Visitatierapport Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen

Visitatiegesprek op 26 maart 2015

Definitief visitatierapport van 17 juli2015

V ISITATIERAAD S OCIALE H UISVESTINGS SHM EN

Prestatiebeoordeling SHM KLE MECHELEN

Datum definitief visitatierapport: 17 juli 2015 Datum visitatiegesprekken: 26 maart 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 18 juni 2015

Erkenningsnummer SHM: 9540

Contactgegevens SHM: Oscar Van Kesbeeckstraat 72 2800 MECHELEN Tel: +32 15 20 74 12 Fax: +32 15 20 34 81 Email: [email protected]

Directeur: Jan Geens/ Kassandra Driezen

Voorzitter: Melikan Kucam

Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Berlaar, Bonheiden, Duffel, Heist-op-den-Berg, Lier, Mechelen, Nijlen, Putte, Sint-Katelijne-Waver, Willebroek

Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Stefan Cloudt, commissielid Peter Bulckaert, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door KLE Mechelen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 2 VAN 39

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ...... 4 2. SAMENVATTING ...... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ...... 7

3.1 BESCHRIJVING SHM ...... 7 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ...... 7

4. PRESTATIES VAN SHM KLE MECHELEN ...... 10

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...... 100 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ...... 16 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ...... 18 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...... 21 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ...... 22 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ...... 30

5. AANBEVELINGEN ...... 33

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ...... 33 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ...... 33 5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ...... 343 5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ...... 34

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ...... 35

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...... 35

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 3 VAN 39

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM KLE Mechelen.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 4 VAN 39

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale maatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 5 VAN 39

2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen n.v.t.

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Voor verbetering vatbaar

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te OD 1.4 Voor verbetering vatbaar realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van OD 2.1 n.v.t. het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust n.v.t. PV 4 SOCIAAL BELEID Goed OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid n.v.t. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer n.v.t.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners n.v.t. PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Voor verbetering vatbaar De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en OD 5.3 n.v.t. domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonSHM Voor verbetering vatbaar OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 6 VAN 39

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM

De Gewestelijke maatschappij voor Kleine Landeigendom en Omgeving Mechelen (verder: KLE Mechelen) is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, opgericht in 1938. De aandeelhouders zijn onder meer de besturen van Berlaar, Bonheiden, Duffel, Heist-op-den-Berg, Lier, Mechelen, Nijlen, Putte, Sint-Katelijne-Waver, Willebroek en Zemst, het provinciebestuur Antwerpen en het Vlaams Gewest. Deze gemeenten en steden vormen ook haar actieterrein.

Als sociale huisvestingsmaatschappij bouwt en verkoopt de maatschappij al 76 jaar sociale woningen. Ze werd opgericht in het interbellum door de traditionele zuilen (christelijke, socialistische en liberale). Zo werden sinds haar ontstaan 1.263 sociale koopwoningen gerealiseerd (tot en met 2013). Voor 1976 bouwde de maatschappij enkel in het buitengebied rond Mechelen. De voorganger van SHM Woonpunt Mechelen bouwde de huurwoningen en de stad Mechelen zorgde zelf voor de koopwoningen in Mechelen. Sinds een tiental jaren bouwt de SHM ook in Mechelen koopwoningen (Nokkerstraat, 5 woningen; project Ganzendries, 19 sociale koopappartementen; Libertus project, Nekkerspoelstraat, 15 koopwoningen en appartementen).

KLE Mechelen treedt ook op als kredietbemiddelaar voor de sociale hypothecaire leningen van de VMSW.

Voor de aankoop van een sociale koopwoning kunnen kandidaat-kopers zich bij de SHM op een per gemeente geopende wachtlijst aanmelden. Enkel voor stad Mechelen zijn er 3 specifieke registers: Mechelen ‘intra muros’ (de historische stadskern binnen de omwalling), Mechelen ‘extra muros’ (het grondgebied voor de fusie van gemeenten) en Mechelen –fusiegemeenten (5 landelijke deelgemeenten van Mechelen).

KLE Mechelen is een kleine organisatie, met 4 VTE personeelsleden. Naast de directeur bestaat het personeel op het moment van de visitatie uit 3 VTE die instaan voor het onthaal, administratie en boekhouding, de technische opvolging van de werven, de verkoop van woningen en het bemiddelen van sociale hypothecaire leningen. Recent werd de derde bediende aangeworven om de administratie en de opvolging van de leningen op zich te nemen. De SHM is gehuisvest, langs een invalsweg aan de rand van Mechelen.

De huidige directeur zal begin september 2015 zijn pensioen nemen en de organisatie verlaten na een lange loopbaan bij de SHM. De nieuwe directeur is in dienst getreden op 1 mei 2015.

3.2 Beschrijving omgeving

De sociale huurmaatschappijen die actief in het actieterrein van KLE Mechelen zijn, zijn de Volkswoningen van Duffel, Maatschappij voor de Huisvesting van het kanton Heist-op-den-Berg, Lierse Maatschappij voor de Huisvesting, Woonpunt Mechelen, Zonnige Kempen, Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting en de Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting. Als gemengde sociale koop- en huurmaatschappijen zijn Providentia en Vitare actief. Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeenten een grote inspanning te leveren om het BSO

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 7 VAN 39

te realiseren. Het BSO sociale koopwoningen is aanzienlijk en de voortgangstoets van eind 2013 geeft aan dat er nog veel werk aan de winkel is. In totaal zijn er nog 920 sociale koopwoningen te realiseren.

Overzicht BSO koop in het actieterrein:

BSO Koop Voortgang (31/12/2013) Te realiseren Berlaar 41 0 41 Bonheiden 33 6 27 Duffel 62 0 62 Heist-op-den-Berg 110 5 110 Lier 144 0 144 Mechelen 231 0 231 Nijlen 66 21 66 Putte 51 1 50 Sint-Katelijne-Waver 52 1 51 Willebroek 92 0 92

Het hoogste nog te realiseren BSO - 231 sociale koopwoningen - heeft betrekking op Mechelen. Daarnaast is het nog te realiseren BSO-koop, rekening houdend met de omvang van de gemeenten, relatief hoog in Lier (144)), Heist-op-den-Berg (110), Willebroek (92), Nijlen(66) en Duffel (62) en Putte (51). In geen enkele gemeente uit het actieterrein is er een redelijke vooruitgang in de realisatie van het BSO en in 5 gemeenten is zelfs helemaal nog niets gebeurd.

BSO sociale kavels: overzicht :

Voortgang

(31/12/2013) Te realiseren BSO sociale kavels Berlaar 2 0 2 Bonheiden 2 0 2 Duffel 3 2 1 Heist-op-den-Berg 6 25 0 Lier 5 0 5 Mechelen 12 0 12 Nijlen 3 0 3 Putte 3 0 3 Sint-Katelijne-Waver 3 0 3 Willebroek 2 0 2

In totaal zijn er nog 33 sociale kavels te realiseren. Enkel in Heist-op-den-Berg is er voortgang geboekt met de realisatie van 25 kavels.

Het BSO huur is aanzienlijk in het werkterrein: 1283 bijkomende sociale huurwoningen, waarvan eind 2013 al 88 woningen gerealiseerd zijn. De voornaamste uitdagingen liggen in Heist-op-den- Berg (231 nog te realiseren), Lier (125 nog te realiseren) en Nijlen (108). Voor een meer gedetailleerde analyse van de voortgang van het BSO huur verwijst de visitatiecommissie naar de visitatierapporten van Woonpunt Mechelen, Volkshuisvesting Willebroek, Volkswoningen Duffel en de Maatschappij voor Huisvesting van het Kanton Heist-op-den-Berg.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 8 VAN 39

In het actieterrein van de maatschappij zijn er 125.880 huishoudens. Er wordt een groei voorzien van ca. 8 % tegen 2020 (135.527 huishoudens). Van de 131.946 woongelegenheden in het actieterrein zijn er 40.700 in de categorie ‘open bebouwing’ gebouwd (31 %). Dit komt overeen met het gemiddelde in Vlaanderen. De overige woongelegenheden zijn halfopen of gesloten bebouwing (respectievelijk 28.650 en 35.810). Er zijn ongeveer evenveel appartementen (26.750 – 20 %) als halfopen bebouwingen (20 %); in Vlaanderen zijn ongeveer evenveel half open bebouwingen, maar ligt percentueel het aantal appartementen hoger (25%). Er is dus sprake in het actieterrein van een vrij gelijke verdeling over alle bebouwingscategorieën waarbij de nadruk ligt op enerzijds gesloten bebouwing en anderzijds op open bebouwing.

In het actieterrein bedraagt de mediaanverkoopprijs voor een woonhuis 212.500 euro (Vlaanderen: 202.000 euro). De mediaanverkoopprijs voor een appartement is dezelfde als voor een woonhuis (Vlaanderen: 178.000 euro). Deze verkoopprijzen liggen beduidend hoger voor woonhuizen dan in de rest in Vlaanderen. De uitschieters zijn Willebroek (mediaan verkoopprijs woonhuis 185.000 euro) en Nijlen (235.000 euro) en Sint-Katelijne-Waver (239.000 euro). Daarentegen zijn de mediaanverkoopprijzen voor een appartement het laagst in Mechelen (175.650 euro), Lier (191.500 euro) en het hoogst in Bonheiden (245.000 euro). De mediaan verkoopprijs in 2013 van een sociale koopwoning bedraagt bij KLE Mechelen 184.640 euro.

De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 250 euro/m² in 2012 wat de Vlaamse mediaan van 205 euro/m² sterk overstijgt. Ook hier liggen de mediaanprijzen sterk uiteen: in Putte ligt ze op 176 euro, terwijl de mediaan in Lier en Willebroek respectievelijk op 294 euro en 295 euro/m² ligt.

Het gemiddeld netto belastbaar inkomen in het actieterrein van KLE Mechelen bedraagt 18.084 euro. In Mechelen en Willebroek situeert zich die rond de 16.750 euro; in alle andere gemeentes ligt het gemiddeld netto belastbaar inkomen hoger en loopt het op tot 18.320 euro in St-Katelijne- Waver en tot 21.368 euro in Bonheiden. In Vlaanderen is het gemiddeld netto belastbaar inkomen 17.146 euro.

In 2013 bedroeg het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de gezinnen die bij KLE Mechelen een woning kopen, 12.926 euro. Dit wil zeggen dat er exact evenveel kopers waren die meer verdienden als minder. Drie vierde van de andere maatschappijen in Vlaanderen hebben kopers met een hoger mediaan equivalent netto belastbaar inkomen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 9 VAN 39

4. PRESTATIES VAN SHM KLE MECHELEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing

De SHM richt zich op het ter beschikking stellen van sociale koopwoningen in haar actieterrein. Het realiseren van sociale huurwoningen wordt door andere maatschappijen opgepakt. De mate waarin de SHM zich inzet om een totale woonservice aan de burger aan te bieden, wordt beoordeeld bij OD 5.5.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: voor verbetering vatbaar

In de periode 2009-2013 realiseerde KLE Mechelen gemiddeld 7 sociale koopwoningen per jaar. Dit is minder dan bij veel andere SHM's. Voor de komende jaren worden meer nieuwe sociale koopwoningen verwacht en daarmee ook een verbetering in de prestaties. KLE Mechelen levert in vergelijking met andere SHM's goede prestaties als het om het bemiddelen van hypothecaire leningen gaat. Globaal beoordeelt de visitatiecommissie het realiseren van nieuwe sociale koopwoningen voor verbetering vatbaar vanwege de lage productie in de voorbije periode en de onzekerheden bij tijdige realisatie en verkoop van de geprogrammeerde woningen.

- In de periode 2009-2013 realiseerde KLE Mechelen jaarlijks gemiddeld 7 koopwoningen. 87% van alle koop- en gemengde maatschappijen realiseren gemiddeld meer sociale koopwoningen per jaar. In 2012 werden 18 koopwoningen en 3 koopappartementen gerealiseerd op de site Kerkeblokken te Nijlen. In 2013 werden 9 koopwoningen en 6 koopappartementen gerealiseerd in het project Libertus te Mechelen. Voor het laatstgenoemde project werden in 2011 de benodigde gronden van de stad Mechelen aangekocht, werden in april 2012 de werken aanbesteed en in oktober 2013 voorlopig opgeleverd. De toewijzing van de woningen zou vervolgens in 2014 plaatsvinden, maar op het ogenblik van de visitatie (maart 2015) waren de woningen nog niet verkocht. KLE Mechelen geeft aan dat de maatschappij onderbemand was om de administratieve afwikkeling van de verkoop eerder aan te pakken (zie ook hieronder). De visitatiecommissie vindt dit een wanprestatie en wijst de maatschappij op de impact voor wachtlijsten met kandidaat kopers , de financiële leefbaarheid (OD 5.1) en een slechte imagovorming voor de sector in zijn geheel. - De toekomstige realisatie van nieuwe sociale koopwoningen kan worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat. Eind 2013 stonden er 93 woningen op het uitvoeringsprogramma. Dit zijn woningen die op korte termijn gerealiseerd zullen worden. Ongeveer twee derde van de andere koopmaatschappijen en gemengde maatschappijen hebben meer woningen op een uitvoeringsprogramma staan. Het betreft hier onder andere de projecten Ganzendries te Mechelen (19 koopappartementen), Zonnestraat te Mechelen (34 sociale koopwoningen) en Schrans in St. Katelijne-Waver (30 koopwoningen, waaronder een aantal appartementen). De sociale koopwoningen zijn vooral van het type

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 10 VAN 39

eengezinswoning met 3 of 4 slaapkamers. De appartementen hebben 2 tot 3 slaapkamers. In het project Ganzendries worden ook twee aangepaste appartementen gerealiseerd voor minder validen (zie ook OD 1.5 en 2.3). In het project Zonnestraat wordt een speelbosje en openbaar parkje voor de buurt opgenomen (zie ook OD 4.2). Het project Schrans staat al enige jaren op de planning, maar liep vertraging op vanwege het zoeken naar oplossingen voor waterbuffering. KLE Mechelen had eind 2013 65 woningen aangemeld bij de VMSW die nog niet op een uitvoeringsprogramma staan of zijn gerealiseerd. Ook wat dit onderdeel betreft heeft ongeveer twee derde van de SHM’s meer sociale koopwoningen aangemeld. Het gaat hier onder andere over projecten aan de Molenweg in Willebroek (3 koopwoningen), Spreeuwenhoek (40 koopwoningen) en Draaibankstraat (13 koopwoningen) in Mechelen en de Pastoriestraat (7 koopwoningen) in Nijlen. - De SHM geeft aan dat de zeer beperkte realisatie van nieuwe sociale koopwoningen kadert in de historische werking van de maatschappij. KLE Mechelen startte als maatschappij met één medewerker: de directeur. Gedurende jaren namen de activiteiten, de complexiteit ervan en de administratieve handelingen, toe waardoor er bij KLE Mechelen anno 2013 met drie medewerkers (inclusief de directeur) werd gewerkt aan het aankopen van gronden en panden, het realiseren en verkopen van sociale koopwoningen en -appartementen en het bemiddelen voor de Vlaamse Woonlening. De visitatiecommissie, beleidsverantwoordelijken, relevante woonactoren en de maatschappij zelf zien in dat de manier waarop de maatschappij heeft gewerkt en is gegroeid nu tegen haar grenzen loopt. Een verdere professionalisering van de werking is noodzakelijk (zie ook OD 5.5 en 5.6). Verschillende woonactoren en beleidsverantwoordelijken stellen dat gemeenten afhaken omdat de organisatie van de projecten vertraging oploopt op diverse vlakken (bijvoorbeeld bij de werf Ganzendries, Mechelen). De SHM stelt echter dat het lokale woonbeleid ook verandert bijvoorbeeld als het gaat om gewenste typologieën, waardoor plannen dienen hertekend te worden. De visitatiecommissie raadt de raad van bestuur aan om samen met de nieuwe directeur de professionalisering van de interne werking (zie OD 5.6) op te pakken, zodat bijvoorbeeld in de (nabije) toekomst de 158 te realiseren sociale koopwoningen zo snel mogelijk kunnen gerealiseerd en verkocht worden, de opvolging van werven kan verbeteren enz.. - De laatste jaren worden de bouwactiviteiten meer op de verstedelijkte woonkernen en de stad Mechelen gericht. De projecten zijn hier vaak kleinschaliger en gericht op invullen van gronden of vervangbouw. De maatschappij bekijkt hier, zoals bijvoorbeeld in het project Libertus, hoe de sociale koopwoningen het best in de omgeving kunnen worden ingepast. Ambtenaren en beleidsverantwoordelijken zijn zeer tevreden over de architectuur en integratie van dit project. De maatschappij werkt de laatste jaren ook veel samen met andere SHM's om gemengde (huur en koop) projecten te realiseren (zie ook OD 5.5). Zo zal de SHM voor de Volkshuisvesting in Willebroek 35 koopwoningen bouwen (Akkerlaan). Door het wegvallen van subsidies voor sociale koopwoningen, is samenwerking met andere maatschappijen in gemengde projecten een manier om kosten voor bijvoorbeeld aanleggen van infrastructuur te delen. - Naast het realiseren van sociale koopwoningen en –kavels kunnen sommige koopmaatschappijen ook bemiddelen in de Vlaamse Woonlening. Het bemiddelen in deze hypothecaire leningen is een van de sterke punten van KLE Mechelen. In de afgelopen 5 jaar bemiddelde de maatschappij in gemiddeld 89 sociale hypothecaire leningen per jaar. Ongeveer 70% van de maatschappijen bemiddelde gemiddeld minder hypothecaire leningen. De hypothecaire leningen zijn vooral bestemd voor aankoop met renovatie van een private woning (gemiddeld 80 hypothecaire leningen per jaar) en voor de aankoop van een (sociale) koopwoning (gemiddeld 7 hypothecaire leningen per jaar). KLE Mechelen bemiddelt ook de hypothecaire leningen voor de sociale koopwoningen die

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 11 VAN 39

door andere SHM's zoals Heist-op-den-Berg en Woonpunt Mechelen werden gerealiseerd. De visitatiecommissie waardeert deze samenwerking gezien de expertise en ervaring die KLE Mechelen op dit gebied heeft opgebouwd (zie ook OD 5.5.).. In totaal bemiddelde de maatschappij de afgelopen 5 jaren (2009-2013) gemiddeld € 13 miljoen aan sociale hypothecaire leningen per jaar, waarbij er in 2013 een verdubbeling van het volume (en ook het aantal) hypothecaire leningen optrad. De maatschappij schrijft deze stijging toe aan de toename van het gewestelijk budget, aan de lage interestvoeten en aan de strengere eisen die private banken aan kandidaat-ontleners stellen (bv. minstens over 20% van het aankoopbedrag in eigen middelen beschikken). De visitatiecommissie vindt dat op het onderdeel bemiddelen van hypothecaire leningen de maatschappij een goede prestatie neerzet. - Kopers van sociale koopwoningen moeten hun woning verplicht bewonen gedurende 20 jaar. Indien ze deze verplichting niet nakomen of de woning willen verkopen kan de SHM de woning wederinkopen of kan ze ervoor kiezen om een boete aan de koper op te leggen (die overeenkomt met de niet afgeschreven overheidsinvestering die met de verkoop van de woning gepaard ging). KLE Mechelen onderzocht in 2013 de aanvraag tot verkoop van drie sociale koopwoningen. Per aangeboden woning bekijkt de maatschappij of zij de woning wil terugkopen, onder andere in functie van de prijs en de leeftijd van de woning. Woningen die maximaal 10 tot 15 jaar oud zijn worden weder ingekocht door de SHM, om ze vervolgens te verkopen aan kandidaten op de wachtlijst. Er was geen enkele wederinkoop in 2013. - In alle 9 gemeenten waarin KLE Mechelen werkzaam is, bedraagt het tegen 2020 te realiseren BSO voor sociale koopwoningen in totaal 710 woningen. De regie en verantwoordelijkheid voor het behalen van dit BSO koop ligt bij de desbetreffende gemeenten. Bij de voortgangstoets (aantal woningen op 31-12-2014) waren er 34 sociale koopwoningen gerealiseerd, waarvan een aantal door KLE Mechelen. Er worden momenteel 160 woningen gebouwd en nog 105 sociale koopwoningen gepland. De totale realisatie van nu gerealiseerde en geplande sociale koopwoningen bedraagt 299 woningen, 42% van het totale BSO voor sociale koopwoningen. KLE Mechelen heeft een (eerder beperkte) bijdrage geleverd aan de voortgang op het gebied van het BSO voor sociale koopwoningen. Drie gemeenten in het actieterrein van KLE Mechelen voldoen niet aan het groeiritme voor het BSO. Berlaar en St. Katelijne-Waver leveren volgens de voortgangstoets 2014 weliswaar voldoende inspanningen, maar moeten een inhaalbeweging maken qua tempo. In Willebroek werden sinds de nulmeting nog geen sociale koopwoningen gerealiseerd of gepland. Hier dient het volledige BSO van 92 sociale koopwoningen nog gerealiseerd te worden, en de plannen van de SHM in de Akkerlaan spelen hier volledig op in.

De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Mechelen de afgelopen jaren moeite heeft gehad met het realiseren van nieuwe sociale koopwoningen. Veranderingen in de visie van het beleid (bijvoorbeeld in gewenste typologieën), het personeel en een gebrek aan pro-activiteit zijn daarvoor mogelijke verklaringen (zie ook OD 5.5). Voor de komende jaren wordt een verbetering verwacht, maar het hangt ook af van de werkorganisatie of deze projecten allemaal tijdig gerealiseerd en verkocht kunnen worden. Vanwege het lage aantal realisaties en de onzekerheid bij tijdige realisatie en verkoop beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie beveelt aan om de werking van de maatschappij bij de realisatie van sociale koopwoningen te hertekenen door de werkzaamheden beter te verdelen onder de medewerkers van de maatschappij, bijvoorbeeld bij de komst van een nieuwe directeur en een nieuwe bediende (beide in 2015). Deze hertekening moet gericht zijn op de verdeling van taken, opvolging van projecten en leiden tot verkoop direct

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 12 VAN 39

na oplevering van nieuwbouwprojecten (zie OD 5.6). De raad van bestuur en directie besloten een stappenplan op te stellen om de projectwerking nieuw lezen in te blazen (OD 5.5 en OD 5.7).

OD1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

De visitatiecommissie beoordeelt bij deze operationele doelstelling of de SHM een duidelijke strategie heeft met betrekking tot het realiseren van sociale kavels en of die strategie in samenspraak met de gemeente(n) uit het actieterrein is opgesteld en is afgestemd op de doelstellingen uit het Grond- en Pandendecreet. KLE Mechelen is niet actief op het gebied van sociale kavels. De gemeenten in het actieterrein zijn geen vragende partij als het gaat om sociale kavels en de maatschappij houdt ook geen wachtlijsten bij. De manier waarop de SHM de beleidsverantwoordelijken hierover overlegt, wordt besproken onder OD 6.2. De visitatiecommissie beoordeelt deze OD als niet van toepassing.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar

KLE Mechelen volgt een strategie voor de aankoop van gronden en panden maar slaagde er niet in om voldoende daadkrachtig op te treden om de geboden opportuniteiten te verzilveren. Daardoor gingen deze gemeenten ook andere maatschappijen toestaan om in het actieterrein sociale koopwoningen te realiseren. De visitatiecommissie vindt dat de prestaties op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar zijn.

- De grondreserve van KLE Mechelen bedraagt eind 2013 ongeveer 4 hectare. Driekwart van alle huisvestingsmaatschappijen heeft een grotere grondvoorraad. De voorraad is stabiel de laatste 5 jaren rond deze 4 hectare. De gronden die werden aangewend om woningen te realiseren werden aangevuld door nieuwe aankopen. KLE Mechelen kocht meestal gronden aan met eigen middelen. De grootste gronden liggen in St. Katelijne-Waver (Schrans) waar in verschillende fases 40 tot 50 woningen te realiseren zijn. De overige gronden betreffen vooral inbreidingslocaties of vervangbouw van bestaande panden (zie ook hieronder). Het totale potentieel berekent de maatschappij zelf op ongeveer 120 wooneenheden. De laatste aankopen van gronden dateren van 2011 toen KLE Mechelen van de stad Mechelen de gronden aan de Nekkerspoelstraat aankocht voor het inmiddels gerealiseerde project Libertus. - In 2011 kocht KLE Mechelen 3 onbewoonbaar verklaarde werkmanswoningen (Kluisstraat Mechelen) door uitoefening van het voorkooprecht. Zij realiseert hier 2 eensgezinswoningen voor grote gezinnen (4 slaapkamers). Deze woningen zijn nog niet gesloopt, wegens tijdsgebrek, dixit de directeur, waardoor er klachten van omwonenden komen over onder andere ongedierte. Ook in 2011 kocht KLE Mechelen door uitoefening van het recht van voorkoop een pand aan de Draaibankstraat te Mechelen waar plannen worden opgemaakt om 13 nieuwe sociale koopwoningen te realiseren. Deze woningen zijn nu geprogrammeerd. De maatschappij maakte ook gebruik van de mogelijkheden van het Decreet betreffende het Grond- en Pandenbeleid, door de sociale last die private ontwikkelaars opgelegd krijgen, over te nemen, bijvoorbeeld aan de Korenstraat (Nijlen) waar 5 sociale koopwoningen worden gerealiseerd. - Volgens KLE Mechelen bestaat hun aankoopstrategie erin dat zij zich enerzijds richt op kleinere nog niet uitgeruste ingesloten gronden in woongebied, anderzijds op verkrotte groepen van panden in stedelijk gebied. KLE Mechelen stelt dat doorgaans 7 tot 8

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 13 VAN 39

woningen het minimum is om te realiseren, anders worden de kosten te hoog (en daardoor de verkoopprijzen). Belangrijke criteria bij aankoop van gronden zijn het aantal woningen dat er gerealiseerd kan worden en de grondprijs. Zij ging derhalve niet in op een aanbod van de gemeente Willebroek om aan de Molenweg een kleinschalige locatie met twee sociale koopwoningen in te vullen. - KLE Mechelen staat open om als bouwheer kleinschalige sociale koopwoningprojecten te realiseren op gronden van openbare besturen omdat deze nog tegen een grondprijs gekocht kunnen worden waarmee koopwoningen voor de doelgroep van de maatschappij gerealiseerd kunnen worden. Een vergelijkbare strategie volgt de maatschappij ook als het gaat om samenwerking met SHM's in de huursector zoals met Volkshuisvesting uit Willebroek waar ze samen met KLE Klein Brabant elk 35 koopwoningen zullen realiseren aan de Akkerlaan, Willebroek. Ook nam de maatschappij twee keer deel aan een CBO- procedure1. Beide projecten vonden geen doorgang omdat de private ontwikkelaar zich terugtrok nadat het plan werd afgewezen door de VMSW.

De visitatiecommissie vindt dat KLE Mechelen weliswaar beschikt over een verwervingsstrategie voor gronden en panden, maar dat deze strategie nog onvoldoende bijdraagt aan het daadwerkelijk realiseren van sociale woonprojecten. In een aantal gemeenten is de voorgang in de projecten van de SHM traag waardoor de gemeenten nu ook andere maatschappijen inschakelen bij de realisatie van sociale koopwoningen. De strategie van KLE Mechelen is duidelijk gericht op verwerving van kleinschalige gronden voor invulbouw en vooral van (verkrotte) panden voor vernieuwbouw. Door deze aankopen verzekert de maatschappij zich ervan in de toekomst nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren. Er gingen echter een aantal opportuniteiten aan KLE Mechelen voorbij omdat zij niet tijdig werk maakte van de uitgesproken intenties of omdat gemeenten met andere SHM's afspraken maakten om sociale koopwoningen te realiseren in het actieterrein. De visitatiecommissie beoordeelt deze operationele doelstelling daarom als voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie beveelt de maatschappij aan om meer werk te maken van het onderzoeken en daadwerkelijk benutten van opportuniteiten als het gaat om aankoop van gronden en panden. De raad van bestuur onderzoekt enkele interessante denkpistes (GIS tool van de dienst Welzijn en Gezondheid, provincie Antwerpen; analyse van leegstandsregister).

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed

De visitatiecommissie vindt dat KLE Mechelen zich in voldoende mate inspant om het aanbod af te stemmen op de noden van de verschillende groepen. De maatschappij realiseert woningen met verschillende typologieën, die aansluiten op de noden van de kandidaten.

- KLE Mechelen houdt in totaal 12 registers bij met inschrijvingen van kandidaat-kopers. Er zijn drie registers voor Mechelen: binnenstad, buiten Mechelen stad en buitengemeenten. De overige negen gemeenten in het actieterrein hebben elk één register bij KLE Mechelen. Ten tijde van de visitatie bedroeg het aantal kandidaten in alle registers samen 233. De meeste inschrijvingen zijn voor een sociale koopwoning in Mechelen: 148 kandidaten, waarvan 85 kandidaten voor Mechelen buiten de stad en 35 voor de binnenstad en 28 voor de buitengemeenten. St. Katelijne-Waver kent 36 kandidaat kopers op de wachtlijst, Nijlen 16 en in de overige gemeenten (Berlaar, Bonheiden, Duffel, Heist op den Berg, Lier, Putte en Willebroek) staan er maximaal 6 kandidaten op de wachtlijst. De visitatiecommissie stelt vast dat er sprake is van een bescheiden wachtlijst ten opzichte

1 publiek-private samenwerking waarin private ontwikkelaars worden aangezet om private gronden aan te wenden voor sociale woningbouw met subsidie van de VMSW. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 14 VAN 39

van het nog te realiseren deel van het BSO voor sociale koopwoningen (411 bijkomende woningen), omdat kandidaten zich pas komen inschrijven wanneer er concrete projecten zijn, volgens de maatschappij. Momenteel komt de wachtlijst overeen met de concrete projecten Schrans (St. Katelijne-Waver) en Ganzendries en Zonnestraat (Mechelen).

- Per project wordt er gekeken naar de wachtlijsten en de te bouwen typologieën. KLE Mechelen richt zich vooral op de realisatie van eengezinswoningen met 3 en soms 4 slaapkamers en appartementen met 2 of 3 slaapkamers. Dit komt overeen met de analyse van de registers met kandidaat-kopers. Ruim 45% van de kandidaten schreven zich in als één- of tweepersoonshuishoudens. Ongeveer 42% van de kandidaten heeft een gezin van 3 of 4 personen, gevolgd door 11% van de kandidaten met een gezin van 5 personen. Bijna de helft van de kopers is tussen de 30 en 40 jaar. Ofschoon de visitatiecommissie vaststelt dat de typologie van woningen en appartementen die KLE Mechelen realiseert aansluit op de kandidaten op de wachtlijst, suggereert de visitatiecommissie om meer te communiceren over de wachtlijsten en projecten, zodat zij niet enkel worden gevuld met geïnteresseerden voor bepaalde projecten maar ook een betere afspiegeling vormen van de noden (zie ook OD 6.1). Tijdens de visitatiegesprekken merkten een aantal beleidsactoren op dat de maatschappij ook zou kunnen nadenken om kandidaten in hun noden te voorzien door andere dan de traditionele typologieën aan te bieden (zie ook OD 2.3), bijvoorbeeld voor personen met een specifieke mentale aandoening. Het is de visitatiecommissie onduidelijk of de SHM deze optie reeds grondig heeft bestudeerd. In elk geval vindt de visitatiecommissie dat de analyse van wachtlijsten slechts één instrument vormt om de noden van het actieterrein in kaart te brengen en dat de SHM ook andere manieren moet zoeken om zicht te krijgen op de concrete noden en in samenwerking met het lokaal woonbeleid een strategie bepalen welke bijdrage zij kan leveren om daaraan tegemoet te komen.

- KLE Mechelen heeft ook oog voor de noden van bijzondere doelgroepen. Zo worden er in het project Ganzendries (Mechelen) 2 woningen aangepast voor minder validen (zie ook OD 2.3).

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

KLE Mechelen realiseerde de afgelopen 5 jaren relatief weinig nieuwe sociale koopwoningen. Voor de komende jaren worden meer nieuwe sociale koopwoningen verwacht en daarmee ook een verbetering in de prestaties van KLE Mechelen ten opzichte van andere maatschappijen. KLE Mechelen levert goede prestaties als het om het bemiddelen van hypothecaire leningen gaat.

Voor de aankoop van gronden en panden volgt de maatschappij een strategie die gericht is op het onderzoeken van opportuniteiten van door gemeenten aangeboden gronden en de aankoop van verkrotte panden. KLE Mechelen slaagde er niet in om voldoende daadkrachtig op te treden om de geboden opportuniteiten te verzilveren. De samenwerking met een aantal gemeenten is daardoor onder druk komen te staan.

KLE Mechelen spant zich in voldoende mate in om het aanbod af te stemmen op de noden van de verschillende groepen, door het realiseren van verschillende typologieën woningen die aansluiten op de noden van de kandidaten.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 15 VAN 39

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar

KLE Mechelen heeft geen visie op milieuvriendelijkheid vastgelegd. De bouwprojecten voldoen aan de minimale vereisten zoals omgeschreven in de C2008 van de VMSW. De SHM geeft geen bijkomende instructies aan architecten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.

- KLE Mechelen heeft nog geen visie als het gaat om de bijdrage die de maatschappij kan leveren aan een beter milieu. Bij selectie van architecten wordt weliswaar gekeken naar duurzaamheid en ecologie, maar gaat de maatschappij niet verder dan de vereisten in de C2008. De maatschappij beoordeelt de ontwerpen op: thermische isolatie, recuperatie van water en energie en voorzien in duurzame, herbruikbare materialen en duurzame technieken. De maatschappij zou bijkomende richtlijnen op kunnen stellen voor architecten als het gaat om gebruik van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen. In de visie van de raad van bestuur moet bij milieuvriendelijke technieken ook gekeken worden naar de kostprijzen van de technieken en verkoopprijzen van de woningen. De raad van bestuur hecht vooralsnog vooral waarde aan de betaalbaarheid van de woning voor de koper. Er is bij KLE Mechelen echter weinig inzicht in de subsidies die hiervoor bekomen kunnen worden; er wordt geen onderzoek naar mogelijkheden voor subsidie gedaan.

- Vanuit de gemeente worden in een aantal projecten aanvullende vereisten ten aanzien van het milieu opgelegd. Zo zijn in het centrum van Nijlen groendaken verplicht en in St. Katelijne-Waver werd een wadi (waterbuffer) verplicht gesteld in het project Schrans. KLE Mechelen gaat daarin mee om de benodigde vergunningen te bekomen, al hoewel het bij de Schrans veel tijd nam om tot een aanvaardbare oplossing te komen voor de gemeente. In het nog te bouwen project Ganzendries worden zonnepanelen voorzien. Dit was één van de mogelijkheden waardoor aan de vereisten van het K- en E-peil kon worden voldaan. Ook hier gaat de SHM niet verder dan de minimale vereisten om het project doorgang te kunnen laten vinden.

- KLE Mechelen tracht duurzaam met ruimte om te gaan. Bij OD 1.4 werd reeds vermeld dat de maatschappij verkrotte panden aankocht. Door het opnieuw aanwenden van deze bestaande in onbruik geraakte panden wordt het aansnijden van nieuwe gronden beperkt.

De visitatiecommissie stelt vast dat KLE Mechelen niet over een visie op milieuvriendelijkheid beschikt. Zij beveelt de maatschappij aan om zich te o.a. door andere maatschappijen die sociale koopwoningen realiseren te laten inspireren om een eigen duidelijke visie op milieuvriendelijkheid te ontwikkelen en ook te voorzien in een strategie om die te verwezenlijken. Het vertalen van de strategie in richtlijnen voor ontwerpers en die richtlijnen regelmatig actualiseren op basis van

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 16 VAN 39

opgedane ervaringen is een voorbeeld hoe de SHM dit concreet kan maken bijvoorbeeld in vereisten voor buitenschil-isolatie, energiezuinige ventilatiesystemen, inplanting, oriëntatie en energiezuinig (compact) ontwerpen. De raad van bestuur vroeg reeds informatie bij een collega SHM die op dit domein een uitgebouwde strategie heeft.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Er werden door KLE Mechelen de afgelopen vijf jaren geen aanpasbare sociale koopwoningen gerealiseerd. Voor de komende jaren plant de SHM de bouw van twee dergelijke woningen. De maatschappij heeft nog effectieve en efficiënte strategie met betrekking tot de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de door haar te realiseren sociale koopwoningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.

- KLE Mechelen heeft nog geen strategie voor de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de door haar te realiseren sociale koopwoningen bijvoorbeeld door andere typologieën woningen of appartementen te realiseren die meer diversiteit in rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van de woningen brengen. Zij wenst dit onderwerp op te nemen in de integrale visie en strategie die zij gaat opstellen. Tevens wenst de maatschappij gerichter te communiceren waar het gaat om de mogelijkheden voor de kandidaten om de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van de woningen te verbeteren.

- KLE Mechelen realiseerde geen aangepaste of aanpasbaar gebouwde woningen de afgelopen 5 jaar. Voor de komende jaren zijn er twee aangepaste woningen te verwachten in het project Ganzendries (Mechelen). Hier worden twee appartementen gerealiseerd voor mindervaliden waarbij brede deuren, lage (of geen) drempels en alle leefvertrekken (inclusief slaapkamer) op het gelijkvloers zijn gesitueerd. Oorspronkelijk waren hier kinderopvang of winkels voorzien, maar die konden niet gesubsidieerd worden waardoor het project verlieslatend zou worden voor de maatschappij. Door de realisatie van deze woningen komt de maatschappij tegemoet aan de noden van de enige mindervalide kandidaat op de wachtlijst. Zoals gesteld bij OD 1.5 denkt de visitatiecommissie dat de wachtlijst van KLE Mechelen niet helemaal overeenstemt met de noden uit het actieterrein omdat veel kandidaten zich pas inschrijven als er een concreet project is. De SHM moet dan ook op zoek gaan naar andere manieren om de noden beter in kaart te brengen en in samenwerking met het lokaal woonbeleid een strategie bepalen welke bijdrage zij kan leveren om daaraan tegemoet te komen.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

Een strategie voor de bijdrage aan milieuvriendelijkheid en voor de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van woningen is bij KLE Mechelen nog niet ontwikkeld. In bouwprojecten worden vooral de minimale vereisten gevolgd. De SHM realiseerde in de afgelopen jaren geen enkele aanpasbare of aangepaste sociale koopwoningen; de komende jaren zijn er twee te verwachten. De visitatiecommissie beveelt aan dat de maatschappij een strategie ontwikkelt voor de aanpasbaarheid en toegankelijkheid van de woningen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 17 VAN 39

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed

De SHM heeft de voorbije jaren op beperkte schaal koopprojecten gerealiseerd en koopwoningen verkocht (zie OD 1.2). Hierdoor zijn tendensen moeilijk te detecteren, analyses moeilijk te maken en conclusies niet eenvoudig te trekken. Behalve het feit dat het verkoopproces niet vlot waardoor de kosten voor de SHM oplopen, zijn er weinig contra-indicaties dat de SHM niet prijsbewust zou bouwen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM als goed.

- De mediaan verkoopprijs van sociale koopwoningen van de SHM bedroeg in 2013 circa 185.000 euro (18 koopwoningen en 3 koopappartementen), 75% van de collega-SHM’s bood in 2013 woningen aan tegen een lagere mediaan verkoopprijs. In de periode in 2009 tot en met 2013 werd slechts één andere woning verkocht, namelijk een wederingekochte woning in 2010. De mediaan verkoopprijs van een sociale koopwoning bij KLE Mechelen, incl. grond en btw, lag in 2013 ongeveer 27.000 euro lager dan de gemiddelde mediaan verkoopprijs van een woning in het actieterrein van de SHM. De gemiddelde mediaan prijzen voor woningen (212.500 euro +16,5% in 2009-2013) en bouwgronden (250 euro/m², +39,4 % in 2009-2013) zijn in het actieterrein van KLE Mechelen substantieel hoger dan in Vlaanderen en zijn in de afgelopen 5 jaar sterker gestegen dan in Vlaanderen (woningen: 202.000 euro, + 14,29% in 2009-2013 en bouwgronden: 197 euro/m², +20,2% in 2009-2013). De hoge kostprijs van de koopwoningen binnen het actieterrein is voor de SHM een heel belangrijk en permanent aandachtspunt, zowel voor de constructiekost als voor de kostprijs van de grond, waarvan de maatschappij slechts een beperkt deel verrekent in de verkoopprijs (gemiddeld slechts 55% van de venale waarde). - De SHM streeft ernaar om voor de verkoopprijs van koopwoningen inclusief grond en inclusief BTW onder de 220.000 euro te blijven omdat dit volgens haar de grens is van wat voor de doelgroep betaalbaar is. Indien uit de ramingen de bouwkost te hoog blijkt, wordt in eerste instantie gekeken of er bespaard kan worden op de gebruikte materialen en probeert de SHM ook de verkoopprijs van de grond te verlagen (de SHM moet de grond verkopen tussen 50 en 75% van de venale waarde, maar heeft daarin een vrije keuze). - Volgens de SHM is het nog enkel mogelijk om betaalbaar te bouwen in gesloten bebouwing en dient er gekozen te worden voor grondgebonden rijwoningen en appartementen. De SHM vindt dat er weinig mogelijkheden zijn om de kostprijs van de koopwoningen verder te beperken. De woningen worden reeds standaard opgeleverd zonder keuken, zonder badkamertegels en zonder vloeren. Zij verkiest vanuit het standpunt van de leefbaarheid om de oppervlaktes van de woningen niet verder te verkleinen en ook de stedenbouwkundige ambtenaren van de gemeenten, waarmee de visitatiecommissie sprak, gaven aan dat kandidaat-kopers nog altijd opteren voor een relatief grote woning (bijvoorbeeld met 3 slaapkamers). In de recente projecten (“Kerkevelden” te Nijlen en “Libertus” te Mechelen) werden in het pand geen garages meer voorzien maar heeft de SHM de nodige parkeerplaatsen op het eigen terrein voorzien aangezien dit goedkoper is. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM in haar streven om kosten te verlagen ook de planindeling, oriëntatie, compactheid en aansluitingskosten nader bestudeert. - Qua schaalgrootte wordt er gestreefd naar minimaal een 7-tal koopwoningen per project. De SHM beschouwt dit de ondergrens om een project financieel leefbaar te houden. - In één geval werkte de SHM samen met de SHM Volkshuisvesting van Willebroek en KLE Klein Brabant om een gemengd project te realiseren, waarbij deze eerste SHM de leiding neemt. De

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 18 VAN 39

KLE Mechelen en KLE Klein Brabant zouden in dat project elk 35 koopwoningen realiseren, terwijl Volkshuisvesting de huurwoningen zou realiseren. Een belangrijke reden voor de SHM om in gemengde projecten te stappen, is het feit dat de infrastructuurwerken op die manier mee gesubsidieerd kunnen worden. - Het totaal bedrag aan contractwijzigingen tegenover het totaal aanbestedingsbedrag voor het enige nieuwbouwproject van sociale koopwoningen in het jaar 2013 bedroeg 0,13%, wat beperkt is. De meerwerken bedroegen ongeveer 2.600 euro op een werf van ongeveer 2 miljoen euro. De visitatiecommissie vindt dat de SHM voor deze werf de meerwerken goed onder controle weet te houden. - De SHM realiseert weinig nieuwe bouwprojecten (zie OD 1.2) en slaagt er niet in om nieuwe koopwoningen binnen een redelijke termijn te verkopen. Voor het project Libertus, Nekkerspoelstraat te Mechelen heeft voorlopige oplevering plaatsgevonden in oktober 2013 en de definitieve een jaar later. De woningen waren op het moment van de visitatie nog niet verkocht omwille van interne capaciteitsproblemen volgens de SHM (zie OD 1.2). De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat de SHM niet beschikt over een neergeschreven plan van aanpak voor de ontwikkeling van koopprojecten. Toch kan ze bogen op 30 jaar ervaring in hoofde van de directeur. Hij volgt in principe de projecten op. Een overzichtelijk opvolgingssysteem van de diverse projecten waarop de kerngegevens van alle projecten bijgehouden worden (vervaldata bouwvergunningen, data oplevering, aanbesteding, vergunning, aantal verkopen) is er niet. Dat is nochtans onontbeerlijk om er voor te zorgen dat projecten tijdig opgestart en afgewerkt geraken. Het creëert duidelijkheid voor alle medewerkers over de doelstellingen, de timing en het resultaat. Tevens dreigt het maatschappelijk draagvlak van sociale huisvesting ondermijnd te worden indien de realisatie van projecten en de verkoop van koopwoningen niet binnen een redelijke termijn kan gebeuren. Bovendien heeft dit ook als gevolg dat de interesten op de onderliggende bouwlening van de VMSW verder blijven oplopen wat zorgt voor een lagere winstmarge voor de SHM (zie OD 5.1). - Ten slotte kan een te lange doorlooptijd tussen een eerste idee en de start van de bouw van projecten tot gevolg hebben dat de eisen van een aantal belangrijke actoren (bijvoorbeeld van de stad) wijzigen of vergunningen vervallen zodat het project telkens dient aangepast te worden. Dit heeft niet alleen een impact op de doorlooptijd, maar kan ook bijkomende kosten veroorzaken (bijvoorbeeld voor het project Ganzendries, Mechelen, zie OD 1.2). - Indien KLE Mechelen overgaat tot de aankoop van een grond, stelt zij vervolgens een architect aan op basis van een ereloonvoorstel en visienota. Voor het project “Zonnestraat” te Mechelen opteerde KLE Mechelen om een wedstrijd uit te schrijven voor de werving en selectie van architecten. De SHM hoopt zo om een kwaliteitsvol ontwerp voor het project te garanderen en om het draagvlak voor het project te maximaliseren. Na de openbare aanbesteding van de werken werden een drietal offertes ontvangen, waarna een gunningsvoorstel gemaakt werd voor de raad van bestuur. Voor de oplevering wordt een voorbereidende rondgang georganiseerd en krijgen de kopers de mogelijkheid om via een ‘staat van gesteldheid’ bijkomende opmerkingen te formuleren zodat die meegenomen kunnen worden in het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Na een jaar vindt de definitieve oplevering plaats en ook dan krijgen de kopers de mogelijkheid om opmerkingen te formuleren. De visitatiecommissie suggereert om deze gebruiken, de gehanteerde criteria en de kostprijsnormen ook neer te schijven en verder uit te werken zodat eventuele risico’s in een vroeg stadium herkend worden en de opgedane ervaring verankerd wordt. - Behalve de traditionele subsidies voor de koopsector, heeft de SHM in het verleden nog geen beroep gedaan op andere subsidiemogelijkheden, bijvoorbeeld voor duurzaamheidsmaatregelen, om de kostprijs van de sociale koopwoningen te drukken (zie ook OD 2.2).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 19 VAN 39

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

Eindoordeel: goed

KLE Mechelen bood in 2013 sociale koopwoningen aan tegen een hogere mediaan verkoopprijs in vergelijking met die van andere SHM’s. De SHM levert evenwel inspanningen om de bouwkosten en dus ook de verkoopkosten onder controle te houden en om haar klanten een betaalbare woning aan te kunnen bieden.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 20 VAN 39

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: niet van toepassing

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed

De SHM meldt dat ze geen weet heeft van leefbaarheidsproblemen in wijken waar ze recent sociale koopwoningen heeft gebouwd (Libertus, Nekkerspoel, Mechelen of Kerkeblokken, Nijlen) of zal bouwen (Ganzendries, Mechelen; Zonnestraat, Mechelen of Schrans, Sint-Katelijne-Waver). De woon- en beleidsactoren stemmen hiermee in. De sociale koopwoningen zijn veelal gerealiseerd op plaatsen waar ook privé-woningen werden opgericht en goed geïntegreerd in de bestaande wijken. In toenemende mate wordt er recentelijk samengewerkt met SHM's die huurwoningen realiseren om gemengde projecten op te richten. De sociale koopwoningen van KLE Mechelen zijn gelegen, veelal in kleinere projecten, nabij het centrum en collectieve voorzieningen (scholen, commerciële centra) (Libertus, Nekkerspoel, Mechelen), in stads- of dorpskern (Ganzendries, Mechelen) of goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Deze woningen zijn bestemd voor zowel alleenstaanden (alleenstaande jongere of oudere personen) als koppels (met of zonder kinderen, zowel oudere als jongere). Dit zorgt voor een sociale mix. Er zijn ook voorzieningen zoals pleintjes de aanleg van enkele binnenstraten (project Zonnestraat, Mechelen) of fiets- en tuinbergingen en groen (project Libertus, Nekkerspoel). De visitatiecommissie vindt dat KLE Mechelen hier goed presteert.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: niet van toepassing

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: niet van toepassing

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

Totaaloordeel: goed

Er zijn weinig leefbaarheidsproblemen in de koopwoningen en hun omgeving, mede door de aandacht die de SHM besteedt aan de inplanting van de koopwoningen, de combinatie met private huurwoningen en door het creëren van groen- en ontspanningszones.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 21 VAN 39

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed

Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2009 tot en met 2013 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van KLE Mechelen als goed.

- De financiële ratio’s schetsen in eerste instantie een gemengd beeld van de financiële toestand van de SHM:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin voldeed in de periode 2009 tot en met 2013 telkens aan de norm. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem. Bij de SHM daalde deze ratio van 32,4 naar 1,12 in de periode 2009-2013. De liquiditeitsratio houdt geen rekening met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte woningen (i.c. het project “Libertus” in Mechelen), terwijl deze voorraad bij een koopmaatschappij wel een belangrijke rol speelt. Die voorraad omvat immers gebouwde maar nog niet verkochte koopwoningen waarvan de kosten in de loop van 1 à 3 jaar oplopen en de verkoopopbrengst zich vaak in een ander jaar situeert. Dit verklaart de sterk dalende liquiditeitsratio van KLE Mechelen;  de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2013 met 10,56% aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 tot en met 2012 lag de nettowinstmarge evenwel sterk onder de norm. In 2011 bedroeg de netto winstmarge - 67% en in 2012 was dat -10 %. Daarmee was de SHM in 2011 en 2012 de SHM met de laagste netto winstmarge onder de SHM’s met enkel koopactiviteiten;  de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten - bedroeg 252% in 2013 en lag ook in de voorgaande jaren steeds ver boven de norm van 85%. Uit deze parameter kan voor een SHM die hoofdzakelijk koopwoningen bouwt geen conclusie getrokken worden omdat de periodiek terugkerende inkomsten sterk afhankelijk zijn van de opleveringsdata van de woningen;  de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2009 tot en met 2012 sterk daalde van 97% naar ongeveer 51% in 2012 om daarna te stijgen naar 68%. Deze laatste stijging is voornamelijk het gevolg van de winstmarge op de verkoop van de koopwoningen van het project “Kerkeblokken”. Deze winst wordt immers aan de reserves (eigen vermogen) toegewezen en versterkt daarmee de solvabiliteit van de SHM.

- De financiële gezondheid van de SHM is momenteel sterk afhankelijk van de vergoeding die de SHM ontvangt op het bemiddelen voor de hypothecaire leningen van de VMSW. De SHM heeft immers geen regelmatige productie van sociale koopwoningen en kan dus maar in beperkte mate winst genereren op de verkopen. De vrij sterke toename van het aantal

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 22 VAN 39

bemiddelde hypothecaire leningen heeft de bemiddelingsvergoeding van de VSMW voor de SHM doen toenemen (van ongeveer 171.000 euro in 2013 naar 213.000 euro in 2014). Dit vormt een vrij smalle maar voorlopig stabiele basis van inkomsten voor de SHM en ze dient er dus over te waken dat de inkomstenstroom voldoende blijft om minimaal haar overheadkosten te dragen. Om haar activiteiten te kunnen uitvoeren is het ook belangrijk dat een koopmaatschappij beschikt over voldoende liquide middelen, onder andere om de financieringskosten tijdens de bouwfase onder controle te houden en om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4). Grondbezit is immers een voorwaarde voor de SHM om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren op eigen grond of door grond te ruilen. KLE Mechelen beschikte eind 2014 over iets meer dan 3 miljoen euro aan liquide middelen. De SHM voorziet dat de winstmarge op de grondposities in de toekomst zal dalen doordat de aankoop van gronden nu duurder is dan de aankoop van de historische gronden waarop de SHM momenteel projecten realiseert. De beperkte liquide middelen kunnen volgens de visitatiecommissie ook een opportuniteit vormen. Dit kan de SHM er toe aanzetten buiten het traditionele kader te denken waarbij zowel grond als woning worden verkocht aan de koper en om bijvoorbeeld woningen te realiseren mits het toepassen van erfpachtconstructies, voor de grond. De visitatiecommissie adviseert om ook na te gaan op welke manier de financiële leefbaarheid van de maatschappij op de langere termijn in stand gehouden kan worden, bijvoorbeeld indien het subsidiëringssysteem voor de koopsector komt te vervallen.

- De financiële planning opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4) onderbouwt de bovenstaande analyse, onder andere omdat daaruit blijkt dat de vrije cashflow negatief blijft in de volgende jaren. Bovendien heeft de SHM de volgende jaren onvoldoende bouwprojecten in de pijplijn om dit te compenseren met de winsten uit de verkoop van koopwoningen. De financiële leefbaarheid blijft dus sterk afhankelijk van de bovenvermelde vergoeding.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van KLE Mechelen als voor verbetering vatbaar. De werkingskosten zijn erg hoog in vergelijking met het aantal verkochte woningen. Het aandeel contractwijzigingen t.o.v. het bestelbedrag (meerwerken) is daarentegen beperkt.

- De totale werkingskosten van de KLE Mechelen voor personeel en niet-personeel samen per verkochte woning zijn de hoogste van de groep SHM's met enkel koopactiviteiten: gemiddeld € 52.700 euro per verkochte woning per jaar over de afgelopen vijf jaar. Een voorname reden hiervoor is het relatief lage aantal verkochte woningen (zie OD 1.2).

- Het aantal personeelsleden in verhouding tot het aantal verkochte woningen ligt in vergelijking met andere SHM’s die koopwoningen aanbieden op het gemiddelde van de sector. Het gaat dan over 3 voltijdse personeelsleden, in 2015 werd dit uitgebreid met een bijkomend personeelslid. De werkingskosten niet-personeel zijn in absolute bedragen bij KLE Mechelen laag. De meeste SHM’s hebben hogere werkingskosten. Wat hier het grote verschil maakt zijn de aantallen gerealiseerde woningen. Deze zijn heel laag waardoor de lage werkingskost voor niet-personeel toch nog leidt tot een hoge werkingskost gemiddeld per woning over de jaren 2009-2013.. Onder normale omstandigheden zou de oplossing er in bestaan om het bouwproces te verbeteren en meer woningen te realiseren en dus om de vaste kosten per verkochte woning te doen afnemen. Maar rekening houdend met het afschaffen van de subsidies voor de koopactiviteiten raadt de visitatiecommissie de SHM aan

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 23 VAN 39

om eerst na te gaan op welke manier de financiële leefbaarheid van de SHM op de langere termijn in stand gehouden kan worden (zie OD 5.1).

- De contractwijzigingen t.o.v. het bestelbedrag zijn beperkt (2.600 euro op een werf van ongeveer 2 mio euro (of 0,13%)), maar er zijn slechts gegevens over 1 project, waardoor hieruit geen algemene conclusies kunnen worden getrokken De visitatiecommissie verwijst ook naar haar oordeel bij OD 3.1, waarbij zij vaststelde dat de SHM de kosten van het bouwproces lijkt te beheersen, zonder evenwel de risico’s voldoende in te dekken door middel van gestandaardiseerde werk- en rapporteringswijzen.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: niet van toepassing

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar

KLE Mechelen maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt eenmaal per jaar voorgelegd aan de raad van bestuur. Binnen de SHM is evenwel nauwelijks financiële kennis aanwezig en de financiële aansturing gebeurt vooral ad-hoc. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM voor verbetering vatbaar presteert voor deze operationele doelstelling onder andere omdat ze de planning niet gebruikt als een echt beleidsinstrument.

- De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflow uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven, voor aankopen van panden en gronden en/of voor nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. De planning wordt eenmaal per jaar voorgelegd aan de raad van bestuur van de SHM. Aangezien KLE Mechelen zich louter concentreert op realisatie van sociale koopwoningen vindt de SHM dat de financiële planning wat uitgebreid is (met andere woorden sterk gericht op SHM’s die sociale huurwoningen realiseren). Dit leidt ertoe dat – volgens de SHM zelf - het financieel plan wel jaarlijks wordt opgemaakt en goedgekeurd in de raad van bestuur maar niet actief wordt gebruikt. De meest recente versie van de financiële planning zou volgens de VMSW de complexiteit van het gebruik al wat teruggebracht hebben.

- De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat er geen of nauwelijks financiële aansturing is, onder andere ook omdat de kennis voor een actieve financiële sturing bij de SHM ontbreekt. Bovendien beschikt de SHM niet over een gedetailleerde meerjarenplanning van haar projecten dat als input kan dienen voor een planningsinstrument.

- Aangezien de beperkte bouwactiviteit (OD 1.2) en grondvoorraad (OD 1.4) van de SHM een risico voor de financiële leefbaarheid van de SHM vormen, beveelt de visitatiecommissie aan dat de SHM de nodige financiële basiskennis verwerft en een financieel planningsinstrument gebruikt bij het nemen van beleidsbeslissingen. De aangekondigde afschaffing van de subsidies voor koopprojecten zorgt ervoor dat de inzet van de schaarse eigen middelen een vitale rol zal spelen bij de financiële leefbaarheid. Daarom vormt een degelijke financiële

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 24 VAN 39

planning een essentieel element om de financiële consequenties van de activiteiten en beslissingen te blijven overzien en er voor te zorgen dat de SHM financieel gezond blijft.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De KLE Mechelen werkt slechts beperkt samen met de sociale huurmaatschappijen actief in haar actieterrein, en schakelt zich pas zeer recent en op kleine schaal in, in de realisatie van gemengde huur- en koopprojecten. Slechts met een beperkt aantal gemeentes in haar actieterrein heeft de SHM goede contacten. Ze neemt een eerdere passieve rol op in het gemeentelijk lokaal woonoverleg volgens woonactoren en de beleidsverantwoordelijken. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar.

- De SHM heeft de voorbije jaren nauwelijks bouwprojecten gerealiseerd en nog geen gemengde sociale huur- en koopprojecten. De SHM werkt in de praktijk slechts beperkt samen met de andere SHM’s met huuractiviteiten in haar actieterrein. KLE Mechelen bemiddelt wel leningen voor de kopers deze SHM’s. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen tijdens andere visitaties en uit andere visitatierapporten dat de betrokken SHM’s nochtans vragende partij zijn om dergelijke projecten gemeenschappelijk uit te voeren. Sommige van die SHM’s zijn uiteindelijk zelf overgegaan tot het bouwen van gemengde projecten (zie OD 1.2), omdat samenwerking met KLE Mechelen niet, of niet snel genoeg, mogelijk bleek. Omdat er nauwelijks samenwerking is met de sociale huurmaatschappijen is er ook geen vorm van structurele doorverwijzing van elkaars klanten, behalve als het om het bemiddelen van hypothecaire leningen gaat.

- De KLE Mechelen heeft goede contacten met een paar gemeenten (besturen en administraties) uit haar werkgebied (Nijlen, Willebroek, Mechelen). Haar sociale koopactiviteiten zijn de voorbije jaren beperkt geweest tot Nijlen en Mechelen. Ook hier heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen tijdens de visitatiegesprekken en uit andere visitatierapporten dat de gemeenten vragende partij zijn voor een actievere inzet door de SHM. Ook de eventuele toekomstige productie van sociale koopprojecten is beperkt tot Mechelen en Sint-Katelijne-Waver. Er staat wel een gemengd koop- en huurproject op stapel samen met de SHM Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting uit Willebroek waarbij de KLE Mechelen en de Kleine Landeigendom Klein-Brabant uit Puurs elk 35 koopwoningen voor hun rekening zullen nemen in het project “Akkerlaan” te Willebroek. De SHM Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting is evenwel de trekker in dit project.

De visitatiecommissie is tot de conclusie gekomen dat de SHM de voorbije jaren veel opportuniteiten heeft gemist op het vlak van één van haar kerntaken, namelijk het bouwen en verkopen van sociale koopwoningen. KLE Mechelen heeft zich voornamelijk geconcentreerd op haar bemiddelingsrol voor het hypothecaire krediet van de VMSW. De SHM heeft daardoor nooit een rol van betekenis gespeeld in het behalen van het BSO-koop in de gemeenten in het actieterrein, al waren in een aantal gemeenten de beleidsverantwoordelijken (Nijlen, Mechelen, Duffel) hiervoor duidelijk vragende partij. De visitatiecommissie is van mening dat de verwaarlozing van een van haar kerntaken het voortbestaan van de maatschappij zelf in het gedrang kan brengen. De SHM vervult immers een van haar maatschappelijk belangrijke taken slechts in hele beperkte mate waardoor het draagvlak dreigt ondermijnd te worden. Zelfs indien de SHM op korte termijn het roer zou omgooien (bijvoorbeeld op basis van de aangemelde projecten en de projecten op het uitvoeringsprogramma), dan nog zal ze niet veel kunnen bijdragen tot het behalen van het

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 25 VAN 39

BSO-koop in haar actieterrein. De doorlooptijd van een eerste idee van een project tot de voorlopige oplevering neemt snel meerdere jaren in beslag; KLE Mechelen heeft ook niet heel veel projecten in de pijplijn zitten. Bovendien zullen de omstandigheden nog moeilijker worden nu de subsidies voor de koopactiviteiten stopgezet worden.

- De contacten met notarissen, de immotheker en sommige financiële instellingen zijn daarentegen wel goed. De SHM werkt op het vlak van hypothecaire leningen nauw met hen samen en, ze bemiddelt ook voor de hypothecaire leningen bij de verkoop van de koopwoningen van onder andere Woonpunt Mechelen (zie OD 1.2). Tevens gaat de SHM er ook prat op dat ze bijna voor iedere doorverwezen kandidaat-ontlener een oplossing kan bieden. Sommige kandidaat-ontleners komen immers niet meer aan bod in het reguliere circuit omdat ze de eigen inbreng van 20% van de waarde van het onroerend goed, die de meeste financiële instellingen momenteel eisen, niet kunnen opbrengen (zie OD 1.2). Aangezien de SHM kan bemiddelen in hypothecaire leningen die tot 100% van de aankoopwaarde dekken, beschikt ze over meer speelruimte om de kandidaat-ontlener ter hulp te zijn, mits hij aan de voorwaarden voldoet. De visitatiecommissie suggereert om die goede contacten met de notarissen ook aan te wenden om bijkomende informatie te verkrijgen over opportuniteiten op het vlak van de aankoop van gronden en panden.

- De visitatiecommissie raadt aan om in ieder geval na te gaan op welke manier de SHM meer kan samenwerken met de sociale huisvestingsmaatschappijen uit de regio onder andere om zo de efficiëntie te verhogen en om meer nieuwe koopwoningen te realiseren al of niet in gemengde huur/koopprojecten. Ze beveelt de SHM in dit kader aan, om na te denken over de argumenten pro en contra van een fusie en te analyseren welke de sterktes en zwaktes van de SHM zijn in een ruimer en diepgaander samenwerkingsverband, welke kansen dit kan bieden en welke bedreigingen hiervan uitgaan. Rekening houdend met het uitgebreide actieterrein van de SHM en de aanwezigheid van 7 zuivere huurmaatschappijen, zal dit geen sinecure zijn. De lage activiteitsgraad in de koopactiviteiten en de afbouw van de overeenkomstige subsidies kunnen er toe leiden dat de raad van bestuur samen met de nieuwe directeur deze oefening zal moeten maken.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie beoordeelt het systeem van interne controle als ‘voor verbetering vatbaar’. Een aantal procedures zijn wel uitgeschreven maar de visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de inhoud van deze procedures niet altijd gekend is door de medewerkers. Er is geen procedurehandboek, dat de samenhang en de volledigheid borgt. Bovendien is er de laatste jaren personeelsverloop geweest waardoor de continuïteit van de werking zonder zo’n procedurehandboek moeilijker te garanderen wordt. Tevens zijn er geen procedures of werkprocessen uitgewerkt om de opvolging van de grote investeringsbeslissingen, met name de bouwprojecten en de aankopen van gronden en panden, op dagdagelijkse basis te coördineren, op te volgen en uit te voeren.

- KLE Mechelen heeft op het moment van de visitatie een vrij klein personeelsbestand van vier voltijdse medewerkers, de directeur inbegrepen. Tot eind 2014 waren er dit slechts drie. Dit heeft tot gevolg dat een scherpe functiescheiding en werkverdeling niet altijd mogelijk is. Het werk wordt vooral pragmatisch aangepakt. Een aantal procedures zijn formeel vastgelegd maar toch blijkt dat heel veel kennis enkel bij de directeur aanwezig is en niet geborgen wordt door de SHM zelf. Met de directeurswissel en de korte periode waarin een overlappende tewerkstelling is voorzien, vormt de kennisoverdracht een bijzonder aandachtspunt voor de

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 26 VAN 39

SHM, volgens de visitatiecommissie. De continuïteit van de werking kan daarmee tijdelijk in het gedrang komen. Ze heeft ook kunnen vaststellen tijdens de visitatiegesprekken dat de medewerkers de onderlinge verbanden tussen hun taken niet altijd kunnen inschatten. Dit is niet onlogisch gezien twee van de vier personeelsleden heel recent zijn aangeworven. De directie bevestigt ons dat alle procedures zullen gescreend worden in samenwerking met het personeel.

- De belangrijkste investeringsbeslissingen, met name het opstarten van nieuwe koopprojecten worden genomen in de raad van bestuur. Daarna verlopen de financiële afrekeningen via de procedures van de VMSW voor het betalen van de bouwverrichtingen. Voor andere belangrijke uitgaven – bijvoorbeeld grondaankopen - zijn geen specifieke procedures noch criteria goedgekeurd (zie ook OD 3.1). De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat het vier-ogenprincipe bij een procedure met hoog risico zoals het betalingsproces niet consequent werd toegepast. Het invoeren van de betalingen in het betalingsprogramma en de ondertekening van deze betalingen gebeuren door een en dezelfde persoon. De visitatiecommissie adviseert om de toepassing van de voorziene procedures beter te verifiëren en indien nodig maatregelen te nemen om de procedure aan te passen aan het risico dat men wil indekken. Naar aanleiding van de visitatie heeft de SHM de betaalprocedures aangepast en werd de interne controle versterkt. Er blijft evenwel ruimte voor verbetering aangezien bepaalde verrichtingen tot 2.500 euro de bevoegdheid blijven van een persoon. Tevens heeft ze geconstateerd dat er geen globaal overzicht bestaat voor de opvolging en de uitvoering van de belangrijke investeringsverplichtingen (zie OD 3.1). De SHM zal overgaan tot de aankoop van een programma om dit in goede banen te leiden.

- Sinds begin 2013 bestaat er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden van de raad van bestuur en het directiecomité duidelijk vastlegt. De meer operationele taken, zoals het al of niet uitoefenen van het decretale recht van voorkoop, de voorstelling van geschikte kandidaten voor een vacature en de toewijzing van sociale koopwoningen en kavels worden gedelegeerd aan het directiecomité dat samengesteld is uit de voorzitter, de ondervoorzitters en de directeur. Dit kan het beslissingsproces versnellen.

- Het reglement bevat ook een aantal summiere elementen van een deontologische code. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM het voorbije decennium niet erg actief is geweest op haar kernactiviteiten behalve voor het bemiddelen van het hypothecaire krediet van de VMSW. De KLE Mechelen speelt nauwelijks een rol in het realiseren van het BSO-koop in haar actieterrein en dit ondanks het feit dat de woonactoren, collega-SHM’s en de beleidsverantwoordelijken hiervoor vragende partij zijn. Er ontbreekt ook een langetermijnvisie op het beleid van de SHM. Moderne personeelstechnieken zoals formele evaluaties en functiebeschrijvingen worden niet toegepast en de ICT is dringend aan vernieuwing toe. De SHM is zich maar heel recent bewust geworden van de noodzaak om zich te ontwikkelen tot een meer planmatig gestructureerde organisatie en ook dit gebrek aan inzicht leidt tot de beoordeling ‘voor verbetering vatbaar’ voor deze doelstelling.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 27 VAN 39

- De SHM beschikt niet over een beleidsplan noch over een strategie. Het jaarverslag bevat enkele elementen op beleidsniveau, voornamelijk rond de realisatie van nieuwbouwprojecten. De samenhang tussen deze aspecten ontbreekt evenwel. KLE Mechelen heeft de voorbije 10 jaar weinig nieuwe sociale koopwoningen of -appartementen weten te realiseren (zie OD 1.2) en speelt een bescheiden rol van betekenis bij de realisatie van het BSO-koop in de gemeenten van haar actieterrein. Het formuleren van een visie of strategie kan voor de SHM een opportuniteit vormen om het toekomstige beleid voor haar kernactiviteiten en voor andere aspecten zoals klantvriendelijkheid, promotor van het stedelijk beleid, enz. te bepalen. Op het moment dat de subsidiëring van de koopactiviteiten is stopgezet, mits een reeks overgangsmaatregelen, is het bepalen van een niche waar de SHM nog een sociale rol kan spelen van primordiaal belang om haar voortbestaan te garanderen en om haar maatschappelijke doelstelling te vervullen. Het uitwerken van een strategie heeft ook als voordeel dat het duidelijkheid schept voor alle betrokken partijen over de richting waar de SHM de komende jaren naar toe wil, vooral voor de personeelsleden als dit ook vertaald wordt in hun functiebeschrijving en aan bod komt tijdens periodieke planningsgesprekken.

- KLE Mechelen is een kleine maatschappij met een beperkt team. Een flexibele inzet van de medewerkers is er de norm. Iedereen zit in 1 ruimte en het teamoverleg is daardoor eerder informeel. De visitatiecommissie raadt evenwel aan om dit overleg te formaliseren en transparant te communiceren. Ze heeft immers ook kunnen constateren tijdens de visitatiegesprekken dat de medewerkers geen globaal zicht hebben op de werking van de SHM. Gezien de personeelsleden recent aangeworven werden, is het des te belangrijker om frequent een teamoverleg te organiseren. Bovendien levert de SHM slechts beperkte inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en up‐to‐date te houden. Er wordt enkel deelgenomen aan de vakgerichte informatiesessies georganiseerd door de VMSW. Er wordt nog niet gewerkt met een plannings‐ en evaluatiesysteem. Op het niveau van de individuele medewerker bieden personeelsevaluaties en een breed vormingsbeleid de basis voor groei en ontwikkeling van medewerkers. De organisatie kan zo de doelstelling scherp stellen met aanduiding van de rol en de verantwoordelijkheden van iedere medewerker bij het behalen van deze doelstellingen. De raad van bestuur keurde een plan van aanpak goed, waarbij een arbeidsreglement wordt opgemaakt en een aantal opleidingen voor personeel werden uitgetekend. (opleiding jaarrekening, overheidsopdrachten). Ook een betere taakverdeling is voorzien.

- De ICT-infrastructuur van de SHM is erg verouderd. Niet iedere medewerker beschikt over een eigen PC. De informatie wordt daardoor niet altijd gedeeld via een netwerk. Dit komt de efficiënte werking van de SHM niet ten goede. Momenteel is er wel een project lopende om de ICT van de SHM te moderniseren. Er is geen website van de SHM; voor een SHM actief met koopactiviteiten is dat opnieuw een gemiste kans.

- De SHM heeft een klachtenprocedure, maar de visitatiecommissie heeft hieromtrent geen rapportering ontvangen of teruggevonden. Ze heeft ook niet kunnen vaststellen of de SHM hier algemene conclusie uit trekt om haar beleid of werking bij te sturen.

- De SHM volgt de vastgoedmarkt in haar actieterrein nauwelijks op, met uitzondering van de stad Mechelen. Ze heeft geen netwerk binnen de vastgoedsector in de ruime zin als hulpmiddel om actief op zoek te gaan naar gronden en panden om haar kernactiviteit te ondersteunen. Voor een organisatie die afhankelijk is van betaalbare gronden en panden om haar maatschappelijke rol te vervullen is dit nochtans primordiaal. Het hoeft geen betoog dat het uitbouwen van een goed netwerk een werk van lange adem is en raadt de SHM dan ook

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 28 VAN 39

aan op dit snel vlak strategische keuzes te maken.

- De visitatiecommissie ziet ook lichtpuntjes. De gedeeltelijk nieuw samengestelde raad van bestuur wenst duidelijk een nieuwe koers te varen en uit de verslagen van de raad van bestuur heeft de visitatiecommissie kunnen afleiden dat de werking van de SHM actiever wordt opgevolgd. Er zullen evenwel nog grote inspanningen moeten geleverd worden om de SHM te ontwikkelen tot een meer planmatig gestructureerde organisatie waarbij veranderen en verbetering een wezenlijk onderdeel vormen van de strategie van de SHM. Bij de presentatie van het visitatierapport bevestigde de raad van bestuur en de nieuwe directie dat een meer planmatige gestructureerde organisatie zal bewerkstelligd worden door onder ander het opstarten van een projectmanagement, een dossier-opvolgingssysteem en een tweewekelijks teamoverleg. Tevens de SHM op korte termijn inzetten op het opmaken van een financiële planning. De raad van bestuur zal samen met het directiecomité en de directie brainstormen over de bestaansgronden, waarden en identiteit van de SHM, waarbij er een visie en strategie wordt uitgetekend. Een expert zal dit proces begeleiden. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

De financiële uitgangspositie van KLE Mechelen is voorlopig goed te noemen. Maar de realisatie van weinig koopwoningen vormt een risico voor de continuïteit. De beperkte aanwezigheid van voldoende liquide middelen limiteert de slagkracht van de koopmaatschappij. De SHM is sterk afhankelijk van de bemiddelingsvergoeding voor het hypothecaire krediet die ze ontvangt vanwege de VMSW. De kostenbeheersing is voor verbetering vatbaar onder andere doordat de erg lage nieuwbouwproductie met relatief veel medewerkers wordt gerealiseerd.

Voor de financiële sturing van de organisatie ontbreekt een meerjarige en planmatige benadering en inzicht. Deze ad-hoc werkwijze is ook op andere onderdelen in de organisatie te zien. De SHM werkt niet actief samen met andere partijen uit haar actieterrein, zoals gemeenten, woonactoren, collega-SHM’s, de vastgoedsector, enz. De SHM mist hierdoor ook veel kansen op het vlak van een van haar kerntaken, namelijk het bouwen en verkopen van sociale koopwoningen. De contacten met notarissen, de Immotheker en sommige financiële instellingen in het kader van haar bemiddelingsrol van het hypothecaire krediet van de VMSW zijn daar en tegen wel goed.

Een aantal procedures zijn uitgeschreven maar de samenhang en de correcte toepassing ervan ontbreekt. Tevens zijn er geen procedures of werkprocessen in voege om de opvolging van de grote investeringsbeslissingen, met name de bouwprojecten en de aankopen van gronden en panden, op dagdagelijkse basis te coördineren en uit te voeren.

Oog voor verandering en verbetering heeft de SHM slechts in beperkte mate. De instrumenten van een modern personeelsbeleid, zoals plannings- en evaluatiegesprekken, past de SHM niet toe. De visitatiecommissie raadt de SHM om de kans te grijpen om te evolueren naar een meer planmatig gestructureerde organisatie waarbij veranderen en verbetering een wezenlijk onderdeel vormen van de strategie van de SHM.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 29 VAN 39

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie stelt vast dat de communicatie naar de burger toe ad-hoc en enkel naar aanleiding van concrete projecten wordt gevoerd. De SHM beschikt niet over een website noch over eigen brochures waarmee zij haar aanbod of werking bij een groot publiek kenbaar kan maken. De SHM maakt weinig gebruik van andere communicatiekanalen. De visitatiecommissie vindt daarom dat de prestaties op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar zijn.

- Contact opnemen met KLE Mechelen kan via e-mail, telefoon of via een bezoek aan het kantoor. De kantoren zijn elke voormiddag open voor het publiek en op donderdagavond van 17u tot 19u; een afspraak is ook mogelijk in de namiddag (van maandag tot en met vrijdag). De kantoren van de SHM zijn goed bereikbaar met het openbaar vervoer en met de wagen. Sociale leners zijn volgens de tevredenheidsenquête het minst tevreden (3,7 op 5) over deze openingsuren. Over het onthaal ter plaatse zijn ontleners daarentegen tevreden (4,1 op 5). De burelen van KLE Mechelen zijn eerder klein en niet goed verlicht. Ook van buiten is er geen duidelijke aanduiding dat de SHM daar gehuisvest is. Er is een kleine aparte zitruimte voorzien, met een computer. Zo kan een gesprek met respect voor de privacy van de kandidaat-koper of -lener doorgaan en kan de medewerker alle informatie direct opzoeken en meegeven. - KLE Mechelen heeft geen website. De leden van de raad van bestuur en de beleidsactoren vinden dit nochtans wenselijk. Volgens de afvaardiging van de raad van bestuur waar de visitatiecommissie mee sprak, is dit een prioritair punt waar werk moet van gemaakt worden, zodat een ruimer doelpubliek kan bereikt worden, zodat er voldoende kandidaat-kopers op de wachtlijsten zijn. De visitatiecommissie treedt dit standpunt bij, daar deze website informatie voor kandidaat-kopers en kandidaat-ontleners (voorwaarden, samenstelling dossier) kan geven en zo potentiële kopers verder kan informeren over projecten in opbouw en toekomstige projecten (zie ook OD 1.5). Uit de tevredenheidsenquête van de VMSW blijkt dat meer dan de helft van de sociale leners bij KLE Mechelen terecht komen via informele kanalen zoals vrienden en familieleden. De tevredenheidsscore voor de bekendheid ligt laag (3,4 op 5). Tussen het voorlopig visitatierapport en de presentatie aan de raad van bestuur, besloot de raad van bestuur reeds tot het ontwerpen van een basiswebsite. www.klemechelen.be - De SHM beschikt niet over een eigen brochure waar de SHM in voorgesteld wordt noch zijn projecten of toekomstige projecten. Ze maakt enkel publiciteit in gemeentelijke bladen in Nijlen. Ze legt wel een algemene folder bij notarissen (voor kredietverleningen) in haar actieterrein. De visitatiecommissie raadt de SHM aan, om in het kader van een breder te bereiken doelpubliek, eigen brochures te ontwikkelen. Dit kan bijdragen tot een professioneler imago van de SHM, Zo krijgt de SHM ook meer naambekendheid en zullen meer kandidaat- kopers zich spontaan tot de maatschappij wenden. Dit garandeert de maatschappij ook dat er snel tot verkoop kan overgegaan worden. De raad van bestuur deelt mee dat ze dit ter harte zal nemen, onder andere door collectieve kijkdagen te organiseren en publiciteit te maken in gemeentebladen en lokale pers. - Wanneer een project bijna opgeleverd zal worden, schrijft de SHM de kandidaat-kopers die ingeschreven zijn in het register van de te verkopen koopwoningen aan. Zij krijgen op het moment dat hen een aanbod kan worden gedaan een inlichtingenbundel toegestuurd. Deze bundel die de visitatiecommissie kon inkijken voor het laatst opgeleverde project (Libertus, Nekkerspoel, Mechelen) bevat de aankoop- en leningsvoorwaarden, een reactieformulier, het terug te sturen document met de reactie en overzicht van alle attesten en bewijzen van inkomsten die nodig zijn om een dossier samen te stellen. De visitatiecommissie vond geen

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 30 VAN 39

informatie over een inplantingsplan met opgave van de verschillende loten, types, bouwplannen per type. De visitatiecommissie denkt nochtans dat kandidaat-kopers vooral deze informatie nodig hebben, alvorens ze al dan niet kunnen beslissen om in te gaan op een aanbod of niet. Ze raadt de SHM daarom aan om dit vanaf de eerste contactname ook mede te delen aan de kandidaat-koper. De SHM liet weten in het wijzigingsformulier met deze suggestie rekening te houden. - De brieven die de visitatiecommissie kon inkijken, zijn compleet en in begrijpbare taal opgesteld. Ten slotte is er een klachtenprocedure conform het klachtendecreet (zie OD 5.7). In 2013 waren er 2 klachten, allebei ongegrond.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De diverse stakeholders van de SHM (gemeentelijke beleidsvoerders, woonactoren) vinden dat de informatie naar de beleidsinstanties beter kan. Op basis van de voorbeelden die tijdens de visitatie naar boven kwamen, treedt de visitatiecommissie die mening bij.

- In de raad van bestuur zijn er vertegenwoordigers van de gemeentes uit het actiegebied; zo kan een coherent beleid gevoerd worden, onder andere in functie van het realiseren van het BSO in elke gemeente. De gemeentelijke beleidsactoren en de woonactoren vinden dat de werking van de SHM traag is (bv Ganzendries, Mechelen; Schrans, Sint-Katelijne-Waver) en de informatie door de SHM beter kan. Zo zou de SHM het jaarverslag kunnen doorsturen aan actoren die hierom vragen. De bestuurders met wie de visitatiecommissie sprak, maakten zich sterk om er voor te zorgen dat de SHM actiever zal informeren, om zo tot een betere samenwerking te komen met de gemeentes. Ook de leden van de raad van bestuur kunnen hier een grote rol in spelen, om zo een nieuw draagvlak te creëren voor de activiteiten van de SHM. - De directeur neemt ook deel aan het lokaal woonoverleg in de steden Mechelen en Lier die een eigen woonoverleg hebben uitgebouwd. Dit is ook zo voor de gemeentes Willebroek, Heist-op-den-Berg en Nijlen. Voor de gemeentes Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint- Katelijne-Waver is er een bovenlokaal gestructureerd woonoverleg-initiatief onder de vorm van de interlokale vereniging “Wonen langs Dijle en Nete” (Igemo) actief. De woonactoren waarmee de visitatiecommissie sprak, waren unaniem over het feit dat de SHM zich opstelt als volgzaam in deze vergaderingen en niet, zoals andere SHM’s, actief aan alle opportuniteiten meewerkt. De SHM zit ook twee maal per jaar samen met de andere koopmaatschappijen uit de provincie Antwerpen om goede praktijken te bespreken (zie OD 5.5). De SHM verklaart dat samen met de directeurs van Klein Brabant Puurs, Arro Antwerpen, De Ark Turnhout, KLE Zuiderkempen in 2014 tweemaal werd overlegd over aantal actuele woononderwerpen. Dit overlegplatform leidt volgens de SHM tot een algemene kennisdeling en versterking van de relaties onderling. De directeurs kunnen op die manier bepaalde plannen van aanpak of oplossingen vooraf aftoetsen aan de ervaring van andere directeurs. De directeur kon echter geen concreet voorbeeld aanbrengen van waartoe het overleg in het afgelopen jaar heeft geleid.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar

KLE Mechelen bevraagt nog geen enkele koper. De visitatie commissie vindt dat de prestaties op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar zijn.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 31 VAN 39

- De VMSW meet de tevredenheid over de dienstverlening van KLE Mechelen met betrekking tot leningsaanvragen die via de maatschappij werden verstrekt. In de tevredenheidsenquête scoort de maatschappij globaal 3,8 op 5. De SHM scoort lager dan 3,5 op de snelheid van behandeling van het dossier (3,2). - De SHM voert nog geen bevragingen uit op regelmatige basis bij haar kopers. De visitatiecommissie suggereert om formeel en structureel vast te leggen op welke momenten en over welke aangelegenheden tevredenheidsmetingen zullen plaats vinden. Tevredenheidsmetingen zijn een bron van wat er leeft. DE SHM kan zo een globaal beeld krijgen van wat er leeft bij alle kopers. Sommige SHM’s bevragen nieuwe eigenaars 1 maand na hun aankoop via een enquêteformulier en peilen naar technische mankementen, om deze snel te kunnen verhelpen of organiseren bewonersbijeenkomsten om naar de tevredenheid van de ingebruikname van de woning te peilen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar

KLE Mechelen kan beter communiceren naar de burger toe. De visitatiecommissie beveelt aan om een communicatiestrategie te ontwerpen. De SHM dient haar informatieverstrekking naar haar stakeholders te verbeteren.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 32 VAN 39

5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

- Maak een ‘strategisch plan’ waarin de missie, de doelstellingen en de na te streven verdere ontwikkeling van KLE Mechelen wordt uiteengezet, waaraan beslissingen van de beleidsorganen kunnen worden getoetst en waarin een visie op de toekomst van de SHM is opgenomen. Ontwikkel de SHM tot een meer planmatig gestructureerde organisatie waarbij veranderen en verbetering een wezenlijk onderdeel vormen van de strategie van de SHM. Houdt hierbij rekening met de woonbeleidsvisie van de lokale besturen en met samenwerking met andere (private en publieke) actoren (OD 5.5.). Verwerk in deze toekomstvisie de te realiseren projecten op korte en middellange termijn (OD 1.2) en de strategie voor verwerving van gronden en panden (OD 1.4). Werk een overzichtelijk opvolgingssysteem van de diverse projecten uit waarop de kerngegevens van alle projecten bijgehouden worden (data oplevering, aanbesteding, vergunning, aantal verkopen) (OD 3.1) onder andere gericht op het verhogen van de bouwproductie (OD 1.2). Het creëert duidelijkheid voor alle medewerkers over de doelstellingen, de timing en het resultaat. Dit zal ook de financiële leefbaarheid ten goede komen (OD 5.1). Werk ook een intern controle systeem verder uit (OD 5.6). Stippel een ‘personeelsbeleid’ uit, met elementen zoals permanente vorming, intern overleg en doelstellingen (OD 5.7). Plaats dit in een ruimere toekomstvisie, met daarin een sterkte zwakte analyse, en benoem de risico’s en de kansen voor de maatschappij. Houd rekening met de aangeboden opportuniteiten in het woonoverleg. Toets dit plan aan de beleidslijnen van de betrokken gemeenten. (OD 6.2, OD5.5). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om dit plan samen met de personeelsleden op te maken evenals met de vertegenwoordigers van de gemeentes die niet over een woonbeleidsvisie beschikken, zodat dit plan ruim gedragen wordt. - Werk een communicatiestrategie uit voor uw kandidaat-kopers (OD 1.5 en OD 6.1) en uw stakeholders (beleidsorganisaties en andere, OD 6.2). Overweeg het inzetten van alle communicatiekanalen, met inbegrip van tevredenheidsmetingen. Dit zal de bekendheid van de SHM en het draagvlak voor de activiteiten ten goede komen en bijdragen tot een positieve imago-opbouw van uw SHM. - Verwerf de nodige financiële basiskennis en gebruik een financieel planningsinstrument bij het nemen van beleidsbeslissingen, omdat de aangekondigde afschaffing van de subsidies voor koopprojecten ervoor zal zorgen dat de inzet van de schaarse eigen middelen een vitale rol zal spelen bij de financiële leefbaarheid (OD 5.1 en OD 5.4) - Schrijf een globale visie uit voor milieuvriendelijkheid en aanpasbaar wonen; koppel er een duidelijke strategie aan hoe de SHM haar bijdrage aan duurzaamheid kan leveren (OD 2.2 en OD 2.3) en hoe ze die in de praktijk zal brengen voor wat betreft aanpasbaar bouwen; schrijf met betrekking tot de realisatie van nieuwe projecten, een efficiënte en effectieve strategie uit die rekening houdt met de principes van rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 33 VAN 39

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM KLE Mechelen maatregelen te nemen, die bestaan in een opvolging van een nieuw uit te weken strategie:

- KLE Mechelen realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen prestaties die voor verbetering vatbaar zijn. De belangrijkste uitdaging voor de maatschappij ligt op het gebied van het bedenken en uitwerken van missie, visie en strategie. De visitatiecommissie beveelt de Vlaamse Overheid aan om een verbeterplan op te leggen aan KLE Mechelen en omgeving, gezien de vele uitdagingen op diverse prestatievelden en operationele doelstellingen. De raad van bestuur en de nieuwe directie namen echter al diverse beslissingen in operationele doelstellingen om de SHM bij te sturen, die vermeld werden aan het einde van elke operationele doelstelling.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM

Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. De visitatiecommissie kon geen bijzondere werkwijzen identificeren die als “goede“ praktijk uitgediept en aanbevolen kunnen worden aan andere sociale huisvestingsmaatschappijen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 34 VAN 39

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Geert Bervoets, voorzitter - Jan Geens, directeur - Veerle Boeckxstaens, ondervoorzitter - Melikan Kucam, ondervoorzitter

Medewerkers SHM - Abdullah Azizoglu, technisch projectleider - Sylvie De Troy, hypothecaire leningen administratie en boekhouding - Sebastiaan Verlinden, dossierbeheerder verkoop en hypothecaire leningen

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Pieter Van Cleemput, IGEMO - Cindy Vandingenen, stedebouwkundig ambtenaar Nijlen - Carolien Vansteen, woonbeleid Mechelen - Tom Goos, Kempisch Woonplatform

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Tinneke Huyghe, Schepen Woonbeleid Willebroek - Boeckxstaens Veerle, Schepen Ruimtelijke Ordening, Nijlen - Joris De Pauw, Schepen van Huisvesting en Ruimtelijke Ordening, St-Katelijne-Waver

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 35 VAN 39

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale maatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL- Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. KredietSHMen (EKM’s). Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld automatisch tot het actieterrein. toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te Erkende KredietSHM toegekende sociale lening dan voor een schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De op www.sociaal-woonkrediet.be kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het gevraagde gegevens te bezorgen aan de SHM, waarbij ze Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 36 VAN 39

kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s 31/12/2011. onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) prestatie-indicatoren C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en huishoudens in het actieterrein. aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie - effectindicatoren meten in welke mate de strategische worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een www.vmsw.be voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse als de gemeente dit wenst. stedenbeleid. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie- netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op Het attest wordt opgemaakt door een erkende basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het www.energiesparen.be lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 kaderbesluit sociale huur). oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse prestaties van sociale maatschappijen. Zie Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en 43 woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische 03¶m=inhoud). doelstelling wordt kortweg het Vlaams K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter in de prestatiedatabank. het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger 2014 wordt dit 40. de woning is. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die als frictieleegstaand beschouwd. lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde gefactureerde bedragen. financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 37 VAN 39

maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de geleend. lokale binding van de kandidaat-huurders, met de OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het indicatoren die concreet maken hoe de strategische kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate verantwoordelijkheid voor draagt). waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de voorzien. prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de (www.vaph.be) SHM worden beoordeeld. Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden je op www.wonenvlaanderen.be. bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke bezetting van de woning; de voorrangsregels en de percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat chronologische volgorde van de inschrijvingen. aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 reglementering van toepassing (meer info op VTE. www.wonenvlaanderen.be). Wachtlijst: zie “actualisatie” Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING KLE MECHELEN PAGINA 38 VAN 39

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230 BRUSSEL

T: 02-5531752

E-MAIL: [email protected]

WEBSITE: WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER: @VISITATIERAAD

FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V ISITATIERAAD S OCIALE H UISVESTINGS SHM EN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van de Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen

Datum reactie SHM: 12 augustus 2015

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de

Gewestelijke Maatschappij Kleine Landeigendom Mechelen en omgeving, Mechelen

Datum beslissing minister: 16 september 2015

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN