Operat Szacunkowy

Adres Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki 08-530 Dęblin ul. Wiślana 18 Tel. 0 503 083 760 Email: [email protected] www. valuer4you.pl

OPERAT SZACUNKOWY

Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, składającej się z niezabudowanych działek gruntu nr 1, 76, 204 - obręb 8 Nowa Rokitnia, niezabudowanych działek gruntu nr 836, 1155, 1875 – obręb 5 Kletnia oraz niezabudowanych działek gruntu nr 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 – obręb 13 Stara Rokitnia przeznaczonych na cele rolne i leśne, księga wieczysta nr LU1Y/00013891/7 położonych w woj. lubelskim, pow. rycki, gmina Stężyca, miejscowość Nowa Rokitnia, Kletnia, Stara Rokitnia.

Operat sporządził

Marcin Prokocki

Dęblin, dnia 25 luty 2016r. Prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowane działki gruntu nr ewid. 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia, niezabudowane działki gruntu nr ewid. 836, 1155, 1875 obręb 5 - Kletnia oraz niezabudowane działki gruntu nr ewid. 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 obręb 13 - Stara Rokitnia.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Zgodnie z art. 158 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2015, poz. 782 z późn zm.) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.)

1. Opis nieruchomości Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca: 1. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia, w części o powierzchni 0,1860ha przeznaczonej na cele leśne w części o powierzchni 0,4240ha stanowiącej grunty orne o łącznej powierzchni 0,6100ha. Działka gruntu posiada kształt zbliżony do trapezu i położona jest w większym kompleksie gruntów leśnych i ornych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny upraw polowych bez prawa zabudowy i tereny leśne; 2. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia, w części o powierzchni 0,2197ha przeznaczonej na cele leśne w części o powierzchni 0,7503ha stanowiącej grunty orne o łącznej powierzchni 0,9700ha. Działka gruntu posiada kształt zbliżony do trapezu i położona jest w większym kompleksie gruntów leśnych i ornych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny upraw polowych bez prawa zabudowy i tereny leśne; 3. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia, powierzchni 0,4600ha. Działka gruntu posiada kształt zbliżony do trapezu prostokątnego i położona jest w większym kompleksie gruntów ornych, użytków trwałych zielonych oraz bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Działka posiada bezpośredni dostęp do utwardzonej i nieutwardzonej drogi dojazdowej. Położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny zabudowy zagrodowej oraz tereny upraw polowych bez prawa zabudowy; 4. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 836 obręb 5 – Kletnia o powierzchni 0,1600ha stanowiącą grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych oraz łąki trwałe. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych i gruntów zadrzewionych oraz bliskim sąsiedztwie terenów zabudowy zagrodowej. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 5. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 1155 obręb 5 – Kletnia o powierzchni 0,8274ha stanowiącą łąki i pastwiska trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, nieużytki oraz grunty pod rowami. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych i gruntów zadrzewionych. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 6. niezbudowaną, jednoużytkową działkę gruntu stanowiącą grunty orne nr ewidencyjny 1875 obręb 5 – Kletnia o powierzchni 0,3000ha. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu i położona jest w większym kompleksie gruntów rolnych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny upraw polowych bez prawa zabudowy;

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 2

Prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowane działki gruntu nr ewid. 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia, niezabudowane działki gruntu nr ewid. 836, 1155, 1875 obręb 5 - Kletnia oraz niezabudowane działki gruntu nr ewid. 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 obręb 13 - Stara Rokitnia.

7. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 1072 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,1200ha stanowiącą grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, grunty pod rowami oraz łąki trwałe. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych i gruntów zadrzewionych i zakrzewionych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 8. niezbudowaną, jednoużytkową działkę gruntu stanowiącą tereny łąk trwałych nr ewidencyjny 1190 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,0900ha. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 9. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu stanowiącą tereny łąk trwałych, nieużytki oraz grunty pod rowami nr ewidencyjny 1282 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,7504ha. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 10. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 1489 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,1100ha stanowiącą łąki trwałe oraz grunty pod rowami. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych i gruntów zadrzewionych i zakrzewionych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 11. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 1509 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,1600ha stanowiącą łąki trwałe oraz grunty pod rowami. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 12. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 1931 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,2400ha stanowiącą łąki trwałe oraz grunty pod rowami. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 13. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 1932 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,0401ha stanowiącą łąki trwałe oraz grunty pod rowami. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 14. niezbudowaną, wieloużytkową działkę gruntu nr ewidencyjny 2014/1 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,1500ha stanowiącą łąki i pastwiska trwałe oraz grunty pod rowami. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 3

większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 15. niezbudowaną, jednoużytkową działkę gruntu stanowiącą tereny łąk trwałych nr ewidencyjny 2055 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,2400ha. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk; 16. niezbudowaną, jednoużytkową działkę gruntu stanowiącą tereny łąk trwałych nr ewidencyjny 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia o powierzchni 0,0800ha. Działka gruntu posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku i położona jest w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej i położona jest na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny łąk i pastwisk. W/w działki o łącznej powierzchni 5,3079ha stanowią przedmiot prawa własności.

Dla przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr 1, 76, 204 – obręb 8 Nowa Rokitnia, 836, 1155, 1875 – obręb 5 Kletnia oraz 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055 i 2056 – obręb 13 Stara Rokitnia urządzona jest i prowadzona księga wieczysta nr LU1Y/00013891/7. Lokalizacja: szacowane działki gruntu zlokalizowane są w obrębie miejscowości Nowa Rokitnia, Kletnia oraz Stara Rokitnia, woj. lubelskie, powiat Rycki, gmina Stężyca. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowane działki 2. Cel wyceny gruntu, jako podstawy do sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb likwidacji majątku upadłego. Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej: 59.618 zł

słownie: pięćdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset osiemnaście złotych.

Na oszacowaną wartość nieruchomości składają się:

1. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia: 8.059 zł 3. słownie: osiem tysięcy pięćdziesiąt dziewięć złotych.

2. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia: 14.908 zł słownie: czternaście tysięcy dziewięćset osiem złotych.

3. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia: 15.018 zł słownie: piętnaście tysięcy osiemnaście złotych.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 4

4. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 836 obręb 5 – Kletnia: 994 zł słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt cztery złote.

5. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1155 obręb 5 – Kletnia: 5.287 zł słownie: pięć tysięcy dwieście osiemdziesiąt siedem złotych.

6. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1875 obręb 5 – Kletnia: 3.027 zł słownie: trzy tysiące dwadzieścia siedem złotych.

7. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1072 obręb 13 – Stara Kletnia: 808 zł słownie: osiemset osiem złotych.

8. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1190 obręb 13 – Stara Kletnia: 561 zł słownie: pięćset sześćdziesiąt jeden złotych..

9. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1282 obręb 13 – Stara Kletnia: 4.676 zł słownie: cztery tysiące sześćset siedemdziesiąt sześć złotych.

10. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1489 obręb 13 – Stara Kletnia: 685 zł słownie: sześćset osiemdziesiąt pięć złotych.

11. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 1509 obręb 13 – Stara Kletnia: 997 zł słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych.

12. wartość niezabudowanej działki gruntu nr 2014/1 obręb 13 – Stara Kletnia: 859 zł słownie: osiemset pięćdziesiąt dziewięć złotych.

13. wartość niezabudowanego kompleksu działek nr 1931, 1932, 2055, 2056 obręb 13 – Stara Kletnia: 3.739 zł słownie: trzy tysiące siedemset trzydzieści dziewięć złotych. 4. Data sporządzenia operatu 25 luty 2016r. Rzeczoznawca majątkowy: Marcin Prokocki Uprawnienia zawodowe nr 5837 Biegły Sądowy 5. Autor operatu

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 5

Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO ...... 2 1. Podstawy formalne...... 8 1.1. Przedmiot wyceny...... 8 1.2. Zakres wyceny...... 8 1.3. Cel wyceny...... 8 1.4. Zleceniodawca...... 8 1.5. Autor operatu...... 8 2. Podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego...... 9 3. Podstawy merytoryczne...... 9 3.1. Źródła informacji...... 9 3.2. Przepisy uzupełniające...... 10 3.3 Źródła metodologiczne...... 10 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego...... 11 5. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny...... 11 5.1. Stan prawny...... 11 5.2. Stan otoczenia nieruchomości...... 16 5.3. Stan zagospodarowania nieruchomości...... 23 6. Przeznaczenie nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego...... 49 7. Procedura szacowania...... 49 7.1. Rodzaj określanej wartości...... 49 7.2. Wybór sposobu szacowania...... 50 8. Analiza i charakterystyka rynku...... 56 9. Określenie wartości przedmiotu wyceny...... 65 9.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia..... 65 9.1.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części przeznaczonej na cele rolne...... 65 9.1.2. Określenie wartości rynkowej części nieruchomości nr ewid. 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia przeznaczonej na cele leśne...... 73 9.2. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia... 80 9.2.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części przeznaczonej na cele rolne...... 80 9.2.2. Określenie wartości rynkowej części nieruchomości nr ewid. 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia przeznaczonej na cele leśne...... 88 9.3. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia. 94

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 6

9.3.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części przeznaczonej na cele rolne...... 94 9.3.2. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części stanowiącej tereny zabudowy zagrodowej...... 103 9.4. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 836 obręb 5 – Kletnia...... 111 9.5. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1155 obręb 5 – Kletnia...... 120 9.6. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1875 obręb 5 – Kletnia...... 129 9.7. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1072 obręb 13 – Stara Rokitnia...... 138 9.8. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1190 obręb 13 – Stara Rokitnia...... 147 9.9. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1282 obręb 13 – Stara Rokitnia...... 156 9.10. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1489 obręb 13 – Stara Rokitnia...... 165 9.11. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1509 obręb 13 – Stara Rokitnia...... 174 9.12. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 2014/1 obręb 13 – Stara Rokitnia...... 183 9.13. Określenie wartości rynkowej prawa własności kompleksu działek działki gruntu nr 1931, 1932, 2055, 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia...... 192 10. Wynik końcowy wyceny i wnioski...... 201 11. Klauzule i ustalenia dodatkowe...... 202 12. Wykaz załączników...... 202

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 7

1. Podstawy formalne. 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne i leśne o nr ewidencyjnych 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia; 836, 1155, 1875 obręb 5 – Kletnia; 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia położone w miejscowościach Nowa Rokitnia, Kletnia oraz Stara Rokitnia – woj. lubelskie, powiat Rycki, gmina Stężyca. Sąd Rejonowy w Rykach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nieruchomości gruntowej księgę wieczystą nr LU1Y/00013891/7.

1.2. Zakres wyceny. Oszacowaniu podlega prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowane działki gruntu o nr ewidencyjnych 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia; 836, 1155, 1875 obręb 5 – Kletnia; 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia.

1.3. Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowane działki gruntu, jako podstawy do sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb likwidacji majątku upadłego.

1.4. Zleceniodawca.

Operat szacunkowy został wykonany na zlecenie: Syndyka Pawła Choiny (nr licencji 935) 20-049 Lublin Al. Racławickie 31/LU1

1.5. Autor operatu. Mgr Marcin Prokocki posiadający uprawnienia zawodowe w zakresie określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością nadane przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Świadectwo nr 5837).

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 8

Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego zgodne z artykułem 175 ust. 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o Gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2015, poz. 782 z późn zm.): PZU S.A. – polisa nr SRM 0001182.

2. Podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego. 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o Gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2015, poz. 782 z późn zm.). 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz.985 tekst jednolity). 3. Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). 4. Ustawa Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia 17 listopada 1964r. (Dz. U. z 1964r. Nr 43, poz. 296).

3. Podstawy merytoryczne. 3.1. Źródła informacji. 1. Otrzymane od Zleceniodawcy dokumenty charakteryzujące aktualną sytuację formalno- prawną szacowanej nieruchomości. 2. Protokół z badania treści Księgi Wieczystej Nr LU1Y/00013891/7 z dnia 25 luty 2016r. z godz. 06.30. 3. Oględziny nieruchomości z dnia 21 oraz 22 luty 2016r. 4. Wypisy z Rejestru Gruntów z dnia 18 luty 2016r. 5. Kopie map ewidencyjnych szacowanych działek gruntu. 6. Decyzja nr 2/2014, 4/2014, 1/2015, 1/2016 Nadleśniczego Nadleśnictwa Puławy w sprawie wprowadzenia cennika detalicznego na surowiec drzewny. 7. Informacje na temat kształtowania się cen transakcyjnych według aktów notarialnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, stanowiących grunty rolne bez prawa zabudowy oraz tereny przeznaczone pod zabudowę zagrodową, zadrzewione i leśne na

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 9

terenie gmin Stężyca, Ryki, Ułęż, Nowodwór pochodzące z Wydziału Geodezji, Kartografii i Katastru Nieruchomości Starostwa Powiatowego w Rykach. 8. Informacje na temat kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, stanowiących grunty rolne bez prawa zabudowy oraz tereny przeznaczone pod zabudowę zagrodową, zadrzewione i leśne na terenie gmin Stężyca, Ryki, Ułęż, Nowodwór uzyskane w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 9. Informacje o funkcji nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Stężyca, wprowadzonym uchwałą Rady Gminy Stężyca Nr VII/67/2003 z dnia 14 maja 2003r. w sprawie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Stężyca oraz miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Stężycy.

3.2. Przepisy uzupełniające. 1. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2013r., poz. 707 z późn. zm.). 2. Ustawa Prawo upadłościowe z dnia 28 lutego 2003r. (Dz. U. z 2003r. Nr 60, poz. 535 z późn. zm.). 3. Ustawa z dnia 28 września 1991r. o lasach (Dz. U. z 2011r. Nr 34, poz. 170 tekst jednolity.

3.3 Źródła metodologiczne. 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy „Ogólne reguły postępowania”. 2. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Nota interpretacyjna „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”. 3. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny – „Wycena nieruchomości rolnych”.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 10

4. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Standard V.6 – określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych – posiadający charakter Tymczasowej Noty Interpretacyjnej. 5. Komentarz do Standardu V.6 (określanie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych) mającego charakter Tymczasowej Noty Interpretacyjnej. 6. „System, zasady i procedury wyceny nieruchomości” R.Cymerman, A. Hopfer; PFRZM 2010r. 7. „Szacowanie nieruchomości” pod redakcją J. Dydenki, Wolters Kluwer 2006r. 8. „Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami” pod redakcją A.Hopfera i R. Cymermana; PFSRZM 2009r. 9. „Szacowanie nieruchomości” R. Cymerman, J. Cymerman, M. Jesiotr, G. Jesiotr; Politechnika Koszalińska 2009r. 10. „Wycena nieruchomości leśnych” A. Nowak; EDUCATERRA Sp. z o.o., Olsztyn 2008r.

4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. - Data sporządzenia wyceny: 25 luty 2016r. - Data, na która określono wartość przedmiotu wyceny (poziom cen): 25 luty 2016r. - Data, na która określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 21, 22 luty 2016r. - Data dokonania oględzin nieruchomości: 21, 22 luty 2016r.

5. Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny. 5.1. Stan prawny. Stan prawny został ustalony na podstawie wypisów z Rejestru Gruntów z dnia 18.02.2016r. oraz treści księgi wieczystej nr LU1Y/00013891/7. Właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej w Rejestrze Gruntów, jako działki ewidencyjne nr 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia; 836, 1155, 1875 obręb 5 – Kletnia;

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 11

1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia jest Sławomir Mirosław Jmas. Działki gruntu nr ewidencyjny 1, 76 oraz 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia w Rejestrze Gruntów sklasyfikowane są jako grunty orne, pastwiska trwałe, lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Jednostka rejestrowa G.85. Działki gruntu nr ewidencyjny 836, 1155 oraz 1875 obręb 5 – Kletnia w Rejestrze Gruntów sklasyfikowane są jako grunty orne, łąki i pastwiska trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, grunty pod rowami oraz nieużytki. Jednostka rejestrowa G.224. Działki gruntu nr ewidencyjny 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055 oraz 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia w Rejestrze Gruntów sklasyfikowane są jako łąki i pastwiska trwałe, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, grunty pod rowami oraz nieużytki. Jednostka rejestrowa G.307. Nieruchomość gruntowa objęta jest Księgą Wieczystą nr LU1Y/00013891/7. Stan zapisów Księgi Wieczystej obejmującej działki ewidencyjne nr 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia; 836, 1155, 1875 obręb 5 – Kletnia; 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia określono na podstawie badania wieczysto – księgowego KW nr LU1Y/00013891/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Rykach IV Wydział Ksiąg Wieczystych. W dniu 25 lutego 2016r. o godz. 06.30 za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości RP (https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html) zbadano aktualną treść księgi wieczystej KW LU1Y/00013891/7 i stwierdzono następujące wpisy: Typ księgi: Nieruchomość gruntowa Dział I – O: Oznaczenie nieruchomości. Numer bieżący nieruchomości: 1 Położenie L.p. 1. Numer porządkowy: 1 Województwo: lubelskie

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 12

Powiat: rycki Gmina: Stężyca Miejscowość: Stara Rokitnia L.p. 2. Numer porządkowy: 1 Województwo: lubelskie Powiat: rycki Gmina: Stężyca Miejscowość: Rokitnia Nowa L.p. 3. Numer porządkowy: 1 Województwo: lubelskie Powiat: rycki Gmina: Stężyca Miejscowość: Kletnia Oznaczenie L.p. 1. Numer działki: 1 L.p. 2. Numer działki: 76 L.p. 3. Numer działki: 204 L.p. 4. Numer działki: 1072 L.p. 5. Numer działki: 1190 L.p. 6. Identyfikator działki: 061605_2.0013.1282 Numer działki: 1282 Numer obrębu ewidencyjnego: 13 Nazwa obrębu ewidencyjnego: Stara Rokitnia Położenie: 1 Sposób korzystania: Ł – łąki trwałe L.p. 7. Numer działki: 1489 L.p. 8. Numer działki: 1509 L.p. 9. Numer działki: 2014/1 L.p. 10. Identyfikator działki: 061605_2.0013.1932

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 13

Numer działki: 1932 Numer obrębu ewidencyjnego: 13 Nazwa obrębu ewidencyjnego: Stara Rokitnia Położenie: 1 Sposób korzystania: Ł – łąki trwałe Przyłączenie (nr księgi): /00031610/ L.p. 11. Numer działki: 1931 Położenie: 1 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00030064/ L.p. 12. Numer działki: 2056 Położenie: 1 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00031610/ L.p. 13. Numer działki: 2055 Położenie: 1 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00030064/ L.p. 14. Numer działki: 836 Położenie: 3 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00066366/ L.p. 15. Numer działki: 1155 Położenie: 3 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00066366/ L.p. 16. Numer działki: 1875 Położenie: 3 Sposób korzystania: działka gruntu ornego

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 14

Przyłączenie (nr księgi): /00066366/

Obszar: 5,1905 HA Dział I – SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział. II: Własność Właściciel: L.p.1. Numer udziału w prawie: 1 Wielkość udziału: 1/1 Osoba fizyczna: L.p.1. Lista wskazań udziałów w prawie: 1 Imię pierwsze: Sławomir Imię drugie: Mirosław Nazwisko: Jmas Imię ojca: Julian Imię matki: Regina

Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Numer wpisu: 1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia Rodzaj wpisu: ostrzeżenie Treść wpisu: ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego – Sławomira Jmas przez Sąd Rejonowy Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku na podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości z dnia 02.02.2016r., sygn. akt IX GU 262/15 „OF”.

Dział IV. Hipoteka Brak wpisów.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 15

UWAGA! 1. W księdze wieczystej nie są ujawnione powierzchnie jednostkowych działek gruntu. Jako sposób korzystania z działek o nr ewidencyjnych 1931, 2055, 2056, 836, 1155 ujawniono grunt orny gdy wg wypisu z Rejestru Gruntów są to tereny łąk trwałych, gruntów zadrzewionych, nieużytków oraz gruntów pod wodami. 2. Występuje niezgodność w łącznej powierzchni szacowanych działek gruntu ujawnionych w Księdze wieczystej i Rejestrze Gruntów. Niezgodność ta wynika z przeprowadzonej modernizacji ewidencji gruntów. Potwierdza się zgodność pozostałych zapisów w księdze wieczystej z zapisami w ewidencji gruntów na dzień 25 luty 2016r.

5.2. Stan otoczenia nieruchomości.

Powiat rycki na terenie, którego zlokalizowana jest szacowana nieruchomość położony jest w północno-zachodniej części woj. lubelskiego (najbardziej wysunięty na zachód powiat na Lubelszczyźnie). Od zachodu graniczy z powiatem garwolińskim, od północy z powiatem łukowskim, od wschodu z powiatem lubartowskim zaś od południa z powiatem puławskim. Położenie powiatu ryckiego na obszarze województwa lubelskiego.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 16

W skład powiatu wchodzą miasto i gmina Dęblin, miasto i gmina miejsko wiejska Ryki oraz gminy wiejskie Kłoczew, Nowodwór, Stężyca i Ułęż. Obszar powiatu wynosi 615 km2, co stanowi 2,4% powierzchni województwa (najmniejszy powiat na Lubelszczyźnie).

Mapa Powiatu Ryckiego.

Głównymi gałęziami gospodarki są rolnictwo, ogrodnictwo oraz przetwórstwo rolno- spożywcze. Średnie zatrudnienie w sektorze rolniczym to 47%, w sektorze usługowym – 34%, w sektorze przemysłowym – 19%. Ponad połowa ludności powiatu (53%) zamieszkuje tereny wiejskie. Użytki rolne stanowią 64,3% powierzchni powiatu, w tym grunty orne 48,7%, sady 1,3%, a łąki i pastwiska 14,3%. Udział gruntów o wysokich klasach bonitacyjnych w ogólnej powierzchni gruntów ornych przedstawia się następująco: - gmina Ryki – 27,6% - gmina Kłoczew – 24,3% - gmina Ułęż – 23,1% - gmina Stężyca – 18,7% - miasto Dęblin – 18,1% - gmina Nowodwór – 10,9%.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 17

Specjalizacja produkcji rolniczej ukierunkowana jest na potrzeby zakładów przetwórstwa rolno-spożywczego. Wśród upraw istotny areał zajmują uprawy truskawek, malin, porzeczek i sadów wiśniowych. Szczególnym rodzajem produkcji rolnej w powiecie są gospodarstwa rybne, które znajdują się m.in. w: Jagodnem ( gmina Kłoczew) – ok. 220 ha, Sobieszynie – 205 ha, Ułężu – ok. 250 ha i w Rykach – 283 ha. Gmina Stężyca to wyjątkowo atrakcyjnie położona gmina, rozciągnięta wzdłuż Wisły, na północno-zachodnim krańcu województwa lubelskiego. Obszar gminy w całości położony jest po prawej stronie Wisły, która na wysokości Dęblina zmienia kierunek z południkowego na równoleżnikowy. Ten odcinek rzeki stanowi naturalną granicę gminy od strony południowej. Stężyca jest gminą najbardziej wysuniętą na zachód w województwie lubelskim. Od północy, zachodu i południa graniczy z gminami województwa mazowieckiego (leżące na lewym brzegu Wisły). Tylko od wschodu Stężyca graniczy z gminą Ryki i miastem Dęblin (leżącymi w województwie lubelskim). Gmina cechuje się stosunkowo dobrą dostępnością komunikacyjną. Zlokalizowana jest przy drodze wojewódzkiej nr 801 (Puławy – Dęblin - Warszawa). Znajduje się w odległości 79 km od Lublina, 99 km od Warszawy oraz 7 km od Dęblina.

Położenie gminy Stężyca na obszarze województwa lubelskiego.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 18

Pod względem administracyjnym, od 1 stycznia 1999 roku gmina Stężyca należy do województwa lubelskiego i wchodzi w skład powiatu ryckiego. Gmina zajmuje obszar 116 km2 (18,8% powierzchni powiatu i 0,4% powierzchni województwa).

Położenie gminy Stężyca na terenie powiatu ryckiego.

Przez obszar gminy prowadzi linia kolejowa Warszawa – Dęblin – Lublin (tzw. Trasa nadwiślańska) z przystankiem w Rokitni Nowej oraz droga wojewódzka 801 Puławy – Dęblin - Warszawa. Droga ta jest drogą łączącą całą sieć dróg na terenie gminy. Sieć dróg wojewódzkich i powiatowych wystarczająco dobrze łączy gminę z miastem powiatowym oraz wojewódzkim. Znaczną rolę w połączeniach lokalnych odgrywa sieć dróg gminnych a ich długość wynosi 78,4 km. Obszar gminy podzielony jest na piętnaście sołectw, w obrębie, których znajduje się 15 miejscowości. Osadnictwo na terenie gminy koncentruje się w dolinie rzeki Wisły (Stężyca, Brzeźce, Długowola, Pawłowice, Piotrowice, Paprotnia, Prażmów, Drachalica) oraz w nieco mniejszym stopniu na terenie wysoczyzny (Brzeziny, Rokitnia Stara, Rokitnia Nowa, Kletnia, Zielonka).

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 19

Położenie miejscowości Nowa Rokitnia, Kletnia oraz Stara Rokitnia na terenie gminy Stężyca.

Miejscowości Nowa Rokitnia, Kletnia oraz Stara Rokitnia to niewielkie liczące kilkuset mieszkańców wsie sołeckie położone w powiecie Ryckim w gminie Stężyca, w jej północnej części. Oddalone o około 9 km od siedziby gminy i 12,5 km od siedziby powiatu (miasto Ryki). Podstawową funkcją miejscowości jest funkcja rolniczo-mieszkalna. Podstawowym działem gospodarki jest rolnictwo. Szacowane działki gruntu stanowiące grunty leśne należą do obwodu nadzorczego Nadleśnictwa Puławy. Nadleśnictwo Puławy jest jednym z 25 nadleśnictw wchodzących w skład Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Lublinie. Nadleśnictwo jest położone na terenie województwa lubelskiego, powiatu puławskiego, ryckiego, lubelskiego i opolskiego. Swym zasięgiem obejmuje 19 gmin.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 20

Nadleśnictwo Puławy zarządza gruntami Skarbu Państwa o powierzchni 16,0 tys. ha, w tym gruntami leśnymi o powierzchni 15,5 tys. ha. Obszar nadleśnictwa położony jest w zasięgu województwa lubelskiego, czterech powiatów: lubelskiego, puławskiego, opolskiego i ryckiego, 16 gmin wiejskich i 5 gmin miejskich – Puławy, Kazimierz Dolny, Ryki, Dęblin, Nałęczów. Powierzchnia terytorialnego zasięgu działania nadleśnictwa wynosi ok. 151162 ha. Lesistość obszaru wynosi 22,1%. Lasy własności prywatnej stanowią ok. 49% wszystkich lasów znajdujących się w zasięgu działania nadleśnictwa. Dominującymi typami siedliskowymi w nadleśnictwie są: Bśw 30,1%, LMśw 22,7%, Lśw 19,02% i BMśw 18,17%.

Typ siedliskowy lasu Powierzchnia w ha Udział % Bśw 4488 30,10 BMśw 2710 18,17 LMśw 3384 22,70 Lśw 2837 19,02 Ol 454 3,04 Pozostałe 1041 6,97 Tabela nr 1.

Drzewostany nadleśnictwa tworzą 33 gatunki drzew, 19 występuje jako gatunki panujące. Głównym gatunkiem tworzącym drzewostany w nadleśnictwie jest sosna. Drzewostany z panującą sosną zajmują 71,42% powierzchni i dają 71,89% zasobności. Drugim gatunkiem jest dąb. Udział powierzchniowy drzewostanów dębowych wynosi 16,73% a zasobność 16,99%. Kolejnym gatunkiem jest brzoza z udziałem powierzchniowym 5,05% i pod względem zasobności 4,16%. Grab zajmuje 3,2% powierzchni i stanowi 3,1% zasobów. Drzewostany z panującym grabem stanowią 0,9% powierzchni nadleśnictwa. Tereny w zasięgu Nadleśnictwa pod wieloma względami mają charakter szczególny. Jest to obszar o strategicznym znaczeniu dla funkcjonowania przyrody Europy Środkowej. Pradoliny Wisły i Wieprza to korytarze ekologiczne o wysokiej naturalności, rzadkiej już w Europie, objęte konwencją Ramsar.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 21

Głównym problemem w lasach nadleśnictwa jest regeneracja drzewostanów i doprowadzenie ich do stanu możliwie sprawnie działającej biocenozy leśnej, mogącej sprostać zadaniom lasu wielofunkcyjnego. Szacowana niezabudowana działka gruntu nr 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia położona jest w obrębie wsi Nowa Rokitnia w większym kompleksie gruntów ornych i lasów. Zlokalizowana jest w odległości około 1600m od zabudowy zagrodowej. Działka gruntu posiada od strony zachodniej bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej z gruntu rodzimego o szerokości około 2,5m. Szacowana niezabudowana działka gruntu nr 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia położona jest w obrębie wsi Nowa Rokitnia w większym kompleksie gruntów ornych i lasów. Zlokalizowana jest w odległości około 550m od zabudowy zagrodowej. Działka gruntu posiada od strony zachodniej, północnej i południowej bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej z gruntu rodzimego o szerokości około 2,5m. Niezabudowana działka gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia położona jest w obrębie wsi Nowa Rokitnia w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Działka gruntu posiada od strony zachodniej dostęp do nieutwardzonej drogi gruntowej oraz od strony północnej i południowej bezpośredni dostęp do utwardzonej (nawierzchnia bitumiczna) drogi dojazdowej. Niezabudowane działki gruntu nr 836 oraz 1155 obręb 5 - Kletnia położone są w bezpośrednim otoczeniu gruntów zadrzewionych, terenów łąk i pastwisk trwałych oraz bliskim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Działka o nr ewid. 836 posiada od strony północnej bezpośredni dostęp do gruntowej drogi dojazdowej o szerokości około 2,5m zaś działka ewid. nr 1155 nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi gruntowej. Niezabudowana działka gruntu nr ewid. 1875, obręb 5 - Kletnia położona jest w większym kompleksie gruntów ornych i posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej o szerokości około 3m. Działka znajduje się w odległości około 270m od zabudowy zagrodowej. Niezabudowane działki gruntu nr 1072, 1489, 1509, 2014/1, 1931, 1932, 2055, 2056, 1190 oraz 1282 obręb - 13 Stara Rokitnia położone są w bezpośrednim otoczeniu terenów

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 22

łąk i pastwisk trwałych. Działki posiadają bezpośredni dostęp do gruntowej drogi dojazdowej o szerokości około 3m. Szacowane działki gruntu położone są w południowej części obrębu Stara Rokitnia w pobliżu drogi powiatowej Stężyca – Stara Rokitnia – Ryki. Podczas wizji lokalnej szacowanej nieruchomości stwierdzono zgodność stanu faktycznego z udostępnioną dokumentacją geodezyjną.

5.3. Stan zagospodarowania nieruchomości. 1.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia, o powierzchni 0,6100ha położona jest w obrębie wsi Nowa Rokitnia w większym kompleksie gruntów ornych i leśnych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu o wymiarach około 9m x 670m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północ – południe.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 23

Działka posiada wzdłuż zachodniej granicy bezpośredni dostęp do drogi dojazdowej o nawierzchni z gruntu rodzimego i szerokości około 2,5m. Nieruchomość znajduje się wśród gruntów rolnych uprawianych, sama też jest uprawiana stąd posiada dobrą kulturę rolną. Nieruchomość posiada dobrą przydatność glebowo – rolniczą.

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ls V 0,1860 R IVa 0,0803 R IVb 0,1571 R V 0,1564 R VI 0,0302 Tabela nr 2.

Ze względu na przeznaczenie nieruchomości i sposób użytkowania należy ją podzielić pod względem funkcjonalnym na nieruchomość rolną i leśną. Część działki gruntu oznaczona jako grunty orne stanowi powierzchnię 0,4240ha. Ukształtowanie terenu działki w części stanowiącej grunty orne płaskie, w części stanowiącej tereny leśne częściowo płaskie, częściowo zaniżone. Od strony północnej działka przylega do kompleksu gruntów leśnych. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Część działki gruntu nr 1 oznaczona w Rejestrze Gruntów jako grunty leśne zajmuje powierzchnię 0,1860ha. Gmina Stężyca posiada opracowany na dzień 01.01.2016r. uproszczony plan urządzenia lasu. Działka nr 1 obręb 8 - Nowa Rokitnia będąca przedmiotem oszacowania znajduje się w oddziale nr 1, pododdziały „o”, „p”, „r. Na gruncie znajduje się drzewostan sosnowy, dębowy olszowy, brzozowy. Zwarcie przerywane. Część nieruchomości przeznaczona na cele leśne posiada kształt zbliżony do trapezu prostokątnego i położona

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 24

jest w sąsiedztwie działek leśnych i rolnych. Nie stwierdzono szkód ze strony owadów i grzybów pasożytniczych oraz niekorzystnego oddziaływania przemysłu na drzewostan. Opis taksacyjny działki nr ewidencyjny 1 wg stanu na dzień 01.01.2016r. przedstawia się następująco; Charakterystyka pododdziału „o”:  powierzchnia: 0,13ha  typ siedliskowy: Bśw – bór świeży  typ drzewostanu: sosnowy  skład gatunkowy: - 70% sosna, w wieku rębności 55 lat - 30% sosna, w wieku rębności 80 lat  bonitacja: II  wysokość przeciętna: 15m  pierśnica: 24cm  zadrzewienie: 0,4  miąższność: 30  klasa wieku: IIIb  podszyt na 50% powierzchni Charakterystyka pododdziału „p”:  powierzchnia: 0,03ha  typ siedliskowy: Bmśw – bór mieszany świeży  typ drzewostanu: sosnowy - dębowy  skład gatunkowy: - 60% olsza, 10% dąb, 10% brzoza w wieku rębności 55 lat - 10% dąb, pjd. sosna i olsza w wieku rębności 70 lat - 10% dąb, pjd. olsza i brzoza w wieku rębności 45 lat  bonitacja: III  wysokość przeciętna: 19m  pierśnica: 24cm

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 25

 zadrzewienie: 0,6  miąższność: 95  klasa wieku: IIIb  podszyt na 70% powierzchni Charakterystyka pododdziału „r”:  powierzchnia: 0,03ha  typ siedliskowy: Bśw – bór świeży  typ drzewostanu: sosnowy  skład gatunkowy: - 80% sosna w wieku rębności 75 lat - 10% sosna w wieku rębności 90 lat - 10% sosna, pjd. brzoza, dąb w wieku rębności 60 lat  bonitacja: II  wysokość przeciętna: 20m  pierśnica: 28cm  zadrzewienie: 0,6  miąższność: 142  klasa wieku: IVb  podszyt na 50% powierzchni Zadrzewienie i wiek drzewostanu przyjęto zgodnie z opisem taksacyjnym sporządzonym na dzień 01.01.2016r. Przeprowadzony wywiad terenowy potwierdził aktualność opisu taksacyjnego. Ponadto w toku wizji terenowej opisano cechy wycenianego gruntu leśnego: - stopień degradacji siedliska leśnego nie występuje, - szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan nie występuje, - obszar wyceniany nie jest zagrożony masowym występowaniem szkodników, - położenie nieruchomości względem drogi głównej słabe, - warunki przeprowadzenia zrywki średnie, - jakość drogi dojazdowej dobra,

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 26

- sąsiedztwo użytków przyległych korzystne, - walory rekreacyjne nieruchomości przeciętne. 2.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia, o powierzchni 0,9700ha położona jest w obrębie wsi Nowa Rokitnia w większym kompleksie gruntów ornych i leśnych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu o wymiarach około 10,5m x 960m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północ – południe. Działka posiada wzdłuż północnej, południowej i zachodniej granicy bezpośredni dostęp do drogi dojazdowej o nawierzchni z gruntu rodzimego i szerokości około 2,5m. Nieruchomość znajduje się wśród gruntów rolnych uprawianych, sama też jest uprawiana stąd znajduje się w dobrej kulturze rolnej. Nieruchomość posiada dobrą

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 27

przydatność glebowo – rolniczą. Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 76 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ls V 0,2197 R IVa 0,0888 R IVb 0,3121 R V 0,2548 R VI 0,0946 Tabela nr 3.

Ze względu na przeznaczenie nieruchomości i sposób użytkowania należy ją podzielić pod względem funkcjonalnym na nieruchomość rolną i leśną. Część działki gruntu oznaczona jako grunty orne stanowi powierzchnię 0,7503ha. Ukształtowanie terenu działki w części stanowiącej grunty orne w niewielkim stopniu pofałdowane poprzecznie, co pozostaje bez wpływu na sposób korzystania z gruntu, w części stanowiącej tereny leśne płaskie. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Część działki gruntu nr 76 oznaczona w Rejestrze Gruntów jako grunty leśne zajmuje powierzchnię 0,2197ha. Gmina Stężyca posiada opracowany na dzień 01.01.2016r. uproszczony plan urządzenia lasu. Działka nr 76 obręb 8 Nowa Rokitnia będąca przedmiotem wyceny znajduje się w oddziale nr 2 , pododdział „j”. Na gruncie znajduje się drzewostan sosnowy. Zwarcie umiarkowane przerywane. Podszyt na 40% powierzchni. Część nieruchomości przeznaczona na cele leśne posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta i położona jest w sąsiedztwie działek leśnych i rolnych. Nie stwierdzono szkód ze strony owadów i grzybów pasożytniczych oraz niekorzystnego oddziaływania przemysłu na drzewostan. Opis taksacyjny działki nr ewidencyjny 76 wg stanu na dzień 01.01.2016r. przedstawia się następująco; Charakterystyka pododdziału „j”:

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 28

 powierzchnia: 0,22ha  typ siedliskowy: Bśw – bór świeży  typ drzewostanu: sosnowy  skład gatunkowy:  60% sosna, w wieku rębności 60 lat  20% sosna, w wieku rębności 80 lat  10% sosna, w wieku rębności 100 lat  10% sosna, w wieku rębności 50 lat  bonitacja: II  wysokość przeciętna: 17m  pierśnica: 25cm  zadrzewienie: 0,7  miąższność: 294  klasa wieku: IIIb  podszyt na 40% powierzchni Zadrzewienie i wiek drzewostanu przyjęto zgodnie z opisem taksacyjnym sporządzonym na dzień 01.01.2016r. Przeprowadzony wywiad terenowy potwierdził aktualność opisu taksacyjnego. Ponadto w toku wizji terenowej opisano cechy wycenianego gruntu leśnego: - stopień degradacji siedliska leśnego nie występuje, - szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan nie występuje, - obszar wyceniany nie jest zagrożony masowym występowaniem szkodników, - położenie nieruchomości względem drogi głównej dobre, - warunki przeprowadzenia zrywki dobre, - jakość drogi dojazdowej dobra, - sąsiedztwo użytków przyległych korzystne, - walory rekreacyjne nieruchomości dobre.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 29

Szacowana działka gruntu nr ewid. 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia, o powierzchni 0,4600ha położona jest w obrębie miejscowości Nowa Rokitnia w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej, gruntów ornych i zadrzewionych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o szerokości około 10m i długości około 460m. Zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Ukształtowanie terenu działki płaskie w centralnej części lekko pofałdowane, co pozostaje bez wpływu na sposób wykorzystania gruntu zgodnie z przeznaczeniem. Od strony północnej teren działki ogrodzony stalową siatka przytwierdzoną do drewnianych słupków – ogrodzenie w złym stanie technicznym. W północno wschodnim krańcu działki posadowiony jest słup energetyczny niskiego napięcia. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 30

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 204 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Lzr-Ps V 0,0272

N 0,0448 Ps V 0,0492 R IVb 0,0990 R V 0,1725 R VI 0,0673

Tabela nr 4. 4.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 836 obręb 5 – Kletnia, o powierzchni 0,1600ha położona jest w obrębie wsi Kletnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych i gruntów zadrzewionych oraz bliskim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o wymiarach około 9,5m x 170m i

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 31

zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej. Ukształtowanie terenu działki z kilku stopniowym spadkiem w kierunku południowym. Teren działki silnie podmokły, porośnięty samosiejką dzikich drzew, zachwaszczony i zakrzaczony. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 836 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Lzr VI 0,1573 Ł VI 0,0027 Tabela nr 5. 5.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 32

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1155 obręb 5 – Kletnia, o powierzchni 0,8274ha położona jest w obrębie wsi Kletnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych i gruntów zadrzewionych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 9,5m x 750m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi dojazdowej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Od strony północnej działka przylega do gruntów zadrzewionych. Od strony południowej granicy działki znajdują się tereny podmokłe stanowiące rowy. Teren działki zachwaszczony i zakrzaczony. Na terenie działki nie są przeprowadzane zabiegi koszenia i zapobiegania rozprzestrzenia się chwastów, wobec czego posiada słabą kulturę rolną. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1155 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Lzr VI 0,0030 Ł IV 0,5557 Ł V 0,0287

N 0,0280

Ps V 0,1987 W-Ł V 0,0089 W-Ł VI 0,0044 Tabela nr 6.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 33

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1875 obręb 5 – Kletnia, o powierzchni 0,3000ha położona jest w obrębie wsi Kletnia w większym kompleksie gruntów ornych oraz bliskim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu o wymiarach około 12,5m x 260m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej. Ukształtowanie terenu działki z umiarkowanym wzniesieniem w środkowej części, pozostające bez wpływu na sposób użytkowania zgodny z przeznaczeniem w mpzp. Działka posiada dobrą przydatność glebowo – rolniczą oraz znajduje się wśród gruntów rolnych uprawianych, sama też jest uprawiana, wobec czego posiada dobrą kulturę rolną. W otoczeniu szacowanej działki brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 34

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1875 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji R V 0,1793 R VI 0,1207 Tabela nr 7.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1072 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,1200ha położona jest w obrębie miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 4,5m x 250m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej. Ukształtowanie

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 35

terenu płaskie. Od strony północnej bezpośrednie sąsiedztwo stanowi linia kolejowa Warszawa - Lublin. Od strony południowej działka przylega do działki ewidencyjnej 1489. Grunt porośnięty roślinnością trawiastą, miejscowo silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1072 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Lzr-Ł IV 0,0041 Ł IV 0,0885 Ł V 0,0250

W-Ł IV 0,0024 Tabela nr 8.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 36

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1489 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,1100ha położona jest w obrębie miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 4,5m x 230m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony południowej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Od strony północnej bezpośrednie sąsiedztwo stanowi działka ewidencyjna nr 1072 zaś od strony południowej działka sąsiaduje z działka ewidencyjną nr 1509. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, miejscowo silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1489 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł IV 0,1076 W-Ł IV 0,0024 Tabela nr 9.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 37

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1509 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,1600ha położona jest w obrębie miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 4,5m x 320m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony północnej i południowej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Od strony północnej bezpośrednie sąsiedztwo stanowi działka ewidencyjna nr 1489 zaś od strony południowej działka sąsiaduje z działka ewidencyjną nr 2014/1. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, miejscowo silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 38

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1509 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł IV 0,1588 W-Ł IV 0,0012 Tabela nr 10.

10.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 39

Szacowana działka gruntu nr ewid. 2014/1 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,1500ha położona jest w obrębie miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 4,5m x 314m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony północnej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Od strony północnej bezpośrednie sąsiedztwo stanowi działka ewidencyjna nr 1509. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, miejscowo silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 2014/1 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł IV 0,0724 Ł V 0,0566 Ps VI 0,0197

W-Ł IV 0,0013 Tabela nr 11.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 40

11.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1282 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,7504ha położona jest w obrębie miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych i gruntów zakrzewionych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 9m x 807m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony północnej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Od strony północnej bezpośrednie sąsiedztwo stanowi działka ewidencyjna nr 1190. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, zakrzaczony i zachwaszczony miejscowo podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 41

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1282 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł IV 0,5128 N 0,2363 W-Ł IV 0,0013

Tabela nr 12.

12.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1190 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,0900ha położona jest w obrębie miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o wymiarach około 7m x 160m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 42

nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony północnej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Od strony południowej bezpośrednie sąsiedztwo stanowi działka ewidencyjna nr 1282. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1190 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł IV 0,0782 Ł V 0,0118 Tabela nr 13.

13.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 43

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1931 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,2400ha położona jest w obrębie ewidencyjnym miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o wymiarach około 19m x 172m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony południowej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Wzdłuż wschodniej granicy działki przylega do działki ewidencyjnej 1932 zaś od strony południowej do działki ewidencyjnej 2055. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1931 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł V 0,2352 W-Ł IV 0,0048 Tabela nr 14.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 44

14.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 1932 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,0401ha położona jest w obrębie ewidencyjnym miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu o wymiarach około 2m x 172m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony południowej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Wzdłuż zachodniej granicy działki przylega do działki ewidencyjnej 1931 zaś od strony południowej do działki ewidencyjnej 2056. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 45

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 1932 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł V 0,0390 W-Ł IV 0,0011 Tabela nr 15.

15.

Szacowana działka gruntu nr ewid. 2055 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,2400ha położona jest w obrębie ewidencyjnym miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 17,5m x 185m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 46

nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony północnej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Wzdłuż wschodniej granicy działki przylega do działki ewidencyjnej 2056 zaś od strony północnej do działki ewidencyjnej 1931. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 2055 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł V 0,2400 Tabela nr 16.

16.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 47

Szacowana działka gruntu nr ewid. 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia, o powierzchni 0,0800ha położona jest w obrębie ewidencyjnym miejscowości Stara Rokitnia w większym kompleksie użytków trwałych zielonych. Działka posiada nieregularny kształt zbliżony do równoległoboku o wymiarach około 3,5m x 185m i zorientowana jest dłuższymi bokami w układzie północny - wschód, południowy - zachód. Działka posiada bezpośredni dostęp do nieutwardzonej drogi dojazdowej od strony północnej. Ukształtowanie terenu działki płaskie. Wzdłuż zachodniej granicy działki przylega do działki ewidencyjnej 2055 zaś od strony północnej do działki ewidencyjnej 1932. Teren działki porośnięty roślinnością trawiastą, silnie podmokły. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego.

Zestawienie użytków rolnych dz. ewid. 2056 według opisu użytku, jego klasy i powierzchni.

Klasa Opis użytku Powierzchnia użytkowa w ha bonitacji Ł V 0,0800 Tabela nr 17.

W toku dalszej procedury obliczeniowej przyjęto iż ekonomicznie uzasadnione jest oszacowanie wartości działek gruntu nr ewidencyjny 1931, 1932, 2055, 2056 obręb 13 - Stara Rokitnia jako jednego kompleksu o powierzchni 0,6001ha. Istotnym czynnikiem wpływającym na konieczność oszacowania wymienionych czterech działek jako jednego kompleksu jest powierzchnia jednostkowych działek gruntu, szerokość działek 1932 oraz 2056 wahająca się od 2 do 3,5m oraz bezpośrednie sąsiedztwo wzdłuż dłuższych granic działek.

Dokumentacja fotograficzna szacowanej nieruchomości stanowi załącznik nr 8.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 48

6. Przeznaczenie nieruchomości w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy Stężyca, wprowadzonym uchwałą Rady Gminy Stężyca Nr VII/67/2003 z dnia 14 maja 2003r. w sprawie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Stężyca oraz miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego Stężycy, działki ewidencyjne nr 1 oraz 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia położone są w obszarze oznaczonym w planie symbolem RP – tereny upraw polowych objętych zakazem zabudowy oraz RL – tereny lasów. Działki ewidencyjne nr 836, 1155 obręb 5 – Kletnia, działki ewidencyjne nr 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055 oraz 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia położone są w obszarze oznaczonym w planie symbolem RZ – tereny łąk i pastwisk. Działka ewidencyjna nr 1875 obręb 5 – Kletnia położona jest w obszarze oznaczonym w planie symbolem RP – tereny upraw polowych objętych zakazem zabudowy zaś działka ewidencyjna nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia położona jest w obszarze oznaczonym w planie symbolem RP – tereny upraw polowych objętych zakazem zabudowy oraz symbolem MR – tereny zabudowy zagrodowej.

Szkic z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi załącznik nr 6 operatu szacunkowego.

7. Procedura szacowania.

7.1. Rodzaj określanej wartości.

Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowane działki gruntu, jako podstawy do sporządzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb likwidacji majątku upadłego. Zgodnie z art. 320 ust. 3 „ Przy sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz statku morskiego wpisanego do rejestru okrętowego, przepisy art. 319 stosuje się odpowiednio.” oraz art. 319 ust. 1 Ustawy Prawo upadłościowe „Jeżeli planowana jest sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości, przy sporządzaniu spisu inwentarza i oszacowania

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 49

masy upadłości, albo odrębnie, jeżeli możliwość takiej sprzedaży ujawniła się na późniejszym etapie, biegły wybrany przez syndyka sporządza opis i oszacowanie przedsiębiorstwa upadłego.”

Wobec powyższego uzasadnione jest w dalszej procedurze obliczeniowej określenie wartości rynkowej szacowanej nieruchomości. Ustalenie wartości rynkowej zawsze polega na wycenie konkretnych praw do danej nieruchomości, nie zaś na wycenie np. budynku, lokalu czy gruntu. Do omawianych praw zaliczać należy prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub jakikolwiek inny udział prawny w nieruchomości. Wartość rynkowa to „najbardziej prawdopodobna cena – wyrażona w gotówce, w sposób ekwiwalentny do gotówki lub w inny jasno sprecyzowany sposób – jaką można uzyskać przy sprzedaży konkretnych praw do nieruchomości w wyraźnie określonym dniu, po odpowiednim wyeksponowaniu na rynku w warunkach konkurencji, przy zachowaniu wszystkich warunków uczciwej sprzedaży, przy założeniu, iż kupujący i sprzedający działają w sposób rozważny i we własnym interesie, są świadomi okoliczności wpływających na wartość nieruchomości oraz zakładając, iż nie działają w sytuacji przymusowej”. Szacowaną wartością zgodnie z art. 151.1. Ustawy o Gospodarce nieruchomościami jest wartość rynkowa przedmiotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

7.2. Wybór sposobu szacowania.

Biorąc pod uwagę cel wyceny, rodzaj nieruchomości, funkcje wyznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz dostępność danych o ich

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 50

otoczeniu, wartość rynkową szacowanych działek gruntu oznaczonych w mpzp jako tereny rolne bez prawa zabudowy, tereny łąk i pastwisk oraz tereny zabudowy zagrodowej oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami zaś wartość rynkową szacowanych działek gruntu oznaczonych jako tereny leśne oszacowano w podejściu mieszanym przy zastosowaniu dla oszacowania wartości gruntu metody wskaźników szacunkowych gruntu zaś dla oszacowania wartości drzewostanu zysku ze sprzedaży drewna techniką wskaźnikową. Wybór metody wyceny uzasadnia również liczba dostępnych nieruchomości do porównań. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego „przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości”. Ponadto zgodnie z treścią Noty Interpretacyjnej Nr 1 i zawartymi w niej założeniami: 4.1. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. 4.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami. 4.2.1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 4.2.2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 4.2.3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4.2.4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 4.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 51

4.2.6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 4.2.7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 4.2.8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 4.2.9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 4.2.10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeżeli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 4.2.11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

W myśl Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985 tekst jednolity): §15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. §18.1. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. 2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust.1, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta, albo ceny 1m3 drewna.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 52

3. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. 4. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym 5. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia. §19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy: 2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczania drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

Z uwagi na znikomą liczbę transakcji gruntami leśnymi w gminie Stężyca oraz z uwagi na cel wyceny, oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu mieszanym metodą: - dla gruntu: wskaźników szacunkowych gruntu, - dla drzewostanu: zysku ze sprzedaży drewna, techniką wskaźnikową.

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Standard V.6. mający charakter Tymczasowej Noty Interpretacyjnej pozwala określać wartość nieruchomości leśnej stosując podejście mieszane, metodę wskaźników szacunkowych gruntów;

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 53

4.10. Podejście mieszane, metodę wskaźników szacunkowych gruntów, można stosować przy określaniu wartości nieruchomości leśnych oraz przeznaczonych w planach miejscowych na cele leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych. 4.11. Przy zastosowaniu metody, o której mowa w punkcie 4.10, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 m3 drewna. Cenę drewna skorygowaną o koszty pozyskania i zrywki przyjmuje się odpowiednio z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości oraz nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności od grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego określa załącznik do Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 27 listopada 2002 r., w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Grupy typów siedliskowych lasów przyjmuje się według danych z planów urządzenia lasów, a okręg podatkowy według przepisów o podatku rolnym. 4.12. Przy zastosowaniu metody, o której mowa w punkcie 4.10, uwzględnia się cechy nieruchomości leśnych: stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, możliwość przeprowadzania zrywki, rodzaje gruntów przyległych oraz walory rekreacyjne 4.13. Wartość gruntu leśnego przy zastosowaniu podejścia i metody o których mowa w punkcie 4.10 określa się stosując wzór:

3 Wgl =  (NSzi,j ∙ Pi) ∙ C1m dr (1 + v1 + v2 + ...+ vn) i=1

gdzie:

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 54

Wgl - wartość gruntu leśnego

NSzi,j – wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego,

Pi – powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego

3 C1m dr – cena 1 metra sześciennego drewna, ustalona zgodnie z zasadami określonymi w p. 4.11,

v1, v2, ... , vn – współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w p. 4.12 cech

nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne „vi” ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu.

Dla drzewostanu Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Standard V.6. mający charakter Tymczasowej Noty Interpretacyjnej pozwalają określać wartość nieruchomości leśnej oraz zadrzewionej i zakrzewionej zgodnie z: 5.5. Wartość rynkową drzewostanów w wieku bliskorębnym, rębnym i starszych należy ustalić uwzględniając ich miąższość całkowitą oraz udziały określonych sortymentów w miąższości grubizny ustalone na podstawie szacunku brakarskiego. Podziału na sortymenty dokonuje się z uwzględnieniem klasyfikacji jakościowo wymiarowej obowiązującej w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe. 5.8. Wartość rynkową drzewostanów młodszych z wyjątkiem upraw i młodników, które nie zostały jeszcze zaliczone do bliskorębnych, a które wytworzyły sortymenty średnio-wymiarowe określa się w zależności od celu wyceny: a) według zasad określonych w punkcie 5.5 Standardu, b) jako iloczyn wskaźnika wartości 1 ha drzewostanu na pniu odczytanego z tablic wskaźników wartości drzewostanów opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa i ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego stopnia zadrzewienia stosując:

W = WS · Z · P· C · U

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 55

gdzie:

3 WS – wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z „Tablic wskaźników wartości drzewostanów”, opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T. Partyka; T.Trampler), Z – stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego, P – pole powierzchni drzewostanu w ha,

C – cena 1 metra sześciennego drewna tartacznego iglastego WBO2 z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości,

U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO2) o koszty pozyskania i zrywki.

8. Analiza i charakterystyka rynku.

Rynek, jako kategoria ekonomiczna, jest określany najczęściej przez całokształt stosunków wymiennych między sprzedającymi i kupującymi, którzy wzajemnie wywierają wpływ na kształtowanie się ogólnej podaży, popytu oraz poziomu cen. Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym i niełatwo poddającym się analizie. Wynika to głównie z dysproporcji liczby czynników kształtujących go i mających na niego wpływ oraz liczby informacji przez niego generowanych. Charakteryzowany rynek lokalny jest typowym przykładem średnio rozwiniętego rynku nieruchomości obejmujących grunty rolne. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny określono wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości oraz określono okres jego analizy. Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne. Dane zaprezentowane w niniejszym opracowaniu opierają się na analizie cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych oznaczonych w miejscowych planach

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 56

zagospodarowania przestrzennego jako tereny upraw rolniczych na terenie Gminy Stężyca oraz gmin Ryki i Ułęż jako rynków porównywalnych z rynkiem na obszarze, którego zlokalizowana jest szacowana nieruchomość gruntowa. Przeanalizowano transakcje rynkowe, które zawarto w okresie styczeń 2014r. – luty 2016r. Określając taki zakres rynku lokalnego kierowano się przede wszystkim ilością zawartych transakcji oraz informacjami o obrocie i cenach transakcyjnych nieruchomości. Na podstawie zgromadzonych danych oraz przeprowadzonej analizie cen transakcyjnych praw własności nieruchomości gruntowych dla potrzeb wyceny określono rynek lokalny, na którym znajduje się przedmiot oszacowania: - rodzaj rynku – pod uwagę brano transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny przeznaczone pod uprawy polowe oraz stanowiące tereny łąk i pastwisk, - obszar rynku: gminy: Stężyca, Ryki, Ułęż - okres badania cen: styczeń 2015r. – luty 2016r.

W celu przeprowadzenia wyceny zgromadzono następujące dane wyjściowe:  informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych na rynku lokalnym o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania wartości;  informacje z dostarczonej dokumentacji oraz uzyskane w trakcie wizji lokalnych dotyczące cech i innych czynników cenotwórczych nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania i nieruchomości będących przedmiotem transakcji rynkowych. Dane o tych transakcjach zostały wykorzystane do:  analizy zmian cen transakcyjnych wynikających z upływu czasu,  wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ceny, a następnie na wartość rynkową.

Podstawą przeprowadzonej analizy były informacje uzyskane na podstawie aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 57

stanowiących grunty rolne. Niniejsza wycena nieruchomości opiera się o ceny transakcyjne spełniające warunki całkowitej niezależności. Podaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących grunty rolne na terenie gminy Stężyca jest na niskim poziomie, wobec czego obszar badanego rynku rozszerzono na porównywalne rynki obejmujące gminy Ryki i Ułęż położone na terenie powiatu Ryckiego. W analizowanym okresie obejmującym dwuletni okres zarejestrowano kilkadziesiąt transakcji sprzedaży gruntów o charakterze rolnym. Ze zbioru odrzucono transakcje mało reprezentatywne, których wartości kilkukrotnie przewyższały cenę średnią, a także te, których cechy były znacznie różnicujące w stosunku do nieruchomości wycenianej. Należy zaznaczyć, że ze względu na niekiedy znaczne opóźnienie w ewidencjonowaniu poszczególnych transakcji w Starostwie Powiatowym dane za 2015 r. są niepełne. W analizowanym okresie na rynku przedmiotem obrotu były nieruchomości gruntowe stanowiące grunty przeznaczone na cele produkcji rolnej o średniej wielkości około 1,13ha. Najmniejsza sprzedawana działka gruntu miała powierzchnię 0,0185ha, natomiast największa 3,00ha. Jak widać na poniższym wykresie wśród transakcji dominująca część –45% stanowiły małe działki o powierzchni do 1,00ha.

Udział w rynku nieruchomości gruntowych stanowiących grunty orne w zależności od powierzchni.

Powierzchnia do 0,5 ha 15% 17% Powierzchnia pow. 0,5ha do 19% 1ha 28% Powierzchnia pow. 1ha do 21% 1,5ha Powierzchnia pow. 1,5ha do 2ha Powierzchnia powyżej 2ha

Źródło: Opracowanie własne na podstawie transakcji rynkowych z okresu poddanego analizie.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 58

Jeśli chodzi o ceny jednostkowe, to w opisywanym okresie za nieruchomość gruntową stanowiącą grunty orne trzeba było zapłacić średnio 12.037zł za 1ha, mediana wynosi 12.272zł. Najniższą cenę na rynku osiągnęła nieruchomość gruntowa stanowiąca grunty orne piątej i szóstej klasy o powierzchni 0,25ha znajdująca się w odległości około 1200m od zabudowy zagrodowej. Najwyższą cenę jednostkową osiągnęła nieruchomość stanowiąca grunty orne w klasie IIIa i IIIb, powierzchni 1,22ha o regularnym kształcie zbliżonym do prostokąta, o dobrej kulturze rolnej znajdująca się w bliskim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. Taki rozkład cen w rozbiciu na przedziały powierzchniowe związany jest z możliwościami finansowymi potencjalnych nabywców, podażą gruntów oraz całkowitym kosztem nabycia gruntu. W przypadku nieruchomości gruntowych wieloużytkowych średnie ceny transakcyjne są o około 25% niższe od cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych jednoużytkowych stanowiących grunty orne. Różnica w poziomie cen zależy od klasy użytków i stopnia udziału użytków innych niż grunty orne. W przypadku użytków zielonych stanowiących tereny łąk i pastwisk średnie ceny transakcyjne wynoszą około 50% cen transakcyjnych gruntów ornych. Na badanym rynku odnotowano również transakcje, których ceny w sposób rażący odbiegały od pozostałych cen transakcyjnych. W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowiły przedmiotu dalszych analiz. Lokalizacja działki w stosunku do siedliska jest jedną z istotniejszych cech mających wpływ na wartość nieruchomości. W przypadku niemal 70% zawartych transakcji odległość ta wynosiła mniej niż 1000m a jedynie w przypadku około 30% kształtowała się na poziomie powyżej 1000m. Rodzaj gruntów i klasa przydatności glebowo – rolniczej należą do priorytetowych kryteriów, jakimi kierują się nabywcy niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne. Najwyższe ceny notują nieruchomości jednolite pod względem przeznaczenia gruntów, o dobrej klasie bonitacji tj. klasa III i IV. Na rynku nie odnotowano nieruchomości

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 59

w I i II klasie bonitacji. Najniższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości o V i IV klasie bonitacji oraz użytki zielone w postaci łąk i pastwisk trwałych. Ponadto na podstawie zgromadzonych danych oraz informacji uzyskanych w agencjach pośrednictwa ustalono, że innymi atrybutami istotnymi dla nabywców jest kształt działki umożliwiający optymalne wykorzystanie maszyn rolniczych (regularny, zbliżony do prostokąta lub kwadratu) oraz jakość drogi dojazdowej umożliwiająca dojazd maszyn i sprzętu wykorzystywanego w działalności rolniczej do prac polowych. Podczas przeprowadzonego badania rynku na potrzeby oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości nie ujawniono transakcji nieruchomościami gruntowymi, na których została ustanowiona dożywotnia osobista służebność korzystania z tych nieruchomości. Do wyliczenia wartości działek stanowiących grunty przeznaczone na cele produkcji rolnej przyjęto transakcje odbyte przy sprzedaży nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyliczona w ten sposób wartość oddaje lokalne trendy na rynku nieruchomości. W wyniku analizy zawartych transakcji rynkowych, informacji uzyskanych w agencjach pośrednictwa nieruchomości oraz własnych informacji dla potrzeb przyjętego podejścia przyjęto do ostatecznego wykorzystania transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych, stanowiących przedmiot prawa własności, będących najbardziej podobnymi do szacowanych działek, dzięki którym dokonano: - wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na poziom ceny, a następnie na wartość rynkową, - określenia wag cech rynkowych. Biorąc pod uwagę stan lokalnego rynku tzn. brak wystarczającej liczby zawartych transakcji porównawczych zrezygnowano z wykorzystania zasady nazywanej po łacinie ceteris paribus (pozostałe równe). W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na ceny oraz wartość rynkową ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości poza analizą zawartych transakcji wykorzystano dla celów niniejszego opracowania metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami oraz

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 60

informacje własne o preferencjach nabywców na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne. Do wyliczenia wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej na cele rolne przyjęto transakcje odbyte przy sprzedaży nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyliczona w ten sposób wartość oddaje lokalne trendy na rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę różnorodność cech wpływających na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz liczbę odbytych transakcji nie wyznaczono trendu czasowego. Dla potrzeb obliczeń wartości rynkowej szacowanej nieruchomości ceny transakcyjne przyjęto jako aktualne.

Cechy rynkowe i ich wagi są następujące: 1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 25 % 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20 % 3. Powierzchnia działki gruntu 20 % 4. Kształt działki gruntu 15 % 5. Jakość drogi dojazdowej 10 % 6. Kultura rolna 10 % Każda z wyróżnionych powyżej cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego, wewnętrznego podziału.

Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych oznaczonych w mpzp jako tereny zabudowy zagrodowej. Dane zaprezentowane w niniejszym opracowaniu opierają się na analizie cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych, przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową na terenie Gminy Stężyca oraz gmin Ryki, Ułęż i Nowodwór jako rynków porównywalnych z rynkiem na obszarze, którego zlokalizowana jest szacowana nieruchomość gruntów. Przeanalizowano transakcje rynkowe, które zawarto w okresie styczeń 2014r. – styczeń 2016r. Podstawą przeprowadzonej analizy były informacje uzyskane na podstawie aktów notarialnych

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 61

dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Niniejsza wycena nieruchomości opiera się o ceny transakcyjne spełniające warunki całkowitej niezależności. Określając taki zakres rynku lokalnego kierowano się przede wszystkim ilością zawartych transakcji oraz informacjami o obrocie i cenach transakcyjnych nieruchomości. Na podstawie zgromadzonych danych oraz przeprowadzonej analizie cen transakcyjnych praw własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych dla potrzeb wyceny określono rynek lokalny, na którym znajduje się przedmiot oszacowania: - rodzaj rynku – pod uwagę brano transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenach oznaczonych w mpzp jako tereny zabudowy zagrodowej, - obszar rynku: gmina Stężyca, Ryki, Ułęż, Nowodwór; - okres badania cen: styczeń 2014r. – styczeń 2016r. W celu przeprowadzenia wyceny zgromadzono następujące dane wyjściowe:  informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych na rynku lokalnym o przeznaczeniu zgodnym z przeznaczeniem nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania wartości;  informacje z dostarczonej dokumentacji oraz uzyskane w trakcie wizji lokalnych dotyczące cech i innych czynników cenotwórczych nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania i nieruchomości będących przedmiotem transakcji rynkowych. Dane o tych transakcjach zostały wykorzystane do:  analizy zmian cen transakcyjnych wynikających z upływu czasu,  wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ceny, a następnie na wartość rynkową.

Podaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych oznaczonych w mpzp jako tereny zabudowy zagrodowej na terenie gmin objętych badaniem jest na bardzo niskim poziomie. W analizowanym okresie obejmującym dwuletni okres zarejestrowano zaledwie kilkanaście transakcji sprzedaży gruntów o charakterze inwestycyjnym, przy czym w

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 62

procedurze obliczeniowej zostało wykorzystanych 9 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych przewidzianych pod zabudowę zagrodową. Ze zbioru odrzucono transakcje mało reprezentatywne, których wartości kilkukrotnie przewyższały cenę średnią lub były odpowiednio niskie, a także te, których cechy były znacznie różnicujące w stosunku do nieruchomości wycenianej. Przykładem takich transakcji może być nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Paprotnia oznaczona nr ew. 875/1 obręb 9 – Paprotnia o powierzchni 10200 m.kw., która została zbyta za cenę 7 000 PLN, co odpowiada 0,68 PLN/m.kw. (nieruchomość o regularnym kształcie i dobrej lokalizacji w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej) Najwyższą cenę jednostkową otrzymano za nieruchomość położoną w miejscowości Nowa Dąbia dz. ew. 247 o powierzchni 1200 m.kw. została zbyta za 16 000 PLN tj. 13,13 PLN/m.kw. (nieruchomość o wąskim długim kształcie utrudniającym jej zagospodarowanie zgodne z mpzp). Zarejestrowane transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę zagrodową charakteryzują się dużą amplitudą wahań cen: najniższe ceny transakcyjne kształtują się w granicach 2,60 zł/m.kw., najwyższe ceny kształtują się na poziomie około 9,60 zł/m.kw. przy średniej cenie 1 m.kw. na poziomie około 6,00zł. Z badania wynika, iż ceny nieruchomości gruntowych na terenie przeznaczonych pod zabudowę zagrodową gmin objętych badaniem pozostają silnie zróżnicowane ze względu na ich lokalizację ogólną w stosunku do głównym miast i miejscowości powiatu. Ponadto istotnymi kryteriami jakimi kierują się nabywcy są powierzchnia i kształt działki oraz dostępna infrastruktura techniczna. Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są wyodrębnione cechy rynkowe nieruchomości, na ich ceny. Ze względu na brak wystarczającej liczby zawartych transakcji porównawczych zrezygnowano z wykorzystania zasady ceteris paribus (pozostałe równe). W celu wyodrębnienia i określenia wpływu cech rynkowych na ceny oraz wartość rynkową ze względu na stan lokalnego rynku nieruchomości poza analizą zawartych transakcji wykorzystano dla celów niniejszego

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 63

opracowania metody badań marketingowych, wywiady środowiskowe, preferencje zgłaszane przez potencjalnych nabywców w biurach obrotu nieruchomościami oraz informacje własne o preferencjach nabywców na lokalnym rynku nieruchomości. Do wyliczenia wartości rynkowej prawa własności działki gruntu przyjęto transakcje odbyte przy sprzedaży nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyliczona w ten sposób wartość oddaje lokalne trendy na rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę różnorodność cech wpływających na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych nie wyznaczono trendu czasowego. Dla potrzeb obliczeń wartości rynkowej szacowanej nieruchomości ceny transakcyjne przyjęto jako aktualne. Cechy rynkowe i ich wagi są następujące:

1) Lokalizacja 30 % 2) Powierzchnia działki 25 % 3) Kształt działki 20 % 4) Infrastruktura techniczna 15 % 5) Stan zagospodarowania działki 10 % Każda z wyróżnionych powyżej cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało się to podstawą dalszego, wewnętrznego podziału.

Rynek nieruchomości leśnych.

Na badanym rynku w okresie objętym analizą odnotowano jedynie trzy transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele leśne: - transakcja I – (10.03.15r. AN 709/2015), dz. ewid. nr 397, 475 obręb 15 – Zielonka o łącznej powierzchni powierzchnia 1,1432ha, cena za 1ha wynosi 14.433zł, - transakcja II – (03.10.14r. AN 1709/2014), dz. ewid. nr 265 powierzchnia 0,2042ha, cena za 1 ha wynosi 19.589zł, - transakcja III – (16.04.14r. AN 716/2015), dz. ewid. nr 409, 488 obręb 15 – Zielonka o łącznej powierzchni powierzchnia 0,3856ha, cena za 1ha wynosi 14.433zł, Zawarte transakcje dotyczyły lasów o różnym składzie gatunkowym, wieku i zwarciu drzew. W związku z powyższym na rynku lokalnym brak jest wystarczającej liczby

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 64

9. Określenie wartości przedmiotu wyceny. 9.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia.

9.1.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części przeznaczonej na cele rolne.

Cechy rynkowe Ocena Opis Przydatność glebowo Bardzo dobra Dominująca klasa III i IV. - rolnicza /klasa Dobra Dominująca klasa V i VI. bonitacji/ Zadowalająca Dominująca klasa V i VI, częściowo użytki zielone i tereny nieużytków. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi gminnej. Przeciętna Dojazd możliwy drogami wydzielonymi wśród pól. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe Dobra zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Kultura rolna Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi Słaba uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Tabela nr 18.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 65

Analiza transakcji nieruchomości uwzględnionych do porównań. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje nieruchomości gruntowych stanowiących grunty rolne o zbliżonych cechach i znanych cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 9 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Zestawienie transakcji w próbce reprezentatywnej do znalezienia Cmin i Cmax oraz deltyC.

Opis wg. Data transakcji Pow. w Cena Cena za L.p. Adres, nr działki dominującej nr rep. ha transakcyjna 1ha powierzchni 21.03.2014r. Pawłowice dz. R(IIIa), R(IIIb), 1. 0,1600 1 500 zł 9 375 zł AN 711/2014 ewid. 929 R(IVa), R(IVb), R(VI) 25.06.2014r. Białki Dolne dz. 2. 0,3000 3 000 zł 10 000 zł R(IIIb), R(IVa), R(IVb) AN 2298/2014 ewid. 235/1, 237/1 18.03.2015r. Kletnia, dz. ewid. 3. 1,2400 13 000 zł 10 484 zł R(V), Ł AN 1140/2015 1548 27.11.2015r. Karczmiska dz. 4. 0,5534 6 000 zł 10 842 zł R(IVa), R(V), R(IVb) AN 2017/2015 ewid. 2084 06.12.2014r. Ownia dz. ewid. 5. 0,5200 7 000 zł 13 462 zł R(IIIb) AN 1610/2014 628 22.09.2015r. Zielonka dz. ewid. 6. 0,5524 8 000 zł 14 482 zł R(V), Ł(IV), Ps(IV) AN 1652/2015 600 25.09.2015r. Pawłowice dz. 7. 0,9300 14 000 zł 15 054 zł R(IVa), R(IVb) AN 4082/2015 ewid. 594, 645 07.08.2014r. Stężyca dz. ewid. 8. 0,8912 16 000 zł 17 953 zł R(IVb), Ps(V) AN 2351/2014 759 02.02.2015r. Stara Rokitnia dz. 9. 0,6600 14 500 zł 21 970 zł R(IVb) AN 420/2015 ewid. 1143 Tabela nr 19.

Na podstawie zbioru 9 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 21.970 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 9.375 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 21.970 – 9.375 = 12.595 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 66

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 3.148,75 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 2.519,00 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 2.519,00 zł Kształt działki gruntu 15% 1.889,25 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 1.259,50 zł Kultura rolna 10% 1.259,50 zł Razem 100% 12.595,00 zł Tabela nr 20.

W celu określenia wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne wytypowano nieruchomości A, B i C gdyż są one najbardziej podobne pod względem przyjętych atrybutów cech do działki będącej przedmiotem oszacowania.

Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 67

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych dominującej klasy III. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie wsi Pawłowice i stanowi działkę ewid. nr 929. Zlokalizowana jest w odległości około 1400m od zabudowy siedliskowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie przeciętnym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,1600ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie przeciętnym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny, wąski kształt zbliżony do trapezu umożliwiający wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako dobry. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu nie jest prowadzona uprawa roślin oraz nie są wykonywane zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako słabą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 68

Nieruchomość B.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych o dominującej klasie V oraz częściowo na terenach użytków trwałych zielonych. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako zadowalającą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Zielonka i stanowi dz. ewid. 600. Zlokalizowana jest w odległości około 850m od głównej zabudowy siedliskowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada łączną powierzchnię 0,5524ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 69

4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta umożliwiający wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako dobry. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą. Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 70

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych klasy IV. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Pawłowice i stanowi działki ewid. nr 594, 645. Zlokalizowana jest w odległości około 900m od zabudowy siedliskowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,9300ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny kształt zbliżony do równoległoboku umożliwiający wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako dobry. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do nieruchomości odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na gruncie rolnym prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 71

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Bardzo dobra Bardzo dobra Zadowalająca Bardzo dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Przeciętne Przeciętne Dobre Dobre siedliska

Powierzchnia działki 20 % Przeciętna Przeciętna Dobra Dobra gruntu

Kształt działki 15 % Dobry Dobry Dobry Dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Słaba Dobra Dobra Tabela nr 21.

Obliczenie wartości rynkowej.

Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 3.148,75 zł 0,00 zł + 3.148,75 zł 0,00 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 2.519,00 zł 0,00 zł - 1.259,50 zł - 1.259,50 zł Powierzchnia działki gruntu 2.519,00 zł 0,00 zł - 1.259,50 zł - 1.259,50 zł Kształt działki gruntu 1.889,25 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Jakość drogi dojazdowej 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 1.259,50 zł + 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 12.595,00 zł + 1.259,50 zł + 629,75 zł - 2.519,00 zł Tabela nr 22.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 72

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A + 1.259,50 zł Nieruchomość B + 629,75 zł Nieruchomość C - 2.519,00 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 22 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 9.375 zł + 1.259,50 zł 10.634,50 zł Nieruchomość B 14.482 zł + 629,75 zł 15.111,75 zł Nieruchomość C 15.054 zł - 2.519,00 zł 12.535,00 zł Średnia 12.760,42 zł Tabela nr 23.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 12.760 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele rolne, stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹풄풛ęś풄풊 풅풛.ퟏ= 12.760 zł/ha * 0,4240 ha = 5.410,24 zł W zaokrągleniu: 5.410 zł

9.1.2. Określenie wartości rynkowej części nieruchomości nr ewid. 1 obręb 8 – Nowa Rokitnia przeznaczonej na cele leśne.

Oszacowanie wartości gruntu. Zgodnie z przyjętą metodyką wyceny, oszacowania wartości gruntu (bez drzewostanu) dokonano metodą wskaźników szacunkowych gruntu, która to metoda stosowana jest w przypadku braku wystarczającej liczby transakcji rynkowych nieruchomości leśnych na rynku lokalnym. Istota tej metody zawarta jest w formule: n 3 WGL = Σ (Nszij x Pi) x C1m dr (1+ v1 + v2 + ...... + vn) i=1

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 73

gdzie:

WGL - wartość gruntu leśnego,

Nszij - wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego,

Pi - powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego,

3 C1m dr - cena 1 metra sześciennego drewna z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, przyjęta jako średnioważona z ostatnich 3 lat, z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

v1, v2, ..... , vn - współczynniki korekcyjne wynikające z przyjętych przez rzeczoznawcę cech nieruchomości.

Skalę ocen cech nieruchomości leśnej i wynikające z nich wielkości współczynników korekcyjnych przedstawiono w poniższej tabeli:

Współczynnik Nr cechy Cecha rynkowa Ocena korekcyjny vi nie występuje 0,10 Stopień degradacji niewielki 0,05 1 siedliska leśnego częściowo zdegradowany -0,05 znacznie zdegradowany -0,10 Położenie nieruchomości nie występuje 0,20 w strefie szkodliwego uszkodzenia słabe 0,05 oddziaływania przemysłu 2 na drzewostany (czynniki uszkodzenia średnie -0,10 o charakterze uszkodzenia silne -0,20 abiotycznym) Położenie nieruchomości nie występuje 0,05 w obszarach zagrożonych 3 masowym występowaniem występuje -0,05 szkodników pierwotnych Położenie nieruchomości nie występuje 0,05 w obszarach zagrożonych 4 lub opanowanych przez występuje -0,05 szkodniki wtórne Położenie nieruchomości bardzo dobre 0,10 w odniesieniu do drogi 5 dobre 0,05 głównej lub działki siedliskowej słabe -0,10

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 74

bardzo dobre 0,20 Możliwości dobre 0,10 6 przeprowadzenia zrywki średnie 0,00 (warunki) trudne -0,10 bardzo trudne -0,02 bardzo dobra 0,10 7 Jakość drogi dojazdowej dobra 0,05 niska -0,05 bardzo korzystne 0,05 Sąsiedztwo użytków korzystne 0,00 8 przyległych przeciętne -0,05 niekorzystne -0,10 bardzo dobre 0,10 Walory rekreacyjne dobre 0,05 9 nieruchomości przeciętne 0,00 niskie -0,05 Tabela nr 24.

Ustalenie wysokości poprawek dla określenia wartości szacowanego gruntu leśnego.

Współczynnik Nr cechy Cecha rynkowa Ocena korekcyjny vi

Stopień degradacji siedliska 1 nie występuje 0,10 leśnego

Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego 2 oddziaływania przemysłu na nie występuje 0,20 drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym) Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych 3 nie występuje 0,05 masowym występowaniem szkodników pierwotnych Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub 4 nie występuje 0,05 opanowanych przez szkodniki wtórne Położenie nieruchomości w 5 odniesieniu do drogi głównej słabe - 0,10 lub działki siedliskowej

Możliwości przeprowadzenia 6 średnie 0,00 zrywki (warunki)

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 75

7 Jakość drogi dojazdowej dobra 0,05

8 Sąsiedztwo użytków przyległych korzystne 0,00

Walory rekreacyjne 9 przeciętne 0,00 nieruchomości

Tabela nr 25. Suma poprawek: 0,35

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie zaliczenia gmin oraz miast do jednego z czterech okręgów podatkowych Gmina Stężyca zaliczana jest do II okręgu podatkowego.

Wskaźnik szacunkowy Nszij dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego określono zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i wynosi on 13m3 dr/ha dla borów świeżych oraz 21m3 dr/ha dla borów mieszanych świeżych. Średnia cena uzyskiwana za 1 metr sześcienny drewna pomniejszona o koszty pozyskania i zrywki w Nadleśnictwie Puławy z ostatnich 3 lat została określona w poniżej tabeli.

Rok 2013 2014 2015 Średnia cena m3 drewna 327,00 zł 327,00 zł 177,58 zł Koszty zrywki m3 drewna 48,95 zł 50,12 zł 54,78 zł Cena m3 drewna pomniejszona o koszty zrywki 278,05 zł 276,88 zł 122,80 zł Średnia cena m3 drewna pomniejszona o koszty 225,91 zł zrywki Tabela nr 26.

Wgl= [(13 x 0,16) + 21 x 0,03)] x 225,91 x 1,35 = 826,49 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 76

Określenie wartości rynkowej drzewostanu.

Wartość drzewostanu objętego opisem taksacyjnym wyceniono stosując wzór:

Wdrz = Ws x P x C x Z x U

gdzie:

C – cena 1 metra sześciennego drewna tartacznego iglastego WBO2 z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości,

U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO2) o koszty pozyskania i zrywki,

Na podstawie uproszczonego planu urządzania lasu oraz odbytych oględzin działki ustalono następujący wiek i udział poszczególnych gatunków w zadrzewieniu szacowanej nieruchomości: a) oddział 1 pododdział „o”  70% sosna, w wieku rębności 55 lat  30% sosna, w wieku rębności 80 lat b) oddział 1 pododdział „p”  60% olsza, 10% dąb, 10% brzoza w wieku rębności 55 lat  10% dąb, pjd. sosna i olsza w wieku rębności 70 lat  10% dąb, pjd. olsza i brzoza w wieku rębności 45 lat

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 77

c) oddział 1 pododdział „r”  80% sosna w wieku rębności 75 lat  10% sosna w wieku rębności 90 lat  10% sosna, pjd. brzoza, dąb w wieku rębności 60 lat

Wiek rębności sosny określono na 120 lat, wiek rębności olszy i brzozy określono na

80 lat zaś wiek rębności dębu określono na 160 lat. Wskaźniki Ws odczytano z „Tablic wskaźników wartości drzewostanów” opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T. Partyka; T.Trampler) i kształtują się one następująco:

3 3 WSo 55 lat = 0,7 x 101,50m = 71,05m

3 3 WSo 80 lat = 0,3 x 165,80m = 49,74m

3 3 WOl 55 lat = 0,6 x 39,40m = 23,64m

3 3 WDb 55 lat = 0,1 x 27,30m = 2,73m

3 3 WBrz 55 lat = 0,1 x 38,20m = 3,82m

3 3 WDb 70 lat = 0,1 x 59,30m = 5,93m

3 3 WDb 45lat = 0,1 x 15,80m = 1,58m

3 3 WSo 75 lat = 0,8 x 155,90m = 124,72m

3 3 WSo 90 lat = 0,1 x 188,50m = 18,85m

3 3 WSo 60 lat = 0,1 x 121,00m =12,10m

3 Cena 1m drewna tartacznego iglastego (WBO2) według danych uzyskanych z Nadleśnictwa Puławy za II połowę roku 2015r. wynosi 270,55zł netto.

Współczynnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO2) o koszty pozyskania i zrywki wynosi:

풌풐풔풛풕풚 풑풐풛풚풔풌풂풏풊풂 풊 풛풓풚풘풌풊 ퟓퟒ,ퟕퟖ풛ł U = 1 – = 1 - = 1-0,31 = 0,69 풄풆풏풂 풔풑풓풛풆풅풂ż풚 풅풓풆풘풏풂 풕풂풓풕풂풄풛풏풆품풐 풊품풍풂풔풕풆품풐 ퟏퟕퟕ,ퟓퟖ풛ł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 78

Obliczenie wartości drzewostanu działki ewidencyjnej nr 1, znajdującej się w oddziale 1, pododdział „o”

3 Ws = 120,79m

Wdrz1o = Ws x P x C x Z x U = 120,79 x 0,13 x 270,55 x 0,4 x 0,69 = 1.172,55 zł

Obliczenie wartości drzewostanu działki ewidencyjnej nr 1, znajdującej się w oddziale 1, pododdział „p”

3 Ws = 37,70m

Wdrz1p = Ws x P x C x Z x U = 37,70 x 0,03 x 270,55 x 0,6 x 0,69 = 126,68 zł Obliczenie wartości drzewostanu działki ewidencyjnej nr 1, znajdującej się w oddziale 1, pododdział „r”

3 Ws = 155,67m

Wdrz1p = Ws x P x C x Z x U = 155,67 x 0,03 x 270,55 x 0,6 x 0,69 = 523,09 zł

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej w części przeznaczonej na cele produkcji leśnej i w części stanowiącej grunty orne stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21 lutego 2016r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego wynosi:

WR1 = Wr + Wgl + Wdrz = 5.410 zł + 826,49 zł + 1.172,55 zł + 126,68 zł + 523,09 zł = 8.058,81 zł

W zaokrągleniu: 8.059 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 79

9.2. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia. 9.2.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części przeznaczonej na cele rolne.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 80

cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 9 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Zestawienie transakcji w próbce reprezentatywnej do znalezienia Cmin i Cmax oraz deltyC.

Na podstawie zbioru 9 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 21.970 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 9.375 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 21.970 – 9.375 = 12.595 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 81

Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 82

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych dominującej klasy III. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie wsi Pawłowice i stanowi działkę ewid. nr 929. Zlokalizowana jest w odległości około 1400m od zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie przeciętnym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,1600ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie przeciętnym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny, wąski kształt zbliżony do trapezu umożliwiający wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako dobry. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu nie jest prowadzona uprawa roślin oraz nie są wykonywane zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako słabą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 83

Nieruchomość B.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych klasy IIIb. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie wsi Ownia i stanowi działkę ewid. nr 628. Zlokalizowana jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,5200ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta umożliwiający optymalne wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako bardzo dobry.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 84

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Nieruchomość C.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych klasy IV. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 85

2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Pawłowice i stanowi działki ewid. nr 594, 645. Zlokalizowana jest w odległości około 900m od zabudowy siedliskowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,9300ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny kształt zbliżony do równoległoboku umożliwiający wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako dobry. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do nieruchomości odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na gruncie rolnym prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 86

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Bardzo dobra Bardzo dobra Bardzo dobra Bardzo dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Dobre Przeciętne Bardzo dobre Dobre siedliska

Powierzchnia działki 20 % Dobra Przeciętna Dobra Dobra gruntu

Kształt działki 15 % Dobry Dobry Bardzo dobry Dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Słaba Dobra Dobra Tabela nr 30.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 3.148,75 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 2.519,00 zł + 1.259,50 zł - 1.259,50 zł 0,00 zł Powierzchnia działki gruntu 2.519,00 zł + 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł Kształt działki gruntu 1.889,25 zł 0,00 zł - 944,63 zł 0,00 zł Jakość drogi dojazdowej 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 1.259,50 zł + 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 12.595,00 zł + 3.778,50 zł - 2.204,13 zł 0,00 zł Tabela nr 31.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 87

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A + 3.778,50 zł Nieruchomość B - 2.204,13 zł Nieruchomość C 0,00 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 31 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 9.375 zł + 3.778,50 zł 13.153,50 zł Nieruchomość B 13.462 zł - 2.204,13 zł 11.257,87 zł Nieruchomość C 15.054 zł 0,00 zł 15.493,00 zł Średnia 13.301,46 zł Tabela nr 32.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 13.301 zł/ha

푾푹풄풛ęś풄풊 풅풛.ퟕퟔ= 13.301 zł/ha * 0,7503 ha = 9.979,74 zł W zaokrągleniu: 9.980 zł

9.2.2. Określenie wartości rynkowej części nieruchomości nr ewid. 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia przeznaczonej na cele leśne.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 88

gdzie:

WGL - wartość gruntu leśnego,

Nszij - wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego,

Pi - powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego,

v1, v2, ..... , vn - współczynniki korekcyjne wynikające z przyjętych przez rzeczoznawcę cech nieruchomości.

Skalę ocen cech nieruchomości leśnej i wynikające z nich wielkości współczynników korekcyjnych przedstawiono w poniższej tabeli:

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 89

Ustalenie wysokości poprawek dla określenia wartości szacowanego gruntu leśnego.

Współczynnik Nr cechy Cecha rynkowa Ocena korekcyjny vi

Stopień degradacji siedliska 1 nie występuje 0,10 leśnego

Możliwości przeprowadzenia 6 dobre 0,10 zrywki (warunki)

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 90

7 Jakość drogi dojazdowej dobra 0,05

8 Sąsiedztwo użytków przyległych korzystne 0,00

Walory rekreacyjne 9 dobre 0,05 nieruchomości

Tabela nr 34. Suma poprawek: 0,65

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie zaliczenia gmin oraz miast do jednego z czterech okręgów podatkowych Gmina Stężyca zaliczana jest do II okręgu podatkowego.

Wskaźnik szacunkowy Nszij dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego określono zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i wynosi on 13m3 dr/ha (dla borów świeżych). Średnia cena uzyskiwana za 1 metr sześcienny drewna pomniejszona o koszty pozyskania i zrywki w Nadleśnictwie Puławy z ostatnich 3 lat została określona w poniżej tabeli.

Wgl= 13 x 0,22 x 225,91 x 1,65 = 1.066,07 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 91

Określenie wartości rynkowej drzewostanu.

Wartość drzewostanu objętego opisem taksacyjnym wyceniono stosując wzór:

Wdrz = Ws x P x C x Z x U

gdzie:

C – cena 1 metra sześciennego drewna tartacznego iglastego WBO2 z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości,

U – wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO2) o koszty pozyskania i zrywki, Na podstawie uproszczonego planu urządzania lasu oraz odbytych oględzin działki ustalono następujący wiek i udział poszczególnych gatunków w zadrzewieniu szacowanej nieruchomości: - oddział 2 pododdział „j”  60% sosna, w wieku rębności 60 lat  20% sosna, w wieku rębności 80 lat  10% sosna, w wieku rębności 100 lat  10% sosna, w wieku rębności 50 lat

Wiek rębności sosny określono na 120 lat zaś wskaźniki Ws odczytano z „Tablic wskaźników wartości drzewostanów” opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T. Partyka; T.Trampler) i kształtują się one następująco:

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 92

3 3 WSo 60 lat = 0,6 x 121,00m = 72,6m

3 3 WSo 80 lat = 0,2 x 165,80m = 33,16m

3 3 WSo 100 lat = 0,1 x 201,40m = 20,14m

3 3 WSo 50 lat = 0,1 x 84,40m = 8,44m

3 3 3 3 3 Ws = 72,60m + 33,16m + 20,14m + 8,44m = 134,34m

3 Cena 1m drewna tartacznego iglastego (WBO2) według danych uzyskanych z Nadleśnictwa Puławy za II połowę roku 2015r. wynosi 270,55zł netto.

Współczynnik redukujący cenę sprzedaży drewna tartacznego iglastego (WBO2) o koszty pozyskania i zrywki wynosi:

Obliczenie wartości drzewostanu działki ewidencyjnej nr 76, znajdującej się w oddziale 2, pododdział „j”

Wdrz2j = Ws x P x C x Z x U = 134,34 x 0,22 x 270,55 x 0,7 x 0,69 = 3.862,09 zł

WR76 = Wr + Wgl + Wdrz = 9.980 zł + 1.066,07 zł + 3.862,09 zł = 14.908,16 zł

W zaokrągleniu: 14.908 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 93

9.3. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia.

Szacowana działka gruntu nr ewidencyjny 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia przeznaczona jest w części o powierzchni 0,2600ha pod tereny zabudowy zagrodowej ( 2 x 0,1300ha) zaś w części o powierzchni 0,2000ha stanowi tereny upraw polowych bez prawa zabudowy. W związku z tym w toku dalszej procedury obliczeniowej celowe jest wydzielenie funkcjonalne związane z przeznaczeniem gruntów zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Stężyca.

9.3.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części przeznaczonej na cele rolne.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 94

Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe Dobra zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Kultura rolna Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi Słaba uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Tabela nr 36.

Analiza transakcji nieruchomości uwzględnionych do porównań. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących tereny upraw polowych o zbliżonych cechach i znanych cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 9 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Zestawienie transakcji w próbce reprezentatywnej do znalezienia Cmin i Cmax oraz deltyC.

Opis wg. Data transakcji Pow. w Cena Cena za L.p. Adres, nr działki dominującej nr rep. ha transakcyjna 1ha powierzchni 21.03.2014r. Pawłowice dz. R(IIIa), R(IIIb), 1. 0,1600 1 500 zł 9 375 zł AN 711/2014 ewid. 929 R(IVa), R(IVb), R(VI) 25.06.2014r. Białki Dolne dz. 2. 0,3000 3 000 zł 10 000 zł R(IIIb), R(IVa), R(IVb) AN 2298/2014 ewid. 235/1, 237/1 18.03.2015r. Kletnia, dz. ewid. 3. 1,2400 13 000 zł 10 484 zł R(V), Ł AN 1140/2015 1548 27.11.2015r. Karczmiska dz. 4. 0,5534 6 000 zł 10 842 zł R(IVa), R(V), R(IVb) AN 2017/2015 ewid. 2084 06.12.2014r. Ownia dz. ewid. 5. 0,5200 7 000 zł 13 462 zł R(IIIb) AN 1610/2014 628 14.12.2015r. Piotrowice dz. 6. 1,2100 17 000 zł 14 050 zł R(V), Ł(IV), Ps(IV) AN 3747/2015 ewid. 422/1, 422/2 30.11.2015r. Paprotnia dz. 7. 0,7100 11 000 zł 15 493 zł R(V) AN 3609/2015 ewid. 1015 07.08.2014r. Stężyca dz. ewid. 8. 0,8912 16 000 zł 17 953 zł R(IVb), Ps(V) AN 2351/2014 759 02.02.2015r. Stara Rokitnia dz. 9. 0,6600 14 500 zł 21 970 zł R(IVb) AN 420/2015 ewid. 1143 Tabela nr 37.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 95

Na podstawie zbioru 9 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 21.970 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 9.375 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 21.970 – 9.375 = 12.595 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 96

Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 97

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 98

3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,5200ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta umożliwiający optymalne wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako bardzo dobry. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 99

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych klasy IVa i IVb. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Piotrowice i stanowi dz. ewid. 422/1, 422/2. Zlokalizowana jest w odległości około 400m od głównej zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada łączną powierzchnię 1,2100ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie bardzo dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o szerokości około 44m co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako bardzo dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 100

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Rodzaj cechy oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Dobra Bardzo dobra Bardzo dobra Bardzo dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Bardzo dobre Dobre Bardzo dobre Bardzo dobre siedliska

Powierzchnia działki 20 % Przeciętna Przeciętna Dobra Bardzo dobra gruntu

Kształt działki 15 % Bardzo dobry Bardzo dobry Bardzo dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra Tabela nr 39.

Obliczenie wartości rynkowej.

Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 3.148,75 zł - 1.574,38 zł - 1.574,38 zł - 1.574,38 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 2.519,00 zł + 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł Powierzchnia działki gruntu 2.519,00 zł 0,00 zł - 1.259,50 zł - 2.519,00 zł Kształt działki gruntu 1.889,25 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Jakość drogi dojazdowej 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 1.259,50 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 12.595,00 zł - 314,88 zł - 2.833,88 zł - 4.093,38 zł Tabela nr 40.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 101

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 314,88 zł Nieruchomość B - 2.833,88 zł Nieruchomość C - 4.093,38 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 40 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 10.000 zł - 314,88 zł 9.685,12 zł Nieruchomość B 13.462 zł - 2.833,88 zł 10.628,12 zł Nieruchomość C 14.050 zł - 4.093,38 zł 9.956,62 zł Średnia 10.089,95 zł Tabela nr 41.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 10.090 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej na cele rolne, stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹풄풛ęś풄풊 풅풛.ퟐퟎퟒ= 10.090 zł/ha * 0,2000 ha = 2.018 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 102

9.3.2. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia w części stanowiącej tereny zabudowy zagrodowej.

Cechy rynkowe Ocena Kryteria oceny Miejscowości będące siedzibą gmin powiatu (Ułęż, Stężyca, Nowodwór, Bardzo dobra Kłoczew). Lokalizacja Miejscowości niebędące siedzibą gminy, położone w odległości do 10km od Dobra siedziby powiatu. Przeciętna Pozostałe miejscowości powiatu. Powyżej 2500m2 – duże możliwości zagospodarowania związane z Preferowana charakterem zabudowy, możliwość optymalnej aranżacji zagospodarowania terenu. Kształt regularny. Powyżej 1000m2 do 2500m2 – dobre parametry użytkowe, standardowe Powierzchnia działki Zadowalająca możliwości zagospodarowania związane z charakterem zabudowy. Kształt regularny lub gwarantujący optymalne możliwości wykorzystania terenu. Do 1000m2 lub kształt nieregularny uniemożliwiający racjonalne Przeciętna zagospodarowanie – ograniczone możliwości wykorzystania terenu. Regularny zbliżony w kształcie do kwadratu lub prostokąta. Bardzo dobre Preferowany możliwości ergonomicznego zagospodarowania działki. Kształt działki Kształt o regularnych proporcjach umożliwiający racjonalne Zadowalający zagospodarowanie terenu. Nieruchomość o nieregularnym lub wąskim długim kształcie Przeciętny uniemożliwiającym racjonalne wykorzystanie. Wszystkie niezbędne media podnoszące standard bytowania. Pełna Infrastruktura: wodociągowa, gazowa, elektryczna, kanalizacyjna, telekomunikacyjna. Infrastruktura Dostępne tylko częściowo elementy uzbrojenia, niezbędne do bytowania. techniczna Częściowa Infrastruktura wodociągowa, elektryczna i gazowa. Konieczność doprowadzenia podstawowych elementów uzbrojenia, Podstawowa dostępna jedynie infrastruktura wodociągowa i energetyczna. Teren płaski, dogodny dojazd i dostęp drogą asfaltową, brak konieczności Bardzo dobry ponoszenia dodatkowych nakładów do realizacji planowanych inwestycji, droga dojazdowa oświetlona, bardzo dobre warunki ekspozycji. Dobry Dogodny dojazd i dostęp, dobre warunki ekspozycji. Stan Brak elementów infrastruktury otoczenia, teren pofałdowany, droga zagospodarowania Przeciętny dojazdowa gruntowa, średnie warunki ekspozycji. działki Teren wymaga nakładów na przygotowanie pod budowę i inwestycje, konieczność rekultywacji terenu, adaptacji do wymogów ochrony Zły środowiska, brak urządzonej drogi pod dojazd do nieruchomości, złe warunki ekspozycji – ostatnia linia zabudowy. Tabela nr 42.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 103

Analiza transakcji nieruchomości uwzględnionych do porównań.

Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w mpzp pod zabudowę zagrodową o zbliżonych cechach i znanych cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 9 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Zestawienie transakcji w próbce reprezentatywnej do znalezienia Cmin i Cmax oraz delty C.

Data transakcji Adres / dz. Powierzchnia działki L.p. Cena transakcyjna Cena za 1 m.kw repetytorium ewidencyjna w m.kw

23.11.2015r. Nowa Dąbia dz. ewid. 1. 2300 9 000 zł 3,91 zł AN 2400/2015 265, 266 31.01.2014r. Bobrowniki 2. 2900 11 721,95 zł 4,04 zł AN 118/2014 dz. ewid. 3268, 3269 01.03.2014r. Swaty, dz. ewid. 199, 3. 2100 11 800 zł 5,62 zł AN 46/2014 261 08.11.2014r. Borki 4. 2800 17 000 zł 6,07 zł AN 3831/2014 dz. ewid. 158 20.06.2014r. Bobrowniki 5. 1500 10 000 zł 6,67 zł AN 1546/2014 dz. ewid. 3267 16.01.2014r. Nowodwór 6. 4800 35 000 zł 7,29 zł A 170/2014 dz. ewid. 470 27.06.2014r. Nowodwór dz. ewid. 7. 5300 46 000 zł 8,68 zł AN 1631/2014 473/2 22.10.2015r. Karczmiska dz. ewid. 8. 4531 40 000 zł 8,83 zł AN 4520/2015 3019/3 14.10.2014r. Leopoldów, dz. ewid. 9. 2122 20 500 zł 9,66 zł AN 3333/2014 3013/7 Tabela nr 43.

Na podstawie zbioru 9 transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

- Cenę maksymalną Cmax = 9,66 zł/m.kw.

- Cenę minimalną Cmin = 3,91 zł/m.kw. Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 9,66zł – 3,91zł= 5,75 zł/m.kw.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 104

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Kwotowy wpływ Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy cechy Lokalizacja 30% 1,72 zł Powierzchnia działki 25% 1,44 zł Kształt działki 20% 1,15 zł Infrastruktura techniczna 15% 0,86 zł Stan zagospodarowania 10% 0,58 zł działki Razem 100% 5,75 zł Tabela nr 44.

W celu określenia wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej działki gruntu wytypowano nieruchomości A, B i C gdyż są one najbardziej podobne pod względem przyjętych atrybutów cech do działki będącej przedmiotem oszacowania.

Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 105

1. Lokalizacja. Nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana jest w miejscowości Borki i stanowi dz. ewid. nr 158. Miejscowość Borki zlokalizowana jest w odległości około 13km od siedziby powiatu. Zgodnie z przyjętą skalą ocen lokalizację porównywanej nieruchomości należy sklasyfikować na poziomie przeciętnym. 2. Powierzchnia działki. Powierzchnia działki wynosi 2800 m.kw. W związku z powyższym cechę powierzchnia działki określono jako preferowaną. 3. Kształt działki. Nieruchomość posiada kształt zbliżony do trapezu o szerokości około 50m. Regularny kształt działki umożliwia jej optymalne wykorzystanie dla celów zabudowy zagrodowej. Zgodnie z przyjętą skalą ocen kształt działki określono jako preferowany. 4. Infrastruktura techniczna. Działka zlokalizowana jest w zasięgu uzbrojenia jedynie w sieć energetyczną i wodociągową. W związku z powyższym nieruchomość posiada podstawowe uzbrojenie w infrastrukturę techniczną. 5. Stan zagospodarowania działki. Teren działki płaski, niewymagający ponoszenia dodatkowych nakładów niezbędnych do realizacji planowanych inwestycji, dobre warunki ekspozycji. W związku, z powyższym cechę stan zagospodarowania działki określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 106

Nieruchomość B

1. Lokalizacja. Nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana jest w miejscowości Bobrowniki i stanowi dz. ewid. nr 3267. Wieś Bobrowniki zlokalizowana jest w odległości około 9,5km od siedziby powiatu. Zgodnie z przyjętą skalą ocen lokalizację porównywanej nieruchomości należy sklasyfikować na poziomie dobrym. 2. Powierzchnia działki. Powierzchnia działki wynosi 1500m.kw. W związku z powyższym cechę powierzchnia działki określono jako zadowalającą. 3. Kształt działki. Nieruchomość posiada nieregularny kształt wielokąta zapewniający jej optymalne wykorzystanie. Zgodnie z przyjętą skalą ocen kształt działki określono jako preferowany.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 107

4. Infrastruktura techniczna. Działka zlokalizowana jest w zasięgu uzbrojenia w sieć wodociągową i energetyczną. W związku z powyższym nieruchomość posiada podstawowe uzbrojenie w infrastrukturę techniczną. 5. Stan zagospodarowania działki. Teren płaski, dojazd do działki zapewniona drogą gruntową. Teren działki zakrzaczony i zachwaszczony. Średnie możliwości ergonomicznego zagospodarowania działki. W związku, z powyższym cechę stan zagospodarowania działki określono na poziomie przeciętnym.

Nieruchomość C

1. Lokalizacja. Nieruchomość gruntowa niezabudowana zlokalizowana jest w miejscowości Leopoldów i stanowi dz. ewid. nr 3013/7. Miejscowość Leopoldów zlokalizowana jest w odległości około 8,5km od siedziby powiatu. Zgodnie z przyjętą skalą ocen lokalizację porównywanej nieruchomości należy sklasyfikować na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 108

2. Powierzchnia działki. Powierzchnia działki wynosi 2122 m.kw. W związku z powyższym cechę powierzchnia działki określono jako zadowalającą. 3. Kształt działki. Nieruchomość posiada nieregularny kształt wielokąta o szerokości około 40m co daje możliwość optymalnego wykorzystania terenu. Zgodnie z przyjętą skalą ocen kształt działki określono jako preferowany. 4. Infrastruktura techniczna. Działka zlokalizowana jest w zasięgu uzbrojenia w sieć wodociągową i energetyczną. W związku z powyższym nieruchomość posiada podstawowe uzbrojenie w infrastrukturę techniczną. 5. Stan zagospodarowania działki. Teren działki płaski, częściowo porośnięty samosiejką dzikich drzew i krzaków, wymagających usunięcia dla potrzeb realizacji planowanych inwestycji budowlanych. Dobre warunki ekspozycji. W związku, z powyższym cechę stan zagospodarowania działki określono na poziomie dobrym.

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Lokalizacja 30% Przeciętna Przeciętna Dobra Dobra

Powierzchnia 25% Zadowalająca Preferowana Zadowalająca Zadowalająca działki

Kształt działki 20% Przeciętny Preferowany Preferowany Preferowany Infrastruktura 15% Podstawowa Podstawowa Podstawowa Podstawowa techniczna Stan zagospodarowania 10% Dobry Dobry Przeciętny Dobry działki Tabela nr 45.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 109

Obliczenie wartości rynkowej.

Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1 m.kw. niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej pod zabudowę zagrodową.

Nieruchomości podobne Rodzaj cechy Zakres kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja 1,72 zł 0,00 zł - 0,86 zł - 0,86 zł Powierzchnia działki 1,44 zł - 0,72 zł 0,00 zł 0,00 zł Kształt działki 1,15 zł - 1,15 zł - 1,15 zł - 1,15 zł Infrastruktura techniczna 0,86 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Stan zagospodarowania działki 0,58 zł 0,00 zł - 0,19 zł 0,00 zł Razem 5,75 zł - 1,87 zł - 2,20 zł - 2,01 zł Tabela nr 46.

Z porównań cech nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych, otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 1,87 zł Nieruchomość B - 2,20 zł Nieruchomość C - 2,01 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 46 o cechy różniące.

Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 6,07 zł - 1,87 zł 4,20 zł Nieruchomość B 6,67 zł - 2,20 zł 4,47 zł Nieruchomość C 9,66 zł - 2,01 zł 7,65 zł Średnia 5,44 zł Tabela nr 47.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 5,00 zł/m.kw.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 110

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej w części przeznaczonej pod zabudowę zagrodową, stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

2 2 푊푅푐푧ęś푐푖 푑푧.204= 5 zł/m * 2600m = 13.000,00 zł

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej w części stanowiącej grunty orne w części przeznaczonej pod zabudowę zagrodową stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21 lutego 2016r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego wynosi:

WR204 = Wrolna + Wzab. zagrod.= 2.018 zł + 13.000 zł = 15.018 zł

9.4. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 836 obręb 5 – Kletnia.

Ocena rynku nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: Cechy rynkowe Ocena Opis Przydatność glebowo Bardzo dobra Tereny gruntów ornych - rolnicza /klasa Dobra Tereny gruntów ornych, częściowo użytki zielone. bonitacji/ Zadowalająca Użytki zielone i tereny nieużytków, rowów. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 111

Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 48.

Analiza transakcji nieruchomości uwzględnionych do porównań. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących grunty rolne o zbliżonych cechach i znanych cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Zestawienie transakcji w próbce reprezentatywnej do znalezienia Cmin i Cmax oraz deltyC. Opis wg. Data transakcji Pow. w Cena Cena za L.p. Adres, nr działki dominującej nr rep. ha transakcyjna 1ha powierzchni 24.02.2014r. Pawłowice dz. 1. 0,5500 3 000 zł 5 455 zł Ps(V), Ł(VI) AN 505/2014 ewid. 1967, 1983 07.08.2014r. Pawłowice dz. 2. 0,8600 5 000 zł 5 814 zł Ł(V), R(IVa), R(IVb) AN 2318/2014 ewid. 888, 889 25.08.2014r. Pawłowice dz. 3. 0,4900 3 000 zł 6 122 zł R(IIIb), R(IVa), R(IVb) AN 2582/2014 ewid. 917 10.10.2014r. Ownia dz. ewid. Ps(V), R(V),R(IVa), 4. 0,5500 4 000 zł 7 273 zł AN 1348/2014 108 R(IVb) 21.03.2014r. Pawłowice dz. R(IIIa), R(IIIb), 5. 0,1600 1 500 zł 9 375 zł AN 711/2014 ewid. 929 R(IVa), R(IVb), R(VI) 21.07.2014r. Paprotnia dz. 6. 0,3800 3 650 zł 9 605 zł R(IVb), R(V), R(IVa) AN 1844/2014 ewid. 354 09.06.2014r. Paprotnia dz. 7. 0,8200 8 000 zł 9 756 zł R(V), Ł(IV), Ps(IV) AN 1348/2014 ewid. 670 18.03.2015r. Kletnia, dz. ewid. 8. 1,2400 13 000 zł 10 484 zł R(V), Ł AN 1140/2015 1548 Tabela nr 49.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 112

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 50.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 113

Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest na gruntach łąk klasy VI i pastwisk trwałych klasy V. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako zadowalającą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest we wsi Pawłowice i stanowi działki ewid. nr 1967, 1983. Znajduje się w odległości około 2000m od zabudowy siedliskowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie przeciętnym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość gruntowa posiada łączną powierzchnię 0,5500ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 114

4. Kształt działki gruntu. Kształt nieregularny zbliżony do równoległoboku umożliwiający optymalne wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako bardzo dobry. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości nie jest poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie słabą.

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 115

2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Ownia i stanowi dz. ewid. 108 w bliskiej odległości zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada łączną powierzchnię 0,5500ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada nieregularny wąski kształt zbliżony do trapezu prostokątnego co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 116

Nieruchomość C.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Paprotnia i stanowi działkę ewid. nr 354. Zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do zabudowy zagrodowej należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,3800ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie przeciętnym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 117

4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość o nieregularnym kształcie zbliżonym do trapezu o średniej szerokości około 8m co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do nieruchomości odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Zadowalająca Zadowalająca Dobra Bardzo dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Bardzo dobre Przeciętne Bardzo dobre Bardzo dobre siedliska

Powierzchnia działki 20 % Przeciętna Dobra Dobra Przeciętna gruntu

Kształt działki 15 % Dobra Bardzo dobry Dobry Dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Słaba Słaba Dobra Dobra Tabela nr 51.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 118

Obliczenie wartości rynkowej.

Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł 0,00 zł - 628,63 zł - 1.257,25 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł + 1.005,80 zł 0,00 zł 0,00 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł - 502,90 zł - 502,90 zł 0,00 zł Kształt działki gruntu 1.412,70 zł - 706,35 zł 0,00 zł 0,00 zł Jakość drogi dojazdowej 754,35 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 754,35 zł 0,00 zł - 754,35 zł - 754,35 zł Razem 5.029,00 zł + 203,45 zł - 1.885,88 zł - 2.011,60 zł Tabela nr 52.

Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 52 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.455 zł + 203,45 zł 5.658,45 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.885,88 zł 5.387,12 zł Nieruchomość C 9.605 zł - 2.011,60 zł 7.593,40 zł Średnia 6.212,99 zł Tabela nr 53.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.213 zł/ha

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 119

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟖퟑퟔ= 6.213 zł/ha * 0,1600 ha = 994,08 zł W zaokrągleniu: 994 zł

9.5. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1155 obręb 5 – Kletnia.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 54.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 120

Analiza transakcji nieruchomości uwzględnionych do porównań. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących grunty rolne o zbliżonych cechach i znanych cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 121

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 56.

W celu określenia wartości rynkowej prawa własności niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne wytypowano nieruchomości A, B i C, gdyż są one najbardziej podobne pod względem przyjętych atrybutów cech do nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania. Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 122

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Nieruchomość zlokalizowana jest na terenach łąk klasy V oraz gruntach ornych. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie wsi Pawłowice i stanowi działki ewid. nr 888 i 889. Zlokalizowana jest w odległości około 1200m od zabudowy siedliskowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie przeciętnym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,8600ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość o nieregularnym kształcie równoległoboku o średniej szerokości około 20m co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako bardzo dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 123

Nieruchomość B.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na terenach pastwisk trwałych oraz gruntach ornych klasy V i IV. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Ownia i stanowi dz. ewid. 108 w bliskiej odległości zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada łączną powierzchnię 0,5500ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 124

4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada nieregularny wąski kształt zbliżony do trapezu prostokątnego co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 125

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych oraz terenach łąk trwałych. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie miejscowości Kletnia i stanowi działkę ewid. nr 1548. Zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do zabudowy zagrodowej należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 1,2400ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie bardzo dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość o nieregularnym kształcie zbliżonym do trapezu o średniej szerokości około 17m co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako bardzo dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do nieruchomości odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 126

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Powierzchnia działki 20 % Dobra Dobra Dobra Bardzo dobra gruntu

Kształt działki 15 % Dobra Bardzo dobry Dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Przeciętna Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Słaba Dobra Dobra Dobra Tabela nr 57.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł + 1.005,80 zł 0,00 zł 0,00 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł 0,00 zł 0,00 zł - 502,90 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł - 251,45 zł - 251,45 zł - 251,45 zł Kultura rolna 502,90 zł - 502,90 zł - 502,90 zł - 502,90 zł Razem 5.029,00 zł - 754,36 zł - 1.382,98 zł - 2.263,06 zł Tabela nr 58.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 127

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 754,36 zł Nieruchomość B - 1.382,98 zł Nieruchomość C - 2.263,06 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 58 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 754,36 zł 5.059,64 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.382,98 zł 5.890,02 zł Nieruchomość C 10.484 zł - 2.263,06 zł 8.220,94 zł Średnia 6.390,20 zł Tabela nr 59.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.390 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟏퟓퟓ= 6.390 zł/ha * 0,8274 ha = 5.287,09 zł W zaokrągleniu: 5.287 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 128

9.6. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1875 obręb 5 – Kletnia.

Analiza transakcji nieruchomości uwzględnionych do porównań. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących grunty rolne o zbliżonych cechach i znanych cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 9 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 129

Zestawienie transakcji w próbce reprezentatywnej do znalezienia Cmin i Cmax oraz deltyC.

Opis wg. Data transakcji Pow. w Cena Cena za L.p. Adres, nr działki dominującej nr rep. ha transakcyjna 1ha powierzchni 21.03.2014r. Pawłowice dz. R(IIIa), R(IIIb), 1. 0,1600 1 500 zł 9 375 zł AN 711/2014 ewid. 929 R(IVa), R(IVb), R(VI) 25.06.2014r. Białki Dolne dz. 2. 0,3000 3 000 zł 10 000 zł R(IIIb), R(IVa), R(IVb) AN 2298/2014 ewid. 235/1, 237/1 18.03.2015r. Kletnia, dz. ewid. 3. 1,2400 13 000 zł 10 484 zł R(V), Ł AN 1140/2015 1548 27.11.2015r. Karczmiska dz. 4. 0,5534 6 000 zł 10 842 zł R(IVa), R(V), R(IVb) AN 2017/2015 ewid. 2084 06.12.2014r. Ownia dz. ewid. 5. 0,5200 7 000 zł 13 462 zł R(IIIb) AN 1610/2014 628 14.12.2015r. Piotrowice dz. 6. 1,2100 17 000 zł 14 050 zł R(V), Ł(IV), Ps(IV) AN 3747/2015 ewid. 422/1, 422/2 30.11.2015r. Paprotnia dz. 7. 0,7100 11 000 zł 15 493 zł R(V) AN 3609/2015 ewid. 1015 07.08.2014r. Stężyca dz. ewid. 8. 0,8912 16 000 zł 17 953 zł R(IVb), Ps(V) AN 2351/2014 759 02.02.2015r. Stara Rokitnia dz. 9. 0,6600 14 500 zł 21 970 zł R(IVb) AN 420/2015 ewid. 1143 Tabela nr 61.

Na podstawie zbioru 9 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 21.970 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 9.375 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 21.970 – 9.375 = 12.595 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 130

Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 131

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Na terenie działki dominują grunty orne klasy IIIb oraz grunty orne IV klas. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie wsi Białki Dolne i stanowi dz. ewid. 235/1, 237/1. Zlokalizowana jest w odległości około 520m od zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada łączną powierzchnię 0,3000ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie przeciętnym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada nieregularny kształt zbliżony do prostokąta o szerokości około 41m co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako bardzo dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 132

Nieruchomość B.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych klasy IIIb. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako bardzo dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie wsi Ownia i stanowi działkę ewid. nr 628. Zlokalizowana jest w bliskim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,52ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta umożliwiający optymalne wykorzystanie maszyn rolniczych do prowadzonych prac polowych. Zgodnie z przyjęta skalą ocen należy sklasyfikować kształt działki gruntu jako bardzo dobry.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 133

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 134

głównej zabudowy zagrodowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie bardzo dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada łączną powierzchnię 1,21ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie bardzo dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o szerokości około 44m co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako bardzo dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Na działce gruntu prowadzona jest uprawa roślin oraz wykonywane są zabiegi zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. W związku z powyższym kulturę rolną określoną jako dobrą.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 135

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Dobra Bardzo dobra Bardzo dobra Bardzo dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Bardzo dobre Dobre Bardzo dobre Bardzo dobre siedliska

Powierzchnia działki 20 % Przeciętna Przeciętna Dobra Bardzo dobra gruntu Kształt działki 15 % Bardzo dobry Bardzo dobry Bardzo dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra Tabela nr 63.

Obliczenie wartości rynkowej.

Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 136

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 314,88 zł Nieruchomość B - 2.833,88 zł Nieruchomość C - 4.093,38 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 64 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 10.000 zł - 314,88 zł 9.685,12 zł Nieruchomość B 13.462 zł - 2.833,88 zł 10.628,12 zł Nieruchomość C 14.050 zł - 4.093,38 zł 9.956,62 zł Średnia 10.089,95 zł Tabela nr 65.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 10.090 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟖퟕퟓ= 10.090 zł/ha * 0,3000 ha = 3.027 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 137

9.7. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1072 obręb 13 – Stara Rokitnia.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 66.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 138

Analiza transakcji nieruchomości uwzględnionych do porównań. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących grunty rolne o zbliżonych cechach i znanych cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 139

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 68.

W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej na cele rolne wytypowano nieruchomości A, B i C, gdyż są one najbardziej podobne pod względem przyjętych atrybutów cech do nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania. Opis nieruchomości przyjętych do porównań.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 140

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 141

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 142

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

1. Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/. Działka zlokalizowana jest na gruntach ornych klasy V, terenach łąk klasy IV i pastwisk trwałych zielonych IV. W związku z powyższym przydatność glebowo - rolniczą oceniono jako dobrą. 2. Położenie działki w odniesieniu do siedliska. Nieruchomość gruntowa zlokalizowana jest w obrębie wsi Paprotnia i stanowi działkę ewid. nr 670. Zlokalizowana jest w odległości około 700m od zabudowy

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 143

siedliskowej. W związku z powyższym zgodnie z przyjętą skalą ocen położenie działki w odniesieniu do siedliska należy sklasyfikować na poziomie dobrym. 3. Powierzchnia działki gruntu. Nieruchomość posiada powierzchnię 0,8200ha w związku, z czym wartość cechy określono na poziomie dobrym. 4. Kształt działki gruntu. Nieruchomość o nieregularnym kształcie czworokąta o średniej szerokości około 60m co pozwala zgodnie z przyjęta skalą ocen sklasyfikować ją, jako bardzo dobrą. 5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 144

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Zadowalająca Dobra Dobra Dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Bardzo dobre Przeciętne Bardzo dobre Dobre siedliska Powierzchnia działki 20 % Przeciętna Dobra Dobra Dobra gruntu Kształt działki 15 % Dobry Bardzo dobry Dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra Tabela nr 69.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł + 1.005,80 zł 0,00 zł + 502,90 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł - 502,90 zł - 502,90 zł - 502,90 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 5.029,00 zł - 502,91 zł - 1.131,53 zł - 1.005,81 zł Tabela nr 70.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 145

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 502,91 zł Nieruchomość B - 1.131,53 zł Nieruchomość C - 1.005,81 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 70 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 502,91 zł 5.311,09 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.131,53 zł 6.141,47 zł Nieruchomość C 9.756 zł - 1.005,81 zł 8.750,19 zł Średnia 6.734,25 zł Tabela nr 71.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.734 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟎퟕퟐ= 6.734 zł/ha * 0,1200 ha = 808,08 zł W zaokrągleniu: 808 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 146

9.8. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1190 obręb 13 – Stara Rokitnia.

Ocena rynku nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: Cechy Ocena Opis rynkowe Przydatność glebowo Bardzo dobra Tereny gruntów ornych - rolnicza /klasa Dobra Tereny gruntów ornych, częściowo użytki zielone. bonitacji/ Zadowalająca Użytki zielone i tereny nieużytków, rowów. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 72.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 147

cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 148

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 74.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 149

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 150

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 151

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 152

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 153

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Rodzaj cechy oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Zadowalająca Dobra Dobra Dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Dobre Przeciętne Bardzo dobre Dobre siedliska Powierzchnia działki 20 % Przeciętna Dobra Dobra Dobra gruntu Kształt działki 15 % Dobry Bardzo dobry Dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra Tabela nr 75.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł + 502,90 zł - 502,90 zł 0,00 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł - 502,90 zł - 502,90 zł - 502,90 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 5.029,00 zł - 1.005,81 zł - 1.634,43 zł - 1.508,71 zł Tabela nr 76.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 154

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 1.005,81 zł Nieruchomość B - 1.634,43 zł Nieruchomość C - 1.508,71 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 76 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 1.005,81 zł 4.808,19 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.634,43 zł 5.638,57 zł Nieruchomość C 9.756 zł - 1.508,71 zł 8.247,29 zł Średnia 6.231,35 zł Tabela nr 77.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.231 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟏퟗퟎ= 6.231 zł/ha * 0,0900 ha = 560,79 zł W zaokrągleniu: 561 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 155

9.9. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1282 obręb 13 – Stara Rokitnia.

Ocena rynku nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: Cechy Ocena Opis rynkowe Przydatność glebowo Bardzo dobra Tereny gruntów ornych - rolnicza /klasa Dobra Tereny gruntów ornych, częściowo użytki zielone. bonitacji/ Zadowalająca Użytki zielone i tereny nieużytków, rowów. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 78.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 156

cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 157

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 80.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 158

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 159

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 160

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 161

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 162

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Zadowalająca Dobra Dobra Dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Przeciętne Przeciętne Bardzo dobre Dobre siedliska Powierzchnia działki 20 % Dobra Dobra Dobra Dobra gruntu Kształt działki 15 % Dobry Bardzo dobry Dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra Tabela nr 81.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł 0,00 zł - 1005,80 zł - 502,90 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 5.029,00 zł - 1.005,81 zł - 1.634,43 zł - 1.508,71 zł Tabela nr 82.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 163

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 1.005,81 zł Nieruchomość B - 1.634,43 zł Nieruchomość C - 1.508,71 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 82 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 1.005,81 zł 4.808,19 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.634,43 zł 5.638,57 zł Nieruchomość C 9.756 zł - 1.508,71 zł 8.247,29 zł Średnia 6.231,35 zł Tabela nr 83.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.231 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 21.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟐퟖퟐ= 6.231 zł/ha * 0,7504 ha = 4.675,74 zł W zaokrągleniu: 4.676 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 164

9.10. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1489 obręb 13 – Stara Rokitnia.

Ocena rynku nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: Cechy Ocena Opis rynkowe Przydatność glebowo Bardzo dobra Tereny gruntów ornych - rolnicza /klasa Dobra Tereny gruntów ornych, częściowo użytki zielone. bonitacji/ Zadowalająca Użytki zielone i tereny nieużytków, rowów. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 84.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 165

cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 166

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 86.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 167

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 168

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 169

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 170

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 171

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł + 502,90 zł - 502,90 zł 0,00 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł - 502,90 zł - 502,90 zł - 502,90 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 5.029,00 zł - 1.005,81 zł - 1.634,43 zł - 1.508,71 zł Tabela nr 88.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 172

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 1.005,81 zł Nieruchomość B - 1.634,43 zł Nieruchomość C - 1.508,71 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 88 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 1.005,81 zł 4.808,19 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.634,43 zł 5.638,57 zł Nieruchomość C 9.756 zł - 1.508,71 zł 8.247,29 zł Średnia 6.231,35 zł Tabela nr 89.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.231 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟒퟖퟗ= 6.231 zł/ha * 0,1100 ha = 685,41 zł W zaokrągleniu: 685 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 173

9.11. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 1509 obręb 13 – Stara Rokitnia.

Ocena rynku nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: Cechy Ocena Opis rynkowe Przydatność glebowo Bardzo dobra Tereny gruntów ornych - rolnicza /klasa Dobra Tereny gruntów ornych, częściowo użytki zielone. bonitacji/ Zadowalająca Użytki zielone i tereny nieużytków, rowów. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 90.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 174

cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 175

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 92.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 176

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 177

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 178

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 179

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 180

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł + 502,90 zł - 502,90 zł 0,00 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł - 502,90 zł - 502,90 zł - 502,90 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 5.029,00 zł - 1.005,81 zł - 1.634,43 zł - 1.508,71 zł Tabela nr 94.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 181

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 1.005,81 zł Nieruchomość B - 1.634,43 zł Nieruchomość C - 1.508,71 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 94 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 1.005,81 zł 4.808,19 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.634,43 zł 5.638,57 zł Nieruchomość C 9.756 zł - 1.508,71 zł 8.247,29 zł Średnia 6.231,35 zł Tabela nr 95.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.231 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟓퟎퟗ= 6.231 zł/ha * 0,1600 ha = 996,96 zł W zaokrągleniu: 997 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 182

9.12. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki gruntu nr 2014/1 obręb 13 – Stara Rokitnia.

Ocena rynku nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: Cechy Ocena Opis rynkowe Przydatność glebowo Bardzo dobra Tereny gruntów ornych - rolnicza /klasa Dobra Tereny gruntów ornych, częściowo użytki zielone. bonitacji/ Zadowalająca Użytki zielone i tereny nieużytków, rowów. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 96.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 183

cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 184

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 98.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 185

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 186

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 187

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 188

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 189

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Rodzaj cechy oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Zadowalająca Dobra Dobra Dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Przeciętne Przeciętne Bardzo dobre Dobre siedliska Powierzchnia działki 20 % Przeciętna Dobra Dobra Dobra gruntu Kształt działki 15 % Dobry Bardzo dobry Dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra Tabela nr 99.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł 0,00 zł - 1005,80 zł - 502,90 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł - 502,90 zł - 502,90 zł - 502,90 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 5.029,00 zł - 1.508,71 zł - 2.137,33 zł - 2.011,61 zł Tabela nr 100.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 190

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 1.508,71 zł Nieruchomość B - 2.137,33 zł Nieruchomość C - 2.011,61 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 100 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 1.508,71 zł 4.305,29 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 2.137,33 zł 5.135,67 zł Nieruchomość C 9.756 zł - 2.011,61 zł 7.744,39 zł Średnia 5.728,45 zł Tabela nr 101.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 5.728 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟐퟎퟏퟒ/ퟏ= 5.728 zł/ha * 0,1500 ha = 859,20 zł W zaokrągleniu: 859 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 191

9.13. Określenie wartości rynkowej prawa własności kompleksu działek działki gruntu nr 1931, 1932, 2055, 2056 obręb 13 – Stara Rokitnia.

Ocena rynku nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na analizowanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji oraz ustalono wewnętrzny rozkład cech rynkowych: Cechy Ocena Opis rynkowe Przydatność glebowo Bardzo dobra Tereny gruntów ornych - rolnicza /klasa Dobra Tereny gruntów ornych, częściowo użytki zielone. bonitacji/ Zadowalająca Użytki zielone i tereny nieużytków, rowów. (dominująca) Położenie działki w Bardzo dobre W odległości do 500m od siedliska. odniesieniu do Dobre W odległości powyżej 500 m do 1000m od siedliska. siedliska Przeciętna Powyżej 1000m od siedliska. Bardzo dobra Powierzchnia powyżej 1ha do 5ha. Powierzchnia działki Dobra Powierzchnia powyżej 0,5ha do 1 ha. gruntu Przeciętna Powierzchnia do 0,5ha i powyżej 5ha. Regularny w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu optymalny do Bardzo dobry pracy maszyn rolniczych.

Kształt działki gruntu Dobry Nieregularny lub wąski umożliwiający prace maszyn rolniczych. Działka o kształcie uniemożliwiającym optymalne wykorzystanie maszyn Przeciętny rolniczych. Bardzo dobra Droga asfaltowa lub utwardzona przylegająca do gruntu. Dojazd do działki gruntu możliwy wydzieloną drogą gruntową, Jakość drogi Dobra nieutwardzoną. dojazdowej Działka położona wśród pól bez bezpośredniego dostępu do drogi Przeciętna dojazdowej. Grunt orny jest uprawiany, przeprowadzane są zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się chwastów. Okrywa Dobra roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, w okresie wegetacyjnym wypasane są zwierzęta na terenach stanowiących użytki Kultura rolna zielone. Grunt orny nie jest uprawiany i nie są na nim przeprowadzane zabiegi uprawowe zapobiegające występowaniu i rozprzestrzenianiu się Słaba chwastów. Na użytkach zielonych okrywa roślinna jest koszona i usuwana co najmniej raz w roku, brak możliwości wypasania zwierząt. Tabela nr 102.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 192

cenach transakcyjnych. W zbiorze wybranych 8 transakcji zamieszczonych w tabeli określono cenę maksymalną, cenę minimalną i deltę C.

Na podstawie zbioru 8 wybranych transakcji zamieszczonych w powyższej tabeli określono cenę maksymalną i cenę minimalną.

2 - Cenę maksymalną Cmax = 10.484 zł/m

2 - Cenę minimalną Cmin = 5.455 zł/m Z powyższych danych wyliczono deltę C, która wynosi:

2 delta C (∆C)= Cmax- Cmin= 10.484 – 5.455 = 5.029 zł/m

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 193

W poniższej tabeli przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej działki gruntu: Rodzaj cechy Procentowy wpływ cechy Kwotowy wpływ cechy Przydatność glebowo - 25% 1.257,25 zł rolnicza /klasa bonitacji/ Położenie działki w 20% 1.005,80 zł odniesieniu do siedliska Powierzchnia działki gruntu 20% 1.005,80 zł Kształt działki gruntu 15% 754,35 zł Jakość drogi dojazdowej 10% 502,90 zł Kultura rolna 10% 502,90 zł Razem 100% 5.029,00 zł Tabela nr 104.

Nieruchomość A.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 194

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 195

Nieruchomość B.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 196

5. Jakość drogi dojazdowej. Dojazd do działki odbywa się wydzieloną pośród gruntów uprawnych drogą gruntową. W związku z powyższym cechę jakość drogi dojazdowej określono na poziomie dobrym. 6. Kultura rolna. Teren nieruchomości poddawany corocznym obowiązkowym zabiegom koszenia i usuwania okrywy roślinnej. W związku z powyższym kulturę rolną określono na poziomie dobrym.

Nieruchomość C.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 197

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 198

Charakterystyka przedmiotu szacowania i obiektów wykorzystanych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Procentowy Nieruchomość Rodzaj cechy wpływ cechy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C oszacowywana (waga %) Przydatność glebowo - rolnicza 25 % Zadowalająca Dobra Dobra Dobra /klasa bonitacji/ Położenie działki w odniesieniu do 20 % Przeciętne Przeciętne Bardzo dobre Dobre siedliska Powierzchnia działki 20 % Dobra Dobra Dobra Dobra gruntu Kształt działki 15 % Dobry Bardzo dobry Dobry Bardzo dobry gruntu Jakość drogi 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra dojazdowej Kultura rolna 10 % Dobra Dobra Dobra Dobra Tabela nr 105.

Obliczenie wartości rynkowej. Poniższa tabela przedstawia obliczenie średniej ceny rynkowej 1ha niezabudowanej działki gruntu przeznaczonej na cele rolne.

Zakres Nieruchomości podobne Rodzaj cechy kwotowy Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Przydatność glebowo - rolnicza /klasa bonitacji/ 1.257,25 zł - 628,63 zł - 628,63 zł - 628,63 zł Położenie działki w odniesieniu do siedliska 1.005,80 zł 0,00 zł - 1005,80 zł - 502,90 zł Powierzchnia działki gruntu 1.005,80 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kształt działki gruntu 754,35 zł - 377,18 zł 0,00 zł - 377,18 zł Jakość drogi dojazdowej 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Kultura rolna 502,90 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Razem 5.029,00 zł - 1.005,81 zł - 1.634,43 zł - 1.508,71 zł Tabela nr 106.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 199

Z porównań cech nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu przeznaczone na cele rolne otrzymano zgodnie z powyższą tabelą następujące korekty: Nieruchomość A - 1.005,81 zł Nieruchomość B - 1.634,43 zł Nieruchomość C - 1.508,71 zł Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych należy skorygować zgodnie z tabelą nr 106 o cechy różniące. Nieruchomość Cena w zł/m2 Korekta Suma (ceny i korekty) Nieruchomość A 5.814 zł - 1.005,81 zł 4.808,19 zł Nieruchomość B 7.273 zł - 1.634,43 zł 5.638,57 zł Nieruchomość C 9.756 zł - 1.508,71 zł 8.247,29 zł Średnia 6.231,35 zł Tabela nr 107.

Po zaokrągleniu do pełnych złotych: 6.231 zł/ha

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot prawa własności wg stanu na dzień 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu wynosi:

푾푹 풅풛.ퟏퟗퟑퟏ,ퟏퟗퟑퟐ,ퟐퟎퟓퟓ,ퟐퟎퟓퟔ= 6.231 zł/ha * 0,6001 ha = 3739,22 zł W zaokrągleniu: 3.739 zł

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 200

10. Wynik końcowy wyceny i wnioski.

Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia, 836, 1155, 1875 obręb 5 – Kletnia, 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 2014/1, 1931, 1932, 2055, 2056 obręb 13 Stara Rokitnia stanowiącej przedmiot prawa własności przy uwzględnieniu stanu na dzień 21 i 22.02.2016r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu szacunkowego wynosi:

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej (wynik końcowy): 59.618 zł

Słownie: pięćdziesiąt dziewięć tysięcy sześćset osiemnaście złotych.

W niniejszym operacie szacunkowym określono przy uwzględnieniu stanu na dzień oględzin i poziomu cen na dzień sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości gruntowej składającej się z niezabudowanych działek gruntu nr ewid. 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia, 836, 1155, 1875 obręb 5 – Kletnia, 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 2014/1, 1931, 1932, 2055, 2056 obręb 13 Stara Rokitnia stanowiących przedmiot prawa własności. Wartość ta została określona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa – Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zawiera się w przedziale pomiędzy cenami

minimalną (Cmin) i maksymalną (Cmax) ustalonymi w zbiorze transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych dla określonego dla potrzeb wyceny rynku lokalnego. W procesie szacowania uwzględniono lokalizację w stosunku do siedliska, dojazd oraz kształt i powierzchnię nieruchomości jak również kulturę rolną gruntu. Tak określona wartość prawa stanowi jego najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 201

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe. a) Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. b) Niniejszy operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. c) Operat nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu niż określany w celu szacowania. d) Zgodnie z art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzono Wyciąg z Operatu Szacunkowego, który zostanie przekazany do organu prowadzącego kataster nieruchomości. e) Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie oględzin nieruchomości, ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. f) Oszacowana w niniejszym operacie wartość nieruchomości jest wartością określoną bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z nią podatków i opłat.

12. Wykaz załączników. 1. Protokół z badania treści Księgi Wieczystej nr LU1Y/00013891/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Rykach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 25 luty 2016r. z godziny 06.30. 2. Kopia Wypisów z Rejestru Gruntów. 3. Kopia map ewidencyjnych szacowanych działek gruntu. 4. Protokół z wywiadu terenowego przeprowadzonego na szacowanej działce gruntu nr ewid. 1 oraz 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia. 5. Lokalizacja działek ewidencyjnych nr 1 oraz 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia na mapie przeglądowej lasu.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 202

6. Szkic przeznaczenia terenu, na którym zlokalizowane są szacowane działki gruntu wg miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Stężyca. 7. Zestawienie transakcji porównawczych. 8. Dokumentacja fotograficzna.

Opracował

Marcin Prokocki

Dęblin, dnia 25 luty 2016r.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 203

Załącznik nr 1 Protokół z badania treści Księgi Wieczystej nr LU1Y/00013891/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Rykach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 25 lutego 2016r. z godziny 06.30. Protokół z badania Księgi Wieczystaj KW Nr LU1Y/00013891/7. LU1Y/00013891/7 Typ księgi: Nieruchomość gruntowa Dział I–O – „Oznaczenie nieruchomości” Numer bieżący nieruchomości: 1 Położenie L.p. 1. Numer porządkowy: 1 Województwo: lubelskie Powiat: rycki Gmina: Stężyca Miejscowość: Stara Rokitnia L.p. 2. Numer porządkowy: 1 Województwo: lubelskie Powiat: rycki Gmina: Stężyca Miejscowość: Rokitnia Nowa L.p. 3. Numer porządkowy: 1 Województwo: lubelskie Powiat: rycki Gmina: Stężyca Miejscowość: Kletnia Oznaczenie L.p. 1. Numer działki: 1 L.p. 2. Numer działki: 76 L.p. 3. Numer działki: 204 L.p. 4. Numer działki: 1072 L.p. 5. Numer działki: 1190 L.p. 6. Identyfikator działki: 061605_2.0013.1282 Numer działki: 1282 Numer obrębu ewidencyjnego: 13 Nazwa obrębu ewidencyjnego: Stara Rokitnia Położenie: 1 Sposób korzystania: Ł – łąki trwałe L.p. 7. Numer działki: 1489 L.p. 8. Numer działki: 1509 L.p. 9. Numer działki: 2014/1 L.p. 10. Identyfikator działki: 061605_2.0013.1932 Numer działki: 1932 Numer obrębu ewidencyjnego: 13 Nazwa obrębu ewidencyjnego: Stara Rokitnia Położenie: 1 Sposób korzystania: Ł – łąki trwałe Przyłączenie (nr księgi): /00031610/ L.p. 11. Numer działki: 1931 Położenie: 1 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00030064/ L.p. 12. Numer działki: 2056 Położenie: 1 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowane działki gruntu nr ewid. 1, 76, 204 obręb 8 – Nowa Rokitnia, niezabudowane działki gruntu nr ewid. 836, 1155, 1875 obręb 5 - Kletnia oraz niezabudowane działki gruntu nr ewid. 1072, 1190, 1282, 1489, 1509, 1931, 1932, 2014/1, 2055, 2056 obręb 13 - Stara Rokitnia.

Przyłączenie (nr księgi): /00031610/ L.p. 13. Numer działki: 2055 Położenie: 1 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00030064/ L.p. 14. Numer działki: 836 Położenie: 3 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00066366/ L.p. 15. Numer działki: 1155 Położenie: 3 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00066366/ L.p. 16. Numer działki: 1875 Położenie: 3 Sposób korzystania: działka gruntu ornego Przyłączenie (nr księgi): /00066366/

Obszar: 5,1905 HA

Dział I–SP – „Spis praw związanych z własnością” Brak wpisów.

Dział II KW – „Własność” Właściciel: L.p.1. Numer udziału w prawie: 1 Wielkość udziału: 1/1 Osoba fizyczna: L.p.1. Lista wskazań udziałów w prawie: 1 Imię pierwsze: Sławomir Imię drugie: Mirosław Nazwisko: Jmas Imię ojca: Julian Imię matki: Regina Dział III KW –„ Prawa roszczenia i ograniczenia” Numer wpisu: 1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia Rodzaj wpisu: ostrzeżenie Treść wpisu: ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego – Sławomira Jmas przez Sąd Rejonowy Lublin – Wschód w Lublinie z siedzibą w Świdniku na podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości z dnia 02.02.2016r., sygn. akt IX GU 262/15 „OF”.

Dział IV KW – „Hipoteka” Brak wpisów.

Sporządził: Marcin Prokocki Data: 25 lutego 2016r.

……………………………

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 205

Załącznik nr 2. Kopia wypisów z Rejestru Gruntów.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 206

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 207

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 208

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 209

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 210

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 211

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 212

Załącznik nr 3. Kopie map ewidencyjnych.

Dz. ewid. nr 1.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 213

Dz. ewid. nr 76.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 214

Dz. ewid. nr 204.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 215

Dz. ewid. nr 1155.

Dz. ewid. nr 836.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 216

Dz. ewid. nr 1875.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 217

Dz. ewid. nr 1282.

Dz. ewid. nr 1190.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 218

Dz. ewid. nr 1072.

Dz. ewid. nr 1489.

Dz. ewid. nr 1509.

Dz. ewid. nr 2014/1.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 219

Dz. ewid. nr 1931, 1932.

Dz. ewid. nr 2055, 2056.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 220

Załącznik nr 4. Protokół z wywiadu terenowego przeprowadzonego na szacowanej działce gruntu nr ewid. 1 oraz 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 221

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 222

Załącznik nr 5. Lokalizacja działek ewidencyjnych nr 1 oraz 76 obręb 8 – Nowa Rokitnia na mapie przeglądowej lasu.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 223

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 224

Załącznik nr 6. Szkic przeznaczenia terenu, na którym zlokalizowany jest przedmiot oszacowania wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Stężyca. Dz. ewid. nr 1.

Dz. ewid. nr 76.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 225

Dz. ewid. nr 204.

Dz. ewid. nr 836, 1155.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 226

Dz. ewid. nr 1875.

Dz. ewid. nr 1190, 1282.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 227

Dz. ewid. nr 1072, 1489, 1509, 2014/1.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 228

Dz. ewid. 1931, 1932, 2055, 2056.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 229

Załącznik nr 7. Zestawienie transakcji porównawczych. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na cele rolne. Opis wg Data transakcji, Cena Cena za L.p. Lokalizacja Pow. w ha dominującej nr rep. transakcyjna 1 ha powierzchni 14.12.2015r. Piotrowice dz. ewid. R(IVa), R(IVb), R(V), 1 AN 3747/2015 422/1, 422/2 1,21 17 000 zł 14 050 zł Ł(IV) 31.03.2014r. Prażmów dz. ewid. 636, 2 AN293/2014 110, 111 2,83 36 000 zł 12 721 zł R(IIIb), R(IVa), Ps(VI) 30.11.2015r. Paprotnia dz. ewid. 1015 3 AN 3609/2015 0,71 11 000 zł 15 493 zł R(V) 02.02.2015r. Stara Rokitnia dz. ewid. 4 AN 420/2015 1143 0,66 14 500 zł 21 970 zł R(IVb) 11.02.2015r. Drachalica dz. ewid. 5 AN 329/2015 155,156 2,36 43 500 zł 18 432 zł R(IIIb), R(IVa) Stara Rokitnia dz. ewid. 18.02.2015r. 1070, 1487, 1507, 1965, 6 AN 714/2015 2012, 2089 1,13 15 000 zł 13 274 zł Ł(IV), Ł(V) 17.02.2015r. Stężyca dz. ewid. 530, 7 AN 697/2015 531, 532, 533 2,0365 7 000 zł 3 437 zł Ł(IV), Ł(V) Stara Rokitnia dz. ewid. 01.04.2015r. 2250, Zielonka dz. ewid. 9 AN 533/2015 11,12 1,6435 10 000 zł 6 085 zł Ł(V), R(IVa), R(IVb) 27.11.2015r. Karczmiska dz. ewid. 10 AN 2017/2015 2084 0,5534 6 000 zł 10 842 zł R(IVa), R(V), R(IVb) 06.08.2015r. Zalesie dz. ewid. 500/2, R(IVb), R(IVa), R(V), 11 AN1543/2015 501 1,83 26 000 zł 14 208 zł R(IIIb), R(VI), Ps(V 22.09.2015r. Zielonka dz. ewid. 600 12 AN 1652/2015 0,5524 8 000 zł 14 482 zł R(V), Ł(IV), Ps(IV) 25.09.2015r. Pawłowice dz. ewid. 594, 14 AN 4082/2015 645 0,93 14 000 zł 15 054 zł R(IVa), R(IVb) 03.08.2015r. Brzeziny dz. ewid. 481 15 AN 3425/2015 1,22 32 000 zł 26 230 zł R(IIIb), R(IIIa) 09.06.2014r. Paprotnia dz. ewid. 670 16 AN 1348/2014 0,82 8 000 zł 9 756 zł R(V), Ł(IV), Ps(IV) 25.06.2014r. Białki Dolne dz. ewid. 17 AN 2298/2014 235/1, 237/1 0,3 3 000 zł 10 000 zł R(IIIb), R(IVa), R(IVb) 18.03.2015r. Kletnia dz. ewid. 1548 18 AN 1140/2015 1,24 13 000 zł 10 484 zł R(V), Ł 27.02.2014r. Paprotnia dz. ewid. 19 AN 918/2014 506/1, 506/2 0,5 6 000 zł 12 000 zł Ł(IV), R(V) 04.09.2014r. Drążgów dz. ewid. 494/2 20 AN 7127/2014 3 51 400 zł 17 133 zł R(IIIa), R(IIIb), R(IVa)

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 230

02.09.2014r. Stężyca dz. ewid. 1993 21 AN 2691/2014 1,42 12 800 zł 9 014 zł R(IVa), R(IIIb), R(IVb) 31.01.2014r. Stężyca dz. ewid. 22 AN 142/2014 129,130 1,1295 5 600 zł 4 958 zł R(VI) 06.12.2014r. Ownia dz. ewid. 628 23 AN 1610/2014 0,52 7 000 zł 13 462 zł R(IIIb) 02.01.2015r. Żabianka dz. ewid. 71/2, 24 AN 1/2015 72/2 1,1 16 820 zł 15 291 zł R(IVa), R(IVb) 07.08.2014r. Stężyca dz. ewid. 759 25 AN 2351/2014 0,8912 16 000 zł 17 953 zł R(IVb), Ps(V) 06.08.2014r. Stężyca dz. ewid. 762, Ł(IV), R(IVa), R(IIIb), 26 AN 2274/2014 863 1,4667 18 000 zł 12 272 zł R(IVb) 28.08.2015r. Niwa Babicka dz. ewid. 27 AN 3779/2015 491/1, 491/12 2,9525 60 000 zł 20 322 zł R(IIIb), R(IVa) 27.08.2014r. Bobrowniki dz. ewid. Ł(IV), R(IVa), R(IVb), 31 AN 1440/2014 2182, 2201 0,17 2 110 zł 12 412 zł R(V) 14.08.2014r. Brusów dz. ewid. 200 33 AN 1408/2014 0,67 15 000 zł 22 388 zł R(IIIb) 10.10.2014r. Ps(V), R(V),R(IVa), Ownia dz. ewid. 108 34 AN 1348/2014 0,55 4 000 zł 7 273 zł R(IVb) 24.03.2014r. Pawłowice dz. ewid. 35 AN 202/2014 1937, 1971, 1987 2,84 7 000 zł 2 465 zł Ł(V), (ŁVI) 06.03.2014r. Długowola dz. ewid. 36 AN 846/2014 1322/1 0,25 1 000 zł 4 000 zł R(V), R(VI) 19.02.2014r. Piotrowice dz. ewid. 274, R(V), R(IVb), R(VI), 37 AN 558/2014 275 1,42 6 000 zł 4 225 zł Ł(IV) 07.08.2014r. Pawłowice dz. ewid. 888, R(IVa), R(IVb), 38 AN 2318/2014 889 0,86 5 000 zł 5 814 zł R(IIIb), R(V), R(IVb) 25.08.2014r. Pawłowice dz. ewid. 917 39 AN 2582/2014 0,49 3 000 zł 6 122 zł R(IIIb), R(Iva), R(IVb) 21.03.2014r. R(IIIa), R(IIIb), Pawłowice dz. ewid. 929 40 AN 711/2014 0,16 1 500 zł 9 375 zł R(IVa), R(IVb), R(VI) 21.07.2014r. Paprotnia dz. ewid. 354 41 AN 1844/2014 0,38 3 650 zł 9 605 zł R(IVb), R(V), R(IVa) Podwierzbie dz. ewid. 23.10.2014r. 609, 610, 615/610, 43 A2871/2014 616/1034, 1034 1,04 18 000 zł 17 308 zł R(IVb), R(IVa), Ł, W 24.02.2014r. Pawłowice dz. ewid. 44 AN 505/2014 1967, 1983 0,55 3 000 zł 5 455 zł Ps, Ł(VI) Tabela nr 108.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 231

Załącznik nr 8. Dokumentacja fotograficzna.

Fot. 1. Działka ewid. nr 1 – widok w kierunku południowym.

Fot. 2. Działka ewid. nr 1 – widok w kierunku północnym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 232

Fot. 3. Działka ewidencyjna nr 1 – stan drzewostanu.

Fot. 4. Działka ewid. nr 1 – widok w kierunku północnym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 233

Fot. 5. Działka ewidencyjna nr 76 – stan drzewostanu.

Fot. 6. Działka ewid. nr 1 – widok w kierunku południowym.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 234

Fot. 7. Działka ewid. nr 76 – widok w kierunku południowym.

Fot. 8. Droga dojazdowa do działki ewid. nr 1 i 76.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 235

Fot. 9. Działka ewid. nr 204 – widok w kierunku południowym.

Fot. 10. Stan otoczenia dz. ewid. nr 204.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 236

Fot. 11. Działka ewid. nr 204 – widok w kierunku północnym.

Fot. 12. Stan zagospodarowania działki ewid. nr 836.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 237

Fot. 13. Droga dojazdowa do działki ewid. nr 836.

Fot. 14. Stan zagospodarowania działki ewid. nr 836.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 238

Fot. 15. Działka ewidencyjna nr 1155.

Fot. 16. Działka ewid. nr 1875

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 239

Fot. 16. Droga dojazdowa do działki ewid. nr 1875

Fot. 17. Działka ewid. nr 1190 – widok w kierunku pd - zach.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 240

Fot. 18. Droga dojazdowa do dz. ewid. 1190.

Fot. 19. Południowa granica działki ewid. 1190.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 241

Fot. 20. Działka ewid. nr 1282.

Fot. 21. Działka ewid. nr 1282.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 242

Fot. 22. Droga dojazdowa do dz. ewid. 1282.

Fot. 23. Działki ewidencyjne nr 1931, 1932.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 243

Fot. 24. Działki ewid. 2056 i 2055.

Fot. 25. Droga dojazdowa do dz. ewid. 1931, 1932, 2055, 2056.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 244

Fot. 26. Działka ewidencyjna nr 1072.

Fot. 27. Droga dojazdowa do działki ewid. 1072.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 245

Fot. 28. Działka ewidencyjna nr 1489.

Fot. 29. Działka ewidencyjna nr 1509.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 246

Fot. 30. Droga dojazdowa do działki ewid. 1489 oraz 1509.

Fot. 31. Działka ewid. nr 2014/1.

Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Marcin Prokocki, tel. 0 503 083 760 247