Einzelhandels- Und Zentrenkonzept Für Die Stadt Leisnig
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig Auftraggeber: Stadt Leisnig Projektleitung: Dr. Eddy Donat, Niederlassungsleitung Sophie Männel, M. Sc. Geografie Dresden, am 02.08.2019 Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH 1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Königsbrücker Straße 31 – 33 01099 Dresden Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 0351 / 21 67 273 Telefax: 0351 / 80 23 895 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz 2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig Vorbemerkung Die Stadt Leisnig erteilte der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Dresden, im August 2017 den Auftrag zur Fortschreibung des Einzelhandels‐ und Zentrenkonzeptes für die Stadt Leisnig. Ziel des Konzeptes ist es, Leitlinien und Strategien für die zukünftige und nachhaltige Entwicklung des Einzelhandels in Leisnig zu erarbeiten. Sämtliche dem vorliegenden Gutachten zugrundeliegenden Ausgangsdaten wurden von den Mit‐ arbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entschei‐ dungsvorbereitung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Leisnig und stellt die Grundlage für eine Beschlussfassung durch den Stadtrat dar. Vorliegendes Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sofern nicht anders mit dem Auftraggeber vereinbart, ist eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung nur nach vorhe‐ riger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt. G M A Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Dresden, den 02.08.2019 DTE MLS 3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 7 1. Aufgabenstellung 7 2. Aufgabe von Einzelhandels‐ und Zentrenkonzepten und Zielsetzungen der Einzelhandelssteuerung 9 3. Methodische Vorgehensweise 9 4. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 12 4.1 Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung 12 4.1.1 Starker Rückgang der Einzelhandelsunternehmen im Handel 14 4.1.2 Warenhäuser, Fachmärkte und Shoppingcenter 14 4.1.3 Internethandel 15 4.1.4 Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel 16 4.2 Konsumentenverhalten im Wandel 17 4.2.1 Demografische Entwicklung 17 4.2.2 Konsumentenverhalten im Wandel 17 4.2.3 Entwicklung der Motorisierung 18 4.3 Standortwahl des Einzelhandels und der Kommunen 19 4.4 Mittelfristige Entwicklungstrends 19 5. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 20 5.1 Bauplanungsrecht 20 5.2 Landesplanung 22 5.3 Regionalplanung 23 6. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Stadt Leisnig 25 6.1 Standortbeschreibung 25 6.2 Wirtschafts‐ und Einzelhandelsstruktur 28 II. Angebots- und Nachfragesituation 31 1. Angebotssituation 31 1.1 Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Leisnig 31 1.2 Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen 34 1.3 Nahversorgungssituation (Status quo‐Situation) 35 4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig 2. Nachfragesituation 38 2.1 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Leisnig 38 2.2 Kaufkraftpotenzial für den Einzelhandel in Leisnig 40 2.3 Kaufkraftbewegungen 41 3. Ausgewählte Versorgungs‐ und Produktivitätskennziffern 42 3.1 Ausstattungskennziffern 42 3.2 Zentralitätskennziffer 44 III. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Leisnig 45 1. Bevölkerungsprognose 45 2. Kaufkraftprognose für den Leisniger Einzelhandel bis zum Jahr 2025 45 3. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale 46 IV. Einzelhandelskonzept Leisnig 49 1. Städtebauliche Zielvorstellungen zur Einzelhandels‐ und Zentrenentwicklung 49 2. Sortimentskonzept 50 2.1 Kriterien zentren‐ / nahversorgungsrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente 51 2.2 Leisniger Sortimentsliste 54 3. Standortkonzept 56 3.1 Begriffserklärung „zentraler Versorgungsbereich“ 58 3.2 Zentrale Versorgungsbereiche in Leisnig 62 3.2.1 Hauptzentrum Stadtzentrum Leisnig 63 3.2.2 Nahversorgungszentrum 72 3.3 Nahversorgungsstandorte 75 3.4 Sonderstandorte 75 3.4.1 Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel 75 3.4.2 Sonderstandort „Grundversorgung“ 76 4. Nahversorgungskonzept 82 4.1 Entwicklung der Nahversorgung 82 4.2 Bedeutung verschiedener Betriebstypen für die Nahversorgung 83 4.3 Bewertung der Nahversorgungssituation in der Stadt Leisnig 86 5. Prüfung für neue größere Einzelhandelseinrichtungen 88 5 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig 6. Steuerungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung 90 6.1 Steuerungsempfehlungen des Einzelhandels innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 90 6.2 Steuerungsempfehlungen des Einzelhandels außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 91 7. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 94 6 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig I. Grundlagen 1. Aufgabenstellung Vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen im Einzelhandel sowie sich zunehmend verändern‐ der Rahmenbedingungen in der Stadtentwicklung ist die Erarbeitung von Einzelhandels‐ und Zen‐ trenkonzepten immer mehr ein Bestandteil der Planungsaufgaben der Städte geworden. Mit dem Einzelhandels‐und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig erhält die Stadt ein informelles Pla‐ nungsinstrument, welches die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels am Standort erörtert und Rahmenbedingungen definiert. So werden u.a. Entwicklungsziele formuliert, eine Abgren‐ zung zentraler Versorgungsbereiche nach Bedarfskategorien vorgenommen sowie die Sorti‐ mentsliste für die Stadt Leisnig erstellt. Basis hierfür bilden die ermittelten Branchen‐ und Stand‐ ortpotenziale sowie vorhandene und zu bewertende städtebauliche Strukturen. Mit dem Konzept werden im Wesentlichen folgende Schwerpunkte bearbeitet: Darstellung der allgemeinen Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung Darstellung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Standor‐ tentwicklung im Einzelhandel Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Leisnig Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes Erarbeitung der Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung in Leisnig Formulierung von Empfehlungen für das des Einzelhandelskonzept der Stadt Leisnig (inkl. Sortimentsliste, Standortkonzeption, branchenbezogene Potenziale) Abgrenzung und Begründung der zentralen Versorgungsbereiche Empfehlungen zur Sicherung der Nahversorgungsstruktur inklusive Steuerungsemp‐ fehlungen Grundsätze zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. Das Einzelhandelskonzept ist rechtlich nicht normiert. Auch ein von der Gemeinde beschlossenes Einzelhandelskonzept stellt lediglich eine informelle Planung dar. Nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sind jedoch Einzelhandelskonzepte bzw. städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige von der Gemeinde beschlossene städtebaulichen Planungen zu berücksichtigen. Es soll damit zum Ausdruck kommen, dass nicht willkürlich, unkoordiniert Raumplanungen stattfinden, sondern da‐ hinter ein durchdachtes, gedankliches Konzept steht. 7 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig Für die Aufstellung von Einzelhandelskonzepten gibt es keine normierten Vorgaben. Jede kom‐ munale Planung löst jedoch grundsätzlich einen Abstimmungsbedarf mit der Nachbargemeinde aus. Für die Stadt Leisnig ergibt sich darüber hinaus ein zusätzlicher Abstimmungsbedarf, da sich die Stadt in einem grundzentralen Verbund mit den Städten Hartha und Waldheim befindet (s. auch Pkt. I.6.1.). Diesen damit erhöhten Abstimmungsbedarf kann und sollte mit einem ge‐ meinsamen, interkommunalen Einzelhandelsentwicklungskonzept begegnet werden. Einem bis‐ her nicht zustande gekommenen gemeinsamen Entwicklungskonzept – trotz der Eigeninitiative der Stadt Leisnig – steht die Erarbeitung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes jedoch nicht entgegen oder schließt dieses sogar aus. Damit erlegt sich die Stadt ein zumindest ganzheit‐ liches Konzept für die Gemeinde auf, welches die Zulässigkeit und Wirkung von Raumplanungen sowie städtebauliche Zielstellungen berücksichtigt und so eine gewisse Bindungswirkung entfal‐ tet. Abbildung 1: Untersuchungsaufbau GMA‐Zusammenstellung 2018 8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig 2. Aufgabe von Einzelhandels‐ und Zentrenkonzepten und Zielsetzungen der Einzel‐ handelssteuerung Kommunale Einzelhandelskonzepte dienen v. a. der Erarbeitung von Leitlinien für eine zielgerich‐ tete und nachhaltige Einzelhandelsentwicklung. Diese werden in Form eines Standort‐ und Sorti‐ mentskonzeptes konkretisiert. Das im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes erarbeitete Sorti‐ mentskonzept (sog. „Sortimentsliste“) stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Ein‐ stufung der Sortimente in nahversorgungs‐, zentren‐ und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Mithilfe des Standortkonzeptes soll eine Funktionsteilung zwischen zentralen und dezentralen Einzelhandelslagen erfolgen. Der Fokus liegt dabei v. a. auf der Abgrenzung zentraler Versor‐