Dannstadt- Schauernheim

Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde

DANNSTADT- SCHAUERNHEIM

Auftraggeber: Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Projektbearbeitung: Dipl.-Geogr. Markus Wagner

Ludwigsburg, Juni 2015

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München I Salzburg Hohenzollernstr. 14, 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10 eMail: [email protected], http://www.gma.biz Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Vorbemerkung

Im Dezember 2010 erteilte die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA), Ludwigsburg, erstmals den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die der Verbandsgemeinde an- gehörigen Ortsgemeinden Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Röders- heim-Gronau.

Nach der Vorlage des Konzeptes im April 2011 und einer intensiven Beratung des Kon- zeptes in den Ortsgemeinden richteten sich die Diskussionen insbesondere auf die Fest- legung eines Nahversorgungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim. Nachdem aus unterschiedlichen Gründen (Verkehrsbelastung, Landes- und Regionalplanung, Hochwasserschutz etc.) alle damals im Rahmen des Konzeptes untersuchten Standorte als nicht realisierbar bewertet wurden, sollte in der Folgezeit ein Fokus auf der Sicherung der Nahversorgung an den bereits bestehenden Standorten gelegt werden. Hierbei waren v. a. die realistischen Entwicklungsmöglichkeiten auf Basis der an den einzelnen Standorten vorherrschenden Standortrahmenbedingungen zu bewerten. Zum anderen waren mögliche Potenziale für Verkaufsflächenerweiterungen an den einzelnen Standorten darzulegen. Aktuell haben sich jedoch mehrere Entwicklungen ergeben, die eine erneute Neubewertung der Situation in der Verbandsgemeinde nötig machen. So ist ein weiterer möglicher Entwicklungsstandort auf Gemarkung von Hochdorf- Assenheim – allerdings mit funktionaler Anbindung an das Siedlungsgebiet von Dann- stadt-Schauernheim – in der Diskussion.

Das aktualisierte Einzelhandelskonzept soll schließlich als Grundlage für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Gebiet der Verbandsgemein- de dienen, wobei der Sicherung der Nahversorgung und der Ausweisung zentraler Ver- sorgungsbereiche i. S. des BauGB eine hervorgehobene Bedeutung zukommt.

Für die Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurden im März 2015 eine erneute Kompletterhebung der Einzelhandelsbetriebe in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim durchgeführt und so die Daten vom Januar 2011 aktualisiert. Des Weiteren wurde im Jahr 2011 eine Befragung ausgewählter Einzelhändler durchgeführt. Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Darüber hinaus standen der GMA Daten und Informationen des Statistischen Bundesam- tes, des Statistischen Landesamtes, der Verbandsgemeindeverwaltung Dannstadt- Schauernheim sowie GMA-interne Unterlagen zur Verfügung. Die Daten der Untersu- chung wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebo- tenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen ausge- wertet.

Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung für kommunalpoliti- sche und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim sowie der ihr angehörigen Ortsgemeinden. Eine Vervielfältigung und Wei- tergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf zuvor der schriftlichen Zustimmung der Auftraggeberin und der GMA.

G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH

Ludwigsburg, im Juni 2015 BE WMA wym

Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

INHALTSVERZEICHNIS Seite

I. Grundlagen 1

1. Aufgabenstellung 1

2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 2

2.1 Trends der Einzelhandelsentwicklung 3

2.2 Trends im Lebensmitteleinzelhandel 7

2.3 Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 9

3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 12

II. Situationsanalyse 16

1. Makrostandort Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 16

2. Standortgefüge des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim 19

3. Aktueller Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim 22

4. Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Gemeinden 26

III. Der Einzelhandelsstandort Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim aus Sicht der Gewerbetreibenden 28

IV. Nachfragestruktur im Einzelhandel 34 1. Marktgebiet und Bevölkerung 34

2. Kaufkraftpotenzial 36

2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung 36

2.2 Kaufkraftvolumen im Jahr 2014 36

3. Zentralitätskennziffern 37 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

V. Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim 40

1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr 2025 40

2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde 41

VI. Bewertung der Entwicklungsmöglichkeiten im Lebensmittelbereich 43

VII. Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim 62 1. Ziele des Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim 62

2.1 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche 64

2.2 Zentrale Versorgungsbereiche in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim 65

3. Sortimentskonzept 75

4. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 77

VIII. Zusammenfassung 79 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung

Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim besteht aus den drei Ortsgemeinden Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau. Dabei erfüllt die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim aufgrund der Vielzahl der Versorgungsein- richtungen, insbesondere auch im Einzelhandel, für die umliegenden Ortsgemeinden die Funktion des Grundzentrums. In den Ortskernen der anderen Ortsgemeinden existieren jedoch auch Nahversorgungsangebote, welche zumindest eine Grundversorgung der Be- völkerung gewährleisten. So gilt es neben dem Aufzeigen der generellen Entwicklungs- perspektiven die Möglichkeiten zur langfristigen Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der Nah- bzw. Grundversorgung in allen Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde zu prüfen.

Nach der Vorlage des Konzeptes im April 2011 und einer intensiven Beratung des Kon- zeptes in den Ortsgemeinden richteten sich die Diskussionen insbesondere auf die Fest- legung eines Nahversorgungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim. Nachdem aus unterschiedlichen Gründen (Verkehrsbelastung, Landes- und Regionalplanung, Hochwasserschutz etc.) alle damals im Rahmen des Konzeptes untersuchten Standorte als nicht realisierbar bewertet wurden, sollte in der Folgezeit ein Fokus auf der Sicherung der Nahversorgung an den bereits bestehenden Standorten gelegt werden. Hierbei waren v. a. die realistischen Entwicklungsmöglichkeiten auf Basis der an den einzelnen Standorten vorherrschenden Standortrahmenbedingungen zu bewerten. Zum anderen waren mögliche Potenziale für Verkaufsflächenerweiterungen an den einzelnen Standorten darzulegen. Aktuell haben sich jedoch mehrere Entwicklungen ergeben, die eine erneute Neubewertung der Situation in der Verbandsgemeinde nötig machen. So ist ein weiterer möglicher Entwicklungsstand auf Gemarkung von Hochdorf- Assenheim – allerdings mit funktionaler Anbindung an das Siedlungsgebiet von Dann- stadt-Schauernheim – in der Diskussion.

Vor dem Hintergrund der demografischen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmen- bedingungen in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim sowie den betrieblichen Anforderungen heutiger Einzelhandelsanbieter stellt das Einzelhandelskonzept zudem Maßnahmen und Strategien für die zukünftige Einzelhandels- und Standortentwicklung in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim bzw. den angehörigen Ortsgemeinden vor.

1 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Im Rahmen der Erstellung eines Einzelhandelskonzepts für die VG Dannstadt- Schauernheim werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt:

. Darstellung aktueller Trends in der Einzelhandelsentwicklung, im Zusammenhang mit Veränderungen des Angebots- und Nachfrageverhaltens

. Darstellung und Bewertung der Strukturdaten der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim sowie der angehörigen Ortsgemeinden

. Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes innerhalb der Verbands- gemeinde Dannstadt-Schauernheim

. Darstellung der Ergebnisse der Einzelhändlerbefragung

. Abgrenzung des Marktgebietes für den Einzelhandel in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim und Berechnung des einzelhandelsrelevanten Kauf- kraftpotenzials für die Jahre 2014 und 2025

. Vergleichende Bewertung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim mit anderen Gemeinden

. Entwicklungsperspektiven der Nahversorgung an den bestehenden Lebensmittel- standorten und dem Entwicklungsstandort L 530 Ortseingang Dannstadt (Gemar- kung Hochdorf-Assenheim)

. Entwicklung eines Leitbildes für die Einzelhandelsentwicklung in der Verbandsge- meinde Dannstadt-Schauernheim sowie der angehörigen Ortsgemeinden (Stand- ortkonzept / Sortimentskonzept).

2. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung

Bei einer Beurteilung der Entwicklung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim sind immer auch die allgemeinen Entwicklungstrends des Einzelhan- dels in Deutschland zu berücksichtigen. Folgende Aspekte sind hierbei auf der Nachfrage- und Angebotsseite zu beachten.

2 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

2.1 Trends der Einzelhandelsentwicklung

Bereits seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Struk- turwandel, der v. a. zu Lasten unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner dieser Entwicklungen sind v. a. filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte auszumachen, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile gegenüber dem traditionellen Fachhandel zur Geltung bringen.

Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstrukturen, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. eine Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Ver- änderungen induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität löste v. a. folgende Effekte aus:

. Sie bewirkte eine Stadt-Umland-Wanderung, d. h. es entstanden um die Stadt- zentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungs- bereiche waren die Voraussetzungen zur Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Derzeit ist jedoch wieder ein gegenläufiger Trend mit einem starken Be- deutungszugewinn der Städte zu konstatieren, der entgegengesetzte Wande- rungsbewegungen auslöst.

. Dennoch ermöglichte die Ausdehnung der Siedlungsbereiche die Etablierung autokundenorientierter Standorte in dezentralen Lagen. Als besonders profitab- le Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich aus Betreibersicht v. a. die Schnitt- stellen von Autobahnen und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstra- ßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus.

. Sie bedingte einen wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur kostenaufwändig zu lösenden Problemen.

. Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte die Be- deutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit breitem und tiefem Warenangebot.

3 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Fast ausschließlich infolge einer Expansion großflächiger Betriebe verzeichnete der deut- sche Einzelhandel in den letzten zwei Jahrzehnten einen enormen Verkaufsflächenzu- wachs. Allein im Zeitraum 2002 - 2013 stieg die Verkaufsfläche um rd. 11 Mio. m² auf et- wa 123,1 Mio. m² an (vgl. Abbildung 1).

Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 2000 - 2013

Quelle: GMA-Darstellung 2015 nach HDE

In den Einkaufsinnenstädten waren im gleichen Zeitraum v. a. folgende Trends festzustellen:

. Eine relative Konsumzurückhaltung und der Wunsch der Verbraucher preiswert einzukaufen, hat vielfach zu einer Absenkung der Angebotsqualität geführt; in vie- len Orten gerieten v. a. Anbieter des mittleren Preissegments in eine wirtschaftli- che Schieflage.

. 1b- und 1c-Lagen kämpfen oft mit den Folgen eines Bedeutungsverlustes. Es treten verstärkt Fluktuation und Leerstandsbildung auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen.

. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt zu einer Uniformität des Be- triebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung).

4 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. Warenhäuser und Fachhandelsbetriebe verlieren als Leitfunktionen der Innenstäd- te an Boden. An ihre Stelle treten Handelsmarken (sog. „Retail Brands“), die bundesweit beworben und vermarktet werden.

. Innerstädtische Einkaufszentren boomen. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management, aufwändige Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädti- sche Einkaufszentren erreichten – flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr.

In der Gesamtbetrachtung resultierte der kurz beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stiegen die Umsätze nominal nur leicht an und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation sogar zurück (vgl. Abbildung 2). In den letzten Jahren war durch die anziehende Konjunktur auch eine positive Umsatzentwicklung im Einzelhandel zu verzeichnen. Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben auch die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK / Jahr) nach, so dass eine ökonomi- sche Auslastung der Geschäfte auf Dauer nicht mehr durchgängig gewährleistet ist. Aus diesem Grund wurde das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebszahlen. In der Konsequenz ergaben sich rechnerisch immer grö- ßere durchschnittliche Betriebseinheiten. Derzeit erreichen die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine statistische Durchschnittsgröße von ca. 250 m² VK.

Als ein Auslöser des Strukturwandels im Einzelhandel ist eine zunehmende Unterneh- menskonzentration identifizierbar. Ein Beispiel für Branchen, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration bereits extreme Formen angenommen hat, gibt es u. a. im Lebens- mitteleinzelhandel. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt bereits über 80 % der Umsatzleistung auf wenige Großunternehmen.

Die Tendenz zur Betriebs- und Umsatzkonzentration ist auch im Nonfoodsektor erkennbar. Während der Anteil der Warenhäuser und der Fachgeschäfte immer weiter zurück- ging, ist ein deutliches Vordringen des filialisierten Handels und von Fachmärkten zu be- obachten. Im Lebensmittelbereich waren insbesondere die Discounter wesentliche Treiber des Konzentrationsprozesses (vgl. Abbildung 4).

5 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 2: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland 2000 - 2014

Quelle: GMA-Darstellung 2015 nach HDE

Abbildung 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland 2006 – 2013

Quelle: GMA-Darstellung 2015 nach EHI: www.handelsdaten.de

6 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 4: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland

Quelle: GMA-Darstellung nach Hahn Retail Report 2014 / 2015

2.2 Trends im Lebensmitteleinzelhandel

Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskon- zepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscoun- ter. Letztere haben z. T. indirekt als Folge der jahrelangen Konjunkturflaute in Deutsch- land ihre Betriebszahl seit 1991 verdoppelt. Im gleichen Zeitraum expandierte ihre Ver- kaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 11,9 Mio. m². Konzsequenz dieser ökonomischen Erfolgsgeschichte ist ein hoher Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 44,3 %.1Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine durchaus divergente Entwicklung genommen. Supermärkte und SB- Warenhäuser expandierten, kleinere Lebensmittelgeschäfte hingegen verzeichneten einen Bedeutungsverlust. Insgesamt ist die Anzahl der Lebensmittelgeschäfte um rd. 20.000 gesunken, die Verkaufsfläche ist im gleichen Zeitraum dagegen um ca. 28 % auf aktuell rd. 33,4 Mio. m² gestiegen (vgl. Tabelle 1). Immer weniger Geschäfte vereinigen demnach immer mehr Verkaufsfläche auf sich.

1 Quelle: EHI handelsdaten.de 7 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 – 2012

Veränderung Daten 2000 2012 2000 / 2012 abs. in % Anzahl der Betriebe

Lebensmitteldiscounter 13.180 15.490 2.310 17,5 Supermarkt, SB-Warenhaus 11.222 11.478 256 2,3 übrige Lebensmittelgeschäfte 45.950 23.048 - 20.902 - 47,6 Summe 70.352 50.016 - 20.336 - 28,9

Verkaufsfläche in Mio. m²

Lebensmitteldiscounter 7,24 11,3 4,1 56,1 Supermarkt, SB-Warenhaus 11,65 17,71 6,1 52,0 übrige Lebensmittelgeschäfte 7,26 4,43 - 2,8 - 39,0 Summe 26,15 33,44 7,3 27,9 Quelle: GMA-Zusammenstellung nach EHI www.handelsdaten.de, keine aktuellen Zahlen verfügbar

Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten, Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit guter Erreichbarkeit für den moto- risierten Individualverkehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert (vgl. Tabelle 2).

Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzel- handels (Auswahl)

Supermarkt Lebensmittel- Daten (inkl. Getränke- Großer Supermarkt discounter markt) Verkaufsfläche 800 – 1.200 m² 1.500 m² 2.500 m²

Parkplätze 100 100 250

Grundstücksgröße ab 5.000 m² ab 5.000 m² ab 8.000 m²

Einzugsgebiet ab 5.000 EW ab 5.000 EW ab 15.000 EW

Quelle: GMA-Standortforschung, ca.-Werte gerundet

Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren mit ihren relativ hohen Standortkosten werden andererseits weniger oft belegt; dies auch aufgrund der recht geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich nur ca. 1 – 2 %. Sie macht diese Branche besonders kostensensibel.

8 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

2.3 Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung

In den kommenden Jahren ist als Hemmnis für eine gute Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzufüh- ren (vgl. Abbildung 5).

Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / 2014

Quelle: Statistisches Bundesamt, GMA-Darstellung 2015

Eine Relativierung seines ökonomischen Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern sicher stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel versucht, diesem Trend durch neuartige Betriebstypen und Präsentationsformen Rechnung zu tragen.

In Zukunft wird es in jedem Falle großer Anstrengungen bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr als „hybride Verbraucher“ bezeichnen lassen:

9 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden Verbrauchers“

Discount-Shopping - Billigläden auf dem Vormarsch, Discount Bäckereien Smart Shopping Netz statt Tüte - Diskonter bieten Nonfoodsortimente an - keine „billigen Marken“ sondern -electroniccommerceals - Purismus im Ladenlayout „Marken billig“ Direktvertrieb der Industrie  trading down - Starke Orientierung auf Rabatte - ebay als Alternative zum Einzelhandel - Restpostenmärkte  Internet als Informationskanal bei  Handeln und Feilschen bei allen hochwertigen Anschaffungen Anbietern wichtig

Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis Der hybride - Bagatellisierung des Laden- Fun-/Entertainment-Shopping diebstahls Verbraucher - Verschmutzung durch Fast- - Ausgaben für Freizeit nehmen zu Food-Verpackungen, Kippen Lasten des Handels zu - Randgruppen und deren teilweise  „Retail-Theatre“ als Unterhaltungs- aufdringliches Auftreten aufgabe des Einzelhandels  Sauberkeit und Sicherheit sind besonders für Ältere wichtig

Convenience Shopping Zunahme der Einkaufsfahrten - Bedeutungszunahme von Tankstellen - Parkplatzbedarf - Zunahme von Heimdiensten,wie - Zufahrt und Stellplatzangebot sind Eismann, bofrost Visitenkarten der Innenstädte  aber: Einzelhandel in der Innenstadt  „No parking, no business“ kann als „Oase in der Servicewüste“ Servicekosten nur bedingt weiter geben

Quelle: GMA 2015

Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen:

. Verkaufsflächen wachsen noch leicht weiter

2013 wurde in Deutschland ein Verkaufsflächenbestand von rd. 123 Mio. m² erreicht. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig mehrheitlich außerhalb der Stadtzentren vollziehen. In der Folge verschärft sich der Verdrän- gungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der Stadtteil- und Nahversor- gungszentren.

10 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort

Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. € wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden.

. Fachmärkte, Discounter und Einkaufszentren sind Wachstumsträger

Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jah- ren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile noch leicht ausbauen können. Auch bei innerstädtischen Shop- ping-Centern ist mit einer weiteren – wenn auch langsameren Expansion zu rechnen.

. Filialisierungswelle hält an

Die Filialisierungstendenz setzt sich in allen Branchen fort. Dabei wird die Markt- bedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, noch wachsen.

. Internethandel

Im Internethandel ist pro Jahr mit zweistelligen Wachstumsraten zu rechnen. 2013 wurde durch E-Commerce bereits ein Umsatz von rd. 33,5 Mrd. € erwirtschaftet (vgl. Abbildung 7). Dies entsprach ca. 7 – 8 % des Einzelhandelsumsatzes2.

Das Europäische Handelsinstitut (EHI) geht in einer aktuellen Studie davon aus, dass der Onlinehandel bis zum Jahr 2025 einen Marktanteil von bis zu 25 % erreichen kann. Sollte dieser Fall eintreten, würde dies gravierende Auswirkungen auf den stationären Einzelhandel haben, sofern dieser es nicht schafft, z. B. über „Mul- ti-Channel-Strategien“ am Wachstum des Onlinehandels zu partizipieren.

2 Quelle: tns infratest.

11 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 7: Umsatz im E-Commerce in Deutschland (in Milliarden Euro)3

Quelle: tns infratest

3. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwick- lung im Einzelhandel

Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unter- scheiden: Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)

In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Be- bauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhan- delsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen:

3 Absatz von Endverbraucher (B2C), inkl. Dienstleistungen.

12 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)

. in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 Bau NVO).

Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 bein- haltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufin- den:

. liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann:

. liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zuläs- sig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Ge- schossfläche 1.200 m² überschreitet).

Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädli- chen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Aus- füllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvor- haben in Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kern- stadtbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen.

13 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglich- keit geschaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebau- ungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbe- reiche nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden.

Neben den Instrumentarien des BauGB und der BauNVO ist eine Steuerung der Einzel- handelsentwicklung auch durch eine landesplanerische Überprüfung von Einzelhandels- großprojekten vorgesehen.

Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raum- ordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsprogrammes IV Rheinland-Pfalz treffen folgende Aussagen:

Zentralitätsgebot (Z 57) Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche4 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahms- weise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Ein- wohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundver- sorgung5 der Bevölkerung erforderlich ist.

Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches In- tegrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe („zentrale Versorgungsbe- reiche“ i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Re- gionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müs- sen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimen- te umfassen.

4 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebe, die dem Kunden dauer- haft für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager- und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. 5 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischer- weise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden.

14 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Ergänzungsstandorte (Z 59) Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen.

Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchti- gungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und Mit- telzentren zu beachten.

Agglomerationsverbot (Z 61) Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Berei- che ist durch Verkaufsflächenabgrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwir- ken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außer- halb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sonderge- biete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben.

Die Ziele der Landesplanung Rheinland-Pfalz werden auf Ebene der Regionalplanung durch die Regelungen im Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar6, Kapitel 1.7 weiter konkretisiert.

6 Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar, Kapitel 1.7 Einzelhandelsgroßprojekte, verbindlich seit 15.12.2014.

15 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

II. Situationsanalyse

1. Makrostandort Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim setzt sich aus den Ortsgemeinden Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau zusammen. Dabei übernimmt die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim die Funktion eines Grund- zentrums für die der Verbandsgemeinde zugehörigen Ortsgemeinden. Den anderen Orts- gemeinden kommt keine zentralörtliche Funktion zu. Das Gebiet der Verbandsgemeinde gehört hierbei regionalplanerisch dem mittelzentralen Verbund kooperierender Zentren Ludwigshafen / Schifferstadt an.7 Diese beiden Zentralen Orte übernehmen für Dannstadt- Schauernheim übergeordnete Versorgungsfunktionen. (vgl. Karte 1).

Hinsichtlich seiner räumlichen Lage befindet sich das Gebiet der Verbandsgemeinde auf der linksrheinischen Seite und ist hierbei umgeben von zahlreichen größeren Kommunen. So befinden sich nordöstlich von Dannstadt-Schauernheim das Doppeloberzentrum Lud- wigshafen / Mannheim, in Richtung Süden die Mittelzentren Schifferstadt sowie Speyer, in Richtung Südwesten die Mittelzentren Hassloch und Neustadt a. d. Weinstraße und in Richtung Nordwesten das Mittelzentrum Bad Dürkheim. Neben den Mittelzentren ist ebenfalls auf die zahlreichen kleineren und mittelgroßen Gemeinden im Umland der Verbands- gemeinde hinzuweisen (z. B. Mutterstadt, Limburgerhof, Deidesheim, Maxdorf, Böhl- Iggelheim). Insgesamt kann das Gebiet rund um die Verbandsgemeinde als dicht besie- delt beschrieben werden.

Die verkehrliche Anbindung der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim wird v. a. über die beiden Autobahnen A 61 und A 65 sowie durch die Landesstraßen L 530 und L 454 gewährleistet. Hierbei besitzt die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim durch die Lage direkt südlich des Autobahnkreuzes Mutterstadt sowie durch mehrere Autobahn- auf- bzw. Abfahrten eine sehr gute überregionale Erreichbarkeit. Innerhalb des Gebiets der Verbandsgemeinde sind die Ortsgemeinden durch mehrere Landes- bzw. Kreisstra- ßen untereinander verbunden. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch mehrere Busli- nien gewährleistet, welche die Kommunen im Verbandsgebiet miteinander verbinden; über zwei Regionalbuslinien ist Dannstadt-Schauernheim zudem an das Oberzentrum Ludwigshafen angeschlossen. Insgesamt ist die Erreichbarkeit im Individualverkehr als

7 Quelle: Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar, Kapitel 1.2.3.1

16 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

sehr gut und im öffentlichen Verkehr als befriedigend zu bewerten. Insbesondere die Lage im Kreuzungspunkt zweiter Autobahnen wirkt sich auf die Erreichbarkeit positiv aus. Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim zählt derzeit 13.222 Einwohner, wovon der größte Anteil auf die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim selbst mit 7.090 Ein- wohnern fällt. In der letzten Dekade hatte die Verbandsgemeinde eine stagnierende bis leicht positive Entwicklung zu verzeichnen und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Rheinpfalz-Kreis im gleichen Zeitraum (-+ 2,5 %; vgl. Tabelle 3). Daten Einwohner Entwicklung 2005 - 2015 Gemeinde / Landkreis 2005 2015 absolut relativ Dannstadt-Schauernheim 7.146 7.090 - 56 - 0,7

Hochdorf-Assenheim 3.066 3.194 + 128 + 4,2

Rödersheim-Gronau 2.943 2.938 - 5 +/- 0,0

Verbandsgemeinde 13.155 13.222 + 67 + 0,5

Böhl-Iggelheim 10.638 10.385 - 253 - 2,3

Fußgönheim 2.504 2.583 + 79 + 3,2

Mutterstadt 12.350 12.898 + 548 + 4,4

Rhein-Pfalz-Kreis 148.902 152.669 + 3.767 + 2,5

Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (31.12.2005 und 31.03.2015, Einwohner mit Hauptwohn- sitz) GMA-Berechnungen 2015 (ca.-Werte gerundet).

Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Region

Hinsichtlich der Siedlungsstrukturen in der Verbandsgemeinde ist festzuhalten, dass die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim, welche sich im östlichen Teil des Gemar- kungsgebietes befindet, den Bevölkerungsschwerpunkt bildet. Die Ortsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim lässt sich dabei in zwei Teile gliedern, welche sich nördlich und süd- lich der A 65 entlang der Haupt- bzw. Speyerer Straße erstrecken. Im Norden befindet sich der Ortsteil Schauernheim, welcher überwiegend durch dörfliche Strukturen geprägt ist. Der Ortsteil Dannstadt, welcher ursprünglich als Straßendorf entlang der Hauptstraße entstand, wurde sukzessive in Richtung Südwesten durch Wohngebiete erweitert. Auch in Richtung Norden ist ein Wohngebiet nördlich der Ludwigshafener Straße zu finden. Die Gewerbegebietslagen befinden sich östlich von Dannstadt entlang der Riedstraße und Industriestraße. Das Gewerbegebiet ist hierbei räumlich z. T. von den Wohnlagen abge- setzt.

17 Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur

Zentrale Orte

Oberzentrum Mittelzentrum

Quelle: kooperierendes Karte erstellt mit GfK Mittelzentrum 18 RegiographPlanung 12 Grundzentrum GMA-Bearbeitung 2015 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Die Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim besteht aus den beiden Ortsteilen Hochdorf und Assenheim, welche sich südwestlich von Dannstadt-Schauernheim befinden. Die Gemarkungsgrenze zwischen Dannstadt-Schauernheim und Hochdorf-Assenheim verläuft i. R. Osten entlang dem Ende der Bebauung von Dannstadt-Schauernheim. Hochdorf- Assenheim erstreckt sich in Südwest- / Nordost-Richtung entlang der Ludwigshafener Straße. Die beiden ehemaligen Ortsteile Hochdorf und Assenheim sind hierbei im Laufe der Zeit zusammengewachsen. Ein Versorgungsstandort für die Ortsgemeinde Hochdorf- Assenheim besteht in Scharnierlage zwischen den beiden Ortsteilen in der Ludwigshafe- ner Straße mit einem Treff 3000-Lebensmitteldiscounter sowie den Filialen der beiden Kreditinstitute Sparkasse und Volksbank. Ein kleineres Gewerbegebiet ist zudem südlich der Ludwigshafener Straße zu finden.

Die Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau, welche sich nordwestlich von Hochdorf- Assenheim befindet, ist über die K 19 schnell zu erreichen. Die Ortsgemeinde Röders- heim-Gronau ist ebenfalls durch dörfliche Strukturen geprägt. So gehen von der Orts- durchfahrt (Hauptstraße) mehrere z. T. enge Straßen ab. Die Ortsgemeinde übernimmt hierbei überwiegend eine Wohnfunktion. Ein Versorgungsstandort ist in der Hauptstraße im Kreuzungsbereich der Walter-von-Vilbell-Straße (Netto, Apotheke, Kreditinstitute) zu finden. Die Flächen zwischen den Ortsgemeinden sind zum Großteil landwirtschaftlich genutzt.

Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Arbeitsort in der Verbands- gemeinde Dannstadt-Schauernheim betrug am 30.06.2013 nach Angaben des Statisti- schen Landesamtes Rheinland-Pfalz 2.698 Personen. Dagegen stehen 5.365 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, welche ihren Wohnort in der Verbandsgemeinde haben. Daraus ergibt sich ein negativer Pendlersaldo von ca. – 2.667 Personen8.

2. Standortgefüge des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim

Die Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim lassen sich wie folgt charakterisieren:

8 Quelle: Angaben des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz (Stand: 30.06.2013).

19 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. In der Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim ist entlang der Hauptstraße ein vereinzelter Geschäftsbesatz festzustellen, welcher sich jedoch über einen langen Standortbereich erstreckt. Eine zusammenhängende Einzelhandelslage i. S. eines Hauptgeschäftsbereiches ist in Dannstadt-Schauernheim nicht zu finden. Mehrere Einzelhandelsbetriebe sind jedoch zum einen im Bereich Hauptstraße, Höhe Kir- chenstraße bis Friedrich-Ebert-Straße und in einem Bereich Hauptstraße / Kreu- zung Friedenstraße zu finden. Eine weitere kleinere Versorgungslage befindet sich in der Weinbietstraße / Ecke Kurpfalzstraße mit einer Apotheke, einem Bäcker und einem Obst- und Gemüseladen. Zudem hält dort ein mobiler Verkaufswagen der Metzgerei Hardt. Freitags findet ein kleiner Markt mit regionalen Produkten, Wurstwaren u.a. statt. Die Nahversorgung in der Ortsgemeinde Dannstadt- Schauernheim wird derzeit durch einen kleinen Edeka-Lebensmittelvollsortimenter in der Ludwigshafener Straße sowie durch die Lebensmitteldiscounter Lidl und Aldi in der Riedstraße am östlichen Ortsausgang Richtung Mutterstadt gesichert. Der seither angesiedelte Penny-Markt hat seit 2014 geschlossen und steht aktuell leer. Im Ortsteil Schauernheim befindet sich am nördlichen Ortsrand ein Wasgau- Lebensmittelmarkt.9 Zudem sind im Ortsteil Schauernheim vereinzelt Betriebe aus dem überwiegend kurzfristigen Bedarfsbereich zu finden. . In der Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim ist im Bereich der Ludwigshafener Straße Ecke Mühlstraße / Johannes-Büber-Straße ein Nahversorgungsstandort mit einem Treff-Lebensmitteldiscounter sowie den beiden Kreditinstituten Sparkas- se und Volksbank zu finden10. Als weiterer strukturprägender Betrieb in Hochdorf- Assenheim ist das Bauzentrum Mayer & Ruppert am nordöstlichen Ortsausgang zu nennen11. Des Weiteren befinden sich mehrere kleinteilige Betriebe in Streula- ge. . In der Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau befindet sich im Bereich Hauptstraße / Ecke Walter-von-Vilbell-Straße und Oberndorffstraße eine Ansammlung von Ein- zelhandelsbetrieben. Als strukturprägender Betrieb in diesem Bereich kann der Netto-Lebensmitteldiscounter genannt werden. Als ergänzende Nutzungen sind eine Apotheke und zwei Bäckereien angesiedelt. Ein weiterer Lebensmittelladen befindet sich im südwestlichen Teil der Ortsgemeinde in der Vogelsangstraße (Ihre Kette-Markt Neumann).

9 Der Wasgau-Markt wird durch den Anbieter tegut übernommen. 10 Durch die Insolvenz von Schlecker war hier ein Marktaustritt dieses wichtigen Nahversor- gungsanbieters zu verzeichnen. 11 Das Bauzentrum Mayer & Ruppert plant seine Betriebsfläche zu erweitern.

20 Karte 2: Einzelhandelsstrukturen in der VG Dannstadt-Schauernheim

Wasgau Netto

Aldi Lidl

Edeka

Treff 3000

Legende: Branchen Einzelhandelsbestand: Nahrungs- und Genussmittel Größenklassen Gesundheit, Körperpflege > 1.500 m² VK Blumen, zool. Bedarf 800 m² bis < 1.500 m² VK Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 400 m² bis < 800 m² VK Elektrowaren, Medien, Foto 100 m² bis < 400 m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel < 100 m² VK Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Quelle: Kartengrundlage VG Dannstadt- Schauernheim GMA-Bearbeitung 2015 Sonstiger Einzelhandel 21 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Zusammenfassend kann für die Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim festgehalten werden, dass nur ein relativ geringer Besatz an Einzelhandelsbetrieben aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich zu finden ist. Ein Großteil der Betriebe lässt sich dem nahversorgungsrelevanten Bereich zuordnen. Hierbei sind auf Ebene der Ortsgemeinden zunächst relativ gute Nahversorgungsstrukturen festzustellen. So besitzt jede Ortsgemeinde mindestens einen Lebensmittelmarkt. Weitere Empfehlungen zur Nahversorgung in der VG Dannstadt-Schauernheim werden in Kapitel VI., 2. erarbeitet.

3. Aktueller Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim

Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer vollständigen Erhebung des Einzelhandels in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im März 2015. Dabei wurden die Be- triebe nach Umsatzschwerpunkt den einzelnen Warengruppen zugeordnet. Zusätzlich erfolgte eine Einteilung nach der Fristigkeit der Waren in kurz-, mittel- und langfristige Bedarfbereiche. In Anlehnung an das von der Handels- und Gaststättenzählung verwen- dete Gliederungsschema, ergibt sich nachfolgende Unterteilung in Warengruppen:

Überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung

. Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk)

. Waren der Gesundheits- und Körperpflege

. Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf

Überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung

. Bücher, Papier-, Büro-, Schreib-, Spielwaren, Zeitschriften

. Bekleidung, Textilien

. Schuhe, Lederwaren, Sportartikel

Überwiegend langfristige Bedarfsdeckung

. Elektrowaren (Elektrogroß- und -kleingeräte, Unterhaltungselektronik, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer, Telefone, Fotowaren)

. Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel

. Möbel, Einrichtungsgegenstände 22 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. Heimtextilien, Raumausstattung

. Heimwerkerbedarf

. Optik, Uhren, Schmuck

. Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Sportgroßgeräte, Musikalien, Waffen).

Zum Zeitpunkt der Erhebung waren im Gebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim insgesamt 55 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 10.670 m² ansässig (vgl. Tabelle 4).

Hiervon entfallen auf Nahrungs- und Genussmittel

. 26 Betriebe (= ca. 47 % des Gesamtbestandes)

. ca. 5.470 m² VK (= ca. 51 % der Gesamtverkaufsfläche).

Auf Nichtlebensmittel entfallen

. 29 Betriebe (= ca. 53 % des Gesamtbestandes)

. ca. 5.200 m² VK (= ca. 49 % der Gesamtverkaufsfläche).

Tabelle 4: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim nach Hauptwarengruppen Hauptwarengruppe / Bedarfsbereich Anzahl Betriebe¹ Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel 26 5.470

Gesundheit, Körperpflege 4 150

Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 6 300

Bücher, Schreib- und Spielwaren 4 120

Bekleidung, Schuhe, Sport 1 350

Elektrowaren 2 90

Hausrat, Einrichtung, Möbel 5 260

Sonstiger Einzelhandel 7 3.930

Einzelhandel gesamt 55 10.670 ¹ Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt Quelle: GMA-Berechnungen 2015 (ca.-Werte, gerundet).

23 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Im Vergleich zu 2011 ist ein Zuwachs um 3 Betriebe bei einem Rückgang der Verkaufs- fläche und ca. 890 m² Verkaufsfläche zu verzeichnen gewesen. Ein Großteil entfiel dabei auf die Schließung der beiden Schlecker-Märkte in Hochdorf-Assenheim und Röders- heim-Gronau sowie auf die Schließung von Penny in Dannstadt-Schauernheim.

Die Betrachtung des Einzelhandelsbestandes der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim nach Ortsgemeinden differenziert (vgl. Tabelle 5) macht deutlich, dass ca. 70 % aller Einzelhandelsbetriebe und ca. 63 % der Verkaufsflächen in Dannstadt- Schauernheim ansässig sind. Auf die Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim entfällt mit ca. 11 % zwar ein geringerer Anteil der Betriebe, jedoch ein größerer Anteil der Verkaufsflä- chen (ca. 29 %)12. In Rödersheim-Gronau sind ca. 19 % der Betriebe auf ca. 8 % der Ge- samtverkaufsfläche zu finden.

Tabelle 5: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim nach Ortsgemeinden Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche Stadt / Gemeinde absolut in % in m² in % Dannstadt-Schauernheim 37 67 6.270 59

Hochdorf-Assenheim 6 11 3.280 31

Rödersheim-Gronau 12 22 1.120 10

Quelle: GMA-Erhebungen 2015 (ca.-Werte, gerundet).

Die Analyse der Größenstruktur zeigt, dass der Einzelhandelsbestand der Verbandsge- meinde Dannstadt-Schauernheim von Kleinbetrieben dominiert wird. So liegt die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte bei 194 m² Verkaufsfläche. Dieser Wert liegt unter dem Durchschnitt des Bundesgebietes (240 m² VK). So verfügen ca. 64 % der Betrie- be über weniger als 50 m² Verkaufsfläche. Diese Betriebe repräsentieren nur einen Ver- kaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 10 %. Die größeren Betriebe sind dabei insbesondere dem Lebensmittelbereich zuzuordnen. Jedoch bleibt für die bestehenden Lebensmittelmärkte ebenfalls festzuhalten, dass diese, insbesondere im Bereich der Le- bensmittelsupermärkte (Edeka und Wasgau) nicht über moderne und leistungsfähige Marktauftritte verfügen. Aber auch die Discounter in den Ortsgemeinden Hochdorf- Assenheim und Rödersheim-Gronau besitzen im Vergleich zu den Wettbewerbern im Um- land eher kleine Verkaufsflächen.

12 Dies ist v. a. auf den großflächigen Baumarkt „Bauzentrum Mayer & Ruppert“ zurückzu- führen.

24 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 8: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim nach Größenklassen

70%

59% 60% 57%

50%

40%

30% 26% 21% 20%

11% 11% 10% 8% 7%

0% unter 50 m² 50 - 199 m² 200 - 799 m² 800 m² und größer

Betriebe Verkaufsfläche

Quelle: GMA-Erhebung 2015

Hinsichtlich der Betriebstypenstruktur (vgl. Tabelle 6) wird die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim von Fachgeschäften dominiert. Im Lebensmittelbereich ist zudem ein deutlicher Verkaufsflächenschwerpunkt im Discountbereich festzustellen (63 % der Verkaufsfläche). Der Betriebstyp Supermarkt ist aufgrund der kleinen Verkaufsflä- chendimensionierung der bestehenden Märkte als ausbaufähig zu betrachten.

Tabelle 6: Betriebtypenstruktur des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Betriebstypen Anteil Betriebe Anteil Verkaufs- in % fläche in % Nahrungs- und Genussmittel Fachgeschäft 62 12 Supermarkt 8 27 Lebensmitteldiscounter 19 58 Verbrauchermarkt / SB-Warenhaus ------Sonstige Betriebstypen (Tankstellen u. ä.) 12 3 Nahrungs- und Genussmittel gesamt 100 100 Nichtlebensmittel Fachgeschäft / Filiale 93 29 Fachmarkt 7 71 Kaufhaus / Warenhaus ------Sonstige Betriebstypen ------Nichtlebensmittel gesamt 100 100 Quelle: GMA-Berechnungen 2015, ca.-Werte gerundet

25 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

4. Einzelhandelsausstattung im Vergleich mit anderen Gemeinden

Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim ist es hilfreich, die Situation im Vergleich mit anderen Kommu- nen zu betrachten. Grundlage hierfür sind sogenannte Versorgungskennziffern, die die Einzelhandelsausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl beziehen und somit ver- gleichbar machen.

Der Einzelhandelsbesatz der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim lässt sich wie folgt charakterisieren:

. Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim verfügt im gesamten Einzelhan- del über ca. 7,8 Arbeitsstätten je 1.000 Einwohner. Davon entfallen ca. 2,6 Ar- beitsstätten auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 5,2 Arbeitsstätten auf den Nichtlebensmittelsektor.

. Bezogen auf 1.000 Einwohner existiert im gesamten Einzelhandel der Verbands- gemeinde Dannstadt-Schauernheim ein Verkaufsflächenbesatz von ca. 807 m² Verkaufsfläche, davon ca. 414 m² im Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 393 m² im Nichtlebensmittelsektor.

Zum Vergleich dienen ähnlich große Gemeinden in Rheinland-Pfalz sowie Durchschnitts- werte der GMA-Kennziffernstudie. Allerdings sind diese Kennziffern nicht als Zielgröße oder Richtwert zu verstehen, sondern sollen lediglich der Vergleichbarkeit dienen.

Im Lebensmittelbereich ist eine durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung festzustellen. Die Vergleichswerte anderer Grundzentren in Rheinland-Pfalz zeigen hier auch nach dem Marktaustritt von Penny vergleichbare Werte. Jedoch ist bei der Betrachtung der Verkaufsflächenausstattung auch eine qualitative Betrachtung notwendig. So besteht zwar eine gute Ausstattung im Bereich der Lebensmitteldiscounter, im Bereich der Su- permärkte ist jedoch allenfalls eine befriedigende Situation festzustellen.

26 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 9: Versorgungskennziffern im kommunalen Vergleich

Verkaufsfläche (m²) je 1.000 Einwohner Food Nonfood 1.000

900

800

700 437 600 393 166 153 500 480 165 400

300 531 497 453 200 414 386 288 100

0 VG Dannstadt- VG Deidesheim (11.720 VG Lambrecht (12.420 VG Lingenfeld (16.435 EW, Limburgerhof (11.170 EW, VG Maikammer (8.000 EW, Schauernheim (13.222 EW, Grundzentrum) EW, Grundzentrum) Grundzentrum) Grundzentrum) Grundzentrum) EW, Grundzentrum)

Quelle: GMA-Berechnungen 2015 (jeweils incl. Planungen).

Im Nichtlebensmittelbereich zeigt sich eine überdurchschnittliche Ausstattung bezogen auf Vergleichsorte ähnlicher Größe, was v. a. auf den großflächigen Baumarkt zurückzu- führen ist. Jedoch ist insbesondere im Bereich Gesundheit / Körperpflege und hier im Drogeriefachmarktbereich durch die Insolvenz von Schlecker kein Angebot mehr in der Verbandsgemeinde vorhanden. Im Nichtlebensmittelbereich und hier v. a. im Bereich Be- kleidung / Schuhe / Sport sowie in den sonstigen mittel- bzw. langfristigen Sortimentsbe- reichen muss allerdings auch die Nähe zu mehreren starken Einzelhandelsstandorten (Ludwigshafen / Mannheim, Bad Dürkheim, Speyer, Haßloch) berücksichtigt werden, zu denen z. T. enge Kundenverflechtungen bestehen.

27 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

III. Der Einzelhandelsstandort Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim aus Sicht der Gewerbetreibenden

Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurde im Januar 2011 eine mündliche Befra- gung der ortsansässigen Einzelhändler in der VG Dannstadt-Schauernheim durchgeführt. An der Befragung haben sich 18 Einzelhändler beteiligt, was einer Befragungsquote von ca. 35 % entspricht. Die befragten Einzelhändler wurden in Abstimmung mit der Ver- bandsgemeindeverwaltung ausgewählt. Dabei wurden Einzelhändler in sämtlichen Orts- gemeinden und aus allen Sortimentsbereichen berücksichtigt.

Abbildung 10: Zusammensetzung der befragten Einzelhändler

6% 6% 11% 6% 6%

27% 17%

21%

Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, Papier- / Schreibwaren, Bürobedarf, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtungen, Möbel Sonstiger Einzelhandel Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

In den letzten drei bis fünf Jahren haben 10 der 18 befragten Händler betriebliche Verän- derungen vorgenommen. Dabei wurde v. a. der Verkaufsraum modernisiert, Sortiments- veränderungen realisiert oder Investitionen in Betriebsmittel getätigt. Für die nähere Zu- kunft planen 10 der befragten Betriebe wesentliche Veränderungen. Dies wiederum hauptsächlich durch eine angestrebte Geschäftsmodernisierung, eine Verkaufsflächener- weiterung oder durch eine Sortimentsveränderung. Aber auch Verlagerungen, Geschäfts- aufgaben und eine Intensivierung des Onlinehandels sind von den Händlern geplant. Je- doch beabsichtigen mehr als 40 % der befragten Einzelhändler in der näheren Zukunft keine Veränderungen vorzunehmen.

Insgesamt zeigt sich eine differenzierte Grundstimmung bezüglich der Geschäftsentwick- lung im abgelaufenen Geschäftsjahr (vgl. Abbildung 11). So äußerten sich 7 Befragte als sehr zufrieden oder zufrieden. 6 Befragte waren mit der Entwicklung weniger zufrieden oder unzufrieden und 5 Befragte waren mit der Geschäftsentwicklung nur zum Teil zufrieden.

28 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 11: Zufriedenheit der Händler mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr

6% 33% 28% 28% 6%

sehr zufrieden zufrieden teils / teils weniger zufrieden unzufrieden

Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

Bezogen auf die zukünftige Entwicklung (vgl. Abbildung 12) ist festzuhalten, dass die befragten Händler in der VG Dannstadt-Schauernheim zum Großteil eine konstante Entwick- lung erwarten (10 Befragte). Neben dieser Gruppe gehen 5 befragte Einzelhändler von einer positiven Entwicklung aus. Lediglich 3 von den befragten 18 Einzelhändlern erwarten eine negative Entwicklung.

Abbildung 12: Einschätzung der Geschäftsentwicklung für die nächsten 3 Jahre

28% 56% 17%

eher positiv konstant eher negativ

Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

Befragt nach der Herkunft des Umsatzes gaben die Händler im Schnitt an, dass sie ca. 80 – 90 % des Umsatzes mit Kunden aus der VG Dannstadt-Schauernheim und ca. 10 - 20 % mit Kunden aus Gemeinden in der näheren Umgebung erzielen. In einzelnen Fällen werden aber auch deutlich höhere Umsatzanteile aus dem Umland generiert. Als das Marktgebiet begrenzende Einkaufsorte wurden insbesondere im Nordwesten Bad Dürk- heim und Maxdorf, im Südwesten Haßloch, im Osten Mutterstadt und Ludwigshafen und im Süden Schifferstadt und Speyer genannt. Neben der Einschätzung der Geschäftsent- wicklung war auch die Bewertung der VG Dannstadt-Schauernheim als Einzelhandels- standort (vgl. Abbildung 13) sowie die Bewertung der Verkehrssituation (vgl. Abbildung 14) Teil der Befragung. In den Befragungsergebnissen zeigt sich eine deutliche Bewer- tungsdifferenz zwischen den Fragen, in welchen die Einzelhändler den Einzelhandel an sich bewerten sollten und dem Bereich Stadtgestaltung / Angebotsvielfalt welche von den Einzelhändlern im Durchschnitt negativer gesehen wurden. Jedoch ist insgesamt eine vergleichsweise positive Bewertung des Einzelhandelsstandorts festzustellen.

29 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 13: Bewertung der Einzelhandelssituation und der Stadtgestaltung

Preis / Leistungsverhältnis 2,2

Freundlichkeit der Bedienung 2,1

Beratung 2,3

Service 2,1

Einkaufsatmosphäre 2,4

Gestaltung der Geschäfte 2,6

Angebotsvielfalt 2,9

Ladenöffnungszeiten 2,4

11,522,533,544,55 Durchschnittsnoten

Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

Hinsichtlich der Verkehrs- und Parksituation wurde die VG Dannstadt-Schauernheim zum Großteil befriedigend beurteilt. Lediglich der Bereich Erreichbarkeit mit dem PKW wurde deutlich positiver und die Bereiche Verkehrsbelastung, Parkplatzangebot und Erreichbar- keit mit dem ÖPNV negativer bewertet.

Abbildung 14: Bewertung der Verkehrs- und Parksituation

Erreichbarkeit mit dem PKW 2,1

Verkehrsbelastung 3,4

Parkplatzangebot 3,4

Lage der Parkplätze zu den Geschäften 3,2

Ausschilderung der Parkplätze 2,8

Fußgängerfreundlichkeit 2,9

Fahrradfreundlichkeit 2,9

Erreichbarkeit mit Bus / Bahn 3,4

1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Durchschnittsnoten

Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

In einer weiteren Frage wurden die Händler gebeten, Stärken und Schwächen des Ein- zelhandelsstandorts VG Dannstadt-Schauernheim zu nennen.

30 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 15: Stärken und Schwächen der VG Dannstadt-Schauernheim

Stärken: Verkehrsanbindung 9

gute Standortstrukturen 5

Angebot im Lebensmittelbereich in allen Ortsgemeinden 4

zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten vorhanden 4

gute Einkaufsmöglichkeiten für Ältere 3

medizinische Versorgung 2

bodenständige und traditionsbewusste Bevölkerung 2

hohe Kaufkraft 1

Dienstleistungsbesatz 1

Nähe z u BASF 1

Parken 1

viel Stammkundschaft 1

guter Wohnstandort 1

Schwächen:

Kein Zusammenhalt zw ischen 4 einzelnen Ortsgemeinden

zu w enig Vielfalt im Einzelhandel 4

Einzelhandel auf mehrere 4 Standortbereiche verteilt

Parksituation in Hauptstraße 3

zu kurze Öffnungszeiten 1

Kauferlebnis fehlt 1

nur eine Poststelle 1

Leerstände in Hauptstraße 1

Verwaltung 1

schlechtes Einkaufen für Ältere 1

zu viele Discounter und 1 Superm ärkte

Nachteile durch Wegfall 1 Schulstandort erwartet

Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

31 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Als fehlende Angebote wurden seitens der Händler insbesondere ein besseres Angebot an gastronomischen Nutzungen (Café, Gaststätten, Restaurants) mit 9 Nennungen sowie im Einzelhandelsbereich die Branchen Drogeriewaren, Bekleidung / Schuhe gefordert. Auch die Einrichtung einer zweiten Poststelle wurde als fehlendes Angebot genannt. Vermieden werden sollte aus Sicht der Einzelhändler die Ansiedlung weiterer Lebensmit- telmärkte / Lebensmitteldiscounter sowie die Ansiedlung von 1-€-Shops und Spielhallen.

Zur Frage welche Verbesserungen von Seiten der Verwaltung getätigt werden sollten um die Bedingungen des Einzelhandelsstandorts VG Dannstadt-Schauernheim zu stärken, wurde insbesondere der Bereich Kooperation zwischen Verwaltung und Einzelhändlern und eine Intensivierung der Bemühungen im Bereich der Verbesserung der Verkehrssi- tuation genannt (vgl. Abbildung 16).

Abbildung 16: Mögliche Verbesserungen durch die Verbandsgemeindeverwaltung

bessere Abstimmung zwischen 6 Verw altung und Einzelhandel

Einrichtung Gesprächsrunde 5 Verwaltung und Einzelhändler

Lösung der Verkehrsprobleme 4

Verbesserte Informationspolitik 4 "Was gibt es in der VG?"

Broschüre für Neubürger 3

Offenheit gegenüber 3 Veränderungen

aktive Wirtschaftsförderung 3 betreiben

innerörtliche Gestaltung 2

gutes Verwaltungshandeln 2

Spielplätze instandhalten 1

Erschließung Neubaugebiet 1 Schauernheim

Beschilderung der Geschäfte 1 verbessern

Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

32 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Erfreulicherweise erkannte aber auch die Händlerschaft bei der Frage nach möglichen Maßnahmen der Gewerbetreibenden noch Verbesserungsmöglichkeiten. So wurde von 8 Befragten der Wunsch nach einem gemeinsamen Gewerbeverein geäußert. Des Weiteren sollte ein besserer Zusammenhalt zwischen den Einzelhändlern erreicht und ein größeres Engagement der Händler für Aktionen gezeigt werden. Zudem wurde die Erstellung eines Einkaufsführers für die VG Dannstadt-Schauernheim als Möglichkeit zur Verbesserung der Information über die ortsansässigen Geschäfte gesehen. (vgl. Abbildung 17).

Abbildung 17: Mögliche Verbesserungen durch die Gewerbetreibenden

Gründung gemeinsamer 8 Gewerbeverein

besserer Zusammenhalt 7 zw ischen den Einzelhändlern

mehr Aktionen 6

Erstellung eines 3 Einzelhandelsführers

Bauernmarkt 3

Gesprächsrunde Verwaltung 3 und Einzelhändler

alles ist in Ordnung 3

Quelle: GMA-Auswertung 2011 (n=18; Rundungsdifferenzen möglich)

33 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

IV. Nachfragestruktur im Einzelhandel

1. Marktgebiet und Bevölkerung

Die Abgrenzung des Marktgebietes stellt die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Zudem dient es der Berechnung der Kaufkraftströme für die Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim. Als Marktgebiet wird in dieser Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen.

Zur Abgrenzung des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen:

. wesentliche Strukturdaten des Untersuchungsraums (z.B. Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) und die daraus zu ziehenden Schluss- folgerungen

. die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhän- genden Zeit-Distanz-Werte

. die Angebotssituation in den umliegenden Städten und Gemeinden

. Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in der Region.

Hinsichtlich der Abgrenzung des Marktgebietes für die Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim bleibt festzuhalten, dass aufgrund der Zuordnung der überwiegenden Zahl der Anbieter zum kurzfristigen Bedarfsbereich bei einem Großteil der Betriebe keine über das Gebiet der Verbandsgemeinde hinausgehenden Kundenverflechtungen bestehen. Gerade die im Umfeld der Verbandsgemeinde vorhandenen Einzelhandelsstandorte und die Nähe zum Oberzentrum Ludwigshafen / Mannheim begrenzen das Einzugsgebiet in alle Richtungen. Jedoch bestehen auf einzelbetrieblicher Ebene z. T. Kundenverflechtun- gen, die über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinausgehen (z. B. Bauzentrum Mayer & Ruppert). Die Anziehungskraft hängt – neben der Fristigkeit des Bedarfs – v. a. von der Attraktivität und Größe des Anbieters ab.

34 Karte 3: Marktgebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Legende:

Marktgebiet der VG Dannstadt- Schauernheim Marktgebiete anderer Kommunen im Umland Quelle: Karte erstellt mit GfK Regiograph Planung 13, GMA-Bearbeitung 2015 35 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Auch bei stark spezialisierten Anbietern sind z. T. deutlich weiträumigere Verflechtungen vorhanden. Beim überwiegenden Teil der Anbieter in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim kann jedoch davon ausgegangen werden, dass sie keine regionale Bedeu- tung haben sondern vielmehr der Deckung der Grundversorgung vor Ort dienen. Das Marktgebiet konzentriert sich somit im Wesentlichen auf die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim mit ihren ca. 13.222 Einwohnern.

2. Kaufkraftpotenzial

2.1 Grundlagen der Kaufkraftberechnung

Die Berechnung der seitens der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim erschließ- baren Nachfragepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des Statistischen Landesamtes sowie GMA-Kaufkraftwerte.

Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter liegt laut GMA-Berechnungen bei ca. 5.410 € pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittel- sektor ca. 1.968 € p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca. 3.442 € p. a.13

Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft das lokale Kauf- kraftniveau zu berücksichtigen. Die Ortsgemeinden der VG Dannstadt-Schauernheim ver- fügen über überdurchschnittliche Kaufkraftkoeffizienten.14

2.2 Kaufkraftvolumen im Jahr 2014

Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kauf- kraftpotenzial in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim auf ca. 77,6 Mio. € (vgl. Tabelle 7).

13 Kaufkraft ohne den Anteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 14 MB Research errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Innerhalb der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim liegen die Kaufkraftkoeffizien- ten bei 110,0 in Dannstadt-Schauernheim, bei 108,3 in Hochdorf-Assenheim und 105,1 in Rödersheim-Gronau. 36 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Differenziert nach Hauptwarengruppen entfallen

. auf Nahrungs- und Genussmittel ca. 28,2 Mio. € (ca. 34 %)

. auf Nichtlebensmittel ca. 49,4 Mio. € (ca. 66 %).

Tabelle 7: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 2014

Warengruppe / Bedarfsbereich Kaufkraft in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel 28,2 Gesundheit, Körperpflege 5,4 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1,9 Summe kurzfristiger Bedarf 35,5 Bücher, Schreibwaren, Spielwaren 3,8 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,9 Summe mittelfristiger Bedarf 13,7 Elektrowaren, Medien, Foto 7,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 8,4 Bau- /Heimwerker- /Gartenbedarf 7,0 Optik / Uhren / Schmuck 1,7 Sonstiger Einzelhandel 3,8 Summe langfristiger Bedarf 28,4 Einzelhandel gesamt 77,6 Quelle: GMA-Berechnungen 2015

3. Zentralitätskennziffern

Im gesamten Einzelhandel der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim konnte im Jahr 2014 eine Brutto-Umsatzleistung von ca. 33,2 Mio. € erzielt werden. Von diesem Gesamtumsatz entfielen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 19,6 Mio. € und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 13,6 Mio. €.15

15 Inkl. der Nonfoodumsätze der Lebensmittelmärkte. Bei Apotheken nur Umsatz mit rezept- freien Produkten.

37 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentrali- tät erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 einen Bedeutungsüberschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 einen Nettokaufkraftabfluss an.

Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 19,6 Mio. € : ca. 28,2 Mio. € = ca. 69 % (Umsatz in der VG (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) Dannstadt-Schauernheim) der VG Dannstadt-Schauernheim)

Für den Bereich Nichtlebensmittel16 beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 13,6 Mio. € : ca. 49,4 Mio. € = ca. 28 % (Umsatz in der VG (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) Dannstadt-Schauernheim) der VG Dannstadt-Schauernheim)

Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer ca. 33,2 Mio. € : ca. 77,6 Mio. € = ca. 43 % (Umsatz in der VG (Kaufkraft der Wohnbevölkerung (Zentralität) Dannstadt-Schauernheim) der VG Dannstadt-Schauernheim)

Vor dem Hintergrund der bereits dargestellten spezifischen räumlichen Lage von Dann- stadt-Schauernheim in direkter Nachbarschaft zu mehreren Kommunen mit ausgeprägten Versorgungsstrukturen im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich werden nur geringe Zentralitätswerte im Nichtlebensmittelsektor erreicht. In den sonstigen Sortimentbereichen sind die Zentralitätswerte als durchschnittlich für ein Grundzentrum in vergleichbarer Lage zu sehen.

Entwicklungspotenzial ist v. a. im Bereich Gesundheit / Körperpflege (Drogeriemarkt) vorhanden. Hier wird mit einer Zentralität von 37 % nur ein geringer Wert erreicht. So fließt aktuell ein Großteil der Kaufkraft wegen des Fehlens eines Drogeriemarktes ins Umland ab. Im Lebensmittelbereich ist ein erheblicher Modernisierungsbedarf auszumachen. Die zwei maßgeblichen Vollsortimenter in Dannstadt-Schauernheim (Wasgau (perspektivisch tegut und Edeka) sind deutlich veraltet und haben zu kleine Verkaufsflächen. Durch den Marktaustritt von Penny in Dannstadt-Schauernheim hat sich zudem die Angebotssituati- on leicht verschlechtert.

16 Inkl. Nonfoodumsätze der Lebensmittelmärkte.

38 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Nachdem der auf Basis des Entwurfs des Einzelhandelskonzeptes 2011 in Gang gebrach- te Diskussionsprozess zur Suche eines geeigneten Nahversorgungsstandortes für die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim zunächst gescheitert schien, wurde bei der Aktualisierung des Einzelhandelskonzepts im Jahr 2014 der Fokus auf die bestehenden Nahversorgungsstandorte in den Ortsgemeinden gelegt. Dabei wurden diese sowohl nach den standort- und immobilienbezogen Möglichkeiten der Realisierbarkeit als auch die zur Verfügung stehenden Entwicklungspotenziale bewertet.

Aktuell haben sich jedoch wieder Möglichkeiten ergeben, einen zukunftsfähigen Nahver- sorgungstandort in zentraler Lage für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim zu realisieren. So ist auf Gemarkung von Hochdorf-Assenheim – allerdings mit funktionaler Zuordnung zum Siedlungskörper von Dannstadt-Schauernheim – ein Entwicklungsstandort verfügbar, auf dem ein solcher Nahversorgungsstandort realisierbar wäre. Dieser Standort soll hinsichtlich seiner Eignung bewertet und in die Ergebnisse der Analyse der Bestandsstandorte integriert werden um so ein Gesamtkonzept für den zu- künftigen Umgang mit den Nahversorgungsstandorten im Gebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim zu erhalten.

39 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

V. Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim

1. Bevölkerungs- und Kaufkraftprognose für das Jahr 2025

Die Entwicklung des Kaufkraftvolumens im Marktgebiet der Verbandsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim bis zum Prognosehorizont 2025 ist neben konjunkturellen Einflüssen auch von der künftigen Entwicklung des Verbraucherverhaltens sowie der soziodemogra- fischen Entwicklung abhängig. Für die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim ist bis 2025 von einer stagnierenden Bevölkerungsentwicklung auszugehen. Auf Grundlage dieser Annahmen ergibt sich für das Prognosejahr 2025 ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 80,3 Mio. € (vgl. Tabelle 8). Gegenüber dem Jahr 2014 entspricht dies einem geringen Kaufkraftzuwachs um ca. 2,7 Mio. €. Somit wird deutlich, dass per se eine stabi- le Entwicklung des Nachfragepotenzials zu erwarten ist.

Tabelle 8: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 2025 Warengruppe / Bedarfsbereich Kaufkraft in Mio. €

Nahrungs- und Genussmittel 29,2

Gesundheit, Körperpflege 5,7

Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 2,0

Summe kurzfristiger Bedarf 36,9

Bücher, Schreibwaren, Spielwaren 3,8

Bekleidung, Schuhe, Sport 10,3

Summe mittelfristiger Bedarf 14,1

Elektrowaren, Medien, Foto 7,9

Hausrat, Einrichtung, Möbel 8,7

Bau- /Heimwerker- /Gartenbedarf 7,2

Optik / Uhren / Schmuck 1,7

Sonstiger Einzelhandel 3,8

Summe langfristiger Bedarf 29,3

Einzelhandel gesamt 80,3 Quelle: GMA-Berechnungen 2015 40 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

2. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale der Verbandsgemeinde

Vor dem Hintergrund der zukünftigen Entwicklung des Nachfragepotenzials sowie der bestehenden Angebotssituation in den verschiedenen Einzelhandelsbranchen (vgl. Ka- pitel II 3.) ergeben sich für den Einzelhandelsstandort Dannstadt-Schauernheim quanti- tativ nur begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten. In folgenden Warengruppen können noch Potenziale für eine Ausweitung des Verkaufsflächenbestandes abgeleitet werden:

. Nahrungs- und Genussmittel: Im Lebensmittelbereich sind die Angebotsstruktu- ren in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim bei rein quantitativer Be- trachtung derzeit als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich zu bezeichnen. Jedoch bestehen v. a. in qualitativer Hinsicht noch deutliche Entwicklungspo- tenziale. So verfügen die beiden Lebensmittelvollsortimenter Edeka und Wasgau (perspektivisch tegut) in Dannstadt-Schauernheim derzeit über nicht mehr zeitge- mäße Verkaufsflächendimensionen. Auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Stellplätze sowie der Warenpräsentation in den Märkten sind erhebliche Defizite festzustellen. Im Bereich der Lebensmitteldiscounter sind Netto in Röders- heim-Gronau und der Treff 3000-Discounter in Hochdorf-Assenheim als Anbieter mit Defiziten zu nennen. So verfügen diese zwei Discounter über nicht mehr zeit- gemäße Verkaufsflächendimensionen. Des Weiteren ist auf den leerstehenden Penny-Markt in Dannstadt-Schauernheim hinzuweisen. Dieses Objekt ist ebenfalls für einen Lebensmittelmarkt nicht mehr als zeitgemäß einzuordnen. Lediglich die beiden Lebensmitteldiscounter Lidl und Aldi, welche beide in Dannstadt- Schauernheim angesiedelt sind, sind als leistungs- und zukunftsfähige Wettbe- werber zu nennen. Infolge der festgestellten qualitativen Defizite im Bereich Nah- rungs- und Genussmittel wird die Realisierung eines zukunftsfähigen Lebensmit- telvollsortimenters in einer Größenordnung von ca. 1.500 – 1.600 m² Verkaufsflä- che empfohlen17. Durch die Ansiedlung eines modernen Lebensmittelvollsortimen- ters könnten die derzeit bestehenden Kaufkraftabflüsse ins Umland (v. a. in Rich- tung Mutterstadt) in die Verbandsgemeinde zurückgeholt werden und so auch Ein- kaufsverkehr in die umliegenden Orte vermieden werden. Neben der Realisierung eines zeitgemäßen Lebensmittelvollsortimenters wird empfohlen, Verkaufsflä- chenerweiterungen zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit der in der Verbands- gemeinde ansässigen Anbieter im Lebensmittelbereich zuzulassen.

17 Edeka plant seinen Standort in Dannstadt-Schauernheim an den Entwicklungsstandort L 530 / Ortseingang Dannstadt zu verlagern. 41 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Darüber hinausgehende Entwicklungspotenziale für weitere zusätzliche Neuan- siedlungen im Lebensmittelbereich sind jedoch nicht vorhanden. Da derzeit ein Kaufkraftpotenzial im Lebensmittelbereich von rd. 8,6 Mio. € ins Umland (v. a. in Richtung Mutterstadt) abfließt, sind in jedem Fall noch erhebliche Potenziale in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim sowohl für die Ansiedlung eines zeitgemäßen Lebensmittelvollsortimenters als auch für die Modernisierung der bestehenden Märkte festzuhalten.

. Ebenfalls besteht Entwicklungspotenzial im Bereich Getränke. Hier sind lediglich drei kleinflächige Getränkeanbieter vorhanden. Ein leistungsfähiger Getränke- fachmarkt ist derzeit in der Verbandsgemeinde nicht vorhanden.

. Gesundheit / Körperpflege: Im Bereich Drogeriewaren beschränkt sich das An- gebot auf die Lebensmittelmärkte. Durch die Insolvenz des Anbieters Schlecker mussten zwischenzeitlich zwei Filialen in Hochdorf-Assenheim und Rödersheim- Gronau schließen. Derzeit ist somit keine qualifizierte Versorgung im Drogerie- fachmarktbereich in der gesamten Verbandsgemeinde mehr vorhanden. Mit drei Apotheken und einem Sanitätsfachgeschäft sind hingegen in diesem Marktseg- ment gute Strukturen vorzufinden, so dass hier kein Entwicklungsspielraum für die Ansiedlung weiterer Betriebe besteht. Für den Bereich Drogeriewaren muss festgehalten werden, dass derzeit Entwicklungspotenzial zur Realisierung eines Dro- geriefachmarktes in einer Größenordnung von ca. 600 – 800 m² Verkaufsfläche besteht. Als mögliche Anbieter sind hierbei dm oder Rossmann zu nennen.

In den sonstigen Sortimentsbereichen sind vor dem Hintergrund der bereits beschrie- benen Lagekonstellation mit den benachbarten Zentralen Orten grundsätzlich keine gro- ßen quantitativen Entwicklungspotenziale i. S. einer Ansiedlung zusätzlicher Verkaufsflä- chen abzusehen.1818Für die bestehenden Einzelhandelsbetriebe sollte das Hauptaugen- merk auf die Bestandssicherung und ggf. Modernisierung gelegt werden. Unabhängig von den festgestellten Entwicklungspotenzialen ist zu betonen, dass privatwirtschaftliche In- vestitionen in die Ortsmitten von Einzelhändlern aber auch von Dienstleistungsbetrieben zu begrüßen sind und zur Steigerung der Attraktivität der Ortskerne beitragen.

18 Unabhängig von dieser Gesamteinschätzung besteht jedoch insbesondere für Nischenan- bieter, z. B. Betriebe mit hoch spezialisiertem Sortiment oder mit hoher Serviceorientie- rung, stets die Möglichkeit für eine erfolgreiche Marktpositionierung.

42 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

VI. Bewertung der Entwicklungsmöglichkeiten im Lebensmittelbereich

1. Vorgehensweise

Nachdem in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim Entwicklungs- und Moder- nisierungsbedarf im Lebensmitteleinzelhandel identifiziert wurde soll zum einen geprüft werden, inwieweit an den bestehenden Standorten der Lebensmittelmärkte Entwicklungen möglich sind. Zum anderen ist der Entwicklungsstandort am Westrand von Dannstadt- Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim) auf seine Eignung für einen Nahver- sorgungsstandort zu prüfen, um schließlich Empfehlungen für eine zukunftsfähige Ausge- staltung der Nahversorgung mit Lebensmitteln in der gesamten Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim zu formulieren. Aufgrund der erheblichen Unsicherheiten an den Bestandsstandorten ist jedoch bei den Empfehlungen auf eine angemessene Flexibi- lität in der weiteren Standortentwicklung zu achten.

Folgende Standorte sind hierbei in die Betrachtung mit einzubeziehen:

Dannstadt-Schauernheim . Edeka, Ludwigshafener Straße (Dannstadt) . Aldi, Riedstraße (Dannstadt) . Lidl, Riedstraße (Dannstadt) . ehemals Penny, Riedstraße (Dannstadt) . ehemals Wasgau, Neustädter Straße (Schauernheim)19

Hochdorf-Assenheim . Treff 3000, Keltenstraße . Entwicklungsstandort L 530 Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf- Assenheim)

Rödersheim-Gronau . Netto, Hauptstraße.

19 Der Markt wird von tegut übernommen.

43 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

2. Bewertung der Standorte

Die Entwicklungsmöglichkeiten an den einzelnen Standorten können dabei wie folgt bewertet werden:

Standort Edeka, Ludwigshafener Straße (Dannstadt) – 1 –

Mikrostandort

Der Standort des Edeka-Marktes liegt in der Ortsgemeinde Dannstadt- Schauernheim im Ortsteil Dannstadt und hier im nördlichen Siedlungsgebiet an der Ludwigshafener Straße, an der Abzweigung des Seebachrings. Der Standort ist als integrierter Standort in direkter Nachbarschaft zu einem bestehenden Kurzbeschreibung Wohngebiet zu bewerten. Durch seine vollständige räumliche Integration in das Wohngebiet und das gegebene Straßennetz und die bis direkt an den Markt heranreichenden Gebäude sind die Entwicklungsmöglichkeiten des Standortes begrenzt.

Lage in der Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im Ortsteil Dannstadt im nördlichen Siedlungsgebiet an der Ludwigshafener Straße. Auch aus Richtung des nördlich gelegenen Ortsteils Schauernheim ist der Standort gut zu erreichen. Lage in der Ortsgemein- Bezogen auf die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim in eine Lage im de / Verbandsgemeinde Bevölkerungsschwerpunkt festzuhalten. Aus den westlich gelegenen Ortsgemein- den Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau ist der Standort ebenfalls gut zu erreichen. Im direkten Standortumfeld direkt nördlich des Edeka-Marktes befindet sich eine Zahnarztpraxis in einem mehrgeschossigen Gebäude, im nordwestlichen An- Standortumfeld schluss Wohnbebauung. Im weiteren Standortumfeld reicht die Wohnbebauung ebenfalls direkt an den Edeka-Standort heran, wodurch die Entwicklungs- möglichkeiten am Standort begrenzt werden. Eine Sichtbarkeit vom Hauptverkehrsträger L 530 ist gegeben. Auf den Markt wird Sichtbarkeit des zudem mit Hinweisschildern an der Abzweigung des Seebachrings von der Lud- Standortes wigshafener Straße hingewiesen. Sehr gute Pkw-Erreichbarkeit aufgrund der Lage an der Ludwigshafener Straße, Erreichbarkeit Pkw sowohl aus Richtung der Ortsgemeinde als auch aus Richtung der gesamten Verbandsgemeinde.

Erreichbarkeit ÖPNV ÖPNV-Haltestelle im unmittelbaren Standortumfeld (Haltestelle „Amselweg“)

Sehr gute fußläufige Erreichbarkeit aus Richtung der nördlich und südlich an- Erreichbarkeit fußläufig schließenden Wohngebiete von Dannstadt.

44 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Edeka, Ludwigshafener Straße (Dannstadt) – 2 –

Grundstück

Die Grundstücksgröße des bestehenden Edeka-Marktes ist bereits heute als sehr Größe / Zuschnitt eng bemessen zu bewerten und wird durch die direkt angrenzende Wohnbebau- ung begrenzt. Auch der Grundstückszuschnitt ist als nicht optimal zu bewerten. Die Erschließung des Grundstücks erfolgt über eine Abfahrtsmöglichkeit vom Seebachring. Der Großteil der Parkplätze ist lediglich über eine enge Durch- Erschließung fahrtsmöglichkeit zwischen Edeka-Markt und einem bestehenden Wohn- und Geschäftshaus oder über den Seebachring zu erreichen. Insgesamt nicht optimale Erschließung des Marktes. Die Anlieferung erfolgt im südwestlichen Bereich des Geländes. Die Anfahrbarkeit Anlieferung mit dem Lkw ist aufgrund der bis an den Standort heranreichenden Wohnbebau- ung und für Lkw eng bemessenen Zufahrtsmöglichkeiten nur schwer zugänglich. Lage der Stellplätze östlich des Gebäudes bzw. dem Gebäude nordwestlich vorgelagert. Ein Großteil der Stellplätze ist lediglich über eine enge Zufahrtsmöglich- Stellplätze keit zwischen zwei Gebäuden oder über den Seebergring (keine direkte Zufahrt) zu erreichen. Die Anzahl der Stellplätze ist als nicht mehr zeitgemäß zu bewerten. Arrondierungsflächen für eine mögliche Erweiterung bzw. Modernisierung des Standortes sind nur bedingt vorhanden bzw. kommen nicht für eine mögliche Modernisierung des Marktes in Frage (Fläche westlich des Marktes entlang der Ludwigshafener Straße lediglich geeignet für Parkierungsflächen). Als mögliche Arrondierungsflächen Arrondierungsfläche käme lediglich der Bereich zwischen bestehendem Edeka- Markt und dem Seebachring in Betracht. Dort sind derzeit jedoch vollbelegte mehrgeschossige Wohnhäuser bzw. ein Geschäftshaus vorzufinden. Nach zahlreichen Gesprächen mit dem Immobilienbesitzer wurden keine umsetzbaren Möglichkeiten zur Nutzung von Arrondierungsflächen gefunden.

Immobilie Verkaufsfläche des Edeka-Marktes mit derzeit 820 m² (zzgl. Bäckerei) deutlich unterdurchschnittlich ausgeprägt. Der Markt ist sowohl hinsichtlich der Verkaufs- Verkaufsfläche fläche als auch der sonstigen Standortrahmenbedingungen (Parkplatzsituation, Erschließung des Grundstücks, Anlieferung) nicht mehr als modern einzuordnen. Das äußere und innere Erscheinungsbild machen zwar einen gepflegten Ein- Erscheinungsbild druck, jedoch ist der Markt durch seine langjährige Marktpräsenz als modernisie- rungsbedürftig anzusehen. Bei einer realistischen Betrachtung der Situation und zahlreichen Gesprächen mit Erweiterungsmöglichkei- dem Eigentümer sind auf dem bestehenden Grundstück des Edeka-Marktes kei- ten im Bestand ne wesentlichen Entwicklungsmöglichkeiten im Bestand vorhanden. Erweiterungsmöglichkei- Ein Neubau ist auch unter Berücksichtigung von angrenzenden Flächen nach ten (Neubau) zahlreichen Gesprächen mit dem Eigentümer nicht realisierbar.

Entwicklungsfähigkeit

Bei einer Betrachtung der Standortrahmenbedingungen ist lediglich eine Moderni- Einwicklungsmöglichkei- sierung im Bestand möglich. Erweiterungen oder ein Neubau im großflächigen ten am Standort Bereich sind nicht als realistisch einzuordnen. Eine Weiterentwicklung des Standorts im Sinne einer Erweiterung bzw. eines Neubaus nennenswert über 800 m² VK ist nicht als realistisch einzuordnen. Durch eine mögliche Verlagerung von Edeka an den Standort am Westrand von Dann- Empfehlungen stadt-Schauernheim werden sich in Zukunft Möglichkeiten der Nutzung des Be- standsobjekts ergeben. Um Alternativnutzungen (ggf. Drogeriemarkt) oder die erneute Belegung des Standorts mit einem Lebensmittelmarkt zu ermöglichen wird der Standort dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet.

45 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Aldi, Riedstraße (Dannstadt) – 1 –

Mikrostandort

Der Aldi-Standort liegt am nordöstlichen Ortsausgang von Dannstadt im Stand- ortverbund mit einem Lidl-Lebensmitteldiscounter und einem Raiffeisenmarkt. Der Standort ist dabei als überwiegend autokundenorientierter Gewerbegebiets- Kurzbeschreibung standort zu bewerten, weist jedoch wegen seiner Verbundbeziehungen zu den anderen am Standort vorhandenen Anbietern eine wichtige Nahversorgungsbe- deutung für die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im Besonderen und ebenfalls für die Verbandsgemeinde auf.

Der Standort liegt bezogen auf die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im Lage in der Ortsgemeinde / Ortsteil Dannstadt am nordöstlichen Rand des Ortsteiles im dortigen Gewerbe- Verbandsgemeinde gebiet. Bezogen auf die gesamte Verbandsgemeinde ist eine Lage am östlichen Rand festzuhalten. Das Standortumfeld ist im Wesentlichen durch Einzelhandelsbetriebe geprägt. Dabei ist insbesondere ein Lidl-Lebensmitteldiscounter sowie nördlich der Lud- Standortumfeld wigshafener Straße ein Raiffeisen-Gartenfachmarkt zu nennen. In Richtung Sü- den grenzen gewerbliche Betriebe an den Planstandort an. Eine Sichtbarkeit des Standortes aus Richtung des Hauptverkehrsträgers L 530 ist gegeben. Jedoch befindet sich der Markt auch im Vergleich zum im direkten Sichtbarkeit des Standorts Standortumfeld ansässigen Lidl-Lebensmitteldiscounter in einer etwas rückver- setzen Lage. Die Erreichbarkeit mit dem Pkw ist als sehr gut zu bewerten. Der Standort wird über eine Abfahrtsmöglichkeit aus Richtung des zentral gelegenen Kreisels er- Erreichbarkeit Pkw schlossen. Auch aus Richtung der Ortsgemeinden Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau ist der Standort – trotz randlicher Lage – noch gut zu erreichen. Der Standortbereich ist über die Haltestelle „Ludwigshafener Straße“ im Standor- Erreichbarkeit ÖPNV tumfeld erschlossen. Die ÖPNV-Erreichbarkeit ist dabei als gut zu bewerten. Fußläufige Einkaufsbeziehungen sind nur in untergeordnetem Umfang vorhan- Erreichbarkeit fußläufig den. Allenfalls für die östlichen Wohngebiete von Dannstadt sind gewisse fußläu- fige Einkaufsbeziehungen anzunehmen.

Grundstück

Das Grundstück ist hinsichtlich Größe und Zuschnitt als großzügig dimensioniert zu bewerten. Durch den quadratischen Grundriss und die großzügig gestalteten Größe / Zuschnitt Parkierungsanlagen sind noch Flächenreserven (insbesondere in Richtung Sü- den) vorhanden. Das Grundstück wird über eine Abfahrt im Nordwesten des Grundstücks an die Ludwigshafener Straße und den dortigen Kreisel erschlossen. Die Anfahrbarkeit Erschließung des Standortes ist hierbei als sehr gut zu bewerten. Mit dem benachbarten Lidl- Lebensmitteldiscounter besteht eine Wegeverbindung. Beide Märkte besitzen eigene Stellplatzanlagen.

46 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Aldi, Riedstraße (Dannstadt) – 2 –

Die Anlieferung des Aldi-Marktes erfolgt über eine gut erreichbare Rampe im Anlieferung östlichen Bereich des Marktes.

Stellplätze Die Stellplatzanzahl ist als großzügig dimensioniert zu bewerten.

Arrondierungsflächen bestehen auf dem Grundstück im südwestlichen Bereich Arrondierungsflächen des Geländes, wo derzeit eine Grünfläche vorzufinden ist. Diese Fläche könnte für eine Erweiterung der Parkierungsanlagen genutzt werden.

Immobilie

Der Aldi-Lebensmitteldiscounter besitzt eine Verkaufsfläche von derzeit rd. 950 Verkaufsfläche m². Diese ist als marktgängig zu bezeichnen.

Das äußere und innere Erscheinungsbild ist als sehr gut zu bewerten. Das Ver- Erscheinungsbild triebskonzept der Fa. Aldi Süd wird im bestehenden Markt gut umgesetzt. Erweiterungsmöglichkeiten im Bestand sind grundsätzlich vorhanden. So könnte das bestehende Gebäude v. a. in Richtung Westen und teilweise in Richtung Erweiterungsmöglichkeiten Süden grundsätzlich erweitert werden. Inwieweit durch interne Umbaumaßnah- im Bestand men noch Entwicklungsmöglichkeiten vorhanden sind, konnte nicht eruiert werden. Ein möglicher Neubau des Aldi-Lebensmitteldiscounters ist zum derzeitigen Zeit- Erweiterungsmöglichkeiten punkt aufgrund der Marktgängigkeit des Marktes und des guten äußeren Er- (Neubau) scheinungsbildes nicht zu erwarten.

Entwicklungsfähigkeit

Entwicklungsmöglichkeiten wären am Standort grundsätzlich gegeben. Allerdings Einwicklungsmöglichkeiten weist der Standort mit einer Verkaufsfläche von derzeit 950 m² bereits eine für am Standort den Anbieter Aldi marktgängige Verkaufsflächendimensionierung auf. Perspekti- visch ist ggf. von Betreiberseite mit einer Erweiterung des Marktes zu rechnen. Ein akuter Handlungsbedarf bei dem Anbieter Aldi ist derzeit nicht gegeben. Der Anbieter operiert derzeit auf einer marktgängigen Verkaufsfläche. Auch hinsichtlich der sonstigen Standortrahmenbedingungen und der Immobilieneigenschaften ist eine sehr gute Situation zu konstatieren. Ggf. ist mittel- bis langfristig Ggf. ist Empfehlungen mittel- bis langfristig i.S. eines dynamischen Bestandsschutzes eine Erweiterung denkbar, um den Standort auch langfristig attraktiv zu erhalten bzw. an das La- denkonzept der Fa. Aldi anzupassen. Nennenswerte Umsatzzugewinne wären hiermit jedoch nicht verbunden.

47 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Lidl, Riedstraße (Dannstadt) – 1 –

Mikrostandort

Der Lidl-Standort liegt am nordöstlichen Ortsausgang von Dannstadt im Stand- ortverbund mit einem Aldi-Lebensmitteldiscounter und einem Raiffeisenmarkt. Der Standort ist dabei als überwiegend autokundenorientierter Gewerbegebiets- Kurzbeschreibung standort zu bewerten, weist jedoch wegen seiner Verbundbeziehungen zu den anderen am Standort vorhandenen Anbietern eine wichtige Nahversorgungsbe- deutung für die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im Besonderen und ebenfalls für die Verbandsgemeinde auf.

Der Standort liegt bezogen auf die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im Lage in der Ortsgemeinde / Ortsteil Dannstadt am nordöstlichen Rand des Ortsteiles im dortigen Gewerbe- Verbandsgemeinde gebiet. Bezogen auf die gesamte Verbandsgemeinde ist eine Lage am östlichen Rand festzuhalten. Das Standortumfeld ist im Wesentlichen durch Einzelhandelsbetriebe geprägt. Dabei ist insbesondere ein Aldi-Lebensmitteldiscounter sowie nördlich der Lud- Standortumfeld wigshafener Straße ein Raiffeisen-Gartenfachmarkt zu nennen. In Richtung Sü- den grenzen gewerbliche Betriebe an den Planstandort an. Eine Sichtbarkeit des Standortes aus Richtung des Hauptverkehrsträgers L 530 Sichtbarkeit des Standorts ist durch die Lage des Marktes durch die Erschließung des Gebiets überneh- menden Kreisel als sehr gut zu bewerten. Die Erreichbarkeit mit dem Pkw ist als sehr gut zu bewerten. Der Standort wird über zwei Abfahrtsmöglichkeit von der Riedstraße erschlossen. Auch aus Rich- Erreichbarkeit Pkw tung der Ortsgemeinden Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau ist der Standort – trotz randlicher Lage – noch gut zu erreichen. Der Standortbereich ist über die Haltestelle „Ludwigshafener Straße“ im Standor- Erreichbarkeit ÖPNV tumfeld erschlossen. Die ÖPNV-Erreichbarkeit ist dabei als gut zu bewerten. Fußläufige Einkaufsbeziehungen sind nur in untergeordnetem Umfang vorhan- Erreichbarkeit fußläufig den. Allenfalls für die östlichen Wohngebiete von Dannstadt sind gewisse fußläu- fige Einkaufsbeziehungen anzunehmen.

Grundstück

Das Grundstück ist hinsichtlich Größe und Zuschnitt als großzügig dimensioniert Größe / Zuschnitt zu bewerten. Flächenreserven sind noch auf dem derzeit als Stellplatzfläche genutzten Grundstücksbereich vorhanden. Das Grundstück wird über zwei Abfahrten von der Riedstraße am westlichen Rand des Grundstücks erschlossen. Die Anfahrbarkeit des Standortes ist hierbei Erschließung als sehr gut zu bewerten. Mit dem benachbarten Aldi-Lebensmitteldiscounter besteht eine Wegeverbindung. Beide Märkte besitzen eigene Stellplatzanlagen.

48 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Lidl, Riedstraße (Dannstadt) – 2 –

Die Anlieferung des Lidl-Marktes erfolgt über eine gut erreichbare Rampe an der Anlieferung südlichen Stirnseite des Marktes.

Stellplätze Die Stellplatzanzahl ist als großzügig dimensioniert zu bewerten.

Arrondierungsflächen bestehen auf dem Grundstück selbst durch eine mögliche Arrondierungsflächen Umnutzung von Parkierungsanlagen.

Immobilie

Der Lidl-Lebensmitteldiscounter besitzt eine Verkaufsfläche von derzeit rd. 1.000 Verkaufsfläche m². Diese ist als marktgängig zu bezeichnen. Daneben wurde die Baugenehmi- gung für einen Backshop mit einer Fläche von 145 m² erteilt. Das äußere und innere Erscheinungsbild ist als sehr gut zu bewerten. Das Ver- Erscheinungsbild triebskonzept der Fa. Lidl wird im bestehenden Markt gut umgesetzt. Erweiterungsmöglichkeiten im Bestand sind grundsätzlich vorhanden. So könnte Erweiterungsmöglichkeiten das bestehende Gebäude v. a. in Richtung Westen grundsätzlich erweitert wer- im Bestand den. Inwieweit durch interne Umbaumaßnahmen noch Entwicklungsmöglichkei- ten vorhanden sind, konnte nicht eruiert werden. Ein möglicher Neubau des Lidl-Lebensmitteldiscounters ist zum derzeitigen Zeit- Erweiterungsmöglichkeiten punkt aufgrund der Marktgängigkeit des Marktes und des guten äußeren Er- (Neubau) scheinungsbildes nicht zu erwarten.

Entwicklungsfähigkeit

Entwicklungsmöglichkeiten wären am Standort grundsätzlich gegeben. Allerdings Einwicklungsmöglichkeiten weist der Standort mit einer Verkaufsfläche von derzeit 1.000 m² bereits eine für am Standort den Anbieter Lidl marktgängige Verkaufsflächendimensionierung auf. Perspekti- visch ist ggf. von Betreiberseite mit einer Erweiterung des Marktes zu rechnen. Ein akuter Handlungsbedarf bei dem Anbieter Lidl ist derzeit nicht gegeben. Der Anbieter operiert derzeit auf einer marktgängigen Verkaufsfläche. Auch hinsichtlich der sonstigen Standortrahmenbedingungen und der Immobilieneigenschaften ist eine sehr gute Situation zu konstatieren. Ggf. ist mittel- bis langfristig i.S. ei- Empfehlungen nes dynamischen Bestandsschutzes eine Erweiterung denkbar, um den Standort auch langfristig attraktiv zu erhalten bzw. an das Ladenkonzept der Fa. Lidl anzupassen. Nennenswerte Umsatzzugewinne wären hiermit jedoch nicht verbunden.

49 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort ehemals Penny, Riedstraße (Dannstadt) – 1 –

Mikrostandort

Die Immobilie des ehemaligen Penny-Marktes liegt ebenfalls im Gewerbegebiet Dannstadt-Ost im Standortverbund mit Aldi, Lidl und einem Raiffeisenmarkt. Kurzbeschreibung Das Objekt ist dabei am westlichen Rand des Gewerbegebietes zu finden, wo im Westen der Riedgraben das Gewerbegebiet vom Siedlungsgebiet von Dann- stadt-Schauernheim trennt.

Der Standort liegt bezogen auf die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im Lage in der Ortsgemeinde Ortsteil Dannstadt am nordöstlichen Rand des Ortsteiles im dortigen Gewerbe- / Verbandsgemeinde gebiet. Bezogen auf die gesamte Verbandsgemeinde ist eine Lage am östlichen Rand festzuhalten. Das Standortumfeld ist ebenfalls durch Einzelhandel v. a. in östlicher Richtung geprägt. Dort befinden sich die Anbieter Aldi und Lidl. Direkt südlich schließt Standortumfeld sich ein Wohnhaus an. Im weiteren Standortumfeld in Richtung Süden folgen Gewerbebetriebe. Westlich des Riedgrabens ist zunächst auf Kleingärten und schließlich daran anschließende Wohnbebauung hinzuweisen. Der Standort ist aus Richtung des Hauptverkehrsträgers Ludwigshafener Straße Sichtbarkeit des Standorts / L 530 sehr gut einsehbar.

Sehr gute Erreichbarkeit mit dem Pkw durch Lage an der Hauptverkehrsachse Erreichbarkeit Pkw L 530 im direkten Kreuzungsbereich des zentral gelegenen Kreisels. Der Standortbereich ist über die Haltestelle „Ludwigshafener Straße“ im Erreichbarkeit ÖPNV Standortumfeld erschlossen. Die ÖPNV-Erreichbarkeit ist dabei als gut zu bewerten. Fußläufige Einkaufsbeziehungen sind nur in untergeordnetem Umfang vorhan- Erreichbarkeit fußläufig den. Allenfalls für die östlichen Wohngebiete von Dannstadt sind gewisse fuß- läufige Einkaufsbeziehungen anzunehmen.

50 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort ehemals Penny, Riedstraße (Dannstadt) – 2 –

Grundstück Die Grundstücksgröße ist für einen zeitgemäßen Lebensmittelmarkt als deutlich zu gering bemessen zu bewerten. Einschränkend wirkt sich darüber hinaus ebenfalls die Anwesenheit des direkt südlich gelegenen Wohnhauses aus, welche die Größe / Zuschnitt Möglichkeiten zur Vorhaltung größerer Parkierungsanlagen deutlich beschränkt. Der Geländezuschnitt ist wie die generelle Größe des Grundstücks nicht mehr als zeitgemäß zu bewerten. Die Erschließung des Grundstücks erfolgt über eine zwischen dem Objekt und dem südlich angrenzenden Wohnhaus gelegene Abfahrt von der Riedstraße. Erschließung Durch die enge Zuwegung in Richtung der Parkierungsanlagen ist keine optimale Anbindung des Objektes vorhanden. Die Anlieferung erfolgt im südlichen Teil des Gebäudes. Hier wurde nachträglich Anlieferung eine Überdachung an das bestehende Gebäude angebaut. Stellplätze sind direkt nördlich und südlich des Gebäudes vorhanden. Diese sind Stellplätze jedoch hinsichtlich ihrer Erreichbarkeit (enge Zuwegung) nicht als optimal zu bewerten. Derzeit sind auf dem bestehenden Gelände keine Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden. Ggf. wäre eine Arrondierung des Geländes durch das südlich an den Arrondierungsflächen Standort angrenzende Wohnhaus bzw. die südlich daran angrenzende Parzelle (Gewerbebetrieb) denkbar. Immobilie Das Objekt weist mit derzeit rd. 640 m² Verkaufsfläche eine für Lebensmittel- Verkaufsfläche märkte deutlich zu geringe Verkaufsfläche auf. Eine Nachbelegung durch einen Anbieter im Lebensmittelbereich ist nicht als realistisch zu bewerten. Sowohl das äußere als auch das innere Erscheinungsbild ist nicht mehr als zeit- Erscheinungsbild gemäß zu bewerten. Erweiterungsmöglichkeiten im Bestand sind bei einer realistischen Betrachtung Erweiterungsmöglichkeiten der Standortrahmenbedingungen (zu kleines Grundstück, Stellplatzsituation) nicht im Bestand vorhanden. Auch unter Einbeziehung einer möglichen Arrondierungsfläche (Wohnhaus am Südostrand des Grundstücks) würde das dann entstehende Grundstück nur knapp den Standortanforderungen eines modernen Lebensmittelmarktes inkl. einer entsprechenden Anzahl an Stellplätzen genügen. Allenfalls unter Hinzuzie- Erweiterungsmöglichkeiten hung einer weiteren Parzelle (Gewerbebetrieb südlich des Standorts) wäre eine (Neubau) Neuordnung des Standorts denkbar. Allerdings wäre bei einer Neubebauung in jedem Fall mit höheren Baukosten (Abbruch bestehende Gebäude, Altlasten, Baubereitmachung etc.) zu rechnen, sodass auch in diesem Bereich Restriktio- nen vorliegen. Entwicklungsfähigkeit Der Standort ist als veraltet zu bewerten. Insbesondere hinsichtlich seiner Ver- kaufsfläche, aber auch seines Marktauftrittes und der sonstigen Standortrahmen- bedingungen (insbesondere Parkierungssituation) weist der Standort einen er- Einwicklungsmöglichkeiten heblichen Modernisierungsstau auf. Die Chancen auf eine Nachnutzung des am Standort / Empfehlungen Objekts als Lebensmittelstandort sind als sehr gering einzuordnen. Bei einer realistischen Bewertung der Situation sind des Weiteren keine Entwicklungsmög- lichkeiten für ein Einzelhandelsgroßprojekt gegeben.

51 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort ehemals Wasgau, Neustädter Straße (Schauernheim) – 1 –

Mikrostandort

Der ehemalige Wasgau-Lebensmittelvollsortimenter liegt am nördlich Ortsrand von Dannstadt-Schauernheim im Ortsteil Schauernheim in einem Mischgebiet und übernimmt derzeit insbesondere eine Versorgungsfunktion für den direkt angrenzenden Ortsteil Schauernheim. Das Standortumfeld ist in Richtung Süden durch bis an den Standort heranreichende Wohnbebauung und durch die Filiale Kurzbeschreibung der Kreissparkasse geprägt. Derzeit befindet sich südlich des Standortbereiches ein Wohngebiet in der Entwicklung. Direkt westlich des Standortes schließt sich eine Ausstellungshalle für Landmaschinen an. Der Markt wird von tegut über- nommen und in diesem Zuge durch interne Umbaumaßnahmen die Verkaufsflä- che auf rd. 770 m² erweitert.

Bezogen auf die Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim liegt der Standort am Nordrand, jedoch in integrierter Lage und im unmittelbaren Standortumfeld von Lage in der Ortsgemein- größeren Wohngebieten, so dass der Standort für diesen Ortsteil eine fußläufige de / Verbandsgemeinde Versorgungsfunktion übernehmen kann. Bezogen auf die gesamte Verbandsge- meinde ist eine randliche Lage des Standortes festzuhalten. Das Standortumfeld ist in Richtung Süden überwiegend durch Wohnen geprägt, derzeit befindet sich dort ein Wohngebiet in der Aufsiedlungsphase, direkt west- Standortumfeld lich des Standortes schließt sich eine Ausstellungshalle für Landmaschinen an. In Richtung Norden sind landwirtschaftlich genutzte Flächen vorhanden. Der Standort ist aus Richtung der Speyerer Straße (L 454) gut erkennbar. Durch die intensive Begrünung des Grundstücks und durch die Lage des Eingangsbe- Sichtbarkeit des Stand- reichs auf der der Straße rückgewandten Seite ist eine direkte Einsehbarkeit des orts Standortes nicht gewährleistet. Auch die Pkw-Frequenz an der Speyerer Straße im Vergleich zur Ludwigshafener Straße im Ortsteil Dannstadt deutlich geringer ausgeprägt. Eine Erreichbarkeit mit dem Pkw ist gegeben. Insbesondere aus Dannstadt- Schauernheim stellt der Standort einen gut erreichbaren Nahversorgungsstandort Erreichbarkeit Pkw dar. Aus Richtung der westlich gelegenen Ortsgemeinden Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau ist durch die randliche Lage in der Verbandsgemeinde bereits eine gewisse Distanz an den Standort vorhanden. Eine Haltestelle (Schauernheim-Nord) ist in einer Entfernung von ca. 200 m vor- Erreichbarkeit ÖPNV zufinden. Dem Standort kann eine sehr gute fußläufige Erreichbarkeit zugeschrieben wer- Erreichbarkeit fußläufig den. Gerade aus Richtung der direkt südlich angrenzenden Wohngebiete Schau- ernheims ist eine sehr gute fußläufige Erreichbarkeit gegeben.

52 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort ehemals Wasgau, Neustädter Straße (Schauernheim) – 2 –

Grundstück

Das Grundstück ist nahezu quadratisch geschnitten und hinsichtlich der Größe für den derzeit vorhandenen Markt als ausreichend zu bewerten. Sollte es je- Größe / Zuschnitt doch zu einer Modernisierung und damit einhergehenden größeren Verkaufsflä- chenerweiterung kommen, ist das derzeit bestehende Grundstück um weitere Arrondierungsflächen (z. B. in Richtung Nordosten bzw. Norden) zu ergänzen. Eine Erschließungsfunktion übernimmt eine vom östlich des Standortes gelegenen Kreisel aus abzweigende Straße (Neustädter Straße). Die Zufahrt zu den im Erschließung nördlichen Bereich des Geländes gelegenen Parkplätzen erfolgt durch eine rückwärtig gelegene Zufahrt zum Markt. Die Anlieferung des Marktes erfolgt durch einen im westlichen Bereich des Ge- Anlieferung bäudes gelegenen überdachten Anlieferungsbereich.

Die Stellplätze sind derzeit hinsichtlich ihrer Zahl als ausreichend zu bewerten Stellplätze und dem Objekt in nördlicher Richtung vorgelagert. Arrondierungsflächen sind auf dem bestehenden Gelände nur noch begrenzt vorhanden. Jedoch grenzen in nördlicher Richtung ausgedehnte landwirtschaftlich genutzte Flächen an, so dass bei einer Einbeziehung dieser Flächen grund- Arrondierungsflächen sätzlich ausreichende Flächenpotenziale zur Realisierung eines modernen Le- bensmittelvollsortimenters inkl. einer entsprechenden Anzahl an Stellplätzen gegeben sind.

Immobilie

Die Verkaufsfläche des ehemaligen Lebensmittelvollsortimenters Wasgau ist mit rd. 670 m² (perspektivisch 770 m², Übernahme durch tegut) nicht mehr als zeit- gemäß zu bewerten. Vor dem Hintergrund des in Schauernheim verfügbaren Verkaufsfläche Kaufkraftpotenzials und der zu erwartenden positiven Einwohnerentwicklung wäre am Standort die Realisierung eines kleineren Lebensmittelvollsortimenters im Sinne einer Modernisierung des Bestandsobjektes mit 1.200 – 1.400 m² VK denkbar. Das Erscheinungsbild des Marktes kann grundsätzlich als ansprechend bewer- Erscheinungsbild tet werden, jedoch sind aus Kundensicht ebenfalls Modernisierungsmaßnahmen wünschenswert. Erweiterungsmöglichkeiten im Bestand sind grundsätzlich unter Hinzuziehung Erweiterungsmöglichkeiten von Arrondierungsflächen möglich. Auf dem bestehenden Gelände ist jedoch im Bestand eine sinnvolle Anordnung von ergänzenden Flächen sowohl für Parkierungsan- lagen als auch für Verkaufsflächenanteile nicht vorstellbar. Erweiterungsmöglichkeiten im Neubau sind unter Hinzuziehung möglicher Ar- Erweiterungsmöglichkeiten rondierungsflächen ebenfalls denkbar. So könnte bei einem Neubau ein moder- (Neubau) ner und zeitgemäßer Lebensmittelmarkt realisiert werden, welcher den derzeitigen Kundenansprüchen genügt.

Entwicklungsfähigkeit

Entwicklungsmöglichkeiten am Standort sind grundsätzlich unter Berücksichti- gung möglicher Arrondierungsflächen gegeben. Die Realisierungsfähigkeit eines Einwicklungsmöglichkeiten modernen an das Kaufkraftpotenzial von Schauernheim angepassten Lebens- am Standort mittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.200 – 1.400 m² ist dabei als gegeben zu bewerten. Am Standort Schauernheim-Nord ist die Realisierung eines modernen und an Empfehlungen das Kaufkraftpotenzial von Schauernheim angepassten Lebensmittelvollsorti- menters mit einer Verkaufsfläche von 1.200 – 1.400 m² möglich.

53 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Treff 3000, Keltenstraße (Hochdorf-Assenheim) – 1 –

Mikrostandort

Der Treff 3000-Lebensmitteldiscounter befindet sich im Nahversorgungszentrum von Hochdorf-Assenheim in einem Zwischenbereich zwischen den ehemals ei- genständigen Ortsteilen Hochdorf und Assenheim an der L 530 (Hauptstraße) Kurzbeschreibung zwischen Mühlstraße im Westen und Johannes-Büber-Straße im Osten. Im Standortverbund sind zudem die beiden Kreditinstitute Kreissparkasse und Volksbank angesiedelt. Ein über Jahre dort ansässiger Schlecker-Drogeriemarkt hat infolge der Insolvenz von Schlecker zwischenzeitlich geschlossen.

Bezogen auf die Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim ist eine zentrale Lage des Standortes zwischen den beiden ehemals eigenständigen Ortsteilen zu konstatie- Lage in der Ortsgemein- ren. Dabei schließen sich direkt an den Planstandort Wohnlagen an. Bezogen auf de / Verbandsgemeinde die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim spielt der Standort insbesondere für die westlich gelegenen Ortsgemeinden Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau eine Rolle als Nahversorgungsstandort. Direkt in Richtung Norden, Westen und Osten schließen sich Wohngebiete an den Standort an. Südlich der L 530 ist in südöstlicher Richtung auf ein kleineres Standortumfeld Gewerbegebiet und in südwestlicher Richtung auf ein weiteres Wohngebiet hinzuweisen. Sichtbarkeit des Stand- Eine Sichtbarkeit des Standortes aus Richtung des Hauptverkehrsträgers L 530 orts ist gegeben. Der Standort ist aus dieser Richtung sehr gut zu erkennen. Die Pkw-Erreichbarkeit aus Richtung Hochdorf-Assenheim und Rödersheim- Gronau ist als gut zu bewerten. Auch aus Richtung Dannstadt-Schauernheim ist Erreichbarkeit Pkw der Standort schnell zu erreichen. Ausgeprägte Kundeneinkaufsbeziehungen sind in diese Richtung jedoch nicht vorhanden. Eine Haltestelle des ÖPNV (Hochdorf-Assenheim, Mühle) ist im direkten Standor- Erreichbarkeit ÖPNV tumfeld vorhanden.

Eine fußläufige Erreichbarkeit ist insbesondere aus Richtung des Ortsteiles Erreichbarkeit fußläufig Hochdorf, aber auch aus Richtung Assenheim gegeben.

Grundstück

Das Grundstück ist hinsichtlich seiner Größe als vergleichsweise eng bemessen zu bewerten. Dabei befindet sich der Treff 3000-Lebensmitteldiscounter im süd- westlichen Teilbereich des Grundstücks, die Stellplätze sind dem Markt in nord- östlicher Richtung vorgelagert. Im nördlichen Bereich wird der Standort durch ein Größe / Zuschnitt bestehendes Wohn- und Geschäftshaus mit den Kreditinstituten Volksbank und Sparkasse begrenzt. Im östlichen Bereich schließt sich eine kleinere Gartenanla- ge an den Standort an. Das Grundstück selbst ist dabei als vergleichsweise lang- gezogen zu bewerten und weist nur eine begrenzte seitliche Ausdehnung auf. Eine Erschließung des Grundstücks erfolgt über zwei Abfahrtsmöglichkeiten von Erschließung der L 530 (Johannes-Büber-Straße und Mühlstraße).

54 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Treff 3000, Keltenstraße (Hochdorf-Assenheim) – 2 – Die Anlieferung des Marktes erfolgt über die Keltenstraße im rückwärtigen Anlieferung und den Wohngebieten zugewandten Bereich des Marktes. Die Anfahr- barkeit des Objektes ist dabei nicht als optimal zu bewerten. Stellplätze befinden sich sowohl hinter dem Markt, den Markt in südliche Richtung begleitend sowie in östlicher Richtung dem Markt vorgelagert. Stellplätze Die Anzahl der Stellplätze ist dabei als für das Objekt angemessen zu bewerten. Arrondierungsflächen sind im östlichen Bereich des Geländes auf der dort bestehenden Gartenanlage sowie direkt nordöstlich an den bestehenden Arrondierungsflächen Markt angrenzend im Bereich der derzeitigen Durchfahrtsmöglichkeit zwischen Volksbank-Gebäude und Treff 3000-Lebensmitteldiscounter vorhanden.

Immobilie

Die Verkaufsfläche des Treff 3000-Lebensmitteldiscounters beträgt derzeit rd. 600 m² und ist für den Anbieter Treff noch als gängig zu bewerten. Verkaufsfläche Jedoch wird auch beim Anbieter Treff eine Verkaufsfläche von rd. 800 m² angestrebt. Modernisierungspotenzial ist hinsichtlich der Verkaufsfläche grundsätzlich vorhanden. Das äußere und innere Erscheinungsbild des Marktes ist als modernisie- Erscheinungsbild rungsfähig einzuordnen. Erweiterungsmöglichkeiten im Bestand sind ohne eine Hinzuziehung von Arrondierungsflächen derzeit nicht möglich. Unter Berücksichtigung von Arrondierungsflächen wäre eine Erweiterung der Marktfläche in Richtung Volksbank-Gebäude denkbar. Zusätzliche Erweiterungsmöglichkeiten im Parkplätze könnten auf dem Areal der derzeitigen Grünfläche entstehen. Bestand Inwieweit diese Erweiterungsmöglichkeiten jedoch realisierbar sind, ist zum derzeitigen Zeitpunkt nicht abzuschätzen. Eine Entwicklungsmöglichkeit durch einen Neubau am selben Standort ist derzeit nicht zu sehen, da der Standort für einen Neubau als zu eng bemessen zu bewerten ist. Allerdings ist nach Angaben der Verwaltung Erweiterungsmöglichkeiten südlich der L 530 auf der im Flächennutzungsplan als „Fläche für Ge- (Neubau) meinbedarf“ mit Zweckbestimmung Schule ausgewiesenen Fläche grund- sätzlich die Möglichkeit der Realisierung eines Neubaus gegeben, da die Fläche für diese Zweckbestimmung nicht mehr benötigt wird.

Entwicklungsfähigkeit

Grundsätzlich sind Entwicklungsmöglichkeiten am Standort durch eine Verkaufsflächenerweiterung auf bis zu 800 m² vorhanden. Inwieweit diese jedoch als realisierbar einzuschätzen ist, ist aufgrund der nicht geklärten Einwicklungsmöglichkeiten am Verfügbarkeit von Arrondierungsflächen zum derzeitigen Zeitpunkt nicht Standort abschätzbar. Allerdings bestehen generell Möglichkeiten zur Realisierung eines Ersatzneubaus im Bereich der im rechtskräftigen Flächennutzungs- plan dargestellten „Fläche für Gemeinbedarf“ südlich der L 530. Voraus- setzung wäre dann eine Änderung des Flächennutzungsplans. Generell kann für den Standort eine Verkaufsflächenerweiterung auf bis Empfehlungen zu 800 m² empfohlen werden, um die Sicherung der Nahversorgung in Hochdorf-Assenheim auch zukünftig gewährleisten zu können.

55 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Entwicklungsstandort L 530 Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)

Mikrostandort

Der Entwicklungsstandort befindet sich am Westrand des Siedlungsgebie- tes von Dannstadt-Schauernheim auf der Gemarkung von Hochdorf- Assenheim nördlich der L 530. In Richtung Osten folgen der Friedhof, ein Kurzbeschreibung Ärztehaus, die Feuerwehr, eine Tankstelle und das Rathaus. In Richtung Süden schließen sich ausgedehnte Wohngebiete an. Der Standort befindet sich dabei bezogen auf die gesamte Verbandsgemeinde in zentraler Lage.

Der Standort befindet sich in zentraler Lage innerhalb der Verbandsge- Lage in der Ortsgemeinde / meinde und ist schnell aus allen Ortsgemeinden zu erreichen. Lage des Verbandsgemeinde Standorts in Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim) im Bevölkerungsschwerpunkt der Verbandsgemeinde. Standortumfeld in Richtung Osten durch Friedhof, Ärztehaus, Rathaus und kleineres Wohngebiet geprägt. In Richtung Süden bzw. Südosten Standortumfeld folgen die Feuerwehr sowie ausgedehnte Wohnlage von Dannstadt. In Richtung Westen landwirtschaftliche Nutzfläche. In Richtung Norden schließt sich die Autobahn an. Sehr gute Sichtbarkeit, von Westen, von der L 530 und der A 65 gegeben. Sichtbarkeit des Standorts Aus Richtung Dannstadt Sichtbarkeit weniger stark ausgeprägt. Sehr gute Erreichbarkeit mit dem Pkw aus allen Richtungen der Ver- Erreichbarkeit Pkw bandsgemeinde. Durch zentrale Lage optionaler Standort für einen zu- kunftsfähigen Nahversorgungsstandort. Haltestelle am Rathaus, Dannstadt-Schauernheim in einer Entfernung Erreichbarkeit ÖPNV von rd. 200 m fußläufig sehr gut zu erreichen. Wohngebiete reichen im Süden bis direkt an den Standort heran. Für Erreichbarkeit fußläufig Teile der Bevölkerung von Dannstadt kann der Standort auch fußläufige Versorgungsfunktion übernehmen.

56 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Grundstück

Grundstücksgröße und Zuschnitt ideal zur Realisierung eines zeitgemä- Größe / Zuschnitt ßen Nahversorgungsstandorts (auch mit mehreren Nutzungen, wie z. B. Lebensmittelvollsortimenter, Drogeriemarkt). Erschließung kann über eine Abfahrtsmöglichkeit von der L 530 problem- Erschließung los erfolgen.

Grundstück ist großzügig dimensioniert, sodass eine problemlose Platzie- Anlieferung rung der Anlieferung möglich ist.

Das Grundstück ist aufgrund seiner Größe zur Schaffung einer angemes- Stellplätze senen Anzahl an Stellplätzen geeignet.

Arrondierungsflächen Grundsätzlich in Richtung Westen vorhanden.

Entwicklungsfähigkeit

Der Standort ist durch seine Lage sehr gut zur Realisierung eines Nah- versorgungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim geeignet. Dort könnte ein zeitgemäßer Lebensmittel- vollsortimenter mit 1.500 – 1.600 m² VK realisiert werden. Es ist geplant Entwicklungsmöglichkeiten am den bestehenden Edeka-Markt in Dannstadt an den Standort zu verla- Standort gern. Des Weiteren wäre der Standort ebenfalls für die Realisierung eines zeitgemäßen Drogeriemarktes geeignet, der derzeit in der Verbandsge- meinde nach der Insolvenz von Schlecker fehlt. So konnte am Standort ein zukunftsfähiger Nahversorgungsstandort für die Verbandsgemeinde realisiert werden. Aus gutachterlicher Sicht wird empfohlen einen Lebensmittelvollsortimen- ters (Verlagerung Edeka) am Standort zu realisieren. Sollten sich an den anderen zumindest generell denkbaren Standorten in der Verbandsgemeinde (z. B. Edeka-Altstandort, ehemaliger Penny- Empfehlungen Markt, Wasgau) keine realistischen Entwicklungsmöglichkeiten zur Reali- sierung eines Drogeriemarktes abzeichnen, wären perspektivisch (nach ca. 1 – 2 Jahren) nochmals die Möglichkeiten zur Realisierung eines Drogeriemarktes am Entwicklungsstandort zu prüfen und das Konzept ggf. entsprechend anzupassen.

57 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Netto, Hauptstraße (Rödersheim-Gronau) – 1 –

Mikrostandort

Der Netto-Lebensmitteldiscounter befindet sich in Rödersheim-Gronau in zentraler, integrierter Lage an der Ortsdurchfahrtsstraße (Hauptstraße) und wird von Kurzbeschreibung Wohngebieten und in nordwestlicher Richtung durch ein weiteres Wohn- und Geschäftshaus umgeben. Der Anbieter sichert dabei einen wesentlichen Teil der Nahversorgung für die Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau.

Der Standort des Netto-Marktes liegt bezogen auf die Ortsgemeinde Rödersheim- Gronau in zentraler Lage und kann aus allen Richtungen der Ortsgemeinde schnell mit sämtlichen Verkehrsmitteln erreicht werden. Durch die Nähe zu ande- Lage in der Ortsgemein- ren Einzelhandelsbetrieben (Apotheke, Bäckerei, Kreditinstitut) ist die Möglichkeit de / Verbandsgemeinde von Kopplungseinkäufen gegeben. Bezogen auf die Verbandsgemeinde weist der Standort eine Lage am nordwestlichen Rand auf. Aufgrund der Lage übernimmt der Netto-Lebensmitteldiscounter überwiegend eine Versorgungsaufgabe auf Ebene der Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau. Das direkte Standortumfeld ist in Richtung Nordwesten durch ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Kreditinstitut (Volksbank), einer Bäckerei sowie sonsti- Standortumfeld gen Nutzungen geprägt. Direkt nördlich des Standortes befindet sich eine Apo- theke. Das sonstige Standortumfeld ist überwiegend durch Wohnnutzungen ge- prägt. Der Standort kann dabei als integriert eingeordnet werden. Aus Richtung der Hauptdurchfahrtsstraße (Hauptstraße) ist der Standort sehr gut Sichtbarkeit des Stand- sichtbar. Jedoch hat die Hauptstraße nahezu keine Rolle als überörtlicher Ver- orts kehrsträger, so dass die Versorgungsfunktion auf die Ortsgemeinde Rödersheim- Gronau beschränkt ist.

Erreichbarkeit Pkw Eine Erreichbarkeit mit Pkw ist durch die Anbindung an die Hauptstraße gegeben.

Die nächsten Haltestellen befinden sich ca. 200 m weiter westlich des Standortes Erreichbarkeit ÖPNV (Rödersheim-Ost).

In fußläufiger Hinsicht ist eine sehr gute Erreichbarkeit des Standortes zu konsta- Erreichbarkeit fußläufig tieren.

58 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Standort Netto, Hauptstraße (Rödersheim-Gronau) – 2 –

Grundstück

Das Grundstück ist trotz seiner Lage innerhalb der Bebauung der Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau als großzügig bemessen zu bewerten. Hinsichtlich des Zu- Größe / Zuschnitt schnitts ist eine nahezu rechteckige Form festzuhalten. Im südwestlichen Bereich des Grundstücks ist ein Kinderspielplatz hinter dem bestehenden Gebäude des Netto-Marktes vorhanden. Die Erschließung erfolgt über die Hauptstraße bzw. die Oberndorffstraße über Erschließung zwei Abfahrtsmöglichkeiten. Diese können die zu- und abgehenden Verkehre gut abwickeln. Die Anlieferung des Marktes wird im westlichen Teil des Gebäudes sichergestellt Anlieferung und ist hierbei als problemlos zu bewerten.

Die Stellplatzanzahl ist großzügig bemessen, die Stellplätze sind dem Markt in Stellplätze östlicher Richtung zugeordnet. Arrondierungsflächen sind auf dem bestehenden Parkplatz vorhanden, da dieser Arrondierungsflächen großzügig dimensioniert ist. Ggf. wären Flächen ebenfalls im Bereich des derzeit direkt südlich an den Markt angrenzenden Kinderspielplatz vorhanden.

Immobilie

Der Netto-Lebensmitteldiscounter ist mit seiner Verkaufsfläche von derzeit rd. 600 m² als modernisierungsbedürftig anzusehen. Moderne Netto-Lebensmittel- Verkaufsfläche discounter verfügen derzeit über eine Verkaufsfläche von rd. 800 m². Ein gewisser Modernisierungsbedarf ist in diesem Zusammenhang zu sehen. Der Markt ist hinsichtlich des äußeren und inneren Erscheinungsbildes noch als Erscheinungsbild marktgerecht zu bewerten. Ein gewisser Modernisierungsbedarf besteht dennoch. Erweiterungsmöglichkeiten im Bestand sind grundsätzlich durch eine Erweiterung Erweiterungsmöglichkeiten des Gebäudes in östlicher Richtung möglich. So könnte die Verkaufsfläche auf im Bestand bis zu rd. 800 m² erweitert werden. Erweiterungsmöglichkeiten Erweiterungsmöglichkeiten durch einen Neubau werden bei einer realistischen (Neubau) Betrachtung nicht gesehen.

Entwicklungsfähigkeit

Am Standort ist grundsätzlich vor dem Hintergrund des in Rödersheim-Gronau Einwicklungsmöglichkeiten vorhandenen Potenzials eine Verkaufsflächenerweiterung auf rd. 800 m² möglich. am Standort Diese könnte auf dem bestehenden Parkplatz realisiert werden. Für den Standort von Netto ist eine Verkaufsflächenerweiterung zur Sicherung Empfehlungen der Wettbewerbsfähigkeit des Anbieters auf ca. 800 m² Verkaufsfläche zu empfehlen.

59 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

3. Handlungsempfehlungen

Auf Basis der konkreten Entwicklungsmöglichkeiten an den einzelnen Standorten sind folgende umsetzbaren Handlungsempfehlungen abzuleiten:

. Erweiterung Wasgau perspektivisch tegut (Dannstadt-Schauernheim) auf ca. 1.200 – 1.400 m² VK

. Erweiterung Netto (Rödersheim-Gronau) auf ca. 800 m² VK.

Folgende Maßnahme bedarf einer tiefergehenden Untersuchung der Umsetzungs- und Realisierungsmöglichkeiten:

. Erweiterung / Verlagerung Treff 3000 (Hochdorf-Assenheim) auf ca. 800 m² VK.

An folgenden Standorten sind realistische Erweiterungsmöglichkeiten am bestehenden Standort (inkl. Berücksichtigung denkbarer Arrondierungsflächen) nach eingehender Analyse nicht realistisch:

. Edeka, Dannstadt-Schauernheim

. Objekt ehemaliger Penny, Dannstadt-Schauernheim.

Für diese Standorte wird eine Weiterentwicklung auf Basis des derzeit vorhandenen Be- stands empfohlen.

Folgende Anbieter sind derzeit als marktgängig zu bewerten, so dass kein akuter Hand- lungsbedarf besteht. Ggf. sind hier mittel- bis langfristig geringfügige Verkaufsflächener- weiterungen i. S. eines dynamischen Bestandsschutzes denkbar:

. Aldi, Dannstadt-Schauernheim

. Lidl, Dannstadt-Schauernheim.

60 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Als möglicher neuer Entwicklungsstandort kann der Standort am Westrand von Dann- stadt-Schauernheim (L 530 Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)) genannt werden.

Der Standort ist durch seine Lage sehr gut zur Realisierung eines Nahversorgungs- standortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim geeignet. Nach eingehender Prüfung der Entwicklungsmöglichkeiten an allen denkbaren Standorten im Gebiet der Verbandsgemeinde i.S. einer Alternativenprüfung stellt der Standort am West- rand von Dannstadt-Schauernheim auf Hochdorf-Assenheimer Gemarkung den einzigen Standort zu Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters als Versorgungsstandort für die gesamte Verbandsgemeinde dar. Dort könnte ein zeitgemäßer Lebensmittelvollsorti- menter mit 1.500 – 1.600 m² VK realisiert werden. Es ist geplant den bestehenden Edeka- Markt in Dannstadt an den Standort zu verlagern.

Des Weiteren wäre der Standort ebenfalls für die Realisierung eines zeitgemäßen Droge- riemarktes geeignet, der derzeit in der Verbandsgemeinde nach der Insolvenz von Schle- cker fehlt. So könnte am Standort ein zukunftsfähiger Nahversorgungsstandort für die Verbandsgemeinde realisiert werden. Die Raumordnung empfiehlt als Drogeriemarkt- standort allerdings eine Nachnutzung des Altstandortes von Edeka, sodass eine Nutzung durch einen Drogeriemarkt hier zunächst nicht in Betracht kommt.

Aus gutachterlicher Sicht wird daher empfohlen einen Lebensmittelvollsortimenter (Verla- gerung Edeka) am Standort zu realisieren. Sollten sich an den anderen zumindest generell denkbaren Standorten in der Verbandsgemeinde (z. B. Edeka-Altstandort, ehemaliger Penny-Markt, Was-gau) keine realistischen Entwicklungsmöglichkeiten zur Realisierung eines Drogeriemarktes abzeichnen, wären perspektivisch (nach ca. 1 – 2 Jahren) nochmals die Möglichkeiten zur Realisierung eines Drogeriemarktes am Entwicklungsstandort zu prüfen und das Konzept ggf. entsprechend anzupassen.

Allerdings ist zu beachten, dass zur Realisierung des Standorts ein Zielabweichungsver- fahren von den Freiraumschutzzielen und landesplanerischen Zielen im Bereich Einzel- handel notwendig sein wird.

61 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

VII. Einzelhandelskonzept für die Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim

1. Ziele des Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim

Zur Sicherung und gezielten Weiterentwicklung des Einzelhandels in der VG Dannstadt- Schauernheim ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung herangezogen werden sollte.

Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu formulieren:

. Sicherung der grundzentralen Versorgungsfunktion von Dannstadt-Schauernheim

. Sicherung und Weiterentwicklung der Angebotssituation und städtebauliche Rah- menbedingungen in den Ortsmitten der jeweiligen Ortsgemeinden

. Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung mit Lebensmitteln in allen Orts- gemeinden.

Eine geordnete Weiterentwicklung des Einzelhandels erfordert die Beachtung zweier städtebaulich relevanter Kernpunkte (vgl. Abbildung 18):

. die Erstellung eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Stadtentwicklungspla- nung, das als Grundlage für die weitere Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben heranzuziehen ist (= Sortimentskonzept),

. die Überprüfung und ggf. Neuformulierung von räumlichen Prioritäten hinsichtlich der Weiterentwicklung der Flächen des Einzelhandels nach Standorten (= Stand- ortkonzept).

Mit dem vorgeschlagenen Sortiments- und Standortkonzept sollen die Rahmenbedingun- gen für eine zukunftsorientierte und geordnete Ortsentwicklung geschaffen werden. Es ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass ein Einzelhandelskonzept nur die entsprechenden Rahmenbedingungen für eine adäquate Entwicklung bereitstellt. Es entbindet jedoch nicht von weiteren aktiven Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an städtebau- lich gewünschten Standorten (v.a. in den zentralen Lagen).

62 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildung 18: Standort- und Sortimentskonzept für die Verbandsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim

Ziele . Sicherung der Versorgungsfunktion des Grundzentrums Dannstadt-Schauernheim . Sicherung und Weiterentwicklung der Situation in den Ortsmitten . Sicherung der Nahversorgung in allen Ortsgemeinden

Sortimentskonzept Standortkonzept

Festlegung der Sortimente mit hoher Bedeutung für die Festlegung der Standorte zur Weiterentwicklung des

zentralen Versorgungsbereiche Einzelhandels

 zentren- / nahversorgungsrele-  Abgrenzung zentraler Versor- vante Sortimente, gungsbereiche

z. B. Lebensmittel, Drogeriewaren, Bücher, Schreib-, Spielwaren, Be-  Abgrenzung Versorgungs- bereiche (Lebensmittel – kleidung, Schuhe, Heimtextilien, Hausrat, Uhren / Schmuck etc. Nahversorgung)

 Ausschluss zentrenrelevanter  nicht zentrenrelevante Sortimen- te, z.B. Bau- und Heimwerkerarti- Sortimente außerhalb der zent-

kel, Teppiche, Möbel ralen Versorgungsbereiche (z. B. in Gewerbegebieten)

GMA 2015

63 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

2. Standortkonzept

2.1 Abgrenzung und Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche

Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzel- handel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandels- betriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit. Er- gänzend werden bei der Abgrenzung die Standorte öffentlicher und privater Dienstleistun- gen berücksichtigt. Zur Abrundung kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenhei- ten (z.B. Ringstraße, Topographie, markanter Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen und öffentlicher Einrichtungen (z.B. Rathaus, Stadthalle) zum Tragen (vgl. Abbildung 19). Es ist zu unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht. Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem zentralen Versorgungsbe- reich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete be- schränken.

Abbildung 19: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche

Einzelhandel / Komplementärnutzungen: - quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Di- mensionierung) - qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Komplementär- Bestandsdichte)

städte-städte-nutzungen baulichebauliche (= Ergänzung) städtebauliche Gegebenheiten:

- stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit EinzelhandelEinzelhandel Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie (=(= Basis) / Stadtmauer / markanter Wechsel der Bebauungsstruktur / geschlossene Bau- körper bzw. Bebauungsstrukturen etc.) GegebenheitenGegebenheiten - Lage bedeutender Infrastruktureinrichtun- (= Rahmenbedingung) gen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. (= Rahmenbedingung) Bahnhof, Rathaus, Stadthalle).

GMA-Darstellung 2015

64 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

2.2 Zentrale Versorgungsbereiche in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim

Auf Basis der aktuellen GMA-Erhebung und der vorstehend aufgeführten Abgrenzungskri- terien werden für die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim die zentralen Versor- gungsbereiche wie folgt ausgewiesen. Dabei wird ebenfalls den derzeit vorliegenden Un- sicherheiten bezüglich der Entwicklungsperspektiven an unterschiedlichen Standorten Rechnung getragen und auch bei der Abgrenzung von Versorgungsbereichen auf eine planerische Flexibilität geachtet:

Ortsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. „Zentraler Versorgungsbereich Dannstadt-Schauernheim“:

Der zentrale Versorgungsbereich „Dannstadt-Schauernheim erstreckt sich im We- sentlichen entlang der Hauptstraße und den daran angrenzenden Straßen (z. B. Kirchenstraße, Weinbietstraße). Des Weiteren wurde der Edeka-Standort im Be- reich des Seebachrings dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet, um nach einer möglichen Verlagerung von Edeka Nachnutzungsmöglichkeiten für das Be- standsobjekt zu eröffnen. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs ist ein vereinzelter Geschäftsbesatz aus dem vorwiegend kurzfristigen Bedarfsbereich, aber auch aus dem mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich vorhanden. Ein zu- sammenhängender Einzelhandelsbesatz ist hingegen nicht vorzufinden, was auf die besonderen städtebaulichen Strukturen in Dannstadt-Schauernheim (Straßen- dorf) zurückzuführen ist und welche sich im historischen Kontext als persistent erwiesen hat. Neben dem Einzelhandelsbesatz befinden sich hier jedoch auch weitere Nutzungen, welche eine Bedeutung für das gesamte Verbandsgemeindegebiet besitzen (Verbandsgemeindeverwaltung, kulturelle Einrichtungen, Ärzte, Dienst- leistungsbetrieben u.ä.). Insofern kommt diesem Standortbereich eine Versor- gungsbedeutung für die gesamte Verbandsgemeinde zu. Die gewählte Abgren- zung orientiert sich dabei am bestehenden Einzelhandels -/ Dienstleistungsbesatz sowie sonstigen strukturprägenden Gebäuden (im Norden Rathaus; im Süden „Zentrum Alte Schule“). Die relativ langgezogene Abgrenzung des zentralen Ver- sorgungsbereiches ist somit anhand der faktischen Situation in Dannstadt- Schauernheim abgegrenzt worden. Durch die Ausweisung des Gebiets als zentraler Versorgungsbereich sollen in Zukunft Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimen- ten innerhalb dieses Standortbereichs konzentriert werden, sodass durch diese

65 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Maßnahme eine gezielte Steuerung der Einzelhandelsentwicklung verfolgt werden kann. Jedoch muss in diesem Zusammenhang auch festgehalten werden, dass die Neuansiedlung von größeren Einzelhandelsbetrieben (Lebensmittelmärkte) in diesem Standortbereich vor dem Hintergrund der Standortrahmenbedingungen nicht möglich ist. Das Hauptaugenmerk in diesem Bereich sollte auf der Sicherung und dem Erhalt der dort bereits angesiedelten kleinflächigen Anbieter gelegt werden.

. „Bestandsstandort Dannstadt-Ost“:

Der Bestandsstandort „Dannstadt-Ost“ befindet sich am östlichen Ortsausgang in Richtung Mutterstadt. Hier sind die beiden Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl sowie das aktuell leerstehende ehemalige Penny-Objekt zu finden. Die Anbieter Aldi und Lidl verfügen aktuell über eine zeitgemäße Verkaufsfläche, so dass heute kein akuter Handlungsbedarf i. S. einer Verkaufsflächenerweiterung an diesem Standort besteht. Daher wird der Standort als Bestandsstandort ausgewiesen.

. „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Schauernheim“:

Im Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Schauernheim war bis vor kurzem ein Wasgau-Lebensmittelsupermarkt angesiedelt. Perspektivisch wird der Standort durch tegut übernommen. Dieser Standort sichert die Nahversorgung der Bevölkerung im nördlich der Autobahn A 65 gelegenen Schauernheim. Des Weite- ren übernimmt der Standort auch eine Versorgungsaufgabe für südlich gelegenen Wohngebiete. Der Standort am nördlichen Ortsrand des Ortsteils Schauernheim ist zu sichern. Durch die derzeitige Aufsiedlung des Neubaugebiets direkt südlich des Standorts hat Schauernheim in den letzten Jahren rd. 180 Einwohner hinzuge- wonnen. Perspektivisch ist bei einer Vollbelegung des Neubaugebiets von rd. 600 zusätzlichen Einwohnern auszugehen, sodass sich die Nachfragebasis im direkten Standortumfeld nochmals deutlich erhöhen wird. Zusammen mit den bereits heute festzustellenden Kaufkraftabflüssen in der Verbandsgemeinde ist eine mittelfristige Verkaufsflächenerweiterung zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Anbie- ters an diesem Standort grundsätzlich denkbar. Als Größenordnung ist am Stand- ort eine an die in Schauernheim vorhandene Kaufkraft angepasst Verkaufsfläche von 1.200 – 1.400 m² anzustreben. Auch in diesem Fall ist die Einbeziehung von Arrondierungsflächen notwendig.

66 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Ortsgemeinde Hochdorf-Assenheim

. „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Hochdorf-Assenheim“:

Der Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung „Hochdorf-Assenheim“ befindet sich zwischen den beiden ehemals selbstständigen Ortsteilen Hochdorf und Assenheim in der Ludwigshafener Straße auf Höhe Mühlstraße / Johannes-Büber- Straße. In diesem Standortbereich sind ein Treff 3000-Markt sowie die Kreditinsti- tute Kreissparkasse und Volksbank angesiedelt. Der Treff 3000-Lebensmittel- discounter besitzt derzeit nur eine relativ kleine Verkaufsfläche. Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit und Leistungsfähigkeit dieses Anbieters wird die Prüfung einer Verkaufsflächenerweiterung auf ca. 800 m² am selben Standort empfohlen. Sollte der Standort angesichts der vorliegenden Restriktionen mittel- bis langfristig aufgegeben werden, könnte ggf. auch eine Verlagerung auf eine Fläche südlich der L 530 im Standortumfeld möglich sein und dort ein Versorgungsbereich Le- bensmittel-Nahversorgung entstehen. In diesem Fall müssten am Altstandort von Treff 3000 Lebensmittel ausgeschlossen werden.

. „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Westrand Dannstadt- Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)“:

Der Standort ist durch seine Lage sehr gut zur Realisierung eines Nahversor- gungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim geeignet. Nach eingehender Prüfung der Entwicklungsmöglichkeiten an allen denkbaren Standorten im Gebiet der Verbandsgemeinde i.S. einer Alternativenprü- fung stellt der Standort am Westrand von Dannstadt-Schauernheim auf Hochdorf- Assenheimer Gemarkung den einzigen Standort zu Realisierung eines Lebensmit- telvollsortimenters als Versorgungsstandort für die gesamte Verbandsgemeinde dar. Dort könnte ein zeitgemäßer Lebensmittelvollsortimenter mit 1.500 – 1.600 m² VK realisiert werden. Es ist geplant den bestehenden Edeka-Markt in Dannstadt an den Standort zu verlagern. Des Weiteren wäre der Standort ebenfalls für die Realisierung eines zeitgemäßen Drogeriemarktes geeignet, der derzeit in der Ver- bandsgemeinde nach der Insolvenz von Schlecker fehlt. So könnte am Standort ein zukunftsfähiger Nahversorgungsstandort für die Verbandsgemeinde realisiert werden. Die Raumordnung empfiehlt als Drogeriemarktstandort allerdings eine Nachnutzung des Altstandortes von Edeka, sodass eine Nutzung durch einen Drogeriemarkt hier zunächst nicht in Betracht kommt. Aus gutachterlicher Sicht wird daher empfohlen einen Lebensmittelvollsortimenter (Verlagerung Edeka) am Standort zu realisieren. Sollten sich an den anderen zumindest generell denkbaren Standorten in der Verbandsgemeinde (z. B. Edeka-Altstandort, ehemaliger Penny- 67 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Markt, Wasgau) keine realistischen Entwicklungsmöglichkeiten zur Realisierung eines Drogeriemarktes abzeichnen, wären perspektivisch (nach ca. 1 – 2 Jahren) nochmals die Möglichkeiten zur Realisierung eines Drogeriemarktes am Entwick- lungsstandort zu prüfen und das Konzept ggf. entsprechend anzupassen. Aller- dings ist zu beachten, dass zur Realisierung des Standorts ein Zielabweichungs- verfahren von den Freiraumschutzzielen und landesplanerischen Zielen im Bereich Einzelhandel notwendig sein wird.

Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau

. „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Rödersheim-Gronau“:

In der Ortsgemeinde Rödersheim-Gronau ist im Bereich Hauptstraße / Ecke Wal- ter-von-Vilbell-Straße der Nahversorgungsstandort für die Ortsgemeinde Röders- heim-Gronau zu finden. Hier befinden sich ein Netto-Lebensmitteldiscounter, eine Apotheke, eine Bäckerei sowie ergänzende Komplementärnutzungen. Dieser Standort soll auch in Zukunft die Nahversorgung der Ortsgemeinde sichern. Zur Sicherung des strukturprägenden Anbieters Netto wird eine Verkaufsflächenerwei- terung auf ca. 800 m² VK empfohlen. Diese ist problemlos zu realisieren. Inwieweit der Betreiber Netto diesbezüglich aktiv werden wird, ist noch nicht abzuschätzen.

Die (zentralen) Versorgungsbereiche erfüllen jeweils spezifische Funktionen. So sollen im Ortskern des Grundzentrums Dannstadt-Schauernheim neben Betrieben aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich auch sonstige zentrenrelevante Sortimente (z. B. Bekleidung) konzentriert werden. Im Zusammenhang mit dem dort ebenfalls vorhandenen Dienstleis- tungsbesatz sowie den kulturellen und sonstigen Angeboten ist in diesem Standortbereich eine gewisse Konzentration an zentrenbildenden Nutzungen vorhanden. Die sonstigen „Versorgungsbereiche (Lebensmittel)-Nahversorgung“ erfüllen jeweils spezifische Funkti- onen in den Ortsgemeinden.

68 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Ein Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante großflächige Einzelhandelsbetriebe wird nicht ausgewiesen. Jedoch sollte insbesondere den beiden einzigen großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben (Bauzentrum Mayer & Ruppert, Raiffei- senmarkt) eine gewisse Erweiterung ihrer Verkaufs- bzw. Betriebsflächen im Rahmen eines dynamischen Bestandsschutzes zugesprochen werden.20 Weitere Angebotsergän- zungen (großflächig) sind jedoch aufgrund des Wettbewerbsumfeldes nicht zu erwarten. Eine gesonderte Betrachtung erfordern die jeweiligen Ortskerne der Ortsgemeinden. So sind in den Ortskernen der einzelnen Ortsgemeinden Hochdorf-Assenheim und Röders- heim-Gronau zwar vereinzelt Einzelhandelsbetriebe bzw. begleitende Komplementärnut- zungen vorhanden, jedoch kann hier kein zusammenhängender Standortbereich identifiziert werden. Die Ortskerne erfüllen aufgrund der dort angesiedelten Funktionen nur teilweise die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches. Insofern wird lediglich ein zentraler Versorgungsbereich im Grundzentrum Dannstadt-Schauernheim ausgewiesen.

Da die Entwicklungspotenziale für die VG Dannstadt-Schauernheim begrenzt sind, sollte jedoch in den sonstigen Gewerbegebieten in jedem Fall eine restriktive Ansiedlungspolitik hinsichtlich zentrenrelevanter Sortimente angestrebt werden. Dies ist letztlich nur durch entsprechende Ausschlüsse in den jeweiligen Bebauungsplänen umsetzbar. Sortiments- ausschlüsse in den Gewerbegebieten sind daher als flankierende Maßnahmen zum Aus- bau und zur Sicherung der wohnortnahen Versorgung zu sehen. Der Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente sollte sich dabei an der speziell für die VG Dannstadt- Schauernheim aufgestellten Liste (vgl. Tabelle 7) richten und zukünftig in allen Bebau- ungsplänen einheitlich verwendet werden. Im Falle zukünftiger Gewerbegebietsauswei- sungen sollte die restriktive Steuerung des Einzelhandels ebenfalls beibehalten werden.

In den zu überplanenden Gewerbegebieten kann ausnahmsweise zentrenrelevanter Ein- zelhandel zugelassen werden, wenn er in Verbindung mit Handwerks- oder Gewerbebe- trieben auf untergeordneter Fläche stattfindet (sog. „Handwerkerregelung“). So können gerade Handwerksbetriebe gefördert werden, die sich durch den Verkauf von thematisch zugehörigen Waren ein zweites Standbein schaffen wollen. Weil im zentralen Versor- gungsbereich nur wenige Ansiedlungsmöglichkeiten bestehen, würde ein solcher ansied- lungswilliger Betrieb verhindert werden, wenn diese Sortimente als zentrenrelevant dekla- riert wären. Diese Ausnahmeregelung ist auch vor dem Hintergrund der Wirtschaftsförde- rung zu empfehlen, sofern das Sortiment in Verbindung mit der handwerklichen oder sonstigen gewerblichen Tätigkeit steht.

20 Konkret plant das Bauzentrum Mayer & Ruppert seine Betriebsfläche auf das östlich angrenzende Areal zu erweitern um die Lagerfläche zu erhöhen und die Betriebsabläufe zu verbessern. Diese Erweiterung dient der langfristigen Sicherung des Standorts und ist mit den Aussagen aus dem Einzelhandelskonzept zu vereinbaren. 69 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche / Versorgungsbereiche (Lebensmittel)- Nahversorgung z. B. in Wohngebieten oder Mischgebieten sollten zur Unterstützung neuer Geschäftsgründungen, insbesondere im Bereich des Facheinzelhandels, weiterhin in im Einzelfall Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Verkaufsfläche von 100 m² zugelassen werden (sog. „Kleinstverkaufsflächenregelung“). Bei Waren mit größerem Platzbedarf kann nach Prüfung auch eine größere Verkaufsfläche zugelassen werden. Voraussetzung für die Zulassung ist, dass eine städtebauliche Beurteilung der zum Kauf angebotenen Warensortimente und der dafür geplanten Verkaufsfläche ergibt, dass der Einzelhandels- betrieb keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und bestehende Nahversorgungslagen hat.

Generell ist abschließend darauf hinzuweisen, dass das hier vorliegende Einzelhandels- konzept nur ein Rahmenkonzept zur Steuerung des Einzelhandels darstellt, welches einer Umsetzung in die Bauleitplanung bedarf. So entfaltet das Konzept seine Wirksamkeit erst durch die Änderung / Anpassung von Bebauungsplänen in der Verbandsgemeinde.

70 Karte 4: Standortkonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Versorgungsbereich Lebensmittel- Nahversorgung Schauernheim

Bestandsstandort Dannstadt-Ost

Versorgungsbereich Lebensmittel- Nahversorgung Rödersheim-Gronau

Versorgungsbereich Lebensmittel- Nahversorgung Westrand Dannstadt Zentraler Versorgungsbereich Dannstadt-Schauernheim

Versorgungsbereich Lebensmittel- Nahversorgung Hochdorf-Assenheim Legende: Branchen Nahrungs- und Genussmittel Zentraler Versorgungsbereich Gesundheit, Körperpflege Versorgungsbereich Blumen, zool. Bedarf (Lebensmittel)-Nahversorgung Bücher, PBS, Spielwaren Einzelhandelsbestand: Bekleidung, Schuhe, Sport Größenklassen Elektrowaren, Medien, Foto > 1.500 m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge 800 m² bis < 1.500 m² VK Optik, Uhren, Schmuck 400 m² bis < 800 m² VK Sonstiger Einzelhandel 100 m² bis < 400 m² VK Quelle: Kartengrundlage VG Dannstadt-Schauernheim < 100 m² VK 71 GMA-Bearbeitung 2015 Karte 5: „Zentraler Versorgungsbereich Dannstadt-Schauernheim“

> 1.500 m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge 800 m² bis < 1.500 m² VK Optik, Uhren, Schmuck 400 m² bis < 800 m² VK Sonstiger Einzelhandel 100 m² bis < 400 m² VK Quelle: Kartengrundlage VG Dannstadt-Schauernheim < 100 m² VK GMA-Bearbeitung 2015

72 Karte 6: Versorgungsbereiche in Dannstadt-Schauernheim

„Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Westrand Dannstadt“ „Bestandsstandort Dannstadt-Ost“

„Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Schauernheim“

Legende: Branchen Nahrungs- und Genussmittel Zentraler Versorgungsbereich Gesundheit, Körperpflege Versorgungsbereich Blumen, zool. Bedarf (Lebensmittel)-Nahversorgung Bücher, PBS, Spielwaren Einzelhandelsbestand: Bekleidung, Schuhe, Sport Größenklassen Elektrowaren, Medien, Foto > 1.500 m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge 800 m² bis < 1.500 m² VK Optik, Uhren, Schmuck 400 m² bis < 800 m² VK Sonstiger Einzelhandel 100 m² bis < 400 m² VK Quelle: Kartengrundlage VG Dannstadt-Schauernheim < 100 m² VK GMA-Bearbeitung 2015

73 Karte 7: Versorgungsbereiche in Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau

„Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Hochdorf-Assenheim“ „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Rödersheim-Gronau“

74 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

3. Sortimentskonzept

Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes für die VG Dannstadt-Schauernheim gilt es zunächst festzuhalten, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Angebotscharak- ters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur in der VG Dannstadt- Schauernheim heute im wesentlichen den zentralen Lagen zugeordnet werden können. Da sich auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft auch das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte „Einkaufserlebnis“ bzw. eine zusätzliche Bele- bung der zentralen Versorgungsbereiche (u. a. durch Verbundkäufe) gründet, werden diese Sortimente als zentrenrelevant bezeichnet.

Das Angebot von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten hingegen stellt auch an städte- baulich nicht integrierten Standorten keine wesentliche Gefährdung für die zentralen La- gen dar. Sie sind an solchen Standorten unter Umständen aus planerischer Sicht auf Grund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz sogar erwünscht.

Weiterhin können die zentrenrelevanten Sortimente nochmals unterteilt werden in nah- versorgungsrelevante und zentrenrelevante Sortimente. Während sich die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente auf den „zentralen Versorgungsbereich Dannstadt- Schauernheim konzentrieren sollte21, können weitere Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ggf. die wohnortnahe Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs verbessern. Hierfür wurden im Rahmen des Standortkonzepts „Versorgungsbereiche (Le- bensmittel)-Nahversorgung“ ausgewiesen.

Mit Bezug auf das Sortimentskonzept ist auch die Problematik der sog. Randsortimente in die Betrachtung mit einzubeziehen. Um einen geordneten Umgang mit zentrenrelevanten Randsortimenten zu gewährleisten, sollte bei Ansiedlungen außerhalb zentraler Ver- sorgungsbereiche die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente 10 % der Gesamt- verkaufsfläche des Betriebes bzw. maximal 800 m² nicht überschreiten.

21 Eine Ausnahme bilden hier kleinere Läden zur Versorgung der Wohngebiete (z.B. Bäcke- reien).

75 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

In Tabelle 9 werden die zentren- / nahversorgungsrelevanten sowie die nicht zentrenrelevanten Sortimente bezogen auf die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim aufge- führt. Dabei ist zu beachten, dass sich die Abgrenzung nicht nur am derzeitigen Bestand orientiert, sondern auch städtebauliche Ziele berücksichtigt. So wurden auch Branchen, die derzeit nicht in den Ortskernen angeboten werden als zentrenrelevant eingestuft, sofern entsprechenden Ansiedlungen grundsätzlich möglich erscheinen und dort zu einer maßgeblichen Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes beitragen würden.

Tabelle 9: GMA-Gliederung für die VG Dannstadt-Schauernheim nach zentrenrelevanten Sortimenten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente nahversorgungsrelevant - Baustoffe, Bauelemente, Heimwerkerbe- darf, Fliesen, Leuchten - Nahrungs- und Genussmittel - Farben / Tapeten - Reformwaren - Möbel / Küchen / Büromöbel / Sanitär- / - Drogeriewaren, Kosmetikartikel, Apothe- Badeinrichtung kerwaren - Teppiche / Bodenbeläge - Schnittblumen - Pflanzen und Zubehör, Pflege- und Dünge- - Papier- und Schreibwaren, Zeitschriften mittel, Torf und Erde, Pflanzengefäße, Gar- zentrenrelevant tenmöbel, Gartenwerkzeuge, Zäune, Gar- - Bücher tenhäuser, Gewächshäuser, Naturhölzer - Spielwaren und Bastelartikel - Sportgroßgeräte - Bekleidung (inkl. Sportbekleidung) - Brennstoffe / Mineralölerzeugnisse - Schuhe, Lederwaren - Kfz / Motorräder und Zubehör - Sportartikel, Campingartikel, Fahrräder - Elektrogroßgeräte („Weiße Ware“) - Baby-, Kindartikel - Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik - Geschenkartikel - Unterhaltungselektronik, - Computer, Bild- und Tonträger, Telefone, Zubehör - Fotowaren - Optik, Hörgeräte - Uhren, Schmuck und Zubehör - Heimtextilien, Gardinen, Bettwaren, Matrat- zen und Zubehör - Kunst, Antiquitäten - Musikinstrumente, Musikalien - Tiere, Zooartikel, Haustiernahrung

GMA-Empfehlung 2015

76 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Das Instrumentarium der Sortimentsdifferenzierung (zentrenrelevant – nicht-zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium der Baunutzungsverordnung die zentrenrelevanten Sortimente in den nicht integrierten Gewerbegebieten ausgeschlossen werden. Die kommunale Bauleitpla- nung kann hier zwei Wege wählen: a) Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle anderen werden ausgeschlossen. b) Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle anderen werden zugelassen.

4. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes

Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in Abstimmung mit der Verbandsgemein- de Dannstadt-Schauernheim und der Landes- und Regionalplanung erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser so genannten informellen Planung herzustellen, sollten folgende Punkte beachtet werden:

. Beschluss des Einzelhandelskonzeptes durch die Ortsgemeinderäte Dannstadt- Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau sowie durch den Verbandsgemeinderat als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage dieses Gutachtens. Damit ist das Ein- zelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten. Insbesondere sind hier von Belang:

 Städtebauliche Ziele der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim für die Einzelhandelsentwicklung

 Grundsätze zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung

 Zentren- und Standortstruktur

 Definition und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und der Versorgungsbereiche (Lebensmittel-)Nahversorgung

 Sortimentsliste der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim.

77 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gülti- ges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im unbeplanten Innenbereich eröffnet der § 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert werden, dass an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine Entwicklung entsteht, die den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes entgegen- steht. Für die Begründung kann das erstellte Einzelhandelskonzept verwendet werden, wenn es durch die jeweiligen Ortsgemeinderäte und den Verbandsge- meinderat beschlossen worden ist.22 Mittelfristig sind die Ergebnisse des Einzel- handelskonzepts bei einer Fortschreibung des Flächennutzungsplans zu berück- sichtigen.

. Ansprache von Investoren und Handelsunternehmen Die Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um hiermit sowohl Investoren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept ver- deutlicht zum einen die Ausstattungsdefizite und Entwicklungspotenziale im Ein- zelhandel der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim und vermittelt zum anderen – durch den Beschluss – Investitionssicherheit bezüglich einer Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich Dannstadt-Schauernheim und den anderen Ver- sorgungsbereichen Lebensmittel-Nahversorgung. Dies gilt umso mehr, da ohne einen Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel außerhalb des Ortskerns eine Entwicklung innerhalb dieses Bereichs aus Investoren- bzw. Händlersicht mit höherem Risiko infolge sonst möglicher Wettbewerbsansiedlungen an dezentralen, autokundenorientierten Lagen verbunden wäre.

Das vorliegende Einzelhandelskonzept ist als aktuelle Grundlagenuntersuchung der Ein- zelhandelsentwicklung in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim zu verstehen, welche insbesondere vor dem Hintergrund der Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung kein „Konzept für die Ewigkeit“ darstellt. Es handelt sich um ein fortschreibungsfähiges Konzept, das i. d. R. mittelfristig (ca. 5 - 8 Jahre) einer Überprüfung und ggf. Anpassung bedarf.

22 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bau- planungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.

78 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

VIII. Zusammenfassung

Die Untersuchungen im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim kommen zu folgenden wesentlichen Er- gebnissen:

. Die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim liegt im Landkreis Rhein-Pfalz- Kreis und zählt derzeit ca. 13.222 Einwohner. Der Verbandsgemeinde gehören die drei Ortsgemeinden Dannstadt-Schauernheim, Hochdorf-Assenheim und Röders- heim-Gronau an. Dannstadt-Schauernheim übernimmt dabei die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums für die übrigen Ortsgemeinden.

. Der Einzelhandelsbestand in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim umfasste im März 2015 55 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 10.670 m². 26 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.470 m² können dem Nahrungs- und Genussmittelsektor zugeordnet werden. Auf dem Nichtlebensmittelsektor entfallen 29 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.200 m². Die rechnerische Durch- schnittsgröße der Betriebe liegt bei 194 m² Verkaufsfläche und damit unter dem Bundesdurchschnitt (240 m² VK je Betrieb).

. Im Vergleich weist die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim im Lebens- mittelbereich in rein quantitativer Hinsicht eine durchschnittliche Verkaufsflächen- ausstattung auf. Jedoch wurden insbesondere in qualitativer Hinsicht Defizite bei den ansässigen Anbietern festgestellt, da diese teilweise über nicht mehr zeitge- mäße Verkaufsflächen verfügen.

. Im Geschäftsjahr 2014 erzielte der Einzelhandel in der Verbandsgemeinde Dann- stadt-Schauernheim eine Umsatzleistung von ca. 33,2 Mio. €. Bezogen auf die Kaufkraft der Wohnbevölkerung i. H. v. ca. 77,6 Mio. € ergibt sich eine Zentrali- tätskennziffer von 43 %. Dabei sind insb. im Lebensmittelbereich, aber auch im Drogeriewarenbereich Kaufkraftabflüsse ins Umland festzuhalten, welche i. W. auf dem Fehlen eines leistungsfähigen und modernen Lebensmittelvollsortimenters und eines Drogeriemarktes beruhen.

. Neben der Analyse des Einzelhandelsbestands wurden ausgewählte Einzelhänd- ler persönlich befragt. Dadurch konnten ein Stimmungsbild gezeichnet und Vor- schläge für die Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes VG Dannstadt- Schauernheim gesammelt werden.

79 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. Entwicklungspotenziale sind insbesondere im Lebensmittelbereich und im Bereich Drogeriewaren vorhanden. Im Lebensmittelbereich entsprechen die ortsansässi- gen Anbieter z.T. nicht mehr den Anforderungen an moderne Lebensmittelmärkte (z.B. hinsichtlich Standort, Verkaufsfläche, Stellplatzsituation, Anfahrbarkeit). Im Drogeriewarenbereich ist in der gesamten Verbandsgemeinde durch die Insolvenz des Anbieters Schlecker kein Angebot mehr vorhanden. In den anderen Sorti- mentsbereichen sind auf Grund der Angebotssituation im Umland grundsätzlich nur noch geringe Entwicklungschancen vorhanden.

Zur Sicherung der Nahversorgung in der VG Dannstadt-Schauernheim wird eine arbeitsteilige organisierte Nahversorgungsstruktur angestrebt. Neben der Prüfung der Entwicklungsmöglichkeiten an den bestehenden Lebensmittelstandorten wurde ebenfalls ein zentral gelegener Entwicklungsstandort am Westrand von Dann- stadt auf Hochdorf-Assenheimer Gemarkung hinsichtlich seiner Eignung für einen Nahversorgungsstandort geprüft. Darauf aufbauend wurde ein Konzept erstellt, welches neben einer Sicherung von Bestandsstandorten durch Modernisierungen bzw. Verkaufsflächenerweiterungen ebenfalls die Errichtung eines zukunftsfähigen Nahversorgungsstandortes in zentraler Lage der Verbandsgemeinde im Bereich des Entwicklungsstandortes Westrand Dannstadt zulässt. Dort könnte ein zeitge- mäßer Lebensmittelvollsortimenter mit 1.500 – 1.600 m² VK realisiert werden. Es ist geplant den bestehenden Edeka-Markt in Dannstadt an den Standort zu verlagern. Des Weiteren wäre der Standort ebenfalls für die Realisierung eines zeitge- mäßen Drogeriemarktes geeignet, der derzeit in der Verbandsgemeinde nach der Insolvenz von Schlecker fehlt. Aus gutachterlicher Sicht wird daher empfohlen einen Lebensmittelvollsortimenter (Verlagerung Edeka) am Standort zu realisieren. Sollten sich an den anderen zumindest generell denkbaren Standorten in der Ver- bandsgemeinde (z. B. Edeka-Altstandort, ehemaliger Penny-Markt, ehemaliger Wasgau (perspektivisch tegut)) keine realistischen Entwicklungsmöglichkeiten zur Realisierung eines Drogeriemarktes abzeichnen, wären perspektivisch (nach ca. 1 – 2 Jahren) nochmals die Möglichkeiten zur Realisierung eines Drogeriemarktes am Entwicklungsstandort zu prüfen und das Konzept ggf. entsprechend anzupassen.

80 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. An den Bestandsstandorten wird empfohlen den ehemaligen Wasgau (perspektivisch tegut)-Lebensmittelmarkt in Schauernheim auf ca. 1.200 – 1.400 m² VK zu erweitern. Als ebenfalls grundsätzlich realistisch erachtet wird eine Erweiterung des Netto-Lebensmitteldiscounters in Rödersheim-Gronau auf ca. 800 m² VK. Die generell denkbare Erweiterung des Treff-Marktes in Hochdorf-Assenheim auf ca. 800 m² VK bedarf hingegen einer tiefgehenden Untersuchung hinsichtlich deren Umsetzbarkeit (ggf. ist hier auch eine Verlagerung denkbar). Der Standort von Edeka im Seebachring wird dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet, um Nachnutzungsmöglichkeiten für das Objekt offen zu halten. der ehemalige Penny- Standort in Dannstadt kann im Rahmen des bestehenden Baurechts weiterentwi- ckelt werden.

. Zur planungsrechtlichen Umsetzung wurden in der Verbandsgemeinde Dannstadt- Schauernheim zentrale Versorgungsbereiche (gemäß § 34 BauGB und § 11 BauNVO) identifiziert. Dies sind im Einzelnen:

 „Zentraler Versorgungsbereich Dannstadt-Schauernheim“

 „Bestandsstandort Dannstadt-Ost“

 „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Westrand Dannstadt (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)“

 „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Schauernheim“

 „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Hochdorf-Assenheim“

 „Versorgungsbereich Lebensmittel-Nahversorgung Rödersheim-Gronau“

. Unter Berücksichtigung des Einzelhandelsbestandes in diesen zentralen Versor- gungsbereichen wurde eine Liste mit zentren- / nahversorgungs- / und nicht zentrenrelevanten Sortimenten erstellt. Es wird empfohlen, die Ansiedlung und Erwei- terung von Betrieben mit den darin aufgeführten Sortimenten zukünftig nur innerhalb der jeweils ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche (gemäß ihrer Zweckbestimmung) zuzulassen. Kleinere Läden (z.B. Bäckereien) sollten jedoch auch weiterhin außerhalb der abgegrenzten Versorgungsbereiche möglich sein (Kleinstverkaufsflächenregelung). Des Weiteren sind Sonderregelungen für Hand- werker und für den Anteil zentrenrelevanter Randsortimente enthalten. Die Ansied- lung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten in dezentralen Gewerbegebietslagen sollte hingegen vermieden werden.

81 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

. Ein Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevante Sortimente wird nicht ausgewiesen. Jedoch sollte auch den bestehenden großflächigen Betrieben (insbesondere Bauzentrum Meyer & Ruppert, Raiffeisenmarkt) in diesem Bereich Entwick- lungsmöglichkeiten i. S. eines dynamischen Bestandsschutzes zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Anbieters offen stehen.

. Insgesamt ist das Einzelhandelskonzept i. S. einer verbindlichen städtebaulichen Zielsetzung vom den jeweiligen Ortsgemeinderäten und dem Verbandsgemeinde- rat zu beschließen und über die Bauleitplanung umzusetzen. Dabei sollte die Er- gebnisse des Einzelhandelskonzepts mittelfristig in den Flächennutzungsplan der VG Dannstadt-Schauernheim aufgenommen und betroffene Bebauungspläne (insb. in den Gewerbegebieten) gemäß den Empfehlungen des Einzelhandelskon- zepts geändert werden.

82 Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Karten-, Tabellen-, Abbildungsverzeichnis Seite

Kartenverzeichnis

Karte 1: Lage und zentralörtliche Struktur 18 Karte 2: Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 21 Karte 3: Marktgebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 35 Karte 4: Standortkonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 71 Karte 5: „Zentraler Versorgungsbereich Dannstadt-Schauernheim“ 72 Karte 6: Versorgungsbereiche in Dannstadt-Schauernheim 73 Karte 7: Versorgungsbereiche in Hochdorf-Assenheim und Rödersheim-Gronau 74

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels 2000 – 2012 8 Tabelle 2: Standortanforderungen der Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) 8 Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in der Region 17 Tabelle 4: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim nach Hauptwarengruppen 23 Tabelle 5: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim nach Ortsgemeinden 24 Tabelle 6: Betriebtypenstruktur des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 25 Tabelle 7: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 2014 37 Tabelle 8: Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 2025 40 Tabelle 9: GMA-Gliederung für die VG Dannstadt-Schauernheim nach zentrenrelevanten Sortimenten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten 76

Einzelhandelskonzept Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 2000 - 2013 4 Abbildung 2: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Deutschland 2000 - 2014 6 Abbildung 3: Betriebe und Verkaufsflächen des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland 2006 – 2013 6 Abbildung 4: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland 7 Abbildung 5: Entwicklung des privaten Verbrauchs in Deutschland 1995 / 2014 9 Abbildung 6: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden Verbrauchers“ 10 Abbildung 7: Umsatz im E-Commerce in Deutschland (in Milliarden Euro) 12 Abbildung 8: Einzelhandelsbestand der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim nach Größenklassen 25 Abbildung 9: Versorgungskennziffern im kommunalen Vergleich 27 Abbildung 10: Zusammensetzung der befragten Einzelhändler 28 Abbildung 11: Zufriedenheit der Händler mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr 29 Abbildung 12: Einschätzung der Geschäftsentwicklung für die nächsten 3 Jahre 29 Abbildung 13: Bewertung der Einzelhandelssituation und der Stadtgestaltung 30 Abbildung 14: Bewertung der Verkehrs- und Parksituation 30 Abbildung 15: Stärken und Schwächen der VG Dannstadt-Schauernheim 31 Abbildung 16: Mögliche Verbesserungen durch die Verbandsgemeindeverwaltung 32 Abbildung 17: Mögliche Verbesserungen durch die Gewerbetreibenden 33 Abbildung 18: Standort- und Sortimentskonzept für die Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim 63 Abbildung 19: Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche 64