Einzelhandels- Und Zentrenkonzept Für Die Stadt Velbert
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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Velbert - Endbericht - Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.-Inge. Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str.12 44147 Dortmund Tel. 0231.8626890 Fax. 0231.8626891 [email protected] www.stadt-handel.de redaktionell angepasster Endbericht Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Bauassessor Dipl.-Ing. Jens Nyhues Unter Mitarbeit von: Dipl.-Ing. Tim Stein Stephanie Erben Fotos Titelseite: Stadt + Handel Urheber- und Nutzungsrechte Stadt + Handel verfügt bei allen verwendeten Abbildungen über die entsprechenden Urheber- und/oder Nutzungrechte. Dortmund, Februar 2008 Stadt + Handel i Inhalt Inhalt ______________________________________________________________________ i Abkürzungsverzeichnis ______________________________________________________ iii 1 Kurzfassung _________________________________________________________ 1 2 Aufgabenstellung und Methodik ______________________________________ 3 2.1 Ausgangslage und Problemstellung _________________________________ 3 2.2 Zielsetzung _______________________________________________________ 6 2.3 Methodik _________________________________________________________ 7 3 Markt- und Standortanalyse _________________________________________ 12 3.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen ______________ 12 3.2 Angebotsanalyse _________________________________________________ 15 3.3 Nachfrageanalyse ________________________________________________ 18 3.3.1 Kaufkraft, Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss ___________________ 18 3.3.2 Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich __________________ 23 3.3.3 Standortbewertungen aus Sicht der Kunden _______________________ 25 3.4 Analyse und Bewertung der Zentren- und Standortstruktur ____________ 29 3.4.1 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Abgrenzungskriterien ___________________________________________________ 29 3.4.2 Übersicht über die bestehende Zentren- und Standortstruktur in Velbert 33 3.4.3 Standortmerkmale des Innenstadtzentrums ________________________ 36 3.4.4 Standortmerkmale des Nebenzentrums Langenberg ________________ 46 3.4.5 Standortmerkmale des Nebenzentrums Neviges ____________________ 51 3.4.6 Die Nahversorgungszentren in Velbert ____________________________ 55 3.4.7 Weitere gesamtstädtisch relevante Standortagglomerationen ________ 62 3.5 Aktualisierte Analyse der Nahversorgungsstruktur ____________________ 69 3.6 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte in Velbert __________________________________________ 75 Stadt + Handel ii 4 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung in Velbert _________ 78 4.1 Absatzwirtschaftliche Entwicklungspotenziale ________________________ 78 4.1.1 Vorbemerkungen zu den ermittelten Entwicklungspotenzialen _______ 78 4.1.2 Methodik und Berechnungsgrundlagen zur Potenzialermittlung ______ 79 4.1.3 Absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale für Velbert _ 85 4.2 Räumliche Entwicklungsszenarien und übergeordnete Entwicklungsziele für Velbert _______________________________________________________________ 89 4.2.1 Szenario 1: Städtebaulich-funktionale Zentrenstärkung ______________ 91 4.2.2 Szenario 2: Freie Entfaltung der Kräfte des Marktes _________________ 92 4.2.3 Szenario 3: Bestmögliche Nahversorgung __________________________ 94 4.2.4 Szenario 4: Neues Nebenzentrum ________________________________ 95 4.3 Die „Ziel-Trias“: übergeordnete Entwicklungsziele für Velbert _________ 98 5 Instrumentelles Umsetzungs- und Steuerungskonzept _________________ 99 5.1 Das Zentrenkonzept ______________________________________________ 99 5.1.1 Empfehlungen für die zentralen Versorgungsbereiche in Velbert _____ 99 5.1.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum __________________ 100 5.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Langenberg __________ 105 5.1.4 Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Neviges _____________ 107 5.1.5 Vier Nahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche ______ 110 5.2 Das aktualisierte Nahversorgungskonzept __________________________ 114 5.3 Konzept für ergänzende Sonderstandorte __________________________ 118 5.4 Die Sortimentsliste für Velbert ____________________________________ 122 5.5 Ansiedlungsleitsätze _____________________________________________ 127 5.6 Kurzbewertung ausgewählter Standorte ____________________________ 132 5.6.1 Kurzbewertung des Vorhabenstandorts Kleestraße ________________ 132 5.6.2 Kurzbewertung des Vorhabenstandortes Woeste (NVZ Süd/City-Park) 135 5.6.3 Fazit der standortbezogenen Stellungnahmen _____________________ 141 5.7 Planungsrechtliche Steuerungs- und Festsetzungsempfehlungen ______ 143 6 Schlusswort _______________________________________________________ 148 Anhang ____________________________________________________________________ I I. Standortbewertungen (Steckbriefe) __________________________________________ I II. Zentrale Versorgungsbereiche und ihre branchenspezifische Kaufkraft ___________ V III. Literatur und sonstige Quellen _____________________________________________ V IV. Glossar _________________________________________________________________ VII Stadt + Handel iii Abkürzungsverzeichnis a.n.g. anderweitig nicht genannt ASB allgemeiner Siedlungsbereich (Regionalplan) BAB Bundesautobahn BauGB Baugesetzbuch BauNVO Baunutzungsverordnung BGF Bruttogeschossfläche BID Business Improvement District Bsp. Beispiel BVerwG Bundesverwaltungsgericht EW Einwohner FNP Flächennutzungsplan FOC Factory-Outlet-Center GEP Gebietsentwicklungsplan GFZ Geschossflächenzahl ggf. gegebenenfalls GIB Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen (Regionalplan) GPK Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik GZ Grundzentrum ha Hektar inkl. inklusive ISG Immobilien- und Standortgemeinschaft i.S.v. im Sinne von i.V.m. in Verbindung mit IZ Innenstadtzentrum Kap. Kapitel km Kilometer KK Kaufkraft LEH Lebensmitteleinzelhandel LEP NRW Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen LEPro NRW Landesentwicklungsprogramm NRW LPlG Landesplanungsgesetz LM Lebensmittel max. maximal min. minimal Mio. Millionen MIV motorisierter Individualverkehr Stadt + Handel iv MZ Mittelzentrum niL städtebaulich nicht integrierte Lage NuG Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NV Nahversorgung NVK Nahversorgungskonzept NVZ Nahversorgungszentrum NZ Nebenzentrum ÖPNV öffentlicher Personennahverkehr OVG Oberverwaltungsgericht OZ Oberzentrum PBS Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren rd. rund ROG Raumordnungsgesetz SB (SB-Warenhaus…) Selbstbedienung siL sonstige städtebaulich integrierte Lage Tab. Tabelle U Jahresumsatz u. a. unter anderem UEC Urban Entertainment Center VGH Verwaltungsgerichtshof vgl. vergleiche VKF Verkaufsfläche WZ Warengruppenverzeichnis des statistischen Bundesamtes ZVB zentraler Versorgungsbereich z.T. zum Teil z.Z. zur Zeit Stadt + Handel 1 1 Kurzfassung Der Einzelhandel trägt entscheidend zur Vitalität einer Gesamtstadt bei. Einzelhandelsbe- triebe verschiedener Art und Größe gewährleisten nicht nur die regional nachfragewirksame Attraktivität des Innenstadtzentrums, sondern auch die wohnortnahe Grundversorgung mit den Gütern des täglichen Bedarfs. Eine ausgewogene Einzelhandels- struktur ist daher für die Lebensqualität in der Kommune, für die Ausstrahlung der Kommune in die Region und für die gesamtstädtischen künftigen Entwicklungsperspektiven unerlässlich. Um eine solche ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft strategisch zu stärken, stellt das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept umfangreiche Empfeh- lungen und Umsetzungsinstrumente primär für die kommunale Baugenehmigungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur Verfügung. Zudem enthält dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzept Leistungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sein dürften: die Wirtschaftsförderung, die örtlichen Händlergemeinschaften und das Stadtmarketing, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenvertreter, Immobilienei- gentümer und Ansiedlungsinteressierte. Im Einzelnen wird im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der aktuelle Zustand der Velberter Einzelhandelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengrup- pen beschrieben und bewertet. Ausgehend von dieser empirisch-analytisch abgeleiteten Bewertung werden zukünftige absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume für alle Wa- rengruppen aufgezeigt. In Verbindung mit empfohlenen strategischen räumlichen Entwicklungsleitlinien (Szenarien und die „Ziel-Trias“) sowie einem Zentren- und Standort- konzept werden darauf aufbauend Ansiedlungsleitsätze entwickelt, die vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorberei- ten. Hierzu werden zudem die Velberter Liste zentrenrelevanter Sortimente definiert und Musterfestsetzungen abgeleitet. Zusammengefasst stellen sich Angebots- und Nachfrageseite in Velbert wie folgt dar: . Die Eigenbindungsquoten und Zentralitätskennwerte des Velberter Einzelhandels sind angesichts der Wettbewerbsstärke des Umlands (hier insbesondere durch die Oberzentren Essen und Wuppertal) und des vergleichsweise kleinen Einzugsbereichs als gut zu bewerten. Das bestehende Einzelhandelsangebot kann die Versorgungsaufgaben quantitativ und teilräumlich insgesamt gut erfüllen. Es besteht einerseits ein hohes Niveau der Verkaufsflächenausstattung im kurzfristi- gen Bedarfsbereich (insbesondere Nahrungs- und Genussmittel), andererseits ist in einigen wenigen Siedlungsbereichen eine Unterausstattung mit Versorgungsmög- lichkeiten im fußläufigen