Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter TEMA: HÅLLBART FASTIGHETSÄGANDE OCH HÅLLBAR STADSUTVECKLING VÅREN 2016 Innehåll Sid Välkommen till Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Svensk Fastighetsmarknad! Urval av referensuppdrag 3 NAI Svefa Fastighetsindex 4 Marknadsförutsättningar 6 Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighets- värdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa Hållbart fastighetsägande 8 föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen Staden bär ansvaret 10 som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten Hållbar stadsutveckling 12 inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den Stockholm 14 affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har Göteborg 16 präglat oss starkt. Malmö 18 Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att Uppsala 20 finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra Linköping 22 största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina Västerås 24 problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet Örebro 26 aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring Helsingborg 28 till vår framgång. Norrköping 30 I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, Jönköping 32 från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från Umeå 34 offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt Lund 36 mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Borås 38 Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en Eskilstuna 39 öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla Gävle 40 trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot Sundsvall 41 varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Halmstad 42 Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans Karlstad 43 med er fortsätter vi att skapa värden. Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Trollhättan 48 Falun 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Svefa RealEstate 51 Mikael Lundström Om NAI Svefa Analys 52 VD, NAI Svefa Kontaktuppgifter 53 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) Utgivare: Svefa Holding AB om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att Ansvarig utgivare: Mikael Lundström utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt Grafisk form: Soformia AB eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan Omslag: White / Göteborgs Stad teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Tryck: Sib-Tryck Holding AB B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Fokus 24 orter Tema: Hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Lågräntemiljön ger ett fortsatt mycket gynnsamt klimat för fastigheter med ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Vad är utsikterna för 2016? Var finns möjligheterna och vilka är riskerna? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Vad menar vi med hållbarhet utifrån ett ägande och utvecklingsperspektiv? Vilka är trenderna samt vilka är utmaningarna och framgångsfaktorerna för en hållbar stadsutveckling och ett hållbart fastighetsägande? Lågräntemiljön består och gapet mellan fastigheters avkastning NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den och låneräntan tillsammans med en orolig start på börsåret gör att svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för investeringsklimatet för fastigheter fortfarande är oerhört gynnsamt en jämförelse av olika delmarknader. I detta nummer har indexet och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastig- omarbetats och breddats med ett större antal underliggande hetsmarknad. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade parametrar. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra placerat sig etta vid samtliga mätningar. Stockholm får 92 poäng och under 2015 har vi sett ett stigande intresse för investeringar i av 100 möjliga i vårens mätning jämfört med Göteborg på andra Sveriges större städer. I flera delmarknader är det bostadssegmen- plats med 68 poäng. Malmö fortsätter att klättra och efter några tet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av tuffa år efter finanskrisen, som slog hårt framför allt mot dansk offentliga säljare. fastighetsmarknad, placerar sig Sveriges tredje största stad nu på fjärde plats. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga Transaktionsvolymen under 2015 uppnår cirka 140 mdkr vilket är förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant att se att strax under nivån för 2014 men ändå en historisk toppnivå. Bostäder, tre starka Stockholmsförorter; Solna, Sundbyberg och Nacka tar industri och kontor står vardera för en fjärdedel av transaktionsvoly- plats framför Göteborg och ytterligare två kommuner; Täby och men. Investeringsintresset i handel och hotell ökar och vi ser fortsatt Sollentuna tar plats framför Malmö. hög omsättningsvolym i segmentet samhällsfastigheter. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på till nya, spännande och hållbara fastighetsaffärer! fastighetsinvesteringar till cirka 14,1 procent under 2015, en uppgång med hela 6,0 procentenheter jämfört med föregående år. Totalavkast- ningen ligger betydligt högre än genomsnittet för de senaste tio åren och direktinvesteringar i fastigheter uppvisar en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2015, 10,4 procent enligt SIXRX och en nivå över aktiemarknadens genomsnittliga totalavkastning under de senaste 10 åren om 12,3 procent. I vårens tema fokuserar vi på hållbarhet, utifrån fastighetsägarens perspektiv och utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv. Vad menar vi med hållbart fastighetsägande och vilka åtgärder i den löpande förvaltningen leder till ett långsiktigt hållbart fastighetsägande där hållbarhetsåtgärder inte endast blir engångsinsatser utan leder till en samverkan mellan fastighetsägare och hyresgäst och ett löpande, Åsa Henninge Analyschef dagligt hållbarhetsarbete? Hur kan man redan i tidiga skeden vid stadsplanering och detaljplanering bidra till långsiktig hållbarhet i framtida förvaltning? I rapporten finner du sex temasidor om hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Temat löper också Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström genom hela rapporten med exempel kring hållbar stadsutveckling I Grafisk form: Soformia AB Fokus på respektive delmarknad. Omslag: White / Göteborgs Stad Tryck: Sib-Tryck Holding AB SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 1 Om NAI Svefa NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls- byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt. STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför- kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser gäller privata som kommunala aktörer. strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare och organisation effektiv? vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det Vår kvalificerade strategiska rådgivning förstärks av en grupp seniora gör att vi