______TRIBUNALE DI COMO
SEZIONE FALLIMENTARE
R.G. 113 / 2013
Fallimento società:
xxxxx di xxxxx
con sede in Cantù (CO)
xxxxxxxxxxxxxxxxxx
Giudice Delegato dott. MARCO MANCINI Curatore Fallimentare dott. ALESSANDRO COLOMBO
ELABORATO PERITALE (Lotto Unico)
Bene immobile oggetto di stima (nuda proprietà): Appartamento con autorimessa in Via Oscura n° 9 Cermenate (CO)
Tecnico incaricato: ing. Giovanni Malena iscritto all'Albo degli Ingegneri della provincia di Como al N. 2392A iscritto all'Albo C.T.U. del Tribunale di Como al N. 1369 iscritto all’Albo dei Certificatori Energetici della Regione Lombardia al N. 16621 c.f.: MLNGNN73E06C726M - P.Iva 02832440131
con studio in Cantu' (Co) Via A. Manzoni n° 33/ A telefono:3394881241 email: [email protected] email: [email protected]
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Fallimento società - R.G. 113/2013 Nuda Proprietà 1/1: appartamento ad uso civile abitazione con autorimessa - Comune di Cermenate (CO) – Via Oscura , n° 9
Beni in CERMENATE (CO) – Via OSCURA n° 9 Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Nuda proprietà per la quota di 1/1 relativamente al bene immobile sito nel Comune di
Cermenate (CO), in Via Oscura n° 9 (catastale n° 5): A.
ABITAZIONE SEMINDIPENDENTE posta al primo piano mansardato di una villetta
bifamiliare di due piani fuori terra (piani terra e primo) oltre ad un piano seminterrato.
L’alloggio è accessibile per mezzo di una scala esterna al fabbricato, che collega il cortile
comune ad un primo atrio interno, posto al piano “ammezzato”, e da cui si diparte una seconda
scala di sette gradini che conduce all’abitazione; questa è composta da una zona ingresso, un
grande soggiorno pranzo con cucina open space, ripostiglio, disimpegno, due camere e un
bagno completo.
L’appartamento al piano primo, sviluppa una superficie commerciale di circa mq 119.551 (sup.
netta mq 98.35) oltre alla scala esterna avente una superficie di 7.5 mq.
L’accesso al fabbricato avviene da un cortile (in comune) che si collega alla strada comunale
Via Oscura; il cortile, il giardino, gli accessi pedonale e carrai all’immobile sono in comune
con l’altra unità abitativa posta al piano terra rialzato, individuata catastalmente con il
subalterno 2, mappale 3334, fg. 4.
Si precisa che l’alloggio in oggetto, essendo situato al piano mansardato, presenta le altezze
interne variabili, con alcune zone poco sfruttabili, soprattutto quelle poste “sotto gronda”, dove
l’altezza raggiunge una quota minima di circa 1,60 mt (h. max. 3,4 mt al colmo).
L’unità immobiliare è dotata anche di un’autorimessa di proprietà, posta all’interno del cortile,
di cui al punto “B”.
Identificazione catastale dell’unità immobiliare secondo le attuali risultanze dei vigenti
1 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.
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registri catastali (visura per soggetto del 28/10/2015 e successiva ispezione ipotecaria e
catastale ultraventennale del 18/07/2016 – vedi allegato 4) :
Catasto dei Fabbricati:
Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 3 – Via
OSCURA n° 5 – piano: 2 – cat. A/3 – classe 2 – vani 5 – R.C. € 322,79 - dati derivanti da
VARIAZIONE del 27/11/2009 n. 26356.1/2009 in atti dal 27/11/2009 (prot. n° CO0232800) –
Verifica stato attuale U.I.
Coerenza e Confini dell’alloggio contraddistinto con mapp. 3334 – sub. 3, con riferimento
alla vigente scheda catastale: su tutti i lati, a filo muro di fabbrica compreso, affaccio sul
giardino ente comune al mappale 3334. Accessori: A.1.
L’edificio è inserito all’interno di un lotto di terreno, di circa 700.0 mq; dedotte le superfici
dell’immobile, dell’autorimessa e degli accessi pedonale e carraio, la restante area di circa
550.0 mq è adibita a giardino comune alle due abitazioni, su cui compete la proporzionale
quota di comproprietà di un mezzo (1/2). Il giardino si presenta in ordine e ben curato, ed ha
un andamento pianeggiante. B.
AUTORIMESSA SINGOLA posta al piano terra, all’interno del cortile comune.
Ha una superficie commerciale di circa mq 12.152, altezza netta di mt. 2.20, con accesso carraio
dal cortile interno, ed è realizzata con pannelli prefabbricati metallici zincati, così come la porta
basculante di accesso. L’autorimessa è stata denunciata e costruita quasi a ridosso del confine
di proprietà.
Identificazione catastale dell’autorimessa secondo le attuali risultanze dei vigenti registri
catastali (visura per soggetto del 28/10/2015; successiva ispezione ipotecaria e catastale
2 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.
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ultraventennale del 18/07/2016; successiva visura per immobile del 10/10/2016 dopo
aggiornamento – vedi allegato 4):
Catasto dei Fabbricati:
Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 701 –
Via OSCURA n° 9 (ex n° 5) – piano: T – cat. C/6 – classe 2 – consistenza 8 mq – sup. cat. 10
mq – R.C. € 33,05 - dati derivanti da VARIAZIONE del 07/05/1998 protocollo n. CO0115578
in atti dal 06/10/2016 ISTANZA 115346/16 – rett. n. civico (n. 1513.1/1998)
Coerenza e Confini dell’autorimessa, contraddistinta con mapp. 3334 – sub. 701, con
riferimento alla vigente scheda catastale:
a nord a filo muro di fabbrica compreso giardino comune; ad est a filo muro di fabbrica
compreso giardino comune; a sud autorimessa al mappale 3334 sub. 702; ad ovest a filo muro
di fabbrica compreso mappale 3335.
Attuale intestazione catastale ed eventuali osservazioni.
In catasto, gli immobili in oggetto risultano intestati al signor AXXXXXXXXXXXXX, nato a
XXXXX il XXXXX, c.f.: XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per l’intera
quota di 1/1.
Alle suddette unità immobiliari compete la proporzionale quota di comproprietà di un mezzo
(1/2) degli enti, parti e spazi comuni all’edificio, individuati al mappale 3334 di Catasto
Terreni, ai sensi dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile.
Eventuali osservazioni o discrepanze con l’atto di fallimento:
Si precisa che il numero civico effettivo degli immobili in oggetto è il 9 e non il civico 5, come
invece è riportato nelle visure catastali allegate all’atto di fallimento.
Per la scheda catastale dell’autorimessa è stata richiesta al Catasto urbano, in data 6.10.2016,
una rasterizzazione della planimetria, in quanto non era ancora presente in banca dati; questa
procedura ha determinato un aggiornamento d’ufficio della pratica, e quindi la modifica del
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numero civico dell’autorimessa, dal 5 (catastale) al 9.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Cermenate è un comune che conta poco più di novemila abitanti, ed è ubicato nella parte sud
della Provincia di Como, confinante a sud con Lentate sul Seveso, a nord con Vertemate con
Minoprio, a ovest con Bregnano, a est con Cantù.
Dista circa 18 Km dal capoluogo di Provincia e circa 26 Km da Milano. Ha un territorio
pianeggiante e si estende per una superficie di 8,1 Kmq, a 297 mt. sul livello del mare.
Sono presenti diversi parchi di interesse naturalistico, date le numerose zone verdi che
caratterizzano il territorio: quello del torrente Lura (a nord ed a ovest), quello della
Brughiera Briantea (ad est) oltre ad altri parchi comunali minori.
Cermenate è raggiungibile da Como prendendo, all’uscita sud, la via Pasquale Paoli e la
successiva Strada Statale dei Giovi (SS35) e attraversando i comuni di Grandate, Luisago,
Fino Mornasco e Vertemate. Molto importante è la vicinanza con l’autostrada A9 (casello di
Lomazzo – 5,5 Km) e con la SP35 Milano-Meda.
Il bene oggetto di stima è parte di una villetta bifamiliare indipendente, di due piani fuori
terra oltre ad un piano seminterrato, ubicata nella periferia nord del comune, la cui
costruzione originaria è anteriore al 1 settembre 1967, e precisamente in base alla Licenza
Edilizia n. 188 del 21.12.1955.
Nello specifico l’unità residenziale oggetto di stima è situata al primo piano del fabbricato
(secondo fuori terra), ed è accessibile da una scala esterna posta sul lato nord-ovest
dell’immobile; al piano terra rialzato (primo fuori terra) è presente una seconda unità
abitativa, con la quale condividono il cortile ed il giardino.
Tutto l’edificio è stato interessato da opere di manutenzione straordinaria tra gli anni 1987 e
1994, che hanno riguardato sia l’esterno che l’interno del fabbricato, il quale ad oggi si
presenta in condizioni sufficientemente buone: la costruzione originaria è stata realizzata con
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strutture portanti in cls armato (pilastri e travi) e muri di tamponamento in forati di laterizio
a doppio strato con interposto pannello isolante; il tetto di copertura è costituito da strutture
in legno con travi a vista e manto di copertura in tegole di cotto; i serramenti esterni sono in
legno di colore noce scuro con vetro camera, mentre il portone principale d’ingresso è in
alluminio e vetro, del tipo non blindato.
Le quattro facciate del fabbricato che prospettano sul cortile, si presentano in discrete
condizioni, ad eccezione di alcune parti (lati est e ovest) dove si evidenziano dei
distaccamenti della pittura esterna a causa di alcune piccole cavillature verticali
dell’intonaco, generate da probabili assestamenti del fabbricato; oltre ad alcune piccole
mancanze di colore in corrispondenza del nuovo portone d’ingresso, realizzato a seguito
della formazione della scala esterna, per l’accesso indipendente all’unità abitativa in oggetto.
L’accesso all’immobile, sia carraio e sia pedonale avviene direttamente dal cortile interno
non asfaltato, che si collega alla comunale Via Oscura.
Il lotto è completato anche da un’autorimessa singola delimitata da un manufatto con
pannelli prefabbricati in lamiera e dotata di portone basculante manuale; oltre che da un
cortile con giardino, che circonda l’intero fabbricato, su cui compete la proporzionale quota
di comproprietà di un mezzo (1/2).
Caratteristiche della zona: periferica: mista residenziale, con traffico
automobilistico di tipo locale urbano. Buona
disponibilità di parcheggi pubblici.
Servizi offerti dalla zona: Supermercati e centri commerciali (buona), negozi al
dettaglio (sufficiente), farmacie (sufficiente), asilo
nido e scuola materna (buono), scuola elementare
(buono), scuola media (sufficiente), municipio
(sufficiente), biblioteca (sufficiente), banche
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(sufficiente), ufficio postale (sufficiente), spazi verdi,
verde attrezzato, piscina e centro sportivo (buono) .
Inoltre la zona è provvista dei servizi di
urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: miste: residenziali e commerciali;
i principali centri limitrofi sono Lomazzo, Bregnno,
Vertemate con Minoprio, Cantù, Carimente, Lentate
sul Seveso, Mariano Comense, Como (18 Km),
Milano (26 Km).
Collegamenti pubblici (km): Autobus (0.4); Ferrovia (FS stazione di Carimate –
tratto Mi-Co 5 Km); Ferrovia (LeNord stazione di
Lomazzo – tratto Mi-Co 4 Km); Superstrada SP35
Milano-Meda (1,0); Autostrada A9 (5,5 Lomazzo).
3. STATO DI POSSESSO:
A tutto il 07/07/2016 data del sopralluogo dello scrivente presso la proprietà oggetto di
stima, e fino al 18/07/2016 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie e catastali), l'unità
immobiliare risulta di piena ed esclusiva proprietà del sig. XXXXXXXXXXXXXX, nato a
XXXXX il XXXXX, c.f.: XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per la quota di
1/1. Si precisa che all’unità immobiliari di cui ai punti A e B compete anche la
proporzionale quota di comproprietà di un mezzo (1/2) degli enti, parti e spazi comuni
all’edificio, individuati al mappale 3334 di Catasto Terreni (cortile con giardino), ai
sensi dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile.
Ad oggi l’abitazione risulta occupata dal proprietario sig. XXXXXXXXXXXXXX e
famiglia (vedi certificato storico di residenza – allegato7).
La proprietà visionata si presenta in buone condizioni.
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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d’assegnazione della casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuna
4.1.4. Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
alla data del 18/07/2016 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie e
catastali) l’immobile oggetto di stima risulta gravato da (vedi allegato 4):
- Atto giudiziario di Fallimento n° 1559 / 1060 del 26.01.2016 a seguito
di sentenza dichiarativa di fallimento emessa in data 30.9.2013 repertorio
n°113 del Tribunale di Como, a favore di “Massa dei creditori del
Fallimento “XXXX di TXXXXXX & C. SNC” e soci AXXXXXX e
TXXXXXX ed a carico di AXXXXXXX”.
4.2.2. Pignoramenti: Nessuna
4.2.3. Altre trascrizioni:Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d’uso:Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico - edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico - edilizia:
dal rilievo effettuato in loco dallo scrivente in data 07/07/2016 (vedi
allegato 2) e dalla comparazione con i vecchi progetti rinvenuta presso
l’ufficio tecnico comunale, si dichiara quanto segue:
- l’unità abitativa presenta delle “difformità minime” rispetto al
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progetto autorizzato con la pratica edilizia P.E. 6843/89 e successive
integrazioni (vedi punto 7), relativamente alle dimensioni interne dei
locali, mentre il volume risulta comunque regolare e conforme a quanto
denunciato nelle pratiche edilizie.
Le differenze interessano un pò tutti gli spazi interni (vedi dimostrazione
nell’allegato 2), ma si ritiene di fare alcune precisazioni soprattutto in
merito al locale denominato “camera 2”, il quale, oltre a non essere
conforme con le dimensioni in pianta del progetto denunciato, presenta
una irregolarità maggiore relativamente all’altezza interna, poiché
seppur congrua con quanto dichiarato nel progetto presentato in
Comune, questa non soddisfa i requisiti minimi, sia edili che catastali,
per far si che lo stesso locale possa essere classificato come “camera”, in
quanto la sua altezza media è di appena 2.08 mt, contro l’altezza
minima di mt. 2.70, richiesta anche dal Regolamento Locale di
Igiene – Titolo III – art. 3.4.5..
Inoltre questa incongruenza è riproposta anche nella scheda catastale.
Pertanto, a fronte di quanto suesposto relativamente alla “camera 2”, ai
fini della stima, si dovrà “declassare” il locale da “spazio da abitazione”
a “spazio di servizio” (rif. Titolo III – art. 3.4.2).
- Tutto ciò comporterà la redazione di un Accertamento di Conformità
edilizia, meglio denominato “Permesso di Costruire in Sanatoria” per
difformità minime, da concordare con il responsabile dell’ufficio tecnico
comunale, richiedendo di apportare gli accorgimenti correttivi necessari
al fine di un adeguamento sia urbanistico che catastale dei locali. Ne
conseguirà certamente una sanzione minima di €. 516,00 oltre al
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pagamento degli eventuali oneri, che potranno essere determinati
dall’ufficio tecnico, solo dopo la presentazione della pratica edilizia.
- Le spese tecniche per la redazione della nuova pratica edilizia si
possono stimare in circa €. 1800,00 tasse escluse.
4.3.2 Conformità catastale:
a fronte delle difformità elencate al precedente punto 4.3.1., sarà anche
necessario l’aggiornamento della scheda catastale dell’unità abitativa.
Costo presunto per l’aggiornamento € 600,00.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:
5.1. L’immobile è suddiviso in due unità abitative ed allo stato attuale non è costituito in
condominio con relativo regolamento di quote millesimali.
Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione dell’immobile, già deliberate
ma non ancora scadute al momento della perizia: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute al momento
della perizia: €. 0,00
5.2. Secondo quanto indicato nei “patti speciali” all’interno dell’atto notarile di
compravendita del 08.07.1998, in autentica del Notaio Piercarlo Colnaghi di Cantù,
trascritto a Como il 24/07/1998 ai N. 13287/9845, si riporta quanto stabilito al punto
“b”: la manutenzione degli enti comuni ed in particolare del giardino, che dovrà
essere tenuto in modo decoroso, avverrà a spese comuni dei comproprietari
salvo diversi accordi.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 ATTUALE PROPRIETARIO
Fino alla data del 18/07/2016 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie e
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catastali) i beni immobili oggetto di stima, risultano di proprietà del signor
AXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXX il XXXXX, c.f.:
XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per la quota di 1/1.
I dati catastali riportati nell’Atto di Fallimento relativi agli immobili in oggetto,
sono coincidenti con le risultanze catastali suddette – con diritto di nudo
proprietario per la quota di 1/1 dal 08.07.1998, data dell’atto di compravendita
in autentica del Notaio Piercarlo Colnaghi di Cantù, trascritto a Como il
24/07/1998 ai N. 13287/9845, atto con il quale il sig. AXXXXXXXX e
MXXXXXXX (coniugati in regime di comunione legale dei beni) vendevano la
quota intera di nuda proprietà (riservandosi l’usufrutto generale vitalizio con
diritto reciproco accrescimento) – ad AXXXXXXX – coniugato in regime di
separazione dei beni – gli immobili siti in Cermenate Sez. Cermenate e
precisamente:
Appartamento al secondo piano e box al piano terra, il tutto censito al Catasto
Fabbricati fg. 4 con
mapp. 3334/3 – P2 – A/3 – cl. 2 – v.5
mapp. 3334/701 – PT – C/6 – cl. 2 – mq.8
Osservazioni: dalla consultazione del titolo di provenienza, la vendita risulta
essere stata effettuata per L.43.000.000 e libera da qualsivoglia formalità
pregiudizievole in quanto la menzionata ISC.987/163 del 15.01.1987 è stata
successivamente cancellata con ANN. 13077/778 del 12.06.2001.
PRECEDENTI PROPRIETARI
6.2 Anteriormente al ventennio e precisamente in forza di atto di compravendita
del 19.12.1986 N. 50096/10594 in autentica Notaio Luigi Colnaghi di Cantù,
trascritto a Como il 15.01.1987 ai NN. 986/717, i beni immobili siti in
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Cermenate, Via Oscura N. 9 (catastale n° 5), e precisamente: unità immobiliari
denunciate presso UTE con le schede n° 299/1 del 14.10.1986 e n° 298/1 del
14.10.1986, erano di piena ed esclusiva proprietà dei coniugi, in regime di
comunione legale dei beni, signori Santelia Erasmo e Di Lieto Maria Carmela.
Osservazioni: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta
essere stata effettuata per L.100.000.000 e libera da qualsivoglia formalità
pregiudizievole.
7. PRATICHE EDILIZIE:
Dalla documentazione rinvenuta presso l’ufficio tecnico del comune di Cermenate
(vedi allegato 5), è possibile affermare che il bene immobile oggetto di stima, così
come il resto dell’edificio in cui è ubicato, e stato oggetto dei seguenti interventi
edilizi:
21.12.1955 - L.E. n° 188;
30.09.1986 - P.E. n° 517 : Concessione edilizia in sanatoria;
23.03.1987 prot. n° 2883 – P.E. n° 6212/87: richiesta di “Manutenzione
straordinaria” per sostituzione manto di copertura del fabbricato;
30.06.1987 prot. n° 6790 – P.E. n° 6302/87: per modifica e sostituzione dei
materiali a formazione dell’autorimessa;
01.08.1987 prot. n° 7338 – P.E. n° 6302/87: Nulla-osta per le modifiche di cui
sopra
07.08.1989 – C.E. n° 6843 (richiesta in data 01.07.1989): Rifacimento parziale
del tetto (falda sud) con innalzamento della falda a formazione di abbaino,
formazione di scala di accesso esterna (lato nord), modifiche interne, a firma
del geom. Angelo Bianchi
31.08.1990 prot. n° 14176, richiesta di prima Variante alla C. E. n° 6843 per
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apertura finestra al piano mansarda – lato ovest, modifiche al posizionamento
della scala esterna, formazione di tettoia per protezione ingresso alla mansarda,
diversa posizione finestra abbaino.
14.12.1990 - Rilascio della Concessione Edilizia in variante alla n° 6843,
relativa ai lavori di ristrutturazione interna ed esterna.
25.03.1992 – P.E. 7626: opere interne ex art.26 per modifiche al posizionamento
dei tavolati interni del piano rialzato
20.10.1994 - Richiesta della Licenza d’uso del fabbricato
21.12.1994 – Rilascio di Licenza d’uso del fabbricato
Descrizione dei beni di cui ai punti A e B
Nuda proprietà per la quota di 1/1 relativamente al bene immobile sito nel Comune di
Cermenate (CO), in Via Oscura n° 9 (catastale n° 5): A.
ABITAZIONE SEMINDIPENDENTE posta al primo piano mansardato di una villetta
bifamiliare di due piani fuori terra (piani terra e primo) oltre ad un piano seminterrato. E’
inserita nella periferia nord del comune, caratterizzata prevalentemente da costruzioni
residenziali (soprattutto villette e piccoli condomini), e la cui realizzazione risale al 1955.
L’alloggio in oggetto è accessibile per mezzo di una scala esterna al fabbricato (mq. 7.5), che
collega il cortile (in comune con l’altra unità abitativa) ad un primo atrio con vano scala interno
(mq. 6.3) posto al piano “ammezzato”, e da cui si diparte una seconda rampa interna di sette
gradini che conduce all’abitazione; questa è composta da una zona ingresso (mq 2.5), un
soggiorno (mq 23.63) una cucina con zona pranzo open space (mq 17.70), un ripostiglio (mq
6.3), un disimpegno notte (mq 4.4), un bagno completo (mq 7.3) una camera da letto (mq
17.32), ed infine una seconda camera (mq 12.83), al momento utilizzata come camera da letto
ma che in realtà, secondo le Norme Tecniche per l’ Edilizia Residenziale, non soddisfa i
Giudice: dott. MARCO MANCINI Curatore: dott. ALESSANDRO COLOMBO Perito: ing. GIOVANNI MALENA
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requisiti minimi di “camera da letto” per via delle sue ridotte altezze interne (variabile da mt
1.6 a mt 2.58), che non le permettono di raggiungere l’altezza minima media dei 2.7 mt,
indispensabile ai fini della sua regolare classificazione, sia edilizia che catastale.
L’appartamento al piano primo sviluppa una superficie commerciale di circa mq 119.553 (sup.
netta mq 98.35) oltre alla scala esterna di 7.5 mq.
L’accesso al fabbricato avviene da un cortile che si collega alla strada comunale Via Oscura.
L’alloggio invece è raggiungibile da una scala esterna posta sul lato nord-ovest dell’immobile;
al piano terra rialzato (primo fuori terra) è presente una seconda unità abitativa, individuata
catastalmente con il subalterno 2, mappale 3334, fg. 4, con la quale condividono il cortile, il
giardino, gli accessi pedonali e carrai ( per la proporzionale quota di comproprietà di un mezzo
(1/2)).
L’unità abitativa oggetto di stima è stata interessata da una importante ristrutturazione, sia
esterna che interna dal 1987 al 1994, e pertanto si presenta in condizioni abbastanza buone sia
dal punto di vista strutturale che nelle finiture interne ed esterne: la costruzione originaria risale
al 1955 ed è stata realizzata con strutture portanti in cls armato (pilastri e travi) e muri di
tamponamento in forati di laterizio a doppio strato con interposto pannello isolante; il tetto di
copertura è costituito da strutture in legno con travi a vista, manto di copertura in tegole di
cotto e canali in rame; i serramenti esterni sono in legno di colore noce scuro con vetro camera,
mentre il portone principale d’ingresso è in alluminio e vetro, del tipo non blindato.
Le quattro facciate del fabbricato che prospettano sul cortile, si presentano in discrete
condizioni, ad eccezione di alcune parti (lati est e ovest) dove si evidenziano dei distaccamenti
della pittura esterna a causa di alcune piccole cavillature verticali dell’intonaco, generate da
probabili assestamenti del fabbricato; oltre ad alcune zone (lato nord) caratterizzate dalla
3 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.
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mancanza dell’intonaco esterno e del colore, in corrispondenza del nuovo portone d’ingresso
all’abitazione, realizzato a seguito della formazione della scala esterna, per il nuovo accesso
indipendente all’unità abitativa in oggetto.
L’accesso all’immobile, sia carraio che pedonale avviene direttamente dal cortile interno non
asfaltato, che si collega alla comunale Via Oscura.
Il lotto è composto, oltre che dall’appartamento, da un’autorimessa singola dotata di portone
basculante manuale in lamiera zincata, oltre che da un cortile con giardino, che circonda
l’intero fabbricato.
I pavimenti interni dei locali sono in parte in ceramica (cucina, pranzo, bagno e scala con
ingresso), ed in parte in legno (camere da letto, disimpegno notte e soggiorno), e sono tutti in
buone condizioni; gli zoccolini interni sono in legno, mentre i davanzali delle finestre sono in
marmo. Anche la scala, sia interna che esterna è rivestita con piastrelle in ceramica tipo cotto. I
rivestimenti del bagno e della cucina sono in ceramica.
L’impianto elettrico e idrico sanitario sono del tipo sottotraccia; il bagno è completo di sanitari
in ceramica del tipo a pavimento di colore bianco, con vasca incassata.
Anche l’impianto di riscaldamento è del tipo sottotraccia con caloriferi in ghisa, termostato
ambiente, e con una caldaia posizionata all’interno, nel locale ripostiglio, alimentata a gas
metano. Accessori: A.1.
L’edificio è inserito all’interno di un lotto di terreno di circa 700.0 mq; dedotte le superfici
dell’immobile, dell’autorimessa e degli accessi pedonali e carraio, la restante area di circa
550.0 mq è adibita a giardino comune alle due abitazioni, su cui compete la proporzionale
quota di comproprietà di un mezzo (1/2). Il giardino si presenta in ordine e ben curato, ed ha
un andamento pianeggiante.
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Identificazione catastale dell’unità immobiliare secondo le attuali risultanze dei vigenti
registri catastali (visura per soggetto del 28/10/2015 e successiva ispezione ipotecaria e
catastale ultraventennale del 18/07/2016 – vedi allegato 4) :
Catasto dei Fabbricati:
Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 3 – Via
OSCURA n° 5 – piano: 2 – cat. A/3 – classe 2 – vani 5 – R.C. € 322,79 - dati derivanti da
VARIAZIONE del 27/11/2009 n. 26356.1/2009 in atti dal 27/11/2009 (prot. n° CO0232800) –
Verifica stato attuale U.I.
Coerenza e Confini dell’alloggio contraddistinto con mapp. 3334 – sub. 3, con riferimento
alla vigente scheda catastale:
su tutti i lati, a filo muro di fabbrica compreso, affaccio sul giardino ente comune al mappale
3334.
B.
AUTORIMESSA SINGOLA posta al piano terra, all’interno del cortile comune.
Ha una superficie commerciale di circa mq 12.154 ed altezza netta di mt. 2.20, con accesso
carraio dal cortile interno, ed è realizzata con pannelli prefabbricati metallici zincati, così come
la porta basculante di accesso. Si tratta di un unico prefabbricato in cui sono state ricavate due
posti auto, uno per ogni unità abitativa, e comunicanti tra di loro all’interno del “manufatto”,
individuati con due distinti subalterni, 701e 702.
Identificazione catastale dell’autorimessa secondo le attuali risultanze dei vigenti registri
catastali (visura per soggetto del 28/10/2015; successiva ispezione ipotecaria e catastale
ultraventennale del 18/07/2016; successiva visura per immobile del 10/10/2016 dopo
aggiornamento – vedi allegato 4):
4 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.
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Catasto dei Fabbricati:
Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 701 –
Via OSCURA n° 9 (ex n° 5) – piano: T – cat. C/6 – classe 2 – consistenza 8 mq – sup. cat. 10
mq – R.C. € 33,05 - dati derivanti da VARIAZIONE del 07/05/1998 protocollo n. CO0115578
in atti dal 06/10/2016 ISTANZA 115346/16 – rett. n. civico (n. 1513.1/1998)
Coerenza e Confini dell’autorimessa, contraddistinta con mapp. 3334 – sub. 701, con
riferimento alla vigente scheda catastale:
a nord a filo muro di fabbrica compreso giardino comune; ad est a filo muro di fabbrica
compreso giardino comune; a sud autorimessa al mappale 3334 sub. 702; ad ovest a filo muro
di fabbrica compreso mappale 3335.
Attuale intestazione catastale ed eventuali osservazioni.
In catasto, gli immobili in oggetto risultano intestati al signor AXXXXXXXXXXXXX, nato a
XXXXX il XXXXX, c.f.: XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per la quota di
1/1.
Alle suddette unità immobiliari compete la proporzionale quota di comproprietà di un mezzo
(1/2) degli enti, parti e spazi comuni all’edificio, individuati al mappale 3334 di Catasto
Terreni, ai sensi dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile.
Eventuali osservazioni o discrepanze con l’atto di fallimento:
Si precisa che il numero civico effettivo degli immobile è il 9 e non il civico 5, come invece è
riportato nelle visure catastali allegate all’atto di fallimento.
Per la scheda catastale dell’autorimessa è stata richiesta al Catasto urbano, in data 6.10.2016,
una rasterizzazione della planimetria, , in quanto non era ancora presente in banca dati; questa
procedura ha determinato un aggiornamento d’ufficio della pratica, e quindi la modifica del
numero civico dell’autorimessa, dal 5 (catastale) al 9.
Notizie Tecnico Urbanistiche dell’Area:
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Nello strumento urbanistico vigente P.G.T. del Comune di Cermenate, in forza di Delibera di
C.C. n°13/2009 del 16.03.2009, e pubblicato sul B.U.R.L. n°29 in data 22.07.2009, secondo
quanto riportato nelle Norme Tecniche di Attuazione (NTA), l’immobile ricade nella zona
AMBITI RESIDENZIALI – meglio identificato nella zona B2 - Ambiti di Tessuto Urbano
Consolidato Residenziale a edificazione media e di riqualificazione (art. 28 delle NTA–
vedi allegato 03).
Caratteristiche descrittive dei lotti A e B:
Strutture Verticali: materiale: pilastri in cls armato, condizioni: sufficiente.
Travi: materiale: in cls armato, condizioni: sufficiente.
Solaio intermedio: tipologia: misto in latero cemento, condizioni: sufficiente.
Tetto di copertura: tipologia: strutture in legno a vista, con manto di copertura in
tegole di cotto e canali in rame; condizioni: buone.
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi interni: tipologia: anta a battente doppia e singola, con oscuranti interni solo
per le finestre delle camere da letto; materiale: in legno con vetro
multistrato; condizioni: buone.
Pareti esterne: materiale: muratura con doppio tavolato in laterizio, condizioni:
buone.
Pavimento Interno: Alloggio - materiale: in parte in ceramica (ingresso, vano scala,
cucina e bagno) ed in parte in legno del tipo prefinito (soggiorno,
camere e disimpegno notte; condizioni: buone, ad eccezione di una
piccola zona del soggiorno in cui il parquet appare danneggiato, ed
andrebbe sostituito.
Autorimessa - materiale: in cemento; condizioni: sufficiente.
Zoccolino Interno: materiale: in legno, condizioni: buone.
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Soglie e davanzali: materiale: marmo.
Plafoni: in tutti i locali è stato lasciato a vista il tetto in legno, con travi in
massello e doghe in perline di legno colore scuro; condizioni: buone
Rivestimento: ubicazione: bagno e cucina, materiale: ceramica smaltata,
condizioni: sufficiente.
Portone ingresso: Alloggio - tipologia: non blindato in alluminio e vetri; condizioni:
sufficiente.
Autorimessa - tipologia: basculante in lamiera zincata; condizioni:
sufficiente.
Porte interne: tipologia: in legno tamburate, colore noce curo; condizioni:
sufficiente.
Impianti:
Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione:metano, rete di distribuzione:
tubi in rame, condizioni: sufficiente; conformità:da verificare;
apparecchi alimentati: cucina e caldaia.
Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficiente,
conformità: da verificare.
Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete
di distribuzione: probabili tubi in ferro zincato, condizioni:
sufficiente; conformità: da verificare.
Fognatura: tipologia: mista con fossa biologica collegata alla rete fognaria
comunale; conformità: da verificare.
Termico: tipologia: termoautonomo con caloriferi in ghisa, alimentati da
caldaia a gas metano posizionata all’interno del locale ripostiglio;
marca “VAILLANT” in buone condizioni; conformità: necessita fare
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una prova fumi della caldaia, ed un controllo di tutto l’impianto.
E’ presente anche un camino a legna nel soggiorno.
Classificazione Energetica (APE):
Ad oggi non esiste una Certificazione Energetica dell’immobile oggetto di stima.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Sup. lorda Valore Destinazione Sup. utile Potenziale Coefficiente Commerciale. destinazione d’uso Equivalente [mq] [mq] [mq] A Abitazione (sub. 3)
Scala esterna 7,50 7,55 0,1 0,755 Vano scala interno 6,30 7,40 0,33 2,440
Ingre. Cucina Pranzo 20,20 23,20 1 23,200
Soggiorno 23,70 28,15 1 28,150
Camera 1 17,32 21,70 1 21,700
Camera 2 12,83 16,08 0,8 12,860
Ripostiglio 6,30 8,85 0,5 4,425
Bagno 7,30 9,07 1 9,070 Disimpegno 4,40 5,05 1 5,050
Sup. Totale A 105,85 127,05 104,65 A.1 Accessori: 550,0 550,0 0,1 55,00 giardino e cortile B Autorimessa (sub.701) 11,80 12,15 1 12,15
8.1. Criterio di Stima
Il sottoscritto ha deciso di procedere nella stima con metodo di tipo comparativo,
basato sull'attuale valore medio di mercato di immobili ubicati nella zona e aventi
caratteristiche simili a quello in oggetto.
Si è tenuto conto soprattutto del “particolare momento di mercato”, dell'attuale
conservazione, manutenzione e qualità dell'immobile, delle pertinenze, della
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collocazione sul territorio rispetto ai servizi, delle urbanizzazioni e delle presenze al
contorno, delle peculiarità costruttive, delle finiture e dei vizi rinvenuti a seguito del
rilievo in loco; del valore fiscale dell'immobile secondo la rendita catastale attribuita e
la categoria.
Infine le superfici sono state calcolate considerando la superficie lorda, cioè
comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad
un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di
50cm. Pertanto, il valore è frutto di tale sintesi.
8.2. Fonti di informazione
Ufficio Tecnico di Cermenate, relativamente alla verifica della conformità
edilizia ed urbanistica;
Catasto di Como, relativamente alla verifica della banca dati;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como;
Agenzie immobiliari del comune di Cermenate;
Principali borsino Immobiliare F.I.M.A.A. e F.I.A.I.P.;
Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio di Como, comune di
Cermenate, zona periferia.
8.3. Valutazione dei corpi
A. appartamento (sub.3)
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: ID Destinazione Superficie Valore Valore equivalente unitario Complessivo Appartamento piano primo A Sup. Lorda mq 127,05 104,65 € 1.400,00 € 146.510,00
- valore corpo: € 146.510,00 - valore complessivo intero: € 146.510,00 valore complessivo diritto e quota (nuda proprietà 1/1): € 95.231,50
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Accessori A.1 Giardino e cortile mq 550,0 55,000 a corpo € 40.000,00
- valore corpo: € 40.000,00 - valore complessivo intero: € 40.000,00 - valore complessivo diritto (comproprietà ½): € 20.000,00 - valore complessivo quota (nuda proprietà 1/1): € 13.000,00
B. autorimessa singola (sub.701)
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: ID Destinazione Superficie Valore Valore equivalente unitario Complessivo autorimessa singola B Sup. Lorda mq 12,15 12,15 € 1.000,00 € 12.150,00
- valore corpo: € 12.150,00 - valore complessivo intero: € 12.150,00 - valore complessivo diritto e quota (nuda proprietà 1/1): € 7.897,50
Riepilogo ID Destinazione Superficie Valore Intero Valore diritto equivalente Medio e quota Appartamento A Sup. Lorda mq 127,05 104,65 € 146.510,00 € 95.231,50 Accessori: Giardino e A.1 cortile mq 550,0 55,000 € 40.000,00 € 13.000,00 Autorimessa singola B Sup. Lorda mq 12,15 12,15 € 12.150,00 € 7.897,50 tot. €.198.660,00 €. 116.129,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari
su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e
per l’immediatezza della vendita giudiziaria: - € 17.419,35
- Spese tecniche presunte per regolarizzazione urbanistica e/o
catastale (escluso eventuali oneri che verranno determinati
dall’ufficio tecnico comunale): - € 2.916,00
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22 di 24 Fallimento società - R.G. 113/2013 Nuda Proprietà 1/1: appartamento ad uso civile abitazione con autorimessa - Comune di Cermenate (CO) – Via Oscura , n° 9
- Onorari notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente Nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell’acquirente: Nessuna
8.5. Prezzo base d’asta del lotto
- Valore di stima dell'immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di
regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della
procedura: € 98.709,65
- Valore di stima dell'immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di
regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico
dell’acquirente: € 95.793,65
Relazione Lotto 001 creata in data 10/10/2016
Il perito ing. Giovanni Malena
Giudice: dott. MARCO MANCINI Curatore: dott. ALESSANDRO COLOMBO Perito: ing. GIOVANNI MALENA
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ALLEGATI (Lotto 001)
1. relazione fotografica
2. planimetria dell’unità abitativa: rilievo stato di fatto e comparazione
3. notizie urbanistiche - estratti da PGT
4. documentazione Agenzia del Territorio – Catasto Fabbricati e Agenzia delle Entrate: scheda catastale sub.3 scheda catastale sub.701 visura per soggetto al 28.10.2015 visura per immobile al 10.10.2016 – aggiornamento autorimessa visura storica per immobile – catasto terreni – al 5.10.2016 ispezioni ipotecarie
5. pratiche edilizie
6. Atto di provenienza della proprietà.
7. Verifica anagrafica
8. Accertamenti ipotecari e relazione ultra ventennale: Società Emmemme srl.
9. Nomina del CTU
10. CD della perizia
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