Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter
TEMA: HÅLLBART FASTIGHETSÄGANDE OCH HÅLLBAR STADSUTVECKLING VÅREN 2016 Innehåll Sid
Välkommen till Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Svensk Fastighetsmarknad! Urval av referensuppdrag 3 NAI Svefa Fastighetsindex 4 Marknadsförutsättningar 6 Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighets- värdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa Hållbart fastighetsägande 8 föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen Staden bär ansvaret 10 som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten Hållbar stadsutveckling 12 inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den Stockholm 14 affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har Göteborg 16 präglat oss starkt. Malmö 18 Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att Uppsala 20 finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra Linköping 22 största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina Västerås 24 problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet Örebro 26 aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring Helsingborg 28 till vår framgång. Norrköping 30 I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, Jönköping 32 från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från Umeå 34 offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt Lund 36 mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Borås 38 Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en Eskilstuna 39 öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla Gävle 40 trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot Sundsvall 41 varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Halmstad 42 Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans Karlstad 43 med er fortsätter vi att skapa värden. Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Trollhättan 48 Falun 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Svefa RealEstate 51 Mikael Lundström Om NAI Svefa Analys 52 VD, NAI Svefa Kontaktuppgifter 53
Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) Utgivare: Svefa Holding AB om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att Ansvarig utgivare: Mikael Lundström utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt Grafisk form: Soformia AB eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan Omslag: White / Göteborgs Stad teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Tryck: Sib-Tryck Holding AB B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Fokus 24 orter Tema: Hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling
Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Lågräntemiljön ger ett fortsatt mycket gynnsamt klimat för fastigheter med ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Vad är utsikterna för 2016? Var finns möjligheterna och vilka är riskerna? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Vad menar vi med hållbarhet utifrån ett ägande och utvecklingsperspektiv? Vilka är trenderna samt vilka är utmaningarna och framgångsfaktorerna för en hållbar stadsutveckling och ett hållbart fastighetsägande?
Lågräntemiljön består och gapet mellan fastigheters avkastning NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den och låneräntan tillsammans med en orolig start på börsåret gör att svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för investeringsklimatet för fastigheter fortfarande är oerhört gynnsamt en jämförelse av olika delmarknader. I detta nummer har indexet och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastig- omarbetats och breddats med ett större antal underliggande hetsmarknad. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade parametrar. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra placerat sig etta vid samtliga mätningar. Stockholm får 92 poäng och under 2015 har vi sett ett stigande intresse för investeringar i av 100 möjliga i vårens mätning jämfört med Göteborg på andra Sveriges större städer. I flera delmarknader är det bostadssegmen- plats med 68 poäng. Malmö fortsätter att klättra och efter några tet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av tuffa år efter finanskrisen, som slog hårt framför allt mot dansk offentliga säljare. fastighetsmarknad, placerar sig Sveriges tredje största stad nu på fjärde plats. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga Transaktionsvolymen under 2015 uppnår cirka 140 mdkr vilket är förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant att se att strax under nivån för 2014 men ändå en historisk toppnivå. Bostäder, tre starka Stockholmsförorter; Solna, Sundbyberg och Nacka tar industri och kontor står vardera för en fjärdedel av transaktionsvoly- plats framför Göteborg och ytterligare två kommuner; Täby och men. Investeringsintresset i handel och hotell ökar och vi ser fortsatt Sollentuna tar plats framför Malmö. hög omsättningsvolym i segmentet samhällsfastigheter. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på till nya, spännande och hållbara fastighetsaffärer! fastighetsinvesteringar till cirka 14,1 procent under 2015, en uppgång med hela 6,0 procentenheter jämfört med föregående år. Totalavkast- ningen ligger betydligt högre än genomsnittet för de senaste tio åren och direktinvesteringar i fastigheter uppvisar en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2015, 10,4 procent enligt SIXRX och en nivå över aktiemarknadens genomsnittliga totalavkastning under de senaste 10 åren om 12,3 procent.
I vårens tema fokuserar vi på hållbarhet, utifrån fastighetsägarens perspektiv och utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv. Vad menar vi med hållbart fastighetsägande och vilka åtgärder i den löpande förvaltningen leder till ett långsiktigt hållbart fastighetsägande där hållbarhetsåtgärder inte endast blir engångsinsatser utan leder till en samverkan mellan fastighetsägare och hyresgäst och ett löpande, Åsa Henninge Analyschef dagligt hållbarhetsarbete? Hur kan man redan i tidiga skeden vid stadsplanering och detaljplanering bidra till långsiktig hållbarhet i framtida förvaltning? I rapporten finner du sex temasidor om hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Temat löper också Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström genom hela rapporten med exempel kring hållbar stadsutveckling I Grafisk form: Soformia AB Fokus på respektive delmarknad. Omslag: White / Göteborgs Stad Tryck: Sib-Tryck Holding AB SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 1 Om NAI Svefa
NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls- byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.
STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför- kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser gäller privata som kommunala aktörer. strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare och organisation effektiv? vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det Vår kvalificerade strategiska rådgivning förstärks av en grupp seniora gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för rådgivare som finns lokaliserade i hela Sverige. Vår rådgivning visar alla inblandade parter. vägvalen men ger även rekommendationen om vilken väg vår kund Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi bör gå. fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt VÄRDERING Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets- specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING överblick av den svenska fastighetsmarknaden. Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisin- och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, formation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till bland utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i sam- annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare. band med transaktioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och kan därmed erbjuda en bred rådgivning i NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag till transaktion eller som del av fastighetsutveckling eller som fristående i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. tjänst genomför vi även uthyrning av kommersiella lokaler. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna.
FAKTA KONCERNLEDNING Ägare: Personalägt sedan 1997 Mikael Lundström VD Antal anställda: 130 Gustav Källén Vice VD / Transaktioner Ylva Melhus CFO Omsättning: 180 MSEK Åsa Henninge Analys Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 Peter Möller Fastighetsinformation Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi Helena Dalhamn Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder Paul Nord Skog & Lantbruk Jan Tärnell Värdering
2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Urval av referensuppdrag
BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING
Bokslutsvärdering av ett antal Bokslutsvärdering av en portfölj Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och av fastigheter i bland annat Luleå, fastigheter i Stockholm och Göte- Stockholms innerstad. Fastigheterna Umeå, Sundsvall, Stockholm och borg. Fastigheterna utgörs i första utgörs i första hand av kontorsfastig- Jönköping. hand av kontorsfastigheter. heter med inslag av handel.
STADSUTVECKLING FASTIGHETSBILDNING MARKSTRATEGI
Markstrategi för Mariehovsområdet – Rådgivning och strategiskt stöd ett större markområde nära Söder- Rådgivning kring utvecklings- inom plan- och 3D-fastighets- köpings tätort, väg E 22 och Göta strategier för Lunds domkyrkas bildningsfrågor vid stationsetablering kanal. Förslag på vilka delar som bör markinnehav i Brunnshög i Lund. i samband med byggnation av behållas i kommunens markreserv, Västlänken. både för rekreation och för exploate- CIRKA 185 000 KVM ring, och vilka delar som bör avyttras.
FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING
Genom detaljerade analyser över Strategiskt samarbete med JR ett antal orter har NAI Svefa bistått Kvartersfastigheter avseende deras Avtalsförhandlare för Tätskikts- Magnolia Bostad med relevant markanvisning av Gasverket i Norra projektet Sergels Torg på uppdrag information inför beslut om förvärv Djurgårdsstaden, Stockholm. av Stockholm Stad med uppgift att samt rådgivning i vidareutveckling av teckna s.k. genomförandeavtal med specifika projekt. alla fastighetsägare och tomträtts- ANTAL ORTER: 7 CIRKA 90 000 KVM innehavare.
SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING
Försäljning av en stor del av Bergvik Försäljning av portfölj om 737 bostäder Försäljning av handelsfastighet i Köpcenter i Karlstad med en uthyrbar i områdena Sätra och Bomhus i Gävle. Fjälkinge norr om Kristianstad. Inför area om 19 300 kvm fördelat på 35 Affären genomfördes som bolagsöver- försäljningen tecknades ett 15-årigt butiker. Underliggande fastighetsvärde låtelse. hyreskontrakt. om 600 miljoner kr.
19 300 KVM 490 MSEK / 52 500 KVM 10 627 KVM
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 3 NAI Svefa Fastighetsindex 2016
Placering Våren Hösten Våren Våren våren 2016 Kommun 2016 2015 2015 2014 2013
1 Stockholm l 92 91 91 91 92 2 Göteborg l 68 65 64 62 64 3 Uppsala l 66 55 58 60 61 4 Malmö s l 63 50 48 47 55 4 Lund l 63 57 54 53 58 6 Umeå s l 57 48 49 47 50 7 Linköping l 54 44 51 47 50 7 Örebro s l 54 43 46 43 49 9 Helsingborg t l 53 54 52 51 54 9 Luleå s l 53 44 47 44 44 11 Växjö s l 51 38 34 34 45 12 Jönköping t l 49 48 52 53 52 12 Västerås s l 49 41 42 39 50 12 Karlstad s l 49 35 38 38 45 15 Halmstad t l 44 40 48 48 48 15 Kalmar s l 44 35 32 30 37 17 Norrköping t l 41 35 36 34 35 18 Sundsvall s l 39 31 33 30 37 19 Östersund t l 38 39 38 34 35 20 Borås t l 35 31 34 36 36 21 Gävle l 30 24 29 27 34 22 Falun t l 28 27 29 27 35 23 Eskilstuna l 23 22 23 24 25 24 Trollhättan l 17 12 18 19 14
s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än hösten 2015. genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.
4 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 92 Solna l 75 Sundbyberg l 71 Nacka l 69 Täby l 68 Sollentuna l 67 Upplands Bro Järfälla l 58 Upplands Väsby Vallentuna l Huddinge 58 Sollentuna Österåker Danderyd l 55 Järfälla Täby Vaxholm l Sundbyberg Danderyd Lidingö 51 Ekerö Lidingö Solna Nacka Värmdö l 51 Stockholm Värmdö Huddinge l Salem Upplands Väsby 46 Tyresö Botkyrka Haninge l 46 Haninge Ekerö l 45 Södertälje Tyresö l 45 Vallentuna l 43 Nynäshamn Södertälje l 42 Vaxholm l 40 Österåker l 39 Upplands-Bro l 38 Salem l 34 Botkyrka l 31 Nynäshamn l 31
Ale Kungälv GÖTEBORGSREGIONEN Göteborg Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lerum l Öckerö Göteborg 68 Bollebygd Partille Mölndal l 58 Härryda Härryda l 50 Mölndal Kungsbacka l 40 Kungsbacka Partille l 39 Kungälv l 36 Lerum l 34 Ale l 28 Bollebygd l 24 Öckerö l 21
MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Malmö l 63 Lomma l 44 Lomma Vellinge l 39 Burlöv Staffanstorp Staffanstorp l 34 Malmö Burlöv l 33 Svedala Svedala l 26 Vellinge
Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 5 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden
Lågräntemiljön fortsätter och gapet mellan fastigheters avkastning och låneräntan tillsammans med en orolig start på börsåret gör att investeringsklimatet för fastigheter fortfarande är oerhört gynnsamt och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under 2015 har vi sett ett stigande intresse för investeringar i Sveriges större städer. I flera delmarknader är det bostadssegmentet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av offentliga säljare.
Trots en fortsatt mycket expansiv penningpolitik i flera länder blev Tillväxten i svensk ekonomi drivs till stor del av inhemsk efterfrågan 2015 ytterligare ett svagt år för den globala ekonomin. Återhämt- med investeringar främst inom bostadssektorn samt offentlig och ningen fortsätter men osäkerheten kring den underliggande styrkan privat konsumtion. Den statliga och kommunala konsumtionen ökar kvarstår. Orosmolnen avlöser varandra och en svag utveckling i tydligt till följd av den stora inströmningen av asylsökande. Flykting- tillväxtekonomierna gör att återhämtningen går långsamt. strömmen påverkar framför allt områdena boende, undervisning samt hälso- och sjukvård. Flyktinginvandringen väntas å andra sidan Konjunkturuppgången i Sverige är bred och till följd av den expansiva bidra till en högre efterfrågan i Sverige och ett ökat arbetskraftutbud. penningpolitiken är utvecklingen i svensk ekonomi fortsatt stark. De Antalet nya asylsökande har minskat kraftigt sedan nya regler införts offentliga finanserna är i grunden i gott skick och statsskulden är låg och det råder fortfarande stor osäkerhet om vilka effekter den ökade samtidigt som arbetslösheten sjunker och exporten ökar. Den starka flyktinginvandringen kommer att få på svensk ekonomi. inhemska efterfrågan och en fortsatt, om än svag, återhämtning i omvärlden medför att svensk BNP växer. Ökningen av den offentliga konsumtionen har också demografiska orsaker. Den växande befolkningen, med fler barn och en större Inflationen vill dock inte ta fart och svårigheter att nå sitt inflationsmål andel äldre, ökar behovet av vård, omsorg och skola. har föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder. I februari beslutade man att sänka reporäntan Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och arbetslöshe- ytterligare till –0,50 procent. Samtidigt är beredskapen för fortsatta ten sjunker. Arbetsförmedlingens senaste arbetsgivarundersökning stödköp av statsobligationer hög. Riksbanken fortsätter därmed att av 10 000 arbetsställen i det privata näringslivet, och av samtliga bedriva en penningpolitik som är en av världens mest expansiva kommuner och landsting, visar att arbetsgivarnas framtidstro har trots att tillväxten ligger på en globalt sett hög nivå. En bestående stärkts och att företagen kommer fortsätta att öka antalet anställda lågräntemiljö bidrar till fortsatt stigande bostadspriser och ökande i ett gott tempo. Under 2016 beräknas antalet sysselsatta (16 – 64 skulder hos hushållen vilket ökar kraven på att vidta finanspolitiska år) öka med 68 000 personer för att öka med ytterligare 72 000 år åtgärder. 2017. Starka sysselsättningsökningar väntas inom såväl privat som offentlig tjänstesektor. Då befolkningen förväntas fortsätta öka snabbt kommer sysselsättningsgraden dock endast förändras marginellt. DEN SVENSKA EKONOMIN 2006 – 2016
% % Sedan 2008 svarar utrikes födda för hela befolknings- och arbets- 12 12 kraftstillväxten i yrkesaktiva åldrar 16-64 år medan inrikes födda i 10 10 8 8 yrkesaktiva åldrar minskar, en trend som kommer att fortsätta i flera 6 6 år. Deltagande i arbetskraften har ökat påtagligt och de närmaste 4 4 2 2 åren beräknas arbetskraften fortsätta att växa. Tillskottet kommer 0 0 -2 -2 helt från utrikes födda. År 2016 och 2017 beräknas arbetskraften -4 -4 -6 -6 öka med 42 000 respektive 60 000 personer. -8 -8
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Efterfrågan på arbetskraft är omfattande och sysselsättningen steg på bred front i ett såväl branschmässigt som geografiskt perspektiv. Relativt arbetslöshetstal Reporänta BNP Inflation (KPI) Under 2016 väntas en bred förstärkning av arbetsmarknaden och Arbetsförmedlingen bedömer att sysselsättningen kommer att växa
6 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 i samtliga län. De regionala skillnaderna förblir dock stora då stor- bostäder med 16,2 respektive 14,7 procent varav värdeutvecklingen stadsregionerna, i synnerhet Stockholms län, väntas visa en betydligt står för drygt 10 procent för båda fastighetstyperna. Direktinves- starkare sysselsättningsutveckling än övriga län. Under 2016 väntas teringar i fastigheter uppvisade således en högre avkastning än en särskilt god utveckling av antalet sysselsatta i framför allt Upp- aktiemarknaden generellt under 2015, 10,4 procent enligt SIXRX, sala och Östergötlands län. Samtidigt väntas en betydligt svagare och en nivå över aktiemarknadens genomsnittliga totalavkastning utveckling i Gävleborgs, Jämtlands och Dalarnas län. Jobbtillväxten under de senaste 10 åren om 12,3 procent. fortsätter därmed i hög grad att vara tätt knuten till den regionala Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkast- näringsstrukturen och befolkningsutvecklingen. ningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under De offentliga arbetsgivarna uppvisar även de expanderande verk- det senaste året har vi sett ett stigande intresse för investeringar i samheter, men med en större spännvidd mellan länen än bland Sveriges större städer. I flera av de större städerna noteras en omsätt- privata arbetsgivare. Särskilt expansiva verksamhetsplaner har de ning som överstiger 2 mdkr under 2015. I flera av dessa delmarkna- offentliga arbetsgivarna i Gotlands, Skånes och Västra Götalands der är det bostadssegmentet som dominerar investeringsintresset län. I Jämtlands och Södermanlands län är planerna betydligt mer med ett ökande inslag av offentliga säljare. I storstadsmarknaderna återhållsamma vilket dels kan kopplas till skillnader i ekonomiska dominerar kontor investeringsintresset med ungefär en tredjedel förutsättningar, dels till skillnader i den demografiska utvecklingen. av transaktionsvolymen. Pressade avkastningskrav tillsammans med en positiv utveckling på hyresmarknaden med få vakanser gör Från våren 2015 är nedgången i arbetslösheten tydlig och nedgången investeringar i nyproduktion av kontor attraktivt i våra storstäder. ökar alltmer. Bakom utvecklingen ligger en fortsatt god jobbtillväxt Tjänstesektorn växer på bekostnad av industrin och i tjänsteinriktade samtidigt som ökningen av arbetskraften tydligt understigit ökningen delmarknader växer behovet av kontor. Tillskottsbehovet tillsammans av sysselsättningen. Det betyder att arbetslösheten minskar tydligt med en utveckling mot ett aktivitetsbaserat arbetssätt leder i sin under 2016. Arbetslösheten i åldrarna 16 – 64 år beräknas uppgå tur till en moderniseringstrend med ett tillskott av nyproducerade, till 6,9 procent. För 2017 beräknas arbetslösheten till 6,6 procent. effektiva och flexibla kontorsytor. När fokus flyttas från kronor per Lågräntemiljön ger ett fortsatt mycket gynnsamt klimat för fastig- kvadratmeter till kronor per arbetsplats skapas en hyrespotential heter. Det låga ränteläget innebär ett mycket fördelaktigt gap mellan som driver hyresnivåerna uppåt. I framför allt Göteborg syns denna fastigheters avkastning och låneräntan vilket gör tillgångsslaget utveckling tydligt och för kontorshyror i nyproduktion noteras en oerhört attraktivt att investera i. Den volatila utvecklingen på börsen uppgång om 10 procent under året som gått. talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket Det stora investeringsintresset under senare år har inneburit att stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Transaktionsvolymen mycket krediter har allokerats till fastigheter. Kreditgivare upplevs under 2015 uppnår cirka 140 mdkr vilket är strax under nivån för nu som något mer selektiva vid utlåning till fastighetsinvesteringar 2014 men ändå en historiskt mycket god nivå. Bostäder, industri vilket indikerar att vikten i fastighetssegmentet kan vara nära taket för och kontor står vardera för en fjärdedel av transaktionsvolymen. några av bankerna. Fastighetsbolagens möjligheter att ta in kapital Investeringsintresset i handel och hotell ökar och vi ser en fortsatt via börsintroduktioner, nyemissioner, preferensaktie-emissioner, hög omsättningsvolym i segmentet samhällsfastigheter. obligationer eller traditionell belåning bedöms ändå sammantaget Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen vara fortsatt goda trots ett osäkert börsklimat. Förutsättningarna på fastighetsinvesteringar till cirka 14,1 procent under 2015, en för investeringar i fastigheter i Sverige är fortsatt goda och mycket uppgång med hela 6,0 procentenheter jämfört med föregående år. kapital söker investeringar i segmentet vilket borgar för ännu ett Värdeökningen stod för cirka 8,8 procent, den högsta noteringen gott fastighetsår. Den höga transaktionsvolymen under 2014 och sedan 2007. Totalavkastningen ligger betydligt högre än genomsnittet 2015 anses därmed ha goda förutsättningar att hållas uppe även för de senaste tio åren. Högst totalavkastning uppvisar kontor och under 2016.
TOTALAVKASTNING TOTALAVKASTNING % % 60 60
40 40
Butiker 20 20 Kontor 0 0 Industrier Bostäder -20 -20 Alla fastigheter -40 -40 SIXRX 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 7 Hållbart fastighetsägande
Hållbar utveckling förutsätter långsiktighet och helhetssyn. Hållbart fastighetsägande är därmed ett delat ansvar mellan de huvudmän som svarar för förutsättningar och funktioner i fastighetens omgivning. Det är också ett delat ansvar fastighetsägare emellan samt mellan fastighetsägaren och hyresgästen eller kunden. Stort fokus har under senare år lagts vid certifiering av olika slag vid nyproduktion. Det är givetvis positivt, men nyproduktion avser endast en bråkdel av beståndet. För ett verkligt hållbart fastighetsägande och tillvaratagande av den värdepotential som finns i det måste fokus riktas på åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet och på förutsättningar och system som leder till förändrade beteenden och hållbarhet i den löpande förvaltningen.
Fastighetsvärdering handlar om att värdera en fastighets attraktivitet Miljöklassning och certifiering av byggnader utifrån byggnadsteknik relativt andra fastigheter och att värdera dess långsiktiga kassaflöde har funnits sedan början av 1990-talet då brittiska BREEAM utveck- och avkastningspotential. Som Sveriges största fastighetsvärderare lades (Building Research Establishment Environmental Assessment får vi inte sällan frågan om hur miljöcertifiering av en byggnad påver- Method). Idéerna spred sig snabbt och ett internationellt samarbete kar dess fastighetsvärde. Ur ett attraktivitetsperspektiv har givetvis startade för att nå en gemensam standard för miljöklassningar. Detta en certifiering eller grön stämpel ett värde. Det finns allt fler exempel lyckades dock inte utan istället har olika certifieringsmodeller utveck- på upphandlingar och förfrågningar där en viss miljöklassning är lats och idag finns hundratals olika metoder. I Sverige har vi ett flertal en förutsättning för att förhyrning ska vara aktuellt. Hållbarhetskrav möjliga system när det gäller certifiering av byggnader och det finns drivs allt mer och oftare på av hyresgäster som vill agera hållbart också internationella system som används i Sverige. BREEAM är det och sitta i gröna fastigheter. i särklass största systemet med över 200 000 certifierade byggnader i dagsläget. Först 1998 lanserades den amerikanska motsvarigheten Den miljömässiga prestandan och byggnadens miljöklassning utgör till det brittiska systemet, LEED (Leadership in Energy and Environ- ett ”mjukt värde”, vilket är utmanande att kvantifiera betalningsviljan mental Design) som är anpassat för amerikanska standarder och för. Problematiken ligger till stor del i att certifiering hittills har skett förhållanden. Inom EU finns certifieringssystemet GreenBuilding som främst i nyproducerade fastigheter, vilka utgör en bråkdel av det till skillnad från flera andra system bara bedömer energianvänd- befintliga fastighetsbeståndet. Miljömärkta byggnader har således i ningen. Miljöbyggnad är ett resultat av Boverkets Bygga-Bo-Dialogen mångt och mycket blivit synonymt med nyproducerade byggnader. som nu administreras av Sweden Green Building Council. Miljöstatus Ett antal studier har utförts i syfte att kvantifiera värdet av certifieringar, för Byggnader är ett system för hållbarhetsarbete med det befintliga men det har visat sig svårt att separera det miljömässiga premiumet byggnadsbeståndet i Sverige. Det finns även Svanen-märkning av från ”nyproduktionspremiumet” som helhet. Urvalet av nyproduce- byggnader som innebär att byggnaden måste uppfylla ett antal rade kontorsbyggnader utan miljöklassning blir alltså allt mindre, bestämda energi-, miljö-, funktions- och kvalitetskrav. samtidigt som miljöklassade byggnader i det äldre beståndet är få, vilket försvårar en kvantitativ analys. Å ena sidan sker i stort sett all Ett hållbart fastighetsägande handlar dock inte om att bara märka nyproduktion i nuläget utifrån någon av de befintliga certifieringssys- om fastigheterna och få en ”grön stämpel” utan det gäller också temens kravspecifikationer. Då i princip all nyproduktion sker utifrån för fastighetsägaren att skapa förutsättningar och system som något av de befintliga certifieringssystemens kravspecifikationer löpande och momentant kommunicerar driftresultatet utifrån ett visst bedöms värdet av en grön stämpel som relativt litet. Å andra sidan agerande i det dagliga användandet av byggnaden. Det faktum att bedöms det rimligen vara en negativ värdepåverkan, om dock väldigt energianvändningen i våra byggnader står för 40 procent av landets svår att kvantifiera, vid ”icke hållbar” nyproduktion. Certifiering har totala energianvändning torde innebära att en stor värdepotential i princip blivit en ”hygienfaktor” för att vara konkurrenskraftig både ligger i den löpande förvaltningen och i det hållbara användandet på investeringsmarknaden och på hyresmarknaden vid nyproduk- av byggnader. Genom åtgärder som leder till minskning av den tion. Om miljöklassningar skulle komma att bli en hygienfaktor även långsiktiga resursförbrukningen och genom att medvetandegöra för hyresgästerna i allt större omfattning, skulle givetvis en tydlig hyresgästernas förbrukning eller driftresultat kan fastighetsägaren värdepåverkan av certifiering i sig kunna skönjas. förändra hyresgästernas beteenden. På så sätt jobbar fastighets- ägare och hyresgäst tillsammans för att skapa hållbara värden
8 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Sopsugstation i Stora Ursvik i Sundbyberg. Foto: Mikael Levander
över tid. Hållbarhet i driften av en byggnad och att leva upp till Stockholms stads forum för hållbara fastigheter bildades 2014 och de krav som ställs löpande är en förutsättning för hållbart fastig- är ett annat exempel på ett samarbete kring hållbarhetsfrågor, i hetsägande. Därmed blir hållbarhetsarbetet ett samverkansprojekt detta fall mellan Stockholms stad och 18 privata fastighetsägare mellan fastighetsägaren och hyresgästen. Uppföljningssystem för och fastighetsförvaltare. Samarbetet syftar till att sätta ökat fokus att medvetandegöra goda och dåliga handlingar utifrån ett håll- på det hållbarhetsarbete som avser åtgärder för bättre miljö och barhetsperspektiv blir en framgångsfaktor. Det kan vara allt från energieffektivisering i det befintliga fastighetsbeståndet i Stockholm. displayer som gör tumme upp eller tavlor som går i grönt när du Forumet har bildats utifrån insikten att utvecklingen mot hållbara agerar hållbarhetsvänligt till gröna hyresavtal med olika ”hyrestillägg” fastigheter förutsätter god samverkan, mellan olika fastighetsägare, eller avgifter vid ett hållbarhetsovänligt agerande eller brott mot upp- med hyresgäster och med staden. En utmaning som nämns är att ställda hållbarhetskriterier. Castellum är en av fastighetsbranschens hitta system för finansiering och debitering av anläggningar och största aktörer och hållbarhetstanken är en stor och väsentlig del i tjänster utanför den egna fastigheten. Delningstanken är central bolagets utvecklingsarbete. Idag är 114 av Castellums fastigheter utifrån ett hållbarhetsperspektiv och att arbeta fram affärsmodeller miljöcertifierade vilket motsvarar cirka 20 procent av beståndet. som ger incitament att finansiera ”nya” kollektiva varor eller miljöer i Castellums målsättning är att all nyproduktion ska ske utifrån cer- staden som alla kan ta del av är en central utmaning att lösa. tifieringskrav samt att ombyggnader så långt som möjligt ska syfta Det är i dagsläget svårt att fastställa att den direkta värdepåverkan till att samtliga fastigheter så småningom ska kunna certifieras. För av en certifiering är annat än marginell. Det är dock fullt tänkbart att utveckla samverkan med kunderna tecknas gröna hyresavtal i att såväl hyresnivå som avkastningskrav i närtid kan komma att ökande omfattning. påverkas väsentligt. Den stora värdepotentialen torde ligga i den I ett vidare perspektiv blir hållbarhetsarbetet ett samverkansprojekt löpande förvaltningen och i det hållbara användandet av byggna- mellan branschens alla aktörer, fastighetsägare emellan och mellan der och anläggningar inom fastigheten och delat med omgivande fastighetsägare och staden samt mellan fastighetsföretaget, leve- bebyggelse vilket sätter fokus på åtgärder och system som dels rantörer och forskning. Akademiska Hus är ett av Sveriges ledande skapar förutsättningar för och dels leder till ett hållbart användande fastighetsbolag vad gäller hållbarhetsarbete med högt ställda hållbar- av byggnader och anläggningar. Det i sin tur kommer att påverka hetsmål och ett dagligt samarbete med kunderna kring hållbarhetsi- såväl kassaflödet och avkastningspotentialen som attraktiviteten nitiativ. Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att samarbeta med relativt en bostad eller lokal vars egenskaper och system varken har sina kunder kring hållbarhet och tillsammans med kunderna enas förutsättningar eller uppmuntrar dig som hyresgäst eller nyttjare att om gemensamma initiativ som engagerar båda parter. Syftet är att agera hållbarhetsvänligt. skapa engagemang och synlighet kring hållbarhetsfrågor och koppla samman lärosätenas kunskaper med ambitionen att ligga i framkant. Samarbetet ska bland annat leda till bolagets måluppfyllelse om att minska mängden köpt energi med 50 procent till 2025.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 9 Staden bär ansvaret för en hållbar framtid
I syfte att redogöra för begreppet hållbar stadsutveckling och hur branschen jobbar med frågan har tre arkitekter från tre av Sveriges ledande arkitektkontor intervjuats. Anna Öhlin (White), Stellan Fryxell (Tengbom) och Ulrika Bergström (Nyréns Arkitektkontor) har även fått svara på vilka framgångsfaktorerna är för att skapa en hållbar stadsdel samt hur de ser på trender och framtiden för hållbar stadsutveckling.
Vad innebär hållbar stadsutveckling? Först och främst måste man där arkitekter, byggherrar, kommuner, planerare, fastighetsekono- bestämma sig för vad hållbar utveckling innebär. En klassisk definition mer och så vidare arbetar proaktivt tillsammans redan i ett tidigt är den som togs fram i Brundtlandrapporten från 1987 ”En hållbar skede. Just samarbete över disciplingränserna och en god dialog utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan är något som samtliga respondenter påtalar som mycket viktigt. att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa Från branschens sida efterfrågas samtidigt större detaljplaner och sina behov”. När man sedan sätter denna definition i ett urbant mer generella översiktsplaner för att möjliggöra snabbare processer sammanhang står det klart att det är många parametrar som ska vilket ställer än högre krav på samarbete. tas hänsyn till för att möjliggöra en hållbar stadsutveckling. Områden Samtidigt har medborgarkommunikation blivit allt viktigare i en som berörs är allt ifrån arkitektur och landskapsplanering till energi, samtid där både företag och människor är mer benägna att flytta byggmaterial, transport och avfallshantering. Men kanske framförallt; än någonsin tidigare. Förr flyttade människorna till jobben. Idag, i människan. En av de intervjuade menar att fokus på människan i den nya ekonomiska geografin, flyttar jobben dit människor helst vill staden är det enskilt viktigaste och vad det egentligen handlar om leva. Dagens unga är allt mer livsstilsfokuserade och söker urbana är att skapa platser där människor trivs. Den svåra frågeställningen kvalitéer samtidigt som de tjänstedrivna arbetstillfällena inte är, likt är vad de kommer att efterfråga i framtiden. Kommer de att trivas dåtidens industrier, beroende av geografi och transportleder i samma på samma platser och i samma tillvaro då som nu? utsträckning. Rätt stad har blivit viktigare än rätt jobb och företagen Urbaniseringen är vår tids stora folkvandring och allt tyder på att den får snällt följa efter. bara har börjat. I dag bor över hälften av världens invånare i urbana Konsekvensen av mer generella planer som kan ändras och anpas- områden och år 2050 väntas andelen ha ökat till 70 procent. 70 pro- sas över tid och en befolkning som allt mer sätter sin egen agenda cent av den framtida befolkningstillväxten i Sverige kommer att ske i över var de ska bo och verka gör att behovet av en god medbor- de tre storstadslänen. Fram till 2040 beräknas befolkningsmängden gardialog ökar allt mer och kommer vara direkt avgörande för vilka i storstadslänen uppgå till cirka 6,7 miljoner invånare, en ökning med städer som når och inte når framgång. cirka 1,6 miljoner invånare. Städerna står även för över 70 procent av de globala koldioxidutsläppen. Samtidigt är det utmaningarna i Ett av de främsta exemplen på modern och hållbar stadsutveckling stadsmiljö som i huvudsak leder till innovationer och att nya idéer är Frihamnsprojektet i Göteborg som just nu planeras för fullt. Här skapas vilket driver utvecklingen framåt. Enligt respondenterna kan har White tillsammans med holländska West8 varit en del i arbetet inte städernas roll i hållbarhetsarbetet nog understrykas. Hållbar med att utveckla den centrala Älvstaden i Göteborg. Frihamnen utveckling är helt enkelt mer relevant än någonsin och det är upp är från början Göteborgs innersta hamn men brukas idag snarare till stadens innevånare och ”beslutsfattare” att sätta sig i förarsätet. som ett eventområde med scener och racingbana samt lager och stora ytor för upplag. Tanken är här att bygga en helt ny stadsdel Vad gör en stad framgångsrik över tid utifrån ett hållbarhetsper- från grunden, innehållandes samtliga ingredienser för en modern spektiv? Och hur får man människor att vilja stanna, verka och bo i och blandad innerstad i form av bostäder, arbetsplatser, handel staden? Det är dessa frågor planerare och arkitekter söker svaren på och kultur. På sikt ska cirka 15 000 människor bo och lika många när man planerar för den hållbara staden. Från att från början främst ha sin arbetsplats i Frihamnen. Kommunens mål är att Frihamnen handlat om de ekologiska aspekterna har begreppet hållbarhet, enligt ska bli en förebild för hållbar stadsutveckling och förverkliga de en av de intervjuade, allt tydligare breddats och innefattar nu även höga ambitioner avseende hållbarhet som Göteborgs Stad och sociala och ekonomiska aspekter. Detta har resulterat i en allt bredare dess samarbetspartners formulerat varför följande inriktningsmål frågeställning vilket gör dagens processer än mer komplexa. För att tagits fram. möta den ökade komplexiteten krävs multidisciplinära arbetsgrupper
10 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Frihamnen i Göteborg. Arkitekt / källa: White / Göteborgs Stad
INRIKTNINGSMÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING hållbarhetstänk som genomsyrat branschen under senare år med n Frihamnen är den del av innerstaden där det mångkulturella en uppsjö av miljöcertifieringssystem som används för enskilda och blandade Göteborg blir synligt byggnader. I ett certifieringssystem för hållbar stadsutveckling finns nycklarna som kan underlätta en bred samverkan mellan n Frihamnen stärker sammanhållningen mellan göteborgare olika aktörer redan från ett tidigt skede i processen. Här finns även n Frihamnen utvecklas med normbrytande mobilitet och verktygen för att få till en god och demokratisk medborgardialog kommunikationer som hjälper till att öka delaktigheten och engagemanget kring en framtida stadsomvandling. Förhoppningsvis kan en certifiering av en n Frihamnens resurser är multifunktionella, flexibla och stadsdel även skapa incitament hos byggherrar och kommuner som samutnyttjas fullt ut ges möjligheten att visa på vilka kvalitéer de tillfört och på så sätt n Frihamnen siktar på att bli en klimatneutral del av innerstaden skapa värde, på samma sätt som många aktörer varit duktiga på att framhålla sina miljöcertifieringar för sina enskilda byggnader. En av n Frihamnens hälsosamma stadsmiljö bidrar till att människor mår bra respondenterna beskriver en certifiering som ett enkelt och konkret n Frihamnen utvecklas i delaktighet och skapar tillit för sätt att kommunicera fram vilka värden en hållbar stadsutveckling stadsutvecklingen kan skapa och tror att vi kommer få se mer av det i framtiden. n Frihamnens utveckling driver en diversifierad arbetsmarknad En möjlig väg att gå är att använda sig av ett poängsystem som det med nya tjänster, funktioner och samarbeten NAI Svefa tagit fram i samarbete med Upplands Väsby kommun i samband med utvecklingen av Väsby Labs. Syftet med poängsyste- n Frihamnen är den plats i innerstaden där barn och unga kan met är att koppla kvalitéer i utbyggnaden av ett område till ett rörligt vistas och verka på sina egna villkor markpris och på så sätt skapa ekonomiska incitament för byggherrar n Frihamnen är tillgängligt för alla med fysiska kopplingar och och exploatörer att bidra till kvalitéer som eftersträvas enligt Väsby starka band till stadens olika delar Labs. De tre klasser som går att uppnå är Guld, Silver och Brons där Guld ger den största premien medan Brons utgör skallkrav. Denna n Frihamnens utveckling tar avstamp i den historiska identiteten premie utfaller sedan i form av ett förmånligare byggrättspris på upp Målen är brett formulerade och inkluderar såväl ekologiska som till 1 000 kronor per kvadratmeter ljus BTA. Premien bedöms utifrån sociala och ekonomiska aspekter. Det finns ett tydligt fokus på hur fem fokuspunkter; stadsmässighet, samarbete, innovation, parkering Frihamnen som stadsdel ska bidra till Göteborg som helhet och och lokaler. Ett liknande system skulle enkelt kunna användas som utgöra en brygga mellan såväl olika samhällsgrupper som mellan styrkort av till exempel en kommun som önskar höja sina ambitioner stadens olika delar. avseende hållbar stadsutveckling.
Enligt respondenterna går arbetet med hållbarhetsfrågor framåt, Oavsett om hållbarhetscertifieringar eller poängsystem är vägen men det borde kunna gå snabbare. För att öka takten behövs något framåt så verkar branschen i vilket fall vara överens om att intres- som kan förenkla och ge struktur till processen samt incitament för set för hållbar stadsutveckling kommer att öka i framtiden, om än att motivera hållbart tänkande. En väg att gå är ökat fokus på håll- med en förhoppning om att behovet av ett begrepp likt ”hållbar barhetscertifieringssystem. Hållbarhetscertifiering av hela stadsdelar stadsutveckling” slutligen spelar ut sin roll och blir den självklarhet är ett relativt nytt grepp men ett naturlig steg i utvecklingen av det det borde vara när vi bygger framtidens städer.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 11 Hållbar stadsutveckling
En hållbar utveckling innebär att tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina. I en global konkurrens mellan länder och städer i en komplex miljö med många olika intressenter och i en nutid med akut bostadsbrist krävs nytänkande för att skapa en långsiktigt hållbar stadsbyggnad. Det gäller att tidigt identifiera förutsättningarna och planera utifrån ekologiska, sociala, ekomiska och kulturella aspekter med fokus på genomförbarhet. Stadsbyggnadsprocessen sträcker sig över lång tid med många aktörer som berörs. Kom- munerna har möjligheter att skapa förutsättningar för en hållbar utveckling genom att bedriva en aktiv markpolitik, ta fram strategier och styra stadsbyggandet. En viktig del av processen är även samverkan med marknadens aktörer.
Global konkurrens skapar, utmanar och ställer krav på städer och stadens långsiktiga mål och fånga upp de utmaningar samhället regioners utveckling. Det finns goda möjligheter för kommuner står inför. För en hållbar utveckling måste beslut tas utifrån ett längre som aktivt planerar för hållbar utveckling, att positionera sig för att tidsperspektiv och styra mot vad som är hållbart. En helhetssyn attrahera verksamheter och människor. Samtidigt råder obalans för samhällets behov, förutsättningar och problem behövs utifrån mellan flera faktorer, bland annat brist på bostäder, i huvudsak i insikten att det som är bra för invånarna och miljön, är långsiktigt storstadsregionerna, vilket leder till att företag som expanderar bra även för ekonomin. får svårt att rekrytera människor. Utmaningen ligger i att stimulera Under hösten 2015 har NAI Svefa, på uppdrag av SKL, Sveriges bostadsbyggandet och effektivisera plan- och byggprocesserna Kommuner och Landsting samtalat med ett antal kommuner med men utan för kraftiga inskränkningar i den demokratiska processen vitt skilda förutsättningar om hur de arbetar för att bedriva en aktiv eller genom att helt nedprioritera andra viktiga delar i en hållbar markpolitik. Alla kommuner som vi har träffat har arbetat aktivt med stadsutveckling, så som integration och långsiktig ekonomisk balans. att förvärva och utveckla det kommunala markinnehavet. Hos kom- Stadsutvecklingen ska tillgodose dagens behov men får inte äventyra munerna har förutsättningarna skiljt sig åt, men gemensamt för deras kommande generationers möjligheter att tillgodose sina samlade agerande är att de arbetat brett. Istället för att fokusera enbart på framtida behov. sin traditionella roll i utvecklingsprojekt frågar de sig vad som krävs Tillväxt är en drivkraft för städers utveckling. För att skapa förutsätt- av kommunen för att nå målet. De faktorer för en framgångsrik ningar för tillväxt krävs en aktiv och strategisk stadsplanering och samhällsbyggnadsprocess som vi kunnat se är att kommunerna för att utveckla hållbara städer krävs långsiktiga investeringar. Att gör långsiktiga åtaganden och utgår från ett samhällsekonomiskt utveckla en hållbar stad ger konkurrensfördelar och skapar värden perspektiv. Den långsiktiga ekonomin blir därigenom överordnad för alla intressenter på platsen. Det gäller att tidigt identifiera förut- den sista kronan i varje enskild affär. Genom lyhördhet mot mark- sättningarna och planera utifrån ekologiska, sociala, ekonomiska och naden och medborgarna ges möjlighet att ge förutsättning för rätt kulturella aspekter med fokus på genomförbarhet. För ett kunskaps- projekt i rätt lägen. Slutligen visar också alla kommuner prov på intensivt och innovativt land som Sverige ska det vara en självklarhet nytänkande i processer och ett proaktivt agerande där de agerar att investera i en hållbar utveckling. Att stadsutveckla med en tydlig utifrån möjligheten att påverka utvecklingen av samhället snarare än hållbarhetsprofil är en process över lång tid. Förutsättningar kan att reaktivt kontrollera den. under resans gång ändras på grund av politiska beslut, marknaden Själva samhällsbyggnadsprocessen och tillämpningen av de regler eller ekonomiska förutsättningar. Detta kräver en sammanhållen och lagar vi har bör alltså ställas i centrum. Istället för att enbart process och omfattar organisation, samverkan, engagemang och fokusera på eventuella brister i lagstiftning bör processerna utvecklas. delaktighet. Hållbarhetstänkandet måste därför genomsyra och Genom att i tidigt skede analysera alla inblandade parters målbild, vara en naturlig del av hela samhällsbyggnadsprocessen från över- behov och engagemang ges möjlighet till effektivare processer och gripande nivå till genomförande och utvärdering. bättre förutsättningar att möta bostadsbristen. Här krävs samverkan Genom en aktiv markpolitik och markanvisningsstrategi går det att mellan alla inblandade aktörer; stat, kommun och marknad för att skapa strategiskt viktiga förutsättningar för en hållbar stadsbygg- öka förståelsen för varandras drivkrafter och att man kan dra nytta nad. Strategin och de markpolitiska processerna måste utgå från av varandras kompetens.
12 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Genom markanvisningar kan kommunerna också påverka möjlig- för kommunens markanvisningsstrategi bör vara stadens långsik- heterna att skapa attraktiva, hållbara städer. Alla kommuner som tiga vision, eftersom syftet med markanvisningen och efterföljande genomför markanvisningar är enligt lag ålagda att anta riktlinjer för plan- och byggprocess är att utveckla staden. På så sätt är det markanvisningar och för exploateringsavtal. Riktlinjerna för mark- enkelt att argumentera för att en markanvisningsstrategi som utgår anvisningar ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål från förutsättningen om ett hållbart samhällsbyggande också är för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, ekonomiskt hållbar. handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar Hållbarhetstanken måste med samma logiska följd genomsyra alla samt principer för markprissättning. delprocesser i samhällsbyggnadsprocessen. Det går inte att fokusera Metoderna för markanvisning som praktiseras av kommuner skiljer på enskilda aktiviter inom hållbarhet. Genom att hitta effektiva arbets- sig åt. Medan direktanvisning är relativt vanligt förekommande i till processer i kommunens myndighetsutövning, skapa delaktighet och exempel Stockholm, har Malmö Stad som policy att markanvisning dialog med berörda invånare och övriga aktörer, verka värdeskapande för bostäder normalt bör ske efter ett jämförelseförfarande. Beroende för både mjuka och hårda värden samt säkerställa genomförbarhet på situation och plats kan olika modeller lämpa sig. Grundläggande läggs grunden för att uppnå ett framgångsrikt resultat.
Inre hamnen i Norrköping. Illustratör / källa: Erik Telldén / Norrköpings kommun
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 13 Stockholm 92
Jonas Åkerberg [email protected]
Det stora trycket på bostadsmarknaden gör att förtätning och omvandling av olika lokalslag till bostäder blir allt vanligare. En ny ägare i centrala Stockholm är Klövern som förvärvar vid Centralstationen. Aktiviteten i de nya stadsdelarna Arenastaden och Hagastaden är stor.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Stockholm hör 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 Einar Mattsson, HSB, Ikano, Olov Lindgren och SKB. Allmännyttan i Stockholm ska satsa drygt 3 mdkr på nyproduktion av hyresrätter Index 92 91 91 91 92 under 2016, en satsning som förväntas resultera i 1 500 byggstartade Placering 1 1 1 1 1 lägenheter under året. En detaljplan har vunnit laga kraft som möjlig- gör för 750 studentbostäder på Lappkärsberget vid Stockholms MARKNADSDATA MARS 2016 universitet. De nya bostäderna ska komma till genom förtätning av
SSSB:s mark i området. Byggstart beräknas till i början av nästa år. Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Parkeringsbolaget Green Park vill omvandla tre av sina parkeringshus KONTOR i Skarpnäck till bostäder. Totalt 80 parkeringsplatser skulle försvinna AA-läge 3 800 – 5 400 4,00 – 4,75 55 000 – 100 000 för att istället ge plats åt 230 mindre lägenheter. Det kommer att krävas en ny detaljplan för att exploateringen ska kunna påbörjas. A-läge 2 200 – 4 300 4,50 – 5,75 40 000 – 69 000 Fastighetsbolaget SIG Invest förvärvade under hösten två fastigheter B-läge 1 600 – 3 200 5,25 – 6,75 20 000 – 40 000 med totalt 153 lägenheter i Rågsved i södra Stockholm. Värdet bedöms till 171 mkr vilket motsvarar cirka 29 800 kr/kvm. C-läge 900 – 2 400 5,50 – 7,75 9 000 – 25 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER BUTIKER AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan hör till AA-läge 2 000 – 18 000 4,00 – 6,00 70 000 – 160 000 de stora kommersiella fastighetsägarna i Stockholm. I februari för- värvade Klövern tomträtten till Orgelpipan 4 i centrala Stockholm. A-läge 1 500 – 8 000 4,75 – 6,50 42 000 – 105 000 Köpeskillingen uppgick till 340 mkr. Den uthyrbara lokalarean uppgår B-läge 900 – 4 500 5,50 – 7,50 26 000 – 47 000 till cirka 4 500 kvadratmeter med ett hyresvärde om 19 mkr vilket ger en bedömd direktavkastning om cirka 4 procent. Fastigheten C-läge 700 – 2 000 6,25 – 7,75 10 000 – 25 000 avses vidareutvecklas till en modern kontors- och butiksfastighet. INDUSTRI Förvärvet är Klöverns första i centrala Stockholm. Brostaden förvär- vade i december projektet Torsplan 2 i Hagastaden för cirka 1,6 A-läge 700 – 1 300 6,00 – 8,25 5 500 – 13 000 mdkr. Säljare var NCC. Projektet omfattar cirka 23 000 kvadratme- B-läge 600 – 850 6,50 – 8,25 5 000 – 8 500 ter, huvudsakligen kontor. Fullt uthyrd beräknas hyresintäkterna uppgå till cirka 76 mkr. I slutet av 2015 invigdes Sveriges och C-läge 550 – 850 6,75 – 8,50 3 500 – 6 500 Nordens största köpcentrum. Gallerian, som har en uthyrbar area om drygt 100 000 kvadratmeter butiks- och restauranglokaler, BOSTÄDER lockade på mindre än en månad över en miljon besökare. AA-läge 1 425 – 2 450 1,25 – 3,75 23 000 – 55 000
A-läge 1 250 – 2 400 1,25 – 3,75 22 000 – 50 000
B-läge 1 100 – 1 800 3,00 – 5,00 14 000 – 38 000
C-läge 1 100 – 1 600 4,25 – 5,75 8 500 – 30 000
14 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna hör Akademiska Hus, Fabege, Hemsö, Jernhu- Brostaden (Castellum), Corem, FastPartner, Klövern och Sagax är sen och SISAB. I slutet av 2015 förvärvade Heba ett äldreboende några av de stora ägarna inom segmentet. I Smista Allé uppför Bro- i Farsta omfattande cirka 5 800 kvadratmeter till ett underliggande staden en bilförsäljningsanläggning för Lexus Stockholm. Byggnaden fastighetsvärde om 254 mkr. Hyresgäst är Vardaga som har tecknat omfattar 2 500 kvadratmeter och inflyttning ska ske i slutet av 2016. ett 15-årigt hyresavtal till en årshyra om 12,1 mkr. Innan årsskiftet Hyresgäst är Bilia Center Stockholm som tecknat ett 12-årsavtal. gick startskottet för Campus Albano, ett vetenskapligt nav som ska FastPartner har av Brostaden förvärvat en portfölj bestående av elva binda samman Stockholms universitet och KTH. När Campus Albano fastigheter i Stockholm. Den uthyrbara arean uppgår totalt till cirka står färdigt kommer det att omfatta cirka 100 000 kvadratmeter 88 500 kvadratmeter fördelat på kontor, lager och handel. Det årliga nya universitetslokaler och ge plats åt cirka 15 000 studenter och hyresvärdet för portföljen är cirka 136 mkr. Köpeskillingen uppgick till forskare. 822 mkr. Byggnaderna i Slakthusområdet ska omvandlas till förmån för bostäder och kontor. Som ersättning till dessa lokaler planeras det för ett nytt livsmedelscentrum i Larsboda industriområde som omfattar lokaler om cirka 35 000 kvadratmeter dit verksamheter från Slakthusområdet ska kunna flytta.
I FOKUS
Stockholm har som mål att bygga 140 000 bostäder till 2030. I de stadsdelar som byggts de senaste åren har hållbar- het lyfts fram i planeringen. I Norra Djurgårdsstaden har ambitionen varit att bebyggelsen ska vara världsledande i energi och miljöteknik. Inom Norra Djurgårdsstaden Innovation, ett samarbetsprojekt kring hållbar stadsutveckling, har utvecklingsprojektet C/O City arbetat med att kvantifiera och värdera de ekologiska, ekonomiska och sociala nyttorna med ekosystemtjänster som exempelvis gröna tak. Genom markanvisningstävlingar har staden ställt krav på förslag på Oskar Phil energieffektiva och ekologiskt hållbara byggnader. Hållbarhetsdialoger har förts med byggherregrupper och boende. Bland annat har en innovationstävling genomförts för att få förslag på hur solenergi kan integreras i gatu- och parkmiljön. I ett av kvarteren i Norra Djurgårdsstaden har Reinhold Gustafsson uppfört ett hyreshus med en geoenergilösning där solvärme samlas in i vattenslingor under sedumtak och sedan lagras i berggrunden för att användas under vintern. Samtidigt som de nya miljöprofilerade stadsdelarna växer fram, växer även befolkningen kraftigt i de mer utsatta delarna av staden vilket innebär en uppenbar risk för ökad polarisering på bostadsmarknaden. Ett sätt att försöka hantera detta är att utöver klimat och ekologi även inrymma sociala och ekonomiska frågor i begreppet hållbarhet. I stadens markanvisningspolicy anges numera att en av exploateringskontorets uppgifter är att arbeta för en socialt hållbar användning av stadens mark.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Brist på investeringsobjekt har lett till att köpare söker sig Totalt 36,9 Mdkr Totalt 42,8 Mdkr till regionstäder, något som resulterade i en relativt blyg- Industri 2,7 Mdkr Industri 3,9 Mdkr Special 1,4 Mdkr Special 3,5 Mdkr Mark & övrigt sam transaktionsvolym 2015 för Stockholm. Bostäder Bostäder Mark & övrigt 1,9 Mdkr Bostäder 5,5 Mdkr 2,1 Mdkr är fortfarande attraktiva investeringar, men likt 2014 har 6,0 Mdkr handel, kontor och hotell dominerat marknaden. De två största affärerna 2015 utgjordes av Brittiska Grosvenor Lokaler Lokaler 25,3 Mdkr 27,1 Mdkr Fund Managements förvärv av Skärholmen Centrum från Royal Bank of Scotland samt AMF:s förvärv av Fatburen på Södermalm från tyska Aareal Bank AG.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Uarda 5 Kontor feb -16 2 257 000 44 000 Fabege Union Investment Real Estate GmbH
2 Fatbursjön 10 Kontor dec -15 3 060 000 46 000 Aareal Bank AG AMF Fastigheter
3 Sjökonungen 1 Bostäder dec -15 76 500 1 570 Privatpersoner Anders Ivarsson AB
4 Brahelund 2 Kontor sep -15 1 350 000 * 43 800 Commerz Real Areim Fond II
5 Stora Mans 1 Skola aug -15 200 000 7 580 NewCap Oscar Properties
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 15 Göteborg 68
Erik Norrman [email protected]
I Göteborg råder det för närvarande hög aktivitet på projektmarknaden runt om i staden, både vad avser infrastruk- turprojekt, nya bostäder och kommersiella ytor. Många av projekten har stadens 400-års jubileum år 2021 som mål/ katalysator. Transaktionsmarknaden är fortsatt stark inom samtliga segment.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. Under 2015 noterades, till skillnad från 2014, ett flertal större Index 68 65 64 62 64 bostadsaffärer. I oktober förvärvade Göteborgs stads bostads- Placering 2 2 2 2 2 aktiebolag ett miljonprogramsbestånd om 890 lägenheter i Hjällbo från D. Carnegie. Köpeskillingen landade på 493 mkr, motsvarande MARKNADSDATA MARS 2016 cirka 7 600 kr/kvm. Direktavkastningen för köpet bedöms till cirka Hyra Direktavkastning Bedömda värden 5,25 procent. Den stora efterfrågan på investerarmarknaden har lett kr/kvm % kr/kvm till nedjusterade avkastningskrav under året både vad avser bostäder KONTOR i bästa läge men också bostäder i mer sekundära lägen. Intresset för AA-läge 1 700 – 2 900 4,25 – 5,75 25 000 – 55 000 att ombilda till bostadsrätt bedöms ha ökat till följd av den kraftiga A-läge 1 400 – 2 500 4,75 – 5,75 18 000 – 45 000 prisuppgången, upp mot 20 procent, på bostadsrättsmarknaden under 2015. På hyresmarknaden är det mer turbulent än någonsin B-läge 1 000 – 2 200 5,50 – 6,50 13 000 – 35 000 då Fastighetsägarna i hyresförhandlingarna med Hyresgästföreningen C-läge 650 – 1 600 6,50 – 8,25 6 000 – 20 000 om 2016 års hyror i skrivande stund har strandat förhandlingarna för 43 000 hushåll. BUTIKER
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER AA-läge 4 000 – 11 000 4,25 – 5,25 40 000 – 100 000 Balder, Eklandia (Castellum), Platzer, Skandia Fastigheter, Vasakronan A-läge 1 500 – 7 500 4,50 – 6,25 20 000 – 75 000 och Wallenstam är stora kommersiella fastighetsägare i Göteborg. Under det senaste året har konkurrensen på marknaden ökat. Befint- B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 30 000 liga aktörer har ökat sina innehav och nya aktörer har investerat. C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,50 2 500 – 15 000 Några att nämna är Atrium Ljungberg, Kungsleden, Klövern och
Skandia Fastigheter som samtliga avser att förstärka sina portföljer INDUSTRI i staden. De internationella aktörerna är relativt få och kommer ofta A-läge 475 – 1 100 6,25 – 8,25 6 000 – 14 000 in på marknaden genom rikstäckande portföljaffärer och då främst handel och logistik. Hyresmarknaden för kontor är fortsatt stark med B-läge 475 – 1 000 6,75 – 8,50 5 000 – 8 000 rekordlåga vakansgrader. Detta trots ett ökat tillskott av nya lokaler C-läge 425 – 700 7,50 – 8,75 3 000 – 7 000 under året. Göteborg står inför stora utmaningar framöver med ett flertal större projekt runt om i staden. Fram till 2019 uppskattas BOSTÄDER cirka 230 000 kvadratmeter ny kontorsyta komma ut på markna- AA-läge 1 150 – 1 750 2,00 – 3,50 25 000 – 45 000 den. Huvuddelen väntas kring 2019 vilket sannolikt kommer att få konsekvenser för den befintliga kontorsstocken, främst de objekt A-läge 1 100 – 1 700 2,25 – 3,75 20 000 – 40 000 som uppfördes under 80-90-talet. B-läge 1 050 – 1 675 3,00 – 5,25 15 000 – 35 000
C-läge 975 – 1 450 4,50 – 6,00 7 000 – 17 000
16 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Chalmers- Balder, Eklandia (Castellum), Geely, Platzer, Volvo och SKF är stora fastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och privata ägare av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Markna- Wallenstam. Projektet ”Vision 2020 – Medicinareberget”, ett life- den för industri- och lagerfastigheter har stärkts ytterligare under science kluster vid Sahlgrenska universitetssjukhuset och Göteborgs det senaste året och för segmentet logistikfastigheter så befäster universitet, fortlöper. Virtartes, ett projektutvecklingsbolag bildat av Göteborg sin förstaplats som Sveriges bästa logistikläge. Volvo och Hemsö och Sveanor, har fått en markanvisning på cirka 80 000 deras underleverantörer går mycket starkt vilket är positivt även kvadratmeter i anslutning till Sahlgrenska universitetssjukhuset och för fastighetsmarknaden. Den största transaktionen under 2015 Sahlgrenska akademin. Byggnationen ska länka Medicinareberget var Catenas försäljning av logistikfastigheten Högsbo 21:2 till ett med Sahlgrenska. Detaljplanearbetet är påbörjat med planerad underliggande fastighetsvärde om 580 mkr, motsvarande cirka 8 byggstart till slutet av 2018. 800 kr/kvm. Köpare är Ikano och Stena Fastigheter som på sikt har för avsikt att utveckla fastigheten med inslag av bostäder. Aktiviteten på transaktionsmarknaden i övrigt har varit relativt god under det senaste året där försäljningspriserna i genomsnitt legat på en nivå kring 7 400 kr/kvm.
I FOKUS
År 2021 är det 400 år sedan Göteborgs stad bildades. I och med jubileumsfirandet är det planerat att nya områden i staden ska bebyggas. På Hisingen, vid Götaälvbrons norra landfäste, ligger Frihamnen som sedan många år tillbaka har ändrat användningsområde på grund av att hamnverksamheten flyttades ut till ytterhamnarna. En ny Götaälvbro kommer ersätta den gamla och placeras något norr om dagens läge vilket kommer frigöra ännu mer yta vid Frihamnen. Den långsiktiga tanken är att 15 000 människor ska bo inom området som även ska inrymma lika många arbetsplatser. Per Lorentsson Syftet med planen är att knyta samman stadens norra och södra delar och att det i stadsdelen ska vara lätt att leva socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbart.
Utgångspunkten är en blandstad med god flexibilitet för ett lågt bilberoende med ett finmaskigt trafiknät som gör området gångvänligt samt möjliggör en minskning av parkeringstalet med 25 till 50 procent jämfört med rådande parkeringspolicy. Området har flera utmaningar, varav en utgörs av översvämningsrisken från Göta älv. För att lyckas med tidsplanen arbetar Göteborgs stad tillsammans med sitt utvecklingsbolag, Älvstranden Utveckling, med en intressentgrupp av bolag som utsetts genom en markanvisningstävling. Planprocessen har skett i samverkan med hjälp av workshops. Samråd för första detaljplanen har genomförts under februari 2016 och medger cirka 3 750 bostäder och 2 500 arbetsplatser. Av dessa planeras 1 000 bostäder och 1 000 arbetsplatser samt en vattennära jubileumspark, stå klart år 2021.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Transaktionsvolymen i Göteborg nådde för andra året i rad Totalt 12,2 Mdkr Totalt 13,1 Mdkr tvåsiffriga tal. Inför 400-årsjubileet 2021 satsas det stort Special 0,5 Mdkr Special 0,3 Mdkr Industri 0,7 Mdkr Industri 0,6 med nyproduktion av både bostäder, kontor och handel. Bostäder Bostäder Mark & övrigt Mark & övrigt 3,1 Mdkr 1,8 Mdkr På kontorsmarknaden närmar sig direktavkastningskraven 2,5 Mdkr 2,1 Mdkr nu 4 procent till följd av låga vakanser och stigande hyror. Bristen på stora portföljer gör det svårt för nya aktörer att ta sig in på marknaden. Ett undantag var Atrium Ljung- bergs förvärv av 35 000 kvadratmeter kontorslokaler på Lokaler 5,4 Mdkr Lokaler 8,2 Mdkr Lindholmen för nästan 900 mkr.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Gårda 8:2 Kontor jan -16 44 000 1 960 Platzer Lundbergs
2 Backa 170:1 och Backa 172:1 Handel jan -16 1 000 000* 27 400 KF Fastigheter Skandia Fastigheter
3 Högsbo 21:2 Logistik dec -15 580 000 65 800 Catena Ikano Bostad & Stena Fastigheter
4 Brämaregården 79:1 Kontor dec -15 500 000 * 12 400 AFG Invest AS Aberdeen
5 Bostadsportfölj Hammarkullen Bostäder okt -15 493 000 65 600 D.Carnegie & Co Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 17 Malmö 63
Per Wieslander [email protected]
Malmöborna trivs riktigt bra med sin stad. Malmö hamnar på plats sju i Europa när européerna själva ska ranka hur de trivs. Ännu fler nöjda malmöbor kommer det att bli eftersom inflyttningen till Malmö fortsätter. Stora investeringar kommer krävas i den sociala infrastrukturen under de kommande åren.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Stena Fastigheter är den största privata ägaren av bostadsfastigheter 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Malmös befolkning väntas öka kraftigt Index 63 50 48 47 55 under kommande år. För att möta denna tillväxt kommer det att Placering 4 6 9 9 5 krävas 4 000 nya bostäder per år fram till 2019. Kommunala MKB har skruvat upp sin produktionstakt. Under 2015 färdigställde bolaget MARKNADSDATA MARS 2016 545 nya hyresbostäder till Malmöborna. Inte sedan 1970-talet har allmännyttan i Malmö byggt så mycket. Aktiviteten är hög även hos Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm många privata bygg- och fastighetsbolag. Det pågår nybyggnation KONTOR inom stora utvecklingsområden som Limhamn, Västra Hamnen, AA-läge 2 200 – 2 800 4,90 – 5,50 32 500 – 45 000 Sorgenfri och Hyllie, men också inom många mindre fastigheter runt om i staden. Nuvarande nyproduktion är dock långt ifrån tillräcklig A-läge 1 900 – 2 500 5,00 – 5,75 20 000 – 32 500 för att möta befolkningstillväxten. Detta trots att projekten tenderar B-läge 1 200 – 1 800 5,75 – 7,00 10 000 – 20 000 att bli allt större och omfatta fler bostäder. En annan trend som på marknaden är omställning av kontorslokaler och vindsutrymmen C-läge 800 – 1 300 7,00 – 8,50 6 000 – 12 000 till bostäder. BUTIKER
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER AA-läge 3 500 – 5 500 4,75 – 5,25 40 000 – 60 000 Stora privata ägare av kommersiella fastigheter är Briggen (Castel- lum), Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. A-läge 3 000 – 4 500 5,00 – 6,00 30 000 – 40 000 Aktiviteten på den kommersiella fastighetmarknaden har ökat under B-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,00 10 000 – 20 000 det senaste året. Det är stort fokus på Hyllie, något som resulterat i en ökad projekt- och transaktionsaktivitet. Briggen gjorde i november C-läge 700 – 1 300 7,00 – 8,50 5 000 – 15 000 sitt första förvärv i Hyllie då man köpte eXlent, ett nybyggt kontorshus, INDUSTRI av NCC. Direktavkastningskravet bedöms ligga i nivå med de som erhålls i centrala Malmö. Även i centrum har det skett intressanta A-läge 750 – 1 200 6,50 – 7,50 7 500 – 14 000 affärer. I januari förvärvade Cornerstone Gyllenstjärna 36, mer känd B-läge 500 – 800 7,50 – 8,75 5 000 – 10 000 som Åhléns City, belägen på Södergatan. Att även äldre objekt är eftertraktade avspeglas i Lindströms Propertys förvärv av fyra C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 3 500 – 6 000 fastigheter belägna norr om Malmö C samt vid Gustav Adolfs Torg och längs gågatan. Den höga aktiviteten på hotellmarknaden fortsät- BOSTÄDER ter. Petter Stordalen har förvärvat Oscar 28 på gågatan i centrala AA-läge 1 400 – 1 700 2,50 – 3,25 32 500 – 42 500 Malmö i syfte att omvandla fastigheten till ett Nordic Choice-hotell. A-läge 1 400 – 1 700 3,00 – 4,25 25 000 – 37 500
B-läge 1 175 – 1 550 3,75 – 5,50 15 000 – 25 000
C-läge 1 175 – 1 550 5,25 – 6,25 7 500 – 15 000
18 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Malmö Stad och landstinget samt Hemsö, Folksam och Wihlborgs Briggen (Castellum), Klövern, SveaReal och Wihlborgs är stora hör till de stora aktörerna i Malmö. Inom fyra år behöver Malmö ägare av industri- och lagerfastigheter. Wihlborgs förvärvade i genomföra hela 36 skolbyggen. En del av de planerade skolorna början på året en kontors- och industrifastighet vid Yttre Ringvägen avser tillbyggnader, ombyggnader eller tillfälliga paviljonglösningar, i Malmö. Sydsvenska Dagbladet är hyresgäst på ett 10-årsavtal. men det planeras också för 20 – 25 nya skolor för att tillgodose de Byggnaden omfattar cirka 9 700 kvadratmeter på en tomt om cirka 8 400 nya elever och 3 000 nya lärare som beräknas komma till 32 000 kvadratmeter. Wihlborgs äger sedan tidigare en intilliggande Malmös grundskolor. I år väntas Stapelbäddsskolan i Västra hamnen obebyggd fastighet om 19 000 kvadratmeter vilket ger dem möjlig- och Glasbruksskolan i Limhamn öppna. Nästa år invigs Gottorps- het att exploatera området. I Norra Sorgenfri har konverteringen skolan och Hyllievångsskolan. 2018 öppnar Malmö Borgar Young, av industrimark påbörjats. I kvarteret Spårvägen, som tömdes i en högstadieskola intill Borgarskolan. september 2008 då Veolia flyttade 300 anställda och 130 bussar till Sege industriområde, ska det skapas tät kvartersbebyggelse med hyresrätter, bostadsrätter och radhus samt förskola och kulturhus. Transaktionsaktiviteten var relativt låg under 2015, men för de bättre objekten har direktavkastningskraven sjunkit.
I FOKUS
Malmö har en uttalad hållbarhetsstrategi och jobbar med alla delar från ekologiskt hållbara stadsdelar till de ekonomiska och sociala dimensionerna i utvecklingen av staden. Hållbarhetsfrågorna är i fokus i Malmös största utbyggnadsom- råden. I utsatta områden som Augustenborg, Lindängen och Rosengård pågår förändringsarbete med fokus på de sociala frågorna genom att skapa mer attraktiva miljöer och mötesplatser för ökad trivsel och mångfald. 2011 tillsatte Kommunstyrelsen en kommission med uppdrag att föreslå åtgärder för att minska den ojämlika hälsan. Arbetet har Nicholas Hörlin fått stor uppmärksamhet och förvaltningarna jobbar idag med en strategi utifrån åtgärdsplanen. Med erfarenheter från hållbarhetsarbetet för Bo01 planerades Fullriggaren där elva byggherrar gick samman i en Bygga Bo-dialog. Det har resulterat i Sveriges största samling av lågenergi- och passivhus med bostäder, förskola och kontor samt ett energisnålt parkeringshus som är till 50 procent självförsörjande. Stadsdelen Hyllie ska profileras som Öresundsregionens klimatsmartaste stadsdel och vara en global förebild. Redan år 2020 ska Hyllie försörjas till 100 procent med förnybar eller återvunnen energi. Kommunikationsläget, den urbana bebyggelsen, nya parkmiljöer och närheten till det skånska kulturlandskapet skapar attraktiva miljöer för boende, besökare och företag. Variation av boendeformer skapar större mångfald. Det integrerade Hyllie erbjuder en mängd mötesplatser och bidrar till en social hållbarhet som är en stor tillgång för de boende och besökare på platsen.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Transaktionsmarknaden i Malmö har under de Totalt 8,3 Mdkr Totalt 10,2 Mdkr senaste två åren haft ett stort inslag av bostads- Industri 0,2 Mdkr Industri 0,9 Mdkr Special 0,2 Mdkr Special 0,5 Mdkr fastigheter, såväl vad gäller byggrätter som nypro- Mark & övrigt 1,4 Mdkr duktion och äldre objekt. Det finns ett stort intresse Mark & övrigt Bostäder från investerare avseende utvecklingsområden som 1,9 Mdkr 2,5 Mdkr Lokaler 3,0 Mdkr Bostäder 5,1 Mdkr Hyllie, Limhamns Sjöstad och Nyhamnen. I Malmö finns relativt god tillgång på centralt belägen mark Lokaler 2,8 Mdkr för nyproduktion och vidareutveckling, något som också lockar många investerare.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Portfölj om 4 fastigheter Kontor, Bostäder & Butiker feb -16 310 000 9 500 Kelner Förvaltning Lindström Property
2 Gyllenstjärna 36 (Åhléns) Butiker jan -16 365 000 6 420 Vencom och Rockspring Malmö Cornerstone
3 Stenåldern 1 Industri dec -15 78 100 9 700 Bold Printing Malmö Wihlborgs
4 Gjuteriet 21 och Gjutformen 1 Byggrätt (bostäder) dec -15 160 000 20 000 (BTA) Klövern Vita Örn
5 Mässhallen 3 Kontor nov -15 327 000 7 300 NCC Briggen
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 19 Uppsala 66
Jimmie Nordensky [email protected]
Uppsala antar den största detaljplanen någonsin i kommunens historia vilken möjliggör en bostadsexploatering om 3 500 nya bostäder. Kommunen har under 2015 växlat upp tempot för bostadsbyggandet, där även andelen hyresrätter ökar. Vasakronan hyr ut hela 10 000 kvadratmeter till Uppsala Läns Landsting.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Heimstaden, 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 HSB Uppsala, Stena Fastigheter och Rikshem. Befolkningstillväxten uppgår till cirka 1,1 procent, motsvarande drygt 2 000 personer Index 66 55 58 60 61 årligen. Utmärkande för Uppsala, till skillnad från riket i stort, är Placering 3 4 3 3 3 att nyproduktionen av hyresrätter fortsätter att öka. Under 2015 beviljade plan- och byggnadsnämnden bygglov för sammanlagt MARKNADSDATA MARS 2016 2 600 bostäder. Ett steg i målsättningen att tredubbla bostadsbyg- gandet i Uppsala har tagits i och med att detaljplanen för Rosendal Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm antogs. Planen, som är den största någonsin att antas i kommunens KONTOR historia, omfattar byggnation om minst 3 500 nya bostäder i olika A-läge 1 100 – 2 700 4,75 – 6,25 11 000 – 43 000 upplåtelseformer. Byggstart kan ske i slutet av 2016. I december tecknade Magnolia Bostad en avsiktförklaring om avyttring av 450 B-läge 900 – 1 600 5,50 – 7,00 7 500 – 23 000 hyresrätter som kommer att uppföras inom del av Kungsängen 25:1, C-läge 700 – 1 100 6,00 – 7,50 5 000 – 11 500 mer känd som Senapsfabriken. Köpare är en svensk institution.
Köpeskillingen uppgår till cirka 1,0 mdkr. Byggstart är bedömd till BUTIKER tredje kvartalet 2016. A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 25 000 – 55 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 30 000 I Uppsala hör Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg och Vasa- kronan till de större privata ägarna av kommersiella fastigheter. C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 11 500 Vasakronan knyter till sig Uppsala Läns landsting i och med en uthyrning omfattande cirka 10 000 kvadratmeter i Uppsala Science INDUSTRI Park där bolaget nu uppför en byggnad om 12 500 kvadratmeter. A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000 Hyresavtalet sträcker sig på över 20 år. Totalt bedöms investeringen B-läge 600 – 1 000 6,50 – 8,00 3 500 – 8 000 uppgå till cirka 500 mkr, motsvarande cirka 40 000 kr/kvm. Den förhållandevis höga investeringskostnaden beror bland annat på att C-läge 500 – 900 7,00 – 8,25 2 000 – 6 000 det inom fastigheten kommer att byggas en kulvert och att bygg- naden förbereds för möjlig labbverksamhet. Stendörren Fastigheter BOSTÄDER har förvärvat fyra fastigheter, Boländerna 35:4 och 35:5 och Årsta A-läge 1 025 – 1 650 3,00 – 4,25 17 500 – 26 500 72:4 och 72:5, belägna i Boländerna och Fyrislund. Köpeskillingen B-läge 1 025 – 1 425 3,25 – 5,25 11 000 – 18 000 uppgick till 110 mkr. Säljare var Framtidens Fastighetsbolag. Totalt omfattar fastigheterna cirka 6 000 kvadratmeter handelslokaler fullt C-läge 1 025 – 1 425 4,50 – 5,75 9 500 – 16 000 uthyrda till ett hyresvärde om drygt 8,5 mkr. Förvärvet var Stendörrens första i Uppsala.
20 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Inom segmentet specialfastigheter hör Rikshem och Vasakronan Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern och Sagax tillsammans med Uppsala kommun och Uppsala Läns landsting till de är några av de största aktörerna på marknaden. I början av året stora aktörerna. Uppsala kommun har lämnat förslag om att uppföra förvärvade fastighetsbolaget Setune fastigheten Boländerna 22:8 nya sportarenor som bland annat innebär att Studenternas byggs för en köpeskilling om 42 mkr. Säljare var Jernhusen. Fastigheten om. Ombyggnationen förväntas medföra att den nuvarande läktar- omfattar drygt 20 000 kvadratmeter tomtarea som för närvarande kapaciteten på 6 000 platser utökas till 10 000 platser. Satsningen används som uppställningsplats till bussar och bilar. Setune, som bedöms ha en sammantagen kostnad om 560 mkr. D. Carnegie arbetar med utveckling av bostäder och kommersiella fastigheter, förvärvade i december vårdbyggnaden Valsätra 36:3, mer känd som avser med förvärvet att utveckla industrifastigheten till nya ändamål. Galaxen, till en köpeskilling om 78 mkr, motsvarande cirka 19 400 Förvärvet är ytterligare ett exempel på hur ett stadsnära industri- och kr/kvm. Säljare var Rikshem. verksamhetsområde får ge plats till annan användning. Aspholmen har förvärvat en industrifastighet, också denna i Boländerna, om 2 200 kvadratmeter för 29 mkr. GE Health Care hyr hela fastighe- ten under ett år och hyresintäkten uppgår till 2,9 mkr. I förvärvet ingår också en potentiell byggrätt om 4 000 kvadratmeter. Marken förvärvades under 2014 för 3 mkr. Totalt beräknas investeringen uppgå till 20 mkr och projektet planeras vara färdigställt under första kvartalet 2016.
I FOKUS
I stadsutvecklingsområdet Östra Sala backe har Uppsala kommun satt upp visionen om att skapa en ny sammanhållen stadsstruktur som kopplar ihop stadsdelarna Sala backe och Årsta. Området sträcker sig utmed Fyrislundsgatan och kommer när det står klart innehålla cirka 2 500 lägenheter. Ett viktigt fokus för det nya området är att bidra till en hållbar utveckling, men istället för att ställa krav har Uppsala valt en strategi om delat ansvar för att föra in hållbarhetsaspekterna i planarbetet. Strategin bygger på att involvera alla aktörer i arbetsprocessen och satsa på individuella lösningar som Victor Hoas Ströman byggherrarna själva sätter upp. Utifrån övergripande mål har olika åtaganden arbetats fram inom områden som klimat och miljö, social hållbarhet, grönstruktur och genomförandefrågor. Åtagandena samlas i ett kvalitets- och hållbarhetskontrakt som utgör del av köpeavtalet för mark. I kontraktet får byggherren redogöra för sina specifika åtaganden inom en rad olika områden som alla anknyter till hållbar stadsutveckling. Det är byggherren som, utifrån dennes kunskap och ambition, väljer vilken nivå ska uppfyllas. Åtagandena följs upp utefter processens gång och bildar på så vis underlag för kommande utbyggnadsetapper. En genomgång av första etappen visar att flertalet byggherrar valt basnivån för sina åtaganden, men att högsta ambitionsnivån också förekommer. Än har processen inte kommit så långt att något utfall finns att redovisa, men strategin utgör ett bra exempel på hur branschen kan arbeta med delat ansvar för hållbar stadsutveckling.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Närheten till Stockholm och en växande befolkning Totalt 4,9 Mdkr Totalt 3,1 Mdkr gör Uppsala intressant för investerare. Bostäder Industri 0,3 Mdkr Industri 0,2 Mdkr Special 0,4 Mdkr Special 0,5 Mdkr har varit det segment som dominerat transaktions- Mark & övrigt 0,2 Mdkr marknaden 2015. Även industrifastigheter har varit Mark & övrigt intressanta, till stor del på grund av möjligheterna 1,3 Mdkr Bostäder Lokaler 2,2 Mdkr 0,8 Mdkr till framtida omställning till bostäder. En av förra Bostäder årets största affär i Uppsala var Magnolia Bostads Lokaler 1,4 Mdkr 0,7 Mdkr försäljning av cirka 450 hyresrätter inom del av fastigheten Kungsängen 25:1 (”Senapsfabriken”).
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Boländerna 22:8 Industri (projekt) jan -16 42 000 – Jernhusen Setune Upsala
2 Boländerna 35:4, 35:5, Årsta 72:4, 72:5 Handel jan -16 110 000 5 500 Framtidens Fast.bolag. i Uppland Stendörren Fastigheter
3 Kungsängen 25:1 (del av) Tomtmark (bostäder) dec -15 1 000 000 – Magnolia Bostad Ej namngiven svensk institution
4 Valsätra 36:3 Vårdboende dec -15 78 000 4 030 Rikshem D. Carnegie & Co
5 Boländerna 14:2 Kontor & Handel dec -15 180 000 11 730 Vasakronan Regio
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 21 Linköping 54
Elenore Pellams [email protected]
Linköping är en av Sveriges snabbast växande städer med fortsatt tryck på bostadsmarknaden. Staden behåller sin starka position som ett säte för högteknologisk verksamhet. Victoria Park har ansökt om detaljplaneläggning för upp till 800 nya lägenheter i Ryd.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX De större privata ägarna av bostadsfastigheter i Linköping är BoT- 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 rygg, HSB, Mannersons, Riksbyggen, Victoria Park och Willhem. Under 2015 påbörjades byggnation av över 2 000 nya lägenhe- Index 54 44 51 47 50 ter i Linköping, en rekordhög nivå. Det som har ökat kraftigt är Placering 7 9 7 7 8 flerbostadshus. Stora projekt pågår i bland annat centrum, Övre Vasastaden och Vallastaden. Riksbyggen och Victoria Park har båda MARKNADSDATA MARS 2016 ansökt om detaljplanläggning för bostäder på befintliga parkerings- ytor i Ekholmen respektive Ryd. Genomförs detta får Ekholmen ett Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm tillskott på cirka 1 000 lägenheter och Ryd på cirka 800 lägenheter. KONTOR Under sommaren förra året förvärvade Stadsform AB fastigheten A-läge 1 200 – 2 100 5,75 – 6,75 10 000 – 22 000 Eternellen 50 utmed Drottninggatan. Fastigheten omfattar cirka 3 800 kvadratmeter varav cirka 850 kvadratmeter är butiker. Köpet B-läge 900 – 1 550 6,75 – 7,75 7 000 – 15 000 genomfördes till en köpeskilling om 80 mkr, motsvarande cirka C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 5 000 – 9 000 21 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning på strax under
3,5 procent. Säljare var två privatpersoner. Antal transaktioner var BUTIKER något färre under 2015 än tidigare år. A-läge 2 000 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 1 000 – 5 000 6,50 – 8,25 6 000 – 15 000 Corallen (Castellum), CorHei, Garnisonsfastigheter, Ikano, Klövern, LE Lundberg, Lilium och Willhem hör till de stora aktörerna på den C-läge 600 – 1 100 8,25 – 10,00 3 000 – 8 000 kommersiella hyresmarknaden. Inom Kvarteret Boas är det full fart. Tillbyggnationen av Frimurarehotellet, stadens största hotell, innebär INDUSTRI nya rum, konferenslokaler, kontor samt garage i källarplan. Enligt A-läge 400 – 700 7,50 – 9,25 3 000 – 7 500 detaljplanen kan cirka 6 300 kvadratmeter BTA uppföras. När utbygg- B-läge 350 – 550 8,25 – 10,00 2 500 – 4 500 naden är klar under 2017 har totalt 52 nya rum tillskapats. BoTrygg äger Fonden 1, mer känd som gamla Riksbankshuset. Fastigheten C-läge 300 – 450 9,50 – 11,00 1 800 – 3 500 ska under 2016 byggas på med ytterligare ett våningsplan om cirka 1 000 kvadratmeter. Wahlbecks Företagspark omvandlas och blir BOSTÄDER Ebbepark. Med sitt goda läge nära centrum, universitetet och Mjär- A-läge 1 125 – 1 450 3,50 – 4,50 12 000 – 25 000 devi ska området utvecklas och bland annat inrymma cirka 50 000 B-läge 1 125 – 1 350 4,00 – 5,25 9 000 – 18 000 kvadratmeter lokaler. Projektet har delats upp i fyra etapper. Först ut är de sydöstra delarna för bostäder och de nordvästra delarna C-läge 1 075 – 1 350 5,00 – 6,50 5 500 – 12 000 för verksamhetslokaler. Projektet drivs i första hand av Sankt Kors.
22 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Linköping är Akademiska Hus, I Linköping är industribolag som Cloetta, Ericsson och Saab också BoTrygg, Isidorum, landstinget och Lejonfastigheter. Invid Linkö- stora fastighetsägare. Klövern är en stor ägare av förvaltningsfas- pings Arena uppför BoTrygg en höstadieskola för 300 – 400 elever tigheter med ett bestånd om nästan 150 000 kvadratmeter indu- med beräknat färdigställande till hösten. Hyresgäst blir Linköpings strilokaler. Kommunen och Saab är överens om att landningsbanan kommun. Skolan kommer att få extra fokus på idrott. Elevantalet på Linköpings flygplats ska flyttas 600 meter österut, något som inom kommunen ökar ständigt och detta gör att skolor och förskolor kommer att minska bullerstörningar och då möjliggöra en betydande inte hänger med. Barn- och ungdomsnämnden har beslutat att utbyggnad av bostäder i centrumnära lägen som Kallerstad, Stånge- bygga en så kallad flexibel skola i anslutning till Tornhagsskolan i bro och Tannefors. En säkrad framtid för flygplatsen är också av Gottfridsberg. Den nya skolan ska inrymma cirka 400 elever, varav stor vikt för stadens näringsliv. Transaktionsaktiviteten när det gäller cirka 100 i förskola. industri- och lagerfastigheter har varit låg den senaste tiden. En av få relativt stora transaktioner är Corallens försäljning i januari av Pagoden 1, en industrifastighet om 3 400 kvadratmeter i Kallerstad. Köpeskillingen uppgick till 17 mkr, motsvarande 5 000 kr/kvm vilket bedöms vara en god nivå för ett B-läge. I Mjärdevi finns byggklar mark om cirka elva hektar och i Tornby finns byggklar mark om cirka 30 hektar i kommunal och privat ägo.
I FOKUS
Byggandet inom Vallastaden pågår för fullt. Det är ett nytt innovativt stadsutvecklingsprojekt nära Linköpings universitet, Campus Valla. Här planerar Linköpings kommun ett bo- och samhällsexpo med invigning år 2017. Vallastaden är en satsning att bygga samman innerstaden med universitetet och Mjärdevi Science Park. Marktilldelning har skett för över 1 000 bostäder fördelat på cirka 40 byggherrar. Vallastaden präglas av en långtgående vision om ett ekologiskt och socialt hållbart liv vilket bland annat innebär en tät och småskalig bebyggelse med stor variation med närhet Johan Graf till service och rekreation. På grund av områdets hållbarhetsprofil och att markförhållanden har dålig bärighet har Tekniska verken utvecklat en innovativ lösning i form av ett unikt kulvertsystem. Det skapar nya möjligheter för infrastrukturlösningar på flera sätt. Resultatet är att stadsdelens samtliga ledningar för el, fiber, fjärrvärme, avlopp, vatten och sopsug samlas i en kulvert med en innerdiameter på 2,2 meter. Dagvattenledningarna ligger utanför kulverten. Totalt har 1 800 meter kulvert grävts ner. Den här lösningen gör att ledningsinfrastrukturen tar mindre plats och är dessutom 100 procent återvinningsbar. Den prefabricerade kulverten gör att mer värdefull mark kan bebyggas, att träd möjliggörs på samtliga gator och att gator och trottoarer sällan eller aldrig behöver grävas upp. Det innebär också att Vallastaden kan satsa på dyrare markbeläggningar och att bil- och busstrafik inte behöver ledas om vid framtida reparationer och underhållsarbeten.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Linköpings i särklass största transaktion under de Totalt 3,7 Mdkr Totalt 2,6 Mdkr senaste åren är Obligos försäljning till Blackstone av Industri 0,05 Mdkr Special 0,1 Mdkr Special 0,08 Mdkr Industri 0,2 Mdkr Mark & övrigt Garnisonen. Blackstone är en av världens största Bostäder 0,5 Mdkr fastighetsinvesterare och har bland annat Areims 0,7 Mdkr Mark & övrigt Bostäder 0,5 Mdkr 0,6 Mdkr tredje fond som medinvesterare i Norden. Heimsta- den har också varit aktiva på Linköpingsmarknaden, först som köpare av Henry Ståhl Fastigheter AB Lokaler 2,3 Mdkr Lokaler 1,1 Mdkr och sedan som säljare av de kommersiella delarna i portföljen till Corallen.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Eternellen 50 Bostäder juli -15 80 000 3 710 Privatperson StadsForm
2 Konsuln 3 och 5 Byggrätt (bostäder) juli -15 77 000 20 000 (BTA) Lejonfastigheter JM
3 Ekholmen Centrum, inkl. parkering Butiker (galleria) juni -15 238 000 12 140 Kvalitena Agora
4 Apeln 8 Bostäder juni -15 26 800 1 030 Privatperson Privatperson
5 Odalbygden 7 Kontor apr -15 15 000 3 440 Sturehed Förvaltning Centria Jägarvallen
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 23 Västerås 49
John Eriksson [email protected]
Efter förra årets stora ägarskiften på lokalmarknaden har fokus flyttats till bostadsmarknaden genom flera större marköverlåtelser. En fortsatt hög inflyttning och god planering av nya bostäder inom centrala delar gör att byggtakten bedöms vara hög i Västerås under de kommande åren.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX AMF Fastigheter, Aroseken, Bostjärnan, Bovista och Ikano hör till de 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 stora aktörerna. Nyproduktionstakten av bostäder är fortsatt hög i Västerås. Riksbyggen ska uppföra 67 lägenheter, både hyres- och Index 49 41 42 39 50 bostadsrätter, i området Malmaberg. Mimer har förvärvat fastigheten Placering 12 12 13 13 8 Förseglet 1, belägen i Öster Mälarstrand, från NCC för 200 mkr. Fastigheten har en tomtareal om cirka 50 000 kvadratmeter. När MARKNADSDATA MARS 2016 detaljplanen är klar under 2017 beräknas området inrymma cirka 700 bostäder. Genom köpet av Förseglet 1 säkerställer Mimer sitt mål om Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm 1 000 nya bostäder till 2020. NCC har förvärvat ett kvarter om cirka KONTOR 40 lägenheter med färdig detaljplan på Öster Mälarstrand. Säljare var A-läge 1 150 – 1 750 6,00 – 7,50 9 000 – 20 000 JM. Västerås stad gjorde under hösten sin största markanvisning hit- tills i Kajstaden, beläget öster om Kokpunkten och Kraftverkshamnen. B-läge 950 – 1 450 6,50 – 8,00 6 000 – 15 000 Området omfattar drygt 700 bostäder. Avtalet mellan Västerås stad C-läge 800 – 1 200 7,25 – 9,00 4 000 – 10 000 och MUAB innebär att JM och Peab får hälften av byggrätterna och att Västerås stad anvisar hälften av byggrätterna till olika byggherrar. BUTIKER
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER A-läge 1 000 – 3 500 5,25 – 6,50 15 000 – 35 000 Till de stora aktörerna inom segmentet hör Cerep, Hemfosa, Ikano, B-läge 850 – 1 750 5,75 – 7,25 10 000 – 20 000 Klövern och Kungsleden. Mimer vill förvärva Gasklockan 10, en kontorsfastighet om drygt 16 000 kvadratmeter i Kungsängen. C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000 Nuvarande ägare är Galjaden. Föreslaget pris är 50 mkr. Mimer skulle då flytta sitt kontor dit. Även Mälarenergi är en potentiell hyresgäst. INDUSTRI I Kopparlunden har Aspholmen (Castellum) påbörjat nybyggnation A-läge 550 – 800 7,00 – 8,50 4 000 – 8 000 av cirka 1 850 kvadratmeter flexibla kontorslokaler. Investeringen B-läge 400 – 600 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 beräknas uppgå till 45 mkr. Aspholmen äger och förvaltar sedan tidigare cirka 30 000 kvadratmeter i området. Klövern har tecknat C-läge 350 – 550 8,00 – 10,00 1 500 – 4 000 ett 15-årsavtal med Nordic Choice Hotels om 4 000 kvadratmeter för cirka 150 rum. Hotellet ska ligga i anslutning till centralstationen. BOSTÄDER Inflyttning är beräknad till oktober 2017. Avtalet är villkorat av att A-läge 1 025 – 1 575 3,75 – 5,00 12 000 – 25 000 bygglov erhålles. Atrium Ljungberg sålde under hösten gallerian B-läge 1 025 – 1 525 4,00 – 5,25 10 000 – 20 000 Igor med ett 40-tal butiker och restauranger. Köpare var den finska pensionsinstitutionen Keva tillsammans med en lokal partner, HEA C-läge 900 – 1 400 4,75 – 6,00 7 000 – 15 000 Fastigheter.
24 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER De stora ägarna är främst kommunen och landstinget. Till de stora Aspholmen (Castellum), Klövern, Kungsleden och NPF hör till de privata aktörerna hör AMF Fastigheter, Hemfosa, Hemsö, Kungs- stora ägarna av lager- och industrifastigheter. Corem och Svenska leden, Lönnbacken och Rikshem. Västerås är en kommun som Retursystem AB har tecknat ett hyresavtal omfattande cirka under de senaste åren har sålt av betydande delar av sitt samhälls- 30 000 kvadratmeter i Hacksta. Avtalet löper på 15 år med ett årligt fastighetsbestånd, såsom skolor och vårdboenden, till specialiserade hyresvärde om 16,2 mkr. Inför nybyggnationen kommer Corem aktörer för att kunna investera i sin primärverksamhet. Under det att förvärva en tomt om 66 000 kvadratmeter från Västerås stad. senaste året har dock transaktionsaktiveten varit låg med endast Beräknad projektkostnad är cirka 215 mkr, varav förvärv av mark ett fåtal mindre försäljningar. För att möta den stora utvecklingen uppgår till drygt 16 mkr. Inflyttning är planerad till mars 2017. I Gilltuna av Öster Mälarstrand planeras det här för en förskola med plats för intill Västerleden har Västerås stad sålt fastigheten Kocken 1, en cirka 70 barn. obebyggd industrifastighet om cirka 12 000 kvadratmeter. Priset motsvarade cirka 300 kr/kvm tomtarea. Inom området har kom- munen mark till försäljning till priser om 300 – 475 kr/kvm, inklusive VA. I Tunbytorp har en mindre industritomt överlåtits mellan två privata aktörer för ett pris motsvarande cirka 420 kr/kvm.
I FOKUS
Västerås stad har i sin översiktsplan en tydlig inriktning för hållbar utveckling. Den ger möjlighet till en stadsutveckling där utsläppen av växthusgaser minskar och jordbruksmarken fortsätter att användas till odling. Strategin är att bygga staden inåt och på så vis skapa en tät stad med korta avstånd till skola, arbete, barnomsorg, butiker och mötesplatser. Det ger bra möjligheter att ta sig fram till fots och med cykel. När fler rör sig till fots och med cykel ökar tryggheten i stadsmiljön och kollektivtrafiken binder samman serviceorterna och minskar barriärer. Tre av stadens stora stadsutvecklingsprojekt Martina Bergh har hållbarhet i fokus. Öster Mälarstrand ska enligt översiktsplanen bli Västerås första hållbara teknik- och miljöstadsdel. Resecentrum växer fram mellan stadskärnan och Mälaren och ger området en levande karaktär med strategiskt planerade kvarter. Där skapas mötesplatser och en tillgänglig bytespunkt mellan tåg, buss, bil och cykel. Kopparlunden är centralt belägen med en unik historisk miljö. Där utvecklas en hållbar stadsdel med kulturlokaler, närhet till grönska, förutsättningar för ett bra vardagsliv, trygghet och social samvaro. Västerås stad har tillsammans med bland annat Mälardalens högskola och Eskilstuna kommun skapat en gemensam satsning, Samhällskontraktet, för att utveckla Mälardalsregionen. Samhällskontraktet handlar om ett samspel mellan forskare och praktiker. Ett av samverkansområdena är hållbar samhällsutveckling där frågor som belyses är välfärd, energi, miljö och samhällsbyggnad.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Generellt ser vi en starkt ökande efterfrågan på Totalt 2,2 Mdkr Totalt 3,1 Mdkr Special 0,02 Mdkr bostadsbyggrätter i regionstäder. Ett exempel på Industri 0,1 Mdkr Special 0,1 Mdkr Industri 0,03 Mdkr detta i Västerås är det kommunala fastighetsbolaget Bostäder Bostäder 0,3 Mdkr Mimers förvärv av den sjönära utvecklingsfastig- Mark & övrigt 0,3 Mdkr 0,5 Mdkr heten Förseglet 1 som kommer att inrymma 700 Mark & övrigt 1,4 Mdkr Lokaler bostäder. Västerås är en strategiskt viktig stad för 1,4 Mdkr Lokaler Kungsleden som under 2015 stärkte sin position 1,2 Mdkr ytterligare genom förvärv av fastigheten Lorens 14 (Skrapan) belägen i centrum.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Förseglet 1 Industri (projekt) dec -15 200 000 13 620 NCC Mimer
2 Granen 3 Bostäder (friköp tomträtt) dec -15 12 300 8 380 Västerås Stad Brf Grankullen
3 Igor 8 Butiker (galleria) nov -15 600 000* 19 000 Atrium Ljungberg Keva & Hea Fastigheter
4 Lodjuret 4 Bostäder (friköp tomträtt) nov -15 28 100 40 280 Västerås Stad Aroseken
5 Tunbytorp 25 Kontor sep -15 10 000 875 J&S Real Estate Skadeförebyggaren i Västerås
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 25 Örebro 54
Stefan Dahlman [email protected]
Förtätning och utvidgning av staden Örebro fortsätter. Hög befolkningstillväxt och stor bostadsbrist har medfört mycket låga vakanser på bostadsmarknaden. På kontorsmarknaden pågår och planeras flera projekt och det råder god efterfrågan, i synnerhet på moderna lokaler i attraktiva lägen.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata aktörerna inom segmentet hör Asplunds, Behrn, 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 Ekströms, Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson och Ragnars- son. Det kommunala bostadsbolaget ÖBO, Örebrobostäder, domine- Index 54 43 46 43 49 rar dock hyresmarknaden i Örebro och äger med sina dryga 23 000 Placering 7 11 12 12 11 lägenheter ungefär 60 procent av stadens hyresrätter. Bostadsbristen är fortsatt stor med mycket låga vakanser till följd av de senaste MARKNADSDATA MARS 2016 årens stora inflyttningar. Drygt 1 000 bostäder påbörjades under
2014 och nästan 2 000 bara under de tre första kvartalen 2015. Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Efter Stockholm, Göteborg och Malmö är Örebro den kommun KONTOR som enligt statistik från SCB bygger flest nya bostäder i landet och A-läge 1 000 – 1 900 6,50 – 7,50 10 000 – 20 000 den höga byggtakten ser ut att hålla i sig. De senaste fem åren har befolkningen ökat med i genomsnitt drygt 1 720 personer per år och B-läge 800 – 1 350 7,00 – 8,00 7 000 – 13 000 det genomsnittliga produktionsunderskottet har legat på cirka 200 C-läge 700 – 950 7,50 – 8,50 5 500 – 8 500 lägenheter per år. För att hålla jämn takt med befolkningsökningen behöver det i Örebro kommun byggas uppemot 900 bostäder per BUTIKER år de närmaste tio åren. A-läge 2 000 – 3 500 5,75 – 6,75 15 000 – 35 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 1 900 6,25 – 7,50 7 500 – 18 000 Lokalmarknaden domineras av Alecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Husman, Klövern, Norrporten, Steen & Ström, W-Invest C-läge 700 – 1 100 7,00 – 8,00 5 500 – 9 500 och Örebroporten. Det råder fortsatt god efterfrågan på kontor och i första hand nya, moderna lokaler i bra lägen. Vakansgraden är INDUSTRI mycket låg i både A- och B-lägen. Det har skett en hel del nypro- A-läge 525 – 900 6,75 – 7,75 5 000 – 9 000 duktion av kontor vilket lett till omflyttningar, men ingen synbart B-läge 400 – 700 7,25 – 8,25 3 500 – 7 000 ökad vakansgrad i motsvarande lägen. BJC Group AB och Karaffen Förvaltnings AB kommer att bygga en cirka 5 500 kvadratmeter C-läge 300 – 550 8,00 – 9,00 2 500 – 4 500 toppmodern kontorsbyggnad vid Behrn Arena med restaurang i bottenplan. Aspholmen är snart klara med sitt nya kontorshus vid BOSTÄDER Drottningparken, en byggnad som omfattar cirka 4 300 kvadratme- A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 4,75 14 000 – 27 000 ter. Vidare planeras för ett projekt vid postterminalen som omfattar B-läge 1 000 – 1 375 4,25 – 5,25 11 000 – 20 000 cirka 15 000 kvadratmeter kontor. Arbete pågår med att ta fram bygglovshandlingar. Byggstart kan ske under 2016. Huset kommer C-läge 925 – 1 225 5,25 – 6,25 8 000 – 15 000 att byggas precis vid Resecentrum vilket gör det enkelt både för anställda och kunder att ta sig dit med kollektivtrafik.
26 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Akademiska Hus, Futurum, landstinget, Länsgården och Örebro- Till de stora aktörerna i Örebro vad gäller lager- och industrifastig- porten hör till de stora aktörerna. I oktober invigdes Nova-huset, en heter hör Aspholmen (Castellum), Catena, Husman, W-Invest och ny byggnad om 8 400 kvadratmeter till Örebro universitet i Almby. Örebroporten. Örebroregionen rankas tack vare det strategiska Örebro kommun bygger ett vård- och omsorgsboende vid Boglunds- läget och god infrastruktur som landets tredje bästa logistikläge av ängen på väster. Det nya boendet beräknas vara klart för inflyttning branschtidningen Intelligent Logistik. I september förvärvade NREP under 2016. Till 2020 planerar Region Örebro en strategisk satsning fastigheten Ånsta 20:258, en lager- och logistikfastighet i Pilängen. inom högspecialistvård, H-huset inom USÖ. Investeringen bedöms Priset uppgick till 80 mkr, motsvarande cirka 10 000 kr/kvm. Även uppgå till 2 mdkr. Fastigheten Teatern 1, länsteaterbyggnaden, Aspholmen har nyligen förvärvat en lager- och logistikfastighet i förvärvades i januari av Länsgården Fastigheter för 2,2 mkr. Säljare Pilängen. Investeringen uppgick till 38 mkr, motsvarande cirka var Örebro kommun. 6 550 kr/kvm. Direktavkastningen beräknas till cirka 7,5 procent. Fastigheten inrymmer två byggnader med en total uthyrningsbar lokalarea om cirka 5 800 kvadratmeter. Priserna för detaljplanelagd industrimark inom kommunens verksamhetsområden ligger kring 150 – 650 kronor per kvadratmeter tomtarea.
I FOKUS
Inför orienteringstävlingen O-Ringen 2010 påbörjade Örebro kommun arbetet med planläggning samt utbyggnad av gator, vatten och avlopp inom området Södra Ladugårdängen. Området, som är beläget cirka två kilometer från centrum, användes under O-Ringen som camping och centrum för tävlingarna. På sikt väntas området inrymma cirka 2 000 nya bostäder. Kommunen har tagit fram ett kvalitetsprogram för Södra Ladugårdsängen. Den beskriver utvecklingen och innehåller information utöver det som anges i detaljplanen. Syftet är att styra byggnationen och säkerställa att Annika Kensén ambitionerna kring social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet blir verklighet. Avsikten är att höja kvalitén på det som byggs och att maximera nyttjandet av den centrala marken. Höga ambitioner gällande hållbart byggande avspeglas i beskrivningar om låg energianvändning och uppmuntran att bygga plusenergihus och passivhus, lokal elproduktion med solceller på tak, smarta elnät, lågtempererade fjärrvärmesystem, avfallshantering, trähusbyggande och utformning. Kommunen och byggherrar har i en gemensam förstudie arbetat fram förslag till byggnation som baseras på kvalitetsprogrammet. Hållbarhet uppnås genom samordningsvinster. Det kan vara gemensamt parkeringshus vilket frigör gårdsmiljöer för grönytor som ger en bättre boendemiljö. Det kan också vara gemensamma funktioner inom kvarteret för sophantering vilket medför lägre kostnader för byggherrar och för de boende. Arbetet med den första etappen, som omfattar cirka 800 bostäder, påbörjades 2015 och de första bostäderna beräknas vara klara hösten 2017.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Ägarstrukturen med en hög andel kommunala fastig- Totalt 2,2 Mdkr Totalt 1,3 Mdkr hetsbolag och ett fåtal dominerade lokala aktörer har Special 0,07 Mdkr Industri 0,1 Mdkr Industri 0,1 Mdkr Special 0,2 Mdkr historiskt bidragit till avsaknad av strukturaffärer och Mark & övrigt en mycket låg omsättning på investerarmarknaden i Mark & övrigt Bostäder 0,1 Mdkr 0,5 Mdkr 0,6 Mdkr Örebro. Nationella aktörer har aktiv arbetat för att bryta Lokaler Bostäder detta mönster och under 2015 lyckades både Castellum 0,4 Mdkr 0,5 Mdkr och Klövern genomföra förvärv. Att Örebro är en stark Lokaler 0,9 Mdkr logistikort återspeglas i att det under 2015 genomförts ett flertal transaktioner med logistikfastigheter.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Bleckslagaren 7 Lager & logistik jan -16 38 000 5 800 Sjöborgs Fastighetsförvalt. Aspholmen
2 Stenhuggaren 2 Bostäder dec -15 10 600 570 Privatperson Brf Hamre Sjösida
3 Ånsta 20:258 Lager & logistik sep -15 80 000 8 000 DSV Road NREP Logistics
4 Gasugnen 24 och Kryddkrassen 1 Bostäder juli -15 400 000* 12 890 SPG Bostad IHF Bostad
5 Kitteln 11 Butik & Kontor (galleria) juni -15 320 000 13 660 Pare Fastigheter Agora * Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 27 Helsingborg 53
Thomas Green [email protected]
På bostadsmarknaden har Magnolia på kort tid blivit en av stadens viktigaste aktörer med fokus på projektutveckling. Två stora projekt har avyttrats till Alecta redan innan färdigställande. Direktavkastningskraven för attraktiva industri- och lagerfastigheter bedöms ha sjunkit, men transaktionsaktiviteten är relativt låg.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Akelius, 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 Balder, Brogripen, Rikshem och Willhem. Bostadsmarknaden i Helsingborg har på senare tid till stor del handlat om Magnolia. I Index 53 54 52 51 54 en uppmärksammad affär förvärvade bolaget byggrätter om cirka Placering 9 5 5 6 6 19 200 kvadratmeter BTA, omfattande nästan 330 lägenheter samt garage, från Skanska. Partner har också tecknat avtal för byggna- MARKNADSDATA MARS 2016 tionen. Projektet har redan avyttrats till Alecta till ett underliggande värde vid färdigställande om 550 mkr. Magnolia har också erhållit Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm markanvisningar i Mariastaden, även detta projekt avyttrat till Alecta, KONTOR samt i Oceanhamnen. Willhem har förvärvat samtliga Wallenstams A-läge 1 450 – 2 300 6,00 – 6,75 12 000 – 22 000 fastigheter i Helsingborg. Beståndet omfattar cirka 380 lägenheter, varav en stor andel pågående nyproduktion, och en del kommersi- B-läge 1 000 – 1 500 6,75 – 7,75 9 000 – 15 000 ella lokaler. Köpeskillingen uppgick till 1,3 mdkr, motsvarande cirka C-läge 800 – 1 100 8,00 – 9,00 4 500 – 8 000 25 250 kr/kvm. Stenbocken, ett stort lokalt bolag, förvärvade i december Sleipner 3 i Ringstorp till ett pris motsvarande cirka BUTIKER 17 000 kr/kvm. A-läge 2 750 – 4 000 5,75 – 6,75 28 000 – 37 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 1 200 – 2 000 6,75 – 7,75 9 000 – 14 000 Alecta, Briggen (Castellum), Jefast, Skandia Fastigheter och Wihl- borgs är stora privata ägare av kommersiella fastigheter. Wihlborgs C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 tillbyggnad på Knutpunkten ger 7 700 kvadratmeter nya kontors- lokaler till en marknad där moderna kontor länge varit något av INDUSTRI en bristvara. Inflyttning sker till våren. Skandia Fastigheter, tidigare A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000 Diligentia, har förvärvat 30 000 kvadratmeter volymhandel i Väla och B-läge 400 – 600 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 utökar därmed sitt bestånd i området där man redan är en mycket stark aktör. På uppdrag av Jefast genomför Skanska en om- och C-läge 350 – 550 8,50 – 10,00 2 000 – 4 000 tillbyggnad av Nya Söderpunkten, en galleria som efter färdigställande 2017 kommer att inrymma cirka 12 000 kvadratmeter för nöje, handel BOSTÄDER och restauranger. Jefast förvärvade i december Sockerbruket 3 på A-läge 1 150 – 1 550 2,75 – 3,75 18 000 – 30 000 Kullagatan. Fastigheten inrymmer butiks- och kontorslokaler och B-läge 1 150 – 1 550 3,25 – 4,50 12 000 – 20 000 en mindre del bostäder. Priset motsvarade drygt 33 200 kr/kvm. Efter många om och men är det nu full aktivitet på Ångfärjetomten C-läge 1 000 – 1 525 4,75 – 6,50 7 500 – 12 000 där Midroc ska uppföra en hotell- och kongressanläggning samt bostäder.
28 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER De offentliga aktörerna är de stora ägarna av specialfastigheter. Till de Briggen (Castellum), Catena, Kungsleden och Wihlborgs hör till större privata aktörerna hör Vita Falken och Wihlborgs. Ombyggna- de stora ägarna av lager- och industrifastigheter. Det finns också den av Olympia, ett projekt om drygt 400 mkr, fortlöper med beräknat egenanvändare med betydande innehav. Kring årsskiftet förvär- färdigställande till våren 2017. I Gustavslund kommer en skola för vade Wihlborgs en kontors- och lagerfastighet på Berga om 5 000 300 elever i F – 9 att uppföras med beräknat färdigställande till höst- kvadratmeter till en köpeskilling om 38 mkr. Direktavkastningen har terminen 2017. Möjlighet finns till en andra etapp om ytterligare 150 uppgetts till drygt 7 procent. Direktavkastningskraven för attraktiva elever. Andra skolor byggs om och till för att möta ett ökat elevantal objekt bedöms ha sjunkit under året som gått. I övrigt har senare och i Ödåkra uppförs en ny sporthall. Under hösten påbörjades tids försäljningar främst avsett mindre fastigheter och lokala aktö- uppförandet av ett nytt LSS-boende i Kattarp med 12 lägenheter. rer. Till de större objekten hör Cylindern 2 och Hovtången 1 som sålts för 13,75 respektive 12 mkr. Även transaktionsaktiviteten vad gäller obebyggd mark har varit relativt låg. Priserna har i huvudsak legat kring 350 – 450 kr/kvm tomtarea vilket är i nivå med tidigare noteringar. Med hänsyn till marknadsförutsättningarna bedöms det dock finnas potential för högre priser.
I FOKUS
Helsingborgs stad har tagit fram ett program som syftar till ett målmedvetet och långsiktigt arbete mot hållbar stads- utveckling. Livskvalitetsprogrammet kopplar samman stadens arbete och ansvarstagande för miljö och folkhälsa. Helsingborg ska vara den skapande, pulserande, gemensamma, globala och balanserade staden. Helsingborg vill stärka sina stadsdelars identiteter och utveckla närområden för att bättre tillgodose önskemål och behov som finns bland de boende i staden. En viktig del av arbetet är att länka samman hela Helsingborg genom fler och mer tillgängliga Nicholas Hörlin upplevelsestråk av grönska och vatten, som inspirerar till rörelse och fysisk aktivitet. Att säkerställa genomförbarheten och långsiktig ekonomisk planering i stadsutvecklingen är en naturlig del i hållbarhetsarbetet. En god dialog mellan markägare och byggherrar är viktig och fokuserar på att tillgodose dagens och framtidens behov hos boende och bostadssökande. En viktig del i hållbarhetsarbetet är att skapa en dynamisk stad för mångfald och tillväxt. H+ är det största stadsförnyelseprojektet hittills i Helsingborg. Ett gammalt hamn- och industriområde ska bli de nya stadsdelarna Oceanhamnen, Universitetsområdet, Husarområdet samt Gåsebäck och länkas ihop med centrum. I området planeras för ett blågrönt stråk där fokus på miljömässig hållbarhet blir en viktig del som binder ihop stadsdelarna och skapar områden för rekreation och möten. Till 2035 planeras det för 5 000 bostäder samt kontor, restauranger, service, handel och platser för människor att mötas i det offentliga rummet.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Transaktionsvolymen för bostadsfastigheter under 2015 Totalt 5,3 Mdkr Totalt 2,8 Mdkr nådde en rekordandel om hela 64 procent och tre av de Industri 0,1 Mdkr Special 0,04 Mdkr Industri 0,001 Mdkr Special 0,3 Mdkr Mark & övrigt Mark & övrigt fem största fastighetsaffärerna härrörde från bostads- 0,2 Mdkr 0,3 Mdkr segmentet, en tydlig konsekvens av Wallenstams beslut Lokaler att lämna Helsingborgsmarknaden. Helsingborg har med 1,5 Mdkr Bostäder Lokaler Bostäder sitt strategiska läge en stark fastighetsmarknad för logistik 3,4 Mdkr 1,1 Mdkr 1,1 Mdkr och handel vilket också syns i de företag som etablerar sig inom kommunen och på så vis skapar förutsättningar för nya fastighetsinvesteringar.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Brottaren 17 Handel dec -15 60 000 5 500 Wihlborgs Lantmännen Fastigheter
2 Sleipner 3 Bostäder dec -15 76 000 4 500 Gammab Stenbocken
3 Portfölj om 6 bostadsfastigheter Bostäder dec -15 1 300 000 25 200 Wallenstam Willhem
4 Minerva 19 och Kärnan Södra 8 Kontor aug -15 72 500 2 870 Wihlborgs Gustavssons Fastigheter
5 Del av Pålsjö 3:1 (under uppförande) Bostäder juni -15 187 500 6 000 Skanska Hyresbostäder Folksam
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 29 Norrköping 41
Elenore Pellams [email protected]
Det är fortsatt högt tryck på bostadsmarknaden i Norrköping. Just nu byggs det närmare 1 000 nya lägenheter runt om i staden. Hyresbostäder har färdigställt en första etapp med hyresrätter i Kneippen. Den spektakulära byggnaden Katscha i Industrilandskapet tävlar i årets bästa bostadsbyggnad på MIPIM Awards.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata fastighetsägarna i Norrköping hör Balder, D. 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 Carnegie & Co, Eklöf Fastighets AB, Heimstaden, HSB, Lundbergs och Rikshem. Byggboomen fortsätter i de centrala delarna av Norr- Index 41 35 36 34 35 köping. Lundbergs har påbörjat sin byggnation i Kvarnbacken. Här Placering 17 16 16 16 19 ska uppföras elva hus med totalt cirka 400 bostäder. Kommunala Hyresbostäder fotsätter på etapp två i Kneippen med ytterligare MARKNADSDATA MARS 2016 cirka 70 hyresrätter vid Oskarsgatan. I Hageby och området Söder- port, vid spårvägen över Söderleden, planerar Concent för cirka Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm 10 000 kvadratmeter BTA nya bostäder, varav cirka 70 procent utgör KONTOR bostadsrätter och resten hyresrätter. Concent vann marktilldelningen A-läge 1 000 – 1 900 6,00 – 7,50 9 000 – 18 000 till ett pris om cirka 3 000 kr/kvm BTA. Heimstaden, som tidigare köpt Henry Ståhls bestånd, har investerat ytterligare i Norrköping genom B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 500 – 12 000 att förvärva tre centralt belägna fastigheter omfattande cirka 100 C-läge 700 – 950 7,50 – 9,25 4 000 – 8 000 lägenheter. Säljare var IHF Bostad i Norrköping. Även D. Carnegie
& Co har ökat sitt bestånd genom förvärvet av Porten 10 i Hageby BUTIKER invid Mirum. A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 3 000 6,50 – 8,50 6 000 – 12 000 I Norrköping hör Corallen (Castellum), Eurocommercial, Hemfosa, Klövern, Kungsleden, Lundbergs, Magnentus och Olav Thon Grup- C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,50 3 500 – 7 000 pen till några av de stora privata kommersiella fastighetsägarna. En del omflyttningar har skett i Norrköpings centrala delar när INDUSTRI Systembolaget och Swedbank flyttade till nyproduktion. Corallen, A-läge 450 – 725 7,25 – 9,50 3 500 – 7 500 som äger ”Spiran” där Swedbank tidigare var hyresgäst, står nu B-läge 400 – 600 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000 inför en omvandling av kvarteret. Tillsammans med Heimstaden, via bolaget Corhei, omvandlar Corallen även kvarteret Gamla Rådstugan C-läge 375 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 i Knäppingsborg. Mirum Galleria har sedan länge stått med en del vakanser, men nu är det klart att Rusta ska flytta in på cirka 2 100 BOSTÄDER kvadratmeter. På Ingelsta har fastigheten Blyet 6 sålts till MaxFast. A-läge 1 050 – 1 425 4,25 – 5,50 11 000 – 22 000 Fastigheten innehåller butikslokaler med hyresgäster som Lekhuset, B-läge 950 – 1 300 4,75 – 6,25 6 000 – 14 500 Babyproffsen och Flugger Färg. I mars slår portarna upp till Club Xprs i Ingelsta, en butik om cirka 1 600 kvadratmeter för mode och C-läge 900 – 1 225 5,50 – 6,75 5 000 – 10 000 hemtextil. Butiken är en av bolagets första etableringar i Sverige.
30 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Norrköping är Akademiska Hus, Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör egenanvän- Hemsö, kommunen, landstinget och Nordic Care Holding. Det finns dare som BillerudKorsnäs och Holmen samt förvaltningsbolag som ett stort behov av förskolor i Norrköping. I Navestad ska en ny Klövern, Lundbergs och Nova Fastighetsförvaltning. Kungsleden förskola stå färdig i januari. Förskolan uppförs i två plan med sex har lämnat Norrköping genom försäljningen av Plinten 4, en lager- avdelningar för totalt 120 barn. Byggnaden utformas enligt den och kontorsfastighet om 5 500 kvadratmeter utmed Malmgatan på typförskola som Norrköpings kommun har låtit ta fram vilket möjliggör Ingelsta. I höstas vann detaljplan laga kraft för Ericssons före detta en framtida omställning till skola för de lägre åldrarna om behovet lokaler inom Reläet 9, en fastighet som idag ägs av Klövern. Ända- finns. En ny förskola planeras också i Fyrby. Detaljplan krävs vilket målen avser industri, kontor, fritidsaktiviteter, handel (ej livsmedel) gör att byggstart inte är sannolik förrän till slutet av nästa år. och service. Detaljplanen tillkom eftersom flera tillfälliga bygglov fanns godkända för fastigheten. Transaktionsaktiviteten för industri- och lagerfastigheter har varit fortsatt relativt låg under det senaste året. Kommunen har etableringsklar mark för industri- och handelsända- mål i Klinga. För logistiketableringar finns mark på Händelö, Södra Malmölandet och Herstaberg.
I FOKUS
Norrköpings mest omtalade och uppmärksammade stadsutvecklingsprojekt just nu är Inre hamnen. Det är ett omvandlingsområde nära resecentrum och innerstaden där de gamla hamnkvarteren ska utvecklas med bostäder och verksamheter. Inre hamnen är det första stadsutvecklingsprojektet med anknytning till Ostlänken, den nya hög- hastighetsjärnvägen mellan Linköping och Stockholm som ska vara färdigbyggd 2028. Fullt utbyggt kommer området att innehålla cirka 2 000 bostäder. Den första etappen av Inre hamnen består av cirka 600 bostäder och beräknas Johan Graf stå färdigt för inflyttning 2020. Hållbar stadsutveckling är en grundsten i utvecklingen av Inre hamnen och för att åstadkomma detta på bästa möjliga sätt används en byggherresamverkan mellan kommunen och de åtta byggherrar som har valts ut i en markanvisningstävling. I tävlingen lades stor vikt på byggherrens erfarenhet och ambitioner avseende hållbarhet. En annan speciell förutsättning var att det inte bestämdes på vilken tomt respektive byggherre får bygga, utan att det bestäms senare i planeringsprocessen. Genom byggherresamverkan bidrar alla till att utveckla lösningar för innovativ arkitektur och energisnåla byggnader som tillsammans skapar en ny attraktiv och hållbar stadsdel, både ekologiskt och socialt. I det kvalitetsprogram som just nu tas fram och som ska ligga till grund för det fortsatta planeringsarbetet och tilldelningen av tomter till byggherrarna finns faktorer som tar hänsyn till bland annat aktiv och levande stadsmiljö, ekosystemtjänster och resurseffektivitet.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Norrköping har liksom grannstaden Linköping haft Totalt 4,0 Mdkr Totalt 6,6 Mdkr ägarskiften av stora ortsöverskridande portföljer. Att Industri 0,3 Mdkr Industri 0,04 Mdkr Special 0,4 Mdkr Special 0,6 Mdkr nämna är förstås Heimstadens köp av Henry Ståhl Mark & övrigt Mark & övrigt 0,9 Mdkr Fastigheter AB och den senare följdaffären med 0,5 Mdkr Bostäder Corallen (Castellum). D. Carnegie & Co genomförde 1,0 Mdkr Lokaler Bostäder 2,6 Mdkr 3,0 Mdkr 2014 ett förvärv av 1 900 lägenheter på orten, och Lokaler 1,8 Mdkr har efter det genomfört förvärv av ytterligare cirka 300 lägenheter. Olav Thons intåg i Sverige innebar också ett förvärv av Mirum Galleria.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Torshagshuset i Åby Industri & Handel jan -16 15 250 14 530 SA-Fastigheter Torshag Fastighets AB
2 Porten 10 Bostäder sep -15 90 000* 8 520 Subnova D. Carnegie & Co
3 Portfölj om 7 bostadsfastigheter i Hageby Bostäder juli -15 261 000 30 000 Vissland Invest D. Carnegie & Co
4 Portfölj om 6 fastigheter Industri juni -15 120 000 27 370 Hospitalsgatan Fastighets AB FastPartner
5 Arbisteatern Teater & Bostäder maj -15 11 000 - Hus & Form i Norrköping Hörninge Fastigheter
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 31 Jönköping 49
Per Skrealid [email protected]
Det är stort fokus på Munksjöstaden, den nya stadsdel som växer fram vid Södra Munksjöns strand med totalt 17 kvarter för 20 000 kvadratmeter lokaler och 1 500 bostäder, såväl hyres- som bostadsrätter. Bebyggelsen inom etapp ett har börjat växa fram och området beräknas vara klart om åtta till tio år.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Stora privata ägare är Brandtornet, CA Fastigheter, Din Bostad, 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Lustgården, M2 Gruppen, Vätterbygdens Byggnads AB och Wilhelm. I Munk- Index 49 48 52 53 52 sjöstadens första etapp byggs 500 lägenheter, såväl hyres- som Placering 12 7 5 4 7 bostadsrätter. Riksbyggen sålde snabbt de första 45 lägenheterna i slutet av 2015 och nu sker försäljning i nästa bostadsrättsförening. MARKNADSDATA MARS 2016 Hyresrätterna byggs av Tolust och Kommunal. För Kommunal är det den första satsningen inom fastighetsbranschen utanför Stock- Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm holm. Investeringen finansieras av förbundets konfliktfond. Willhem KONTOR bygger 66 hyresrätter på Dalvik med inflyttning våren 2017. Huset A-läge 1 300 – 2 000 5,75 – 7,00 12 000 – 22 000 får miljövänliga solcellspaneler och modern IT-teknik med postboxar och elektronisk informationstavla i trapphuset. Projektet byggs på B-läge 700 – 1 800 6,50 – 8,00 6 000 – 14 000 egen mark. Det kommunala bostadsbolaget Vätterhem har en ny C-läge 800 – 1 200 7,50 – 9,00 4 000 – 10 000 företagsplan för 2016 – 2023. Planen innebär en satsning på tre miljarder och en fördubbling av nybyggnationen motsvarande cirka BUTIKER 150 lägenheter per år. A-läge 1 500 – 4 500 5,50 – 7,00 15 000 – 40 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 1 800 6,25 – 7,75 7 000 – 15 000 Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen (Castel- lum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito. I Munksjöstaden C-läge 500 – 1 100 7,00 – 9,00 3 000 – 9 000 uppförs nu 4 000 kvadratmeter handels- och servicelokaler och 10 000 kvadratmeter kontor samt förskola. Inflyttning har påbörjats i ett runt INDUSTRI kontorshus på 16 våningar. Byggnaden, som uppförs av Tolust, är den A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 000 – 9 000 högsta i Jönköping. Hyresgäster är bland andra Evry, advokatbyrån B-läge 350 – 600 7,00 – 9,00 2 500 – 6 000 Gärde Wesslau, träningscentret Cardio Club och Nordea. Ett par våningsplan återstår att hyra ut. Hemköp öppnar butik i området till C-läge 300 – 550 7,50 – 10,00 1 800 – 4 500 hösten 2017. Den gamla säckfabriken har hyrts ut på 3-årsavtal till FC Event/Företagscatering. Det avser äldre magasinsbyggnader med råa BOSTÄDER ytor som ska användas vid event, mässor, utställningar och publika A-läge 925 – 1 400 3,25 – 4,50 12 000 – 25 000 evenemang. Magasinbyggnader har renoverats varsamt för att senare B-läge 875 – 1 350 3,50 – 5,00 10 000 – 20 000 kunna stängas ner när området utvecklas vidare. Evry flyttade från stora lokaler i Positronen 1 i Huskvarna. Drygt 8 000 kvadratmeter C-läge 800 – 1 225 4,50 – 6,00 7 000 – 15 000 renoveras nu av ägaren Vättersnäs Förvaltning inför nyuthyrningar.
32 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps Förvaltning Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av indu- och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter. Sverigeförhand- stri- och lagerfastigheter. Kommunen arbetar med ny översiktplan. lingen har presenterat förslag till sträckning och stationslägen för de Markberedskap krävs för nyetableringar och utveckling av närings- nya höghastighetstågen. Jönköpings län fick stationslägen i Tranås, livet. I planförslaget föreslås en utökning av Torsvik, som redan är Jönköping och Värnamo. Jönköping blir knutpunkt mellan Europa- ett av Sveriges största logistikområden, och Hedenstorp. Dessa banan och Götalandsbanan. Höghastighetsjärnvägen föreslås få en områden är lämpliga för ytkrävande verksamheter och lokaler som kopplingspunkt väster om Jönköping och ett stationsläge i Södra inte kan kombineras med bostäder. Torsvik vid E4 och med närhet Munksjön. Jönköpings kommun har en arkitekttävling där uppdraget till Vaggerydsbanan har goda förutsättningar för företag med stort är att rita framtidens järnvägsstation och området omkring stationen. transportbehov. Hedenstorp ligger närmare Jönköping med närhet till riksväg 40, väg 26/47, 195 och Jönköpings flygplats. Området passar företag som vill ha kundnärhet och för omlokalisering av företag som finns i omvandlingsområden som till exempel Södra Munksjön.
I FOKUS
Jönköping planerar för en hållbar stadsbyggnad där gång, cykel och kollektivtrafik ska bli det naturliga valet. Det ska vara möjligt att leva i kommunen utan bil. För att detta ska bli verklighet satsar kommunen på attraktiva, fungerande cykelstråk och cykelparkeringar. Kollektivtrafiken ska prioriteras och bli mer attraktiv med tätare turer och egna körfält. Genom en kommunikationsstrategi informerar kommunen om vilka åtgärder som krävs för att nå målen. Åtgärderna är både fysisk stadsplanering och hur människors resvanor måste förändras. Niklas Andersson Södra Munksjön är ett stort stadsutvecklingsprojekt i centrala Jönköping med fokus på hållbarhet. I den första etappen, Skeppsbron, samverkar kommunen och exploatörerna bland annat genom forumet Citylab. Där delas kunskap inom hållbar stadsutveckling och det går att få stöd med arbetsprocesser från vision till handling.
I Södra Munksjön planeras för social hållbarhet genom blandad bebyggelse, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer. Ekologiska håll- barhetsåtgärder är lågenergibyggnader med energi från fjärrvärme eller förnybar energi. Andra hållbarhetsåtgärder är grönska på taken, laddstolpar till elfordon, smarta elnät som kan skicka tillbaka egenproducerad el från till exempel solceller. Mellan de kommersiella lokalerna och bostäderna kan synergieffekter utnyttjas såsom handelns behov av nedkylda ytor och bostäders behov av värme. Byggnadernas material väljs efter hållbarhet, miljöpåverkan och möjlighet till återvinning. Exempelvis kan man bygga flerbostadshus i trä.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Jönköping har en stark position inom logistik, något Totalt 2,5 Mdkr Totalt 2,4 Mdkr som också avspeglats på fastighetsmarknaden med Industri 0,07 Mdkr Industri 0,02 Mdkr Special 0,2 Mdkr flera stora transaktioner. Förra året avyttrade NREP Special 0,7 Mdkr Bostäder en stor portfölj till en samling danska pensions- 0,1 Mdkr Mark & övrigt Mark & övrigt Lokaler stiftelser. Beståndet i Jönköping omfattande drygt 1,0 Mdkr 1,6 Mdkr 0,4 Mdkr 72 000 kvadratmeter, motsvarande ett värde av Bostäder 0,2 Mdkr knappt 600 mkr. I Jönköping finns också ett bety- Lokaler 0,4 Mdkr dande bestånd av handelsfastigheter där Kungsleden förvärvade två fastigheter till ett uppskattat värde av 240 mkr.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Flahult 21:36 Industri nov -15 42 000 7 050 BUBS Fastighetsförvaltning Corem
2 Vakten 11 Handel, Kontor & Vård okt -15 129 000 7 000 Gärehov Holding Corallen
3 Elektronen 3 Skola sep -15 212 000* 9 600 Vikstaden Huskvarnen Holding
4 Arkadien 2 Butiker, Kontor & Restaurang sep -15 45 000 - 55 000* 1 890 Wajt Sweden Nivika Holding
5 Bäret 1 , Advokaten 5 Bostäder feb -15 95 000 - 105 000* 5 400 Bostad AB Vätterhem Nivika Holding
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 33 Umeå 57
Andreas Rutström [email protected]
Umeå kommun har som vision att vara 200 000 invånare senast 2050. Visionen uttrycker att alla ska uppleva att de vinner på att bo och verka i Umeå. Ikea slår nu upp sitt nya varuhus och köpcentrum i staden. Dock återstår att se om detta kommer att bli vinnaren inom externhandel längs med norrlandskusten.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Drygt hälften av bostadshyresmarknaden innehas av Bostaden i 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 Umeå, det allmännyttiga bostadsbolaget. Den privata aktör som har störst bestånd är Lerstenen. Övriga betydande aktörer är Franklin Index 57 48 49 47 50 Fastigheter, Riksbyggen, Rikshem och Umehem. Under november Placering 6 7 8 9 8 blev det klart att Rikshem etablerar sig i Umeå genom förvärvet av Akelius kvarvarande fastigheter i Norrland. Portföljen innehöll bland MARKNADSDATA MARS 2016 annat 520 lägenheter fördelat på 20 fastigheter i Umeå. Riksbyggen
är en annan aktör som ökade sitt bestånd. Genom en bytesaffär med Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Diös erhöll man en portfölj om cirka 460 lägenheter, varav 77 stycken KONTOR i Umeå. Bostaden i Umeå var den aktör som färdigställde flest A-läge 1 200 – 2 000 5,75 – 6,50 12 000 – 21 000 lägenheter under 2015, drygt 180 stycken. Vidare planerar bolaget att uppföra cirka 700 lägenheter fram till och med 2018. Några av B-läge 950 – 1 400 6,50 – 7,25 9 000 – 13 000 de områden som är aktuella är Böleäng med cirka 180 lägenheter C-läge 750 – 950 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000 och Öst på stan med cirka 150 – 180 lägenheter. Dessutom pågår ett planarbete för att möjligöra ytterligare byggnation av 500 – 700 BUTIKER lägenheter vid Olofsdal. A-läge 2 000 – 3 800 6,00 – 6,75 20 000 – 30 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 2 000 6,25 – 7,25 8 000 – 20 000 Balticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen, Norrporten, NP3 Fast- igheter och Umehem är de stora aktörerna på den kommersiella C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 4 500 – 8 000 marknaden. Inom handelssegmentet har Ikeas varuhus nu öppnat och det intilliggande shoppingcentret vid Entré Syd, med cirka 90 INDUSTRI butiker, invigs i mars. Flera av hyresgästerna kommer att göra sin A-läge 450 – 800 6,75 – 8,25 5 000 – 9 000 första etablering i norra Sverige. I bytesaffären mellan Diös och B-läge 400 – 700 7,00 – 8,75 2 500 – 6 000 Riksbyggen förvärvade Diös den centralt belägna fastigheten Arken 1 om cirka 5 800 kvadratmeter till ett bedömt värde om C-läge 350 – 650 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500 cirka 70 mkr. Norrporten har tecknat ett 6-årsavtal om cirka 3 500 kvadratmeter med Migrationsverket inom fastigheten Nytorget 2. BOSTÄDER Hotellentreprenören Hilding Holmqvist har även börjat satsa på andra A-läge 1 025 – 1 550 3,00 – 4,25 15 000 – 28 000 fastighetstyper i Umeå. Under hösten 2015 förvärvades Odin 3, även B-läge 825 – 1 400 4,25 – 5,00 11 000 – 18 000 kallad ”Sparbankshuset”, tillsammans med Balticgruppen. Mot slutet av året följdes detta upp genom förvärvet av hela kvarteret Thor i C-läge 825 – 1 200 4,75 – 5,75 8 500 – 13 500 centrala Umeå som inrymmer cirka 17 000 kvadratmeter. Säljare var Umehus AB.
34 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Akademiska Hus, kommunen och landstinget har betydande Stadens stora industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo är också bestånd. De största privata aktörerna är Bäckbacka, Gazette och stora fastighetsägare. Ett bolag som expanderat kraftigt under senare Hemsö. Akademiska hus investerar cirka 450 mkr i två projekt vid år är det börsnoterade NP3 Fastigheter som har köpt ett flertal port- Umeå universitet. En ny byggnad om 6 200 kvadratmeter uppförs följer i staden, bland annat från Kungsleden. I december förvärvade åt polisutbildningen med planerat färdigställande till hösten 2017. Ett bolaget Ledningen 1 och 2 vid Västerslätt av Cityfastigheter i Umeå nytt Medicinskt Biologiskt Centrum skapas genom om- och tillbygg- Invest. Det underliggande värdet uppgick till 85 mkr, motsvarande cirka nad av Biologihuset. Tillbyggnaden avser cirka 1 850 kvadratmeter. 7 350 kr/kvm. I Umeå finns två stora logistikanläggningar; Mätaren 6 Projektet beräknas stå färdig våren 2018. I november förvärvade vid Västerslätt med drygt 25 000 kvadratmeter som har konverterats Hemsö friskolan Minerva i centrala Umeå för 135 mkr. Hyresgästen till hyresgäster som XL Bygg och Norrlandsägg samt Lagret 1 vid har tecknat ett hyresavtal på 20 år. Klockarbäcken med cirka 26 000 kvadratmeter uthyrda till PostNord på ett 10-årsavtal. Fastigheten ägs sedan november av Klockarbäcken Property Investment, ett bolag skapat av Catella genom investeringar från kunder hos Catella Bank, som söker ytterligare investerings- möjligheter med planer på en börsnotering.
I FOKUS
Umeå har de senaste åren arbetat med stadsutveckling utifrån ett bedömt behov av minst 500 bostäder per år, och en vision om 2 000 per år. Kommunen har ett hållbarhetsfokus från planering till genomförande. Arbetet inriktas idag mot förtätningsprojekt för att fler ska få tillgång till stadens väsentliga funktioner inom cykelavstånd. Vid markanvisningar får byggherrarna tävla med hållbara projekt med kravet att resultatet ska bedömas av oberoende aktörer. Däremot ställs inga tekniska särkrav. Umeå kandiderar för utmärkelsen Europas miljöhuvudstad 2018. Hållbar stadsutveckling Lars Åstrand utgör en bärande grund i ansökan. Kommunen har tagit initiativ till ett nätverk för att göra Umeåregionen världsledande inom hållbart byggande och förvaltande i kallt klimat till år 2020. Nätverket består av aktörer från hela byggkedjan som samverkar för en hållbar utveckling. Ett prisbelönt exempel är förnyelsen av miljonprogramsområdet Ålidhem. Renovering och nyproduktion har inneburit halverad energiförbrukning och attraktiva livsmiljöer genom till exempel ny vinterträdgård och nya kostnadseffektiva lågenergibostäder. Ett annat exempel är Sandåkern som är en central stadsdel där elva intressenter uppför 700 lägenheter enligt en gemensam vision. Den omfattar bland annat energi och klimatpåverkan, avfallshantering, individuell påverkan för hållbara val samt miljösmarta resor. Umeå inför redan i år en första helt eldriftbaserad busslinje med snabbladdningsbara bussar. I centrala Umeå prövas en lägre parkeringsnorm i utbyte mot kollektivtrafiklösningar.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 2015 blev ett mycket starkt transaktionsår för Umeå Totalt 4,8 Mdkr Totalt 1,6 Mdkr med en tre gånger så hög transaktionsvolym jämfört Industri 0,06 Mdkr Industri 0,06 Mdkr Special 0,2 Mdkr Special 0,08 Mdkr Mark & övrigt med 2014. Umeå befäster därmed sin position som 0,4 Mdkr Mark & övrigt Norrlands huvudstad för fastighetstransaktioner. 0,2 Mdkr Lokaler Bostäder Bostäder Bostäder har varit det klart dominerande segmen- 1,1 Mdkr 3,0 Mdkr 0,6 Mdkr tet. Transaktionsvolymen har byggts upp av såväl Lokaler 0,6 Mdkr större portföljaffärer som lokala förvärv. Till köparna hör både nationella och internationella investerare.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Arken 1 Kontor dec -15 70 000* 5 800 Riksbyggen Diös
2 Ledningen 1 och 2 Industri dec -15 85 000 11 570 Cityfastigheter i Umeå NP3 Fastigheter
3 Portfölj om 4 bostadsfastigheter Bostäder dec -15 62 000* 5 830 Diös Riksbyggen
4 Cisternen 26 Kontor nov -15 89 000 4 600 Skanska NP3 Fastigheter
5 Thor 3 och 4 Butiker, Kontor & Bostäder nov -15 300 000* 17 800 Umehus Privatpersoner
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 35 Lund 63
Thomas Green [email protected]
Det finns betydande utvecklingsmöjligheter på Lunds fastighetsmarknad. Brunnshög är det område som får störst uppmärksamhet, men det är relativt god aktivitet på projekt- och transaktionsmarknaderna i stort. Fokus ligger på forskning, bostadsproduktion och omvandling av verksamhetsområden till blandstad.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör AF Bostä- 2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1 der, Akelius, Flygt Fastigheter, HSB Skåne och Stena Fastigheter. Bostadsmarknaden bedöms ha varit fortsatt god under det senaste Index 63 57 54 53 58 året med bibehållna, eller på de bättre delmarknaderna till och med Placering 4 3 4 5 4 sjunkande, direktavkastningskrav. I oktober skedde en för Lund relativt ovanlig affär då Heimstaden förvärvade Ridfogden 1 på Norra MARKNADSDATA MARS 2016 Fäladen till ett bedömt värde om 300 mkr. Byggnaderna uppfördes
2006 och inrymmer cirka 160 lägenheter. Priset motsvarar cirka Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm 26 900 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande KONTOR av marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,5 procent. Vid kors- A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,50 14 000 – 28 000 ningen Tuna- och Tornavägen har AF Bostäder planer för cirka 200 lägenheter och även andra fastighetsägare i området planerar för B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 15 000 byggnation. Lunds kommun planerar för en omfattande utbyggnad C-läge 700 – 1 200 7,50 – 8,50 5 000 – 12 000 av Stångby, ett samhälle vars tågstation skapar goda förutsättningar för hållbar tillväxt. En ny detaljplan har tagits fram för 750 bostäder BUTIKER med kompletterande service. A-läge 1 700 – 3 500 5,75 – 6,50 20 000 – 30 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 1 500 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000 Till de stora privata aktörerna hör Balder, Briggen (Castellum), TH Real Estate, Vasakronan och Wihlborgs. I början av året avyttrade C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000 Vasakronan Sandryggen 1, mer känd som Skatteskrapan. Köpare var Norama. Priset uppgick till 105 mkr. I oktober avyttrade Vasa- INDUSTRI kronan tre fastigheter inom kvarteret Päronet i södra Lund. Köpare A-läge 600 – 800 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000 var Tetra Pak. ICA Fastigheter har fått en markanvisning i Brunns- B-läge 400 – 650 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 hög avseende ett handelskvarter med dagligvarubutik, service och bostäder. Byggstart sker sannolikt under 2018. I Råbylund utvecklar C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000 Midroc World Trade Center Lund. Tidigare under året färdigställdes Alléhuset omfattande drygt 6 000 kvadratmeter samt ett p-hus med BOSTÄDER cirka 425 platser. P-huset har avyttrats till Green Park. Nästa etapp, A-läge 1 150 – 1 525 2,25 – 3,75 20 000 – 32 500 Centrumhuset, påbörjas till hösten. Briggens ombyggnad av Carl B-läge 1 150 – 1 525 3,50 – 4,75 15 000 – 22 500 Werner-gallerian till nytt Åhléns-varuhus är färdigställd och butiken som omfattar cirka 2 600 kvadratmeter är invigd. Förhoppningsvis C-läge 1 100 – 1 475 4,75 – 6,25 8 000 – 15 000 kan detta medföra ett uppsving för city-handeln som länge haft det kämpigt.
36 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 SPECIALFASTIGHETER INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna hör Akademiska Hus, kommunen, landstinget, Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Briggen Statens Fastighetsverk och Wihlborgs. I november avyttrade Aka- (Castellum), Estancia och Wihlborgs samt egenanvändare som Alfa demiska Hus fastigheten Sankt Peter 33 omfattande drygt 940 Laval och Tetra Pak. Som ett led i omvandlingen av Öresundsvägens kvadratmeter. Köpare var ett Stockholmsbaserat fastighetsbolag som verksamhetsområde har JM ingått ett samäganderättsavtal med gjorde sitt första förvärv i södra Sverige. Priset uppgick till 23 mkr, HSB. JM säljer 50 procent av fastigheterna Kugghjulet 1, 3 och motsvarande drygt 24 400 kr/kvm och en bedömd direktavkastning 4, omfattande cirka 17 500 kvadratmeter, till ett pris om 100 mkr. som understiger fyra procent. Akademiska Hus och universitetet Detaljplan för i huvudsak bostadsändamål beräknas vinna laga kraft avser att genomföra en om- och tillbyggnad av Medicinska fakulteten. under första kvartalet 2018. Även Tetra Pak har planer på en omfat- Tillbyggnaden avser cirka 15 000 kvadratmeter. Projektet kräver tande vidareutveckling av sina fastigheter inom området. Ett annat dock ny detaljplan. centralt verksamhetsområde under omvandling är Margretedal. Här har till exempel Riksbyggen och Midroc utvecklingsmöjligheter. Ett attraktivt område för nya verksamhetsetableringar är Hasslanda som växer fram söder om Gastelyckan. Här har det skett ett antal markanvisningar för priser om 1 000 kr/kvm tomtarea.
I FOKUS
Som kunskaps- och innovationsstad är fokus på hållbarhet en naturlig del i utvecklingen av det nya Lund. I nordöstra delen växer en ny stadsdel, Brunnshög, upp runt de två forskningsanläggningarna MAX IV och ESS. Området kommer att länkas med Lunds centrala delar genom Kunskapsstråket, fyllt av vetenskap, forskning och innovativa företag. Brunnshögsprojektet ska på en yta av 250 hektar kunna ge plats för 40 000 boende och arbetande i framtiden. Ambitionen är att vara ett europeiskt föredöme för hållbart stadsbyggande. Utbyggnaden av Brunnshög skapar en Nicholas Hörlin mångfald på platsen och bidrar till ökade investeringar i hållbar utveckling. I planeringen arbetar kommunen och andra intressenter brett med hållbarhet inom ekologiska, ekonomiska och sociala aspekter. Fokus är på tre kärnområden; att minimera klimatpåverkan, balansera byggandet på den goda åkerjorden och maximera sinnesintrycken i stadsmiljön så att utvecklingen av staden tar utgångspunkt från människan. Andra viktiga hållbarhetsmål är att högst en tredjedel av trafiken till och från Brunnshög ska ske med bil och resterande med cykel eller kollektivtrafik samt att Lund ska nå sitt klimatmål att halvera koldioxidutsläppen till 2020. Det senare ska dels ske genom att ta tillvara på överskottsvärme från forskningsanläggningarna. På sikt ska Brunnshög producera sin egen energi. Det sker genom att prioritera förnyelsebar lokal energi som biogas, vind och solenergi. Genom att inspirera och engagera aktörer på alla nivåer till att arbeta med hållbarhet bidrar man till att nå de höga målen.
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 2014 Transaktionsaktiviteten är traditionellt låg med relativt få Totalt 2,8 Mdkr Totalt 2,1 Mdkr försäljningar per år för en stad av Lunds storlek. Köpare Industri 0,2 Mdkr Special 0,01 Mdkr Special 0,03 Mdkr Industri 0,006 Mdkr Mark & övrigt Bostäder finns, men många av de etablerade aktörerna har ett Bostäder Mark & övrigt 0,1 Mdkr 0,2 Mdkr långsiktigt förvaltningsperspektiv. Direktavkastningskra- 0,5 Mdkr 0,4 Mdkr ven har legat på stabila, eller svagt sjunkande, nivåer. Beslutet att genomföra spårvägsprojektet mellan Lund C och Brunnshög bedöms öka investerarnas intresse Lokaler 1,9 Mdkr Lokaler 1,4 Mdkr för fastigheter i Brunnshög, Lunds stora utvecklings- område med bland annat ESS och MAX IV.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Sandryggen 1 Kontor jan -16 105 000 5 960 Vasakronan Norama Real Estate
2 Sankt Peter 33 Utbildning nov -15 23 000 940 Akademiska Hus St Peter Fastighets AB
3 Lunds Södra 2 Bostäder okt -15 281 000 5 690 JM Brf Lunds Södra 2
4 Päronet 14, 17 och 18 Kontor & Parkering okt -15 144 000 6 100 Vasakronan Tetra Pak
5 Kristallen 2 Byggrätt (specialändamål) aug -15 52 940 10 000 (BTA) Lunds Kommun Specialfastigheter Sverige
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 37 Borås 35
Viktor Skult [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Den privata marknaden i Borås domineras av Akelius, HSB Göta, Borås Stad ska länka samman två stadsdelar, Norrby och Centrum, Victoria Park, Weland Fastigheter och Willhem. Victoria Park för- för att i framtiden bli en levande tät stadsdel. Området är idag till värvade i oktober tre fastigheter, totalt omfattande cirka 60 000 största delen planlagt för industri vilket är en olämplig markanvänd- kvadratmeter fördelat på 900 lägenheter, av kommunala AB Bostä- ning i ett sådant centralt läge. Borås Stad har en vision om att bli der. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 531 mkr och Världsstaden för hållbar utveckling där många kulturer blandas i direktavkastning bedöms till cirka 4,5 procent. Efter att Riksbyggen den nya stadsdelen. Byggnaderna ska ritas av arkitekter från alla tidigare under 2015 köpt Viskaholm 2 och Borås Wäfveriers gamla världsdelar. lokaler från Steen & Ström sålde de i oktober vidare 25 procent av För att kunna utveckla Norrby till en socialt, ekonomiskt och ekolo- projektet till AB Bostäder. Projektet avser cirka 300 nya bostäder, giskt hållbar stadsdel krävs det att alla aktörer i samhället samverkar både bostadsrätter och hyresrätter, som ska byggas vid Viskans och strävar mot samma välgrundade vision. Planarbetet sker därför strand. Under november såldes ett annat centralt beläget projekt, i samarbete med Innovationsplattform Norrby som är ett samarbete Pallashuset, som ska renoveras och samtidigt förtätas med 40 mellan Borås Stad, Borås Energi och Miljö, SP Sveriges Tekniska lägenheter i två våningar på taket. Järngrinden och Cernera sålde Forskningsinstitut samt Högskolan Borås och finansieras av Vinnova, snabbt slut på bostadsrätterna inom Brf Pallas Roof till en rekordhög som är en statlig myndighet. Målet är att identifiera nya metoder genomsnittlig insats om cirka 31 000 kr/kvm. inom hållbart samhällsbyggande. Projektet ska möjliggöra forskning, innovation och resultatspridning. Borås Stad har beslutat att den KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Inom det kommersiella segmentet hör Alecta, Cernera Fastigheter, kommande bebyggelsen ska hållbarhetscertifieras enligt BREEAM Harry Sjögren (Castellum) och Klövern till de stora aktörerna. Det Communities. centralt belägna Pallashuset har precis börjat byggas om. Totalt MARKNADSDATA MARS 2016 handlar det om 28 000 kvadratmeter varav ovan nämnda bostäder omfattar cirka 4 000 kvadratmeter. Nya hyresgäster blir bland andra Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm H&M samtidigt som Åhléns och Cervera kommer att vara kvar efter KONTOR ombyggnationen. Totalt bedöms projektet kosta cirka en halv miljard A-läge 850 – 1 500 6,00 – 7,75 10 000 – 20 000 kronor och vara klart under hösten 2016. Länsförsäkringar Älvsborg förvärvade i januari fastigheten Horngäddan 11, mer känt som ”Gina B-läge 650 – 1 025 7,00 – 8,50 5 000 – 9 500 Tricot-huset”, till ett bedömt underliggande fastighetsvärde om cirka C-läge 500 – 750 8,00 – 10,50 2 500 – 6 000 200 mkr. Säljare av kontorsfastigheten, som omfattar cirka 7 900 kvadratmeter, var Gina Tricot. Byggnaden utgör bolagets huvudkon- BUTIKER tor och de kommer att fortsätta förhyra de fyra övre planen medan Länsförsäkringar flyttar in i de två nedre planen. Direktavkastningen A-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,50 11 000 – 25 000 bedöms till cirka 7,0 procent. B-läge 700 – 1 500 7,00 – 8,00 5 000 – 11 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 500 – 800 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000 Harry Sjögren (Castellum), Klövern och Wilfast är bland de större ägarna av industri- och lagerfastigheter i Borås. Viared företagspark INDUSTRI fortsätter att växa. Viared Västra med 800 000 kvadratmeter grov- A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 500 – 9 000 terrasserad logistikmark står redo för nya anläggningar efter långt B-läge 350 – 550 7,25 – 9,00 2 500 – 6 000 pågående markarbeten. I Viared Östra kommer den nya anslutningen till riksväg 27 möjliggöra ett tillskott om cirka 400 000 kvadratmeter C-läge 275 – 425 8,00 – 10,50 1 500 – 3 500 framöver. Det går nu att vägen sydväst om Borås mellan Viareds- motet och Kråkered vilket innebär att färre tunga fordon behöver BOSTÄDER passera genom staden. I september förvärvade Catena Vindtunneln A-läge 925 – 1 550 3,50 – 5,00 13 000 – 20 000 2 i Viared för 80 mkr, motsvarande 4 900 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 6,5 procent. B-läge 900 – 1 425 4,00 – 5,50 9 000 – 16 000 C-läge 850 – 1 100 4,75 – 5,75 6 000 – 11 000
38 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Eskilstuna 23
John Eriksson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Eskilstunas stora bostadsaktörer är Akelius, D. Carnegie & Co, HSB Eskilstuna har över 100 000 invånare och är en av de snabbast Södermanland, Lundbergs och Pagoden. Victoria Park har via en växande städerna i Mälardalen. Stadens ambition är att bygga en bolagsaffär sålt fastigheten Viljan 1, belägen vid Fristadstorget, till hållbar, tät och attraktiv stad. Nya bostäder byggs med närhet till Mathias Brus Fastigheter för 68 mkr. Priset motsvarar drygt 18 400 stadens utbud och stadsliv som ökar förutsättningarna för hållbara kr/kvm och direktavkastningen bedöms till strax över 4,0 procent. transporter, dit gång, cykel och kollektivtrafik räknas. Eskilstuna ligger Genom markanvisningstävlingar har kommunen beslutat att Reinhold i en region med utvecklad kollektivtrafik och med tåg är restiden Gustafsson får bygga 59 bostäder inklusive trygghetsboende inom till Stockholm cirka en timma. De förbättrade kommunikationerna kvarteret Kapellbacken och att Bygg-Fast får bygga 134 bostäder har bidragit till ökad in- och utpendling och antalet tågresenärer inom kvarteret Nystavaren på Norr. Transaktionsaktiviteten avseende bedöms fördubblas inom de närmste åren. Målet är att de hållbara bostadshyresfastigheter har avtagit efter några intensiva år med flera transporterna ska öka från 42 till 61 procent fram till 2020. Idag stora ägarskiften, däribland två stora affärer där Victoria Park och D. länkar järnvägen och centralstationen centrum och Eskilstuna till Carnegie & Co förvärvade för totalt cirka tre mdkr. Ett antal mindre regionen, men den är också en barriär som delar staden. Kommunen bostadsfastigheter, objekt med en uthyrbar under 400 kvadrat- planerar att skapa ett framtida resecentrum. Inriktningen är att koppla meter i vad som bedöms utgöra B-lägen, har sålts för priser mellan samman staden och skapa trygga stråk vid järnvägsspåret och kring 15 000 – 16 000 kr/kvm. ett framtida resecentrum. Ambitionen är att skapa en välkomnande mötesplats och ge förutsättningarna för enkla byten mellan olika KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER transportslag vilket gynnar ett hållbart transportsystem. Akelius, Kungsleden, Roxanne, Starwood Capital Group, och TH Real Estate hör till de stora aktörerna inom segmentet. Akelius sålde under MARKNADSDATA MARS 2016 hösten kommersiella fastigheter om totalt 54 400 kvadratmeter runt Hyra Direktavkastning Bedömda värden om i landet, varav sju fastigheter är belägna i Eskilstuna. Fastighe- kr/kvm % kr/kvm terna avser Valsverket 3 – 5, Vapensmeden 6 och 19 samt Vågskålen KONTOR 21 – 22, totalt omfattande nästan 21 800 kvadratmeter. Priset på A-läge 1 000 – 1 450 6,50 – 7,50 6 500 – 12 000 portföljen motsvarar ett fastighetsvärde om 577 mkr. Stenvalvet har B-läge 950 – 1 350 7,00 – 8,50 5 500 – 10 000 tecknat hyresavtal med CSN i fastigheten Vapnet 1. CSN kommer att hyra cirka 1 000 kvadratmeter på plan sex. Ombyggnaden av C-läge 700 – 1 100 8,50 – 10,00 3 500 – 7 000 lokalerna har påbörjats med planerad inflyttning till juni 2016. Fast- igheten Torlunda 1:276, mer känd som Folkesta köpcentrum, med BUTIKER cirka 13 000 kvadratmeter handelslokaler har sålts till en lokal aktör. A-läge 1 000 – 3 500 5,75 – 6,75 12 000 – 25 000 Direktavkastningen bedöms till strax under 7,0 procent. Köpeskillingen har inte offentliggjorts, men fastigheten såldes exekutivt under 2011 B-läge 700 – 1 500 6,25 – 8,00 9 000 – 12 500 för cirka 104 mkr C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00 5 000 – 10 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Till segmentets stora aktörer hör Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokumpu. Hemfosa har sålt A-läge 500 – 750 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 lager- och logistikfastigheten Litografen 8 i Vilsta till Savana. Fast- B-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 igheten inrymmer över 25 000 kvadratmeter med Skanlog som C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500 hyresgäst. Estea Logistics Properties har tecknat ett hyresavtal om 14 450 kvadratmeter i Svista med Musti ja Mirri, ett finskt bolag, BOSTÄDER som kommer att flytta delar av sin logistikverksamhet dit. Avtalet har en löptid på tio år med ett totalt kontraktsvärde om 67 mkr. Efter A-läge 1 000 – 1 475 4,25 – 5,50 9 000 – 19 000 uthyrningen återstår cirka 15 000 kvadratmeter vakanta lokaler i B-läge 950 – 1 425 4,50 – 6,00 7 500 – 15 000 fastigheten. C-läge 925 – 1 325 5,25 – 6,25 5 500 – 10 000
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 39 Gävle 30
Mikael Jonsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Gävle hör bland Gävle kommun beskriver i Vision 2025 framtidens Gävle. Visionen annat Din Bostad (Balder), Heimstaden, HSB, IHF Bostad Gävle AB innehåller bland annat viljan att forma attraktiva miljöer och utveckla och Svedinger Fastigheter. I november förvärvade M2 Gruppen fem infrastrukturen. I samband med byggandet av nya idrottsarenan och fastigheter av Hemfosa, de centralt belägna Norr 22:3, 34:2, 35:1, fotbollens flytt dit upphör Strömvallens funktion som fotbollsarena. 35:4 och 36:1. Fastigheterna inrymmer till största delen bostäder, men Det öppnar för att området runt Strömvallen kan utvecklas till ett har även en stor del kontors- och butikslokaler. Underliggande fastig- nytt bostadsområde med närhet till centrala Gävle. hetsvärde uppgick till 170 mkr vilket motsvarar cirka 11 400 kr/kvm. Enligt planprogrammet för området uppmuntras innovativa lösningar Hyresintäkterna uppgår till cirka 13 mkr. Bygget av trygghetsboendet kring hållbarhets- och miljöfrågor. Prioriterat blir att anlägga och Brf Takterrassen vid Muréngatan pågår för fullt. Byggnaden kommer att bevara parker och grönytor och kopplingen till Boulognerskogen ha en högdel med 15 våningar och en lägre del med sju våningar. De ska framhävas. Den gamla träläktaren som hör till den före detta flesta av de 70 lägenheterna har redan sålts. Planprogrammet för den arenan är byggnadsminnesmärkt och ambitionen är att även denna tredje och sista etappen av Alderholmen har godkänts. Programmet ska kunna integreras i området. För att få hela området att samspela ska ligga till grund för den kommande detaljplaneringen av området där med både bebyggelse, omgivande stråk och allmänna ytor kommer mellan 500 – 600 nya bostäder ska byggas med olika upplåtelseformer. kommunen att arbeta tillsammans med de vinnande anbudsgivarna för att anpassa förslagen till en helhet. Kommunen och anbudsgivar- KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Diös, European Shopping Centre Fund, Hemfosa, Norrporten, och nas gemensamma bild av hur området ska utvecklas ligger sedan NRF Sweden hör till de stora privata aktörerna inom segmentet. till grund för den slutgiltiga detaljplanens utformning. Transaktionsaktiviteten har varit måttlig det senaste året med få MARKNADSDATA MARS 2016 stora affärer. Valbo-Ön 2:103 är en av två fastigheter som ingick i en affär där Redito köpte för totalt 275 mkr. Fastigheten inrymmer Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm bland annat Elgiganten och Siba. Den andra fastigheten är belägen KONTOR i Köping. Handeln i Gävle utvecklas mest i de externa handels- A-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,00 7 500 – 14 000 områdena Valbo köpcentrum och Hemlingby köpcentrum. En ny butiksbyggnad kommer att uppföras vid Valbo köpstad, söder om B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,75 5 500 – 10 000 E16. Byggnaden ska inrymma fyra butiker om totalt cirka 5 000 C-läge 700 – 950 7,50 – 8,50 3 000 – 6 000 kvadratmeter. En hyresgäst är Toys´R’Us vilket innebär att det blir ytterligare en tom lokal norr om Ikea. Vid Valbo köpcentrum, som BUTIKER nu förvaltas av CBRE, planeras det för en ombyggnad som ska ge ett tiotal nya butiker i den lokal där Ikea nu har sin varuutlämning A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50 10 000 – 30 000 som i sin tur flyttar till Coop Forums gamla lokaler. B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75 6 000 – 13 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000 Flera av ortens stora industribolag som BillerudKorsnäs, Kraft Food, Setra och Stora Enso är också stora fastighetsägare. Diös INDUSTRI och FastPartner är aktörer med betydande förvaltningsbestånd. A-läge 450 – 700 7,75 – 8,50 3 500 – 7 000 Transaktionsaktiviten har det senaste året varit relativt låg utan B-läge 400 – 600 8,00 – 9,00 3 000 – 4 500 några större transaktioner. Byggmax har valt att starta ett lager i Gävle hamn. Lagret ska betjäna femtiotalet butiker i Sverige, från C-läge 350 – 450 8,50 – 9,50 1 500 – 3 000 Norrköping och norrut. Det är en omfattande investering som även kommer innebära att Gävle får linjetrafik med fartyg från Holland BOSTÄDER och Polen. NP3 Fastigheter har förvärvat ytterligare en fastighet vid A-läge 1 050 – 1 550 4,75 – 6,25 8 000 – 16 000 Sörby Urfjäll. Det är fastigheten Sörby Urfjäll 37:1 som köpts till ett underliggande fastighetsvärde om 29 mkr. B-läge 1 000 – 1 450 5,00 – 6,50 6 500 – 13 000 C-läge 850 – 1 250 5,25 – 6,75 5 500 – 8 000
40 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Sundsvall 39
Rickard Hellström [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Kommunala bostadsbolaget Mitthem är den största fastighetsägaren. Sundsvalls kommun har i samverkan med Mittuniversitetet startat Andra betydande aktörer är Balder, Gimmel, Hedern, HSB och Tvätt- projektet Grönt Boende för att inspirera och sprida kunskap. Syftet björnen. Efter flera år med lågt byggande börjar nu lyftkranarna synas är att underlätta och främja byggandet av hållbara, energieffektiva i Sundsvall. Mitthem uppför två kvarter om totalt 192 lägenheter, och kretsloppsanpassade hus. varav 138 avser trygghetsboende, på Norra Kajen. I anslutning till Mittuniversitetet genomförde under 2015 en enkät- och behovsstudie Mitthems projekt har Lillskär börjar bygga 63 bostadsrätter och de med ett fyrtiotal familjer för att ge underlag till projektets fortsätta har förvärvat ytterligare mark för att fortsätta byggnationen när etapp utveckling. Med studien som grund ordnades en seminarieserie för ett är klart. Även Skanska har börjat sälja bostadsrätter i Inre hamnen att stärka familjerna som beställare och byggherrar. Seminarierna där de i en första etapp ska uppföra 40 bostadsrätter, varav fyra bildar även grunden till en hållbarhetsutbildning för andra som ska stadsradhus med terrass på taket. Vid årsskiftet stod det klart att bygga hus. Andra aktiviteter har omfattat inspirationsföreläsningar Tvättbjörnen förvärvar tre fastigheter av Mitthem. Affären omfattar två om passivhus och utbildningsinsatser för hantverkare och projektörer. mindre, centralt belägna fastigheter och en större fastighet belägen i Nacksta, cirka tre kilometer väster om stadskärnan. Totalt omfattar Tre familjer har nu fått klartecken för att bygga på ett pilotområde vid affären cirka 6 660 kvadratmeter, huvudsakligen bostäder. Sidsjön. Kravet har varit att bygga ett energisnålt och kretsloppsan- passat hus. Markarbeten och infrastruktur har utförts som ett ”Grönt KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Bygge” vilket innebär att alla åtgärder optimerats för lägsta möjliga Till de stora privata ägarna av kommersiella hyresfastigheter hör klimatpåverkan. Under 2016 har ytterligare tio familjer anmält intresse. Diös, Hedern, Hemfosa, Norrporten, NP3 Fastigheter och Tvätt- björnen. Kontorsmarknaden är fortsatt stark i centrala Sundsvall MARKNADSDATA MARS 2016 med minskande vakanser till följd. Minskningen beror i huvudsak på Hyra Direktavkastning Bedömda värden ökad efterfrågan, men också på att det sker en del konverteringar kr/kvm % kr/kvm KONTOR av kontor till bostäder i de äldre husen. Handeln i centrum har stor konkurrens från e-handeln och externhandeln, men under andra A-läge 1 400 – 1 975 6,00 – 6,75 8 000 – 16 000 halvan av 2015 noterades såväl ökad omsättning som fler nyetable- B-läge 1 300 – 1 700 6,50 – 7,25 5 000 – 9 000 ringar. Restaurangmarknaden går starkt och nyetableringarna avlöser varandra. Vid Olof Palmes torg ska ytterligare tre nya restauranger C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00 2 500 – 7 000 öppna under 2016. Transaktionsaktiviteten var svagare än normalt BUTIKER under första delen av 2015 för att sedan tillta. Under det senaste halvåret har det skett flera transaktioner av såväl cityfastigheter som A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 650 9 000 – 20 000 externhandelsfastigheter. Prognosen för 2016 är en fortsatt stark B-läge 800 – 1 500 6,00 – 7,75 6 000 – 11 000 transaktionsmarknad. C-läge 600 – 1 000 7,00 – 9,00 2 500 – 7 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER AkzoNobel, Diös, NP3 Fastigheter och SCA hör till de stora ägarna INDUSTRI av industri- och lagerfastigheter. Nackstas industriområde växer med A-läge 425 – 850 7,00 – 8,00 3 000 – 7 000 nya etableringar, främst egenanvändare, av enklare industrier och sällanköpsvaror. Kommunens tomter har sålts slut. Efter att bron över B-läge 375 – 800 7,75 – 9,00 2 500 – 4 500 Sundsvallsfjärden invigdes i slutet av 2014 skapades förutsättningar C-läge 300 – 650 8,25 – 9,50 1 500 – 3 000 för nyetableringar av enklare industrier och sällanköpsvaruhandel vid det södra brofästet. Flera aktörer, som Beijer och Molin Bil, har BOSTÄDER tecknat markanvisningsavtal med kommunen och planerar att bygg- A-läge 975 – 1 550 4,00 – 4,75 8 000 – 17 000 starta inom kort. Marknaden utvecklades positivt under andra halvan av 2015 med stigande hyresnivåer och något minskade vakanser. B-läge 850 – 1 450 4,75 – 5,50 6 000 – 13 000 Transaktionsaktiviteten bedöms stiga under 2016. C-läge 775 – 1 200 5,25 – 6,00 5 000 – 8 000
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 41 Halmstad 44
Erik Norrman [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Akelius, Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de Halmstads kommun arbetar med olika klimatinvesteringar samt att stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Utveck- öka medvetenheten kring klimatfrågor. Några åtgärder som utförts lingen av områdena utmed Nissan fortsätter och det allmännyttiga har varit att minska matsvinnet i skolorna, att framställa biogas till bostadsbolaget Halmstads Fastighets AB uppför för närvarande 179 fordonsgas och att byta ut äldre gatubelysningar till mer energi- hyreslägenheter inom kvarteret Borgen på Söder. I direkt anslutning snåla alternativ. Halmstad har arbetat med en samlad ekologisk, till området pågår planarbetet för kvarteret Bagaren med syfte att ekonomisk och social konsekvensbedömning av översiktsplanen möjliggöra byggnation av förskola, kontor, hälsovård, handel och i sitt planeringsarbete. Vid framtagandet av planen valde de att bostäder. Totalt beräknas kvarteret Bagaren inrymma cirka 400 utöka den lagstadgade miljökonsekvensbedömningen till att även lägenheter. Vidare fortsätter utbyggnaden av bostäder på Söderkaj innefatta en djupgående konsekvensanalys av planens ekonomiska där HSB uppför 56 lägenheter upplåtna med bostadsrätt. Ett annat och sociala följder. expanderande område är Fyllinge öster om Halmstad tätort där Ett projekt i Halmstad som kommer att få en hållbarhetsstrategi är planarbetet pågår för äldreboende, förskola och cirka 350 bostäder. Tullkammarkaj. Under 2015 tog kommunen fram ett styrdokument På Nyhem är Jana Fastigheter i slutskedet med att färdigställa Halm- för Tullkammarkajen som satte ramarna för utvecklingen. Styr- stads högsta flerbostadshus omfattande cirka 70 hyreslägenheter dokumentets utgångspunkt är hållbarhet. Under våren genomfördes samt butiker fördelat på 16 våningar. flera dialoger och workshops om områdets utveckling. Invånare, fastighetsägare, verksamhetsutövare, politiker och andra intressenter KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Fastighetsstaden fick föra fram sina idéer om hur Tullkammarkajen kan utvecklas till i Halmstad, Fem Hjärtan, Klövern och Tre Grevar. Transaktions- en levande stadsdel med utsikt mot ån Nissan. aktiviteten under 2015 var relativt god med bland annat ett antal MARKNADSDATA MARS 2016 transaktioner av fastigheter som ingick i rikstäckande portföljaffärer; i maj köpte AMF Fastigheter Slåttern 5 vid Flygstaden med K-Rauta Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm som hyresgäst, i augusti sålde Akelius Giganten 1 i Nyhem med KONTOR hyresgäster som Willys och SATS, och i oktober förvärvade NREP A-läge 1 000 – 1 700 6,25 – 6,75 8 000 – 16 000 Järnvägen 7 vid Gamletull med Coop som hyresgäst. I slutet av 2015 beslutade Eurocommercial att påbörja utbyggnaden av Eurostop B-läge 800 – 1 400 6,50 – 8,00 6 000 – 11 000 vilken beräknas vara klar till slutet av 2017. Totalt avser Eurocom- C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,75 4 000 – 8 000 mercial att investera 600 mkr vilket kommer öka köpcentrumets utbud från 30 till 90 butiker, caféer och restauranger. De senaste BUTIKER årens stora tillskott av butikslokaler i de externa handelsområdena har medfört en ökad vakans avseende butikslokaler i de centrala A-läge 1 150 – 3 300 5,00 – 6,75 15 000 – 30 000 delarna av Halmstad. B-läge 750 – 2 000 6,00 – 8,00 6 000 – 17 500
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 650 – 1 150 7,50 – 9,00 4 000 – 9 000 Albany Nordiskafilt, Axfast, Biltema och Stena Metall hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Halmstad. Corem fortsätter INDUSTRI sin satsning i Halmstad genom förvärvet av en modern logistik- A-läge 350 – 750 7,00 – 8,75 4 000 – 8 000 fastighet i Fyllinge. Säljare var KS Projekt som även är hyresgäst. B-läge 300 – 650 7,00 – 9,00 2 500 – 6 000 Köpeskillingen uppgick till 13 mkr, motsvarande cirka 6 500 kr/kvm. KS Projekt har vuxit ur sina nuvarande lokaler och därför har Corem C-läge 250 – 450 8,25 – 9,75 2 000 – 4 000 även förvärvat ett markområde omfattande 13 200 kvadratmeter i Kårarp av Halmstad kommun. På denna fastighet kommer de att BOSTÄDER uppföra en logistikfastighet med en uthyrbar area om cirka 5 200 A-läge 975 – 1 550 3,00 – 4,25 12 000 – 23 000 kvadratmeter för KS Projekt som har tecknat ett 10-årigt hyresavtal. Inflyttning beräknas till september 2016. B-läge 900 – 1 400 3,75 – 4,75 9 000 – 20 000 C-läge 850 – 1 175 5,25 – 6,25 7 500 – 11 500
42 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Karlstad 49
Pär Höijer [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Willhem är den största privata hyresvärden med ett bestånd omfat- Karlstads läge gör staden känslig för översvämningar på grund av tande drygt 2 300 lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad högt vattenstånd i Vänern och på grund av höga flöden i Klarälven. (Balder), Lundbergs, Ruds Gård och Wermlands Invest. Bygg- Staden är till stor del byggd genom utfyllnader i Klarälvsdeltat och aktiviteten i Karlstad har stigit ytterligare. Nyproduktionen har inte Karlstadborna har länge levt med översvämningsriskerna. varit så hög sedan miljonprogrammets dagar. De närmaste åren ska Stadsbyggnadsprinciper har fastställts som säger att inriktningen nästan 3 000 bostadslägenheter färdigställas. Projektörerna bakom för stadsutvecklingen ska vara ökad Väner- och vattennärhet samt de större projekten är Prepart/SPG, Karlstads kommun, Karlstad översvämningshänsyn. Ett översvämningsprogram togs fram år Bostads AB (kommunalt bolag), Lecab Fastigheter, Lundbergs, Peab, 2010 där riktlinjer för hållbar planering och byggande framgår. Karlstadhus, Skanska, Ruds Gård, Ciab, HSB, Lönnen Fastigheter Utgångspunkten är att man vid översvämning ska kunna bo kvar i och Magnolia Bostad. Prisnivåerna på nyproducerade bostads- sin bostad och att vatten, avlopp och el ska fungera som vanligt. rätter har stigit markant på senare år. Magnolias första etapp på Kanikenäsholmen omfattar 92 lägenheter i marin miljö där insatsen Klimat- och sårbarhetsutredningen har haft Regeringens uppdrag i genomsnitt ligger kring 31 000 kr/kvm. Föreningens lån uppges att kartlägga samhällets sårbarhet för klimatförändringar och de hamna i nivå med 12 500 kr/kvm vilket sammantaget indikerar ett regionala och lokala konsekvenserna av utvecklingen samt bedöma totalt pris motsvarande cirka 43 500 kr/kvm. kostnader för skador som förändringarna kan skapa. Karlstad är enligt utredningen en av de städer där de största konsekvenserna kan KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER väntas. Kommunen har utfört stora insatser för att öka kunskapen Stora privata aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden är om översvämningar och bereda sig för de risker som redovisas. Albèr Fastigheter och Olav Thon Gruppen (Norges största privata fastighetsägare) med fokus på handelsfastigheter samt Hemfosa, MARKNADSDATA MARS 2016 Klövern och Lundbergs som är betydande aktörer på kontorsmark- Hyra Direktavkastning Bedömda värden naden. Fastigheten Karlstad Köpet 1 (del av Bergviks Köpcenter) kr/kvm % kr/kvm förvärvades under november 2015 av Eurocommercial. Säljare var KONTOR Konsum Värmland. Objektet omfattar cirka 19 300 kvadratmeter A-läge 1 100 – 1 700 6,50 – 7,50 10 000 – 16 000 fördelat på 35 butiker. Största hyresgäster är Coop Forum och B-läge 850 – 1 200 7,00 – 8,50 7 000 – 12 000 Systembolaget. Köpeskillingen på 600 mkr motsvarar cirka 31 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 5,3 procent. C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 6 000 – 8 000 Prisnivån bedöms vara en mycket god notering för objektstypen utanför storstadsregionerna. En utökning av Bergviks handelsområde BUTIKER på uppemot 50 000 kvadratmeter kan bli aktuell då Olav Thon Grup- A-läge 1 700 – 3 700 5,50 – 6,50 15 000 – 32 000 pen planerar en etablering i ett angränsande område. Begäran om planbesked har inlämnats till kommunen som uttalat sig positiva till B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,50 8 000 – 16 000 etableringen. C-läge 600 – 1 000 7,00 – 8,00 6 000 – 9 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och A-läge 450 – 675 8,00 – 9,00 3 500 – 7 000 Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna inom segmentet. Det kan noteras en ökad byggaktivitet avseende industrifastigheter B-läge 400 – 675 8,50 – 9,50 3 000 – 6 000 i Karlstad. Nyproduktionen är främst lokaliserad till etablerade indu- C-läge 350 – 550 9,00 – 11,00 2 000 – 4 000 stri- och handelsområden som Örsholmen, Våxnäs, Gräsdalen och Ilanda. Det är främst mindre till medelstora objekt som uppförts. I BOSTÄDER området Välsviken pågår nybyggnation av Löfbergs nya höglager för kaffe. Byggnaden inrymmer cirka 6 000 kvadratmeter och blir A-läge 1 100 – 1 550 3,75 – 5,00 12 000 – 23 000 färdigställd under året. Inom det nya 15 hektar stora industriområdet B-läge 1 050 – 1 500 4,50 – 5,50 10 000 – 18 000 Bråtebäcken, avsett för större och mer störande verksamheter, har i skrivande stund ännu ingen etablering ägt rum. C-läge 975 – 1 350 5,75 – 7,00 7 500 – 13 500
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 43 Växjö 51
Per Skrealid [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Till de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör CA Fast- Växjös mål är att vara ”Europas grönaste stad”. Kommunen beslu- igheter, ICA Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö. tade redan 1996 att bli en fossilbränslefri stad. Växjödeklarationen är Nybyggnationen i Växjö är relativt stor. Mellan 2002 och 2014 har det en samverkan mellan privata och offentliga aktörer för att bli fossil- i genomsnitt uppförts cirka 430 nya bostäder per år i kommunen. Vid bränslefri senast 2030. Bostäder och lokalers energianvändning ska Södra Station uppförs 155 hyres- och bostadsrätter med beräknad bestå av förnybara energikällor. Hållbara färdmedel ska stå för hälften inflyttning under 2017. Byggherrar är Växjöbostäder för hyresrätterna av alla resor och i övrigt ska bara förnybara drivmedel användas som respektive Kärnhem och Skanska för bostadsrätterna. Växjö kommun bränslen för bilresor, godstransporter och i arbetsmaskiner. planerar också för att utveckla Arenastaden med bostäder och kom- Växjö ingår tillsammans med tre städer i EU-projektet READY. Det mersiella lokaler. På Campus skapar kommunala Växjöbostäder består av internationella välkända företag, universitet och andra 71 studentlägenheter då kontorslokaler byggs om till bostäder. organisationer. Syftet är att minska energibehovet och reducera Växjöbostäder har en mycket stark marknadsposition. Bolaget har fossila bränslen genom lösningar med förnybara energikällor vid aviserat att man planerar att avyttra drygt 2 000 lägenheter, varav ny- och ombyggnation. en stor andel i Teleborg, i syfte att möjliggöra nyproduktion och för att få in nya aktörer på marknaden. Försäljningarna kan komma att Under 2015 påbörjades byggnationen av en ny hållbar stadsdel, genomföras under hösten/vintern 2016. Bäckaslöv, med plats för cirka 4 000 invånare. Bäckaslöv ska ha blandade upplåtelseformer. Skog och grönytor integreras i området KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER för att minimera påverkan på djur- och växtliv och hållbara transporter CA Fastigheter, Hemfosa, Eurocommercial, ICA Fastigheter och prioriteras. Solceller kommer användas och husen ska miljöcertifieras. Kungsleden hör till några av de stora privata ägarna av kommersi- ella fastigheter i Växjö. Norrporten förvärvade under hösten 2015 MARKNADSDATA MARS 2016 World Trade Center vid stationsområdet av Skanska för cirka 195 Hyra Direktavkastning Bedömda värden mkr, motsvarande cirka 32 000 kr/kvm. Projektet, som omfattar sju kr/kvm % kr/kvm våningar med kontorslokaler, är under uppförande. Växjö kommun KONTOR har planer på att bygga ett nytt kommunhus vid nya resecentrum. A-läge 1 000 – 2 000 6,00 – 7,00 9 000 – 20 000 Det nuvarande kommunhuset kan komma att omvandlas till bostäder. B-läge 700 – 1 200 7,00 – 8,00 5 000 – 13 000 APP uppför ICON Växjö på Arenaområdet, en profilbyggnad om 19 våningar i anslutning till Vida Arena som kommer att inrymma hotell, C-läge 500 – 800 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 lägenheter, kontor, gymnasieskola och bowlinghall. Den beräknas färdigställas under 2018. På Arenastaden kommer ArtOn24 att BUTIKER uppföra två nya kontorshus med åtta våningar om totalt cirka 9 200 A-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,00 12 000 – 28 000 kvadratmeter. Etapp 1 påbörjades i början av 2016 och beräknas vara klart till slutet av året. Fortnox blir den första hyresgästen. B-läge 750 – 1 700 6,50 – 7,50 7 000 – 15 000 C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Corallen (Castellum), Corem, Hemfosa, Klövern, Vikstaden och Volvo INDUSTRI hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter. Corem har A-läge 450 – 650 7,00 – 9,00 3 000 – 8 000 förvärvat Krysspricken 2 i Sjöuddens industriområde, ett bedömt A-läge. Fastigheten inrymmer cirka 16 900 kvadratmeter lager- B-läge 350 – 500 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 och produktionslokaler med Gunnebo Industrier som huvudsaklig C-läge 250 – 400 9,00 – 11,00 2 000 – 4 000 hyresgäst. Priset uppgick till 61 mkr, motsvarande drygt 3 600 kr/ kvm. Säljare var Valad. I oktober förvärvade Catena Postiljonen 1, en BOSTÄDER logistikfastighet om cirka 7 000 kvadratmeter i anslutning till väg 30. Säljare var Midroc. Köpeskillingen uppgick till 80 mkr, motsvarande A-läge 975 – 1 400 3,50 – 5,00 10 000 – 22 000 nästan 11 500 kr/kvm, vilket får ses som en mycket god nivå i Växjö. B-läge 875 – 1 225 4,00 – 5,50 8 000 – 16 000 Hyresgäst är Portnord. C-läge 800 – 1 125 5,00 – 6,50 7 000 – 10 000
44 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Luleå 53
Andreas Rutström [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Kommunala bostadsbolaget Lulebo är trots sina utförsäljningar den Vision 2050 är Luleås program för en attraktiv och växande stad största aktören inom segmentet. Andra betydande aktörer är DN som är hållbar över tiden. Visionen mål om hållbarhet bryts ner Fastigheter, Galären, HSB Norr, Lindbäcks Fastigheter och Rikshem. till olika sakområden från folkhälsoarbete, tillgänglighet och jäm- Under hösten 2015 sålde Lulebo cirka 1 400 lägenheter samt flera ställdhet till stadsutveckling och befolkningstillväxt. Luleås mål är vårdboenden till Rikshem för cirka 1,6 mdkr. I affären ingår att Rikshem att växa med 10 000 invånare till 2050 och ett verktyg för att nå dit ska bygga minst 560 nya bostäder. Lulebos förhoppning är under är utvecklingsplaner för hållbara stadsdelar och byar. Kommunen första halvåret 2016 genomföra ytterligare försäljningar av cirka investerar under 2015-2017 två miljarder kronor i genomförandet 1 400 lägenheter till andra aktörer. Kommunen har bjudit in aktörer av Vision 2050. Flera åtgärder har tydlig hållbarhetsprofil som nya för att lämna förslag på ombyggnation av ett centralt parkeringshus gång- och cykelvägar, efterbehandling av gammal industrimark, med avsikt att komplettera med bostäder. Ett liknande projekt är biogasutveckling, fällningsdammar för avloppsvatten, stadsparker, Diös planer på att bygga bostäder ovanpå parkeringshuset vid gamla ett nytt resecentrum och energieffektivisering. Åhlénshuset. Totalt planeras för tolv våningar. Detaljplaneprocess Det största stadsutvecklingsprojekt är stadsdelen Kronan. Genom- pågår. Detaljplanen för ”Lilla Venedig” vid Södra hamn har efter flera förandet grundas på ett gestaltningsprogram med riktlinjer för hållbar överklagningar nu vunnit laga kraft. Planen möjliggör för cirka 300 stadsbyggnad. De medför bland annat att bostäder integreras med bostäder och en småbåtshamn. service, arbetsplatser och kultur. Utvärdering enligt hållbarhets- kriterier sker med ett särskilt utvecklat verktyg som benämns HåSta. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Norrporten är den klart största privata aktören på marknaden. Kriterierna kommer att fördjupas i detaljplaner och markanvisningar. Andra betydande aktörer är Diös, Galären och NP3 Fastigheter. I MARKNADSDATA MARS 2016 februari förlängde Norrporten sitt avtal med Försäkringskassan på ytterligare sex år. Avtalet omfattar cirka 3 800 kvadratmeter som nu Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm ska byggas om till flexibla kontor. Idag tillåts generellt bebyggelse KONTOR om 4 – 5 våningar inom centrumhalvön. Luleå kommun arbetar A-läge 1 150 – 1 700 5,75 – 6,75 11 000 – 18 000 med en ny översiktsplan som ska möjliggöra för högre byggnation. Den nya planen ska behandlas politiskt under hösten 2016. Inom B-läge 900 – 1 400 6,75 – 8,75 7 500 – 12 000 kvarteret Torsken, mellan två byggnader på Storgatan, kommer C-läge 650 – 950 7,75 – 9,75 3 500 – 7 500 Galären att genomföra en mindre tillbyggnad. Byggnaden ska inrymma restaurang och andra kommersiella lokaler. Vid Kajan 18 BUTIKER fortgår byggnationen för Telias nya regionkontor om cirka 7 200 kvadratmeter. Hemfosa, som tappar både Telia och Vattenfall som A-läge 1 600 – 3 000 6,00 – 6,75 10 000 – 24 000 hyresgäster, har ännu inte presenterat nya hyresgäster till de två B-läge 900 – 1 500 6,50 – 8,75 7 000 – 12 000 kontorsfastigheterna inom stadens A-läge. C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,75 2 500 – 6 500 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Galären, Notvikens Fastig- INDUSTRI heter och NP3 Fastigheter. Industribolag som Gestamp, Scania och A-läge 500 – 800 7,25 – 8,75 4 000 – 8 500 SSAB är också stora fastighetsägare. De tidigare industriområdena B-läge 450 – 700 7,50 – 9,75 3 500 – 6 000 Notviken, Skutviken och Storheden har under de senaste tio åren blivit alltmer präglade av externhandel. Med anledning av detta har C-läge 375 – 575 8,25 – 10,75 2 000 – 5 000 kommunen tagit fram ett nytt område vid namn Tuvåkra mellan Storheden och Gammelstad. Samtliga tomter inom detta område BOSTÄDER är nu sålda. Kommunen har endast ett fåtal tomter vid det gamla A-läge 1 075 – 1 550 3,50 – 4,75 14 000 – 23 000 industriområdet vid Bergnäset kvar till försäljning. Med anledning av detta tittar nu kommunen på nya områden för industriändamål. Ett av B-läge 1 025 – 1 500 4,25 – 5,25 9 500 – 15 500 dessa är Dalbo i närheten av det nya bostadsområdet Hällbacken. C-läge 975 – 1 350 5,25 – 6,75 6 500 – 11 500
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 45 Kalmar 44
Per Wislander [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost, LW Bostäder Det första spadtaget för nya Linnéuniversitetet har nu tagits. Anled- och Rikshem är några av de stora privata ägarna inom segmentet. ningen till flytten är att samla alla lokaler för att skapa samordnings- Kalmars befolkning har de senaste åren vuxit med några hundra vinster och ett mer effektivt lokalutnyttjande. Med lokaliseringen invånare varje år. Det kommunala bolaget Kalmarhem har som mål att integreras universitetet med stadens befintliga boende, service bygga 75 lägenheter per år. Totalt har det byggts cirka 150 bostäder och kommunikationer vilket förstärker en levande stadskärna och per år i kommunen på senare tid. I ett försök att få fram fler bostäder hjälper att skapa en hållbar stad med ett effektivt marknyttjande. gjorde kommunen en inventering av byggklar mark och anordnade Linnéuniversitetet forskar kring hållbar stadsbyggnad vilket integre- markanvisningstävlingen ”Snabba Bostäder”. Tävlingen är avslutad rar ekologiska, ekonomiska och sociala perspektiv för en hållbar och planutskottet har föreslagit vilka som ska få bygga, samt var och utveckling. Studenter ges verktyg för att anta samhällsutmaningar hur mycket. Förhoppningen är att över 900 bostäder med låg hyra med ett hållbarhetsperspektiv. ska tillföras marknaden inom två år. Samtliga föreslagna områden för År 2015 antogs en fördjupad översiktsplan för stadsdelen Södra bostadsutvecklingen ligger i norra Kalmar. Under hösten tecknade staden, sydväst om innerstaden. Fokus ligger på utredningsområdet Peab avtal med Kalmarhem om att uppföra ett SABO Kombohus Mini sydost om Rinkabyholm. Genom arkitekttävlingen Europan har unga i Tegelviken. Projektet omfattar 31 mindre lägenheter med planerad europeiska arkitekter medverkat till visionen av ett jämlikt, modernt inflyttning till hösten 2016. och anpassningsbart samhälle. Hållbara miljöer som är attraktiva och intressanta att leva i med en variation ska skapas. Samtidigt ska KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora privata ägarna i Kalmar hör Alecta, Ikea Fastigheter, ytorna lämpas efter ändrade förutsättningar i klimat och levnadssätt. Klövern, Stenvalvet och Sveafastigheter. Skanska har tecknat ett MARKNADSDATA MARS 2016 10-årigt hyresavtal med Linnéuniversitetet vilket medför ett entrepre- nadkontrakt om cirka 1,0 mdkr. Skanska ska utveckla och uppföra tre Hyra Direktavkastning Bedömda värden huskroppar omfattande 43 000 kvadratmeter. Utöver nybyggnationen kr/kvm % kr/kvm KONTOR har man även tecknat ett kontrakt avseende om- och tillbyggnation på universitetsområdet avseende tre hus och cirka 22 000 kva- A-läge 900 – 1 600 6,00 – 7,50 8 000 – 13 000 dratmeter till ett ordervärde om 500 mkr. Byggnaderna kommer B-läge 600 – 1 200 7,00 – 8,50 5 000 – 8 500 att inrymma utbildningslokaler som bibliotek, kontor, lärosalar och laboratoriesalar. Projektet beräknas vara färdigt till sommaren 2020. I C-läge 400 – 700 8,00 – 9,00 3 000 – 5 000 början av februari förvärvade Stenvalvet kontorsfastigheten Valfisken BUTIKER 1 i centrala Kalmar av Kungsleden. Fastigheten, som till största delen förhyrs på långa avtal av Kriminalvården och Försäkringskas- A-läge 1 200 – 2 300 6,00 – 7,00 12 000 – 25 000 san, omfattar cirka 11 000 kvadratmeter. I och med avyttringen har B-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 6 000 – 12 000 Kungsleden nu lämnat Kalmar. C-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Arla, Danish Crown, Klövern, Lantmännen Fastigheter och Nordfjord INDUSTRI Holding är några av de stora ägarna inom segmentet industri- och A-läge 400 – 750 7,25 – 9,00 2 500 – 6 000 lagerfastigheter i Kalmar. Utbudet av industri- och lagerfastigheter är främst koncentrerat till Berga industriområde, Hagbygärde/ B-läge 300 – 500 8,00 – 9,50 1 500 – 3 500 Svaneberg industriområde samt området kring Kalmar flygplats. C-läge 250 – 350 10,00 – 12,00 1 000 – 2 000 Endast ett fåtal industrifastigheter har omsatts under de senaste sex månaderna, och då främst i de ovan nämnda områdena. I december BOSTÄDER förvärvade Molins Lokaler fastigheten Motorn 3 i Berga industriom- A-läge 975 – 1 550 3,50 – 5,00 12 000 – 23 000 råde. Köpeskillingen uppgick till 7,5 mkr, motsvarande cirka 6 000 kr/kvm. Molins Lokaler äger sedan tidigare flera fastigheter inom B-läge 875 – 1 450 4,25 – 5,75 10 000 – 17 000 området, bland annat grannfastigheten Motorn 7. C-läge 800 – 1 050 5,00 – 7,00 7 000 – 12 000
46 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Östersund 38
Marie Mattsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Akelius, Diös, HSB och Rydells Fastighetsförvaltning hör till de stora Östersund har aktivt jobbat med miljöfrågor sedan 1990-talet och var privata fastighetsägarna i Östersund. I Tallåsen, mellan Jägarvallen Sveriges första kommun att miljöcertifiera hela sin verksamhet. De och Litsvägen, planeras det för cirka 400 nya bostäder med olika har som en av sju kommuner fått regeringens stöd för att utveckla upplåtelseformer. Med start i vår kommer Östersundshem att uppföra hållbara miljöer. 97 hyresrätter, fördelade på tre punkthus, med inflyttning under som- Det främsta stadsutvecklingsprojektet är nya stadsdelen Storsjö maren och hösten 2017. Nästa etapp blir 48 bostadsrätter, även dessa Strand som började byggas under 2015. Området ska rymma 800 med inflyttning under sommaren 2017. Området Blomstergården lägenheter samt service och arbetsplatser. Planeringen har skett planeras som en naturlig fortsättning på Tallåsen. Detaljplanearbete med hållbarhetsfokus, vilket innebär ett hållbarhetsprogram. Det pågår och det planeras för cirka 250 bostäder samt kommersiella rymmer visioner, mål och checklistor för sex fokusområden som är lokaler. I december gjorde Diös och Riksbyggen en bytesaffär där livskraftig stadsutveckling, kropp och själ, lokalt företagande och Riksbyggen förvärvade ett bostadsbestånd om 380 lägenheter fördelat verksamheter, hållbar mobilitet, klimatsmart byggande och kretslopp. på åtta fastigheter och Diös köpte kommersiella fastigheter i centrala Kraven baseras på nationella, regionala och lokala miljömål samt Östersund. Det underliggande fastighetsvärdet för bostäderna, som certifieringssystem för hållbarhet. även inkluderar tre fastigheter i Umeå, uppgår till cirka 321 mkr. Exempel på åtgärder är att tidigt skapa en god utemiljö eftersom KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER utbyggnaden förväntas pågå under lång tid. Gatustråk och belysning Till de stora privata ägarna hör Aberdeen, Diös, Kungsleden och byggs tidigt, befintliga byggnader integreras och obebyggda kvarter Persson Invest. I november förvärvade NP3 Fastigheter fyra fastighe- utnyttjas för odlingslotter och skateparker. Bebyggelsen utformas för ter till ett underliggande fastighetsvärde om 100 mkr. Den uthyrbara att minska vindpåverkan och medge ökad solinstrålning. arean uppgår till knappt 12 000 kvadratmeter och därutöver tillkom- mer byggrätter om sammanlagt 9 500 kvadratmeter. Efter förvärvet MARKNADSDATA MARS 2016 har NP3 ett bestånd i Östersund om cirka 60 000 kvadratmeter Hyra Direktavkastning Bedömda värden med ett hyresvärde om cirka 56 mkr. Bolagets målsättning är att kr/kvm % kr/kvm växa ytterligare på orten. I december gjorde Norrporten och Sten- KONTOR valvet en bytesaffär där fastigheter till ett värde av 750 mkr bytte A-läge 900 – 1 700 6,50 – 7,25 7 000 – 13 000 ägare. Norrporten förvärvade Stenvalvets bestånd i Östersund vilket B-läge 700 – 1 300 7,00 – 8,00 5 000 – 8 500 utgjordes av fyra kontorsfastigheter med en total lokalarea om cirka 19 000 kvadratmeter. Bland hyresgästerna finns Länsstyrelsen och C-läge 550 – 950 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000 Domstolsverket. Inredningsbutiken Lagerhaus har tecknat ett 5-årigt hyresavtal med Diös i gallerian Kärnan och öppnar under våren BUTIKER därmed sin första butik i Östersund. A-läge 1 000 – 2 400 6,25 – 6,75 10 000 – 20 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,25 5 000 – 10 000 Arla, Diös, Kungsleden, Persson Invest och Vallsundet hör till de C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50 3 000 – 5 500 stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Östersund. Trans- aktionsaktiviteten avseende industri- och lagerfastigheter har varit INDUSTRI fortsatt låg under det senaste året. Det är främst egenanvändare, A-läge 350 – 775 7,50 – 8,75 2 000 – 5 500 det vill säga aktörer som avser att bedriva egen verksamhet i loka- lerna, som förvärvar mindre fastigheter. Priserna vid kommunala B-läge 300 – 625 7,75 – 9,00 1 500 – 4 000 försäljningar av detaljplanelagd industrimark, och för den mark som C-läge 250 – 400 8,00 – 10,75 1 000 – 2 500 finns ute till försäljning, ligger i huvudsak kring 100 – 150 kronor per kvadratmeter. De högsta hyresnivåerna erhålls generellt i Odenskogs BOSTÄDER industriområde som ses som Östersunds A-läge vad gäller industri- och lagerfastigheter. A-läge 950 – 1 475 4,50 – 5,50 9 000 – 18 000 B-läge 900 – 1 150 4,75 – 6,25 7 000 – 12 000
C-läge 850 – 1 100 5,75 – 7,00 5 500 – 9 000
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 47 Trollhättan 17
Sven Jungland [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Till de stora privata aktörerna hör Akelius och lokala Lundqvist Trollhättans stad har beslutat att ta fram en fördjupad översiktplan Byggförvaltning. Målet från Trollhättans stad är att befolkningen till med fokus på hållbar stadsbyggnad för en ny stadsdel, Nya Älvsta- 2030 ska vara 70 000 invånare. En del av planen är kommunala Eidar den. Området ligger utmed älven och har nära till både resecentrum Bostads AB som har en vision om 1 000 nya hyresrätter till 2030. I och centrala staden samt till service, arbetsplatser och aktivitetsom- kvarteret Gulsparven uppförs cirka 150 lägenheter och man detalj- råden vilket gör platsen ansenlig för hållbar stadsutveckling. planelägger även på annat håll. I kvarteren Mars och Minerva finns Inom Nya Älvstaden finns idag fem delområden med användningar idéer om att uppföra punkthus med upp till 18 våningar. Detaljplanen från lättare industri till skogsslingor, parkmiljöer, naturnära bostäder för den stora satsningen i Lärketorpet är vilande i väntan på besked och en campingplats. Man vill ta tillvara på de centrala, outnyttjade kring restriktionerna kopplade till flygplatsen. En annan omfattande markområdena samt att bevara och integrera resurserna som finns. satsning är den nya stadsdelen Nya Älvstaden. Efterfrågan på En blandad stadsdel med bostäder, rekreationsområden, service bostäder är fortsatt god. Utmärkande för Trollhättan och de övriga och arbetsplatser. Området föreslås även rymma en stadscamping orterna i Trestad är att det huvudsakligen är minde bostadshyreshus samt stads- och evenemangspark. Det finns reservat för en bro som omsätts på marknaden. Överlåtelser av större objekt är mer som ska sammafoga östra och västra sidan av älven för att stärka ovanligt. Det finns även en del noteringar av obebyggd tomtmark kopplingen med närområdena. för bostadsändamål. Fokus är på social hållbarhet och projektet bidrar till att minska KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER rumsliga och sociala barriärer. Det är viktigt att bostäder finns i olika Stora privata fastighetsägare är bland andra Akelius, Balder och Olof storlekar och upplåtelseformer samt att de offentliga miljöerna är Thon Gruppen. Arbetet med utbyggnaden av externhandelsområdet tillgängliga och utformas för alla. Överby Västra pågår. Infrastrukturen byggs ut med bland annat en sänkning av Överbyvägen och utbyggnad av Ladugårdsvägen till MARKNADSDATA MARS 2016 ringled. Buffin Real Estate Sweden har förvärvat 26 000 kvadratmeter Hyra Direktavkastning Bedömda värden med en byggrätt om 7 100 kvadratmeter BTA för 6,8 mkr. Säljare kr/kvm % kr/kvm var kommunen. Tanken är att Biltemas nya butik skall byggas här. KONTOR Peab har förvärvat cirka sex hektar med en byggrätt om 25 400 A-läge 950 – 1 400 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000 kvadratmeter BTA avseende volymhandel för 24,3 mkr. Även här var B-läge 800 – 1 150 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000 kommunen säljare. I övriga Överby bedöms läget vara stabilt avse- ende hyror och vakanser. Uthyrningsgraden bedöms ha förbättrats C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 i city medan den är sämre i mer perifera lägen. Kontorsmarknaden är tudelad med vissa vakanser, men ett par hyresnoteringar talar för BUTIKER ett ökat intresse. De lokalhyreshus som omsätts avser huvudsakligen A-läge 800 – 2 200 6,25 – 7,75 8 000 – 22 000 mindre objekt, ofta kopplade till egenanvändare. B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000 Stora ägare är industribolag och egenanvändare som Automobile
Property (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Trollhättan är en klas- INDUSTRI sisk industristad med anor. Den så kallade Rysskranen i slussområdet A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 5 500 har i en ny detaljplan belagts med rivningsförbud. Rysskranen är en kontrast till dagens större arbetsgivare som GKN Aerospace B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 4 500 och elbilstillverkaren NEVS. Kring årsskiftet figurerade uppgifter C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500 om ett antal stororder till NEVS. Hur stor del av denna tillverkning som kommer att förläggas till Trollhättan är dock oklart. Inom det BOSTÄDER övriga industribeståndet bedöms transaktionsaktiviteten ha ökat och utnyttjandegraden är relativt god. Även här är det huvudsakligen A-läge 1 000 – 1 425 3,75 – 5,50 8 000 – 18 000 egenanvändare som dominerar bland köparna. B-läge 975 – 1 425 4,25 – 6,00 7 000 – 14 000
C-läge 950 – 1 275 5,50 – 7,25 5 000 – 9 000
48 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Falun 28
Mikael Jonsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER HÅLLBAR STADSUTVECKLING Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Falun hör bland Enligt Falun kommuns vision 2050 ska kommunen bli en fossil- andra Gruvstaden, HSB, Masmästaren, Pilsundet Förvaltnings AB bränslefri kommun som bidrar med förnybar energi till andra kom- och Trumbäcken Fastighets AB. Det byggs och planeras för bostä- muner. Från och med år 2021 ska alla nybyggda hus vara nära der på många håll runt om i Falun. Vid Svärdsjögatan/Totzgatan vill nollenergibyggnader och energianvändningen ska enligt visionen Trumbäcken Fastighets AB bygga bostäder. De har uppdragit åt halveras till 2050. Det ska vara lätt att leva energiintelligent i Falun. kommunen att ta fram detaljplan för att möjliggöra byggnation av Kopparstaden , det kommunala bostadsbolaget i Falun, har planerat cirka 30 – 40 lägenheter. Planen bedöms kunna antas i vår. Vid den och genomfört projekt med passivhus inom kvarteret Vitsippan i gamla Hälsinggårdsskolan har Skanska genom sitt BoKlok-koncept stadsdelen Britsarvet nära Falun centrum. Passivhus värms upp fått en markanvisning. Planen är att uppföra cirka 50 lägenheter i av energi som redan finns i husen från de boende, från elektriska två plan. Lägenheterna kommer att uppföras i bostadsrättsform. apparater och instrålat solljus. Det sparar både energi och pengar Vid kvarteret Vitsippan längs Norra Järnvägsgatan planeras det för samt ger ett behagligt inomhusklimat eftersom väggarna har samma ytterligare nybyggnation av bostäder. Det är fastighetsägarna HMB temperatur som inomhusluften. Kvarteret består av två punkthus i Construction samt Skanska som har initierat arbetet med att ta fram fem våningar med totalt 54 lägenheter. Kopparstaden köpte kvarteret en ny detaljplan för området. Transaktionsaktiviteten har under det Vitsippan som ett färdigt koncept från byggföretaget Byggpartner senaste året varit relativt måttlig. som både ägde marken och byggde husen. Jämfört med de traditio- nella lågenergihusen som Kopparstaden bygger sparar passivhusen KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter hör bland inom Kvarteret Vitsippan cirka 20 kW/h per kvm bostadsarea och år. andra Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Klövern, Stenvalvet MARKNADSDATA MARS 2016 och Masmästaren. I Falu centrum finns en del vakanser, främst vad gäller butikslokaler. I kvarteret Västra Falun är det nu klart att Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm nöjeskomplexet Falun Bowling och Krog kommer att byggas. Den KONTOR 2 500 kvadratmeter stora byggnaden kommer att inrymma bowling, A-läge 900 – 1 300 6,75 – 7,75 7 000 – 9 500 restaurang och nattklubb i tre våningar. Det är fem lokala företagare som gått ihop som investerare och man har bildat ett bolag som B-läge 800 – 1 100 7,25 – 8,50 5 000 – 7 000 långsiktigt kommer att äga fastigheten. Investeringskostnaden beräk- C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25 3 000 – 5 000 nas till totalt cirka 65 mkr. Arbetet med ny detaljplan vid Främby Udde går framåt och beräknas kunna antas under våren 2016. BUTIKER Det är en hotellbyggnad med cirka 50 rum samt en konferens/ evenemangsbyggnad som Främby Udde Resort planerar att uppföra. A-läge 1 300 – 2 500 6,25 – 7,25 10 000 – 22 000 Transaktionsaktiviteten för kommersiella fastigheter har varit fortsatt B-läge 850 – 1 300 6,75 – 8,25 8 000 – 11 000 låg under det senaste året. C-läge 600 – 800 8,25 – 9,25 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Falun är bland andra INDUSTRI Corem, Hemfosa och Möller & Partners. Grycksbo Paper och Orkla A-läge 400 – 600 8,25 – 9,75 2 500 – 5 000 Care är industribolag som äger sina egna produktionsfastigheter. B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25 1 500 – 3 000 Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit fortsatt låg. Ledig industrimark finns främst vid Ingarvet och Främby samt vid C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75 1 000 – 2 000 Tallens industriområde. Fortifikationsverket har två markområden till försäljning. Områdena är belägna norr om E16, mittemot köp- BOSTÄDER centrumet Majoren. Detaljplanen medger bland annat industri och A-läge 1 075 – 1 350 5,25 – 6,50 8 000 – 12 000 kontor. Vid Roxnäs har en industrilokal som stått tom i flera år rustats upp och konverterats till handelslokal och inrymmer nu butikerna B-läge 975 – 1 300 6,00 – 6,75 6 000 – 9 000 Biketown/Yamaha Store och Curb. C-läge 900 – 1 300 6,25 – 7,75 4 000 – 6 000
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 49 Om Svensk Fastighetsmarknad
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess utgivits två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som utges en gång om året och där senaste rapporten gavs ut i juni 2015. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2016 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2016.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive indelning av olika delmarknader har genomförts utifrån områdets fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom ”normala lokalhyreskontrakt”, det vill säga exklusive fastighetsskatt. samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För i hyresnivån. varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av note- för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem ringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighets- speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna. marknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande parameter ger 0 – 10 poäng och maximalt NAI Svefa Fastighetsindex lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller uppgår till 100 poäng. att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och
RUBRIK med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet A definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 Svensk Fastighetsmarknad
– Fokus Skog 2014 RUBRIK kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen. A Svensk Fastighetsmarknad
– Fokus Skog 2015 RUBRIK Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med A typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent Svensk FastighetsmarknadTEMA: LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV VÅREN 2015 av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de – Fokus 24 orter senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka Svensk FastighetsmarknadNAI SVEFA 20 ÅR HÖSTEN 2015 150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett – Fokus 24 orter kontor byggt under de senaste tio åren. TEMA: HÅLLBART FASTIGHETSÄGANDE OCH HÅLLBAR STADSUTVECKLING VÅREN 2016
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400 –1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
50 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Svefa RealEstate
Vad händer på marknaden? Hur ser prisutvecklingen ut och vilka överlåtelser har skett? Exakt, uppdaterad och lättillgänglig information om fastigheter är en grundförutsättning för varje framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER ett stort antal aktörer verksamma på den svenska fastighetsmark- För att kunna leverera knivskarpa analyser och produkter som berör naden såsom banker, fastighetsbolag, myndigheter, kommuner och fastighetsmarknaden är naturligtvis kvalitén på den underliggande fastighetskonsulter. informationen av största vikt. NAI Svefa använder sig idag av det egenutvecklade fastighetssystemet RealEstate, vilket är vårt web- INFÖRSKAFFNING AV LICENS baserade moduluppbyggda ortsprissystem. RealEstate innehåller RealEstate kan alltså komma er organisation eller företag till nytta på detaljerade uppgifter om samtliga lagfarna transaktioner för samtliga flera plan. NAI Svefa erbjuder skräddarsydda licensutformningar för fastigheter sedan 1988 samt uppgifter om bostadsrättsöverlåtelser era faktiska behov. Exempelvis kan olika moduler sättas samman från Mäklarstatistik AB sedan 2005. Systemet levererar dagsfärsk med enbart de fastighetstyper och marknader som ni efterfrågar. prisinformation om alla fastighetstyper – storhus, småhus, bostads- TESTVERSION rätter och lantbruksfastigheter. Med en stor mängd utsöknings- Med syfte att demonstrera systemet och dess många fördelar har kriterier och en lättöverskådlig presentation är RealEstate en vi ett demonstrationskonto, som innehåller alla moduler och skarp värdefull partner för professionella aktörer på fastighetsmarknaden. data, men som är begränsat geografiskt till Örebro kommun. Här
MARKNADSINFORMATION kan intresserade kostnadsfritt pröva på systemet och bekanta sig RealEstate innehåller även en modul med marknadsinformation för med alla dess fördelar och möjligheter. För att få tillgång till använ- kommersiella fastigheter där NAI Svefas rikstäckande konsultkår varje darnamn och lösenord till testversionen vänligen kontakta Peter kvartal bedömer avkastningskrav, vakanser, hyresnivåer och DoU Möller, ansvarig för affärsområdet Fastighetsinformation, via e-post för olika typer av fastigheter och lägen. Idag används systemet av [email protected] eller telefon 070-564 16 49.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 51 Om NAI Svefa Analys
Bakom en långsiktig fastighetsstrategi och ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens förutsättningar och de enskilda fastigheternas ekonomiska avkastning. NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför omstrukturering av fastighetsinnehav, beslut om investering och försäljning eller vid framtagande av en långsiktig fastighets- och förvaltningsstrategi.
Tillsammans med ämnesexperter på NAI Svefa har vi stor erfaren- TAXERINGSRÅDGIVNING het av att på kort tid sätta samman projektteam för olika typer av Analys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhål- komplexa fastighetsutredningar med gedigen erfarenhet av och landen, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som specialistkompetenser för strategisk planering och utveckling av underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighets- såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsinnehav taxeringsbeslut. samt för fastighetsutredningar i tidiga skeden, inför planläggning eller stads- och fastighetsutveckling. Vår analys och rådgivning PORTFÖLJANALYSER OCH FASTIGHETSSTRATEGI Analys av fastighetsinnehavet i syfte att identifiera möjligheter som skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov. kan skapas utifrån fastighetstillgångarna. Analysen ligger till grund för MARKNADSANALYS fastighetstrategin och för beslut om förändringar i fastighetsportföljen, Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av ägandestrukturen eller förvaltningsorganisationen. Analysen innehål- marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag ler förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga eller avyttras. skeden i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbar- het samt värdeskapande stads- och fastighetsutveckling.
PORTFÖLJANALYS OCH MARKNADSANALYS TAXERINGSRÅDGIVNING FASTIGHETSSTRATEGI ETABLERINGSSTRATEGI
Portföljanalys som underlag för fastighets- Utarbetande av strategi för ny- och om- Översyn av fastigheter med säregna strategi. Syftar till att skapa en bättre uppfatt- etablering av verksamheter i Norrköpings förhållanden som underlag för justering ning om fastighetsbeståndets värde, tydlig- kommun samt processtöd för att finna en av felaktiga fastighetstaxeringsbeslut. göra hur fastigheterna presterar och vilka optimal lokalisering för varje verksamhet med möjligheter som finns till effektivisering samt utgångspunkt i olika delområdens fysiska att realisera värden ur fastighetstillgångarna. och marknadsmässiga förutsättningar.
KONTAKT
Åsa Henninge Jacob Geijer Affärsområdeschef Analys [email protected] [email protected] Joachim Wallmark Andreas Strömberg [email protected] [email protected] Lena Egerström Felix Ridderström [email protected] [email protected]
52 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Här finns vi
STOCKHOLM MALMÖ ÖREBRO HUVUDKONTOR Nordenskiöldsgatan 6 Vasastrand 11 Drottninggatan 78 211 19 Malmö Box 493 Box 3316 701 49 Örebro 103 66 Stockholm MORA Tel: 010-603 86 00 Strandgatan 8 ÖSTERSUND 792 30 Mora Postgränd 8A FALUN 831 30 Östersund Pelle Bergs Backe 3 NORRKÖPING 791 50 Falun Skolgatan 1B 602 25 Norrköping GÄVLE
Kyrkogatan 12 SUNDSVALL 803 20 Gävle Sjögatan 23 852 34 Sundsvall GÖTEBORG
Ullevigatan 19 UMEÅ 411 40 Göteborg Västra Norrlandsg. 11D 903 27 Umeå HÄRNÖSAND
Brunnshusgatan 6 VÄNERSBORG 871 31 Härnösand Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg JÖNKÖPING Södra Strandgatan 3 VÄXJÖ 553 20 Jönköping Videum Science Park P G Vejdes väg 15 KARLSTAD 351 96 Växjö Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 Karlstad
LULEÅ Box 11034 976 27 Luleå
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 53 www.naisvefa.se