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Universidad Autónoma Metropolitana Unidad Azcapotzalco

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Universidad Autónoma Metropolitana Unidad Azcapotzalco UNIVERSIDAD AUTÓNOMA METROPOLITANA UNIDAD AZCAPOTZALCO MAESTRÍA EN PLANEACIÓN Y POLÍTICAS METROPOLITANAS TESIS Las nuevas tendencias del mercado inmobiliario habitacional. El caso de las colonias Roma, Hipódromo y Condesa. PARA OBTENER EL TITULO DE MAESTRÍA EN PLANEACIÓN Y POLÍTICAS METROPOLITANAS PRESENTA FABIOLA GUADALUPE MEDINA COLIN ASESOR: DR. RENÉ COULOMB BOSC LECTORAS: DRA. MARÍA TERESA ESQUIVEL H. MTRA. CLAUDIA PLUEBLA CADENA México, D.F. 2 de marzo de 2007 Las nuevas tendencias del mercado inmobiliario habitacional. El caso de las colonias Roma, Hipódromo y Condesa UNIVERSIDAD AUTÓNOMA METROPOLITANA UNIDAD AZCAPOTZALCO MAESTRÍA EN PLANEACIÓN Y POLÍTICAS METROPOLITANAS TESIS Las nuevas tendencias del mercado inmobiliario habitacional. El caso de las colonias Roma, Hipódromo y Condesa. PARA OBTENER EL TITULO DE MAESTRÍA EN PLANEACIÓN Y POLÍTICAS METROPOLITANAS PRESENTA FABIOLA GUADALUPE MEDINA COLIN ASESOR: DR. RENÉ COULOMB BOSC LECTORAS: DRA. MARÍA TERESA ESQUIVEL H. MTRA. CLAUDIA PUEBLA CADENA México, D.F. 2 de marzo de 2007 Las nuevas tendencias del mercado inmobiliario habitacional. El caso de las colonias Roma, Hipódromo y Condesa1. Las colonias Roma, Hipódromo y Condesa, fueron creadas a principios del siglo XX, y su función principal fue cubrir las necesidades de habitación de las familias acomodadas que, en aquel entonces, comenzaban a salir del centro de la capital, en busca de espacios que les permitieran una mejor calidad de vida urbana, actualmente, como consecuencia de procesos demográficos (despoblamiento de las delegaciones centrales), económicos (economías globalizadas y sus consecuencias), el crecimiento de la ciudad y las intervenciones gubernamentales (como la política de redensificación2), estas colonias se vuelven a valorizar debido a la importancia de localizarse en la zona central de la ciudad de México, desarrollando una importante dinámica inmobiliaria, la cual es tema de nuestra investigación. 1 Definido como la suma de las colonias Roma Norte y Roma sur. Asimismo para la colonia Hipódromo consideramos también la Hipódromo Condesa. 2 Revitalizar y regenerar las áreas centrales de la ciudad, para recuperar los espacios originarios o antiguas centralidades con el fin de aprovechar la inversión histórica del espacio construido, con la ayuda de políticas públicas (como el Bando 2 –que analizaremos mas adelante-) y modelos de intervención, para contrarrestar la expansión de las periferias y la expulsión del centro. 1 Las nuevas tendencias del mercado inmobiliario habitacional. El caso de las colonias Roma, Hipódromo y Condesa El análisis de nuestra investigación se centra en un segmento del mercado inmobiliario, el estudio de la oferta de vivienda nueva y de segundo uso, en la etapa en la cual un gran número de inversionistas incursiona en la producción de vivienda media y alta -principalmente edificios de apartamentos- en las colonias de estudio. A partir de la implantación del Bando dos3, aumenta drásticamente la oferta y las opciones tanto en diseño, acabados, y calidad de obra, como en costos. En este contexto, nuestra investigación se centra en el análisis de dos aspectos importantes, primero; el funcionamiento del mercado; y segundo, los conflictos sociales, al identificar el impacto que tiene este nuevo proceso inmobiliario y la política de redensificación en la población residente, además del interés de conocer el “perfil” de los nuevos habitantes que llegan a estas colonias. Los conceptos que darán sustento a este trabajo son: los cambios demográficos, el nuevo esquema de financiamiento hipotecario público y privado 4 , la búsqueda de centralidad (de los nuevos residentes), los desarrolladores (público y privado) y las políticas habitacionales (Bando 2), elementos determinantes de las nuevas tendencias del mercado inmobiliario habitacional actual en las colonias Roma, Hipódromo y Condesa. La delimitación espacial de nuestra investigación abarca las colonias Roma, Hipódromo y Condesa. La delimitación temporal, abarca el análisis de la oferta de vivienda nueva y de segundo uso, la investigación empezó en 2006 con la elaboración del protocolo de investigación, lecturas, acopio de fichas de trabajo, trabajo de campo y la recopilación de información sobre la oferta de vivienda, para lo que consultamos páginas electrónicas y creamos una base de datos que abarca todo el mes de agosto, esto lo hicimos para no duplicar la información de los desarrollos y poder sistematizar la base elaborada. 3 El Bando dos es una política urbana que implementó el Gobierno del Distrito Federal en 2001, más adelante analizaremos esta política. 4 Con el nuevo esquema de financiamiento hipotecario público y privado nos referimos a la intervención de Fonhapo, Infonavit, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), las sofoles; además de la reincorporación de los bancos en el mercado hipotecario (en los casos en que el sector público actúa con el privado y el los que el sector privado actúa solo). 2 INDICE Introducción a CAPÍTULO I Historia y características de las colonias 1.1 Antecedentes Históricos 2 1.1.1 La colonia Condesa 2 1.1.2 La colonia Hipódromo 3 1.1.3 La colonia Roma 4 1.2 Tipología habitacional 7 1.3 Dinámica habitacional 11 1.4 Características de estas colonias: usos, funciones y cambio de uso de suelo 14 1.4.1 Patrimonio urbano 17 1.5 El 19 de septiembre de 1985 20 1.6 Población y vivienda 23 1.6.1 La vivienda en renta 25 CAPÍTULO II Contextualización y Marco Teórico 2.1 ¿Qué es el centro? 28 2.2 El papel del inmobiliario capitalista 35 2.2.1 La lógica del promotor Inmobiliario 36 2.2.2 El suelo 38 2.2.3 La renta del suelo 38 2.3 El análisis Marxista 40 2.4 Las funciones del centro 42 2.5 Redensificación y Gentrificación 48 i CAPÍTULO III La Política de vivienda y la política urbana en la ciudad de México 3.1 El papel del Estado en la promoción inmobiliaria 55 3.1.1 El Estado interventor 55 3.2 El cambio en la política de vivienda y la creación de las Sofoles 58 3.2.1 Las sofoles y los créditos en la ciudad central 60 3.3 Los tipos de créditos 61 3.4 La política urbana de redensificación en la ciudad de México 66 3.4.1 Facilidades administrativas y políticas de suelo urbano 68 CAPÍTULO IV Producción del mercado inmobiliario 4.1 Cómo funcionan los agentes inmobiliarios 75 4.2 Clasificación de la oferta 80 4.3 Tipo de vivienda y características 83 4.3.1 Departamentos 84 4.3.2 Penthouse 85 4.3.3 Loft 86 4.3.4 Vivienda de interés social y vivienda indígena 88 4.3.5 Vivienda catalogada rehabilitada 89 4.4 La oferta 91 4.4.1 Tamaño 92 4.4.2 Los acabados 93 4.4.3 Precios 95 4.4.4 Antigüedad 97 4.4.5 Servicios 98 4.5 La ubicación 99 4.5.1 Áreas Verdes 100 4.5.2 Excelente ubicación, acceso a vías rápidas de comunicación 101 4.5.3 Frentes de calle con uso Baldío 102 4.5.4 Frentes de calle con uso Servicios 106 4.5.5 Frentes de calle con uso habitacional y mixto 109 ii 4.5.6 Frentes de calle con uso Equipamiento 112 4.5.7 Frentes de calle con uso Comercio 116 CAPÍTULO 5 Conflictos sociales 5.1 Los actores que intervienen en las colonias Roma, Hipódromo y Condesa 123 5.1.1 Los propietarios del suelo 125 5.2 Las organizaciones de vecinos en contra del Bando dos 128 5.2.1 El problema con la política de redensificación 129 5.2.2 La problemática de infraestructura 130 5.2.3 El problema del agua 131 5.2.4 El problema del drenaje 133 5.2.5 Problemas de vialidad en las colonias 136 5.2.6 El cambio de uso de suelo 138 5.2.7 La destrucción del patrimonio urbano 141 5.3 Envejecimiento de la población 142 5.4 Perfil de los nuevos habitantes 143 Conclusiones 148 Aporte Metodológico 161 Referencias bibliográficas y hemerográficas 170 ANEXOS (en disco) Anexo capítulo I, cuadros, gráficas y mapas temáticos, Anexo capítulo III, documentos, gráficas y cuadros Anexo capítulo IV, cartografía de los frentes de calle por colonia Estadístico: 1. Base de datos de la oferta 2. Base de datos de los Precios 3. Base de datos de los tipos de vivienda iii Audiovisual: 1. Recorrido por la colonia Condesa 2. Recorrido por la colonia Hipódromo 3. Recorrido por la colonia Roma Norte 4. Recorrido por la colonia Roma Sur 5. Entrevistas a los representantes de la unión de vecinos de cada colonia 6. Documental de la colonia Roma (canal 11) iv Introducción La problemática Las nuevas tendencias del mercado inmobiliario habitacional. El caso de las colonias Roma, Hipódromo y Condesa1. Las colonias Roma, Hipódromo y Condesa, fueron creadas a principios del siglo XX, y su función principal fue cubrir las necesidades de habitación de las familias acomodadas que, en aquel entonces, comenzaban a salir del centro de la capital, en busca de espacios que les permitieran una mejor calidad de vida urbana, actualmente, como consecuencia de procesos demográficos (despoblamiento de las delegaciones centrales), económicos (economías globalizadas y sus consecuencias), el crecimiento de la ciudad y las intervenciones gubernamentales (como la política de redensificación2), estas colonias se vuelven a valorizar debido a la importancia de localizarse en la zona central de la ciudad de México, desarrollando una importante dinámica inmobiliaria, la cual es tema de nuestra investigación. La inquietud por estudiar este tema surgió a partir de un primer acercamiento al problema, en el marco del convenio de colaboración entre la Universidad Autónoma Metropolitana- Azcapotzalco y la Unión de Vecinos de las Colonias Roma, Hipódromo y Condesa, con el objetivo de llevar a cabo acciones relativas a intercambio académico y difusión de la cultura, investigación y desarrollo tecnológico, servicio social, capacitación y actualización de recursos 1 Definido como la suma de las colonias Roma Norte y Roma sur.
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