifice : A Nom de l’édifice : 400 Sainte-Croix - Bloc Est Total TFE : nd
Nombre d'étages : 3 Superf. bureaux : 100,000 Étage type : 33,000 Année de constr. : 2001
COMMENTAIRES : 33% d’un terrain de 401 615 pi2
DISPONIBLE ET INOCCUPÉ 400 Sainte-Croix – Bloc Est DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 INOCC. DIRECT (PI2) 0 DISPONIBLE DIRECT (PI2) 0 DISP. DIRECT VACANT(PI2) 0 INOCC. MAIS LOUÉ (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 DISPONIBLE SOUS-LOC. (PI2) 0 INOCC. SOUS-LOC. (PI2) 0 PROBABLEMENT DISPONIBLE (PI2)* 0 TOTAL DISPONIBLE (PI2) 0 TOTALINOCC. (PI2) 0 % PROBABLEMENT DISPONIBLE 0.0 POURCENTAGE DISPONIBLE 0 POURCENTAGE INOCCUPÉ 0 *Espace non annoncé mais susceptible de devenir disponible
Liste des espaces disponibles
Aucun espace disponible pour l’édifice indiqué.
Contact pour louer Gestion Paul Fischlin Brookfield LePage Johnson Controls (514)737-5432 Arcturus Realty Corporation AltusInSite © 1999-2008 Altus Group Limited
C - 8
ANNEXE « D » PRÉSENTATION DU PROJET DE DÉVELOPPEMENT NAMUR—JEAN TALON OUEST
D -1 Namur – Jean-Talon Ouest : concept et vision d’ensemble Mandat
C’est en septembre 2005 que l’arrondissement de Côte-des-Neiges – Notre- Dame-de-Grâce suggère la « modification radicale de la vocation » du secteur Namur – Jean-Talon Ouest. Dans cette perspective, le présent mandat consiste, pour ce secteur, à élaborer un plan d’ensemble et de développement résidentiel qui soit un « milieu de vie » contemporain et de qualité, ancré dans la réalité de la vie quotidienne, sa fonctionnalité, son environnement social et urbain. D -2 Objectifs du mandat
Inspirés de l’approche de TOD (Transit Oriented Development) et des critères LEED for Neighborhood Development, les principaux objectifs de développement De la Savane sont :
• Augmenter la densité résidentielle; • Améliorer la sécurité et la convivialité du secteur; • Doter le secteur d’une identité propre; • Implanter de nouveaux services de quartier adaptés aux besoins; • Tirer parti du potentiel de développe- Namur ment généré par la proximité des stations de métro; • Améliorer la qualité de l’environne- Rayon = 800m ment urbain; Plamondon NOTE: Le cercle vert illustre un rayon de 800m donc 8 à 10 minutes à pieds. D -3 contexte urbain D -4 Le secteur et son territoire
Côte-des-Neige
Notre-Dame-de-Grâce D -5 Le réseau : routier et transport Fahey & associésFahey + Routier version finale – finale version 2005 Avril Transport en commun
• Secteur délimité par deux • Trois stations de métro à voies de transit rincipales : proximité. Décarie et Jean-Talon • Axe projeté pour train de banlieue à la limite sud du secteur. Étude ‘arrondissement de Côte-des-neiges – ‘arrondissementÉtude de Côte-des-neiges Notre-Dame-de-Grâce’, D -6 Christian Thiffault, architectes + Ateliers B.R.I.C., architectes et urbaniste, crédit pour image: image: crédit pour cadre bâti et occupation du sol Fahey & associésFahey + version finale – finale version 2005 Avril ensembles résidentiels ensembles institutionnels
• La rue Mountain Sights, • Aucun n’a été relevé isolée et éloignée du tissu • Collège Marie-Victorin résidentiel • Centre communautaire • Interface résidentielle au • Église Croate nord : Ville Mont-Royal • Interface résidentielle au
sud-est : vers métro – ‘arrondissementÉtude de Côte-des-neiges Notre-Dame-de-Grâce’, Plamondon D -7 Christian Thiffault, architectes + Ateliers B.R.I.C., architectes et urbaniste, crédit pour image: image: crédit pour D - 8 - D
ensembles industriels et commerciaux Fonctions commerciales • forte à Secteur • sur Jean-Talon concentration industrielle cadre bâti et occupationdusol
espaces publics Grand cimetière ParcdelaSavane • •
crédit pour image: Étude ‘arrondissement de Côte-des-neiges – Notre-Dame-de-Grâce’, Fahey & associés + Christian Thiffault, architectes + Ateliers B.R.I.C., architectes et urbaniste, version finale – Avril 2005 Le secteur : état actuel D -9 Secteur existant Superficie : 90 acres
Métro De La Savane Cimetière Baron de Hirch
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S r a ueV va ic rue Victoria n to e ria
an ré uch a e B P ru e ru ru rue Jean-Talon e M o u ouest n tai n st -S e ig u h ts no Chemin de fer lo a -T n a e J e ru Métro Namur
Secteur de l’hippodrome rue Décarie D -10 Autoroute 15 Occupation du sol existant
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S r a ueV va ic n to e ria
an ré uch a e B P ru e ru ru e M o u n tai n st -S e ig u h ts no lo a -T n a e J e Parc ru Institutionnel
Prédominance de la fonction Résidentiel industrielle et du commerce Industriel léger automobile Industriel lourd D -11 Fonction résidentielle peu Affaire présente et concentrée sur Mountain Sights Commercial Occupation du sol existant sans fonction industrielle ni commerce automobile
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S r a ueV va ic n to e ria
an ré uch a e B P ru e ru ru e M o u n tai n st -S e ig u h ts no lo a -T n a e J e Parc ru Institutionnel Résidentiel Industriel léger Industriel lourd D -12 Affaire Commercial Qualité du milieu bâti Bâtiments considérés de bonne qualité
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S r a ueV va ic n to e ria
an ré uch a e B P ru e ru ru e M o u n tai n st -S e ig u h ts no lo a -T n a e J e Parc ru Institutionnel Résidentiel Industriel léger Industriel lourd D -13 Affaire Commercial Caractéristiques foncières
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S r a ueV va ic n to e ria
an ré uch a e B P ru e ru ru e M o u n tai n st -S e ig u h ts no lo a -T n a e J e Parc ru Institutionnel Résidentiel Industriel léger Industriel lourd D -14 Affaire Commercial Relevé photographique D -15 Bases et orientations D -16 Situation existante D -17 Perception du secteur
Principales faiblesses : Réseau routier • Davantage un lieu de transit que de destination; • Circulation automobile rapide : présence de plusieurs voies de transit; • Réseau routier et parcours peu favorable aux piétons et cyclistes; Limites du secteur • Secteur enclavé par trois grands boulevards, le cimetière et la voie ferrée; • Rue résidentielle Mountain Sights isolée des autres secteurs résidentiels; • Parc de la Savane : insuffisant pour les besoins; limites déficientes; difficile d’accès et peu visible de la rue; manque de sécurité surtout le soir et la nuit; Qualité de l’environnement • Plusieurs espaces vacants et stationnements; • Présence de nombreux concessionnaires automobiles et garages; • Présence probable de terrains contaminés; • Manque d’homogénéité des bâtiments et de la forme urbaine; • Environnement hostile et développement anarchique du secteur; •Peu de services de quartier (épicerie, boutiques, boulangerie, café, etc.); • Espaces publics déficients sur les plans esthétique et fonctionnel; • Faible présence végétale; • Secteur peu dense : la plupart des sites sont sous-exploités;
D -18 • Population hétérogène faisant face à des problèmes d’exclusion et de pauvreté. Perception du secteur
Principales forces :
• Proximité de 3 stations de métro : Namur, De la Savane et Plamondon; • Métro Namur : lieu de convergences des activités du secteur; • Secteur peu dense : potentiel global de développement; • Accessibilité : à la croisée de trois grandes artères automobiles : Décarie, Jean-Talon, Autoroute 15; • Rue Mountain Sights : seul environnement résidentiel de qualité; • Espace vert existant : parc de la Savane; • Vie communautaire : centre communautaire et Centre de la petite enfance; • Proximité de pôles résidentiels, d’emplois et de services; • Vues lointaines sur l’Oratoire, l’Université de Montréal et le mont royal. D -19 5 précédents Bases et orientations similaires
Arabella
• Projets développés autour du transport en commun (métro, train, autobus); • Requalification d’un espace urbain (industriel ou autre) délaissé ou sous-exploité; Holbeck • Application directe (ou indirecte) des principes T.O.D.; • Parc urbain / espace vert, comme catalyseur de revitalisation; • Densité et diversité fonctionnelle; • Répondre à l’accroissement démographique; • Programme de construction de logements abordables; • Implantation d’au moins un équipement public, culturel ou Holdom communautaire; • Parcs et espaces publics favorables aux piétons et cyclistes; • Mise en valeur et recherche d’une mixité sociale; • Mise en valeur du design contemporain et de l’art urbain; • Générer des investissements privés + importants que publics.
St-Roch D -20
Parc Citroën D - 21 D - 22 D - 23 D - 24 D - 25 Le projet D -26 Esquisse D -27 Synthèse des orientations de développements
Densité • Augmenter la densité résidentielle (principalement) et commerciale; • Favoriser la diversité des usages et fonctions.
Sécurité et convivialité • Accroître la visibilité des espaces publics; • Réduire l’emprise des automobiles dans le paysage urbain.
Visibilité et caractère identitaire • Faire ressortir l’identité propre du lieu, basée sur sa réalité culturelle et sociale; • Développer une image forte et distinctive (« branding »).
Vocation communautaire et sociale • Augmenter le nombre et la diversité de services de quartier; • Accroître la fréquentation du secteur par des résidents des environs; • Encourager des interventions qui favorise la cohésion sociale (mixité, culture, etc.).
T.O.D. (Transit-Oriented Development) • Encourager le développement du secteur en synergie avec les stations de métro; • Densifier et diversifier les activités à proximité des stations de métro.
Qualité de l’environnement D -28 • Accroître la présence de la végétation; • Définir et qualifier les limites entre le domaine public et privé; • Créer un milieu de vie favorisant le piéton et le cycliste. . Pré-concept : les catalyseurs
Quartier Mont-Royal
ne Sava e La rue D
ré a P e ru SECTEUR RÉSIDENTIEL r ue V ic to Entrée principale du ria secteur (quartier) : METRO NAMUR
JEAN-TALON OUEST D -29 Pré-concept : les catalyseurs
Métro Namur • Développement du projet sur la base des principes de T.O.D.; • Un lieu de transit au centre du secteur; • Génère un potentiel d’activités économiques, sociales et culturelles.
Rue Jean-Talon Ouest • Densité et diversité fonctionnelle favorisant les commerces au RDC; • Artère principale reconnue pour sa vocation commerciale; • Lien principal entre le métro et le secteur.
Le secteur résidentiel • Densité résidentielle au nord en lien avec Mountain Sights et le parc; • Mise en valeur du potentiel de développement; • Confirmer la nouvelle vocation résidentielle du secteur; • Densité et mixité sociale en respect des orientations stratégiques de la ville.
La coulée verte • Grand parc urbain au coeur du projet et relié au métro Namur; • Mise en valeur d’un environnement piétonnier et cycliste; • Reconversion d’une rue existante en espace vert (Buchan); • Interface communautaire et public, entre le résidentiel et le commercial. D -30 Concept : le plan d’ensemble
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S ru a eV va ic n to e ria
ré a P e ru
ru e M o u n tai n -S ig h ts Orientations d’aménagement st e u no Bureaux lo a -T Densité résidentielle et mixité an e J e ru Bâtiments Institutionnels Coulée verte Espaces publics
D -31 Densité commercial Densité mixte – commercial et résidentielle Métro Namur, pour un véritable T.O.D.
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S ru a eV va ic n to e ria
ré a P e ru
ru e M o u n •Mise en valeur Métro Namur tai n -S •Interface /Jean-Talon Ouest ig h •Entrée principale au secteur ts
•Interface urbaine / secteur st e •Cercle TOD – rayon de 800m u no lo donc 8 à 10 minutes à pieds a -T an e J e ru D -32 Densité résidentielle et mixité sociale
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S ru a eV va ic n to e ria
ré a P e ru
ru e M o u n 2 tai 295 802m additionnels vs. existants n -S ig Favoriser résidentiel au nord du secteur : h ts
st •Lié à Mountain Sights et parc de la Savane e u •Véritable esplanade résidentielle no lo a sur De la Savane -T an •Consolidation du parc et requalification e J e de ses limites u r Nouveaux appartements : 13 646 m2
Occupation existante: 51 900 m2
D -33 Nouveau résidentiel jumelé : 45 368 m2 Condos : 142 648 m2 Tour d’habitation : 42 240 m2 Jean-Talon Ouest – densité et diversité fonctionnelle
ne 1 Sava P De La a rue rc D e L a S a r va ueV n ic e to ria
ré a P e ru 6
ru e M 2 o u n tai •Véritable artère commerciale n -S ig •À l’échelle du quartier et des besoins h •Artère principale reconnue pour sa ts st e vocation commerciale (marché) u no •Favoriser les commerces au RDC et lo a l’interrelation avec le piéton 3 -T 7 an er ième e J 1 Commercial (1 et 2 étage) •Requalification de l’espace public : e u 2 Résidentiel (autres étages) trottoir, mobilier, éclairage 4 r •Augmenter la présence végétale 2 Tour résidentielle 3 Affaires Superficies : 4 Métro NAMUR 5 Musée D -34 •Commercial : 45 475 m2 5 6 Marché fruits et légumes (1er) •Résidentiel : 137 167 m2 Commercial (autres étages) •Affaire : 54 952 m2 7 Fonction communautaire •Institutionnel : 15 297 m2 La coulée verte signature et symbole d’une vision urbaine durable
e avan e La S rue D Pa rc D e L a S ru a eV va ic n to e ria
ré a P e ru
ru e M o u •Interface / Jean-Talon Ouest n tai •Parc urbain au cœur du projet n -S ig •Signature et « branding » h ts •Interface public et communautaire entre st e résidentiel et commercial u no •Lien direct avec métro Namu lo a •Environnement piétonnier et cycliste -T an e •Reconversion rue Buchan en espace vert J e ru Superficies : Parc public : 26 226 m2 D -35 Places urbaines et activités publiques
e avan e La S rue D Pa 5 rc D e L a S ru a eV va ic n to e 6 ria
ré a P e ru
ru e M 4 o u 3 n tai n •Définir et qualifier les limites entre le -S ig h 1 domaine public et privé ts 2 •Intégrer l’art urbain au domaine public st e •Animation, éducation et cohésion sociale u no lo •Programmation : a -T 1. La place du marché an e J 2. Le « skate park » e u 3. La place des affaires r 4. Les terrasses de la rue Jean-Talon Ouest 5. Le parc communautaire de la Savane 6. La piscine publique D -36 Liens et « portes d’entrée » au secteur
e avan e La S METRO De La Savane rue D
Pa rc D e L a S a ré va a r n P ueV e e u ic r to ria
•Mise en valeur des parcours piétonniers et cyclistes
•Requalifier les rues principales reliant st e METRO Plamondon le secteur aux stations de métro METRO Namur u no lo •Interconnecter le secteur avec les a -T quartiers voisins an e J •Identifier et mettre en valeur les e u principales entrées au secteur r •Augmenter la présence végétale et la qualité du mobilier urbain D -37 Hauteur des bâtiments et ensoleillement
es g e a avan e La S rue D Pa ét rc 0 s D e e 1 L g a à 3à4 S ru a 8 ta eV va é ic n i to é e ria t m a e g ré e a s P td e ru 3e s e ru e g M o ta u n é tai n 2 •Tenir compte de la course du soleil -S 1 ig h à et des espaces publics ts / 6 / •Mise en valeur du côté nord de la st e rue Jean-Talon u no •Densité résidentielle au nord à lo a -T l’échelle du gabarit de la rue de la an e J Savane; e •Densité moyenne et faible en ru relation avec la coulée verte D -38 Tableau des superficies
SUPERFICIES en mètre carré
FONCTIONS Total Total Total Grand total Existant Existant Nouveau Concept conservé (conservé + nouveau)
Résidentiel 51 900 51 900 325 183 377 083 Commercial 92 581 68 256 113 731 181 987 Concessionnaire 19 880 0 0 automobile
Institutionnel 8 313 7 912 15 297 23 209 Parc 19 974 19 974 26 200 46 174 Espaces publics 0 0 17 988 17 988 Affaire 46 054 15 420 54 952 70 372 D -39 ia r o t ic
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D - 40 D - 41 D - 42 D - 43 Projet LEED
Critères LEED for Neighborhood Development
Pour relever le défi environnemental du XXIè siècle, voici les nombreux critères LEED auxquels le présent concept de plan d’ensemble et de développement urbain pourrait aisément rencontrer :
EMPLACEMENT ET LIEN INTELLIGENT
•Emplacement intelligent: 100% des unités d’habitation sont à moins de 800 mètres d’une station de métro; Un min. de 6 services de quartiers à moins de 800 mètres d’une station de métro. •Proximité d’infrastructure existante: Secteur déjà desservi par une infrastructure existante d’eau potable et de déchets. •Réutilisation d’un site contaminé; •Haute Priorité de réutilisation d’un site contaminé: Encourager le nettoyage des sites contaminés en voie de développement. •Préférence d’emplacement; •Encourager le développement à l’intérieure des communautés existantes; •Réduire le dommage à l’environnement associé à l’étalement; •Réduire la dépendance à l’automobile; •Réseau de pistes cyclable;
D -44 •Proximité d’habitations et d’emplois; •Proximité d’écoles; Projet LEED (2)
DESIGN ET MODÈLE DE QUARTIER
•Communauté ouverte: Promouvoir des rapports/liens/relations entre les communautés avoisinantes. •Densité de développement; •Usages mixtes; •Habitations de types mixtes; •Location d’habitation à prix abordable; •Achat d’habitation à prix abordable; •Réduction de stationnements en surface; •Rue pédestre; •Réseau routier: Encourager un haut niveau d’inter-connectivité avec les communautés existantes ; Promouvoir la santé publique en augmentant l’activité physique. •Transport en commun; •Accès aux voisinages à proximité: Prévoir des connections directes et sécuritaires pour piétons et cyclistes avec secteurs avoisinants. •Accès aux parc et espaces publics: Prévoir ½ acre pour 7 acres de développement = environ 6 acres. •Accès aux activités plein air; •Accès universel; •Engagement et travail communautaire de proximité. D -45 Conclusion
Requalification des quartiers et développement durable
Inspiré de l’approche de T.O.D. (Transit Oriented Development) et des critères LEED for Neighborhood Development, le développement du présent projet repose sur une vision et une planification intégrées à long terme du secteur.
Dans un contexte global et de plus en plus concurrentiel, le développement durable doit être vu comme un facteur d’attrait, une stratégie de « branding », mais aussi comme un gage de compétitivité, de vitalité économique et d’une meilleure rentabilisation des investissements publics et privés. D -46 D - 47
ANNEXE « E » SECTEUR DE PLANIFICATION DÉTAILLÉE
Plan d’urbanisme de Montréal 4 La planification détaillée page 246 Novembre 2004
Orientations générales 4.13 ■ Intensifier et diversifier les activités dans le secteur Décarie– ■ Améliorer l’accessibilité routière au secteur et la desserte en transport collectif ■ Améliorer l’image des grands axes routiers et accroître la place du piéton Cavendish– et du cycliste Jean-Talon Ouest ■ Atténuer les nuisances environnementales
autoroute 40 boulevard Cavendish
chemin De La Côte-de-Liesse
De La Savane rue De La Savane
avenue Royalmount
avenue Andover Cité scientifique
rue Jean-Talon Ouest
Namur 10 autoroute et boulevard Décarie Hippodrome
boulevard Cavendish 5
E - 1 Plan d’urbanisme de Montréal 4 La planification détaillée page 247 Novembre 2004
Problématique Ce secteur à vocation économique, desservi par les stations de métro Namur et De La Savane, se caractérise principalement par un tissu urbain déstructuré et sous-utilisé : variation d’implantation et de volumétrie des bâtiments, disparité des fonctions urbaines et multiplicité des aires de stationnement. Les abords des stations de métro, de la rue Jean-Talon Ouest et du boulevard Décarie ainsi que le site de l’Hippodrome, incluant le secteur commercial, offrent un important potentiel de renouvellement urbain et d’intensification des activités d’emplois. Certains terrains, situés à l’ouest des voies ferrées et appartenant au Canadien Pacifique, présentent également un potentiel pour la construction résidentielle et pour l’accueil d’activités économiques. La mise en valeur du secteur situé à l’ouest du boulevard Décarie est toutefois problématique. D’une part, la présence des infrastructures ferroviaires et des corridors autoroutiers ainsi que la discontinuité du réseau routier, notamment du boulevard Cavendish, limitent l’accès à plusieurs parties du secteur. La Cité scientifique, le parc industriel de l’arrondissement de Mont-Royal, le site de l’Hippodrome et le secteur résidentiel de l’arrondissement de Côte-Saint-Luc–Hampstead–Montréal-Ouest en bordure du boulevard Cavendish se trouvent ainsi enclavés. D’autre part, la Ville devra accroître la capacité des infrastructures d’aqueduc et d’égout afin de soutenir la construction sur le site de l’Hippodrome et aux abords de la Cité scientifique. Dans le cadre des interventions proposées au réseau de train de banlieue, la Ville préconise l’aménagement d’une nouvelle gare à proximité de la station de métro Namur, facilitant ainsi l’intermodalité. Le secteur connaît aussi un important problème de nuisances environnementales liées au fort volume de circulation de l’autoroute Décarie. La présence de commerces, d’entreprises, du site de dépôt des neiges usées et d’autres activités urbaines entraîne d’importants déplacements de main-d’œuvre, de clientèles ou de marchandises, contribuant ainsi à l’augmentation de la circulation automobile et de camions. L’environnement est par conséquent peu propice aux déplacements à pied ou à vélo. Le manque d’encadrement de l’espace public et les problèmes d’intégration architecturale et urbanistique le long des grands axes routiers contribuent à leur donner une image négative.
Balises d’aménagement
1 Soutenir, notamment par les outils réglementaires appropriés, 7 Améliorer l’accessibilité au secteur par de nouveaux liens l’intensification et la diversification des activités aux abords routiers, entre autres dans l’axe du boulevard Cavendish, des stations de métro, de la nouvelle gare, de la rue Jean- intégrant des aménagements favorables aux déplacements Talon Ouest et du boulevard Décarie. en transport collectif, à vélo et à pied. 2 Envisager une nouvelle vocation du site de l’Hippodrome 8 Améliorer le paysage urbain le long des grands axes routiers privilégiant une intensification et une diversification des tels le boulevard Décarie, la rue Jean-Talon Ouest, l’avenue activités et, le cas échéant, revaloriser les activités sur les Royalmount-De La Savane et le chemin De La Côte-de-Liesse terrains occupés par les commerces et le stationnement par des aménagements et une architecture de qualité. incitatif Namur. 9 Atténuer le bruit provenant de l’autoroute Décarie par des 3 Limiter le nombre de places de stationnement lors de la aménagements appropriés tels que des écrans absorbant le construction de projets non résidentiels à proximité des bruit sur les parois de l’autoroute. stations de métro. 10 Atténuer les nuisances liées à la présence du site de dépôt 4 Favoriser l’expansion de la Cité scientifique. des neiges usées. 5 Envisager la construction résidentielle sur les terrains à 11 Améliorer la visibilité de la Cité scientifique et des parcs l’ouest des voies ferrées en prévoyant des mesures industriels du secteur par une signalisation adéquate et par d’atténuation appropriées. des aménagements de qualité. 6 Implanter les infrastructures d’aqueduc et d’égout requises 12 Réaménager adéquatement les carrefours routiers, améliorer et, au besoin, des bassins de rétention. les liens piétonniers vers les stations de métro de façon à les rendre plus sécuritaires et élargir les viaducs traversant l’autoroute Décarie.
E - 2
ANNEXE « F » LISTE DES POINTS À VÉRIFIER CLASSIFICATION « LEED ND »
LEED for Neighborhood Development Pilot Project Checklist
Project Name:
No Smart Location & Linkage 30 Points Possible
Prereq 1 Smart Location Required Prereq 2 Proximity to Water and Wastewater Infrastructure Required Prereq 3 Imperiled Species and Ecological Communities Required Prereq 4 Wetland and Water Body Conservation Required Prereq 5 Farmland Conservation Required Prereq 6 Floodplain Avoidance Required Credit 1 Brownfield Redevelopment 2 Credit 2 High Priority Brownfields Redevelopment 1 Credit 3 Preferred Location 10 Credit 4 Reduced Automobile Dependence 8 Credit 5 Bicycle Network 1 Credit 6 Housing and Jobs Proximity 3 Credit 7 School Proximity 1 Credit 8 Steep Slope Protection 1 Credit 9 Site Design for Habitat or Wetlands Conservation 1 Credit 10 Restoration of Habitat or Wetlands 1 Credit 11 Conservation Management of Habitat or Wetlands 1 No Neighborhood Pattern & Design 39 Points Possible
Prereq 1 Open Community Required Prereq 2 Compact Development Required Credit 1 Compact Development 7 Credit 2 Diversity of Uses 4 Credit 3 Diversity of Housing Types 3 Credit 4 Affordable Rental Housing 2 Credit 5 Affordable For-Sale Housing 2 Credit 6 Reduced Parking Footprint 2 Credit 7 Walkable Streets 8 Credit 8 Street Network 2 Credit 9 Transit Facilities 1 Credit 10 Transportation Demand Management 2 Credit 11 Access to Surrounding Vicinity 1 Credit 12 Access to Public Spaces 1 Credit 13 Access to Active Public Spaces 1 Credit 14 Universal Accessibility 1 Credit 15 Community Outreach and Involvement 1 Credit 16 Local Food Production 1
F - 1 No Green Construction & Technology 31 Points Possible
Prereq 1 Construction Activity Pollution Prevention Required Credit 1 LEED Certified Green Buildings 3 Credit 2 Energy Efficiency in Buildings 3 Credit 3 Reduced Water Use 3 Credit 4 Building Reuse and Adaptive Reuse 2 Credit 5 Reuse of Historic Buildings 1 Credit 6 Minimize Site Disturbance through Site Design 1 Credit 7 Minimize Site Disturbance during Construction 1 Credit 8 Contaminant Reduction in Brownfields Remediation 1 Credit 9 Stormwater Management 5 Credit 10 Heat Island Reduction 1 Credit 11 Solar Orientation 1 Credit 12 On-Site Energy Generation 1 Credit 13 On-Site Renewable Energy Sources 1 Credit 14 District Heating & Cooling 1 Credit 15 Infrastructure Energy Efficiency 1 Credit 16 Wastewater Management 1 Credit 17 Recycled Content for Infrastructure 1 Credit 18 Construction Waste Management 1 Credit 19 Comprehensive Waste Management 1 Credit 20 Light Pollution Reduction 1 No Innovation & Design Process 6 Points
Credit 1.1 Innovation in Design: Provide Specific Title 1 Credit 1.2 Innovation in Design: Provide Specific Title 1 Credit 1.3 Innovation in Design: Provide Specific Title 1 Credit 1.4 Innovation in Design: Provide Specific Title 1 Credit 1.5 Innovation in Design: Provide Specific Title 1 Credit 2 LEED® Accredited Professional 1 No Project Totals (pre-certification estimates) 106 Points Certified: 40-49 points, Silver: 50-59 points, Gold: 60-79 points, Platinum: 80-106 points
F - 2
ANNEXE « G » QUALIFICATIONS DES PROFESSIONNELS
PASCAL HARVEY
EXPÉRIENCES ET QUALIFICATION Désignation professionnelle
Urbaniste, Ordre des urbanistes du Québec Éducation Université McGill (2006) Maîtrise en urbanisme
Université de Montréal (2003) Cours de niveau de maîtrise en urbanisme
Université d’Ottawa (2000) Maîtrise en sociologie
Université d’Ottawa (1998) Baccalauréats en sociologie et en criminologie Historique d’emploi
2007 Groupe Altus Consultant en immobilier
2006 Altus Helyar, division de Altus Group Limited Analyste senior
2004 Daniel Arbour & Associés Chargé de projet
2004 Ville de Montréal, division des politiques et du plan d’urbanisme Chargé de projet
2002 Noracom Consultants inc. Traducteur
2000 Chambre des communes, Ottawa Adjoint parlementaire et attaché politique
2000 Collège pré universitaire Saint Alexandre, Gatineau Chargé de cours Expérience Évaluer la conformité réglementaire de projets de développement Analyser les conditions démographiques, socio économiques et politiques Analyser les nouvelles tendances du développement urbain et suburbain Proposer des directives de design urbain Analyser le potentiel de projets de développement et de redéveloppement
G 1
FRÉDÉRIC LABRIE EXPÉRIENCE ET QUALIFICATIONS Désignation professionnelle É.A. Évaluateur agréé (Juillet 1998) Membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec Éducation Université du Québec à Montréal (1998) Baccalauréat en administration des affaires (1998) Certificat en analyse financière (1997) Certificat en affaires immobilières (1996) Certificat en administration Collège Ahuntsic (1995) Diplôme d’études collégiales Sciences administratives Collège Montmorency (1994) Attestation d’études collégiales Commerce de biens immobiliers Historique d’emploi Avril 2007 Groupe Altus Directeur Mai 2005 Altus Helyar, division de Altus Group Limited Consultant senior en immobilier Décembre 2001 Groupe Altus Montréal Évaluateur agréé Décembre 2000 à décembre 2001 Groupe LCBA Évaluateur stagiaire Septembre 1998 à décembre 2000 Consultant et analyste financier Novembre 1996 à septembre 1998 CB Commercial Assistant aux ventes et analyste financier Expérience • Évaluation de propriétés pour fins de financement, acquisitions et évaluation de portefeuille
G 2
PIERRE LALIBERTÉ EXPÉRIENCE ET QUALIFICATIONS Expérience Pierre Laliberté est associé à Groupe Altus – bureau de Montréal et est diplômé en administration, option évaluation immobilière de l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Il est membre agréé de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) et membre accrédité de l’Institut canadien des évaluateurs (AACI). Depuis près de 30 ans, Pierre travaille dans le domaine de l’évaluation immobilière et a été actif au sein de l’OEAQ à titre de concepteur d’examens, d’examinateur et d’enseignant en formation continue. Pierre est reconnu à titre d’expert devant plusieurs tribunaux dans les domaines de litige et d’expropriation. Il a œuvré dans la plupart des domaines de l’immobilier, notamment en vérification fiscale. Il concentre maintenant son expertise dans les secteurs du redéveloppement urbain, de l’utilisation optimale des sites ainsi que dans l’évaluation du patrimoine religieux et patrimonial. Le Groupe Altus a assisté, pour la mise en valeur de territoires à redévelopper, certaines corporations et corps publics dans l’étude de retombées fiscales et économiques immobilières Désignation professionnelle É.A. Évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs (Depuis 1983) agréés du Québec AACI Membre accrédité de l’Institut canadien des évaluateurs (Depuis 1985) Éducation Université du Québec Baccalauréat en administration à Montréal Sciences immobilières
G 3
Historique d’emploi Avril 2007 Groupe Altus Directeur, évaluateur agréé 1996 Groupe LCBA (maintenant Groupe Altus Montréal) Évaluateur agréé et associé 1994 C. Caumartin & Associés Évaluateur agréé 1984 Poisson, Bazinet & Associés inc. Évaluateur agréé et associé 1982 A.E. LePage (Québec) inc. Service de l’évaluation (Montréal) Évaluateur agréé 1980 J.A. Marois (1980) inc. Évaluateur stagiaire 1978 Larochelle & Associés (Montréal) Évaluateur stagiaire 1976 Bossut, Laporte, Lessard & Associés (Québec) Évaluateur stagiaire Corporations
• Membre accrédité de l’Institut canadien des évaluateurs
• Membre agréé de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec
• Ancien membre du bureau de direction de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec
• Membre du bureau de direction de Convercité
G 4