______TRIBUNALE DI

SEZIONE FALLIMENTARE

R.G. 113 / 2013

Fallimento società:

xxxxx di xxxxx

con sede in Cantù (CO)

xxxxxxxxxxxxxxxxxx

Giudice Delegato dott. MARCO MANCINI Curatore Fallimentare dott. ALESSANDRO COLOMBO

ELABORATO PERITALE (Lotto Unico)

Bene immobile oggetto di stima (nuda proprietà): Appartamento con autorimessa in Via Oscura n° 9 (CO)

Tecnico incaricato: ing. Giovanni Malena iscritto all'Albo degli Ingegneri della provincia di Como al N. 2392A iscritto all'Albo C.T.U. del Tribunale di Como al N. 1369 iscritto all’Albo dei Certificatori Energetici della Regione Lombardia al N. 16621 c.f.: MLNGNN73E06C726M - P.Iva 02832440131

con studio in Cantu' (Co) Via A. Manzoni n° 33/ A telefono:3394881241 email: [email protected] email: [email protected]

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Fallimento società - R.G. 113/2013 Nuda Proprietà 1/1: appartamento ad uso civile abitazione con autorimessa - di Cermenate (CO) – Via Oscura , n° 9

Beni in CERMENATE (CO) – Via OSCURA n° 9 Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Nuda proprietà per la quota di 1/1 relativamente al bene immobile sito nel Comune di

Cermenate (CO), in Via Oscura n° 9 (catastale n° 5): A.

ABITAZIONE SEMINDIPENDENTE posta al primo piano mansardato di una villetta

bifamiliare di due piani fuori terra (piani terra e primo) oltre ad un piano seminterrato.

L’alloggio è accessibile per mezzo di una scala esterna al fabbricato, che collega il cortile

comune ad un primo atrio interno, posto al piano “ammezzato”, e da cui si diparte una seconda

scala di sette gradini che conduce all’abitazione; questa è composta da una zona ingresso, un

grande soggiorno pranzo con cucina open space, ripostiglio, disimpegno, due camere e un

bagno completo.

L’appartamento al piano primo, sviluppa una superficie commerciale di circa mq 119.551 (sup.

netta mq 98.35) oltre alla scala esterna avente una superficie di 7.5 mq.

L’accesso al fabbricato avviene da un cortile (in comune) che si collega alla strada comunale

Via Oscura; il cortile, il giardino, gli accessi pedonale e carrai all’immobile sono in comune

con l’altra unità abitativa posta al piano terra rialzato, individuata catastalmente con il

subalterno 2, mappale 3334, fg. 4.

Si precisa che l’alloggio in oggetto, essendo situato al piano mansardato, presenta le altezze

interne variabili, con alcune zone poco sfruttabili, soprattutto quelle poste “sotto gronda”, dove

l’altezza raggiunge una quota minima di circa 1,60 mt (h. max. 3,4 mt al colmo).

L’unità immobiliare è dotata anche di un’autorimessa di proprietà, posta all’interno del cortile,

di cui al punto “B”.

Identificazione catastale dell’unità immobiliare secondo le attuali risultanze dei vigenti

1 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.

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registri catastali (visura per soggetto del 28/10/2015 e successiva ispezione ipotecaria e

catastale ultraventennale del 18/07/2016 – vedi allegato 4) :

Catasto dei Fabbricati:

Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 3 – Via

OSCURA n° 5 – piano: 2 – cat. A/3 – classe 2 – vani 5 – R.C. € 322,79 - dati derivanti da

VARIAZIONE del 27/11/2009 n. 26356.1/2009 in atti dal 27/11/2009 (prot. n° CO0232800) –

Verifica stato attuale U.I.

Coerenza e Confini dell’alloggio contraddistinto con mapp. 3334 – sub. 3, con riferimento

alla vigente scheda catastale: su tutti i lati, a filo muro di fabbrica compreso, affaccio sul

giardino ente comune al mappale 3334. Accessori: A.1.

L’edificio è inserito all’interno di un lotto di terreno, di circa 700.0 mq; dedotte le superfici

dell’immobile, dell’autorimessa e degli accessi pedonale e carraio, la restante area di circa

550.0 mq è adibita a giardino comune alle due abitazioni, su cui compete la proporzionale

quota di comproprietà di un mezzo (1/2). Il giardino si presenta in ordine e ben curato, ed ha

un andamento pianeggiante. B.

AUTORIMESSA SINGOLA posta al piano terra, all’interno del cortile comune.

Ha una superficie commerciale di circa mq 12.152, altezza netta di mt. 2.20, con accesso carraio

dal cortile interno, ed è realizzata con pannelli prefabbricati metallici zincati, così come la porta

basculante di accesso. L’autorimessa è stata denunciata e costruita quasi a ridosso del confine

di proprietà.

Identificazione catastale dell’autorimessa secondo le attuali risultanze dei vigenti registri

catastali (visura per soggetto del 28/10/2015; successiva ispezione ipotecaria e catastale

2 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.

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ultraventennale del 18/07/2016; successiva visura per immobile del 10/10/2016 dopo

aggiornamento – vedi allegato 4):

Catasto dei Fabbricati:

Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 701 –

Via OSCURA n° 9 (ex n° 5) – piano: T – cat. C/6 – classe 2 – consistenza 8 mq – sup. cat. 10

mq – R.C. € 33,05 - dati derivanti da VARIAZIONE del 07/05/1998 protocollo n. CO0115578

in atti dal 06/10/2016 ISTANZA 115346/16 – rett. n. civico (n. 1513.1/1998)

Coerenza e Confini dell’autorimessa, contraddistinta con mapp. 3334 – sub. 701, con

riferimento alla vigente scheda catastale:

a nord a filo muro di fabbrica compreso giardino comune; ad est a filo muro di fabbrica

compreso giardino comune; a sud autorimessa al mappale 3334 sub. 702; ad ovest a filo muro

di fabbrica compreso mappale 3335.

Attuale intestazione catastale ed eventuali osservazioni.

In catasto, gli immobili in oggetto risultano intestati al signor AXXXXXXXXXXXXX, nato a

XXXXX il XXXXX, c.f.: XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per l’intera

quota di 1/1.

Alle suddette unità immobiliari compete la proporzionale quota di comproprietà di un mezzo

(1/2) degli enti, parti e spazi comuni all’edificio, individuati al mappale 3334 di Catasto

Terreni, ai sensi dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile.

Eventuali osservazioni o discrepanze con l’atto di fallimento:

Si precisa che il numero civico effettivo degli immobili in oggetto è il 9 e non il civico 5, come

invece è riportato nelle visure catastali allegate all’atto di fallimento.

Per la scheda catastale dell’autorimessa è stata richiesta al Catasto urbano, in data 6.10.2016,

una rasterizzazione della planimetria, in quanto non era ancora presente in banca dati; questa

procedura ha determinato un aggiornamento d’ufficio della pratica, e quindi la modifica del

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numero civico dell’autorimessa, dal 5 (catastale) al 9.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Cermenate è un comune che conta poco più di novemila abitanti, ed è ubicato nella parte sud

della Provincia di Como, confinante a sud con Lentate sul , a nord con Vertemate con

Minoprio, a ovest con , a est con Cantù.

Dista circa 18 Km dal capoluogo di Provincia e circa 26 Km da Milano. Ha un territorio

pianeggiante e si estende per una superficie di 8,1 Kmq, a 297 mt. sul livello del mare.

Sono presenti diversi parchi di interesse naturalistico, date le numerose zone verdi che

caratterizzano il territorio: quello del torrente Lura (a nord ed a ovest), quello della

Brughiera Briantea (ad est) oltre ad altri parchi comunali minori.

Cermenate è raggiungibile da Como prendendo, all’uscita sud, la via Pasquale Paoli e la

successiva Strada Statale dei Giovi (SS35) e attraversando i comuni di , ,

Fino Mornasco e Vertemate. Molto importante è la vicinanza con l’autostrada A9 (casello di

Lomazzo – 5,5 Km) e con la SP35 Milano-Meda.

Il bene oggetto di stima è parte di una villetta bifamiliare indipendente, di due piani fuori

terra oltre ad un piano seminterrato, ubicata nella periferia nord del comune, la cui

costruzione originaria è anteriore al 1 settembre 1967, e precisamente in base alla Licenza

Edilizia n. 188 del 21.12.1955.

Nello specifico l’unità residenziale oggetto di stima è situata al primo piano del fabbricato

(secondo fuori terra), ed è accessibile da una scala esterna posta sul lato nord-ovest

dell’immobile; al piano terra rialzato (primo fuori terra) è presente una seconda unità

abitativa, con la quale condividono il cortile ed il giardino.

Tutto l’edificio è stato interessato da opere di manutenzione straordinaria tra gli anni 1987 e

1994, che hanno riguardato sia l’esterno che l’interno del fabbricato, il quale ad oggi si

presenta in condizioni sufficientemente buone: la costruzione originaria è stata realizzata con

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strutture portanti in cls armato (pilastri e travi) e muri di tamponamento in forati di laterizio

a doppio strato con interposto pannello isolante; il tetto di copertura è costituito da strutture

in legno con travi a vista e manto di copertura in tegole di cotto; i serramenti esterni sono in

legno di colore noce scuro con vetro camera, mentre il portone principale d’ingresso è in

alluminio e vetro, del tipo non blindato.

Le quattro facciate del fabbricato che prospettano sul cortile, si presentano in discrete

condizioni, ad eccezione di alcune parti (lati est e ovest) dove si evidenziano dei

distaccamenti della pittura esterna a causa di alcune piccole cavillature verticali

dell’intonaco, generate da probabili assestamenti del fabbricato; oltre ad alcune piccole

mancanze di colore in corrispondenza del nuovo portone d’ingresso, realizzato a seguito

della formazione della scala esterna, per l’accesso indipendente all’unità abitativa in oggetto.

L’accesso all’immobile, sia carraio e sia pedonale avviene direttamente dal cortile interno

non asfaltato, che si collega alla comunale Via Oscura.

Il lotto è completato anche da un’autorimessa singola delimitata da un manufatto con

pannelli prefabbricati in lamiera e dotata di portone basculante manuale; oltre che da un

cortile con giardino, che circonda l’intero fabbricato, su cui compete la proporzionale quota

di comproprietà di un mezzo (1/2).

Caratteristiche della zona: periferica: mista residenziale, con traffico

automobilistico di tipo locale urbano. Buona

disponibilità di parcheggi pubblici.

Servizi offerti dalla zona: Supermercati e centri commerciali (buona), negozi al

dettaglio (sufficiente), farmacie (sufficiente), asilo

nido e scuola materna (buono), scuola elementare

(buono), scuola media (sufficiente), municipio

(sufficiente), biblioteca (sufficiente), banche

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(sufficiente), ufficio postale (sufficiente), spazi verdi,

verde attrezzato, piscina e centro sportivo (buono) .

Inoltre la zona è provvista dei servizi di

urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: miste: residenziali e commerciali;

i principali centri limitrofi sono , Bregnno,

Vertemate con Minoprio, Cantù, Carimente, Lentate

sul Seveso, , Como (18 Km),

Milano (26 Km).

Collegamenti pubblici (km): Autobus (0.4); Ferrovia (FS stazione di

tratto Mi-Co 5 Km); Ferrovia (LeNord stazione di

Lomazzo – tratto Mi-Co 4 Km); Superstrada SP35

Milano-Meda (1,0); Autostrada A9 (5,5 Lomazzo).

3. STATO DI POSSESSO:

A tutto il 07/07/2016 data del sopralluogo dello scrivente presso la proprietà oggetto di

stima, e fino al 18/07/2016 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie e catastali), l'unità

immobiliare risulta di piena ed esclusiva proprietà del sig. XXXXXXXXXXXXXX, nato a

XXXXX il XXXXX, c.f.: XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per la quota di

1/1. Si precisa che all’unità immobiliari di cui ai punti A e B compete anche la

proporzionale quota di comproprietà di un mezzo (1/2) degli enti, parti e spazi comuni

all’edificio, individuati al mappale 3334 di Catasto Terreni (cortile con giardino), ai

sensi dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile.

Ad oggi l’abitazione risulta occupata dal proprietario sig. XXXXXXXXXXXXXX e

famiglia (vedi certificato storico di residenza – allegato7).

La proprietà visionata si presenta in buone condizioni.

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d’assegnazione della casa coniugale: Nessuna

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuna

4.1.4. Altre limitazioni d’uso: Nessuna

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura

4.2.1. Iscrizioni:

alla data del 18/07/2016 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie e

catastali) l’immobile oggetto di stima risulta gravato da (vedi allegato 4):

- Atto giudiziario di Fallimento n° 1559 / 1060 del 26.01.2016 a seguito

di sentenza dichiarativa di fallimento emessa in data 30.9.2013 repertorio

n°113 del Tribunale di Como, a favore di “Massa dei creditori del

Fallimento “XXXX di TXXXXXX & C. SNC” e soci AXXXXXX e

TXXXXXX ed a carico di AXXXXXXX”.

4.2.2. Pignoramenti: Nessuna

4.2.3. Altre trascrizioni:Nessuna

4.2.4. Altre limitazioni d’uso:Nessuna

4.3. Giudizio di conformità urbanistico - edilizia e catastale

4.3.1. Conformità urbanistico - edilizia:

dal rilievo effettuato in loco dallo scrivente in data 07/07/2016 (vedi

allegato 2) e dalla comparazione con i vecchi progetti rinvenuta presso

l’ufficio tecnico comunale, si dichiara quanto segue:

- l’unità abitativa presenta delle “difformità minime” rispetto al

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progetto autorizzato con la pratica edilizia P.E. 6843/89 e successive

integrazioni (vedi punto 7), relativamente alle dimensioni interne dei

locali, mentre il volume risulta comunque regolare e conforme a quanto

denunciato nelle pratiche edilizie.

Le differenze interessano un pò tutti gli spazi interni (vedi dimostrazione

nell’allegato 2), ma si ritiene di fare alcune precisazioni soprattutto in

merito al locale denominato “camera 2”, il quale, oltre a non essere

conforme con le dimensioni in pianta del progetto denunciato, presenta

una irregolarità maggiore relativamente all’altezza interna, poiché

seppur congrua con quanto dichiarato nel progetto presentato in

Comune, questa non soddisfa i requisiti minimi, sia edili che catastali,

per far si che lo stesso locale possa essere classificato come “camera”, in

quanto la sua altezza media è di appena 2.08 mt, contro l’altezza

minima di mt. 2.70, richiesta anche dal Regolamento Locale di

Igiene – Titolo III – art. 3.4.5..

Inoltre questa incongruenza è riproposta anche nella scheda catastale.

Pertanto, a fronte di quanto suesposto relativamente alla “camera 2”, ai

fini della stima, si dovrà “declassare” il locale da “spazio da abitazione”

a “spazio di servizio” (rif. Titolo III – art. 3.4.2).

- Tutto ciò comporterà la redazione di un Accertamento di Conformità

edilizia, meglio denominato “Permesso di Costruire in Sanatoria” per

difformità minime, da concordare con il responsabile dell’ufficio tecnico

comunale, richiedendo di apportare gli accorgimenti correttivi necessari

al fine di un adeguamento sia urbanistico che catastale dei locali. Ne

conseguirà certamente una sanzione minima di €. 516,00 oltre al

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pagamento degli eventuali oneri, che potranno essere determinati

dall’ufficio tecnico, solo dopo la presentazione della pratica edilizia.

- Le spese tecniche per la redazione della nuova pratica edilizia si

possono stimare in circa €. 1800,00 tasse escluse.

4.3.2 Conformità catastale:

a fronte delle difformità elencate al precedente punto 4.3.1., sarà anche

necessario l’aggiornamento della scheda catastale dell’unità abitativa.

Costo presunto per l’aggiornamento € 600,00.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:

5.1. L’immobile è suddiviso in due unità abitative ed allo stato attuale non è costituito in

condominio con relativo regolamento di quote millesimali.

Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione dell’immobile, già deliberate

ma non ancora scadute al momento della perizia: €. 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute al momento

della perizia: €. 0,00

5.2. Secondo quanto indicato nei “patti speciali” all’interno dell’atto notarile di

compravendita del 08.07.1998, in autentica del Notaio Piercarlo Colnaghi di Cantù,

trascritto a Como il 24/07/1998 ai N. 13287/9845, si riporta quanto stabilito al punto

“b”: la manutenzione degli enti comuni ed in particolare del giardino, che dovrà

essere tenuto in modo decoroso, avverrà a spese comuni dei comproprietari

salvo diversi accordi.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1 ATTUALE PROPRIETARIO

Fino alla data del 18/07/2016 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie e

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catastali) i beni immobili oggetto di stima, risultano di proprietà del signor

AXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXX il XXXXX, c.f.:

XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per la quota di 1/1.

 I dati catastali riportati nell’Atto di Fallimento relativi agli immobili in oggetto,

sono coincidenti con le risultanze catastali suddette – con diritto di nudo

proprietario per la quota di 1/1 dal 08.07.1998, data dell’atto di compravendita

in autentica del Notaio Piercarlo Colnaghi di Cantù, trascritto a Como il

24/07/1998 ai N. 13287/9845, atto con il quale il sig. AXXXXXXXX e

MXXXXXXX (coniugati in regime di comunione legale dei beni) vendevano la

quota intera di nuda proprietà (riservandosi l’usufrutto generale vitalizio con

diritto reciproco accrescimento) – ad AXXXXXXX – coniugato in regime di

separazione dei beni – gli immobili siti in Cermenate Sez. Cermenate e

precisamente:

 Appartamento al secondo piano e box al piano terra, il tutto censito al Catasto

Fabbricati fg. 4 con

mapp. 3334/3 – P2 – A/3 – cl. 2 – v.5

mapp. 3334/701 – PT – C/6 – cl. 2 – mq.8

Osservazioni: dalla consultazione del titolo di provenienza, la vendita risulta

essere stata effettuata per L.43.000.000 e libera da qualsivoglia formalità

pregiudizievole in quanto la menzionata ISC.987/163 del 15.01.1987 è stata

successivamente cancellata con ANN. 13077/778 del 12.06.2001.

PRECEDENTI PROPRIETARI

6.2  Anteriormente al ventennio e precisamente in forza di atto di compravendita

del 19.12.1986 N. 50096/10594 in autentica Notaio Luigi Colnaghi di Cantù,

trascritto a Como il 15.01.1987 ai NN. 986/717, i beni immobili siti in

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Cermenate, Via Oscura N. 9 (catastale n° 5), e precisamente: unità immobiliari

denunciate presso UTE con le schede n° 299/1 del 14.10.1986 e n° 298/1 del

14.10.1986, erano di piena ed esclusiva proprietà dei coniugi, in regime di

comunione legale dei beni, signori Santelia Erasmo e Di Lieto Maria Carmela.

Osservazioni: dalla consultazione della nota di provenienza la vendita risulta

essere stata effettuata per L.100.000.000 e libera da qualsivoglia formalità

pregiudizievole.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Dalla documentazione rinvenuta presso l’ufficio tecnico del comune di Cermenate

(vedi allegato 5), è possibile affermare che il bene immobile oggetto di stima, così

come il resto dell’edificio in cui è ubicato, e stato oggetto dei seguenti interventi

edilizi:

 21.12.1955 - L.E. n° 188;

 30.09.1986 - P.E. n° 517 : Concessione edilizia in sanatoria;

 23.03.1987 prot. n° 2883 – P.E. n° 6212/87: richiesta di “Manutenzione

straordinaria” per sostituzione manto di copertura del fabbricato;

 30.06.1987 prot. n° 6790 – P.E. n° 6302/87: per modifica e sostituzione dei

materiali a formazione dell’autorimessa;

 01.08.1987 prot. n° 7338 – P.E. n° 6302/87: Nulla-osta per le modifiche di cui

sopra

 07.08.1989 – C.E. n° 6843 (richiesta in data 01.07.1989): Rifacimento parziale

del tetto (falda sud) con innalzamento della falda a formazione di abbaino,

formazione di scala di accesso esterna (lato nord), modifiche interne, a firma

del geom. Angelo Bianchi

 31.08.1990 prot. n° 14176, richiesta di prima Variante alla C. E. n° 6843 per

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apertura finestra al piano mansarda – lato ovest, modifiche al posizionamento

della scala esterna, formazione di tettoia per protezione ingresso alla mansarda,

diversa posizione finestra abbaino.

 14.12.1990 - Rilascio della Concessione Edilizia in variante alla n° 6843,

relativa ai lavori di ristrutturazione interna ed esterna.

 25.03.1992 – P.E. 7626: opere interne ex art.26 per modifiche al posizionamento

dei tavolati interni del piano rialzato

 20.10.1994 - Richiesta della Licenza d’uso del fabbricato

 21.12.1994 – Rilascio di Licenza d’uso del fabbricato

Descrizione dei beni di cui ai punti A e B

Nuda proprietà per la quota di 1/1 relativamente al bene immobile sito nel Comune di

Cermenate (CO), in Via Oscura n° 9 (catastale n° 5): A.

ABITAZIONE SEMINDIPENDENTE posta al primo piano mansardato di una villetta

bifamiliare di due piani fuori terra (piani terra e primo) oltre ad un piano seminterrato. E’

inserita nella periferia nord del comune, caratterizzata prevalentemente da costruzioni

residenziali (soprattutto villette e piccoli condomini), e la cui realizzazione risale al 1955.

L’alloggio in oggetto è accessibile per mezzo di una scala esterna al fabbricato (mq. 7.5), che

collega il cortile (in comune con l’altra unità abitativa) ad un primo atrio con vano scala interno

(mq. 6.3) posto al piano “ammezzato”, e da cui si diparte una seconda rampa interna di sette

gradini che conduce all’abitazione; questa è composta da una zona ingresso (mq 2.5), un

soggiorno (mq 23.63) una cucina con zona pranzo open space (mq 17.70), un ripostiglio (mq

6.3), un disimpegno notte (mq 4.4), un bagno completo (mq 7.3) una camera da letto (mq

17.32), ed infine una seconda camera (mq 12.83), al momento utilizzata come camera da letto

ma che in realtà, secondo le Norme Tecniche per l’ Edilizia Residenziale, non soddisfa i

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requisiti minimi di “camera da letto” per via delle sue ridotte altezze interne (variabile da mt

1.6 a mt 2.58), che non le permettono di raggiungere l’altezza minima media dei 2.7 mt,

indispensabile ai fini della sua regolare classificazione, sia edilizia che catastale.

L’appartamento al piano primo sviluppa una superficie commerciale di circa mq 119.553 (sup.

netta mq 98.35) oltre alla scala esterna di 7.5 mq.

L’accesso al fabbricato avviene da un cortile che si collega alla strada comunale Via Oscura.

L’alloggio invece è raggiungibile da una scala esterna posta sul lato nord-ovest dell’immobile;

al piano terra rialzato (primo fuori terra) è presente una seconda unità abitativa, individuata

catastalmente con il subalterno 2, mappale 3334, fg. 4, con la quale condividono il cortile, il

giardino, gli accessi pedonali e carrai ( per la proporzionale quota di comproprietà di un mezzo

(1/2)).

L’unità abitativa oggetto di stima è stata interessata da una importante ristrutturazione, sia

esterna che interna dal 1987 al 1994, e pertanto si presenta in condizioni abbastanza buone sia

dal punto di vista strutturale che nelle finiture interne ed esterne: la costruzione originaria risale

al 1955 ed è stata realizzata con strutture portanti in cls armato (pilastri e travi) e muri di

tamponamento in forati di laterizio a doppio strato con interposto pannello isolante; il tetto di

copertura è costituito da strutture in legno con travi a vista, manto di copertura in tegole di

cotto e canali in rame; i serramenti esterni sono in legno di colore noce scuro con vetro camera,

mentre il portone principale d’ingresso è in alluminio e vetro, del tipo non blindato.

Le quattro facciate del fabbricato che prospettano sul cortile, si presentano in discrete

condizioni, ad eccezione di alcune parti (lati est e ovest) dove si evidenziano dei distaccamenti

della pittura esterna a causa di alcune piccole cavillature verticali dell’intonaco, generate da

probabili assestamenti del fabbricato; oltre ad alcune zone (lato nord) caratterizzate dalla

3 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.

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mancanza dell’intonaco esterno e del colore, in corrispondenza del nuovo portone d’ingresso

all’abitazione, realizzato a seguito della formazione della scala esterna, per il nuovo accesso

indipendente all’unità abitativa in oggetto.

L’accesso all’immobile, sia carraio che pedonale avviene direttamente dal cortile interno non

asfaltato, che si collega alla comunale Via Oscura.

Il lotto è composto, oltre che dall’appartamento, da un’autorimessa singola dotata di portone

basculante manuale in lamiera zincata, oltre che da un cortile con giardino, che circonda

l’intero fabbricato.

I pavimenti interni dei locali sono in parte in ceramica (cucina, pranzo, bagno e scala con

ingresso), ed in parte in legno (camere da letto, disimpegno notte e soggiorno), e sono tutti in

buone condizioni; gli zoccolini interni sono in legno, mentre i davanzali delle finestre sono in

marmo. Anche la scala, sia interna che esterna è rivestita con piastrelle in ceramica tipo cotto. I

rivestimenti del bagno e della cucina sono in ceramica.

L’impianto elettrico e idrico sanitario sono del tipo sottotraccia; il bagno è completo di sanitari

in ceramica del tipo a pavimento di colore bianco, con vasca incassata.

Anche l’impianto di riscaldamento è del tipo sottotraccia con caloriferi in ghisa, termostato

ambiente, e con una caldaia posizionata all’interno, nel locale ripostiglio, alimentata a gas

metano. Accessori: A.1.

L’edificio è inserito all’interno di un lotto di terreno di circa 700.0 mq; dedotte le superfici

dell’immobile, dell’autorimessa e degli accessi pedonali e carraio, la restante area di circa

550.0 mq è adibita a giardino comune alle due abitazioni, su cui compete la proporzionale

quota di comproprietà di un mezzo (1/2). Il giardino si presenta in ordine e ben curato, ed ha

un andamento pianeggiante.

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Identificazione catastale dell’unità immobiliare secondo le attuali risultanze dei vigenti

registri catastali (visura per soggetto del 28/10/2015 e successiva ispezione ipotecaria e

catastale ultraventennale del 18/07/2016 – vedi allegato 4) :

Catasto dei Fabbricati:

Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 3 – Via

OSCURA n° 5 – piano: 2 – cat. A/3 – classe 2 – vani 5 – R.C. € 322,79 - dati derivanti da

VARIAZIONE del 27/11/2009 n. 26356.1/2009 in atti dal 27/11/2009 (prot. n° CO0232800) –

Verifica stato attuale U.I.

Coerenza e Confini dell’alloggio contraddistinto con mapp. 3334 – sub. 3, con riferimento

alla vigente scheda catastale:

su tutti i lati, a filo muro di fabbrica compreso, affaccio sul giardino ente comune al mappale

3334.

B.

AUTORIMESSA SINGOLA posta al piano terra, all’interno del cortile comune.

Ha una superficie commerciale di circa mq 12.154 ed altezza netta di mt. 2.20, con accesso

carraio dal cortile interno, ed è realizzata con pannelli prefabbricati metallici zincati, così come

la porta basculante di accesso. Si tratta di un unico prefabbricato in cui sono state ricavate due

posti auto, uno per ogni unità abitativa, e comunicanti tra di loro all’interno del “manufatto”,

individuati con due distinti subalterni, 701e 702.

Identificazione catastale dell’autorimessa secondo le attuali risultanze dei vigenti registri

catastali (visura per soggetto del 28/10/2015; successiva ispezione ipotecaria e catastale

ultraventennale del 18/07/2016; successiva visura per immobile del 10/10/2016 dopo

aggiornamento – vedi allegato 4):

4 Per superficie commerciale si intende comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di 50cm.

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Catasto dei Fabbricati:

Comune di Cermenate - codice C516 – sez. urb. CER - Foglio 4 – mapp. 3334 – sub. 701 –

Via OSCURA n° 9 (ex n° 5) – piano: T – cat. C/6 – classe 2 – consistenza 8 mq – sup. cat. 10

mq – R.C. € 33,05 - dati derivanti da VARIAZIONE del 07/05/1998 protocollo n. CO0115578

in atti dal 06/10/2016 ISTANZA 115346/16 – rett. n. civico (n. 1513.1/1998)

Coerenza e Confini dell’autorimessa, contraddistinta con mapp. 3334 – sub. 701, con

riferimento alla vigente scheda catastale:

a nord a filo muro di fabbrica compreso giardino comune; ad est a filo muro di fabbrica

compreso giardino comune; a sud autorimessa al mappale 3334 sub. 702; ad ovest a filo muro

di fabbrica compreso mappale 3335.

Attuale intestazione catastale ed eventuali osservazioni.

In catasto, gli immobili in oggetto risultano intestati al signor AXXXXXXXXXXXXX, nato a

XXXXX il XXXXX, c.f.: XXXXXXXXXXXXXX, quale nudo proprietario per la quota di

1/1.

Alle suddette unità immobiliari compete la proporzionale quota di comproprietà di un mezzo

(1/2) degli enti, parti e spazi comuni all’edificio, individuati al mappale 3334 di Catasto

Terreni, ai sensi dell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile.

Eventuali osservazioni o discrepanze con l’atto di fallimento:

Si precisa che il numero civico effettivo degli immobile è il 9 e non il civico 5, come invece è

riportato nelle visure catastali allegate all’atto di fallimento.

Per la scheda catastale dell’autorimessa è stata richiesta al Catasto urbano, in data 6.10.2016,

una rasterizzazione della planimetria, , in quanto non era ancora presente in banca dati; questa

procedura ha determinato un aggiornamento d’ufficio della pratica, e quindi la modifica del

numero civico dell’autorimessa, dal 5 (catastale) al 9.

Notizie Tecnico Urbanistiche dell’Area:

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Nello strumento urbanistico vigente P.G.T. del Comune di Cermenate, in forza di Delibera di

C.C. n°13/2009 del 16.03.2009, e pubblicato sul B.U.R.L. n°29 in data 22.07.2009, secondo

quanto riportato nelle Norme Tecniche di Attuazione (NTA), l’immobile ricade nella zona

AMBITI RESIDENZIALI – meglio identificato nella zona B2 - Ambiti di Tessuto Urbano

Consolidato Residenziale a edificazione media e di riqualificazione (art. 28 delle NTA–

vedi allegato 03).

Caratteristiche descrittive dei lotti A e B:

Strutture Verticali: materiale: pilastri in cls armato, condizioni: sufficiente.

Travi: materiale: in cls armato, condizioni: sufficiente.

Solaio intermedio: tipologia: misto in latero cemento, condizioni: sufficiente.

Tetto di copertura: tipologia: strutture in legno a vista, con manto di copertura in

tegole di cotto e canali in rame; condizioni: buone.

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi interni: tipologia: anta a battente doppia e singola, con oscuranti interni solo

per le finestre delle camere da letto; materiale: in legno con vetro

multistrato; condizioni: buone.

Pareti esterne: materiale: muratura con doppio tavolato in laterizio, condizioni:

buone.

Pavimento Interno: Alloggio - materiale: in parte in ceramica (ingresso, vano scala,

cucina e bagno) ed in parte in legno del tipo prefinito (soggiorno,

camere e disimpegno notte; condizioni: buone, ad eccezione di una

piccola zona del soggiorno in cui il parquet appare danneggiato, ed

andrebbe sostituito.

Autorimessa - materiale: in cemento; condizioni: sufficiente.

Zoccolino Interno: materiale: in legno, condizioni: buone.

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Soglie e davanzali: materiale: marmo.

Plafoni: in tutti i locali è stato lasciato a vista il tetto in legno, con travi in

massello e doghe in perline di legno colore scuro; condizioni: buone

Rivestimento: ubicazione: bagno e cucina, materiale: ceramica smaltata,

condizioni: sufficiente.

Portone ingresso: Alloggio - tipologia: non blindato in alluminio e vetri; condizioni:

sufficiente.

Autorimessa - tipologia: basculante in lamiera zincata; condizioni:

sufficiente.

Porte interne: tipologia: in legno tamburate, colore noce curo; condizioni:

sufficiente.

Impianti:

Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione:metano, rete di distribuzione:

tubi in rame, condizioni: sufficiente; conformità:da verificare;

apparecchi alimentati: cucina e caldaia.

Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficiente,

conformità: da verificare.

Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete

di distribuzione: probabili tubi in ferro zincato, condizioni:

sufficiente; conformità: da verificare.

Fognatura: tipologia: mista con fossa biologica collegata alla rete fognaria

comunale; conformità: da verificare.

Termico: tipologia: termoautonomo con caloriferi in ghisa, alimentati da

caldaia a gas metano posizionata all’interno del locale ripostiglio;

marca “VAILLANT” in buone condizioni; conformità: necessita fare

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una prova fumi della caldaia, ed un controllo di tutto l’impianto.

E’ presente anche un camino a legna nel soggiorno.

Classificazione Energetica (APE):

Ad oggi non esiste una Certificazione Energetica dell’immobile oggetto di stima.

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Sup. lorda Valore Destinazione Sup. utile Potenziale Coefficiente Commerciale. destinazione d’uso Equivalente [mq] [mq] [mq] A Abitazione (sub. 3)

Scala esterna 7,50 7,55 0,1 0,755 Vano scala interno 6,30 7,40 0,33 2,440

Ingre. Cucina Pranzo 20,20 23,20 1 23,200

Soggiorno 23,70 28,15 1 28,150

Camera 1 17,32 21,70 1 21,700

Camera 2 12,83 16,08 0,8 12,860

Ripostiglio 6,30 8,85 0,5 4,425

Bagno 7,30 9,07 1 9,070 Disimpegno 4,40 5,05 1 5,050

Sup. Totale A 105,85 127,05 104,65 A.1 Accessori: 550,0 550,0 0,1 55,00 giardino e cortile B Autorimessa (sub.701) 11,80 12,15 1 12,15

8.1. Criterio di Stima

Il sottoscritto ha deciso di procedere nella stima con metodo di tipo comparativo,

basato sull'attuale valore medio di mercato di immobili ubicati nella zona e aventi

caratteristiche simili a quello in oggetto.

Si è tenuto conto soprattutto del “particolare momento di mercato”, dell'attuale

conservazione, manutenzione e qualità dell'immobile, delle pertinenze, della

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collocazione sul territorio rispetto ai servizi, delle urbanizzazioni e delle presenze al

contorno, delle peculiarità costruttive, delle finiture e dei vizi rinvenuti a seguito del

rilievo in loco; del valore fiscale dell'immobile secondo la rendita catastale attribuita e

la categoria.

Infine le superfici sono state calcolate considerando la superficie lorda, cioè

comprensiva della muratura perimetrale: al 50% se adiacente ad altra proprietà fino ad

un massimo di 25cm; al 100% se muri perimetrali esterni fino ad un massimo di

50cm. Pertanto, il valore è frutto di tale sintesi.

8.2. Fonti di informazione

 Ufficio Tecnico di Cermenate, relativamente alla verifica della conformità

edilizia ed urbanistica;

 Catasto di Como, relativamente alla verifica della banca dati;

 Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como;

 Agenzie immobiliari del comune di Cermenate;

 Principali borsino Immobiliare F.I.M.A.A. e F.I.A.I.P.;

 Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio di Como, comune di

Cermenate, zona periferia.

8.3. Valutazione dei corpi

A. appartamento (sub.3)

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: ID Destinazione Superficie Valore Valore equivalente unitario Complessivo Appartamento piano primo A Sup. Lorda mq 127,05 104,65 € 1.400,00 € 146.510,00

- valore corpo: € 146.510,00 - valore complessivo intero: € 146.510,00 valore complessivo diritto e quota (nuda proprietà 1/1): € 95.231,50

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Accessori A.1 Giardino e cortile mq 550,0 55,000 a corpo € 40.000,00

- valore corpo: € 40.000,00 - valore complessivo intero: € 40.000,00 - valore complessivo diritto (comproprietà ½): € 20.000,00 - valore complessivo quota (nuda proprietà 1/1): € 13.000,00

B. autorimessa singola (sub.701)

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: ID Destinazione Superficie Valore Valore equivalente unitario Complessivo autorimessa singola B Sup. Lorda mq 12,15 12,15 € 1.000,00 € 12.150,00

- valore corpo: € 12.150,00 - valore complessivo intero: € 12.150,00 - valore complessivo diritto e quota (nuda proprietà 1/1): € 7.897,50

Riepilogo ID Destinazione Superficie Valore Intero Valore diritto equivalente Medio e quota Appartamento A Sup. Lorda mq 127,05 104,65 € 146.510,00 € 95.231,50 Accessori: Giardino e A.1 cortile mq 550,0 55,000 € 40.000,00 € 13.000,00 Autorimessa singola B Sup. Lorda mq 12,15 12,15 € 12.150,00 € 7.897,50 tot. €.198.660,00 €. 116.129,00

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari

su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e

per l’immediatezza della vendita giudiziaria: - € 17.419,35

- Spese tecniche presunte per regolarizzazione urbanistica e/o

catastale (escluso eventuali oneri che verranno determinati

dall’ufficio tecnico comunale): - € 2.916,00

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- Onorari notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente Nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico

dell’acquirente: Nessuna

8.5. Prezzo base d’asta del lotto

- Valore di stima dell'immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di

regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della

procedura: € 98.709,65

- Valore di stima dell'immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di

regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico

dell’acquirente: € 95.793,65

Relazione Lotto 001 creata in data 10/10/2016

Il perito ing. Giovanni Malena

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ALLEGATI (Lotto 001)

1. relazione fotografica

2. planimetria dell’unità abitativa: rilievo stato di fatto e comparazione

3. notizie urbanistiche - estratti da PGT

4. documentazione Agenzia del Territorio – Catasto Fabbricati e Agenzia delle Entrate:  scheda catastale sub.3  scheda catastale sub.701  visura per soggetto al 28.10.2015  visura per immobile al 10.10.2016 – aggiornamento autorimessa  visura storica per immobile – catasto terreni – al 5.10.2016  ispezioni ipotecarie

5. pratiche edilizie

6. Atto di provenienza della proprietà.

7. Verifica anagrafica

8. Accertamenti ipotecari e relazione ultra ventennale: Società Emmemme srl.

9. Nomina del CTU

10. CD della perizia

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