Einzelhandels- Und Zentrenkonzept Für Die Stadt Leisnig

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Auftraggeber: Stadt Leisnig

Projektleitung: Dr. Eddy Donat, Niederlassungsleitung Sophie Männel, M. Sc. Geografie

Dresden, am 02.08.2019

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Urheberrecht

Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs‐ weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf‐ traggebers unter Angabe der Quelle zulässig.

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Vorbemerkung

Die Stadt Leisnig erteilte der GMA, Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH, Dresden, im August 2017 den Auftrag zur Fortschreibung des Einzelhandels‐ und Zentrenkonzeptes für die Stadt Leisnig. Ziel des Konzeptes ist es, Leitlinien und Strategien für die zukünftige und nachhaltige Entwicklung des Einzelhandels in Leisnig zu erarbeiten.

Sämtliche dem vorliegenden Gutachten zugrundeliegenden Ausgangsdaten wurden von den Mit‐ arbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, mit der gebotenen Sorgfalt aufbereitet und nach neuesten wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entschei‐ dungsvorbereitung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt Leisnig und stellt die Grundlage für eine Beschlussfassung durch den Stadtrat dar.

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G M A Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

Dresden, den 02.08.2019 DTE MLS

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 7

1. Aufgabenstellung 7

2. Aufgabe von Einzelhandels‐ und Zentrenkonzepten und Zielsetzungen der Einzelhandelssteuerung 9

3. Methodische Vorgehensweise 9

4. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung 12 4.1 Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung 12 4.1.1 Starker Rückgang der Einzelhandelsunternehmen im Handel 14

4.1.2 Warenhäuser, Fachmärkte und Shoppingcenter 14

4.1.3 Internethandel 15

4.1.4 Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel 16

4.2 Konsumentenverhalten im Wandel 17 4.2.1 Demografische Entwicklung 17

4.2.2 Konsumentenverhalten im Wandel 17

4.2.3 Entwicklung der Motorisierung 18

4.3 Standortwahl des Einzelhandels und der Kommunen 19 4.4 Mittelfristige Entwicklungstrends 19

5. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel 20 5.1 Bauplanungsrecht 20 5.2 Landesplanung 22 5.3 Regionalplanung 23

6. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Stadt Leisnig 25 6.1 Standortbeschreibung 25 6.2 Wirtschafts‐ und Einzelhandelsstruktur 28

II. Angebots- und Nachfragesituation 31

1. Angebotssituation 31 1.1 Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Leisnig 31 1.2 Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen 34 1.3 Nahversorgungssituation (Status quo‐Situation) 35

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2. Nachfragesituation 38 2.1 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Leisnig 38 2.2 Kaufkraftpotenzial für den Einzelhandel in Leisnig 40 2.3 Kaufkraftbewegungen 41

3. Ausgewählte Versorgungs‐ und Produktivitätskennziffern 42 3.1 Ausstattungskennziffern 42 3.2 Zentralitätskennziffer 44

III. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Leisnig 45

1. Bevölkerungsprognose 45

2. Kaufkraftprognose für den Leisniger Einzelhandel bis zum Jahr 2025 45

3. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale 46

IV. Einzelhandelskonzept Leisnig 49

1. Städtebauliche Zielvorstellungen zur Einzelhandels‐ und Zentrenentwicklung 49

2. Sortimentskonzept 50 2.1 Kriterien zentren‐ / nahversorgungsrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente 51 2.2 Leisniger Sortimentsliste 54

3. Standortkonzept 56 3.1 Begriffserklärung „zentraler Versorgungsbereich“ 58 3.2 Zentrale Versorgungsbereiche in Leisnig 62 3.2.1 Hauptzentrum Stadtzentrum Leisnig 63

3.2.2 Nahversorgungszentrum 72

3.3 Nahversorgungsstandorte 75 3.4 Sonderstandorte 75 3.4.1 Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel 75

3.4.2 Sonderstandort „Grundversorgung“ 76

4. Nahversorgungskonzept 82 4.1 Entwicklung der Nahversorgung 82 4.2 Bedeutung verschiedener Betriebstypen für die Nahversorgung 83 4.3 Bewertung der Nahversorgungssituation in der Stadt Leisnig 86

5. Prüfung für neue größere Einzelhandelseinrichtungen 88

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6. Steuerungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung 90 6.1 Steuerungsempfehlungen des Einzelhandels innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 90 6.2 Steuerungsempfehlungen des Einzelhandels außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche 91

7. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 94

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I. Grundlagen

1. Aufgabenstellung

Vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen im Einzelhandel sowie sich zunehmend verändern‐ der Rahmenbedingungen in der Stadtentwicklung ist die Erarbeitung von Einzelhandels‐ und Zen‐ trenkonzepten immer mehr ein Bestandteil der Planungsaufgaben der Städte geworden. Mit dem Einzelhandels‐und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig erhält die Stadt ein informelles Pla‐ nungsinstrument, welches die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels am Standort erörtert und Rahmenbedingungen definiert. So werden u.a. Entwicklungsziele formuliert, eine Abgren‐ zung zentraler Versorgungsbereiche nach Bedarfskategorien vorgenommen sowie die Sorti‐ mentsliste für die Stadt Leisnig erstellt. Basis hierfür bilden die ermittelten Branchen‐ und Stand‐ ortpotenziale sowie vorhandene und zu bewertende städtebauliche Strukturen.

Mit dem Konzept werden im Wesentlichen folgende Schwerpunkte bearbeitet:

 Darstellung der allgemeinen Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung

 Darstellung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung der Standor‐ tentwicklung im Einzelhandel

 Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Leisnig

 Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandelsangebotes

 Erarbeitung der Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung in Leisnig

 Formulierung von Empfehlungen für das des Einzelhandelskonzept der Stadt Leisnig (inkl. Sortimentsliste, Standortkonzeption, branchenbezogene Potenziale)

 Abgrenzung und Begründung der zentralen Versorgungsbereiche

 Empfehlungen zur Sicherung der Nahversorgungsstruktur inklusive Steuerungsemp‐ fehlungen

 Grundsätze zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung.

Das Einzelhandelskonzept ist rechtlich nicht normiert. Auch ein von der Gemeinde beschlossenes Einzelhandelskonzept stellt lediglich eine informelle Planung dar. Nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sind jedoch Einzelhandelskonzepte bzw. städtebauliche Entwicklungskonzepte oder sonstige von der Gemeinde beschlossene städtebaulichen Planungen zu berücksichtigen. Es soll damit zum Ausdruck kommen, dass nicht willkürlich, unkoordiniert Raumplanungen stattfinden, sondern da‐ hinter ein durchdachtes, gedankliches Konzept steht.

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Für die Aufstellung von Einzelhandelskonzepten gibt es keine normierten Vorgaben. Jede kom‐ munale Planung löst jedoch grundsätzlich einen Abstimmungsbedarf mit der Nachbargemeinde aus. Für die Stadt Leisnig ergibt sich darüber hinaus ein zusätzlicher Abstimmungsbedarf, da sich die Stadt in einem grundzentralen Verbund mit den Städten Hartha und Waldheim befindet (s. auch Pkt. I.6.1.). Diesen damit erhöhten Abstimmungsbedarf kann und sollte mit einem ge‐ meinsamen, interkommunalen Einzelhandelsentwicklungskonzept begegnet werden. Einem bis‐ her nicht zustande gekommenen gemeinsamen Entwicklungskonzept – trotz der Eigeninitiative der Stadt Leisnig – steht die Erarbeitung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes jedoch nicht entgegen oder schließt dieses sogar aus. Damit erlegt sich die Stadt ein zumindest ganzheit‐ liches Konzept für die Gemeinde auf, welches die Zulässigkeit und Wirkung von Raumplanungen sowie städtebauliche Zielstellungen berücksichtigt und so eine gewisse Bindungswirkung entfal‐ tet.

Abbildung 1: Untersuchungsaufbau

GMA‐Zusammenstellung 2018

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2. Aufgabe von Einzelhandels‐ und Zentrenkonzepten und Zielsetzungen der Einzel‐ handelssteuerung

Kommunale Einzelhandelskonzepte dienen v. a. der Erarbeitung von Leitlinien für eine zielgerich‐ tete und nachhaltige Einzelhandelsentwicklung. Diese werden in Form eines Standort‐ und Sorti‐ mentskonzeptes konkretisiert. Das im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes erarbeitete Sorti‐ mentskonzept (sog. „Sortimentsliste“) stellt einen gutachterlichen Vorschlag zur künftigen Ein‐ stufung der Sortimente in nahversorgungs‐, zentren‐ und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Mithilfe des Standortkonzeptes soll eine Funktionsteilung zwischen zentralen und dezentralen Einzelhandelslagen erfolgen. Der Fokus liegt dabei v. a. auf der Abgrenzung zentraler Versor‐ gungsbereiche, deren Lage, Ausdehnung und Funktion im Einzelhandelskonzept definiert wird. Die Grundlage des Standort‐ und Sortimentskonzeptes stellt die aktuelle Einzelhandelssituation in der Kommune dar, die im Rahmen der Konzepterarbeitung erhoben und ausgewertet wird.

Ein Einzelhandelskonzept ermöglicht folglich die Steuerung des Einzelhandels auf gesamtstädti‐ scher Ebene. Dabei stellt es zunächst eine informelle Planungsgrundlage ohne rechtliche Bin‐ dungswirkung gegenüber Dritten dar.

Durch einen Beschluss des jeweiligen Rates wird diese informelle Planungsgrundlage zu einem Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und ist damit im Rahmen der Bauleitpla‐ nung als Abwägungsgrundlage zu berücksichtigen.

Im begründeten Einzelfall kann die Kommune von den Vorgaben eines Einzelhandelskonzeptes abweichen. Dies mindert jedoch das städtebauliche Gewicht des Konzeptes und stellt letztlich seine Steuerungswirkung und die rechtliche Bedeutung in Frage.

Als wesentlicher Aspekt bei der Einzelhandelssteuerung sind zunächst der Schutz und die Stär‐ kung zentraler Versorgungsbereiche zu nennen1. Durch die Konzentration zentrenprägender Einzelhandelsbetriebe innerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche können diese nachhaltig gestärkt werden. Dies setzt jedoch die Ermittlung nahversorgungs‐ und zentrenrele‐ vanter Sortimente voraus, die im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes festgesetzt werden.

Ferner stellt auch die Sicherung des jeweiligen Baugebietscharakters eine legitime Zielsetzung der Einzelhandelssteuerung dar. Durch den generellen bzw. gezielten Ausschluss von Einzelhan‐ del in Gewerbegebieten können diese für das produzierende und verarbeitende Gewerbe gesi‐ chert werden.

3. Methodische Vorgehensweise

Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf eine umfassende Datenbasis. Dabei handelt es sich um überwiegend primärstatistisches Datenmaterial, welches durch die GMA erfasst und ausge‐ wertet wurde. Darüber hinaus standen der GMA sekundärstatistische Daten des statistischen

1 Vgl. Urteile BVerwG (27.03.2013), Az. BVerwG 4 CN 7.11 und OVG NRW (28.01.2014), Az 10 A 152/13

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Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Sachsen, Datenmaterial der Stadt Leisnig sowie di‐ verse Fachpublikationen zur Verfügung. Nachfolgend werden die im Rahmen der Erarbeitung des vorliegenden Gutachtens durchgeführten primärstatistischen Erhebungen in Kürze vorgestellt.

Die Angebotssituation wurde durch eine flächendeckende Vor‐Ort‐Aufnahme der Verkaufsflä‐ chen2 aller Einzelhandelsbetriebe im gesamten Stadtgebiet erfasst. Die Bestandserhebung des Einzelhandels3 wurde im Juni 2017 durchgeführt. Die Erhebung erfolgte auf Grundlage der GMA‐ Branchensystematik (38 Sortimentsgruppen). Für die Darstellung und Auswertung der Einzelhan‐ delsdaten wurden die einzelnen Sortimente den in nachfolgender Tabelle 1 aufgeführten Bran‐ chen zugeordnet.

2 Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Ver‐ käufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse‐, Fleisch‐ und Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack‐ und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum sowie Freiverkaufsflä‐ chen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC‐Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom 24.11.2005). 3 Dabei ist der „Einzelhandel im engeren Sinne“ bzw. der „funktionale Einzelhandel“ zu verstehen. Dieser umfasst den Absatz von Waren an den Endverbraucher ohne den Handel mit Kraftfahrzeugen, Brennstof‐ fen und verschreibungspflichtigen Apothekerwaren.

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Tabelle 1: GMA‐Branchensystematik

Branche Sortimente Lebensmittel (inkl. Back‐ und Fleischwaren), Reformwaren, Ge‐ Nahrungs‐ und Genussmittel tränke, Spirituosen, Tabak Drogerie, Kosmetik, Parfümerie‐ / Sanitätswaren, apotheken‐ Gesundheit, Körperpflege übliche Waren Blumen, zoologischer Bedarf Schnittblumen, Zimmerpflanzen, zoologischer Bedarf Bücher, Zeitschriften, Schreib‐, Papierwaren, Büroartikel (inkl. Bücher, Schreib‐ / Spielwaren Büromaschinen), Bastelbedarf, Spielwaren (ohne PC‐Spiele), Modellbau Oberbekleidung, Damen‐, Herren‐, Bekleidung, Schuhe, Sport Kinderbekleidung, Schuhe, Lederwaren, Handtaschen, Koffer, Schirme, Hüte, Sport (Bekleidung, Schuhe) Telekommunikation (Telefon, Fax, Mobil‐ und Smartphones), Unterhaltungselektronik / Unterhaltungselektronik (Audio, Video, Spiele, Speicherme‐ Multimedia dien, Foto), Informationstechnologie (Computer, Drucker etc.) sog. weiße Ware wie Spül‐ oder Waschmaschinen, Kühl‐ Elektrohaushaltsgeräte schränke, Herde etc. Glas / Porzellan / Keramik, Haus‐, Tischwäsche, Bettwäsche, Haushaltswaren, Heimtextilien Bettwaren, Gardinen, Wolle, Stoffe Möbel (inkl. Matratzen), inkl. Gartenmöbel, Badmöbel, Spie‐ Möbel, Einrichtung gel, Küchenmöbel / ‐einrichtung, Antiquitäten, Kunst, Rahmen, Bilder, Leuchten und Zubehör Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf (inkl. Gartencenter, Pflan‐ Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf zen, Sanitär, Holz, Tapeten, Farben, Lacke), Teppiche, Bodenbeläge (Laminat, Parkett) Optik / Uhren, Schmuck Optik, Hörgeräte (inkl. Service‐Flächen), Uhren, Schmuck Autozubehör (ohne Multimedia), Motorradzubehör, ‐bekleidung, Sportgeräte (Fahrräder, Camping, u. a.), Sonstiges Sonstige Sortimente (Musikalien, Waffen, Gebrauchtwaren, Second‐Hand, Münzen, Stempel, Briefmarken, Nähmaschinen) GMA‐Darstellung 2018

Darüber hinaus erfolgte im Rahmen der Einzelhandelsbestandserfassung auch eine Zuordnung der Betriebe zu den folgenden Lagekategorien:

 zentrale Lagen: Lagen in zentralen Versorgungsbereichen einer Kommune

 siedlungsräumlich integrierte Lagen: Lagen mit zusammenhängender Bebauung und Wohngebietsbezug (ein baulicher Zusammenhang mit der näheren Umgebung besteht in min. zwei Himmelsrichtungen)

 siedlungsräumlich nicht integrierte Lagen: Lagen mit keinem bzw. nur geringem Wohngebietsbezug (ein baulicher Zusammenhang mit der näheren Umgebung besteht in max. einer Himmelsrichtung)

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Im Rahmen intensiver Vor‐Ort‐Arbeiten wurden durch Mitarbeiter der GMA auch die städtebau‐ lichen Rahmenbedingungen der verschiedenen Einzelhandelslagen im Stadtgebiet von Leisnig analysiert und bewertet. Ein besonderer Fokus lag dabei auf den zentralen Lagen. Die Analyse der städtebaulichen Situation stellt im Zusammenwirken mit den vorhandenen Nutzungen einen unerlässlichen Arbeitsschritt für eine sachgerechte Abgrenzung der zentralen Versorgungsberei‐ che einer Kommune dar.

4. Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung

Mögliche Entwicklungschancen des Einzelhandels in Leisnig können nicht losgelöst von wesentli‐ chen Entwicklungstrends im Handel und bei den Kunden in Deutschland erfolgen, die auch die Standortwahl des Einzelhandels maßgeblich beeinflussen. Abbildung 2: Wesentliche Einflussfaktoren der Handelsentwicklung

GMA 2018

4.1 Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung

Der volkswirtschaftliche Stellenwert des Handels wird häufig unterschätzt; mit rund 492 Mrd. € (netto, Prognose 2017) Jahresumsatz ist der Handel Deutschlands drittstärkste Wirtschafts‐ gruppe (vgl. Abbildung 3); etwa jeder sechste Arbeitsplatz kann dem Handel zugeordnet werden4.

4 Gerade in strukturschwächeren Gebieten ist der Einzelhandel oft wichtigster Arbeitgeber.

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Abbildung 3: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes (netto) in Mrd. € in Deutschland

Quelle: Handelsdaten aktuell 2017, GMA‐Darstellung

Der deutsche Einzelhandel war bis 2011 durch eine beachtliche Verkaufsflächenexpansion ge‐ kennzeichnet; in den Folgejahren hat sich der Verkaufsflächenzuwachs deutlich verringert.

Abbildung 4: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 2007 – 2017

Quelle: Handelsdaten aktuell 2017, GMA‐Darstellung

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4.1.1 Starker Rückgang der Einzelhandelsunternehmen im Handel

Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten inhabergeführter Fachgeschäfte geht. Aktuellen Untersuchungen zufolge nahm der Anteil von Einzelunternehmen von rd. 55 % im Jahr 1980 auf aktuell rd. 20 % ab5. Als Gewin‐ ner zeigen sich meist filialisierte und discountorientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen (Anstieg der Verkaufsfläche). In diesem Zusammenhang ist v. a. auch auf die teilweise fehlenden wirtschaftli‐ chen Perspektiven innerhalb der kleinteiligen Einzelhandelsstruktur hinzuweisen. Die Fortfüh‐ rung kleinteiliger inhabergeführter Einzelhandelsunternehmen scheitert meist schon an Nachfol‐ geperspektiven bei Generationenwechsel, da sich zunehmend verschlechternde wirtschaftliche Rahmenbedingungen für den lokalen Einzelhandel kaum noch zur Übernahme selbst gut geführ‐ ter Geschäfte durch die jüngere Generation führen. Der Internethandel hat den Wettbewerbs‐ druck im lokalen Einzelhandel nochmals intensiviert.

4.1.2 Warenhäuser, Fachmärkte und Shoppingcenter

Die Warenhäuser und der Fachhandel haben ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstädte vielerorts verloren6. In den Innenstädten wurden diese durch Handelsmarken (sog. „Retail Brands“) aus dem Textilbereich, Elektronikmärkte und neuerdings auch Anbieter des täglichen Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs‐ und Genussmittel) abgelöst. Auch Neuentwicklungen von Shoppingcentern fanden – nicht zuletzt auch aufgrund des restriktiveren Planungsrechts an Grüne‐Wiese‐Standorten – zunehmend in Innenstädten statt. Betrug der Anteil innerstädtischer Shoppingcenter bis 1990 ca. 47 %, wuchs ihr Anteil an Shoppingcenter‐Neueröffnungen auf ca. 84 % zwischen den Jahren 2010 und 20167. Gerade die Shops in den Centern traten in den Wett‐ bewerb mit ähnlichen Textilangeboten in den Warenhäusern, auch für Shoppingcenter zeichnet sich nach 40 Jahren erfolgreicher Marktbearbeitung ein nachlassendes Wachstum und steigen‐ der Revitalisierungsbedarf ab8.

5 GMA‐Grundlagenforschung. 6 Diese Leitfunktion wurde weniger durch den Flächenanteil am Gesamteinzelhandel der jeweiligen Stadt begründet, sondern durch die besondere Anziehungskraft als Betriebstyp im 20. Jahrhundert. G. Hessert zeigt mit der in den 70er Jahren gestarteten Expansion der Warenhäuser in die Kleinstädte und mit den nicht erfüllten wirtschaftlichen Erwartungen an Standorte in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung zwei zentrale Ursachen für den verhaltenen wirtschaftlichen Erfolg des Betriebstyps auf. Vgl. G. Hessert: Standortanforderungen des Warenhauses in Ostdeutschland, Leipzig 2012, S. I ff. 7 Quelle: EHI Köln (Euro Handels Institut), Einzelhandelsdaten aktuell, 2017. 8 Vgl. hierzu: GMA und Sonae Sierra: Shoppingcenter‐Revitalisierung in Deutschland, Hamburg 2010.

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4.1.3 Internethandel

Während der Umsatz des gesamten Einzelhandels in den vergangenen Jahren nur leichte Steige‐ rungen verzeichnen konnte, konnte der Einzelhandel im Internet (auch Onlinehandel oder E‐Commerce) eine rasante Entwicklung nehmen9. Nach Angaben des bevh10 werden von 2007 bis 2017 (Prognose) binnen rd. 10 Jahren die Umsätze im Internethandel stark ansteigen (vgl. Abbildung 5). Für das Jahr 2017 geht der bevh von einem Umsatz von 58,5 Mrd. € aus. Vergleicht man den Wert des Onlinehandels lt. bevh im Jahr 2017 (Prognose) von 58,5 Mrd. € mit dem prog‐ nostizierten Umsatz des gesamten Einzelhandels für 2017 (rd. 492 Mrd. €), so liegt der Anteil des Onlinehandels bei etwa 12%11.

Abbildung 5: Entwicklung der Onlineumsätze in Deutschland

61,7 57,1 58,5 52,4 52,7 43,5 39,3 46,9 42,8 € 34,0 39,1

Mrd. 30,3 29,1 26,3 27,6 28,6 27,6 21,7 18,3 15,5 13,4 10,9

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (Prognose) davon Onlinehandel (bevh) Versandhandel (bevh) Quelle: bevh 2017, GMA‐Darstellung

9 Derzeit herrscht eine große Verunsicherung in der gesamten Branche und hier insbesondere bei den sta‐ tionären Einzelhändlern, wie die Entwicklung zu bewerten ist. Die Werte für die Umsatzentwicklung ein‐ zelner Verbände weichen teilweise erheblich voneinander ab. So wird gelegentlich auch ein „Zahlensalat“ im E‐Commerce beklagt (vgl. Der Handel, Internetausgabe vom 05.04.2014: Zahlensalat im E‐Commerce, Prof. Dr. Geritt Heinemann, Leiter eWeb Research Center der Hochschule Niederrhein; Zugriff auf die Website vom 10.11.2014. Vergleicht man beispielsweise die Zahlen des Bundesverbandes E‐Commerce und Versandhandel (bevh) für das Jahr 2016 mit den Angaben des Einzelhandelsverbandes (HDE), so tut sich eine Lücke von fast 9 Mrd. € auf. Während der Einzelhandelsverband 2016 von einem Umsatz von rd. 44 Mrd. € ausgeht, rechnet der bevh mit rd. 53 Mrd. Eine Übereinstimmung besteht jedoch im Trend eines erheblichen Zuwachses der Online‐Umsätze im Handel. Der bevh geht zwischen 2007 und seiner Prognose für 2017 von mehr als einer Verfünffachung des Umsatzes innerhalb von 10 Jahren aus. 10 bevh = Bundesverband E‐Commerce und Versandhandel. 11 Allerdings schwanken die Anteile des Onlinehandels je nach Branche stark. Während im Bereich Consu‐ mer‐Electronics / Elektro und im Bereich Mode Werte von über 20 % erreicht werden, liegt im Heimwer‐ ker‐ und Gartenbereich der Anteil lediglich bei knapp 5 %.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Abbildung 6: Anteil Onlinehandel am Umsatz einzelner Branchen in %

Angaben in Prozent; Quelle: GfK, GMA‐Darstellung 2018

Zunehmend sind die Übergänge zwischen Onlinehandel und stationärem Einzelhandel mittler‐ weile nicht mehr klar abgrenzbar. Viele (stationäre) Einzelhändler bieten mittlerweile auch Onli‐ neshops an, in denen entweder das Gesamtangebot oder zumindest ausgewählte Artikel verfüg‐ bar sind. Ziel der sog. Multi‐ oder Omni‐Channel‐Strategien des Einzelhandels ist die Verknüpfung der unterschiedlichen Vertriebskanäle. Weiter ist in Großstädten zu beobachten, dass auch reine Online‐Händler (sog. Pure‐Player) in den vergangenen Jahren ein stationäres Netz aufgebaut ha‐ ben bzw. aufbauen.

4.1.4 Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel

Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt discountierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Sie verfügen aktuell über einen Marktanteil im Lebensmittelsektor von ca. 45 %12. Die anderen Betriebstypen des Le‐ bensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren hingegen eine unterschiedliche Ent‐ wicklung genommen. Supermärkte und SB‐Warenhäuser expandierten, kleinere Lebensmittelge‐ schäfte hingegen verzeichneten einen Bedeutungsverlust.

Als Standorte werden i. d. R. Lagen mit guter Erreichbarkeit für den motorisierten Individualver‐ kehr und mit großen Stellplatzkapazitäten präferiert.

12 Quelle: EHI Köln (Euro Handels Institut), Einzelhandelsdaten aktuell 2017.

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Tabelle 2: Standortanforderungen an Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl)

Großer Supermarkt / Daten Discounter Vollsortimenter SB‐Warenhaus Verkaufsfläche ab 800 m² ab 1.200 m² ab 2.500 m² Sortiment 75 – 80 % Food‐Anteil 85 – 90 % Food‐Anteil 60 – 70 % Food‐Anteil Artikelzahl ca. 2.000 – 4.000 ca. 10.000 ca. 25.000 – 50.000 Parkplätze ab 60 Stück ab 80 Stück ab 150 Stück Grundstück ab 4.000 m² ab 5.000 m² ab 7.000 m² Kernbevölkerung ab 3.000 EW ab 4.000 EW ab 10.000 EW GMA‐Standortforschung 2018, ca.‐Werte

4.2 Konsumentenverhalten im Wandel

Das Konsumverhalten hat sich in den letzten Jahren gewandelt; einerseits aufgrund sich stetig wandelnder demografischer und gesellschaftlicher Rahmenbedingungen, andererseits aber auch durch den Wandel des Einzelhandels an sich.

4.2.1 Demografische Entwicklung

Gesellschaftliche sowie demografische Veränderungen vollziehen sich mit großer Regelmäßig‐ keit. Genannt seien etwa der im Rahmen der Demografie‐Entwicklung aktuelle und regelmäßig prognostizierte Rückgang der Bevölkerung, der wachsende Anteil älterer Menschen, oder der Trend zu kleineren Familieneinheiten. Nachdem sich der Einzelhandel an der lokalen Nachfrage orientiert, ist der kleinräumlichen Analyse und Prognose der Kaufkraftentwicklung hohe Auf‐ merksamkeit zu schenken13. Durch den Anstieg und die Abnahme von Kaufkraft können einer‐ seits Potenziale für neue Geschäftsmodelle und Sortimentsbereiche entstehen (Anstieg der Kauf‐ kraft, Verschiebungen in der Altersstruktur, sich wandelnde Bedürfnisse), andererseits ist es mit einem sinkenden Kaufkraftpotenzial nicht möglich, bestimmte Warengruppen zu bewirtschaften. Infolgedessen kommt es zu Betriebsabschmelzungen.

4.2.2 Konsumentenverhalten im Wandel

Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus geführt; vielerorts geraten dadurch v. a. Anbieter des mittleren Preissegmentes unter Druck.

Zudem entwickelte sich in der Vergangenheit der Typus des „hybriden Verbrauchers“ in vielen Bevölkerungsschichten. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter (vgl. Abbildung 7).

13 Gerade großräumliche Bevölkerungsprognosen bilden die lokalen Verhältnisse nur unzureichend ab. Zu‐ dem hat sich eine Reihe von Einwohnerprognosen der letzten beiden Dekaden als nicht belastbar erwie‐ sen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Abbildung 7: Konsumtrends im Zusammenhang mit den Verhaltensweisen des „hybri‐ den“ Verbrauchers

GMA‐Grundlagenforschung 2018

4.2.3 Entwicklung der Motorisierung

Von Ende der 50er Jahre bis 2016 hat sich der Pkw‐Bestand in Deutschland auf ca. 46,5 Mio. Pkw gesteigert.

Der Anstieg der Mobilität …

 …löste eine Stadt‐Umland‐Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche wa‐ ren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben.

 … ermöglichte die Etablierung autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlos‐ sener Siedlungskörper. Als besonders „profitable“ Einzelhandelsstandorte kristallisier‐ ten sich v. a. die Schnittstellen von Fern‐ und Bundesstraßen sowie Durchgangs‐ und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus.

 … bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und stellte damit den Handel in den Innenstädten vor schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu lösende Probleme bzw. stellt Einzelhandelsansiedlungen in Innenstadtlagen vor große Herausforderun‐ gen. Teilweise ist der zunehmende Stellplatzbedarf auch als einschränkende Rahmen‐ bedingung zu sehen. Schließlich wird mit der zunehmenden Mobilität in den Stadtzen‐ tren eine verstärkte Umweltbelastung bis zu Fahrverboten in Verbindung gebracht.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Die Benutzung des Pkw zum Warentransport erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. „One‐ Stop‐Shopping“. Von der Entwicklung des „Kofferraumeinkaufs“ profitierten v. a. Großflächenbe‐ triebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB‐Warenhäuser und Fachmärkte.

4.3 Standortwahl des Einzelhandels und der Kommunen

Neben Unternehmensprozessen und gesellschaftlichen sowie demografischen Veränderungen hat die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunter‐ nehmen Veränderungen der Handelslandschaft ausgelöst. Für die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten und Ortszentren waren in den vergangenen Jahren folgende Trends festzu‐ stellen:

 Die Konzentration im Einzelhandel führte in Innenstädten und Ortszentren nicht sel‐ ten zur Uniformität des Betriebs‐ und Warenangebotes.

 Der hohe Anteil des Onlinehandels hat in den deutschen Innenstädten bereits zu Fre‐ quenzrückgängen und einem teilweisen Rückgang einzelner Branchen geführt14.

 Die 1b‐ und 1c‐Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten ver‐ stärkt Fluktuation, Mindernutzungen und Leerstandsbildung auf.

 Die mittelständischen Anbieter hatten aus unterschiedlichen Gründen deutlich rück‐ läufige Gesamtmarktanteile.

Nahezu alle Kommunen in Deutschland steuern aktuell ihre Handelsentwicklung mit einem von der GMA und einem Stuttgarter Fachanwalt entwickelten Instrument „Kommunales Einzelhan‐ delskonzept“ durch Festlegung von für den Einzelhandel zulässigen Gebieten und eine sorti‐ mentsgenaue Steuerung die Ansiedlung zusätzlicher Handelsflächen15.

4.4 Mittelfristige Entwicklungstrends

Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die weitergehende Ent‐ wicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrau‐ chern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit‐ und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Ent‐ wicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsenta‐ tionsformen zunehmend Rechnung trägt.

Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittel‐ fristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen:

14 So wurden in den vergangenen Jahren größere Flächen des Bucheinzelhandels vom Markt genommen. Auch am Schuheinzelhandel geht die Entwicklung nicht spurlos vorüber. So meldete z. B. die Schuhkette Görtz die Schließung mehrerer Filialen. Als Grund wurde explizit der ins Internet abwandernde Umsatz genannt. 15 Vgl. hierzu: W. Spannowski, S. Holl: Die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Deutschland im Lichte der europäischen Niederlassungsfreiheit; Kaiserslautern 2012.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Verkaufsflächen wachsen noch moderat

Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich stärker als bislang in den Stadtzentren und in integrierten Lagen vollziehen.

 Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort

Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. € wird mit‐ telfristig auf fast 85 % anwachsen. Andererseits werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Dies gilt in besonde‐ rem Maße für die neuen Bundesländer, wo viele Betriebe über eine unzureichende Eigen‐ kapitaldecke verfügen.

 Fachmärkte und Discounter boomen

Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktan‐ teile weiter ausbauen.

 Filialisierungswelle hält an

Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die Markt‐ bedeutung von Franchiseunternehmen noch wachsen.

 Internet‐Shopping gewinnt weiter an Bedeutung

Der „E‐Commerce“ (Internet‐Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Voraussetzung für den Erfolg des E‐Commerce ist allerdings der weitere Ausbau von Logistik‐ und Distributionsstruktu‐ ren, welcher als sehr kostenintensiv einzustufen ist.

5. Planungsrechtliche Instrumente zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzel‐ handel

5.1 Bauplanungsrecht

Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instru‐ mentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden kann; dabei sind zunächst folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden:

Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)

In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungs‐ plänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten vorgesehen:

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 sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf‐, Misch‐, Gewerbe‐ und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)

 in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zuge‐ lassen werden (§§ 2 und 3 Bau NVO).

Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Bau‐ gebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebauli‐ chen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewie‐ senen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Re‐ gelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden:

 Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann:

 Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet).

Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden.

Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung im besagten Paragraphen ist es, durch das Ausfüllen einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in Gemengela‐ gen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Kernstadtbereichen und damit deren Attraktivitäts‐ erhalt dienen.

Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit ge‐ schaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzu‐ stellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Ar‐ ten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können.

Besonderes Städtebaurecht

Das Besondere Städtebaurecht mit den §§ 136 ff. BauGB bietet zudem Städten und Gemeinden die Möglichkeit, im Rahmen von Stadterneuerungs‐ oder ‐entwicklungsmaßnahmen die beson‐

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deren Vorschriften zur Steuerung anzuwenden. So kann durch die Festlegung von Sanierungsge‐ bieten über die jeweilige Sanierungszielsetzung sehr dezidiert die künftige Entwicklung gerade auch im Einzelhandelsbereich geplant und gesteuert werden. Die Regelungen nach §§ 144 ff. BauGB stellen verschiedene Sachverhalte wie beispielsweise den Verkauf von Liegenschaften oder auch deren Anmietung grundsätzlich unter Genehmigungsvorbehalt.

Neben diesen Rechtstatbeständen sind insbesondere die möglichen Förderungen für baulich in‐ vestive Maßnahmen und auch die Umgestaltung im öffentlichen Bereich attraktiv. Durch die Pro‐ gramme der städtebaulichen Erneuerung sind Fördermöglichkeiten geschaffen, die gerade auch an private Grundstückseigentümer zur Modernisierung oder Instandsetzung der Gebäudesub‐ stanz weitergegeben werden können.

5.2 Landesplanung

Für die raumordnerische Bewertung von Einzelhandelsgroßprojekten in Leisnig sind – neben den einschlägigen Vorschriften des BauGB und der BauNVO – die Ziele der Raumordnung und Lan‐ desplanung, festgelegt im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013, des Einzelhandelserlasses 2008 sowie des Regionalplanes Leipzig‐Westsachsen 2008 und des Entwurfs des Regionalplanes Chemnitz 2016 heranzuziehen.

Bei der Bewertung von Standorten für großflächigen Einzelhandel sind folgende Prüfkriterien zu beachten16:

 Konzentrations‐ bzw. Zentralitätsgebot

 Integrationsgebot

 Kongruenzgebot

 Beeinträchtigungsverbot.

Bezüglich dieser Prüfkriterien sind folgende wesentliche Ziele im LEP Sachsen 2013 genannt17:

Konzentrations‐ bzw. Zentralitätsgebot: Z 2.3.2.1 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufs‐ zentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen groß‐ flächigen Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Ver‐ braucher und auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnenden groß‐ flächigen Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober‐ und Mittelzentren zulässig. Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Factory‐Outlet‐Centern ist nur in Oberzentren zulässig. Z 2.3.2.2 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen ist zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zu‐ lässig.

16 Vgl. auch Einzelhandelserlass Sachsen 2008. 17 Landesentwicklungsplan Sachsen 2013. Grundsätze und Ziele zur Handelsentwicklung Pkt. 2.3.2 Handel.

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Integrationsgebot: Z 2.3.2.3 Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Ver‐ kaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage zu‐ lässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungs‐ bereichen zulässig. Kongruenzgebot: Z 2.3.2.4 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugs‐ bereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich über‐ schreitet. Beeinträchtigungsverbot: Z 2.3.2.5 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vor‐ habens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfä‐ higkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbraucher‐ nahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen. Darüber hinaus ist folgendes zu beachten18: G 2.3.2.6 Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll ei‐ ne ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden. Z 2.3.2.7 Die Ziele Z 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.5 und Grundsatz G 2.3.2.6 gelten entspre‐ chend für die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren bereits bestehenden Einzelhandelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzelhandelseinrichtun‐ gen wirken.

5.3 Regionalplanung

Der Regionalplan Leipzig‐Westsachsen 2008 fasst unter 6.2 Handel die Ausführungen des LEP Sachsen19 z. T. auf und konkretisiert diese.

Z 6.2.1 Die Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen Be‐ darfs soll in allen Teilräumen der Region verbrauchernah gesichert wer‐ den. Dazu sollen auch neue, am örtlichen Bedarf orientierte Versorgungs‐ modelle umgesetzt werden. Z 6.2.2 Innenstädte und Stadtteilzentren sind als Standorte des Einzelhandels zu entwickeln und zu stärken. Dazu ist auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hinzuwirken. Z 6.2.3 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen zur Sicherung des überwiegend kurzfristigen Bedarfs in Grundzentren sind nur in städtebaulich integrier‐ ter Lag der Versorgungs‐ und Siedlungskerne zulässig.

18 gemäß LEP Sachsen 2013. 19 Der Regionalplan Leipzig‐Westsachsen 2008 bezieht sich auf den Landesentwicklungsplan Sachsen 2003.

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Z 6.2.4 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen mit überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder mit einem Anteil von mehr als 800 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente soll in den Versorgungs‐ und Sied‐ lungskernen der Mittel‐ und Oberzentren erfolgen. Dabei soll die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen mit einem Anteil von mehr als 800 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente nur in städte‐ baulich integrierter Lage erfolgen. Z 6.2.5 Die städtebaulich integrierten Lagen, in denen die Ansiedlung, Erweite‐ rung und wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrich‐ tungen gemäß Ziel 6.2.1 bzw. 6.2.2 des LEP bzw. Ziel 6.2.2 bis 6.2.4 des Regionalplans zulässig sind, sind durch die Zentralen Orte abzugrenzen und zu begründen.

Der Entwurf des Regionalplanes Chemnitz (Stand 2015) ergänzt zudem:

„G 1.7.1 In der Region ist auf eine ausreichende, bedarfsgerechte und überwiegend verbrauchernahe Grundversorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfris‐ tigen Bedarfs unter Beachtung der demographischen Entwicklung hinzuwir‐ ken. Dazu sollen die Betriebstypenvielfalt der Warenanbieter sowie auch neue Versorgungsmodelle umgesetzt werden.“

Diese Vorgaben werden bei der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Leisnig be‐ rücksichtigt. In diesem Zusammenhang verweisen beide Regionalpläne auch auf die Erstellung von Einzelhandelskonzepten durch die Kommunen bzw. die die Zentralen Orte sowie die mittel‐ und grundzentralen Städteverbünde der Region und die Ausweisung zentraler Versorgungsberei‐ che (vgl. Begründung Z 6.2.5). In diesem Zusammenhang soll auch untersucht werden, inwiefern benachbarte Kommunen interkommunal abgestimmte (regionale) Einzelhandelskonzepte erar‐ beiten können20.

Die Stadt Leisnigs ist Teil eines Grundzentralen Verbundes. Hinsichtlich dieser Thematik wird im Regionalplan Leipzig‐Westsachsen folgendes formuliert21:

„Grundzentrale Verbünde stellen eine Sonderform der Grundzentren dar. Dabei handelt es sich um Kommunen mit räumlicher Nähe und/oder funktionalen Verflechtungen, die gemeinsam die Funktion eines Zentralen Orts ausüben (vgl. Definition). Den Ausweisungen Grundzentraler Ver‐ bünde liegt der Gedanke zugrunde, dass mit kooperativen Strukturen den aktuellen und zukünf‐ tigen Herausforderungen wirksamer begegnet werden kann, da durch eine Zusammenarbeit der Konkurrenz auf engem Raum entgegengewirkt und vorhandene Potenziale wirksamer genutzt werden können. Chancen bestehen insbesondere bei der gemeinsamen Aufgabenbewältigung

20 vgl. Entwurf des Regionalplanes Chemnitz (Stand 2015); Punkt 1.7 Handel, S. 63 ff. 21 Der Entwurf des Regionalplanes Chemnitz (Stand 2015) fasst die Definition des Regionalplan Westsachsen 2008 verkürzt auf und verweist auf den genannten Regionalplan.

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durch Kooperation, Spezialisierung oder Funktionsteilung entsprechend den Stärken und Schwä‐ chen der Partner sowie des effektiven Ressourceneinsatzes. […]

Die Ausweisung Grundzentraler Verbünde setzt eine tatsächlich wahrgenommene oder nachge‐ wiesene Absicht der Zusammenarbeit voraus. Sie ist an zwei grundsätzliche Voraussetzungen ge‐ bunden:

 eine Funktionsteilung in Bezug auf die zentralörtliche Ausstattung

 eine verstetigte interkommunale Zusammenarbeit (Instrumente sind gemeinsamer Flächennutzungsplan bzw. qualitativ gleichwertige Zusammenarbeit bei der Bauleit‐ planung, öffentlich‐rechtlicher Vertrag).“

Gemäß beider Regionalpläne (Leipzig 2008 und Chemnitz 2015) wird demnach eine Funktionstei‐ lung angesprochen. Allerdings ist nicht definiert, inwiefern diese Funktionsteilung auf den Einzel‐ handel bzw. die Versorgungsfunktion im Einzelhandel umzusetzen ist.

6. Standortbeschreibung und wesentliche Strukturdaten der Stadt Leisnig

6.1 Standortbeschreibung

Die mittelsächsische Stadt Leisnig liegt geografisch etwa zwischen Dresden und Leipzig im Land‐ kreis Mittelsachsen. Lt. Regionalplan Westsachsen ist die Stadt mit ihren 8.600 Einwohnern ge‐ meinsam mit den Städten Hartha und Waldheim als „Grundzentraler Verbund“ ausgewiesen22. Vor diesem Hintergrund haben Leisnig und seine Partnerstädte umfassende Versorgungsleistun‐ gen für ihre Bevölkerung zu erfüllen und die zentralörtliche Daseinsvorsorge eigenverantwortlich zu sichern23. Zusammen mit Geringswalde bilden die drei Orte auch den Städtebund „Sachsen‐ kreuz“. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Döbeln und Grimma in ca. 20 km bzw. 30 km Entfernung, die Distanz zu den Oberzentren Leipzig und Dresden beträgt bereits ca. 60 km bzw. 75 km. Das Oberzentrum Chemnitz ist rd. 50 km entfernt. 24

Die regionale und überregionale verkehrliche Erreichbarkeit Leisnigs für den Individualverkehr ist nur als durchschnittlich einzustufen. Die Entfernung der Kernstadt zur Anschlussstelle „Leisnig“ an die A 14 (Nossen – Leipzig – Halle) beträgt ca. 10 km25. Die regionale Anbindung Leisnigs erfolgt im Wesentlichen durch die S 31 / S 36 / S 44, die in Nord‐Süd‐Richtung das Stadtgebiet quert. Sie führt im Westen an einer topografischen Erhebung, auf der große Teile der Kernstadt von Leisnig gelegen sind, vorbei und ist eine von vielen Pendlern genutzte Umgehungs‐ und regionale Ver‐ bindungstrasse. Eine weitere wichtige Verkehrsachse stellt die S 44 / Colditzer Straße / Johannis‐ talstraße dar. Sie durchquert das Stadtgebiet in West‐Ost‐Richtung. Das beschriebene Hauptver‐ kehrsnetz wird durch zahlreiche kleinere Straßen ergänzt.

22 Quelle: Regionalplan Westsachsen 2008, Seite 18. 23 Quelle: Landesentwicklungsplan Sachsen 2013, Seite 157, G 6.1.4. 24 Angaben in Straßenkilometern. 25 Angabe in Straßenkilometern.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Im ÖPNV ist Leisnig an das Schienennetz der Deutschen Bahn AG mit einem eigenen Bahnhof an der Strecke Leipzig – Döbeln – Dresden angeschlossen. Dieser wird von mehreren Regionalbah‐ nen bedient. Mehrere Buslinien des VMS Verkehrsverbundes Mittelsachsen verbinden zudem die Kernstadt Leisnig mit den umliegenden Ortsteilen.

Die Siedlungsstruktur Leisnigs ist als dispers zu charakterisieren. Vor diesem Hintergrund ist die Stadt eine typische „Flächengemeinde“. Auf dem 78 km² großen Gemeindegebiet sind neben der Kernstadt 40 zum Teil räumlich abgesetzte und dörflich geprägte Ortsteile gelegen26. Diese sind bis zu 11 Straßenkilometer von der Kernstadt entfernt.

Die Kern‐ bzw. Innenstadt Leisnigs ist durch topografische Besonderheiten geprägt: in Süd‐Nord‐ Richtung besteht v. a. ab Höhe des Marktes ein starkes Gefälle. Darüber hinaus ist die Innenstadt durch eine kleinteilige historische Bausubstanz geprägt. Insgesamt wird damit die Etablierung von modernen Einzelhandelseinrichtungen zur Grundversorgung dahingehend erschwert, dass diese mehr Raum bzw. Fläche beanspruchen als dies ein kompaktes Stadtzentrum mit kleinteiliger Struktur wie Leisnig bietet.

Verdichtete Wohngebiete befinden sich vor allem im nördlichen und östlichen Bereich der Kern‐ stadt von Leisnig. Sie stellt in diesem Zusammenhang mit ca. 50 % der Gesamteinwohnerzahl auch den Bevölkerungsschwerpunkt im Siedlungsgebiet dar. Im Westen ist das Gewerbegebiet „Nordwest“ etabliert. Südlich sind ebenfalls einige Gewerbe‐ und Industrieflächen vorhanden. Siedlungsstrukturell prägend für das Stadtgebiet ist auch der Verlauf der „Freiberger Mulde“. Die Kernstadt ist am Südhang des tief eingeschnittenen Flusstales gelegen. Nach Süden hin steigt das Gelände auf bis zu 200 m ü. NN an.

Derzeit leben in Leisnig ca. 8.325 Einwohner27. Die demografische Entwicklung der Stadt war al‐ lerdings in den vergangenen Jahren von einem stetigen Bevölkerungsrückgang geprägt (vgl. Ta‐ belle 3). Insgesamt nahm die Einwohnerzahl zwischen 2007 und 2017, trotz der Eingemeindung von Bockelwitz 2012, um ca. 12 % ab (ca. ‐ 1.170 Personen). Damit lag der Bevölkerungsrückgang prozentual höher als im Landkreises Mittelsachsen (rd. ‐ 9 %) und dem des Freistaates Sachsen (rd. ‐ 3 %).

26 Neben der Kernstadt besteht Leisnig aus 40 Ortsteilen: Altenhof, Altleisnig, Beiersdorf, Bockelwitz, Börte‐ witz, Brösen, Clennen, Dobernitz, Doberquitz, Doberschwitz, Fischendorf, Görnitz, Gorschmitz, Großpei‐ sen, Hetzdorf, Kalthausen, Kleinpeisen, Klosterbusch, Korpitzsch, Kroptewitz, Leuterwitz, Marschwitz, Meinitz, Minkwitz, Naundorf, Naunhof, Nicollschwitz, Paudritzsch, Polditz, Polkenberg, Queckhain, Röda, Scheergrund, Sitten, Tautendorf, Tragnitz, Wiesenthal, Zeschwitz, Zollschwitz, Zschockau. In den Ortstei‐ len leben rd. 45 % der Leisniger Bevölkerung. 27 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 30.09.2017.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in Leisnig 2007 – 2017

Jahr Einwohner Veränderung in % 2007 9.494 ‐‐‐ 2008 9.342 ‐ 1,6 2009 9.204 ‐ 1,5 2010 9.090 ‐ 1,2 2011 8.861 ‐ 2,5 2012 8.685 ‐ 2,0 2013 8.586 ‐ 1,1 2014 8.463 ‐ 1,4 2015 8.386 ‐ 0,9 2016 8.392 0,1 2017 8.325 ‐ 0,8 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand jeweils 31.12., bzw. 30.09.2017; GMA‐Berechnungen 2018, ca.‐Werte gerundet

In den letzten Jahren Hat sich auch in Leisnig der demographische Wandel im Sinne eines zuneh‐ menden Alterungsprozesses der Bevölkerung gezeigt (vgl. Abbildung 8). So ist der Anteil der über 65‐jährigen seit 2005 von 26,5 % auf 29,1 % angestiegen. Gleichzeitig nahm aber der Anteil der Personen im Alter von 18 bis unter 65 Jahre ab und sank von ca. 60,7 % auf 56,5 %. Eine gegen‐ teilige leicht positive Entwicklung zeigt dagegen der Anteil der 6‐ bis unter 18‐jährigen und der unter 6‐jährigen auf: der Anteil ist von 8,7 % auf 9,8 % bzw. 4,1 % auf 4,6 % gestiegen.

Abbildung 8: Bevölkerung nach Altersklassen in Leisnig 2005 – 2015

100%

90% 26,5% 29,1% 80% 70%

60% 65 und älter

50% 18 bis unter 65 Jahre 60,7% 56,5% 6 bis unter 18 Jahren 40% unter 6 Jahre 30%

20%

10% 8,7% 9,8% 0% 4,1% 4,6% 2005 2015 Bevölkerung nach Altersklassen in %

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand jeweils zum 31.12.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Im Hinblick auf den Tourismus verfügt Leisnig über einige Sehenswürdigkeiten, Ausflugsziele und Museen. So u. a. die Burg Mildenstein und das Stiefelmuseum sowie das Museum für historische Fahrzeuge und Maschinen. Darüber hinaus gibt es im Stadtgebiet interessante Anlaufpunkte wie z. B. die Innenstadt und das Rathaus, den Malerwinkel, die Postdistanzsäule, den Heimatbrunnen und den „größten Stulpenstiefel der Welt“. Zudem ist Leisnig aufgrund zahlreicher Wander‐ und Radwege auch ein strategisch günstiger Ausgangspunkt für Ausflüge in die Region.

6.2 Wirtschafts‐ und Einzelhandelsstruktur

In Leisnig sind etwa 3.259 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte28 am Arbeitsort registriert. Die Bedeutung des Arbeitsmarktes von Leisnig wird auch im Pendlersaldo deutlich: 1.958 Ein‐ pendlern stehen etwa 1.894 Auspendler gegenüber. Somit ist ein leicht positiver Pendlersaldo von 64 festzuhalten.

Die größten Arbeitgeber im Ort sind die DMI Archivorganisation GmbH & Co. KG, die HELIOS Klinik GmbH (Krankenhaus) und die AEL Apparatebau GmbH. Darüber hinaus sind weitere zahlreiche mittelständische Unternehmen in Leisnig verortet.

Mit Blick auf den Einzelhandel bzw. die Einzelhandelsstruktur sind in Leisnig kleinere und grö‐ ßere Geschäfte, hauptsächlich mit Waren des täglichen Bedarfs zu finden. Hierbei ist auf folgende wesentliche Einzelhandelslagen hinzuweisen:

 Innenstadt: Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich erstreckt sich im Wesentlichen vom Markt bis in die Chemnitzer Straße. Das Einzelhandelsangebot umfasst dabei alle Bedarfsbereiche, der Schwerpunkt liegt allerdings im kurz‐ bis mittelfristigen Bedarf. Als Magnetbetrieb fungiert ein Penny‐Lebensmittelmarkt in der Rosa‐Luxemburg‐ Straße. Zudem sind zahlreiche inhabergeführte Fachgeschäfte (u. a. Lebensmittel‐ handwerk, Blumen, Bekleidung, Lotto Toto, Optik und Schmuck) ansässig. Ergänzt wer‐ den die Einzelhandelsbetriebe durch diverse Dienstleistungen, Gastronomie sowie öf‐ fentliche Einrichtungen (u. a. Stadtverwaltung). Insgesamt weist die Haupteinkaufslage ungünstige topographische Rahmenbedingungen auf: nach Süden hin über den Markt bis zur Chemnitzer Straße steigt das Gelände stark an bzw. fällt Richtung Norden hin ab. Die Versorgungsfunktion des überwiegend kleinteiligen Fachgeschäfteeinzelhan‐ dels ist auf die Gesamtstadt ausgerichtet.

Die Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Leisnig ist durch eine kleinteilige Be‐ triebsstruktur, hauptsächlich inhabergeführter Geschäfte mit einer teilweise stark ver‐ zweigten Eigentümerstruktur geprägt.

28 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn‐ uns Arbeitsort mit Pendlerdaten, Stand: Juni 2017.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Als relevante Standorte für die Nahversorgung in der Kernstadt Leisnig können die Be‐ reiche Colditzer Straße und An der Muldenwiese mit jeweils einem Netto Markt, sowie teilweise ergänzenden Betrieben gewertet werden.

 Im weiteren Stadtgebiet sind in z. T. solitärer Standortlage weitere Lebensmittel‐ märkte etabliert. Diese Märkte übernehmen Versorgungsfunktionen für ihr Standort‐ umfeld sowie z. T. das gesamte Stadtgebiet.

Übersicht 1: Strukturdaten der Stadt Leisnig

Einwohner 20171 Stadtteil absolut in % Leisnig Kernstadt ca. 4.500 54 Leisnig Ortsteile ca. 3.825 46 Gesamt 8.325 100 Einwohnerentwicklung2 2007 – 2017 Leisnig ‐ 12 % Landkreis Mittelsachsen ‐ 9 % Land Sachsen ‐ 3 % Zentralörtliche Funktion Teil eines grundzentralen Verband Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex 20183 Bundesdurchschnitt = 100 Leisnig unterdurchschnittlich (88,6) Land Sachsen unterdurchschnittlich (89,2) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am ca. 3.259 Arbeitsort 30.06.20174 Pendlersaldo 64 Arbeitslosenquote Mai 2018 Landkreis Mittelsachsen 5,3 % Land Sachsen 5,9 %

1 Statistisches Landesamt Sachsen, Stand: 30.09.2017 2 ebenda 3 MB Research 2018 4 Bundesagentur für Arbeit GMA‐Zusammenstellung 2018

29 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 1: Lage von Leisnig und zentralörtliche Funktion

Legende

Oberzentrum

Mittelzentrum

Grundzentrum

Stadt Leisnig

Quelle: RegioGraph Planung, GMA‐Bearbeitung 2019

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

II. Angebots- und Nachfragesituation

1. Angebotssituation

1.1 Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Leisnig

Im August 2017 wurde durch GMA‐Mitarbeiter eine Erhebung der Bestandsdaten des Einzelhan‐ dels in Leisnig durchgeführt (vgl. Tabelle 4). Zum Zeitpunkt der Erhebungen gab es in Leisnig ins‐ gesamt:

 67 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Lebensmittelhandwerks

 ca. 9.970 m² Verkaufsfläche

 ca. 36,2 Mio. € Bruttoumsatzleistung p. a.

Der Hauptwarengruppe Nahrungs‐ und Genussmittel sind zugeordnet:

 27 Betriebe (= ca. 40 % aller Betriebe)29

 ca. 5.190 m² VK (= ca. 52 % der Gesamtverkaufsfläche)30

 ca. 21,2 Mio. € Bruttoumsatzleistung (= ca. 59 % des Gesamtumsatzes)31

Auf die Hauptwarengruppe Nichtlebensmittel entfallen:

 40 Betriebe (= ca. 60 % aller Betriebe)

 ca. 4.780 m² VK (= ca. 48 % der Gesamtverkaufsfläche)

 ca. 15,0 Mio. € Bruttoumsatzleistung (= ca. 41 % des Gesamtumsatzes).

Die Einzelhandelsstruktur in Leisnig wird im Wesentlichen durch die innerstädtische Hauptein‐ kaufslage im Bereich Kirchstraße / Markt / Chemnitzer Straße bis zur Johannistalstraße im Süden der Einkaufslage geprägt. Hier sind rd. 51 % der Betriebe verortet. Die Innenstadt nimmt somit quantitativ eine wichtige Stellung ein. Der Verkaufsflächenanteil der Standortlage liegt allerdings nur bei 21 %. Das Einzelhandelsangebot umfasst dabei alle Bedarfsbereiche, wobei der Schwer‐ punkt im kurz‐ bis mittelfristigen Bedarf zu finden ist. Als Magnetbetriebe fungieren hier ein Penny Lebensmitteldiscounter in der Roda‐Luxemburg‐Straße sowie die Gesamtheit der zahlrei‐ chen kleinteiligen Einzelhandelsbetriebe, welche die Innenstadt prägen (vgl. Karte 2). Im nordöst‐ lichen und westlichen Stadtgebiet sind zudem mehrere Lebensmittelmärkte (u. a. Netto, Aldi, Rewe) vorhanden, deren Standortlagen z. T. durch andere Betriebe ergänzt werden.

29 Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt 30 Bereinigte Werte, Umsätze und Verkaufsflächen und der Mehrbranchenunternehmen wurden den jewei‐ ligen Branchen zugeordnet. 31 Ebenda.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Tabelle 4: Einzelhandelsbestand nach Branchen in Leisnig

Branche Betriebe* Verkaufsfläche** Umsatz** (brutto) abs. in % abs. in % in Mio. € in % Nahrungs‐ und Genussmittel 27 40 5.190 52 21,2 59 Gesundheit, Körperpflege 5 7 540 5 2,3 6 Blumen, zoologischer Bedarf 9 13 655 7 1,8 5 Bücher, Schreib‐ / Spielwaren 3 4 218 2 1,1 3 Bekleidung, Schuhe, Sport 6 9 685 7 2,1 6 Elektrowaren, Medien, Foto 1 1 40 < 1 0,4 1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 5 7 225 2 1,0 3 Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf 2 3 1.380 14 3,8 10 Optik / Uhren, Schmuck 4 6 120 1 0,9 2 Sonstige Sortimente*** 5 7 917 9 1,6 4 Einzelhandel insgesamt 67 100 9.970 100 36,2 100 * Zuordnung nach Sortimentsschwerpunkt ** bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den je‐ weiligen Branchen zugeordnet *** sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) GMA‐Erhebungen 2017 (ca.‐Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen)

Darüber hinaus sind weitere kleinere, hauptsächlich inhabergeführte Geschäfte (u. a. Lebensmit‐ telhandwerksbetriebe und Apotheken sowie Betriebe aus den Bereichen Blumen / zoolog. Be‐ darf, Bastelbedarf, Kleidung und Deko) am Markt, der Chemnitzer Straße und angrenzenden Stra‐ ßen ansässig. Bei den für Innenstädte attraktivitätsbestimmenden Warengruppen (u. a. Beklei‐ dung, Elektrowaren / Unterhaltungselektronik, Optik / Uhren / Schmuck) sind Verkaufsflächen‐ anteile zwischen 75 % (Elektrowaren) und 100 % (Optik / Uhren / Schmuck) in der Innenstadt von Leisnig verortet.

Die weitestgehend kleinteilige Betriebsstruktur setzt sich im gesamten Stadtgebiet fort. Die rech‐ nerische Durchschnittsgröße der Betriebe in Leisnig liegt bei rd. 150 m² Verkaufsfläche. Dieser Wert liegt deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von ca. 250 m² und ist auf die teilweise historisch bedingte kleinteilige Baustruktur in der Innenstadt zurückzuführen, die prägnant für Städte im Osten Deutschlands ist. In einer Detailbetrachtung verfügen ca. 51 % der Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m² (vgl. Abbildung 9). Die Betriebe stellen allerdings nur einen kleinen Verkaufsflächenanteil von 8 % dar. Demgegenüber weisen 4 % der Betriebe Ver‐ kaufsflächen von mindestens 800 m² auf. Deren Verkaufsflächenanteil liegt bei 38 % des Gesamt‐ bestandes. Darüber hinaus weisen ca. 34 % der Betriebe Verkaufsflächen zwischen 50 und 199 m², sowie 10 % der Geschäfte Verkaufsflächen zwischen 200 und 799 m² auf.

32 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 2: Wesentliche Standortbereiche des Einzelhandels und prägende Anbieter in der Kernstadt Leisnig

Legende Größenklassen

über 1.500 m² VK

800 m² bis < 1.500 m² VK

400 m² bis < 800 m² VK

100 m² bis < 400 m² VK

Netto < 100 m² VK Branchen Innenstadt Nahrungs‐ und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Penny Elektrowaren, Medien, Foto Rewe Netto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau‐, Garten‐ und Heim‐ werkerbedarf, Bodenbeläge Aldi Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Abbildung 9: Betriebsgrößenstruktur in Leisnig

Quelle: GMA Erhebungen 2017

1.2 Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen

Differenziert nach Ortsteilen in Leisnig ist festzustellen, dass der Verkaufsflächenschwerpunkt eindeutig in der Kernstadt zu finden ist. Insgesamt sind in der Kernstadt rd. 88 % der Einzelhan‐ delsbetriebe sowie jeweils rd. 98 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche und der Einzelhandel‐ sumsätze verortet.

Tabelle 5: Einzelhandelsbestand nach Ortsteilen

Betriebe Verkaufsfläche* Umsatz* (brutto) abs. in % abs. in % in Mio. € in % Leisnig (Kernstadt) 59 88 9.795 98 35,2 97 Ortsteile Leisnig** 8 12 175 2 1,0 3 Leisnig gesamt 67 100 9.970 100 36,2 100 * bereinigte Werte, d. h. Verkaufsflächen und Umsätze von Mehrbranchenunternehmen wurden den je‐ weiligen Branchen zugeordnet.

** lediglich in den Ortsteilen sind derzeit Einzelhandelsbetriebe verortet

GMA‐Erhebungen 2017 (ca.‐Werte gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

1.3 Nahversorgungssituation (Status quo‐Situation)

Die Analyse des Einzelhandelsbestandes im Lebensmittelbereich in Leisnig zeigt in rein quantita‐ tiver Hinsicht insgesamt eine gute Angebotssituation. So ist hinsichtlich der Verkaufsflächen‐ dichte in Leisnig eine überdurchschnittliche Ausstattung festzustellen, was insbesondere auf die vorhandenen, z. T. großflächigen Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet (u. a. Aldi, Rewe und Netto) und den Penny Lebensmittelmarkt in der Innenstadt zurückzuführen ist. Ergänzt wird das Lebens‐ mittelangebot durch Betriebe des Lebensmittelhandwerks.

Bei den Einzelhandelslagen von Netto (An der Muldenwiese; Colditzer Straße) handelt es sich um siedlungsstrukturell integrierte Standorte im nordöstlichen und westlichen Kernstadtgebiet. Ins‐ gesamt übernehmen die beiden Standorte im Wesentlichen Versorgungsfunktionen für das Kern‐ stadtgebiet von Leisnig sowie für die zahlreichen Ortsteile und teilweise für das weitere Umland bzw. den grundzentralen Versorgungsbereich.

Im Westen der Kernstadt, an der Wilhelm‐Ostwald‐Straße, ein großer moderner Rewe Super‐ markt verortet. Ein in Nahlage verorteter Aldi‐Markt soll ebenfalls an den Rewe‐Standort verla‐ gert werden32. Die Märkte übernehmen aufgrund ihrer Lage Versorgungsfunktionen sowohl für das gesamte Stadtgebiet als auch darüber hinaus.

In der Innenstadt von Leisnig ist ein kleinflächiger Penny Lebensmitteldiscounter vorhanden. Dar‐ über hinaus sind kleinteilige Betriebe des Lebensmittelhandwerks ansässig. Der Markt über‐ nimmt eine Versorgungsbedeutung für die Gesamtstadt Leisnig, besonders aber für die Innen‐ stadt.

Alle Lebensmittelmärkte sind infrastrukturell sehr gut angebunden und somit aus dem gesamten Stadtgebiet gut zu erreichen. Wohnbebauung im Umfeld ist z. T. mit Einzelhandels‐ und Gewer‐ benutzungen unterlagert bzw. durchsetzt.

In Karte 3 ist die aktuelle Nahversorgungsstruktur in Leisnig hinsichtlich der wesentlichen Lebens‐ mittelmärkte mit über 600 m² Verkaufsfläche inkl. der fußläufigen Entfernungen von 500 m dar‐ gestellt. Bei der dargestellten Entfernung (fußläufiges Einzugsgebiet) kann davon ausgegangen werden, dass die Märkte noch fußläufig von Kunden aus dem Wohnumfeld aufgesucht werden.

Vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung sollte für eine nachhaltige Stadtentwick‐ lung die wohnortnahe Versorgung v. a. mit Lebensmitteln in Leisnig möglichst flächendeckend gesichert und zielgerichtet weiterentwickelt werden. Aus der Analyse wird ersichtlich, dass na‐ hezu alle städtischen Teilräume bereits über eine fußläufig erreichbare Nahversorgungsmöglich‐ keit (Lebensmittelmarkt) verfügen. Im Kernstadtbereich sind aktuell fünf Lebensmittelmärkte

32 Am Standort soll perspektivisch auch ein Drogeriemarkt angesiedelt werden.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

(Supermärkte und Lebensmitteldiscounter; Rewe, Penny, Aldi33, 2x Netto) vorhanden. Die Be‐ triebe verfügen zwar über z. T. nicht mehr zeitgemäße Verkaufsflächen, allerdings übernehmen sie wichtige Versorgungsfunktionen für das Stadtgebiet.

Insgesamt verfügen die Lebensmittelmärkte über Verkaufsflächen über > 700 m². Lediglich der Penny‐Markt weist eine Verkaufsfläche von rd. 600 m² auf. Dies ist allerdings auch auf fehlende Erweiterungsmöglichkeiten am Standort zurückzuführen.

Lediglich im östlichen Kernstadtbereich von Leisnig ist ein Defizit im Nahrungs‐ und Genussmit‐ telbereich festzustellen. Der dort lebenden Bevölkerung steht derzeit keine fußläufig erreichbare Möglichkeit zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs zur Verfügung.

Insgesamt ist dennoch eine gute und weitestgehend nachhaltige Verteilung der Lebensmittel‐ märkte im Stadtgebiet zu konstatieren. Sie decken mit ihren Einzugsgebieten (auch fußläufig) na‐ hezu das gesamte Kernstadtgebiet von Leisnig ab.

33 Der Aldi‐Markt beabsichtigt eine Erweiterung und Verlagerung an den Rewe‐Standort.

36 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 3: Nahversorgungssituation in Leisnig (Status Quo Situation)

Legende

fußläufiges Einzugsgebiet 500 m Radius

Innenstadt

Quelle: erstellt mit open street map; GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

2. Nachfragesituation

2.1 Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Leisnig

Die Abgrenzung des Marktgebietes des Einzelhandelsstandortes Leisnig stellt eine wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Bevölkerungspotenzials und der damit zur Verfügung stehenden Kaufkraft dar. Als Marktgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die Verbraucher zum Ein‐ kauf überwiegend auf einen Einzelhandelsstandort orientieren. Einer abnehmenden Kaufkraft‐ bindung und einer Relativierung der Einwohnerzahlen wird einerseits durch eine Zonierung des Einzugsgebietes und andererseits durch entsprechende Marktanteile in der Umsatzberechnung Rechnung getragen. Bei der Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Leisnig wurden folgende Kriterien herangezogen:

 Angebotssituation in Leisnig

 Angebots‐ bzw. Wettbewerbssituation im Umland

 siedlungs‐ und zentralörtliche Strukturen in Leisnig und im Umland

 verkehrliche und topografische Gegebenheiten in Leisnig und im Umland und damit in Verbindung stehende Zeit‐Distanz‐Werte.

Vor dem Hintergrund der Angebotssituation in Leisnig und der regionalen Wettbewerbssituation ist davon auszugehen, dass sich die Versorgungsbedeutung im Wesentlichen auf das Stadtgebiet Leisnig selbst sowie Teile des grundzentralen Verflechtungsbereiches und einigen südwestlich, westlich und nördlich angrenzenden Orten (vgl. Karte 4) bezieht. Rd. 26 % der Einwohner stam‐ men dabei aus Leisnig selbst, während 74 % der Einwohner im Einzugsgebiet von außerhalb des Stadtgebietes stammen.

In begrenztem Umfang ist darüber hinaus auch mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes, u. a. durch Pendlerverflechtungen und die infrastrukturelle Anbindung, auszugehen.

Vor diesem Hintergrund lässt sich für den Einzelhandel in Leisnig folgendes Marktgebiet abgren‐ zen:

Einwohner Anteil in %

Zone I Stadt Leisnig ca. 8.325 26

Zone II Städte Hartha und Colditz, Gemeinde Mügeln ca. 21.885 69

Zone III Ortsteile Böhlen, Dürrweitzchen, Zschoppach und Leipnitz der Stadt Grimma ca. 2.320 5

Zonen I – II gesamt ca. 32.530 100 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen: Stand: 30.06.2017

GMA‐Berechnungen 2018, ca.‐Werte gerundet

38 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 4: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Leisnig

Legende

Einzugsgebiet

Zone I (Stadtgebiet Leisnig)

Zone II

Zone III (Ortsteile von Grimma)

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

2.2 Kaufkraftpotenzial für den Einzelhandel in Leisnig

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen der GMA liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) pro Kopf der Wohn‐ bevölkerung in Deutschland derzeit bei ca. € 5.913.

Davon entfallen auf

 Nahrungs‐ und Genussmittel ca. € 2.171 p. a.

 Nichtlebensmittel ca. € 3.760 p. a. Neben den Pro‐Kopf‐Ausgabewerten ist zur Berechnung der Kaufkraft der lokale Kaufkraftkoeffi‐ zient zu berücksichtigen. Für die Stadt Leisnig liegt dieser mit 88,6 unter dem bundesdeutschen Durchschnitt34. Auch die Gemeinden in Zone II und III des Einzugsgebietes weisen unterdurch‐ schnittliche Kaufkraftkoeffizienten zwischen 81,6 (Colditz) und 88,3 (Hartha) auf. Im Vergleich zu den Orten im Einzugsgebiet hat Leisnig den höchsten Kaufkraftkoeffizienten. Bei Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerwerte und des Kaufkraftniveaus errechnet sich für die Stadt Leisnig ein jährliches einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen von rd. 41,1 Mio. €35; im Marktgebiet von Leisnig sind rd.

ca. 154,8 Mio. €. vorhanden. Nach Branchen und Bedarfsbereichen differenziert verteilt sich das Kaufkraftvolu‐ men für die Stadt Leisnig und das zugewiesene Marktgebiet wie in nachfolgender Tabelle darge‐ stellt. In der Kaufkraftpotenzialberechnung wird Leisnig trotz des grundzentralen Verbundes mit Hartha und Waldheim als Zone I als Kerneinzugsbereich betrachtet. Die Abgrenzung einer Zone II folgt der Tatsache, dass sich der Verbraucher nicht an administrativen Verwaltungsstrukturen orientiert, sondern Handelsstandorte insbesondere für die Grundversorgung in einem Fahrzeit‐ radius von 10 – 15 min regelmäßig aufsucht. Die Zone III ergibt sich hingegen aus der Beobach‐ tung (Herkunftsbefragungen) einer Einkaufsstättenwahl insbesondere für mittel‐ und langfristige Bedarfsgüter, dies jedoch nur in einem geringen Umfang entsprechend der gering ausgeprägten Angebotssituation. Somit schließt dies die Einhaltung der Ziele der Raumordnung ein, indem keine substanzielle Beeinträchtigung des städtebaulichen Gefüges sowie insbesondere der be‐ nachbarten zentralen Orte bzw. der zentralen Versorgungsbereiche durch eine nicht über das raumordnerisch zugewiesene Marktgebiet hinausreichende Festsetzung des eigenen Absatzge‐ bietes im kern‐ und Naheinzugsbereich für Lebensmittel a priori einkalkuliert wird. Die zugrunde gelegten Potenziale beziehen sich somit nur auf den Standort Leisnig (Zone I) und dem Nahein‐ zugsgebiet als Marktgebiet, um hierfür die Nah‐ und Grundversorgung zu bewerten mit dem Ziel der Einhaltung der definierten Versorgungsstrukturen. Durch diesen Einbezug lediglich der raum‐ ordnerisch zugewiesenen Potenziale wird eine Beeinträchtigung benachbarter Zentren im Um‐ land sowie im eigenen grundzentralen Verbund ausgeschlossen.

34 Verwendung regionaler Kaufkraftkennziffern von MB Research: Werte über 100,0 deuten auf einen im Vergleich zum Bundesdurchschnitt höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100,0 auf ein unter dem Bun‐ desdurchschnitt liegendes Niveaus hin. 35 Vgl. Tabelle 6, Zone I.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Tabelle 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Leisnig für kurz.‐ mittel‐ und langfristigen Bedarf Zone I Zone II Zone III Gesamt Branchen in Mio. € Nahrungs‐ und Genussmittel 15,0 37,5 4,0 56,5 Gesundheit, Körperpflege 3,0 7,5 0,8 11,3 Blumen, zool. Bedarf 1,0 2,6 0,3 3,9 Bücher, Schreib‐ / Spielwaren 1,9 4,8 0,5 7,2 Bekleidung, Schuhe, Sport 5,1 12,8 1,4 19,3 Elektrowaren, Medien, Foto 4,0 9,9 1,1 15,0 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,5 11,2 1,2 16,9 Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf 3,6 9,1 1,0 13,7 Optik / Uhren, Schmuck 0,9 2,2 0,2 3,3 Sonstige Sortimente* 2,1 5,1 0,5 7,7 Nichtlebensmittel insg. 26,1 65,2 7,0 98,3 Einzelhandel insg. 41,1 102,7 11,0 154,8 *sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren) GMA‐Berechnungen 2018 (ca.‐Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen)

2.3 Kaufkraftbewegungen

Bei der Berechnung der Kaufkraftbewegungen wird ermittelt, wie viel der Kaufkraft der Wohn‐ bevölkerung durch den Einzelhandel in Leisnig vor Ort gebunden wird (Kaufkraftbindung), wie viel Kaufkraft an andere Einkaufsstandorte36 außerhalb des Stadtgebietes fließt (Kaufkraftabfluss) und wie hoch der Umsatz des Einzelhandels in Leisnig mit auswärtigen Kunden ist (Kaufkraftzu‐ fluss).

Durch Gegenüberstellung der Umsatzleistung durch die Wohnbevölkerung in Leisnig mit dem Kaufkraftpotenzial in Leisnig lässt sich die Kaufkraftbindung bezogen auf die Wohnbevölkerung ermitteln.

Für den Einzelhandel in Leisnig insgesamt stellt sich die Bilanz wie folgt dar37:

ca. 36,2 Mio. € Gesamtumsatz

‐ ca. 15,6 Mio. € Kaufkraftzufluss (Umsatz mit auswärtigen Kunden)

= ca. 20,6 Mio. € Umsatz der Wohnbevölkerung der Stadt Leisnig ca. 20,6 Mio. € Umsatz Wohnbevölkerung : ca. 41,2 Mio. € Kaufkraft Wohnbevölkerung

= ca. 50 % Kaufkraftbindung.

36 inkl. Online‐ und Versandhandel 37 Ca.‐Werte, Rundungsdifferenz vgl.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Abbildung 10: Kaufkraftströme in Leisnig

GMA‐Darstellung 2018

Der Einzelhandel in Leisnig bindet gegenwärtig ca. 50 % der vorhandenen Kaufkraft, d. h. ca. 50 % der örtlichen Kaufkraft fließt an andere Einkaufsorte außerhalb des Leisniger Stadtgebietes ab (z. B. nach Chemnitz, Leipzig und umliegende Kommunen). Bei den Kaufkraftbewegungen bestehen sortimentsspezifisch jedoch große Unterschiede. Die höchste bzw. beste Kaufkraftbindungs‐ quote wird im Nahrungs‐ und Genussmittelsektor erreicht (ca. 80 %).

3. Ausgewählte Versorgungs‐ und Produktivitätskennziffern

3.1 Ausstattungskennziffern

Die vergleichende Betrachtung ausgewählter Einzelhandelskennziffern ergänzt die absoluten An‐ gaben zum Einzelhandelsbestand und dient der Bewertung des Versorgungsangebotes der Stadt Leisnig.

Hierzu ist anzumerken, dass dieser Kennziffernvergleich lediglich einen Anhaltspunkt zur Bewer‐ tung der Ausstattung eines Einzelhandelsstandortes liefern kann. Es handelt sich hierbei zunächst um eine rein rechnerische Beurteilung des Einzelhandelsbestandes, die erste Rückschlüsse auf die Leistungsfähigkeit, besondere Stärken bzw. Schwächen sowie Entwicklungspotenziale zulässt.

Diese quantitative Analyse ist durch eine qualitative Bewertung zu ergänzen, in der – differenziert nach Branchen – die konkreten räumlichen Strukturen des Einzelhandelsstandortes, die Qualität des Angebotes (u. a. Leistungsfähigkeit, Betriebsgrößen‐ / Betriebstypenstruktur) sowie auch die Wettbewerbssituation im regionalen Umfeld berücksichtigt werden. Diese Detailbetrachtung er‐ folgt im nächsten Kapitel.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Die branchenbezogene Betrachtung der Verkaufsflächenausstattung in Leisnig zeigt, dass im Vergleich mit Städten und Gemeinden ähnlicher Größenklassen in zahlreichen Branchen eine un‐ terdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung besteht. Der in diesem Zusammenhang deut‐ lichste Unterschied besteht in dem Sortimentsbereich Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf (vgl. Ab‐ bildung 11). Da es sich v. a. bei Möbeln sowie Bau‐, Heimwerker‐ und Gartenbedarf häufig um sehr flächenintensive Angebotsformen handelt, bestehen zwischen verschiedenen Kommunen häufig sehr große Unterschiede beim direkten Vergleich der Verkaufsflächenausstattung.

Im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich besteht eine deutlich überdurchschnittliche Ausstattung. Dies ist maßgeblich auf die ansässigen Lebensmittelmärkte (2x Netto, Aldi und Penny Lebensmit‐ teldiscounter und Rewe Supermarkt sowie die beiden größeren Getränkemärkte) zurückzufüh‐ ren. Mit Ausnahme der Branche Elektrowaren / Medien / Foto; Hausrat / Einrichtung / Möbel und Bau‐, Heimwerker‐ und Gartenbedarf sowie sonstige Sortimente liegen die Ausstattungs‐ kennziffern in allen anderen Branchen ebenfalls auf einem leicht überdurchschnittlichen Niveau.

Abbildung 11: Relative Verkaufsflächenausstattung (VK pro 1.000 Einwohner)

Quelle: GMA‐Erhebungen; diverse Jahre, Erhebungen in den Städten und Gemeinden Leisnig, Ehrenfriedersdorf, Bernsdorf, Krauschwitz, Colditz und Trebsen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

3.2 Zentralitätskennziffer

Die Betrachtung der Einzelhandelszentralität38 zeigt, dass im Vergleich zum örtlichen Kaufkraft‐ volumen in Leisnig insgesamt niedrigere Umsätze getätigt werden. Die Einzelhandelszentralität von insgesamt 88 deutet per Saldo auf Kaufkraftabflüsse aus Leisnig hin (vgl. Abbildung 12).

Vor dem Hintergrund der bereits dargestellten räumlichen Lage der Stadt Leisnig in Nachbar‐ schaft zu mehreren Kommunen (u. a. Grimma, Döbeln, Mittweida) mit ausgeprägten Versor‐ gungsstrukturen im mittel‐ und langfristigen Bedarfsbereich werden in einigen Sortimenten des Nichtlebensmittelsektors nur vergleichsweise geringe Zentralitätswerte erreicht. Im Nahrungs‐ und Genussmittelsegment ist der Zentralitätswert von 141 für ein Grundzentrum39 unter Berück‐ sichtigung der siedlungsräumlichen Struktur der Stadt Leisnig als sehr gut zu bewerten. Der hohe Zentralitätswert im Bereich Blumen / zoolog. Bedarf ist auf die zahlreichen kleinteiligen Betriebe dieser Branche zurückzuführen.

Abbildung 12: Einzelhandelszentralität nach Branchen der Stadt Leisnig

100 = ausgeglichene Umsatz‐Kaufkraft‐Relation

GMA‐Berechnungen 2018 (ca.‐Werte, gerundet)

38 Die Einzelhandelszentralität stellt den in Leisnig getätigten Einzelhandelsumsatz der in Leisnig der vorhan‐ denen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft gegenüber. Werte über 100 weisen dabei – per Saldo – auf ei‐ nen Ausstrahlungsüberschuss hin, Werte unter 100 entsprechend auf einen Kaufkraftabfluss. 39 bzw. Teil eines grundzentralen Verbundes

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

III. Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Leisnig

1. Bevölkerungsprognose

Für den Zeitraum zwischen 2011 und 2016 ist für die Stadt Leisnig – wie in Kapitel I.6 dargestellt – eine Bevölkerungsabnahme von etwa 5 % zu verzeichnen. Bis zum Prognosejahr 2025 ist für die Stadt Leisnig nach Berechnungen der 6. Regionalisierten Bevölkerungsprognose des Freistaa‐ tes Sachsen von einem weiteren Bevölkerungsrückgang im Stadtgebiet von ca. 4,3 %, auf dann rd. 7.770 Einwohner auszugehen40. Damit entspricht der prognostizierte Bevölkerungsrückgang dem Trend im Landkreis Mittelsachsen (‐ 2,3 %).41 Im Vergleich zur prognostizierten Bevölke‐ rungsentwicklung im Freistaat fällt der Einwohnerrückgang jedoch deutlich höher aus (‐ 2,0 %)42.

2. Kaufkraftprognose für den Leisniger Einzelhandel bis zum Jahr 2025

Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina in der Stadt Leisnig bis zum Jahr 2025 steht vor allem in Abhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung des Verbraucher‐ und Ausgabeverhaltens, vom Konjunkturverlauf sowie von den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersu‐ chungsraum.

Das der GMA‐Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren:

 Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums „normal“, d. h. es werden keine größeren Veränderungen des aktuellen Ausgabe‐ und Sparverhaltens er‐ wartet.

 Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen als die Preise im Einzelhan‐ del. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhandels am ver‐ fügbaren Einkommen leicht zurückgehen.

 Die Pro‐Kopf‐Ausgaben im Einzelhandel steigen nominal von derzeit ca. € 5.570 auf ca. € 5.680 im Jahr 2020. Die weitergehende Prognose bis zum Planungshorizont 2025 ba‐ siert auf einer Modellannahme, die die Kaufkraftentwicklung der vergangenen Jahre berücksichtigt. Defensiv wird dafür eine Steigerung der jährlichen Pro‐Kopf‐Kaufkraft über alle Sortimente berücksichtigt, so dass für das Jahr 2025 eine Pro‐Kopf‐Kaufkraft von rd. € 5.795 zu erwarten ist.43

40 6. regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen; Einwohnervorausberech‐ nung für Leisnig angeleitet aus den Ergebnissen für Stadt Leisnig ( Variante 1) und den aktuellen Einwoh‐ nerzahlen 41 Zeitraum 2017 – 2025. 42 Ebenda. 43 Die Modellannahme stellt lediglich eine Orientierungshilfe für den Planungshorizont 2025 dar.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Die Bevölkerungszahl in Leisnig wird perspektivisch abnehmen; Grundlage für die Ein‐ schätzung der Bevölkerungszahl im Jahr 2025 ist das zuvor dargestellte Entwicklungs‐ szenario44.

Tabelle 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Leisnig 2025 (Prognose)

Branchen Zone I Zone II Zone III Gesamt in Mio. € Nahrungs‐ und Genussmittel 14,8 38,3 4,1 57,2 Gesundheit, Körperpflege 3,1 8,0 0,9 11,9 Blumen, zool. Bedarf 1,0 2,6 0,3 3,9 Bücher, Schreib‐ / Spielwaren 1,7 4,4 0,5 6,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 4,8 12,6 1,4 18,8 Elektrowaren, Medien, Foto 3,8 9,9 1,1 14,8 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4,3 11,3 1,2 16,8 Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf 3,5 9,2 1,0 13,7 Optik / Uhren, Schmuck 0,8 2,1 0,2 3,1 Sonstige Sortimente* 2,0 5,2 0,6 7,8 Nichtlebensmittel insg. 25,4 65,9 7,1 98,4 Einzelhandel insg. 39,9 103,5 11,2 154,6 * sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwaren)

GMA‐Berechnungen 2018 (ca.‐Werte, gerundet, ggf. Rundungsdifferenzen)

In der Stadt Leisnig kann unter Verwendung der vorgenannten Kriterien im Jahr 2025 mit einem Kaufkraftvolumen von ca. 39,9 Mio. € gerechnet werden. Dies entspricht, für das im Jahr 2025 erwartete Kaufkraftvolumen, einem nominalen Rückgang von ca. 1,2 Mio. € (‐ 2,9 %).

3. Branchenbezogene Entwicklungspotenziale

Durch die Analyse des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Leisnig konnte aufgezeigt werden, dass trotz der Nähe zu leistungsstärkeren Einzelhandelsstandorten im Umland (u. a. Grimma und Döbeln) und der aktuellen Einzelhandelsausstattung noch vereinzelt Entwicklungspotenziale für eine gezielte Weiterentwicklung der vorhandenen Branchenstruktur vorhanden sind.

Hinsichtlich der branchenbezogenen Einzelhandelsausstattung sowie möglicher Entwicklungspo‐ tenziale sind unter Berücksichtigung der Einwohner‐ und Kaufkraftprognose für die Stadt Leisnig die in nachfolgender Übersicht 2 dargestellten Bewertungen und Empfehlungen zu treffen.

44 Ebenda.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Übersicht 2: Branchenbezogene Entwicklungspotenziale

Sortiment Aktuelle Ausstattung Empfehlungen Nahrungs‐ und Genussmittel . quantitativ und qualitativ insgesamt gute Ausstattung, Modernisierung von Märkten mit Nachholbedarf prüfen, räumlich weitestgehend nachhaltige Verteilung der Le‐ Sicherung und Ausbau der wohnortnahen Versorgung; bensmittelbetriebe Erhaltung des Penny‐Marktes in der Innenstadt, Erweite‐ . verschiedene Betriebstypen des Lebensmitteleinzel‐ rungsmöglichkeiten schaffen handels im Stadtgebiet von Leisnig vorhanden, domi‐ nierender Betreiber ist derzeit Rewe, Aldi beabsichtigt eine Verlagerung und Erweiterung auf rd. 1.200 m² VK Gesundheit, Körperpflege . leicht unterdurchschnittliche Ausstattung in Leisnig kein akuter Handlungsbedarf; Sicherung des Bestandes insgesamt . drei Apotheken im Stadtgebiet ansässig . Angebot mit Drogeriewaren durch Randsortimente der Lebensmittelmärkte gestellt Blumen, zool. Bedarf . quantitativ gute Ausstattung im Bereich zoologischer kein Handlungsbedarf; Konzentration auf Bestandssiche‐ Bedarf rung/ ‐optimierung . im Bereich Schnittblumen / Zimmerpflanzen mehrere Fachgeschäfte vorhanden . Angebot im Bereich zoologischen Bedarf konzentriert sich im Schwerpunkt auf ein Fachgeschäft in der Chem‐ nitzer Straße, den Randsortimenten der Lebensmittel‐ märkte (hier nur Tierfutter) und ein Spezialgeschäft (Angelbedarf) Bücher, Schreib‐ und . quantitativ gute Ausstattung Ansiedlung eines Spielwarenanbieters grundsätzlich dar‐ Spielwaren . bei Spielwaren und Büchern derzeit kein Anbieter an‐ stellbar, jedoch hoher Einwohneranteil ohne wesentlichen sässig Bedarf; . kleinere Geschäfte im Bereich Bastelbedarf und Stärkung des Angebotes bei Büchern wünschenswert Hobby/ Lotto in der Innenstadt vorhanden

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Sortiment Aktuelle Ausstattung Empfehlungen Bekleidung, Schuhe, Sport . quantitativ und qualitativ unterdurchschnittliche Ver‐ Sicherung und Stärkung des Angebotes in der Einkaufsin‐ kaufsflächenausstattung nenstadt, keine weitere Ansiedlung in dezentralen Stand‐ . lediglich 6 Betriebe im Stadtgebiet vorhanden, hier ortlagen hauptsächlich kleine inhabergeführte Geschäfte . im Bereich Schuhe lediglich ein Fachgeschäft vorhan‐ den . bei Sportwaren sowie Taschen und Lederwaren derzeit kein Geschäft ansässig Elektrowaren, Medien, Foto . quantitativ stark unterdurchschnittliche Ausstattung Sicherung und Stärkung des Angebotes, ggf. durch Ansied‐ . keine großflächigen Fachmärkte im Stadtgebiet vor‐ lung eines Fachgeschäftes handen . Angebot durch ein kleines inhabergeführte Geschäft gestellt Hausrat, Einrichtung, Möbel . quantitativ unterdurchschnittliche Ausstattung Sicherung des Bestandes, kein akuter Handlungsbedarf aber . Angebot hauptsächlich durch kleinteilige Anbieter ge‐ Stärkung und Sicherung des Bestandes durch entsprechen‐ stellt des Geschäft möglich Bau‐, Heimwerker‐, Garten‐ . aus quantitativer Sicht durchschnittliche Ausstattung kein akuter Handlungsbedarf bedarf im Vollsortiment . ein größerer Spezialanbieter vorhanden (RHG Bau‐ und Gartenmarkt) . weiterer kleinerer Betreiber mit geringer Verkaufsflä‐ chenausstattung vorhanden Optik, Uhren / Schmuck . quantitativ und qualitativ angemessene Ausstattung kein akuter Handlungsbedarf . räumliche Verteilung konzentriert sich auf die Innen‐ stadt sonstige Sortimente . quantitativ angemessene Ausstattung Kein akuter Handlungsbedarf . Angebot lediglich durch kleinteilige Anbieter VK < 400 m² GMA‐Empfehlungen 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

IV. Einzelhandelskonzept Leisnig

Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Leisnig ist die Verabschiedung eines Ein‐ zelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweite‐ rungs‐ und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist.

1. Städtebauliche Zielvorstellungen zur Einzelhandels‐ und Zentrenentwicklung

Als wesentliche städtebauliche Zielsetzungen der Einzelhandelsentwicklung sind zu formulieren:

 Sicherung der grundzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Leisnig im grundzentra‐ len Städteverbund

. Erhalt und zielgerichteter Ausbau des Einzelhandelsangebotes, insbesondere in Branchen mit besonderem Handlungsbedarf

. Schaffung von Investitionssicherheit durch verbindliche Bauleitplanung

 Stabilisierung der Innenstadt als multifunktionales Zentrum

. Stärkung der Innenstadt durch zielgerichtete Nutzung der städtebaulich vorhan‐ denen Potenziale zur Herstellung eines multifunktionalen Treffpunktes mit Woh‐ nen, Arbeiten, Einkaufen, Dienstleistungen und gastronomischen Angeboten so‐ wie Kultur, Freizeit‐ und Sporteinrichtungen

. Schaffung von Investitionssicherheit und Fördermöglichkeiten in der Innenstadt

 Sicherung und ggf. Weiterentwicklung der wohnortnahen, gesamtstädtisch attraktiven Versorgung mit Angeboten des kurzfristigen Bedarfs

. Sicherung und Stärkung der Nahversorgungsstruktur durch Erhalt und Ausbau des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels zur qualifizierten, gesamtstädtischen Grundversorgung

. Sicherung der Nahversorgungsstandorte für eine stabile nachhaltige wohngebiets‐ nahe Versorgung der Bevölkerung

. Schaffung von Entwicklungsbedingungen zur Verbesserung der ausgewogenen, wohnortnahen Versorgung im Stadtgebiet mit modernen, größeren Betriebsfor‐ men der Lebensmittel‐ und Grundversorgung.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Abbildung 13: Ziele des Einzelhandelskonzeptes

Ziele . Sicherung der grundzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Leisnig im grundzentralen Städteverbund . Attraktivierung und Weiterentwicklung der Innenstadt . Sicherung der wohnortnahen Versorgung

Sortimentskonzept Standortkonzept Einordnung der nahversorgungs‐ und zen‐ . Festlegung einer Zentren‐ und Stand‐ trenrelevanten Sortimente unter Berück‐ ortstruktur sichtigung . Abgrenzung und Definition zentraler . der derzeitigen räumlichen Verteilung Versorgungsbereiche des Einzelhandels . standort‐ und branchenspezifische . der städtebaulichen Zielsetzungen Grundsätze zur Einzelhandelssteue‐ rung . der landesplanerischen Vorgaben (ge‐ mäß LEP Sachsen 2013)

GMA‐Darstellung 2018

Das Einzelhandelskonzept umfasst folgende Bausteine (vgl. Abbildung 27):

. Sortimentskonzept: Die Sortimentsliste definiert stadtspezifisch die nahversorgungs‐, zentren‐ und nicht zentrenrelevanten Sortimente und dient somit als Grundlage für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Ansiedlungs‐ und Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels.

. Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt die Festlegung und Be‐ gründung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 1 Abs. 6 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB, § 9 Abs. 2a BauGB, § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO. Auf dieser Basis werden im Rahmen des Zentrenkonzeptes standort‐ und branchenspezifische Grundsätze zur Einzelhandelsentwicklung formuliert.

2. Sortimentskonzept

Das Sortimentskonzept bildet die branchenbezogene Grundlage für die zukünftige Einzelhandels‐ entwicklung bzw. zur bauplanungsrechtlichen Beurteilung zukünftiger Ansiedlungs‐ / Erweite‐ rungsvorhaben. Dabei ist zu definieren, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich des Ange‐ botscharakters, der Attraktivität der Sortimente sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentli‐ chen dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet werden können bzw. zukünftig zugeordnet

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

werden sollen und welche Sortimente auch außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches an‐ gesiedelt werden können bzw. sollen. Hierzu wird differenziert in zentrenrelevante, nahversor‐ gungsrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente:

 Im Allgemeinen sind zentrenrelevante Sortimente Warengruppen, bei denen von ei‐ nem besonderen „Gefährdungspotenzial“ für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, wenn diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Auf das Vorhandensein die‐ ser Sortimente und deren Anziehungskraft gründet sich das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte „Einkaufserlebnis“ bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten Lagen (z. B. durch Verbundkäufe).

 Darüber hinaus sind Sortimente zu erwähnen, die vorwiegend der Nahversorgung der Bevölkerung dienen, zugleich aber auch zentrenbildende Funktionen aufweisen (v. a. Nahrungs‐ und Genussmittel, Gesundheits‐ und Körperpflegeartikel). Dabei handelt es sich um Angebote des kurzfristigen Bedarfs, die regelmäßig (täglich bzw. mehrmals die Woche) nachgefragt werden. Infolge dessen sollten sich diese Angebote in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten bzw. verbrauchernah in zentralen Versorgungsbereichen lokalisiert werden. Diese Sortimente sind als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen.

 Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt im Allgemeinen auch an Standorten außerhalb von Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar; sie sind an solchen Standorten aus planerischer Sicht auf‐ grund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. Nicht zentrenrelevante Sortimente sind häufig großteilig und werden überwiegend mit dem Pkw transportiert.

2.1 Kriterien zentren‐ / nahversorgungsrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente

Im Allgemeinen und vor dem Erfahrungshintergrund der GMA erfolgt die Einordnung von Sorti‐ menten bezüglich ihrer Zentren‐, Nahversorgungs‐ bzw. Nichtzentrenrelevanz vor dem Hinter‐ grund folgender Aspekte:

 Transportierbarkeit (An‐ und Ablieferung)

 Flächenbedarf

 Bedeutung für die Attraktivität der zentralen Versorgungsbereiche (Einkaufserlebnis / Magnetfunktion)

 städtebauliche Zielsetzungen der Stadt Leisnig

 räumliche Verteilung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Demnach sind Sortimente als zentrenrelevant / nahversorgungsrelevant einzustufen, wenn sie

 Magnetfunktion aufweisen und damit zu einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt beitragen

 für einen leichten Transport geeignet sind (ohne Pkw)

 geringe bis mittlere Flächenansprüche aufweisen

 Bestandteil des innerstädtischen Branchenmixes sind

 Synergien zu anderen Sortimenten in der Innenstadt aufzeigen (z. B. Schuhe + Beklei‐ dung).

Den nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind darüber hinaus Warengruppen zuzuordnen,

 die eine Bedeutung für die Grundversorgung der Bevölkerung haben

 die häufig nachgefragt werden (mehrmals pro Woche)

 bei denen die räumliche Nähe (z. B. fußläufige Versorgung) eine wichtige Rolle spielt.

Hingegen können Sortimente dem nicht zentrenrelevanten Bereich zugeordnet werden, wenn

 hohe Flächenansprüche bestehen

 die Beschaffenheit des Sortimentes einen Transport mit dem Pkw erfordert

 eine nur geringe Attraktivität für innerstädtische Lagen besteht (z. B. Möbel)

 keine Synergien zu anderen Betrieben bzw. Sortimenten abgeleitet werden können

 sie keine Bedeutung als Frequenzbringer aufweisen.

Zur weiteren differenzierten Bewertung der Einzelsortimente werden folgende wesentliche Kri‐ terien zur Einordnung der Zentrenrelevanz zugrunde gelegt.

Übersicht 3: Kriterien der Zentrenrelevanz

Kriterium Prüfmaßstäbe 1. Warenbeschaffenheit / Transport Sperrigkeit, Abtransport 2. Flächenbedarf Warenbeschaffenheit, Verkaufsflächenbedarf 3. Bedeutung für Attraktivität und Bran‐ Alltagstauglichkeit, breite Zielgruppenansprache chenmix in den zentralen Versorgungs‐ bereichen 4. Magnetfunktion Bekanntheit, Anziehungseffekte auf Kunden 5. Synergieeffekte mit anderen typischen Kopplungseffekte zwischen Sortimenten Innenstadtsortimenten 6. Städtebauliche Zielsetzungen sowie der‐ Städtebauliche Zielsetzungen, Anteil der Ver‐ zeit vorhandener Besatz kaufsfläche in der Innenstadt / in den zentralen Versorgungsbereichen GMA‐Darstellung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Das erste Kriterium wurde allgemein als „Warenbeschaffenheit / Transport“ definiert. Dieses schließt neben der Größe des Artikels (Sperrigkeit) auch den Abtransport der Ware durch den Konsumenten ein. Dieser erfolgt bei sperrigen Artikeln i. d. R. mit dem Pkw, wodurch die Zentrentauglichkeit deutlich eingeschränkt ist.

 Das zweite Kriterium „Flächenbedarf“ zielt auf die Warenpräsentation und den dafür erforderlichen Flächenbedarf ab. Ist aufgrund der Beschaffenheit des Produktes eine hohe Verkaufsflächengröße unumgänglich, weist dies auf eine tendenzielle Nichtzen‐ trenrelevanz hin. Dies liegt z. B. bei sperrigen Artikeln (z. B. Möbeln), aber auch bei Produkten im Freizeitbereich (z. B. Sportgroßgeräte) vor.

 Als drittes Kriterium gibt die „Bedeutung für Attraktivität der Innenstadt“ Auskunft über die Zentrenrelevanz eines Produktes. Weist der Artikel eine hohe Alltagstauglich‐ keit und breite Zielgruppenansprache auf, ist er dem kurz‐ bis mittelfristigen Bedarfs‐ bereich zuzuordnen oder regt der Artikel zu Spontankäufen an, weist der Artikel eher zentrenrelevante Eigenschaften auf.

 Das vierte Kriterium „Magnetfunktion“ bezieht sich auf die Bedeutung des Artikels bzw. Anbieters als Anziehungspunkt für Kunden. Betriebe mit einer hohen Bekanntheit und Attraktivität (z. B. „Filialisten“) tragen in erheblichem Maße zur Attraktivität einer Einkaufsinnenstadt bei. Weist ein Sortiment eine hohe Attraktivität für die Allgemein‐ heit auf bzw. führt dazu, einen Einkaufsstandort erheblich zu stärken, indem Kunden gezielt angezogen werden, kann ihm eine Magnetfunktion zugesprochen werden, wel‐ che auf eine Zentrenrelevanz hindeutet. Dies gilt auch für Angebote des kurzfristigen Bedarfs.

 Als fünftes Bewertungskriterium gehen die „Synergieeffekte mit anderen typischen Innenstadtsortimenten“ in die Bewertung ein. Ein Artikel weist Synergieeffekte auf, wenn Kopplungseffekte zu anderen Sortimenten bestehen. Dies kann z. B. für Beklei‐ dung in Verbindung mit Schuhen abgeleitet werden. Mit zunehmender Spezialisierung eines Sortimentes nimmt i. d. R. die Intensität von Kopplungskäufen ab.

 Als sechstes Bewertungskriterium sind die stadtentwicklungspolitischen und städte‐ baulichen Zielsetzungen der Stadt Leisnig bezüglich der weiteren Einzelhandelsent‐ wicklung zu berücksichtigen (siehe dazu u. a. Sonderstandort Grundversorgung, vgl. Kapitel IV.3.4.2). Dabei sind sowohl die Entwicklungspotenziale in den einzelnen Sorti‐ menten als auch die städtebaulichen Rahmenbedingungen einzelner Standortlagen zu bewerten.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

2.2 Leisniger Sortimentsliste

Die nachfolgende Übersicht stellt die zukünftige Einstufung der Sortimente in zentren‐, nahver‐ sorgungs‐ und nicht zentrenrelevante Sortimente in der Stadt Leisnig dar. Dabei ist zu beachten, dass sich die Abgrenzung nicht nur an der derzeitigen räumlichen Verteilung des Einzelhandels in Leisnig orientiert, sondern auch städtebauliche Zielsetzungen berücksichtigt. So können z. B. Branchen, die derzeit nicht innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches angeboten werden bzw. dort nicht ihren Verkaufsflächenschwerpunkt aufweisen, als zentrenrelevant eingestuft werden, sofern entsprechende Ansiedlungen im zentralen Versorgungsbereich möglich erschei‐ nen und dort zu einer maßgeblichen Steigerung der Attraktivität des Einzelhandelsstandortes bei‐ tragen würden. Dem gegenüber können im Einzelfall solche Sortimente, die bislang als zentren‐ relevant eingestuft worden sind, aber nach aktuellen Erkenntnissen die zentralen Versorgungs‐ bereiche nicht wesentlich prägen oder für die Aufwertung aufgrund veränderter Ansprüche an die Standortrahmenbedingungen (z. B. Flächenverfügbarkeit, verkehrliche Erreichbarkeit) auch auf lange Sicht nicht realistisch erscheinen, den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeord‐ net.

Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente soll aufzeigen, dass diese Sortimente auch im Falle von Ansiedlungsbegehren außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche als unkritisch im Hinblick auf die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes angesehen werden. Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente erfüllt lediglich darstellenden Charakter und ist im Gegensatz zu den aufgeführten zentren‐ und nahversorgungsrelevanten Sortimenten nicht abschließend und um weitere Sortimente ergänzbar. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass großflächige Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten wie z. B. Möbel oder Baumärkte meist auch zentrenrele‐ vante Sortimente als Untersortimente führen. Diese bleiben dann weiterhin den Regelungen nach deren Zentrenrelevanz unterworfen.

Im Folgenden werden die einzelnen Sortimente gemäß der oben aufgeführten Kriterien bewertet und unter Berücksichtigung von konkreten örtlichen Gegebenheiten in Leisnig den zentren‐, nah‐ versorgungsrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet (vgl. Übersicht 4 und Anlage 1).

Das Instrument der Sortimentsdifferenzierung (zentrenrelevant bzw. nahversorgungsrelevant – nicht‐zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren Jahren praktizierten Flächenfestset‐ zungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als rechtssicher erwiesen. So können im Rah‐ men der Baunutzungsverordnung die zentrenrelevanten Sortimente in den außerhalb der Innen‐ stadt gelegenen bzw. den dezentralen / nicht integrierten Standortlagen ausgeschlossen werden.

Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen:

 die positive Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen, alle ande‐ ren sind automatisch ausgeschlossen

 die negative Festsetzung: d. h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen, alle anderen sind zulässig.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Somit bietet das Sortimentsleitbild als ein Baustein des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes in Zusammenhang mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches Instrument, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Leisnig zukünftig gesteuert werden kann.

Übersicht 4: Leisniger Sortimentsliste (zusammenfassende Darstellung)

Zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente* Davon nahversorgungsrelevant . Tiere, großvolumige Tiernahrung, . Nahrungs‐ und Genussmittel (inkl. Lebensmittel‐ Zooartikel, Futterhandel handwerk und Tabakwaren, Getränke) . Pflanzen und Zubehör, Pflege und . Reformwaren Düngemittel . Drogeriewaren (inkl. Wasch‐ und Putzmittel), Kos‐ . Gartenartikel (inkl. Gartenmöbel), metika Gartengeräte (z. B. Rasenmäher) . apothekenübliche Waren . Baustoffe, Bauelemente, Installati‐ . Schnittblumen / Pflanzen onsmaterial, Eisenwaren und Werk‐ . Zeitungen, Zeitschriften zeuge Zentrenrelevant . Sanitärartikel, Fliesen . medizinisch‐orthopädische Artikel, Sanitätswaren . Möbel (inkl. Küchenmöbel / Büro‐ . Baby‐ , Kinderartikel möbel) . kleinvolumige Tiernahrung / Tierpflegemittel, zo‐ . Matratzen, Bettwaren (z. B. Stepp‐ olog. Bedarf bettdecken) . Bücher, Papier‐ und Schreibwaren, Schulbedarf . Lampen, Leuchten, Beleuchtungs‐ . Spielwaren und Bastelartikel körper . Bekleidung, Wäsche . Elektroinstallationsbedarf . Schuhe, Lederwaren . Antennen / Satellitenanlagen . Arbeitsbekleidung . Teppiche, Bodenbeläge, Farben, La‐ . Sportartikel, Sportkleingeräte cke, Tapeten . Elektrokleingeräte . Elektrogroßgeräte, Herde, Öfen . Unterhaltungselektronik (Radio, TV, DVD‐Player), (weiße Ware**) Ton‐ und Bildträger, Multimedia . Büromaschinen, Büroorganisations‐ . Computer mittel . Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware)** . Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster, . Geräte der Telekommunikation Sportbekleidung Türen (inkl. Sportschuhe) . Campinggroßartikel (z. B. Zelte, . Heimtextilien, Wolle, Stoffe, Gardinen und Zube‐ Campingmöbel) hör, Bettwäsche, Bettlaken, sonstige Textilien . Fahrräder, Fahrradzubehör (ohne . Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Bekleidung) Wohnaccessoires, Dekoartikel . Sportgroßgeräte . Kunstgewerbe, Antiquitäten, Bilder, Rahmen . Reitsportartikel, Angelbedarf, Jagd‐ . Foto‐ und Videoartikel bedarf . Optische Erzeugnisse . Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse . Uhren, Schmuck, Silberwaren . Kfz‐Zubehör, Motorradzubehör . Optik / Akustik . Kfz und Fahrzeuge aller Art, Motor‐ . Musikinstrumente, Briefmarken, Münzen räder / Mopeds*** * Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente soll aufzeigen, dass diese Sortimente auch im Falle von An‐ siedlungsbegehren außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche nicht kritisch im Hinblick auf die Zielset‐ zungen des Einzelhandelskonzeptes angesehen werden. Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente erfüllt lediglich darstellenden Charakter und ist im Gegensatz zu den aufgeführten zentren‐ und nahversor‐ gungsrelevanten Sortimenten nicht abschließend und um weitere Sortimente ergänzbar. ** weiße Ware: z. B. Haus‐ und Küchengeräte; braune Ware: z. B. Radio‐, Fernsehgeräte, DVD‐Player ***kein Einzelhandel im engeren Sinne GMA‐Empfehlungen 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

3. Standortkonzept Das Standortkonzept soll als räumliche Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung dienen. Hier liegt ein wesentliches Augenmerk auf der Bewertung von Ansiedlungsbegehren großflächiger Einzelhandelsbetriebe, sowohl bei Ansiedlungen innerhalb der Standortkommune als auch bei Planungen in den Nachbarkommunen. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einord‐ nung der bestehenden Einkaufslagen in Leisnig in eine Zentren‐ und Standortstruktur. Des Wei‐ teren werden sog. zentrale Versorgungsbereiche festgelegt und räumlich abgegrenzt. Unter Berücksichtigung ausgewählter Kriterien wurde folgende Zentren‐ und Standortstruktur entwickelt (vgl. Abbildung 14):

Abbildung 14: Zentren‐ und Standortkonzept Leisnig

GMA‐Darstellung 2019

 Der zentrale Versorgungsbereich Stadtzentrum Leisnig (Hauptzentrum) erstreckt sich entlang der Kirchstraße von der St.‐Matthäi Kirche im Norden über den Markt und die Chemnitzer Straße bis hin zum Kreuzungsbereich Chemnitzer Straße / Johannistal‐ straße im Süden. Der zentrale Versorgungsbereich gilt als schutzwürdige Einkaufslage gem. Baugesetzbuch. Im Sinne einer an den Leitlinien ausgerichteten Einzelhandelspo‐ litik sollten Neuansiedlungen großflächiger Betriebe (> 800 m² Verkaufsfläche) mit zen‐ trenrelevanten45 Kernsortimenten auf diesen Standortbereich gelenkt werden.

45 Auch nahversorgungsrelevante Kernsortimente als Teilmenge der zentrenrelevanten Kernsortimente.

56 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 5: Übersicht Zentren- und Standortstruktur im Stadtgebiet von Leisnig (Zielstruktur)

Legende Legende Zentrale Versorgungsbereiche Innenstadt (pot.) Nahversorgungszentrum pot. NVZ „Jahnstraße“ (ehem. Edeka)

Nahversorgungsstandort

1 Netto –An der Muldenwiese 1 2 Netto – Colditzer Straße fußläufiges Umfeld (500 m)

Sonderstandort „Grundversorgung“ (u. a. Rewe) 2 in den abgetrennten Ortsteilen nur kleinteiliger Lebensmitteleinzelhandel vorhanden

Karte: erstellt mit open street map; GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Nahversorgungszentren dienen der (wohnortnahen) Grundversorgung mit überwie‐ gend Waren des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs und Teilbereichen des mittelfris‐ tigen Bedarfs in einem kleinen, meist wohngebietsbezogenen Einzugsbereich. In Leis‐ nig ist hierfür nur das, wenn auch von Edeka aufgegeben aber baulich noch vorhan‐ dene, potenzielle Nahversorgungszentrum Jahnstraße definiert.

 Nahversorgungslagen bzw. –standorte dienen der funktionalen Ergänzung der ge‐ samtstädtischen Grundversorgung, um eine verbraucher‐ bzw. wohnortnahe Versor‐ gung zu gewährleisten. Diese Standorte unterliegen zwar nicht dem gleichen Schutz wie zentrale Versorgungsbereiche. Sie übernehmen aber eine für die verbrauchernahe Grundversorgung der Stadt wesentliche Nahversorgungsfunktion. Die Nahversor‐ gungsstandorte sollen städtebaulich integriert sein.

 Die zukünftige Sicherung der Grundversorgung in der ausgedehnten Flächengemeinde macht die Ausweisung eines insgesamt für alle Ortsteile zentral gelegenen Flächenare‐ als als „Sonderstandort Grundversorgung“ erforderlich. Diese Funktion kann das his‐ torisch kleinteilig strukturierte Stadtzentrum nicht übernehmen, wonach als nächst‐ möglicher, zentraler Standort die Wilhelm‐Ostwaldstraße in Frage kommt (vgl. auch Pkt. IV. 3.4.2 und IV.5 sowie Übersicht 7). Der Standort übernimmt eine Hauptaufgabe zur gesamtstädtischen, qualifizierten Grundversorgung mit Gütern des täglichen Be‐ darfs.

 Darüber hinaus ist eine Vielzahl von Einzelhandelsbetrieben im Stadtgebiet verteilt, die weder als zentrale Versorgungsbereiche noch als Sonderstandorte einzustufen sind. Hierbei handelt es sich um sog. sonstige Lagen, wozu sowohl siedlungsräumlich inte‐ grierte Standorte (z. B. wohnortnahe Lagen, Nahversorgungsstandorte /‐lagen) als auch dezentrale Bereiche (z. B. Gewerbe‐ und Industriegebiete) zählen.

Nachfolgend erfolgt zunächst eine ausführliche fachliche Einordnung des Begriffes „zentraler Ver‐ sorgungsbereich“. Anschließend werden die in Abbildung 15 dargestellten Standortbereiche im Einzelnen näher beschrieben.

3.1 Begriffserklärung „zentraler Versorgungsbereich“

Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Ab‐ satzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs.

Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen:46

46 Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

. § 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige ver‐ gleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentra‐ ler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu.

. § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl ge‐ genüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzel‐ ner Einzelhandelsnutzungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbe‐ reiche“ berufen können.

. § 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten In‐ nenbereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungs‐ bereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen.

. § 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammen‐ hang bebauten Stadtteile i. S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung zent‐ raler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzung zu steuern.

Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des § 1 Abs. 6 BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere „die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen.

Durch diese unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschie‐ denen Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden.

Der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches wurde vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass keine allgemein gültige Definition vorliegt.

In der Rechtsprechung wurden durch das Oberverwaltungsgericht NRW47 im Jahr 2006 verschie‐ dene Kriterien festgelegt, die durch das Bundesverwaltungsgericht48 (BVerwG) bestätigt wurden.

Das BVerwG führt in seinem Urteil vom 11.10.2007 aus:

„……..sind zentrale Versorgungsbereiche räumlich abgrenzbare Bereiche einer Ge‐ meinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen ‐ häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote ‐ eine Versorgungs‐ funktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zu‐kommt. Innenstädte sind,

47 vgl. OVG Münster, Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05. 48 vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 ‐ 4 C 7.07.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

wenn nicht stets, so doch in der Regel als Versorgungsbereiche zentral, weil sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung nicht nur der Versorgung ihrer Bewohner dienen, sondern auf einen Kundenkreis aus einem größeren Einzugsbereich ausgerichtet sind. Für Innenstädte ist typisch, dass in ihnen ein breites Spektrum von Waren für den lang‐, mittel‐ und kurzfristigen Bedarf angeboten wird.“ BVerwG, Urteil vom 11.10.2007 ‐ 4 C 7.07.

In einem weiteren Urteil des BVerwG heißt es:

„Zentrale Versorgungsbereiche i. S. des § 34 III BauGB sind nach der Rechtsprechung des Senats räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vor‐ handener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt (BVerwGE 129, 307 = NVwZ 2008, 308 Rdnr. 11). Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i. S. des § 34 III BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebau‐ lich relevanten Gegebenheiten. Auch eine räumlich konzentrierte Ansiedlung von CEinzelhandelsbetrieben, die darauf angelegt ist, einen fußläufigen Einzugsbereich zu versorgen, kann einen zentralen Versorgungsbereich i. S. des § 34 III BauGB bilden. Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zent‐ rale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 20. 11. 2006 – 4 B 50/06, BeckRS 2007, 20074). Zentralität kann durchaus kleinteilig sein.“ BVerwG, Urteil vom 17. 12. 2009 – 4 C 2/08.

Damit ist festzuhalten, dass zentrale Versorgungsbereiche der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen dienen. Es handelt sich dabei mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes (z. B. Stadtzentrum), aber auch Stadtteil‐ und Nahversorgungszentren können als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Das Angebotsspektrum und die Nutzungsmi‐ schung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z. B. gesamtes Gemeindegebiet, Stadtteil, Wohnumfeld) der Standortlage (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05).

Die Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ergibt sich insbesondere aus

 planerischen Festlegungen, d. h. aus Darstellungen im Flächennutzungsplan, Festset‐ zungen in Bebauungsplänen und aus Festlegungen in Raumordnungsplänen

 sonstigen, planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen und städtebauli‐ chen Konzeptionen (z. B. Einzelhandelskonzepte)

 nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen.49

49 d. h. aus faktisch vorhandenen zentralen Versorgungseinrichtungen, aber auch aus bereits bestehendem Baurecht für zentrale Versorgungseinrichtungen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Auch informelle Planungen können bei der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche eine Rolle spielen, sofern diese von einer Kommune als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden50 und sich die Planungsabsichten bereits konkretisiert haben.51

Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtun‐ gen maßgeblich, wobei neben dem Einzelhandel auch sonstige (zentrale) Versorgungseinrichtun‐ gen von Bedeutung sind. Der Einzelhandel ist dabei als konstituierendes Element zu sehen, das durch Komplementärnutzungen ergänzt wird. Als Rahmenbedingung sind städtebauliche Gege‐ benheiten sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen zu berücksichtigen.

50 vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 30.11.2005, 1ME172/05. 51 d. h., die Umsetzung muss in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen, vgl. VG München, Urteil vom 07.11.2005, M8K05.1763.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Abbildung 15: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche

Einzelhandels‐ / Komplementärnutzungen:

. quantitative Aspekte (z. B. Anzahl, Dimen‐ sionierung) . qualitative Aspekte (z. B. Art der Nutzung, Bestandsdichte)

städtebauliche Gegebenheiten:

. stadträumliche Zäsuren (z. B. Straße mit Barrierewirkung / Bahngleise / Topografie / Stadtmauer / markanter Wechsel der Be‐ bauungsstruktur / geschlossene Baukörper bzw. Bebauungsstrukturen etc.) . Lage bedeutender Infrastruktureinrichtun‐ gen und öffentlicher Einrichtungen (z. B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle)

GMA‐Darstellung 2018

3.2 Zentrale Versorgungsbereiche in Leisnig

Im Folgenden werden Empfehlungen zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Leisnig dargestellt. Zunächst werden folgende Aspekte behandelt:

 Charakterisierung des zentralen Versorgungsbereiches mittels Zentrenprofil

 Kartographische Darstellung der Nutzungsstruktur

Der zentrale Versorgungsbereich wurde vor dem Hintergrund der aktuellen Situation in Leisnig definiert und abgegrenzt. Die räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Leis‐ nig sowie die Festlegung der Zentrenstruktur erfolgten auf Basis der durchgeführten Bestands‐ aufnahme der Erdgeschossnutzungen sowie anhand intensiver Vor‐Ort‐Besichtigungen. Die Ab‐ grenzungen basieren auf der aktuellen Situation (faktische Prägung) und sind weitgehend parzel‐ lenscharf, um eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit zu gewährleisten. In Einzel‐ fällen wurde von der Parzellengrenze abgewichen, z. B. bei tiefen Wohngrundstücken oder wenn sich die baulichen Strukturen vor Ort nicht mit den Parzellenstrukturen decken.

Nachfolgend wird der zentrale Versorgungsbereich in Leisnig anhand eines Zentrenprofils detail‐ liert dargestellt und bewertet. Dabei werden insbesondere zu folgenden Aspekten Aussagen ge‐ troffen:

 Stadtteil und Versorgungsgebiet  Ausstattung und strukturprägende Betriebe sowie Einordnung in das Standortgefüge / Standortumfeld  Räumliche und städtebauliche Situation (und ggf. sich daraus ergebende Abgrenzungs‐ kriterien)  Ziele und Handlungsempfehlungen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

3.2.1 Hauptzentrum Stadtzentrum Leisnig

Einwohner52 2017 Prognose 2025 Tendenz

Stadt Leisnig ca. 8.326 ca. 7.770 

Versorgungsgebiet: Kernstadtgebiet Leisnig

Ausstattung

Betriebe Verkaufsfläche** Einzelhandelsdaten abs. in % abs. in % Nahrungs‐ und Genussmittel 11 32 825 39 Gesundheits‐ / Körperpflegeartikel 2 6 55 2 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 4 12 440 21 Bücher, Schreib‐ / Spielwaren 3 9 200 9 Bekleidung, Schuhe, Sport 4 12 225 11 Elektrowaren, Medien, Foto 1 3 30 1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 4 12 190 9 Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Optik / Uhren, Schmuck 4 12 120 6 sonstige Sortimente* 1 3 50 2 Einzelhandel insgesamt 34 100 2.135 100 * sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör. Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwagen) ** Mehrbranchenbetriebe aufgeteilt GMA‐Erhebungen 2017 / GMA‐Berechnungen 2018; Rundungsdifferenzen möglich

Nutzungen Einzelhandel nach Bedarfsbereichen (VKF in %)

Banken, Sparkasse, Versicherungen Post / Briefkasten 18% Stadtverwaltung kurzfristiger Bedarf Gastronomie, Hotellerie mittelfristiger Bedarf Reisebüro, Friseur langfristiger Bedarf 20% Cafés 62% Kirche Dienstleistungsbetriebe

ÖPNV‐Haltestellen Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe . größer 1.500 m² ‐‐‐ . 800 bis unter 1.500 m² ‐‐‐ . 400 bis unter 800 m² Penny Lebensmitteldiscounter . bis unter 400 m² u. a. Blumenhaus Schubert, Zoo Feeling, Ideenreich

52 Quelle: Einwohnerzahlen: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand: 30.06.2017.

63 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 6: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Leisnig

Legende

Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Leisnig

zentraler Größenklassen Versorgungsbereich über 1.500 m² VK Innenstadt 800 m² bis < 1.500 m² VK

400 m² bis < 800 m² VK

100 m² bis < 400 m² VK

< 100 m² VK

Branchen Nahrungs‐ und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau‐, Garten‐ und Heim‐ werkerbedarf, Bodenbeläge Optik, Uhren, Schmuck Sonstiger Einzelhandel

Quelle: Kartengrundlage open street map; GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Foto 1: Rathaus am Markt Foto 2: Kirchstraße

Quelle: GMA 2017

 Räumliche Situation

. Der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich des Stadtzentrums von Leisnig er‐ streckt sich entlang der Kirchstraße von der St.‐Matthäi Kirche im Norden über den Markt und die Chemnitzer Straße bis hin zum Kreuzungsbereich Chemnitzer Straße / Johannistalstraße im Süden. Dort ist auch die Standortlage des Penny Le‐ bensmittelmarktes dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. Im Nordosten werden Teile der Muldenstraße und der Obermarktgasse mit einbezogen. Insge‐ samt handelt es sich um einen langgestreckten Innenstadtbereich, der ein Gefälle in Richtung Norden aufweist. Unter anderem aufgrund dessen ist eine Kundenspan‐ nung nur teilweise ausgeprägt. Bei der Vor‐Ort‐Besichtigung waren kaum Kunden‐ austauschbeziehungen zwischen dem Markt / Kirchstraße und der Chemnitzer Straße wahrzunehmen. Dies ist allerdings auch auf die Leerstandssituation bzw. den lückenhaften Einzelhandelsbesatz entlang der Achse Kirchstraße / Markt / Chemnitzer Straße zurückzuführen.

. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptzentrum Stadtzentrum Leisnig orientiert sich an tatsächlichen örtlichen Verhältnissen, welche im Rahmen der Einzelhandelsbestandserhebung sowie der Nutzungskartierungen durch die GMA vor Ort erfasst wurden. Die Zentrenabgrenzung erfolgte überwiegend parzel‐ lenscharf entlang der Grundstücksgrenzen.

 Angebots‐ und Nachfragesituation

. Das Stadtzentrum von Leisnig spielt mit insgesamt 34 Einzelhandelsbetrieben und rd. 2.135 m² Verkaufsfläche eine untergeordnete Rolle im Einzelhandelsbesatz im Stadtgebiet.

. Das innerstädtische Einzelhandelsangebot umfasst Waren aller Bedarfsbereiche, wobei Sortimente des kurz‐ und mittelfristigen Bedarfsbereiches dominieren, und

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

weist dabei eine überwiegend kleinteilige Geschäftsstruktur mit hauptsächlich in‐ habergeführten Einzelhandelsbetrieben auf.

. Die Betriebs‐ und Verkaufsflächenschwerpunkte innerhalb des zentralen Versor‐ gungsbereiches liegen in den Branchen Nahrungs‐ und Genussmittel (11 Betriebe, ca. 825 m² Verkaufsfläche) sowie Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf (4 Betriebe, ca. 440 m² Verkaufsfläche) und Optik / Uhren / Schmuck (4 Betriebe / 120 m² Ver‐ kaufsfläche). In den Sortimentsbereichen Nahrungs‐ und Genussmittel sowie Blu‐ men / Pflanzen / zoolog. Bedarf sind Verkaufsflächen von jeweils ≥ 100 m² im Stadt‐ zentrum verortet.

. Neben dem Einzelhandelsangebot verfügt das Stadtzentrum von Leisnig auch über ein vielfältiges Dienstleistungsangebot (u. a. Banken, Reisebüro, Friseur). Darüber hinaus sind weitere innenstadtprägende Nutzungen aus den Bereichen Gastrono‐ mie und Hotellerie ansässig. Auch der Sitz der Stadtverwaltung von Leisnig befindet sich innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches.

 Städtebauliche Situation

. Im Gesamtbild stellt sich die städtebauliche Situation innerhalb des zentralen Ver‐ sorgungsbereiches Hauptzentrum der Stadt Leisnig weitestgehend homogen dar. Im Bereich der Kirchstraße, des Marktes und entlang der Chemnitzer Straße sind nahezu durchweg kleinteilig strukturierte, inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe ansässig. Unter architektonischen Gesichtspunkten überwiegt in der Innenstadt eine Gebäudestruktur, deren Baustil durch mehrgeschossige Gründerzeitbauten am Markt und straßenbegleitende Blockrandbebauung entlang der Seitenstraßen geprägt ist. Der im südlichen Bereich (Chemnitzer Straße / Rosa‐Luxemburg‐Straße) des Versorgungsbereichs gelegene kleinere Penny Lebensmitteldiscounter fungiert als Magnetbetrieb in der Leisniger Innenstadt.

. Der zentrale Versorgungsbereich weist mit einer räumlichen Ausdehnung von rd. 600 m (Nordost‐Südwest) und des Gefälles Richtung Norden eine langgestreckte Ausdehnung im Hinblick einer fußläufigen Erlebbarkeit auf. Ein fußläufig erlebbare‐ res Geschäftszentrum wird allerdings nur entlang des Marktes und der Chemnitzer Straße erreicht. Unter Berücksichtigung des Stellplatzangebotes in der Innenstadt am Markt und entlang der Chemnitzer Straße sowie den Seitenstraßen sind den‐ noch nahezu alle Bereiche des zentralen Versorgungsbereiches fußläufig gut zu er‐ reichen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Ziele und Handlungsempfehlungen

. Das Stadtzentrum ist im Vergleich zur Stadtgröße von einer langgestreckten Innen‐ stadt geprägt. Im nördlichen Bereich, entlang der Kirchstraße und des Marktes, ist ein Gefälle zu konstatieren. Der zentrale Marktplatz fungiert u. a. als Parkmöglich‐ keit für die ansässigen Geschäfte. Im südlichen Bereich der Innenstadt, entlang der Chemnitzer Straße, sind Einzelhandelsbetriebe, durchsetzt mit Dienstleistungen vorhanden.

. Durch Sanierung und Nachverdichtung können weitere Potenziale für Einzelhandel ermöglicht werden. Um die Versorgungsstruktur in Leisnig zu verbessern, bietet sich die ehemalige Schlecker‐Fläche am Markt lediglich für ein Fachgeschäftskon‐ zept an.

. Schaffung bzw. Bereitstellung von Flächen zur Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel auf marktüblichen Verkaufsflächen (vgl. auch Kap. IV.5. bzw. Seite 88).

. Stärkung der Wechselwirkungen aus Wohn‐, Kultur‐(Tourismus) und ergänzendem Einzelhandelsstandort (Wilhelm‐Ostwald‐Straße) zum Ausbau der Nutzungsmi‐ schung.

Die Ansätze zu Aufwertungsmaßnahmen gliedern sich in folgende Bereiche:

 Städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen / Möblierung des öffentlichen Raumes

 Attraktivierung des Einzelhandels in der Innenstadt

 Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung des Geschäftspräsentation / Stärkung des Einzelhandels

 Verkehr / Parken

 Anpassungen an Herausforderungen des demografischen Wandels

 Kultur / Tourismus / Gastronomie / Imagebildung

 Sonstiges.

Eine kontinuierliche Überprüfung und entsprechende Ergänzung oder Änderung soll der ak‐ tiven Auseinandersetzung mit Einzelprojekten und –aufgaben dienen. Hilfreich hierfür ist die weitere Detaillierung durch die Betroffenen anhand eines konkreten projekt‐ und Maßnah‐ menplanes, welcher mit Teilaufgaben, Terminen, Budgets und Verantwortlichkeiten weiter umgesetzt werden sollte.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Tabelle 8: Aufwertungsmaßnahmen für die Innenstadt von Leisnig

Städtebauliche Aufwertung / Möblierung des öffentlichen Raumes Priorität Zuständigkeit Bemerkungen

‐ Gestalterische Aufwertung der Eingangsbereiche / attraktive Gestal‐ Stadt / Gewerbegemein‐ tung der Eingangsbereiche in die Hauptgeschäftslage (Muldenstraße schaft(?) / Markt; Chemnitzer Straße / Johannistalstraße)

‐ Betonung des Altstadtcharakters Eigentümer/Stadt

‐ Modernisierung und Sanierung von Einzelgebäuden (z. B. Teile der Eigentümer/Stadt westlichen Häuserfront am Mark; Turnerstraße; Obermarktgasse im Bereich Markt; vereinzelte Gebäude an der Chemnitzer Straße) ‐ Revitalisierung / Zwischendekoration von Leerständen (insb. in den Eigentümer/Händler Hauptgeschäftslagen, z. B. in der Kirchstraße; Teile der westlichen Häuserfront am Mark; Turnerstraße; Obermarktgasse im Bereich

Markt; Chemnitzer Straße)

‐ Prüfung der Möglichkeiten zur Zusammenlegung von Ladenflächen Eigentümer/Stadt über Immobiliengrenzen hinweg

‐ Schaffung zusätzlicher Sitzmöglichkeiten in der Hauptgeschäftslage Stadt

‐ kommunikative, bequeme, witterungsfeste und vandalismusresis‐ Stadt tente Sitzmöblierung

‐ Stufen, Treppen, Steine etc. als „natürliche Sitzgelegenheiten“ Stadt

‐ Installation von Kinderspielinfrastruktur (Kleingeräte; z. B. auf dem Stadt Markt, im Bereich Chemnitzer Straße / Lindenplatz)

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Attraktivierung des Einzelhandels in der Innenstadt Priorität Zuständigkeit Bemerkungen

‐ sukzessiver Ersatz von Billiganbietern durch qualifizierte Fachge‐ Gewerbetreibende/Stadt schäfte oder Filialbetriebe / strategische Ansiedlungspolitik

‐ Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben aus Streu‐ und Nebenlagen Makler, Stadt, Gewerbetreibende in das Stadtzentrum

‐ Stärkung des Fachgeschäftscharakters in der Innenstadt Makler, Stadt

Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftsprä‐ Priorität Zuständigkeit Bemerkungen sentationen / Stärkung des Einzelhandels

‐ Homogenisierung der Werbeträger Stadt/Gewerbetreibende

‐ Historisierende Außenwerbung Stadt/Gewerbetreibende

‐ Auswechslung veralteter oder unangepasster Warenträger Gewerbetreibende

‐ Renovierung der Geschäftsfronten / Attraktivierung der Fassaden‐ Stadt/Eigentümer/ Gewerbetrei‐ gestaltung / Auswechslung veralteter Werbeelemente (z. B. Teile der bende westlichen Häuserfront am Markt, Einzelgebäude in der Chemnitzer Straße)

‐ Attraktivierung der Schaufenstergestaltung und Warenanordnung Gewerbetreibende nach kaufpsychologischen Kriterien

‐ Professionalisierung des Außenverkaufs (Warenträger, Positionie‐ Gewerbetreibende rung, Gestaltung von Preis‐ / Werbeschildern)

‐ Dekoration / Kennzeichnung der Geschäftseingänge Gewerbetreibende

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Verkehr / Parken Priorität Zuständigkeit Bemerkungen

‐ vereinzelt Sanierung von Straßenbelag und Gehwegen empfohlen Stadt

Anpassung an Herausforderungen des demografischen Wandels Priorität Zuständigkeit Bemerkungen

‐ seniorengerechte Gestaltung der Innenstadt und der Geschäfte (u. Stadt und Gewerbegemeinschaft a. Berollbarkeit, Vermeidung von Stolperfallen)

‐ Schaffung von Ruhezonen mit entsprechenden Sitzmöglichkeiten Stadt

‐ öffentliche Toilette Stadt

Kultur und Tourismus / Gastronomie / Imagebildung Priorität Zuständigkeit Bemerkungen

‐ Imagewerbung für den Einzelhandelsstandort „Innenstadt Leisnig“ Stadt, Gewerbetreibende an den Ortseingängen

‐ Steuerung touristischer Laufwege unter Berücksichtigung der Haupt‐ Stadt, Gewerbetreibende einkaufslage

‐ Stärkere Vermarktung der Altstadt Stadt

‐ Stärkere Bewerbung von Einzelhandelsbetrieben mit regionalen Gewerbetreibende Sortimenten, z. B. Verwendung eines prägnanten Logos

‐ Werbung für die „Innenstadt Leisnigs“ an den Stadteingängen Stadt

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Sonstiges Priorität Zuständigkeit Bemerkungen

‐ einheitliche Gestaltung des Besucherinformationssystems /Leitsys‐ Stadt, Gewerbetreibende tems und gezielte Ausschilderung der „Innenstadt“/Altstadt

‐ Installation von Branchenführern an den Eingangsbereichen zur Stadt, Gewerbetreibende Hauptgeschäftslage

‐ Erarbeitung eines schlüssigen Parkraumkonzeptes und eines Park‐ Stadt leitsystems

‐ sukzessiver Ersatz von Billiganbietern durch qualifizierte Fachge‐ Gewerbetreibende/Stadt schäfte oder Filialbetriebe / strategische Ansiedlungspolitik

‐ Erstellung eines Leerstandkatasters / Leerstandmanagement (Un‐ Stadt terstützung der Eigentümer durch die Stadt bei der Vermarktung der Flächen, z. B: durch Aufnahme auf städtische Homepage)

‐ regelmäßiges Entfernen von Graffiti / Plakatierung Stadt

‐ regelmäßige Säuberung von Sitzgelegenheiten Stadt

‐ regelmäßige Reparatur von Vandalismusschäden (auch an Gebäu‐ Stadt den in Privatbesitz)

‐ regelmäßige Beseitigung von Verschmutzungen Stadt

GMA‐Maßnahmenkatalog 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

3.2.2 Nahversorgungszentrum pot. Nahversorgungszentrum „Jahnstraße“

Einwohner53 2017 Prognose 2025 Tendenz

 Stadt Leisnig gesamt ca. 8.326 ca. 7.770  Versorgungsgebiet des pot. NVZ: westliches Kernstadtgebiet

Ausstattung Einzelhandelsdaten* Betriebe Verkaufsfläche*** abs. in % abs. in % Nahrungs‐ und Genussmittel ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Gesundheits‐ / Körperpflegeartikel 2 50 90 15 Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Bücher, Schreib‐ / Spielwaren ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Bekleidung, Schuhe, Sport 1 25 120 20 Elektrowaren, Medien, Foto ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Hausrat, Einrichtung, Möbel ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Optik / Uhren, Schmuck ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ sonstige Sortimente** 1 25 400 65 Einzelhandel insgesamt 4 100 610 100 * ca.‐Werte gerundet; Rundungsdifferenzen möglich ** sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwagen) *** Mehrbranchenbetriebe aufgeteilt

Komplementärnutzungen Einzelhandel nach Bedarfsbereichen (VKF in %)

15%

kurzfristiger Bedarf

mittelfristiger Bedarf 20% langfristiger Bedarf 65%

Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe  größer 1.500 m² ‐‐‐  800 bis unter 1.500 m² ‐‐‐  400 bis unter 800 m² Tedi  bis unter 400 m² Apotheke, Sanitätshaus, Schuhgeschäft

53 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 30.06.2017..

72 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 7: pot. Nahversorgungszentrum „Jahnstraße“

Legende

pot. Nahversorgungs‐ zentrum „Jahnstraße“

Wohnnutzung (ehem. Edeka)

pot. NVZ Jahnstraße

Sanitätshaus & Apotheke Schuhgeschäft

Tedi

Wohnnutzung

Quelle: Kartengrundlage open street map – Mitwirkende; GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Räumliche Situation

. Der potenzielle zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum „Jahn‐ straße“ ist im östlichen Stadtgebiet von Leisnig, an der Jahnstraße gelegen. Er er‐ streckt sich dabei südlich der Straße. Das pot. Nahversorgungszentrum besteht in diesem Zusammenhang aus einer von der Straße nach Süden hin zurückversetzten Immobilie, in der mehrere Betriebe untergebracht sind. . Die Längsausdehnung des pot. zentralen Versorgungsbereiches an der Jahnstraße liegt bei rd. 50 – 100 m.

 Angebots‐ und Nachfragesituation

. Das pot. Nahversorgungszentrum weist mit insgesamt vier Einzelhandelsbetrieben und rd. 610 m² Verkaufsfläche eine zu geringe Ausstattung für ein Nahversorgungs‐ zentrum auf; aufgrund dessen kann der Standort derzeit nicht als vollwertiges Nah‐ versorgungszentrum ausgewiesen werden. . Im Einzelhandelsbereich sind derzeit lediglich Betriebe aus dem Nichtlebensmittel‐ bereich vorhanden. Hier sind mit einer Apotheke und einem Sanitätshaus dennoch Betriebe aus dem kurzfristigen Bedarfsbereich ansässig. Ergänzend sind ein Schuh‐ geschäft und ein Tedi Sonderpostenmarkt etabliert. Insgesamt ist allerdings auf das Fehlen eines Lebensmittelmarktes hinzuweisen. . Die pot. Versorgungsfunktion des pot. zentralen Versorgungsbereiches umfasst v. a. Teile des östlichen Kernstadtbereiches von Leisnig (hauptsächlich Wohnge‐ biete).

 Städtebauliche Situation

. Übersichtliches pot. Zentrum südlich der Jahnstraße, die u. a. als Erschließungs‐ straße der Wohngebiete fungiert. . Die Umgebungsnutzung des pot. NVZ ist im Wesentlichen durch Wohnnutzung ge‐ prägt. . In diesem Zusammenhang sind v. a. in Richtung Osten, Norden und Westen Wohngebiete etabliert: Richtung Osten sind dabei hauptsächlich freistehende Ein‐ und Mehrfamilienhäuser etabliert, im Westen ist Wohnbebauung in mehrgeschos‐ sigen Wohnhäusern in Zeilenbauweise angesiedelt. Nördlich und südlich des pot. NVZ sind zudem Kleingartenanlagen verortet. . Sehr gute Erreichbarkeit für den Individualverkehr durch Lage an der Jahnstraße. Parkplätze sind der Einzelhandelsimmobilie vorgelagert. . Fußläufige Erreichbarkeit aus dem gesamten Standortumfeld durch Gehwege ge‐ währleistet.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Entwicklungspotenziale und Ziele

. Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes zur Ausweisung als funktionsfähiges Nah‐ versorgungszentrum

. Sicherung und Ausbau des Bestandes

. Ansiedlung von Komplementärnutzungen.

3.3 Nahversorgungsstandorte / Nahversorgungslagen

Darüber hinaus wurden in Leisnig zwei Nahversorgungsstandorte identifiziert (vgl. Karte 5). Diese haben Relevanz für die wohngebietsnahe Versorgung auch nicht mobiler Bevölkerungsgruppen, gleichwohl ist ihr Angebotsspektrum begrenzt und verfügt nicht über die erforderliche Breite und Multifunktionalität, um sie als zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen. Auch das fußläufige Einzugsgebiet ist meist zu klein bzw. weist nicht das erforderliche Bevölkerungsaufkommen auf. Dessen ungeachtet gilt es diese Einkaufslagen zu erhalten und ein angemessenes Versorgungsni‐ veau für die im Umfeld lebende Bevölkerung zu bewahren.

Die Nahversorgungsstandorte sind:

 Colditzer Straße; Netto

 An der Muldenwiese, Netto.

Auf die Steuerungsempfehlungen zum Umgang mit den Nahversorgungsstandorten hinsichtlich der Einzelhandelsentwicklung wird später eingegangen (vgl. Kap. IV.6.2).

3.4 Sonderstandorte

3.4.1 Sonderstandorte für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel

Unter städtebaulichen Gesichtspunkten (Bündelung von Angeboten und Verkehrsströmen) kön‐ nen in Grundzentren – ergänzend zum Hauptzentrum und den Nahversorgungsstandorten – die Konzentration von nicht zentrenrelevanten, nicht großflächigen Betrieben als Sonderstandorte ausgewiesen werden, die im Sinne einer „Arbeitsteilung“ die Zentren im Idealfall funktional er‐ gänzen sollen.

Entsprechend dem Ziel Z 2.3.2.1 des LEP Sachsen sind großflächige Betriebe (Neuansiedlung oder Erweiterung) generell nur in Mittel‐ und Oberzentren zulässig. Bezugnehmend auf die Ausnah‐ meregelung des LEP Sachsen 2013 ist jedoch „Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Än‐ derung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen […] zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren zulässig.“ (Z. 2.3.2.2) Dem‐ nach ist die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in Leisnig

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

ausschließlich zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des kurzfristigen nah‐ versorgungsrelevanten Bedarfs zulässig, wenn hierfür der Nachweis geführt wird, dass diese Ver‐ sorgung für den Ort mit seinen Ortsteilen notwendig ist und zu keinen wesentlichen negativen Auswirkungen über den eigenen Versorgungs‐ und Verflechtungsbereich hinaus führt. Zur pla‐ nungsrechtlichen Steuerung der Ausnahmeregelung wird in Leisnig differenzierend zur allgemein üblichen Sondergebietsdefinition ein Sonderstandort „Grundversorgung“ etabliert, um diese An‐ siedlungsbegehren auch standortseitig bzw. städtebaulich zu steuern.

3.4.2 Sonderstandort „Grundversorgung“

Im Ergebnis einer Prüfung verfügbarer Flächen im gesamten Stadtgebiet (vgl. Kapitel IV.5. und Übersicht 7) wurde ermittelt, dass lediglich an der Wilhelm‐Ostwald‐Straße geeignete Bedingun‐ gen hierfür bestehen. Ziel der Stadt war es, für die Bewohner der gesamten Stadt mit all ihren Ortsteilen ein qualitativ hohes Niveau in der Nahversorgung anzubieten, woraus sich ein gewisser Flächenanspruch im bereitzustellenden Grundstück ergibt. Im Abgleich mit mehreren notwendi‐ gen Bedingungen wurde eine systematische Prüfung54 potenzieller Grundstücke für die Ansied‐ lung eines großflächigen Lebensmittelmarktes vorgenommen (s. auch Kap. IV, Pkt. 5 und Tabelle 7). Da die Grundversorgung im zVb Innenstadt in Leisnig nur teilweise gewährleistet wird und dies aufgrund der fehlenden Entwicklungsmöglichkeiten auch nicht absehbar ist, kann und darf die Ansiedlung von großflächigen Märkten auch außerhalb dieses zentralen Versorgungsbereiches in Betracht gezogen werden, welche die Grundversorgung erfüllen. Dazu gelten folgende Ausnah‐ mevoraussetzungen die städtebaulich vertretbar sein müssen55:

 Der Vorhabenstandort muss wohnsiedlungsräumlich integriert sein.

 Das Vorhaben muss überwiegend der Nahversorgung dienen.

 Es darf zentrale Versorgungsbereiche nicht beeinträchtigen.

Der ermittelte Sonderstandort ist im westlichen Stadtgebiet von Leisnig, östlich der Wilhelm‐Ost‐ wald‐Straße gelegen. Die Wilhelm‐Ostwald‐Straße fungiert als westliche Ortsumgehung und stellt im Norden den Anschluss an die Autobahnanschlussstelle der A 14 und im Süden an die B 175 her und ist somit aus dem gesamten Stadtgebiet mit seinen 40 Ortsteilen gut und schnell zu erreichen. Aufgrund der Lage ist der Standort als Standort mit städtebaulich ver‐ tretbaren Ausnahmevoraussetzungen mit zentrenprägenden Ersatzfunktionen einzustufen. Derzeit sind am Sonderstandort „Grundversorgung“ ein großflächiger Rewe‐Markt und ein Bä‐ cker ansässig. Zudem soll der an der Colditzer Straße verortete Aldi‐Lebensmitteldiscounter an den avisierten Sonderstandort verlagert sowie ein Drogeriefachmarkt etabliert werden.

54 Abwägungsprozess, vgl. Kapitel IV.5. und Übersicht 7 und Auswirkungsanalysen zu den Planvorhaben Aldi und geplanter Drogeriefachmarkt. 55 Quelle: Janning, „planungsrechtliche Steuerung von großflächigen Lebensmittelmärkten heute“, Referat vom 17.02.2016.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Die am Sonderstandort „Grundversorgung“ verorteten Betriebe übernehmen im Wesentlichen gesamtstädtische Versorgungsfunktionen. Sie beziehen ihr Einwohner‐ bzw. Kaufkraftpotenzial vorrangig aus dem gesamten Stadtgebiet. Auch für weiterführende Handelsentwicklungen bietet dieses Areal die einzig realisierbaren Voraussetzungen, um größere Einzelhandelsbetriebe in Leis‐ nig zu erhalten (Verlagerung Aldi) oder neue anzusiedeln (Etablierung Drogeriefachmarkt).

Mit der Ausweisung des Sonderstandortes „Grundversorgung“ wird als städtebauliche Zielstel‐ lung die Sicherstellung der Grundversorgung verfolgt. Durch die Ausweisung des Sonderstandor‐ tes soll eine attraktive und zukunftssichere Versorgung für die Kernstadt und das Umland mit den 40 Ortsteilen im Rahmen der Daseinsvorsorge sichergestellt werden.

 Räumliche Situation

. Der Sonderstandort „Grundversorgung“ ist im östlichen Stadtgebiet von Leisnig, östlich der Wilhelm‐Ostwald‐Straße definiert.

 Angebots‐ und Nachfragesituation

. Am Sonderstandort „Grundversorgung“ sind derzeit mit einem Rewe Supermarkt und einem angegliederten Bäcker zwei Betriebe aus dem nahversorgungsrelevan‐ ten Sortiments‐ bzw. kurzfristigen Bedarfsbereich verortet. Insgesamt ist hier aktu‐ ell eine Verkaufsfläche von rd. 1.660m² verortet.

. Die Versorgungsfunktion des Sonderstandortes umfasst das gesamte Stadtgebiet von Leisnig.

 Städtebauliche Situation

. Autokundenorientierter Standort an der Wilhelm‐Ostwald‐Straße (S 31), Gewerbe‐ gebietslage.

. Einziger Standort in Leisnig, an dem Einzelhandelsentwicklung in Bezug auf zeitge‐ mäße und moderne Verkaufsflächen möglich ist.

. Umgebungsnutzung: Gewerbenutzung Richtung Westen und Norden, im Osten ist eine landwirtschaftliche Nutzfläche mit angrenzender Wohnnutzung verortet, im Süden ist eine kleine Grünfläche mit einzelnen Wohngebäuden sowie angrenzender Kleingartenanlage vorhanden.

. Sehr gute Erreichbarkeit für den Individualverkehr durch Lage an der Wilhelm‐ost‐ wald‐Straße aus dem gesamten Stadtgebiet. Parkplätze sind der Einzelhandelsim‐ mobilie vorgelagert.

. ÖPNV‐Anschluss am Standort vorhanden. Fußläufige Erreichbarkeit durch Geh‐ wege gewährleistet.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Sonderstandort „Grundversorgung“

Einwohner56 2017 Prognose 2025 Tendenz

 Stadt Leisnig gesamt ca. 8.326 ca. 7.770  Versorgungsgebiet des Sonderstandortes: Stadt Leisnig

Ausstattung Einzelhandelsdaten* Betriebe Verkaufsfläche*** abs. in % abs. in % 2 100 1.660 100 Nahrungs‐ und Genussmittel (3) (75) (+1.200) (80) ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Gesundheits‐ / Körperpflegeartikel (1) (25) (730) (20) Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Bücher, Schreib‐ / Spielwaren ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Bekleidung, Schuhe, Sport ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Elektrowaren, Medien, Foto ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Hausrat, Einrichtung, Möbel ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Bau‐, Heimwerker‐, Gartenbedarf ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ Optik / Uhren, Schmuck ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ sonstige Sortimente** ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐‐ ‐‐ 2 1.660 Einzelhandel insgesamt 100 100 (4) (3.590) * Werte der geplanten Märkte in Klammern (…); ca.‐Werte gerundet; Rundungsdifferenzen möglich ** sonstige Sortimente: Sportgeräte, Autozubehör, Sonstiges (z. B. Musikalien, Gebrauchtwagen) *** Mehrbranchenbetriebe aufgeteilt

Komplementärnutzungen Einzelhandel nach Bedarfsbereichen (VKF in %)

kurzfristiger Bedarf

mittelfristiger Bedarf

langfristiger Bedarf

100%

Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe  größer 1.500 m² Rewe Supermarkt  800 bis unter 1.500 m² ‐‐‐ (Aldi geplant)  400 bis unter 800 m² ‐‐‐ (Drogeriemarkt geplant)  bis unter 400 m² Bäcker

56 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stand 30.06.2017

78 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 8: Sonderstandort „Grundversorgung“

zentraler Legende Versorgungsbereich Innenstadt zentraler Versorgungs‐ bereich Innenstadt

Sonderstandort „Grundversorgung“

Nahversorgungs- standort

Quelle: Kartengrundlage open street map ‐ Mitwirkende; GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Entwicklungspotenziale und Ziele

. Aktuelle Planungen beinhalten die Verlagerung eines Aldi‐Marktes vom Standort Colditzer Straße an den Sonderstandort Grundversorgung57.

. Zudem ist die Etablierung eines Drogeriemarktes vorgesehen58.

. Zum Schutz des Stadtzentrums sollte für den Standort eine Begrenzung des Non‐ Food‐Anteils erfolgen sowie eine Beschränkung des Standortes auf nahversor‐ gungsrelevante Sortimente.

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

Exkurs: Drogeriemarkt am Standort Wilhelm‐Ostwald‐Straße59

Am Standort Wilhelm‐Ostwald‐Straße ist in unmittelbarer Nahlage zum bestehenden Rewe‐ Markt die Etablierung eines Drogeriemarkes mit einer Verkaufsfläche von rd. 730 m² geplant. Ein Betreiber für den Markt steht noch nicht fest.

Mit einer geplanten Verkaufsfläche von rd. 730 m² überschreitet das Planvorhaben nicht die Grenze zur Großflächigkeit (> 800 m² Verkaufsfläche), allerdings sind am Standort neben dem geplanten Drogeriemarkt noch ein Rewe Supermarkt vorhanden sowie ein Aldi Lebensmit‐ teldiscounter geplant, weshalb gemäß Z 2.3.2.7 des LEP Sachsen 2013 die Agglomerationsre‐ gel greift. Demnach gelten „Die Ziele Z 2.3.2.1 bis Z 2.3.2.5 und Grundsatz G 2.3.2.6 (…) ent‐ sprechend für die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von nicht großflächi‐ gen Einzelhandelseinrichtungen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren bereits be‐ stehenden Einzelhandelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Einzel‐ handelseinrichtungen wirken.“

Zudem soll für den Planstandort der für das Areal gültige Bebauungsplan angepasst werden. In diesem Zusammenhang sind in Bezug auf die Ansiedlung des geplanten Drogeriemarktes die Ziel der Raumordnung gemäß Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 zu berücksichtigen.

Unter Berücksichtigung einer betriebstypen‐ und sortimentsspezifischer Flächenproduktivi‐ täten ist für das Vorhaben mit ca. 730 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 4,6 Mio. € anzunehmen. Hiervon entfallen ca. 3,6 – 3,7 Mio. € auf den Drogeriewarenkernbereich und ca. 0,9 – 1,0 Mio. € auf Randsortimente.

57 Zu den Auswirkungen siehe „Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Leis‐ nig“ vom 28.09.2018. 58 Ebenda. 59 Siehe auch „Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Leisnig“ vom 28.09.2018.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Ein konkreter Anbieter liegt für den Standort in Leisnig aktuell noch nicht vor (Stand Septem‐ ber 2018). In Anbetracht der Filialleistungen können die Anbieter Rossmann und dm als Re‐ ferenzwerte hinzugezogen werden. Auch hier variieren diese, je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften stark und spiegeln die spezifischen örtlichen Ver‐ hältnisse wider. Gemäß aktuellem Hahn Retail Real Estate Report Germany 2017 / 2018 er‐ reichen die Marktführer dm und Rossmann durchschnittliche Verkaufsflächenproduktivitä‐ ten zwischen 5.331 € je m2 VK (Rossmann) und 7.168 € je m2 VK (dm). Die Verkaufsflächen‐ größen liegen hier zwischen 500 m2 (Rossmann) und 600 m2 (dm). Hierbei handelt es sich um bundesweite Durchschnittswerte. In Bezug auf den geplanten Drogeriemarkt in Leisnig ist somit auch das hier unterdurchschnittliche Kaufkraftniveau zu beachten. Unter Hinzuziehung dieser Aspekte sowie der bestehenden Wettbewerbssituation in Leisnig kann der Drogerie‐ markt eine maximale Flächenproduktivität von rd. 6.300 € / m2 erreichen. Gemäß EHI Han‐ delsdaten aktuell 2017 liegen die durchschnittlichen Filialleistungen von Rossmann bei ca. 3,0 Mio. € sowie bei dm bei rd. 4,1 Mio. €60.

Unter raumordnerischen Gesichtspunkten ist das Planvorhaben des Drogeriemarktes am Standort Wilhelm‐ostwald‐Straße wie folgt zu bewerten:

Raumordnerische Bewertungskriterien Konzentrationsgebot Das Konzentrationsgebot i. S. des LEP Sachsen wird erfüllt. Die Stadt Leisnig ist gemeinsam mit den Städten Hartha und Waldheim als rund‐ zentraler Verbund ausgewiesen. Zudem sind lt. Regionalplan „[…] eine ausreichende, bedarfsgerechte und verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung (zu) gewährleiste(n).“ Hierbei sichert die Ansiedlung eines Drogeriemarktes die verbrauchernahe Versorgung mit Gütern des kurz‐ fristigen Bedarfs i. S. d. LEP 2013, Z 2.3.2.2. Integrationsgebot Das Integrationsgebot wird nicht erfüllt, allerdings sind zur weiteren Einzelhandelsentwicklung in der Kern‐ und Innenstadt von Leisnig derzeit keine geeigneten Flächen vorhanden. Der Planstandort des Drogeriemarktes befindet sich in gewerbegebietsorientierter Lage im westlichen Stadtgebiet. Wohnnutzungen sind in fußläufiger Entfernung gelegen. Zudem ist der Planstandort im Entwurf des EHK Leisnig als Son‐ derstandort Grundversorgung ausgewiesen. Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot wird durch das Planvorhaben des Drogeriemark‐ tes eingehalten. Etwa 61 % des Umsatzes des geplanten Marktes stam‐ men aus dem Stadtgebiet von Leisnig. Weitere 33 % des Umsatzes stammen u. a. aus Teilen des Siedlungsgebietes des grundzentralen Verbundes (Hartha) und der Stadt Colditz. Beeinträchtigungsverbot Das Beeinträchtigungsverbot wird mit dem Planvorhaben (Drogerie‐ markt) eingehalten. Gegenüber den Anbietern in Zone I des Einzugsge‐ bietes (Stadt Leisnig) werden Umsatzumverteilungen im Drogeriewa‐ renbereich i. H. v. rd. 4 – 5 % ausgelöst, gegenüber den Anbietern im zVb Innenstadt werden Umsatzumverteilungen von rechnerisch rd. 4 % auftreten. In der Zone II sind Umsatzumverteilungseffekte von rd. 4 % möglich.

60 Bezogen auf die durchschnittlichen Verkaufsflächengrößen von 500 m² (Rossmann) und 600 m² (dm).

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Im weiteren Untersuchungsraum sind Umsatzumverteilungseffekte i. H. v. rd. 3 – 4 % möglich. Außerhalb des Untersuchungsraumes sind keine Umverteilungswirkun‐ gen nachweisbar. Zusammenfassend sind durch die Ansiedlung eines Drogeriemarktes Auswirkungen auf das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung sowohl in Leisnig als auch im weiteren Umland nicht zu erwarten.

GMA‐Zusammenstellung 2018

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Schließlich bestehen Einzelhandelsbetriebe auch in sonstigen Lagen im Stadtgebiet (Streulagen). Hierzu zählen sowohl siedlungsräumlich integrierte Lagen als auch dezentrale, nicht integrierte Standorte in überwiegend autokundenorientierter Lage (z. B. in Gewerbe‐ und Industriegebie‐ ten):

 In den (siedlungsräumlich) integrierten Lagen sind vereinzelt Betriebe ansässig, wel‐ che ebenfalls wichtige Nahversorgungsfunktionen für die unmittelbar angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche übernehmen. Dabei handelt es sich i. d. R. um solitär gele‐ gene, fußläufig gut erreichbare Lebensmittelmärkte mit wesentlicher Nahversorgungs‐ funktion (solitäre Nahversorgungsstandorte), die jedoch keinen zentralen Versor‐ gungsbereich darstellen, sowie Bereiche mit kleinflächigen Angebotsformen mit über‐ wiegend nahversorgungsrelevanten Sortimenten (z. B. Bäcker, Metzger, Blumenge‐ schäft).

 Bei nicht integrierten / dezentralen Lagen handelt es sich um überwiegend autokun‐ denorientierte Standorte in Gebieten, die ihrer primären Funktion entsprechend – als Flächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe sowie von Hand‐ werks‐ und Dienstleistungsbetrieben genutzt werden. Einzelhandel‐ und Komplemen‐ tärnutzungen sind an diesen Standorten derzeit kaum vorhanden.

4. Nahversorgungskonzept

4.1 Entwicklung der Nahversorgung

Ein wichtiges Ziel der Leisniger Einzelhandelspolitik stellt die Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung im Stadtgebiet dar. Verschiedene generelle Entwicklungen sowohl auf der Nachfrage‐ als auch auf der Angebotsseite haben sich in den vergangenen Jahren unterschiedlich auf die allgemeine räumliche Entwicklung der Nahversorgung ausgewirkt. Dabei waren in den letzten Jahren / Jahrzehnten insbesondere folgende räumliche Konsequenzen festzustellen:

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 Suburbanisierung der Handelsstandorte: In der Folge der Suburbanisierung insbeson‐ dere der Wohnfunktion zogen auch die Handelsstandorte nach. Mit der i. d. R. groß‐ flächigen Handelsentwicklung an dezentralen Standortlagen kam es zunehmend zu ei‐ ner Verselbstständigung und Zunahme der Eigenzentralität von räumlich isolierten Ein‐ zelhandelsstandorten.

 Zunehmender Bedeutungsverlust der Zentren: Die zunehmende „Eigendynamik der Standorte“ bewirkte einen Bedeutungsverlust der zentralen Lagen insbesondere in Mittel‐ und Kleinstädten, aber auch in Stadtbezirken / Quartierslagen in Großstädten wie Leisnig. In der Folge abgewanderter Grundversorgungseinrichtungen lösen sich zu‐ nehmend auch die ergänzenden Einzelhandels‐ und Dienstleistungsangebote auf. Letztlich kann dieser Prozess zu einer umfangreichen Auflösung räumlicher Strukturen und damit einhergehend der Qualität der jeweiligen Bereiche sowohl als Wohn‐ als auch als Wirtschaftsstandort führen.

4.2 Bedeutung verschiedener Betriebstypen für die Nahversorgung

Die Lebensmittelmärkte sind als Hauptträger der Nahversorgung zu klassifizieren. Weitere Be‐ triebe des kurzfristigen, täglichen Bedarfs kommen ergänzend hinzu. Die verschiedenen Betriebs‐ typen unterscheiden sich dabei in einer Vielzahl von Kriterien. Dies betrifft nicht nur die Verkaufs‐ flächengröße, sondern auch die Sortimentszusammensetzung sowie den Bedeutungsgrad für die wohnortnahe Versorgung (Nahversorgung). Diese Aspekte sollen in folgender Übersicht für die gängigen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels dargestellt werden.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Übersicht 5: Wesentliche Träger der Nahversorgung und Einordnung der Nahversorgungsfunktion (i. S. der fußläufigen Erreichbarkeit)

Betriebstyp Verkaufsflächen‐ Sortimentsschwer‐ durchschnittliche An‐ Einordnung der Nahversorgungsfunktion größe in m² punkt1 zahl der Artikel1 SB‐Warenhaus > 5.000 Lebensmittel 11.175 (33 %) aufgrund der meist großen Verkaufsflächen ist der Nonfood I* 7.950 (16 %) Betriebstyp oft nur schwer in zentralen Lagen integ‐ Nonfood II** 25.400 (51 %) rierbar; spricht weites Einzugsgebiet an, daher häufig nur geringe Nahversorgungsfunktion Frischeanteil 8 % Gesamt: 49.525 Großer Supermarkt 2.500 – 5.000 Lebensmittel 15.740 (62 %) aufgrund hoher Flächenanforderungen häufig nur Nonfood I* 4.810 (19 %) schwer in Wohngebietslagen integrierbar Nonfood II** 4.480 (17 %) Frischeanteil 17 % Gesamt: 15.330 Supermarkt 1.500 – 2.500 Lebensmittel 8.760 (76 %) maßgeblicher Träger der Nahversorgung; häufig Mag‐ Nonfood I* 2.010 (17 %) net und Frequenzbringer in Neben‐ und Nahversor‐ Nonfood II** 840 (7 %) gungszentren und auch kleinen Gemeinden Frischeanteil 21 % Gesamt: 11.610 Discounter 800 – 1.300 Lebensmittel 1.584 (75 %) in Standort‐ und Anbieterabhängigkeit teils wichtige Nonfood I* 273 (13 %) Nahversorgungsfunktion Nonfood II** 264 (12 %) Frischeanteil 28 % Gesamt: 2.121 Lebensmittelhandwerk i. d. R. < 100 keine Angaben Rückgrat der Nahversorgung, v. a. im ländlichen Metzgerei‐ und Raum und in peripher gelegenen Stadtteilen; z. T. Bäckereiartikel inkl. Ergänzungssortimente 1 in Anlehnung an EHI Handelsdaten aktuell 2014; EHI Retail Institute; GMA‐Erfahrungswerte; Werte spiegeln den allgemeinen Markttrend wider. * Nonfood I‐Sortiment: Drogerie, Kosmetik, Wasch‐, Putz‐, Reinigungsmittel, Tiernahrung / Tierpflege ** Nonfood II‐Sortiment: Sonstiges Nonfoodsortiment (mittel‐ bis langfristig) GMA‐Darstellung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Übersicht 6: Bewertung der Nahversorgungssituation in Leisnig

Stadtteil Einwohner Wesentliche Lebensmittel‐ und Drogerieanbieter nach Bewertung der Versorgungssituation 30.09.2017 Größenklassen in m² und Lagekategorie < 400 400 – 800 > 800 Stadt Leisnig ca. 8.325 . Bäckereien (u. a. . 2x Netto (u. a. NVZ) . Rewe quantitativ: insgesamt leicht überdurchschnittliche Ausstattung zVb) . Penny . Aldi bei Nahrungs‐ und Genussmitteln aber leicht überdurchschnittlich . Fleischereien (zVb) . Getränkemarkt Hus‐ bei Drogeriewaren (hauptsächlich Apotheken). . Apotheken (u. a. ter (NVZ) zVb) . (Drogeriemarkt ge‐ qualitativ: bestehende Lebensmittelmärkte mit z. T. Nachholbe‐ . Getränkemärkte plant) darf (Verkaufsflächendimensionierung, Parken), Anbieter Penny mit unterdurchschnittlicher Verkaufsflächenausstattung aber dennoch mit Nahversorgungsbedeutung, sonst angemessener Be‐ triebstypenbesatz (Lebensmittelmarkt und Discounter im Stadtge‐ biet vorhanden); ergänzend u. a. Bäckereien, Fleischereien, Ge‐ tränkemärkte und Tankstellenshop vorhanden

räumlich: insgesamt angemessene Netzabdeckung, lediglich süd‐ östlicher Bereich der Kernstadt ohne fußläufige Nahversorgung;  Handlungsbedarf, Anpassungsmöglichkeiten bislang kleinflä‐ chiger Anbieter an aktuelle Markterfordernisse prüfen (v. a. Penny); Hauptaugenmerk sollte auf Sicherung und ggf. Optimie‐ rung des Bestandes gelegt werden

1 zVb = zentraler Versorgungsbereich; GMA‐Zusammenstellung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

4.3 Bewertung der Nahversorgungssituation in der Stadt Leisnig

Zur Bewertung der räumlichen Versorgungssituation und zur Ableitung von Entwicklungspoten‐ zialen für einzelne Teilbereiche wurden um die wesentlichen Lebensmittelmärkte (> 400 m² Ver‐ kaufsfläche) zunächst 500 m‐Radien61 gezogen, die den Bereich der fußläufigen Erreichbarkeit markieren (vgl. Karte 3, Kap. II). Die Entfernung von rd. 500 m wird unter Berücksichtigung des demografischen Wandels im Sinne einer fußläufigen Nahversorgung als sinnvoll erachtet und entspricht einer fußläufigen Zeitdistanz von ca. 10 Minuten Gehzeit.

Da es sich bei der Darstellung nach Nahversorgungsradien lediglich um eine sehr theoretische Betrachtung der Versorgungssituation handeln würde, bei der v. a. die in der Stadt Leisnig zu be‐ achtenden topografischen Gegebenheiten sowie örtlichen städtebaulichen Gegebenheiten (z. B. Autobahnen oder Bahntrassen als Zäsur, evtl. Gefälle) unberücksichtigt bleiben würden, wird in der nachfolgenden Karte 8 die tatsächliche fußläufige 10‐Minuten‐Netzabdeckung dargestellt. Dabei finden die tatsächlichen siedlungsstrukturellen Gegebenheiten Berücksichtigung62. Die in‐ nerhalb dieser Bereiche lebende Bevölkerung wird als „versorgt“, die außerhalb einer tatsächli‐ chen fußläufigen Entfernung von 700 m zu einem Lebensmittelmarkt wohnhafte Bevölkerung als „nicht versorgt“ klassifiziert.

61 Gemäß der Arbeitsgruppe „Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ ist auch bei großflächigen Lebensmittelmärkten nicht von Auswirkungen auszugehen ist, wenn deren (vo‐ raussichtlicher) Gesamtumsatz – neben Standort und Sortiment – 35 % der relevanten Kaufkraft der Be‐ völkerung im Nahbereich nicht übersteigt. Als Nahbereich ist in Abhängigkeit von den siedlungsstruktu‐ rellen und zentralörtlichen Gegebenheiten ein Radius von ca. 700 – 1.000 m anzusetzen. 62 Die 10 min‐ fußläufigen Entfernungen werden mit Hilfe einer Geomarketing‐Software auf Basis der vor‐ handenen Straßenzüge berechnet. Dabei werden städtebauliche Gegebenheiten mit einbezogen (z. B. Au‐ tobahnen oder Bahntrassen als Zäsur), berücksichtig werden jedoch größtenteils keine Abkürzen oder „Schleichwege“ (bspw. über Parkflächen oder Grünanlagen).

86 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Karte 9: Nahversorgungssituation in Leisnig (fußläufige Netzabdeckung; Zielstruktur)

Legende

fußläufiges Einzugsgebiet von ca. 10 Minuten

pot. Nahversorgungszentrum P „Jahnstraße“

Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA‐Bearbeitung 2018

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

5. Prüfung für neue größere Einzelhandelseinrichtungen

Im Rahmen eines aktuellen Ansiedlungsbegehrens eines Drogeriefachmarktes als sinnvolle Ergänzung des Branchenmix im Stadtgebiet resp. der Versorgungssituation in Leisnig, sowie auch vor dem Hintergrund der mangelnden Flächenverfügbarkeit in der Innenstadt (vgl. Ka‐ pitel IV.3.2.1) wurden mehrere potenzielle Flächen hinsichtlich ihrer Verfügbarkeit und Eig‐ nung geprüft. Auch für zukünftige Einzelhandelsansiedlungen bzw. zur Verdichtung des An‐ gebotes sollten geeignete Flächen nach dem gleichem Prinzip der Verfügbarkeit und geeig‐ neter Bedingungen für Handel (z. B. Agglomeration zu vorhandenem Handel, keine neue Ver‐ siegelung, Erschließung, minimale Eingriffe in Ökologie, keine neue Infrastruktur) gesucht werden.

Im Zuge der geplanten Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes wurde eine Prüfung nachfol‐ gender potenzieller Flächen vorgenommen (vgl. Übersicht 7).

Die Flächen wurden hinsichtlich Grundstücksgröße, aktuelle Nutzung und potenzieller Nut‐ barkeit nach dem Ampelsystem (rot=ungeeignet; gelb=eingeschränkte Nutzbarkeit; grün=ge‐ eignet) bewertet. Mehrere der bereits auch für den Rewe‐Standort untersuchten Grundstü‐ cke sind bereits nicht mehr verfügbar oder befinden sich im Außenbereich (rote Markierung). Einige der geprüften Flächen sind aus verschiedenen Gründen insbesondere aus städtebau‐ licher Sicht als ungeeignet einzuschätzen (gelbe Markierung), so dass im Ergebnis der Prüfung und Bewertung für die geplante Etablierung eines Drogeriefachmarktes die Fläche des Rewe‐ Marktes resp. der Sonderstandort „Grundversorgung“ als am geeignetsten befunden wurde.

Aufgrund der zentralen Lage in Anbindung an die historische Kern‐ und Wohnstadt Leisnig ist der Standort auch von den 40 Leisniger Ortsteilen gut und mit gleichen Aufwendungen zu erreichen und stellt so eine zentrale Ergänzung zur Kernstadt Leisnig dar.

Die gesamtstädtische Funktion einer attraktiven Grundversorgung kann somit trotz der Rest‐ riktionen hierfür im historischen Stadtkern mit Bezug zur selben für die Flächengemeinde wahrgenommen werden. Eine Konzentration verschiedener, sonst nur an nicht integrierten Standorten zu etablierende Einzelbetriebe bewirken in der Agglomeration eine stärkere zent‐ rale Magnetwirkung auch für den Stadtkern, indem so Synergieeffekte durch Nutzungskopp‐ lungen (z. B. Einkaufen – Behörden – Arzt – Dienstleistungen – Freizeit – Soziale Einrichtun‐ gen) auch weiterhin erhalten und gefördert werden.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Übersicht 7: Standortvorprüfung für großflächige Einzelhandelseinrichtungen63

Grundstücksfläche Nr. Grundstück (Bezeichnung, Lage) Situation Nutzung Bewertung Nutzbarkeit in m² 1 Quartier 11 (Rückseite) 1.000 Nicht mehr verfügbar 2 Quartier Colditzer Straße/Chemnitzer Str. 3.600 Jetzt Fitnessstudio Nicht mehr verfügbar 3 Standort Penny‐Markt 4.200 Penny renoviert Erweiterungsabsichten Penny Industriebrache, z. T. durch Auto‐ Abseitige Lage, für Drogeriemarkt 4 Alte Tischlerei (Colditzer Str. 46) 5.600 handel genutzt mit Kundenfrequenz ungeeignet 5 An alten Pferdeställen (jenseits Umgehungsstraße) ca. 13.000 Keine Nutzung Außenbereich, nicht integriert 6 Gegenüber ehem. Kaserne (nördliche Fläche) 6.000 Jetzt Rewe Arrondierung sinnvoll Noch als Garagenstandort ge‐ Ca. 800 m von Kreuzungsbereich 7 Garagenstandort 6.000 nutzt (langfristige Pachtverträge) Colditzer/Chemnitzer Str. entfernt, ungeeignet für Handelsstandort Aktiver Nettomarkt, 2013 über‐ Überschwemmungsgebiet, relativ al‐ 8 Netto‐Markt auf der Muldenwiese 5.900 schwemmt leinstehend 9 Ecke Chemnitzer Str. /Umgehungsstraße 3.500 Freibad‐Neubau Außenbereich, nicht mehr verfügbar Neben Aldi‐Standort, von DMI zur 10 Kasernengelände 2.500 Nicht mehr verfügbar Erweiterung aufgekauft Edeka geschlossen, keine direkte Rückbaugebiet lt. Seko, keine ausrei‐ 11 EH‐Standort Jahnstraße 17.000 Einbindung in Wohngebiet chenden Potenziale 12 Reifenhandel am Olbrichtplatz 2.300 Reifenhandel aktiv, aufgewertet Nicht mehr verfügbar 13 Industriebrache J.‐R.‐Becher Str. 4.500 Renaturierung, Parkanlage Nicht mehr verfügbar 14 Rückbauflächen Am Donnerberg 5.000 Jetzt Stadtbauhof Nicht mehr verfügbar Leer stehend, aber wenig Fläche Zu klein und abseits für Drogerie‐ 15 Ehemalige Turnhalle, Turnerstr. 26 200 markt Abseits von Wohnbebauung Ungeeignet auf Grund der abseiti‐ 16 Ehemaliges Bahnhofsgebäude gen Lage Ausschluss Einzelhandel über Dann nicht mehr für Handel verfüg‐ 17 Ehemaliges (bisheriges) Aldi‐Gebäude Grundbucheintrag vereinbart bar, solitäre Einzellage wenig sinn‐ voll

63 Bewertung / Nutzbarkeit in Absprache mit der Stadt Leisnig. 89

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

6. Steuerungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung

 Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Rege‐ lungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben erforderlich.64 Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des Einzelhandels in Betracht:

 Ausschluss zentrenrelevanter / nahversorgungsrelevanter Sortimente

 zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO

 Ausschluss des gesamten Einzelhandels.

Die Regeln folgen dem zentralen Grundsatz, dass Ansiedlungen bzw. Erweiterungen nicht zu ei‐ ner Beeinträchtigung der Funktions‐ und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche führen dürfen und sich die Dimensionierung eines Vorhabens am zugeordneten Versorgungsge‐ biet orientieren soll. Außerdem sind bei Ansiedlungen bzw. Erweiterungen die landesplaneri‐ schen Vorgaben zu beachten.

Im Folgenden werden auf Grundlage des Sortimentskonzeptes sowie der o. g. Zentren‐ und Standortstruktur in Leisnig branchen‐ und standortbezogene Grundsätze zur Einzelhandelsent‐ wicklung definiert.

6.1 Steuerungsempfehlungen des Einzelhandels innerhalb der zentralen Versorgungs‐ bereiche

Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Stadtzentrum:

Für den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Stadtzentrum sollten keine Beschränkun‐ gen hinsichtlich möglicher Einzelhandelsansiedlungen gelten. Das heißt, dass sowohl großflä‐ chige65 Betriebe als auch nicht großflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten und zentren‐ relevanten Sortimenten zulässig und städtebaulich erwünscht sind. Auch die Ansiedlung großflä‐ chiger Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist hier grundsätzlich zulässig. Ihre An‐ siedlung ist aus städtebaulicher Sicht jedoch nicht zu empfehlen und sie sollte nicht Teil der Leisniger Ansiedlungspolitik sein. Etwaige Flächenpotenziale sollten Betrieben mit zentrenrele‐ vanten Sortimenten vorbehalten werden, die für die Innenstadt eine frequenzerzeugende Wir‐ kung haben (u. a. Bekleidung, Elektrowaren).

Der Einzelhandelsbesatz nimmt vom Markt entlang der Chemnitzer Straße Richtung Süden spür‐ bar ab, die Angebote sind dort nur noch rudimentär ausgebildet und die Versorgungsfunktion ist z. T. nur auf das Stadtgebiet und die umgebenden Wohngebiete begrenzt. Großflächiger zentren‐ relevanter oder nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ist in diesem Bereich zwar zunächst zu‐ lässig, sollte jedoch keine negativen Auswirkungen auf die Hauptgeschäftslage ausüben.

64 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. 65 großflächiger Einzelhandel ab 800 m² Verkaufsfläche

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Die bauliche Substanz bzw. Flächenverfügbarkeit im Stadtzentrum sowie kleinteilige Eigentü‐ merstrukturen lassen demgegenüber gar keine neuen großflächigen Ansiedlungen zu. Dadurch kann langfristig die Innenstadt nur in begrenztem Maße die gesamtstädtische Versorgungsfunk‐ tion ausfüllen, insbesondere in den durch Flächeninanspruchnahme gekennzeichneten, großflä‐ chigen und modernen Betriebsformen der Grundversorgung. Eine Funktionsteilung gerade in die‐ sem Bereich mit anderen Standorten scheint langfristig unausweichlich.

Zentraler Versorgungsbereich potenzielles Nahversorgungszentrum „Jahnstraße“:

Innerhalb des pot. Nahversorgungszentrums soll der Angebotsschwerpunkt bei möglichen Neu‐ ansiedlungen oder Erweiterungen bei Betrieben des kurzfristigen Bedarfsbereichs liegen, so dass hier grundsätzlich nahversorgungsrelevante Sortimente anzusiedeln bzw. weiterzuentwickeln sind. Hier ist insbesondere auf die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes zur Stärkung des Nah‐ versorgungszentrums hinzuweisen.

Großflächige Betriebe (ab 800 m² Verkaufsfläche) mit zentrenrelevantem Einzelhandel sind unter Berücksichtigung der Vorrangstellung des Stadtzentrums im Nahversorgungszentren auszuschlie‐ ßen. Auch die Realisierung von großflächigen Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist aus städtebaulichen Gründen im Nahversorgungszentrum nicht zu empfehlen. Betriebe unter‐ halb der Großflächigkeit sind im Sinne einer Angebotsergänzung für den entsprechenden Versor‐ gungsbereich des Nahversorgungszentrums sowohl im zentrenrelevanten als auch im nicht zen‐ trenrelevanten Sortimentsbereich möglich. In diesem Fall ist ggf. eine Einzelfallprüfung erforder‐ lich (siehe dazu auch nachfolgende Anmerkungen zur Steuerung des kleinflächigen Einzelhan‐ dels).

6.2 Steuerungsempfehlungen des Einzelhandels außerhalb der zentralen Versorgungs‐ bereiche

Siedlungsräumlich integrierte Lagen (z. B. Wohngebiete) und Nahversorgungsstandorte (keine zentralen Versorgungsbereiche)

Bei den siedlungsräumlich integrierten Lagen und Nahversorgungsstandorten handelt es sich um Standorte, die keinem zentralen Versorgungsbereich zuzuordnen sind. Insbesondere Nahversor‐ gungsstandorte weisen häufig bereits deutliche Zentrumsansätze auf und übernehmen Nahver‐ sorgungsfunktionen für die angrenzenden Wohnquartiere, wenngleich die Gesamtausstattung nicht zur Ausweisung eines zentralen Versorgungsbereichs ausreicht. Hier ist eine Konsolidie‐

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

rung mit Erweiterung von auch großflächigen Betrieben (> 800 m² Verkaufsfläche) mit nah‐ versorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt grundsätzlich möglich66. Betriebe mit zen‐ trenrelevantem Einzelhandel sind ab einer Verkaufsfläche von 50 m² im Kernsortiment an Nahversorgungsstandorten auszuschließen, da diese Betriebe dann als strukturprägend zu werten sind. Je näher Nahversorgungsstandorte an zentralen Versorgungsbereichen oder an‐ deren Nahversorgungsstandorten positioniert sind, desto intensiver sind die Austausch‐ bzw. Wettbewerbsbeziehungen zu sehen. Entwicklungsabsichten sind deshalb umso sensibler zu bewerten, was in Leisnig in Bezug auf Netto (Colditzer Straße) und Penny im zVb Innenstadt anzuwenden ist. Flächenerweiterungen des Nahversorgungsstandortes müssen deshalb vor dem Hintergrund der Gefährdung der noch einzigen, größeren Grundversorgung im Stadt‐ zentrum sehr kritisch betrachtet werden.

Der zweite Nahversorgungsstandort Netto (Muldenwiese) hat aus städtebaulicher sowie auch potenzialseitiger Sicht kaum Entwicklungsmöglichkeiten. Ungeachtet seines Schutzes zur Erhaltung der Nahversorgungsfunktion sind weitere Perspektiven (potenzielle Standorte) in diesem Stadtgebiet zur Erhaltung der wohnortnahen Versorgung zu suchen.

Zur Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sollen in den Ortsteilen von Leisnig, in sied‐ lungsräumlich integrierten Lagen, kleinflächige Einzelhandelsbetriebe des kurzfristigen Be‐ darfs bzw. mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit einer Verkaufsfläche von insge‐ samt max. 800 m² zulässig sein.

Sonstige siedlungsräumlich nicht integrierte Lagen (v. a. Gewerbe‐ und Industriegebiete)

Diese Lagen sollten – ihrer primären Funktion entsprechend – als Flächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe sowie für Handwerks‐ und Dienstleistungsbetriebe vorgehal‐ ten werden. Aus diesem Grund sowie im Hinblick auf die Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes sollten hier Betriebe mit nahversorgungs‐ und zentrenrelevanten Kernsortimenten vollständig ausgeschlossen werden. Darüber sind im Leisniger Stadtgebiet auch bedarfsgerechte Flächen für Gewerbe‐ und Industriebetriebe bereitzustellen, weshalb ein genereller Einzelhandelsausschluss (Einzelhandel mit nahversorgungs‐, zentren‐ und nicht zentrenrelevanten Sortimenten) in Ge‐ werbe‐ und Industriegebieten im Rahmen der Bauleitplanung geboten ist.

Ausnahme: Ausnahmsweise können in Gewerbegebieten Verkaufsflächen (auch nahversor‐ gungs‐ und zentrenrelevant) für Eigenproduktionen und weiter be‐ oder verarbeitende Produkte (sog. Annexhandel) dort ansässiger Gewerbe‐ und Handwerksbetriebe zugelassen werden. Das Vorhandensein eines sog. Annexhandels ist gegeben, wenn dieser

66 Hier ist eine Einzelfallprüfung erforderlich.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

 in unmittelbarem baulichen und betrieblichen Zusammenhang zu einem innerhalb des Gewerbegebietes ansässigen Handwerks‐ oder Gewerbebetriebes steht,

 die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb in Grundfläche und Baumasse untergeordnet ist, und

 das Warenangebot aus eigener Herstellung oder aus Produkten, die handwerklich wei‐ ter be‐ oder verarbeitet wurden, besteht. Die ausnahmsweise Zulässigkeit des Annexhandels ist auch unter dem Aspekt der Sicherung von Flächen für Handwerk und produzierendes Gewerbe innerhalb der Gewerbegebiete zu verste‐ hen. Unter Berücksichtigung einer deutlichen Beschränkung der angebotenen Produkte sowie der geringen Verkaufsflächendimensionierungen sind aus gutachterlicher Sicht keine Beeinträch‐ tigungen für eine geordnete Entwicklung des Zentrenkonzeptes der Stadt Leisnig zu erwarten. Sofern alle oben genannten Kriterien zum Vorhandensein eines Annexhandels erfüllt sind, kann dieser zulässig sein. In jedem Fall ist die Gewährung einer Ausnahme im Einzelfall, v. a. im Hinblick auf eine angemessene Verkaufsflächengröße, zu prüfen.

Nachfolgende Abbildung fasst die Steuerungsempfehlungen zusammen:

Abbildung 16: Übersicht Steuerungsempfehlungen

GMA‐Empfehlungen 2019

Aufgrund sortiments‐ und betriebstypenspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende Rege‐ lung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei Betrieben mit nicht zentrenrelevan‐ ten Kernsortimenten zu empfehlen. Um der Gefahr einer Aushöhlung des Sortimentskonzeptes

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

durch übermäßige Angebote von zentrenrelevanten Randsortimenten zu begegnen, ist bei An‐ siedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches eine Randsortimentsbegrenzung im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzungen zu empfehlen.

Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 m² VK) mit nicht zentrenrelevanten Kernsor‐ timenten (z. B. Möbel‐, Bau‐ und Gartenmärkte) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten Rand‐ sortimente67 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK und max. 50 m² VK je Randsortiment anzuregen. Um sicherzustellen, dass die insgesamt zu‐ lässige Fläche nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann, ist im Rahmen einer Ein‐ zelfallprüfung die Dimensionierung einzelner Sortimente zu prüfen. Auch dies könnte ansonsten zu einer Unterwanderung des Sortimentskonzeptes und letztlich zu Beeinträchtigungen der schutzwürdigen Strukturen führen.

7. Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes

Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in Abstimmung mit der Stadt Leisnig erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser so genannten informellen Planung herzustellen, sollten folgende Punkte beachtet werden:

 Beschluss des Einzelhandelskonzeptes durch den Rat der Stadt Leisnig als Teil eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grund‐ lage dieses Gutachtens. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt als Dokumentation der kommunalen Pla‐ nungsabsichten. Insbesondere sind hier von Belang:

1. Beschluss des Hauptzentrums Stadtzentrum Leisnig als „schutzwürdiger Bereich“ und „Investitionsvoranggebiet“ (vgl. Kapitel IV 3.2.1) sowie Beschluss des Nahver‐ sorgungszentrums

. pot. NVZ „Jahnstraße“.

2. Anerkennung von folgenden Nahversorgungstandorten im Stadtgebiet (vgl. Ka‐ pitel IV 3.3.3)

. Colditzer Straße (Netto)

. An der Muldenwiese (Netto).

67 Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Ge‐ wichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom 26.01.2000, 7 B 2023/99).

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Die Standorte besitzen für die umliegenden Wohnquartiere eine hohe Nahversor‐ gungsrelevanz.

3. Anerkennung des Sonderstandortes „Grundversorgung“ an der Wilhelm‐Ost‐ wald‐Straße (vgl. Kapitel IV 3.3). Der Standort dient der Versorgung über den un‐ mittelbaren Nahbereich hinaus bzw. hat in Leisnig eine im Wesentlichen gesamt‐ städtische Versorgungsbedeutung.

 Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung Es sollte geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten v. a. im unbe‐ planten Innenbereich eröffnet der § 9 Abs. 2a BauGB. Hiermit kann verhindert werden, dass an städtebaulich nicht gewünschten Standorten eine Entwicklung entsteht, die den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes entgegensteht. Für die Be‐ gründung kann das auf der Grundlage dieses Gutachtens erstellte Einzelhandelskon‐ zept verwendet werden, wenn es durch den Rat beschlossen worden ist.68 Zudem wird eine Übernahme der Ergebnisse des Einzelhandelskonzeptes in die Flächennutzungs‐ planung empfohlen.

 Ansprache von Investoren und Handelsunternehmen Die vorliegende Untersuchung sollte aktiv genutzt werden, um hiermit sowohl Inves‐ toren als auch Handelsunternehmen gezielt anzusprechen. Das Einzelhandelskonzept verdeutlicht zum einen die Ausstattungsdefizite und Entwicklungspotenziale im Leisni‐ ger Einzelhandel und vermittelt zum anderen – durch den Beschluss – Investitionssi‐ cherheit. Dies gilt umso mehr, da ohne einen Ausschluss von nahversorgungs‐ und zen‐ trenrelevantem Einzelhandel außerhalb der Stadtkerne eine Entwicklung aus Investo‐ ren‐ bzw. Händlersicht mit höherem Risiko infolge sonst möglicher Wettbewerbsan‐ siedlungen an dezentralen, autokundenorientierten Lagen verbunden wäre.

Das vorliegende Gutachten ist als aktuelle Grundlage der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Leisnig zu verstehen, welches insbesondere vor dem Hintergrund der Dynamik in der Einzelhan‐ delsentwicklung kein „Konzept für die Ewigkeit“ darstellt. Es handelt sich um ein fortschreibungs‐ fähiges Konzept, das i. d. R. mittelfristig (etwa 5 – 7 Jahre) einer Überprüfung und ggf. Anpassung bedarf.

68 Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Verzeichnisse Seite

Kartenverzeichnis Karte 1: Lage von Leisnig und zentralörtliche Funktion 30 Karte 2: Wesentliche Standortbereiche des Einzelhandels und prägende Anbieter in Leisnig 33 Karte 3: Nahversorgungssituation in Leisnig (Status quo‐Situation) 37 Karte 4: Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Leisnig 39 Karte 5: Übersicht Zentren‐ und Standortstruktur im Stadtgebiet Leisnig 57

Karte 6: Zentraler Versorgungsbereich Stadtzentrum Leisnig 64 Karte 7: pot. Nahversorgungszentrum „Jahnstraße“ 73 Karte 8: Sonderstandort „Grundversorgung“ 79 Karte 9: Nahversorgungssituation in Leisnig (tatsächliche fußläufige Netzabdeckung) 87

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: GMA‐Branchensystematik 11 Tabelle 2: Standortanforderungen an Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels (Auswahl) 17 Tabelle 3: Einwohnerentwicklung in Leisnig 2007 – 2017 27

Tabelle 4: Einzelhandelsbestand nach Branchen in Leisnig 32 Tabelle 5: Einzelhandelsbestand nach Ortsteilen 34 Tabelle 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Marktgebiet des Einzelhandels in Leisnig 41 Tabelle 7: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Leisnig 2025 (Prognose) 46 Tabelle 8: Aufwertungsmaßnahmen für die Innenstadt von Leisnig 68

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Untersuchungsaufbau 8 Abbildung 2: Wesentliche Einflussfaktoren der Handelsentwicklung 12

Abbildung 3: Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes (netto) in Mrd. € in Deutschland 13 Abbildung 4: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 2007 – 2017 13 Abbildung 5: Entwicklung der Onlineumsätze in Deutschland 15 Abbildung 6: Anteil Onlinehandel am Umsatz einzelner Branchen in % 16

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Abbildung 7: Konsumtrends im Zusammenhang mit den Verhaltensweisen des „hybriden“ Verbrauchers 18 Abbildung 8: Bevölkerung nach Altersklassen in Leisnig 2005 – 2015 27 Abbildung 9: Betriebsgrößenstruktur in Leisnig 34 Abbildung 10: Kaufkraftströme in Leisnig 42 Abbildung 11: Relative Verkaufsflächenausstattung (VK pro 1.000 Einwohner) 43

Abbildung 12: Einzelhandelszentralität nach Branchen der Stadt Leisnig 44 Abbildung 13: Ziele des Einzelhandelskonzeptes 50 Abbildung 14: Zentren‐ und Standortkonzept Leisnig 56 Abbildung 15: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche 62 Abbildung 16: Übersicht Steuerungsempfehlungen 93

Übersichtsverzeichnis Übersicht 1: Strukturdaten der Stadt Leisnig 29 Übersicht 2: Branchenbezogene Entwicklungspotenziale 47 Übersicht 3: Kriterien der Zentrenrelevanz 52 Übersicht 4: Leisniger Sortimentsliste (zusammenfassende Darstellung) 55 Übersicht 5: Wesentliche Träger der Nahversorgung und Einordnung der Nahversorgungsfunktion (i. S. der fußläufigen Erreichbarkeit) 84 Übersicht 6: Bewertung der Nahversorgungssituation in Leisnig 85 Übersicht 7: Standortvorprüfung für großflächige Einzelhandelseinrichtungen 89

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Anlage 1: Begründung des Sortimentskonzeptes

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Bewertungskriterien

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ZVB Warenbe pischen Bedeutung Flächenbe lungspoliti fekte / Synergieef che vität für Städtebauli sche schaffenheit Stadtgebiet nenstadtsor

Nahrungs‐ und Genussmittel (inkl. Lebensmittel‐ handwerk und Tabakwaren, Getränke), Reform‐         waren Drogeriewaren (inkl. Wasch‐ und Putzmittel), n. v. n. v.        Kosmetik apothekenübliche Waren         (pharmazeutische Artikel) Schnittblumen         Zeitungen / Zeitschriften n. v. n. v.        Bekleidung, Wäsche         Schuhe, Lederwaren         Bücher, Papier‐ und Schreibwaren, Schulbedarf         Spielwaren und Bastelartikel         Medizinisch‐orthopädische Artikel,         Sanitätswaren Baby‐ / Kinderartikel n. v. n. v.        Sportartikel / Sportkleingeräte         Sportbekleidung (inkl. Sportschuhe) n. v. n. v.        Heimtextilien, Gardinen und Zubehör,         Bettwäsche / Bettlaken Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik,         Wohnaccessoires, Dekoartikel Kunstgewerbe, Antiquitäten   /   /   /   /   /   

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Bewertungskriterien

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Zuordnung

Sortiment schwerpunkt im Stadtgebiet Ziel zu stadt

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Sonst. Lage im setzung funktion Magnet entwick

ZVB nenstadt schaffen sche nenstadt sortimen Transport Warenbe pischen Bedeutung Flächenbe lungspoliti fekte Synergieef che vität Stadtgebiet für Städtebauli Uhren, Schmuck         Foto‐ und Videoartikel n. v. n. v.        Optische Erzeugnisse, Linsen         Musikinstrumente n. v. n. v.  /   /   /      Unterhaltungselektronik (Radio, TV, n. v. n. v.  /   /       DVD‐Player), Ton‐ und Bildträger Computer n. v. n. v.        Elektrokleingeräte n. v. n. v.    /   /   /    (weiße und braune Ware) Geräte der Telekommunikation         Tiere, Tiernahrung, Zooartikel, Tierpflegemittel   /   /       Pflanzen und Zubehör, Pflege und Düngemittel         Gartenartikel (inkl. Gartenmöbel) / Gartengeräte         (z. B. Rasenmäher) Baustoffe, Bauelemente, Installationsmaterial, Ei‐         senwaren und Werkzeuge Sanitärartikel / Fliesen         Möbel (inkl. Küchenmöbel / Büromöbel) n. v. n. v.        Matratzen / Bettwaren n. v. n. v.        (z. B. Steppbettdecken) Lampen / Leuchten, Beleuchtungskörper n. v. n. v.  /   /       Elektroinstallationsbedarf   /   /       Antennen / Satellitenanlagen n. v. n. v.       

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Leisnig

Bewertungskriterien

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Sortiment schwerpunkt im Stadtgebiet Innen stadt 2018

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Sonst. Lage im zung Attraktivi

menten Transport entwick ZVB nenstadt

tät Warenbe stadtsorti Bedeutung Flächenbe lungspoliti / Synergieef che Städtebauli

Stadtgebiet sche schaffenheit schen Magnetfunk fekte für Teppiche / Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tapeten n. v. n. v.        Elektrogroßgeräte, Herde, Öfen (weiße Ware), Bü‐ n. v. n. v.        romaschinen, Büroorganisationsmittel Holz, Bauelemente wie z. B. Fenster, Türen n. v. n. v.        Campinggroßartikel (z. B. Zelte, Campingmöbel) n. v. n. v.        Fahrräder, Fahrradzubehör (ohne Bekleidung)         Sportgroßgeräte n. v. n. v.        Brennstoffe / Mineralölerzeugnisse n. v. n. v.        Kfz‐Zubehör, Motorradzubehör n. v. n. v.        Kfz und Fahrzeuge aller Art, n. v. n. v.        Motorräder / Mopeds * weiße Ware: z. B. Haus‐ und Küchengeräte wie Herde, Kühlschränke, Waschmaschinen  = zentrenrelevante und nahversorgungsrelevante Eigenschaft  = zentrenrelevante Eigenschaft  = nicht‐zentrenrelevante Eigenschaft n. v. Sortiment derzeit in Leisnig nicht vorhanden GMA‐Zusammenstellung 2018 auf Basis der o. g. Kriterien bzw. der spezifischen Standortbedingungen in Leisnig

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