Balen RUP Zonevreemde Woningen

Balen RUP zonevreemde woningen

Onderzoek tot MER

Definitief

Gemeente Balen Vredelaan 1 2490 Balen

Grontmij Belgium Mechelen, 5 februari 2012

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d

Verantwoording

Titel : RUP zonevreemde woningen

Subtitel : Onderzoek tot MER

Projectnummer : 240409

Referentienummer : 240409_01_onderzoek tot mer

Revisie : d

Datum : 5 december 2012

Auteur(s) : Philippe Loomans, Sigrid van de Noort, Ilse Demeulenaere

E-mail adres : [email protected]

Gecontroleerd door : Raïssa Bratkowski

Paraaf gecontroleerd :

Goedgekeurd door : Raïssa Bratkowski

Paraaf goedgekeurd :

Contact : Grontmij Belgium NV Stationsstraat 51 B-2800 Mechelen T +32 15 45 13 00 F +32 15 45 13 10 [email protected] www.grontmij.be

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 2 van 78

Inhoudsopgave

LIJST VAN KAARTEN ...... 5

LIJST VAN FIGUREN ...... 5

LIJST TABELLEN ...... 6

1 Inleiding ...... 7 1.1 Inhoud van het rapport ...... 7 1.2 Opzet van het RUP waarvoor een onderzoek tot MER wordt opgemaakt ...... 8 1.3 Initiatiefnemer ...... 8

2 Inhoud en opzet van het plan ...... 9 2.1 Kader voor de opmaak van het RUP zonevreemde woningen ...... 9 2.2 Definitie van een zonevreemde woning ...... 9 2.3 Opzet, reikwijdte en detailleringsgraad van het RUP zonevreemde woningen ...... 10 2.4 Ruimtelijk uitvoeringsplan conform het decreet RO ...... 14

3 Ruimtelijk kader ...... 15 3.1 Situering ...... 15 3.2 Plangebied ...... 16 3.2.1 Indicatieve inventaris ...... 17 3.3 Selectie en bespreking zonevreemde woningen per deelgebied...... 18 3.3.1 Noordelijk netwerkgebied (N) ...... 18 3.3.2 Vallei van de Molse Nete (VMN) ...... 19 3.3.3 Centrumgebied (C) ...... 20 3.3.4 Westelijk openruimtegebied (W) ...... 21 3.3.5 Vallei van de Grote Nete (VGN)...... 22 3.3.6 Zuidelijk openruimtegebied (Z) ...... 23

4 Wettelijk beleidskader ...... 25 4.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ...... 25 4.1.1 Basisrechten in ruimtelijk kwetsbare gebieden en recreatiegebieden ...... 25 4.1.2 Basisrechten in ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden en parkgebieden ...... 26 4.1.3 Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening (art. 4.3.1 en 4.4.11) ...... 27 4.1.4 Zonevreemde functiewijzigingen (art 4.4.23) ...... 27 4.1.5 Specifieke bepalingen voor zonevreemde monumenten ...... 28 4.1.6 Specifieke bepalingen voor bouwkundig erfgoed ...... 28 4.2 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) ...... 29 4.2.1 Doelstellingen voor het buitengebied ...... 29 4.2.2 Perspectieven voor de nederzettingenstructuur in het buitengebied...... 29 4.2.3 RSV in uitvoering: relevante beleidscategorieën ...... 29 4.3 Provinciaal ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (RSPA) ...... 30 4.3.1 Hoofdruimten Oostelijke netwerken en Netegebied ...... 30 4.3.2 Relevante visies en doelstellingen voor de deelruimte ‘gebied van de Grote Nete’ .... 30 4.3.3 Relevante perspectieven voor de nederzettingsstructuur ...... 30 4.3.4 Selecties ...... 30

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 3 van 78

4.4 Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos, regio Neteland ...... 31 4.4.1 Gewenste ruimtelijke structuur ...... 31 4.4.2 Herbevestiging agrarische gebieden (HAG) ...... 31 4.5 Beleidskader opgenomen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) ...... 32 4.5.1 Deelruimtebenadering ...... 33 4.5.1.1 Noordelijk netwerkgebied ...... 33 4.5.1.2 Vallei van de Molse Nete ...... 34 4.5.1.3 Centrumgebied...... 34 4.5.1.4 Westelijk openruimtegebied ...... 35 4.5.1.5 Vallei van de Grote Nete ...... 35 4.5.1.6 Zuidelijk openruimtegebied ...... 36 4.5.2 De gewenste nederzettingsstructuur ...... 36 4.5.2.1 Afwegingskader voor zonevreemde woningen ...... 37 4.5.2.2 Ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen in het GRS ...... 37 4.5.2.3 Plaatselijk beperken of afbouwen van de lintbebouwing ...... 43 4.5.3 De gewenste natuurlijke en agrarische structuur ...... 44 4.5.4 Gewenste toeristisch - recreatieve structuur ...... 47 4.5.5 Gewenste landschappelijke structuur ...... 49 4.6 Invulling plangebied en uitwerking van het RUP ...... 53 4.6.1 Zones uit te sluiten uit de perimeters van het RUP ...... 53 4.6.1.1 Woongebieden, verkavelingen en ruimtelijke bestemmingsplannen ...... 53 4.6.1.2 Delen van de Ruimtelijk Kwetsbare en Niet-Kwetsbare Gebieden...... 53 4.6.2 De ingesloten, af te bakenen zones / perimeters van het RUP ...... 55 4.6.3 Zonevreemd bouwkundig erfgoed ...... 55 4.7 Ontwikkelingsperspectieven ...... 56 4.7.1 Bepalingen voor alle zonevreemde woningen in Balen ...... 57 4.7.2 Zone voor ruimtelijk minder-kwetsbaar gebied / perimeter 1 ...... 57 4.7.3 Valleigebieden en lokale natuurkernen / zone met specifieke gevoeligheden / perimeter 2 ...... 59

5 Mogelijke planalternatieven ...... 61

6 Aftoetsing van de Plan-MER-plicht van rechtswege ...... 62 6.1 Plan-MER-plicht ...... 62 6.2 Noodzaak tot passende beoordeling ...... 62 6.2.1 Situering speciale beschermingszones (SBZ) ...... 62 6.3 Conclusie ...... 62 6.4 Grens- of gewestgrensoverschrijdende milieueffecten ...... 62

7 Scoping ...... 63 7.1 Inleiding ...... 63 7.2 Scoping ...... 63 7.3 Bespreking scoping ...... 65

8 Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten ...... 66 8.1 Toelichting ...... 66 8.2 Bodem en water ...... 66 8.3 Discipline Fauna & Flora ...... 68 8.4 Discipline landschap, bouwkundig erfgoed & archeologie ...... 70 8.5 Discipline mens-socio-organisatorische aspecten ...... 74

9 Externe mensveiligheid ...... 76

10 Besluit ...... 77

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 4 van 78

LIJST VAN KAARTEN

Kaart 1: Overzichtskaart ruimtelijke clusters en verspreide zonevreemde woningen met code . 18 Kaart 2: Natura 2000 ...... 66 Kaart 3: Waterwingebieden ...... 66 Kaart 4: Bodemkaart ...... 66 Kaart 5: Drainagekaart ...... 66 Kaart 6: Gecategoriseerde waterlopen ...... 66 Kaart 7: Overstromingsgevoelige gebieden ...... 66 Kaart 8: Infiltratiegevoelige gebieden ...... 66 Kaart 9: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden ...... 66 Kaart 10: Bijzonder beschermde gebieden cf. het gewestplan ...... 68 Kaart 11: Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) ...... 68 Kaart 12: Biologische waarderingskaart (BWK) ...... 68 Kaart 13: Beschermde landschappen, monumenten, stads- en dorpsgezichten ...... 70 Kaart 14: Landschapsatlas ...... 70 Kaart 18: Landschapskenmerken of -composietkaart ...... 70 Kaart 15: Bouwkundig erfgoed ...... 70 Kaart 16: Landbouwtyperingskaart ...... 74 Kaart 17: Externe mensveiligheid ...... 76

LIJST VAN FIGUREN

Figuur 1: Opzet RUP in relatie tot de Vlaamse Codex RO (VCRO) ...... 11 Figuur 2:Schema toetsing kwetsbare gebieden aan de gewenste openruimte structuur...... 12 Figuur 3: Schema toetsing niet-kwetsbare gebieden aan de gewenste openruimte structuur. .. 13 Figuur 4: Aanduiding deelruimtes en voorlopige ontwikkelingsperspectieven GRS ...... 18 Figuur 5: Gewenste openruimtestructuur uit het GRS ...... 45 Figuur 6: Overzicht uit te sluiten BPA’s en RUP’s volgens het GRS ...... 54 Figuur 7: archeologisch erfgoed – overzicht, bron Agiv – Centrale Archeologische Inventaris .. 73 Figuur 8: archeologisch erfgoed – aanduiding codes, bron Agiv – Centrale Archeologische Inventaris ...... 73

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 5 van 78

LIJST TABELLEN

Tabel 1: Beleidskader zonevreemde woningen GRS Balen en kanttekeningen ifv Codex RO. . 38 Tabel 2: Indicatieve selectie woonkorrels in het GRS en hun codering in de screening: ...... 43 Tabel 3: Synthesetabel referentiekaders zonevreemde woningen ...... 56 Tabel 4: Overzicht van de te verwachten milieueffecten per discipline ...... 64 Tabel 5: Overzicht Bouwkundig erfgoed VIOE ...... 72 Tabel 6: Overzicht archeologische inventaris ...... 73

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 6 van 78

1 Inleiding

1.1 Inhoud van het rapport

Door de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse regering van 11 april 2008 dient in het planproces van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) formeel rekening gehouden te worden met het onderzoek van milieueffecten die de realisatie van de bestemmingen in dit RUP kunnen te- weegbrengen. In de praktijk betekent dit dat voor elk RUP minimaal een ‘onderzoek tot MER’ (milieueffectrapportage) moet worden uitgevoerd. Hierbij gaat men na of het plan of programma aanzienlijke effecten kan hebben t.o.v. de bestaande situatie voor mens en milieu. Dit onderzoek houdt een beoordeling in aan de hand van de in bijlage I opgesomde criteria van het Decreet van 05 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (DABM).

De resultaten van het ‘onderzoek tot MER’ geven aan of de opmaak van een plan-MER al dan niet noodzakelijk is. Bijkomend worden de resultaten aangewend om de ruimtelijke keuzes die in het RUP gemaakt worden inhoudelijk te versterken en te onderbouwen.

De onderdelen van dit ‘onderzoek tot MER’ bij een RUP zonevreemde woningen zijn dan de volgende:

 Aftoetsing MER-plicht van rechtswege;  Screening van milieueffecten;  Eindconclusie.

Omdat een aantal zonevreemde woningen in of in de omgeving van speciale beschermingszones liggen, wordt bij de aftoetsing van de MER-plicht van rechtswege de noodzaak van een Passende Beoordeling onderzocht. Hiervoor wordt de methodiek van een voortoets gebruikt.

Overeenkomstig hoofdstuk II artikel 3 §1 van het besluit van de Vlaamse regering betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s, raadpleegt de initiatiefnemer (de gemeente Balen) op eigen initiatief en uiterlijk op het ogenblik dat hij de doelstellingen en de reikwijdte van het voorgenomen plan kan afbakenen, de volgende instanties:

1° de deputatie van de provincie, waarop het voorgenomen plan of programma milieueffecten kan hebben;

2° de betrokken instanties afhankelijk van de ligging en de mogelijk te verwachten aanzienlijke effecten van het voorgenomen plan of programma op in voorkomend geval de gezondheid en veiligheid van de mens, de ruimtelijke ordening, de biodiversiteit, de fauna en flora, de energie- en grondstoffenvoorraden, de bodem, het water, de atmosfeer, de klimatologische factoren, het geluid, het licht, de stoffelijke goederen, het cultureel erfgoed met inbegrip van het architecto- nisch en archeologisch erfgoed, het landschap en de mobiliteit.

Er werd op 4 juni 2012 een adviesvraag geformuleerd aan de Dienst MER (dossiernummer OHPL 1440). De Dienst MER maakte een selectie van de relevante betrokken instanties die in het licht van het onderzoek naar de plan-MER-plicht moeten worden aangeschreven. Het verzoek tot raadpleging is voorzien om de instanties toe te laten de gegevens met betrekking tot het studiegebied waarover zij beschikken, die eventueel nog niet bekend zouden zijn bij

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 7 van 78

Inleiding

de initiatiefnemer of de Dienst MER, aan de initiatiefnemer over te maken zodat de Dienst MER een gefundeerde beslissing kan nemen over de plan-MER-plicht van het voorgenomen plan.

“De aanpassingen in het document naar aanleiding van het verzoek tot raadpleging worden in voorliggend document geïntegreerd en blauw gemar- keerd.”

1.2 Opzet van het RUP waarvoor een onderzoek tot MER wordt opgemaakt

De bedoeling van voorliggend RUP is de nodige rechtszekerheid creëren voor de zonevreemde woningen, gesitueerd in de gemeente Balen.

1.3 Initiatiefnemer

Gemeente Balen Vredelaan 1 2490 Balen

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 8 van 78

2 Inhoud en opzet van het plan

2.1 Kader voor de opmaak van het RUP zonevreemde woningen

De opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) voor de zonevreemde woningen past binnen de uitvoering van de bindende bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) Balen:

RKB 17: opmaak van een RUP woonkorrels De geselecteerde woonkorrels zullen geordend en gestructureerd worden door middel van een of meerdere ruimtelijke uitvoeringsplannen. Hierin zal een juridische oplossing voor alle zonevreemde functies in de woonkorrel worden aangereikt. Alle woonkorrels die buiten een gebiedsgericht RUP, dat opgenomen is in de bindende bepalingen, vallen, worden in dit gemeentelijk RUP opgenomen.

RKB 18: opmaak van een RUP zonevreemde woningen Voor de zonevreemde woningen die buiten de woonkorrels en buiten een gebiedsgericht RUP, dat opgenomen is in de bindende bepalingen, vallen, zal de gemeente een gemeentelijk RUP opmaken.

Rekening houdend met het gewijzigd wettelijk kader voor zonevreemde woningen en woonkorrels (Vlaamse Codex RO) worden er geen gebiedsgerichte ruimtelijke uitvoeringsplannen opgemaakt voor woonkorrels. Hierdoor vallen alle woonkorrels die in het GRS werden geselecteerd onder dit RUP voor zonevreemde woningen.

Er wordt een gebiedsgericht afwegingskader ontwikkeld op basis van de algemene visie, opde- ling in deelruimten en de concepten voor de gewenste ruimtelijke structuur van het GRS. In een volgende stap wordt het afwegingskader verder verfijnd aan de hand van de relevante elementen uit de juridische en beleidsmatige context (speciale beschermingszones, watertoets, VEN- gebieden, …).

Het eindresultaat zijn gebiedsgerichte ontwikkelingsperspectieven voor de zonevreemde woningen, die in een volgende fase zullen worden vertaald in verordenende voorschriften en grafi- sche plannen van een RUP. Daarbij is het niet de bedoeling om voor alle woningen een herbestemming te realiseren en de bestaande gronden om te vormen tot woongebied. Het doel van het RUP is het scheppen van rechtszekerheid en het gebiedsgericht toekennen van ontwikkelingsmogelijkheden aan zonevreemde woningen.

2.2 Definitie van een zonevreemde woning

Het RUP is enkel van toepassing op woningen die gelegen zijn:  buiten gebieden die in de geldende gewestplannen omschreven zijn als woongebied, als woongebied met landelijk karakter of als woonpark;  én buiten gebieden waarbinnen de geldende gemeentelijke plannen van aanleg het wonen toestaan;  én buiten goedgekeurde, niet-vervallen verkavelingen.

Woningen kunnen zonevreemd zijn geworden als het gaat om:  woningen die gebouwd zijn vooraleer de gewestplannen werden goedgekeurd;

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 9 van 78

Inhoud en opzet van het plan

 woningen die vergund zijn krachtens afwijkingsregels in de wetgeving;  gebouwen die voor een andere functie dan wonen werden gebouwd maar die via een functiewijziging een woonfunctie hebben gekregen;  woningen in vervallen verkavelingen.

Er kan juridisch enkel over een zonevreemde woning worden gesproken als het een ‘woning’ betreft. Een woning is met name een gebouw of een deel ervan dat vergund is als woning, dat blijkens de inrichting hoofdzakelijk voor permanent wonen geschikt is en dat niet verkrot is. We hebben het in deze context dus niet over vakantiehuizen of verkrotte gebouwen.

Zonevreemdheid staat in principe los van de vergunningstoestand. Een zonevreemde woning kan volledig vergund zijn. Anderzijds volgt uit bovenstaande definitie dat niet-vergunde gebouwen waarin gewoond wordt, niet als een ‘woning’ worden beschouwd. Dit betekent dat op basis van een RUP zonevreemde woningen geen illegale woningen kunnen geregulariseerd worden.

Een gebouw is vergund indien het beschikt over een geldige stedenbouwkundige vergunning, zowel voor wat betreft het gebouw zelf als voor de functie die er in uitgeoefend wordt, tenzij de bestaande toestand in strijd is met de vergunning.

Een bestaande constructie mag verder als vergund worden beschouwd, in volgende gevallen:  Constructies waarvan door enig bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd zijn voor de inwerkingtreding van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw, krijgen in het vergunningenregister de vermelding dat er een vermoeden bestaat dat de constructie als vergund moet worden beschouwd.  Constructies, waarvan door enig bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd zijn na de inwerkingtreding van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw, maar die dateren van voor de allereerste, definitieve vaststelling van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, krijgen in het vergunningenregister de vermelding dat er een vermoeden bestaat dat de constructie als vergund moet worden beschouwd, indien de overheid niet kan aantonen door enig bewijsmateriaal, behoudens ge- tuigenverklaringen, zoals door middel van een goedgekeurd bouwplan, een proces-verbaal of een bezwaarschrift dat de constructie in overtreding wordt opgericht.

Een onvergunde woning of een illegale woning is een gebouw waarvoor geen vergunningen zijn afgeleverd of waarvan de kenmerken en functies niet in overeenstemming zijn met de vergunningen die ervoor zijn afgeleverd én dat niet als vergund geacht kan worden beschouwd.

2.3 Opzet, reikwijdte en detailleringsgraad van het RUP zonevreemde woningen

Het opzet van het RUP zonevreemde woningen en woonkorrels is dat van een perimeterplan. Het is een plan dat voor deelgebieden van de gemeente een ruimtelijk gedifferentieerde visie vastlegt. De ontwikkelingsperspectieven voor de zonevreemde woningen zijn niet overal gelijk.

In het GRS werd reeds een gedifferentieerde visie uitgewerkt. De ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen zijn daarin afhankelijk gesteld van de omgeving waarbinnen ze gelegen zijn en van de aanwezigheid van andere (kwetsbare) functies in het gebied (landbouw, natuur,…). In het GRS worden er naargelang de locatie en de aanwezige functies uitspraken gedaan voor groepen van zonevreemde woningen. Per groep wordt door middel van een ‘perimeter in overdruk ‘ bijkomende specifieke bepalingen geformuleerd bovenop de al geldende gewestplanbestemmingen en bepalingen van de Vlaamse Codex RO1.

Het wettelijk kader voor de zonevreemde woningen is na de goedkeuring van het GRS van Ba- len (publicatie Belgisch Staatsblad 5 oktober 2007) gewijzigd. In de huidige Vlaamse Codex RO zijn er basisrechten opgenomen voor alle vergunde of vergund geachte zonevreemde wonin-

1 Een perimeter is een contourlijn die een deelgebied aanduid. Hiervoor baseren we ons deels op de indeling in deelruimten volgens het GRS en deels op de kwetsbaarheid van een gebied.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 10 van 78

Inhoud en opzet van het plan

gen. Dit wil zeggen dat delen van het beleidskader uit het GRS inmiddels achterhaald zijn en moeten worden geactualiseerd (zie Tabel 1: Beleidskader zonevreemde woningen GRS Balen en kanttekeningen ifv Codex RO.).

Hierbij wordt rekening gehouden met het al dan niet kwetsbaar karakter van de locatie van de woning. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ruimtelijk kwetsbare en niet-kwetsbare gebieden naargelang de bestemming op het gewestplan.

Figuur 1: Opzet RUP in relatie tot de Vlaamse Codex RO (VCRO)

Op basis van de toetsing van de gewenste openruimtestructuur komen er uit de screening en voortoets elementen naar voren die er op kunnen wijzen dat een gebied ‘gevoelig’ kan zijn

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 11 van 78

Inhoud en opzet van het plan

voor verstoring van habitats, waterhuishouding, versnippering, verontreiniging. Dit is met name in de structuurbepalende valleigebieden en de lokale natuurkernen (bos- en heidecomplexen). Van de zonevreemde woningen kan worden aangeduid of ze al dan niet een matig tot significante negatieve invloed (-/--) of een ronduit significante negatieve invloed (--) hebben op het betreffende gebied. Dit kan ook het geval zijn in gebieden die volgens gewestplan ‘niet-kwetsbaar’ zijn. Tegelijkertijd kunnen gebieden die volgens het gewestplan ‘kwetsbaar’ zijn, dermate structureel zijn aangetast dat er geen significante verstoring optreedt door de aanwezigheid van de bestaande zonevreemde woningen; dat de aanduiding kwetsbaar met andere woorden is achterhaald. Ze kunnen bijgevolg worden aangeduid als ‘minder-kwetsbaar’.

Zowel binnen de ruimtelijke kwetsbare als de niet-kwetsbare gebieden volgens gewestplan kan dus een onderscheid worden gemaakt tussen ‘gevoelige en niet-gevoelige’ gebieden op basis van de toetsing van de gewenste openruimtestructuur:  Gevoelige kwetsbare gebieden worden door de toetsing in hun kwetsbaarheid bevestigd en ifv van de betreffende gevoeligheid behoeven ze aanvullende bepalingen.  Niet-gevoelige kwetsbare gebieden worden in een aantal gevallen aangeduid als minder- kwetsbaar en komen zo in aanmerking voor een verruiming van de ruimtelijke mogelijkheden.  Gevoelige niet-kwetsbare gebieden worden ook weerhouden en krijgen aanvullende bepalingen ifv van de betreffende gevoeligheid.  Niet-gevoelige niet-kwetsbare gebieden worden bevestigd in hun mogelijkheden en hoeven geen aanvullende bepalingen.

Onderstaande schema’s geven het principe weer voor zowel de kwetsbare als niet-kwetsbare gebieden.

Figuur 2:Schema toetsing kwetsbare gebieden aan de gewenste openruimte structuur.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 12 van 78

Inhoud en opzet van het plan

Figuur 3: Schema toetsing niet-kwetsbare gebieden aan de gewenste openruimte structuur. In het RUP ligt de focus dus op 3 van de 4 categorieën. De basisbestemmingen van het gewestplan blijven steeds behouden. Er worden bijzondere voorschriften geformuleerd om ener- zijds voldoende rechtszekerheid te bieden voor de betrokken woningen en ontwikkelingsmogelijkheden te creëren en anderzijds de kenmerken en natuurlijke functies van de locatie te vrijwaren of versterken. Dit betekent dat voor elke zonevreemde woning de basisrechten volgens de Codex van toepassing zijn en blijven maar bijkomend worden deze basisrechten voor een deel van de zonevreemde woningen middels een overdruk gebiedsgericht aangevuld of uitgebreid. Enkel specifieke stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot de zonevreemde woningen (en de inrichting van het perceel) worden toegevoegd. De onderliggende gewestplanbestemming blijft de juridische basis voor alle vergunningsaanvragen en dergelijke. De bijzondere bepalingen in het RUP zonevreemde woningen bieden de betrokken woningen meer rechtszekerheid door de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast te leggen.

Het gevolg van de gebiedsgerichte werking (plaatselijke gevoeligheden en kenmerken) is dat er geen limitatieve opsomming en/of planaanduiding wordt gemaakt van de individuele zonevreemde woningen. De inventaris opgenomen in deze nota is dus louter indicatief. Bijge- volg zijn de stedenbouwkundige voorschriften horende bij een perimeter van toepassing bij elke vergunningsaanvraag betreffende een zonevreemde woning gelegen binnen de specifieke perimeter, ongeacht of deze zonevreemde woning al dan niet was opgenomen in de inventaris zonevreemde woningen.

Het perimeterplan doet dus geen uitspraken op niveau van een concreet perceel maar reikt, met een juridisch referentiekader, criteria aan op basis waarvan zonevreemde woningen kunnen worden getoetst en afgewogen. De uiteindelijke toetsing van de criteria gebeurt op het moment van de vergunningsaanvraag.

Het RUP concretiseert deze gebiedsspecifieke visie voor een deel van de zonevreemde woningen. De perimeters samen omspannen dus niet gans het gemeentelijk grondgebied maar delen van de gemeente. Zo worden in eerste instantie de gebieden waar van rechtswegen bebouwing is toegelaten of waar dit met een uitvoeringsplan reeds geregeld is, uitgesloten. Het betreft de woongebieden, woonuitbreidingsgebieden, woonlinten, woonpark, ambachtelijke zones, RUP’s, BPA’s,… (zie figuur 1).

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 13 van 78

Inhoud en opzet van het plan

De inventaris zonevreemde woningen en woonkorrels uit het GRS is indicatief en zal volgens het GRS nader worden onderzocht bij de opmaak van het RUP zonevreemde woningen. Naast perimeters worden gewoonlijk ook aparte woonkorrels onderscheiden. Voor de woonkorrels zal worden onderzocht in hoeverre ze ruimtelijke gehelen zijn die de open ruimte minder versnipperen dan verspreide en geïsoleerde zonevreemde woningen en waar de ruimtelijke draagkracht hoger is. Het onderzoek kan leiden tot het bijsturen van de selectie en de ontwikkelingsperspectieven voor bepaalde woningen of woonkorrels.

Binnen dit RUP wordt er enkel met perimeters gewerkt. Uit het in het GRS voorgeschreven onderzoek, naar het nader te bepalen onderscheid tussen ruimtelijke clusters en verspreide woningen, blijkt dat, buiten een beperkte onderlinge afstand van 65m, er geen wezenlijk onderscheid is tussen woningen gelegen in een ruimtelijke cluster en verspreid liggende woningen. Het onderscheid tussen verspreid liggende en geconcentreerde zonevreemde woningen is met name zeer arbitrair. In Balen komen verspreide woningen en ruimtelijke clusters vaak naast en op korte afstand van elkaar voor binnen één gebied zonder dat er een duidelijk onderscheid is (buiten de opgelegde afstandsregel van 65m). Ruimtelijke clusters maken veelal deel uit van grotere concentraties van zonevreemde woningen binnen de gemeente. Solitair gelegen zonevreemde woningen zijn schaars. De perimeters zijn dus van toepassing op delen van grote concentraties.

Voor de zonevreemde woningen die gelegen zijn binnen een ruimtelijke cluster blijft de huidige bestemming (volgens het gewestplan) behouden. Dit betekent ook dat voor elke zonevreemde woning binnen de ruimtelijke cluster de basisrechten volgens de Codex van toepassing zijn en blijven. Volgens hetzelfde principe voor de perimeters kunnen deze voorschriften de basisrechten aanvullen of desgevallend uitbreiden.  Indien de geclusterde zonevreemde woningen binnen een minder-kwetsbaar gebied liggen, en dus in aanmerking komen voor meer ruimtelijke mogelijkheden, worden bijkomend ver- ruimde stedenbouwkundige voorschriften geformuleerd, die verbonden zijn aan die welbepaalde ruimtelijke cluster of clusters.  Indien de geclusterde zonevreemde woningen binnen een gevoelig gebied liggen, ongeacht de gewestplanbestemming, worden bijkomend aanvullende stedenbouwkundige voorschriften geformuleerd, die niet enkel verbonden zijn aan die welbepaalde ruimtelijke cluster of clusters maar aan gans het als gevoelig omschreven deelgebied (in casu de valleien en lokale natuurkernen).

Ook in het licht van de huidige bepalingen van de Vlaamse Codex RO, die basisrechten geeft aan alle vergunde en vergund geachte zonevreemde woningen, heeft het niet langer zin om een strikt onderscheid te maken tussen woonkorrels en verspreid liggende woningen. Ook voor het deelgebied Vennen geldt deze opmerking. Naar de geest van de VCRO zijn hier vooral aanvullende bepalingen nodig naar inplanting, aanleg tuinzone en verhardingen.

2.4 Ruimtelijk uitvoeringsplan conform het decreet RO

Het RUP zonevreemde woningen wordt opgemaakt conform de bepalingen van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en latere wijzigingen, en de geldende omzendbrieven terzake. Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan omvat:  Een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is;  De stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer;  Een weergave van de feitelijke en juridische toestand;  De relatie met het GRS of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is;  In voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden.

Het grafisch plan en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 14 van 78

Ruimtelijk kader

3 Ruimtelijk kader

3.1 Situering

Balen is gelegen in het uiterste oosten van de provincie Antwerpen, tegen de grens met de provincie Limburg. Balen wordt begrensd door de gemeenten Mol en Meerhout in de provincie Antwerpen en Ham, Leopoldsburg, Hechtel-Eksel en Lommel in Limburg. Mol, Geel en Balen zijn de laatste decennia sterk naar elkaar toegegroeid.

Balen situeert zich als buitengebiedgemeente en als economisch knooppunt binnen de belangrijke natuurlijke en landschappelijke as van de vallei van de Grote Nete. Binnen de Vlaamse context sluit Balen aan bij de het stedelijk netwerk van de Kempische As. Vooral het noordelijk deel van de gemeente heeft een perifeer of verstedelijkt karakter terwijl in het zuidelijk deel belangrijke landbouwgebieden voorkomen. Voor grootstedelijke functies is Balen georiënteerd op Antwerpen, voor regionaalstedelijke functies op Turnhout en Lommel; in mindere mate op Has- selt.

De bebouwing is zeer verspreid met veel lintbebouwing, vooral ten noorden van de Grote Nete. Toch kunnen we diverse woonkernen onderscheiden:  Rosselaar  Balen / Gerheide  Wezel  Hulsen  Olmen

Wezel ligt deels op het grondgebied van Mol. Structuurbepalende woonkernen in de onmiddellijke omgeving zijn Mol, Gompel, Kerkhoven, Leopoldsburg, Oostham, Kwaadmechelen, Gestel en Meerhout. Mol, Gompel, Rosselaar, Balen, Gerheide en Wezel vormen een bijna aaneengesloten conglomeraat van woonkernen binnen de Kempische As. Lommel is gezien zijn verdere ligging minder van invloed.

Balen is gelegen nabij de westelijke rand van het Kempisch Plateau. Deze westrand is versne- den door talrijke waterlopen die samen met hun valleien sterk structurerend zijn in het landschap. Balen ligt binnen het stroomgebied van de Grote Nete, die van oost naar west door de gemeente stroomt. Samen met Hechtel-Eksel en Lommel is Balen het brongebied van de Grote Nete. De Vallei van de Grote Nete is een groene ader door de gemeente. Samen met onder- meer het natuurgebied De Most geeft ze Balen een uitgesproken groen karakter.

Uitgestrekte bossen vormen samen met zijlopen van de Grote en Molse Nete de dragers van de natuurlijke structuur. De grootste aaneengesloten bossen in Balen vinden we in Keiheuvel - De Most en in het noorden van de gemeente tussen Berkenbos en Mol - Wezel. Opvallend zijn ook de grote groengebieden net buiten de gemeente. Ten noorden in Mol de natuurreservaten De Maat en Diel en de omgeving van het provinciaal domein. Ten zuiden het natuurgebied De Rammelaars en Oversteense Heide in Ham en het bosgebied tussen Oost- ham en Heppen / Leopoldsburg. Verder ten oosten bevindt zich het Park der Lage Kempen.

Op de ruimtelijke natuurlijke structuur is een groot deel van het toerisme en de recreatie in de regio geënt. Het uitgesproken ‘groene’ karakter van de regio in combinatie met waterlopen, ka-

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 15 van 78

Ruimtelijk kader

nalen en artificiële waterplassen (door witzandontginning) maken van Balen een onderdeel van de toeristisch-recreatieve structuur van de ‘Groene Kempen’. In de gemeente is het domein Keiheuvel een structuurbepalende recreatieve pool. In mindere mate geldt dit ook voor de Olmense Zoo. Ten noorden van Balen liggen in Mol de domeinen Zilvermeer, Zilverstrand en Sun Parks Kempische Meren.

Landbouw is een belangrijke grondgebruiker in Balen. Het merendeel van de cultuurgronden is in gebruik voor melkveeteelt. Deze bedrijfsvorm is grondgebonden en economisch zeer belangrijk binnen de agrarische sector. De ruwvoederwinning staat hoofdzakelijk in functie van deze bedrijven.

In het zuiden van de gemeente strekt zich een groot aaneengesloten landbouwgebied (De Ma- lou en omgeving Olmen) uit. Vooral in de Malou is het landschap open en grootschalig. Dit landbouwgebied ligt vrij ingesloten. Het wordt begrensd door de Grote Nete in het noorden, de heide- en natuurgebieden van Lommel en Hechtel - Eksel in het oosten, het bosgebied tussen Oostham en Heppen / Leopoldsburg en de kernen van Oostham en Kwaadmechelen in het zuiden en de kern Olmen - Stotert in het westen. Het landbouwgebied rond Hulsen en Balen is kleinschaliger van structuur. Het is een uitloper van een groot landbouwgebied dat zich uitstrekt tot Geel / Bel.

De belangrijkste ontsluitingsweg op regionaal niveau is de gewestweg N18 van Turnhout naar Leopoldsburg. Vanaf de grens met Leopoldsburg tot net ten noordwesten van het centrum van Balen lopen de N18 en de spoorweg praktisch evenwijdig met elkaar. Nochtans vormen ze geen sterke ruimtelijke barrière. De N18 is de belangrijkste weg in de gemeente. Op regionaal niveau is de N71 Geel - Mol - Lommel een belangrijke verbindingsweg. In het noordwesten net over de gemeentegrens sluit de N18 aan op de N71 Geel - Mol - Lom- mel. Verder noordwaarts loopt de N18 naar het belangrijk regionaal centrum Turnhout. In Leo- poldsburg sluit de N18 aan op de N73. Zowel via Mol als via Leopoldsburg (en Beringen) is de E313 Antwerpen - Hasselt vlot bereik- baar. Via Leopoldsburg en Beringen is er ook een aansluiting op de E314 Leuven - Genk.

Andere belangrijke lijninfrastructuren zijn de kanalen. Het kanaal Dessel - Kwaadmechelen is een lineair element en loopt door een deel van de gemeente dat eerder verstedelijkt is. Het kanaal naar Beverlo volgt een bochtig tracé en ligt hoofdzakelijk in de openruimte. De oriëntatie van beide kanalen is noord - zuid, in tegenstelling tot de natuurlijke structuur die door het reliëf en de stroomrichting van de Grote Nete sterk oost - west georiënteerd is. Het kanaal Dessel - Kwaadmechelen verbindt het kanaal Herentals - Bocholt met het Albertka- naal. Het vormt daarmee de fysieke binding tussen de Kempische As en het economisch netwerk van het Albertkanaal. We onderscheiden drie belangrijke bedrijvenzones die gelinkt zijn aan de kanalen:  het industriegebied rond Umicore in het noordoosten, grensoverschrijdend met de gemeente Lommel aan het kanaal naar Beverlo;  de KMO-zone Holven en de industriezone Berkenbos, grensoverschrijdend met de gemeente Mol aan het kanaal Dessel – Kwaadmechelen.

3.2 Plangebied

De gemeente heeft in 2004 een inventaris van de zonevreemde constructies opgemaakt. hieruit blijkt dat Balen over circa 700 zonevreemde woningen beschikt die gelijkmatig verspreid zijn over het grondgebied van de gemeente. Dit leidt tot een sterke verweving van bebouwing en openruimte.

De inventaris van zonevreemde activiteiten wordt opgemaakt volgens een methodiek bestaande uit drie stappen.

1. Basis is de inventaris van potentieel zonevreemde gebouwen uit 2004. Hiervoor wordt de ruimtelijke nederzettingsstructuur geconfronteerd met de juridische gewestplanbe-

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 16 van 78

Ruimtelijk kader

stemmingen. Bij de projectie van de nederzettingsstructuur op de gewestplannen, vallen een aantal gebouwen buiten de gewestplanbestemmingen voor wonen, bedrijven of recreatie. Deze gebouwen worden in een eerste fase weerhouden als potentieel zonevreemde gebouwen. 2. Voor deze potentieel zonevreemde gebouwen wordt nagegaan wat hun huidige functie is. Gebouwen die door hun functie niet zonevreemd zijn, worden uit de inventaris ge- schrapt. Zo is bijvoorbeeld een gebouw in agrarisch gebied met de functie van boerderij niet zonevreemd. 3. In een derde stap worden de weerhouden gebouwen geconfronteerd met hun eventuele ligging in een BPA of in een goedgekeurde niet – vervallen verkaveling. Zo kan een functie volgens het gewestplan zonevreemd zijn, maar door de bepalingen van een BPA kan deze zonevreemdheid vervallen. Alle woningen gelegen in goedgekeurde niet – vervallen verkavelingen zijn uiteraard niet zonevreemd.

Het eindresultaat van deze oefening in drie stappen is een voorlopige lijst van effectief zonevreemde woningen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt naar ruimtelijk voorkomen:  Deel uitmakend van de nederzettingsstructuur: juridisch zonevreemde gebouwen die ruimtelijk aansluiten bij de basisbouwstenen van de (gewenste) nederzettingsstructuur (woonkenen, woonlinten, woonpark,…);  Deel uitmakend van een ruimtelijke cluster of woonkorrel: ruimtelijke clusters zijn groepen van minstens 5 gebouwen die niet aansluiten bij de basisbouwstenen van de nederzettingsstructuur;  Geïsoleerde / verspreide bebouwing: gebouwen die niet aansluiten bij de basisbouwstenen van de nederzettingsstructuur, noch deel uitmaken van een ruimtelijke cluster.

3.2.1 Indicatieve inventaris

Voorgaande werkwijze levert voor Balen een indicatieve inventaris van de zonevreemde woningen op. De lijst met zonevreemde woningen kan echter niet beschouwd worden als een limita- tief overzicht van de zonevreemde woningen. Actieve landbouwbedrijven zijn bijvoorbeeld niet opgenomen in de lijst omdat de landbouwbedrijfswoningen op dit moment in agrarisch gebied zone-eigen zijn. Bij stopzetting van de activiteiten kan de hoeve echter een functiewijziging naar een woning ondergaan waardoor deze wel een zonevreemde woning wordt. Het overzicht van de zonevreemde woningen is bijgevolg slechts een momentopname die dergelijke potentiële zonevreemde woningen niet omvat. Bovendien is de controle op het verval van verkavelingen ook bepalend voor het al dan niet zonevreemd zijn van een bepaalde woning. Op het moment van de opmaak van de inventaris en het RUP bestond hierover geen uitsluitsel.

Aangezien het hier geen limitatieve en verordenende lijst betreft wordt de inventaris niet opgenomen op het grafisch verordenend plan. De inventaris is per definitie niet volledig en heeft enkel een indicatieve waarde. Er kunnen dan ook geen conclusies genomen worden op basis van het al dan niet voorkomen van een woning in de inventaris zoals opgenomen op het plan bestaande en juridische toestand en in bijlage.

Door het sterk verspreid karakter van de woonkernen en woonlinten bevinden zich een groot aantal zonevreemde woningen zich in de onmiddellijke nabijheid of op een korte afstand van woongebied volgens gewestplan. Het betreft meestal woningen in open bebouwing die vaak gerealiseerd werden door middel van de ‘opvulregel’. Daarnaast liggen er echter ook een groot aantal in kwetsbaar gebied en in niet kwetsbaar landbouwgebied. Een beperkt aantal bevindt zich in recreatiegebied of industriegebied.

Gezien het verspreid voorkomen van de zonevreemde woningen wordt als plangebied voor het RUP ‘zonevreemde woningen’ het volledige grondgebied van de gemeente genomen. Enkele zones werden uitgesloten van verder onderzoek, omdat er reeds in andere plannen of juridische documenten uitspraken worden gedaan over de woningen in deze gebieden. Het betreft o.a. goedgekeurde verkavelingen, woongebieden van het gewestplan, BPA’s en RUP’s (al dan niet in opmaak). Voorts wordt het merendeel van de ruimtelijk kwetsbare en niet-kwetsbare gebieden, waar de codex als beleidskader voldoet, ook uitgesloten.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 17 van 78

Ruimtelijk kader

3.3 Selectie en bespreking zonevreemde woningen per deelgebied.

Kaart 1: Overzichtskaart ruimtelijke clusters en verspreide zonevreemde woningen met code Conform de deelruimtebenadering van het GRS, worden 6 deelgebieden onderscheiden om de zonevreemde woningen te beschrijven en situeren:

1. Het Noordelijk netwerkgebied (N) 2. De Vallei van de Molse Nete (VMN) 3. Het Centrumgebied (C) 4. Het Westelijk openruimtegebied (W) 5. De Vallei van de Grote Nete (VGN) 6. Het Zuidelijk openruimtegebied (Z)

4 6 5

Figuur 4: Aanduiding deelruimtes en voorlopige ontwikkelingsperspectieven GRS Binnen de beschrijving wordt een onderscheid gemaakt tussen ruimtelijk kwetsbare en niet- kwetsbare gebieden en er wordt ook een onderscheid gemaakt naar ruimtelijk voorkomen en bestemming volgens gewestplan. Er is sprake van ruimtelijke clusters van minimaal 5 woningen en van verspreide zonevreemde woningen die zoveel mogelijk worden gegroepeerd. Deze krijgen allen een code met een verwijzing naar de deelruimte (N, VMN, C, W, VGN en Z).

Op basis van de screening en voortoets vond een filtering plaats van de selectie opgenomen in het GRS. Enkel de zonevreemde woningen die relevant zijn, in relatie tot de mi- lieubeoordeling en de toetsing aan de gewenste openruimte structuur, krijgen een code en worden behandeld.

3.3.1 Noordelijk netwerkgebied (N)

Het noordelijk netwerkgebied is een zeer gemengd gebied. Er komen naast elkaar verschillende activiteitenzones en groengebieden voor. Dit zijn belangrijke natuurfragmenten. De menging vertaalt zich ook in het gewestplan. De woon- en bedrijvenzones zijn duidelijk afgebakend.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 18 van 78

Ruimtelijk kader

Wezel is naast Rijsbergdijk het structurerende element binnen de nederzettingsstructuur van het noordelijk netwerkgebied. Bankei is een kleinere wijk binnen een gefragmenteerde openruimte en natuurgebied. Gans het noordelijk netwerkgebied is een onderdeel van een groter grensoverschrijdend geheel binnen de nederzettingstructuur, ‘de Kempische as’.

In Rijsbergdijk komen 44 zonevreemde woningen voor, volgens de inventaris van 2004. 12 hiervan sluiten aan op de nederzettingstructuur. 7 liggen er geïsoleerd in de openruimte en 25 maken er deel uit van ruimtelijke clusters. In het industrieterrein Berkenbossen liggen 6 woningen die als bedrijfswoningen mogelijks niet-zonevreemd zijn. De ruimtelijke clusters uit het GRS zijn:  N1 - tussen Mol-Rauw en de spoorweg (14 woningen deels in agrarisch en in natuurgebied);  N2 - ten noordwesten van de Postelweg (6 woningen in bosgebied);  N3 - ten noorden van de Wezelbaan (5 woningen in bosgebied).

Heel wat zonevreemde woningen sluiten aan bij de nederzettingsstructuur. Een groot deel hiervan ligt in natuur- of bosgebied. Het aantal geïsoleerde woningen is beperkt. Ze liggen deels in agrarisch en natuurgebied.

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  N4 - Zwarte Dreefstraat: 2 woningen in natuurgebied.  N5 - Wezelbaan: 2 woningen in natuurgebied. In Wezel en Bankei bevinden zicht 12 woningen waarvan er 4 aansluiten bij de nederzettingsstructuur, 1 geïsoleerd ligt in de openruimte en 7 woningen deel uitmaken van een ruimtelijke cluster.  N6 - 5 woningen tussen Bankei en de spoorweg in agrarisch gebied;  N7 - 2 ten oosten van Stevensvennestraat in natuurgebied.

Een groot aantal sluit aan op de nederzettingsstructuur. Ze liggen in recreatie- of bosgebied. 1 woning ligt in natuurgebied.

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  N8 – Kloosterplein: 1 woning in natuurgebied.

3.3.2 Vallei van de Molse Nete (VMN)

Het betreft een openruimtegebied rond de Molse Nete met hoofdzakelijk natuur- en landbouw- functies. Het ligt ingeklemd tussen de kernen van Rijsbergdijk en Balen. De bestemmingen zijn overwegend (ecologisch waardevol) agrarisch- en natuurgebied.

In deze deelruimte liggen 30 woningen. 1 ervan sluit aan op de nederzettingsstructuur, 7 liggen geïsoleerd in de openruimte en 22 maken er deel uit van een ruimtelijke cluster.  VMN1 - 4 woningen liggen ten oosten van Lariëndijk in agrarisch gebied;  VMN2 - 4 ter hoogte van Breden Els in agrarisch gebied;  VMN3 - tussen Balen en Rijsbergsdijk liggen 10 woningen ten westen van de weg Rijsberg- dijk in agrarisch gebied, samen met een strip landelijk woongebied ten oosten van de weg;  VMN4 - Aan Stappersdijk vormen 4 woningen een noordelijke uitloper van het landelijk woongebied temidden agrarisch gebied in de vallei.

Heel wat woningen liggen verspreid. De meeste in agrarisch gebied maar een deel in ecologisch waardevol of in natuurgebied.

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  VMN5 – Kleinbemden: 2 woningen in agrarisch gebied met ecologisch belang.  VMN6 – Gompeldijk: 2 woningen in natuurgebied.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 19 van 78

Ruimtelijk kader

3.3.3 Centrumgebied (C)

Balen is de belangrijkste kern van de gemeente. In en rond de kern primeert de woonfunctie. Ten noorden is er overgangszone naar de vallei van de Molse Nete. Ten westen en ten zuiden liggen een aantal woongebieden en woonuitbreidingsgebieden en grote woonlinten die samen met Balen een groot bebouwd en bebouwbaar centrumgebied vormen. Tussen Balen en het Netelint liggen enkele kleinere ingesloten landbouwgebieden en het bedrijventerrein Holven (PRUP). De openruimte ten noorden is zowel natuurgebied als landbouwgebied.

Rosselaar is een kleine woonkern met ten noorden en ten zuiden openruimte. Ten noorden ligt natuurgebied en ten zuiden agrarisch gebied.

Het Netelint is een lang woonlint bestaande uit enkele historische gehuchten op de rand van de zandrug die in de loop der tijd met elkaar zijn vergroeid. De vrijwel continue bebouwingsstrook markeert van oudsher de overgang tussen het centrumgebied rond Balen en de vallei van de Grote Nete.

Gerheide is een conglomeraat van parallelle woonlinten met daartussen enkele openruimte ‘kamers’ die een gemengd agrarisch gebruik kennen of bestemd zijn als woonuitbreidingsgebied. Ten oosten van Gerheide ligt het toeristisch recreatief knooppunt Keiheuvel. Tussen Ger- heide en Keiheuvel komt ook natuurgebied voor. Ten oosten ervan ligt een bosgebied met weekendverblijven. Voor de camping Keiheuvel werd een PRUP opgemaakt.

Rond Balen liggen er 31 woningen. 7 sluiten aan op nederzettingsstructuur, 17 liggen geïso- leerd in de openruimte.  C1 - 7 maken deel uit van een cluster in de openruimtecorridor tussen Holven en het bedrijventerrein.

De woningen die aansluiten op de nederzettingsstructuur liggen aan Driehuizen, Stappersdijk, Breden Els en Langs Holven overwegend in agrarisch gebied. Voor het overige liggen de woningen geïsoleerd in de openruimte. Veruit de meesten in agrarisch gebied.

Rondom Rosselaar liggen 44 woningen. 2 sluiten aan op de nederzettingsstructuur en 10 liggen geïsoleerd in de openruimte. 32 maken er deel uit van een ruimtelijke cluster.  C2 - Langs de Molderloopstraat liggen 13 woningen in de hoek tussen de spoorweg en het kanaal temidden natuurgebied. Dit gebied valt op te delen in een noordelijk en een zuidelijk deel. Het noordelijk deel is hydrologisch kwetsbaar. Het zuidelijk deel in de oksel van de spoorweg en het kanaal zijn minder kwetsbaar.  C3 - In de KMO-zone Langvennen liggen er langs de N18 9 woningen, tenzij het gaat om bedrijfswoningen;  C4 - In de besloten ruimte tussen de Olmensebaan en het kanaal liggen aan Plaseindeweg 6 woningen in agrarisch gebied.

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  C5 – Langvennen tussen spoorweg en Hutten: 6 woningen in natuurgebied.

Enkele woningen in natuurgebied sluiten bij Rosselaar aan op de nederzettingsstructuur. Een deel ligt ingebed in de nederzettingsstructuur en KMO-zone. Langs de Molderloopstraat en in de openruimte van Langvennen liggen geïsoleerde woningen in natuurgebied. Die langs de Molderloopstraat sluiten aan op de ruimtelijke cluster. Daarnaast zijn er nog een aantal langs de Olmensebaan in agrarisch gebied.

Rondom het Netelint bevinden zich 31 woningen. 17 sluiten aan op de nederzettingsstructuur en 12 maken deel uit van een ruimtelijke cluster. Men onderscheid 2 clusters.  C6 - 5 woningen aan het kruispunt Hoolst /Olmensebaan/Dijk te Hoolst in agrarisch gebied;  C7 - 7 aan de Windmolenweg te Scheps in agrarisch gebied.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 20 van 78

Ruimtelijk kader

Rond het Netelint sluiten de meeste woningen goed aan op de nederzettingsstructuur. Op de as Hoolst / Scheps / Schoordorp / Ongelberg liggen ze in agrarisch gebied. Verspreide woningen zijn er niet (tenzij de woningen die aansluiten bij Balen-centrum).

In Gerheide bevinden zich 31 woningen. 7 sluiten aan op de nederzettingsstructuur, 6 liggen geïsoleerd in de openruimte en 18 maken deel uit van een ruimtelijke cluster.  C8 - Langs Sinterveld liggen 5 woningen in agrarisch gebied;  C9 - Op het kruispunt Sinterveld / Steegsebaan liggen 5 woningen in natuurgebied;  C10 - Aan Vogelsberg / Achtersteeg liggen 4 woningen in natuurgebied;  C11 - Tussen Bosbessenweg en St.-Jansstraat liggen 4 woningen deels in natuurgebied;

Langs Misseweg, Gerheide, Nieuwendijk en Steegsebaan ter hoogte van Vogelsberg sluiten de woningen in natuurgebied aan op de nederzettingsstructuur. Aan Krommepad liggen er woningen geïsoleerd in agrarisch gebied. Tussen Nieuwendijk en Roth en tussen Steegsebaan en Ongelberg liggen er verspreid in natuurgebied. Aan Keiheuvel bevindt zich slechts 1 zonevreemde woning, in de ruimere omgeving liggen er meerdere.

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  C12 – De Most: 4 woningen en Pelterweg: 1 woning in natuurgebied, landschappelijk waardevol agrarisch gebied en agrarisch gebied met ecologisch belang (en in een SBZ).  C13 – aan Gerheide: 4 woningen in natuurgebied.  C14 – aan Kapelstraat, ten zuiden van Wezel: 4 woningen in gebied voor dagrecreatie en bosgebied.  C15 – aan het vliegveld van Keiheuvel: 1 woning in gebied voor dagrecreatie.  C16 – Nieuwendijk (Heerbaan-Molenstraat): 4 woningen grenzend aan C10 in natuurgebied.  C17 – Nieuwendijk (Ongelberg): 4 woningen in natuurgebied.  C18 – Ongelberg ten zuiden van C9: 3 woningen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.  C19 – Achtersteeg-Vogelberg grenzend aan C9: 2 woningen in natuurgebied.

3.3.4 Westelijk openruimtegebied (W)

Het westelijk openruimtegebied is een deelruimte met belangrijke landbouw- en natuurfuncties. Het landbouwareaal is deels landschappelijk waardevol. Het oostelijk deel sluit aan op Rosse- laar en vormt een openruimtecorridor tussen Rosselaar en Hulsen. Hulsen is een compacte kern op de rand van de vallei van de Grote Nete. De structuur is vergelijkbaar met die van het Netelint. Er zijn lintvormige uitlopers parallel met de Nete en temidden van de openruimte.

In deze deelruimte liggen 82 woningen. 3 sluiten aan op de nederzettingsstructuur, 32 liggen geïsoleerd in de openruimte en 47 maken deel uit van een ruimtelijke cluster. Op basis van het GRS onderscheiden we volgende clusters:  W1 - Langs het Oud Blok: 12 zonevreemde woningen (6 in natuurgebied, 6 in agrarisch gebied)  W2 - Langs de N110: 6 zonevreemde woningen in agrarisch gebied;  W3 - Kruispunt N110 – Grees: 6 zonevreemde woningen in natuurgebied;  W4 - Grees / Karrestraat: 10 woningen in natuurgebied;  W5 - Aan Grees 5 woningen in agrarisch gebied;  W6 - Aan Kneveloord 4 woningen in een cluster van 6 gebouwen in agrarisch gebied;  W7 - Aan Schepershoekenweg 5 woningen in agrarisch gebied;  W8 - Ten noorden van Grees 2 woningen in natuurgebied en 9 in agrarisch gebied;  W9 - Leemkuilenweg: 2 woningen en 2 boerderijen in cluster van 5 gebouwen in agrarisch gebied;  W10 - Heidehuizen: 2 woningen in een cluster van 5 gebouwen in agrarisch gebied;  W11 - Paddekuil: 3 woningen in een cluster van 6 gebouwen in natuurgebied.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 21 van 78

Ruimtelijk kader

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  W12 - Paddekuil: 1 woning in natuurgebied.

Slechts een beperkt aantal woningen in agrarisch gebied sluit goed aan op de nederzettingsstructuur langs Savel en Brigandstraat. Een groot aantal ligt verspreid in agrarisch en natuurgebied. De overige liggen geclusterd.

3.3.5 Vallei van de Grote Nete (VGN)

De vallei van de Grote Nete vormt een grote openruimtecorridor dwars door de gemeente. De Nete scheidt de gemeente in een noordelijk en zuidelijk deel. In de vallei zijn natuur en landbouw de belangrijkste functies. De vallei is grotendeels bestemd als agrarisch gebied maar grote delen zijn aangeduid als ecologisch en landschappelijk waardevol. In het uiterste westen en oosten ligt ook natuurgebied.

Tussen Lil en het kanaal liggen 20 woningen. 14 liggen geïsoleerd in de openruimte en 6 maken deel uit van een ruimtelijke cluster.  VGN1 - Ten zuiden van Hulsen liggen 3 woningen in natuurgebied;  VGN2 - In de omgeving van Straalmolen liggen 4 woningen in ecologisch waardevol agrarisch gebied;  VGN3 - Tussen Hulsen en de Grote Nete liggen 7 woningen in agrarisch gebied;  VGN4 - Tussen Zandvliet en Grote Nete liggen 3 woningen in agrarisch en 1 in natuurgebied.

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  VGN5 – Ten westen van het kanaal te Hulsen-Lil liggen 3 woningen verspreid in agrarisch gebied.  VGN6 – Zandvliet-Vloedbeemdenstraat: 3 woningen in agrarisch gebied.  VGN7 – Zandvliet-De Kluivereer: 2 woningen in agrarisch en agrarisch gebied met ecologisch belang.  VGN8 – St. Hubertuslaan-Kanaal: 4 woningen in agrarisch en agrarisch gebied met ecologisch belang.

In de vallei sluiten de woningen nauwelijks aan op de nederzettingsstructuur. De zonevreemde woningen die er liggen, liggen verspreid of in een cluster. Tussen de Nete en Savel, Hulsen en Zandvliet liggen de meesten in agrarisch gebied. De overige in natuurgebied of ecologisch waardevol agrarisch gebied.

Tussen kanaal en N18 bevinden zich 16 woningen. 5 liggen geïsoleerd in de openruimte en 11 maken deel uit van een ruimtelijke cluster.  VGN9 - Aan Heynsbergen liggen 6 zonevreemde woningen in agrarisch gebied in een cluster van 11 gebouwen (waaronder 4 woningen in verkaveling);  VGN10 - Aan Sint-Odrada liggen 5 zonevreemde woningen in agrarisch gebied in een cluster van 10 gebouwen (waaronder 3 woningen in verkaveling).

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  VGN11 – Holstmolenstraat: 3 woningen en Hermanshoeven: 2 woningen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.  VGN12 – Schepsmolenstraat: 3 woningen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

Tussen N18 en de grens bevinden zich 133 woningen. 27 liggen geïsoleerd in de openruimte en 106 maken deel uit van een ruimtelijke cluster.  VGN13 - Tussen Grote Nete en Kleine hoofdgracht liggen 3 woningen in agrarisch gebied;  VGN14 - Aan Peer Luytendijk / Wolfsdonken 16 woningen in agrarisch gebied;  VGN15 - Luizenberg 5 woningen in agrarisch gebied;  VGN16 - Omgeving Topmolen 9 woningen in agrarisch gebied;

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 22 van 78

Ruimtelijk kader

 VGN17 - De omgeving Vennen vormt een geval apart met een verzameling van 63 woningen die allen in agrarisch gebied liggen;

Veruit de meeste woningen liggen geclusterd maar een groot aantal ligt ook verspreid over de vallei in agrarisch gebied aan de Most, Wolfsdonken, Schoorheide, Kamperbaan, Overmaai en de omgeving brug Balen / Zweiling. Aan de Most liggen er ook enkele in ecologisch waardevol agrarisch gebied.

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  VGN18 – Wolfsdonken: 7 woningen en Schoorheide: 2 woningen in agrarisch gebied.  VGN19 – 1 woning aan het kanaal naar Beverlo in agrarisch gebied (en in een SBZ).  VGN20 – Brede Dam: 2 woningen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied (en in een SBZ).  VGN21 – Overmaai: 2 woningen in agrarisch gebied (deels in een SBZ).

3.3.6 Zuidelijk openruimtegebied (Z)

In het zuidelijk openruimtegebied is de openruimte structurerend. Plaatselijk komen enkele kleinere bos- en natuurgebieden voor. De Straalse bossen en het bos van Olmen zijn de belangrijkste groengebieden. Olmen is de belangrijkste kern met er omheen een krans van gehuchten die voor een groot deel met elkaar vergroeid zijn tot een doorlopende woonlint.

Zandvliet - Gervoort, ten westen van het kanaal bevinden zich 49 woningen. 4 sluiten aan op de nederzettingsstructuur, 22 liggen geïsoleerd in de openruimte en 23 maken deel uit van een ruimtelijke cluster.  Z1 - De locatie Straal aan de Straalse bossen omvat 9 woningen in agrarisch gebied.  Z2 - Gervoort omvat 14 woningen in agrarisch gebied.

In de openruimte rond Gervoort liggen enkele geïsoleerde woningen in natuurgebied. Ook in de Straalse bossen komen geïsoleerde woningen voor. De woningen die aansluiten op de nederzettingsstructuur liggen net als overige in agrarisch gebied.

Rond de kern Olmen bevinden zich 128 woningen. 4 sluiten aan op de nederzettingsstructuur, 33 liggen geïsoleerd in de openruimte en 91 maken deel uit van een ruimtelijke cluster.  Z3 - De locatie Polderstraat bestaat uit 11 woningen in agrarisch gebied;  Z4 - Bukenberg uit 17 woningen in agrarisch gebied;  Z5 - Stotert / ploegstraat uit 5 woningen in agrarisch gebied;  Z6 - Gorishoeven / Hamsehoeven uit 14 woningen in agrarisch gebied;  Z7 - Immertseweg uit 5 woningen in agrarisch gebied;  Z8 - Bruultjes uit 5 woningen in agrarisch gebied;  Z9 - Asbeekstraat / Reigerstraat uit 7 woningen in agrarisch gebied;  Z10 - Bruine kolk uit 8 woningen in agrarisch gebied;  Z11 - Bruine Kolk / N18 uit 8 woningen in agrarisch gebied;  Z12 - Grote Heideweg 4 woningen in agrarisch gebied;  Z13 - Zillendijk 4 woningen in agrarisch gebied.  Z14 - selectie uit het GRS - Bruine kolk / N18 9 woningen in agrarisch gebied;  Z15 - selectie uit het GRS - Schoorheide tussen N18 en spoorweg 13 woningen in agrarisch gebied;

Op basis van de voortoets onderscheiden we volgende verspreide woningen:  Z16 - 1 woning ten noorden van Olmen in de vallei van de Asbeek in agrarisch gebied (en in een SBZ).  Z17 - aan Bruultjes tussen Asbeek en Heiloop: 9 woningen in agrarisch gebied en bosgebied (en deels in een SBZ).  Z18 - Gestelseweg en Lemmenshoefstraat: 5 woningen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 23 van 78

Ruimtelijk kader

 Z19 - Heistraat: 5 woningen in bosgebied.  Z20 - N18 / Schoorheide omvat 5 woningen in agrarisch gebied;

Tussen Olmen en de gehuchtenband liggen er enkele geïsoleerde woningen in bosgebied. En- kele woningen die aansluiten op de nederzettingsstructuur liggen ook in bosgebied. Voor het overige liggen de woningen in agrarisch gebied.

In Malou bevinden zich 77 woningen. 4 sluiten aan op de nederzettingsstructuur, 28 liggen geï- soleerd in de openruimte en 45 maken deel uit van een ruimtelijke cluster.  Z21 - N18 / Ingenenloop 10 woningen in agrarisch gebied;  Z22 - Kampagnestraat / kanaal 9 woningen in agrarisch gebied;  Z23 - Kampagnestraat / Oosthoek 21 woningen in agrarisch gebied.

Er liggen heel wat woningen geïsoleerd in de openruimte. Ook ten oosten van het kanaal liggen er. Aan Kampenbaan en Lindestraat sluiten enkele woningen aan bij de nederzettingsstructuur.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 24 van 78

Wettelijk beleidskader

4 Wettelijk beleidskader

4.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening

In de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zijn de basisrechten opgenomen voor bestaande zonevreemde woningen die hoofdzakelijk vergund en niet verkrot zijn (art. 4.4.10 - 23). Dit betekent dat de zonevreemdheid op zich geen grond voor weigering is bij de beoordeling van een stedenbouwkundig vergunningsaanvraag.

Een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) kan volgens de codex (art. 4.4.10) enkel:  de basisrechten aanvullen;  de basisrechten uitbreiden;  strengere voorwaarden bepalen op het vlak van het maximaal toegelaten volume bij herbouw.

De aanvullingen en uitbreidingen van de basisrechten die in dit RUP worden voorgesteld, worden gebiedsgericht bepaald op basis van het beleidskader dat ontwikkeld is in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Balen.

In de codex wordt een onderscheid gemaakt tussen:  Ruimtelijk kwetsbare gebieden en recreatiegebieden;  Ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden en parkgebieden.

4.1.1 Basisrechten in ruimtelijk kwetsbare gebieden en recreatiegebieden

De ruimtelijke kwetsbare gebieden zijn:  groengebieden,  natuurgebieden,  natuurgebieden met wetenschappelijke waarde,  natuurreservaten,  natuurontwikkelingsgebieden  parkgebieden,  bosgebieden,  valleigebieden,  brongebieden,  agrarische gebieden met ecologische waarde of belang,  grote eenheden natuur en grote eenheden natuur in ontwikkeling,  de ermee vergelijkbare gebieden aangeduid in plannen van aanleg,  beschermde duingebieden en voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden.

Alhoewel parkgebied een kwetsbaar gebied is, gelden voor zonevreemde woningen in de parkgebieden de bepalingen voor de niet-kwetsbare gebieden. Ook landschappelijke waardevol agrarisch gebied is in het kader van zonevreemdheid geen kwetsbaar gebied.

Recreatiegebieden daarentegen worden gelijkgesteld met kwetsbare gebieden. Het betreft zowel gebieden voor verblijfs- als gebieden voor dagrecreatie, inclusief de ermee vergelijkbare gebieden aangeduid in plannen van aanleg.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 25 van 78

Wettelijk beleidskader

In kwetsbare gebieden en recreatiegebieden kunnen aan een zonevreemde woning verbouwingswerken worden uitgevoerd:  Zonder vergunning:  onderhouds- en instandhoudingswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit. Het gaat bijvoorbeeld om het vervangen van dakpannen of ramen (Art 4.1.1);  werken die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning in toepassing van het besluit “kleine werken”.  Mits stedenbouwkundige vergunning (art 4.4.12):  verbouwen binnen het bestaande bouwvolume, inclusief onderhouds- en instandhoudingswerken die wel betrekking hebben op de stabiliteit. Het gaat bijvoorbeeld om het vervangen van een dakgebinte of het heroprichten van een kromme buitenmuur (Art 4.1.1);  herbouwen in geval van heirkracht (Art 4.4.13-14): bij vernietiging of beschadiging door een vreemde oorzaak: in dat geval mag het vergunde of vergund geachte bouwvolume (met een maximum van 1.000 m³) worden herbouwd.

Een verkrot gebouw voldoet niet aan de elementaire eisen van stabiliteit. Dergelijk gebouw kan niet worden opgeknapt via onderhouds- en instandhoudingswerken die betrekking hebben op de stabiliteit. Het aantal woongelegenheden moet in elk van de gevallen steeds gelijk blijven.

4.1.2 Basisrechten in ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden en parkgebieden

In niet-kwetsbare gebieden en parkgebieden kunnen aan een zonevreemde woning volgende verbouwingswerken worden uitgevoerd:  Zonder vergunning:  onderhouds- en instandhoudingswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit. Het gaat bijvoorbeeld om het vervangen van dakpannen of ramen (Art 4.1.1);  werken die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning in toepassing van het besluit “kleine werken”.  Mits stedenbouwkundige vergunning (art 4.4.12):  verbouwen binnen het bestaande bouwvolume (Art 4.4.12), inclusief onderhouds- en instandhoudingswerken die wel betrekking hebben op de stabiliteit;  herbouwen op dezelfde plaats, d.w.z. dat ministens drie kwart van de oppervlakte van het hoofdgebouw en aanhorigheden overlapt (Art 4.4.13). Als het bestaande bouwvolume meer dan 1.000 m³ bedraagt, is het maximale volume van de herbouwde woning beperkt tot 1000 m³,  herbouwen op een andere plaats (Art 4.4.14) indien:  de woning getroffen is door een rooilijn;  de woning zich in een achteruitbouwzone bevindt;  de verplaatsing volgt uit redenen van goede ruimtelijke ordening (betere integratie in de omgeving, betere terreinbezetting of een kwalitatief concept). De herbouwde woning :  staat op de voorbouwlijn van de dichtstbijzijnde constructie;  Of levert een betere plaatselijke aanleg op die zich richt op de omgevende bebouwing of plaatselijke courante inplantingswijzen.  herbouwen in geval van heirkracht (Art 4.4.13-14): bij vernietiging of beschadiging door een vreemde oorzaak: in dat geval mag de woning, op dezelfde of een andere plaats worden herbouwd met een maximum van 1.000 m³;  uitbreiden van een bestaande woning tot een maximaal bouwvolume van 1.000 m³ (Art 4.4.15). Het maximaal volume betreft de woning met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen .

Voorwaarde zowel bij verbouwen, herbouwen of uitbreiden is dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 26 van 78

Wettelijk beleidskader

4.1.3 Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening (art. 4.3.1 en 4.4.11)

De vergunningsaanvraag wordt steeds getoetst aan de goede ruimtelijke ordening: deze toetsing gaat in het bijzonder na of het architecturaal karakter van de verbouwde, herbouwde, uit- gebreide of herstelde constructies behouden blijft.

4.1.4 Zonevreemde functiewijzigingen (art 4.4.23)

Via een uitvoeringsbesluit zijn bijkomende functiewijzigingen mogelijk gemaakt 2. Deze functiewijzigingen kunnen niet worden toegestaan in de ruimtelijk kwetsbare gebieden, met uitzondering van de parkgebieden, in de recreatiegebieden en ook niet in de overstromingsgebieden, zoals aangeduid in toepassing van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid.

We beperken ons tot de toegelaten functiewijzigingen aan zonevreemde woningen.  Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch een geheel mee vormen, tot een complementaire kantoor- of dienstenfunctie op voorwaarde dat deze laatste functie niet meer dan 100 m² vloeroppervlakte beslaat en dat de woonfunctie een grotere vloeroppervlakte beslaat. Voorbeelden zijn kantoren en ruimtes voor uitoefening van een vrij beroep of dienstenfunctie; maar het begrip ‘complementaire functie’ mag ruim geïnterpreteerd worden. Voorbeelden van toelaatbare dienstenfuncties zijn architect, advocaat, dierenarts, kapsalon, enz. De complementaire functie wordt ook niet meegerekend in de bepaling van het maximaal volume. Een complementaire functie kan dus ook in niet-woonruimten zoals stallen worden ondergebracht.  Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de woningbijgebouwen, in toeristische logies met maximaal 8 tijdelijke verblijfsgelegenheden, met uitsluiting van elke vorm van restaurant of café. Onder deze vorm van plattelandstoerisme wordt bedoeld : het aanbieden bij particulieren van eenvoudige logiesmogelijkheid (maximaal 8 tijdelijke verblijfsgelegenheden met een plafond voor het aantal personen dat tegelijk in deze gebouwen kan overnachten, namelijk 32) en eventueel een maaltijd voor de logerende gas- ten in een aparte ruimte die niet toegankelijk is voor derden en dus geen enkele vorm van restaurant of café (horeca) mag inhouden (genre table d’hôtes). Dergelijke complementaire functie wordt niet meegerekend in de bepaling van het maximaal volume. Ze kan dus ook in niet-woonruimten zoals stallen worden ondergebracht.

Bovenstaande wijzigingen kunnen enkel worden toegestaan op voorwaarde dat de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. Minstens 5 items moeten in een motivering worden onderzocht: 1° de invloed van het nieuwe gebruik op het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of be- zoekers van het gebouw; 2° de invloed van het nieuwe gebruik op het mobiliteitsaspect; 3° de relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving aanwezige functies; 4° de relatie van het nieuwe gebruik met de in de omgeving vastgelegde bestemmingen; 5° het al dan niet bouwfysisch geschikt zijn voor het nieuwe gebruik.

Merk op dat indien de woning voorkomt op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, dit in principe niet wil zeggen dat elke functiewijziging vergunbaar is, zowel voor een gedeelte van de woning als voor het volledige gebouw. Er kan enkel een herbestemming worden vergund, indien deze niet strijdig is met de aanwezige erfgoedwaarden en het behoud van het pand garandeert (zie pag. 28).

2 Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. bvr 28/11/2003 b.s. 10/2/2004, wijz. bvr 23/6/2006 b.s. 22/8/2006, wijz. bvr 29/6/2007 b.s. 23/7/2007, wijz. bvr 29/5/2009 b.s. 24/8/2009.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 27 van 78

Wettelijk beleidskader

4.1.5 Specifieke bepalingen voor zonevreemde monumenten

Om (zonevreemde) beschermde monumenten voor verval te behoeden voorziet het artikel 4.4.6 van de codex RO een afwijkingsregeling: er kan voor bestaande, hoofdzakelijk vergunde monumenten of constructies die deel uitmaken van een beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap worden afgeweken van de stedenbouwkundige voorschriften voor zover de betrokken handelingen gunstig worden geadviseerd vanuit het beleidsveld Onroerend Erfgoed. Het advies is bijgevolg bindend. Ook voor handelingen die noodzakelijk zijn voor de rechtstreekse ontslui- ting van het monument kan van de voorschriften worden afgeweken. Wat betreft beschermde monumenten en beschermde dorpsgezichten zijn alle werkzaamhe- den, vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering van 17 november 1993 tot de bepaling van de algemene voorschriften inzake instandhouding en onderhoud van monumenten en stads- en dorpsgezichten, machtigingsplichtig. Uitbreiding is geen basisrecht voor beschermde monumenten en dorpsgezichten en verhardingen zijn in sommige gevallen strijdig met het be- schermingsbesluit inzake beschermde dorpsgezichten.

4.1.6 Specifieke bepalingen voor bouwkundig erfgoed

De administrateur-generaal van het Vlaams Instituut voor het Onroerend Erfgoed (VIOE) heeft de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen officieel vastgesteld in 2009. Dankzij de vaststelling worden vijf wettelijke bepalingen in de regelgeving over onroerend erfgoed, ruimtelijke ordening, wonen en energieprestaties geactiveerd. Het gaat om uitzonde- ringsmaatregelen ten gunste van gebouwen uit de bouwkundige inventaris, met als doel ze zo veel mogelijk te vrijwaren. Het gaat om de volgende vijf bepalingen:

1. Zonevreemde gebouwen uit de lijst kunnen vlotter een nieuwe functie krijgen. Voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundige erfgoed, kan een vergunning worden verleend voor zover voldaan is aan de volgende voorwaarden 3: 1. de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet; 2. de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze; 3. de entiteit van het agentschap RO-Vlaanderen van het Vlaams Ministerie van Ruim- telijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, die met de zorg voor het onroerend erfgoed belast is, brengt een gunstig advies uit over de aanvraag. 2. Om een gebouw uit de vastgestelde lijst af te breken is altijd een stedenbouwkundige vergunning nodig. Die wordt door het gemeentebestuur al dan niet afgeleverd, nadat de erfgoedwaarde van het gebouw afgewogen is via een algemene onroerend erfgoed- toets. 3. Een stedenbouwkundige vergunning is ook nodig om zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak te plaatsen of te integreren in een hellend dak van een gebouw uit de lijst. 4. Gebouwen uit de lijst mogen afwijken van de geldende normen op het gebied van ener- gieprestatie en binnenklimaat, voor zover die afwijking nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden. 5. In de sociale woningbouw geldt de regel dat kosten voor renovatie maximaal 80% mogen bedragen van de prijs voor een nieuwbouw van dezelfde omvang. Als de renova- tiekosten meer bedragen, moet het gebouw worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Voor gebouwen uit de lijst geldt die 80%-regel niet. Op die manier wordt sociale huisvesting in deze gebouwen door renovatie gestimuleerd.

3 Besluit van de Vlaamse regering van 28 november 2003 tot bepaling van de toelaatbare functiewijzigingen voor gebouwen, gelegen buiten de geëigende bestemmingszone bvr 28/11/2003 b.s. 10/2/2004, wijziging bvr 23/6/2006 b.s. 22/8/2006.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 28 van 78

Wettelijk beleidskader

4.2 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)

Het Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen werd in 1997 goedgekeurd en vormt het kader voor het ruimtelijk beleid in Vlaanderen. Volgende elementen gelden als richtinggevend kader bij de opmaak van het RUP zonevreemde woningen Balen.

4.2.1 Doelstellingen voor het buitengebied

Het grondgebied van Balen behoort tot het buitengebied waar een meer terughoudend beleid wordt vooropgesteld met volgende doelstellingen:  een dynamische en duurzame ruimtelijke ontwikkeling garanderen zonder het functioneren van de structuurbepalende functies van het buitengebied (landbouw, natuur, bossen, wonen en werken op niveau van het buitengebied) aan te tasten.  een halt toeroepen aan de versnippering van de open ruimte en de verbrokkeling van de landelijke structuur door verkeersinfrastructuren en bebouwing.  wonen en werken ruimtelijk concentreren in of aansluitend bij de kernen.  de landbouw-, natuur- en bosfunctie inbedden in goed gestructureerde onderdelen ter ga- rantie van een goede ruimtelijke ontwikkeling en een vermindering van ruimtelijke conflicten tussen de verschillende structuren.  het bereiken van gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied voornamelijk met betrekking tot de rivier- en beekvalleien, het fysisch systeem, de landbouw en het nederzet- tingspatroon.  het afstemmen van het ruimtelijk beleid en het milieubeleid op basis van het fysisch systeem.  het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied.

4.2.2 Perspectieven voor de nederzettingenstructuur in het buitengebied

 De nederzettingsstructuur wordt operationeel gemaakt via beleidscategorieën: kernen, linten, bebouwde perifere landschappen en verspreide bebouwing. Voor Balen zijn de bebouwde perifere landschappen op Vlaams niveau niet structurerend. De kernen worden verder onderverdeeld in hoofddorpen en woonkernen via het provinciaal ruimtelijk structuurplan.  Een economisch en zuinig ruimtegebruik wordt bewerkstelligd door te streven naar een minimale dichtheid van 15 woningen per hectare in de kernen van het buitengebied.  De aangroei van woningen wordt trendmatig vastgelegd. Het provinciaal structuurplan stelt een kwantitatieve optie op inzake het te realiseren aanbod aan woningbouw tot 2007 voor de betrokken gemeente in het buitengebied. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan geeft de locatie aan van nieuw te bouwen woningen met fasering en na te streven minimale en maximale dichtheden.  Uitbreiding van de woningvoorraad mag niet uitsluitend vertaald worden in het creëren van nieuwe bouwlocaties. De nadruk moet gelegd worden op maximaal gebruik van de bestaande huisvestingsmogelijkheden in de kernen en op het aantrekkelijk maken van de woonom- geving.  De verdere groei van linten en verspreide bebouwing wordt tegengegaan om de resterende onbebouwde ruimte maximaal van versnippering en aantasting te vrijwaren.

4.2.3 RSV in uitvoering: relevante beleidscategorieën

 Vlaams Ecologisch Netwerk (GEN – GENO) fase 1.  Ruimtelijke visie op landbouw, natuur en bos.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 29 van 78

Wettelijk beleidskader

4.3 Provinciaal ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (RSPA)

Het ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen werd door de Vlaamse regering goedgekeurd op 10 juli 2001. Het ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen is een verfijning van het RSV op het lagere planningsniveau. Voor de ruimtelijke planning binnen de provincie is het een vastgestelde beleidscontext met richtinggevende en bindende bepalingen.

4.3.1 Hoofdruimten Oostelijke netwerken en Netegebied

Balen behoort tot de hoofdruimten ‘Oostelijke netwerken’ en ‘Netegebied’. Het Netegebied is een waardevolle en kwetsbare hoofdruimte rond het Netebekken. Het beleid hier is er één van beheersing van de verschillende activiteiten in functie van de beperkte draagkracht van het gebied. Bijkomende activiteiten worden beperkt tot wonen in en nabij enkele kernen, (verbrede) landbouw, toerisme en recreatie. Bedrijvigheid en grootschalige voorzieningen zijn hier niet aangewezen. De hoofdruimte ‘oostelijke netwerken’ wordt ontwikkeld ter versterking van de stedelijke en economische structuur. Twee structuurbepalende netwerken die op Vlaams niveau geselecteerd werden behoren tot deze hoofdruimte, nl. het economisch netwerk Albertkanaal en de Kempische as als een stedelijk netwerk van Vlaams niveau.

4.3.2 Relevante visies en doelstellingen voor de deelruimte ‘gebied van de Grote Nete’

Het gebied wordt gestructureerd door de Grote Nete en is minder kleinschalig, en bijgevolg minder kwetsbaar, dan het gebied van de Kleine Nete. Toch is het beleid erop gericht de ver- stedelijkingsdruk vanuit wonen en voorzieningen tegen te gaan. Het is een kwetsbaar en te koesteren gebied met provinciaal open ruimte belang. Hoofdfuncties in de deelruimte waar de open ruimte centraal staat zijn natuurbeleving, verbrede en grondgebonden landbouw, toerisme en recreatie.

4.3.3 Relevante perspectieven voor de nederzettingsstructuur

De nederzettingsstructuur moet bijdragen tot een nieuw ‘open en stedelijk’ beeld van de provincie. Algehele verstedelijking wordt tegengegaan. De verstedelijking gebeurt in een beperkt aantal gebieden door het toepassen van het principe van gedeconcentreerde bundeling. Er wordt ingegaan tegen de algehele versnippering van bebouwing door deze te concentreren in verschillende nederzettingsvormen. De nederzettingsstructuur wordt gedifferentieerd. De gewenste nederzettingsstructuur richt zich naar andere structuren, in het bijzonder de natuurlijke structuur waarin het fysisch systeem een belangrijke factor is. In stedelijke netwerken van Vlaams niveau worden activiteiten gebundeld ter vrijwaring van de omliggende open ruimte. Balen wordt niet gezien als een verdichtingspunt in het netwerk Kem- pische As. In het provinciaal structuurplan wordt gestreefd naar een hiërarchische samenhang tussen nederzettingen met een duidelijke differentiatie in verzorgingsniveau. Gedeconcentreerde bundeling op basis van de kernenhiërarchie moet een algehele verstedelijking van de provincie tegengegaan. Er wordt ingegaan tegen verdere toename van lintbebouwing in Vlaanderen. Conform het principe van gedeconcentreerde bundeling kan een toename van verspreide bebouwing niet worden aanvaard. Er werd een visie opgesteld met betrekking tot lintlandschappen.

4.3.4 Selecties  Grote Nete als natuurverbinding 51 doorheen het ecologisch gebied van bovenlokaal belang Q rondom Meerhout-Olmen. De vallei van de Grote Nete is ook een strategisch stiltegebied.  De alluviale vlakte van de Grote Nete ten oosten van Balen is te beschouwen als één sa- menhangend geheel met een grote interen samenhang. Het uitgebreid netwerk van kleine natuurlijke landschapselementen verantwoordt deze aanduiding.  Balen is een structuurondersteunend hoofddorp. Rosselaar, Wezel en Olmen zijn woonkernen. Wezel vormt een onderdeel van stedelijk netwerk op provinciaal niveau, de Kempische As.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 30 van 78

Wettelijk beleidskader

 Balen is een specifiek economisch knooppunt.  De landbouw is sterk grondgebonden veehouderij die een belangrijke ruimtelijke drager vormt van de openruimte.  Samen met Mol is Balen deel van een toeristisch recreatief netwerk. Delen van de gemeente rond Keiheuvel en de Molse Plassen behoren tot een gebied van primair toeristisch recreatief belang. Keiheuvel is een toeristisch recreatief knooppunt (13).  Ten westen van het kanaal en het uiterste oosten maken deel uit van een complex gaaf landschap Grote Nete oost. De zuidelijke rand van de vallei van de Molse Nete vormt een markante terreinovergang (17).

4.4 Ruimtelijke visie voor landbouw, natuur en bos, regio Neteland

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geeft aanleiding tot een beleid dat het buitengebied wil vrijwaren voor de essentiële functies landbouw, natuur en bos. Om dit doel te bereiken wordt er 750.000 ha agrarisch gebied, 150.000 ha natuurgebied, 53.000 ha bosgebieden en 34.000 ha andere groen gebieden vastgelegd in bestemmingsplannen. In 2001 besliste de Vlaamse Regering de afbakening van de landbouw-, natuur- en bosgebieden aan te pakken in twee fasen. De afbakening van de landbouw-, natuur- en bosgebieden startte met de afbakening van 86.500 ha natuurgebieden als onderdeel van het Vlaams Ecolo- gisch Netwerk (VEN). Op 17 oktober 2003 besliste de Vlaamse Regering te starten met de tweede fase van de afbakening van de gebieden van de agrarische en de natuurlijke structuur. De doelstelling van dit planningsproces is om in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen een geïnte- greerde en gebiedsgerichte ruimtelijke visie op te stellen die het kader vormt voor de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur. Deze fase houdt een meer geïntegreerde benadering in waarbij de sectoren landbouw, natuur en bos gelijktijdig met elkaar afgewogen worden.

Voor dit proces werd Vlaanderen opgesplitst in 15 buitengebiedregio’s. De gemeente Balen behoort tot de regio Neteland waarvoor het planningsproces eind 2004 werd opgestart. In juni 2005 werd voor de regio Neteland een verkenningsnota afgewerkt waarin een eerste aanzet tot beleidsdoelstellingen en ruimtelijke concepten werden geformuleerd. Vervolgens werd in december 2005 het programma voor uitvoering en onderzoek voorgesteld. Hierin worden voor de deelruimten uit de verkenningsnota een aantal programmagebieden benoemd. Deze bestaan uit twee types:  gebieden waarover globaal genomen overeenstemming bestaat, worden opgenomen in het programma voor uitvoering. Het gaat over landbouwgebieden waarvoor aan de Vlaamse Regering wordt voorgesteld de bestemmingen van de bestaande gewestplannen te herbe- vestigen.  gebieden waar verder onderzoek of overleg nodig is over de ruimtelijke concepten en beleidsdoelstellingen worden opgenomen in het programma voor verder onderzoek.

4.4.1 Gewenste ruimtelijke structuur

In juni 2006 werd tenslotte het eindvoorstel gewenste ruimtelijke structuur voorgesteld. Deze nota is het resultaat van de planningsfase waarbinnen een aantal ruimtelijke beleidsdoelstellingen en ruimtelijke concepten voor de open ruimte in de regio Neteland worden geformuleerd. Het voorstel zal samen met de adviezen de basis vormen voor de besluitvorming van de Vlaamse Regering met betrekking tot verschillende uitvoeringsacties.

4.4.2 Herbevestiging agrarische gebieden (HAG)

Uit de gevoerde overlegprocessen blijkt dat voor een belangrijk deel van de agrarische structuur weinig discussie bestaat over de agrarische bestemming zoals die thans vastgelegd is de gewestplannen. Voor deze gebieden zijn er dan ook geen bestemmingswijzigingen aan de orde: het bestaande gewestplan of andere bestaande plannen van aanleg zijn voor deze gebieden

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 31 van 78

Wettelijk beleidskader

voldoende actueel en moeten voorlopig niet in herziening gesteld worden om uitvoering te geven aan de ruimtelijke visie op de elementen van de natuurlijke en agrarische structuur van Vlaams niveau. De Vlaamse Regering besliste op 17 december 2004 dat binnen de planningsprocessen voor landbouw, natuur en bos een ‘inhaalbeweging’ voor de aanduiding van de gebieden van de agrarische gebieden moet gebeuren, nadat eerder al een eerste deel van de natuurlijke structuur aangeduid was (fase 1 – VEN). Op 3 juni 2005 legde de Vlaamse Regering in die context de methodiek vast voor de beleidsmatige herbevestiging van de bestaande gewestplannen voor deze landbouwgebieden. In het programma van uitvoering (nota juni 2006) werd onder de vorm van een uitvoeringspro- gramma voor iedere deelruimte aangegeven wat de mogelijke acties op Vlaams niveau zijn voor dit gebied. Voorstellen tot herbevestiging van agrarische gebieden zonder verdere uitvoeringsacties betreffen binnen Balen zijn volgende zones: HAG nr. 49, 50, 51 en 54. Zie scoping hoofdstuk 9.5.

4.5 Beleidskader opgenomen in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS)

De Bestendige Deputatie van de provincie Antwerpen keurde op 6 september 2007 het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Balen definitief goed. Het ging definitief van kracht na publicatie in het Belgisch Staatsblad (5 oktober 2007).

Op basis van de bestaande ruimtelijke structuur kunnen we stellen dat de natuurlijke structuur en de open ruimte determinerend zullen zijn voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Ba- len. In het zuidelijk deel dient de landbouw voldoende kansen te krijgen om zich verder te ontwikkelen. De bebouwing moet duidelijk worden afgebakende in de open ruimte. Verdere ontwikkeling van de verspreide bebouwing en de linten moet worden tegengegaan.

In het noorden wordt gestreefd naar het verder uitbouwen van de woonfuncties met zoveel mogelijk behoud of herstel van het groene karakter van de gemeente. De ‘gaten’ in het weefsel kunnen worden aangewend om het groen karakter te versterken waardoor de natuur van de riviervalleien in het bebouwde weefsel kan doordringen. De lintbebouwing en verspreide bebouwing kunnen een aanknopingspunt worden om de ruimte te structureren in een gediversifieerd rasterwerk.

Toerisme en recreatie zijn voor een buitengebiedgemeente als Balen van wezenlijk belang en moeten dan ook kansen krijgen om zich verder uit te bouwen binnen de gemeente indien dit gebeurt met respect voor de natuur en het milieu. In het bijzonder kan gestreefd worden naar recreatief medegebruik van de groene ruimten, de riviervalleien en de landbouwgebieden.

Het fysisch systeem als drager van een noord/zuid gerichte gradiënt van verstedelijking en oost/westelijke differentiatie

Het noorden van de gemeente sluit aan bij het verstedelijkt gebied van de Kempische en bij de stedelijke gebieden Mol en Lommel. De gewenste ruimtelijke structuur streeft daarom naar een gradatie in verstedelijkingsgraad gaande van een uitgesproken openruimte in het zuiden naar een perifeer of semistedelijk karakter in het gefragmenteerd centrumgebied rond Balen tot een gebied met een sterk verstedelijkt karakter in het noordelijk netwerkgebied.

Door duidelijke morfologische grenzen tussen de open- en bebouwde ruimte ontstaat een dui- delijker ruimtelijke structuur. Waardevolle elementen van de open ruimte werken grensstellend voor de ontwikkeling en uitbreiding van de ‘harde’ functies. De valleien van de Grote en de Mol- se Nete vormen de respectievelijke buffers of overgangen tussen de drie onderscheiden be- bouwingszones.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 32 van 78

Wettelijk beleidskader

Grensstellende elementen zijn:  de noordelijke grens van de vallei van de Grote Nete;  de oostelijke grens van de open ruimte corridor tussen Hulsen en Rosselaar;  de oostelijke rand van de bebouwing van Germeer - Stotert - Hamsehoeven.

Ondanks de fragmentering van het landschap, is het fysisch systeem nog steeds sterk structurerend. Het geheel van valleien, zandruggen en landduinen met de daaraan verbonden reliëfovergangen is oost/west georiënteerd. Dit systeem vormt de ruimtelijke drager van de nederzettingsstructuur (wonen, bedrijvigheid (met inbegrip van industriële landbouwactiviteiten), harde en zachte recreatie, …).

Door de nadruk op de band tussen de natuurlijke- en nederzettingsstructuur wordt de rol van het fysisch systeem in de ruimtelijke structuur versterkt, wordt het landschap gerespecteerd en op een logische manier geordend. Ook kan het behoud van de riviervalleien maximaal worden verzekerd.

Daarnaast zien we binnen de noord/zuid gradiënt ook een differentiatie in een oost/west richting. In elke band is er een duidelijke woonkern of concentratie die de deelruimte structureert. De reeds intensief benutte delen worden bij voorrang verder versterkt. Op die manier kunnen de meer open gebieden beter gevrijwaard worden.

Vanwege de sterk versnipperde structuur van het wonen en de grote oppervlakte van de gemeente, wordt er voor geopteerd om het wonen niet sterk te concentreren in één kern, maar om te streven naar een versterking van verschillende hoofdkernen binnen de nederzettingsstructuur. Per gradiënt wordt gestreefd naar een clustervormige groei van het wonen waarin het wonen gebundeld en selectief verdicht wordt.

4.5.1 Deelruimtebenadering

De gemeente Balen wordt onderverdeeld in 6 deelruimten:

1. Noordelijk netwerkgebied 2. Vallei van de Molse Nete 3. Centrumgebied 4. Westelijk openruimtegebied 5. Vallei van de Grote Nete 6. Zuidelijk openruimtegebied

4.5.1.1 Noordelijk netwerkgebied

Het noordelijk netwerkgebied wordt gekenmerkt door 2 sterke activiteiten. Bedrijvigheid en wonen. De bovenlokale bedrijvigheid van Berkenbossen en Wezel (Umicore) mogen de lokale functies niet verdringen of negatief beïnvloeden. De lokale bedrijvigheid, aansluitend bij de 2 bedrijventerreinen is goed ontsloten en ligt buiten te vrijwaren groenzones. In de overgangszone tussen Berkenbos en de woonwijk kunnen de zonevreemde woningen en beperkte uitbreidingen worden geregulariseerd mits behoud van de bufferwerking tussen het bedrijventerrein en de woonwijk.

De woonzones zijn ook sterk vertegenwoordigd en domineren de deelruimte. In Wezel wordt de woonfunctie versterkt. In Bankei, Rijsenbergdijk,Berkenbossen en Zwarte Dreef / Leeuwe- rikheide wordt de bebouwing geconsolideerd en niet versterkt of uitgebreid. Deze woninggroe- pen liggen verspreid in het groen. De bossen blijven behouden en de landbouw zijn geschikt voor kleinschalige landbouw. Ze maken geen deel uit van een HAG en komen op termijn in aanmerking om als groengebieden in een typisch kleinschalig Kempisch Landschap de vallei van de Molse en Scheppelijke Nete te versterken.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 33 van 78

Wettelijk beleidskader

In Wezel wordt het voorzieningenapparaat op buurtniveau op peil gehouden. Hiervoor is een draagvlak nodig door het versterken van de woonfuncties. Dit biedt een basis om de zonevreemde woningen aansluitend op de nederzettingsstructuur te integreren in de woonkern.

4.5.1.2 Vallei van de Molse Nete

De vallei van de Molse Nete heeft een uitgesproken functie als groengebied. De groene corridor wordt ontwikkeld als een buffer tussen het stedelijk gebied van Mol en het centrumgebied van Balen. De nadruk ligt op het herstel en de versterking van de natuurwaarden. De vallei wordt gevrijwaard van elke verdere ontwikkeling die de open ruimte en het groen karakter verder aan- tast. Zo krijgen de weekendverblijven in de omgeving van de Molderdijk een uitdovend karakter.

4.5.1.3 Centrumgebied

Het centrumgebied wordt ontwikkeld tot een ruimtelijk en functioneel gedifferentieerd gebied. De kernen krijgen specifieke ontwikkelingsperspectieven waarbij gestreefd wordt naar een differentiatie tussen Rosselaar, Balen – centrum en Gerheide. Het Netelint kan verder groei- en met woonfuncties en vormt samen met een reliëfovergang een duidelijke randbebouwing tussen het centrumgebied en de vallei van de Grote Nete.

Deze deelruimte vormt het ‘hart van de gemeente’ en biedt dan ook plaats aan bovenlokale activiteiten en centrumfuncties. Met ‘bovenlokaal’ wordt hier bedoeld dat de activiteiten functioneren op het niveau van de volledige gemeente en eventueel een beperkt hinterland. Langs de N18 is plaats voor verkeersintensieve activiteiten zoals groepen van lokale bedrijven en groot- en middenschalige detailhandel, in of aansluitend aan het hoofddorp. De verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein Holven als regionaal bedrijventerrein en Keiheuvel als bovenlokaal toeristisch – recreatief knooppunt worden door de gemeente ondersteund.

Langs uitgeruste weg mogen kavels verder worden ingevuld en binnengebieden mogen via in- breidingsprojecten worden ontwikkeld om de woonfunctie en concentratie te versterken. intensieve activiteiten zoals bedrijvigheid en sportfaciliteiten worden in het zuiden gesitueerd tussen Balen en het Netelint. Delen van het woonuitbreidingsgebied, zoals Holven noord, worden gevrijwaard als openruimte om als buffer en parkvoorziening op te treden tussen het centrum van Balen en het bedrijventerrein.

Ter hoogte van Rosselaar is er ruimte voor een menging van functies. Rosselaar is ook goed ontsloten via de N71 wat de primaire weg is en drager van de Kempische As. Op hun beurt vormen de N18 en Olmensebaan de dragers van de deelkern Rosselaar. De bestaande bebouwing en activiteiten kunnen er behouden blijven.

Gerheide onderscheid zich door een meer open en groen karakter. Het vormt een ruimtelijke overgangszone tussen het centrum van Balen en Keiheuvel en De Most. De woonfunctie wordt er dus niet versterkt door het aansnijden van binnengebied. Ze worden omgevormd tot kamers voor kleinschalige land- en tuinbouw, parken en bospercelen of sport en recreatie. Een fijnma- zig netwerk van trage wegen moeten de kamers ontsluiten.

Ter hoogte van het Netelint dient het open achterland aan beide zijden van het woonlint te worden gevrijwaard. Een duidelijke markering tussen woonlint en openruimte is nodig. Het woonlint zelf kan worden gestructureerd door een differentiatie in woondichtheden.

In Keiheuvel worden de toeristische recreatieve ontwikkelingen geconcentreerd rond de bestaande voorzieningen en infrastructuur. Ten oosten en westen worden rond een intensieve recreatiezone de bestaande waardevolle stuifzanden gevrijwaard.

Op de camping Keiheuvel worden de natuurwaarden hersteld. In De Most krijgen de weekendverblijven een uitdovend karakter. Het perspectief is op termijn dat van een groengebied met recreatief karakter en verschillende gradaties van recreatief medegebruik. Van speelbos in het westen tot zachte recreatie in het oosten. De Pelterweg wordt een autoluwe fietsas.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 34 van 78

Wettelijk beleidskader

In het bos worden ecologische verbindingen gevrijwaard tussen de droge stuifzanden en de vochtige gebieden van De Most en vallei van de Grote Nete.

4.5.1.4 Westelijk openruimtegebied

Het westelijk openruimtegebied is een gevarieerd openruimte landschap rond de kern Hulsen. De openruimte is er structurerend. Hulsen en Rosselaar worden sterk gescheiden door een openruimtecorridor en ten westen, op de grens met Meerhout, domineren kleine landschapselementen en bosfragmenten. Volsbergbossen is een groot bosgebied met duinrestanten (Kopberg) waar natuurontwikkeling voorop staat. Zacht recreatief medegebruik is mogelijk. In het landbouwverwevingsgebied tussen Hulsen en Rosselaar wordt een kleinschalig gemengd areaal in stand gehouden. Landbouw is er kleinschalig van aard.

Ook de kern van Hulsen moeten voldoende mogelijkheden krijgen om de leefbaarheid te garanderen. Dit impliceert een draagvlak door het versterken van de woonfuncties maar binnen de bestaande juridische voorraad. Het uitdijen van de woonlinten in oostelijke en westelijke richting moet echter worden vermeden om de verbindingen tussen de openruimtes rond Hulsen en de Grote Nete te behouden. Een consolidatie van het bestaand patrimonium is wel mogelijk. Er is een duidelijke markering nodig tussen het woonlint en openruimte.

4.5.1.5 Vallei van de Grote Nete

De vallei van de Grote Nete wordt volgens het GNOP gevrijwaard voor het versterken van de bestaande hoge natuurwaarden en ontwikkeling van potentiële waarden. Het landschap in ce vallei is erg gevarieerd en deze eigenschap moet worden gevrijwaard. Er is een afwisseling van zeer gesloten en meer open delen en een stelsel van zijlopen. Deze structuur moet behouden blijven.

In het meest authentieke deel van de vallei tussen Hoolst en Scheps wordt het oorspronkelijke landschap hersteld. Storende onnatuurlijke elementen worden zoveel mogelijk geweerd. Het natuurlijk overstromingsgebied tussen de Asbeek en de Grote Nete wordt als gevrijwaard. In andere delen van de vallei worden waar mogelijk de deelgebieden met de hoogste potenties voor natuurwaarden hersteld. Daarbuiten kunnen andere functies in de riviervallei voorkomen.

Er zijn mogelijkheden voor aangepaste vormen van landbouw (met graslanden vlakbij de rivier en andere teelten aan de randen van de vallei) en zachte recreatie (wandelen en vissen).

De molens zijn toeristische attractiepunten binnen de gemeente. De molenroute zal ruimtelijk sterker benadrukt worden. De Topmolen dient hersteld te worden. De gebouwen zelf krijgen een ondersteunende functie voor de toeristisch – recreatieve structuur.

De Most blijft een belangrijk groengebied. De mozaïek van beboste en niet beboste percelen wordt behouden. Het kasteeltje en het netwerk van rechtlijnige paden en grachten en de dreven worden gevrijwaard als typische landschapselementen. Recreatief medegebruik kan er in verschillende gradaties worden ontwikkeld. De nog in exploitatie zijnde landbouwpercelen kunnen verder gebruikt worden. Op termijn kunnen ze een groene functie krijgen. Het meer open karakter van de natte hooi- en weilanden wordt behouden als overgang naar Grote Nete. Hierbij is het aangepast beheer van de hooilanden een aandachtspunt.

In het gebied Vennen wordt gestreefd naar een optimale verweving van wonen en natuur. De streekeigen (zonevreemde) verspreide bebouwing wordt bestendigd maar toekomstige ontwikkelingen zijn beperkt en moeten gepaard gaan met het in stand houden van het specifieke kleinschalige gesloten landschap en het waterrijke karakter van het gebied. De elementen die zorgen voor het specifieke karakter van het landschap worden maximaal behouden. Het gaat daarbij in het bijzonder om de langgevelhoeves, de grachten en de houtkanten.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 35 van 78

Wettelijk beleidskader

4.5.1.6 Zuidelijk openruimtegebied

Deze deelruimte wordt voorbehouden voor landbouw. In De Malou en Stotert / Hamsehoeven zijn er ontwikkelingsmogelijkheden voor grootschalige industriële landbouw. Ter hoogte van Bruine Kolk en Gervoort is het landschap meer gesloten en gevarieerd. Hier moet er rekening worden gehouden met de aanwezigheid van talrijke kleine beken, bomenrijen en houtkanten. Landbouw is hier de hoofdgebruiker maar is kleinschaliger en moet rekening houden met de kleine landschapselementen.

In het Grote-Netegebied wordt aan landinrichting gedaan. Dit landinrichtingsproject strekt zich uit over acht gemeenten: Geel, Mol, Balen, Meerhout, Lommel, Ham, Leopoldsburg en Hechtel- Eksel. Twee inrichtingsplannen werden al volledig afgewerkt:de beplantingswerken in het kader van het landschapsontwikkelingsplan Gestel fase 1 op grondgebied van de gemeenten Meer- hout en Balen. Daarnaast zijn er acht inrichtingsplannen in uitvoering: Dekshoevevijver, Kempisch plateau, landschapsontwikkelingsplan Gestel fase 2, Gerheserheide, Geel-Bel fase 1, Keiheuvel – De Most, Scherpenbergen – De Hutten en het Recreatief Fietsroutenetwerk.

Naast landbouw zijn er nog waardevolle groene elementen die moeten gevrijwaard worden. De Straalse bossen is een groot bosgebied en belangrijk element in de natuurlijke structuur waar natuurontwikkeling voorop staat. Het bosgebied nabij de kern van Olmen is meer toegan- kelijker en recreatief. Dit verhoogd de woonkwaliteit van de kern.

Centraal in de deelruimte ligt Olmen. De woonfunctie wordt er versterkt via ontwikkeling van het centrum. De kern krijgt een voorzieningenapparaat (kleinhandel en diensten) dat voldoet voor de volledige zuidelijke deelruimte. In het zuidelijk open ruimte gebied is geen plaats voor nieuwe bijkomende intensieve harde functies zoals recreatie of bedrijvigheid (andere dan agrarische bedrijvigheid). Voor de huidige sites (Olmense Zoo, Hondapark en bedrijf Sleurs) worden passende ontwikkelingsperspectieven geformuleerd. Recreatief medegebruik onder de vorm van fietsen wandelpaden kan overal in de deelruimte. De toeristisch – recreatieve functie kan versterkt worden door het uitbouwen van hoevetoerisme.

De krans Gervoort – Bukenberg – Heivoort – Stotert – Germeer wordt gestructureerd door een differentiatie in dichtheden. In de oorspronkelijke kernen van de gehuchtenband wordt plaatselijk dichtere bebouwing toegelaten, terwijl daartussen doorsteken gemaakt worden naar de open ruimte. Het grote binnengebied tussen de krans en Olmen krijgt een gemengde ontwikkeling voor kleinschalige land- en tuinbouw (o.a. volkstuinen), groene ruimtes (park of bospercelen) of sport en recreatie (sportinfrastructuur, jeugdterreinen, speelpleinen).

4.5.2 De gewenste nederzettingsstructuur

Balen is zich bewust van haar opdracht als buitengebiedgemeente. Dit betekent dat er gestreefd wordt naar woonvormen die zich onderscheiden van de stedelijke woontypologie. De specifieke eigenheid van het wonen in de gemeente (inclusief het veel voorkomende zonevreemde landelijk wonen) moet erkend en gerespecteerd worden. Ze dient in relatie gebracht te worden met een duurzame ontwikkeling van de open ruimte.

De gemeente kent een gevarieerde nederzettingsstructuur met meerdere kernen en woonom- gevingen. Toekomstige ontwikkelingen zullen deze eigenheid dan ook moeten respecteren. Bij- komende woningen worden verspreid over verschillende kernen. De verschillende kernen moeten ook een basisaanbod aan woonondersteunende voorzieningen zoals kleinhandel en diensten hebben. Dit stelt de leefbaarheid van de verschillende kernen, ook deze in het open ruimtegebied, op lange termijn veilig.

Het versterken van de kernen betekent tegelijk dat verdere ontwikkeling van linten en verspreide bebouwing niet langer ondersteund zal worden. Deze worden geconsolideerd. Gelet op de concentraties (potentieel) zonevreemde woningen en/of gebouwen zal de gemeente aandacht

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 36 van 78

Wettelijk beleidskader

schenken aan de problematiek inzake de zonevreemde woningen en/of gebouwen, teneinde op korte of middellange termijn gepaste maatregelen te ontwikkelen.

De deelruimte Balen – centrum wordt aangeduid als hoofddorp om volgende redenen:  Balen – centrum is vandaag reeds de belangrijkste kern in de gemeente en heeft daarom de meeste potenties voor verdere ontwikkeling.  In de kern en in de onmiddellijke omgeving zijn voldoende binnengebieden aanwezig om aan kernversterking te doen.  Als enige kern in de gemeente is Balen ontsloten via de trein.  Het is economisch gezien de sterkste kern met de meeste kleinhandel en lokale bedrijvigheid, in of aansluitend aan de kern.  De kern is het administratieve en dienstencentrum van de gemeente.

Rosselaar, Olmen en Wezel zijn woonkernen. In het hoofddorp zijn er meer mogelijkheden voor bijkomende ontwikkelingen op het gebied van wonen, kleinhandel en lokale bedrijvigheid dan in de woonkernen.

Schoorheide, Bankei, Gerheide, Zandvliet, Berkenbos, Rijsbergdijk en Zwartdreef – Leeuweri- kenheide worden geselecteerd als nederzettingsfragmenten.

4.5.2.1 Afwegingskader voor zonevreemde woningen

Volgende uitgangspunten vormen de basis voor het gemeentelijk ruimtelijk beleid voor de zonevreemde woningen:  Rechtszekerheid voor alle in hoofdzaak vergunde zonevreemde woningen;  Implementeren van de visie van de Vlaamse overheid inzake de ruimtelijk kwetsbare gebieden (behoudens parkgebieden);  Uitwerken van versoepelde regeling voor de recreatiegebieden en achterhaalde / ruimtelijk minder kwetsbare gebieden binnen de gemeente t.a.v. de visie van de Vlaamse overheid;  Implementatie van de watertoets;  Uitwerken van een gedifferentieerd en gebiedsgericht beleid. Dit houdt in dat er wordt inge- speeld op de eigenheid van de verschillende deelgebieden binnen de gemeente en dat er wordt rekening gehouden met de lokale specifieke toestand. Per deelruimte worden hier de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid weergegeven. De verdere invulling kan indien relevant en noodzakelijk nog aanvullend worden uitgewerkt met een specifiek gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Een oplossing kan zowel gebiedsgericht dan wel thematisch worden uitgewerkt.  Het instandhouden van bestaande woningen kan niet leiden tot het creëren van bijkomende bouwkavels voor nieuwe woongelegenheden, het oprichten van nieuwe woningen of het omvormen van een ééngezinswoning naar een meergezinswoning.

4.5.2.2 Ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde woningen in het GRS

Er wordt in het GRS een aanzet gegeven tot ontwikkelingsperspectieven voor de zonevreemde woningen, rekening houdend met de gewenste nederzettingsstructuur, de gewenste open ruimte structuur en de visie op de gewenste ontwikkeling van de deelruimten met, indien relevant, de subdeelruimten. In functie van het RUP zonevreemde woningen worden deze ontwikkelingsperspectieven als voorlopig beschouwd. Ze zullen geval per geval verder worden uitgewerkt tijdens de opmaak van het RUP.

Het wettelijk kader voor de zonevreemde woningen is na de goedkeuring van het GRS (publicatie Belgisch Staatsblad 5 oktober 2007) gewijzigd. In de huidige codex RO zijn er basisrechten opgenomen voor alle vergunde of vergund geachte zonevreemde woningen. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen ruimtelijk kwetsbare en niet-kwetsbare gebieden. Dit wil zeggen dat delen van het beleidskader uit het GRS inmiddels achterhaald zijn en moeten worden geactualiseerd.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 37 van 78

Wettelijk beleidskader

Bij elk onderdeel uit het beleidskader van het GRS wordt hieronder een kanttekening geplaatst en wordt waar nodig reeds een link gelegd met de resultaten van de screening/voortoets en de visie van het RUP.

Tabel 1: Beleidskader zonevreemde woningen GRS Balen en kanttekeningen ifv Codex RO.

Beleidscategorie Beleidsvisie Kanttekening

Woningen die onmiddellijk Deze krijgen dezelfde ontwikkelingsper- Dwz geen volumebeperking, niet ge- aansluiten bij de basisele- spectieven als de woningen in de woon- koppeld aan een afweging ifv de plaat- menten van de gewenste ne- zone waarbij ze aansluiten. Als basis- selijke context en allerlei functiewijzi- derzettingsstructuur elementen worden beschouwd: gingen zijn toegelaten. Dit is in strijd een hoofddorp, een woonkern, een ne- met de Codex RO wat betreft kwetsba- derzetting, een nederzettingsfragment. re en niet-kwetsbare gebieden. Deze optie is in overeenstemming met Het merendeel hiervan liggen in zones het principe van de gedeconcentreerde waar de huidige bepalingen van de bundeling. In het GRS worden volgende Codex ten opzichte van de bepalingen woningen geselecteerd: ten tijde van de opmaak van het GRS,  Onmiddellijk aansluitend bij de zone- ruimere ruimtelijke mogelijkheden toe- eigen woningen van het hoofddorp laten. Ze behoeven dan niet langer Balen: (a) nabij het kruispunt Breden bijkomende bepalingen middels een Els / N136 (in agrarisch gebied); RUP. Uit de screening en voortoets blijkt dat  ZV 22 - nabij het kruispunt Driehuizen enkele in gevoelig en kwetsbaar ge- / Gompeldijk (in natuurgebied); bied liggen. Een dusdanige verruiming  Onmiddellijk aansluitend bij de zone- van de mogelijkheden is daar dan ook eigen woningen van de woonkern Ol- niet gewenst. men: ZV25 - langs de Heistraat (in

bosgebied);  (b) op de hoek van Germeer en Wijn- gaardberg (in agrarisch gebied);  Z3 - de Polderstraat (in agrarisch gebied);  Onmiddellijk aansluitend bij de zone- eigen woningen van de woonkern Wezel: ZV14 - ten zuiden van de Ka- pelstraat (in bosgebied);  Onmiddellijk aansluitend bij de zone- eigen woningen van de nederzetting Hulsen: VGN3 - aan Uilebeemden (ter hoogte van het dorpsplein, in agrarisch gebied);  Onmiddellijk aansluitend bij de zone- eigen woningen van het nederzettingsfragment Gerheide: (c) kruispunt Misseweg / Sint-Jansstraat;  Onmiddellijk aansluitend bij de zone- eigen woningen van het nederzettingsfragment Zandvliet: (d) Langen- berg;  Onmiddellijk aansluitend bij de zone- eigen woningen van het nederzettingsfragment Rijsbergdijk: N3 - omgeving van het kruispunt Wezelbaan / Postelweg, langs de N136.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 38 van 78

Wettelijk beleidskader

Beleidscategorie Beleidsvisie Kanttekening

De ontwikkelingsperspectie- Een woonkorrel is een ruimtelijke cluster Buiten de beperkte onderlinge afstand ven voor andere zonevreem- (potentieel) zonevreemde gebouwen van 65m is er, zeker in het licht van de de woningen worden gediffe- waarin de woonfunctie overheerst en die huidige bepalingen van de Codex RO, rentieerd volgens de deel- ruimtelijk en landschappelijk een geheel geen wezenlijk groot verschil tussen ruimtebenadering. Hierbij kan vormt. Indicatief geldt hierbij dat indien woningen gelegen in een ruimtelijke een onderscheid worden ge- de perimeters met straal 65 m rondom cluster en verspreid liggende wonin- maakt tussen woningen gele- de gebouwen elkaar wezenlijk overlap- gen. De Codex RO geeft reeds basis- gen in een woonkorrel en pen en indien er geen ruimtelijke functi- rechten. woningen gelegen buiten onele scheiding is tussen de gebouwen woonkorrels (verspreide wo- (bijvoorbeeld woningen aan weerszijden ningen). van een spoorlijn), men kan spreken van een ruimtelijk en landschappelijk geheel. Omdat de zonevreemde woningen in Balen gelegen zijn in hoofdzakelijk grootschalige open tot halfopen landschappen, is een perimeter van 65 meter vanuit visueel landschappelijk oogpunt te verantwoorden. Omdat Vennen dermate groot is en er Bovenstaande kanttekening is ook hier zich veel zonevreemde woningen bevin- van toepassing. Een meer globale en den, kan hier moeilijk nog van een gebiedsdekkende aanpak is vereist. woonkorrel gesproken worden. Dit ge- Vennen ligt volledig in ruimtelijk niet- bied wordt aangeduid als een specifiek kwetsbaar gebied. De VCRO voorziet woonlandschap. hier ruime mogelijkheden in lijn met wat het GRS voorzag voor dit gebied. Het wordt bijgevolg niet apart behandeld en krijgt geen aparte perimeter. De meest waardevolle en In de vallei van de Grote Nete is het In het GRS is het perspectief voor de ‘kwetsbare’ delen van de deelgebied ten westen van het kanaal zonevreemde woningen binnen de valleigebieden een waardevol gebied. Hier sluit de val- kwetsbare deelgebieden van de vallei- In de valleigebieden is het lei bovendien aan bij andere waardevolle en als volgt: onderhouds- en instand- maximaal behoud van de open elementen van de natuurlijke structuur. houdingswerken kunnen worden uitge- ruimte een belangrijke doelstel- De vallei wordt omringd door de waar- voerd; werken die vrijgesteld zijn van ling. Daarnaast is ook de na- devolle natuurelementen Straalse bos- stedenbouwkundige vergunning in de tuurfunctie belangrijk. Daarbij sen en Volsbergbossen. toepassing van het besluit “kleine wer- wordt een onderscheid gemaakt  Analoog is het deelgebied De Most te ken” kunnen worden uitgevoerd; ver- tussen verschillende deelgebie- beschouwen als een belangrijk struc- bouwingen kunnen worden uitgevoerd den van de vallei. De ecologi- turerend element in de natuurlijke binnen het bestaande bouwvolume; er sche en natuurlijke waarde van structuur. Deze delen van de vallei mag geen functiewijziging worden de vallei varieert immers. zijn op het gewestplan ingekleurd als doorgevoerd. kwetsbare gebieden (afwisseling van Dit is in overeenstemming met de hui- natuurgebieden en ecologische waar- dige bepalingen van de Codex RO wat devolle agrarische gebieden). Ook het betreft de kwetsbare gebieden. nat natuurkerngebied tussen de Grote Deze gebieden behoeven geen ver- Nete en de Asbeek wordt beschouwd ruimde bepalingen. Bepalingen om- als een kwetsbaar gebied. trent inplanting van gebouwen, verhar-  In de vallei van de Molse Nete is de dingen, aanleg tuinzone zijn mogelijke ecologische waarde het grootst in het aanvullingen ifv de kwetsbaarheid van deel ten westen van de bebouwing het gebied. langs de N136. Volgens het gewestplan gaat het hier grotendeels om kwetsbare gebieden (afwisseling van natuurgebieden en ecologische waardevolle agrarische gebieden). Het uiterste westen is parkgebied.

Minder kwetsbare delen bin-  Het deel van de vallei van de Grote Uit de screening en voortoets blijkt het nen de valleigebieden. Nete ten oosten van het kanaal heeft westelijk deel van de vallei van de een belangrijke landbouwfunctie. Er is Grote Nete ondanks de belangrijke een sterke relatie met De Malou en landbouwfunctie ook een belangrijke ten oosten van Olmen. De waarde natuurlijke functie te vervullen wat zich binnen de gewenste natuurlijke struc- vertaalt in een zekere ‘gevoeligheid’. tuur is dan ook lager. Vrijwaring van Enkele van de zonevreemde woningen de open ruimte is hier wel een belang- in dit gebied worden aangeduid met rijke doelstelling maar gezien het be- een matig tot significante negatieve perkte aantal zonevreemde woningen invloed, met name qua verstoring en in dit deel van de vallei komt deze impact op de waterhuishouding. Een doelstelling niet in gevaar. meer verfijnde afweging is hier nodig in plaats van een globale verruiming van de ruimtelijke mogelijkheden.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 39 van 78

Wettelijk beleidskader

Beleidscategorie Beleidsvisie Kanttekening

 Voor de Molse Nete is de N136 eerder te beschouwen als een grens. De omgeving van de N136 is een ruimtelijke verbindingsas tussen Balen en Rijsbergdijk. Hier heeft de bebouwing de vallei weggedrukt. Het deel ten westen van de N136 is een agrarisch restgebied ingesloten tussen de bebouwing van Wezel en Balen / Ger- heide.

Het betreft in beide gevallen agrarisch Zowel binnen de ruimtelijke kwetsbare gebied volgens het gewestplan (niet en niet-kwetsbare gebieden volgens kwetsbaar). gewestplan kan een onderscheid wor- Voor zonevreemde woningen in deze den gemaakt tussen ‘gevoelige en niet- deelgebieden van de valleien gelden gevoelige’ gebieden op basis van de dezelfde ontwikkelingsperspectieven als toetsing van de gewenste openruimte voor zonevreemde woningen in niet- structuur. kwetsbare delen van de open ruimtege- Gevoelige kwetsbare gebieden worden bieden (met uitzondering van het nat in hun kwetsbaarheid bevestigd. natuurkerngebied tussen de Grote Nete Niet gevoelige kwetsbare gebieden en de Asbeek en van de Most). worden aangeduid als minder- kwetsbaar. Gevoelige niet-kwetsbare gebieden worden apart aangeduid en krijgen aanvullende bepalingen ifv van de betreffende gevoeligheid. Niet-gevoelige niet-kwetsbare gebieden worden bevestigd in hun ruimere mogelijkheden. De kwetsbare gebieden bin- In openruimte met landbouw liggen heel Geen van beide gebieden kunnen nog nen de zuidelijke en westelij- wat zonevreemde woningen. Zowel als structuurbepalend natuurgebied ke open landbouwgebieden verspreid, in clusters als aansluitend bij wordt beschouwd en zijn eerder struc- de nederzettingsstructuur. Binnen de tureel aangetast. kwetsbare gebieden onderscheiden we: Het bosgebied kan als niet-gevoelig  woningen in het bosgebied aanslui- kwetsbaar gebied worden beschouwd tend bij de woonkern Olmen, vanwege en valt daarom als minder-kwetsbaar hun ligging onmiddellijk aansluitend bij te categoriseren. de woonkern, krijgen deze woningen dezelfde ontwikkelingsperspectieven als woningen in de woonzone;  geïsoleerde woningen in het groengebied aansluitend bij het Hondapark, krijgen dezelfde ontwikkelingsperspectieven als een geïsoleerde woning in niet-kwetsbaar gebied.  Het gebied Volsbergbossen wordt Dit is in overeenstemming met de hui- zowel volgens de huidige gewest- dige bepalingen van de Codex RO en planbestemming als volgens de ge- behoeft niet langer bijkomende bepa- wenste open ruimtestructuur be- lingen. schouwd als een kwetsbaar gebied. In zonevreemde woningen binnen dit deelgebied kunnen: onderhouds- en instandhoudingswerken uitgevoerd worden; werken uitgevoerd worden die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning in de toepassing van het besluit “kleine werken”; verbouwingen worden uitgevoerd binnen het bestaande bouwvolume; geen functiewijziging doorgevoerd worden.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 40 van 78

Wettelijk beleidskader

Beleidscategorie Beleidsvisie Kanttekening

Minder kwetsbare delen bin- Voor alle andere zonevreemde wonin- Dit is in overeenstemming met de hui- nen de zuidelijke en westelij- gen, zowel binnen als buiten de woon- dige bepalingen van de codex RO voor ke open landbouwgebieden korrels, kan men: de niet-kwetsbare gebieden.  Een bestaand gebouw verbouwen De minder-kwetsbare gebieden wor- binnen het bestaande volume; den zo op hetzelfde niveau, naar ruimtelijke mogelijkheden, getild als de niet-  Een gebouw herbouwen binnen het kwetsbare gebieden. bestaande volume op dezelfde plaats;  Een gebouw herbouwen binnen het bestaande volume op een andere plaats onder een aantal voorwaarden;  Een bestaande woning uitbreiden indien het maximaal volume beperkt blijft tot 1.000 m3 en de volumever- meerdering de 100% niet overschrijdt;  Indien de woning die wordt herbouwd groter is dan 1.000 m3, moet het volume van de herbouwde woning beperkt blijven tot 1.000 m3;  Functiewijzigingen voor complementaire kantoor- of dienstenfunctie verbonden met de woonplaats (bijvoorbeeld kantoren voor zelfstandige be- roepen) zijn toegelaten.  In het zuidelijke openruimtegebied zijn bovendien functiewijzigingen voor activiteiten die verband houden met plattelandstoerisme toegelaten. De kwetsbare gebieden bin- Het bosgebied ten noordwesten van nen het gediversifieerd cen- Rijsbergdijk is een kwetsbaar gebied trumgebied en het noordelijk (natuurkern in gewenste open ruimte netwerkgebied structuur, bosgebied op het gewestplan). De zonevreemde woningen sluiten echter ruimtelijk aan bij het nederzettingsfragment Rijsbergdijk. Minder-kwetsbare delen bin- Voor alle andere zonevreemde wonin- Dit is voor de meeste gevallen in over- nen het gediversifieerd cen- gen in deze deelruimten, zowel binnen eenstemming met de huidige bepalin- trumgebied en het noordelijk als buiten de woonkorrels, kan men: gen van de codex RO voor niet- netwerkgebied  Een bestaande gebouw verbouwen kwetsbaar gebied en behoeft niet lan- binnen het bestaande volume; ger bijkomende bepalingen.

 Een gebouw herbouwen binnen het bestaande volume op dezelfde plaats; Indien de betreffende woningen in kwetsbaar of minder kwetsbaar (struc-  Een gebouw herbouwen binnen het tureel aangetast) gebied liggen bete- bestaande volume op een andere kent dit beleidskader een verruiming plaats onder een aantal voorwaarden; van de mogelijkheden ten opzichte van  Een bestaande woning uitbreiden de bepalingen van de codex voor indien het maximaal volume beperkt kwetsbaar gebied. blijft tot 1.000 m3 en de volumever-

meerdering de 100% niet overschrijdt;  Indien de woning die wordt herbouwd groter is dan 1.000 m3, moet het volume van de herbouwde woning beperkt blijven tot 1.000 m3.  Functiewijzigingen voor complementaire kantoor- of dienstenfunctie verbonden met de woonplaats (bijvoorbeeld kantoren voor zelfstandige be- roepen) zijn toegelaten.  Functiewijzigingen voor activiteiten die verband houden met plattelandstoerisme zijn toegelaten.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 41 van 78

Wettelijk beleidskader

Beleidscategorie Beleidsvisie Kanttekening

Specifiek woonlandschap In het gebied Vennen gelden specifieke Vennen ligt volledig in ruimtelijk niet- Vennen ontwikkelingsperspectieven voor de kwetsbaar gebied. De VCRO voorziet zonevreemde woningen. Ondanks de hier ruime mogelijkheden in lijn met verspreide bebouwing heeft het land- wat het GRS voorzag voor dit gebied. schap er haar specifiek karakter behou- Het wordt bijgevolg niet apart behan- den. De talrijke groenfragmenten, de deld en krijgt geen aparte perimeter. houtkanten en het stelsel van grachten Naar de geest van de Codex RO zijn en beekjes zijn beeldbepalend. Het sa- hier wel aanvullende bepalingen nodig mengaan van 3 specifieke problematie- naar inplanting, aanleg tuinzone en ken geeft aanleiding tot een specifiek verhardingen in relatie tot de vallei van beleid: de problematiek van zone- de Grote Nete. vreemdheid; het kenmerkend landschap; de verweving van natuur, landbouw en bebouwing. De ontwikkelingsperspectieven voor de zonevreemde woningen zullen worden bepaald na een ruimtelijke en landschappelijke analyse van het gebied. Bescherming van de kleine landschapselementen, vrijwaring van de natuurfragmenten en het in stand houden van de globale visuele kwaliteit van het gebied als een geheel zullen bepalende randvoorwaarden zijn voor het afwegen van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de zonevreemde woningen. Woonkorrels De inventaris zonevreemde woningen en Uit het in het GRS voorgeschreven woonkorrels uit het GRS is indicatief en onderzoek naar het nader te bepalen zal nader worden onderzocht bij de op- onderscheid tussen ruimtelijke clusters maak van het RUP zonevreemde wo- en verspreide woningen, blijkt dat, ningen. Voor de woonkorrels zal ook buiten een beperkte onderlinge afstand worden onderzocht in hoeverre ze ruim- van 65m, er geen wezenlijk onder- telijke gehelen zijn die de open ruimte scheid is tussen woningen gelegen in minder versnipperen dan verspreide en een ruimtelijke cluster en verspreid geïsoleerde zonevreemde woningen en liggende woningen. waar de ruimtelijke draagkracht hoger is. Ook in het licht van de huidige bepa- Het onderzoek kan leiden tot het bijstu- lingen van de Codex RO die basisrech- ren van de hierboven geschetste selec- ten geeft aan alle vergunde en vergund tie en de ontwikkelingsperspectieven geachte zonevreemde woningen heeft voor bepaalde woningen of woonkorrels. het niet langer zin om een strikt onderscheid te maken tussen woonkorrels en verspreid liggende woningen. Volgens het GRS zijn in woonkorrels Dit valt momenteel onder gewone uit- bijkomend toegelaten: breidingen en niet-vergunningsplichtige Bijgebouwen met ondersteunende func- kleine werken en is in vele gevallen ties voor het wonen (wintertuin, berg- reeds ondervangen in de huidige bepa- plaatsen, garages) indien deze worden lingen van de Vlaamse Codex RO. Dit ingeplant volgens het inbreidingsprinci- hoeft, buiten de minder-kwetsbare pe; gebieden, geen nadere bepalingen. Handelsactiviteiten indien deze gekop- Handelsactiviteiten op perifere locaties peld zijn aan agrarische activiteiten, ter zijn niet kernversterkend en ondergra- versterking van de economische functie ven de principes van het GRS. Land- van de landbouw in deze deelruimte; bouwactiviteiten zijn niet zonevreemd in agrarisch gebied. Het RUP kan dus Het bestendigen van bestaande am- niet van toepassing zijn voor woonge- bachtelijke nevenactiviteiten, aansluitend legenheden bij professionele land- bij de hoofdfunctie wonen. bouwactiviteiten. Pas bij stopzetting van de landbouwactiviteit komt de woonfunctie in het vizier.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 42 van 78

Wettelijk beleidskader

Tabel 2: Indicatieve selectie woonkorrels in het GRS en hun codering in de screening:

Deelruimte Code screening Omschrijving

Noordelijk netwerkgebied N1 Rauw Vallei van de Molse Nete VMN2 Breden Els VMN 3 en 4 tussen Balen en Rijsbergdijk Centrumgebied / Balen C1 open ruimte corridor Holven C7 Scheps Centrumgebied / Rosselaar C2 Molderloopstraat C3 KMO-zone Langvennen C4 Plaseindeweg Centrumgebied / Gerheide C9 Sinterveld-Steegsebaan Vallei van de Grote Nete VGN9 Heynsbergen VGN10 Sint-Odrada VGN14 Peer Luytendijk-Wolfsdonken VGN15 Luizenberg Westelijk open ruimtegebied W2 langs de N110 Zuidelijk open ruimte gebied Z1 Straal Z2 Gervoort Z4 Bosstraat-kanaal Z5 Stotert-Ploegstraat Z6 Gorishoeven-Hamsehoeven Z9 Asbeekstraat-Reigerstraat Z10 Bruine Kolk Z14 Bruine Kolk-N18 Z15 N18-Schoorheide Z22 Kampagnestraat-kanaal Z23 Kampagnestraat-Oosthoek

4.5.2.3 Plaatselijk beperken of afbouwen van de lintbebouwing

De ‘primaire’ linten zijn inpasbaar in de fysische en landschappelijke structuur. Het zijn lineaire gegroeide nederzettingen die hun oorsprong vinden in de locatie van de historische nederzettingen en de oost/west gerichte landschappelijke structuur van hoge heuvelruggen en laag gelegen riviervalleien. Hun ontstaan en groei is dus een logisch gevolg van het fysisch systeem en streekeigen. Selectie primaire woonlinten:  Grees  Sint-Hubertuslaan - Hulsen  Lil  Schoorheide  Kerkhoven  Gerheide  Misseweg  Straal

Vandaag vormen deze linten een logische ruimtelijke begrenzing van de open ruimte. Het lint langs Gerheide is de zuidelijke begrenzing van de vallei van de Molse Nete. Het zelfde geldt

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 43 van 78

Wettelijk beleidskader

voor de gehuchtensnoeren. Zo vormt het Netelint Hoolst / Hoolsterberg / Scheps / Schoor de noordelijke grens van de vallei van de Grote Nete.

De primaire linten kunnen niet verder uitbreiden om een verdere versnippering van de open ruimte te vermijden. Binnen de bestaande zonering kunnen de juridisch bebouwbare kavels verder worden ingevuld. Ze worden ingevuld met open en halfopen bebouwing om geen barriè- res in het landschap te krijgen.

De ‘secundaire’ linten die de kernen met de primaire linten verbinden, verstoren in meer of mindere mate de gewenste ruimtelijke structuur. Het gaat om:  Oosthamsesteenweg;  Hamsestraat;  Graanstraat;  Kamperbaan en Zwarte Weg;  Schoor en Steenweg op Leopoldsburg;  Olmensebaan tussen Hoolst en Rosselaar;  Holven (deels);  Hoolsterberg / Reit tussen Hoolst en Balen;  Schepsveld (deels) tussen Scheps en Balen;  Steegstraat / Sint Rochusstraat tussen Schoor en Balen.

Hun overwegende noord/zuid oriëntatie staat haaks op de oost/west gerichte fysische structuur. Hun ontstaan en groei is eerder verbonden met recentere verkeersinfrastructuren dan met historische nederzettingen. Daarom wordt een verdichting beperkt. Dit betekent dat bij het verkavelen van brede percelen om er bijkomende woningen op te realiseren, de perceelsbreedte wordt vergeleken met de breedtes in de onmiddellijke omgeving, waarbij een minimumbreedte wordt opgelegd. Het opdelen van woningen in meerdere woongelegenheden kan wel, behalve als het gaat om zonevreemde woningen. Volgende secundaire linten dienen op lange termijn ‘ontdicht’ of afgebouwd te worden:  de Oosthamsesteenweg tussen Olmen (Heistraat) en Heivoort;  de Hamsestraat tussen Stotert en Hamsehoeven;  langs de Graanstraat ten zuidwesten van Rosselaar;  langs de Kamperbaan en de Zwarte Weg op de grens met Hechtel-Eksel en Lommel.

4.5.3 De gewenste natuurlijke en agrarische structuur

Een waardevolle toposequentie met een unieke biologische gradiënt tussen droge landduinbio- topen en stuifduinrestanten van Keiheuvel en het nat valleigebied van de Grote Nete, De Most en Grote en Kleine Hoofdgracht. De weekendverblijven aan Keiheuvel en De Most krijgen een uitdovend statuut om de zone om te vormen tot recreatief bos.

Hoge prioriteit naar bescherming van waardevolle natuurelementen gaat naar het deel van de vallei van de Grote Nete tussen Holst en Scheps, het westelijk deel van de vallei van de Molse Nete (ten westen van de N136), de heiderelicten en stuifduinen te Hulsen, Gerheide, Keiheuvel, de Most, Straalse bossen en Volsbergbossen.

Daarnaast zijn de kleinere bospercelen, natte graslanden en kleine landschapselementen waardevol. Behoud van het waterbergend vermogen van alle natuurlijke gebieden is een crucia- le doelstelling. Met name in het overstromingsgebied tussen de Grote Nete en Asbeek.

In het zuidelijk open ruimte gebied is er een sterke landbouwsector die ruimtelijk structurerend is. In dit gebied moet er plaats zijn om de professionele agrarische activiteiten op een economische verantwoorde en toekomstgerichte manier verder uit te bouwen. In functie hiervan worden basisgebieden voor de landbouw afgebakend. Deze stemmen nu deels overeen met de HAG’s. Landbouw is hier de hoofdgebruiker. Om de toekomst van de landbouw veilig te stellen moet worden vermeden dat de landbouwgronden te sterk versnipperd raken, ook al is het ten voorde-

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 44 van 78

Wettelijk beleidskader

le van natuurontwikkeling. Ook in landbouwverwevingsgebieden is landbouw de hoofdgebruiker. De landbouw is er echter kleinschaliger van karakter. Grote infrastructuren worden niet toegelaten. Kleine landschapselementen worden beschermd.

Figuur 5: Gewenste openruimtestructuur uit het GRS

Openruimtecorridors en bufferzones worden in stand gehouden en versterkt. In de openruimte tussen Hulsen en Rosselaar vormt de westelijke grens van Rosselaar een harde grens. Via de vallei van Grote Nete is er hier een ruimtelijke verbinding mogelijk tussen het westelijk en zuidelijk openruimtegebied. Op een hoger schaalniveau, tussen het landbouwgebied rond Olmen en Malou met dat van Geel en Bel.de corridor heeft ook een ecologisch belang als verbinding tussen de Molse en Grote Nete. In de open ruimte corridor kunnen nieuwe infrastructuren enkel als uitbreiding van bestaande gebouwen of indien ze er ruimtelijk mee geclusterd zijn. Versnippering van de open ruimte wordt zo tegengegaan.

Het woonuitbreidingsgebied Holven-noord is niet ingevuld en zal in de toekomst ook niet worden aangesneden. Het fungeert als buffer tussen het regionaal bedrijventerrein Holven en Ba- len-centrum. Het is wenselijk het gebied beter toegankelijk te maken, zodat het een sociale en recreatieve meerwaarde krijgt. Op termijn kan het evolueren naar een recreatief groengebied, aansluitend bij het kerngebied van Balen. Kleinere te vrijwaren bufferzones zijn deze tussen de bedrijvenzone Berkenbossen en de woonwijk Berkenbossen en tussen de bedrijvenzone Holven en het woonlint Hoolst – Hoolster- berg – Reit.

Gedifferentieerd beleid voor kleinschalige open ruimte kamers verweven met de nederzettingsstructuur Naast de bosfragmenten en de grootschalige open ruimte gebieden die vervat zitten in de kerngebieden voor de landbouw en de verwevingsgebieden, zijn er in gemeente talrijke open ruimte fragmenten die verweven zijn met de bebouwde gebieden.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 45 van 78

Wettelijk beleidskader

Deze ‘kamers’ situeren zich tussen:  Rosselaar en het kanaal;  het Netelint en het centrumgebied;  Olmen en de gehuchtenkrans Bukenberg - Heivoort - Stotert - Germeer  in Gerheide.

In de open ruimte kamers kan de bestaande landbouwactiviteit worden voortgezet. Bij afname van de landbouwactiviteiten evolueren de kamers naar gemengde zones met kleinschalige niet- professionele land- en tuinbouw (o.a. volkstuinen), commerciële land- en tuinbouw, groene ruimtes (park of bosfragmenten) of sport en recreatie (sportinfrastructuur, jeugdterreinen, speelpleinen). Het bewaren van de openheid en het kleinschalig karakter zijn hoofddoelstellingen, gezien de fijnmazigheid van deze open ruimte fragmenten en hun verweving met residentiële bebouwing. Deze laatste bepaling geldt niet voor bestaande tuinbouwbedrijven onder voorwaarde dat ze ruimtelijk rechtstreeks aansluiten bij een hoofddorp of woonkern. Nieuwe tuincentra zijn in deze zones niet gewenst.

Er worden geen globale bestemmingswijzigingen doorgevoerd voor de openruimte kamers. En- kel voor de reeds bestaande zonevreemde functies worden bestemmingswijzigingen voorzien in het kader van de sectorale RUP’s zonevreemde activiteiten.

Open ruimte kamers aansluitend bij het hoofddorp, de woonkernen en de nederzetting, die in de geldige bestemmingsplannen aangeduid zijn als woonuitbreidingsgebied, behouden hun bestemming als woonreserve voor de lange termijn (zie gewenste nederzettingsstructuur). Indien in functie van de behoefte een aansnijding kan verantwoord worden, zal voor de volledige open ruimte kamer een inrichtingsschets gemaakt worden. In dit inrichtingsplan zal worden vastgelegd welke open ruimte of recreatieve elementen worden behouden en hoe ze kunnen worden geïntegreerd in de globale ontwikkeling van het gebied. Zolang de gebieden niet worden aangesneden voor wonen, gelden de bovenstaande algemene ontwikkelingsperspectieven voor de open ruimte kamers.

Selecties Van bovenlokaal belang zijn het natuurverbindingsgebied doorheen het ecologisch gebied van bovenlokaal belang rondom Meerhout – Olmen. Het gebied in de vallei van de Grote Nete tot aan de provinciegrens te Balen is geselecteerd als gebied met een ecologische infrastructuur van bovenlokaalbelang. Het gebied Bel - Hulsen - Meerhout is geselecteerd als gebied met een ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang. VEN-gebieden van de eerste fase zijn te vinden in de vallei van de Grote Nete en de vallei van de Molse Nete

 Lokale natuurkernen  De Most  Straalse Bossen  Volsbergbossen met aansluitende stuifzandgebieden  Stuifzandgebieden rond de Keiheuvel en aansluitend aan de rand van Gerheide  Het bosfragment tussen de bedrijvenzone Berkenbos en de N136  Lokale natte natuurkernen in het overstromingsgebied tussen Grote Nete en Asbeek in de vallei van de Grote Nete  Bufferzones  De buffer tussen de bedrijvenzone Berkenbossen en de woonwijk Berkenbos  Bufferzone Holven-noord tussen de bedrijvenzone Holven en Balen-centrum  Bufferzone tussen de bedrijvenzone Holven en het woonlint Holven  Recreatieve groengebieden aansluitend bij de kerngebieden  Bosgebied Olmen  Bufferzone Holven-noord

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 46 van 78

Wettelijk beleidskader

 Recreatief bos, aansluitend bij het toeristisch recreatief knooppunt De Keiheuvel, Keiheuvel bos  Landbouwbasisgebieden  De Malou  Stotert – Hamsehoeven  Landbouwverwevingsgebieden  Omgeving Bruine kolk  Gervoort  Westelijk open ruimte gebied  Het kleinschalig landschap ten zuiden van de Molse Nete  Gebieden met open ruimte kamers  tussen Rosselaar en het kanaal  tussen het Netelint en het centrumgebied  tussen Olmen en de gehuchtenkrans Bukenberg – Heivoort – Stotert – Germeer  Gerheide  Structuurbepalende rivier- en beekvalleien op bovenlokaal niveau zijn de vallei van de Grote Nete en de vallei van de Molse Nete ten westen van Wezel  Structuurbepalende rivier- en beekvalleien op lokaal niveau  vallei van de Scheppelijke Nete  vallei van de Molderloop  bovenloop van de Asbeek met benedenloop van de Visbeek (ten zuiden van de N18) en benedenloop van de Brisdilloop (ten zuiden van de N18)  vallei van de Scheiloop  Greesloop en Loop van de Hoogstraat ten westen van de Olmensebaan  Rosselaarsloop ten westen van de Olmensebaan  Structuurbepalende lokale open ruimte verbinding is de open ruimte corridor tussen Hulsen en Rosselaar  Structuurbepalende lokale natuurverbindingen zijn  het bos tussen de stuifzandgebieden van de Keiheuvel en de vallei van de Grote Nete (reeds deels geselecteerd als VEN-gebied);  verbinding tussen Volsbergbossen en de Grote Nete tussen Lil en Hulsen.

4.5.4 Gewenste toeristisch - recreatieve structuur

Elementen van bovenlokaal belang zijn de Keiheuvel, de Olmense Zoo, de toeristisch - recreatieve fietsroutenetwerken en de riviervallei van de Grote Nete. De ‘Olmense Zoo’ is via het kanaal Dessel - Kwaadmechelen gekoppeld aan het recreatief VLM - fietsroutenetwerk. Het kanaal naar Beverlo is onderdeel van het recreatief fietsroutenetwerk Limburgse Kempen. Op gemeentelijk niveau kunnen deze voorzieningen fysisch gelinkt worden en kunnen eigen accenten gelegd worden bijvoorbeeld door:  Het voorzien van infrastructuur voor pleziervaart op de kanalen ter hoogte van de provinciale toeristisch - recreatieve knooppunten. Een plan om langs het kanaal Dessel - Kwaadmeche- len ter hoogte van de Olmense Zoo een aanlegkade te voorzien, is reeds goedgekeurd. Voor de Keiheuvel kan gestreefd worden naar een duidelijkere link met het kanaal naar Be- verlo.  Het creëren van gemeentelijke fietsen wandelroutes tussen de bovenlokale toeristisch - recreatieve knooppunten en assen. Voor fietsers is dit reeds gerealiseerd via de Strussel- route die de Keiheuvel met de Olmense Zoo verbindt.  Het integreren van de drie watermolens in de voorzieningen voor zachte recreatie in de riviervalleien.  Het voorzien van verblijfsaccommodatie in de kernen kan zowel de toeristisch recreatieve structuur als de kernen zelf versterken.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 47 van 78

Wettelijk beleidskader

Daarnaast zijn de talrijke lokale clubs en organisaties die in de gemeente actief zijn, een belangrijke element in de woon- en leefstructuur binnen de gemeente. In functie van het sociaal- maatschappelijk draagvlak op wijk- en buurtniveau worden deze activiteiten ondersteund. Een aangepast ruimtelijk beleid moet hieraan gekoppeld zijn.

Behouden van de recreatieve activiteiten op het domein Keiheuvel, in afstemming met de natuurwaarden De Keiheuvel bundelt een divers aanbod aan sportieve en recreatieve activiteiten op één locatie. Deze activiteiten moeten gebeuren in afstemming met de waarde van de natuurelementen. Deze afstemming wordt gezocht in het inrichtingsplan voor Keiheuvel - De Most, opgesteld door de VLM. De doelstelling van het plan is de verbetering van de inrichting van het gebied in functie van een duurzame recreatieve ontwikkeling in het westen en in functie van natuur, landschap en geleiding van het recreatief medegebruik in het oosten. De gemeente onderschrijft deze initiatieven van de VLM. De activiteiten op de Keiheuvel dienen voldoende kansen en on- dersteuning te krijgen.

Uitdoofscenario voor weekendverblijven en kamphuizen Voor alle weekendverblijven in de gemeente, zowel geclusterd als geïsoleerd, geldt een uitdoofscenario. De weekendverblijven situeren zich hoofdzakelijk in de valleigebieden en in waardevolle gebieden voor de natuurlijke structuur. In deze zones is de bescherming en het herstel van de open ruimte in functie van natuur, extensieve landbouw en zachte recreatie de hoofddoelstelling. Voor de clusters van weekendverblijven ten zuidoosten van de Keiheuvel geldt dit ontwikke- lingsperspectief als een suggestie naar de provinciale overheid. De huidige eigenaars kunnen ze blijven gebruiken. Tijdens deze overgangsperiode zal het verbod op permanente bewoning streng opgevolgd worden.

Voor kamphuizen of jeugdbivaks gelden specifieke ontwikkelingsperspectieven, daar het doel- publiek niet noodzakelijk een rechtstreekse link heeft met de gemeentelijke kernen. Kamphui- zen kennen een specifiek gebruik dat gedurende korte periodes zeer intensief kan zijn. In gebieden die kwetsbaar zijn en ruimtelijk structuurbepalend in functie van de gewenste natuurlijke structuur kan dit in conflict komen met de natuurdoelstellingen. Daarom krijgen ruimtelijk geïso- leerde kamphuizen in kwetsbare gebieden een uitdovend karakter. Andere kamphuizen kunnen bestendigd worden en in functie van de behoefte en de ruimtelijke mogelijkheden uitbreiden.

Ontwikkelingsperspectieven voor toeristische recreatieve structuur in de valleien van de Grote en de Molse Nete In de valleien van de Grote en Molse Nete wordt passieve recreatie toegestaan. Het gaat daarbij om wandelen, joggen en fietsen. Toeristisch – recreatieve activiteiten moeten voldoende rekening houden met de andere functies in de valleien (natuur, land- en tuinbouw).

Enkel het gebied Vennen in de vallei van de Grote Nete is te beschouwen als een nederzet- tingselement (specifiek woonlandschap). De zonevreemde infrastructuur (voetbalveld en kamp- huis) die in het gebied Vennen liggen, kan behouden worden onder zijn huidige vorm. Herstruc- turen, herbouwen en verbouwen binnen de huidige oppervlakte is mogelijk. Een mogelijke uitbreiding van de bebouwde infrastructuur in functie van de huidige exploitatie van activiteit kan worden onderzocht binnen een gebiedsgericht RUP voor het volledige gebied Vennen.

Ondersteunen van lokale sportvoorzieningen Lokale sportvoorzieningen hebben een belangrijke ondersteunende functie in de woon- en leefstructuur. Vaak wordt de infrastructuur (kantines, e.d.) ook gebruikt door het lokale verenigin- gen. De gemeente zal een sturend beleid voeren om de lokale sportverenigingen te ondersteunen. Ze zal daarvoor een actief grondbeleid voeren door de gronden aan te kopen en daarna

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 48 van 78

Wettelijk beleidskader

via overeenkomsten ter beschikking te stellen van de clubs. In eerste instantie gaat daarbij prioriteit naar de voetbalclubs die in de erkende competities spelen. Hieraan gekoppeld zal de gemeente werk maken van het oplossen van de problematiek van de zonevreemde sport en recreatie.

Herwaarderen van historisch monumenten Naast hun intrinsieke historische waarde kunnen de historische monumenten en relicten elementen zijn van het toeristisch aanbod. Een aantal monumenten verkeren echter in slechte staat en moeten dringend gerestaureerd worden. Voor het Pannenhuis is er reeds een (privé-) initiatief genomen. Dit zou op korte termijn ook moeten gebeuren voor de hoeve Peeters en voor de Topmolen.

Aanmoedigen van het hoevetoerisme en aanverwante activiteiten Het gebruik van bestaande gebouwen voor hoevetoerisme zal aangemoedigd worden. Het zuidelijk open ruimtegebied komt hiervoor in aanmerking. In deze deelruimte is er voor veel kleinere landbouwbedrijven geen opvolging of is de opvolging onduidelijk. Afgestoten landbouwbedrijven kunnen herbestemd worden in functie van laagdynamische toeristische activiteiten zoals kamers met toeristische dienstverlening, huurvakantiewoningen of jeugdlogies. Dit ondersteund tevens het behoud van historisch waardevol agrarisch erfgoed zoals de typische Kempense langgevelhoeves (Vennen). Het ontwikkelen van grote complexen in het open ruimte gebied moet vermeden worden. Her- bruik wordt in de eerste plaats gericht op kleinere hoeves. Grotere actieve landbouwbedrijven kunnen gelijkaardige initiatieven nemen als nevenactiviteiten (‘kamperen bij de boer’, actieve boerderijvakanties, …).

4.5.5 Gewenste landschappelijke structuur

Balen is een uitgestrekte gemeente waarbinnen verschillende deelgebieden elk een eigen voorkomen, structuur en identiteit hebben. Toekomstige ontwikkelingen moeten rekening houden met de eigenheid van de omgeving, zowel wat betreft de bebouwde ruimte als het niet of grotendeels onbebouwde landschap. De landschappelijke structuur wordt sterk bepaald door de aanwezigheid van de riviervalleien. De afwisseling van valleien en heuvelruggen was en is bepalend voor het reliëf en daardoor ook voor de afwisseling tussen meer en minder bebouwde stroken. Door de verdere aantasting van historische landschappen en de steeds verder uitwaaierende bebouwing, is de leesbaarheid van de landschappelijke structuur enigszins verloren gegaan. Ondanks verlinting en verspreide bebouwing zijn er nog delen van het landschap die in zekere mate een oorspronkelijk karakter hebben weten te behouden. Behoud en indien relevant herstel van relicten van traditionele landschappen is een basisdoelstelling. De kwaliteit en de oorspron- kelijkheid van landschappen kan vaak door kleine eenvoudige ingrepen versterkt worden.

Nochtans kan het beleid niet uitgaan van een ontkenning van recente evoluties die het landschap hebben gewijzigd. Het landschap is een neerslag van verschillende evoluties in de gemeente en daardoor een essentieel kenmerk die de gemeente haar identiteit geeft. In die zin moet de wens tot het beschermen en vrijwaren van relicten van traditionele gave landschappen samengaan met het streven naar het beter ordenen en beheersen van nieuwe landschappen. Analoog mag de aandacht die (terecht) gaat naar grote aaneengesloten landschappelijke gehelen geen aanleiding zijn om kleinschalige specifieke landschappen van allerlei aard te verwaarlozen. In open ruimte gaat aandacht daarbij vooral naar KLE ’s zoals bomenrijen en oevervegetatie. Het initiatief ligt hier vaak bij de privé-eigenaars maar kan via overeenkomsten gestuurd worden door de gemeentelijke of een andere overheid.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 49 van 78

Wettelijk beleidskader

Kenmerken van specifieke landschappen en waardevolle bebouwde gehelen respecteren Waar traditionele landschappen en relictzones vooral open, hoofdzakelijk niet bebouwde gebieden beschermen, moet ook aandacht worden besteed aan de specifieke kwaliteiten van bebouwde of deels bebouwde landschappen. Specifieke landschappen kenmerken zich door de integratie van verschillende ruimtelijke elementen waardoor een uniek landschap ontstaat. Noch de bebouwde ruimte, noch de onbebouwde ruimte is structurerend. Net de combinatie van beiden leidt tot een specifiek landschap. Het behoud van de specifieke kenmerken is essentieel voor deze landschappen. Dit betekent niet noodzakelijk een beleid van behoud, maar eerder het ontwikkelen en evolueren met respect voor de specifieke kenmerken en vooral het evenwicht tussen de verschillende bouwste- nen van het landschap.

Voor Vennen betekent dit de fijnmazige verweving van eerder kleine woningen en langgevelhoeves met kleine landschapselementen zoals hagen, houtkanten, grachten en beken. Het is een kleinschalig gesloten landschap.

Voor de Malou betekent dit behoud van het open grootschalig agrarisch landschap met verspreid voorkomende bebouwing. Waardevolle hoeves worden zoveel mogelijk gevrijwaard. Be- bouwing wordt zoveel mogelijk gebundeld om versnippering van het landschap tegen te gaan.

In waardevolle bebouwde gehelen is de bebouwde ruimte structurerend. Wezel is een voorbeeld van een arbeiderscité, ontstaan na de oprichting van de fabriek Vieille Montagne. Waar de wijk nog de kenmerken van de arbeiderswijk heeft, wordt er naar gestreefd deze te behouden. Dit betekent dat verbouwen of uitbreiden van de woningen moet gebeuren met respect voor de historisch erfgoedwaarde ervan.

Gefragmenteerde landschappen structureren tot gecompartimenteerde landschappen In verweven landschappen is er een sterke wisselwerking tussen niet bebouwde ruimte en bebouwde ruimte. Vaak gaat het om een aaneenschakeling van lineaire bebouwde stukken en achterliggende open ruimte kamers. Door deze opeenvolging en vervlechting ontstaat een gevarieerd landschap dat echter vaak ongestructureerd overkomt. Doelstelling voor deze landschappen is de variatie te behouden maar beter te structureren. De afwisseling tussen open en bebouwd in half open landschappen wordt behouden. In de open compartimenten is plaats voor landbouw en andere functies voor zover die verenigbaar zijn met het grotendeels open houden van de ruimte. In de gesloten gecompartimenteerde landschappen is de afwisseling van bebouwd en niet bebouwd eerder vlakvormig. De bebouwing wordt gebundeld. In de tussenliggende gebieden wordt gestreefd naar het behouden van het groene beboste karakter.

Woonuitbreidingsgebieden behouden hun status als reserve voor bijkomende woningen op lange termijn. In dit geval zijn bovenstaande ontwikkelingsperspectieven te beschouwen als over- gangsbepalingen die van toepassing zijn zolang het gebied niet wordt aangesneden voor bijkomende woningen.

Bebouwde landschappen opwaarderen In de bebouwde ruimte zijn de kwaliteit van het publiek domein en de openbare ruimte belangrijke werkvelden. Hier kan de overheid meestal rechtstreeks op ingrijpen. Ook kwaliteit en uit- zicht van de bebouwing spelen een rol in de algemene beleving van de ruimte. Via specifieke voorschriften in gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan de gemeente hier sturend optreden.

Behouden, zichtbaar maken en aanwenden van bakens Bakens zijn visuele blikvangers. Vaak fungeren ze als oriënteringspunten in het (open) landschap. In de bebouwde ruimte zijn het eerder herkenningspunten. Het beleid is gericht op het

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 50 van 78

Wettelijk beleidskader

behoud en waar nodig het herstel van bakens en het verhogen van hun zichtbaarheid. Dit laatste houdt bijvoorbeeld in dat nieuwe ontwikkelingen rekening houden met zichten op de bakens.

Bakenreeksen zijn groepen van gelijkaardige bakens die via een deelstructuur met elkaar verbonden zijn. De 3 watermolens zijn zo een bakenreeks. Bij herstel en eventueel hergebruik van dergelijke bakens staat het refereren naar hun oorspronkelijke functie en naar hun onder- ling binding centraal. In het geval van de watermolens betekent dit het behouden van een relatie met de rivier, in het geval van de Kempische langgevelhoeves de landschappelijke integratie in de open ruimte.

Voor bakens staat hun behoud op lange termijn voorop. In perspectief van een duurzaam gebruik van erfgoed op lange termijn, moet een optimaal ruimtelijk, functioneel en historisch toe- komstig gebruik worden nagestreefd. In die optiek zijn functiewijzigingen, ook in de open ruim- tegebieden, mogelijk. Voor landschappelijk waardevolle lijnelementen moet de continuïteit ge- garandeerd blijven en wordt gestreefd naar het behoud van hun kenmerkende eigenschappen over de ganse lengte.

Verspreide bebouwing en infrastructuren landschappelijk inpassen Grotere landschappelijke gehelen worden vaak verstoord door verspreide bebouwing. Herstel- len van het landschap is in de meeste gevallen niet mogelijk. Daarom wordt gestreefd naar het zo goed mogelijk inpassen van bebouwing in het omringende landschap.

Selecties De Grote Netevallei te Balen met De Most is van bovenlokaal belang en is aangeduid als ankerplaats in de landschapsatlas. Op provinciaal niveau werden de landduincomplexen tussen Retie, Mol en Balen als structurerend reliëfelement, de grote Nete als structurerend hydrogra- fisch element en het oostelijk complex van de Grote Nete als complex gaaf landschap geselc- teerd.

 Traditionele landschappen  Vallei van de Scheppelijke Nete  Vallei van de Molse Nete ten westen van Wezel  Vallei van de Grote Nete  Omgeving Bruine Kolk  Omgeving Grote en Kleine Hoofdgracht  Vallei van de Asdonkbeek  Relictzones buiten de traditionele landschappen  Oostelijke en westelijke rand van domein Keiheuvel als stuifduingebied  Keiheuvel Bos  Zuidelijk deel van Gervoort  Straalse Bossen  Volsbergbossen  Omgeving Vondersstraat  Specifieke landschappen  Vennen als verweven landschap  De Malou als agrarisch landschap  Waardevolle bebouwd geheel Wezel als (voormalige) arbeiderscité  Half-open gecompartimenteerde landschappen  Gerheide  Tussen Olmen en de gehuchtenkrans Bukenberg - Heivoort – Stotert – Germeer  Tussen het Netelint (Hoolst – Hoolsterberg – Schoor – Ongelberg) en Balen en tussen het Netelint en Gerheide  Tussen de Olmensebaan, het kanaal en Rosselaar  Gesloten gecompartimenteerd landschap Rijsbergdijk - Berkenbos

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 51 van 78

Wettelijk beleidskader

 Landschappelijk waardevolle puntelementen (bakens)  Sint-Andrieskerk te Balen  Oud gemeentehuis Balen  Sint-Willibrorduskerk te Olmen  Poortgebouw van de pastorie van Olmen  Kapel van Schoor  Pannenhuis  Sint-Luciakapel  Hoeve Peeters  Kasteel De Most  Bakenreeksen  Oude Kempische Hoeves in het zuidelijk open ruimtegebied en in Vennen  Watermolens (Straalmolen, Hoolstmolen, Topmolen) in de vallei van de Grote Nete  Te beschermen landschappelijk waardevolle lijnelementen  Kanaal van Beverlo  Schoorheide (Militaire Baan)  Landschappelijk te integreren infrastructuren in de open ruimte  Olmense Zoo  Hondapark  Open ruimte corridor tussen Hulsen en Rosselaar

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 52 van 78

Wettelijk beleidskader

4.6 Invulling plangebied en uitwerking van het RUP

De concrete invulling van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen gebeurt aan de hand van een perimeterplan in overdruk en de daaraan gekoppelde stedenbouwkundige voorschriften.

De perimeters worden afgebakend op basis van de gewenste ruimtelijke structuur van het GRS en rekening houdend met de kwetsbaarheid en gevoeligheid van de deelgebieden. Bij de afbakening op perceelsniveau wordt rekening gehouden met de ruimtelijke en functionele kenmerken van de omgeving: hierbij is zowel de aanwezigheid van bebouwing op korte afstand als kerngebonden functies (zoals scholen,…) van belang.

4.6.1 Zones uit te sluiten uit de perimeters van het RUP

4.6.1.1 Woongebieden, verkavelingen en ruimtelijke bestemmingsplannen

Het RUP zonevreemde woningen Balen is niet van toepassing in de woonzones volgens gewestplan en in goedgekeurde, niet-vervallen verkavelingen. De woonzones werden uit de perimeters uitgesloten. Hiervan bestaat immers een juridisch vaststaand kader. Dit is echter niet eenduidig het geval voor de goedgekeurde, niet-vervallen verkavelingen. Om die reden werden de verkavelingen niet in rekening gebracht bij het opmaken van het gebiedsgericht ruimtelijk kader en werd er geen rekening mee gehouden bij de opmaak van het grafisch plan. Dit feit doet geen afbreuk aan het feit dat het RUP niet van toepassing is voor woningen gelegen binnen goedgekeurde, niet-vervallen verkavelingen. De controle op het al dan niet vervallen zijn van een verkaveling zal bepalend zijn voor het toepassingsgebied en maakt deel uit van het vergunningentraject.

Zones die behandeld werden in een ander ruimtelijk plan (BPA, RUP) worden bijkomend ook effectief uitgesloten uit het toepassingsgebied (perimeters).

4.6.1.2 Delen van de Ruimtelijk Kwetsbare en Niet-Kwetsbare Gebieden.

Voor de zonevreemde woningen gelegen in kwetsbare gebieden blijven de decretale basisrechten behouden: enkel verbouwingen binnen het bestaande volume zijn mogelijk en herbouw in geval van rampen. Voor het merendeel van de zonevreemde woningen in kwetsbaar gebied vormt dit het gepaste afwegingskader en wordt er geen versoepeling ten aanzien van het decreet voorop gesteld. Ze worden bijgevolg niet opgenomen in het RUP.

Onder de kwetsbare gebieden vallen:  De natuurkerngebieden en bestemmingszones conform het gewestplan: bosgebieden, groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde en agrarische gebieden met ecologisch belang;  voorts de recreatiegebieden;  de grote eenheden natuur en de grote eenheden natuur in ontwikkeling die afgebakend werden in de 1ste fase van het Vlaams Ecologisch Netwerk;  de speciale beschermingszones (SBZ).

Onder de niet-kwetsbare gebieden vallen de aaneengesloten openruimtegebieden en parkgebieden. Dit zijn (landschappelijk waardevol) agrarische gebieden die behoren tot de regio Nete- land. In deze gebieden werd de agrarische bestemming in de HAG’s 49, 50, 51 en 54 beleids- matig herbevestigd door de Vlaamse Regering (BVR, 21 december 2007).

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 53 van 78

Wettelijk beleidskader

Figuur 6: Overzicht uit te sluiten BPA’s en RUP’s volgens het GRS Voor de zonevreemde woningen gelegen in niet-kwetsbare gebieden blijven de decretale basisrechten behouden: verbouwen, herbouwen (op dezelfde en deels een andere plaats) en uitbreidingen tot 1.000 m³ zijn mogelijk. Voor het merendeel van de zonevreemde woningen in niet-kwetsbaar gebied vormt dit het gepaste afwegingskader en wordt er geen versoepeling ten aanzien van het decreet voorop gesteld. Ze worden bijgevolg ook niet opgenomen in het RUP.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 54 van 78

Wettelijk beleidskader

Overzicht zones van het grondgebied van Balen die worden uitgesloten van het RUP:  Woongebieden van het gewestplan (woongebied, landelijk woongebied, woongebied met culturele / historische / esthetische waarde, woonuitbreidingsgebied, woonpark);  Bijzondere plannen van aanleg en ruimtelijke uitvoeringsplannen (al dan niet in opmaak);  Delen van de ruimtelijk kwetsbare gebieden (behoudens parkgebieden) waar de decretale basisrechten het enige afwegingskader vormen;  Delen van de ruimtelijk niet-kwetsbare gebieden waar de decretale basisrechten het enige afwegingskader vormen.

4.6.2 De ingesloten, af te bakenen zones / perimeters van het RUP

Op een aantal gevoelige plaatsen, voor wat betreft de waterhuishouding,… voldoen de bepalingen van de VCRO niet. De VCRO doet over een aantal aspecten namelijk geen uitspraken. Voor deze gevoelige delen van het gemeentelijke grondgebied worden er, ongeacht of het kwetsbare of niet kwetsbare gebieden zijn, aanvullende voorschriften opgenomen. Concreet worden de valleigebieden en de lokale natuurkernen afgebakend met een perimeter.

Voor een aantal zonevreemde woningen gelegen in kwetsbare gebieden die structureel zijn aangetast en ondertussen als bestemming achterhaald zijn, wordt een versoepeling ten aanzien van het decreet voorop gesteld onder de noemer van minder-kwetsbaar gebied. Het zijn gebieden die door een langdurig gebruik als woongebied hun waarde als kwetsbaar gebied verloren hebben of nooit als volwaardige natuur- en bosgebieden werden ontwikkeld. De impact van de zonevreemde woningen is hier ruimtelijk wezenlijk verschillend t.o.v. andere kwetsbare gebieden. De codex blijkt in sommige gevallen voor deze zones een onevenredig streng regime op te leggen. Op de vermelde plaatsen kan de gewestplanbestemming als achterhaald worden beschouwd en is een beperkte verruiming van de ontwikkelingsmogelijkheden ruimtelijk aanvaardbaar en tast het de bestaande natuurwaarden niet aan. Dit geldt met name indien ze ruimtelijk goed aansluiten bij het hoofddorp, een woonkern, woonlint of nederzetting(sfragment).

Een groot aantal zonevreemde woningen komt voor in de vorm van ruimtelijke clusters. Dit zijn groepen van minstens 5 woningen (andere dan een woning bij een landbouwzetel) die niet aansluiten bij de basisbouwstenen van de gewenste nederzettingsstructuur. Het zijn groepen van zonevreemde woningen die ruimtelijk en functioneel een geheel vormen maar in wezen niet erg verschillen van andere, niet geclusterde, zonevreemde woningen in dezelfde bestemmingszone of deelgebied. Het zijn allemaal vergunde of vergund geachte woningen. Er wordt bijgevolg in het bestemmingsplan geen onderscheid gemaakt tussen geclusterde en verspreide zonevreemde woningen.

Volgende perimeters worden via een overdruk afgebakend binnen het RUP:  Perimeter 1: zone voor ruimtelijk minder-kwetsbaar gebied. Dit zijn ruimtelijk kwetsbare gebieden die structureel zijn aangetast en ondertussen als bestemming achterhaald zijn en waar de decretale basisrechten worden uitgebreid;  Perimeter 2: zone met een specifieke gevoeligheid. Dit zijn ruimtelijk kwetsbare en niet- kwetsbare gebieden die gekenmerkt worden door een specifieke ‘gevoeligheid’ die niet door de VCRO en de decretale basisrechten wordt afgedekt en bijgevolg aanvullende bepalingen behoeven ifv deze specifieke ‘gevoeligheid’. Concreet zijn dit de natte valleigebieden en de lokale natuurkernen (bos- en heidecomplexen).

4.6.3 Zonevreemd bouwkundig erfgoed

Voor historisch waardevolle zonevreemde woningen geldt een apart afwegingskader volgens de codex, afhankelijk van het statuut als beschermd monument. Niet enkel beschermde monumenten komen in aanmerking maar ook gebouwen opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (2009).

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 55 van 78

Wettelijk beleidskader

Wat betreft beschermde monumenten en beschermde dorpsgezichten zijn alle werkzaamhe- den, vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering van 17 november 1993 tot de bepaling van de algemene voorschriften inzake instandhouding en onderhoud van monumenten en stads- en dorpsgezichten, machtigingsplichtig. Uitbreiding is geen basisrecht voor beschermde monumenten en dorpsgezichten en verhardingen zijn in sommige gevallen strijdig met het be- schermingsbesluit inzake beschermde dorpsgezichten.

Ook voor bouwkundig erfgoed zijn de decretale basisrechten voor zonevreemde woningen van tel:  Functiewijzigingen in functie van de leefbaarheid van het gebouw (complex) zijn mogelijk, mits voldaan is aan volgende voorwaarden (zie ook pag.28):  de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet;  de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze;  de entiteit van het agentschap RO-Vlaanderen van het Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, die met de zorg voor het onroerend erfgoed belast is, brengt een gunstig advies uit over de aanvraag.  De mogelijkheid om het volume tot maximum 20% uit te breiden (zoals dat ook het geval is voor beschermde monumenten). Uitbreidingen zullen slechts worden toegestaan als zij noodzakelijk zijn voor het goede functioneren van het erfgoed. Zij moeten ook uit esthetisch en kunsthistorisch oogpunt verantwoord zijn. Het is ook belangrijk om op te merken dat eventuele uitbreidingen een fysisch geheel met het bestaande hoofdgebouw moeten uitmaken;  Enkel strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten;  Opsplitsen van grote woningen in verschillende woongelegenheden is toegestaan om behoud van het bouwkundig erfgoed te verzekeren.

Ze komen omwille van haar eigenheid en grootte in aanmerking voor een functiewijziging en structurele aanpassingen in het kader van het behoud. Bijgevolg wordt het zonevreemd bouwkundig erfgoed niet apart aangeduid op het bestemmingsplan.

4.7 Ontwikkelingsperspectieven

Voor alle ingesloten en uitgesloten zones geldt dat het bestaande en vergunde aantal woongelegenheden niet mag worden vermeerderd. In het RUP wordt daarnaast per afgebakende zone aangegeven welke ontwikkelingsmogelijkheden de bestaande gebouwen krijgen.

Tabel 3: Synthesetabel referentiekaders zonevreemde woningen

Categorie / perime- Herbouwen Uitbreiden Complementaire funct. Aanvullende bepalingen ter en functiewijziging

Ruimtelijk niet- Ja ≤ 1.000m³ Toeristische logies en - kwetsbaar gebied / ondersteunende kantoor- RNKG en dienstenfuncties Ruimtelijk minder Ja ≤ 1.000m³ en Toeristische logies Verhardingen, verlichting, kwetsbaar gebied / max. 20% inrichting tuinzone en erf- R-m-KG Losstaand bij- grenzen, inplanting ge- gebouw van bouw,… max. 40 m² Ruimtelijk kwets- Nee * Nee - - baar gebied / RKG Zone met specifie- - - - Verhardingen, verlichting, ke gevoeligheid / inrichting tuinzone en erf- g-RKG en g-RNKG grenzen, inplanting gebouw,…

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 56 van 78

Wettelijk beleidskader

* Herbouwen tot maximaal het bestaande bouwvolume mits behoud van karakter en verschijningsvorm is enkel mogelijk voor zover het gebouw geheel of gedeeltelijk vernield of beschadigd is buiten de wil van de eigenaar om en het herbouwen is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plek. - De decretale bepalingen van de onderliggende gewestplanbestemmingen zijn van toepassing of de VCRO doet geen uitspraken over de betreffende materie.  4.7.1 Bepalingen voor alle zonevreemde woningen in Balen

De ontwikkelingsvisie voor de zonevreemde woningen houdt een verfijning in ten aanzien van de basisrechten zoals die door de hogere overheid worden vastgelegd in de VCRO. Voor grote delen van het gemeentelijk grondgebied blijft dit globaal ruimtelijk kader het referentiekader. Plaatselijk is het nodig om de basisrechten uit te breiden of aan te vullen. Dit geeft aanleiding to een gebiedsgerichte benadering die ontwikkelingsmogelijkheden afleid die voor de betrokken eigenaars/bewoners een meerwaarde of verplichting betekenen.

Naar het voorbeeld van de aangrenzende gemeente Lommel is het voorstel om, in functie van het stimuleren van het fietsen watertoerisme, toe te staan dat in zonevreemde woningen die langs erkende fietsroutes en kanalen gelegen zijn, een beperkte horecafunctie (b.v. fietscafé) wordt ondergebracht. Voorwaarde is dat de functie beperkt is in omvang (≤ 100 m² en onderge- schikt aan het wonen). Bedoeling is om aan de zonevreemde woningen mogelijkheden te geven om de ontwikkeling van horeca op een ruimtelijk samenhangende manier te versterken, weliswaar gekoppeld aan inrichtings- en beheersvoorschriften die de ontwikkelingen sturen met het oog op de gewenste ruimtelijke structuur. De gebiedsgerichte aanpak leidt tot een gedifferentieerde aanpak waarbij bijvoorbeeld een onderscheid kan gemaakt worden tussen specifiek toeristisch-recreatieve knooppunten en landschappelijk baken. Omwille van de bijzondere troeven en potenties (ligging aan kanalen, aanlegplaats voor pleziervaart of knooppunt in het fietsroutenetwerk).  4.7.2 Zone voor ruimtelijk minder-kwetsbaar gebied / perimeter 1

Door de gebiedsgerichte afbakening op basis van de gewenste ruimtelijke structuur kunnen bepaalde woningen die momenteel in kwetsbaar gebied liggen maar waarvan de typering kwetsbaar ondertussen is achterhaald of dat als structureel aangetast valt te beschouwen, worden aanzien als woningen gelegen in minder-kwetsbaar gebied. Dit geldt met name indien ze ruimtelijk goed aansluiten bij de nederzettingsstructuur. In hoofdstuk 8 en in de voortoets van passende beoordeling wordt dit a.d.h.v. milieueffectenonderzoek meer gedetailleerd aangetoond.

Ten tijde van het gewestplan werden heel wat woningen (hoewel ze vergund waren of vergund geacht waren en nog steeds vergund zijn) ingekleurd bij de agrarische en natuurgebieden (en KMO en recreatiegebieden). Binnen deze gebieden wordt gestreefd naar een versterking van de betreffende (openruimte)functies, maar de bestaande woningen hebben, indien ze goed aansluiten op de nederzettingsstructuur, niet echt een storende impact op deze gebieden.

Vanuit planologisch standpunt is het echter niet onzinnig om de hoofdfunctie (landbouw, natuur, recreatie, bedrijvigheid,…) te laten bestaan voor deze woningen. Bijgevolg is er sprake van een overdruk met bijkomende specifieke bepalingen. Momenteel zal deze hoofdfunctie niet worden gekoppeld aan de woningen (het mestdecreet voorziet bijvoorbeeld geen toename van bijkomende agrarische bedrijven met mestproductie in gemeenten met een hoge mestdruk) maar het is mogelijk dat dit in de toekomst wel zo kan zijn (schaalverkleining landbouw, natuurontwikkeling, plattelands- en hoevetoerisme, woningen op bedrijvenzones invullen met bedrijfs- of conciërgefunctie,…).

Voor behoorlijk vergunde woningen kan de woonfunctie worden toegelaten, de hoofdfunctie van het gebied blijft echter behouden zodat de eigenheid van de gebieden niet wordt gehypothe- keerd. De woningen kunnen worden verbouwd, uitgebreid en/of herbouwd conform de plaatselijke toestand of de stedenbouwkundige voorschriften die geldig zijn op het ruimtelijk geheel waar deze woningen deel van uitmaken en voor zover dit geen nadelige beperkingen inzake

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 57 van 78

Wettelijk beleidskader

afstands- en andere milieuwetgevingregels met zich meebrengen ten aanzien van de structuurbepalende hoofdfuncties (bv. landbouw) van de omgeving.

De volumes voor uitbreiding en herbouwen, die beschreven staan in de VCRO worden in principe gehanteerd in het RUP. Het is immers niet aangewezen om de open ruimte in te vullen met grote residentiële villa’s. Gelet op het belang van de recreatieve en/of open ruimte functies wordt het wonen hier als complementair beschouwd en kunnen de bestaande woningen in stand worden gehouden en beperkt uitbreiden. Er wordt geen herbestemming van het gewestplan beoogd. Indien ruimtelijk verantwoord kunnen bestaande zonevreemde woningen tot 20% uitbreiden. Het karakter en de eigenheid van de woningen wordt hierbij gevrijwaard.

Het is voor de zonevreemde woningen die in deze categorie vallen niet toegestaan om ze om te vormen tot meergezinswoningen,de betreffende kavels op te splitsen, of functiewijzigingen toe te staan.

Bovendien moet er op worden toegezien dat landbouwgronden niet ‘vertuinen’, ook een verdere inname van landbouwgronden kan de eigenheid van de gebieden hypothekeren. Er moeten dus niet alleen maximale bouwvolumes worden opgelegd, ook op de inname van percelen voor tui- nen moet een grens worden vastgesteld. Vandaar aanvullende bepalingen in lijn met die voor de zones met een specifieke gevoeligheid.

De basisrechten worden hier als volgt uitgebreid:  Het toegelaten volume in geval van herbouw of uitbreiding wordt beperkt tot maximaal 1.000m², voor zover een goede inpassing in de plaatselijke context wordt gewaarborgd en de algemene principes van Balen voor toegelaten bouwdiepten worden gerespecteerd.  Om de kwaliteit van de bestaande woningen te garanderen worden binnen de weerhouden perimeters de basisrechten van de zonevreemde woningen aangevuld met de mogelijkheid om een losstaand bijgebouw van maximum 40 m² te voorzien. Om een wilgroei aan bijgebouwen te vermijden wordt dit beperkt tot één bijgebouw. Het bijgebouw moet ook steeds op beperkte afstand van het hoofdgebouw worden ingepland. Gebiedsafhankelijk worden hier bijkomende inrichtingsvoorwaarden aan gekoppeld.  De bouw van het losstaand bijgebouw of herbouw op een andere plaats kan enkel in de eerste 30 meter vanaf de perceelsgrens om versnippering van de diepe percelen te vermijden.

Indien recreatiegebieden, waar conform de VCRO dezelfde beperkingen gelden als in de ruimtelijk kwetsbare gebieden (behoudens parkgebieden), in het RUP worden opgenomen, wordt hier eveneens een versoepeling vooropgesteld. Er komt slechts een zeer beperkt aantal zonevreemde woningen voor in de recreatiegebieden. Ze zijn bovendien goed ingebed in het recrea- tiedomein. Er wordt slechts een beperkte volume-uitbreiding (tot 20%) voorzien. De versoepeling t.o.v. de VCRO is ruimtelijk aanvaardbaar, gezien de sterke concentratie op één locatie en de ligging nabij het toeristisch recreatief knooppunt Keiheuvel en de beperkte impact op de openruimte functies. De zonevreemde woningen brengen hier geen wezenlijke schade toe aan de functies van de open ruimte; de impact en problematiek is ruimtelijk sterk verschillend van deze t.o.v. kwetsbare openruimte gebieden.

Opmerking: het specifiek woonlandschap Vennen ligt volledig in ruimtelijk niet-kwetsbaar gebied. De VCRO voorziet hier ruime mogelijkheden in lijn met wat het GRS voorzag voor dit gebied. Het wordt bijgevolg niet apart behandeld en krijgt geen aparte perimeter. In functie van de nabijheid van de vallei van de Grote Nete worden wel aanvullende bepalingen voorzien wat betreft de waterhuishouding, verhardingen en inrichting tuinzone,…

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 58 van 78

Wettelijk beleidskader

4.7.3 Valleigebieden en lokale natuurkernen / zone met specifieke gevoeligheden / perimeter 2

In functie van de prominent aanwezige valleigebieden en de structuurbepalende bos- en heidecomplexen in de gemeente, wordt een specifieke perimeter ingesteld om de natuurwaarden en hydrologische kenmerken te vrijwaren en zo mogelijk te versterken. Wat betreft verhardingen, inplanting van gebouwen en inrichting van de tuinzone worden in overdruk aanvullende bepalingen opgelegd, ongeacht de onderliggende gewestplanbestemming. In eerste instantie wordt uitgegaan van de kwetsbare gebieden en SBZ maar waar nodig worden ook niet-kwetsbare gebieden opgenomen in de perimeter om zo tot ruimtelijk samenhangende gehelen te komen.

In deze zone is het creëren van bijkomende bouwkavels, het oprichten van bijkomende woningen of het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning niet toegestaan.

Er wordt in het RUP geen rekening gehouden met goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen. verkavelingen gaan voor op het RUP, bijgevolg zal in het vergunningentraject moet blijken of de verkavelingen al dan niet vervallen zijn en wat de geldende voorschriften zijn.

De basisrechten worden hier als volgt aangevuld:

 Voor de woningen die in de passende beoordeling matig tot significant negatief (-/--) zijn, qua verstoring en impact op standplaatskenmerken door wijziging van de hydrologie, kunnen de basisrechten van de VCRO zeker niet worden verruimd.  Wat betreft verhardingen, inplanting van gebouwen en inrichting van de tuinzone worden in overdruk aanvullende bepalingen opgelegd:  Niet-bebouwde oppervlakte Vanuit een streven naar een duurzaam en ruimtelijk verantwoord gebruik van de bestaande kavel waarop de woning gelegen is, is een tuininrichting, passend binnen de draagkracht van de omgeving, enkel toegestaan in de onmiddellijke omgeving van de bestaande vergunde of hoofdzakelijk vergunde woning. Dit wil zeggen binnen een straal van 30m van het hoofdgebouw. De aanleg van de tuin dient zich te integreren in de omgeving. Bijzondere constructies of ingrepen passend in binnen de context zijn toegelaten binnen een afstand van 30m van het woninghoofdgebouw, voor zover ze opgericht worden in relatie met de landschappelijke omgeving. Het gebruik en de inrichting van het resterende gedeelte van de huiskavel, met andere woorden het gedeelte dat zich niet bevindt in de onmiddellijke omgeving van de woning, dient zich te richten naar de geldende bestemming. Bestaande streekeigen en inheemse groenelementen, zoals bomen en kleine landschapselementen, dienen maximaal bewaard te blijven. Beplanting van de niet-bebouwde oppervlakte kan enkel bestaan uit streekeigen en standplaatsgeschikte beplanting die is aangepast aan de landschappelijke context. Het bestaande microreliëf dient behouden te blijven. Op de niet-bebouwde oppervlakte zijn nivelleringen niet toegelaten. Reliëfwijzigingen kunnen enkel worden toegestaan in functie van constructies voor kleinschalige waterzuivering of waterbuffering.  Verhardingen  Op de niet-bebouwde perceelsgedeelten van de bestaande huiskavel, zijn volgende verhardingen toegelaten:  De aanleg van één strikt noodzakelijke toegangsweg tot de woning of oprit met een maximale breedte van de verharding van 3m.  De aanleg van een functioneel terras met maximale oppervlakte van 20m² is toegelaten in de onmiddellijke omgeving van de woning, voor zover dit aangelegd wordt aansluitend op het hoofdgebouw.  Andere verhardingen zijn niet toegelaten.  De verhardingen dienen uitgevoerd te worden in kleinschalige, dit wil zeggen losse of makkelijk opbreekbare en waterdoorlatende materialen. Bij de aanleg van de verharding moet worden gestreefd naar maximale waterdoorlatendheid, zodat hemelwater maximaal kan infiltreren. Dit is geen vereiste voor het functioneel terras.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 59 van 78

Wettelijk beleidskader

 Bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag zal rekening worden gehouden met volgende elementen:  De strikte noodzakelijkheid van de verharding in functie van het gebruik van het hoofdgebouw als woning.  De contextuele inpassing van de verharding in de omgeving met respect voor de eigenheid van het kwetsbaar en watergevoelig gebied.  de evenwichtige en rationele inplanting van de verhardingen.  Het materiaalgebruik.  Afsluitingen  Afsluitingen kunnen opgericht worden voor de perceelsafscheiding van de bestaande huiskavel of ter afsluiting van de onmiddellijke omgeving van de woning die mag worden ingericht als tuin.  Dichte, ondoorzichtige en zichtafschermende afsluitingen als muren, houten panelen, be- tonpanelen, vlechtschermen, rieten matten, zeildoeken, panelen/roosters uit andere materialen en dergelijke zijn niet toegelaten. Dit verbod geldt niet voor opgaande natuurlijke begroeiing als hagen, houtkanten en dergelijke in streekeigen en standplaatsgeschikte soorten.  Het oprichten van tuinmuren en poorten is niet toegelaten.  De vormgeving en het materiaalgebruik bij de afsluitingen dient in overeenstemming te zijn met het natuurlijke en landschappelijke karakter van de omgeving.  Indien in de voorschriften van de onderliggende gewestplanbestemming een functiewijziging van de bestaande woning en/of de bestaande bijgebouwen is toegelaten, dan dienen deze gebouwen minimaal aan de volgende voorwaarden te voldoen, vooraleer een vergunning kan worden verleend: de gebouwen dienen bouwfysisch geschikt te zijn voor de nieuwe functie, d.w.z. dat aan het gebouw of gebouwencomplex geen uit financieel of bouwtech- nisch oogpunt ingrijpende werken uitgevoerd hoeven te worden voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen.  Binnen overstromingsgebied kan in sommige gevallen herbouw worden uitgesloten of voor bijkomende bebouwing of herbouw principes worden voorzien waar de constructies moeten aan voldoen om eventuele waterschade als gevolg van overstromingen te kunnen beperken en te voorzien in de nodige compensatie voor de ingenomen ruimte voor het watersysteem:  het vloerpeil moet overstromingsvrij voorzien worden;  er mogen geen reliëfwijzigingen worden uitgevoerd;  indien het voorzien van een veilig vloerpeil niet mogelijk is d.m.v. een aangepaste bouwwijze kan een reliëfwijziging enkel en alleen worden toegelaten indien uit de aanvraag blijkt dat de ruimte voor water zowel in volume als in oppervlakte gecompenseerd wordt. Als toelichting geldt: het watersysteem wordt niet als een ondergeschikte maar als een ne- vengeschikte functie aanzien binnen de perimeter van de overdruk. De invulling van de bestemming zoals voorzien op het grafisch plan is toelaatbaar mits er rekening wordt gehouden met de ruimtelijke behoeften van het watersysteem. Bij de aanvraag van de vergunning moet duidelijk worden aangegeven op welke wijze de bestaande ruimte voor water concreet behouden blijft. Om overstromingsvrij te bouwen wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van een aangepaste bouwwijze waarbij geen ruimte, die oorspronkelijk aan het water toebehoorde, wordt ingenomen zoals bijvoorbeeld bij verhoogd bouwen op kolommen en palen. Indien dit niet mogelijk is, kan een ophoging met grondver- zet enkel en alleen worden toegestaan voor het deel dat strikt noodzakelijk is voor het bouwen van het gebouw en onder de voorwaarde dat de ruimte die verloren gaat voor het water op hetzelfde perceel wordt gecompenseerd.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 60 van 78

5 Mogelijke planalternatieven

Naast het uitvoeren van dit RUP zijn, in theorie, volgende planalternatieven mogelijk:  Geen versoepeling van de Vlaamse Codex;  Uitdoofbeleid t.a.v. zonevreemd constructies in minder kwetsbare gebieden.

Deze alternatieven werden niet weerhouden aangezien: 1. De alternatieven zijn in tegenspraak met het heersende beleidskader waarbij men in eerste instantie uitgaat van het behoud van woningen. De Vlaamse regering gaat in de eerste plaats uit van een beleid waarbij de (vergunde en vergund geachte) zonevreemde woningen maximaal worden behouden. Men hanteert geen uitdoofbeleid. Op kleinere schaal kan dit via een gebiedsgerichte uitwerking en differentiatie van de ontwikkelingsperspectieven verder worden verfijnd. Dit gebeurt d.m.v. een ruimtelijk uitvoeringsplan, die de visie van de desbetreffende gemeente vertaalt in stedenbouwkundige voorschriften. Concreet is het RUP zonevreemde woningen te Balen een uitvoering van de bindende bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan . 2. De aanvullingen en uitbreidingen van de basisrechten die in dit RUP worden voorgesteld, worden gebiedsgericht bepaald op basis van het beleidskader dat ontwikkeld is in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Balen. Gedurende de opmaak van het GRS hebben milieuoverwegingen meegespeeld bij het formuleren van de beleidsvisie t.a.v. zonevreemde woningen. 3. Het RUP zonevreemde woningen, met aldus de bevestiging van de woningen en bieden van extra ontwikkelingsperspectieven, wordt gedragen door de betrokken burgers.

Rekening houdende met bovenstaande, kan geconcludeerd worden dat er binnen de geldende juridische en beleidsmatige randvoorwaarden geen verdere planalternatieven voorhanden zijn. Bij de bespreking van mogelijke effecten vindt wel een toetsing plaats t.a.v. een referentiesituatie. Hierin wordt het scenario geschetst van de ontwikkeling van het gebied bij het uitblijven van het planningsinitiatief. Er zijn bijgevolg geen fundamenteel andere alternatieven mogelijk tenzij het behoud van het bestaande wettelijke kader (= referentiesituatie).

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 61 van 78

Aftoetsing van de Plan-MER-plicht van rechtswege

6 Aftoetsing van de Plan-MER-plicht van rechtswege

6.1 Plan-MER-plicht

De plan-MER-plicht wordt afgetoetst op basis van het besluit van de Vlaamse regering houdende vaststelling van de categorieën onderworpen aan milieueffectenrapportage, meerbepaald bijlagen I en II van het uitvoeringsbesluit van 10 december 2004 (B.S. 17/02/2005) en plan- MER-decreet van 27 april 2007 (B.S. 20/06/2007). De activiteiten die binnen het planologisch kader van het RUP zullen gerealiseerd worden vallen hier niet onder aangezien het gaat over:

 bestaande vergunde gebouwen en activiteiten die enkel zonevreemd gelegen zijn;  activiteiten die niet vallen onder de categorieën van projecten onderworpen aan milieueffectenrapportage, meerbepaald bijlagen I en II.

Het RUP vormt niet het kader voor de toekenning van een vergunning voor een project opgesomd in bijlage I of bijlage II van het project-MER-besluit van 10 december 2004, of voor een project opgesomd in de bijlage bij Omzendbrief LNE 2011/1 - 22 juli 2011, en is dus scree- ningsgerechtigd.

6.2 Noodzaak tot passende beoordeling

6.2.1 Situering speciale beschermingszones (SBZ)

Op het grondgebied Balen bevindt zich één habitatrichtlijngebied. Het betreft de ‘Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor’ (BE 2100040). Het gebied bevindt zich ongeveer in het oosten van de gemeente Balen en strekt zich horizontaal uit naar het westen, grenzend aan de waterloop de Grote Nete. Er zijn in Balen geen vogelrichtlijngebieden. In het habitatrichtlijngebied bevinden zich enkele verspreide zonevreemde woningen, een kas- teeldomein en volgende woonkorrels; VGN2, Z13 en Z14. De zonevreemde woningen in de onmiddellijke omgeving van het SBZ-H gebied hebben beperkte ontwikkelingsperspectieven. Er wordt bijgevolg geen invloed verwacht op het SBZ- gebied. Samen met het verzoek tot raadpleging wordt aan het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB) advies gevraagd met betrekking tot de opmaak van een voortoets.

6.3 Conclusie

De opmaak van een plan-MER van rechtswege is om bovenstaande redenen niet noodzakelijk.

6.4 Grens- of gewestgrensoverschrijdende milieueffecten

Gezien de aard van het plan en de ligging van de gemeente Balen ten opzichte van de grenzen en gewestgrenzen kan geoordeeld worden dat de uitwerking van het plan geen grens- of gewestgrensoverschrijdende effecten genereert.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 62 van 78

7 Scoping

7.1 Inleiding

De kwetsbaarheid van het gebied kan nagegaan worden door het raadplegen van kaartmateri- aal. Hiervoor worden verschillende kaarten afgetoetst in functie van de relevante disciplines. Ook de aanwezigheid van bijzondere beschermde gebieden en de mogelijke impact van de woningen hierop wordt nagegaan. Indien er geen impact verwacht wordt, wordt de (cluster van) woning niet besproken in het onderzoek tot MER. Volgende disciplines komen aan bod: Bodem en water (oppervlaktewater en grondwater), Fau- na en flora, Landschap, bouwkundig erfgoed en archeologie, Mens-socio-organisatorische aspecten.

7.2 Scoping

In onderstaande tabel wordt, afhankelijk van de kwetsbaarheden van het gebied nagegaan welke disciplines relevant zijn. De kwetsbaarheid van het gebied wordt hierbij in kaart gebracht aan de hand van de voorkomende bijzondere beschermde gebieden, bijzonder kwetsbare gebieden en het verkeersgenererend karakter van het gebied.

De bijzonder beschermde gebieden zijn:  De speciale beschermingszones overeenkomstig het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu;  Een gebied aangeduid overeenkomstig de Conventie van Ramsar inzake watergebieden van internationale betekenis;  Een beschermd duingebied of voor het duingebied belangrijk landbouwgebied zoals aangegeven ter uitvoering van het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen.  Natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde en de ermee vergelijkbare gebieden, aangewezen op plannen van aanleg en ruimtelijke uitvoeringsplannen van kracht in de ruimtelijke ordening;  Bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, overstromingsgebieden, agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde en ermee vergelijkbare gebieden, aangewezen op plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen van kracht in de ruimtelijke ordening;  Een beschermd landschap, stads- of dorpsgezicht, monument of archeologische zone;  De waterwingebieden en bijhorende beschermingszones type I en II vastgesteld ter uitvoering van het decreet van 24 januari 1984 houdende maatregelen inzake het grondwaterbe- heer;  Het Vlaams Ecologisch Netwerk overeenkomstig het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (zie kaart 10);

Bijzonder kwetsbare gebieden zijn:  Gebieden met slechte drainage (drainageklasse f, g of i)  Gevoelige bodems (veengronden, kleigronden)  Recent overstroomde gebieden  Gevoelige gebieden volgens de watertoetskaarten

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 63 van 78

Scoping

 Waardevolle en zeer waardevolle gebieden op de biologische waarderingskaart  Stiltegebieden  Erfgoedlandschappen volgens BPA of RUP  Gebieden aangeduid op de landschapsatlas  Bouwkundig erfgoed  Archeologische site  Landbouwgronden met hoge of zeer hoge waardering volgens de landbouwtyperingskaart  Landbouwgronden gelegen binnen herbevestigd agrarisch gebied (HAG)

Het verkeersgenererend karakter kan een invloed hebben op de disciplines mobiliteit, geluid, lucht, mens en fauna & flora. Externe mensveiligheid zal als een afzonderlijk hoofdstuk behandeld worden.

Onderstaande tabel geeft een overzicht volgens volgende contouren of cluster:

1  Ruimtelijke cluster 2  Specifiek woonlandschap 3  verspreide woningen

Tabel 4: Overzicht van de te verwachten milieueffecten per discipline

Ruimtelijke Specifiek Verspreide clusters woonlandschap woningen Vennen Bodem en water Waterwingebied type I of II x Bodemkaart - - - Drainagekaart x x Overstromingsgevoelige gebieden x x (ROG of volgens watertoetskaart) Niet infiltratiegevoelig x x Grondwaterstromingsgevoelig x x Fauna/flora Natura 2000 x x Ramsar-gebied nvt nvt nvt Beschermd duingebied nvt nvt nvt VEN x Natuurgebied, natuurgebied met wetenschap- x x pelijke waarde of ermee vergelijkbare gebieden Bosgebieden, valleigebieden, brongebieden, x x …. (Zeer) waardevolle gebieden volgens de BWK x Stiltegebieden nvt nvt nvt Landschap, onroerend erfgoed en archeologie Beschermde monumenten, landschappen en x dorpsgezichten Bouwkundig erfgoed x x Archeologische site x x Landschapsatlas x x x

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 64 van 78

Scoping

Ruimtelijke Specifiek Verspreide clusters woonlandschap woningen Vennen Mens – socio organisatorische aspecten Landbouwgronden met (zeer) hoge waarde x x volgens de landbouwtyperingskaart HAG x x Mobiliteit (verkeersgenererend karakter) - - - Externe mensveiligheid x x

7.3 Bespreking scoping

Indien de tabel geen aanduiding geeft over een mogelijk in te schatten effect dan kan er voor dit bepaald gebied binnen de contour, van uitgegaan worden dat er geen impact verwacht wordt. Binnen de discipline zal voor deze perimeter dan ook geen verdere bespreking van de milieueffecten gebeuren. Indien uit de tabel blijkt dat er een impact verwacht wordt, worden enkel die ruimtelijke clusters, groepen van verspreide woningen of het specifiek woonlandschap Vennen besproken die een mogelijk effect kunnen genereren.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 65 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

8 Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

8.1 Toelichting

In dit hoofdstuk wordt per relevante discipline een beoordeling van de milieueffecten gegeven, rekening houdend met de activiteit, de bodemafdekking en de bestaande toestand. Indien effecten optreden kunnen maatregelen voorgesteld worden die in de voorschriften van het RUP vertaald worden. De effectbeoordeling gebeurt voor de deelgebieden waar uit bovenstaande tabel bleek dat een mogelijk effect kan optreden.

8.2 Bodem en water

Kaart 2: Natura 2000 Kaart 3: Waterwingebieden Kaart 4: Bodemkaart Kaart 5: Drainagekaart Kaart 6: Gecategoriseerde waterlopen Kaart 7: Overstromingsgevoelige gebieden Kaart 8: Infiltratiegevoelige gebieden Kaart 9: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Waterwingebieden Binnen het grondgebied van de gemeente Balen zijn 2 waterwingebieden aanwezig. Eén zone vreemde woning is gelegen in de eerste zone van het waterwingebied.

 Verspreide woning horende bij de RWZI.

Bodem Gevoelige bodems volgens de bodemkaart zijn kleibodems en bodems waar veen wordt aange- troffen. Kleibodems of zware kleibodems bevinden zich in 3 langse stroken die dwars door de gemeente gaan.

Er zijn geen zonevreemde woningen betreffende de woonkorrels, het specifiek landschap of andere zonevreemde verspreide woningen gelegen op een volgens de bodemkaart kwetsbare bodem.

Drainage De meest gevoelige bodems zijn diegenen met drainageklassen f, g of i. De natste bodems binnen de gemeente Balen (drainageklasse f) worden terug gevonden in de langse valleistroken door de gemeente.

 VMN3  VGN4  VGN 13  Z16  Z17

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 66 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

 Z15  Verspreide woningen in de vallei van de Molse Nete ten noorden van VMN1

Waterlopen De bevaarbare waterlopen in Balen zijn het kanaal Dessel – Kwaadmechelen en het kanaal naar Beverlo. Overige belangrijke waterlopen zijn de Grote Nete van 1e categorie en waterlopen van 2e categorie; Molse Nete, Oudevosvijverloop, Kleine Hoofdgracht, Grote Hoofdgracht, Grote Nete, Asbeek, Brisdilloop en de Heiloop. Voor wat de maatregelen naar waterkwaliteit (aansluitingen afvalwater) toe kan verwezen worden naar het zoneringsplan (geoloket.vmm.be). Hier wordt voor het volledige grondgebied van Balen aangeduid welke woningen behoren tot het centraal gebied, welke woningen deel uitmaken van het collectief te optimaliseren of geoptimaliseerd buitengebied en welke woningen een individuele behandeling van afvalwater (IBA) dienen te voorzien. De woningen die deel uitmaken van het collectief te optimaliseren gebied zullen op termijn aansluiten op de riolering zodat het afvalwater kan doorgevoerd worden naar de waterzuiveringsin- stallatie. Geïsoleerde woningen zullen op termijn een IBA moeten voorzien.

Overstromingsgevoelige gebieden Overstromingsgevoelig gebied is het valleigebied van de Grote Nete en de Molse Nete. Binnen de effectief overstromingsgevoelige gebieden zijn kleinere contouren gelegen welke recent overstroomd gebied aanduiden. Onderstaande zonevreemde woningen zijn gelegen binnen effectief en mogelijk overstromingsgevoelig gebied.

 VGN2  VGN4  VMN2  VMN3  VMN4  Z16  Delen van C5  Z15  Delen van Z17  Delen van Z20  VGN13  Verspreide woningen in de vallei van de Molse Nete ten noorden van VMN1

Infiltratiegevoelig gebied Een groot deel van de gemeente is aangeduid als infiltratiegevoelig gebied. Het merendeel van alle zonevreemde woningen zijn gelegen op een infiltratiegevoelige bodem. Uitzondering zijn onderstaande zonevreemde woningen.

 Z14  Z15  Delen van N1  VGN2  VGN13  Zuidelijk deel van C2  C3  VMN2  VMN3  VMN4  Delen van Z3  Z13  Z20  Z17

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 67 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

MAATREGELEN ALLE DEELZONES De woningen die deel uitmaken van het RUP zijn bestaande vergunde woningen waar bepaalde beperkingen worden opgelegd. Aangezien de maatregelen dezelfde zijn voor het hele plangebied worden deze hieronder al- gemeen opgesomd en niet in de deelzones besproken.

 Een aandachtspunt voor infiltratiegevoelige gebieden (van toepassing in alle deelzones) is het aanleggen van waterdoorlatende verharding, indien verharding wordt aangelegd. Indien er stedenbouwkundige vergunningen worden aangevraagd met betrekking tot aanleg van verhardingen kan hierop toegezien worden dat er (deels) waterdoorlatende verharding voorzien wordt of dat hemelwater gebufferd of geïnfiltreerd wordt.  Als de bestaande woningen in de toekomst aansluiten op de riolering of op een IBA zal de impact minimaal zijn.  Gezien de bestaande toestand en de beperkingen wat bijgebouwen en uitbreiden betreft wordt er verder geen verandering van hydrologie en verstoring van bodem en grondwater verwacht.

Conclusie Gezien de beperkingen die worden opgelegd en de maatregelen met betrekking tot de aansluiting van afvalwater en waterdoorlatende verharding, wordt geen bijkomende verstoring op bodem en water verwacht.

8.3 Discipline Fauna & Flora

Kaart 10: Bijzonder beschermde gebieden cf. het gewestplan Kaart 11: Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) Kaart 12: Biologische waarderingskaart (BWK)

VEN-gebieden Het overgrote deel van de gemeente Balen is gelegen in de bestemming agrarisch gebied, agrarisch gebied met landschappelijke waarde en agrarisch gebied met ecologische waarde. Daarnaast zijn grenzend aan de woongebieden bosgebieden en natuurgebieden gelegen. De overige bestemmingen hebben betrekking op wonen, industrie en recreatie. De afbakening van de VEN-gebieden komt in hoofdlijnen overeen met de afbakening van de bosgebieden, natuurgebieden en de agrarische gebieden met ecologische waarde op het gewestplan. Het gaat om twee VEN-gebieden, met name: (zie ook kaart 11):  VEN-gebied (gen en geno) nr. 344 “De Molse nete” d.d. 31.10.2003  VEN-gebied (gen en geno) nr. 345 “De Vallei van de Grote Nete bovenstrooms” – d.d. 31.10.2003 De bos- en natuurgebieden zijn aangeduid als grote eenheden natuur (gen), de agrarische gebieden met ecologische waarde als grote eenheden natuur in ontwikkeling (geno).

Enkel een aantal verspreide woningen zijn binnen de contouren van deze VEN-gebieden gelegen.

 Delen van N1  N2  N3  N4  N7  N8  C13  C14  C12  C16  C17

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 68 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

 C10 en C19  Z19  VGN7  VGN1  VGN2 en VGN4  W11  W12  W1  W3  W4  W8  C2  VM5  VMN6

Biologische waarderingskaart De biologisch waardevolle en zeer waardevolle gebieden vallen grotendeels samen met de afbakening van het habitatrichtlijngebied. Tevens bevindt zich binnen het habitatrichtlijngebied ook de zone met belangrijke faunistische waarde volgens de biologische waarderingskaart. Een bijkomend waardevol faunistisch gebied ligt ter hoogte van de Molse Nete. Volgens de biologische waarderingskaart zijn geen zonevreemde woningen gelegen in biologisch zeer waardevol gebied. Bijna alle zonevreemde woningen zijn gelegen in biologisch minder waardevol gebied. Enkele verspreide zonevreemde woningen bevinden zich in een complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen alsook in biologisch waardevol gebied.

 C12  C16  C17  C19  VMN2  Delen van N1  C2  Delen van C5  Delen van W1  W4  Delen van W11  VGN5  Z19  N3

MAATREGELEN ALLE DEELZONES  herbouwen enkel onder voorwaarden of in geval van overmacht  verbod op bouwen van bijkomende woongelegenheden  verbod op functiewijziging naar toeristische logies (behalve voor perimeter 1)  verbod op functiewijziging naar kantoor- of dienstenfuncties (behalve voor perimeter 1)  beperkt aantal bouwlagen  beperkte tuinzone

Conclusie Gezien de beperkingen die worden opgelegd en gezien het grootste deel van de zonevreemde woningen gelegen zijn in biologisch minder waardevol gebied, wordt geen bijkomend effect verwacht op de discipline Fauna en flora.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 69 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

8.4 Discipline landschap, bouwkundig erfgoed & archeologie

Kaart 13: Beschermde landschappen, monumenten, stads- en dorpsgezichten Kaart 14: Landschapsatlas Kaart 18: Landschapskenmerken of -composietkaart Kaart 15: Bouwkundig erfgoed

Beschermde landschappen, monumenten, dorps- en stadsgezichten De gemeente Balen bevat diverse beschermingen op het vlak van landschappen en dorpsgezichten. ‘De onmiddellijke omgeving van de watermolen, genaamd Topmolen’ (OA002295) behoort tot een beschermd dorpsgezicht evenals de ‘Omgeving van de watermolen, genaamd Hoolstmolen’ (OA000692) en ‘De onmiddellijke omgeving van de Straalmolen’ (OA001964). Ook komen er nog 2 beschermde landschappen voor namelijk; ‘Pastorie en omgeving’ (OA001032) en ‘Omgeving van de Sint-Lucikapel’ (OA001381). Één verspreide zonevreemde woning maakt deel uit van het beschermd dorpsgezicht ‘De onmiddellijke omgeving van de watermolen, genaamd Topmolen’ (OA002295) en één woonkorrel maakt deel uit van ‘De onmiddellijke omgeving van de Straalmolen’ (OA001964).

 VGN2  VGN11 incl. OA002293  VGN21 incl. OA002295

Landschapsatlas In Balen zijn er 2 ankerplaatsen gelegen; (A17001) en ‘Rammelaars’ (A17002). De ‘Grote Nete- vallei te Balen met De Most betreft een gesloten valleigebied met centraal de opvallend mean- derende loop van de Grote Nete, van daaruit vertrekken talrijke zijlopen. De langgerekte per- ceelsstructuur met perceelsrandbegroeiing en talrijke kleine waterplasjes resulteren in een zeer typische en herkenbare structuur, die vooral in het gedeelte ten zuiden en zuidwesten van kasteel De Most ontstaan geeft aan een coulisselandschap. Bij ankerplaats ‘Rammelaars’ is vooral het zuidelijk gelegen deel een levende getuige van een voormalig kleinschalig Kempens beekdallandschap. Dit cultuurlandschap is in het noordelijk gelegen deel niet meer herkenbaar, de verschillende successiestadia van de verlaten percelen vormen hier stilaan een ander landschap. Dit maakt echter dat het geheel een gebied is met een zeer gevarieerd landschap.

 Z9  VGN9  VGN10  VGN13  VGN14  VGN15  Z10  Z13  Z20  VGN17 Specifiek woonlandschap Vennen  VGN11  VGN12  Z16  Z17  VGN18  VGN21  C12  C17  C18

De gemeente Balen maakt deel uit van verscheidene relictzones zoals; ‘Vallei van de Molse en Scheppeleikse Nete’ (R10118), ‘Arbeiderscite Wezel’ (R10119), ‘Bos- en duingebied Millegem,

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 70 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

Ginderbuiten, Gompel, Wezel en Gerheide’ (R10117), ‘Schoorheide’ (R10121), ‘Vallei van de Grote Nete’ (R10026), ‘Bos- en akkercomplex Meerhout – Olmen en rug Eindhout - Zittaart’ (R10122), ‘Vallei van de kleine en Grote Laak’ (R17001) en bos- en akkercomplex Bel, Hulsen en Heidehuizen’ (R10120). Binnen de relictezones zijn zowel woonkorrels als verspreide zonevreemde woningen gelegen.

 C2  W3  VGN5  C6  W4  VGN7  Delen van N1  W5  VGN8  N3  W6  Z16  VGN2  W8  Z17  VGN3  W11  C16  VGN4  Z1  C5  VGN9  Z4  VMN5  VGN10  Z9  VMN6  VGN14  Z10  Z18  VGN15  Z20  W12  VMN2  Z21  Z19  VMN3  F14  N4  VMN4  Delen van Ven-  W2 nen VGN 17

Er zijn 7 lijnrelicten aangeduid binnen de gemeente Balen. Het gaat voornamelijk om waterlopen zoals het kanaal Dessel – Kwaadmechelen (L17005), het kanaal Beverlo (L17003), de Scheppeleikse Nete (L10097), de Molse Nete en de Grote Nete (L10089). Daarnaast komen nog de lijnrelicten ‘Oude landweg Balen – Schom – Hechtel’ (L17004) en ‘Staatplein Rosselaar’ (L10133) voor. Een kleine 20-tal puntrelicten liggen verspreid binnen de gemeente Balen. Vier verspreide zonevreemde woningen zijn aangeduid als puntrelict namelijk; ‘Kasteel De Most’ (P10854) en ‘Topmolen’ (P10859), ‘Hoolstmolen’ (P10856) en ‘Hoeve Peeters (Rosselaar) (P11147).

 VGN11  C12  C5  VGN21

Kaart 14 met de landschapskenmerken of –composietkaart toont dat veruit de meeste concentraties en clusters met zonevreemde woningen niet of nauwelijks in, vanuit het landelijk verle- den, gevoelige gebieden zoals historisch stabiele parcellering, typische landbouwontginningen, duingebieden,… liggen. Vanouds worden in eerste instanties vaak de plaggenbodems rond de woonkernen ingenomen door bebouwing. Dit is met name het geval in het centrumgebied en rond Olmen en Hulsen. In Malou en aan Vennen structureren de dreven en laanbeplantingen het landschap en delen het gebied op in ‘kamers’ waarbinnen de landelijke bebouwing en hoeves goed gedijen. De resterende conflicterende situaties stemmen overeen met de andere ana- lyses, namelijk enkele percelen gelegen in bos en een reeks woningen gelegen in valleigebieden zoals die van de Grote Nete en Molse Nete.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 71 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

Bouwkundig erfgoed Objecten die onderdeel zijn van een woonkorrel of overeenkomen met een verspreide zonevreemde woning. Zie onderstaand een opsomming van het bewaarde en tevens vastgestelde bouwkundig erfgoed.

Tabel 5: Overzicht Bouwkundig erfgoed VIOE

Bouwkundig erfgoed Link Directeurswoning aan het Kloosterplein nr. 2 en 3 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/52222 Directeurswoning aan de Venetiëlaan nr. 8 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/51996 Directeurswoning aan de Venetiëlaan nr. 2 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/51995 Personeelswoning aan de Venetiëlaan nr. 3 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/21258 Personeelswoning aan de Venetiëlaan nr. 5 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/21258 Kasteel ‘De Most’ aan De Most nr.4 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/52195 Kasteel van de Berkebossen aan de Berkensingel nr. 30 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/51932 Topmolen’ (watermolen) aan de Topmolenstraat nr. 5 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/52216 ‘Straalmolen’ aan de Watermolenweg nr. 2 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/52244 Hoeve met Kempische schuur aan de Bosstraat nr. 30 http://inventaris.vioe.be/dibe/relict/52227 (Bron: VIOE)

 VGN2  Z4  Z11 en Z13  Z23  VGN11  VGN18  C12  VGN21

Archeologie Uit de Centrale Archeologische Inventaris (CAI) blijkt dat binnen de gemeente Balen diverse zones gelegen zijn waarbinnen archeologische objecten zijn gevonden. De tot nu toe gekende archeologische zones waarin een woonkorrel of verspreide zonevreemde woning is gelegen, worden hieronder vernoemd.

 C7  N1  W1  W2  W4  W5  W11  VGN12  VGN21

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 72 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

Figuur 7: archeologisch erfgoed – overzicht, bron Agiv – Centrale Archeologische Inventaris

Figuur 8: archeologisch erfgoed – aanduiding codes, bron Agiv – Centrale Archeologische In- ventaris

Tabel 6: Overzicht archeologische inventaris

Locatie Naam Nauwkeurigheid Opmerking In het plangebied 100643 Rechteroever Grote Nete Top op 15 m indicator luchtfotografie, sporen liggen ten W van Kerkhoven 100644 Wolfdonken 1 Top op 15 m indicator luchtfotografie, sporen liggen ten W van Kerkhoven

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 73 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

Locatie Naam Nauwkeurigheid Opmerking 100645 Wolfdonken 2 Top op 15 m indicator luchtfotografie, sporen liggen ten W van Kerkhoven 100646 Grote Schoorden Hei Top op 15 m indicator luchtfotografie 100648 Gemeentehei Top op 15 m indicator luchtfotografie, site ligt ten ZW van Kerk- hoven 100672 Kamperbaan 1 Top op 15 m indicator luchtfotografie 100676 De Vleck 1 Top op 15 m indicator luchtfotografie 100678 Brisdilstraat 1 Top op 15 m indicator luchtfotografie 100681 Kerkhoven 1 Top op 15 m indicator luchtfotografie 102131 Voddenberg 1 Tot op 150 m / 102135 Hulsen – Grees 1 / losse vondst, belang is miniem 102142 Balen Wezel station Tot op 250 m locatie niet exact, moet wel daar zijn, belangrijk 102144 Brigandstraat 1 Tot op 150 m urnvondst bij uitzaveling 105051 Scheps Tot op 250 m oudste bewoningskern van Balen 106531 Kreindertweg 1 Tot op 250 m nabij de Grote Nete, in een weide met ijzerrijke zandbodem

Dezelfde maatregelen voor de verschillende deelzones, besproken bij de discipline Fauna en flora zijn hier van toepassing.

Conclusie Het bestendigen van de zonevreemde woningen is niet in strijd met de ankerplaatsen of relictzones. Deze woningen maken reeds deel uit van het landschap. Het RUP laat geen nieuwe woningen toe of beperkt het uitbreiden en verfijnt zelfs de algemene voorschriften. Het RUP heeft bijgevolg geen negatieve effecten op de aanwezige ankerplaatsen, relictzones of beschermde landschappen of dorpsgezichten.

De Centrale Archeologische Inventaris is een inventaris van tot nog toe gekende archeologische vindplaatsen. Vanwege het specifieke karakter van het archeologisch erfgoed dat voor ons verborgen zit in de ondergrond, is het onmogelijk om op basis van de Centrale Archeologische Inventaris uitspraken te doen over de aan- of afwezigheid van archeologische sporen. De aan- of afwezigheid van archeologische sporen dient met verder onderzoek vastgesteld te worden.

8.5 Discipline mens-socio-organisatorische aspecten

Kaart 16: Landbouwtyperingskaart Volgens de landbouwtyperingskaart bestaat de gemeente Balen in hoofdzaak uit gronden met een zeer lage en lage waardering. In het zuidoosten en het zuiden zijn wel gebieden gelegen met een hoge tot zeer hoge waardering. Deze gebieden maken eveneens deel uit van de her- bevestigde agrarische gebieden (HAG) nr. 50 en 51. Tevens zijn nog 2 andere HAG-gebieden gelegen in Balen namelijk; nr. 49 en 54.

 VGN14  W2  W6  W8  W9  Z2  Z6  Z7  Z9

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 74 van 78

Beschrijving en beoordeling van de mogelijke milieueffecten

 Z10  Z11  Z14  Z15  Z17  Z21  VGN18  Z18  VGN21

De huiskavels van de zonevreemde woningen zelf zijn echter al jaren in gebruik als woonkavel. Bij de herbevestiging van deze woningen wordt het landbouwgebied niet verder aangetast.

Met betrekking tot mens wordt geen bijkomende invloed verwacht op verkeer, recreatie, bedrijvigheid, wandelroutes, fietsroutes, … aangezien het RUP gaat over het bestendigen van een bestaande toestand.

Conclusie Het RUP heeft geen bijkomende negatieve effecten op de discipline mens- socio- organisatorische aspecten. Er worden geen uitbreidingen voorzien dan enkel beperkt op het eigen perceel, hierdoor blijven de huidige landbouwgronden behouden.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 75 van 78

9 Externe mensveiligheid

Kaart 17: Externe mensveiligheid In de gemeente Balen zijn geen laag drempelige Seveso-inrichtingen aanwezig. Wel zijn er 2 hoogdrempelige Seveso-inrichtingen ter hoogte van het industrieterrein bij Bankei gelegen. Verspreid in de woonkernen liggen kwetsbare activiteiten waaronder rust- en verzorgingstehui- zen en onderwijsinstellingen.

Het RUP voorziet enkel het bestendigen van zonevreemde woningen. Er wordt geen impact verwacht van het plan.

Kaart 18: Landschapskenmerken of -composietkaart

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 76 van 78

Besluit

10 Besluit

Gezien het gemeentelijk RUP:  (geen) kader vormt voor bijlage I of bijlage II projecten (overeenkomstig art. 4.2.3 § 2.1 van het DABM).  Er volgens de voortoets geen noodzaak bestaat voor de opmaak van een passende beoordeling (zie hoofdstuk 6);  En het een kleine wijziging betreft; is het plan niet van rechtswege plan-MER-plichtig.

Bovendien blijkt uit de effectbespreking (zie hoofdstuk 9) dat het plan geen aanzienlijke milieueffecten teweeg brengt.

De opmaak van een plan-MER wordt bijgevolg niet nodig geacht.

Wel komen uit de screening een aantal aandachtspunten naar voor om mee te nemen bij de verdere uitwerking van het RUP. Deze randvoorwaarden zijn in de eerste plaats van toepassing op de woningen die gelegen zijn binnen de valleigebieden in het studiegebied. Volgende resultaten van het onderzoek tot MER worden opgenomen in het verder besluitvormingsproces over het RUP zonevreemde woningen:

 Voor de woningen die binnen de valleigebieden van de Grote Nete of haar zijlopen (dit komt grotendeels overeen met de afbakening van het Habitatrichtlijngebied) en andere beschermingszones zoals Natuurgebied en VEN-gebied gelegen zijn, dient idealiter een uitdoofbeleid te worden toegepast. Ze staan namelijk de ontwikkeling en instandhouding van de habitats en soorten eigen aan deze gebieden in de weg. De Vlaamse Codex RO geeft echter basisrechten aan alle vergund of vergund geachte zonevreemde woningen zodat dit echter niet aan de orde is voor de zonevreemde woningen die in de screening / voortoets passende beoordeling en het RUP behandeld worden. Bijgevolg is de randvoorwaarde voor de woningen die matig tot significant negatief (-/--) zijn, qua verstoring en impact op standplaatskenmerken door wijziging van de hydrologie, dat de basisrechten van de VCRO zeker niet kunnen worden verruimd.  Algemene maatregelen met betrekking tot lichtverstoring: het beperken van de verlichting tot het strikt noodzakelijke, gebruik van neerwaarts gericht licht, verlichten met betrekkelijk langgolvig licht en een beperkte verlichtingsintensiteit, armaturen met beperkte verstrooiing.  Aansluiting van alle (zonevreemde) woningen op een bestaand zuiveringssysteem of instal- latie van een goed werkend individuele waterzuivering wanneer aansluiting op het riole- ringsstelsel niet mogelijk is:  Dit is in de eerste plaats van toepassing op de woningen gelegen in en aan de rand van het Habitatrichtlijngebied, het Vlaams Ecologisch Netwerk, Natuurgebied en natuurreservaten.  Ook alle overige (zonevreemde) woningen die op heden niet aangesloten zijn op een zuiveringssysteem, wateren via grachten en andere waterlopen (on)rechtstreeks af naar het valleigebied van de Grote Nete en haar zijlopen en dienen aldus op termijn aangesloten te worden om de instandhouding van deze valleihabitats en specifieke soorten te garanderen.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 77 van 78

Besluit

Mits bovenstaande kan volgende besloten worden:

1. Het plan heeft op langere termijn geen negatieve impact op de habitats (natuurlijke habitats en habitats van een soort) qua oppervlakte, ruimtelijke spreiding, structuur en kwaliteit, mits aan de gestelde randvoorwaarden wordt voldaan. 2. Het plan heeft geen negatieve impact op het evenwicht tussen de verspreiding en densiteit van de soorten en de populaties in zijn geheel. 3. Het plan heeft geen potentiële negatieve impact op de vitale factoren hoe de SBZ functioneert als ecosysteem. 4. Het plan heeft geen negatieve impact op de abiotische relaties die de structuur en functie van de SBZ bepalen op voorwaarde dat bij nieuwe ontwikkelingen voldoende maatregelen genomen worden om een impact op het grondwaterregime van de nabije SBZ en habitattypes te vermijden. 5. Het plan heeft geen negatieve impact op het bereiken van een gunstige staat van instandhouding voor de betreffende SBZ op voorwaarde dat bij nieuwe ontwikkelingen voldoende maatregelen genomen worden om een impact op het grondwaterregime van de nabije SBZ en habitattypes te vermijden.

240409_01_onderzoek tot mer, Revisie d Pagina 78 van 78