Bilan 2018 Des Interventions Du Saf94
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BILAN 2018 DES INTERVENTIONS DU SAF94 PRINCIPALES ETUDES CONDUITES EN 2018 : Le nombre d’études préalables aux acquisitions ou à la mise en place de périmètre d’intervention a fortement augmenté cette année. Ce constat ne résulte pas uniquement des modifications du processus de l’action foncière du SAF94 mais témoigne également, de la pression immobilière s’exerçant sur le tissu urbain du territoire val-de-marnais qui rend nos adhérents plus prudents quant à une sortie d’opération correspondant à leurs attentes de développement. ETUDES DE MUTABILITE FONCIERE : > Santeny/Le Vieux Lavoir > Arcueil/ secteur des 4 Chemins ETUDES DE FAISABILITE: > Arcueil/ Camille Desmoulins > Arcueil/ Convention Cauchy > Champigny-sur-Marne/Gare du Centre-Stalingrad > Champigny/ Wils Jaurès > Cachan (CD94)/ 12 rue Gallièni > Vitry-sur-Seine (CD 94) / 51 Bd de Stalingrad > Villecresnes/rue de la Tournelle > Villecresnes/ Sentier des Tournelles > Le Plessis Trévise /Bony Tramway E et AL408 > Le Plessis Trévise/ Bony Tramaway A – Extension 1 LES NOUVELLES INTERVENTIONS CONVENTIONS D’ETUDES ET D’ACTION FONCIERES SIGNEES EN 2018 En 2018, nous avons signé la dernière Convention d’Etudes et d’Action Foncières. En effet, dorénavant pour s’adapter aux évolutions institutionnelles, le SAF94 signe avec la collectivité demanderesse, une Convention d’Etudes Foncières puis une Convention d’Action Foncière avec la collectivité indiquée par les conclusions de l’étude foncière transmise. En effet, suite au transfert de la compétence aménagement aux EPT, les conventions ayant pour objet de la veille foncière en vu de réaliser des projets d’aménagement nécessitent d’être cosignées par les EPT. L’Haÿ-les-Roses, périmètre d’intervention Chevreuil / Paul Vaillant-Couturier 2 INTERVENTIONS FONCIERES EN DIFFUS L’année 2018 est marquée par de nombreuses nouvelles interventions en diffus, c’est-à-dire, sans qu’un périmètre d’intervention encadré par une Convention d’Action Foncière signée entre la collectivité et le SAF94 ne soit créé. Cela s’explique pour une part, du fait des changements institutionnels et, pour une autre, du fait des évolutions de l’outil qu’est le SAF94. Depuis ces derniers mois, les collectivités peuvent solliciter le SAF94 pour porter les tènements nécessaires à la réalisation d’équipements ou d’espaces publics. INTERVENTION EN DIFFUS POUR DE LA VEILLE FONCIERE : Dans le cadre d’une veille foncière, les acquisitions qui se présentent dans un secteur identifié par la Ville, sont réalisées, dans un premier temps, en diffus pour le compte de la Ville, puis seront reversées en périmètres d’interventions foncières une fois la Convention d’Action Foncière cosignée avec la collectivité compétente (Ville ou EPT suivant les conclusions de l’étude foncière). > Arcueil, 118/120 rue Camille Desmoulins 3 > Villeneuve-St-Georges, 85 ave du Président John Fitzgerald Kennedy > Bonneuil-sur-Marne, 7 avenue du Mal Leclerc 4 INTERVENTION EN DIFFUS POUR DES EQUIPEMENTS OU ESPACES PUBLICS : Les acquisitions du SAF94 pour réaliser des équipements ou des espaces publics sont, sauf exception, des interventions ponctuelles limitées à une propriété pour lesquelles le programme est tout-à-fait défini. Aussi il n’y a pas d’intérêt à créer un périmètre de maîtrise foncière. > Champigny-sur-Marne, Pré de l’étang prolongé, acquisition pour la création d’une voie de desserte > Bonneuil-sur-Marne, 7 Place Henri Barbusse, acquisition en vu de la création d’une place et de l’élargissement de la voie/ 5 > Bonneuil-sur-Marne, 127 avenue de Paris : acquisition pour l élargissement de la voie CONVENTIONS D’ETUDES FONCIERES SIGNEES EN 2018 > Arcueil, secteur Quatre Chemins Cf. page 2 > Gentilly, secteur Gare RER B 6 ETAT DES INTERVENTIONS LES PERIMETRES D’INTERVENTIONS > Carte des périmètres en cours au 31 décembre 2018, annexe I 80 périmètres d’intervention1 sont actuellement sous convention foncière (CEF/CEAF ou CPF pour le diffus). On peut établir le bilan d’étape suivant : - 36 ne sont pas commencés dont 8 ont été créés il y a moins de 2 ans, - 19 périmètres ont des acquisitions de moins de 2 ans, - 25 périmètres n’ont pas fait l’objet d’acquisition depuis plus de 2 ans, dont 16 sont en phase de cession, Sur les 80 périmètres d’intervention, 7 sont prorogés pour une durée de 1 à 2 ans. En 2018, le SAF94 a clôturé 17 périmètres. LES INTERVENTIONS EN ACQUISITIONS ACQUISITIONS REALISEES (actes de propriété signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018) > Carte des acquisitions réalisées en 2018, annexe II Le montant total des acquisitions foncières de l’exercice 2018 ( 5millions hors frais d’actes) est inférieur aux précédentes années. Par contre, le nombre d’acquisitions actées cette année est plus important que celui de l’an dernier (17 acquisitions en 2017, 22 acquisitions en 2018, 36 acquisitions en moyenne/an entre 2004 et 2018). L’ensemble des acquisitions concerne 9 communes : - 1 Les secteurs d’intervention correspondent à un séquençage de l’action foncière en plusieurs sous-périmètres, pour cette synthèse les périmètres en secteur sont comptabilisés pour une intervention. Si l’on calcule par périmètres, le nombre de nos interventions est presque doublé (110 périmètres) 7 Surface des Indemnité Nb. Superficie Prix / m² Prix / à l'avis lots en d’éviction/ bail Prix Prix / m² SU d’acquistion Terrain bâti terrain des domaines copropriétés à construction ARCUEIL 2 2 112 821,45 € BONNEUIL- 2 931 585 000,0000 € 628 €/ m² =[1] SUR-MARNE CACHAN 6 150 699 000,00 € 4 660 €/ m² 1acq. : +7% CHAMPIGNY- 6 4596 132 1 823 000,00 € 302 €/ m² 3 293 €/ m² 1acq. : -27%, SUR-MARNE 6acq : = CHOISY-LE-ROI 1 46 139 000,00 € 3 022 €/ m² L'HAY-LES- 1 369 315 000,00 € 854 €/ m² = ROSES LE PLESSIS- 1 30 130 000,00 € 4333 €/ m² TREVISE LA QUEUE-EN- 1 1 700 000,00 € BRIE SANTENY 2 310 520 000,00 € -3% TOTAL 22 6 236 328 5 023 821,45 € 2 LES PREEMPTIONS CONSIGNEES - Une préemption est consignées : 875 000€ /1 494m² LES ACQUISITIONS REPORTEES - 17 négociations réalisées dont la signature sont reportées. Ces acquisitions représentent un budget de 13 512 000 € pour 26 328 m² LES NEGOCIATIONS ABONDONNEES - 12 négociations dont une aboutissant à la vente d’un immeuble directement à l’operateur et donc générant des honoraires pour le SAF94 ont été menées en 2018 pour un montant de 7 123 000€. [1] = : Conforme à l’avis des Domaines ; + X% en plus de l’avis des domaines ; -X% en moins à l’avis des Domaines. L’avis des Domaines n’est pas requis pour une acquisition inférieure à 180 000€. 8 LES INTERVENTIONS EN CESSION CESSIONS REALISEES (actes de propriété signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018) > Carte des cessions réalisées en 2018, Annexe III L’année 2018 est une année record en termes de cession : 50 opérations plus 2 parties d’opérations ont été cédées. Seules les années 2016 et 2009 (durant lesquelles le SAF94 céda respectivement 62 opérations et 45 opérations +10 parties d’opérations) la dépassent en nombre de signatures d’acte de cession ; mais cette année, les cessions ont concerné 25 périmètres différents contre 13 en 2016 et 11 en 2009. Cette dispersion des cessions résulte du mode d’acquisition du SAF94 depuis 2010. Le SAF94 n’acquiert quasiment plus de vastes unités foncières ou de friches mais doit maîtriser un ensemble parcellaire pour un projet urbain. L’expérience a montré que la création de périmètres correspondants aux remembrements opérationnels est beaucoup plus efficace que la mise en place d’une intervention étendue au secteur de projet. Cette démarche demande plus d’expertise en termes d’ingénierie foncière et de connaissance du territoire. Le SAF94 a cédé plus 3,3 hectares en 2018 (soit presque le double de la superficie cédée en 2017) pour le compte de 10 collectivités : - Le SAF94 a cédé la première tranche opérationnelle du périmètre d’intervention Place Lénine et toutes les opérations du périmètre Marais / De Gaulle à Champigny-sur-Marne. - Les cessions au Plessis-Trévise ont contribué à la construction de 136 logements dont 60 logements sociaux et commerces à RDC. - 6 unités foncières cédées pour le compte de 5 collectivités (Champigny-sur-Marne, GPSEA, Choisy-le-Roi, La Queue-en-Brie et Valenton) représentant presque 1ha vont servir directement ou contribueront au développement économique du Val-de-Marne. - A Champigny-sur-Marne, Villejuif, Vitry-sur-Seine et Villeneuve-St-Georges, les cessions signées en 2018 serviront à la mise en œuvre d’espace et d’équipement publics ou des locaux d’intérêt collectif pour des quartiers en renouvellement urbain. - A Villejuif, les interventions réalisées pour la restructuration des rives de la RD7 (Ave de Paris, Ave de Stalingrad) sont en cours de cession. Les dernières opérations seront cédées en 2019. 4 cessions sont d’ores et déjà signées en 2018 pour permettre le développement de logements, la création d’un multiplex, des commerces et des locaux pour des PME et TPE. - 2 périmètres sont clôturés à Cachan pour servir au renouvellement du quartier de la future gare GPE. - Le SAF94 a cédé à SADEV les dernières parcelles de la ZAC Campus Grand Parc à Villejuif et les biens de la ZAC Confluence à Ivry-sur-Seine. Il restera qu’une parcelle à céder en 2019 sur la ZAC Confluences, soldant ainsi l’intervention du SAF94 initié en 2004 sur ce secteur. - Le SAF94 poursuit ses cessions à l’EPAORSA pour la réalisation de la ZAC multi-sites du centre-ancien de Villeneuve-St-Georges. 9 Nb d' Surface des opérations Superficie Prix / m² Prix / à l'avis des lots de Prix Prix / m²SU cédées ou Terrain bâti terrain domaines copropriétés parties d'opé Cachan 12 1211 463,00 4 161 405 € 2057 3 688 = 10 = Champigny-sur- 10 997 5 385 949 € 490 Marne Choisy-le-Roi 1 346 295 395 € 850 = EPT GPSEA 1 1 385 469 759 € 339 = 4 : = 5 215,00 Ivry-sur-Seine 592 652 € 2 756 1 : -12% 3 2114 Le Plessis Trévise 1 597 587 € = 1 : = 917,00 La Queue en Brie 2 631 891 € 689 1 :+12% Valenton 1 partie 2 815 400 394 € 142 = 8 : = 11 1 : -49% Villejuif 10 413 7 536 930 € 724 2 : +42% (vendues occupées) Villeneuve-St- 4 1 388 2 004 908 € 1444 = Georges Vitry-sur-Seine 1 462 281 753 € 610 -14% 50 TOTAL 50 + 2p 31 131 1 595 23 358 623 € L’ensemble des cessions foncières de 2018 s’élève à un peu plus 23,5 millions d’euros.