ISR Impulse Online Institut für Stadt- und Regionalplanung

Carsten Thieme

Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Carsten Thieme Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen ISR Impulse Online Hrsg.: Technische Universität Berlin, Fakultät VI: Planen, Bauen, Umwelt Institut für Stadt- und Regionalplanung ISR Impulse Online | 59

Carsten Thieme Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Universitätsverlag der TU Berlin Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.dnb.de/ abrufbar.

Die Beiträge dieser Schriftenreihe dienen der Publikation von Arbeiten im Internet, die aktuelle wissenschaftlich oder planungsbezogen relevante Themen aufgreifen und sich mit unterschiedlichen Positionen im Bereich der Stadt- und Regionalplanung, Stadtgeschichte und Stadtentwicklung, des Wohnungswesens und des Planungs- und Baurechts auseinandersetzen. In dieser Reihe fi nden Sie u. a. Abschlussarbeiten, Tagungs- und Veranstaltungsdokumentationen oder Forschungsberichte.

Vorgänger der Schriftenreihe ISR Impulse Online ist die ISR Graue Reihe.

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Teilw. zugl.: Berlin, Techn. Univ., Diplomarbeit, 2013 Betreuerin: Prof. Elke Pahl-Weber Die Arbeit wurde am 18.07.2013 an der Fakultät VI eingereicht und am 06.11.2013 erfolgreich unter Vorsitz von Prof. Elke Pahl-Weber verteidigt.

Diese Veröffentlichung – ausgenommen Zitate und alle Abbildungen Dritter – ist unter der CC-Lizenz CC BY lizenziert. Lizenzvertrag: Creative Commons International 4.0 https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/

Layout Carsten Thieme

Satz & Umschlaggestaltung Mario Timm Publikationsstelle Institut für Stadt- und Regionalplanung E-Mail: [email protected]

Titelbild Energetisch modernisiertes Wohnhochhaus im kommunalen Bestand (Frankfurt Oder), Carsten Thieme, 2015.

ISSN 2199-8728 (online) ISBN 978-3-7983-2800-6 (online)

Online veröffentlicht auf dem institutionellen Repositorium der Technischen Universität Berlin: DOI 10.14279/depositonce-4891 http://dx.doi.org/10.14279/depositonce-4891 Abstract

DIE ENERGIEWENDE IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT – Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Die Untersuchung setzt sich mit dem Fortschritt und Hemmnissen der Energiewende in der bran- denburgischen Wohnungswirtschaft, speziell bei den kommunal und genossenschaftlich orga- nisierten Wohnungsunternehmen, auseinander. Nach dem Willen der Landespolitik sollen sich diese wichtigen Akteure im Klimaschutz und der Energiestrategie 2030 stark engagieren. Es wer- den durch eine Onlineumfrage bei Unternehmen in verschiedenen Kommunen und räumlichen Zusammenhängen Brandenburgs der aktuelle energetische (Sanierungs-)Zustand und die Ener- gieversorgung im Gebäudebestand erfasst. Im Abgleich mit Trends und Problemlagen, die sich aus den regionalen, vom demografischen Wandel und Strukturdefiziten geprägten Verhältnissen am Wohnungsmarkt ergeben, wird der weitere Entwicklungsbedarf für den energetischen Umbau auf dem Wohnsektor identifiziert. Dazu ergeben sich aus dem Einsatz erneuerbarer Energien und innovativer Energiesysteme Potenziale für den energetischen Umbau, der auf gebäudeübergrei- fender Quartiersebene einer planerisch-konzeptionellen Steuerung bedarf. Die Berücksichtigung der Portfoliostrategien örtlicher öffentlicher Wohnungsunternehmen sind dabei maßgeblich für den Erfolg teilräumlicher Programme zum energetischen Umbau.

THE ENERGY TRANSITION ON THE HOUSING SECTOR – status quo and prospects of energy-related reconstructive measures in Brandenburg (Germany) from a professional housing provider’s standpoint

The paper discusses the progress of the energy transition on the housing market of Branden- burg and therein focuses on the specifics of municipal and cooperative housing companies. According to governmental initiatives within the energy strategy 2030 these protagonists shall commit themselves strongly in the state’s climate protection campaign. Comprehensive data on the current energy consumption and the energy resp. heat supply of the building stock in several municipalities of Brandenburg was acquired with an online survey. Taking into consideration that regional disparities and socio-demographic characteristics are a main limiting factor for broad energy-related investments on the local housing sector the following analysis identifies principal restraints and requirements for the future development of the building stock. The key concept of energy-related reconstructive measures established in the paper extends the sole building-related view to the more technical and infrastructural complex of energy supply. In order to boost a broad renewal process an innovative planning approach is currently being implemented throughout mu- nicipalities. It targets the growing use of renewable energies as well as progressive energy systems and their great potential for energy-related innovations on the spatial scale of urban quarters. Here, the incorporation of local housing companies’ development strategies is a major factor for a local energy transition. Danksagung

Verschiedene Experten aus der Wohnungswirtschaft in Berlin und Brandenburg haben mich bei dieser Studie unterstützt. Für den fachlichen und organisatorischen Beistand möchte ich mich bei Herrn Dipl.-Ing. Architekt Siegfried Rehberg und seinem Team vom Verband Berlin-Brandenburgi- scher Wohnungsunternehmen e. V. bedanken. Des Weiteren gilt mein Dank den Umfrageteilneh- menden und Gesprächspartnern aus den Wohnungsunternehmen und Kommunen.

Anmerkung zur Schreibweise

Geschlechtliche Gleichstellung ist für mich selbstverständlich, auch bei der Sprache. Es wurden daher überwiegend grammatische Formen gewählt, die alle Geschlechtsspezifika gleichermaßen einschließen. War dies nicht möglich, habe ich mich in dieser Arbeit für das generische Maskuli- num entschieden, um eine Doppelform im Text zu vermeiden. Eine Nicht-Berücksichtigung oder Benachteiligung bestimmter Geschlechter bzw. Geschlechtsidentitäten ist damit nicht intendiert. Vorwort von Siegfried Rehberg

Die Wohnungswirtschaft steht in Deutschland vor großen Herausforderungen: Die bestehenden Mietwohnungen müssen an den demographischen Wandel angepasst werden, der zu erwar- tende Klimawandel erfordert besseren Schutz vor Wetterkatastrophen und die Umsetzung von Klimaschutzmaßnahmen; die Endlichkeit von Ressourcen erfordert deren effiziente Nutzung um die langfristige Versorgung zu sichern. Gleichzeitig stehen stagnierenden Einkommen größere Mietsteigerungen entgegen; deshalb müssen auch die Betriebskosten zur Begrenzung der Wohn- kostenbelastung gedämpft werden.

Auf der politischen Agenda hat die Energiewende einen hohen Stellenwert. Sie weist dem Wär- memarkt eine Schlüsselrolle zu und hat damit auch die bestehenden Wohnungen im Fokus. Meist wird unterschätzt, dass im mehrgeschossigen Mietwohnungsbestand die energetischen Einspar- potenziale durch Modernisierungen und Sanierungen bereits zu großen Teilen in den Jahren seit 1990 erschlossen wurden.

Insbesondere in den östlichen Bundesländern sind alle regionalen Strukturmerkmale zu berück- sichtigen sollen noch erschließbare Energieeffizienz-Potenziale definiert werden. So bestehen für die kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen auch im Land Brandenburg für weitere kostenintensive Energiesparmaßnahmen kaum Refinanzierungschancen. Ein Grund liegt neben dem geringen Energieverbrauch der von ihnen bewirtschafteten Wohnungsbestände auch bei den eher geringen Haushaltseinkommen der Mieter.

Die vorliegende Studie hat sich intensiv mit der Frage der energetischen Entwicklung und Erneu- erung von Gebäuden im Mietwohnungsbestand auseinandergesetzt. Im Fokus steht dabei ein ganzheitliches Konzept, das auch die Rolle regenerativer Energienutzung betrachtet. Der Verfas- ser stellt mit großem Erfolg die Frage, wie ihr weiterer Beitrag zur Gestaltung der Energiewende von Geschäftsführern und Vorständen von brandenburgischen Wohnungsunternehmen im BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen eingeschätzt wird. Alle Mitgliedsun- ternehmen zusammen bewirtschaften rund die Hälfte des brandenburgischen Mietwohnungsbe- standes.

Die Untersuchung gibt einen Einblick, wo Wohnungsunternehmen in Brandenburg hinsichtlich der energetischen Modernisierung ihrer Bestände und der effizienten Nutzung fossiler oder aus erneu- erbaren Quellen gespeister Wärmeenergie stehen. Mit ihrer spezifischen Methodik von Onlinebe- fragung und Interviews bestätigt die Studie die Erfahrungen des BBU, das der Wohnungsbestand nur noch einen geringen bis mittleren Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung aufweist. Nach Effizienzmaßstäben sind diese Gebäude von guter bis sehr guter Qualität. Die Spanne der noch zu erreichenden Energieeinsparungen ist vielfach zu gering, als dass sie die hohen Kosten weiterer hocheffizienter Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen würde.

Somit werden von der Untersuchung wertvolle Hinweise zur aktuellen Debatte um die noch mögli- che energetische Verbesserung der mehrgeschossigen Mietwohngebäude geliefert. Methode und die Ergebnisse stellen einen wichtigen Beitrag für die Debatte zur Umsetzung der Energiewende in Politik und Wohnungswirtschaft dar. Es ist zu begrüßen, dass diese Diplomarbeit an der TU Berlin nun veröffentlicht wird.

Berlin, im Februar 2015

BBU Verband-Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. i. V. Siegfried Rehberg, Dipl.-Ing. Architekt Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Das Wichtigste in Kürze

Das Hauptanliegen dieser Untersuchung besteht darin, den Status Quo wie auch zukünftige Potenziale der Energiewende im Wohnsektor anhand von Kennzahlen zur energetischen Bestand- serneuerung mit Blick auf die spezifische Wohnungsmarktsituation der kommunalen Wohnungs- unternehmen und Wohnungsbaugenossenschaften im Land Brandenburg zu analysieren. Die energetischen Einsparpotenziale durch Modernisierungen und Sanierungen sind hier bereits zu großen Teilen abgeschöpft. Gleichzeitig sind die regionalen Strukturvoraussetzungen im Miet- wohnbereich als problematisch einzuschätzen. In den Berlin fernen Schrumpfungsregionen stehen kostenintensiven, energetischen Sanierungsmaßnahmen bei einer tendenziell einkommensschwa- chen Mieterklientel schlechte Refinanzierungsaussichten für die öffentlichen Wohnraumanbieter gegenüber. Hinzu kommt, dass durch regional unterschiedlich stark steigende Energiekosten die Wirtschaftlichkeit energetischer Bestandsinvestitionen begrenzt wird. Zur Erhebung, auf welchem Stand sich die Wohnungsunternehmen in Brandenburg aktuell hinsichtlich der energetischen Qualität ihrer Bestände und der Verwendung effizienter oder aus erneuerbaren Quellen gespeis- ter Energie bei der Wärmeversorgung befinden, wurde eine Onlineumfrage eingerichtet. Mit Un- terstützung des Verbandes Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) wurden Unternehmen in ausgewählten Gemeinden zur Teilnahme aufgefordert. Im Ergebnis konnten die Bestandsdaten von annähernd 21.500 Wohneinheiten erfasst werden.

Durchschnittlicher jährlicher Energieverbrauch für Im Zusammenhang mit umfangreichen Heizung Modernisierungen konnten bislang n = 21.437 WE 50 % energiewirksame Fortschritte beim Wär- meschutz und der Effizienz der Heizungs- 42 % anlagen erreicht werden. Der Energiever- brauch in über der Hälfte der erfassten Wohnungen liegt auf einem Niveau von 2 unter 100 kWh/m AW·a. Nach heutigen Effizienzmaßstäben sind diese Gebäude von ausreichendem bis gutem Standard. Die Spanne der noch zu erreichenden 5 % 3 % Energieeinsparungen ist zu gering, als dass sie die hohen Kosten weiterer hoch-

2 2 2 2 > 175 kWh/m AW·a > 100 kWh/m AW·a > 70 kWh/m AW·a > 70 kWh/m AW·a effizienter Modernisierungsmaßnahmen

Quelle: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. rechtfertigen würde. Der Anteil unsanier- ter oder von einem noch signifikant ho- hen Wärmeverbrauch gekennzeichneter Objekte ist mit 3 % gering. Regenerative Energieträger werden bislang in rund 2 % des Erhebungsbestandes eingesetzt. Zum jetzigen Zeitpunkt muss konstatiert werden, dass sie aus wohnungswirtschaftlicher Sicht noch nicht marktfähig sind. Die Nachfrage der Wohnungsbauunternehmen nach erneuerbaren Energien ist auf Vorzeigeobjekte und wenige Neubauvorhaben, bei denen aufgrund ihres Modellcharakters Abstriche bei der ef- fektiven Wirtschaftlichkeit verkraftet werden können, beschränkt. Die Investitionskosten für inno- vative Technologien sind zu hoch, die Preise für erneuerbare Wärme am Energiemarkt momentan ebenso.

Um außerdem ein Stimmungsbild hinsichtlich der aktuellen wohnungswirtschaftlichen Problemla- gen in Brandenburg zu erhalten, wurde eine normativ gewichtete Bewertung von den Unterneh- men abgefragt. Aus den Antworten konnte eine deutliche Rangfolge abgebildet werden. Energie- themen stehen vor allen Dingen hinter sozialen und demografischen Problemlagen und den damit verbundenen ökonomischen Notwendigkeiten und Zielsetzungen für die Bestandsentwicklung zu- rück. Am problematischsten wird das Anwachsen der Energiekosten gesehen, was hinsichtlich oft- mals negativer Sozial- und Kaufkraftentwicklungen in der Mieterschaft äußerst konfliktträchtig ist.

X Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Energetische und wohnungswirtschaftliche Problembereiche aus Sicht Brandenburgischer Wohnungsunternehmen im Vergleich Problemwahrnehmung und zukünftige unternehmerische Prioritäten

Demografischer Wandel (Bewohnerrückgang, Veralterung)

steigende Betriebskosten (Energiekosten)

Refinanzierung warmer Betriebskosten

Kaufkraft von Wohnungssuchenden

Abbau des Wohnungsleerstandes

Soziale Entwicklung und Kaufkraft des eigenen Mieterbestandes

Energetische Maßnahmen zur Gebäudeeffizienz

Refinanzierung zukünftiger Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen Refinanzierung bereits durchgeführter Sanierungs- /Modernisierungsmaßnahmen

Refinanzierung von Instandhaltung und Verwaltung

Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien

Aufwertung Wohnumfeld

Wirtschaftliche Konsolidierung des Unternehmens

ohne Bedeutung/zukunftssicher wichtig/problembehaftet

Quelle: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Rote Hervorhebung = energiebezogene Problembereiche. Die Ergebnisse der Untersuchung bestätigen eindrücklich, dass eine zeitnahe Breitenwirkung kaum von weiteren umfassenden Sanierungsmaßnahmen, welche den bisherigen Handlungs- schwerpunkt der brandenburgischen Wohnungswirtschaft bei Modernisierungen bildeten, aus- gehen kann. In Anbetracht des erreichten Fortschritts sind die Möglichkeiten für weitere Energie- einsparungen begrenzt. Für bereits energetisch qualifizierte Wohnbestände können dennoch im Einzelnen weitere Effizienzmaßnahmen in Betracht kommen. Nämlich dann, wenn die Bestands- strategie der Wohnbauunternehmen Umbauvorhaben für nachfrageorientierte Bedarfsanpassun- gen z. B. für altersgerechte, barrierearme oder anders geartete neue Wohnangebote vorsieht und energietechnische Verbesserungen supplementär daran gekoppelt werden können.

Energetische Modernisierungen sind regelmäßig an die gegebenen baulichen Erneuerungszyklen gebunden. Zeithorizonte für die Nutzungsdauer einzelner Bauteile liegen oftmals bei weit über 30 Jahren. Bezogen auf die hauptsächlich in den 1990ern und frühen 2000ern durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen steht demzufolge noch eine beträchtliche Restnutzungsdauer bevor, die es nach einer rein wohnungswirtschaftlichen Handlungslogik auch voll auszunutzen gilt. Die Erneuerung von Heizungsanlagen ist weniger an bauliche Bedingungen geknüpft und muss all- gemein mit einem 25-jährigen Zyklus veranschlagt werden. Bei den somit allgemein früher anste- henden Modernsierungen der Heizanlagen sollte eine wichtige Maßgabe für die Wohnungsun- ternehmen darin bestehen, technische Nachrüstungsmöglichkeiten für erneuerbare Energien zu berücksichtigen, um eine etwaige spätere Systemumstellung zu vereinfachen. Generell ist jedoch mit Blick auf die bundespolitischen Klimaziele anzumerken, dass das festgesetzte Zieljahr 2050 einen zeitlichen Spielraum vorgibt, in dem flächendeckend zyklische Instandsetzungsmaßnah-

XI Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

men mit hoher Wahrscheinlichkeit nochmals stattfinden werden, welche dann zweifelsohne breite energetische Schwerpunkte beinhalten. Mit dem in der brandenburgischen Energiestrategie vor- gegebenen Zeithorizont 2030 wird der zyklusbedingte Optimierungsspielraum im Wesentlichen die Heizungssysteme betreffen.

Der in der Studie verwendete Leitbegriff des energetischen Umbaus erweitert die rein gebäude- bezogene Modernisierungsbetrachtung auf den technisch-infrastrukturellen Komplex der Ener- gieversorgung, welcher einen zunehmend größeren Anteil an den Aufgabenbereichen in der Wohnungswirtschaft ausmacht. Erneuerbare Energien und innovative Energiesysteme können einen maßgeblichen Beitrag zur Energiewende leisten, sie bedürfen dabei aber auch größerer Planungs- und Koordinierungsaktivitäten, welche nun von den Wohnungsunternehmen mit be- wältigt werden müssen. Dabei kommt dem jüngst eingeführten kommunalen Planungsinstrument der energetischen Quartiersplanung eine wichtige Rolle zu. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft stellen Quartierskonzepte ein flankierendes Planungswerkzeug dar, mit dem die Maßnahmen zur effizienten Gebäudesanierung sowie Energieversorgung in den Kontext städtischer Zielvorgaben eingeordnet und durch die übergreifende Koordinierung prozessual unterstützt werden. In Zu- sammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft ergeben sich zahlreiche Möglichkeiten, energetische Informationsdefizite und Wissenslücken zu schließen. Die städtebaulich-energetische Qualifizie- rung der Wohnbestände im Quartierskonzept leistet nicht zuletzt einen Beitrag zur Bestandssi- cherung und erhöht somit die strategische Planungssicherheit für die Wohnungsbauunterneh- men. Außerdem können die Ergebnisse der Konzepte in eine gebietsbezogene Förderkulisse der Stadterneuerung überführt werden, worin der energetische Verbesserungsbedarf der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnraumanbieter berücksichtigt und neben anderen Maßnahmen unterstützt wird.

XII Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Inhalt

I Einführung 1

I.1 Problemstellung und Untersuchungsgegenstand 1

I.2 Thesen und daraus abgeleitete Untersuchungsfragen 2

I.3 Untersuchungsaufbau und methodisches Vorgehen 2

II Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen 5

II.1 Die Energiewende im Gebäudebereich 5

II.1.1 Kennzahlen zum Wohnverbrauch und Gebäudeenergiebedarf 5

II.1.2 Wohn- und gebäudebezogene Energiekosten 10

II.2 Energetische Effizienz von Wohngebäuden 12

II.2.1 Energiepolitische Zielsetzungen und Initiativen in Brandenburg 13

II.2.2 Rechtliche Vorgaben zur Energieeffizienz von Bestandsgebäuden 14

II.2.3 Förderung des energieeffizienten Bauens und Sanierens 17

II.2.4 Effiziente Wärmenetze vs. dezentrale Energieversorgung 17

II.2.5 Einsatzmöglichkeiten effizienter, erneuerbarer Energieoptionen 19

II.3 Wirtschaftlichkeit energetischer Bestandsinvestitionen 20

II.3.1 Wohnungswirtschaftliche Investition und Refinanzierung 21

II.3.2 Vermieter-Mieter-Verhältnis 24

II.4 Regionale Charakteristika des brandenburgischen Wohnungsmarktes 25

II.4.1 Zur Rolle öffentlich-institutioneller Wohnungsbauunternehmen 25

II.4.2 Stand der Gebäudemodernisierung 27

II.4.3 Demografie und Sozialstruktur 27

II.4.4 Bestandsstrategien auf dem Wohnungsmarkt im Stadtumbau Ost 30

II.4.5 Regionale Energiepreisentwicklung 31

II.5 Energetische Modernisierungsstrategien 33

XIII Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

III Energetischer Umbau in der Stadterneuerung 35

III.1 Energieeffizienz als Gegenstand stadtplanerischer Instrumente 35

III.1.1 Bauplanungsrechtliche Vorgaben 35

III.1.2 Fachplanungen und energetische Stadterneuerung 36

III.1.3 Leitbilder der energetischen Stadterneuerung und Stadtumbaustrategien 37

III.1.4 Energetische Quartierskonzepte 39

III.2 Energetischer Umbau im Quartier 41

IV Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus 43

IV.1 Methodische Herangehensweise und Auswahl der Umfragestädte 43

IV.1.1 Methodik 43

IV.1.2 Gestaltung und Aufbau der Umfrage 44

IV.1.3 Auswahl der Umfragestädte 46

IV.1.4 Soziodemografische Detailanalyse 50

IV.2 Regionale Bau- und Siedlungstypologien 52

IV.2.1 Gebäudetypen und energetische Merkmale 52

IV.2.2 Wärmebedarfsorientierte Siedlungsstrukturtypologie 55

IV.3 Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 57

IV.3.1 Angaben zum Wohnbestand 57

IV.3.2 Energetische Kennzahlen im Bestand und Maßnahmen zur Gebäudeeffizienz 59

IV.3.3 Einsatz regenerativer Energien 63

IV.3.4 Energetische und wohnungswirtschaftliche Problembereiche im Vergleich 64

IV.3.5 Zusammenfassung der Umfrageergebnisse 71

IV.3.6 Einschränkungen bei den Ergebnissen 71

IV.4 Auswertung der Expertengespräche 73

IV.4.1 Wohnungsbauunternehmen 73

IV.4.2 Quartiersbezogene Planungen 75

XIV Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

IV.5 Bewertung und Diskussion der Ergebnisse 75

IV.5.1 Stand der energetischen Gebäudeeffizienz und Wärmeversorgung 75

IV.5.2 Entwicklungsperspektiven und Handlungsoptionen 76

IV.5.3 Konflikte mit der sozialen Entwicklung und Stadtumbaustrategien 78

IV.5.4 Entwicklungsbedarf im Quartierszusammenhang 79

IV.6 Schlussfolgerungen 80

V Schlussbemerkungen 83

V. 1 Reflexion 83

V. 2 Anknüpfungspunkte und weiterer Forschungsbedarf 83

Quellenverzeichnis XIX

Anhang XXVII

XV Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Abbildungen

Abb. 1: Energieflussbild 2014 für Deutschland. 6 Abb. 2: Anteile Quellgruppen energiebedingte THG-Emissionen 7 Abb. 3: Gebäudebezogener Energieverbrauch 7 Abb. 4: Jährlicher Energieverbrauchskennwert nach Gebäudebaujahr 8 Abb. 5: Energieverbrauch für Wohnen nach Anwendungsbereich und je Haushalt 9 Abb. 6: Endenergieverbrauch für Wohnen nach Energieträgern 10 Abb. 7: Überwiegende Energieart der Beheizung in Mietwohnungen 10 Abb. 8: Brennstoffeinsatz in Heizkraftwerken und Fernheizwerken 11 Abb. 9: Monatliche Ausgaben für Energie pro Haushalt 11 Abb. 10: Entwicklung der jährlichen Ausgaben für Wärme 12 Abb. 11:Entwicklung der Energiepreise für private Haushalte 12 Abb. 12: Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle 13 Abb. 13: Entwicklung des Energiebedarfs von Wohngebäuden 15 Abb. 14: Gesamtbewertung gebäudeenergetischer Maßnahmen 20 Abb. 15: Strategische Prinzipien der Wohnungswirtschaft bei energetischen Modernisierungen 22 Abb. 16: Bevölkerungsentwicklung und Prognose Brandenburg 28 Abb. 17: ährliche Wirtschaftskraft je Einwohner Deutschland und Brandenburg 29 Abb. 18: Arbeitslosen- und SGB II-Quoten in Brandenburg 30 Abb. 19: Kumulierter Rückbau bis 2010 31 Abb. 20: Fernwärmepreise 2012 in Brandenburg 32 Abb. 21: Erdgaspreise 2012 in Brandenburg 32 Abb. 22: Modell INSEKe 38 Abb. 23: EiStadtrand-Großwohnsiedlung im industriellen Plattenbaustil 39 Abb. 24: Betrachtungsebenen Stadt, Quartier, Gebäude 40 Abb. 25: Überblick energetische Zielvorgaben, Planungsinstrumente und Akteure 42 Abb. 26: Übersichtskarte Umfragegemeinden im Land Brandenburg 49 Abb. 27: Wohngebäudebestand in Brandenburg 2011 nach Gebäudegröße 52 Abb. 28: Wohngebäudebestand in Brandenburg 2011 nach Errichtungszeitraum 53 Abb. 29: Neubau von MFH in den neuen Bundesländern und Berlin 54 Abb. 30: Gebäudeanteile am Bestand nach Errichtungszeitraum 57 Abb. 31: Verteilung des Gebäudebestandes nach stadträumlicher Lage 58 Abb. 32: Wohnungsleerstand nach Errichtungszeitraum 58 Abb. 33: Maßnahmen und Planungen zu Rückbau und Abriss 59 Abb. 34: Jährlicher Energieverbrauch für Heizung 59 Abb. 35: Maßnahmen zur energieeffizienten Modernisierung 60 Abb. 36: Maßnahmen zur Energieeffizienz im Vergleich 60 Abb. 37: Wärmeversorgung im Bestand nach Energieträgern 61 Abb. 38: Finanzierung der energetischen Investitionen 62 Abb. 39: Einschätzung der Enrgieeinsparpotenziale nach Gebäudealter 62 Abb. 40: Quellen und Anwendung erneuerbarer Energien 64 Abb. 41: Energetische und wohnungswirtschaftliche Problembereiche im Vergleich 67 Abb. 42: Zukünftige unternehmerische Prioritäten 68 Abb. 43: Vergleich Problemwahrnehmung und zukünftige unternehmerische Prioritäten 68 Abb. 44: Rangfolge energetische und wohnungswirtschaftliche Problembereiche 69 Abb. 45: Bedeutung des energetischen Umbaus aus Sicht der Wohnungsunternehmen 69 Abb. 46: Eignung finanzieller Förderinstrumente aus Sicht der Wohnungsunternehmen 70 Abb. 47: Vollsaniertes Wohngebäude aus den 1980er Jahren 73 Abb. 48: Zielkonflikte auf schrumpfenden Wohnungsmärkten 77 Abb. 49: Energetische Erneuerungsoptionen 78

XVI Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Tabellen

Tab. 1: Wärmedämmung – Zustand von MFH 2009 13 Tab. 2: Spezifische energetische Modernisierungskosten für MFH 22 Tab. 3: Wohnökonomische Zielsetzungen energetischer Modernisierungen 25 Tab. 4: Maßnahmen- und Wirkungskomplexe enegetischer Erneuerungen 33 Tab. 5: Bauplanungsrechtliche Vorgaben zu Klimaschutz und energetischen Belangen 36 Tab. 6: Bestimmende Faktoren für eine negative Entwicklung städtischer Gesamtenergieeffizienz 38 Tab. 7: Unterschiedliche Handlungsansätze auf Gebäude- und Quartiersebene 41 Tab. 8: Überblick über den Onlinefragebogen 46 Tab. 9: Überblick über energierelevante Stadtentwicklungspolitiken 48 Tab. 10: Einwohnerzahlen, Daten zur Bevölkerungsstruktur und zum Arbeitsmarkt 51 Tab. 11: Ausschnitt Regionale Siedlungsstrukturtypen 56 Tab. 12: Erläuterungen zu wohnungswirtschaftlichen Trends und Problemfragen 66 Tab. 13: Zusammenfassung der Umfrageergebnisse 72 Tab. 14: Schematischer Ablauf einer Quartiersplanungsmaßnahme 80

XVII Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Abkürzungen

Abb. Abbildung AN Gebäudenutzfläche AW Wohnfläche BauGB Baugesetzbuch BbgBO brandenburgische Bauordnung BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im BBR BBU Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. . BGB Bürgerliches Gesetzbuch BHKW Blockheizkraftwerk BMU Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung BMWi Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie

CO2 Kohlendioxid D Deutschland DIN Norm des Deutschen Instituts für Normung e.V. EFH Einfamilienhaus bzw. Häuser EFRE Europäischer Strukturfonds für regionale Entwicklung EnEG Energieeinsparungsgesetz EnEV Energieeinsparverordnung EPBD EU-Richtlinie Gesamtenergieeffizienz in Gebäuden EU Europäische Union EVK Kommunales Energieversorgungskonzept EW Einwohner ExWoSt Forschungsfeld Experimenteller Wohnungs- und Städtebau EZFH Ein- und Zweifamilienhäuser GFZ Geschossflächenzahl GHD Gewerbe, Handel und Dienstleistungen i. d. R. in der Regel IEKP Integriertes Energie- und Klimaprogramm der Bundesregierung IKSK Integriertes Kommunales Klimaschutzkonzept ILB Förderbank des Landes Brandenburg INSEK Integriertes Stadtentwicklungskonzept Kap. Kapitel KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau kWh Kilowattstunden KWK Kraft-Wärmekopplung kWU Kommunale(s) Wohnungsbauunternehmen LBV andesamt für Bauen und Verkehr des Landes Brandenburg LImSchG Brandenburgisches Landesimissionsschutzgesetz MFH Mehrfamilienhaus bzw. Häuser MIL Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft des Landes Brandenburg MWh Megawattstunden NWBL Nettowohnbauland PJ Petajoule PV Photovoltaik Tab. Tabelle THG Treibhausgas(e) Verf. Verfasser WBG Wohnungsbaugenossenschaft(en) WDVS Wärmedämmverbundsystem(e) WSchV Wärmeschutzverordnung ZFH Zweifamilienhaus bzw. -häuser

XVIII Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

I Einführung

I.1 Problemstellung im Gebäudesektor durch Baugesetze, Verord- nungen und technische Standards zur Ener- und Untersuchungs- gieeinsparung wie auch zahlreiche Förderpro- gegenstand gramme für Bauherren und Immobilienbesitzer bestätigen dies. Der entscheidende Wirkungs- In der mittlerweile sehr aufgeheizten Debatte ansatz jedoch liegt darin, die Sanierungs- bzw. zum Klimaschutz und der Energiewende kommt Erneuerungsgeschwindigkeit im Gebäudebe- dem Wohngebäudebestand eine tragende reich maßgeblich zu erhöhen. Denn angesichts Rolle zu, weil hier große Reserven zur Ener- der großen Anstrengungen, die zur Erreichung gieeinsparung, also Verminderung von Treib- der Energiewende unternommen werden müs- hausgas (THG)-Emissionen, gesehen werden. sen, steht der Löwenanteil der Aufgaben noch Nachdem die Energiekosten global ansteigen bevor. Dabei soll auch die auf Siedlungs- und (BMWi 2012a: 50 ff.) und 2011 der Reaktor- Quartierszusammenhänge erweiterte System- unfall im japanischen Kernkraftwerk Fukushima betrachtung einen Beitrag zur Beschleunigung seinen Lauf nahm, hat die nationale Debatte der Prozesse leisten. nochmals eine maßgebliche Wendung genom- men und den von der Energiefrage ausgehen- Die Energiewende in der brandenburgischen den politischen Handlungsdruck außerordent- Wohnungswirtschaft ist vor allem von ökono- lich erhöht. Skepsis und Ablehnung gegenüber mischer und soziostruktureller Seite her pro- fossilen Energieträgern und der Atomkraft blembehaftet. Weite Teile des Landes reihen machen es notwendig, alternative Formen der sich nahtlos in den ostdeutschen Kontext des Energiegewinnung und -versorgung auf ihr demografischen Wandels ein. Ein Großteil der Zukunftspotenzial hin zu überprüfen. Die po- Kommunen hat mit Schrumpfung und Struktur- litischen Zielvorgaben im Energiekonzept der defiziten zu kämpfen, was den Fortschritt kos- Bundesregierung (2010) sehen die Erhöhung tenintensiver energetischer Umbaumaßnahmen des Anteils erneuerbarer Energien am Ener- im Wohnbereich erschwert. In Brandenburg gieverbrauch von derzeit etwa 11 % stufenwei- ist außerdem genau wie in den anderen ost- se auf 60 % in 2050 vor (Wärme und Strom, deutschen Bundesländern der kommunale und nur Strom sogar bis zu 80 %; ebd.: 5). In der genossenschaftliche Geschosswohnungsbau baulichen Bestandserneuerung gilt es daher, verhältnismäßig stark vertreten. Gleichzeitig neben klassischen Energieeffizienzmaßnahmen sind kommunale und genossenschaftlich orga- verstärkt die gebäudebezogenen Energiesyste- nisierte Wohnungsbauunternehmen traditionell me umzubauen. Das macht aber nicht nur für wichtige Partner für die Kommunen, da ihnen Einzelgebäude Sinn, da Investitionen in die ver- zum Teil öffentliche Aufgaben der Daseinsvor- bundene Infrastruktur von Nöten und gleichzei- sorge, genauer die Wohnraumversorgung, zu- tig umliegende Gebäude und Akteure, mithin kommen. Nach dem Willen der Landespolitik das Quartier, betroffen sind. sollen diese Anbieter sich stark in den öffent- lichen Klimaschutzinitiativen engagieren. Dies Im Laufe der letzten Jahre wurden zahlreiche gilt auch für neuartige Konzepte der energe- Modellprojekte zur Energieeffizienz von Wohn- tischen Quartiersplanung, die in einigen Ge- anlagen bis hin zu emissionsarmen Quartieren meinden des Landes seit Kurzem erarbeitet bundesweit umgesetzt. Modellvorhaben im werden (MIL/BBU 2011). Wohnungsneubau wie auch in der Bestandssa- nierung im Einfamilienhaus (EFH)- und Mehr- Gegenstand der Untersuchung soll daher sein, familienhaus (MFH)-Sektor finden sich auch in die Voraussetzungen und Umsetzungshürden der Region Berlin-Brandenburg. Daran wird für die zukünftige energetische Ertüchtigung zunächst deutlich, dass gute Beispiele und be- des Wohnbestandes kommunaler und ge- währte Verfahrensweisen besonders in techni- nossenschaftlicher Anbieter in Brandenburg scher Hinsicht immer besser ausgereift sind, mit besonderem Blick auf die peripheren und um Wohngebäude zukunftsfähig für die Erfül- strukturschwachen Landesteile darzustellen. lung der Klimaziele zum Jahr 2050 zu machen. Zugleich sollen Strategien des energetischen Die hohe Regelungsdichte zur Energieeffizienz Umbaus auf Quartiersebene als planerischer

Problemstellung und Untersuchungsgegenstand 1 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Lösungsansatz und deren Wechselwirkungen – Wie verhält sich die wohnungswirt- mit wohnungswirtschaftlichen Zielen diskutiert schaftliche Nachfrage nach energeti- werden. schen Projekten unter dem Paradigma der Schrumpfung? Behindern örtliche bzw. regionale Strukturdefizite energeti- I.2 Thesen und sche Bestandsinvestitionen? daraus abgeleitete – Auf welchem Stand befinden sich Untersuchungsfragen Wohnungsunternehmen in Brandenburg aktuell hinsichtlich der energetischen Auf schrumpfenden Wohnungsmärkten sind Sanierung ihrer Bestände und der die Investitionsvoraussetzungen für Anbieter Verwendung effizienter oder aus erneu- denkbar schwierig. Einerseits gibt es größere erbaren Quellen gespeister Wärme? Unwägbarkeiten hinsichtlich der zukünftigen Welche Bestände bieten hier die noch Nachfrage nach Wohnraum. Ebenso ist die größten Erneuerungs- und Anwen- Planungssicherheit für Renditeerwartungen und dungspotenziale? Amortisationszeiträume im Anschluss an die – Wie entwickelt sich das regionale Investitionen bei einem strukturell bedingten Preisgefüge bei den Energiekosten? niedrigen Einkommensniveau der Haushalte Welche Chancen bieten dezentrale, aus größeren Risiken ausgesetzt. Auf der anderen regenerativen Quellen gespeiste Ener- Seite stehen energetische Maßnahmen wie giesysteme? Welchen Anreiz benötigen jede andere Investitionsentscheidung unter Wohnungsunternehmen, damit sie sich einem Wirtschaftlichkeitsvorbehalt, für des- an neue Systeme anschließen? sen Beurteilung es maßgeblich auf das Ener- Sowie kommunalplanerische Rahmenvorga- gieeinsparpotenzial beim Wärmebedarf der ben und die Wirkungen von teilräumlichen Gebäude und dem daraus resultierenden Entwicklungsinstrumenten fokussierend: Wärmeverbrauch der Haushalte ankommt. Die Möglichkeiten zur gebäudebezogenen – Welchen Beitrag können die energe- Energieeinsparung werden in erster Linie vom tischen Quartierskonzepte leisten, die baulich-energetischen Ausgangs- resp. Sanie- Beteiligung der Wohnungswirtschaft am rungszustand der Objekte, der wiederum über energetischen Umbau voranzutreiben? zum Teil gesetzlich vorgegebene Kriterien zur energetischen Gebäudeeffizienz ermittelt wird, – Welche stadträumlichen Perspektiven und der Marktpreisentwicklung für Wärme- ergeben sich z. B. aus Stadtumbaustra- energie determiniert. tegien?

Wenn die Ziele der Energiewende allein aus der wohnungswirtschaftlichen Betrachtung her- I.3 Untersuchungsaufbau aus nur unter Schwierigkeiten zu verfolgen sind und methodisches und die Sanierungsquoten in den Beständen Vorgehen für den Erfolg nicht hoch genug erscheinen, ist ein förderliches Eingreifen von öffentlicher Sei- Die Untersuchung setzt sich spezifisch mit der te, insbesondere der Kommunen, naheliegend. Wohnungswirtschaft in Brandenburg auseinan- Das Handlungsfeld stadtentwicklungsplaneri- der, das heißt, der Fokus liegt weitestgehend scher Bemühungen liegt deshalb darin, mittels auf den Mietwohnbeständen von kommunalen konzeptioneller Lösungen, räumlich übergrei- und genossenschaftlich resp. öffentlich orga- fende Voraussetzungen für energetische Erneu- nisierten Wohnungsbauunternehmen. Diese erungs- und Umbaumaßnahmen zu schaffen. Gruppe institutioneller Marktanbieter hat in Dabei sind schwerpunktmäßig auch die Ener- den Mittel- und Großstädten und teilweise auch gieversorgungsstrukturen stadtweit sowie auf in kleineren Kommunen des Landes einen be- teilräumlicher Quartiersebene zu behandeln. achtlichen Anteil an Mietwohnbeständen, vor allem in städtebaulich zusammenhängenden Von diesen Annahmen geleitet, soll die Unter- MFH-Komplexen in Geschossbauweise. Die suchung folgende Fragen beantworten: Datenverfügbarkeit für die Bestandsaufnahme und -analyse ist hier gegeben. Gleichzeitig

2 Einführung Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen waren und sind diese Anbieter der wichtigste räumlichen Verteilung im Bundesland, nach Adressat für Mittel aus den Programmen der Stadtgröße, der Teilnahme am Stadtumbau Ost Stadterneuerung, insbesondere aus dem Stadt- sowie danach, ob städtische Energiekonzepte umbau Ost. Die Studie wird gleichzeitig vom und Quartiersplanungen vorhanden sind. In BBU unterstützend begleitet, in dem diese An- der Befragung werden spezifische Kennzahlen bieter organisiert sind. zur energetischen Quallität sowie zur Ener- gieversorgung des Gebäudebestandes erfasst Im theoretischen Teil führt die Studie zunächst und ebenso stadträumliche und gebäudetypo- auf Basis aktueller Forschungen in die wichtigs- logische Besonderheiten nebst Bestandsent- ten Trends und Problemstellungen der Energie- wicklungsplanungen abgefragt. Des Weiteren effizienz als einer der bedeutendsten Bestand- wird auf normativer Ebene die Problemwahr- teile aktueller Strategien zur Energiewende ein. nehmung der Unternehmen zur energetischen Darauf aufbauend werden, bezogen auf die Entwicklung im Abgleich mit anderen Trends Bestandsentwicklung im Mietwohnungsbau, und Herausforderungen der Wohnungswirt- Fragen zur gebäudebezogenen Energieeffizi- schaft, insbesondere vor dem Hintergrund enz sowie zur Versorgung mit Haushaltswärme bestimmender soziodemografischer Prozesse, geklärt. Einen weiteren Schwerpunkt bilden erhoben. Die Umfrage wurde vom Verfasser wohnungswirtschaftliche Problemstellungen auf einer Onlineplattform eingerichtet, die An- im Zusammenhang mit der Wirtschaftlich- sprache der Unternehmen erfolgte über den keitsbetrachtung von energetischen Bestands- BBU. In Ergänzung wurden Expertengespräche investitionen. Anschließend wendet sich die mit Vertretern aus den befragten Unterneh- räumliche Analyse dem Land Brandenburg men, mit WU, die Projekte zum energetischen und den hiesigen soziostrukturellen und ener- Umbau betreiben und mit Planungsbeteiligten gierelevanten Rahmenbedingungen des Woh- von energetischen Quartierskonzeptionen aus nungsmarktes aus der spezifischen Sicht der Brandenburg geführt, um zu tiefer greifenden öffentlichen Wohnungsunternehmen zu, wo- fachlichen Einsichten zu gelangen. raufhin die wichtigsten wohnungswirtschaftli- chen Handlungsstrategien zur weiterführenden Die ausführliche Auswertung und Interpretation energetischen Ertüchtigung des Bestandes zu der erhobenen Daten und Erfahrungen hat vor identifizieren sind. Im dritten Kapitel werden allen Dingen zum Ziel, eine umfassende Situa- kommunalplanerische Steuerungsansätze der tionseinschätzung zu formulieren, die konkrete energetischen Stadterneuerung und die ener- Umsetzungshürden und Handlungsschwer- getische Quartiersplanung, in denen sich die punkte für die zukünftige Ausrichtung des ener- Wohnungswirtschaft als wichtiger Akteur nach getischen Umbaus in der Wohnungswirtschaft dem Willen der Politik stark engagieren soll, deduziert darstellt. Darüber hinaus sollen die als Beitrag zum Klimaschutz und zur Energie- Problemstellungen und Handlungsgrundlagen, wende erörtert. Hieran wird auch die folgende die in der theoretischen Annäherung erörtert Begriffserläuterung zum energetischen Umbau wurden, bestätigt oder widerlegt und mit Hilfe geknüpft. Für die theoretische Annäherung der gewonnenen Erkenntnisse eine Abschät- werden vom Verfasser in erster Linie bauwissen- zung zum energetischen Entwicklungsbedarf schaftliche, wohnungsmarktorientierte, stadt- und der Verwendung von optimierten Energie- entwicklungsplanerische und sozialräumliche systemen in der Wohnungswirtschaft vermittelt Studien und Statistiken ausgewertet. Ebenso werden. Dabei wird ebenso geklärt, welchen werden energie- und wohnungsbauspezifische Beitrag die energetische Quartiersplanung zur Planungsprogramme und Vereinbarungen, Unterstützung der Wohnungswirtschaft im Rah- Projektberichte, Dokumentationen und andere men des energetischen Umbaus leisten kann. Veröffentlichungen verschiedentlicher öffentli- cher Akteure und Forschungsinstitutionen zur Diskussion herangezogen.

Kernstück der Analyse ist eine Umfrage unter 46 Wohnungsunternehmen in 18 brandenbur- gischen Städten, die zusammen mehrere zehn- tausend Wohneinheiten (WE) bewirtschaften. Ausgewählt wurden die Kommunen nach ihrer

Untersuchungsaufbau und methodisches Vorgehen 3

Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

II Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen

II.1 Die Energiewende im nen Infrastrukturen, kommt dem Gebäudebe- stand und der Mobilität eine tragende Rolle zu. Gebäudebereich Langfristig solle sich die Nutzung von Energie durch den Einsatz moderner Systeme und in- Klimaschutz, Energieeffizienz und erneuerbare novativer Technologien tiefgreifend verändern. Energien sind die diskussionsbestimmenden Schlagworte, die aktuell nahezu alle Politikbe- Durch diese neuen Rahmenbedingungen hat reiche im Rahmen der Energiewende umtreibt. die klima- und energieorientierte Betrachtung Der Weltklimabericht des Intergovernmental räumlicher wie auch kommunaler Entwick- Panel on Climate Change (IPCC) der Vereinten lungsprozesse insbesondere im Gebäude- und Nationen hat 1990 den Anstoß für die aktuelle Versorgungssektor und den damit verbunde- weltweite Klimadebatte gegeben. Die Effekte nen Planungsaufgaben einen entscheidenden der vierten Auflage aus 2007 sind zusammen Bedeutungszuwachs erfahren. Ausgehend vom mit den Aussagen des Stern-Berichts aus 2006 IEKP wurden eine Reihe von Regelungen und zu den gesamtwirtschaftlichen Schäden des Kli- Programmen zum Bauen und zur Energie- mawandels immer noch als maßgeblich einzu- (Strom-) und Wärmeversorgung überarbeitet schätzen, machen sie doch deutlich, dass die oder geschaffen, die unmittelbar im lokalen anthropogenen Klimaveränderungen auf unse- Kontext durch hier handelnde Akteure umge- rem Planeten ein immenses, scheinbar unum- setzt werden. Bauherren, Architekten, Stadt- kehrbares Ausmaß angenommen haben. Die und Verkehrsplaner, Denkmalschützer und langfristigen negativen Umwelt- und Klimawir- baunahe öffentliche Stellen haben somit ihre kungen fossiler Energieträger – insbesondere fachliche Perspektive massiv um Klima- und Kohle, Erdöl und Erdgas – sowie deren abseh- Energiethemen erweitern und sich gleichzeitig bare Erschöpfung in der Zukunft bestimmen spezialisieren müssen. längst auch die ökonomischen und politischen Perspektiven unserer Zivilisation. Mit der Ratifi- zierung des Kyoto-Protokolls 2005 hat sich die II.1.1 Kennzahlen zum internationale Staatengemeinschaft verpflich- Wohnverbrauch und tet, verbindliche Ziele und Maßnahmen für Gebäudeenergiebedarf den Klimaschutz umzusetzen. Die Europäische Union (EU) hat diese Verpflichtung in den Mit- Der Energieverbrauch von Gebäuden ist ein gliedstaaten ebenso übernommen, was sich in bedeutsamer Faktor in der Klimabilanzie- Deutschland letztlich in den Zielsetzungen der rung. Der Anteil, den Gebäude in Deutsch- nationalen Klimapolitik widerspiegelt. land am gesamten Energieverbrauch haben, liegt schätzungsweise zwischen 38–45 % Wenn auch die Klimaschutz- und Energiepolitik (BMVBS 2012a: 145, dena 2012: 15, Erhorn- in Deutschland in Folge der streithaft geführ- Kluttig et al. 2011: 14). Die rein gebäudebezo- ten Debatte einer starken Dynamik unterliegt, gene anteilige Menge des CO2-Ausstoßes wird setzen das Integrierte Energie- und Klimapro- auf etwa 20 % geschätzt (BMVBS 2012a: 145, gramm (IEKP 2007) und das Energiekonzept Difu 2011: 61). Wiederum der Anteil von derzeitig den Maßstab für Energieversorgung Wohngebäuden am gesamten Gebäudeener- und Klimaschutz in der Zukunft fest. Es ist dem- gieverbrauch liegt bei etwa 65 %, der Rest fällt nach erklärtes Ziel, die THG-Emissionen bis auf Nichtwohngebäude. 2020 landesweit um 40 % gegenüber 1990 und langfristig bis 2050 noch stärker zu ver- Der Bestand an Wohngebäuden beläuft sich in ringern (bis zu 80 %, Energiekonzept 2010: 4). Deutschland auf rund 18,1 Mio. Davon sind Gelingen soll dies durch die eingangs erwähn- rund 15,1 Mio. Ein- und Zweifamilienhäu- te landesweite Eindämmung des Energiever- ser (EZFH; 83 %). Die Gesamtzahl an Woh- brauchs, der Erhöhung des Anteils erneuerbarer nungen beträgt derzeit ca. 40,5 Mio. In MFH Energien und der Steigerung der Ressourcenef- befinden sich 53 % aller WE, deren Wohnflä- fizienz. Neben den umfangreichen Maßnah- che macht aber insgesamt nur 41 % aus, da men zur Modernisierung und Umstellung der die WE in EZFH zumeist größer sind. Insge- Energieversorgung sowie der damit verbunde- samt zwei Drittel des wohngebäudebezoge-

Die Energiewende im Gebäudebereich 5 Energieflussbild 2013 für die Bundesrepublik Deutschland Die Energiewendein Petajoule in der Wohnungswirtschaft

Gewinnung im Inland Import

Bestands- 28 entnahme 4.038 11.697

15.763

Energieaufkommen im Inland Export und Bunkerung 1.935 13.828

Primärenergieverbrauch*

Nichtenergetischer Verbrauch 944 Statistische Differenzen 2.998 94 Umwandlungsverluste

9.268 524 Verbrauch in den Endenergieverbrauch Energiesektoren

2.640 2.612 2.603 1.413

Industrie Verkehr Haushalte Gewerbe, Handel, Dienstleistungen

Abb. 1: Energieflussbild 2014 für Deutschland. Angaben in PJ. Der Anteil erneuerbarer Energien am Pri- märenergieverbrauch Der Anteil der erneuerbaren beträgt 10,4 Energieträger %. Quelle: am Primärenergieverbrauch Arbeitsgemeinschaft liegt beiEnergiebilanzen 10,4 %. 09/2014. Abweichungen in den Summen sind rundungsbedingt. nen Endenergieverbrauchs* Alle Zahlen vorläufig/geschätzt.1 gehen von EZFH Bei der sektoralen Bilanzierung ist allerdings aus (BMVBS 29,308 2012a: Petajoule 13;(PJ) ^= 1dena Mio. t SKE2012: 22/23). zu beachten, dass nicht der gesamte Energie- Sektoral betrachtetQuelle: Arbeitsgemeinschaft verbrauchen Energiebilanzen die privaten 09/2014 verbrauch der privaten Haushalte im unmit- Haushalte insgesamt ca. 28,1 % der für den telbaren Zusammenhang mit dem bewohnten Endverbrauch bereitgestellten Energie und ha- Gebäude steht. Der effektive Gebäudeener- ben gleichzeitig einen Anteil von 13 % an den giebedarf wird vor allem von Raumheizung, energiebedingten THG-Emissionen im Land Warmwasser und Beleuchtung verursacht (vgl. (vgl. Abb. 1 und 2).2 Abb. 3). Die raumklimatische Kühlung ist beim Wohnen in Deutschland in Anbetracht der ge- 1 Endenergie = Primärenergie abzgl. Erzeugungs-, Übertra- mäßigten klimatischen Bedingungen vernach- gungs-, Umwandlungsverluste. Endenergie steht sozusagen lässigbar. als finale Nutzungsform dem Haushalt direkt zur Verfügung. 2 An erster Stelle steht die Industrie (30 %), dann der Verkehr (29,4 %) und hinter den Haushalten der GHD-Sektor (15,5 %).

6 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Anteile der Quellgruppen an den energiebedingten Gebäudebezogener Energieverbrauch Treibhausgasemissionen nach Sektoren 2010

GHD 2 % Beleuchtung 6% 13 % Warmwasser Haushalte 13% Nicht- Energie- Wohngebäude wirtschaft 35 % Verkehr 46% 85 % Raumwärme 20% Wohngebäude 65 % Industrie 15%

Abb. 2: eigene Darstellung. Datengrundlage: Abb. 3: eigene Darstellung. Datengrundlage dena UBA 2011: 4 f. 2012: 15.

2 3 Bei der energetischen Betrachtung von Ge- Neubauten bei ca. 60 bis 70 kWh/m AN·a. bäuden muss allgemein davon ausgegangen Weniger als 5 % des aktuellen Wohnbestandes werden, dass die älteren Bestände aus dem haben einen Energiebedarf unterhalb dieser 19. und 20. Jhd. hoher Energiemengen be- Werte (Dena 2012: 34 ff.). Zu berücksichti- dürfen, da sie i. d. R. schlecht gedämmt sind gen ist hierbei ein Warmwasserverbrauch von 2 und ineffiziente Heizungssysteme betrieben etwa 12,5 kWh/m AN·a (EnEV 2009, Anlage 1 werden. Ca. 93 % aller deutschen Wohnge- zu den §§ 3 und 9, Punkt 2.2). Die Bezifferung bäude wurden vor 2001 errichtet (BMVBS tatsächlicher Gebäude-Energiebedarfswerte 2012a: 17). Die erste gesetzliche Regelung gestaltet sich aufgrund der großen Bauvielfalt, zum Wärmeschutz bei Gebäuden war in den unterschiedlicher Typologien und Energieträger alten Bundesländern die WSchV von 1979. schwierig. Die WSchV 1995 verlangte erstmals In der ehemaligen DDR wurden 1982 erste eine gebäudeenergetische Bilanzierung für wärmetechnische Anforderungen im industriell Neubauten. Seit 2008 ist der Energiebedarf ei- rationalisierten Wohnungsbau aufgestellt (We- nes Gebäudes verpflichtend im Gebäudeener- gelage et al. 2008: 156). Etwa 70 % oder 13 gieausweis dokumentiert. Somit lassen sich für Mio. Gebäude landesweit sind vor Inkrafttreten eine zunehmende Anzahl an Wohnbauten die der WSchV 1979, also gänzlich ohne wär- Kennwerte erfassen, zumal auch Eigentümer meenergetische Vorgaben errichtet worden bestehender Gebäude eine Energiebilanzie- (Dena 2012: 25). Bei geschätzt 25–30 % rung durchführen. In der institutionalisierten hiervon sind bisher energetisch wirksame Mo- Wohnungswirtschaft ist das bereits flächende- dernisierungsmaßnahmen stark unterschiedli- ckend der Fall (Interview 1). Für die Gebäude- cher Qualität durchgeführt worden (IWU/BEI gesamtheit lassen sich zusammenfassend drei 2010: 12). energetische Grundcharakteristika abbilden (IIEK 2008: II 17 ff. und dena 2012: 22 f., In Deutschland beläuft sich der Wärmebedarf 33 ff.): von Wohnbauten auf eine Spannweite von 2 unter 50 bis mehr als 300 kWh/m AN·a. Etwa 1. Mit zunehmendem Gebäudealter steigt 50 % der bestehenden Gebäude haben ei- der Energiebedarf des Gebäudes, was nen Bedarfskennwert von mehr als 209 kWh/ auf die schlechteren physikalischen 2 m AN·a. Bei Altbauten variiert der durchschnitt- Eigenschaften der eingesetzten Bauteile liche Energiebedarf stark und steigt mit dem Gebäudealter. In MFH liegen die jährlichen 3 Bei der Bedarfsberechnung wird die Gebäudenutzfläche 2 Werte zwischen 130 und 200 kwh/m2 .a. (AN) oder die Wohnfläche (AW) in m angesetzt. AN ist AN grob etwa 1,3fach größer als AW, die Energie-Kennwerte Nach der zum Zeitpunkt der Untersuchung gül- für wohnflächenbezogene Berechnungen fallen dement- tigen EnEV 2009 liegen die Bedarfswerte von sprechend höher aus (dena 2012: 34). Angaben zum Energiebedarf unterscheiden sich z. B. in Untersuchungen zum tatsächlich erfassten Verbrauch dahingehend, dass ein standardisiertes Nutzverhalten, Raumtemperaturen und Heizbedingungen, basierend auf technischen Regelungen (DIN 4108-06 und 4701-10 u. 12) berechnet wird.

Die Energiewende im Gebäudebereich 7 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Jährlicher Energieverbrauchskennwert (Energieverbrauch für Raumwärme ohne Warmwasser), differenziert nach Gebäudebaujahr

180 160 140

∙ a 120 AN 2 100 80 kWh/m 60 40 20 0 bis 1945 1945−76 1977−83 1984−94 1995−2001 2002−03 2004 und jünger Baujahr

Abb. 4: eigene Darstellung nach IIEK 2008, S. II-19. und Konstruktionen gegenüber moder- MFH beim Einsatz von Heizöl und Gas neren Bauweisen sowie auf technisch zustande, Direktstrom (Nachtspeicher- überkommene Heizsysteme zurückzu- strom) und Holz sind darunter anzusie- führen ist. Die Kennwerte für EZFH, die deln. Deutlich niedriger wird der Ener- vor 1979 errichtet wurden liegen laut giebedarf beim Einsatz von Fernwärme dena (2012) im Schnitt bei 210 kWh/ und KWK-Technologien. Wärmepumpen 2 2 m AW·a, für MFH bei 170 kWh/m AW·a. verursachen den mit großem Abstand Seit der Einführung und sukzessiven niedrigsten Energiebedarf, werden Verschärfung der WSchV und später jedoch häufig nur unterstützend einge- der EnEV lässt sich eine kontinuierliche setzt. sowie deutliche Abnahme der Bedarfs- Hinzu kommt, dass Nutzer und deren indivi- kennwerte bei entsprechend jüngeren duelles Verbrauchsverhalten einen maßgebli- Baualtersklassen feststellen. chen, schwer zu erfassenden Faktor darstellen, 2. Die Energiebedarfswerte von MFH sind weshalb die typologische Bedarfsbetrachtung kleiner als bei EZFH, da bezogen auf zumindest aufschlussreiche Kennwerte lie- die Wohnfläche die wärmetauschende fert, aber der individuelle Energieverbrauch Gebäudeoberfläche kleiner ist4, also im Detail abweicht. Allein eine Erhöhung der verhältnismäßig weniger Raumwär- Raumtemperatur um wenige Grad über den meenergie nach außen verloren geht. Sollwert von 19–20° C (§ 10 (3) EnEV, Willems Große MFH haben demzufolge flächen- 2013: 358) macht so teilweise die standardi- bezogen den geringsten Energiebedarf. siert kalkulierten Einspareffekte einer Sanie- Allerdings werden in MFH tendenziell rung zunichte. Von besonderer Bedeutung für höhere Raumtemperaturen vorgehalten den Wohnbausektor ist außerdem, dass nach und bedingt durch die regelmäßig hohe 1945 die jeweilig errichtete Wohnfläche, ins- Belegungsdichte wird mehr Warmwasser besondere bei den EZFH, stetig gestiegen und verbraucht. bis heute eine steigende Nachfrage nach grö- ßerem Wohnraum festzustellen ist. Ebenso setz- 3. Der Einsatz verschiedener Energieträger ten in den letzten Dekaden der Trend zur Sin- wirkt sich ebenso auf den Energiebe- gularisierung sowie Remanenzeffekte ein. D. h. darf eines Gebäudes aus. Die höchsten die Zahl der kleinen Haushalte (ein- und zwei Werte kommen in EZFH wie auch in Personen) wurde erheblich größer. Darunter 4 Genauer: Das A/Ve-Verhältnis von wärmeübertragender befindet sich ein großer Teil älterer Menschen, Umfassungsfläche (A) zu beheiztem Gebäudevolumen (Ve), die nach dem Tod des Partners oder dem Aus- welches bei EFH im Schnitt etwa 0,7 bei großen MFH aber zug der Nachkommen durchaus noch längere nur etwa 0,4 und weniger beträgt (dena 2012: 23).

8 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Endenergieverbrauch für Wohnen in Deutschland nach Anwendungsbereichen und in Privathaushalten

800 18.000 kWh

700

600 17.000 kWh

500

400 16.000 kWh

300

200 15.000 kWh

100

0 Verbrauch je Mrd. kWh 2005 2008 2009 2010 2011 Haushalt pro Jahr

Raumwärme Warmwasser Kochen, Trocknen, Bügeln Haushaltsgeräte Beleuchtung

Abb. 5: Energieverbrauch für Wohnen nach Anwendungsbereich und je Haushalt (inkl. Strom), eigene Darstellung. Datengrundlage: Destatis 2012a.

Zeit allein in ihrer Wohnung verbleiben. Das (BMVBS 2012a: 147). Die Abbildungen 5 treibt den Wohnflächenverbrauch vor allem in und 6 illustrieren die abnehmende Entwicklung den Städten in die Höhe. des Energieverbrauchs für Wohnen in der jün- geren Zeit seit 2005 nach Anwendungsberei- Eine steigende Anzahl kleinerer und älterer chen und Energieträgern. Haushalte, die außerdem im Schnitt größere Wohnflächen beanspruchen, führt somit zu- Demnach hat sich der Verbrauch bei der Raum- nächst zu einem wachsenden wohnbezogenen wärme um rund 13 % und bei Warmwasser

Bedarf an Energie. Dem CO2-Gebäudereport um ca. 5 % reduziert. Diese Entwicklung lässt des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und sich einerseits auf das Verbraucherverhalten, Stadtentwicklung (BMVBS; 2008: 15 ff.) zu- aber in größerem Maße wohl auf Modernisie- folge konnte erst seit 1997 die Zunahme des rungsfortschritte und die Anwendung effizien- landesweit kumulierten Raumwärmebedarfs terer Anlagentechnologien in den Gebäuden durch stärker greifende Wärmeschutzanwen- zurückführen. Der individuelle Energiebedarf dungen geringfügig kompensiert werden. der privaten Haushalte ist auch insgesamt Von einer maßgeblichen Umkehr kann je- rückläufig (13,7 % von 2005 zu 2011, vgl. doch bis heute keine Rede sein. Hintergrund Abb. 5), wobei nur die Entwicklung des Wär- für diese Kompensationswirkung ist, dass sich meverbrauchs den Ausschlag dafür gibt. Der der mittlere flächenspezifische Energiebedarf Verbrauch beim Haushaltsstrom steigt momen- des Gebäudebestandes verringert hat, was tan sogar an, da insbesondere IT- und Kom- auf die kontinuierliche Reduktion des Ver- munikations- sowie Elektrogeräte einen größer brauchs bei der Wärmebereitstellung seit den werdenden Verbrauchsanteil ausmachen.6 Bei 1970er Jahren zurückzuführen ist (Erhorn- den Energieträgern ist zu beobachten, dass der Kluttig et al. 2011: 14).5 Das BMVBS hat Einsatz fossiler Energieträger, insb. Gas und allein für den Zeitraum seit 1995 eine flä- Öl, zwar insgesamt zurückgeht, aber bei Kohle chenspezifische Verringerung des Heizener- ein leichter Anstieg verglichen mit 2005 zu ver- gieverbrauchs von rund 28 % je m2 errechnet

5 Die unumgängliche Vergrößerung des Gebäudebestandes 6 Der Strombedarf eines Haushalts wird i. d. R. von individu- bzw. der Wohnfläche durch Neubau führt selbst bei höchs- ellen Einrichtungen und Haushaltsgeräten verursacht und ten Energieeffizienz-Kriterien zu einem insgesamt höheren ist somit nicht gebäudebezogen wirksam. Energieverbrauch. Dennoch kann angenommen werden, dass die geringe Wohnbautätigkeit in der letzten Dekade i. V. m. hohen Rückbauquoten in Ostdeutschland, verschärf- ten Wärmeschutzvorschriften und Sanierungsfortschritten im Bestand inzwischen zu einer deutlicheren Reduktion des Gesamtenergiebedarfs geführt hat.

Die Energiewende im Gebäudebereich 9 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Endenergieverbrauch für Wohnen in Deutschland nach Überwiegende Energieart der Beheizung in Mietwohn- Energieträgern, Privathaushalte in Mrd. kWh ungen, Deutschland 2010 Biomasse Erd- und Koks, Holz, 300 (außer Holz), andere Steinkohle Holzpellets Umweltwärme, Biogas 0,16% 1,86% Abluftwärme 0,05% Briketts, 0,26% 250 Sonnenenergie Braunkohle 0,05% 0,52% 200

Fernwärme 150 Heizöl 21,30% 21,90%

100 Elektrizität (Strom) 3,68% 50 Gas 50,22% 0 Mineralöl Gas Strom Fernwärme Kohle Sonstige inkl. EE

Abb. 6: eigene Darstellung. Datengrundlage: De- Abb. 7: eigene Darstellung. Datengrundlage: De- statis 2012a. statis 2012b: 156.

zeichnen ist. Die Wärmebereitstellungsleistung II.1.2 Wohn- und über Fernheizwerke ist im Mittel der letzten Jah- gebäudebezogene re leicht positiv (Abb. 6). Energiekosten Die Energieversorgung durch Fernwärme ist Statistisch betrachtet, musste ein deutscher im MFH-Sektor und damit auch im Mietwohn- Haushalt 2011 durchschnittlich 72 Euro mo- bereich von größerer Bedeutung. 21,3 % natlich für Heizung und Warmwasser ausge- der Wärme in Mietwohnungen wird durch ben. Zusammen mit den Aufwendungen für Fernheiz- und Heizkraftwerke bereitgestellt Prozesswärme, Strom und Licht beliefen sich die (Abb. 7). In den östlichen Bundesländern, wo Ausgaben für wohnbedingte Energie auf rund Mietwohnverhältnisse in MFH wiederum über- 123 Euro, was etwa 7,5 % des durchschnitt- durchschnittlich häufig auftreten, ist fast jede lichen verfügbaren Einkommens entspricht dritte Wohnung an Fernwärmenetze ange- (Abb. 9). Wohnflächenbezogen ist die Kosten- schlossen. Der Anteil der Fernwärme liegt ins- entwicklung für Wärme über die letzten zwei gesamt fast viermal höher als in den westlichen Dekaden deutlich ansteigend. Im Vergleich Bundesländern (AGFW 2011: 43). MFH, die zu 1990 (6,32 Euro/m2) mussten 2011 9,97 seit den 1960ern vorwiegend in Plattenbau- Euro/m2 aufgewendet werden. Die Ausgaben weise errichtet wurden, sind sogar flächende- unterliegen jährlich hohen Schwankungen, ckend fernbeheizt. Aktuell werden in deutschen die Tendenz ist indes stark positiv (Abb. 10). Fernheizkraftwerken schätzungsweise zwischen Hintergrund dieser Entwicklung ist primär ein 75 % und 88 % fossile Brennstoffe und zu etwa kontinuierlicher Preisanstieg bei allen konven- 3 % Biomasse eingesetzt (a. a. O.: 25; vgl. ab- tionellen Wärmeerzeugern in den letzten zwei weichende Angaben des BMWi in Abb. 8). Der Dekaden. Gegenüber dem Jahr 2000 sind Anteil erneuerbarer Energien in den Haushal- Erdgas und Fernwärme um etwa das 1,7-fache, ten ist bis 2010 auf rund 11,3 % des Wärme- Heizöl sogar um das Doppelte teurer geworden verbrauchs gestiegen (BMVBS 2012a: 157). (Abb. 11). In der vergangenen Dekade lagen Die wichtigsten regenerativen Energieträger die Abnahmepreise für diese drei Wärmequel- sind Holz (Scheitholz, Holzpellets, Hackschnit- len durchaus dicht beieinander, wobei Heizöl zel), Solarthermie und Wärmepumpen (Luft inzwischen seit 2009 nach oben hin deutlich und oberflächennah) sowie Biogas. Vor allem enteilt (Erhorn-Kluttig et al. 2011: 132). Auch in Neubauten werden solche nicht netzgebun- wenn energiewirtschaftliche Prognosen stark denen Wärmeerzeugungsanlagen inzwischen auseinander gehen, wird sich diese Entwick- installiert. Der Nutzungsanteil ist wiederum im lung vermutlich weiter fortsetzen, sofern der EZFH-Sektor wesentlich größer als bei MFH sog. Peak Oil, also der Zeitpunkt, von dem (ebd.: 160; Destatis 2012b: 156; vgl. Abb. 6). an die weltweite Erdölförderung aufgrund sich erschöpfender Reserven kontinuierlich zurück- geht, bereits überschritten ist bzw. in naher Zu-

10 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Brennstoffeinsatz in Heizkraftwerken und Monatliche Ausgaben für Energie pro Haushalt 2011 Fernheizwerken 2011 verfügbares Haushaltseinkommen  1.630 €

Energie für

Licht u. Wohnen Kraftstoffe Sonstige 123 € 101 € 26 % Müll u.a. Steinkohle 25% 23% Prozesswärme (Kochen) 15 %

Braun- private kohle Konsum- 7% ausgaben Raumwärme gesamt Gas Mineralöl und Warmwasser 1.488 € 43% 2% 59 %

Abb. 8: eigene Darstellung. Datengrundlage: BMWi Abb. 9: eigene Darstellung. Datengrundlage: BMWi 2012b: Tab. 25. 2012b: Tab. 28. kunft überschritten wird. Der Gaspreis ist an den wicklung als Vertreter der Wohnungsunterneh- Ölpreis gekoppelt und reagiert i. d. R. zeitlich men beobachten, wird regelmäßig reklamiert, versetzt. Aber auch die Fernwärmepreise unter- dass die Energiekosten zu einem erheblichen schiedlicher Versorger variieren regional zum Teil die Gesamtzunahme der Wohnkosten mit Teil deutlich. Gerade in dicht besiedelten Ge- verursachen (GdW v. 27.03.2013). bieten können hier günstigere Preise realisiert werden, da bei geringeren Versorgungsdistan- Von den steigenden Energiekosten sind vor zen die Infrastrukturkosten für die Leitungsnetze allem einkommensschwache Mieterschichten in einem günstigeren Verhältnis zu Nachfrage betroffen. Denn wenn der Anteil der Aufwen- und Erträgen stehen. Der Anstieg der Energie- dungen für Energie und Wärme am verfügba- preise liegt allerdings höher als der Anstieg bei ren Haushaltsbudget steigt, sind etwa Gering- den Ausgaben der Haushalte. Wesentliche Ein- verdienende mit einem Einkommen von unter 8 flussgrößen sind beim Endverbrauch auch un- 848 Euro monatlich überproportionalen Be- terschiedliche Witterungsverhältnisse und der lastungen ausgesetzt. Dem aktuellen Armuts- steigende Sanierungsgrad bei den Wohnungs- und Reichtumsbericht der Bundesregierung bauten, die kompensierend wirken können (2013: 461 f.) zufolge betrifft das insgesamt (Deutscher Bundestag 2012: 21). Die Energie- rund 15 % aller und sogar 19,5 % der ost- preisentwicklung spiegelt sich ebenfalls in der deutschen Haushalte. In dieser Einkommens- Entwicklung der umlagefähigen, d. h. vom Ver- gruppe dominieren gleichzeitig Mietverhält- mieter an die Mieter weitergegebenen Wohn- nisse, da aufgrund fehlender Finanzkraft eher nebenkosten wider. Die warmen Betriebskosten selten Wohneigentum vorhanden ist. Typische für Heizung und Warmwasser sind laut Mieten- Risikogruppen für eine derartige Energiearmut bericht des Deutschen Bundestages (2011: 8) sind Alleinerziehende und Alleinlebende, junge zwischen 2007 und 2010 im Schnitt um 3,3 % Personen unter 24 Jahren und ganz besonders (auf 1,14 Euro/m2 in 2010) und damit ver- Erwerbslose, wobei die genannten Faktoren gleichsweise stärker gestiegen als die kalten häufig in Kombination auftreten. Betriebskosten.7 Der Mikrozensus des BMVBS 2010 beziffert die Betriebskosten 2010 sogar 8 Sog. Armutsrisikoschwelle, entspricht 60 % des nationa- len Medianeinkommens. Die statistischen Berechnungen auf durchschnittlich 86 Euro oder 1,25 Euro/ variieren stark. Vom Sozioökonomischen Panel werden im m2 (Deutscher Bundestag 2012: 17). Auch von Jahr 2010 993,- Euro als Schwellenwert zugrunde gelegt Seiten der wohnungswirtschaftlichen Interessen- (Bundesregierung 2013: 462). verbände, die die Energiepolitik und Preisent-

7 Kalte BK +1,3 % auf 1,63 Euro/m2 für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Verwaltung etc.; durchschnittliche Bruttowarm- miete = 7,73 Euro/m2 in 2010.

Die Energiewende im Gebäudebereich 11 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Private Haushalte - Entwicklung der jährlichen Entwicklung der Energiepreise für private Haushalte in Ausgaben für Wärme pro m² Wohnfläche Deutschland (1990 = 100) 350 Heizöl leicht 12,37 € 300 11,46 € 9,97 Erdgas € 250 9,85 € 9,27 € 200 Strom 10,73 €

7,88 € 150 Briketts 9,16 € 7,02 € 7,14 € 100 6,32 € Fernwärme 50 1991 2000 2008 2009 2010 2011 1990 1996 1999 2002 2005 2008 2011

Abb. 10: eigene Darstellung. Datengrundlage: Abb. 11: eigene Darstellung. Datengrundlage: BMWi 2012b: Tab. 28, Destatis 2013: 31. BMWi 2012b: Tab. 26.

II.2 Energetische Effizienz von rungsrate oder -geschwindigkeit, die aktuell auf 0,8 % des gesamten Wohngebäudebe- Wohngebäuden stands jährlich geschätzt wird (Altbauten vor 1979 ca. 1,1 %, ohne Erneuerung der Hei- Das Erreichen der Zielvorgaben zur Energie- zung; IWU/BEI 2010: 73) und insgesamt auf einsparung wie auch die effektive Abschöp- 2 % erhöht, also mehr als verdoppelt werden fung entsprechender energetischer Potenziale soll. Ohne diese Beschleunigung sind die Ein- im Gebäudebestand verlangen primär da- sparungsziele, die im Grunde einen weitestge- nach, den aufkommenden Energieverbrauch hend klimaneutralen Gebäudebestand im Jahr in Verknüpfung mit dem baulich und technisch 2050 anvisieren, real nicht erreichbar (Erhorn- bedingten Energiebedarf in den Wohngebäu- Kluttig et al. 2011: 13, NABU 2011). den zu reduzieren. Ältere Gebäude müssen demzufolge energetisch optimiert werden, wo- Die energetische Sanierung führt durch bau- bei häufig Sanierungsmaßnahmen zum Tragen liche und anlagentechnische Optimierungen kommen, die die Energieeffizienz erhöhen. Der eine beträchtliche Verringerung des Energie- Energieeffizienzbegriff in Gebäuden richtet sich verbrauchs im Gebäude herbei. Primäres Ziel per definitionem nach thermischen, genauer: ist im Wohnbereich die Reduktion der Heizlast, wärmebehaglichen, und heizungstechnischen indem Wärmeverluste, die vorwiegend an der Kriterien. Er drückt aus, dass die ursprüng- Gebäudehülle – also an Außenwänden, Dä- lichen Gebäudefunktionen (insb. Schutz vor chern und Fenstern – sowie an der Kellerde- allen Wettererscheinungen, aber auch Schall- cke, der obersten Geschossdecke und diversen und Brandschutz) und Nutzerbedürfnisse Bauteilen entstehen (sog. Transmissionsver- (Wohnen, Schlafen, Aufenthalt und Komfortan- luste), durch Dämm- sowie Abdichtungsmaß- sprüche allgemein) durch einen verringerten nahmen vermindert und parallel dazu effizien- Wärmebedarf und dessen effiziente Deckung te Heiz- und Warmwasseranlagen oder auch gewährleistet sein müssen. Dadurch werden im Lüftungssysteme eingesetzt werden. Je nach Ergebnis der gebäudebezogene (fossile) Ener- Sanierungsaufwand, eingesetzten Dämm- giebedarf und seine klimaschädlichen Wir- schichtdicken und/oder Wärmeschutzvergla- kungen minimiert (Jochum/Pehnt 2010: 197). sungen, lässt sich der Heizwärmebedarf so- Das IEKP sieht deshalb ein Maßnahmenpaket mit um über die Hälfte und beim Einsatz von zur Gebäudesanierung, zur Modernisierung Passivhaustechnologien sogar um 80 % und von Heizungsanlagen und zum Einsatz erneu- mehr reduzieren (Wegelage et al. 2008: 155). erbarer Energien bei der Wärmeversorgung Unabhängig von den zahlreichen technischen vor. Die Maßnahmen umfassen das CO -Ge- 2 Möglichkeiten, die den Bedarf auf niedrigs- bäudesanierungsprogramm, die Fortführung te Werte zu senken vermögen, ist die Warm- und Anpassung der EnEV und des EEWärmeG wasserbereitung immer mit Energieaufwand sowie ein Marktanreizprogramm für erneuer- verbunden, welcher dementsprechend effizient bare Wärme im Altbaubestand (IEKP 2007: erzeugt werden muss. Kap. III). Ein weiterer maßgebender Bestandteil ist außerdem die Beschleunigung der Sanie-

12 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

II.2.1 Energiepolitische Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle Zielsetzungen und Wärmedämmverbund- Initiativen in Brandenburg system (WDVS) Die Durchsetzung der Energiewende in Dach Deutschland bietet für Brandenburg durchaus Chancen. In dem Flächenland mit geringer Außenwände Bevölkerungs- und Siedlungsdichte gibt es wärmeschutz- einerseits große Braunkohlevorkommen, die verglaste noch immer eine wichtige Rolle für die Ener- Fenster Kellerdecke gieversorgung spielen, und gleichzeitig weit- läufige Natur- und Landschaftsreserven, die eine förderliche Grundlage für den Ausbau der erneuerbaren Energien bilden. Das Land versucht deshalb, sich zur Modellregion für de- Abb. 12: eigene Darstellung. zentrale und erneuerbare Energieversorgung

und zu formen und die CO2-Belastungen aus In Tabelle 1 sind die Dämmquoten in MFH den fossilen Trägern mit Technologieinitiativen differenziert nach Baualtersklassen aufgeführt. vorbildhaft zu beschränken. Die Grundlage für diese Zahlen bildet eine der bislang wenigen statistisch repräsentati- Die Energiestrategie 2030 (2012) bildet, nach- ven Studien zum energetischen Gebäudezu- dem 2002 und 2008 bereits entsprechende stand sowie zu durchgeführten Maßnahmen Strategiepapiere verabschiedet wurden, die in Deutschland des Instituts für Wohnen und Zielsetzungen der Landespolitik auf vornehm- Umwelt (IWU) und des Bremer Energie Instituts lich energiewirtschaftlicher und versorgungs- (BEI) aus 2009 im Auftrag des BMVBS. Diese struktureller Ebene im Bundesland ab. In An- Erhebung zeigt, dass bei etwa 40,5 % der MFH lehnung an die bundespolitischen Vorgaben die Außenwände, bei 71,7 % das Dach bzw. beinhalten die Ziele der Energiestrategie pri- die oberste Geschossdecke und bei 27,1 % die oritär den Ausbau erneuerbarer Energien, die Kellerdecken gedämmt sind. Steigerung der Energieeffizienz, die Senkung

der CO2-Emissionen sowie die Herbeiführung Außerdem gibt es zahlreiche Möglichkeiten, einer erhöhten gesellschaftlichen Akzeptanz die unterschiedlichen Wirkungsgrade einzelner und Beteiligung bei den damit zusammen- Energieträger zu nutzen, um eine effizientere hängenden Maßnahmen. Der Endenergie- Wärmeversorgung zu realisieren. Die Umstel- verbrauch soll landesweit bis 2030 um 23 % lung von hochpreisigen und verbrauchsinten- sinken, erneuerbare Energien sollen einen siven Wärmequellen auf bessere Technologien Anteil von 40 % erreichen. Die CO2-Emmissi- und sinnvolle Effizienzmaßnahmen umfasst onen sollen um beachtliche 72 % gegenüber etwa den Anschluss an Nah- und Fernwärme- dem Referenzjahr 1990 gesenkt werden. Die netze, die Errichtung von Blockheizkraftwerken zukünftige Entwicklung erneuerbarer Energi- (BHKW) mit Kraft-Wärme-Kopplung in Einzel- en wird besonders im Spannungsfeld mit der gebäuden oder für mehrere Wohnblocks oder konventionellen Energiegewinnung (Braunkoh- die – zumeist unterstützende – Installation von leverstromung), der notwendigen Rohstoffal- Solarthermieanlagen oder Wärmepumpen.

MFH – Anteil der Gebäude Dach/OG- Fußboden/ mit Dämmung des jeweili- Außenwand Decke Kellerdecke gen Bauteils in %

Insgesamt 40,5 71,7 27,1

Altbau errichtet bis 1978 36,8 66,6 19,6

errichtet 1979–2004 51,5 88,5 51,2

Neubau ab 2005 66,7 100,0 87,1

Tab. 1: Wärmedämmung – Zustand von MFH 2009. Quelle: IWU/BEI 2010: 48.

Energetische Effizienz von Wohngebäuden 13 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

lokation, Planung von Flächenverfügbarkeit, zyklischer lnstandsetzungsmaßnahmen Netz- und Speicherstrukturen sowie Vorhaben oder in Kombination mit generationen- in Forschung- und Entwicklung, aber auch im gerechten Umbaumaßnahmen. Zusammenhang mit der Versorgungssicherheit f. Aus den Zielen der Energiestrategie und Bezahlbarkeit von Energie in der Zukunft geht ebenfalls hervor, dass konventio- thematisiert. Die Landesziele werden aktuell nell erzeugte Wärme und Strom noch auf die teilräumliche Ebene mit Hilfe von regio- effizienter werden sollen, wofür insbe- nal erarbeiteten Energiekonzepten übertragen. sondere KWK-Technologien wie etwa Verschiedene Netzwerke, Initiativen und Bemü- BHKW-Installationen im Gebäudebe- hungen der Wirtschaftsförderung um Energie- reich Unterstützung finden. themen und Technologien begleiten die Reali- sierung der Energiestrategie. Ähnliche Kooperationsverträge hat auch bereits das Land Berlin mit dem BBU abgeschlossen. Der Wohnbereich findet in einer Zielvereinba- Es gibt bereits 15 freiwillige Klimaschutzverein- rung mit den Verbänden der Wohnungswirt- barungen mit BBU-Mitgliedsunternehmen in schaft BBU und BFW (Bundesverband freier Berlin-Brandenburg (Kern v. 03.12.2012). Zu- Immobilien- und Wohnungsunternehmen) als sammen mit der zusätzlichen Einbindung der Leitprojekt Berücksichtigung, weil dadurch ein Wohnungswirtschaft in kommunale Energie- recht breitgefächerter Teil an Wohnunterneh- konzepte konnte so zusammen mit rechtlichen men und Eigentümern adressiert werden kann. und finanziellen Instrumenten eine Handlungs- In der Kooperationsvereinbarung zum Klima- grundlage für die Energiewende geschaffen schutz im Land Brandenburg (2011) zwischen werden. dem MIL und dem BBU sind entsprechende Beschlüsse für die Senkung des Energiever- II.2.2 Rechtliche Vorgaben brauchs enthalten. Die Eckpunkte umfassen (ebd.: 6 ff.): zur Energieeffizienz von Bestandsgebäuden a. die gezielte Initiierung und Förderung Die energetische Effizienz von Wohngebäuden gebäudebezogener Investitionen für ist nicht erst mit dem Aufkommen der Klima- durchgreifende energetische Sanie- wandeldiskussion eine zentrale Handlungsma- rungsmaßnahmen, energetische Ver- xime, sondern geht bereits auf die Ölversor- besserungen im Rahmen von größeren gungskrisen in den 1970er Jahren zurück. Mit Instandsetzungsmaßnahmen, oder nied- der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 rigschwellige investive Maßnahmen,9 wurde der Wärmebedarf mit Blick auf die Un- b. die Beteiligung der hpts. kommunalen sicherheiten bei der Versorgung mit hierfür be- Wohnungsunternehmen und Genossen- nötigten Rohstoffen erstmalig für Neubauten schaften, die im BBU vertreten sind, bei reglementiert und dazu im Zeitraum bis 2002 Prozessen der energieeffizienten Stadt- zweimalig verschärft. entwicklung (vgl. Kap. III), Die 2002 verabschiedete und 2010 zuletzt c. Beratungs- und Öffentlichkeitsarbeit, neu gefasste europäische Richtlinie zur Ge- die Fachwissen rund um Energiethemen bäudeenergieeffizienz (EPDB) sieht die Ver- bei Wohnungswirtschaft und Mietern einheitlichung bisher bestehender Regelungen verbreiten soll, und Berechnungsmethoden in der EU vor. Die

d. CO2 und Verbrauchsmonitoring für die EU-Mitgliedsländer sollen übergreifend ver- durch die BBU-Unternehmen betreuten bindliche Gebäudestandards und gemeinsa- Gebäudebestände, me Methoden zur Zertifizierung von Gebäuden e. den Anschub von Modellprojekte insb. sowie von Heiz-, Kühl- und Lüftungsanlagen im Bereich der unter a) und b) ge- festlegen. 2010 wurde die EPDB-Richtlinie ver- nannten Maßnahmen sowie bei ener- schärft und fordert für Neubauten inzwischen getischen Verbesserungen im Rahmen Niedrigst- bzw. Nullenergiestandards bis 2020, die sich aus der Summe von Gebäudeenergie- 9 Hier insb. kleinteilige Maßnahmen zur Verbesserung der bedarf und der erneuerbaren Energieerzeu- Anlageneffizienz. gung am Gebäude errechnen. Legislatorisch erfolgte die nationale Umsetzung der EPDB

14 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

abgelöst wird. In den Novellierungen von Entwicklung des Energiebedarfs von 2004–2009 und schließlich 2014 sind die Wohngebäuden nach WSchV und EnEV Anforderungen an den Primärenergiebedarf 400 von Gebäuden jeweils verschärft und einzel- 350 ne technische Berechnungsgrundlagen umge-

·a 2 stellt worden. Die letztmalige Novellierung der 300 EnEV befand sich zum Zeitpunkt der Erstellung 250 der Studie noch im Entwurf und hatte zum 200 Ziel, die Rahmenbedingungen in Deutschland weiter an die europäischen Vorgaben heran- 150 zuführen (a. a. O.: 140; Deutscher Bundes-

Primärenergiebedarf kWh/m Primärenergiebedarf 100 tag 2012: 36 ff.). 50 Die wichtigsten Regelungen für den Bestands- 0 bereich beinhalten, dass die EnEV zur Geltung WSchV WSchV WSchV EnEV EnEV EnEV '77 '82 '95 '07 '09 '14 kommt (Weller et al. 2012: 55 ff.):

Abb. 13: eigene Darstellung. Datengrundlage – wenn bei der Änderung von Außenbau- Maas 2008, EnEV 2009/2014. teilen die betroffene Fläche mehr als 10 % der gesamten jeweiligen Bauteil- durch die parallele Einführung der EnEV (Ver- fläche des Gebäudes ausmacht, ordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Ge- – oder eine Erweiterung und Ausbau eines bäuden – Energieeinsparverordnung) im Jahr Gebäudes um mindestens 15 m² be- 2002, wonach die Energiebedarfswerte und heizter Nutzfläche durchgeführt werden -standards in Deutschland nunmehr vorgege- soll. Die geänderten Teile müssen die ben sind (Erhorn-Kluttig et al. 2011: 136 f.). Wärmevorgaben des § 9 (1) erfüllen. Mit der EnEV wurden die WSchV und die Hei- – Alternativ darf maximal das 1,4-fache zungsanlagenverordnung außer Kraft gesetzt des maximal zulässigen Jahres-Pri- und zusammenfassend fortgeführt. märenergiebedarfs und Transmissions- wärmeverlustes eines vergleichbaren Die EnEV, deren aktuelle Fassung seit Mai Neubaus erreicht werden (§ 9 (1) S. 2). 2014 in Kraft ist, schreibt die Energiestandards und Anforderungen zunächst nur für neue Ge- – Die EnEV legt verschiedene Nachrüst- bäude vor. Sie gilt im Grunde für alle Wohn- und Austauschpflichten fest. Heizkessel, und sonstige Gebäude mit Normaltemperatur- die mit flüssigen oder gasförmigen verhältnissen. Aber genau wie die damalige Brennstoffen beschickt werden und vor WSchV bezieht sich die EnEV auch auf den Ge- dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder bäudebestand. Nämlich dann, wenn bei z. B. aufgestellt wurden, müssen ausge- umfassenden Sanierungen Außenwandflächen tauscht werden. erneuert, etwa verputzt werden sollen, außer- – Außerdem müssen Wärmeverteilungs- dem bei Aus- und Anbauten, aber auch bei und Warmwasserleitungen sowie Arma- energetisch relevanten Einzelmaßnahmen und turen in unbeheizten Räumen gedämmt Bauteilveränderungen. Vorgeschrieben werden werden (§ 10 (2)). u. a. Höchstwerte für den Primärenergiebedarf und Wärmeverluste von Bauteilen sowie – Nach § 10 (3) müssen bei Wohngebäu- der Austausch veralteter Heizungsanlagen den nicht begehbare, aber zugängliche nach bestimmten Betriebszeiträumen. oberste Geschossdecken über beheizten Nachtstromspeicher sollten z. B. ursprünglich Räumen gedämmt werden. Alterna- zum Jahr 2020 abgeschafft werden, diese tiv kann das Dach darüber gedämmt Regelung wurde aber jüngst von der werden. Bundesregierung wieder verworfen. Die EnEV – In Wohngebäuden mit mehr als fünf bezieht sich bei technischen Anforderungen Wohneinheiten müssen außerdem (erst) weitestgehend auf die DIN 4108 zum ab 2020 elektrische Speicherheizungen Wärmeschutz im Hochbau, welche jedoch ausgetauscht werden, wenn diese allein inzwischen sukzessive durch die DIN V 18599

Energetische Effizienz von Wohngebäuden 15 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

für die Wärmeerzeugung verantwortlich bei der Anwendung der EnEV und ansonsten sind. Systeme, die nach 1989 eingebaut bei der Umsetzung von Energieeffizienz nicht wurden, dürfen jedoch bis zu 30 Jahre nur im Gebäudebereich wirksam sind: in Betrieb bleiben (§ 10a). – EEG und EEWärmeG: Mit dem bundes- – Zum Teil ausgenommen von den politischen Ziel, den Anteil erneuerbarer Nachweispflichten der EnEV bzw. unter Energien am Endenergieverbrauch für Abweichungsvorbehalt stehen insb. Wärme und Kälte bis zum Jahr 2020 denkmalgeschützte Bauten (§ 25). auf 14 % zu erhöhen wurde 2009 das Der EnEV liegt ebenso die Zielsetzung zu- EEWärmeG eingeführt. Damit werden grunde, dass energetische Maßnahmen für Bauherren verpflichtet, den Wärme- und den Eigentümer oder Bauherren immer auch Kälteenergiebedarf von ausschließ- wirtschaftlich zumutbar sein müssen, da nicht lich nach 2009 errichteten Gebäuden selten sehr hohe Investitionskosten mit den anteilig mit erneuerbaren Energien zu Sanierungsvorhaben einhergehen, die durch decken. „So ist wahlweise die Nutzung entsprechende Effizienzstandards i. d. R. noch von Solarthermie, Biomasse, Geother- erhöht werden. Das heißt, dass in der Pla- mie und Umweltwärme sowie ersatz- nungsphase bereits nachgewiesen werden weise von Abwärme, Kraft-Wärme- muss, dass die Maßnahmen sich innerhalb der Kopplung, Fernwärme, Fernkälte und üblichen Nutzungsdauer der eingesetzten Bau- Energieeinsparmaßnahmen möglich.“ teile und der betroffenen Systeme durch Kos- (Deutscher Bundestag 2012: 36 f.) Das tenvorteile bei der erreichbaren Energieeinspa- EEG bezieht sich ausschließlich auf den rung refinanzieren sollen. Stromsektor. – EnWG: Regelt die Versorgung der Ein letztes wichtiges Element der EnEV ist, den Allgemeinheit mit Strom und Gas. Es Energiebedarf für etwaige Käufer oder Mieter zielt dabei besonders auf Wettbewerbs- transparent offenzulegen. Dazu wurde der Ener- regularien für den Energiemarkt ab gieausweis als Bedarfs- und als Verbrauchsdo- und sichert den zuverlässigen Betrieb kument mit der EnEV 2007 eingeführt. Hiermit der leitungsgebundenen Energienetze wird, für die Teilnehmer auf dem Immobilien- (Erhorn-Kluttig et al. 2011: 142). markt leicht zugänglich und vergleichbar, über die energetische Qualität eines Gebäudes – KWKG: Ziel ist der Ausbau von KWK- informiert. Effizienzkriterien werden dadurch Anlagen zur Erhöhung des Anteils derart in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung erhöht gewonnenen Stroms und die Förderung und besser marktgängig gemacht (Wegela- des Ausbaus von Wärmenetzen, in die ge et al. 2008). Die geplanten oder erreichten Wärme aus KWK-Anlagen eingespeist Energiestandards bei den sanierten Gebäuden wird (Erhorn-Kluttig et al. 2011: 144) werden in Relation zu den Richtwerten der EnEV – Bei Heizungsanlagen spielen auch die klassifiziert und folglich im Energieausweis Anforderungen nach BImSchG eine Rol- angegeben. Die Stufenreihenfolge 100, 85, le. Die hier genannten Grenzwerte müs- 70, 55, 40, Passivhaus und Effizienzhaus sen eingehalten werden. Ist dies nicht Plus begrenzt dementsprechend den der Fall, muss die Anlage ausgetauscht zulässigen Primärenergiebedarf der Gebäude werden. Dabei gelten Übergangsfristen (Endenergiebedarf Heizung/Warmwasser plus (§§ 25–27 BImSchG). Energiegewinnung/Transport/Speicherung).

Die EnEV wird auf der Ermächtigungsgrund- lage des EnEG umgesetzt, welches wiederum die Implementierung der EPBD auf nationaler Ebene regelt. Dabei haben die Bundesländer eigene Gestaltungspielräume für Durchfüh- rungsverordnungen, Richtlinien, Initiativen und Förderprogramme. Dieser gesetzliche Rahmen zur energetischen Gebäudeeffizienz wird au- ßerdem von weiteren Vorschriften flankiert, die

16 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

II.2.3 Förderung des Auf Landesebene wird in Brandenburg im energieeffizienten Rahmen der Energiestrategie der Einsatz er- Bauens und Sanierens neuerbarer Energien und die Erhöhung der Energieeffizienz durch das EFRE-kofinanzierte Neben den umfangreichen gesetzlichen und RENplus-Programm der landeseigenen Investi- technischen Regelungen werden die Ziele tionsbank ILB gefördert. RENplus „konzentriert der Energiewende im Gebäude- und Wohn- sich auf die Markteinführung neu entwickelter bereich von zahlreichen Fördermaßnahmen technischer Lösungen, die eine deutliche Stei- flankiert und gesteuert. Die bedeutungsvolls- gerung der Energieeffizienz erwarten lassen, te Rolle kommt den Programmen der staatli- sowie auf die Breitenanwendung bereits einge- chen KfW-Bank zum energieeffizienten Sanie- führter Techniken und Verfahren.“ (ILB 2012: 1) ren und Modernisieren von Wohnraum zu, die Die für den Wohnsektor relevante Bezuschus- Privateigentümern wie auch der Wohnungs- sung gilt für Investitionen in Wärmepumpensys- wirtschaft Kredite und Investitionszuschüsse teme, in KWK-Anlagen auf Basis fossiler Ener- bieten. Diese werden durch das CO2-Gebäu- gieträger oder in Wärme- und Kältespeicher desanierungsprogramm bereitgestellt, welches sowie Nahwärmenetze (ebd.). zwischen 2006 und 2011 ein Volumen von 7,8 Mrd. Euro umfasste (Deutscher Bundes- Steuerliche Förderung tag 2012: 37). Im Zeitraum 2006 bis 2010 wurden Sanierungen in gut 1,385 Mio. WE Um die Sanierungsquote zu erhöhen, sollen durch die KfW gefördert (Prognos 2013: 20). energetische Gebäudemaßnahmen eben- Wohnungsunternehmen erhalten in Einzelpro- falls Gegenstand steuerlicher Förderungen grammen mit unterschiedlichen Schwerpunk- und Anreize werden. Ein Gesetzesentwurf zur ten zumeist Zugang zu vergleichsweise niedrig steuerlichen Förderung von energetischen verzinsten Krediten zusammen mit Tilgungszu- Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden schüssen für die energetische Sanierung und und weiteren steuerlichen Anreizen für die den Einsatz von erneuerbaren Energien (KfW- energetische Verbesserung von Wohnungen Förderprodukte 2013). Berücksichtigt werden wurde bis Ende 2012 in den parlamentarischen dabei schrittweise Einzelmaßnahmen an den Gremien des Bundes verhandelt, konnte Gebäuden, wie Wärmedämmung von Wän- aber politisch letztlich nicht auf den Weg den, Dachflächen, Keller- und Geschossde- gebracht werden. Die Regelungen richteten cken, Erneuerung oder Einbau von Fenstern sich in erster Linie an private Kleineigentümer und Außentüren, Heizungs- oder Lüftungsan- und sollten Investitionsanreize schaffen. lagen, und der Effizienzstandard, der im Zuge Institutionelle Wohnanbieter hätten von. z. B. der Sanierung erreicht wird (ebd.). Dieser ist Abschreibungsmöglichkeiten ohnehin nicht im eng an den durch die EnEV reglementierten gleichen Maße profitieren können (Deutscher Neubaustandard angelehnt und wird dement- Bundestag 2012: 40). Mit dem Ziel, den damit sprechend, sofern realisiert, als Komplettmaß- verpassten Antrieb bei den Sanierungsquoten nahme zum KfW-Effizienzhaus (100, 85, 70, auszugleichen, wurde beschlossen, die KfW- 55, 40) betrachtet. Förderprogramme zur energetischen Sanie- rung weiter finanziell aufzustocken. Die KfW-Programme werden durch das Markt- anreizprogramm für erneuerbare Energien im II.2.4 Effiziente Wärmenetze vs. Wärmemarkt des BMU ergänzt. Im Marktan- reizprogramm werden Investitionen zur Nut- dezentrale Energieversorgung zung erneuerbarer Energien zur Bereitstellung Die CO2-Minderungspotenziale können nicht von Raumwärme, Warmwasser, Kälte und nur allein durch Wärmedämmung und Anla- Prozesswärme gefördert. Ziel ist es, durch In- geneffizienz ausgeschöpft werden. Vielmehr vestitionsanreize die Marktdurchdringung mit spielt auch der bereits erwähnte Einsatz erneu- erneuerbaren Wärmetechnologien zu unter- erbarer Energien zur Substituierung konventio- stützen und deren Anteil zu erhöhen. Die zwei neller Wärmeerzeuger eine wichtige Rolle. Im Programmteile beinhalten Investitionszuschüs- EZFH-Bereich werden gerade im Neubau der se für Heizungsanlagen, zinsgünstige Darlehen letzten Jahre immer häufiger regenerative Trä- und Tilgungszuschüsse für größere Anlagen ger in Einzelfeuerungsanlagen verwendet. Je- (BMU Förderrichtlinien 2013).

Energetische Effizienz von Wohngebäuden 17 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

doch ist die Erhöhung des Anteils regenerativer Rolle spielt dabei die örtliche oder regionale Energien in leitungsgebundenen Netzen, über Entwicklung des Raumwärmebedarfs, der bei die die Versorgung im MFH-Bereich haupt- besserer Gebäudeeffizienz tendenziell sinkt. sächlich auch in Brandenburg realisiert wird, Demografische Prozesse in der Bevölkerung, ein besonderer Fall. sprich Zuwachs, Abnahme oder sonstige Struk- turveränderungen, haben ebenso Einfluss wie Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Arten die komplexen Interessenlagen der beteiligten von Wärmenetzen. Fernwärmenetze sind grö- Akteure, also der Versorger auf Anbieter- und ßere Ortsnetze, die von einzelnen Kraftwerken der Wohnungswirtschaft auf Nachfrageseite mit aus der Stromerzeugung ausgekoppelter (Bruns et al. 2012: 161). Wärme beschickt werden (KWK). Bei den Wär- meträgern handelt es sich meist um Wasser Wärmenetze bestehen vorrangig in Ballungs- oder Wasserdampf. Als Nahwärmenetze wer- zentren und größeren Städten, da nur hier die den räumlich kleinteiligere Lösungen, also Vor- notwendigen Anschlussdichten und geeigneten Ort-Heizwerke, bezeichnet, die Gebäude in Siedlungstypologien für einen wirtschaftlichen der näheren Umgebung versorgen. Hierunter Betrieb vorzufinden sind. Während Gas- und sind auch BHKWs zu zählen, sofern sie nicht Stromnetze häufig sehr weiträumig verbunden nur einzelgebäudebezogen zum Einsatz kom- sein können, handelt es sich bei Fern- und men. Die exakte technische Abgrenzung zwi- Nahwärme um regional begrenzte oder orts- schen Nah- und Fernwärme ist nicht eindeutig nahe Inselnetze, da es technisch nicht möglich (Bruns et al. 2012: 161 ff.). Es kommen im ist, Wärme über allzu große Distanzen an den Grunde alle konventionellen und regenerativen Ort des Verbrauchs zu transportieren. Außer- Brennstoffe als Erzeuger in Betracht. Aufgrund halb von größeren Siedlungszentren herrschen vergleichsweise vorteilhafter Emissionsverhält- folglich dezentral organisierte Kleinanlagen- nisse wird in einem Großteil der Nahwärme- systeme vor. Abhängig vom klimatischen Jah- und BHKW-Anlagen Wärme durch Gasbefeu- resverlauf müssen in den Netzen unterschied- erung erzeugt. Nahwärmenetze sind wegen lichste Wärmelasten bedient werden, was eine ihrer geringeren Leistungsabgabe und -bedarfs gewisse Mindestgröße voraussetzt, um auch in wie auch kleinteiligerer Steuerungsmöglich- Perioden geringen Bedarfs bestimmte Abnah- keiten eher für den Einsatz von erneuerbaren memengen zu garantieren. Kritisch ist hierbei, Energieträgern geeignet. Nicht zuletzt wird ein dass erneuerbare Energiequellen im Gegen- großer Teil der Haushaltswärme durch Erdgas satz zu fossilen Brennstoffen volatil sind, sie un- direkt erzeugt. Das Gas wird dabei in eigen- terliegen größeren Verfügbarkeitsschwankun- ständigen Netzen zum Gebäude geleitet und gen. Beim Stand der heutigen Technik werden in wohnungsbezogenen Kreisläufen (Etagen- sie deshalb auf größerer Ebene nur als ergän- heizung) oder zentral in Heiz- und Brennwert- zende Wärmeerzeuger verwendet. In regenera- kesseln (Block- bzw. Zentralheizung) verfeuert. tiv betriebenen kleineren Anlagen und BHKWs Hier kommt somit nur Biogas als regenerative werden oft Spitzenlasten mit konventionellen Quelle in Frage. Brennstoffen gepuffert (ebd.). Gegen einen flächendeckenden Einsatz spricht momentan Die Netzversorgungsstruktur und der diesbe- auch, dass die technische Umrüstung in Wär- zügliche Energiemix setzen sich in Brandenburg menetzen mit größtenteils erheblichem Investi- aktuell wie folgt zusammen (AGFW 2011: 25): tionsaufwand verbunden ist.

– 97 Heizwerke (Fern und Nah), 13 Negative räumliche Nachfrage- und Bedarfs- BHKWs und sechs Gasturbinenanlagen. veränderungen sind für ortsfeste Wärmenetzin- – Fernwärme wird zu 72 % aus Braun- frastrukturen im Grunde immer hochproblema- kohle, 25 % aus Erdgas und zu 2 % aus tisch. In großen Teilen Brandenburgs, die sich fester Biomasse (zumeist Holz) erzeugt. nahtlos in den ostdeutschen Schrumpfungs- kontext städtischen Wohnungsrückbaus ein- Inwieweit regenerative Quellen in netzgebun- gliedern, laufen vielerorts Fernwärmenetze Ge- denen Energiesystemen sinnvoll eingesetzt fahr, auf Dauer unternutzt zu werden. Erhöhter werden können, hängt von verschiedenen Wohnungsleerstand belastet auf anderer Seite Faktoren, in erster Linie jedoch von Maßstä- Vermieter und Wohnunternehmen, da auch für ben der Wirtschaftlichkeit ab. Eine zentrale leer stehende Wohnungen ein fester Anschluss-

18 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen preis entrichtet werden muss. Hinzu kommt, gel in einer Hand“ (Bruns et al. 2012: 162). dass nicht überall flächenhafte Rückbaustrate- Daraus ergibt sich für die Unternehmen ein gien konsequent durchgeführt werden können, großer Spielraum zur Preisgestaltung, was von wodurch oftmals disperse Stadtstrukturen ent- der Wohnungswirtschaft kritisch gesehen wird stehen (vgl. Kap. III). In solchen Fällen müssen (vgl. w. u. II.4.5 und Kap. IV). Auch ist der bestehende Leitungsnetze bei weniger Abneh- Erfolg von Planungen und Konzepten für die merhaushalten, die nun räumlich lückenhaft örtliche Energieversorgung in starkem Maße verteilt sind, aufrechterhalten werden. Hier von den unternehmerischen Interessen- und verkehren sich Vorhaltungsaufwand (Fixkosten) Konkurrenzlagen abhängig. Die positive Inte- und – bei Wärmeverlusten durch größere Netz- gration kommunaler Betriebe in solche Verän- distanzen im Leerlauf – Energieeffizienz ins Ne- derungsprozesse hängt insofern stark von der gative, wodurch die Preisentwicklung örtlich in kommunalpolitischen Willensbildung ab. Für die Höhe getrieben wird. Deshalb kommt der rein privatwirtschaftliche Anbieter konventio- Anpassung der Wärmenetze und Versorgungs- neller Wärme ist die Umstellung auf regene- systeme eine große Bedeutung zu (Blesl et al. rative Quellen, abgesehen von Imagegründen, 2010: 69 ff./87 ff.). In Brandenburg werden heutzutage eher noch ökonomisch unattraktiv. dafür aktuell vielfältige Ansätze verfolgt, Sie verfolgen erfahrungsgemäß Strategien zur die sich auf kleinräumige Zusammenhänge netz- und energiepolitischen Bestandswahrung konzentrieren. Neben vereinzelten Infrastruktur- (a. a. O.: 167). Erneuerbare Energien in Wär- Rückbaukonzepten (z. B. Stadt Guben) und menetzen fristen infolgedessen noch immer ein quartiersbezogenen Nahwärme- und BHKW- Nischendasein. Lösungen unter Einbeziehung regenerativer Energien sollen auch neue Planungsansätze II.2.5 Einsatzmöglichkeiten sowie Finanzierungs- und Förderinstrumente erprobt werden, die die Wohnstandortentwick- effizienter, erneuerbarer lung auf energetischer Ebene zusammen mit Energieoptionen der Versorgungswirtschaft, von überregionalen Die Nutzung erneuerbarer Energien im Bau- bis hin zu städtischen Unternehmen, steuern bestand ist bislang nicht durch das EEWär- (MIL/BBU 2011: Anlage S. 4 ff.; vgl. Kap. III). meG vorgeschrieben. Im Zuge des Anstiegs Aber auch im Bereich der Regelungstechnik der Preise für konventionelle Energieträger kann die Effizienz der Fernwärme positiv be- und des wachsenden gesellschaftlichen Um- einflusst werden und dabei etwa Dichteverluste weltbewusstseins kommt ihnen allerdings eine im Siedlungskontext ausgleichen (Wollenberg/ steigende Bedeutung zu. Zur Erhöhung der Ef- Scharnholz 2012: 60). fizienz der energetischen Versorgung ist es un- abdingbar, Potenziale für einen höheren Ein- Wohnraumeigentümer können qua kommu- satz von regenerativen Energieträgern und der nalhoheitlicher Satzung einem Anschluss- und Nutzung der KWK in der Wohnungswirtschaft Benutzungszwang an Wärmenetze unterlie- zu erschließen. Jedoch kommen in innerstäd- gen, sofern ein gemeindliches Schutzinteresse tischen Siedlungszusammenhängen nicht alle vor etwa schädlichen Umweltwirkungen durch Formen dezentraler regenerativer Erzeugung, andere Wärmeträger (§ 8 (1) LImSchG), Kli- z. B. Biomasseheizwerke, aus Emissions- oder maschutzgründe (§ 16 EEWärmeG) oder ein städtebaulichen Gründen in Frage. Die flä- Bebauungsplan mit entsprechenden Bestim- chenhafte Erneuerung der Energiestrukturen mungen nach § 9 (1) Nr. 23 BauGB dies ist außerdem originäre Planungsaufgabe der rechtfertigen. Die Wahl der Energieträger ist Kommunen und Versorger. Jedoch gewinnt den Wohnungsunternehmen demnach nicht in für die Wohnungswirtschaft die Nutzung ent- jedem Falle freigestellt. sprechender technologischer Möglichkeiten Da grundsätzlich eine Konkurrenzsituation zwi- an und in den Wohngebäuden wie auch auf schen Anbietern von Fernwärme, Gas oder den dazugehörigen Grundstücken zunehmend anderen Wärmeträgern am Energiemarkt be- an Bedeutung. Für netzunabhängige dezent- steht, sind nicht zuletzt einzelne Akteursinte- rale Vorhaben kommen insbesondere objekt- ressen von Belang. Wärmeversorger nehmen bezogene BHKWs, solar- und geothermische häufig eine Monopolstellung ein. „Wärmeer- Systeme sowie Photovoltaik-Anlagen in Form zeugung und Netzbetrieb liegen in der Re- von Dach- oder bodennahen Aufbauten in

Energetische Effizienz von Wohngebäuden 19 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Betracht. Deren Einrichtung geht jedoch mit II.3 Wirtschaftlichkeit einem erheblich höheren Planungsaufwand, was Technologieauswahl und systemische In- energetischer Bestandsin- tegration anbelangt, einher (Erhorn/Kluttig vestitionen et al. 2011: 90 ff.). Gesamtbewertung gebäudeenergetischer Die gekoppelte Strom- und Wärmeproduktion Maßnahmen etwa in dezentralen BHKWs bietet den Wohn- Wirtschaftlichkeit unternehmen die Möglichkeit, durch Installati- onen im Gebäudebestand selbst als Energie- erzeuger aufzutreten und dabei kostengünstig Wärme und Strom an die Nutzer zu verkaufen oder in die jeweiligen Netze einzuspeisen. So- Umweltaus- energetische wirkungen Effizienz lar- und geothermische Anlagen, die jeweils auf den Dächern oder im Untergrund installiert werden, dienen oft der ergänzenden Wärme- bereitstellung (insb. Brauchwassererwärmung) in Niedertemperaturheizsystemen. Das EEG bzw. das EEWärmeG belohnen die regenera- Sozialverträglichkeit tive Strom- und Wärmeerzeugung, das Kraft- Abb. 14: eigene Darstellung. Wärme-Kopplungsgesetz (KWKG) außerdem die Wärmeauskopplung in BHKW, Biomasse- Mit Blick auf die energiebezogene Mammut- und Geothermieanlagen durch Einspeisungs- aufgabe, die sich für private Wohnrauman- vergütungen oder Investitionszuschüsse. Da bieter und die öffentliche Wohnungswirtschaft die Investitionen für derartige Anlagen jedoch gleichermaßen stellt, wird klar, dass sich die ausgesprochen hoch sind, finden sich im Mo- Energiewende auf dem Wohnungssektor, ge- ment nur wenige Projekte mit Modellcharakter. messen an den ambitionierten Klimaschutzzie- len, momentan eher als Sanierungs- und Inves- Mit dem Einzug neuer Energiesysteme und -trä- titionsstau darstellt. Die Gründe hierfür liegen ger sowie moderner Technologien steigt ferner etwa in einer ungenügenden Verknüpfung von die Komplexität der Aufgaben in Sachen Anla- Modernisierungstätigkeiten der Wohnrauman- genbetrieb und Marktteilnahme. Der Aufwand bieter mit Energieeinsparungen, Konflikten für Wohnunternehmen, diese selbstständig pro- zwischen Vermietern und Nutzern sowie nega- fessionell wahrzunehmen, ist oft nicht zu recht- tiven örtlichen Sozialstrukturentwicklungen. Sie fertigen, weshalb Hemmnisse gegenüber Inves- liegen ebenso darin, dass die energietechno- titionen in neuartige Technologien bestehen. logischen Möglichkeiten inzwischen eine zum Häufig bieten sich daher Contractinglösungen Teil abschreckend hohe Komplexität erreicht an, bei denen ein professioneller Energie- haben, wobei auch immer wieder Skepsis hin- dienstleister – der Contractor – die umfassende sichtlich der Höhe und Qualität der Energie- Wärme- bzw. Energielieferung, begonnen bei einsparungen besteht. Ungewissheiten bei der der Planung und Installation hin zur Finanzie- Finanzierung und Refinanzierung der häufig rung und den Betrieb der Systeme übernimmt hohen Investitionen sowie bei den Entwicklun- (Ruland/Herud 2009: 238). Der Contractor gen auf den regionalen Wohnungsmärkten leistet somit die Investitionen und betreibt die komplettieren das Problembild bei der Umset- Anlage auf eigenes Risiko, was deutlich mehr zung der Energiewende in der Wohnungswirt- Anreize für die Wohnungswirtschaft bietet als schaft. die vollständig eigene Modernisierungsinves- tition. Allerdings stehen der breiten Akzeptanz Um energetische Maßnahmen bewerten zu dieser Modelle noch markt- und mietrechtliche können, muss ein geeignetes Zielsystem vor- Barrieren im Wege (a. a. O.: 244). handen sein. Maßgeblich dafür sind vier Kri- terien, die sich an allgemeinen Grundsätzen der Nachhaltigkeit – erweitert um die geson- derte Komponente der Energieeffizienz – ori- entieren (Abb. 14). Die energetische Effizienz errechnet sich aus den spezifischen Kosten für

20 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen die Energieeinsparung in kWh, die über die sächlich werden diese Intervalle regelmäßig Energiebilanz (z. B. Energiebedarfsausweis gestreckt, sodass, selbst der ökonomischen oder Heizverbrauchsdokumentation) darge- Sinnhaftigkeit ungeachtet, Nutzungsdauern stellt wird. Zum Abgleich wird die Betrachtung maßgeblich überschritten werden und das all- der Wirtschaftlichkeit herangezogen, nach der gemeine Modernisierungstempo dementspre- die Amortisation, also die Erwirtschaftung der chend niedrig ist. Gerade Maßnahmen an der Investitionskosten innerhalb der Nutzungsdau- Gebäudehülle werden oft auf das annähernd er, das wichtigste Kriterium bildet. Die Akzep- Doppelte der theoretisch sinnvollen Zeiträume tanz für energetische Maßnahmen bei den verzögert (Jochum/Pehnt 2010: 198). Im Ver- Mietern richtet sich vor allem danach, welche lauf verschlechtern sich die energetischen Ei- Wirkungen auf die Warmmiete erreicht wer- genschaften der Gebäude zusehends. den (soziale Verträglichkeit) und schließlich Daran wird deutlich, dass die energetischen Ho- dienen zuvorderst die CO2-Verminderung, aber auch weiterführende Umweltwirkun- rizonte im Gebäudesektor sehr langfristig sind, gen im Zusammenhang mit den eingesetz- was in Diskrepanz mit den kurzfristigen Preis- ten (Bau-) Materialien (sog. Graue Energie) schwankungen auf dem Energiemarkt steht. als Maß für die ökologischen Auswirkungen Die Wohnungswirtschaft kann bautechnisch auf (Blesl et al. 2010: 58 ff.). die stark variierenden Kostensituationen kaum bis gar nicht reagieren. Für umfassende ener- Die energetische und auch ökologische Effizi- getische Maßnahmen in Bestandsgebäuden enz müssen, wie bereits im vorherigen Abschnitt kommen daher nur wenige Zeitpunkte über erläutert, vor allen Dingen bauphysikalisch er- den Gesamtlebenszyklus der Wohnbauten in rechnet werden. Aus wohnungswirtschaftlicher Frage (ebd.). Sie sind zuallererst zyklusgerecht Sicht sollen aber im Folgenden die ökonomi- bei ohnehin geplanten Modernisierungen sche und soziale Dimension genauer themati- anzusetzen. Eine energieeffiziente Sanierung siert werden. geht folglich in aller Regel mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zusammen, sodass im Grunde von einer energetischen II.3.1 Wohnungswirtschaftliche Modernisierung gesprochen werden kann. Investition und Eine vorstellbare Konstellation, in der sich der Refinanzierung Vermieter für energetische Erneuerungen au- Es gibt zahlreiche Hürden für die energetische ßerhalb des Instandsetzungszyklus‘ entscheidet, Bestandserneuerung. Zum einen werden in ist im Falle exorbitant steigender Energieaus- Wohnungsunternehmen aus ökonomischen Er- gaben vorstellbar. Ein grundlegendes Problem wägungen heraus Investitionsentscheidungen bleibt die bauliche Langfristigkeit der energe- gegen Sanierungen getroffen, zum anderen tischen Investitionen dennoch, werden diese gehen von der Wirtschaftlichkeit der Sanierung nämlich im Bestand oft gemieden, da sie trotz selbst Probleme aus. Im ersten Fall spielen vor angenommener langfristiger Wirtschaftlichkeit, allen Dingen die typischerweise sehr langen kurz- und mittelfristig zu gewichtigen finanziel- Erneuerungszyklen in der Wohnungswirtschaft len Belastungen führen (a. a. O.: 199). eine tragende Rolle. Während Bauteilen und Neben dieser systemischen Komponente sind Wärmeanlagen eine spezifische Lebens- und die Dauer der Refinanzierung (Amortisation) Einsatzdauer zugeschrieben wird, überschrei- und die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung ten Eigentümer und Wohnungswirtschaft diese die entscheidenden Faktoren, anhand derer durchaus regelmäßig. Die Nutzungsdauer von über die Wirtschaftlichkeit energetischer Maß- Gebäuden selbst liegt grob zwischen 60 und nahmen befunden werden muss. Im § 5 EnEG 100 Jahren, eine Unterbrechung findet durch wird mit der sog. Wirtschaftlichkeitsklausel spe- größere Sanierungen, die häufig alle 30 bis zifiziert, dass Mehraufwendungen, die durch 40 Jahre durchgeführt werden, statt. Bei Hei- energetische Anforderungen (EnEV) entstehen, zungsanlagen wird etwa eine Lebensdauer im Rahmen des Nutzungszyklus‘ des Gebäudes von 20 bis 25 Jahren veranschlagt. Bei ein- (i. d. R. 20–25 Jahre) durch Energiekostenein- zelnen Bauteilen müssen je nach Art und Be- sparungen amortisiert werden müssen. Kann schaffenheit 15 bis 35 Jahre angesetzt werden dies bei der Planung nicht bestätigt werden, (z. B. Fenster eher kurz, Bauteile aus massiven besteht keine Verpflichtung mehr zur Durchfüh- Materialien, z. B. Mauerwerk, eher lang). Tat-

Wirtschaftlichkeit energetischer Bestandsinvestitionen 21 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

rung energetischer Maßnahmen bei der Mo- Strategische Prinzipien der Wohnungswirt- dernisierung, die damit unter einen grundsätz- schaft bei energetischen Modernisierungen lichen Wirtschaftlichkeitsvorbehalt gestellt wird. Minimalprinzip Maximalprinzip Optimum

Herausgehoben werden muss, dass die Investi- mit möglichst geringen mit festgelegtem Mitteln Festziel Mittelbudget maximale tionskosten in Kosten für ohnehin erforderliche Energieeinsparung Energieeinsparung Instandhaltungs-, und auch häufig mit Moder- nisierungen einhergehenden wohnwertverbes- sernden Maßnahmen (Ohnehin-Kosten), und für tatsächlich energetisch wirksame Investitio- Abb. 15: eigene Darstellung. nen zu trennen sind (energiebedingte Mehrkos- ten, auch sog. CO -Vermeidungskosten). Aus- 2 Der absolute Kostenaufwand ist bei regelmä- schließlich letztere gehen in die Verrechnung ßig beschränkten Investitionsbudgets in den mit den zu erwartenden Energieeinsparungen Wohnbauunternehmen, neben der zur Refi- (Kosten je eingesparter kWh Energie) ein nanzierung fehlenden Durchsetzbarkeit von (GdW 2011: 60). Mietsteigerungspotenzialen am Markt, das Mit Blick auf die stetigen technologischen größte Hemmnis. Lohnenswert erscheinen Neuentwicklungen im Dämm- und Heizbe- hocheffiziente Sanierungen deshalb nur vor reich besteht eine Diskrepanz zwischen den dem Hintergrund ihrer langfristigen energeti- bislang eingesetzten und den im Sinne einer schen Tauglichkeit, die eine gewisse Unabhän- hohen energetischen Effizienz möglichen Maß- gigkeit von Schwankungen am Energiemarkt nahmen. Studien zur Rentabilität hochenerge- garantiert. Daneben muss die dauerhafte Ver- tischer Sanierungen zeigen, dass die Mehr- mietbarkeit des Objektes gewährleistet sein kosten zum Erreichen von Höchststandards (GdW 2011: 53 ff.). (EnEV 2009 und niedriger) zuweilen stark ins Diese Erwägungen folgen den Grundprinzipi- Gewicht fallen, ihr relativer Anteil nimmt mit en der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung in Woh- Erhöhung des Gebäudeeffizienzstandards zu. nungsunternehmen, welche jeweils zwischen Für das Effizienzhaus-100-Niveau betragen Mitteleinsatz (Budgetierung) und Zielerrei- die energiebedingten Mehrkosten 29 %, sie chungsgrad bei der Energieeinsparung abwä- steigen allerdings für das Erreichen des Effizi- gen und daraufhin eine individuelle Optimal- enzhaus-55-Niveaus überproportional auf ca. strategie finden müssen, die sich zwischen dem 65 % der Vollkosten an (Tab. 2). Mit steigen- sog. Maximal- und Minimalprinzip bewegt. dem Technologie- und Materialeinsatz steigen Ersteres bezeichnet ein Vorgehen, bei dem die die Baukosten also unverhältnismäßig. Aus technisch höchstmögliche Energieeinsparung ökonomischer Sicht kann die Ausschöpfung mit einem festgelegten Investitionsaufwand höherer energetischer Einsparungen nicht ge- erreicht wird. Auch vorab definierte Refinan- radlinig umgesetzt werden, weil sich dadurch zierungserwartungen begrenzen die energe- das Kosten-Nutzen-Verhältnis verschlechtert. tische Qualität des Vorhabens. Im Gegensatz Die Realisierung höchstmöglicher Energiestan- dazu wird beim Minimalprinzip eine energie- dards und gleichzeitig höherer Sanierungsra- technische Einsparquote festgelegt, die mit ten, werden daher von der Wohnungswirtschaft einer möglichst geringen finanziellen Investiti- kritisch betrachtet. on erreicht werden soll (GdW 2011: 41; vgl. Abb. 15).

KfW-Effizienzstan- Modernisierungs- Energiebedingte Anteil energiebe- dard vollkosten Mehrkosten dingter Mehrkos- (EnEV 2009 = 100) Euro/m²Wohnfläche Euro/m²Wohnfläche ten

KfW 100 275 80 29 %

KfW 85 310 115 27 %

KfW 70 355 160 45 %

KfW 55 420 230 65 %

Tab. 2: Spezifische energetische Modernisierungskosten für MFH. Quelle: dena 2010: 33 ff.

22 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Zur Berechnung der Amortisationsdauer wer- mengefasste Übersicht allgemeinstrategischer den die Aufwendungen den Einnahmen im Zielsetzungen der Wohnungswirtschaft im Zu- Zeitraum nach der Sanierung bis zum ange- sammenhang mit energietechnischen Moder- nommenen Ende der Nutzung gegenüberge- nisierungen zeigt Tabelle 3. stellt. Als Grenzwert, der im Einzelfall je nach örtlicher Marktsituation und den Bestandscha- Zuletzt beeinflusst auch die technische Eig- rakteristika abweicht, für eine wirtschaftliche nung der energetischen Maßnahmen die Amortisationsdauer können etwa 20 Jahre an- Gesamtbeurteilung. Während die effekti- genommen werden. Darüber hinaus sind Risi- ve Erhöhung der Energieeffizienz durch den ken und Unwägbarkeiten für Wohnungsunter- Austausch und Erneuerung der Heizanlagen nehmen nicht mehr planbar (GdW 2011: 70). technisch unbestritten ist, ist die Wärmedäm- Die Investition wird aus den damit einherge- mung hingegen in die Diskussion geraten. henden Überschüssen der anschließenden Nut- Nicht nur sind die Einspareffekte von Fall zu zung und Abschreibungsgegenwerten refinan- Fall unterschiedlich, sondern ist auch eine ziert. Energiebezogen betrachtet, generieren gewisse Skepsis bezogen auf deren bauliche sich diese Überschüsse nicht nur aus Mietein- Eignung zu vernehmen. Das Anbringen von nahmen, sondern auch aus der Energieerspar- Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) ver- nis. Unabhängig davon, ob die Minimal- oder ringert die Durchlässigkeit der Außenwände, Maximalstrategie zur Anwendung kam, lassen sodass es nicht selten zu Feuchteschäden am sich die Kosten je eingesparter kWh pro Jahr Gebäude kommt. Auch erfordern WDVS in für jede energietechnische Maßnahme einzeln der Praxis eine hohe Qualität der Bauausfüh- abbilden und geben im Kenngrößenabgleich rung, die nicht immer gewährleistet ist und so mit Energiepreisen und Einnahmen Auskunft nach bereits kurzen Zeiträumen zu erheblichen über die Wirtschaftlichkeit. Folgekosten durch ungeplante Bauschäden (z. B. Rissbildung im Putz, Feuchte- und Wär- Allgemeingültige Aussagen zur Wirtschaftlich- mebrücken, Algenbildung auf verschatteten keit energetischer Sanierungen von Wohnge- Fassaden) führen kann. Das Einpacken von bäuden lassen sich in Anbetracht der Vielfalt Gebäuden geht häufig auch baukulturellen gebäude- und siedlungstypologischer Voraus- und architektonisch-ästhetischen Ansprüchen setzungen sowie individuellen unternehmeri- zuwider, da etwa Fassadendetails wie Stuck-, schen Parametern nicht ohne Weiteres treffen. Fachwerk- und Klinkerelemente sowie Giebel Studien versuchen deshalb am Beispiel von etc., wie sie häufig an Altbauten und Denkma- Modellprojekten, verallgemeinerungsfähige len vorkommen, mit den industriell vorgefertig- Erfahrungswerte zu generieren. Die Zahl der ten Dämmteilen nicht repliziert werden können untersuchten Fallbeispiele wächst dabei stetig, (Weller et al. 2012, BMV 2012). Ferner ist die sodass immer mehr plausible wie auch breiten- lebenszyklusübergreifende Nachhaltigkeit der relevante Kennwerte abgebildet werden kön- WDVS kritisch zu sehen. Die Materialien müssen nen. Zu den aktuell für den MFH/Mietwohn- unter hohem Energie- und Rohstoffaufwand bereich aussagekräftigsten Sanierungsstudien hergestellt und transportiert werden, die gehören IWU (2008), dena (2010), IBB (2010) tatsächliche Langfristigkeit der Nutzungsdauer und GdW (2011). Allerdings kommt man hier kann aufgrund fehlender allgemeingültiger punktuell zu kontroversen Ergebnissen hinsicht- Erfahrungen – es gibt hunderte Hersteller lich der Wirtschaftlichkeitseinschätzung, was und Produkte – schwer eingeschätzt werden. weniger auf Effekte der baulichen Energieeffi- Weiterhin führt der erhöhte Materialeinsatz am zienz, denn auf differierende Ansätze bei der Gebäude zu höheren Entsorgungsmengen bei Berechnung der energiebedingten Modernisie- Demontage und Abriss, somit zu einer größeren rungskosten, an denen die Refinanzierungsop- Umweltbelastung ex post. Der Energieeinspar- tionen gemessen werden, zurückgeht. effekt von WDVS, aufgewogen gegen all diese Aspekte, verliert bedingt an Gewicht. Neben der Kosten-/Investitionsbetrachtung, liegt die ökonomische Orientierung der Woh- nunternehmen auch auf den örtlichen Rah- menbedingungen, den Marktpotenzialen und Zukunftschancen für die Vermietung energe- tisch modernisierter Bestände. Eine zusam-

Wirtschaftlichkeit energetischer Bestandsinvestitionen 23 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

II.3.2 Vermieter-Mieter-Verhältnis den.11 Für die Mietparteien entkräftet das das Hauptargument für energetische Maßnahmen Bezogen auf den Refinanzierungsaspekt neh- klar. Außerdem wird die öffentliche Akzeptanz men die Auswirkungen energietechnischer effizienter und regenerativer Energieoptionen Maßnahmen im Mietwohnbereich eine beson- ungeachtet ihrer klimaschützenden Qualitäten dere Form an und bestimmen dazu das Ver- gehemmt. hältnis zwischen Vermieter und Mietparteien. Denn im Gegensatz zum den Wohnraum selbst Wenn die Erhöhung der Miete allerdings nicht bewohnenden Eigentümer, der von der Ener- die Summe der eingesparten Heizkosten über- gieeinsparung direkt profitiert, geht die Opti- schreitet, bezeichnet das die Warmmietenneu- mierung der Gebäude zunächst zu Lasten der tralität der energetischen Modernisierung. Die Vermieter, wohingegen die Senkung der Be- Warmmietenneutralität lässt sich in stark sanie- triebskosten, also der Einsparungsgewinn, zu rungsbedürftigen Beständen aufgrund größe- Gunsten der Mieter ausfällt. Dieser Umstand ist rer Einsparungseffekte leichter erreichen, als als Vermieter-Mieter-Dilemma bekannt (GdW/ in Gebäuden mit relativ guten energetischen InWIS 2011). Im Rahmen des Mietrechts wer- Ausgangswerten. Vermieter sind indes aber den die Mieter dennoch an den Kosten und nicht daran gebunden, die Kosten der Moder- deren Refinanzierung beteiligt. In den §§ 558 nisierung in voller Höhe umzulegen. Mit lang- und 559 BGB ist geregelt, dass vom Vermie- fristig angelegten Rentabilitätsmodellen und ter Mieterhöhungen für Verbesserungen der Schemata zu Miethöhenverläufen wie auch mit Wohnverhältnisse und für Maßnahmen der sozialen Zielstellungen hinsichtlich des Erhalts Energieeinsparung wohneinheitenbezogen in der Mieterschaft können Wohnungsunterneh- einer Höhe von bis zu 11 % p.a. der aufgewen- men auf eine warmmietenneutrale Ausrichtung deten Kosten, ausgenommen Zuschüsse und der Modernisierung hinwirken. Die Gestaltung öffentliche Fördermittel sowie ohne Berücksich- der Renditeerwartungen des Investors ist das tigung einer möglichen Begrenzung der Miet- entscheidende Kriterium. höhe durch den örtlichen Mietspiegel, verlangt werden können. Das bedeutet, der Vermieter Die flächenhafte Durchsetzung energetischer kann theoretisch innerhalb eines Zeitraumes Sanierungen bleibt insofern auch zukünftig von rund zehn Jahren durch Mietmehreinnah- problembehaftet, denn „das Grunddilemma men die Modernisierungskosten amortisieren. ist kein Vermieter-Mieter-Dilemma, sondern Da die Mieterhöhung zeitlich nicht auf den das Dilemma mangelnder Wirtschaftlichkeit Amortisationszeitraum beschränkt ist, profitiert energetischer Modernisierungen insgesamt.“ er davon sogar dauerhaft. (GdW/InWIS 2011: 90) Im Ergebnis stellt eine relative Besserstellung des Wohnunternehmens Die Modernisierungsumlage des § 559 BGB ist eine Schlechterstellung des Mieters dar, und streitbar, an ihr manifestiert sich ein beträchtli- umgekehrt. Eine vorteilhafte Wirtschaftlich- ches mietpolitisches Konfliktpotenzial. Mit den keit stellt sich im Grunde nur dann ein, wenn energietechnischen Umrüstungen gehen regel- Zielgruppen mit einer höheren Kaufkraft ange- mäßig ebenso Instandsetzungen und weitere sprochen, folglich höhere Mietpreise realisiert Verbesserungen einher. Nach Umlegung der werden können. In der Breite, so wird von Ver- Modernisierungsvollkosten, die folglich auch bänden der Wohnungswirtschaft und Mietern über die Energieeffizienz hinausgehende, wohn- argumentiert, sei daher ein hoher Anteil staat- werterhöhende Maßnahmen beinhalten, lie- licher Förderung für den wirtschaftlich-sozialen gen die Mieterhöhungsverlangen oftmals über Ausgleich bei energetischen Modernisierun- 10 den geminderten Betriebskosten. Tatsächlich gen von Nöten (BMV 2011; DV 2009: 10 ff.; müssen in der Praxis bislang nicht einmal reelle GdW/FAWn 2011: 33 ff.). Der Anteil der Energiekosteneinsparungen verwirklicht wer- KfW-Förderung an energetischen Investitionen beträgt durchschnittlich 30 bis 40 %. Um die 10 In welcher Höhe eine Energieeinsparung erreicht werden Anreizwirkung für die Gebäudesanierung im kann, ist außerdem stark von dem energetischen Ausgangs- zustand des bewohnten Gebäudes abhängig. Im oftmals baulich dichten Geschosswohnungsbau, beispielsweise 11 Die jüngste Änderung des Mietrechts zum 01.05.2013 Blockrandbebauung, bewegen sich mögliche Einsparungen enthält nun erstmalig die energetische Modernisierung auf tendenziell niedrigem Niveau, da geringe Ausgangs- als expliziten Modernisierungstatbestand (§ 555b BGB) werte für den Heizverbrauch vorliegen (IBB 2010: 6). und regelt zum Teil, allerdings mitnichten durchgreifend, konfliktträchtige Sanierungsthemen neu.

24 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Energieversorgung dauerhaft stabil zu angemessenen Preisen sicherstel- Dauerhaftigkeit/Versorgungssicherheit len, hohe Lebensdauer eingesetzter Materialien zur Vermeidung weiterer Instandhaltungskosten

Anstieg der Wohnnebenkosten, insb. warme Betriebskosten durch zeitge- Reduktion von Betriebskosten mäße Energieversorgungskonzepte vermindern oder zumindest im Rahmen externer Marktbewegungen einschränken

Zukunftssichere Mieterträge durch Maßnahmen der Wohnwerterhaltung Erhalt und Weiterentwicklung von und -verbesserung sowie Bestandsstrategien zur dauerhaften Erschlie- ßung lokaler Vermarktungspotenziale und erreichbarer Zielgruppen unter Wohnungs- und Gebäudebeständen Berücksichtigung örtlicher struktureller Gegebenheiten, wie soziale oder demografische Belange

Tab. 3: Wohnökonomische Zielsetzungen energetischer Modernisierungen (modifiziert nach GdW 2011: 42).

Sinne der Ziele des Bundes-Energiekonzepts ten institutionellen Vermieter. Rund 30 % des aufrecht zu erhalten, wird der Förderanteil gesamten Wohnungsbestandes und annä- sogar noch erhöht werden müssen (Prog- hernd 50 % aller Mietwohnungen resp. rund nos 2013: 2 u. 22). 363.000 WE werden von ihnen bewirtschaftet (BBU 2012a: 65)12. Es verhält sich außerdem so, dass die staatlichen Siedlungs- und Wohn- II.4 Regionale Charakteristika baubestände der DDR damals wie heute im Besitz der öffentlichen Wohnungsunternehmen des brandenburgischen sind und dabei das Gros ihrer Bestände aus- Wohnungsmarktes machen.

Kommunale Wohnungsbaugesellschaften II.4.1 Zur Rolle öffentlich- institutioneller Kommunale Unternehmen erfüllen eine der Wohnungsbauunternehmen Kernaufgaben der öffentlichen Daseinsvorsor- ge, sie nehmen einen Teil der örtlichen Wohn- Der Mietwohnungsbestand verteilt sich wei- raumversorgung wahr. Durch Zielvorgaben für testgehend auf vier große Anbietergruppen. kommunale Wohnbestände erhalten die Städte Privatwirtschaftliche Anbieter treten entweder gleichzeitig baulich-strategische Steuerungs- professionell als Unternehmen oder als Klein- möglichkeiten im Rahmen ihrer Stadtentwick- eigentümer auf. Letztere machen deutschland- lungspolitik. Die Unternehmensziele sind näm- weit den größten Anteil unter den Vermietern lich zunächst der politischen Willensbildung aus (Deutscher Bundestag 2012: 26). Zu den in der Kommune unterworfen, wodurch diese hier fokussierten öffentlichen Anbietern sind die die Möglichkeit erhält, auf den örtlichen Woh- kommunalen Wohnungsunternehmen (kWU) nungsmarkt Einfluss zu nehmen. In den meis- und die Wohnungsbaugenossenschaften ten brandenburgischen Städten verfügen kWU (WBG) zu zählen. Kommunale und genossen- über mehrere tausend WE, die z.T. sogar ganze schaftliche Wohnungsunternehmen haben in Siedlungszusammenhänge bilden. Oft kommt Deutschland traditionell eine große Bedeutung den kWU ein sozialer Auftrag zu, nach dem auf dem Markt, zusammen verfügen sie über auch einkommensschwache Haushalte und knapp 19 % des gesamten Mietwohnungsbe- bestimmte benachteiligte Gruppen (z. B. große standes (ebd.). Familien, Migranten) mit Wohnraum versorgt Da kWU und WBG in Brandenburg nahezu werden (Deutscher Bundestag 2012: 29). Der Anteil sozial Schwacher oder von SGB II-Haus- vollständig im BBU vertreten sind, geben die 13 von dem Wohnungsverband gesammelten halten in der Mieterschaft ist oft höher als auf Daten zum Brandenburger Wohnungsmarkt 12 Davon 347.500 WE von brandenburgischen Wohnungsun- Aufschluss über die Struktur der öffentlichen ternehmen und die verbleibenden 15.500 WE von Berliner Unternehmen. In Brandenburg sind diese Wohnungsunternehmen (ebd.). demnach in den Städten die jeweils größ- 13 Haushalte, in denen Bezieher von Arbeitslosengeld II nach dem Zweiten und Zwölften Buch Sozialgesetzbuch (SGB II und XII) leben, deren Kosten für Wohnung und Heizung gemäß § 22 SGB II bzw. § 29 SGB XII staatlicherseits

Regionale Charakteristika des brandenburgischen Wohnungsmarktes 25 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

dem Privatmarkt. In Anbetracht des häufigen senschaftsmitglieder sind nicht nur Mieter einer Vorkommens solcher Problemgruppen in wei- Wohnung, sondern gleichzeitig eigentumsbe- ten Teilen Brandenburgs (vgl. Folgeabschnitt) teiligter und mitbestimmungsberechtigter Teil tragen die kWU zur Stabilisierung preiswerter des Unternehmens. WBG stellen daher eine örtlicher Mietniveaus und zur sozialen Ausge- Art Mischform zwischen Wohneigentum und wogenheit des Wohnungsmarktes bei. KWU in dem Mietermodell dar (Deutscher Bundestag Brandenburg bewirtschaften deshalb im Ver- 2012: 30). Die unternehmerischen Ziele sind gleich zu privaten Anbietern häufiger Wohnun- daher vornehmlich an den Interessen der Mie- gen, die nach Größe, Ausstattung und Preis für terschaft ausgerichtet, die zuallererst dauer- breitere Bevölkerungsschichten zweckhaft und haft an die WBG gebunden werden soll. Die die wiederum oft in den mit einem recht ein- Renditeziele bei Modernisierungsmaßnahmen fachen Standard versehenen Wohngebäuden können in WBG wesentlich zurückhaltender aus der DDR-Epoche zu finden sind. Wohnun- und sozialverträglicher gestaltet werden, da gen in den Beständen der städtischen Unter- die Mieter langfristig zur Refinanzierung bei- nehmen können beispielsweise mit Miet- und tragen und im Gegenzug eine solide Einnah- Belegungsbindungen zu Preisen unterhalb des mebasis garantieren. Aus der auf solidarischen örtlichen Marktniveaus angeboten werden. Die Prinzipien basierenden genossenschaftlichen Gemeinnützigkeit der kWU ist aber durch wirt- Organisation ergeben sich außerdem rechtli- schaftliche Sachzwänge oder politische Vorga- che Besonderheiten, die bei Modernisierungen ben eingeschränkt, schließlich sollen gleich- Beachtung finden müssen. Dennoch beeinflus- sam unternehmerische Renditeziele realisiert sen die örtlichen Markterfordernisse auch die werden, welche aufgrund der kommunalen unternehmerische Ausrichtung der WBG. Im Beteiligung in die Stadtrendite einfließen. Ziel- Zuge stadtentwicklungs- und wohnungspoliti- konflikte – etwa für energetische Modernisie- scher Prozesse sind WBG ein häufig gesuchter rungsstrategien und sozialräumliche Belange – Ansprechpartner, im Stadtumbau etwa kommt kommen mithin oft vor. Durch die häufig enge ihnen eine ebenso tragende Rolle wie den Verquickung der kWU mit der Kommunal- und kWU zu. in Teilen auch mit der Landespolitik können da- für sozial förderliche Lösungen im Zusammen- Strategien bei der energetischen Modernisie- hang mit Problemen bei der Bestandssanierung rung angeschoben werden.14 Eine Besonderheit bei institutionellen Wohn- Wohnungsbaugenossenschaften raumanbietern wie kWU und WBG ist, dass die Wirtschaftlichkeit energetischer Moderni- WBG sind historisch bedingt ein bedeutsamer sierungen häufig nur im Rahmen umfassender Anbieter auf dem Wohnungsmarkt. Mehr als strategischer Prüfungen beurteilt werden kann. die Hälfte der 121 WBG in Brandenburg ver- Dabei kommt es darauf an, die Wohnbestän- walten weniger als jeweils 500 WE insgesamt, de auf Quartiersebene zu betrachten. Für eine nur vier Unternehmen mehr als 5.000 WE marktgerechte Entwicklung ist der Mikrostand- (BBU 2012a: 66). Die Bestände sind somit ort, also die Aussichten für ein Wohngebiet teils stärker diversifiziert, können sich bei den und seine zusammenhängende Entwicklung kleineren Genossenschaften aber auch auf entscheidend. Innerhalb dieser Kulisse wer- wenige zusammenhängende Wohnblöcke den energetische Investitionen in einzelne beschränken. Ein Großteil der Unternehmen Gebäudebestände auf Grundlage differen- sind Rechtsnachfolger der städtischen Arbei- zierter Einschätzungen zu deren Zustand und terwohngenossenschaften der DDR und halten Marktpotenzial (Portfolioanalyse) und daraus dementsprechend vorwiegend Wohnbauten abgeleiteten Erneuerungsstrategien, die kom- aus den Baujahren 1949 bis 1990. Genos- plementär zu dem eigenen unternehmerischen Profil ausgerichtet sind, getätigt oder eben un- übernommen werden. Ähnlich verfahren wird bei weiteren terlassen (GdW 2011: 44 ff.). Auch wenn kWU Sozialleistungen wie Sozialgeld, Hilfe zum Lebensunterhalt, und WBG aufgrund ihres öffentlichen Auftrags Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung oder Asylbewerberleistungen, wo jeweils die Kosten der Unter- eine Tendenz zu Klimaschutz und sozialverträg- kunft übernommen werden. lichem Handeln unterstellt werden kann, ist die 14 Wie z. B. bei Sanierungsvorhaben für kommunale Bestände in Potsdam geschehen (Straube 2012).

26 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Maßgabe, ob ein umwelt-, nachhaltigkeits- II.4.3 Demografie und oder renditeorientiertes Unternehmensbild vor- Sozialstruktur herrscht, in der Praxis nicht unbedeutend. Wohnungsmärkte sind naturgemäß durch ihre Regionalität geprägt. Bestandsinvestitionen II.4.2 Stand der müssen von den Wohnungsunternehmen im- Gebäudemodernisierung mer mit Blick auf die jeweiligen örtlichen und regionalen Strukturentwicklungen strategisch Im vorwiegend kommunalen und genossen- geplant werden. Neben volkswirtschaftlichen schaftlichen Geschosswohnungsbau, für den Kennzahlen sind insbesondere demografische der BBU regelmäßig umfassende Erhebun- Prozesse wie Binnen- und Außenwanderung, gen durchführt, lässt sich feststellen, dass die Alterung der Bevölkerung sowie weitere räum- energetischen Einsparpotenziale bereits zu lich-soziostrukturelle Charakteristika zu erfas- großen Teilen abgeschöpft sind. Der Anteil sen, um schließlich Marktpotenziale identifizie- vollständig (67 %) und teilweise (23 %) mo- ren und ausschöpfen zu können. dernisierter Wohnungen beläuft sich auf rund 90 % (BBU 2012a: 77). Die Wohnungsunter- Die Wohnraumnachfrage ist maßgeblich von nehmen haben nach 1990 erhebliche Sum- der Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen abhängig. men investiert, um den seinerzeit überalter- In Regionen mit beispielsweise hoher Arbeits- ten Wohnungsbestand schlechten Standards losigkeit oder verhältnismäßig vielen Rentner- marktfähig zu machen. Bedingt durch höhere haushalten liegen die Einkommensverhältnis- Neubauaktivitäten nach 1990 ist der Anteil se zumeist unter dem Durchschnitt, Kaufkraft unsanierter Wohnungen im Berliner Umland und Wohnungsnachfrage sind niedrig. Nicht (7 %) kleiner als im weiteren Landesraum nur für ohnehin anstehende Sanierungen, (11 %). Ein großer Anteil der Ausgaben für vielmehr noch für Mehraufwendungen durch Modernisierungs- und Instandsetzungsinvesti- energetische Maßnahmen besteht seitens der tionen ist dabei bereits seit 1990 in energe- Wohnungswirtschaft in wirtschaftlich und sozial tisch wirksame Maßnahmen wie neue Fenster, schwachen Gebieten kaum Interesse, da die Abdichtung der Außenwand, WDVS und Hei- Spannen für durchsetzbare Mietzinserhöhun- zungserneuerungen geflossen. Rund 80 % sind gen stark eingeschränkt sind. Unsanierte Woh- heute aus energetischer Sicht saniert (Kern v. nungen haben nun aber zugleich ein schlechte- 03.12.2012). Daraus ergibt sich nicht nur, res Vermarktungspotenzial und einen minderen dass die anhand von weitläufigen Verbrauch- Marktwert, sie können bei Leerstand nur unter serfassungen gemessenen CO Einsparungen 2 Schwierigkeiten vermietet werden. Werden Mo- bereits beträchtlich sind (-75 % gegenüber dernisierungen unterlassen (Sanierungsstau), 1990, BBU 2012a: 15), sondern auch, dass können sich energetische und soziale Problem- die effektivsten Einsparungen scheinbar längst bereiche räumlich sukzessive überlagern. Auf erreicht worden sind. Dem ist entgegenzuhalten, der anderen Seite sind Szenarien denkbar, in dass ein Teil der durchgeführten Maßnahmen denen kostenintensive energetische Moderni- im Zuge von allgemeinen Modernisierungen sierungen, die örtlich ansteigende Mietpreise und insbesondere vor 2002 nicht nach den zur Folge haben, zu räumlichen Verwerfungen heute zeitgemäßen energetischen Vorgaben führen. Wenn zahlungsschwache Haushalte durchgeführt worden ist. Gemessen am aktuel- den modernisierungsbedingt höheren Wohn- len technologischen Kenntnisstand, klafft eine kostenbelastungen nicht mehr gewachsen sind, Lücke zwischen den eingesetzten und technisch bleibt häufig nur ein Umzug in preisgünstigere machbaren Effizienzmaßnahmen. Mit Blick auf Gegenden übrig, welche wiederum nicht selten die langfristig angelegten Modernisierungszy- unsaniert dastehen. In unsanierten Wohnun- klen in der Wohnungswirtschaft muss daher gen sind sozial schwächere Mietparteien von angenommen werden, dass weitere Energie- steigenden Energiekosten und einem hohen einsparmaßnahmen größeren Maßstabs in gebäudebezogen Energiebedarf jedoch unver- Zukunft nur noch bedingt umgesetzt werden hältnismäßig stark betroffen, mithin einem grö- können. ßeren Risiko zur Energiearmut ausgesetzt.

Regionale Charakteristika des brandenburgischen Wohnungsmarktes 27 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Bevölkerungsentwicklung Land Brandenburg Vorausschätzung Bevölkerungsentwicklung Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg 1990 bis 2011 2011 bis 2030

Abnahme in % Abnahme in % unter -30 unter -20 -30 bis unter -20 -20 bis unter -10 -20 bis unter -10 -10 bis unter 0 -10 bis unter 0 Zunahme in % Zunahme in % 0 bis unter 10 0 bis unter 10 10 bis unter 20 10 und größer 20 und größer Land Berlin: 0,4 % gesamt: -5,8 % Land Brandenburg: -10,1 %

Abb. 16: Quelle: LBV – Strukturatlas Brandenburg 2013, bearb. v. Verfasser (Verf.).

Demografie und Wirtschaftskraft in Branden- spiegelt sich in der Leerstandsproblematik burg im Wohnungsbestand wider. Die zuletzt 2010 vom Statistischen Bundesamt erfassten Außerhalb der wirtschaftlich bedeutenden Me- Wohnungsleerstände betragen für ganz Bran- tropolregionen schrumpft Deutschland nahezu denburg 10,1 % (Deutschland 8,4 %; Desta- flächendeckend. Auf Brandenburg ist diese tis 2012c: 32). In den Wohnungsunternehmen Feststellung nahtlos übertragbar. Während die des BBU waren 2011 8,5 % Leerstand – in den Gemeinden im Berliner Umland größtenteils WBG 7,1 %, in den kWU 9,3 % – festzustellen. stabile Bevölkerungszahlen vorweisen können, Die höchsten Quoten werden in den Berlin fer- unterliegen weiter von der Hauptstadt entfernte nen Regionen erreicht (Prignitz 18,2 %, Spree- und insbesondere ländliche Gebiete seit den Neiße 17,0 %), die geringsten Leerstände sind 1990ern drastischen Bevölkerungsabwande- im Verflechtungsraum vorzufinden (Potsdam rungen. Angeschoben durch die massive De- 1,9 %; BBU 2012a: 87 ff.). Allgemein wird in industrialisierung nach der Wiedervereinigung der Wohnungswirtschaft davon ausgegangen, Deutschlands fehlen heute weitgehend die dass Leerstandquoten von mehr als 10 % ent- strukturellen Grundlagen für eine dynamische wicklungsbeeinträchtigende, und ab 15 % be- Wirtschaft. Besonders bildungs- und arbeitsu- standsgefährdende Auswirkungen haben. Der chende junge Leute verlassen die peripheren Anteil der derart betroffenen Wohnungsunter- Regionen. Der Anteil der Alten wächst landes- nehmen ist in den Peripherieregionen somit weit kontinuierlich. Die Bevölkerungsprognose recht hoch und wird wohl auch in Zukunft nicht 2030 für Brandenburg geht von einem Bevöl- bedeutend kleiner werden (LBV 2012: 53; 61). kerungsrückgang von 10,1 % landesweit aus. In Gegenden im Norden und Süden wird eine Demografische Schrumpfung und niedrige Abnahme von über 20 % erwartet (Abb. 16). Wirtschaftskraft gehen oft Hand in Hand. Bran- denburg steht im ökonomischen Vergleich mit Auf Grundlage dieser Prognose geht die Gesamtdeutschland durchweg schlechter da. brandenburgische Energiestrategie 2030 Das durchschnittliche pro-Kopf-Einkommen davon aus, dass der gesamte Wärmever- (BIP) liegt 2012 bei nur rund 72 % des nati- brauch der Haushalte um mehr als 20 % sin- onalen Schnitts (23.170 € zu 32.276 €), die ken wird (ebd.: 39). Bevölkerungsrückgang im Bundesland gezahlten Bruttolöhne und Ge- und zunehmende Energieeffizienz summieren hälter (2011: 24.163 € zu 29.542 € = rund sich zusehends. Die demografische Situation 82 %) sind ebenso unterdurchschnittlich wie

28 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Jährliche Wirtschaftkraft in Euro je EW – Mit Blick auf die überdurchschnitt- Deutschland und Brandenburg im Vergleich lich hohen Arbeitslosenzahlen entste-

35000 hen bei der energetischen Sanierung von Wohngebäuden zusätzlich sehr D 30000 spezifische Probleme. Die Übernah- me der Kosten der Unterkunft für Bruttolöhne und - Arbeitslosengeld-lI-Empfänger wird 25000 gehälter BIP BRB von den Landkreisen und kreisfreien

20000 D Städten regelmäßig mit Hilfe von Mietobergrenzen beschränkt. Durch BRB die Umlegung von energetischen 15000 verfügbares Modernisierungskosten auf die Miete Einkommen werden diese Höchstbeträge nun 10000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 aber nicht selten überschritten. Die Heizkosten werden hingegen in vollem Abb. 17: eigene Darstellung. Datengrundlagen: Destatis Umfang übernommen, auch wenn 2013b, Statistisches Jahrbuch Brandenburg 2012 und 2008, sie wegen fehlender energetischer VGRdL. Modernisierungsmaßnahmen vergleichsweise hoch sind (MIL/ die verfügbaren Einkommen der Brandenbur- BBU 2011: Anlage S. 1). Ein Dilemma, ger Haushalte (2011: 17.283 € zu 19.933 € welches die energetische Modernisierung = rund 87 %; Abb. 17), von denen Wohn- und der Wohnungsbestände aus Sicht der Energiekosten bestritten werden. Wohnungsunternehmen erschwert, sich aber nur auf einer breiteren sozial- und Außerhalb der Hauptstadtregion und der we- wohnungspolitischen Ebene lösen ließe. nigen größeren Städte fallen die ländlichen Gebiete dabei noch deutlich ab. An den äu- Zusammengefasst zeigen sich bei der räumli- ßeren Landesgrenzen im Norden und Süden chen Betrachtung Brandenburgs evidente re- sowie in der östlichen Grenzregion zu Polen gionale Sozialstruktur-Disparitäten, und zwar sind hohe Arbeitslosenzahlen, wie auch ver- zwischen: mehrt Haushalte im Niedrigeinkommensbe- reich und solche, die auf staatliche Unter- – dem verdichteten Metropolraum um stützung wie Wohngeld oder Leistungen zur Berlin, in dem vermehrt suburban woh- Übernahme der Kosten der Unterkunft ange- nende, einkommens- und kaufkraftstär- wiesen sind, zu verzeichnen (Abb. 18). Der An- kere Bevölkerungsschichten leben, die teil der Wohngeld beziehenden Haushalte liegt oftmals ihren beruflichen Mittelpunkt in in Brandenburg bei 2,6 %, deutschlandweit der Hauptstadt haben, bei 1,9 % (destatis 2013c). Als Indikator für – und dem hiervon weiter entfernten länd- den KdULeistungsbezug wird die SGB IIQuote lichen Umland der wenigen größeren herangezogen. 2011 war der Anteil der Emp- Städte sowie gänzlich ländlich gepräg- fänger in der Bevölkerung unter 65 Jahren in ter Gebiete, in denen eine überdurch- allen Landkreisen, außer Potsdam-Mittelmark, schnittlich hohe Zahl der Haushalte und kreisfreien Städten höher als der deutsch- großen sozialen Belastungen ausgesetzt landweite Durchschnitt von 9,4 %. Bei diesen bzw. armutsgefährdet ist und deshalb sozialen Mindestsicherungsleistungen bilden die Kosten des Wohnens nicht oder nur der Kreis Uckermark und die Stadt Branden- teilweise aus eigener Kraft finanzieren burg/Havel die Schlusslichter mit jeweils über kann. 21 %, landesweit lag die SGB II-Quote bei 13,9 % (Abb. 18). Die höchsten Armutsgefähr- Die zukünftige Wohnungsnachfrage in den dungsquoten weisen Frankfurt (Oder) und der Schrumpfungsregionen bleibt absehbar ins- Landkreis Prignitz auf (Amt für Statistik Berlin- gesamt weiter rückläufig. Zuweilen hohe Brandenburg 2012a: 46 u. 8). Leerstände und die soziale Schwäche der Haushalte lassen weitere Modernisierungen mit energetischem Hintergrund wohnungswirt- schaftlich kritisch erscheinen, da notwendige

Regionale Charakteristika des brandenburgischen Wohnungsmarktes 29 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Arbeitslosenquote in % SGB II-Quoten Landkreise Brandenburg 2011 Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg Stand 12/2011

P

> 20,0 %

unter 8 > 17,5 %

8 bis unter 11 > 15,0 %

11 bis unter 14 > 12,5 %

14 bis unter 17 > 10,0 %

17 und größer > 7,5 %

Land Berlin: 12,3 % Deutschland: 9,4 % Land Brandenburg: 10,2 % Brandenburg: 13,9 %

Abb. 18: Karte links – Quelle: LBV – Strukturatlas Brandenburg 2013, bearb. v. Verf.; rechts – eigene Dar- stellung, Datengrundlage: LASV 2012: 93, Statistische Ämter des Bundes und der Länder – Sozialberichter- stattung 2012. Vermarktungsoptionen und Steigerungspo- liche Tragweite des 2002 aufgelegten Förder- tenziale für Mieten kaum vorhanden sind. Auf programms ist bei einem Besuch in beliebigen dem dynamischeren Markt im Berliner Umland ostdeutschen Kommunen augenscheinlich zu hingegen sind die Voraussetzungen ungleich erkennen und hat sich hierzulande in einem besser, wobei jedoch berücksichtigt werden von anderen Programmen der Städtebauförde- muss, dass kommunale und genossenschaft- rung unerreichten Maße etabliert. liche Wohnungsbestände nicht unbedingt die größte Nachfrage erzeugen. Oftmals konzen- Ziel des Stadtumbau Ost war von Beginn an die trieren sich suburbane Wohnpräferenzen auf wirtschaftliche Stabilisierung der Wohnungs- private Eigenheimlagen. Um die sich bieten- bauunternehmen, welche von den demografi- den Marktpotenziale besser zu erschließen, ori- schen Schrumpfungsprozessen, ausgelöst vom entieren sich die hiesigen Wohnungsunterneh- Strukturbruch nach 1990, am stärksten betrof- men neben der Bestandserhaltung auf – auch fen waren. Ruinös hohe Leerstände wurden energetisch attraktiven – Neubau. primär durch die finanzielle Förderung mas- siven Wohnungsrückbaus verringert, der sich fast ausschließlich auf die Gebäudebestände II.4.4 Bestandsstrategien auf aus der DDR-Epoche konzentrierte. Großsied- dem Wohnungsmarkt lungen am Stadtrand wurden z. T. flächenhaft im Stadtumbau Ost zurückgebaut, aber auch viele innerstädtische Bestände wurden abgerissen (Abb. 19). In Die außergewöhnlichen Schrumpfungsbelas- Brandenburg sind insgesamt bis Ende 2011 tungen, denen der brandenburgische wie auch 51.120 WE mit Mitteln des Stadtumbau Ost, der gesamte Wohnungsmarkt in den neuen BL zusätzliche 5.111 WE mit Landesmitteln zu- ausgesetzt ist, hatten bereits Ende der 1990er rückgebaut worden (BMVBS 2012b: 24). Die Jahre enormen wohnungspolitischen Hand- betroffenen Wohnbestände stammten zu fast lungsdruck ausgelöst. Als zentrales, städte- 100 % aus kommunalem und genossenschaft- bauliches Entwicklungsinstrument wurde der lichem Besitz. Momentan nehmen 19 Kom- Stadtumbau Ost initiiert (§§ 171a–d BauGB). munen mit 5.000 bis 40.000 Einwohner (EW) Stadtumbau Ost ist heutzutage in der ostdeut- plus die drei größeren Städte Brandenburg/ schen Wohn- und Planungsdebatte ein nicht Havel, Frankfurt (Oder) und Cottbus an dem mehr wegzudenkender Begriff. Die städtebau-

30 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wohnungsrückbau nach Stadtlage Wohnungsrückbau nach Gebietstyp nicht nicht bestimmt bestimmt 9 % Altstadt 7 % 2 % Innenstadt 8 % Gründerzeit 4 %

Randlage innen- 58 % stadtnah Siedlungsbau d. 27 % DDR 85 %

Abb. 19: Kumulierter Rückbau bis 2010 in 31 Stadtumbau Ost Kommunen Brandenburgs nach Lage- und Gebietstyp, eigene Darstellung, Datengrundlage: LBV 2012: 40.

Programm teil. Keine der derzeitigen Stadtum- an den quantitativen Zielen der Wohnungsun- baustädte befindet sich im inneren Metropol- ternehmen ausgerichtet, da sie strategisch in- raum um Berlin. nerhalb ihrer Bestände Entscheidungen über Rückbau und Erhalt treffen können. Vor dem Ohne die Leerstandsbeseitigung würden die Hintergrund energietechnischer Belange ist Wohnungsunternehmen heute ein Vielfa- hierbei vor allem eine intensivere Abstimmung ches an unbewohnten WE mit bewirtschaf- mit den betroffenen Versorgern notwendig, da ten müssen, ihre wirtschaftliche Situation ist die angeschlossenen Infrastrukturnetze ent- in vielen Kommunen jedoch immer noch sprechend umgebildet oder bewahrt werden als kritisch einzuschätzen (LBV 2012: 61). müssen (vgl. Kap. III). Für die Bestandsent- Allerdings sind die Rückbauzahlen seit wicklung aus energetischer Sicht bedeutet das 2007 rückläufig, 2011 gelangten sie sogar aber auch, dass Sanierungen auf absehbare zum ersten Mal zum Stillstand. Aus der Zeit z. B. nicht in Objekten durchgeführt wer- Befürchtung heraus, dass wenn der Rückbau den, deren weiteres Bestehen nicht klar ist. Die nicht konsequent weitergeführt wird, in den konkrete Ausgestaltung der örtlichen Stadtum- kommenden Jahren die Leerstände wieder baustrategien fließt demzufolge maßgeblich in ansteigen, ist die Fortführung des Stadtumbau das wohnungswirtschaftliche Kalkül bei Moder- Ost in Brandenburg für die Wohnungswirtschaft nisierungstätigkeiten mit ein. von großer Bedeutung (BBU 2012a: 88 ff.). Erfahrungsgemäß findet ohne finanzielle Förderung und Altschuldenentlastung15 im II.4.5 Regionale Zuge des Stadtumbau Ost kein Rückbau statt. Energiepreisentwicklung Auch die kontinuierlichen Steigerungen bei Die bedarfsgerechte Stabilisierung der Woh- den Preisen für Energie sind für die Entwick- nungsbestände in den Stadtumbaustädten wird lungsperspektiven der Wohnungsunterneh- durch die Formulierung von INSEKs gesteuert. men problematisch. Der Preisanstieg steht im Die hier festgelegten Stadtumbaustrategien Missverhältnis zu den durch Modernisierungen sind bestimmend für zeitliche Planungshorizon- erreichten Energie- und damit verbundenen te und räumliche Gebietskulissen. In der Praxis Kosteneinsparungen und wirkt sich letztendlich wird der Stadtumbauprozess dabei weitgehend durch die höhere Wohnkostenbelastung ne- gativ für die Mieter aus. Von den Wohnungs- 15 Auf Grundlage des deutsch-deutschen Einigungsvertrages wurden die ostdeutschen kWU und WBG als Rechtsnach- unternehmen werden intransparente Markt- folger der DDR-Wohnungswirtschaft durch das Altschulden- preisbildungen und mangelnder Wettbewerb hilfegesetz (AHG) von 1993 zur Tilgung von hohen sog. bei den Energieversorgern als Ursache kritisch Altschulden gegenüber der BRD verpflichtet. Angesichts der betrachtet. Die durch den BBU (2012b: 2) er- großen Leerstände waren sie dazu wirtschaftlich allerdings nicht in der Lage. Im Jahr 2001 wurde das AHG geändert fassten Preise für Fernwärme und Erdgas sind und sieht seitdem eine Schuldenentlastung für zurückge- seit 2010 für die Wohnungsunternehmen als baute Wohnbestände vor. primäre Vertragsabnehmer um mehr als 8 %

Regionale Charakteristika des brandenburgischen Wohnungsmarktes 31 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

bzw. 9 % gestiegen. Zwischen den Fernwärmepreise 2012 in Brandenburg teuersten und günstigsten Anbietern 50 bestehen drastische regionale Preis- 40 unterschiede von bis zu 62 % bei der 30 Fernwärme und 32 % beim Erdgas. 20 Die Warmmietenentwicklung in den 10 Ø Brandenburg BBU-Unternehmen fällt im Vergleich 0 nicht annähernd so hoch aus, hier -10 ist ein Anstieg von nur 1,9 % zu ver- -20 zeichnen (a. a. O.: 4). Die Abbildun- -30 Veränderung Veränderung ggü. 2011 in % gen 20 und 21 fassen die Preisent- -40 wicklung für Heizenergie von 2011 zu 2012 in den Wohnungsunterneh- Mischpreis je MWh in den BBU Wohnungsunternehmen men des BBU in kreisfreien Städten, Kreisstädten und weiteren mittelgro- Abb. 20: eigene Darstellung. Datengrundlage BBU 2012b. ßen Städten in Brandenburg in Form von Mischpreisen (örtliche Preise und Gebühren für standardisierte Leistun- Erdgaspreise 2012 in Brandenburg gen) zusammen. 30

Die auffälligen Preisdiskrepanzen 25 zwischen den Anbietern und Städ- 20 ten werden letztlich durch die Um- 15 lage der warmen Betriebskosten von 10 Ø Brandenburg den Bewohnern getragen. Heiz- und Warmwasserkosten in Brandenburg 5 sind allerdings derzeit nicht höher 0 Veränderung Veränderung ggü. 2011 in % als der Bundesschnitt (0,87 Euro + -5 0,24 Euro/m2 = 1,11 Euro/m2, DMB v. 28.09.2012).16 Zusätzlich könnten Energieversorger in schrumpfenden Mischpreis je MWh in den BBU Wohnungsunternehmen Regionen etwa aufgrund ihrer Mono- Abb. 21: eigene Darstellung. Datengrundlage BBU 2012b. polstellung versucht sein, in Zukunft durch den geringeren Gesamtver- brauch verursachte Umsatzeinbußen mit Hilfe von Preissteigerungen auszugleichen. „Die in Teilen starken Preisunterschiede und -steige- rungen sind aus Sicht der Wohnungsunterneh- men weder transparent noch plausibel, [sie] verringern die Möglichkeit zur Refinanzierung von Investitionen der Wohnungsunternehmen

16 Warum der Mieterbund Brandenburg deshalb in seiner Pressemitteilung von überdurchschnittlich hohen Wärme- kosten spricht, lässt sich mit Blick auf den zuletzt aktuellen Betriebskostenspiegel von 2010 für Deutschland, für den die Erhebungen des DMB die Datengrundlage bieten, nicht nachvollziehen. Hier werden nämlich 1,14 Euro/m2 deutschlandweit errechnet (s. Abschnitt II.1.2).

32 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen und belasten insbesondere einkommensschwa- Hauptziel der Wohnungswirtschaft in Bran- che Haushalte“ (MIL/BBU 2011: Anlage S. 1). denburg für die Energiewende vor allen Din- Erwähnt werden muss auch, dass Kommunen gen in einer sozialverträglichen Umsetzung der über ihre oftmalige Beteiligung an Versor- zukünftigen Bestandsentwicklung unter ener- gungsbetrieben (Stadtwerke z. B.) die örtlichen getischen Gesichtspunkten bestehen, wobei Preise insbesondere etwa in Fernwärmenetzen eine „möglichst hohe Sanierungsrate und ein mitbestimmen. Maximum an energetisch wirksamen Investitio- nen und Maßnahmen zu erreichen“ sind (MIL/ BBU 2011: 6). II.5 Energetische Modernisie- Unter diesen Voraussetzungen sind die Woh- rungsstrategien nungsunternehmen angehalten, Modernisie- rungen auf Basis einer koordinierten ener- Anhand der obigen Ausführungen wird deut- getischen Strategie, in der den situativen lich, dass die wohnungswirtschaftlichen Rah- wohnungswirtschaftlichen Gegebenheiten ent- menbedingungen in Brandenburg, die zusam- sprechend Rechnung getragen wird, durchzu- mengefasst von: führen. Dafür bieten sich drei Handlungsvari- – der weitgehend negativen demografi- anten an (a. a. O.: Anlage S. 2 ff.): schen Entwicklung, 1. Durchgreifende energetische Maßnah- – begrenzten sozialen und wirtschaftlichen men – bildeten den Schwerpunkt der Dynamiken, die eine verhältnismäßig Wohnungsunternehmen in Branden- geringe Mietzahlungsfähigkeit breiter burg in den letzten Jahren. Sie sind mit Bewohnerschichten verursachen, hohen Investitionskosten verbunden – dem hohen bereits erreichten Sanie- und bieten sich nur noch für unsanierte rungsstand in den Wohnungsbeständen Objekte mit hohem Energiebedarf und der öffentlichen Wohnungsunterneh- für die gleichzeitig langfristig positive men, Vermarktungsaussichten bestehen an. – fehlenden Spielräumen der Wohnungs- 2. Maßnahmen im Rahmen von Erneue- unternehmen für weitere aufwändige rungszyklen – Maßstab ist ein betriebs- Gebäudeinvestitionen, wirtschaftlich überschaubarer Planungs- zeitraum von ca. 20 bis zu 50 Jahren – und von steigenden Energiekosten als Grenze für die technische Nutzungs- bestimmt werden, derzeit die zukunftsna- dauer vieler Bauteile (GdW 2011: 70). he Umsetzung der ambitionierten klima- und 3. Geringinvestive Maßnahmen – sind energiepolitischen Ziele der Bundes- sowie kleinteilige Einbauten und technische Landespolitik hemmen. Gemessen an den so- Feineinstellungen etwa im Bereich der zialen und wirtschaftlichen Risiken muss das Regelungstechnik, die die Anlageneffi-

Analyse Beispielmaßnahmen

Bestandsstrategie Verteilung des Bestands im Stadtraum, ge- Anpassung der Wohnangebote, Wohnwertver- bietsbezogene Entwicklungslagen und Ziele in besserungen, Leerstandsbeseitigung Stadtumbaustrategien Energetischer Unsanierte Gebäude bzw. Qualität der Maß- Energiepass, Dämmung Gebäudehülle (Außen- Zustand nahmen zum WärmeschutzHeizungsmoderni- wände, Decke oder Dach, Kellerdecke, EG- sierung, Heizverbrauch Boden), wärmeisolierende Fenster und Türen

Anlageneffizienz, Heizungsmodernisierung, Niedrigschwellige Maßnahmen, intelligente Heizverbrauch Steuerungssysteme Struktur der Möglichkeiten erneuerbarer oder effizienterer Änderung des Wärmeerzeugers z. B. Anschluss Wärmeversorgung Energiesysteme an Nah-/Fernwärme dezentrale Lösungen objektbezogene BHKW, KWK, Solarthermie, Wärmepumpen Planerische Steuerung in Strategien der Stadterneuerung

Tab. 4: Maßnahmen- und Wirkungskomplexe enegetischer Erneuerungen. Eigene Darstellung.

Energetische Modernisierungsstrategien 33 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

zienz der Heizungen verbessern, z. B.: Heizkurvenkorrektur, hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage, vorein- gestellte Thermostatventile, Dämmung von Armaturen und Leitungen. Bei vergleichsweise geringen Kosten resp. baulichen Aufwendungen kann hier ein hoher Nutzen erzielt werden, ohne die Wohnungsunternehmen wirtschaftlich zu überfordern. Die Abwägung, welche Handlungsoptionen zu wählen sind, muss daher aus der Portfolio- bzw. Bestandsstrategie, der Analyse des ener- getischen Gebäudezustandes und möglicher Einsparungspotenziale und aus der Einschät- zung der Struktur der Wärmeversorgung her- aus erfolgen. Diese Kriterien bilden also den Schwerpunkt für energetische Investitionsent- scheidungen in der Wohnungswirtschaft und bestimmen zugleich den Fortgang der Unter- suchung (Tab. 4).

Dabei muss auch beachtet werden, welche Ansätze von Seiten der Kommunen verfolgt werden, die Bestandserneuerung zu unterstüt- zen. Die planerische Steuerung kann z. B. mit Instrumenten der energetischen Stadterneue- rung erfolgen, die sich inzwischen verstärkt den Quartieren als Handlungsebene zuwendet.

34 Theoretischer und räumlicher Bezugsrahmen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

III Energetischer Umbau in der Stadterneuerung

Die voranstehende Erörterung stellt auf eine III.1 Energieeffizienz isolierte energieeffiziente Entwicklung der Gebäudebestände durch die Wohnungsun- als Gegenstand ternehmen ab. Allein, für diese müssen be- stadtplanerischer reits vielfältige soziostrukturelle und (kommu- Instrumente nal-) wirtschaftliche Prozesse berücksichtigt werden. Noch komplexer wird die Aufgabe Die energetischen Zielstellungen des IEKP und der Energiewende bei der Betrachtung grö- des Energiekonzepts berühren vor allem auch ßerer städtebaulicher Zusammenhänge. wegen ihrer gebäude- und infrastrukturbezo- Während es in Programmen und Maßnah- genen Schwerpunkte einen breiten Querschnitt men der Stadterneuerung gang und gäbe kommunaler Verantwortungsbereiche. Städte ist, Sanierungs- und Entwicklungsvorhaben und Gemeinden sind zusehends angehalten, auf teilräumlicher Ebene durchzuführen, also neue Handlungsmaxime für energieverbrau- Gebietskulissen von Quartieren bis hin zu chende Siedlungsstrukturen zu entwickeln und Stadtteilen zu betrachten, war der Maßstab so einen Anteil zum Klimaschutz beizutragen. energetischer Gebäudesanierungen bislang Gleichzeitig müssen Anpassungsmaßnahmen zumeist ohne örtliche Bezüge, dafür aber für vor allem klimawandelbedingt extremere eigentümerorientiert an Einzelobjekten und Wettererscheinungen in einzelnen Regionen, maßnahmen festzumachen. Denn die Bestän- wie häufigere Starkniederschläge oder Hitzepe- de an Wohngebäuden können nicht getrennt rioden, entworfen werden. Neben den bekann- von den umgebenden örtlichen Gegebenhei- ten Herausforderungen der Stadterneuerung ten betrachtet werden, widerspricht das einem kommt neuen Instrumenten für Energieeffizienz integrierten, ganzheitlichen und somit nachhal- in der Stadtentwicklung und Planung eine zen- tigen Planungsansatz. Nicht nur, weil verschie- trale Rolle zu. dene sozioökonomische Prozesse und Akteurs- gruppen berücksichtigt werden müssen, die nicht von der Hauswand eingegrenzt sind, son- III.1.1 Bauplanungsrechtliche dern auch, weil technische Infrastrukturen und Vorgaben die umgebende siedlungsstrukturelle Konfigu- Die kommunale Steuerung kann hier einerseits ration bis hin zur Gesamtstadt über die System- auf Ebene der klassischen Bauleitplanung, grenze Haus hinaus bestimmende Faktoren für in Entwicklungsmaßnahmen nach besonde- die Eignung von z. B. neueren Energielösun- rem Städtebaurecht oder durch informelle gen sind. Auf der anderen Seite ist die Einbin- Nutzungs- und Entwicklungskonzepte erfol- dung der Wohnungswirtschaft in kommunale gen. Bauordnungsrechtlich werden schließ- Entwicklungsprozesse traditionell ein wichtiger lich nähere Regelungen zur Ausführung und Bestandteil planerischer Strategien, die sich im Genehmigungsvoraussetzungen für bauliche Zuge der Klimaschutzdebatte seither verstärkt Effizienzmaßnahmen sowie Einrichtungen er- der energetischen Erneuerung auf allen räumli- neuerbarer Energien in der Landesbauordnung chen Ebenen zuwenden. Mit Blick auf die Ziele (§ 13 (1) BbgBO) gefasst, die wiederum den der Energiewende in der Wohnungswirtschaft, Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, mittels besteht die Aufgabe der Stadtentwicklungs- örtlicher Bauvorschriften energietechnische planung darin, Instrumente und Methoden zu Vorgaben festzusetzen (§ 81 BbgBO). entwickeln, die die Sanierungsgeschwindigkeit und den Nutzanteil erneuerbarer Energieo- ptionen entgegen der in Kapitel II erläuterten Hemmnisse beschleunigen bzw. erhöhen.

Energieeffizienz als Gegenstand stadtplanerischer Instrumente 35 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Bauleitplanerische Vorgaben Klimaschutz als grundsätzliches Ziel und Abwägungsbelang §§ 1 (5) u. (6) BauGB Verankerung des Klimaschutzes im BauGB (zuletzt in d. Novelle von 2011) und Erleichte- Klimabezogene Plan- und Regelungsinhalte in Flächennutzungsplänen n. rung von baulichen Wärmeschutzmaßnahmen § 5 (2) BauGB im Bestand sowie für die Errichtung von Anla- gen zur Nutzung regen. Energielösungen Flächenausweisungen zur Energieproduktion aus regen. Quellen oder KWK im Bebauungsplan n. § 9 (1) Nr. 12 BauGB

Städtebauliche Verträge Regelungsoptionen zur Gebäudeeffizienz und erneuerbaren Energien n. § 11 Nr. 4 u. 5 BauGB

Besonderes Städtebaurecht Einbindung von Klimaschutz und Klimaanpassung in Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Mögliche Maßnahmen im Sanierungsgebiet beinhalten Anlagen für regen. Energien n. § 148 (2) 2 Satz 1 Nr. 5 BauGB

Stadtumbau Räumliche Funktionsverluste lösen einen Stadtumbaubedarf aus, wenn Anforderungen an Klimaschutz und Klimaanpassung nicht erfüllt werden, § 171a (2) BauGB. Siedlungsstruktur und Altbaubestände müssen auf Klimabelange hin be- trachtet werden, § 171a (3) S. 2 Nr. 1 u. 7 BauGB.

Tab. 5: Bauplanungsrechtliche Vorgaben zu Klimaschutz und energetischen Belangen. Eigene Darstellung.

in der Kommune und leitet daraus Ziel- III.1.2 Fachplanungen und vorgaben und Maßnahmen zum Schutz energetische Stadterneuerung des lokalen Klimas ab. Zu den kommunalen Steuerungs- bzw. Pla- Aber auch das Planungsinstrumentarium der nungsinstrumenten, die für energetische Be- Stadtentwicklung wird vermehrt um energie- lange im Siedlungskontext maßgeblich sind, bezogene Komponenten erweitert. Stadtent- zählen vor allem Energieversorgungs und Kli- wicklung an sich umfasst alle planerischen, maschutzkonzepte. Je mehr der Klimaschutz als städtebaulichen, sozialen, ökonomischen, Aufgabe der Kommunen verankert wird, desto ökologischen und kulturellen Aspekte. Auf weiter steigt auch der Bedarf nach energeti- Grundlage von Leitbildern ergeben sich fä- schen Fachplanungen an. Dabei werden vor cherübergreifende, integrierte sowie strategi- allen Dingen gesamtstädtisch oder teilräum- sche Entwicklungsvorgaben, die wiederum den lich Energieinfrastrukturen und klimarelevante Impetus für gesamtstädtische oder teilräum- Emissionen bilanziert und schließlich die Ziele liche Planungen und Maßnahmen erbringen für die städtische Energieeinsparung erarbeitet. (Henckel et al. 2010: 470). Die energetische Unterschieden werden muss zwischen drei Ar- Stadtentwicklung stellt insofern also die Nut- ten energierelevanter Fachplanungskonzepte zung, den Verbrauch oder das Vorkommen (BBSR 2011: 22): von Energie in der Stadt in den Mittelpunkt der planerischen Betrachtung, wobei Zusammen- – Energieversorgungskonzept (EVK) – vom hänge und Wechselwirkungen zu den anderen Energieversorger erarbeitetes Konzept stadtentwicklungsrelevanten Problembereichen für die aus Sicht des Unternehmens stra- weiterhin interdisziplinär betrachtet werden. tegische Entwicklung der Infrastruktur, Energiebedingter Verbrauch, Emissionen sowie häufig im Bereich Fernwärme und Gas. nachhaltige Energienutzung in der Stadt sind – Kommunales Energiekonzept – formu- das zentrale Handlungsfeld. Ein großer Teil liert ökonomische und umweltpolitische des gesamtgesellschaftlichen Energiekonsums Ziele mit starkem Leitbildcharakter, findet in urbanen Siedlungszusammenhängen außerdem werden häufig räumliche statt und bietet somit beachtliche Möglichkei- Strukturierungen der Energieversorgung ten zur Reduktion des Endenergieverbrauchs anbieterunabhängig erfasst. (Wollenberg/Scharnholz 2012: 12). – Integriertes Klimaschutzkonzept (IKSK) – untersucht sektorenübergreifend die emissionsrelevanten Energienutzungen

36 Energetischer Umbau in der Stadterneuerung Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Die Energetische Stadterneuerung steht als verfolgt und energetische Problemlagen aus- Begrifflichkeit daneben, sie betont die be- geblendet wurden, werden dahingehend Auf- standsorientiere Modernisierung der Stadt wertungsmaßnahmen auch zunehmend mit der durch Planungshandlungen, also die ener- energieeffizienten Entwicklung des Wohnungs- getische Qualifizierung der Bestände, und bestands verbunden sein (Kölmel 2009). Eben- bewegt sich dabei üblicherweise im Rahmen so soll eine geplante weitere Überarbeitung der des Städtebaurechts, wo im Wohnbereich BauGB-Novelle von 2011 beinhalten, dass z. B. Instrumente wie Sanierungsmaßnahmen Kommunen die Ausweisung neuer Sanierungs- (§§ 136–164b BauGB) und der Stadtum- gebiete (§ 136 ff. BauGB) mit den Erfordernis- bau (§ 171a BauGB) zum Tragen kommen sen der klimagerechten Stadtentwicklung, also (Difu 2011: 61 ff.) die gebietsbezogene Durchführung von Klima- schutz- und damit auch Energiemaßnahmen Hauptinstrument der übergeordneten Stadt- auf teilräumlicher Ebene, begründen können entwicklung in Brandenburg sind seit der In- (BMVBS v. 11.10.2012 „Forum energieeffizi- itiierung des Stadtumbau Ost INSEKs nach entes Bauen und Sanieren“). § 1 (6) Nr. 1 BauGB. In dem Forschungsfeld Energetische Stadterneuerung des BMVBS am Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumfor- III.1.3 Leitbilder der energetischen schung (BBSR) wurden von 2007 bis 2011 Stadterneuerung und Modellvorhaben zur energetischen Stadter- Stadtumbaustrategien neuerung in Städten der Bundesländer Bran- Als Grundlage städtebaulicher Entwicklungs- denburg und Sachsen-Anhalt (Experimenteller konzepte werden regelmäßig Leitbilder genutzt. Wohnungs- und Städtebau ExWoSt) durch die Aus energetischer Sicht sind hierbei vor allem Brandenburgische Technische Universität Cott- die Modelle Kompakte Stadt und Perforierte bus u. a. mit dem Ergebnis untersucht, dass Stadt hervorzuheben, welche, gemessen am INSEKs eine probate methodische Grundlage Faktor Flächeneffizienz, Gegenpole darstellen. bilden, um energetische Fachplanungen einzu- Die kompakte Stadt ist bereits vor etwa fünf binden (BMVBS 2011: 17 ff., Abb. 22). Jahrzehnten mit dem Ziel, eine flächen- und Brandenburgs Kommunen sind auf dieser verkehrssparende Siedlungsentwicklung voran- Grundlage angehalten, bei der Er- oder Über- zutreiben, entwickelt worden. Zentrales Ele- arbeitung ihrer INSEKs ment ist die Verbesserung der Qualität inner- städtischer Bereiche, um Zersiedelungsprozessen – „Analysen der stadtspezifischen Situati- besonders im suburbanen Umland entgegen- on in Bezug auf Energieeinsparungen, zutreten (ARL 2005: 604 ff.). Während die Steigerung der Energieeffizienz und den stadtökologischen Bedingungen in der kom- Einsatz erneuerbarer Energien, pakten Stadt nicht unkritisch zu sehen sind, ist die hohe Wärmebedarfsdichte der hiernach – Ergebnisse und Schlüsselmaßnahmen baulich konzentrierten Siedlungsstrukturen für eines kommunalen Energie- und Klima- eine effiziente Energieversorgung etwa über schutzkonzeptes und ortsfeste Netzstrukturen von immensem Vorteil. – die Umsetzung der energiepolitischen Dazu vermindern kompakte Bauweisen den Ziele der aktuellen Energiestrategie des Bedarf an Wärmeschutzmaßnahmen, wenn Landes“ (MIL 2013: 11) etwa weniger freistehende Baukörper, wie bei dichter City- oder Blockrandbebauung, vorzu- fachlich zu integrieren. Mit dem im Forschungs- finden sind. Den Gegenentwurf stellt die perfo- projekt entworfenen energetischen Plausibili- rierte Stadt dar, wobei der Begriff von vornher- tätscheck (BMVBS 2011: 116 ff.) wurde den ein negativ als Störung des Leitbildes kompakte brandenburgischen Kommunen ein weiteres Stadt verstanden werden muss. Perforierte oder Instrument in die Hände gelegt, um vor allen disperse Siedlungsstrukturen entstehen vor al- Dingen stadtteil- und quartiersbezogene Ener- len Dingen im Kontext des allgemeinen gesell- giestrategien zu überprüfen. schaftlichen Strukturwandels und hierin beson- ders vor dem Hintergrund städtischer Im Stadtumbau, in dem als gebietsbezogene Schrumpfung. Dabei werden traditionelle funk- Teilplanung auf Grundlage von INSEKs bislang tionelle Muster in der Stadt aufgelöst. Bestimm- primär ein wohnungsökonomischer Ansatz

Energieeffizienz als Gegenstand stadtplanerischer Instrumente 37 20 Handlungsleitfaden zur Energetischen Stadterneuerung

Abb. 8: Einführung eines energetischen Leitbildes und der energetischen Plausibilität zur Entwicklung des INSEKe e INSEK INSEK

Fachkonzept Fachkonzept Energieeinsparung Städtebau & Städtebau & Fachkonzept Wohnen Fachkonzept Wohnen Energieeffizienzsteigerung Fachkonzept Fachkonzept Energie Klima- und Energie Klima- und Einsatz regenerativer Naturschutz Naturschutz Energien en der erge ng tis Fachkonzept Fachkonzept fu ch Fachkonzept rü e Fachkonzept Kommunale Kommunale P n

Wirtschaft Wirtschaft Verwaltung Verwaltung Energetische Energetisches Ziel- & Ziel- & PeP Maßnahmen- Maßnahmen- Stadterneuerung Leitbild (eLb) plan plan

Fachkonzept P t Fachkonzept Fachkonzept Fachkonzept la itä Bildung & usibil Bildung & soziale e soziale Erziehung n Erziehung Infrastruktur e Infrastruktur e r g ie K Fachkonzept o Fachkonzept E Verkehr & Fachkonzept p Fachkonzept S t Verkehr & technische Kultur & im technische Kultur & IN  Infrastruktur Sport ie Infrastruktur Sport - rt pt es e in nz teg sko rier ung tes Stadtentwickl

Abb. 9: INSEKe – das energieoptimierte integrierte Stadtentwicklungskonzept

Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft INSEKe

 Fachkonzept  Städtebau & Wohnen  Fachkonzept FachkonzeptFachkonzept  Energie Klima- und  Städtebau & Naturschutz Wohnen  Fachkonzept r enFachkonzepte de rge g Klima-ti und Energie Fachkonzept n s u c Fachkonzept Kommunale f Naturschutzh ü e Wirtschaft  Verwaltung r n P  Ziel- &  Maßnahmen- r ene plan de rge  g ti Fachkonzept n Ps t  Fachkonzept lcau litä FachkonzeptFachkonzept fu h sibi Kommunale e soziale e Bildung & n ü Wirtschaft  r Infrastruktur n Verwaltung e Erziehung e r P Ziel- & g  ie Maßnahmen- K o Fachkonzept E Fachkonzept p Verkehr & S t plan Kultur & im technische IN i Sport - er Infrastruktur t  te ep  P s i ät z Fachkonzept lanutsibilit Fachkonzepton egr gsk e soziale iert Bildunglun & n es St wick Infrastruktur adtent e Erziehung e r g ie K o Fachkonzept E Fachkonzept p Verkehr & S t Kultur & im technische IN Sport  ie Infrastruktur - rt pt es e in nz teg sko rier lung tes Stadtentwick

Abb. 22: Modell INSEKe – energieoptimiertes integriertes Stadtentwicklungskonzept. Quelle: BMVBS 2011: 20.

te wirtschaftliche (Industrieareale), verkehrliche ziehen (Koziol 2011: 27). Da beim dispersen (Bahnhöfe) oder auch Wohnnutzungen (Groß- Rückbau Baulücken entstehen, erhöht sich die wohnsiedlungen) werden im Zuge der der Be- Zahl freistehender Gebäude und somit wächst völkerungsabnahme aufgegeben. Es entstehen in der Regel auch die Wärme abgebende Ge- Stadtbrachen und größere Freiflächen, Sied- bäudeoberfläche. „Darüber hinaus verringert lungszusammenhänge werden zerrissen und sich fast immer die Effizienz von Nah- oder da kein ausreichender Nutzungsbedarf mehr Fernwärmesystemen, vor allem von den zent- besteht, werden frei gewordene Flächen auch ralen Anlagen und vom Wärmeverteilsystem. nicht wieder bebaut. Die verbleibenden Bau- Da das Leitungsnetz zunächst in seiner Struktur strukturen müssen dennoch mit Wärme ver- und Länge unverändert bleibt, sind steigende sorgt werden. Das Leitbild der energetischen spezifische Verluste der Wärmeverteilung und Stadterneuerung könnte zusammengefasst steigende Kosten durch die Umlage der Fix- Dichte statt Fläche lauten. kosten auf eine geringere Anzahl von Verbrau- chern zu erwarten.“ (ebd.) Eine Priorisierung Auch die landesweiten Rückbaubemühungen energetischer Belange in Stadtumbaustrategi- beim Stadtumbau Ost stehen grundsätzlich en müsste folglich zum flächenhaften, systema- unter der Maßgabe der Schrumpfung von au- tischen Abriss von außen in die Mitte führen, ßen nach innen, um kompakte Stadtstrukturen dem zwangsläufig zwar ganze Stadtteile, beste- zu erreichen. Nach energetischen Gesichts- hende Heizkraftwerke und Energiesysteme zum punkten ist der flächenhafte Abriss von hohem Opfer fallen, der aber keine Effizienzeinbußen Leerstand betroffener Wohnsiedlungen dem in Gebäuden und Wärmenetzen verursacht dispersen (es verbleiben Gebäudeinseln) oder und gleichzeitig die Gesamtenergieeinsparung teilhaften Rückbau (z. B. Abtragung von ein- erheblich vergrößert. zelnen Stockwerken) im Grunde immer vorzu-

- Baulücken - Gebäude-/Wohnungsleerstand - steigender Wohnflächenbedarf pro EW, Singularisierung der Haushalte zienz - disperser Stadtumbau, Teil-Wohnungsrückbau

Verminderung Verminderung - lange Leerdistanzen in Leitungsnetzen der Flächeneffi-

Tab. 6: Bestimmende Faktoren für eine negative Entwicklung städtischer Gesamtenergieeffizienz. Eigene Darstellung.

38 Energetischer Umbau in der Stadterneuerung Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Abb. 23: eigene Aufnahme 2013. Stadtrand-Großwohnsiedlung im industriellen Plattenbaustil sowie Stadtumbaugebiet in Frankfurt (Oder). Disperse Abrisse hinterlassen Wohninseln und Infrastruktur mit ungewisser Zukunft. Weite Wege für die unternutzte Fernwärme. III.1.4 Energetische ausmachen, für die räumliche Abgrenzung ent- Quartierskonzepte scheidend (Schnur 2008: 38 f.). So gesehen, bietet sich das Quartier als zwar komplexe, Die Energetische Quartiersplanung als ein In- aber dennoch aufgrund der überschaubaren strument der energetischen Stadterneuerung Größe, als zu bewältigende Handlungs- und verfolgt den Ansatz, das Quartier als Schlüs- Betrachtungsebene an (ebd., vgl. Abb. 24). sel zur städtischen Gesamteffizienz und als Das Quartier kann in diesem Sinne als ein we- geeignete Analyseebene zur Beurteilung so- sentlicher Verknüpfungspunkt zwischen sonst ziostruktureller wie auch energetischer Wech- einzelnen Gebäuden und der Gesamtstadt zur selwirkungen zu betrachten. Durch neue und Verbesserung der energetischen Effizienz sein, zu verfeinernde Konzepte der Quartierspla- wobei vielfältige Strukturen wie „heterogene nung bieten sich der Wohnungswirtschaft neue Eigentümer, heterogene Nutzungen, hetero- Chancen, gerade im Schrumpfungskontext gene Baustrukturen sowie heterogene Energie- einzelner Kommunen und Regionen, moderne bedarfs- und Verbrauchsstrukturen“ (Porsche und quartiersnahe Energiesysteme, bestenfalls v. 03.12.2012) planerisch zusammengeführt gespeist aus erneuerbaren Energien, einzuset- werden müssen (Tab. 7). zen (Erhorn-Kluttig et al. 2011, BBSR 2010). Nachdem 2009 bis 2010 erstmalig mit dem Auch gibt es Überlegungen, privaten Stadtent- BMVBS-Forschungswettbewerb zur energeti- wicklungsinitiativen, wie sie bereits mit Business schen Sanierung von Großwohnsiedlungen Improvement Districts (BID) und Housing Impro- ein Quartiersansatz programmatisch begleitet vement Districts (HID) bestehen, Möglichkeiten wurde (BMVBS 2009), beschäftigen sich weite- zu eröffnen, Maßnahmen für den Klimaschutz re Forschungsprogramme wie EnEff:Stadt (FIZ) auf Quartiersebene durchzuführen (Climate des BMWi, ExWoSt des BMVBS/BBSR und urb. Improvement Districts – CID, Gutzmer 2012). energy (IWO) auf EU-Ebene damit, systemati- Denn der quartiersmaßstäbliche Ansatz bie- sche Grundlagen für die energetische Quar- tet durchaus auch ökonomische Optimie- tiersplanung sowie praktische Erfahrungen rungspotenziale. Innovative, aber auch teure anhand von Demonstrations- und Modellpro- Lösungen in Einzelgebäuden, die sich in der jekten zu sammeln. Praxis als eventuell dennoch unwirtschaftlich herausstellen, sind nämlich nutzer- und Die Stadt setzt sich im Grunde aus vielen, in strukturübergreifend kaum umsetzbar. „Auf sich baulich zusammenhängenden Quartieren Quartiersebene muss immer eine insgesamt zusammen. Dabei sind auch die demogra- wirtschaftliche Gesamtlösung gefunden fischen und sozioökonomischen Strukturen, werden“ (Erhorn-Kluttig et al. 2011: 15), die letztlich die Nachbarschaft eines Quartiers die zwar eines höheren Planungs- und

Energieeffizienz als Gegenstand stadtplanerischer Instrumente 39 Ebene 1: Ebene 2: Ebene 3: 64 Stadt/ Quartier/ Versorgungsgebiet aus mehreren STs Siedlung aus einem SiedlungsstrukturtypHandlungsleitfaden (ST) Einzelobjekt/ zur Gebäudeebene Energetischen Stadterneuerung

Welche Ebenen sind energetisch zu betrachten? der sich durch Freiräume, Topografie oder Hauptstraßen von benachbarten Stadtteilen Die energetische Betrachtung sollte auf den abtrennt. Ebenso sind hier Abgrenzungen nach drei Ebenen Stadt, Quartier und Gebäude statistischen Erhebungsbereichen denkbar, durchgeführt werden. genauso wie die Orientierung anhand von Ver- Die Betrachtungsebene Stadt ist eindeutig defi- sorgungsbereichen, wie Fern- oder Nahwärme niert und beinhaltet den gesamten administra- oder an Entwicklungsrichtungen von Stadttei- tiven Verwaltungsbereich der Stadt. Also nicht len wie Umbaugebiete. Die Größe und Abgren- nur das eigentliche Siedlungsgebiet, sondern zung des zu untersuchenden „Quartiers“ ist auch alle zur Stadt gehörenden Freiräume, Feld- damit weitgehend offen und hängt entschei- er, Wälder und ggf. alleinstehende Ortsteile. dend von den örtlichen Gegebenheiten der jeweiligen Stadt ab. Schwieriger stellt sich die Einordnung der Ebene „Quartier“ dar. Als Quartier kann ein räum- Unabhängig woraus sich das zu untersuchen- lich definierter Stadtteil verstanden werden, de Quartier definiert, meistens besteht es aus

Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft Abb. 23 : Betrachtungsebenen Stadt - Quartier - Gebäude

Ebene 1: Ebene 2: Ebene 3: Stadt/ Quartier/Ebene Versorgungsgebiet Stadt aus mehreren STs Siedlung ausEbene einem Siedlungsstrukturtyp Quartier (ST) Einzelobjekt/Ebene Gebäudeebene Gebäude

Ebene 1: Ebene 2: Ebene 3: Stadt/ Quartier/ Versorgungsgebiet aus mehreren STs Siedlung aus mehreren Siedlungsstrukturtypen (STs)/ Einzelobjekt/ Gebäudeebene ein abgeschlossenes Energieversorgungsgebiet

bestehend aus mehreren mit einem oder mehreren homogene oder di erente Quartieren Stadtstrukturtypen Einzelgebäude innerhalb eines Stadtstrukturtyps

Abb. 24: Betrachtungsebenen Stadt, Quartier, Gebäude. Quelle: BMVBS 2011: 64.

Koordinierungsaufwandes bedarf, aber bei Zuschussprogramm Energetische Stadtsanie- Erfolg allseitig positive Auswirkungen hat. rung (Nr. 432) werden nicht wie üblich einzel- Ebenso eröffnen quartiersbezogene, dezentrale ne Gebäudemaßnahmen, Bauausführungen und erneuerbare Energielösungen neue und Installationen nach Maßgabe der EnEV Wege für neue Betreiber- und Nutzermodelle gefördert, sondern ein sonst für Programme etwa auf genossenschaftlicher Basis, die die der Stadterneuerung nach BauGB typischer Refinanzierung der Sanierung beschleunigen Ansatz verfolgt. Und zwar sollen mittels inte- und zum Wachstum der regionalen grierter Quartierskonzepte durch den Einsatz Wertschöpfung beitragen können (BBSR 2012). von Sanierungsmanagern die Energieeffizienz Derartige Chancen bieten sich genauso, wenn von Gebäuden und Infrastruktur, insbesondere auch noch einige rechtliche Beschränkungen zur Wärmeversorgung, gesteigert werden. Im etwa für WBG bestehen, für die Wohnungs- Bundesland Brandenburg nehmen derzeit elf wirtschaft an. Kommunen an dem KfW-Programm teil (MIL – energetischer Umbau im Quartier). Weiter sieht Ebenfalls quartiersorientierte investive Maß- die Landespolitik im Rahmen der Energiestra- nahmen im Gebäudebestand, die Förderung tegie Brandenburg 2030 inzwischen vor, dass integrativer Lösungsansätze in Stadtquartieren Kommunen und vor allem auch kommunale sowie Potenzial- und Problemanalysen unter Wohnungsunternehmen statt der energetischen städtebaulichen und energetischen Gesichts- Optimierung von Einzelgebäuden Konzepte für punkten waren Inhalt der 2009 bis 2011 in den Umbau von Quartieren verfolgen. Brandenburg durchgeführten Gutachtenstra- tegie Energie in der Stadt (MIL). Diese hatte zum Ziel Energiekonzepte (insbesondere auf Quartiersebene) und energetische Entwick- lungspotenziale heterogener Altbauquartie- re und homogener Großsiedlungen näher zu untersuchen. Inzwischen sind energetische Quartierskonzepte auch Bestandteil der KfW- Fördersystematik. In dem 2012 aufgelegten

40 Energetischer Umbau in der Stadterneuerung Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

III.2 Energetischer Umbau im rumente, bewährte Planungsmethoden, Orga- nisationsformen, Leitbilder und Konzeptionen Quartier energiebezogen zu überdenken. Der energe- tische Umbau tritt in dieser Hinsicht zunächst Von Seiten der Planung und Stadtentwick- einmal als terminologische Abgrenzung zu be- lung richten folglich immer mehr Akteure ihr währten Stadtentwicklungsmaßnahmen in Er- Augenmerk auf die Quartiersebene. Auch scheinung, er enthält daher auch nur in Teilen die Immobilienwirtschaft projiziert inzwischen Neuartiges und Innovatives. Der Begriff vereint ebenfalls einen zunehmenden Teil ihrer Ver- bei Anwendung in dieser Arbeit im wohnungs- marktungsideen auf das Quartier. Attraktive wirtschaftlichen Kontext in erster Linie über die Standorte entstehen in diesem Sinne durch Gebäudeeffizienz hinausgehende, weitaus lokale Identifizierungsinseln. Das Wohnen komplexere energietechnische Maßnahmen in guten und verlässlichen Nachbarschaften und deren räumliche Wechselwirkungen. Er (Spitzner 2012: 132) kann aber genauso auch bringt zum Ausdruck, dass Wohnungsunter- mit ökologisch positiven Merkmalen wie Kli- nehmen anstatt wie bisher ihre Gebäude zu maneutralität, regenerativer Energienutzung „erneuern“ oder zu „entwickeln“, den Anfor- und nicht zuletzt auch mit gemeinschaftlich derungen an die gesamtstädtische Energieef- verringerten Energiekosten besetzt sein. Ne- fizienz und den kommunalen Klimaschutz nun ben der üblichen Sichtweise in Beständen bzw. mit ihrer Beteiligung am „Umbau“ etwa von im Portfolio stellt sich die Abgrenzung „eige- Stadtquartieren begegnen. Der energetische ner“ Quartiere besonders für die institutionelle Umbau muss also als eine gebietsbezogene Wohnungswirtschaft mit größeren Siedlungs- Stadtentwicklung von stärkerer substanzieller, beständen und Wohnkomplexen als sinnvoll u. a. die Energieströme in Quartieren neu kon- dar. Die Wohnungsunternehmen sind gerade- figurierende Kraft verstanden werden, mit der hin der wichtigste institutionelle Akteur, ohne vor allem auch eine energetische Neuausrich- dessen Mitwirkung die integrierten Quartiers- tung baulicher und Energie führender Struk- konzepte, für die eine eigentümerübergreifen- turen herbeigeführt werden soll. Nicht zuletzt de Kooperation fundamental wichtig ist, kaum findet sich im energetischen Umbau auch eine gelingen können. terminologische Orientierung an etablierten In diesem Spannungsfeld neuer Anforderun- Instrumenten, wie dem besonders für die ins- gen an die enge Verknüpfung wohnungswirt- titutionelle Wohnungswirtschaft bedeutenden schaftlicher, räumlicher sowie energetischer Stadtumbau, der in seinen städtebaulichen Konzepte und Interessenlagen bewegt sich der Wirkungen bisher weit über die einfache Er- für den Titel dieser Arbeit gewählte Begriff des neuerung von Siedlungsstrukturen hinausgeht. energetischen Umbaus, der so als planungs- In Abbildung 25 wird der Versuch unternom- wissenschaftlicher Fachterminus bislang keine men, den energetischen Umbau in das System Verwendung findet. Die Kommunen, Planungs- der Energiewende und damit verbundene Ziel- akteure und nicht zuletzt auch die Wohnungs- programme, Planungsinstrumente und Akteure wirtschaft sehen sich hierbei einem neuen auf verschiedenen Planungs- und Politikebe- Spektrum zu bewältigender Aufgaben gegen- nen einzuordnen. über. Die Ziele der energetischen Stadterneu- erung für Siedlungsgebiete und Wohnquartiere verlangen danach, traditionell erarbeitete Inst-

Ebene Gebäude Quartier

stark technologisch orientierte Energieeinsatz- raumwirksame Ansätze, angefangen bei Über- und Effizienzbetrachtung, durchgesetzt mit recht- legungen zur Nutzungs- und Bebauungsstruktur, lichen Rahmenvorgaben und Standardisierung Grünbeständen, mikroklimatischen Einflüssen, über EnEG und EnEV bis zu insb. innovativen Energie- und Wärmever- sorgungskonzepten (quartiersnah/dezentral vs. fern/zentral) Handlungsansatz

Tab. 7: Unterschiedliche Handlungsansätze auf Gebäude- und Quartiersebene. Eigene Darstellung.

Energetischer Umbau im Quartier 41 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Überblick energetische Zielvorgaben, Planungsinstrumente und Akteure Planungsrecht und Ebene Leitvorgaben Akteure Instrumente

Energiewende Bauplanungsrecht (BauGB), Bund IEKP Energieeffizienzrecht Energiekonzept (EnEV), EnEG

Energiestrategie 2030 Landesplanungsrecht Landespolitik, Städteinitiativen, Masterplan Stadtumbau Landesenergierecht Land Immobilien-, Kooperationsverein-barung Landes- und örtliche Wohnungsverbände, zum Klimaschutz Bauvorschriften Versorgerwirtschaft

e TÖB, WU, Energetische INSEK Kommune Energieversorger, Stadtentwicklung bzw. IKSK Bürger, kommunale Gesamtstadt Stadterneuerung EVK Initiativen u.a.

WU, Private Eigentümer Quartier Energetischer Stadtumbaukonzept Bürger Teilräumlich Umbau Quartierskonzept Energieversorger

Abb. 25: eigene Darstellung.

42 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

IV Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus

Das Hauptanliegen dieser Untersuchung be- IV.1 Methodische steht darin, die in den vorstehenden Kapiteln skizzierten Problemstellungen zur Energiewen- Herangehensweise de im Wohnsektor und der energetischen Er- und Auswahl der neuerung mit Blick auf die spezifische Situation Umfragestädte der kWU und WBG in Brandenburg zu analy- sieren. Dazu ist es nötig, den aktuellen Stand von gebäudebezogenen Energieeffizienzmaß- IV.1.1 Methodik nahmen und den Einsatz erneuerbarer Energien Mit der Festlegung des Forschungsinteresses in den Beständen der Wohnungsunternehmen auf die öffentlich-institutionelle Wohnungs- zu erfassen und daraufhin mit aktuellen woh- wirtschaft wurden auf Grundlage bereits vor- nungswirtschaftlichen Trends und Perspektiven handener Sanierungsstudien mit energetischen auf dem brandenburgischen Wohnsektor ab- Schwerpunkten (IIEK 2008, IWU/BEI 2010, zugleichen. Zwar sind die jüngsten Studien zur GdW 2011a, Dena 2012) zentrale Problem- Energieeffizienz im Gebäudebereich zum Teil fragen zur Gebäudeenergieeffizienz wie auch sehr umfangreich und bieten somit durchaus baulich-technische Aspekte vorbereitend ana- eine solide Basis zur energetischen Beurteilung lysiert. Diese galt es, für den Rahmen dieser des nationalen Bestandes und seinem entspre- Studie auf regionale Besonderheiten hinsicht- chenden Entwicklungsbedarf. Allerdings haben lich der vorkommenden Gebäudetypen sowie jene Studien keinen besonderen räumlichen der Besonderheiten bei den Wohnungsunter- Bezug zu Brandenburg und lassen derart regi- nehmen als institutionelle Wohnraumanbieter onal problembezogen momentan noch wenige zu übertragen und schließlich auch mit Blick Rückschlüsse zu. Weiterhin wird eine Vielzahl auf einen angemessenen Erhebungsaufwand an unterschiedlichen Gebäudearten und klas- zu vereinfachen. sen übergreifend betrachtet, wobei den beson- deren ostdeutschen und brandenburgischen Für die Erhebung der empirischen Daten wur- Verhältnissen, in denen die bautypologisch we- de eine Befragung via Internet vorgenommen. niger diversifizierten Bestände der öffentlichen Der Fragebogen war über die auf Marktfor- Wohnungsunternehmen einen beachtlichen schungsumfragen spezialisierte, für studen- Anteil ausmachen, kaum Rechnung getragen tische Zwecke kostenlose, ansonsten aber wird. Nicht zuletzt hängt auch der praktische kommerziell ausgerichtete Plattform www.um- Erfolg der in den brandenburgischen Kommu- frage-online.com erreichbar. Bei relativ gerin- nen aktuell zu erarbeitenden Quartierskonzep- gem logistischem Aufwand konnte somit eine te zum energetischen Umbau, in denen sich große Anzahl an Teilnehmern erreicht werden. die Wohnungswirtschaft als wichtigster Akteur Die Befragungssituation an sich war zwar nicht nach dem Willen der Landespolitik stark enga- direkt kontrollierbar, jedoch konnte etwa bei gieren soll, ausnehmend von den unternehme- Verständnisproblemen bei bestimmten Fragen rischen Zielen und Entwicklungsperspektiven der klärende Kontakt zum Verfasser aufgenom- der Wohnungsunternehmen auf dem Weg zur men werden. Im Verlauf der Umfrage, die über Energiewende ab. acht Wochen von Anfang März bis Anfang Mai 2013 geschaltet war, ist dies auch mehrmals geschehen. Dennoch ist dieser Befragungs- form ein gewisses Ausfallrisiko immanent. Die Nicht-Teilnahmequote kann unter den ange- sprochenen Zielpersonen recht hoch sein. Ein weiteres, kaum zu beeinflussendes Problem ist die unzureichende Beantwortung oder das Überspringen von einzelnen Fragen.

Die Erhebung wurde einerseits als direkt am Bildschirm zu bearbeitende Onlineumfrage an- gelegt, gleichzeitig aber auch für Zwecke der

Methodische Herangehensweise und Auswahl der Umfragestädte 43 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Vorabübersicht und für die eigene Dokumenta- bel handhabbar ist. Für jedes Gespräch wurde tion der Teilnehmer in Form eines Fragebogens vorab ein individueller Leitfaden mit auf die übergeben. Die Ansprache der ausgewählten fachliche Position und den jeweiligen thema- Unternehmen erfolgte schließlich zweimalig tischen (Projekt-) Hintergrund des Gesprächs- per E-Mail-Verteiler durch den BBU. Die Vor- partners bezogenen Fragen erarbeitet, der teile der Onlineumfrage liegen darin, dass einigen Spielraum für Nachfragemöglichkei- die Daten unmittelbar elektronisch vorliegen, ten und die Reihenfolge der Fragen erlaubte. schnell verfügbar sind und computergestützt Diese Interviewtechnik bot sich an, da nicht zu ausgewertet werden können. Hinzu kommt, allen Zeitpunkten im Arbeitsverlauf bzw. auch dass keine Kosten für z. B. Druck und Postver- nach vorherigen theoretischen Untersuchun- sand entstehen, außerdem ist der Fragebogen gen der Forschungsgegenstand „noch nicht in bei dem verwendeten Onlinetool grafisch gut allen Dimensionen klar umrissen“ war (Schnell aufbereitet und klar strukturiert. et al.: 2008: 322) und eine vertiefende Ausei- nandersetzung sinnvoll erschien. Die Experten- Bei der Ausarbeitung des Fragebogens wur- gespräche wurden schwerpunktorientiert und den folgende Grundregeln beachtet (Schnell stichpunktartig im Verlauf mitgeschrieben und et al. 2008: 334 f.): direkt im Anschluss in Gedächtnisprotokollen festgehalten. – Die Fragen sind kurz und spezifisch for- muliert (Abkürzungen, Fremdwörter und Fachausdrücke wurden vermieden). IV.1.2 Gestaltung und Aufbau der Umfrage – Die Fragen nehmen die Antwort nicht bereits vorweg (Suggestivfragen). Mit fachlicher Unterstützung durch den BBU wurde die Onlineumfrage vom Verfasser auf – Die Fragen sind wertneutral. bestimmte Problemlagen und diskussionswür- – Die Fragen, bzw. jede der auszufüllen- dige Teilaspekte, die bei den BBU-Mitgliedsun- den Kategorien, beziehen sich nur auf ternehmen eine Rolle spielen, ausgerichtet. Da einen Sachverhalt (Vermeidung von die Wohnungsunternehmen über umfassende Mehrdimensionalität). wie auch zuverlässige Informationen über ih- – Doppelte Verneinungen in Fragen wur- ren jeweiligen Gebäudebestand verfügen, war den vermieden. es Ziel, zu einem repräsentativen Stichproben- ergebnis zu gelangen. Die Unterstützung und – Die Fragen sind für den Befragten direkte Ansprache der Wohnungsunternehmen angemessen und überfordern ihn nicht. durch den BBU gab ebenso Anlass zur Hoff- Als eine weitere Erhebungsmethode wurde nung, dass die Teilnahmebereitschaft bei den das teilstandardisierte Interview im Experten- Unternehmen gut sein würde. gespräch gewählt. Stand bei der Onlinebe- fragung das Sammeln und Interpretieren einer Ziel der Befragung war es, zwei grundlegende größeren Menge von Daten im Vordergrund, Aspekte zum energetischen Umbau zu erfas- so erfolgte mit der Durchführung und Analy- sen. Zum einen sollte eine Datenbasis erstellt se von Interviews eine vertiefende Betrachtung werden, die energetische Maßnahmen zum des Forschungsthemas. Die Gespräche dienten Wärmeschutz und zur Beheizung der Gebäu- vor allem der Ermittlung von Expertenwissen im de unter Berücksichtigung bestimmter Aspekte Untersuchungsfeld und der Erfassung der Sicht der Energieversorgung aufnimmt und bekann- der Protagonisten, hier der Verantwortlichen in te Informationen aus breiteren Erhebungen um den Wohnungsunternehmen und weiteren Pla- zusätzliche energietechnische Informationen, nungsbeteiligten. bezogen auf den kommunalen und genossen- schaftlichen Wohnungsbau in Brandenburg, Grundsätzlich kann ein Experteninterview an- detailliert ergänzt. Des Weiteren wurde mithil- hand einiger weniger offener Fragen geführt fe qualitativer Fragen versucht, die Bedeutung oder vorab genaue Fragen mit einer konkre- energetischer Investitions- und Maßnahmen- ten Reihung ausformuliert werden. Dazwischen komplexe im Vergleich zu anderen drängen- liegt das teilstandardisierte Interview. Dieses den Problemen der Wohnungsunternehmen stellt eine in der Forschung sehr häufig ange- auf dem regionalen Wohnungsmarkt abzubil- wandte Variante dar, da es weitestgehend flexi-

44 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen den, wodurch im Ergebnis auf den zukünftigen Gegenstand der Erhebung war Finanzierungs- Entwicklungsbedarf und Handlungsoptionen form energetischer Modernisierungsmaßnah- geschlossen werden kann. men und eine Einschätzung, welche Bestände nach Gebäudealter und Stadtraumlage die Um die so gewonnenen Erkenntnisse mit aus- noch größten energetischen Potenziale bieten. führlichen Erfahrungen von aktiven Akteuren zu vervollständigen, aber auch um ein umfas- Der dritte Teil thematisiert den Einsatz rege- senderes Stimmungsbild zum energetischen nerativer Energieträger und entsprechender Umbau aus den Wohnungsunternehmen zu Technologielösungen, wobei einzelne Versor- erhalten, wurden parallel Expertengespräche gungsoptionen für den Direktverbrauch oder mit dem Technischen Referenten des BBU (Reh- Netzeinspeisung erfasst und etwaige Koopera- berg), Vertretern aus den an der Umfrage teil- tionsmodelle mit regionalen bzw. kommunalen nehmenden Wohnungsunternehmen (Schwedt/ Versorgern geprüft werden. Schließlich widmet Oder – Stammert, Strausberg – Wessel) sowie sich der vierte und letzte Frageteil einer qualita- einer weiteren Kommune (Lübben – Busch/ tiven Bewertung durch die Umfrageteilnehmer, Jaegers) geführt. Außerdem konnte in Gesprä- indem zunächst die jeweilige Unternehmenssi- chen mit einer Stadtplanungsabteilung (Bran- tuation gegenüber allgemeinen wohnungswirt- denburg a.d.H. – Lenz) und einer Sanierungs- schaftlichen Problembereichen und Entwick- beauftragten (Nauen – Lehmann) die Expertise lungstrends zusammen mit energiebezogenen direkt involvierter Planungsbeteiligter aus zwei Thematiken bewertet werden. In einem zweiten Kommunen mit aktuell in der Erarbeitung be- Schritt sollte eine Gewichtung dieser Proble- findlichen energetischen Quartierskonzepten in matiken hinsichtlich der zukünftigen Ausrich- die Untersuchung einfließen. tung der Wohnungsunternehmen vorgenom- men werden. Im Ergebnis steht eine Rangfolge Der Fragebogen setzt sich aus vier Teilen zu- der bedeutsamsten wohnungswirtschaftlichen sammen (s. Anhang und zusammengefasst in Themen, in die energetische Belange als ein Tab. 8). Auf Grundangaben zum verwalteten Teilaspekt einzuordnen sind. Weitere Detailfra- Wohnungsbestand, Gebäudealtersklassen und gen konkretisieren die Sicht der Wohnungs- Wohnungsleerstand nach Stadtraumlage folgt unternehmen zum energetischen Umbau und zusätzlich eine Erfassung bisher getätigter und seine Bedeutung in den Unternehmen, aber zukünftig geplanter Rückbauvorhaben für die auch die Zukunftschancen von neuartigen, de- Zeiträume bis 2016 und später. Im zweiten Teil zentralen und erneuerbaren Energielösungen. steht die Gebäudeenergieeffizienz im Mittel- Abschließend wird erhoben, welche Finanzie- punkt. Auf Basis der Anzahl der jeweils darun- rungsinstrumente oder Förderprogramme nach ter fallenden WE wurde kategorisch abgefragt: Ansicht der Teilnehmenden den Wohnungsun- ternehmen am besten zur Hilfe gereichen, den – welche Heizungsverbrauchswerte vorlie- energetischen Umbau in Zukunft aktiv weiter- gen, – in wie vielen WE bereits Maßnahmen zum Wärmeschutz an der Gebäudehül- le vorgenommen und/oder Heizungs- anlagen modernisiert wurden sowie in welchem Zeitraum diese Maßnahmen vorwiegend durchgeführt worden sind. Dabei ist zwischen Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen zum Effizienzhausstan- dard nach EnEV bzw. KfW-Standard unter- schieden worden. Weiter wird nach den ein- gesetzten Energieträgern gefragt und auch, ob diese bei zurückliegenden Modernisierungen unverändert beibehalten wurden oder ob eine Umstellung erfolgte. Daraus lassen sich Präfe- renzen für eine bestimmte Energieform in den Wohnungsunternehmen ablesen. Ein weiterer

Methodische Herangehensweise und Auswahl der Umfragestädte 45 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

zuführen. Da im Rahmen einer standardisierten IV.1.3 Auswahl der Umfragestädte Umfrage längst nicht alle denkbaren Gebäu- Mit dem Aufkeimen der Idee zu dieser Untersu- demaßnahmen und Einzelfälle berücksichtigt chung stand fest, dass die inhaltliche Eingren- werden können, sind an geeigneten Stellen zung auf die Wohnraumbestände öffentlicher offene Fragen integriert, um ergänzende An- Wohnungsunternehmen zugeschnitten sein gaben zu individuellen Sachverhalten und die soll. Die Gründe hierfür sind einerseits prag- Mitteilung von wichtigen Erfahrungswerten matischer Natur, da eine Ausweitung auf alle möglich zu machen. Bereiche des Wohnsektors eine kaum zu über-

Teil I: Angaben zum Wohnungsbestand

– Größe des Unternehmens, Anzahl der verwalteten WE – Anteile am Bestand und Wohnungsleerstand nach Errichtungszeitraum und Lage im Stadtgebiet – durchgeführte Maßnahmen und zukünftige Planungen zu Rückbau und Abriss

Teil II: Energetische Maßnahmen und Energieversorgung im Bestand

– Durchschnittlicher jährlicher Energieverbrauch für Heizung – Maßnahmen zur energieeffizienten Modernisierung und gebäudeenergetische Kom- plettmaßnahmen – Wärmeversorgung im Bestand nach Energieträgern, durchgeführte Modernisierungen der Heizanlagen bei Beibehaltung und Umstellung des Hauptwärmeerzeugers – Finanzierung der energetischen Modernisierungen – Energieeinsparpotenziale im Bestand nach Gebäudealtersklasse und Lage im Stadtge- biet

Teil III: Einsatz erneuerbarer Energien

– Einsatz regenerativer Energien im Bestand aktuell – Quellen und Anwendungsbereiche erneuerbarer Energien – Kooperationen mit einem regionalen/kommunalen Versorger

Teil IV: Energetischer Umbau aus Sicht der Wohnungswirtschaft

– Einschätzung der aktuellen Situation des Unternehmens bzgl. wichtiger Trends und Herausforderungen in der Wohnungswirtschaft – deren Bedeutung für die unternehmerische Ausrichtung – Bedeutung von Maßnahmen zum energetischen Umbau allgemein – Bedeutung von Maßnahmen zum energetischen Umbau aus ökonomischer Sicht (Kos- ten/Refinanzierung/Vermarktung) – Einschätzung der wirtschaftlichen Möglichkeiten des Unternehmens für zukünftige Investitionen in den energetischen Umbau – Einschätzung zu Möglichkeiten der Umstellung auf quartiersnahe Energiesysteme – Eignung verschiedener Finanzierungs- und Förderinstrumente – Erfahrungen und Anmerkungen zum energetischen Umbau in der Wohnungswirtschaft

Tab. 8: Überblick über den Onlinefragebogen.

46 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen schauende Zahl an Wohnraumanbietern, ins- täten der Gemeinden im Bundesland. In Frage besondere Klein- bzw. Privatanbieter, mit ein- kamen demnach zunächst alle Kommunen, in beziehen würde, welche ohne entsprechende denen entweder ein energetisches Quartiers- Kommunikationsressourcen nur schwerlich auf konzept aufgestellt wird, ein gesamtstädtisches einer breiten Basis anzusprechen wären. Aber oder zumindest teilräumliches Energie- oder auch auf inhaltlicher Ebene lag es nahe, eine Klimakonzept vorhanden resp. in Erarbeitung klar abgrenzbare Akteursgruppe auszuwählen, ist, oder aber solche Städte, die in Klima- und wie sie von den kWU und WBG repräsentiert Energieinitiativen stadtentwicklungspolitisch wird. Durch die Interessenvertretung des BBU auf dem Feld städtischer Energieeffizienz ak- sind entsprechende Daten zentral und aktuell tiv sind. In Orten, auf die zumindest eines verfügbar. Außerdem führen die Unternehmen dieser Kriterien zutrifft, kann eine Verzahnung eigenständig umfassende Dokumentationen der planerisch-konzeptionellen Ideen mit dem zu ihren Gebäuden. Aber auch der Umstand, Wohnsektor – und somit auch den Belangen dass die von den Wohnungsunternehmen ver- und Interessen evtl. angesiedelter Wohnungs- walteten Wohnbestände baulich und siedlungs- unternehmen – zunächst grundsätzlich ange- strukturell weitestgehend homogen sind, lässt nommen werden. Die Erweiterung auf am Pro- grundlegende Schlüsse auf die spezifischen gramm Stadtumbau Ost beteiligte Kommunen wohnungswirtschaftlichen Zusammenhänge zu nimmt im Grunde eine problematische, und und erhöht somit die Aussagekraft der prob- somit für diese Studie diskussionswürdige, sozi- lemorientierten Analyse. odemografische Situation und vor allem auch das Vorhandensein eines Zielunternehmens vor Die Auswahl der zu untersuchenden Kommu- Ort vorweg. Letztlich fallen in der Summe über nen basiert auf einer Recherche zu den Schwer- 50 brandenburgische Kommunen unter diese punkten Energiepolitik und Stadtumbauaktivi- Vorgaben (Tab. 9).

Interkommunale, Energetische kommunale oder Städte-Netzwerk Stadtumbau Ost Kommune Quartierskon- teilräumliche Kli- "Energieeffiziente Phase II (2010– zepte/Stadtsanie- maschutz- bzw. Stadt und Klima- 2016) rung KfW 432 Energiekonzepte schutz"

Beeskow X Birkenwerder X Brandenburg a. d. Havel X X X Brück X Burg/Spreewald X Calau X X Cottbus X X Eberswalde X X Eisenhüttenstadt X X Erkner X Falkenberg/Elster X Falkensee X Finsterwalde X Forst (Lausitz) X Frankfurt (Oder) X X Fredersdorf-Vogelsdorf X Fürstenberg/Havel X X Fürstenwalde/Spree X X Gransee X X Großräschen X Guben X X (ExWoSt) X Hennigsdorf X Hohen-Neuendorf X

Methodische Herangehensweise und Auswahl der Umfragestädte 47 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Interkommunale, Energetische kommunale oder Städte-Netzwerk Stadtumbau Ost Kommune Quartierskon- teilräumliche Kli- "Energieeffiziente Phase II (2010– zepte/Stadtsanie- maschutz- bzw. Stadt und Klima- 2016) rung KfW 432 Energiekonzepte schutz"

Jüterbog X Kyritz X Lauchhammer X Lübben/Spreewald X Lübbenau/Spreewald X (ExWoSt) X Luckenwalde X X X X Lychen X Nauen X Neuruppin X Nuthetal X Oranienburg X Perleberg X Potsdam X X Prenzlau X X Pritzwalk X Rathenow X X Schwedt/Oder X Senftenberg X X Spremberg X X X Strausberg X Teltow X Treuenbrietzen X Velten X Vetschau X X Werder/Havel X Wittenberge X Wittstock/Dosse X X X Zehdenick X Ziesar X Anzahl 11 37 6 23 IKSK Städtedreieck H-O-V (RWK) Regionales Energiekonzept Spreewalddreieck IKSK Region Oberhavel Nord

Tab. 9: Überblick über energierelevante Stadtentwicklungspolitiken, Konzepte und Quartiersplanung sowie das Stadtumbauprogramm in brandenburgischen Kommunen. Grün markiert sind die später für die Um- frage ausgewählten Städte. Quellen: BMU 2013: Projektdatenbank Nationale Klimaschutzinitiative, MIL 2013: Energie und Klima in der Stadtentwicklung und beim Wohnen, LBV 2012, ZAB 2010, BraNEK 2013.

Als räumlich bedeutsames Kriterium tritt noch denen insgesamt 46 BBU-Unternehmen an- hinzu, dass sowohl Städte aus dem enge- gesiedelt sind, welche allesamt schließlich zur ren Berliner Metropolenraum als auch sol- Teilnahme an der Befragung angesprochen che aus den peripheren Landesteilen in die wurden. Primär mit inbegriffen sind alle elf Umfrage mit einbezogen werden sollten, um Kommunen, die derzeit energetische Quartiers- Rückschlüsse auf Problemschwerpunkte der planungen im KfW-Stadtsanierungsprogramm Wohnungsunternehmen auf dem durch regio- konzeptionieren. Die darüber hinaus gehende nale Raumentwicklungsdisparitäten geprägten Spannweite reicht von ländlichen Kleinstädten Wohnungsmarkt ziehen zu können. Im Ergeb- mit knapp unter 6.000 EW (Gransee) über nis stehen 18 Kommunen in der Auswahl, in eine ganze Reihe von landestypischen Mit-

48 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen Übersichtskarte Umfragestädte Land Brandenburg

Prenzlau PR Schwedt/Oder Wittstock/Dosse Fürstenberg/Havel UM Wittenberge Gransee OPR OHV Eberswalde

Hennigsdorf BAR HVL Strausberg Nauen MOL Berlin

P

Brandenburg Teltow FF a.d.H. LOS PM TF Luckenwalde LDS Guben Lübbenau SPN

Cottbus Finsterwalde OSL EE Spremberg

Grenze Amt/ Gemeinde Grenze Landkreis/ kreisfreie Stadt/ Land

Berlin naher Metropolenraum

Mittelzentrum Mittelzentrum mit Funktionsteilung Oberzentrum

größer als 50.000 EW N 20.000 bis 50.000 EW 0 50 100 km kleiner als 20.000 EW

Abb. 26: eigene Darstellung. Übersichtskarte Umfragegemeinden im Land Brandenburg. Die Gemeinde- gebiete sind grün unterlegt. Kartengrundlage: Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg 2009.

Methodische Herangehensweise und Auswahl der Umfragestädte 49 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

telzentren mit ländlichem Umland bis hin zu Teltow ist hier allgemein der auffälligste statis- Cottbus als einziger Großstadt mit wenig mehr tische Ausreißer, da die Entwicklung der Nach- als 100.000 EW. Abb. 26 veranschaulicht die bargemeinde zu Potsdam und Berlin von einem Städteauswahl kartografisch. immensen Zuzug vornehmlich junger Familien in suburbane Eigenheimwohnlagen beeinflusst wurde. Ein Trend, der noch immer anhält. Da- IV.1.4 Soziodemografische her ist hier auch mit 14,0 % der größte Anteil Detailanalyse junger Menschen unter 15 Jahren zu verzeich- In Tabelle 10 wird ein zusammenfassender nen. Bei Betrachtung der aktuellen Altersstruk- Überblick über die wichtigsten Strukturdaten tur in der Bevölkerung der Kommunen fällt in den Umfragekommunen gegeben. Zwei auf, dass der Anteil erwerbsfähiger Menschen Gemeinden, namentlich Gransee und Fürsten- mittleren Alters (15 bis 65 Jahre) sich in etwa berg im Landkreis Oberhavel, sind Kleinstädte umgekehrt zum Anteil Älterer (mehr als 65 mit nur rund 6.000 EW. Sieben Städte werden Jahre) verhält. Dort wo viele erwerbsfähige von 15.000 bis 20.000 Menschen bewohnt, Personen leben, etwa in Nauen als Pendler- weitere sieben sind kleinere Mittelstädte mit stadt mit 68,0 % oder Cottbus als Großstadt 20.000 bis etwas mehr als 40.000 EW. Mit mit entsprechend großem Arbeitsplatzangebot Brandenburg a. d. H. und Cottbus sind die 67,2 %, herrschen vergleichsweise geringe Al- dritt- und zweitgrößte Stadt des Landes vertre- tersquoten von unter 23,0 % vor. In Wittenberge ten. Alle Kommunen außer Fürstenberg haben und Guben hingegen leben nur 58,6 % bzw. im raumordnerischen System des Landes be- 60,4 % Erwerbsfähige, die Gemeinden sind stimmte (z.T. auch geteilte) Zentrenfunktionen. dafür aber mit einem Altenanteil von 32,5 % Insgesamt kann von einer für das weitgehend bzw. 29,8 % bereits heute stark von demogra- ländlich geprägte Bundesland typischen Mi- fischer Überalterung geprägt. schung bezüglich der Stadtgrößen gesprochen werden. Mit Nauen, Strausberg, Hennigsdorf Auch in der altersstrukturell differenzierten Pro- und Teltow sind vier Gemeinden aus dem Ber- gnose wird deutlich, dass sich bisher etablierte liner Umland inbegriffen. Trends in den Kommunen z.T. fortsetzen wer- den. Die wohl größten Verluste bei den jungen Anhand der Daten zur Bevölkerungsentwick- und mittleren Altersschichten werden weiter lung zwischen 1990 und 2011 ist erkennbar, in Guben stattfinden. Sieben Gemeinden mit dass lediglich Teltow (+44,5 %) und Hennigs- den jeweils stärksten Negativprognosen liegen dorf (+0,8 %) einen Bevölkerungsgewinn er- ebenso in der Berlin fernen Raumperipherie. fahren konnten. Nauen und Strausberg haben Auffällig ist jedoch, dass auch in Hennigsdorf, immerhin noch die geringsten Einwohnerver- Strausberg und Nauen zukünftig mit teils be- luste hinnehmen müssen. Auf der Negativsei- achtlichen Einwohnerverlusten in diesen bei- te haben mit Guben (-44,6 %) und Schwedt/ den Altersgruppen gerechnet wird. Die Vor- Oder (-39,0 %) zwei Städte aus der peripheren ausschätzungen bezüglich des prozentualen Grenzregion zu Polen mit den größten Bevöl- Zuwachses bei den älteren Menschen sind für kerungsverlusten in den letzten zwanzig Jahren alle Kommunen durchweg positiv. Die in der zu kämpfen. Das Trendbild wiederholt sich an- Tendenz geringsten Zuwächse sind demnach in nähernd beim Blick auf die Entwicklungsaus- den Städten mit bereits hohen Altenquoten fest- sichten bis zum Jahr 2030. Während einzig zustellen, was sich im Zusammenhang mit der für Teltow mit einem weiteren Bevölkerungs- Bevölkerungsabnahme durch erwartbar hohe zuwachs von vergleichsweise hohen +31,1 % Sterberaten erklären lässt. Das auffälligste Ge- gerechnet wird, ist für alle anderen Kommunen genbeispiel findet sich abermals in Teltow, wo mit einer Abnahme zu rechnen, die wiederum die hohe Zuwanderungsgrate von Menschen für Guben und Schwedt/Oder voraussichtlich mittleren Alters heute in zwanzig Jahren zu ei- am drastischsten ausfallen wird. Die allgemein ner extremen anteiligen Zunahme (+ 73,0 %) stärksten Bevölkerungsverluste werden an- älterer Einwohnerschichten führt. sonsten für Kleinstädte mit heute weniger als 20.000 EW prognostiziert, wobei die Entfer- Zur Verdeutlichung der aktuellen sozialen nung zur Bundeshauptstadt klar das Ausmaß Verhältnisse soll zuletzt noch die Abbildung der sich fortsetzenden Negativentwicklung mit- jüngerer Arbeitsmarktdaten dienen. Das zubestimmen scheint. Schlusslicht bildet mit einer Arbeitslosenquo-

50 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

- * 6,8 9,8 6,3 7,8 7,6 * n 12,8 12,8 11,8 13,4 14,8 14,7 11,4 18,6 10,4 16,1 * 14,5 11,9 10,4 10,2 e s % o l n s t i i e e t Arbeitsmarkt b o r u

q A

5 6

s l s 9,2 9,7 i 44,6 21,3 51,6 46,5 15,8 17,7 42,5 18,0 73,0 39,6 11,2 34,0 31,7 32,7 19,7 31,8 49,9 a b r e e t s l o ä n 0 g 3 o r 0

2 P

5

s 6 i s i 43,2 44,6 42,4 36,1 24,8 37,4 46,3 34,0 53,5 33,5 22,3 41,2 29,1 27,0 46,3 32,0 25,4 21,2 27,9 b b e s 5 o 1 n 0 g 3 o r 0

2 P ------

5 s 6,3 7,5 i 1 40,3 35,8 43,8 17,9 15,0 29,5 33,9 22,9 49,4 25,2 11,1 39,3 30,3 25,4 40,1 28,5 25,5 r b e e t s n o u n 0 g 3 o r 0

2 P ------

23,2 27,6 21,6 29,2 20,3 27,4 32,5 22,6 29,8 25,7 20,4 24,6 26,5 24,9 26,2 24,0 26,5 22,7 5 22,4

6 s l a r e t l

ä

) 5 e g 6 i r Altersverteilung in Prozent - Altersgruppen nach Jahren h e 66,0 61,2 66,8 60,7 68,0 61,2 58,6 65,2 60,4 63,4 65,6 64,6 62,9 63,7 63,3 64,6 63,0 67,2 65,9 t ä f n - s u b s i r e b w 5 r

E ( 1 Bevölkerungsstruktur und Entwicklung** 8,9 9,8 10,8 11,2 11,6 10,1 11,7 11,4 12,2 10,9 14,0 10,8 10,6 11,4 10,5 11,4 10,5 10,1 11,7

5 1 r e t n

u

e s 8,8 7,8 o 22,8 25,9 22,1 21,1 21,9 27,1 15,3 32,0 19,3 31,1 21,1 18,5 11,6 25,6 16,0 11,5 10,1 n g

o 0 r 3 P - 0 . v 2 e s i

- b B ------

g n u l k 4,0 0,8 9,6 5,8

c 20,9 23,6 26,4 30,9 29,4 38,6 24,1 44,6 24,7 44,5 18,5 39,0 25,9 25,6 25,7 1 i 1 w t 0 n 2 E - Bev.-Entwicklung in Prozent - . 0 v 9 e 9

- B 1 ------5.868 6.098 15.004 16.565 16.847 17.145 18.123 19.895 18.668 20.336 23.567 23.923 26.035 26.109 33.245 40.509 71.341

* 101.673 l h 2.492.931 a Z - W

E s i TF EE PR PM UM UM e HVL BAR SPN SPN OSL OPR OHV OHV OHV MOL r k kreisfrei kreisfrei d n a L

e n u m m o Gransee Fürstenberg Wittstock / Dosse Lübbenau / Spreewald Nauen Finsterwalde Wittenberge Guben Prenzlau Luckenwalde Teltow Spremberg Hennigsdorf Strausberg Schwedt / Oder Eberswalde Brandenburg a. d. Havel Cottbus Land Brandenburg * Stand 08/2012 ** Stand 31.12.2011 *** Stand 6/2011, gilt für den gesamten Arbeitsamtbezirk, in dem sich der Ort befindet K Tab. 10: Einwohnerzahlen, Daten zur Bevölkerungsstruktur und deren Entwicklung sowie zum Arbeitsmarkt in den Umfra- Tab. Brandenburg 2013, Amt für Statistik Berlin 2012b. gekommunen. Datengrundlage: LBV-Strukturatlas

Methodische Herangehensweise und Auswahl der Umfragestädte 51 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

te von mehr als 18,0 % der Arbeitsamtbezirk Wohngebäudebestand in Brandenburg 2011 nach Prenzlau im Nordosten Brandenburgs. Neben Gebäudegröße den Gemeinden im Berliner Umland, in 700.000

denen die niedrigsten Quoten verzeichnet 600.000 werden können (zw. 6,0 und 8,0 %), liegt nur noch Luckenwalde mit 9,8 % unterhalb des 500.000

landesweiten Durchschnitts von 10,2 %. 400.000

Anhand der hier erfassten Strukturdaten und 300.000

Entwicklungsaussichten in den einzelnen Kom- 200.000 munen, lassen sich die größtenteils negativen Entwicklungstendenzen im brandenburgischen 100.000

Raumgefüge außerhalb des Metropolenraums – differenzierter nachvollziehen. Die zukünftigen EFH (1 WE) ZFH (2 WE) MFH (3+ WE) Herausforderungen für die in den Städten an- Wohngebäude Wohneinheiten

sässigen Wohnungsunternehmen liegen klar in der Bevölkerungsabnahme und Überalte- Abb. 27: eigene Darstellung, Datengrundlage: rung der Einwohner. Abgesehen vom in seiner Statistisches Jahrbuch Brandenburg 2012: 268. Entwicklung von den übrigen Gemeinden ab- da die spezifischen energetischen Gebäude- gekoppelten Teltow weisen selbst die Voraus- eigenschaften im MFH-Bereich (A/V-Verhältnis schätzungen für die hauptstadtnahen Kom- und Wärmeverluste, s. Kap. II) eher konstruktiv munen zwar durchaus stabile, aber dennoch bedingt und abhängig von den verwendeten negative Bevölkerungstrends aus. Berlin ist im Baumaterialien, denn in diesen Größenord- Vergleich zu anderen Metropolen mit ausge- nungen an der Gebäudegröße festzumachen prägten ökonomischen Missständen behaftet sind. Die Mehrzahl der Gebäude wird zudem und bildet somit keinen ausreichend starken zu den großen MFH zu zählen sein. Ausgangs- Wirtschaftsmotor, der eine deutlich positive punkt für die Bautypengliederung ist die Deut- Entwicklung in Brandenburg durch etwa Spill- sche Gebäudetypologie des IWU (2011), von Over-Effekte mittragen könnte. der jedoch im Detail abgewichen wird, da hier die Abbildung der lokalen baugeschichtlichen Eigenheiten in der DDR nicht vollständig dif- IV.2 Regionale Bau- und ferenziert erfolgt. Das IWU unterteilt die Be- Siedlungstypologien stände in Ostdeutschland nach Dekaden (z. B. 1960–1969) zur besseren Systematisierung. Einige spezifische DDR-Bautypen entstanden IV.2.1 Gebäudetypen und aber durchaus zahlreich in den Zwischenjah- energetische Merkmale ren, sodass regionale Typologien besondere Berücksichtigung finden sollen. Kommunale Wohnungsbauunternehmen und Wohnbaugenossenschaften in Brandenburg Vor 1949 verfügen über Wohnbauten verschiedener Ty- pologien, hauptsächlich jedoch über Bestände Bis 1850 und noch darüber hinaus wurde der in Stadtsiedlungen in Geschossbauweise, die Hausbau handwerklich bestellt und war von zwischen 1949 und 1990 entstanden sind. In Fachwerkkonstruktionen geprägt. Die zweite geringeren Anteilen kommen auch dispers ver- Hälfte des 19. und die erste Hälfte des 20. teilte Bestände älteren oder jüngeren Baualters Jhd. werden üblicherweise in eine vorindustri- vor, beispielsweise in zentralen Innenstadtla- elle Phase bis etwa 1870 und die Gründerzeit gen. bis zum Beginn der Weimarer Republik (1918), dem Zeitraum in dem Normierungen und stan- Im Folgenden soll eine kurze bautypologi- dardisierte Baustoffe eingeführt wurden, einge- sche Aufschlüsselung im MFH-Sektor darge- teilt. Die ersten wesentlichen wärmewirksamen stellt werden. Die Gliederung orientiert sich Änderungen in der Baukonstruktion waren auch am Gebäudealter. Eine Gebäudeklassenun- schon ab ca. 1918 zu verzeichnen. Zwischen terscheidung nach MFH und großen MFH 1918 und 1948 konnten sich dank weiterem (> 12 WE) wird jedoch nicht unternommen, technologischen Fortschritt und neuer architek-

52 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wohngebäudebestand in Brandenburg 2011 nach demie der DDR entworfen. Regionale Beson- Errichtungszeitraum derheiten ergeben sich aus in einigen Städten 35% abweichend errichteten Bautypen. Funktionell 30% und technisch wurden die jeweiligen Wohn-

25% bautypen sukzessive fortentwickelt, aber ab den 1970ern nur noch in kleineren Details ver- 20% ändert (Kuhlmann 2003). Aktuell beträgt der 15% Anteil an Wohnungen in Brandenburg, die im 10% Zeitraum 1949 bis 1990 errichtet worden sind,

5% 22,4 % (Abb. 28).

0% bis 1918 1919 - 1949 - 1979 - 1991 - 2001 und Zwischen 1949 und 1964 1948 1978 1990 2000 später

Im MFH-Bereich wurden ab Anfang der 50er Abb. 28: eigene Darstellung, Datengrundlage: Jahre Wohngebäude in vorgefertigter (Be- BMVBS 2012a: 16. ton-) Block- oder Streifenbauweise, teils aber tonischer Ideale materialsparende Konstruk- auch noch in Mauerwerksbauweise errichtet. tionen und verbesserte Baustoffe durchsetzen Einfache Sattel- und Walmdächer wichen zu- (Wegelage et al. 2008: 155 f. und 343 ff.). nehmend Flachdächern. Kennzeichnend für Wohngebäude dieser Epochen befinden sich die Periode bis 1957 ist auch die stalinistische in Brandenburg jedoch vorwiegend in privater Wohnarchitektur, die vorwiegend an damali- Hand und werden daher in der Untersuchung gen Prestigestandorten (z. B. in Eisenhütten- nur zusammengefasst bis 1949 berücksichtigt. stadt) entstanden ist (Schretzenmayr 1998). Ausgehend von Wirtschaftlichkeits- und 1949 bis 1990 Wohnungsbau in der DDR Bautempoerwägungen hielten mit dem Ziel der Baukostensenkung ab 1954 industriell ty- In der DDR herrschte nach dem Zweiten Welt- pisierte Bauweisen Einzug (Reihen Q3A, QX, krieg massiver Wohnraummangel. Viele Ge- IW). Seit 1958 entstanden die ersten Bauten in bäude waren zerstört oder in einem desolaten Platten- (QP und P1) und Großtafelbauweise Zustand. Dazu gab es Millionen vertriebene (WHH). Die Gebäudehöhen überschritten bis Menschen aus den abgetretenen deutschen zu diesem Zeitpunkt nur selten vier bis sechs Gebieten im Osten, die mit Wohnungen ver- Geschosse (Kuhlmann 2003; Wegelage et al. sorgt werden mussten. In den 1950er Jahren 2008: 155 f./343 ff.; IWU 2011: 9 ff.). wurden deshalb rationell-industrielle Bau- verfahren ersonnen. Nachdem in Ostberlin Zwischen 1964/65 und 1971 und Hoyerswerda (Sachsen) – um nur die be- kanntesten Beispiele zu nennen – modellhaft Ab Mitte der 60er Jahre wurden Plattenbau- verschiedene Bautypen errichtet und zur Se- ten in Großserien erstellt. Mit dem 1961 in rienreife gebracht wurden, entstanden neue Berlin prototypisch eingeführten Plattenbautyp Wohngebäude in Block- und Schichtbauweise P2 war die Grundlage für einen städtebaulich aus vorgefertigten Bauteilen. Ab etwa 1964/65 dichteren Siedlungstyp geschaffen, die ersten setzte sich flächenhaft die Stahlbeton-Großta- Hochhaussiedlungen entstanden. Bis zur Mit- felbauweise durch. Letztere umgangssprachlich te der 1970er Jahre wurde die Mehrheit der Plattenbauten genannten Wohnhäuser machen Wohnbauten im Typ P2 erstellt. Die konstrukti- das zahlenmäßige Gros des DDR-Wohnungs- ven Grundmerkmale dieser und späterer Plat- baus aus (> 80 %) und sind bis heute ein prä- tenbautypen waren zwar landesweit einheitlich, gendes, gut sichtbares Element in ostdeutschen da jedoch in den 14 Bezirken der DDR die Städten. Der Entstehungszeitraum des DDR- Wohnungsbaukombinate jeweils eigenständig Wohnungsbestandes lässt sich somit deutlich Typenabwandlungen mit diversen Sondermerk- anhand der Bauweise und innerhalb dieser an malen entwickelten, die sich darüber hinaus unterschiedlichen konstruktiven Systemmerk- sogar innerhalb einzelner Städte einer Region malen erkennen. Diese Merkmale finden sich unterschieden, ist eine detaillierte Abgrenzung in der jeweiligen Typenbezeichnung wieder. Die schwierig. Aus energetischer Sicht sind diese Bautypen wurden häufig zentral vom Institut für Merkmalsunterschiede ohnehin weitestgehend Wohnungs- und Gesellschaftsbau der Bauaka- vernachlässigbar. Punktwohnhochhäuser mit

Regionale Bau- und Siedlungstypologien 53 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Neubau von MFH in den östlichen Bundesländern und Berlin nach 1990 (ab 2005 einchließlich Berlin-West)

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

- WSchV 79/84 EnEV 2007 EnEV 2009 1991–1995 1996–2000 2001–2004 2005–2007 2008–2009 2010/11

Abb. 29: eigene Darstellung, Datengrundlage: Destatis 2012d: 27.

zwölf bis maximal 25 Stockwerken wurden bis Weiterhin werden analog zu der Gebäudety- 1990 recht unterschiedlich in Platten- oder pologie auch Bauteil- und Baustofftypologien Skelettbauweise und nur in Großstädten erbaut zur exakteren Bestimmung des energetischen (ebd.). Bedarfs eines Gebäudes herangezogen (We- gelage et al. 2008: 157 ff.). Abbildung 29 Zwischen 1972 und 1981 veranschaulicht die Neubauzahlen im MFH- Bereich in den neuen Bundesländern (BL) ab Ab 1972 wurde die Wohnungsbauserie 70 (WBS 1990, eingeordnet nach den jeweils geltenden 70) flächendeckend errichtet. Zahlenmäßig hat energetischen Vorschriften. dieser Typ den größten Anteil im Wohnungsbau der DDR, da die Fertigstellungszahlen mit dem Der Großteil des Neubauvolumens nach 1990 1973 aufgelegten Wohnungsbauprogramm wurde in Form von Eigenheimen realisiert. Rund erheblich gesteigert wurden. Zugleich war die um Berlin und die größeren brandenburgischen WBS 70-Serie die letzte tatsächliche Bautypen- Städte entstanden zahlreiche EZFH-Siedlun- entwicklung (Kuhlmann 2003). Ca. 900.000 gen. Parallel dazu stieg zwar auch der Bau von Wohnungen wurden insgesamt bis 1990 allein MFH an, der Wohnungsneubau spielte für die in diesem Bautyp erstellt (FES 2000 Kap. 3). kommunalen und genossenschaftlichen Unter- nehmen Ostdeutschlands nach 1990 jedoch Zwischen 1982 und 1990 keine übergeordnete Rolle und brach ab dem Jahr 2000 stark ein (Abb. 29). Für Wohnungs- Erstmalig wurden 1982 wärmetechnische Ver- unternehmen galt es vielmehr, den Zustand der besserungen als sog. Rationalisierungsstufe II bestehenden Alt- und DDR-Wohnbauten anzu- in den Wohnungsbau aufgenommen. Die Ra- heben, denn Materialmangel, fehlende Bauka- tionalisierungsstufe III von 1984 erhöhte die pazitäten und hoher Erfolgsdruck bei der Zahl Anforderungen im Typ WBS 70 nochmals (We- der fertigzustellenden WE unter der politischen gelage et al. 2008: 156). Führung waren seinerzeit der Qualität der Bau- ausführung sowie der eingesetzten Baustoffe Nach 1990 immens abträglich. Gerade Wohnbauten, die Zwischen 1990 und 1994 galt bundesweit, ab den späten 1970er Jahren errichtet wurden, also auch in den damals beigetretenen östli- wiesen bereits nach etwa zehn Jahren einen chen Bundesländern die 2. WSchV. Der Nied- deutlichen Sanierungsbedarf auf. Anfang der rigenergiehaus-Standard wurde Anfang der 1990er ließ die Bundesregierung durch eine 1990er eingeführt, die 3.WSchV ab 1995 um- Expertenkommission die typischen baulichen gesetzt. Seit 2002 regelt die EnEV und deren Mängel von industriell gefertigten Wohnbau- Fortschreibungen von 2004, 2007, 2009 und ten aus der DDR feststellen. Die Liste lautete 2014 den energetischen Standard im Neubau. zusammengefasst: „mangelhafte Fenster und Türen, undichte Fugen, Durchfeuchtung der Außenwand in Teilbereichen, unzureichende

54 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wärmedämmung (Kellerdecken, Außenwän- IV.2.2 Wärmebedarfsorientierte de), Einrohrheizungen, fehlende Heizkosten- Siedlungsstrukturtypologie verteiler, Wasserzähler, vorzeitiger Verschleiß der Warmwasser-Zirkulationsleitungen und der Die städtebauliche Dominanz des DDR-Woh- Dachbeläge.“ (FES 2000 Kap. 3) nungsbaus ist in den Kommunen Brandenburgs unverkennbar. In Orten, die nach 1945 von Anhand dieser Mängel lässt sich ohne Schwie- größeren Kriegszerstörungen gekennzeichnet rigkeiten ablesen, dass der Wohnungsbestand waren, wurden nach und nach zahlreiche in- durchgehend, aber vor allem auch in energeti- nerstädtische Gebiete – die hiesigen Altbauten scher Hinsicht in einem desolaten Zustand ge- waren zum Teil unbewohnbar oder stark be- wesen ist. Die Gebäude entsprachen in weiten schädigt und entsprachen, soweit intakt, kaum Teilen nicht den Mindestwärmeschutzanforde- den ideologischen Vorstellungen vom sozialis- rungen der DIN 4108 (ebd.). Größere Investi- tischen Wohnen – durch den rationalisierten tionen für Instandsetzung und Modernisierung, Wohnungsbau ersetzt. Da allerdings vor allem getragen von den Programmen zum Aufbau der industrielle Siedlungsbau eine Menge Platz Ost, der Sanierungsförderung im besonderen erforderte, entstanden die größten Wohnkom- Städtebaurecht und ab 2002 auch von Aufwer- plexe, vielerorts auch ganze Stadtteile, auf der tungsmitteln aus dem Stadtumbau Ost, gingen sog. Grünen Wiese am bisherigen Stadtrand. deshalb von den Wohnungsunternehmen aus. Selbst in Dörfern und kleineren Landstädten Zu den üblichen durchgeführten, energetisch sind vereinzelt industrielle Wohnblöcke errich- wirksamen Maßnahmen zählten vornehmlich tet worden, die sich nur selten in den ruralen (ebd.): Charakter der Ortschaften einfügten. Groß- wohnsiedlungen wurden vollständig an Fern- – Anbringen eines WDVS, Wärmedäm- wärme angeschlossen, daran hat sich bis heu- mung der Kellerdecken, te im Grunde nichts geändert. Ältere Bestände z. B. aus den 1950ern und innerstädtische Ge- – Auswechseln der Fenster, biete, die oftmals kleinere Quartiere oder nur – Betoninstandsetzungen und Mikrorisse einzelne Gebäudegruppen bilden und deshalb reparierende Anstriche der Außenwän- nur unter größerem Aufwand an Ortsnetze an- de, geschlossen werden konnten, erhielten mitun- – Fugensanierung und Abdichtung, ter noch Ofenheizungen, welche inzwischen annähernd vollständig entfernt und durch zeit- – Heizkörpererneuerung, gemäße Heizungsarten ersetzt worden sind. – Installation von Warm- und Kaltwasser- zählern. Im folgenden Überblick über Siedlungs- bzw. Stadtraumtypologien wird das typische Vor- Im Ergebnis lässt sich nach Angaben des BBU kommen der Wohnbestände brandenburgi- feststellen, dass in den letzten zwei Dekaden scher öffentlicher Wohnungsunternehmen nicht durch umfassende Investitionen vor allem auch nur verortet, sondern bezüglich energetischer die energetische Qualität des Wohnungsbe- Charakteristika aus städtebaulicher Sicht be- standes der kWU und WBG bedeutend verbes- leuchtet. Natürlich kann eine solche Einteilung sert wurde. „Ca. 55 % des Wohnungsbestan- nur verallgemeinernd getroffen werden. Die des von insgesamt ca. 367.000 WE können als tatsächlichen Möglichkeiten der Energie- und energetisch vollsaniert und ca. 25 % als teilsa- Kosteneinsparung von der Gebäudeebene hin niert angesehen werden. Der durchschnittliche zu einer energetischen Quartiersbetrachtung Energieverbrauch für Raumheizung und Warm- müssen örtlich immer im Einzelfall betrachtet wasser wurde von ca. 219 kWh/m2·a im Jahr werden. Energetisch-städtebauliche Parameter 1990 auf ca. 128 kWh/m2·a im Jahr 2009 zur Bewertung von Siedlungen sind insbeson- reduziert. Dies entspricht einer Einsparung von dere die Gebäudegeometrie und ausrichtung, ca. 42 %.“ (MIL/BBU 2011: 3) Verschattung sowie Zonierung, Raumzuord- nung und Grundrissausrichtung. Von größter Bedeutung allerdings ist die Dichte (Wollen- berg/Scharnholz 2012: 27). Verdichtete und kompakte Stadtstrukturen sind nicht nur aus so- ziodemografischer (Stichwort: Stadt der kurzen

Regionale Bau- und Siedlungstypologien 55 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Strukturtypus Beschreibung GFZ NWBL ST 4 Zeilenbebauung mittlerer Dichte u. a. 0,5–0,9 60 %

– DDR-Geschosswohnungsbau – Geschosswohnungsbau nach 1990

ST 5 Zeilenbebauung hoher Dichte/ Hochhäuser 1,0–1,4 70 % u. a.

– DDR-Geschosswohnungsbau (Platte) – Geschosswohnungsbau nach 1990

ST 6 Blockbebauung u. a. 1,2–1,7 45 %

– traditionelle Blockstrukturen – verdichtete Blockstruktur, teilw. frag- mentarisch oder überformt

ST 7 Citybebauung ab zweite Hälfte des 19. Jhd. 2,0–4,0 45 %

Tab. 11: Ausschnitt Regionale Siedlungsstrukturtypen, nach BMVBS 2011: 118 f., Erhorn-Kluttig et al. 2011: 23. NWBL = Nettowohnbauland. Straßen-, Frei- und Infrastrukturflächen sind aus der Wärmebe- darfsbetrachtung herauszunehmen.

Wege), infrastruktureller und stadtökonomischer sorgungssysteme in welchen Gebieten ener- (Umfang der zu unterhaltenden Netze) sondern getisch und auch wirtschaftlich sinnvoll einge- auch aus energetischer Sicht wünschenswert. setzt werden können (BMVBS 2011: 117 ff., „Die überwiegende Mehrzahl der Energiever- ausführlich Erhorn-Kluttig et al. 2011: 21 ff.). luste steht im Kontext von Leerstand und gerin- An dieser Stelle sollen nur die Siedlungstypen ger Flächeneffizienz.“ (ebd.) Die Systematisie- Erwähnung finden, in denen Wohnbestände rung von Siedlungsstrukturen dient zuvorderst der Wohnungsunternehmen in Brandenburg der Berechnung bzw. Abschätzung des Wärme- typischerweise vorzufinden sind: bedarfs einzelner Stadtgebiete oder Quartiere. Auf Grundlage dieser Wärmebedarfsdichte, kann bestimmt werden, welche Energiever-

56 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

– Zeilenbebauung: Zeilen oder straßen- Es wurden insgesamt 46 Wohnungsunterneh- begleitende Bebauung mittlerer Dichte men in 18 Kommunen angeschrieben, von der 1929er bis 1960er Jahre. denen neun aus neun verschiedenen Städ- ten geantwortet haben. Das entspricht einem – Geschosswohnungsbau in offener Rücklauf von rund 19,6 %. Aus Gründen der Baustruktur: Plattenbauwohnsiedlungen Vertraulichkeit werden keine Antworten einzel- mittlerer bis hoher Dichte der 1960er nen Unternehmen zugeordnet und, soweit zum bis 1980er Jahre als Zeilenbau oder Verständnis nicht erforderlich, auf die verschie- Wohnhöfe oder als Mäander angelegt. denen Kommunen – und somit auch auf die – Geschosswohnungsbau nach 1990: Unternehmen – zurück verfolgbare Angaben MFH-Bau mittlerer bis hoher Dichte, vermieden. Von den Antwortenden stellen die meist in offenen Baustrukturen angeord- genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen net. mit sieben Teilnehmern die größte Gruppe dar, Hingegen vereinzelt vorzufinden sind: weiter nahmen zwei kommunale Wohnbauge- sellschaften teil. Zusammenhänge, die mit der – Traditionelle Blockstrukturen: verdichtete erläuterten Wohnungsmarktsituation bezüglich Blockstruktur, kaum freistehende Ge- des räumlichen Gefälles von der Metropolre- bäude. gion um Berlin zu den Außenbereichen Bran- denburgs einhergehen, können anhand der – Citybauweise: meist durch Lückenschlie- Verteilung der Wohnungsunternehmen inso- ßungen auf historischen Grundrissen. weit nachvollzogen werden, als dass zwei der Tabelle 11 gibt einen systematischen Überblick teilnehmenden Unternehmen in metropolna- anhand städtebaulicher Dichtemerkmale. hen Kommunen (Hennigsdorf und Strausberg) ansässig sind. Eine übergreifende Einschätzung Es kann davon ausgegangen werden, dass in- zur Repräsentativität der Befragung erfolgt ge- nerhalb der Siedlungstypen ähnliche bauliche sondert am Ende der Analyse. und infrastrukturelle Bedingungen vorherr- schen. Da sich der Geschosswohnungsbau je nach baulicher Entstehung bestimmten Typen IV.3.1 Angaben zum Wohnbestand zuordnen lässt, können energetische Potenziale anhand städtebaulicher Gegebenheiten leich- Anteile am Bestand nach Errichtungszeitraum ter identifiziert und verglichen werden. nach 1990 vor 1949 3 % 6 % IV.3 Umfrage bei den brandenburgischen 1949–1965 Wohnungsbau- 23 % unternehmen 1965–1990 Der folgende Abschnitt stellt die Ergebnisse 68 % der Onlinebefragung unter den brandenbur- gischen Wohnungsunternehmen zu ihren ener- getischen Maßnahmen im Wohnungsbestand sowie deren Einschätzungen und Erfahrungen n = 21.437 WE dar. Weiterhin fließen an geeigneter Stelle die in den Expertengesprächen gewonnenen Er- Abb. 30: eigene Darstellung, eigene kenntnisse ein, werden ansonsten aber in ei- Erhebung 2013. nem eigenen Abschnitt erläutert. Es werden in der Analyse somit zunächst die Angaben und Alle beteiligten Wohnungsunternehmen verwal- Meinungen der Teilnehmenden abgebildet und ten Wohnungsbestände im Bereich zwischen in einem weiteren Schritt hinsichtlich der Unter- 1.000 und 5.000 WE. Die Größe der dahinter suchungsziele jeweils bewertet und kommen- stehenden Kommunen liegt zwischen 15.000 tiert bzw. in den thematischen Gesamtzusam- und unter 35.000 EW. Mit rund 21.500 WE menhang eingeordnet. liegen dennoch Informationen zu einem be-

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 57 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

achtlichen und hinreichend diversifizierten Verteilung des Gebäudebestands nach Wohnbestand vor. Aus den Angaben zur stadträumlicher Lage Verteilung der Bestände nach Errichtungs- zeitraum geht hervor, dass etwa neun von nach 1990 zehn Gebäuden aus der DDR-Epoche zwi- schen 1949 und 1990 stammen. Insgesamt gut zwei Drittel wurden ab 1965 bis 1990 1965–1990 errichtet und dürften somit nahezu vollstän- dig der Großtafelbauweise zuzuordnen sein. 1949–1964 Der Anteil von Altbauten von vor 1949 ent- spricht 6 %, in noch geringerer Zahl (3 %) sind Wohnbauten vorhanden, die nach vor 1949 vorw. Stadtrand 1990 neu entstanden. Ein bzw. zwei Woh- vorw. Innenstadt nungsunternehmen verfügen über keinerlei Bestände in den Baualtersklassen vor 1949 bzw. nach 1990. Abb. 31: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013.

Die baugeschichtliche Entstehung steht Wohnungsleerstand nach Errichtungszeitraum auch in engem Zusammenhang mit der stadträumlichen Verteilung des Gebäude- bestandes. Vor 1964 erbaute Wohnungen größer 10 % sind vorwiegend in den Innenstädten zu vor 1949 finden. Neuere Bauten nach 1990 wurden 1949–1964 ausschließlich in den inneren Stadtgebieten geringer 10 % 1965–1990 errichtet. Erwartungsgemäß befindet sich nach 1990 das Gros des zwischen 1965 und 1990 entstandenen Wohnraums – und nahelie- geringer 3 % gend auch des Gesamterhebungsbestan- des – an den Rändern der Städte (Abb. 30). Da eine exakte Mengenbestimmung einen Abb. 32: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. ungerechtfertigt hohen Rechercheaufwand bei den Teilnehmern bedingt hätte, wurden an dieser Stelle Abschätzungen abgefragt. Das suchenden Haushalten überhaupt eine neue entstandene Bild reiht sich aber folgerichtig Wohnung angeboten werden kann. Auch WE, in die typische städtebauliche Konfiguration die z. B. wegen Instandsetzungsmaßnahmen brandenburgischer Kommunen ein, in der die temporär nicht bewohnt sind, fallen in die- Innenstädte von stärker diversifizierten Gebäu- se Kategorie. Leerstandsquoten bis zu 10 % dealtersklassen durchzogen und die Außenbe- werden allgemein als ökonomisch verkraftbar reiche teilweise mit monostrukturellem DDR- angesehen und sind zunächst noch nicht als Siedlungsbau besetzt sind. Hinweis auf strukturelle Wohnungsmarktpro- bleme zu verstehen. Erreicht der Anteil unbe- Die Betrachtung des Wohnungsleerstandes wohnten Wohnraums jedoch Werte jenseits der orientiert sich ebenfalls am Gebäudealter, um 10 %-Marke, führt das in den Wohnungsunter- Rückschlüsse auf die Verteilung zu gewinnen. nehmen auf Dauer zu Entwicklungsbeeinträch- Kategorisch unterschieden wird dabei zwi- tigungen, da die ökonomische Handlungs- schen bis zu 3 % Leerstandsanteil, was aus grundlage dadurch merklich geschmälert wird wohnungswirtschaftlicher Perspektive einer und auch räumliche Abwärtstrends in Gang anzustrebenden Auslastung gleichkommt. Ein gesetzt oder verschärft werden können. gewisser Teil der Wohnungen, i. d. R. eben bis zu 3 %, stehen üblicherweise als sog. Schwan- In Abbildung 32 findet sich die Darstellung kungsreserve nicht der ökonomischen Stabilität der Leerstandsverteilung. Je breiter der farb- des Unternehmens entgegen. Vielmehr handelt lich markierte Balken einer bestimmten Ge- es sich um erforderliche Objektleerstände, um bäudealtersklasse ist, desto häufiger erfolgte auf Zu- und Fortzüge oder Umsetzungen etc. die Nennung im jeweiligen Leerstandsbereich. reagieren zu können und damit wohnungs- Wohnungen aus den Jahren nach 1990 sind

58 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Bereits durchgeführte Maßnahmen und für die Zukunft auf das Jahr 2016, in dem zukünftige Planungen zu Rückbau und Abriss die aktuelle Förderperiode endet. Fünf der antwortenden Wohnungsunternehmen sind nach 2016 dazu in ehemaligen oder aktuellen Stadt- umbaukommunen ansässig. Basis: Bestand 2013 bis 2016 Der Ausgangswohnbestand vor dem Jahr 2002, welcher entsprechend der Angaben bis einschl. Basis: Bestand vor 2002 zu den Rückbauzahlen zurückbeziffert wurde 2012 (mehr als 26.500 WE), wurde demnach bis 0% 10% 20% 30% 2012 um knapp ein Fünftel (19,4 %) resp. 5.150 WE dezimiert. Der Anteil der Abrisse Abb. 33: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. davon in den Stadtumbaustädten beträgt rund 90 % und verteilt sich ansonsten auf alle Städte, mit Ausnahme der beiden Ge- Jährlicher Energieverbrauch für Heizung meinden im Berliner Umland, in welchen bisher kein Rückbau vorgenommen wurde. 50 % In der laufenden Stadtumbau Ost-Förder- 42 % periode bis 2016 werden bislang weitere Rückbaumaßnahmen geplant, die, ausge- hend von der heutigen Bestandsmenge, in einer weiteren Bestandsreduktion von 3,2 % resultieren. Nachdem der Leerstandsabbau Brandenburg weit in den letzten zwei Jah- ren fast zum Erliegen kam, ist also eben- falls in der baldigen Zukunft nicht mehr mit 5 % 3 % großflächigen Leerstandsbeseitigungen zu rechnen. Langfristig jedoch, also mit einem 2 2 2 2 > 175 kWh/m AW·a > 100 kWh/m AW·a > 70 kWh/m AW·a > 70 kWh/m AW·a Zeithorizont, der über das Jahr 2016 hin- aus reicht, werden die Rückbauplanungen Abb. 34: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. der Wohnungsunternehmen wieder am- demnach nahezu vollständig belegt. Auch für bitionierter, die Quote steigt auf 10,8 % die Baujahre vor 1949 und vor 1964 wer- bzw. rund 2.800 WE. Das erklärt sich aus den den mehrheitlich Leerstände von unter 3 % negativen Erwartungen zur Bevölkerungsent- angegeben. Im Bereich bis 10 % überwiegen wicklung, die vor allem Berlin ferne Kommunen die Baujahre zwischen 1965 und 1990. Eine weiterhin belastet und bei ausbleibendem Ab- Quote von über 10 % weisen Wohnbestände riss einen erneuten Anstieg des Wohnungsleer- aus diesem Zeitraum auf. Jedoch zeigt das standes hervorrufen wird, der auf längere Sicht Gesamtbild, dass die befragten Gesellschaften nicht tragbar ist. An der Verteilung der Anga- derzeit nicht in größerem Umfang von hohen ben zeigt sich hier wieder, dass die Bestandsre- Leerstandsquoten betroffen sind. Bezogen auf duzierungen auch in Zukunft ausschließlich im die stadträumliche Verteilung wurden alleinig weiteren Landessraum stattfinden werden. Leerstände in Stadtrandgebieten benannt, was auf eine entsprechende Konzentration der Pro- IV.3.2 Energetische Kennzahlen im blemlagen in den Kommunen schließen lässt. Bestand und Maßnahmen Am Ende dieses Fragebogenabschnitts standen zur Gebäudeeffizienz Rückbaumaßnahmen und die diesbezüglichen In diesem zweiten Abschnitt der Umfrage, wur- Planungen der Wohnungsunternehmen im Mit- den Angaben der Wohnungsunternehmen zum telpunkt. Die Angaben für die Vergangenheit energetischen Zustand sowie durchgeführten schließen alle bereits durchgeführten Maßnah- Modernisierungsmaßnahmen bei Wärme- men per 2012 ein. Davon ausgehend, dass schutz und Heizung abgefragt. Da die Vermie- Wohnungsabrisse nahezu vollständig im Rah- ter im Rahmen der obligatorischen jährlichen men des Stadtumbau Ost-Programms durch- Betriebskostenerfassung den Heiz- und Warm- geführt werden, beziehen sich die Zeiträume wasserverbrauch vollständig erheben, sollte

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 59 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

diese wichtige Energiekenngröße ebenso Maßnahmen zur energieeffizienten hier abgebildet werden. Vom BBU wurde Modernisierung 91% 90% bereits, wie vorstehend im Text, ein flä- chenbezogener Gesamtverbrauchsschnitt von 128 kWh/m2·a in den Mitgliedsun- ternehmen erfasst. Um wiederum den Be- antwortungsaufwand bei den Teilnehmern 8% möglichst gering zu belassen und dennoch unsanierte Gebäude Einzelmaßnahmen Einzelmaßnahmen ein differenziertes Bild zu erhalten, sollte zum Wärmeschutz zur Modernisierung eine Bestandsverteilung nach Anzahl der (WDVS, Abdichtung, der Beheizung WE in verschiedenen flächenbezogenen Fenster) Verbrauchsklassen ermittelt werden. Dafür wurde eine vierstufige Einteilung gewählt, Abb. 35: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. die sich an den Angaben verschiedener Studien (insb. dena 2012, IWU/BEI 2010, Maßnahmen zur Energieeffizienz im Vergleich IIEK 2008) zum spezifischen Gebäudeener- 91% 90% giebedarf unterschiedlicher Baualtersklas- sen als Anhaltspunkt für den Verbrauch orientiert.17 Differenziert wurde nach ei- nem jährlichen Verbrauch von mehr als 2 175 kWh/m AW·a. Dieser Wert ist als hoch einzustufen und lässt auf einen gänzlich un- sanierten Altbaubestand ohne besonderen 4%

Wärmeschutz oder effiziente Heiztechnolo- Einzelmaßnahmen zum Modernisierung/Optimierung Energetische gien schließen. Rund 3 % des Erhebungs- Wärmeschutz der Beheizung Komplettsanierung bestandes sind dieser Kategorie zuzuordnen und bieten demnach erheblichen Spielraum Abb. 36: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. zur Energiereduktion (Abb. 34). Auf einen 2 Wohnungsunternehmen hindeuten. Vielmehr Wert von 100–175 kWh/m AW·a weisen be- reits 42 % der Wohnungen auf. Unabhängig ist das Energieeinsparungspotenzial wesentlich davon, in wie vielen Objekten hier tatsächlich geringer und nur mit Hilfe von weiterführenden bereits Wärmeschutz- und Heizsystemoptimie- hochenergetischen Maßnahmen durchzuset- rungen vorgenommen wurden, kann bei ei- zen, die unverhältnismäßig hohe Aufwendun- 2 gen bedeuten würden und damit ökonomisch nem Verbrauch von mehr als 100 kWh/m AW·a angenommen werden, dass zumindest Sanie- kaum noch sinnvoll sind. In den verbleibenden rungspotenzial für z. B. energetische Maßnah- 5 % der Wohnungen wird sogar ein Niedrigst- verbrauch von weniger als 70 kWh/m2 ·a men höherer Qualität zur weiteren Reduktion AW des Verbrauchs besteht. Diese könnten in An- jährlich erreicht. Dementsprechend befindet betracht der noch potenziellen Einsparungs- sich jede 20ste WE in einem Gebäude, das möglichkeiten bei den Energiekosten insofern die Anforderungen der EnEV 2009 tatsächlich auch aus wohnungswirtschaftlicher Sicht in- übererfüllt. Daraus ist zu schließen, dass hier teressant sein. Für 50 %, also die Hälfte der entweder hochenergetische Sanierungen Wohnungen, sind Verbrauchswerte von weni- vorgenommen wurden oder es handelt sich, 2 was ebenso nahe liegt, um Objekte jüngeren ger als 100 kWh/m AW·a ermittelt worden, hier können derartige Potenziale nur noch einge- Baualters, die bereits mit höchsten energeti- schränkt festgestellt werden. Nicht nur, dass es schen Zielvorgaben errichtet worden sind. sich dabei um ohnehin als niedrig einzuschät- Beim Blick auf die Angaben zu bereits durchge- zende energetische Kennwerte handelt, die auf führten energetischen Modernisierungen ergibt den Einsatz zeitgemäßer Technologien und sich ein dahingehend konsistentes Bild. Mit ei- entsprechende Investitionstätigkeiten durch die nem Anteil von 8 % befinden sich die wenigs- 17 Vgl. Abschnitt II.1. Gebäudebedarf und tatsächlicher ten Wohngebäude noch im unsanierten Zu- Wohnverbrauch sind zu unterscheiden, die rechnerischen stand. Gut neun von zehn WE befinden sich in Bedarfswerte bieten jedoch einen nachvollziehbaren Ansatz Gebäuden, in denen bereits Maßnahmen zum zur Klassifizierung. Wärmeschutz, also WDVS, Abdichtungen oder

60 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wärmeversorgung im Bestand nach Energieträgern Gebäudeenergetische Komplettmaßnah- men nach KfW-Effizienzhausstandard (EnEV 100% 90 % 2002–2009) hingegen wurden bislang in 80% gut 4 % der Wohnungen durchgeführt. Das deckt sich annähernd mit den Angaben zum 60% Energieverbrauch in der Kategorie unter 70 kWh/m2 ·a. Die Komplettsanierungen 40% AW erfolgten weitestgehend in den letzten fünf 20% Jahren. Allerdings können hierunter auch 6 % 4 % 1 % 0,005% 0,027% Neubauten mit entsprechend hohem Effi- 0% zienzstandard aus diesem Zeitraum fallen. Noch höhere energetische Standards wie Passivhäuser oder Effizienzhaus Plus wurden in der Tat noch nicht realisiert. Derartige Projekte finden sich aktuell kaum im MFH- Abb. 37: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Bereich und wenn, handelt es sich oft um prototypische Leuchtturmprojekte, die auf- neue Fenstereinbauten vorgenommen wurden. grund des hohen Technologieeinsatzes im Der Anteil der Wohnungen, in denen die Be- wohnungswirtschaftlichen Alltag momentan heizungsstruktur optimiert worden ist, beläuft keine Rolle spielen. sich auf 90 % (Abb. 35). Übersicht über die Beheizungsstruktur Im Zusammenhang mit zyklischen Erneue- rungen im Wohnbestand wurde ebenfalls der Ein wesentlicher Aspekt bei der weiteren Er- Zeitraum der Maßnahmen abgefragt. Beim tüchtigung des Wohnungsbestandes für die Wärmeschutz zeigen sich dabei ähnliche Aus- Energiewende sind Effizienzpotenziale bei der prägungen. Alle antwortenden Unternehmen Wärmeerzeugung. Deshalb wurden in dem haben die Bestände bereits in den 1990ern Fragebogen die verwendeten Versorgungs- resp. vor 2002 saniert. Ein ähnliches Bild er- systeme anhand des Energieträgers ermittelt. gibt sich bei den Zeiträumen der Heizungsmo- Abbildung 36 stellt die jeweiligen Anteile wie- dernisierungen. Auch in den Einzelgesprächen derum anhand der Wohnungszahlen prozen- mit den Wohnungsunternehmen konnte noch- tual dar. Bei den Wärmerzeugern „Fern- und mals bestätigt werden, dass die umfangreichs- Nahwärme“ wie auch „Heizkessel“ wurde aus ten Modernisierungen in aller Regel inzwischen Vereinfachungsgründen nicht auf die spezi- mehr als zehn Jahre zurückliegen. In den Jahren fische Befeuerungsart eingegangen. Bei den nach 2002 wurden nur noch selten gesamte leitungsgebundenen Systemen ist dies ohnehin Komplexsanierungen unternommen, sondern nur direkt bei den Versorgern zu erfahren. Bei auf Grundlage individueller Bewirtschaftungs- Heizkesseln stehen verschiedene Energieträger strategien eher ergänzende Modernisierungen wie Gas, Öl oder Festbrennstoffe zur Verfü- oder auch die Ertüchtigung einzelner heraus- gung, die im Detail hier aber nur insoweit von gehobener Objekte durchgeführt. Interesse sein sollen, als dass sie aus fossilen oder regenerativen Quellen entstammen, was Zu den sonstigen Möglichkeiten zur Einsparung in einem späteren Abschnitt des Fragebogens von Wärmeenergie und zur Erhöhung der An- noch gesondert erfasst wurde. Die Wohnungs- lageneffizienz zählen u. a. die Installation von bzw. Etagenheizung wurde nicht erfasst, da Heizkostenverteilern und Ausstattung der Woh- hierbei die Mieter direkt vom Versorger Energie nungen mit Messtechnik wie Warm- und Kalt- geliefert bekommen und die Wohnungsunter- wasseruhren bzw. Wärmemengenzähler, also nehmen somit selten Zugriff auf Verbrauchs- kleinteilige Optimierungen. Mehrfach wurden werte haben. hierzu positive Angaben gemacht bzw. betont, dass alle WE mit derartigen Instrumenten aus- Aus diesem Erhebungsteil geht hervor, dass die gestattet sind. Auch Gebäudeleittechniken und Fernwärme mit annähernd 90 % die mit Ab- Energiemonitoringsysteme spielen eine größer stand häufigste verwendete Energieform ist. werdende Rolle. Wohnungen bzw. Gebäude, in denen Heiz- kessel Wärme erzeugen, haben einen Anteil

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 61 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

von knapp 6 %, darauf folgt die Gaszen- Finanzierung der energetischen Investitionen tralheizung mit etwa 4 % und schließlich Nahwärmesysteme mit gerade einmal 1 %. Komplettsanierungen Elektroheizungen, also z. B. Nachtspeicher, vollständig eigenfinanziert Modernisierung der und Öfen kommen in insignifikant geringen Beheizung Maßnahmen zum Größenordnungen vor (weniger als 5 WE KfW-Komplettsanierung absolut; Abb. 37). Wärmeschutz

Der Abgleich zur Bestandserfassung bezüg- Kredit/Zuschuss f. Einzelmaßnahmen lich der Veränderungen der Beheizungs- struktur, sprich, ob die vor der Modernisie- rung genutzten Wärmeerzeuger beibehalten gefördert d. Bund/Land

wurden oder eine Umstellung erfolgte, er- Mehrfachnennung möglich gibt folgendes Bild: Während bei den an Fernwärme angeschlossenen Wohnungen Abb. 38: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. für einen Anteil von gut 57 % Erneuerun- gen der Heizanlagen stattfanden, ohne Einschätzung der Einsparpotenziale nach dass die Beheizungsart geändert wurde, ist Gebäudealter die Fernwärme ebenso der Wärmeerzeu- ger, auf den beim Austausch vorhandener Anlagen am häufigsten umgestellt wurde 17 % (+7 %). Die bestehenden Nahwärmesyste- Errichtungszeitraum me wurden vollständig beibehalten. Nach vorwiegend zw. 1965- der Anlagenerneuerung liegen kaum noch 33 % 1990 andere Beheizungsarten vor, mit Ausnahme vorwiegend zw. 1949- von Heizkesseln, die zu einem Anteil von 1964 1,4 % bzw. von zwei Unternehmen bei Er- neuerungsmaßnahmen installiert worden vorwiegend vor 1949 sind. Daran zeigt sich, dass die Bedeutung 50 % ortsfester Fernwärmenetze unvermindert hoch ist und diese auch langfristig Bestand haben werden.

Finanzierung der energetischen Investitio- Abb. 39: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. nen den Euro für 62.297 Wohneinheiten der BBU- Bestandsinvestitionen der öffentlichen Woh- Mitgliedsunternehmen zur Verfügung gestellt.“ nungsunternehmen werden seit geraumer (MIL/BBU 2011: 3) Zeit von staatlicher Seite durch eine Vielzahl von Förderprogrammen mit unterschiedlichen Bei der Frage, ob Investitionen in die Ener- Schwerpunkten unterstützt. Die Investitionstä- gieeffizienz eigenfinanziert oder unter Inan- tigkeit der Wohnungswirtschaft in Brandenburg spruchnahme entsprechender Mittel durch- wurde dadurch im Rahmen der sozialen Wohn- geführt worden sind, wurde abermals die raumförderung und der Städtebauförderung Unterscheidung zwischen Maßnahmen zum des Bundes sowie vom MIL und den Program- Wärmeschutz, Heizungsmodernisierung und men der KfW wirkungsvoll mitgestaltet. „Die der Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus- Förderung hat entscheidend dazu beigetragen, Standard getroffen. Nach dieser Kategorisie- die (energetische) Qualität der durchgeführten rung lässt sich fast durchgehend eine Teilnah- Maßnahmen zu verbessern und die jährliche me an Förderinitiativen vom Bund oder Land, Sanierungsrate wesentlich zu erhöhen. Von Finanzierungen von Einzelmaßnahmen oder 1992 bis 2010 wurden allein im Rahmen der speziellen KfW-Förderungen feststellen. Kredi- sozialen Wohnraumförderung 1,579 Milliar- te oder Zuschussfinanzierungen haben beim den Euro für die Modernisierung und Instand- Wärmeschutz den größten Anteil, während setzung von Bestandsgebäuden mit insgesamt im Gegensatz dazu Heizsystemoptimierungen 86.043 Wohneinheiten, davon 1,130 Milliar- häufiger aufgrund fehlender Förderangebote

62 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen eigenfinanziert wurden. KfW-geförderte Kom- Solarthermie plettsanierungen sind aufgrund der Tatsache, dass sie momentan zahlenmäßig noch ein No- Mittels Kollektoraufbauten auf Dächern oder vum darstellen, entsprechend weniger häufig seltener am Boden wird Sonnenwärme zur vollzogen worden. Warmwasserbereitung genutzt und für Brauch- bzw. Trinkwasser oder Raumheizung bereitge- Vorhandene Einsparpotenziale stellt. Neben dem Effizienzgrad der Kollektoren schränken vor allem klimatische Standortver- Nach ihrer Einschätzung gefragt, in welchen hältnisse, Sonneneinstrahlungsintensität und Gebäudealtersklassen von den Unternehmen die Tagesdauer die Nutzbarkeit der Solarther- die noch größten Einsparpotenziale innerhalb mie ein. Hier kommt der Nacherhitzung durch des Bestandes gesehen werden, verteilt sich beispielsweise Heizkesselanlagen und Wärme- die Hälfte der Antworten auf die Altbauten vor speichern als Komplementärtechnologien zu- 1949, ein Drittel auf ältere DDR-Wohnbauten sätzliche Bedeutung zu. vor 1965 und der geringste Teil auf die noch jüngeren Plattenbauten. Im Hinblick auf die Biomasse/Biogas/Brennwertkessel stadträumliche Verteilung ergibt sich damit eine anzunehmende Konzentration der ener- Zu den Biomasse-Energieträgern sind verschie- getischen Erneuerungspotenziale in zentrale- dene Brennstoffe zu zählen, z. B. Holz in Pel- ren Lagen. Das dürfte unter anderem darauf let-, Stückholz- oder Hackschnitzelform. Anstatt zurückzuführen sein, dass die Marktpotenziale fossiles Erdgas oder Heizöl zu verfeuern, kann für diese Lagen am größten, weitere Sanierun- Biogas oder pflanzlich gewonnenes Öl (z. B. gen also wohnungswirtschaftlich am lohnens- aus Raps) verwendet werden. Die Dimension wertesten sind. der Heizsysteme kann dabei ganz unterschied- lich, zentral oder dezentral sein. Der Gebrauch von Brennwerttechnologien ist nicht an den IV.3.3 Einsatz regenerativer Einsatz regenerativer Brennstoffe gekoppelt, Energien stellt jedoch in Sachen Energieeffizienz den In unzähligen Umweltprozessen entsteht fort- Stand der Technik dar und ist insofern im Zu- während Energie, die nach technischem Ermes- sammenhang mit alternativen Energieträgern sen unerschöpflich scheint und für menschliche nahezu obligatorisch. Zwecke nutzbar gemacht werden kann. Im städtischen Wohnzusammenhang sind vor al- Wärmepumpen lem regenerative Quellen wie Sonnenlicht bzw. Diese Systeme machen sich die thermischen -wärme, Luft- und Erdwärme sowie Biomasse Energiepotenziale oberflächennaher Boden- von Bedeutung, um konventionelle Energieträ- schichten, die von der Sonneneistrahlung ger zu ersetzen. Im Prinzip bieten regenerative und zum Teil auch geothermischen Prozessen Träger die Chance tatsächlich emissionsneutral erwärmt werden, zu Nutze. In den Erdboden Energie zu verbrauchen. Wie bereits im zweiten eingebrachte Sonden übertragen die jahres- Kapitel angedeutet, dient der Einsatz erneuer- zeitlich sehr temperaturstabile Erdwärme zur barer Energien nach dem heutigen Stand der unterstützenden Beheizung, zur Raumkühlung Technik zumindest dazu, eine Teilversorgung (im Sommer) oder auch zur Warmwasserberei- der Haushalte zu bewerkstelligen und den Be- tung. Andere Wärmepumpentypen gewinnen darf an fossilen Trägern zu reduzieren, was sich Umgebungswärme aus der Außenluft, aus der letztlich in einer besseren gebäudebezogenen Raum-Abluft oder aus dem Grundwasser. Klimabilanz niederschlägt. Photovoltaik Zu den Technologien, die sich für eine Nutzung im direkten Wohnumfeld am besten eignen, Wenn auch nicht für die Wärmeerzeugung zählen: von Belang, sollte dennoch der Einsatz von Photovoltaik (PV)-Systemen erfasst werden, da energietechnische Einsatzmöglichkeiten er- neuerbarer Träger nicht auf Raumwärme und Warmwasser beschränkt sind. Auch kann beim Einsatz von PV ein wohnungswirtschaftliches

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 63 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Interesse an regenerativen Energien nachvoll- Quellen und Anwendung erneuerbarer Energien zogen werden. Bei der PV wird Sonnenlicht in elektrische Energie umgewandelt, die entweder in örtliche Stromnetze eingespeist oder aber zur Eigennutzung in Akkumulatoren gespei- 23% Solarthermie chert wird. Letztere Variante ist eher im Eigen- Wärmepumpe heimbereich sinnvoll. Wohnungsunternehmen hingegen können etwa die Dachflächen ihrer 64% 13% PV (Netzeinspeisung) Gebäude an externe PV-Stromanbieter ver- pachten und schließlich an den Einspeisungs- erträgen partizipieren. PV-Systeme unterliegen ähnlichen naturgemäßen Einschränkungen wie n = 442 die Solarthermie. Abb. 40: eigene Darstellung, eigene Erhebung Vier Teilnehmer haben angegeben, Techno- 2013. logien mit erneuerbaren Energien an ihren Wohnbauten einzusetzen. Die in Abbildung brandenburgischen Markt, in die die energeti- 40 dargestellten Anteile der Energieträger ver- schen Belange rund um Investitionen zur Ener- teilen sich im Falle der Solarthermie auf drei gieeffizienz, steigenden Heizkosten oder die Unternehmen. Wärmepumpensysteme werden Nachfrage nach erneuerbaren Energieoptio- von zwei Unternehmen angewendet und PV- nen eingeordnet worden ist. Im Ergebnis wurde Anlagen bestehen auf Gebäuden eines, der in darauf abgezielt, ein Stimmungsbild der bran- dieser Umfrage zu den größten Wohnrauman- denburgischen Wohnungswirtschaft im Kontext bietern gehörenden Unternehmens (Schwedt/ des energetischen Umbaus zu vermitteln. Oder), was den zahlenmäßig großen Anteil (284 WE) erklärt. Abgesehen von der PV-Ins- Folgende Trends und Herausforderungen für tallation ist anhand der Zahlen erkennbar, dass die Wohnungsunternehmen wurden vorab sich die Verwendung erneuerbarer Energien identifiziert und als in zweierlei Hinsicht zu be- momentan in Größenordnungen von Einzel- wertende Antwortoptionen vorgegeben: objekten und kleineren Gebäudegruppen ab- spielt. Das legen auch die Antworten zum An- wendungsbereich nahe. Kooperationsmodelle mit regionalen/kommunalen Versorgern, die etwa über Contractinglösungen die Einrichtung erneuerbarer Technologien besorgen, wurden in einem Fall angegeben.

In dem Fragebogen wurde nicht explizit da- nach gefragt, ob die Wärmeproduktion auf Seiten der Energieversorger regenerative An- teile enthält. In einem zusätzlichen Fall wurde aber darauf hingewiesen, dass die Fernwärme- belieferung zu 40 % aus einem Biomasseheiz- kraftwerk erfolgt (Hennigsdorf).

IV.3.4 Energetische und wohnungswirtschaftliche Problembereiche im Vergleich Kernthema des folgenden vierten und letzten Fragenbogenabschnitts war eine eher norma- tive Erfassung von Einschätzungen und der Pri- oritätensetzungen der Wohnungsunternehmen hinsichtlich verschiedener wohnungswirtschaft- licher Trends und Problembereiche auf dem

64 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Demografischer Wandel (Bewohnerrückgang, Veralterung)

Ist der zentrale Faktor für die zukünftige Entwicklung der örtlichen Nachfrage nach Wohnraum. Auf Grundlage dieser gesellschaftlichen Trends sind die Wohnungsunternehmen gefordert, entsprechend differenzierte Wohnungsangebote hinsichtlich der Wohnungsgrößen, Ausstattung, Altersgerechtigkeit und Barrierefreiheit zu erhalten oder zu schaffen, um am Markt zu bestehen. Überhaupt richtet sich die gesamte örtliche Bestandsentwicklungsplanung, natürlich auch im Hinblick auf die räumliche Verteilung des Wohnungsleerstandes, an den grundlegenden soziodemografischen Verhältnissen aus.

Soziale Entwicklung und Kaufkraft des eigenen Mieterbestandes

Ist bestimmend dafür, ob z. B. Modernisierungsmaßnahmen und weitere bauliche Investitionen durch entsprechende Mietsteigerungsspielräume wirtschaftlich sinnvoll sind. Soziale Degression und negative Kaufkraftentwicklungen in der Mieterschaft hemmen investive Entwicklungsstrategien maßgeblich.

Kaufkraft von Wohnungssuchenden

Die strategische Anpassung und Entwicklung des Bestands muss darüber hinaus auf potenzielle Mietinteressenten ausgeweitet werden. Investitionen in Objektleerstände bedürfen einer tiefgehenden Beobachtung des Marktgeschehens.

Wirtschaftliche Konsolidierung des Unternehmens

Nicht nur die schwierige Wohnungsmarktsituation in weiten Teilen Brandenburgs stellt einige Unternehmen vor existenzielle ökonomische Probleme. Auch sind noch immer viele Unternehmen mit hohen Altschulden belastet.

Abbau des Wohnungsleerstandes

Gesamtgesellschaftlicher Strukturwandel und die negativ verlaufende Bevölkerungsentwicklung führen besonders in den äußeren Entwicklungsbereichen Brandenburgs erneut zu absehbar größeren Wohnungsüberhängen. In der aktuellen zweiten Phase des Stadtumbau Ost bis 2016 und auch darüber hinaus soll weiterhin Wohnraum in beträchtlichen Größenordnungen vom Markt genommen werden.

Aufwertung Wohnumfeld

Als zweites Instrument im Stadtumbau Ost kommt Aufwertungsmaßnahmen eine wichtige Rolle zu, zu denen auch gebäudebezogene Sanierungen zu zählen sind. Mit einbezogen werden dabei auch regelmäßig als gebietsbezogene Komponenten das Wohnumfeld, also Grün- und Freiräume, aber auch Baulücken und öffentliche Flächen in Standortnähe, deren Qualität verbessert werden soll.

Refinanzierung von Instandhaltung und Verwaltung

Erhalt und Verwaltung des Wohnbestandes zählen bei den Wohnungsunternehmen zwar zum täglichen Handwerkszeug, stellen aber einen wesentlichen Kostenfaktor dar und beeinflussen daher auch die unternehmerischen Gestaltungsmöglichkeiten.

Refinanzierung warmer Betriebskosten

Die Heizkosten lassen sich nicht immer in ihrer Gesamtheit umlegen, da etwa leer stehende Wohnungen mitfinanziert werden müssen. Mieter, die durch steigende Energiekosten in Zahlungsverzug kommen oder zum Auszug gezwungen werden, verursachen schlussendlich Einnahmeausfälle.

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 65 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Steigende Betriebskosten (Energiekosten)

Erhöhte Energiepreise bei den Wärmelieferanten setzen die Wohnkostenbelastung herauf. Ein Entgegensteuern der Wohnungsunternehmen kann im Grunde nur mit Hilfe von Energieeinsparmaßnahmen realisiert werden.

Refinanzierung bereits durchgeführter Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen

Zur Refinanzierung bereits durchgeführter Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen muss der Kapitalrückfluss durch erhöhte Mieteinnahmen gesichert sein. Auch spielt die Kapitalbindung bei der Tilgung von Krediten/Zuschussgeldern eine wichtige Rolle. In den Zeiträumen bis zum Abschluss der Rückzahlungen wird ein entsprechender Teil der Mieteinnahmen dafür aufgebracht.

Refinanzierung zukünftiger Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen

Nicht überall und noch weniger in strukturschwachen Regionen kann eine wirtschaftlich notwendige Umlegung der Modernisierungskosten in voller Höhe realisiert werden. Z.T. ist auf einigen Märkten ein kaum steigerbares Mietenniveau bereits erreicht.

Energetische Maßnahmen zur Gebäudeeffizienz

Maßgeblich für die Wirtschaftlichkeit energetischer Investitionen sind die durch Energieeinsparungen hervorgerufenen Kostenvorteile und örtliche Vermarktungschancen für energieeffizienten Wohnraum.

Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien

Ob sich regenerative Energiequellen als Alternative zu fossilen Trägern etablieren können, ist von vielfältigen Faktoren abhängig. Wie weit die Nachfrage nach neuen Energielösungen in Zukunft steigen wird, ist daher in erster Linie von deren technischer Reife und der Preisentwicklung im Vergleich mit konventioneller Energie abhängig. In der Wohnungswirtschaft führen sie momentan noch ein Nischendasein.

Tab. 12: Erläuterungen zu wohnungswirtschaftlichen Trends und Problemfragen.

Zunächst sollten die Teilnehmer die aktuel- Allein aus dieser Betrachtung heraus, kann le Situation ihres Unternehmens gegenüber jedoch noch keine Entwicklungsabschätzung diesen Trends und Herausforderungen in der hinsichtlich der Frage, ob die Problembe- Wohnungswirtschaft bewerten bzw. angege- reiche gleichzeitig unternehmerische Hand- ben, ob und wie sehr diese überhaupt aktu- lungsschwerpunkte bilden, abgeleitet werden. ell als Thema wahrgenommen werden. Hierzu Deshalb wurde die Fragestellung um eine wurde eine Bewertungsskala vorgegeben, die Gewichtungskomponente erweitert, in der die von einer negativen bzw. kritischen Situati- Bedeutung der verschiedenen Trends für die je- onsbewertung hin zu einer positiven bzw. zu- weilige unternehmerische Ausrichtung parallel kunftssicheren Aufstellung des Unternehmens, in einer ebenfalls mehrstufigen Bewertungsein- also dementsprechend starken bis schwachen teilung abgefragt wurde. Aus diesen Ergeb- Problemwahrnehmung, abgestuft ist. Aus nissen lässt sich nun ablesen, dass steigende den Antworten ergibt sich recht deutlich eine Energiekosten und demografischer Wandel Rangfolge, in der die Themen demografischer wiederum den höchsten Bewertungsschnitt er- Wandel und steigende Energiekosten am pro- halten haben, also die zukünftige Unterneh- blematischsten eingestuft worden sind. In der mens- und Bestandsentwicklung stark hierauf Gesamtheit stellen sich mit der sozialen und ausgerichtet sein wird. Allerdings verlagern demografischen Entwicklung zusammenhän- sich die Schwerpunktsetzungen dahinter mehr gende Problemfragen als überwiegend kritisch zu Refinanzierungsaspekten bei Sanierungs- dar, die Bedeutung von Energiethemen gerät und Modernisierungsmaßnahmen und war- dabei ansonsten eher in den Hintergrund. men Betriebskosten oder auch energetischen Gebäudeinvestitionen (Abb. 41). Anhand der

66 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Energetische und wohnungswirtschaftliche Problembereiche im Vergleich Problemwahrnehmung und Investitionsmöglichkeiten der WU

Demografischer Wandel (Bewohnerrückgang, Veralterung)

steigende Betriebskosten (Energiekosten)

Kaufkraft von Wohnungssuchenden

Abbau des Wohnungsleerstandes

Soziale Entwicklung und Kaufkraft des eigenen Mieterbestandes

Refinanzierung warmer Betriebskosten

Energetische Maßnahmen zur Gebäudeeffizienz

Refinanzierung zukünftiger Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen Refinanzierung bereits durchgeführter Sanierungs- /Modernisierungsmaßnahmen

Refinanzierung von Instandhaltung und Verwaltung

Aufwertung Wohnumfeld

Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien

Wirtschaftliche Konsolidierung des Unternehmens

positiv/zukunftssicher negativ/problematisch

Abb. 41: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Vgl. Skalierung im Fragebogen (Anhang).

überlagerten Darstellung im Netzdiagramm nungsmarkt ergeben. In dieser Ausprägung kann die Bewertung der Problemwahrnehmung kommt gleichzeitig auch die Überzahl der und der unternehmerischen Zukunftsausrich- Wohnungsunternehmen aus dem peripheren tung abgeglichen werden (Abb. 42). Landesraum zum Ausdruck. Allerdings wurden die negativen demografischen Prozesse zumin- Daraus ergibt sich schließlich die in Abbil- dest in Hennigsdorf als große Herausforderung dung 43 dargestellte Rangfolge18, die als eingestuft. Weitere energetische Maßnahmen Stimmungsbarometer für den energetischen zur Gebäudeeffizienz sind allgemein als eher Umbau in der Wohnungswirtschaft dienen durchschnittlich drängend bewertet worden. soll. Die rot markierten Balken kennzeichnen Angesichts der weitreichenden Sanierungsfort- energiebezogene Belange. Demnach haben schritte durchaus erwartbar. Der Einsatz erneu- Belastungen durch steigende Energiekosten, erbarer Energien nimmt derzeitig eine weniger zusammen mit damit verbundenen problema- wichtige Rolle ein. Das hängt in erster Linie tischen Refinanzierungsaussichten, die höchs- damit zusammen, dass die Investitions- und te wohnungswirtschaftliche Priorität nach den Umstellungskosten für neue Technologien – allseits drückenden Schwierigkeiten, die sich und das war ebenso einhelliger Tenor in den aus den demografischen Prozessen am Woh- Gesprächen mit Vertretern der Wohnungsun- ternehmen – im Moment viel zu hoch sind. Mit Blick auf die priorisierten Problemlagen rund 18 Dabei ist zu beachten, dass den zwei Abstufungen verschie- dene Skalen zugrunde liegen. Nämlich bei der Problem- um Energiekosten und deren Refinanzierung wahrnehmung Werte von 1,0 bis 5,0, bei der Frage nach tut sich nun aber ein Dilemma auf. Denn die der Zukunftsausrichtung von 0 bis 1,0. In der abgebildeten naheliegenden, weil im Bestand ansetzenden kombinierten Rangfolge ist die Problemeinschätzung der Ausgangswert mit größerem Gewicht. Die Komponente der Lösungswege zur weiteren Energieeinsparung unternehmerischen Ausrichtung dient als Vervielfältiger, der werden aktuell durch Wirtschaftlichkeitserwä- somit im Hinblick auf zukünftige Entwicklungsaussichten gungen und insofern begrenzte Investitions- relativierend wirkt.

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 67 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Zukünftige unternehmerische Prioritäten

Demografischer Wandel (Bewohnerrückgang, Veralterung) Soziale Entwicklung und Maßnahmen zum Einsatz Kaufkraft des eigenen erneuerbarer Energien großes Gewicht Mieterbestandes

Energetische Maßnahmen zur Kaufkraft von Gebäudeeffizienz Wohnungssuchenden

Refinanzierung zukünftiger Wirtschaftliche Konsolidierung Sanierungs-/ des Unternehmens Modernisierungsmaßnahmen

kaum Gewicht Refinanzierung bereits Abbau des durchgeführter Sanierungs- Wohnungsleerstandes /Modernisierungsmaßnahmen

steigende Betriebskosten Aufwertung Wohnumfeld (Energiekosten) Refinanzierung warmer Refinanzierung von Betriebskosten Instandhaltung und Verwaltung

Abb. 42: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Vgl. Skalierung im Fragebogen (Anhang).

Vergleich Problemwahrnehmung und zukünftige unternehmerische Prioritäten

Demografischer Wandel (Bewohnerrückgang,(Bewohnerrückgang, Veralterung)Veralterung) Soziale Entwicklung und und Maßnahmen zumzum EinsatzEinsatz Kaufkraft desdes eigeneneigenen erneuerbarererneuerbarer Energien großes Gewicht Mieterbestandes

EnergetischeEnergetische MaßnahmenMaßnahmen zurzur KaufkraftKaufkraft von GebäudeeffizienzGebäudeeffizienz Wohnungssuchenden

RefinanzierungRefinanzierung zukünftiger Wirtschaftliche Konsolidierung Konsolidierung Sanierungs-/ positiv/zukunftssicher desdes UnternehmensUnternehmens ModernisierungsmaßnahmenModernisierungsmaßnahmen

kaum Gewicht RefinanzierungRefinanzierung bereits AbbauAbbau des durchgeführterdurchgeführter Sanierungs-Sanierungs- Wohnungsleerstandes /Modernisierungsmaßnahmen

steigendesteigende Betriebskosten Betriebskosten Aufwertung WohnumfeldWohnumfeld (Energiekosten)(Energiekosten) negativ/ problematisch Refinanzierung von RefinanzierungRefinanzierung warmer Refinanzierung von Instandhaltung und BetriebskostenBetriebskosten Instandhaltung und Verwaltung Verwaltung Abb. 43: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Vgl. Skalierung im Fragebogen (Anhang).

68 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Energetische und wohnungswirtschaftliche Problembereiche im Vergleich Rangfolge Problemwahrnehmung und zukünftige unternehmerische Prioritäten

Demografischer Wandel (Bewohnerrückgang, Veralterung)

steigende Betriebskosten (Energiekosten)

Refinanzierung warmer Betriebskosten

Kaufkraft von Wohnungssuchenden

Abbau des Wohnungsleerstandes

Soziale Entwicklung und Kaufkraft des eigenen Mieterbestandes

Energetische Maßnahmen zur Gebäudeeffizienz

Refinanzierung zukünftiger Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen Refinanzierung bereits durchgeführter Sanierungs- /Modernisierungsmaßnahmen

Refinanzierung von Instandhaltung und Verwaltung

Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien

Aufwertung Wohnumfeld

Wirtschaftliche Konsolidierung des Unternehmens

ohne Bedeutung/zukunftssicher wichtig/problembehaftet

Abb. 44: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Rote Hervorhebung = energiebezogene Problembe- reiche. Vgl. Skalierung im Fragebogen (Anhang). möglichkeiten in den Wohnungsunternehmen vor Ort blockiert, etwa wenn kommunalpoli- gehemmt. Die Entwicklung der Energiekosten tisch ein Anschlusszwang an Fernwärmenetze spielt sich nämlich weitestgehend auf dem Feld besteht. der Energiepolitik ab, wo von Seiten der Woh- nungswirtschaft nur äußerst geringer Einfluss Die Bedeutung und Aussichten des energe- ausgeübt werden kann. In diesem Zusammen- tischen Umbaus wurden mit einem weiteren hang wurde im offenen Frageteil auch kritisch Fragenkomplex dahingehend nochmals de- angemerkt, dass das Oligopol der Energieko- taillierter erörtert (Abb. 45). Dabei wurde zu- nzerne, die häufig auch an lokalen Versorgern nächst auf die Rolle energetischer Belange beteiligt sind, die energetische Neuausrichtung im Unternehmen abgezielt und erfragt, wie stark Energiethemen etwa als Handlungsma-

Bedeutung des energetischen Umbaus aus Sicht der Wohnungsunternehmen

Bedeutung von Maßnahmen zum energetischen Umbau im Unternehmen allgemein Bedeutung von Maßnahmen zum energetischen Umbau aus ökonomischer Sicht (Kosten/Refinanzierung/Vermarktung) Wirtschaftliche Potenziale für zukünftige Investitionen in den energetischen Umbau Bedeutung und Möglichkeiten zur Umstellung auf quartiersnahe Energiesysteme

ohne Bedeutung wichtig

Abb. 45: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Vgl. Skalierung im Fragebogen (Anhang).

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 69 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Eignung finanzieller Förderinstrumente aus Sicht der WU

Investitionszuschüsse

Breite Förderprogramme/Subventionen (Bund/Land)

Steuerliche Investitionszulagen

Kredite/Darlehen

Subventionen aus den Kommunen

kaum am besten geeignet geeignet

Abb. 46: eigene Darstellung, eigene Erhebung 2013. Vgl. Skalierung im Fragebogen (Anhang).

xime das Unternehmensbild und damit auch wurden, um Energieeffizienz und erneuerbare die Wohnbestandsentwicklung prägen. Das Energien im Bereich Wohnen und Stadterneue- Antwortergebnis legt den Schluss nahe, dass rung voranzutreiben. Hier übernimmt zum Bei- energetischen Maßnahmen aktuell eine mitt- spiel das Stadtsanierungsprogramm der KfW lere Priorität in den Unternehmen zugemessen mit der Förderung von Quartiersplanungen wird. Die ökonomischen Potenziale im Sinne eine Aufgabe, die üblicherweise im Rahmen von Kosten, Refinanzierung und Vermarktung des besonderen Städtebaurechts einen Platz energiebezogener Maßnahmen werden im finden müsste. Ferner kommen kommunale Einklang mit dem bisher gewonnenen Bild als Subventionen in Betracht, die allerdings an- weniger bedeutend angesehen. Zusätzlich zur gesichts klammer Stadtkassen in weiten Teilen problematischen Wirtschaftlichkeit, spielen Brandenburgs kaum breitentauglich eingesetzt Energiethemen auch als Marketinginstrument werden können. Nicht zuletzt zählen auch In- eine eher untergeordnete Rolle. Die Unter- vestitionszulagen, welche für unternehmeri- nehmen geben folgerichtig recht deutlich an, sche Investitionen auf dem Gebiet der neuen momentan aus betriebswirtschaftlicher Sicht Bundesländer gewährt werden können, zu den über eher wenige Möglichkeiten zu verfügen staatlichen Subventionen. um zukünftig weitere Investitionen in die ener- gietechnische Gebäudeertüchtigung vorzuneh- Die Eignung der genannten Förderinstrumen- men. Zuletzt wurden in Anbetracht des hohen te wird von den Wohnungsunternehmen wie in Anteils der Fernwärme bei der Energieversor- Abbildung 46 gezeigt eingeschätzt. Investiti- gung auch die Bedeutung und Möglichkeiten onszuschüsse, breitere Subventionen über För- zur Umstellung auf quartiersnahe Systeme als derprogramme und Investitionszulagen werden gering eingeschätzt. Diese kommen eher als in dieser Reihenfolge für am besten geeignet Insellösungen etwa bei Neubauvorhaben in angesehen. Ihnen gemeinsam ist, dass die fi- Frage. nanziellen Aufwendungen der Wohnungsun- ternehmen für energetische Maßnahmen um Dass der energetische Umbau in größerem einen feststehenden, also einplanungsfähigen Umfang ohne finanzielle Anreize für die Woh- Betrag, gemindert werden. Bei den dahinter nungswirtschaft nicht zu stemmen ist, zeigen eingestuften Krediten und Darlehen hingegen z. B. die Auswertungen der KfW-Programme ist ein Teil späterer Einnahmen über einen be- (Prognos 2013). Zu den bekannten Instru- stimmten Zeitraum hinweg in Rück- und Til- menten von staatlichen Kreditinstituten wie gungszahlungen gebunden. der KfW auf Bundes- oder der ILB auf Landes- ebene zählen vor allem Investitionszuschüsse oder Kredite und Darlehen zu vergünstigten Zinskonditionen. Im energetischen Kontext ist bemerkenswert, dass aktuell noch keine städ- tebaulichen Förderprogramme aufgestellt

70 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

IV.3.5 Zusammenfassung der wurden entsprechend die Fallzahlen verringert, Umfrageergebnisse um eine konsistente Ergebnisschau zu erhalten. Inkonsistenzen bzw. erkennbar falsche Anga- Insgesamt konnten durch die Umfrage die ben wurden nur in einem Fall festgestellt und wichtigsten wohnungsmarktbezogenen Ten- konnten durch persönliche Rücksprache mit denzen und Problemlagen im Kontext des ener- dem antwortenden Teilnehmer aufgeklärt wer- getischen Umbaus erhoben werden. Tabelle den. 13 führt die Umfrageergebnisse zusammenfas- send auf. Weiterhin war festzustellen, dass die mittlere Bearbeitungszeit des Onlinefragebogens über IV.3.6 Einschränkungen bei das geschätzte wie auch vorab getestete Maß hinausging. Statt der erwarteten Dauer von 25 den Ergebnissen bis maximal 35 Minuten, gaben Teilnehmer im Wie erwähnt, lag die Teilnahmequote bei der Gespräch an, mehr als eine Stunde beschäf- Umfrage bei rund 20 %. Für eine – hier durch tigt gewesen zu sein. Das erklärt sich vor allem den BBU unterstützte – anonyme Umfrage ist daraus, dass die erhobenen Gebäudedaten ein Rücklauf in dieser Höhe als durchschnittlich mit den hier spezifisch abgefragten Merkma- gut zu bewerten. Die Antwortausfälle können len und Ausprägungen kaum in identischer problematisch sein, wenn Verzerrungen ent- Informationsgestalt bei den Wohnungsunter- stehen, die systematisch mit den untersuchten nehmen vorliegen, also zum Teil recherchiert Merkmalen zusammenhängen. Das wäre dann bzw. errechnet werden mussten. Dies war dem der Fall, wenn sich beispielsweise die ener- Verfasser durchaus bewusst, weshalb die Fra- getischen Bestandsmerkmale bei den kWU, gebogenkonzeption eine weitestmögliche Ver- welche hier unterrepräsentiert sind, erheblich einfachung der Fragen und Sachverhalte bein- von denen der der WBG unterscheiden. Die haltete. Gleichzeitig wurde sich vor allem bei Ergebnisse sind aber gut mit denen, die be- den technischen Wertabfragen eng an geläufi- reits auf breiterer Basis z. B. durch den BBU gen Kategorien und Maßstäben orientiert, um (2012a) gewonnen wurden, vereinbar, wie die faktische Unklarheiten auszuschließen. Eine – Stichproben zum Wohnungsbestand allgemein ebenfalls vorab aussortierte – Abbrecherzahl oder auch zu den Sanierungsständen in den von vier Teilnehmern deutet des Weiteren da- Wohnungsunternehmen zeigen. Auch aus der rauf hin, dass sich der Umfang der Erhebung räumlichen Verteilung der Teilnehmenden lässt letztlich negativ auf die Ausschöpfungsquote sich kein systematischer Ausfallzusammenhang ausgewirkt hat. Sozial- resp. wirtschaftswis- ablesen. Der relative Anteil der antwortenden senschaftliche Umfragen dieser Art müssen in Wohnungsunternehmen aus der Berliner Me- der Praxis insofern immer den Spagat zwischen tropolregion entspricht annähernd dem der angestrebter forscherischer Erkenntnistiefe und ursprünglich angeschriebenen Unternehmen Teilnehmerfreundlichkeit meistern, was hier zu im Verhältnis zu denen aus den weiteren Lan- Ungunsten des Letzteren nur in Teilen gelungen desteilen. Es kann daher angenommen wer- ist. den, dass es sich um zufällige Antwortausfälle handelt, die die Qualität der erhobenen Daten nicht einschränken. Dennoch muss beim Blick auf die absolute Teilnehmerzahl von neun an- gemerkt werden, dass die Befragungserbnisse nur als eingeschränkt repräsentativ bewertet werden sollten, da insbesondere die Antwor- tenvarianz im Vergleich zum Spektrum mög- licher Ausprägungen der untersuchten Be- standsmerkmale mitunter gering ist.

Auch kam es vor, dass Fragen nicht oder nur teilweise beantwortet wurden und somit Werte fehlen. Das führte in einem Fall dazu, dass der entsprechende Fragebogen vorab als nicht ver- wertbar aussortiert wurde. An anderen Stellen

Umfrage bei den brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen 71 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Wohnungsbau allgemein – Die Entwicklungsperspektiven von der Metropolregion und brandenburgischem Außenraum unterscheiden sich maßgeblich. Aktuell ist die Leerstandssituation mehrheitlich entspannt. Auf Grundlage der Bevölkerungsentwicklung bleiben die Bestandszahlen in naher Zukunft stabil. Das Leerstandsrisiko wird jedoch langfristig die Wohnungsunternehmen in den peripheren Landesteilen erneut stark belasten und einen entsprechend hohen Rückbaubedarf auslösen. – Gebäude aus der DDR-Epoche machen den größten Anteil aus und sind gleichzeitig von größerem Leerstand betroffen. Insbesondere die Siedlungen, die zwischen 1965 und 1990 an den Rändern der Städte errichtet worden sind, haben perspektivisch schlechte Entwicklungs- chancen. Energetische Gebäudeeffizienz – In über der Hälfte des erhobenen Gesamtbestandes wird bereits heute ein Heizungsverbrauch 2 von weniger als 100 kWh/m AW·a erreicht. Weitere Energieeinsparungen, soweit sie die Vorgaben der EnEV erfüllen sollen, können hier nur noch mit hochenergetischen Sanierungen erreicht werden. – Der Anteil von Gebäuden, die aktuell dem KfW-Effizienzhausstandard entsprechen liegt bei rund 5 %. – Bei und 90 % aller WE sind bislang Maßnahmen zum Wärmeschutz sowie Heizungsmoder- nisierungen durchgeführt worden. Die umfangreichsten Komplexsanierungen liegen dabei bereits mehr als 10 Jahre zurück. – Der auch auf lange Sicht bestimmende Wärmeträger ist mit 90 % die Fernwärme. – Die größten Energieeinsparpotenziale werden vornehmlich in den älteren Gebäudebeständen aus den Jahren vor 1965 gesehen. Jüngere Plattenbauten werden, obwohl sie einen nicht unerheblichen Anteil an den unsanierten Beständen ausmachen, nur bedingt in energetischen Investitionsstrategien vorgesehen. – Energetische Investitionen, insbesondere jene, bei denen der Effizienzhausstandard umgesetzt wird, sind in hohem Maße nur mit staatlich geförderten finanziellen Anreizen umsetzbar. Einsatz erneuerbarer Energien – Regenerative Energieträger führen aktuell noch ein Nischendasein. Einzelne Technologien kommen in Einzelobjekten oder kleineren Quartieren, häufig Projekten mit Modellcharakter, zum Einsatz. Wohnungswirtschaftliche Einschätzung des energetischen Umbaus – Energiethemen stehen vor allen Dingen hinter sozialen und demografischen Problemlagen und den damit verbundenen ökonomischen Notwendigkeiten und Zielsetzungen für die Be- standsentwicklung zurück. – Am problematischsten wird das Anwachsen der Energiekosten gesehen, was hinsichtlich oft- mals negativer Sozial- und Kaufkraftentwicklungen in der Mieterschaft äußerst konfliktträchtig ist. – Der weitere baulich-energetische Entwicklungsbedarf ist vor allem vor dem Hintergrund fehlen- der Investitionspotenziale in den Unternehmen als beschränkt einzuschätzen. – Auch die Möglichkeiten für erneuerbare und dezentrale Energiesysteme werden gering einge- schätzt.

Tab. 13: Zusammenfassung der Umfrageergebnisse.

72 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

IV.4 Auswertung der Wohnflächen für kleinere Haushalte). Barriere- armer Wohnraum wird aber auch von jüngeren Expertengespräche Schichten, z. B. Familien mit Kindern geschätzt. Bauliche Investitionen dieser Art schließen je- IV.4.1 Wohnungsbauunternehmen doch weitere energetische Optimierungen nicht aus. Je nach gegebenem Sanierungszu- Das Erkenntnisinteresse an den Gesprächen stand zu entwickelnder Projekte eröffnen sich mit Vertretern aus den Wohnungsunternehmen durchaus Möglichkeiten zumindest geringin- lag darin begründet, konkrete, aber dennoch vestive Maßnahmen zur Energieeffizienz ge- verallgemeinerbare Erfahrungen und Sichtwei- koppelt vorzunehmen. sen, die keinen Eingang in die Umfrage finden konnten, aufzunehmen und gleichzeitig im Di- Erneuerung des Wärmeschutzes in der Lebens- alog zu erörtern. Schwerpunkte wurden beson- zyklusbetrachtung ders auf einzelne energiebezogene Projekte, die perspektivischen Einschätzungen zu ener- Flächendeckende Komplexsanierungen haben getischen Maßnahmen vor Ort und deren Re- weitestgehend in den 1990ern stattgefunden. levanz im allgemeinen Aufgabenspektrum der Das Jahr 1995 als Beispielreferenz nehmend, Unternehmen gesetzt (vgl. Gesprächsleitfaden heißt das, dass der nächste größere Erneue- im Anhang). rungszyklus bei einer angenommenen Zeit- spanne von 35 Jahren (vgl. Abschnitt II.3.1) Soziodemografische Entwicklung nicht vor 2030 ansteht. Das setzt zusätzlich voraus, dass die energetische Qualität einzel- ner Bauteile wie der angebrachten WDVS sich bis dahin signifikant verschlechtert hat. Heute, nach ca. 15 bis 20 Jahren, ist an vielen WDVS- umpackten Wohngebäuden lediglich die opti- sche Erscheinung inzwischen teilweise veralgter Fassaden erneuerungsbedürftig. Energetische Schäden konnten dabei aber noch nicht fest- gestellt werden. Damit werden nun zwar erste Ergänzungssanierungen fällig, die im Wesentli- chen aber nicht energetisch wirksam sein wer- den.

Generell können Wohnbauten in (Beton-) Block-, Streifen- oder Großtafelbauweise – hier besonders die letzten Rationalisierungsstufen Abb. 47: eigene Aufnahme 2013. Vollsaniertes aus den 1980ern – mit recht guten energeti- Wohngebäude aus den 1980er Jahren mit nach- träglich angebrachtem Außenfahrstuhl in Straus- schen Ausgangswerten hinsichtlich des Wär- berg. meschutzes aufwarten. Das allgemeine Ener- gieeinsparpotenzial durch Ertüchtigungen an Wie bereits aus der Umfrage abzulesen ist, sind der Gebäudehülle war deshalb von Beginn große Leerstände derzeit nicht das drängends- an nicht immer hoch. Dies erklärt sich aus den te Problem auf den örtlichen Wohnmärkten. recht einfachen Bauformen und Kubaturen in Der Entwicklungsbedarf der Wohnungsunter- Verbindung mit oftmals glatten Außenwandflä- nehmen wird dennoch von demografischen chen. Strukturprozessen bestimmt, die zuvorderst mit der Überalterung der Bewohnerschaft zu- Energetische Merkmale als Vermarktungspo- sammenhängen. Die Bestandsplanung richtet tenzial sich folglich nach den Marktchancen für ange- passte Wohnungsangebote, die altersgerecht, Energiethemen sind momentan vor allem unter- also weitgehend barrierefrei sind. Z. B. werden nehmensintern wichtig. Es gibt Bestrebungen, Fahrstühle in 5- und 6-geschossigen Wohnblö- den Energieverbrauch besser zu steuern und cken kontinuierlich nachgerüstet. Auch Woh- zu beobachten, so findet im Zuge von Maß- nungszuschnitte werden verändert, etwa um nahmen zur Anlageneffizienz ein Ausbau von die Bezahlbarkeit zu sicherzustellen (kleinere

Auswertung der Expertengespräche 73 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

etwa Gebäudeleittechniken und der Fernüber- Energiesituation in Schwedt, das nahezu voll- wachung statt. Energie ist aber nach außen hin ständig aus industriell produzierter KWK-Wär- nur in Einzelfällen, z. B. bei der Vermarktung me versorgt wird, auch vergleichsweise ent- von besonders effizienten Neubauobjekten, ein spannt. Leitthema. Aus Sicht der Mieter lässt sich kaum eine erhöhte Problemwahrnehmung zu Kli- Umstellung der Wärmeversorgung maschutz und Energiethemen nachvollziehen. Einzig die Preisgestaltung bzw. Entwicklung bei Zu den Voraussetzungen, unter denen sich eine den Betriebskosten ist von größerer Bedeu- Umstellung der Energieversorgung als vorteil- tung. Wenn sich nun aber Kosteneinsparungen haft erweisen kann, sind also insbesondere mit der Modernisierungsumlage verrechnen, gravierende örtliche Preisschübe zu zählen. fehlen den Wohnungsunternehmen selbst an Solche Umstellungslösungen können Contrac- dieser Stelle Argumente für die Vermarktung. tingmodelle bieten. Dabei tritt der Contractor Denn die langfristige Energiepreisentwicklung an die Stelle des vorherigen (örtlichen) Ener- ist für den Mieter zunächst einmal hypothetisch, gieversorgers, der Energiepreis und dessen sodass die aktuelle Höhe des Gesamtmietzin- Progression sind Bestandteil der vertraglichen ses das entscheidende Kriterium bildet. Aushandlungen. Vorteile sind darin zu finden, dass über die freie Anbieterwahl am Energie- Energiekosten und örtliches Preisgefüge markt eine hohe Preistransparenz gewährleistet ist. Da das Preisgefüge sich von Stadt zu Stadt teils deutlich unterscheidet, können nur individu- Einsatz erneuerbarer Energien elle Erfahrungen abgebildet werden. Deutlich wird hierbei jedoch, dass die Steuerung von Regenerative Quellen bieten derzeit nur in Ein- Schrumpfungsauswirkungen einer intensiven zelfällen Alternativen. Die Investitionen in er- Abstimmung zwischen Kommune, Energiever- neuerbare Technologien sind aktuell noch zu sorgern und Wohnungsunternehmen bedarf. kostenintensiv. Kostenvorteile aus der Bewirt- Wenn Fernwärmenetze nur noch defizitär er- schaftung gegenüber konventionellen Energie- halten werden können, haben die Gemeinden, trägern zahlen sich nur äußerst langfristig aus. sofern sie am Versorgungsunternehmen betei- Die Refinanzierung über Mieteinnahmen ist in ligt sind, verständlicherweise kein Interesse da- den vorherrschenden niedrigen Preisgefügen ran, dass Wohnbestände vom Netz genommen ohnehin sehr schwer. Auch der indirekte Bezug und von anderen Energieanbietern versorgt erneuerbarer Energien über den Versorger, was werden. Dahingegen ist es ein nachvollzieh- bei Contractingmodellen eine bewusste Anfor- bares Interesse der Wohnungsunternehmen, derung der Wohnungsunternehmen sein kann, nicht zwangsweise steigenden Preisentwick- ist derzeit mit teilweise erheblichen Preisunter- lungen unterworfen zu sein, sondern auch aus schieden verbunden und stellt daher eine noch alternativen Angeboten auf dem Energiemarkt tendenziell unattraktive Gestaltungsmöglich- auswählen und die Versorgung im Einzelfall keit dar. umstellen zu können. Aktuelle Beispiele für der- artige Konflikte finden sich z. B. in Wittstock, Nutzung von Förderinstrumenten Wittenberge und Lübben. Die staatlichen Förderungen über die ILB oder Dass energetisch sinnvolle Stadtumbaustrate- die KfW werden einhellig als zu bürokratisch gien mit klaren Zielen für alle Seiten akzeptier- kritisiert. Der entstehende Verwaltungsauf- bare Ergebnisse hervorbringen können, zeigt wand, der vor allem aus umfangreichen Nach- die Stadt Schwedt/Oder. Der hiesige Rückbau weispflichten gegenüber den Kreditgebern der Netzinfrastruktur sorgt nicht für unnöti- entsteht, wird als hinderlich empfunden. Die ge Preiserhöhungen durch den Versorger. Die Zinskonditionen der Darlehen sind nur dann langfristige städtebauliche Ausrichtung ist in attraktiv, wenn sie sich von denen privater Ban- intensiven Planungsrunden mit allen Akteuren ken deutlich abheben. abgestimmt worden, sodass durch flächenhaf- te Komplexabrisse in Stadtrandsiedlungen aus der DDR-Epoche die Netzeffizienz weitgehend beibehalten werden konnte. Allerdings ist die

74 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

IV.4.2 Quartiersbezogene Kommune kann Anstöße vermitteln und Pro- Planungen zesse begleiten, ist ansonsten aber darauf be- schränkt, die regelungsgerechte Umsetzung Die an der Quartiersplanung teilnehmenden einzelner Maßnahmen zu überwachen. Von Gemeinden in Brandenburg waren im Frühjahr Seiten der Stadtplanung lässt sich auf formel- 2013 noch in der Bearbeitungsphase der Kon- lem Wege die Umsetzung innovativer energe- zepte, konnten aber bereits auf verschiedenen tischer Vorhaben aufgrund fehlender gesetzli- Workshops des MIL seit Herbst 2012 erste Zwi- cher Instrumente im Bauplanungsrecht kaum schenergebnisse, hauptsächlich Bestandsana- koordinieren. Die Steuerungsmöglichkeiten lysen und Zielformulierungen, präsentieren. sind im Neubaubereich mit Bebauungsplänen Festzustellen ist, dass es sich um hochgradig und städtebaulichen Verträgen wesentlich grö- akteurszentrierte Konzeptionen handelt, die ein ßer. Auch die Novellierung des BauGB 2011 hohes Maß an Beteiligung und Engagement ist im Moment in der Stadtsanierungspraxis erfordern. Es werden auch äußerst unterschied- noch nicht von Belang. liche Gebiete mit einer demgemäß großen Va- rianz an Themen und Zielsetzungen betrach- tet, die Schwerpunkte liegen aber ganz klar IV.5 Bewertung und auf Innenstadtquartieren. Allen gemeinsam ist außerdem, dass bei allen vorkommenden Diskussion der Nutzungsmischungen Wohnbelange berührt Ergebnisse werden, somit auch kommunale und genos- senschaftliche Wohnungsunternehmen zumeist beteiligt sind. Die stadträumliche Konzentration IV.5.1 Stand der energetischen der Quartierskonzepte liegt im Moment also Gebäudeeffizienz und ganz im Sinne der Innenentwicklung auf den Wärmeversorgung Kernstädten und der Ertüchtigung innenstadt- naher Bereiche, die vornehmlich den Sied- Ziel der Umfrage war es, herauszufinden, auf lungstypen ST 5 bis ST 8 (vgl. w.o. IV.2.2) mit welchem Stand sich Wohnungsunternehmen relativ hohen Wärmebedarfsdichten zuzuord- in Brandenburg aktuell hinsichtlich der ener- nen sind. Für diese Quartiere sind mehrheitlich getischen Sanierung ihrer Bestände und der stabile Entwicklungsaussichten anzunehmen, Verwendung effizienter oder aus erneuerba- weshalb bestandssichernde Neuordnungsstra- ren Quellen gespeister Energie in der Wär- tegien im Vordergrund stehen. Der Ausbau in- meversorgung befinden. Heute ist bei dem novativer Energiesysteme stößt hier gegenüber Hauptanteil der Bestandsobjekte, nachdem monostrukturellen Wohnsiedlungen am Rande breitgefächerte Sanierungen, die wiederum der Stadt auf ungleich bessere Entwicklungsvo- größtenteils vor bereits über zehn Jahren statt- raussetzungen. Durch die feste Einbindung von fanden, durchgeführt wurden, ein effektiver institutionellen Akteuren wie Energieversorgern Wärmedämmschutz vorhanden. Zusammen kommt es in einigen Konzeptansätzen bereits mit ähnlich großen Fortschritten bei den Hei- zu durchaus verbindlichen Zielformulierungen, zungsanlagen konnten der Energieverbrauch die ein mitunter klares Investitionsinteresse am in über der Hälfte der hier erfassten Woh- Betrieb neu zu installierender Energiesysteme nungen auf ein Niveau von unter 100 kWh/ m2 ·a gesenkt werden. Die Wohnbauten vermuten lassen. Aber auch die Ansprache AW und Einbindung privater Eigentümer wird un- aus der DDR-Periode weisen bauphysikalisch terschiedlich gehandhabt und hat zum Beispiel und konstruktiv ebenfalls durchaus gute in zentralen Altbauquartieren mit kleinteiligen energetische Ausgangseigenschaften auf. Nutzungsmischungen Priorität. Die unterschiedlichen Baualters- und Gebäudetypen in massiver oder industrieller An den bestehenden Akteurskonstellationen Bauweise sind, nachdem flächendeckend Sa- und Interessenlagen wird gleichwohl deutlich, nierungs- und Abdichtungsmaßnahmen sowie dass Energieeffizienz und die Nutzung regene- Erneuerungen bei den Fenstern vorgenom- rativer Alternativen, sofern sie über das durch men wurden, selbst nach heutigen Effizienz- EnEV und EnEG gesetzlich vorgeschriebene maßstäben von ordentlicher Qualität. Davon Maß hinausgehen soll, Sache der Investoren ausgenommen sind allerdings Bestände aus und vor allem der Energieversorger ist. Die dem Errichtungszeitraum von Anfang/Mitte der 1960er bis Anfang der 1980er Jahre, deren

Bewertung und Diskussion der Ergebnisse 75 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Konstruktionsprinzipien merklich höhere Trans- ihres Modellcharakters einige Abstriche bei der missionswärmeverluste verursachen. Der Anteil effektiven Wirtschaftlichkeit verkraftet werden unsanierter oder von einem noch signifikant können, begrenzt. Die Investitionskosten für hohen Verbrauch gekennzeichneter Objekte ist innovative Technologien sind zu hoch, die Prei- gering. Aus Sicht der Wohnungsunternehmen se für erneuerbare Wärme am Energiemarkt besteht aktuell daher kaum Anlass, flächende- (noch) ebenso. Die Frage nach den nötigen ckend weitere Effizienzmaßnahmen durchzu- Anreizen für die Wohnungswirtschaft, um sich führen. Die Spanne der noch zu erreichenden an neue Systeme anschließen, ist derzeitig nur Energieeinsparungen ist in vielen Fällen zu aus der Betrachtung der Preisentwicklung ver- gering, als dass sie die hohen Kosten hochef- schiedener Technologien und Wärmeträger fizienter Modernisierungsmaßnahmen rechtfer- heraus zu beantworten. Dezentrale, aus rege- tigen würde. nerativen Quellen gespeiste Systeme können dabei aller Voraussicht nach erst auf lange Gleichermaßen ist es auch wenig zielführend, Sicht Erfolg haben. Es wird in nächster Zeit bei Effizienzmaßnahmen nur im baukonstrukti- Modernisierungen der Heizanlagen vielmehr ven Sanierungsbereich zu suchen. Im Zuge darauf ankommen diese vorbereitend so aus- des allgemein ansteigenden Preisindexes für zurüsten, dass der Einsatz erneuerbarer Ener- konventionell erzeugte Wärmeenergie kommt gien in einem späteren Instandsetzungszyklus alternativen Energieträgern und innovativen ohne große Schwierigkeiten umgesetzt werden Versorgungssystemen ein wesentlich größerer kann. Einfluss als bisher zu. Einige Wohnungsunter- nehmen sind in ihrer Region von auffallend hohen Energiepreissteigerungen betroffen. IV.5.2 Entwicklungsperspektiven Unabhängig davon, ob diese Steigerungen und Handlungsoptionen auf die Intransparenz des Energiemarktes oder Wie zu Beginn der Untersuchung dargelegt, örtlich defizitäre Kostenentwicklungen bei den ist auf Grundlage der gewonnenen Ergebnisse Versorgern zurückgehen, sehen sich einzelne die Eignung dreier grundlegender Handlungs- Unternehmen dadurch inzwischen dazu veran- optionen der Wohnungswirtschaft zur Vollfüh- lasst, die Geschicke ihrer Wärmeversorgung rung weiterer energetischer Fortschritte im Be- in die eigenen Hände zu nehmen. Dezentrale, stand zu beurteilen. Das sind zur Erinnerung: quartiersnahe BHKW-Lösungen und individu- durchgreifende Sanierungsmaßnahmen, Er- ell gestaltete Contractingmodelle mit neuen neuerungen im Rahmen von Instandsetzungs- Energieanbietern können die Umstellung der zyklen oder geringinvestive Maßnahmen zur Wärmeversorgung besonders dort attraktiv Anlageneffizienz. machen, wo die Energieeinsparungsmöglich- keiten an den Gebäuden selbst nur begrenz- Dass eine zeitnahe Breitenwirkung von weiteren te Effekte gegenüber sonst unvorhersehbaren umfassenden bzw. durchgreifenden Maßnah- Entwicklungen im Energiesektor haben. Das men ausgehen kann, ist in Anbetracht der be- verlangt allerdings auch von den Unterneh- reits erreichten Sanierungsfortschritte im Grun- men, neben Wohn- zusätzlich zu Energieexper- de auszuschließen. Diese Gesamtmaßnahmen ten zu werden. Die Komplexität der Aufgaben bildeten bisher den Handlungsschwerpunkt in steigt immens. der brandenburgischen Wohnungswirtschaft. In vielen Fällen, in denen Sekundärfinanzierun- Regenerative Energieträger können auf lange gen über Kredite gewährt wurden, tragen die Sicht von dieser Entwicklung profitieren. Zum Wohnungsunternehmen noch über Jahre hin- jetzigen Zeitpunkt muss allerdings konstatiert weg an Rückzahlungen, die Finanzierung neuer werden, dass sie aus wohnungswirtschaftlicher Vorhaben dürfte allein schon deshalb schwierig Sicht noch nicht marktfähig sind. Die Nachfra- sein (MIL/BBU 2011: 4). Hinzu kommt, dass ge der Wohnungsunternehmen nach erneu- umfassende Sanierungen mit hohen Kosten- erbaren Energien ist auf Vorzeigeobjekte und aufwendungen, und zwar nicht nur energiebe- wenige Neubauvorhaben, bei denen aufgrund dingten, verbunden sind. Es bieten sich dafür nur noch unsanierte Objekte in geringerer Zahl mit einem hohen Energiebedarf an, denen zu- gleich in der Standort- und Markteinschätzung langfristige Vermietungsaussichten zugespro-

76 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Zielkonflikte auf schrumpfenden Wohnungsmärkten Energetische Modernisierung

Sozialräumliche Erhalt Stabilisierung preisgünstigen Wohnraums

Abb. 48: eigene Darstellung. chen werden können. Heute modernisierte allgemein mit einem 25-jährigen Zyklus veran- Gebäude müssen ein potenzieller Garant für schlagt werden. Generell ist jedoch mit Blick langfristige Einnahmen sein. Energiebezogene auf die bundespolitischen Klimaziele anzumer- vorteilhafte Wohneigenschaften können dies ken, dass das Zieljahr 2050 einen zeitlichen unterstützen, sind aber nicht der bestimmen- Spielraum vorgibt, in dem flächendeckend de Vermarktungsfaktor. Für bereits energetisch zyklische Instandsetzungsmaßnahmen mit ho- qualifizierte Wohnbestände, können dennoch her Wahrscheinlichkeit nochmals stattfinden. im Einzelnen weitere Effizienzmaßnahmen in Diese werden dann zweifelsohne energetische Betracht kommen. Nämlich dann, wenn die Schwerpunkte beinhalten. Mit dem in Branden- Bestandsstrategie Umbauvorhaben für nach- burg vorgegebenen Zeithorizont im Jahr 2030 frageorientierte Bedarfsanpassungen z. B. wird der zyklusbedingte Optimierungsspiel- für altersgerechte, barrierearme oder anders raum im Wesentlichen die Heizungssysteme geartete neue Wohnangebote vorsieht und betreffen. energietechnische Ergänzungen supplementär daran gekoppelt werden können. Sind die Oh- Die kurzfristig bzw. zyklenunabhängig nächst- nehin-Kosten der Maßnahmen von vorherein liegenden Effizienzpotenziale konzentrieren sehr hoch, verkleinern sich die Spielräume für sich auf niedrigschwellige investive Maßnah- energiebedingte Mehraufwendungen. men, ebenfalls an den Heizsystemen, die zu vergleichsweise geringen Kosten sowohl in un- Energetische Modernisierungen sind regelmä- sanierten, wie auch in teil- und vollmodernisier- ßig an die baulichen Erneuerungszyklen gebun- ten Objekten umgesetzt werden können. Die den. Zeithorizonte für die Nutzungsdauer ein- Möglichkeiten der Heiztechnik, den Verbrauch zelner Bauteile liegen oftmals bei weit über 30 effizient zu steuern, steigen zusehends, der Jahren. Bezogen auf die hauptsächlich in den energetische Nutzen ist teilweise als beachtlich 1990ern und frühen 2000ern durchgeführten einzuschätzen (MIL/BBU 2011: 6). Problema- Instandsetzungsmaßnahmen steht demzufolge tisch erscheint insofern, dass finanzielle För- noch eine beträchtliche Restnutzungsdauer be- derungen, etwa von der KfW, nicht (mehr) für vor, die es nach einer rein wohnungswirtschaft- geringinvestive Vorhaben gewährt werden. lichen Handlungslogik auch voll auszunutzen gilt. Bemerkenswerte, verallgemeinerungsfähi- Übersehen werden darf allerdings auch nicht ge Bauschäden, etwa im Zusammenhang mit der gesetzliche Rahmen für Energieeffizienz. WDVS-Lösungen, die dem entgegenstehen Bei jeder der zurückliegenden Neufassungen und dabei frühere energiewirksame Sanierun- der EnEV wurden die Anforderungen an die gen nötig machen würden, konnten im Rah- Energieeffizienz erhöht. Dadurch können Mo- men der Erhebung nicht erkannt werden. Die dernisierungsinvestitionen gehemmt werden, Erneuerung von Heizungsanlagen ist weniger weil höhere Kosten zur Erreichung der Stan- an bauliche Bedingungen geknüpft und muss dards veranschlagt werden müssen, die Wirt-

Bewertung und Diskussion der Ergebnisse 77 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Energetische Erneuerungsoptionen – Verhältnis von Investitionskosten und Energieeinsparung

Energiebedingte Investitionskosten

(CO2-Vermeidungs- kosten) Erneuerbare Lösungen Durchgreifende Maßnahmen Gekoppelte Maßnahmen Geringinvestive Anlageneffizienz

Energieeinsparung

CO2-Vermeidung

Abb. 49: eigene Darstellung. schaftlichkeit der Maßnahmen also wiederum marktbare innerstädtische Quartiere erhalten verschlechtert wird. Die kommende EnEV 2014 regelmäßig den Vorzug vor industriellen Groß- sieht im Entwurf keine Verschärfung der Regeln wohnsiedlungen am Stadtrand. für den Bestand vor (Rathert v. 09.01.2013), langfristig wird sich aber auch das Vorgabenni- Die Umfrage unter den Wohnungsunternehmen veau für den Bestand wieder erhöhen. hat bestätigt, dass die negative Bevölkerungs- entwicklung genau wie die Überalterung der Bewohner die bei Weitem drängendsten Pro- IV.5.3 Konflikte mit der sozialen bleme darstellen. Gegenüber dieser Einschät- Entwicklung und zung rücken energetische Belange – eingedenk Stadtumbaustrategien der bereits bestehenden Gebäudeeffizienz – in den Hintergrund des unternehmerischen Han- Die oben erörterten Aspekte stellen auf die delns. Die zukünftige Wohnbedarfssituation ist Energiekostenersparnis als Wirtschaftlichkeits- deutlich von den demografischen Perspektiven kriterium ab. Das bestandsbezogene Erneu- geprägt. Diese unterscheiden sich für den Ber- erungspotenzial ist vor allem deshalb einge- lin nahen im Vergleich zum weiteren Landes- schränkt, weil zusätzliche Effizienzbemühungen raum eklatant. Insbesondere nach 2016, also nur verhältnismäßig geringe Energieeinspa- mit mittel- bis langfristiger Perspektive, wird rungen bewirken. In der Umfrage sowie den die Bevölkerungsabnahme in den peripheren Expertengesprächen wurde deutlich, dass die Regionen die Wohnraumnachfrage sinken las- Nachfrage nach energetischen Projekten unter sen und größere strukturelle Leerstände her- dem Paradigma der Schrumpfung sowie der vorrufen. Diesen ist voraussichtlich damit zu regional defizitären Strukturentwicklung derzeit begegnen, einen Teil der Bestände vom Markt spürbar gehemmt ist. Die Wirtschaftlichkeitsab- zu nehmen. Die Bestandsplanungen der Woh- schätzungen für Investitionen sind immer auch nungsunternehmen werden diesen Rückbaube- von der Situation auf dem Wohnungsmarkt ab- darf i. d. R. bereits heute dergestalt berücksich- hängig. Die Vermietungs- bzw. Einnahmepo- tigen, dass etwa un- oder teilsanierte Objekte tenziale richten sich zuvorderst nach den vor- als Abrissreserve vorgehalten werden. Weitere handenen Objekt- und Standortqualitäten. In Modernisierungsbemühungen sind hier aus- von problembehafteten Sozialstrukturen sowie zuschließen. Stadträumlich konzentrieren sich städtebaulichen und infrastrukturellen Defiziten Investitionsvorhaben vornehmlich auf innen- gekennzeichneten Stadtgebieten werden ener- stadtnahe Bestände, sofern im Einzelfall keine getische Investitionen genauso unterlassen wie besonderen Lagequalitäten für andere Stand- in wenig attraktiven Gebäudetypen. Gut ver- orte sprechen. Die Abnahme der Bevölkerung und die Altersentwicklung gehen Hand in Hand

78 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen mit der schwindenden Wohnkaufkraft der IV.5.4 Entwicklungsbedarf im Haushalte. Investitionen in die Bestandsanpas- Quartierszusammenhang sung sind dadurch ohnehin problembehaftet, die Refinanzierung zusätzlich energiewirksamer Die energetische Quartiersplanung ist als Inst- Modernisierungen lässt sich in Anbetracht feh- rument der kommunalen Planung zu verstehen, lender Mietsteigerungspotenziale nur schwer das mittels raum- und eigentümerübergreifen- wirtschaftlich gestalten. der Konzepte, den energetischen Umbau städ- tischer Bau- und Versorgungsstrukturen steuern Da diese wohn- bzw. sozialökonomischen soll. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft stellt sie Problemlagen seit jeher Kernthema des Stadt- vielmehr ein flankierendes Planungswerkzeug umbau Ost sind, kommt der örtlichen strate- dar, mit dem die Maßnahmen zur effizienten gischen Ausrichtung des Stadtumbaus eine Gebäudesanierung sowie Energieversorgung tragende Rolle zu. Auf Grundlage von teilräu- in den Kontext städtischer Zielvorgaben ein- mlichen Entwicklungsabschätzungen werden geordnet und durch die übergreifende Koor- Stadtgebiete in Rückbau-, Erhaltungs- oder dinierung prozessual unterstützt werden. Die Umgestaltungstypen unterteilt. Neben dem Quartiersplanung war deshalb auch nicht Entwicklungsleitbild der Stadt folgenden städ- Gegenstand der Umfrage, wohingegen alle tebaulichen Erwägungen werden die Ziele des am KfW-Stadtsanierungsprogramm beteiligten Stadtumbaus aber weitgehend deckungsgleich Kommunen in die Erhebung mit einbezogen mit den Bestandsstrategien der Wohnungsun- wurden. Aus der antwortenden Teilnehmer- ternehmen gestaltet. Von den bisherigen Stadt- menge konnten jedoch keine expliziten Rück- umbauerfahrungen ausgehend und auch auf schlüsse gefasst, dafür aber aus den Gesprä- Grundlage der Aussagen der befragten Woh- chen mit Planungsbeteiligten aufschlussreiche nungsunternehmen zeichnet sich ab, dass vor Erkenntnisse gewonnen werden. allen Dingen Großwohnsiedlungen weiterhin die größten Leerstände auf sich vereinen wer- Der wichtigste Faktor für die Qualität der Er- den. Dementsprechend werden auch die größ- gebnisse der akteurszentrierten Quartiers- ten Rückbaupotenziale hier identifiziert. Da planung ist die erfolgreiche Einbindung aller sich nun aber die Planungshorizonte der Woh- Betroffenen, auch über die Wohnungsunter- nungswirtschaft zum Teil über Zeiträume von nehmen hinaus. Inhaltlich muss im Mittelpunkt zehn bis 20 Jahren erstrecken und gleichzeitig stehen, den energetischen Zustand aller Ge- die Aktivitäten im Stadtumbau größtenteils von bäude und Strukturen so detailliert wie möglich Förderzusagen abhängig sind, ist es nicht un- zu erfassen, um schließlich den Entwicklungs- kritisch zu sehen, dass für einige Bestände mit bedarf raumwirksam festzulegen. Mit Hilfe der ungünstigen Bewirtschaftungsaussichten über Quartiersplanung wird somit die Umsetzung längere Zeit keine baulichen Strategien und von Energieeffizienz in städtebaulichen Zu- noch weniger energetische Konzepte vorlie- sammenhängen systematisiert und die nötige gen. So konzentrieren sich z. B. in unsanierten Datengrundlage für umfassende Planungsent- Plattenbautypen häufig einkommensschwache scheidungen gelegt. Bewohnerschichten, die verhältnismäßig hohe Aus dem wohnungswirtschaftlichen Portfolio- Energiekosten tragen müssen, weil eine ener- management ist dieses Vorgehen bereits be- getische Investition mit Blick auf den langfristi- kannt. Hier sind Modernisierungsvorhaben gen Objektabriss aus Anbietersicht nicht sinn- „in eine übergreifende Strategie zur Weiter- voll ist. Eine Aufgabe des zunehmend auch an entwicklung von Wohnquartieren und Gebäu- Energieeffizienzthemen auszurichtenden Stadt- debeständen“ eingebettet (GdW 2011: 76). umbaus muss die Lösung derartiger Konflikte Damit erhöhen sich allerdings auch die An- sein. Gemessen am öffentlichen Versorgungs- forderungen an die Grundlagenermittlung im auftrag insbesondere der kWU, gilt es genauso, Gegensatz zur Betrachtung von Einzelgebäu- weitere Energieeffizienz- und Modernisierungs- den (a. a. O.: 75; IWU 2008: 49). Für die maßnahmen in Einklang mit der steigenden energetische Ertüchtigung im Quartier ist also Energiearmut der Haushalte, dem Erhalt preis- die umfassende technische Energieeinsatz- und günstigen Wohnens für einkommensschwache Effizienzdokumentation von größter Wichtig- Mieterschichten und einer damit verbundenen sozialräumlichen Stabilisierung zu bringen.

Bewertung und Diskussion der Ergebnisse 79 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

keit. Doch ein derart ausgeprägtes Portfolio- erhöht somit die strategische Planungssicherheit management wird nicht in jedem Unterneh- für die Wohnungsbauunternehmen. men betrieben. Gerade hinsichtlich der weiter Außerdem können in einem anschließenden zurückliegenden Sanierungsmaßnahmen ist Umsetzungsschritt die Ergebnisse der Konzepte anzunehmen, dass viele Detailinformationen in eine gebietsbezogene Förderkulisse über- wie etwa zu Bauausführungen heute nicht mehr führt werden, die u. a. den energetischen Ent- überall systematisch dokumentiert sind. Ener- wicklungsbedarf der kWU und WBG berück- getische Gebäudedaten lassen sich inzwischen sichtigt und neben anderen Maßnahmen deren zwar gut mit dem Energieausweis nachvollzie- Sanierungsvorhaben begleitet. hen, dennoch verbleiben Informationslücken. An diesem Punkt kann die Quartiersplanung nahtlos ansetzen, indem eine Tiefengebäude- IV.6 Schlussfolgerungen diagnose, von der ebenso alle anderen betei- ligten Eigentümer profitieren, im Rahmen der Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass Bestandsaufnahme vorgenommen wird, die so energetische Verbesserungen im kommunalen auch den Wohnungsunternehmen zum Vorteil und genossenschaftlichen Wohnungsbestand gereicht. Gleiches gilt für die Wärmebedarfs- Brandenburgs in der nahen Zukunft nur noch konzeption, für die ebenfalls eine Vielzahl tech- bedingt mit umfassenden Sanierungsvorhaben nischer Parameter im Planungsvorlauf bekannt zu lösen sein werden. Gerade in den Bereichen sein muss. Wärmedämmschutz an der Gebäudehülle und energiewirksame Ertüchtigung im Bestand sind den Möglichkeiten zur weiteren Energieeinspa- Schematischer Ablauf einer rung bauliche und wirtschaftliche Grenzen ge- Quartiersplanungsmaßnahme setzt. Quartiersdefinition Baulich, da, wie die Untersuchung deutlich Objektscharfe Bestandsaufnahme und Analyse gezeigt hat, ein beachtlicher Teil des Bestands selbst nach Maßstäben derzeitiger Effizienz- Formulierung der Entwicklungsstrategie für standards kaum verbesserungswürdig ist. Ener- Bestände und Energieversorgung giebedarf und Verbrauch in den bereits baulich sanierten Wohngebäuden liegen auf einem Erarbeitung von objektscharfen Niveau, das selbstverständlich noch nicht den Maßnahmenkatalogen für Bestandsgruppen Klimazielen 2050 gerecht wird. Die Kennwer- te sind aber im Vergleich zu etwa typischen Machbarkeitsprüfung: technische, rechtliche, Altbaubeständen vor 1949, die zumeist von zeitliche Rahmenvorgaben privater Hand vermietet werden, beachtlich niedrig. Es wird klar, dass mit den umfangrei- Umsetzung im Rahmen weiterer chen Bestandsinvestitionen, die in den letzten Förderkulissen zwei Dekaden geleistet wurden, auch erheb- Tab. 14: Schematischer Ablauf einer Quartierspla- liche energetische Fortschritte erreicht worden nungsmaßnahme. Eigene Darstellung. sind. In dem Teilsegment des Wohnbestandes der brandenburgischen kWU und WBG ist der Das KfW-Programm 432 bietet den Kommu- Grundstock für die Energiewende in Form ei- nen bei lukrativen Fördersätzen (65 % der ner hohen Sanierungsquote bereits vorhanden. Kosten plus komplementäre Finanzierungen) also die Möglichkeit, tiefgreifendere Bestand- Die Qualifizierung der Bestände mit baulichen serhebungen mit stärker gebäudeenergiebe- Mitteln weiter anzuheben, scheitert weiterhin zogenen Schwerpunkten zu erstellen, als es im Moment an den regionalen realwirtschaft- bisher in Energie- und Klimakonzepten der Fall lichen Bedingungen der Wohnungsbauunter- ist. In Zusammenarbeit mit der Wohnungswirt- nehmen. Die ökonomisch begrenzenden Fak- schaft ergeben sich zahlreiche Möglichkeiten, toren sind primär: Informationsdefizite und Lücken zu schließen. Die städtebauliche Qualifizierung der – Die Entwicklungsperspektiven auf dem Wohnbestände im Quartierskonzept leistet nicht regionalen brandenburgischen Woh- zuletzt einen Beitrag zur Bestandssicherung und nungsmarkt, die von Überalterungs-

80 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

und Schrumpfungsprozessen sowie vornehmlich in den innenstadtnahen älteren negativen Sozialprognosen, sprich Gebäudebeständen aus den Jahren vor 1965 Einbußen in der Wohnkaufkraft der gesehen. Jüngere Plattenbauten werden, ob- Haushalte, insbesondere in den Ber- wohl sie einen nicht unerheblichen Anteil an lin fernen Landesteilen, geprägt sind. den unsanierten Beständen ausmachen, nur Wobei einschränkend erwähnt werden bedingt in energetischen Investitionsstrategi- muss, dass zumindest die gesellschaft- en vorgesehen. Aus diesem Grunde wird die liche Veralterung genauso auch in der Energieeffizienzdiskrepanz zum energiepoli- Metropolregion stattfindet. tisch anzustrebenden Niedrigverbrauch bei ei- nem guten Teil der Gebäude mit einem hohen – Die teils hohe Steigerung von Ener- Verbrauchskennwert von mehr als 100 kWh/ giekosten, durch die die sog. Zweite m2 ·a, die immerhin die verbleibenden 45 % Miete, also warme Betriebskosten, AW des Erhebungsbestandes stellen, auf längere kontinuierlich in die Höhe steigen und Sicht bestehen bleiben. damit Kostenvorteilen aus energetischen Einsparmaßnahmen zuwiderlaufen. Die Leerstandsentwicklung und auf städtebau- – Die allgemein kritisch zu beurteilende lich kompakte Siedlungsstrukturen ausgerich- Wirtschaftlichkeit energetischer Inves- tete Leitbildkonzeptionen in den Kommunen titionen, die sich nur über hohe Miet- begrenzen in energetischer Hinsicht auch die steigerungspotenziale im Anschluss Entwicklungschancen von randstädtischen an die Maßnahmen herstellen lässt. Großwohnsiedlungen. Investive Maßnahmen Die allgemeine Mieten- und Kaufkraft- sind hier kaum noch zu erwarten. Dabei muss entwicklung wie auch die mögliche erwähnt werden, dass vor dem Hintergrund der Kostenumlage bereits zurückliegender Schrumpfung der regionale Energieverbrauch Modernisierungen lassen hier in weiten zwar in der Summe und damit auch im Wohn- Teilen des Landes kaum Spielräume für bereich sinken wird, allerdings verschlechtert die Wohnungswirtschaft. sich dabei ohne ein steuerndes Eingreifen der Kommunen die gesamtstädtische Energieeffizi- – Die lange Nutzungsdauer von Bauteilen enz. und Heizungen bzw. die langen Erneue- rungszyklen in der Wohnungswirtschaft, Der in der Studie verwendete Leitbegriff des die zumindest auf kurze bis mittelfristige energetischen Umbaus erweitert die rein ge- Sicht weiteren breitgefächerten Sanie- bäudebezogene Modernisierungsbetrachtung rungen im kommunalen und genossen- auf den technisch-infrastrukturellen Komplex schaftlichen Bestand entgegenstehen. der Energieversorgung, welcher sukzessive In der Umfrage und den Expertengesprächen größere Anteile in den Aufgabenbereichen der wurde dieses Problembild, das in dieser Form Wohnungswirtschaft einnimmt. Erneuerbare auch das Thesengerüst der Untersuchung ab- Energien und innovative Energiesysteme kön- bildet, eindrücklich bestätigt. nen einen maßgeblichen Beitrag zur Energie- wende leisten, sie bedürfen dabei aber auch Ebenso konnte dargestellt werden, dass sich größerer Planungs- und Koordinierungsakti- im demografischen Entwicklungszusammen- vitäten, welche nun von den Wohnungsunter- hang des Landes Brandenburg die Stadtent- nehmen mit bewältigt werden müssen. Aller- wicklungsprozesse auf spezifische Weise mit dings sind die Chancen für breitentaugliche der energetischen Entwicklung im Wohnbe- erneuerbare und dezentrale Energiesysteme stand überlagern, wobei die dargelegten Er- im Moment noch als gering einzuschätzen. Die gebnisse in ihrer grundlegenden Ausprägung Fernwärme ist der dominierende Energieträ- gewiss auch auf die restlichen ostdeutschen ger im kommunalen und genossenschaftlichen Bundesländer übertragen werden können. Die Wohnungsbestand. Eine Abkehr von dieser Eignung bestimmter Bautypen für energeti- Versorgungsform kommt grundsätzlich nur in sche Investitionen wird grundsätzlich von dem Frage, wenn die siedlungsstrukturelle Wär- allgemeinen Sanierungszustand und stand- mebedarfsdichte durch Bevölkerungsabgänge ortbedingten Qualitäten, die für die Vermie- und damit verbundene Wohnungsabrisse der- tungsaussichten bestimmend sind, beeinflusst. maßen absinkt, dass die Netze nur noch defizi- Die größten Energieeinsparpotenziale werden tär betrieben werden können. Dadurch steigen

Schlussfolgerungen 81 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

die örtlichen Energiepreise. Die Umstellungs- hürden auf quartiersnahe Lösungen sind je- doch hinsichtlich des Planungs- und Kosten- aufwands weiterhin sehr hoch.

Besonders in Neubauten aus den letzten Jah- ren wurden dennoch regenerative Technologi- en vor allem zu demonstrativen Zwecken ein- gesetzt, aber auch, um deren Praxistauglichkeit zu testen und auf den Bestand übertragbare Informationen zu gewinnen. Die gesammelten Erfahrungen zeigen jedoch, dass diese Kon- zepte nur unter besonders günstigen Rahmen- bedingungen lohnenswert sind, da sie sich erst über lange Zeiträume hinweg rentieren. Rege- nerative Lösungen werden auf längere Sicht nur Nischen am Mietwohnungsmarkt bedienen können. Absolut maßgebliches Kriterium für das Investitionsinteresse der Wohnungswirt- schaft in Energieeffizienz und regenerative Op- tionen und damit auch die größte Hürde für die Energiewende ist und bleibt die Wirtschaftlich- keit energetischer Maßnahmen.

Dieser Fakt ist auch von Seiten der Stadtpla- nung nicht beeinflussbar. Es konnte allerdings aufgezeigt werden, dass das neue Instrumenta- rium des energetischen Quartiersentwicklungs- konzepts Bestandsstrategien der Wohnungs- unternehmen flankierend begleiten kann. Der kleinteilige Planungsmaßstab im Quartiers- zusammenhang deckt sich zudem mit woh- nungswirtschaftlichen Vorgehensweisen in der Bestandsentwicklung, wodurch die Belange der Wohnungsunternehmen leichter in die teilräu- mliche Planung zu integrieren sind. Sofern es gelingt, die Ergebnisse der Konzepte zu einem späteren Zeitpunkt in eine gebietsbezogene Förderkulisse der Stadterneuerung zu überfüh- ren, kann der energetische Umbaubedarf der kWU und WBG konkret berücksichtigt und ne- ben anderen Maßnahmen wirksam unterstützt werden.

82 Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

V Schlussbemerkungen

V. 1 Reflexion getischen Umbaus also mehr geleistet werden muss, als „nur“ punktuell Gebäude und Heiz- In der vorliegenden Untersuchung konnte an- anlagen energetisch zu ertüchtigen, stehen die hand der detaillierten Befragung kommunaler hoch gesteckten Ziele der Energiewende für und genossenschaftlicher Wohnungsunter- den Wohnsektor immer noch zwischen politi- nehmen geklärt werden, in welchem Rahmen schem Steuerungsanspruch und realökonomi- sich der energetische Umbau in Brandenburg schen Bedingungen der Wohnungswirtschaft. bewegt. Die Analyse hat Aufschluss darüber Dabei kann man vielen brandenburgischen gegeben, wie energetische Belange von der Unternehmen angesichts ihrer weitreichenden Wohnungswirtschaft vor dem Hintergrund der Sanierungsfortschritte sowie – schon aus ei- regionalen Situation auf dem Wohnungsmarkt genem Interesse an geringen Energiekosten – eingeschätzt werden und welche Herausforde- fortwährenden Verbesserungen im Bereich der rungen die Energiewende für die Entwicklung Heizungstechnik mithin ein gutes Energieeffizi- des Gebäudebestandes, wie auch in kommu- enzzeugnis ausstellen. nalen Planungszusammenhängen aufwirft. Im energetischen Umbau werden energiewirksa- Kritisch zu würdigen ist stattdessen, dass die me Gebäudesanierungen mit der restruktu- energetische Komponente momentan im für die rierenden Erneuerung der Energieversorgung Stadtplanung maßgeblichen Städtebaurecht zusammengeführt. Nicht nur durch den Aus- noch nicht ausreichend Niederschlag findet. bau alternativer Energieoptionen eröffnen sich Trotz der inzwischen umfassenden Forschungs- Wohnungsmarktakteuren auf einem Markt mit arbeiten auf dem Gebiet der energetischen zunehmend diversifizierten Angeboten und Stadterneuerung: Die bislang zur Verfügung Technologien zahlreiche neue Betätigungs- stehenden städtebaulichen Instrumente greifen felder. Es wird verstärkt darauf ankommen, angesichts der bevorstehenden Aufgaben zu dezentrale Systeme auszubauen, in denen re- kurz. Die Förderung energetischer Quartiers- generative Energiequellen kleinteilige Bedar- konzepte wie sie von der KfW angeboten wird, fe effizient abdecken und in Teilen sogar ge- ist im Grunde ein informelles Entwicklungsins- bäudeintegriert Energieerzeugung stattfindet. trument, welches originär in einem klassischen Nur so kann man sich mit einem langfristigen Stadterneuerungsprogramm anzusiedeln wäre. Blick auf die Zukunft gegen kontinuierlich stei- Zu Recht fragen sich Planungsexperten, warum gende Wärme- bzw. Energiekosten insgesamt dieser Ansatz bisher noch nicht auf breitere absichern. Andererseits wird die Innovations- städtebaurechtliche Beine gestellt wurde, um leistung auf gebäudeenergetischem Gebiet ge- Energiefragen im städtischen Kontext die längst steigert, welche ansonsten mit dem Anbringen angemessene und nicht zuletzt förderungsmit- von WDVS an die Außenwand und der Fest- telbezogene Bedeutung zuzugestehen (BMVBS legung des Wärmeschutzes durch die Dämm- v. 11.10.2012, Forum „Energieeffizientes Bau- dicke technologisch sehr beschränkt ist. Der en und Sanieren“). energetische Umbau bietet durch seinen brei- teren systemischen Ansatz Raum für wachsende Innovationspotenziale. V. 2 Anknüpfungspunkte und weiterer Mit der Teilnahme am energetischen Umbau ergeben sich daher wesentlich komplexere An- Forschungsbedarf sprüche an die Wohnungsbauunternehmen. Vielfältige Maßnahmenkomplexe, welche sich Mit der Studie wurde grundlegend das Ziel aus den Zielen des kommunalen Klimaschut- verfolgt, Informationslücken über den gegen- zes sowie der energetischen Stadterneuerung wärtigen energetischen Zustand des deutschen ergeben, müssen hinsichtlich ihrer energierele- Wohngebäudebestandes in einem ausgewähl- vanten und wirtschaftlichen, aber auch städ- ten Landesteil- und gleichzeitig regionalen tebaulichen Auswirkungen verstärkt mit den Wohnungsmarktsegment zu schließen. Derar- eigenen Bewirtschaftungsstrategien abgegli- tige Erhebungen zur Energieeffizienz im Ge- chen werden. Während im Prozess des ener- bäudebestand sind als Grundlagenforschung

Reflexion 83 Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

derzeit das wichtigste Element, um die Ziele bäudemonitoring aufgebaut wird. Darin wer- von Energiewende und Klimaschutz anhand den seit jüngstem die jährlichen Verbrauchsda- der tatsächlich vorzufindenden Gegebenheiten ten in den Mitgliedsunternehmen erfasst (MIL/ zu überprüfen oder daraus Vorhersagen sowie BBU 2011: 7). Die Ergebnisse und entworfe- programmatische Maßnahmen abzuleiten. Die nen Untersuchungsansätze der vorliegenden hier erfassten Gebäudedaten repräsentieren Studie können z. B. Verwendung im Gebäude- rund 6 % des kommunal und genossenschaft- monitoring des BBU finden. lich bewirtschafteten Mietwohnungsbestands im Bundesland. Sicherlich noch zu wenig, um Ein letzter kontinuierlich zu vertiefender Aspekt, statistisch vollständig verlässliche Aussagen der auch im Rahmen dieser Studie oftmals ein- zum energetischen Entwicklungsbedarf für gebracht wurde, liegt in der Betrachtung der den gesamten Wohnungsmarktbereich treffen Wirtschaftlichkeit energieeinsparender Maß- zu können. Die abgebildete Analyse konnte nahmen im Bestand. Um Vorbehalten gegen- im Abgleich mit den theoretisch hergeleiteten über energetischen Belangen in der Woh- Grundlagen jedoch verallgemeinerbare Ten- nungswirtschaft entgegenzutreten, kann es nur denzen abbilden, auf deren Grundlage weitere zielführend sein, eine große Masse an Fallbei- energiebezogene Daten erhoben werden kön- spielen systematisch aufzuarbeiten und z. B. nen. Auch das wohnungswirtschaftliche Stim- Sanierungskosten anhand von Bautypen und mungsbild liefert verwertbare Hinweise auf die Effizienzstandards wie auch die dazugehörigen künftig zu priorisierenden Themenschwerpunk- Refinanzierungsmodelle vergleichbar zu ma- te in der regionalen Energie- und Wohndebat- chen. Richtungsweisende Studien hierfür sind te. etwa IWU 2008, dena 2010 und GdW 2011.

Hinsichtlich der Übertragbarkeit der gewonne- nen Erkenntnisse ist folglich eine quantitative Erweiterung des Untersuchungsgegenstandes mit im besten Falle noch höherer Detailschär- fe erforderlich. Somit könnte eine genauere Überprüfung stattfinden, ob die hier gewon- nenen Einsichten ebenso in einem breiteren Bedeutungskontext nachvollziehbar sind. Dazu wären weitere Erhebungen unerlässlich. Mit Blick auf die regionale Struktur des Wohnungs- bestandes in Brandenburg ist eine Erweiterung auf die ostdeutschen Bundesländer denkbar, in denen vergleichbare Gebäude- sowie Sied- lungstypologien und nicht zuletzt auch ähnliche räumliche Strukturdefizite vorzufinden sind. Die raumbezogenen Wissenslücken für den hiesi- gen Gebäudebestand sind immer noch groß. Das geht etwa aus der Betrachtung der regio- nalen Erfassung in der Vorreiterstudie Datenba- sis Gebäudebestand (IWU/BEI 2010), die u. a. ein Anstoß für die vorliegende Arbeit gewesen ist, hervor (ebd. 20, 37).

Aus der brandenburgischen Perspektive liegt es allerdings näher, die Wissensbasis zum ener- getischen Zustand der Wohnbauten innerhalb der Landesgrenzen zu vervollständigen. Dabei muss die Betrachtung nicht auf kommunale und genossenschaftliche Bestände beschränkt bleiben. Für dieses Wohnungsmarktsegment übernimmt der BBU aktuell eine federführende

Rolle, indem dort ein umfängliches CO2-Ge-

84 Schlussbemerkungen Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

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XXIII Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

NABU Naturschutzbund Deutschland e. V.. (Hg.) (2011): Anforderungen an einen Sanierungsfahrplan. Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050. Berlin. Online verfügbar unter http://www.nabu.de/sanie- rungsfahrplan/NABU-Sanierungsfahrplan_endg.pdf, zuletzt geprüft am 22.04.2013. Prognos AG (Hg.) (2013): Ermittlung der Wachstumswirkungen der KfW-Programme zum Energieeffizienten Bauen und Sanieren. Berlin, Basel. Online verfügbar unter http://www.prognos.com/fileadmin/pdf/publikationsdaten- bank/130308_Prognos_Studie_Wachstumseffekte_KfW_EBS.pdf, zuletzt geprüft am 08.07.2013. Ruhland, Johannes; Herud, Ralf (2009): Wärmecontracting in der deutschen Wohnungswirtschaft. Instrumente für eine angemessene Regulierung. In: Zeitschrift für Energiewirtschaft (03/2009), S. 237–245. Schnell, Rainer; Hill, Paul B.; Esser, Elke (2008): Methoden der empirischen Sozialforschung. 8. Aufl. München: Wis- senschaftsverlag Oldenbourg. Schnur, Olaf (2008): Quartiersforschung im Überblick: Konzepte, Definitionen und aktuelle Perspektiven. In: Olaf Schnur (Hg.): Quartiersforschung. Zwischen Theorie und Praxis. 1. Aufl. Wiesbaden: VS, Verl. für Sozialwiss., S. 19–51. Schretzenmayr, Martina (1998): Wohnungsbau in der ehemaligen DDR. In: NSL Netzwerk Stadt und Landschaft (Hg.): disP – The Planning Review. Eidgenössische Technische Hochschule ETH Zürich/Schweiz. Zürich (133), S. 40–48. Online verfügbar unter http://e-collection.library.ethz.ch/eserv/eth:22383/eth-22383-10.pdf, zuletzt geprüft am 08.07.2013. Spitzner, Gabriel (2012): Rezeptionen von Stadtquartieren und Nachhaltigkeit durch private Akteure in der Stadtent- wicklung. In: Matthias Drilling und Olaf Schnur (Hg.): Nachhaltigkeit in der Quartiersentwicklung. Positionen, Praxisbeispiele und Perspektiven. Wiesbaden: VS-Verlag, S. 131–146. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hg.) (2011): Sozialberichterstattung SGB II-Quote. Online verfügbar unter http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/B2sgbII-quote.html, zuletzt aktualisiert am 07.11.2012, zuletzt geprüft am 02.05.2013. Stern, Nicolas (2006): The Stern review on the economics of climate change. Cambridge, UK. Online verfügbar un- ter http://webarchive.nationalarchives.gov.uk/+/http://www.hm-treasury.gov.uk/independent_reviews/stern_re- view_economics_climate_change/stern_review_report.cfm, zuletzt geprüft am 11.03.2013. Straube, Peer (2012): Sozialer Wohnraum - Potsdam bekommt Geld für Wohnungen. Hg. v. Potsdamer Neueste Nachrichten. Potsdam. Online verfügbar unter http://www.pnn.de/potsdam/697778/, zuletzt aktualisiert am 12.11.2012, zuletzt geprüft am 29.04.2013. UBA Umweltbundesamt (Hg.) (2011): Übersicht zur Entwicklung der energiebedingten Emissionen in Deutschland 1990 – 2010. Dessau. Online verfügbar unter http://www.umweltbundesamt.de/energie/archiv/schaubilder_ energiebedingte_emissionen.pdf, zuletzt geprüft am 08.07.2013. VGRdL Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder (Hg.): Verfügbares Einkommen, Bruttolöhne und -gehälter in den Bundesländern. Online verfügbar unter http://www.vgrdl.de/Arbeitskreis_VGR/, zuletzt ge- prüft am 23.04.2013. Weglage, Andreas; Gramlich, Thomas; Bernd, Pauls; Stefan, Pauls; Ralf, Schmelich; Weglage, Andreas; Iris, Pawli- czek (2008): Energieausweis, das große Kompendium. Grundlagen, Erstellung, Haftung. 2. Aufl. Wiesbaden: Vieweg+Teubner Verlag / GWV Fachverlage, Wiesbaden. Weller, Bernhard; Fahrion, Mare-Steffen; Jakubetz, Sven (2012): Denkmal und Energie: Vieweg + Teubner Verlag. Willems: Wolfgang M. Willems (Hg.) (2013): Lehrbuch der Bauphysik – Schall, Wärme, Feuchte, Licht, Brand, Klima, 7., Aufl., Vieweg+Teubner.

XXIV Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wollenberg, Petra; Scharnholz, Lars (2012): Energetischer Städtebau. Vergleichende Untersuchung von gestalterisch- städtebaulichen Aspekten in kommunalen Energiekonzepten für Städte in Brandenburg. Stuttgart: Fraunhofer IRB-Verlag (Reihe Wissenschaft, Band 31). ZAB ZukunftsAgentur Brandenburg GmbH (Hg.) (2010): Materialsammlung Kommunale und regionale Energiekon- zepte. Potsdam. Online verfügbar unter http://www.zab-energie.de/files/media-download/dokument/unterlage/ materialsammlung-energiekonzepte-673.pdf, zuletzt geprüft am 08.07.2013.

Gesetze/Verordnungen

BauGB: Baugesetzbuch. in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), das durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist. BbgBO: brandenburgische Bauordnung. in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.09.2008 zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 29.11.2010. BGB: Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) geändert worden ist. BImSchG: Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschüt- terungen und ähnliche Vorgänge. in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), das durch Artikel 1 des Gesetzes vom 02.07.2013 (BGBl. I S. 1943) geändert worden ist. EEG: Gesetz für den Vorrang Erneuerbarer Energien. Erneuerbare-Energien-Gesetz vom 25.10.2008 (BGBl. I S. 2074), das zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 20.12.2012 (BGBl. I S. 2730) geändert worden ist. EEWärmeG: Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich. Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz vom 07.08.2008 (BGBl. I S. 1658), das zuletzt durch Artikel 2 Absatz 68 des Gesetzes vom 22.12.2011 (BGBl. I S. 3044) geändert worden ist. EnEG: Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden. in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.09.2005 (BGBl. I S. 2684), geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 28.03.2009 (BGBl. I S. 643). EnEV 2009: Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden. Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519). EnEV, vom Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), die durch die Verordnung vom 29.04.2009 (BGBl. I S. 954) geändert worden ist. EnEV 2014: Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden. Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 1 der Verordnung vom 18. November 2013 (BGBl. I S. 3951) geändert worden ist. EnWG: Gesetz über die Elektrizitäts- und Gasversorgung. Energiewirtschaftsgesetz vom 07.07.2005 (BGBl. I S. 1970, 3621), das durch Artikel 5 Absatz 1 des Gesetzes vom 26.06.2013 (BGBl. I S. 1738) geändert worden ist. KWKG: Gesetz für die Erhaltung, die Modernisierung und den Ausbau der Kraft-Wärme-Kopplung. Kraft-Wärme- Kopplungsgesetz vom 19.03.2002 (BGBl. I S. 1092), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 12.07.2012 (BGBl. I S. 1494) geändert worden ist. LImSchG: Landesimmissionsschutzgesetz Brandenburg. in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.07.1999.

XXV Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Geographische Karte

Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg: Kreise und Gemeinden Land Brandenburg.

Expertengespräche

Interview 1 (20.02.2013). Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Interview mit Siegfried Reh- berg. Berlin. Dauer: 120 min. Nicht ausdrücklich zitiert: 11.03.2013: Stadtplanungsabteilung Klimaschutz Stadt Brandenburg a.d. h. Interview mit Thomas Lenz. Brandenburg a.d. h. Dauer: 90 min. 20.03.2013: Stadtkontor Gesellschaft für behutsame Stadterneuerung mbH. Interview mit Dr. Bert Lehmann. Potsdam. Dauer: 30 min. 27.05.2013: Genossenschaftliche Wohngemeinschaft Lübben eG. Interview mit Frau Jaegers u. Jürgen Busch. Lüb- ben/Spreewald. Dauer: 60 min. 01.07.2013: WOBAG Wohnungsbaugenossenschaft Schwedt eG. Interview mit Matthias Stammert. Schwedt/Oder. Dauer: 75 min. 05.07.2013: WBG Wohnungsbaugenossenschaft „Aufbau“ Strausberg eG. Interview mit Frank Wessel. Strausberg. Dauer: 75 min.

Besuchte Fachveranstaltungen

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung v. 11.10.2012: Städtische Energien. Forum „Ener- gieeffizientes Bauen und Sanieren: vom Effizienzhaus Plus zum energieeffizienten Quartier“. Berlin. Online ver- fügbar unter http://www.bmvbs.de/DE/StadtUndLand/StaedtischeEnergien/staedtische-energien_node.html., zuletzt geprüft am 12.07.2013. Kern, Maren v. 03.12.2012: Energie im Quartier. Fachvortrag in: Energetischer Umbau im Quartier. Gemeinsame Tagung des MIL und BBU zur Umsetzung der Kooperationsvereinbarung zum Klimaschutz im Land Brandenburg. Potsdam. Online verfügbar unter http://www.mil.brandenburg.de/cms/media.php/lbm1.a.3310.de/Kern_BBU. pdf., zuletzt geprüft am 12.07.2013. Porsche, Lars v. 03.12.2012: Anforderungen an energieeffiziente und klimaneutrale Quartiere. Fachvortrag in: Ener- getischer Umbau im Quartier. Gemeinsame Tagung des MIL und BBU zur Umsetzung der Kooperationsver- einbarung zum Klimaschutz im Land Brandenburg am 3. Dezember 2012. Energetischer Umbau im Quartier. Potsdam. Online verfügbar unter www.mil.brandenburg.de/sixcms/media.php/4055/Porsche_BBSR.pdf., zuletzt geprüft am 12.07.2013. Rathert, Peter v. 09.01.2013: Die Entwicklung der Energieeinsparverordnung. Fachvortrag in: BEA Berliner Energie- agentur (Hg.): Modernisierung von Gebäuden als ein Element der Energiewende. Berlin, 09.01.2013. Online verfügbar unter http://www.chp-goes-green.info/germany/berlin/news/vertreter-der-berliner-energie-und-woh- nungswirtschaft-diskutieren-%C3%BCber-die, zuletzt geprüft am 12.07.2013.

XXVI Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus aus Sicht brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Anhang

Gesprächsleitfaden

Leitfaden für die Expertengespräche – Auflistung der gesprächsstrukturierenden Fragen:

Wohnungsunternehmen

– Wo sehen Sie die größten Energieeinsparpotenziale in ihren Beständen? Warum? – Wie sehen Sie die Entwicklung der Energiepreise auf dem Wärmemarkt? Verschlechtert sich das Preisgefüge bei Ihrem Anbieter im Zusammenhang mit Wohnungsrückbau? – Wie erfolgt die Einbindung von Energieversorgern und dem kommunalen Wohnunter- nehmen in ihrer Kommune? Welche spezifischen „Energie-Interessen“ werden von diesen geäußert? – Inwiefern ist Energieeffizienz für Sie ein Vermarktungsinstrument? Wie stehen ihre Mieter zu energetischen Belangen im Wohnen? – Bitte erläutern Sie die Projekte, in denen regenerative Energien bei Ihnen zum Einsatz kommen (Solar, PV, Wärmepumpe). – Welche Erfahrungen liegen dazu bereits vor bzgl. Image/Vermarktung, bessere Effizi- enz und Kostenvorteile gegenüberbestehenden Technologien? – Betreiben Sie in diesem Zusammenhang Contractingmodelle? Welche Vorteile bieten diese? – Wie erfolgte die Verständigung mit und die Auswahl der Anbieter? – Welche Versorgungslösung halten sie langfristig für stabil? – Wie kann man von Seiten der Kommune/Land/Bund die Umsetzung von Energieeffizienz v.a. im Wohnungsbestand unterstützen? – Was sind Ihrer Meinung nach die größten Chancen und Umsetzungshürden für die Ener- giewende in der Wohnungswirtschaft?

Planungsbeteiligte Quartierskonzepte

– Welche Gebäudebestände bieten in der Stadt/Gemeinde die noch größten energetischen Umbaupotenziale/Entwicklungsbedarf? – Nach welchen Kriterien wurde das Quartier für die energetische Planung ausgesucht? – Welche Schritte sind für die konkrete Erarbeitung und Umsetzung erforderlich (Akteure, Prozessphasen)? – Wie erfolgt die Einbindung von Energieversorgern, Wohnunternehmen und privaten Ei- gentümern in Ihrem Projekt? – Welche spezifischen Interessen werden von diesen geäußert? – Wen halten Sie am wichtigsten für das Gelingen des Konzeptes? – Wie kann man von Seiten der Stadtplanung die Umsetzung von Energieeffizienz v.a. im Wohnungsbestand unterstützen und koordinieren?

XXVII Die Energiewende in der Wohnungswirtschaft

Druckversion des Onlinefragebogens

XXVIII

Umfrage "Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus in der 0 % brandenburgischen Wohnungswirtschaft"

Individuelle Angaben

Anrede *

Vorname Name *

Unternehmen *

Art des Unternehmens *

Kommunales Wohnungsunternehmen

Wohnungsgenossenschaft eG

Privates Wohnungsunternehmen

Kirchliches/gemeinnütziges Wohnungsunternehmen

Sonstiges

Position im Unternehmen

Stadt *

Telefon (für Rückfragen)

E-Mail (für Rückfragen) *

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Umfrage "Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus in der 20 % brandenburgischen Wohnungswirtschaft"

I. Angaben zum Wohnungsbestand

WE = Wohneinheiten; je nachdem wie genau die Angaben möglich sind, können auch Rundungen im 100er-Bereich gemacht werden

I.1 Einordnung Ihres Unternehmens nach Größe des Wohnungsbestandes in WE (für statistische Zwecke) *

bis 100

bis 500

bis 1.000

bis 5.000

bis 10.000

mehr als 10.000

I.2 Genaue Anzahl der von Ihrem Unternehmen verwalteten WE *

WE

I.3 Anteile am Bestand nach Errichtungszeitraum und Lage im Stadtgebiet

Anzahl WE vorwiegende Lage (1 = Innenstadt/ 2 = Stadtrand)

errichtet vor 1949

errichtet 1949 - 1964

errichtet 1965 - 1990

errichtet nach 1990

I.4 Wohnungsleerstand nach Errichtungszeitraum

geringer 3 % geringer 10 % größer 10 % keine Angabe möglich

vor 1949

1949 - 1964

1965 - 1990

nach 1990

I.5 Leerstand nach Lage im Stadtgebiet. Vorwiegend betroffen sind:

Innenstadt

Stadtrand

nicht beurteilbar

I.6 Bereits durchgeführte Maßnahmen und zukünftige Planungen zu Rückbau und Abriss

bis einschl. 2012 Zeithorizont bis 2016 nach 2016

Anzahl WE

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Umfrage "Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus in der 40 % brandenburgischen Wohnungswirtschaft"

II. Energetische Maßnahmen und Energieversorgung im Bestand

II.1 Durchschnittlicher jährlicher Energieverbrauch für Heizung inkl. Warmwasser

Anzahl WE

mehr als 175 kWh/m²Wohnfläche·a

mehr als 100 kWh/m²Wohnfläche·a

weniger als 100 kWh/m²Wohnfläche·a

weniger als 70 kWh/m²Wohnfläche·a

II.2 Maßnahmen zur energieeffizienten Modernisierung

Nach 1990. Wenn in Spalte 2 die Zeiträume der Maßnahmen stark variieren, machen Sie bitte Angaben zu den jeweils wirtschaftlich bedeutendsten Siedlungen oder Objekten.

Anzahl WE Zeitraum der Maßnahmen (von - bis)

Unsanierte Gebäude

Durchführung von Einzelmaßnahmen zum Wärmeschutz (Dämmung Dach, Wand, Fußböden; Abdichtung; Fenster)

Einzelmaßnahmen zur Modernisierung/Optimierung der Beheizung

II.3 Gebäudeenergetische Komplettmaßnahmen insb. zum Erreichen des KfW-Effizienzhausstandard

Anzahl WE Zeitraum der Maßnahmen (von - bis)

Energetische Komplettsanierung nach Effizienzhausstandard (EnEV 2002/2007 /2009)

Passivhausstandard

Effizienzhaus Plus

II.4 Wärmeversorgung im Bestand nach Energieträgern

Anzahl WE

Fernwärme

Nahwärme

Heizkessel

Elektroheizung

Ofen

Gasheizung (Fernversorgung)

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II.5 Bereits durchgeführte Modernisierungen der Heizanlagen bei Beibehaltung des Hauptwärmeerzeugers bspw. Erneuerung der Zentral- oder Etagenheizung bei unveränderter Fernversorgung Anzahl WE

Fernwärme

Nahwärme

BHKW

Brennwertkessel

Ofen oder Elektroheizung

Gasheizung (Fernversorgung)

II.6 Bereits durchgeführte Modernisierungen der Heizanlagen bei Umstellung des Hauptwärmeerzeugers bei der Modernisierung erfolgte der Anschluss an Anzahl WE

Fernwärme

Nahwärme

BHKW

Brennwertkessel

Ofen oder Elektroheizung

Gasheizung (Fernversorgung)

II.7 Sonstige Maßnahmen zur Einsparung von Wärmeenergie und zur Erhöhung der Anlageneffizienz (Kurzbeschreibung) bspw. Ausstattung der Wohnungen mit Heizkostenverteiler und/oder Warm- und Kaltwasserzähler

II.8 Finanzierung der energetischen Modernisierungen

Kredit/Zuschuss für Einzelmaßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung) bspw. von KfW Komplettsanierung gefördert durch Bund/Land KfW Effizienzhaus vollständig eigenfinanziert

Maßnahmen zum Wärmeschutz

Modernisierung der Beheizung

Komplettsanierungen

II.9 Welche Ihrer Bestände bieten die noch größten Energieeinsparpotenziale? (bitte je nur 1x ankreuzen Gebäudealter/Lage)

vorwiegend errichtet vor 1949

vorwiegend errichtet zw. 1949 und 1964

vorwiegend errichtet zw. ca. 1965 und 1990

vorwiegend errichtet nach 1990

vorwiegend Lage in der Innenstadt

vorwiegend Stadtrandlage

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Umfrage "Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus in der 60 % brandenburgischen Wohnungswirtschaft"

III. Einsatz erneuerbarer Energien

III.1 Werden in Ihren Beständen derzeit regenerative Energien eingesetzt?

Wenn Sie diese Frage mit "nein" beantworten, können Sie danach weiter zum letzten Abschnitt klicken

ja

nein

III.2 Quellen erneuerbarer Energien

Wohnungen, in denen regenerative Quellen vollständig oder unterstützend zur Energieversorgung beitragen

Anzahl WE

Solarthermie für Warmwasser/Heizung

Biogas/Biomasse-Brennwertkessel für Heizung

Wärmepumpe

Photovoltaik (Netzeinspeisung)

Photovoltaik (direkter Haushaltsverbrauch)

III.3 Anwendungsbereiche erneuerbarer Energien

vorwiegend Installation zur Versorgung von vorwiegend Installation zur Versorgung von Einzelgebäuden Gebäudegruppen bzw. Quartieren

Solarthermie für Warmwasser/Heizung

Biogas/Biomasse-Brennwertkessel für Heizung

Wärmepumpe

Photovoltaik (direkter Haushaltsverbrauch)

III.4 Betreiben Sie diese Projekte in Kooperation mit einem regionalen/kommunalen Versorger?

nein, keine

ja, und zwar (bitte Kurzbenennung gemäß Frage III.2)

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Umfrage "Stand und Perspektiven des energetischen Umbaus in der 80 % brandenburgischen Wohnungswirtschaft"

IV. Energetischer Umbau aus Sicht der Wohnungswirtschaft

IV.1 Wie schätzen Sie die aktuelle Situation Ihres Unternehmens bzgl. folgender Trends und Herausforderungen in der Wohnungswirtschaft ein? Welche Bedeutung haben diese für Ihre unternehmerische Ausrichtung (Gewichtung)?

'++' = positiv/zukunftssicher; '--' = negativ/problematisch

Gewichtung

nicht -- - o + ++ beurteilbar -- - + ++

Demografischer Wandel (Bewohnerrückgang, Veralterung)

Soziale Entwicklung und Kaufkraft des eigenen Mieterbestandes

Kaufkraft von Wohnungssuchenden

Wirtschaftliche Konsolidierung des Unternehmens

Abbau des Wohnungsleerstandes

Aufwertung Wohnumfeld

Refinanzierung von Instandhaltung und Verwaltung

Refinanzierung warmer Betriebskosten

steigende Betriebskosten (Energiekosten)

Refinanzierung bereits durchgeführter Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen

Refinanzierung zukünftiger Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen

Energetische Maßnahmen zur Gebäudeeffizienz

Maßnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien

IV.2 Wie wichtig sind für Ihr Unternehmen Maßnahmen zum energetischen Umbau allgemein? ohne Bedeutung sehr wichtig

IV.3 Wie wichtig sind für Ihr Unternehmen Maßnahmen zum energetischen Umbau aus ökonomischer Sicht (Kosten/Refinanzierung/Vermarktung)? ohne Bedeutung sehr wichtig

IV.4 Wie schätzen Sie die wirtschaftlichen Möglichkeiten Ihres Unternehmens für zukünftige Investitionen in den energetischen Umbau ein? (energieeffiziente Sanierungen und Einsatz erneuerbarer Energien) kritisch sehr positiv

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IV.5 Welche finanzielle Unterstützung halten Sie daher für am besten geeignet?

-- - o + ++ nicht beurteilbar

Breite Förderprogramme/Subventionen (Bund/Land)

Subventionen aus den Kommunen

Investitionszuschüsse

Steuerliche Investitionszulagen

Kredite/Darlehen

IV.6 Wie schätzen Sie die Umstellung auf quartiersnahe Energiesysteme für Ihr Unternehmen ein? Inwieweit eignen sich dezentrale "vor Ort"-Lösungen zur (z.T. unterstützenden) Energieversorgung speziell für Ihre Bestände?

ohne Bedeutung sehr wichtig

IV.7 Welche Erfahrungen und Anmerkungen haben Sie noch zu dem Themenkomplex energetischer Umbau in der Wohnungswirtschaft?

Verfasser dieser Umfrage: Carsten Thieme, [email protected]

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Weitere Publikationen aus dem Institut für Stadt- und Regionalplanung Arbeitshefte

Nr. 79 Toni Karge Neue Urbane Landwirtschaft Eine theoretische Verortung und Akteursanalyse der Initiative Himmelbeet im Berliner Wedding

Im ersten Teil erfolgt eine stadttheoretische Auseinandersetzung, in der urbane Gärten mit der europäischen Stadtbaugeschichte, der stadtutopischen Ideengeschichte, dem Stadt-Land-Diskurs und Gender-Aspekten in Bezug gesetzt werden. Die fallbezogene Akteursanalyse im zweiten Teil basiert auf einer einjährigen Untersuchung des Berliner Himmelbeets und analysiert Schlüsselakteure und Akteursgruppen anhand ihrer Beiträge auf den Ebenen Ideen, Netzwerk, Finanzen, Arbeit und Macht. Die Ergebnisse werden auf die theoreti- schen Zusammenhänge des ersten Teils übertragen.

2015, 190 S., ISBN 978-3-7983-2754-2 (print) 18,50 € ISBN 978-3-7983-2755-9 (online) kostenloser Download unter www.isr.tu-berlin.de/publikationen

Nr. 78 Sylvia Butenschön (Hrsg.) Landesentwicklung und Gartenkultur Gartenkunst und Gartenbau als Themen der Aufklärung

Seit der zweiten Hälfte des 18. Jahrhunderts war die Entwicklung ländlicher Regionen ein wichtiges Anliegen in allen deutschen Staaten. Dazu wurden Programme zum Ausbau der Infrastruktur aber auch zur Förderung des Garten- und Obstbaus aufgelegt. Die Tagungsbeiträge der Fachtagung „Landesentwicklung durch Gartenkultur“ beleuchten diese Maßnahmen zur Verbesserung der Lebensbedingungen auf dem Lande aus unterschiedlichen disziplinären Blickwinkeln und mit einem besonderen Fokus auf den Themen Gartenbau, Gartenkunst und Landschaftsgestaltung.

2014, 278 S., ISBN: 978-3-7983-2685-9 18,50 €

Nr. 77 Ragna Körby & Tobias Kurtz Das Parlament der Visionen Entwurf für einen partizipativen Stadtplanungsprozess

Kann Bürgerbeteiligung Spaß machen? Bring Beteiligung in der Stadtplanung überhaupt was? Erreichtman im- mer nur die gleichen Leute? Machen Politik und Verwaltung am Ende doch nur das, was sie für richtig halten? Bürgerbeteiligung ist aktuell ein stark strapazierter Begriff. Alle wollen sie, weil sie eine stärkere Legitimation für die Entscheidungsträger und eine Annäherung zwischen Politik und Bürgern verspricht aber keiner weiß so genau, wie das gehen soll. Die etablierten Formate der Beteiligung werden zunehmend in Frage gestellt, formalisierbare neue Methoden sind rar. Das Parlament der Visionen ist eine Annäherung an dieses Feld mit dem Ziel, Stadtplanung mit anderen Mitteln zu kommunizieren, anders darüber zu reden und vor allem, die dahinter liegenden Vorstellungenvon einer guten und richtigen Stadtentwicklung offen zu diskutieren.

2012, 146 S., ISBN 978-3-7983-2415-2 14,90 €

Nr. 76 Sylvia Butenschön (Hrsg.) Frühe Baumschulen in Deutschland Zum Nutzen, zur Zierde und zum Besten des Landes

Ein zunehmendes Interesse an ausländischen Gehölzen, die Beschäftigung mit der Pomologie und die Verbreitung des Landschaftsgartens führten in der 2. Hälfte des 18. Jahrhunderts zur Gründung zahlreicher Baumschulen in Deutschland, über die bislang wenig bekannt ist. Dieser Tagungsband gibt einen Einblick in das Forschungsfeld der frühen Baumschulen. Die Beiträge behandeln die Entstehung der verschiedenen Typen von Baumschulen im Überblick sowie die theoretischen Anforderungen an ihre Organisation und Gestaltung. Als ausgewählte Beispiele werden Anlagen in Hannover, Kassel, Harbke, Schwöbber, Hamburg und Eldena im Detail vorgestellt.

2012, 195 S., ISBN 978-3-7983-2414-5 14,90 €

Das vollständige Programm fi nden sie unter www.isr.tu-berlin.de Bestellungen über den Webshop des Universitätsverlag der Technischen Universität Berlin Sonderpublikationen

Sylvia Butenschön (Hrsg.) Garten – Kultur – Geschichte Gartenhistorisches Forschungskolloquium 2010

Der Tagungsband des Gartenhistorischen Forschungskolloquiums 2010 gibt einen aktuellen Einblick in das von WissenschaftlerInnen verschiedener Disziplinen aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtete Forschungsfeld der Gartengeschichte. So behandeln die 20 Textbeiträge Aspekte der Gartenkultur aus einem Zeitraum von über 400 Jahren und einem Betrachtungsgebiet von ganz Europa - von den Wasserkünsten in Renaissancegärten über das Stadtgrün des 19. Jahrhunderts bis zu Hausgärten des frühen 20. Jahrhunderts und Fragen des denk- malpfl egerischen Umgangs mit Freifl ächen der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts.

2011, 134 S., ISBN 978-3-7983-2340-7 14,90 €

Ursula Flecken, Laura Calbet i Elias (Hg.) Der öffentliche Raum Sichten, Refl exionen, Beispiele

Der öffentliche Raum ist zugleich konstituierendes Element und Gedächtnis der Stadt. Er ist in höchstem Maße komplex und unterliegt ständigen Veränderungen. In der Entwicklung der Städte muss er deshalb immer wieder neu verhandelt werden. Raumwissenschaften und Stadtplanung haben als integrale Disziplinen den Anspruch, unterschiedlichste Perspektiven zum öffentlichen Raum zusammen zu führen. Dieser Sammelband bietet ein vielschichtiges Bild der Funktionen, Aufgaben und Bedeutungen des öffentlichen Raumes. Er versteht sich als Beitrag, der die aktuelle Debatte bereichern und voranbringen soll.

2011, 250 S., ISBN 978-3-7983-2318-6 19,90 €

Stephanie Herold, Benjamin Langer, Julia Lechler (Hrsg.) Reading the City Urban Space and Memory in Skopje

The workshop “Reading the city” took place in Skopje in May 2009 and followed the hypothesis that every his- torical, political, and social development and trend is mirrored in the city’s built environment. Cities, accordingly, consist of a multitude of layers of narratives and thus become an image of individual and collective memory. Investigating different sites of the city under this focus, the publication shows, how history is mirrored in the urban space of Skopje today, how it is perceived and constructed, and which historical periods infl uence the city’s current planning discourse.

2010, 153 S., ISBN 978-3-7983-2129-8 13,90 €

Adrian Atkinson, Meriem Chabou, Daniel Karsch (Eds.) Stratégies pour un Développement Durable Local Renouvellement Urbain et Processus de Transformations Informelles

This document contains the output of a conference and action planning workshop that took place in Algiers over five days in early May 2007. The theme of the event was urban renewal with a focus on sustainable development. 62 participants attended the event from 13 countries in the framework of the URDN, sponsored and sup-ported by the École Polytechnique d’Architecture et d’Urbanisme of Algiers. Academics, professionals and government officials from architecture, planning and including the private development sector presented papers and dis- cussed both the technical and institutional is-sues as to how planning systems and the redevelopment process can be more effective in addressing sustainability issues ranging from the supply of resources, through urban design to concern with appropriate responses to climatic and geographical considerations.

2008, 223 S., ISBN 978-3-7983-2086-4 13,90 €

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Nr. 58 Kirsten Krepelin und Thomas Thränert Reliefstudien Die Gestaltung des Ortes in der freien Landschaft um 1800

Das Relief ist eines der stärksten Ausdrucksmittel der Gartenkunst bzw. Landschaftsarchitektur. Oft prägt oder motiviert es in seinem vorgefundenen Zustand den Gestaltungsakt überhaupt. Besonders deutlich zeigt sich dies an der baulichen Fassung von Orten in der freien Landschaft um 1800. Anhand dieses kulturellen Phänomens wird in dieser Arbeit das Gestaltungspotential des natürlich oder kulturlandschaftlich generierten Geländeverlaufs untersucht. Das Ergebnis ist eine Analyse der Beziehung zwischen der Gestalt der Erdoberfl äche und der Wahrnehmung des Genius loci.

2016, 150 S., ISBN 978-3-7983-2794-8 kostenloser Download unter www.isr.tu-berlin.de/impulse

Nr. 57 Marie-Luise Hornbogen Heute Friedhof. Morgen Wohngebiet? Fallstudie Berlin zur Friedhofsentwicklung in der Stadtplanung

Friedhöfe unterliegen durch demographische Entwicklungen und gesellschaftliche Veränderungen einem Wandel, der zu Friedhofsfl ächenüberhängen führt: Die Flächen werden nicht mehr für Bestattungen benötigt. In Berlin sind das derzeit mehr als 200 ha, Tendenz steigend. 2006 wurde der Friedhofsentwicklungsplan beschlossen: Er gibt die Möglichkeit, nicht mehr benötigte Friedhofsfl ächen neuen Nutzungen zuzuführen. Diese Flächen wurden bisher in der Stadtplanung kaum behandelt, obwohl sie im städtischen Raum bedeutsam sind. Die Arbeit diskutiert Nachnutzungsmöglichkeiten nicht mehr benötigter Friedhofsfl ächen.

2016, 128 S., ISBN 978-3-7983-2793-1 kostenloser Download unter www.isr.tu-berlin.de/impulse

Nr. 56 Verena Pfeiffer-Kloss Die Macht der Abwesenheit Zur städtebaulichen Gestaltungsdebatte um den Stadtplatz unter dem Berliner Fernsehturm

Die Arbeit widmet sich der Neu-Initiierung der Gestaltungsdebatte um den Stadtplatz unter dem Berliner Fernsehturm und das Marx-Engels-Forum in den Jahren 2009/10. Gegenstand der Arbeit ist es aufzuzeigen, dass es sich um eine Debatte um Abwesenheit handelt. Es ist das Ziel, die Debatte in die Planungsgeschichte des Ortes einzuordnen, Gedanken für die zukünftige Planung des Ortes daraus abzuleiten und Abwesenheit als Parameter für Stadtplanung und Denkmalpfl ege begriffl ich-konzeptionell fassbar und für den städtebaulichen Diskurs operationalisierbar zu machen.

2015, 106 S., ISBN 978-3-7983-2739-9 kostenloser Download unter www.isr.tu-berlin.de/impulse

Nr. 55 Frieder Kremer Innovation Seilbahn Potentiale für den urbanen Personennahverkehr und Positionen der beteiligten Akteure

New York, London und Rio haben eine, in Hamburg war sie stark umstritten, Koblenz behält seine: Urbane Seilbahnen sind heute bereits weltweit im Einsatz und bieten dabei große und vor allem neue Potentiale für den urbanen Verkehr. Dennoch haftet ihnen immer noch das Image eines reinen Touristentransportmittels für alpine Wintersportregionen an, als vollwertiges Verkehrsmittel sind sie nur selten akzeptiert. In der Publikation werden vor dem theoretischen Hintergrund „Innovation“ die Vor- und Nachteile der Technologie Seilbahn objektiv beleuchtet sowie untersucht und aufgezeigt, inwiefern Seilbahnen im urbanen Personennahverkehr sinnvoll eingesetzt werden können.

2015, 86 S., ISBN 978-3-7983-2751-1 kostenloser Download unter www.isr.tu-berlin.de/impulse

Das vollständige Programm fi nden sie unter www.isr.tu-berlin.de Portrait des Instituts für Stadt- und Regionalplanung

Menschen beanspruchen in sehr unterschiedlicher Art und Weise ihren Lebensraum. Die damit ver- bundenen Auseinandersetzungen um verschiedene Nutzungsansprüche an den Boden, die Natur, Gebäude, Anlagen oder Finanzmittel schaffen Anlass und Arbeitsfelder für die Stadt- und Regional- planung. Das Institut für Stadt- und Regionalplanung (ISR) an der Technischen Universität Berlin ist mit Forschung und Lehre in diesem Spannungsfeld tätig.

Institut Das 1974 gegründete Institut setzt sich heute aus sieben Fachgebieten zusammen: Bestandsent- wicklung und Erneuerung von Siedlungseinheiten, Bau- und Planungsrecht, Denkmalpfl ege, Orts-, Regional- und Landesplanung, Planungstheorie, Städtebau- und Siedlungswesen sowie Stadt- und Regionalökonomie. Gemeinsam mit weiteren Fachgebieten der Fakultät VI Planen Bauen Umwelt verantwortet das Institut die Studiengänge Stadt- und Regionalplanung, Urban Design, Real Estate Management und Urban Management. Mit dem Informations- und Projektzentrum hat das ISR eine zentrale Koordinierungseinrichtung, in der die Publikationsstelle und eine kleine Bibliothek, u.a. mit studentischen Abschlussarbeiten an- gesiedelt sind. Der Kartographieverbund im Institut pfl egt einen großen Bestand an digitalen und analogen Karten, die der gesamten Fakultät zur Verfügung stehen.

Studium Stadt- und Regionalplanung an der Technischen Universität Berlin ist ein interdisziplinärer und pro- zessorientierter Bachelor- und Masterstudiengang. Die Studierenden lernen, bezogen auf Planungs- räume unterschiedlicher Größe (vom Einzelgrundstück bis zu länderübergreifenden Geltungsberei- chen), planerische, städtebauliche, gestalterische, (kultur-)historische, rechtliche, soziale, wirtschaft- liche und ökologische Zusammenhänge zu erfassen, in einem Abwägungsprozess zu bewerten und vor dem Hintergrund neuer Anforderungen Nutzungs- und Gestaltungskonzepte zu entwickeln. Traditionell profi lieren sich die Studiungänge der Stadt-und Regionalplanung an der TU Berlin durch eine besondere Betonung des Projektstudiums. Im zweijährigen konsekutiven Masterstudiengang können die Studierenden ihr Wissen in fünf Schwerpunkten vertiefen: Städtebau und Baukultur, Be- standsentwicklung und Integrierte Stadtentwicklung, Raumplanung, Recht und Verwaltung, Globale Stadtentwicklungsprozesse sowie Stadt- und Regionalforschung. Internationale Kooperationen, unter anderem mit Ägypten, Argentinien, China, Italien, Polen und dem Iran, werden für interdisziplinäre Studien- und Forschungsprojekte genutzt.

Forschung Das Institut für Stadt- und Regionalplanung zeichnet sich durch eine breite Forschungstätigkeit der Fachgebiete aus. Ein bedeutender Anteil der Forschung ist fremdfi nanziert (sog. Drittmittel). Auf- traggeber der Drittmittelprojekte sind die Deutsche Forschungsgemeinschaft (DFG), die Europäische Kommission, Ministerien und deren Forschungsabteilungen, Bundesländer, Kommunen, Stiftungen und Verbände sowie in Einzelfällen Unternehmen. Eine weitere wichtige Forschungsleistung des Ins- tituts sind Dissertationen und Habilitationen. Die Ergebnisse der Forschungsprojekte fl ießen sowohl methodisch als auch inhaltlich in die Lehre ein. Eine profi lgestaltende Beziehung zwischen Forschungsaktivitäten und Studium ist durch den eigenen Studienschwerpunkt „Stadt- und Regionalforschung“ im Master vorgesehen. Sowohl über Forschungs- als auch über Studienprojekte bestehen enge Kooperationen und institu- tionelle Verbindungen mit Kommunen und Regionen wie auch mit anderen universitären oder auße- runiversitären wissenschaftlichen Einrichtungen.

Weitere Informationen über das ISR fi nden Sie auf der Homepage des Instituts unter: http://www.isr.tu-berlin.de/ und in dem regelmäßig erscheinenden „ereignISReich“, das Sie kosten- los per Mail oder Post beziehen können. Universitätsverlag der TU Berlin ISBN 978-3-7983-2800-6