Modifications Portees Au Plan Local D'urbanisme De Salles-Sur-Mer
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mer - Direction générale des services techniques sur - Service Études Urbaines Salles Plan local d'urbanisme Pièce N°0 Notice explicative Modification simplifiée N°1 Approuvée le 23 novembre 2017 Hôtel de la Communauté d’Agglomération 6, rue Saint-Michel CS 41287 17086 LA ROCHELLE CEDEX 02 Tél. : 05 46 30 34 00 Fax : 05 46 30 34 09 www.agglo-larochelle.fr [email protected] COMMUNE DE SALLES-SUR-MER PLAN LOCAL D'URBANISME Modification simplifiée n°1 – Intégration du PLH Approuvée le 23 novembre 2017 NOTICE EXPLICATIVE HISTORIQUE DE LA PLANIFICATION COMMUNALE Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de Salles-sur-mer a été approuvé par délibération du Conseil Communautaire du 2 juin 2006. Il a fait l’objet de deux procédures de modification approuvées le 9 juillet 2009 et le 23 septembre 2011. TITRE I – CONTEXTE DE LA PROCEDURE D’EVOLUTION DU PLAN LOCAL D’URBANISME DE SALLES-SUR-MER Le PLU intercommunal de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle ayant été prescrit le 24 novembre 2014, les PLU communaux, et à ce titre celui de la commune de Salles-sur-mer, sont en cours de révision. La présente procédure de modification simplifiée se concentre sur un objet unique : l’intégration dans le PLU, des dispositions relatives à la production de logements aidés du nouveau Programme Local de l’Habitat (PLH), adopté par délibération du Conseil communautaire de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle (CdA), en date du 26 janvier 2017. LA PROCEDURE DE MODIFICATION SIMPLIFIEE En vertu de l’article L.153-45 du Code de l’urbanisme, la procédure de modification du plan local d’urbanisme peut faire l’objet d’une procédure simplifiée, dès lors que le projet de modification n’a pas pour objet soit : - De majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ; - De diminuer ces possibilités de construire ; - De réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser. PLU de SALLES-SUR-MER/ Modification simplifiée N°1 / Approuvée le 23 novembre 2017 1 LES NOUVELLES DISPOSITIONS DU PLH RELATIVES A LA PRODUCTION DE LOGEMENTS AIDES Il convient d’engager une procédure de modification simplifiée du Plan Local d’Urbanisme de Salles-sur-mer afin de prendre en compte les nouvelles dispositions du programme local de l’habitat et de les rendre applicables ; elles concernent : a- Les pourcentages de logements aidés à réaliser qui ont évolué depuis le dernier PLH ; b- La définition de nouvelles exceptions à ces obligations ; c- L’introduction de nouvelles catégories de logements aidés : • les PLS (prêt locatif social) pour l’ensemble des communes de la CDA hors communes situées en zone C ; • les PLI (prêt locatif intermédiaire) pour les communes de la CDA, non soumises à l’article 55 de la loi SRU et situées en secteur B1 ; • les logements type « investissement locatif défiscalisé » (loi Duflot, loi Pinel) pour les communes de la CDA, non soumises à l’article 55 de la loi SRU et situées en secteur B1 et B2 dérogatoire. d- L’introduction d’un nouveau type de logement : « l’accession financièrement abordable à la propriété » : • rendue obligatoire avec un minimum à réaliser dans les communes de : La Rochelle, Aytré et La Jarne • pouvant être comptabilisé dans le pourcentage de logements aidés à produire dans les communes de la CDA, non soumises à l’article 55 de la loi SRU (L’Houmeau, Salles sur Mer, Marsilly, Esnandes, Saint-Rogatien et Salles-sur-mer) ; • Encouragée dans les autres communes de la CDA. La notion d’accession « financièrement » abordable à la propriété a été définie par une délibération du Conseil communautaire du 18 mai 2017 intégrant le document de cadrage (voir annexe 2 de la notice explicative). A cette fin, il est nécessaire : - d’actualiser l’écriture réglementaire de l’article 2 des zones urbaines et à urbaniser dans le règlement écrit (pièce 4.2 du PLU), - d’intégrer définition du logement en l’accession financièrement abordable à la propriété dans le lexique du PLU - d’ajouter les secteurs de diversité sociale aux plans de zonage pour la Rochelle et Aytré. PLU de SALLES-SUR-MER/ Modification simplifiée N°1 / Approuvée le 23 novembre 2017 2 TITRE II – LES NOUVELLES DISPOSITIONS DU PLH QUI S’APPLIQUENT A SALLES-SUR-MER 1. Evolution du pourcentage de logements aidés à réaliser et de leur répartition Pour la commune de Salles-sur-mer, le PLU en vigueur imposait « au minimum 24 % de logements locatifs sociaux, de type PLAI ou PLUS ou équivalent. » Le PLH adopté le 26 janvier 2017 impose au minimum 25% de logements aidés : - Dont 15 % de PLAi au minimum ; - Dont 30 % de PLUS au minimum ; - Dont 55 % de PLS, PLI, investissement locatif défiscalisé, ou en accession financièrement abordable à la propriété au maximum. 2. Les programmes de logements concernés par les obligations de production de logements aidés Pour la commune de Salles-sur-mer, ces obligations s’appliquent, dans les zones urbaines ou à urbaniser, à tout programme de logements comportant : - soit 10 logements ou plus ; - soit représentant une surface de plancher supérieure à 1 000 m² ; - soit portant sur une unité foncière de 2 500 m² minimum avant division à la date du 19 décembre 2008 ; Ces dispositions restent inchangées par rapport au PLU en vigueur. La date du 19 décembre 2008 (date d’adoption du PLH antérieur), qui fait référence pour les divisions, est ajoutée. L’objectif est : - d’éviter une « remise à zéro » pour des divisions d’unités foncières ayant été soumises aux obligations précédentes (depuis 2008) mais n’ayant pas encore satisfait à l’obligation de réalisation de logements sociaux. - de mettre en cohérence les PLU sur le territoire de la CDA en les basant sur la même date de référence. 3. Les exceptions à l’application des obligations de production de logements aidés a- Les exceptions existantes et maintenues dans les PLU en vigueur : - « Lorsque l’application de la règle conduit à ne réaliser que 1 ou 2 logements locatifs sociaux, ceux-ci peuvent être de statut PLS, dans la limite des agréments attribués par l’Etat » ; - « La règle ne s’applique pas dans le cas d’une division familiale gratuite d’une parcelle d’une superficie inférieure à 3 500 m² (partage successoral ou acte assimilé, donation au sein d’une même famille ou acte assimilé) » ; PLU de SALLES-SUR-MER/ Modification simplifiée N°1 / Approuvée le 23 novembre 2017 3 - « Dans les ZAC dont le dossier de création est antérieur au 19 décembre 2008, une part de PLS pourra être prise en compte au titre des logements aidés, dans la limite des agréments attribués par l'Etat » ; - « Dans les ZAC et les opérations d'aménagement, le taux s'applique également, mais de façon globale à l'échelle de l'opération et non par constructeur. » La rédaction est néanmoins reprise pour préciser cette disposition, comme suit : « Dans les opérations d’aménagement d’ensemble de type ZAC, lotissement, etc... relevant ou non d’une autorisation d’urbanisme, il sera possible de définir des lots ou des îlots pour accueillir le nombre de logements sociaux générés par l'application du pourcentage réglementaire défini à l'échelle de l'opération. » b- Les nouvelles exceptions introduites par le PLH adopté le 26 janvier 2017 : - Dans les cas où une autorisation d'urbanisme générerait moins de 10 logements sociaux en application du présent PLH, à titre exceptionnel et au cas par cas, une mutualisation pourrait être envisagée entre différentes opérations relevant d’autorisations d’urbanisme indépendantes réalisées sur un même secteur (permis de construire groupé, permis d’aménager, etc…). Cette mutualisation pourrait se traduire par la réalisation de logements sociaux en tout ou partie sur l’une des opérations, tout en veillant au respect de la mixité sociale du secteur concerné et des éventuelles orientations d’aménagement définies au document d’urbanisme. Les nouvelles exceptions sont reportées stricto sensu dans l’article 2 des zones U et AU. c- L’exception des hameaux Le PLH adopté le 26 janvier 2017 n’impose pas d’obligation de production de logements aidés dans les hameaux selon la définition suivante : « la notion de hameau décrit un petit groupe d'habitations, pouvant comprendre également d'autres constructions, isolé et distinct du bourg ou du village. En première approche, cette notion de distinction et de non continuité avec la zone urbaine agglomérée des bourgs est donc acquise pour définir la notion de hameau. A partir de là, on doit apprécier la typologie du hameau caractérisée par sa taille, la présence ou pas de commerces, etc… ainsi que les conditions de desserte par le réseau de transport public. On rappelle que le Scot a affirmé clairement ce lien entre urbanisation et déplacements. Seules les communes soumises à la loi SRU et celles en zone B1 et B2 sont prises en compte. Nota : Les écarts qui représentent un ensemble de petites entités bâties, en général de moins de 5 habitations, ne sont pas cartographiés sur le plan. Ils font néanmoins partie intégrante des espaces non ciblés pour l’obligation de production de logements sociaux. » (extrait du Programme d’actions territorial du PLH adopté le 26 janvier 2017). La cartographie des hameaux, issue du Programme d’actions territorial du PLH adopté le 26 janvier 2017, exemptés ou non des obligations de production de logements aidés, est annexée à la présente notice explicative (annexe 1). PLU de SALLES-SUR-MER/ Modification simplifiée N°1 / Approuvée le 23 novembre 2017 4 Pour Salles-sur-mer, le PLH dresse la liste des hameaux suivante : Secteur urbain Taille critique dépassée Desserte en Transport Production de logts / et ou présence de en Commun sociaux commerces équipements Grolleau Oui avec la continuité sur Proximité future gare de la oui le centre de Croix Jarrie + lignes 14 et 11B Chapeau Fréquence HP : 60’ Fréquence HC : 120’ TAD Petit Marais, Petit non Oui avec la ligne 30 Oui Bonneveaux, La Fréquence HP : 60’ Ragoterie Fréquence HC : 120’ TAD Les écarts et hameaux de Salles-sur-mer ne sont donc pas concernés par les obligations de production de logements aidés, à l’exception des hameaux de : - Grolleau - Les Petits Bonnevaux - Petit Marais - La Ragoterie.