Rosfjord Brygge og Turistanlegg, kommune

OMRÅDEREGULERING ROSFJORD BRYGGE OG TURISTANLEGG PLANBESKRIVELSE DATO: 23.05.11

1. Oppdraget

1.1 Asplan Viak AS og Atr-Prosjekt AS har utarbeidet skisseprosjekt og forslag til reguleringsplan for ”Rosfjord Brygge og Turistanlegg” på oppdrag for utbyggingsselskapet AS. Skomrak AS eies av BRGruppen og familien Ubostad/Verket Invest. Erling Ulland Eriksen har vært kontaktperson og prosjektansvarlig for Skomrak AS.

1.2 Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommen gnr. 173/bnr. 1 tilhørende familien Oftedal og del av eiendommen gnr. 173/bnr. 6 tilhørende KVS Lyngdal/Indremisjonsforbundet. Skomrak AS har inngått avtale med familien Oftedal om regulering og evt. utbygging. Indremisjonsforbundet har foreløpig ikke tatt stilling til utbygging av sitt område.

1.3 Atr-Prosjekt v/ark. Alv Tore Romedal har i en tidlig fase utført skisseprosjekt og utviklingsplan for næringsområdet/turistanlegget. Senere er Arkitektkontoret JoB AS v/ark. Jan Løvskar Jakobsen engasjert for å videreføre dette arbeidet. I et nytt skisseprosjekt er konseptet bearbeidet innenfor de samme reguleringsmessige forutsetningene.

1.5 Asplan Viak har planlagt området for fritidsbebyggelse og utarbeidet forslag til reguleringsplan. Følgende medarbeidere i Asplan Viak har deltatt i prosjektet:

Siv.ark. Jana Liebig 3D-modell/konseptutvikling Siv.ark. Per Christensen illustrasjon Jordskiftekandidat Knut Heggen digital masseberegning Ingeniør Rita Alice Abusland veiprosjektering Ingeniør Tore Terkelsen teknisk infrastruktur Geograf Øyvind Hugsted risiko- og sårbarhetsanalyse Ingeniør Roar Melsom reguleringsplan/prosjektansvarlig Ingeniør Bodil Fagerland Gjeruldsen DAK/plankonstruksjon

1.6 Skisseprosjekt og forslag til reguleringsplan er revidert/bearbeidet etter offentlig ettersyn. Prosessen i forbindelse med offentlig ettersyn er beskrevet i nytt punkt 12 og planendringer oppsummert i nytt punkt 13. Beskrivelsen er for øvrig korrigert og tilpasset planforslag revidert 20.05.11. Skisseprosjektet er omtalt av JoB Arkitekter i nytt punkt 14.

1 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

2. Bakgrunn og målsetting

BAKGRUNN

2.1 Skomrak AS ønsker å utvikle området i Skomrak til et helårs turistanlegg i tilknytning til Rosfjord Strandhotell. Strandhotellet har sin historie tilbake til 1934 da Isabella Ubostad startet leirplass her og stedet er i dag en ledende leverandør av opplevelser i forbindelse med ferie og fritid. Hotellet sysselsetter 27 årsverk og har en kapasitet på 360 sengeplasser (fordelt på 160 hotellsenger og 200 leilighetssenger) og selskaps- og konferansefasiliteter for bortimot 400 personer.

ROSFJORD BRYGGE

2.2 Det planlagte turistanlegget vil forsterke Lyngdals posisjon som en av de aller viktigste reiselivskommunene på Sørlandet, sikre driften av det eksisterende anlegget og gi unike muligheter for videreutvikling.

Anlegget vil ha mange fortrinn som gjør at prosjektet er realiserbart og spennende, bl.a. en idyllisk beliggenhet med kveldssol, gode vindforhold og nærhet til sjøen med badestrand og brygge, til Sørlandsbadet og et fullservicehotell, og til sentrum.

2.3 Rosfjord Brygge vil inneholde en kombinasjon av leiligheter og frittliggende enheter, totalt mellom 60 og 80. Et anlegg av denne størrelse forutsetter en organisering som sikrer en fornuftig finansiering, effektiv markedsføring og profesjonell drift.

Hotellet (eller et tilhørende driftsselskap) vil stå for utleie av leilighetene og drift av serveringsstedene. Turistanlegget vil ellers integreres i driften av strandhotellet med felles markedsaktiviteter, drift og vedlikehold, booking og resepsjon.

2 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Rosfjord Strandhotell/Skomrak AS evt. annet selskap vil eie en del av enhetene selv. Rosfjord Brygge vil kunne tilby firmaer og privatpersoner/familier en totalpakke for utleie som vil være blant de mest attraktive i nasjonal sammenheng. Dernest vil et velfungerende ”sale/leaseback-konsept” være det som gir høyest beleggsprosent, og skape flest ringvirkninger for kommunen og næringslivet i kommunen. I avtalen med eierne må det, uavhengig av eierform og finansieringsmodell, sikres en utleiefrekvens i samsvar med kommuneplanens forutsetninger med utleie minst 9 av årets 12 måneder.

2.4 På lengre sikt vil den totale overnattingskapasiteten med et så vidt stort antall kommersielle sengeplasser gi mulighet for eksempel videreutbygging av Sørlandsbadet, etablering av nye attraksjoner i området (som aktivitets- og turstinett i folkehelseperspektiv) og videreutvikling av Rosfjord Strandhotell som kurs- og konferanseaktør til også å kunne bli et større kongress-senter.

SKOMRAK HOVEDGÅRD

2.5 Skomrak Hovedgård og kulturlandskapet rundt gården reguleres til bevaring, med mulighet for å integrere bruken i ferieanlegget. Begrunnelsen for å trekke turistanleggets bebyggelse nærmere sjøen enn forutsatt i kommuneplanens arealdel, er både et ønske fra utbygger og et krav fra kulturvernmyndighetene for å bevare bebyggelsen/gårdstunet og kulturlandskapet rundt.

STRANDSONEN

2.6 Strandsonen settes av til friområde og tilrettelegges for allmenn bruk for rekreasjon og opphold, med badestrand, strandpromenade, brygger og sjøboder/servicebygg med mulighet for kulturaktiviteter, bevertning/salg mv. Manneberget og området på sør-vest siden (mot sjøen) opprettholdes som naturområde med tilrettelagt gangatkomst fra strandpromenaden via turistanlegget.

FRITIDSBEBYGGELSE

2.7 Byggeområdet øst for fylkesvei 401 mot Spangereid er omdisponert fra byggeområde for boliger (i kommuneplanens arealdel) til byggeområde for fritidsboliger. Spørsmålet om å endre bruken ble tatt opp med Lyngdal kommune tidlig i planprosessen, da det viste seg å være ”umulig” å løse sektormyndighetenes krav til trafikksikker skolevei og universell tilgjengelighet. Jfr. punkt 5.4.

Kommunens holdning har vært at en omdisponering kan forsvares bl.a. på bakgrunn av følgende forhold:

 kommunens generelle satsing på turisme og fritid  lokaliseringen i tilknytning til et eksisterende og planlagt feriesenter og turistanlegg  den aktuelle situasjonen med et tilstrekkelig antall øvrige områder avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel

Fritidsboliger vil også passe godt inn i konseptet og markedsføringen av ”feriebyen Lyngdal”.

3. Dokumentasjon

PLANTYPE

3.1 Reguleringsplan kan iflg. plan- og bygningslovens § 12-1 utarbeides enten som områderegulering eller detaljregulering. Områderegulering brukes der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel eller når kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken.

Områderegulering utarbeides primært av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering.

3 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

3.2 Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer. Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat forslag til detaljregulering, ikke satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelse til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad fra tiltakshaver kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen.

3.3 Lyngdal kommune har på bakgrunn av ønske om å avklare flere overordnede problemstillinger gjennom reguleringsplanen, bestemt at planen skal framstilles som områderegulering. Skomrak AS har oversendt et forslag til ”OPS-avtale” til Lyngdal kommune. Avtalen vil fastsette ansvarsforhold, arbeidsedeling, kostnader mv. i forbindelse med at Skomrak AS utfører planarbeidet på vegne av kommunen.

PLANBESKRIVELSE

3.4 Alle forslag til planer skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger samt planens forhold til rammer og regningslinjer som gjelder for området. For reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse – konsekvensutredning – av planens virkninger. Jfr. pbl § 4-2.

Lyngdal kommune har ikke funnet grunnlag for å stille krav om ny melding om planarbeid eller planprogram/konsekvensutredning. Jfr. punkt 5.4.

RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE

3.5 Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal planmyndigheten påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet, eller selv foreta slik analyse. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone. Planmyndigheten skal i arealplaner vedta slike bestemmelser om utbyggingen i sonen, herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade eller tap. Jfr. pbl § 4-3.

Risiko- og sårbarhetsanalyse følger som vedlegg til reguleringsplanen.

4. Innledende prosess

4.1 Grunneierne tok opp spørsmålet om regulering med Lyngdal kommune allerede i 2007. Iflg. referat fra et møte 13.11.07 hadde Tor Øyvind Oftedal som representant for grunneierne og Hugin Eiendom AS v/Odd M. Vatne da et møte med Tore Larsen i Lyngdal kommune.

4.2 Etter at Skomrak AS gjorde avtale med familien Oftedal om å regulere og bygge ut området, ble spørsmålet om regulering tatt opp på nytt. Planarbeidet ble formelt satt i gang ved melding 06.01.09 og formelt oppstartmøte med befaring med kommunen avholdt 22.01.09.

4.3 Utbyggerne har senere hatt løpende dialog med kommunen v/rådmannen og kontakt med sektormyndighetene for avklaringer underveis i prosessen. Følgende møter er avholdt med kommunen og andre offentlige myndigheter:

 26.03.09 – møte med Statens vegvesen, region sør v/Svein Kristoffersen.

4 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

 18.06.09 – møte med Vest- fylkeskommune, regionalavdelingen, kulturminnevernseksjonen v/arkeolog Ghattas Sayej.

 04.09.09 – møte med Lyngdal kommune v/rådmann, enhetsleder og plansjef vedrørende planprosessen.

 19.08.09 – presentasjon av foreløpige planer for Lyngdal kommune, Vest-Agder fylkeskommune og Fylkesmannen i Vest-Agder.

 22.02.10 – møte med ordfører, leder av planutvalget og rådmann med presentasjon av bearbeidet planmateriale og drøfting av videre opplegg.

 24.03.10 – presentasjon for og etterfølgende befaring med planutvalget (Hovedutvalg for miljø, plan og drift) i Lyngdal kommune.

 Møte med Vest-Agder fylkeskommune 12.05.10 vedrørende formelle forhold i forbindelse med omdisponering av boligområdet.

5. Planstatus

5.1 I kommuneplanens arealdel er områdene som tas opp til regulering avsatt til hhv. hotell/turistanlegg (blått - merket T) og boligformål (gult).

Strandsonen er satt av til offentlig friområde. Et areal i sjøen er satt av til småbåthavn merket S.

Verken arealene innenfor planområdet eller tilstøtende arealer er regulert tidligere.

5.2 Arealdelen av kommuneplan viser et belte med en generell bredde på ca. 50 meter som friområde langs sjøen. Formålet med arealdelen er bl.a. å sørge for at planlegging og gjennomføring av enkelttiltak skjer innenfor en helhetlig ramme. Det er ikke meningen at arealdelen skal brukes til detaljplanlegging i områder med komplekse og detaljerte problemstillinger, jfr. Miljøverndepartementets veileder T 1382. Kommunen kan gjennom reguleringsplan vedta andre løsninger, dersom disse følger opp intensjonene i kommuneplanen og ivaretar det samme hensynet på en like god eller bedre måte.

5.3 Området som er satt av til planlagte boliger foreslås omdisponert til fritidsboliger. Bakgrunnen for dette er i hovedsak veimyndighetenes krav om planskilt kryss for gående og syklende til eksisterende g/s-vei langs vestsiden av fv.401 mot sentrum. Terrengforhold og veienes stigning og kurvatur medfører at det etter vårt skjønn ikke er teknisk mulig å få til en effektiv planskilt kryssing i området.

En alternativ løsning med ensidig buss-stopp i kryss mellom fylkesveiene 401 og 552, med oppstillingsplass og mulighet for inn- og utkjøring i begge retninger (mot sentrum og mot ), vil kreve så vidt store og skjemmende terrenginngrep at dette anses som uaktuelt.

Et forsøk med utfylling og en justering av fylkesveien mot vest for å unngå/redusere inngrepene på østsiden, er heller ikke gjennomførbart på grunn av bratt terreng og konflikt med den nedenforliggende boligeiendommen.

5 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Tegningen viser det netto arealet som medgår dersom det skal etableres et ensidig buss-stopp i krysset mellom fylkesveiene. Siktsoner vil kreve ytterligere terrenginngrep.

Ensidig buss-stopp ved fv. 552 5.4 Stigningsgraden for fylkesvei 401 langs utbyggingsområdet varierer mellom 6,5 og 10,1 % Det er bare på første del av strekningen (pel 100 – pel 160) at stigningen er under 7 %, som er kravet iflg. Veg norm 017 for å etablere nye kryss. En fordeling av trafikken på flere atkomstveier hadde gitt mindre trafikkbelastning på det interne veinettet og for bebyggelsen, og færre ufordringer i forhold til høyder og stigningsforhold inne i området.

6. Historikk

6.1 Følgende opplysninger om Skomrak er hentet fra kulturminnerapporten fra Vest-Agder fylkeskommune:

 Navnet Skomrak kan være en sammensetning av Skammer – kort – og rak – bue vei. Andre forklaringer på navnet tar utgangspunkt i skumr – den mørke – og akr – åker. På 1800-tallet fantes det gravhauger på gården, og i 1871 gravde Antikvar Nicolaysen ut en langhaug på gården Skomrak.

 Skomrak har sannsynligvis vært en gård som for lang tid tilbake ble del i ”en indre og en ytre gårde”. Indre Skomrak ligger i en skråning opp fra østbredden av Rosfjords innerste del. Gårdsgrensen mot Ytre Skomrak og Hagestad i sør er identisk med den gamle kommunegrensen mot Austad. Fram til 1640 hørte Ytre Skomrak til Hagestad, mens Indre Skomrak hørte til Rosfjord.

 I 1772 ble gården Skomrak gjestgiveri, og hadde sin storhetstid de neste 80 årene med framvekst av et handelshus, en virksomhet drevet av 3 generasjoner av Skomragfamilien. Agnefest tvers over fjorden hadde bedre havneanløp enn Skomrak, men fra Skomrak gikk det veiforbindelse til de sentrale deler av bygda. På Skomrak ble det bygd en lang pir slik at større fartøy kunne legge til lengre ute i fjorden. Handelshuset hadde også egne frakteskuter og store varelager ved sjøen.

 Rundt 1860 gikk handelshuset konkurs. Skomrak-falitten er en hendelse som fortsatt er kjent i bygda. Mange tapte penger på konkursen – det hadde vært en ære å kausjonere for handelsfirmaet. Få hadde sett hvilken vei det bar.

6 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

7. Undersøkelser

7.1 Krav i meldingsfasen om nærmere undersøkelser og registreringer av arkeologi og biologisk mangfold innenfor området er fulgt opp og gjennomført.

ARKEOLOGI SKE REGISTRERINGER PÅ LAND

7.2 Vest-Agder fylkeskommune har utført omfattende arkeologiske registreringer på land.

Innenfor turistanlegget er det gjort funn av flint, bryne og kokegroper fra steinalderen og rester etter en gammel mølle ved bekkefaret.

I område for fritidsboliger er det bl.a. funnet 9 ”strukturer” datert til romertid (230 – 410 e. Kr.) og folkevandringstiden (80 – 250 e. Kr.).

Kulturminner er nærmere beskrevet i punkt 9.

MARINARKEOLOGISKE REGISTRERINGER 7.3 Sjøfartsmuseet påpeker i brev av 22.01.09 at dersom reguleringsplanen åpner for inngrep i sjø i form av mudring eller graving, utfylling, moringer, pæling eller annet, må det gjennomføres en undervannsarkeologisk undersøkelse i planområdet – med hjemmel i Lov om Kulturminner av 09. juni 1978 nr. 50 § 9.

Norsk Sjøfartsmuseum har utført marinarkeologiske undersøkelser den 24.06.09 på oppdrag for Skomrak AS.

Det ble gjort funn av noe ballastflint, som trolig stammer fra lasting og lossing av båter i området. Ballastflint vurderes ikke til å være fredet eller vernet.

Det er ikke funnet kulturminner under vann som er fredet eller vernet etter kulturminnelovens §§ 4 og 14.

7 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

BIOLOGISK MANGFOLD I SJØ

7.4 Fylkesmannen i Vest-Agder har i brev av 09.01.09 stilt krav om at det må undersøkes/vurderes hvilken betydning småbåtanleggets vil ha for biologisk mangfold i sjøen. Havforskningsinstituttet Flødevigen har senere i regi av staten og fylkeskommunen gjennomført undersøkelser som del av et større registreringsprogram langs kysten i Vest-Agder.

Resultatet av undersøkelsen er lagt ut på naturbasen til Direktoratet for Naturforvaltning på internett. Registreringen datert 21.10.09 viser ålegrassamfunn verdisatt som ”svært viktig” innerst i Rosfjorden.

7.5 Ved offentlig ettersyn har Norges Vassdrags- og Energidirektorat i brev av 17.09.10 fremmet innsigelse mot reguleringsforslaget grunnet potensiell skredfare i området.

Innsigelsen gjelder inntil den reelle fare for snøskred og steinsprang er tilstrekkelig vurdert opp mot de sikkerhetskrav som framgår av plan- og bygningsloven, og evt. fareområder er innarbeidet i planen

Selskapet Agder Bergkonsulent har vært engasjert av Skomrak AS til å foreta undersøkelser og vurderinger i forhold til rasfare. Notat 02.02.11 viser 6 soner med ulik fareklassifisering i forhold til antatt rashyppighet (steinskred og isras). De aktuelle områdene er avmerket med hensynssone på plankartet. Regulert bruk vil ikke komme i konflikt med anbefalte restriksjoner.

7.6 Fylkesmannen i Vest-Agder viser i brev av 30.08.10 til at miljøvernavdelingen ved oppstart av planarbeidet ba spesielt om undersøkelser og vurderinger av småbåtanleggets betydning for det biologiske mangfoldet i sjø, og påpeker at dette ikke er gjort. Fylkesmannen har derfor fremmet innsigelse til begge småbåthavnene.

Kartlegging er utført ved dykking og fotografering i januar 2011 og rapport datert 10.02.11 utarbeidet av Asplan Viak v/geograf Øivind Hugsted. Jfr. pkt. 12.

8 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

8. Planområdet

KARTGRUNNLAGET

8.1 Ved oppstart av reguleringsarbeidet forelå kart med 1 meters koter bare for deler av området. Statkart har senere utført laserskanning på oppdrag for Lyngdal kommune. Høydekotene i gjeldende kart er byttet ut med ny digital høydeinformasjon, som har med en nøyaktighet på +/- 10 centimeter og mulighet for å skille ut høyder på vegetasjon og andre elementer over bakken.

EIENDOMSOVERSIKT

8.2 Planområdet omfatter følgende eiendommer:

Eiendom Hjemmelshaver Hjemmelshavers adresse gnr./bnr. 173/1 Trygve Oftedal Tordenskjolds gate 17, 4612 Kristiansand Karl Erling Oftedal Skomrak Indre, 4580 Lyngdal 173/6 KVS Lyngdal/Indremisjonsforbundet 173/65 Tor Øyvind Oftedal Noredalsveien 66, 4308 Sandnes Berit Wathne Oftedal Noredalsveien 66, 4308 Sandnes 173/70 Kåre Oftedal Skomrak Indre, 4580 Lyngdal 173/71 Lars Reidar Vasland Tingbergvegen 18, 4735 Evje

9 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

PLANAVGRENSNING

8.3 Planområdet er avgrenset i samråd med Lyngdal kommune. Mot syd følger grensen kommuneplanens avgrensning og videre i en rett linje ut i sjøen, mot øst senter av fylkesvei 401 og eiendomsgrensen for 173/1, mot nord rundt eksisterende bryggeanlegg og mot vest 100 – 200 meter ut i sjøen.

9. Kulturminner

9.1 Registrerte kulturminner er markert på plankartet enten som hensynssoner (”båndlegging kulturminner”) eller som områder som forutsettes frigitt av Riksantikvaren i forbindelse med offentlig ettersyn (”grense for kulturminneområde med bestemmelser”).

9.2 Lokalitetene er registrert i det nasjonale forminneregisteret Askeladden med eget ID-nummer. Planforslaget forutsetter at 2 av de automatisk fredete lokalitetene blir frigitt av Riksantikvaren etter søknad i forbindelse med offentlig ettersyn.

9.3 Registrerte kulturminner er foreslått regulert/fulgt opp på følgende måte:

 ID 129320 – STEINALDERLOKALITET

Funn etter steinalderbosetting i vestre del av turistanlegget. Området er automatisk fredet og markert med ”grense for kulturminneområde med bestemmelser” - HBO_1. Planforslaget er basert på at området frigis av Riksantikvaren etter søknad i forbindelse med offentlig ettersyn.

 ID 127837 – KVERNHUS

Rester av murer etter ”ei gammel mølle” (tidsalder er ikke angitt). Lokaliteten med en 5 meter buffersone rundt forutsettes bevart. Området er satt av med hensynssone - ”båndlegging kulturminner” – H730_07.

 ID 127838 - TRADISJONSLOKALITET (MANNEBERGET)

Omfatter fjellknausen Manneberget ”der en mann en gang skal ha blitt drept med kniv”. Lokaliteten er ikke automatisk fredet. Området er avsatt til friområde og berøres ikke av planlagte tiltak.

 ID 127839 – TRADISJONSLOKALITET (SJØBODER, STEINBRYGGE)

Rester etter tidligere anløpsplass nord for Manneberget. Skomrak var tidligere et viktig handelssted der båter med varer la til. Lokaliteten er ikke automatisk fredet.

 ID 128100 – BALLASTFLINT

Omfatter funn av ballastflint i sjøen utenfor Skomrak som er nærmere omtalt i rapporten fra Norsk Sjøfartsmuseum. Ballastflint er ikke vurdert til å være fredet eller vernet etter kulturminneloven.

 ID 22526 – STABBESTEIN

Gammel stabbestein med runeinnskrift som stod ved i krysset mellom fylkesveien til Austad og veien til Gitlevåg – Fleseland. Da fylkesveien ble omlagt i 1937 ble steinen brukt til fyllmasse under veien. Området er ikke markert på plankartet.

10 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

 ID 90120 - BYGDEBORG

Omfatter Berfallåsen og bygdeborgen rundt åsen. Bygdeborgen som utgjør planavgrensningen mot sydøst er satt av til ”båndlegging kulturminner” – H730_08.

 ID 130722 – BOSETTINGS-/AKTIVITETSOMRÅDE

Omfatter et areal nordvest for bygdeborgen. Trekullprøver er analysert og datert til romertid og folkevandringstid hhv. 230 – 410 e.Kr. og 80 – 250 e.Kr. Området er automatisk fredet og markert med ”grense for kulturminneområde med bestemmelser” – HBO_2. Planen er basert på at området frigis av Riksantikvaren etter søknad i forbindelse med offentlig ettersyn.

 ID 127840 OG ID 127841 – SOMMERFJØS OG NEDLAGT GÅRD

Rester etter sommerfjøs og nedlagt gård i området vest for bygdeborgen. Lokalitetene er ikke definert som vernet etter kulturminneloven.

 ID 127843 - MØLLEVEIEN

Veien gikk tidligere til mølla ved gården på Skomrak, men stopper i dag ved utkanten av den dyrka marka mellom bygdeborgen og fylkesveien. Veien fortsetter på nordsiden av Berfallåsen og er stedvis bygd opp av steiner. Det kan ikke utelukkes at den delvis følger et eldre veifar mellom Rosfjorden/Skomrak og bygdeborgen. Fylkeskonservator har anbefalt at Mølleveien (eller deler av den) sikres i planen og reguleres eksempelvis til grøntområde i kombinasjon med bevaring.

Planforslaget forutsetter at deler av veien blir bevart som et landskapselement og turvei gjennom området og videre opp til Berfallåsen. Traseen er avsatt til friområde i kombinasjon med hensynssone ”hensyn – landskap” - H550_04 og H550_05.

 SKOMRAK GÅRD

Fylkeskonservator har opplyst at gårdsbebyggelsen på Skomrak med våningshuset fra 1799 har lokal/regional bevaringsverdi og anbefalt at bygninger med tilhørende kulturlandskap sikres i reguleringsplanen. Gården og et område rundt gården er foreslått regulert til boligbebyggelse/turistanlegg kombinert med ”bevaring kulturmiljø” - H570_08. Bestemmelsene fastsetter krav når det gjelder bruk og bygningsmessige tiltak.

Dersom gården som i dag nyttes til bolig skal innlemmes i turistanlegget, kan det være aktuelt å disponere bebyggelsen til ulike servicefunksjoner og overnatting.

Etter møte med fylkeskonservator den 02.05.11 og senere e-postkorrespondanse er atkomsten til turistanlegget langs nordsiden justert og kombinertområdet med hensynssone utvidet.

11 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

10. Beskrivelse av planforslaget

NY PLANLOV

10.1 Planarbeidet ble meldt satt i gang før ny planlov trådte i kraft 01.07.09. Planen skal framstilles og behandles etter ny lov i og med at forslaget ikke er lagt ut til offentlig ettersyn før ikrafttreden.

Plankartet er tegnet opp etter reglene i tegneforskrift fastsatt 01.07.2009 endret sist 17.03.2010.

Planforslag datert sist 20.05.11

GENERELT

10.2 Planforslaget er framstilt som områderegulering etter avtale med Lyngdal kommune.

10.3 For de områdene som Skomrak AS disponerer og som det er aktuelt å gjennomføre så snart reguleringsplanen er vedtatt, er planen framstilt detaljert med formålsinndeling, veitraseer, byggegrenser, utnyttelsesgrad m.v. Øvrige byggeområder er ”flateregulert” med krav om godkjent detaljregulering som grunnlag for gjennomføring. Etter offentlig ettersyn er plankart og bestemmelser gjennomgått med administrasjonen i Lyngdal kommune, og presiseringer og ytterligere detaljer er innarbeidet.

STRANDSONEN

10.4 Strandområdet består i dag av en smal sandstrand langs stien fra kjøreveien på nordsiden fram til Manneberget.

12 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Sjøkanten rundt på utsiden av Manneberget er bratt og uframkommelig.

10.6 En viktig forutsetning i planforslaget er at strandområdet kan utvides og tilrettelegges for økt bruk. Sjøkanten flyttes ut for å oppnå større sjødybde og en bred sone mellom sjøen og planlagt bebyggelse. Friområdet med en total bredde på 35 – 40 meter opparbeides til strandpromenade, brygger og rekreasjonsområde/møtested. Stranden rustes opp.

Det er hensikten at området skal fungere som et sosialt møtested med ulike kulturtilbud og servicefunksjoner både for allmennheten og for brukere av båthavnen og besøkende i turistanlegget.

10.7 Manneberget og området sør-vest for pynten reguleres til offentlig friområde med stiatkomst fra strandpromenaden via turistanlegget.

Området syd for Manneberget består av svaberg og en mindre grasslette.

Det skal ikke gjøres tiltak i dette området, bortsett fra en forbedret tilgang (sti).

10.8 Parkering i tilknytning til friområdene sikres dels på nærliggende eksisterende plasser utenfor planområdet og dels på nye plasser via atkomsten til turistanlegget fra nord/øst.

SJØEN

10.9 I kommuneplanens arealdel er et område innerst i bukta satt av til ”småbåthavn”. Områdets avgresning forutsetter fortøyning langs land.

13 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Det er på grunn av dybdeforholdene ikke mulig å anlegge båthavn på den måten kommuneplanen viser uten omfattende mudring. Båthavnen kommer også i konflikt med den eksisterende badestranden.

Reguleringsplanen baseres på en løsning med utfylling og flytebrygger, som vil redusere arealbruken langs land og gi vesentlig flere plasser (anslagsvis 80 – 90). Flytemoloer vil skjerme mot strøm og vind og hindre båttrafikk inn i badeområdet på nordsiden.

Et småbåtanlegg 80 – 100 meter ut fra land vil ikke komme i konflikt med båttrafikken ut og inn i Rosfjorden.

Ved revisjon 20.05.11 er areal for småbåtanlegg redusert etter krav fra fylkesmannen, for å oppnå en større buffersoner mot ålegressforekomsten lenger ute i fjorden.

TURISTANLEGGET

10.10 Næringsområdet reguleres til turistanlegg i tråd med føringene i arealdelen av kommuneplan.

Illustrasjonen viser en tett småskala- bebyggelse i 2 og 3 etasjer i den slake skråningen nedenfor Skomrak gård. Bebyggelsen legges i flere nivåer for å sikre alle boenhetene gode solforhold og best mulig utsikt til fjorden.

Inn mot den bratte skrenten under fylkesveien legges en konsentrert sammenhengende bebyggelse i 3 – 4 etasjer (maks mønehøyde i reguleringsplanen gir mulighet for inn til 4 etasjer).

Tidligere illustrasjonsplan utarbeidet av ark. Alf Tore Romedal inneholdt mellom 60 og 80 utleieenheter.

Reguleringsplanen er framstilt uten bebyggelse, men med byggegrenser, tillatt utnyttelse og høyder. Hensikten er å avklare rammene for en utbygging før det legges mye arbeid i bindende detaljløsninger.

Nytt skisseprosjekt er utarbeidet av Arkitektkontoret JoB AS og nærmere

Tidligere skisseprosjekt utarbeidet av ark. Alf Tore Romedal beskrevet i punkt 14..

10.11 Atkomsten til turistanlegget anlegges fra nåværende avkjørsel fra fylkesveien til Skomrak Gård fra nord.

14 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Ny avkjørsel til turistanlegget tifredsstiller vegvesenets tekniske krav til utforming og stigning.

Veien er regulert inn i området fram til gårdstunet. Videre atkomst til næringsområdet fastsettes ved senere detaljprosjektering. Ved revisjon 20.05.11 er veien justert mot nord og videreført langs område AKomb2 (Skomrak hovedgård).

Hovedparkeringen for turistanlegget vil bli dekket i p- kjeller under bebyggelsen.

Plasser for allmennheten/besøk tilrettelegges utendørs.

HENSYNSSONER

10.12 Frisiktsoner i tilknytning til kryss og avkjørsler er regulert til sikringssone – frisikt.

10.13 Faresone – ras og skredfare

Rasutsatte områder er markert med faresoner H_310 med 2 klassifiseringer S2 og S3 iht. rapport fra Agder Bergkonsulent.

Bestemmelse fastsetter forbud bruk og tiltak som kan øker faren for ras og skred. Regulert bruk av områdene vil ikke være i strid med anbefalte restriksjoner iflg. rapporten.

15 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

10.14 Faresone – høyspenningsanlegg

Etter offentlig ettersyn er høyspentlinjen gjennom området avsatt med faresone H370 8 meter til hver side av senter i samsvar med krav fra Agder Energi Nett i brev av 17.08.10.

Bestemmelsene fastsetter rekkefølgekrav om at høyspentlinjen må være flyttet eller lagt i jordkabel før områdene under faresonen kan opparbeides eller bebygges.

10.15 Infrastruktursone - hovedvannledning

2 større hovedvannledninger krysser planområdet. Ledningene er merket av på kart innhentet fra Lyngdal kommune.

Det er iflg. kommunen uaktuelt å Hovedvannledning …… mm sanere eller legge om ledningen gjennom turistanlegg mot Lyngdal sentrum på grunn av store kostnader og beredskapshensyn. Hovedvannledning …… mm Traseen og 5 meter på hver side er regulert til sikringssone, som innebærer at det ikke kan gjøres tiltak uten særskilt tillatelse fra kommunen.

Vannledningen i retning sydover gjennom hytteområdet forutsettes lagt om og samordnet med nytt anlegg i forbindelse med utbygging av området.

16 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

10.16 Sone med særlig angitte hensyn – hensyn grønnstruktur En 10 meter bred sone gjennom næringsområdet er satt av til hensynssone H540 og skal ivareta sikt fra strandsonen og sjøen opp til hovedbygningen på Skomrak Gård.

Området kan ikke bebygges men opparbeides og tilrettelegges som del av utearealet til turistanlegget, med gangforbindelse gjennom området.

10.17 Sone med særlig angitte hensyn – hensyn landskap Etter offentlig ettersyn er Møllebekken med en sone på hver side på 1,5 meter satt av med hensynssone H550.

Hensikten er å opprettholde bekken og kantsoner, evt. med mindre forskjønningstiltak.

Bestemmelsene fastsetter krav om særskilt godkjenning av tiltak.

10.18 Sone med særlig angitte hensyn – bevaring kulturmiljø

Skomrak Gård og tunet rundt gården er avsatt med hensynssone H570. Vest- Agder fylkeskommune har fremmet innsigelse til planforslaget med krav om at bevaringsområdet må utvides. I et møte med fylkeskonservator på fylkeshuset den 02.05.11 og etterfølgende dialog, er atkomsten til turistanlegg justert mot nord og kombinertområde med hensynssone utvidet.

17 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

FRITIDSBEBYGGELSE – OMRÅDENE AF01 – AF09

Håndtegnet illustrasjonsskisse

10.19 Illustrasjonen gir en oversikt over den prinsippløsningen som ligger til grunn for utforming av reguleringsplanen for områdene AF01 – AF09.

10.20 Reguleringsplanen er framstilt med byggeområder og internt veinett med høyder. Skisseløsninger og illustrasjoner (3D-modell) viser en løsning med mellom 60 og 70 frittliggende enheter. Med en tettere struktur gir planen mulighet for anslagsvis inntil 80 enheter.

Opparbeidelse/grovplanering av tomtene skal utføres samtidig med veianleggene for å oppnå en helhetlig utførelse og en rasjonell massedisponering.

10.21 Veinettet er konstruert digitalt og lengde- og tverrprofiler og er sammen med 3D-modell benyttet som underlag ved kontroll av terrengtilpassing og fastsettelse av tomtenivåer, stigningsforhold mv. Veihøyder kan justeres ved detaljprosjektering.

Perspektiv fra syd (3D-modell)

18 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Situasjonsplan fra 3D-modellen

10.22 En ”teknisk” modell er benyttet primært for å framskaffe masseoversikt og skjematiske illustrasjoner som tydeliggjør inngrep og utfylling ved valg av ulike løsninger.

Modellen viser at løsningene som ligger til grunn for reguleringsplanen gir noe overskudd.

Det forutsettes imidlertid at det i forbindelse med prosjektering og videre planlegging skal foreligge et mer detaljert grunnlag og utføres mer nøyaktige beregninger.

Oversikt over områder med skjæring og fylling

FRITIDSBEBYGGELSE - OMRÅDE AF10

10.23 Område AF10 er ”flateregulert” til frittliggende fritidsbebyggelse med krav om detaljregulering som grunnlag for utbygging. Området har felles avkjørsel og atkomst med det øvrige området.

EKSISTERENDE BEBYGGELSE

10.22 Boligtomten AB1 er satt av med gjeldende tomtegrenser (iflg. kommunens kartverk). Planforslaget inneholder ingen særskilte bestemmelser for utnyttelse av tomten.

10.23 Del av bebygd tomt gnr 171/bnr. 73/71 og ubebygd tomt gnr. 173/bnr. 75 var satt av til frittliggende fritidsbebyggelse AF11 i forslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Ved revisjon 20.05.11 er formålet endret til næringsområde AUH3, som følge innsigelse fra fylkesmannen – med tilsvarende bestemmelse som for AUH2. Jfr. punkt 10.24. En vesentlig del av arealet berøres av byggegrensen mot fylkesveien og hensynssonen for kommunens hovedvannledning.

19 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

10.24 Eksisterende fritidsbolig på tomt gnr.173/bnr.65 er avsatt til næringsområde, med egen formålsbenevnelse AUH2. Bakgrunnen er at eiendommen i dag er fritidsbolig eid av en av grunneierne, men at man på lengre sikt vil “ta høyde for” at eiendommen kan integreres i turistanlegget. Reguleringsformålet er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Dersom eieren ikke ønsker å avhende boligen gir planforslaget mulighet for at eiendommen fortsatt kan nyttes som i dag.

NATUR- OG GRØNTOMRÅDER

10.25 Natur-/grøntområder er satt av til friområder, uten at det er tatt stilling til framtidig eierskap eller vedlikeholdsansvar. Det forutsettes at dette avklares i utbyggingsavtalen mellom kommunen og utbygger.

BARN OG UNGE

10.26 Lekeområder og andre tilbud for barn og unge innarbeides i detaljplanene. Opparbeidede lekeområder vil sammen med mulighetene for bading, båtliv, fiske mv gi mange ulike tilbud innenfor planområdet. Den sentrale beliggenheten med kort avstand sentrum, et innendørs badeanlegg, sportsaktiviteter og turområder innebærer at alle aldersgrupper har alternative muligheter for fritidsaktiviteter i gå - og sykkelavstand fra området.

UTBYGGINGSØKONOMI

10.27 Store grunnlagsinvesteringer både i teknisk infrastruktur og tilrettelegging, forutsetter et anlegg med høy standard og kvalitet, og med et allsidig og variert tilbud innenfor rekreasjon og reiseliv som gjør det mulig å drive anlegget med inntjening året rundt. Den gjennomførte og helhetlige løsningen som reguleringsplanen legger opp til er derfor viktig/avgjørende for utbyggings- og driftsøkonomien og dermed for realiserbarheten av prosjektet.

UTBYGGINGSAVTALE

10.28 Lyngdal kommune har i oppstartmøte den 22.01.09 påpekt at utbyggingsavtale med kommunen må foreligge ved sluttbehandling av planen. Det forutsettes at en undertegnet utyggingsavtale foreligger før behandling i kommunestyret – slik at den også fanger opp eventuelle endringer etter offentlig ettersyn.

RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE

10.29 Risiko og sårbarhetsanalyse datert 15.02.10 følger som vedlegg til reguleringsplanen. Forhold som kan medføre risiko er ivaretatt i planforslaget.

20 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

11. Medvirkning

11.1 Melding om planarbeid og om oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale ble sendt ut ved brev av 16.01.09, og meldingen samtidig annonsert i Farsund Avis og Fædrelandsvennen.

Det er kommet inn merknader fra følgende fagmyndigheter:

- Fylkesmannen i Vest-Agder - Lyngdal Havn KF - Kystverket Sørøst - Fiskeridirektoratet Region Sør - Norsk Sjøfartsmuseum - Aust-Agder fylkeskommune - Statens vegvesen Region sør

Det foreligger ingen merknader til meldingen fra privatpersoner eller interesseorganisasjoner.

11.2 Hovedinnholdet i merknadene er gjengitt og kommentert (i kursiv) av Asplan Viak.

 Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen – brev datert 09.01.2009

Fylkesmannen forutsetter at friområdet langs sjøen opprettholdes iht. kommuneplanens arealdel. Det må gjøres undersøkelser og vurderinger av småbåtanleggets betydning for biologisk mangfold i sjøområdet.

Asplan Viak: Selv om områdets bredde er redusert i forhold til kommuneplanens arealdel, er intensjonene i kommuneplanen ivaretatt - med en høyere grad av tilgjengelighet og bruksmulighet.

Det vises til rundskriv T-2/08 fra Miljøverndepartementet om krav til vurderinger og beskrivelser som skal gjøres av planens konsekvenser for barn og unge. Planen må sikre trygge og tilgjengelige arealer for barn i alle aldre.

Asplan Viak: Konsekvensene for barn og unge er beskrevet i punkt 10.26.

Planprosessen skal iflg. rundskriv T-5/99B sikre at ulike grupper funksjonshemmede selv skal gis anledning til å delta. Planen bør inneholde bestemmelser som sikrer at fellesarealer, lekeplasser, parkering og atkomst får universell utforming.

21 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Asplan Viak: Uteområdene i turistanlegget,lekeplasser, strandpromenaden og bryggeanlegget skal så langt det er mulig tilrettelegges med universell tilgjengelighet. Atkomsten fra parkeringskjeller til boenhetene og boenhetene vil bli prosjektert med universell standard.

Dersom det planlegges inngrep i grunnen må dette vurderes i forhold til forurensningsforskriftens § 2 om opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider. Det må også fremlegges detaljert informasjon om støy iht. retningslinjer T-1442 utgitt av Miljøverndepartementet.

Asplan Viak: Krav til grunnundersøkelser og behandling av evt. forurensede masser er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.5.

ROS-analyse må utarbeides. Dersom risiko og sårbarhet ikke er et aktuelt tema innenfor planområdet, skal det opplyses om det i saksframlegget når saken avgjøres politisk.

Asplan Viak: Risiko- og sårbarhetsanalyse følger som vedlegg til planbeskrivelsen. Det er ikke funnet forhold som tilsier særskilte reguleringsmessige tiltak.

 Lyngdal Havn KF – brev datert 26.01.09

Havnestyret har fattet følgende vedtak i møte den 21.01.09:

”Dersom tiltakene medfører utfylling i sjøen forlanger havnestyret en konsekvensanalyse av strømforholdene og eventuelle forurensninger i sjøen.”

Asplan Viak: En begrenset utfylling innerst i bukta som det reguleringsplanen legger opp til vil etter vårt skjønn ikke påvirke strømforholdene i fjorden. Krav vedrørende forurensing er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.5.

 Kystverket Sørøst – brev datert 30.01.09

Kystverket Sørøst har ut fra et havne- og farvannsmessig synspunkt ingen spesielle merknader til meldingen, annet enn at det må tas hensyn til at planlagte tiltak ikke er til hinder for den ferdsel som skjer på sjøen. Det anbefales at arbeidet skjer i nært samarbeid med lokal havnemyndighet.

Asplan Viak: Tiltakene i planen vil ikke være til hinder for ferdselen på sjøen.

 Fiskeridirektoratet Region Sør – brev datert 06.02.09

Saken har vært forelagt Fiskerlaget Sør v. Farsund og Lyngdal Fiskerlag som ikke har hatt merknader til meldingen.

Vest-Agder fylkeskommune, Havforskningsinstituttet og Fiskeridirektoratet deltar for tiden (i meldingsfasen) i et prosjekt for å kartlegge og klassifisere ulike naturtyper i sjø, samt biologisk mangfold i kommunene i Vest-Agder. Direktoratet anbefaler at arbeidet utsettes til det foreligger mer kunnskap om naturverdiene i det aktuelle sjøområdet – spesielt med tanke på viktige gyte- og oppvekstområder for fisk og skalldyr som ofte er lokalisert i fjorder. Disse kan bli påvirket negativt ved utbygging av for eksempel småbåthavner og større sjønære anlegg.

Fiskeridirektoratet har ellers ingen merknader til tiltak som innbefatter landarealene, så som tilretteleggelse av småhusbebyggelse.

22 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Asplan Viak: Undersøkelser er foretatt. Jfr. rapport fra Havforskningsinstituttet Flødevigen.

 Norsk Sjøfartsmuseum – brev datert 22.01.09

Det er ikke tidligere gjennomført undervannsarkeologiske undersøkelser i planområdet, som anses å inneha potensial for kulturminner under vann. Det vil være hensiktsmessig å gjennomføre en slik undersøkelse på et tidligst mulig tidspunkt i planarbeidet, men likevel ikke før det er klarlagt hvilke inngrep planen vil åpne for.

Asplan Viak: Undersøkelser er foretatt. Jfr. vedlagte rapport fra Norsk Sjøfartsmuseum.

 Vest-Agder fylkeskommune, Regionalavdelingen – brev datert 05.02.09

Fylkeskommunens interesser i planarbeidet vil i hovedsak være knyttet til følgende forhold: samordnet transportplanlegging, trafikksikkerhet, regionale næringsinteresser (gode rammebetingelser for reiselivet), ”tilgjengelighet for alle”, allmennhetens friluftsinteresser, hensynet til arealbevarende interesser knyttet til strandsonene og kystlandskapet, barn og unges interesser, gode boområder og forholdet til kulturminner og kulturmiljø.

Området er eksponert og terrengmessig utfordrende, noe som stiller høye krav til terrengtilpassing. Det bør utarbeides fotomontasjer og karakteristiske snitt som redegjør for bebyggelse og anlegg i forhold til terreng. Det er viktig at planen tegnes opp på et kartgrunnlag med tilstrekkelig detaljnivå.

Asplan Viak: Fylkeskommunens generelle krav er etter vårt skjønn etterkommet.

Boligområdet: - Positivt at hele området som er satt av til boliger i kommuneplanen skal reguleres under ett - Boligområdet vurderes som meget attraktivt - Bør tilrettelegges med varierte boligtyper

Asplan Viak: Området er foreslått omdisponert til fritidsbebyggelse.

Turistanlegget: - Arealøkonomisk og effektiv utnyttelse - Ikke tradisjonelle hytter - Reguleringsplanen bør ta høyde for en framtidig videreutvikling av resten av turistanlegget

Asplan Viak: Det er lagt opp til at området skal bygges ut og drives iht. føringene i kommuneplanen.

Annet: - Myke trafikkanter må sikres trygg kryssing av fylkesveien - Må innreguleres bussholdeplass med av- og påstigningsmulighet uten kryssing av fylkesveien - Allmennhetens friluftsinteresser – eksisterende vei langs sjøen mellom Rosfjordsanden må være åpen for alminnelig gang-/sykkeltrafikk - Tilgjengelighet for alle – bør stilles strengere krav enn forskriftene

Asplan Viak: Flere av kravene fra fylkeskommunen er uaktuelle på grunn av omdisponeringen av byggeområdet til fritidsboliger. Krav om tilgjengelighet for alle er innarbeidet i bestemmelsene til planforslaget.

23 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

 Statens vegvesen – brev datert 06.02.09

Byggegrensene må settes til minimum 15 m fra begge fylkesveiene (midten). Støyforskriftenes regler må følges.

Atkomst til områdene må plasseres på steder på fylkesveien der alle krav etter vegnormalene kan oppfylles. Siktlinjer må dimensjoneres for uregulerte kryss (vikeplikt for trafikk fra høyre). Begge områdene må gis fullgod tilkopling til g/s-veien innover mot Rosfjord. For boligfeltet som blir liggende på motsatt side av fylkesveien, bør en se på om det er mulig å få til kryssing av fylkesveien i eget plan og eventuelt begrunne det i saksdokumentene hvis en slik løsning ikke blir foreslått.

Asplan Viak: Kravene som gjelder byggegrenser og plassering og utforming av kryss er etterkommet. Kravet om g/s-vei med planskilt kryssing av fylkesveien er frafalt som følge av omdisponering av boligområdet til fritidsboliger. Løsningen med fotgjengerovergang over fv 552 vest for kryss med fv 401 er avklart i dialog med vegkontoret.

 Vest-Agder fylkeskommune, kulturminnevernseksjonen – brev datert 16.11.09

I brev av 16.11.09 redegjør fylkeskommunen for resultatet av de undersøkelser og analyser som foretatt etter registreringene ute i marka.

Asplan Viak: Kulturminner er nærmere beskrevet i punkt 9.3.

12. Offentlig ettersyn

12.1 Forslag til reguleringsplan for ”Rosfjord Brygge og Turistanlegg” datert 19.05.10 ble fremmet ved e- post 20.05.10. Forslaget ble behandlet av Hovedutvalg for miljø, plan og drift i Lyngdal kommune den 02.06.10 sak 68/10 med følgende vedtak med 5 mot 2 stemmer:

Hovedutvalg for miljø, plan og drift viser til rådmannens vurdering og godkjenner i medhold av plan- og bygningsloven (-08) § 12-2 at Skomrak AS (Asplan Viak) utarbeider områderegulering for det område det ble meldt oppstart for 06.01.2009 (jfr. pbl -85 § 27).

Hovedutvalget gir rådmannen fullmakt til å inngå nødvendig avtale med Skomrak AS.

Hovedutvalg for miljø, plan og drift vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven (-8) § 12- 10 å legge områderegulering for Skomrak gnr. 173, bnr. 1 m.fl. ut til offentlig ettersyn.”

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 24.06.10 - 15.08.10. Uttalelsene fra offentlige myndigheter er kort oppsummert i punkt 12.2. Endringer som følge av offentlig ettersyn og senere dialog med sektormyndighetene er oppsummert i punkt 13.

12.2 Hver uttalelse (eller hvert tema) er kort referert, med utbyggers (”AV”) kommentar under hvert punkt eller tema (i kursiv).

 Agder Energi Nett – brev datert 17.08.10

Høyspennings luftledningsanlegg må markeres som fareområde med et byggeforbudsbelte på totalt 8 meter til hver side av senter. AV: Et 16 meter bredt belte under høyspentlinjen er markert med hensynssone – fareområde, med bestemmelser og rekkefølgekrav, jfr. punktene 7.3 og 8.8.

24 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

 Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen – brev datert 30.08.10

o Kommunen bør nøye vurdere omdisponering av område avsatt til boliger i kommuneplan er et riktig plangrep. AV: Kommunen har tatt stilling til dette spørsmålet i sitt vedtak 02.06.2010.

o Det framgår av planbeskrivelsen at det ikke er gjort noen vurderinger av konsekvensene for det biologiske mangfoldet av planlagt utfylling i sjø. AV: Registreringer er utført og avgrensningen av områder for båthavn justert.

o Med bakgrunn i nasjonale føringer for særskilt beskyttelse av strandsonen reiser fylkesmannen innsigelse til den delen av turistanlegget som ligger i 50-metersbeltet langs sjøen. AV: Løsningene er gjennomgått med fylkesmannens miljøvernavdeling i møter 27.10.10 og 23.03.11. Skisseprosjektet og reguleringsplanen er justert.

o Det reises også innsigelse mot område AF11 (fritidsbebyggelse) Byggeområdet må avgrenses til kun å omfatte eksisterende fritidsbebyggelse og øvrig areal reguleres til friområde i samsvar med kommuneplanen. AV: avgrensningen er beholdt av hensyn til eksisterende eiendomsforhold. Formålet er endret til næring. Byggegrenser og hensynssoner medfører dessuten at en stor del av tomten ikke kan bebygges.

o Det reises innsigelse til tiltakene som krever utfylling i sjø, som innbefatter områdene Gkomb1, GTV1 og GB1. AV: Utforming av brygger og strandpromenade er justert og avgrensningen mellom grønnstrukturområdet og næringsanlegget er trukket lenger vekk fra sjøen, til sammen 35 – 40 meter.

o Kombinasjonen av småbåtanlegg og badeområde kan bli konfliktfylt. AV: Planen stiller krav om avskjermings- og sikringstiltak. Jfr. bestemmelsenes pkt 6.4.

o Før det kan anlegges småbåthavn i området må det gjøres vurderinger av konsekvensene for ålegresslokaliteten i Rosfjord, som iflg. Havforskningsinstituttets registreringer i 2009 dekker et 71 daa stort område. AV: Nøyaktige registreringer er utført og rapport utarbeidet av Asplan Viak. Områdene VASV1 og VASV2 er redusert for ytterligere å sikre mot at anleggene ikke berører eller skader forekomsten.

o Miljøvernavdelingen gir faglig råd om at 2 gamle, styvede asker innenfor område AKomb2 sikres med bestemmelser om at trærne blir bevart, og/eller at de blir markert med hensynssone. AV: Krav om befaring er tatt inn i bestemmelsenes pkt. 7.7 annet ledd.

 Fiskeridirektoratet, Region Sør – brev datert 01.09.10

Fiskeridirektoratet viser til at områder med ålegress kjennetegnes av stor biologisk produksjon og er viktige oppvekst- og beiteområder for en rekke marine arter, deriblant torsk. Ålegresset er sårbart for utbygginger i strandsonen, og det bør unngås å legge båthavner på eller nær ålegrassenger. Direktoratet legger ned innsigelse mot områdene VASV1, VABAD1 og VASV2. AV: Det vises til kommentarene til fylkesmannens uttalelse.

25 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

 Statens vegvesen – brev datert 09.09.10

Det går ikke fram av tilsendt planmateriale at kravene til kryss i veinormalene oppfylles. Det må utarbeides detaljtegninger som viser stigningen på sekundærveien. I tillegg må siktlinjer i kryssene markeres på planen. Vegvesenet fremmer innsigelse til planen inntil tegninger foreligger som viser at kravene er oppfylt. Det tas forbehold om politisk behandling i Vest-Agder fylkeskommune. AV: i e-post til vegvesenet den 04.10.10 viser Asplan Viak til møte med vegvesenet den 26.03.09 og oversender konstruksjonstegninger datert 27.01.10 for planlagt atkomst f_SV5. I brev av 22.10.10 skriver vegvesenet til Asplan Viak at dersom vegvesenets merknader innarbeides i planen vil det være grunnlag for å trekke innsigelsen. Jfr. pkt. 2.12 i bestemmelser revidert 20.05.11.

 Aust-Agder fylkeskommune, Regionalavdelingen – brev datert 03.09.10/vedtak i hovedutvalget for samferdsel, areal og miljø 22.09.10 (delegert sak).

Fylkeskommunen er av den oppfatning at området som er omdisponert til fritidsbebyggelse bør opprettholdes til boligformål og ber kommunen vurdere om en omdisponering faktisk er en god løsning. AV: Lyngdal kommune har tatt stilling til dette spørsmålet i sitt vedtak 02.06.2010.

Planforslaget legger opp til en annen løsning for strandområde enn det som er lagt inn i kommunedelplanen for sentrum. Fylkeskommunen er prinsippet i mot å redusere friområder langs sjøen og har kommet fram til følgende uttalelse:

o Det fremmes innsigelse til at turistområde AUH1 er trukket for langt mot vest. Området må følge kommunedelplanen for sentrum og overholde 50-metersgrensen i friområdet. Innsigelsen er endret til faglig råd av hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø i møte 22.09.10. AV: Utbygger mener at tilrettelegging av strandområdet og vesentlig bedre tilgjengelighet (for alle) kan rettferdiggjøre og kompensere for et redusert areal. Etter siste revisjon er bredden på det regulerte grønnstrukturområdet 35 - 40 meter.

o Det reises innsigelse mot at område GTV1 er angitt som strandpromenade med mulighet for oppføring av diverse fellesbygg, som fremstår som mer privatiserende enn friområde. Det er videre en forutsetning for frafall av innsigelsen at området skal være tilgjengelig for allmennheten. Innsigelsen frafalles av hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø i møte 22.09.10. AV: Det er presisert i bestemmelsene til planen at området skal være tilgjengelig for allmennheten (jfr. punkt 5.1). Eierskap og ansvar for drift og vedlikehold skal fastsettes i utbyggingsavtale (jfr. punkt 2.7).

o Det reises innsigelse mot avgrensning av område for strandpromenade mot turistanlegg AUH1. Området må avgrenses mer i samsvar med terrenget og AUH1 reduseres tilsvarende. Innsigelsen er endret til faglig råd av hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø i møte 22.09.10. AV: Avgrensningen er drøftet og etter vårt skjønn avklart med fylkeskommunen i senere dialog og møter..

o Det reises innsigelse mot reguleringsbestemmelsenes punkt 3.5 og 3.6 vedrørende turistanlegg AUH1 og AUH2. Bestemmelsene må endres i samsvar med de utfyllende bestemmelsene i kommunedelplanen for sentrum, og være så entydige at man er sikret at det blir drevet turistanlegg som forutsatt og at anlegget ikke endrer karakter til et fritidskompleks. Det frarås at det åpnes for fradeling.

26 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

AV: Bestemmelsene for drift/bruk av området presiserer at virksomheten skal organiseres og drives i tråd med retningslinjer og intensjoner i kommunedelplanen. Forbud mot fradeling er tatt inn som ny bestemmelse, jfr. pkt. 3.4 første ledd.

o Det reises innsigelse mot område AF11. Beliggenheten er svært uheldig i forhold til bruken av strandsonen. Byggeområdet må kun omfatte eksisterende bebyggelse, og den øvrige delen reguleres til friområde. Innsigelsen er endret til faglig råd av hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø i møte 22.09.10. Ved revisjon 20.05.11 er området omdisponert til næring.

o Det gis et sterkt faglig råd om at det i kombinertområde GKomb1 (strandpromenade/brygge) allerede nå bør avklares hvor fellesbygg skal plasseres. AV: Plasseringen av fellesbygg er fastsatt ved byggegrenser.

o Det gis et sterkt faglig råd om at reguleringsbestemmelsenes punkt 6.2 endres slik at båthavnene er sikret å betjene besøkende til turistanlegget. AV: Pkt. 6.2 i reguleringsbestemmelsenes som lå ute til offentlig ettersyn hadde følgende ordlyd:

”Områdene nyttes til båthavn for fritidsbåter. Anleggene skal primært betjene besøkende til turistanlegget i områdene AUH1 og evt. i AKomb1 og faste plasser for fritidsbebyggelsen i områdene AF01 – AF10 og evt. i område AKomb1.”

Ved revisjon 20.05.11 er ordlyden korrigert til:

”Områdene nyttes til båthavn for fritidsbåter. Anleggene skal primært betjene besøkende og faste plasser tilknyttet turistanlegget.”

Etter vårt skjønn er fylkeskommunes råd etterkommet.

o Det gis et sterkt faglig råd om at boligbebyggelse AB1 reguleres nærmere med bl.a. byggegrense. AV: Område AB1 er regulert med byggegrense mot sjøen tilsvarende 100-metersbeltet.

o Det gis et sterkt faglig råd om at det jobbes videre med plassering/justering av småbåthavnene i forhold til registrerte forekomster av ålegress. AV: Registreringer er foretatt og rapport utarbeidet. Anleggene i sjøen vil ikke komme i konflikt med ålegressforekomstene. For ytterligere å sikre mot dette er deler av områdene for småbåthavn trukket nærmere land.

o Det anbefales at planen gjennomgås for å gjøre den mer tydelig når det gjelder hensynssoner og linjesymboler. Planen er slik den foreligger ikke lett å tyde. AV: Plankartet er framstilt iht. ”Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister” hjemlet i pbl og tilhørende forskrift. Det er ikke anledning til å endre symbolbruk og juridiske linjer, selv om dette i noen tilfeller er ønskelig for at papirversjonen av planen skal være bedre leselig og mer selvforklarende.

o Fylkeskonservator ber om at bevaringsområdet rundt Skomrak hovedgård (Akomb2) utvides mot nord. En naturlig avgrensning vil være bekken mot øst, kvernhuset, topografien over jordet til dalsøkket mot vest. I notat datert 12.09.10 presiseres det at avgrensningen av hensynssonen H570_06 må trekkes mot strandlinjen tilsvarende kote 25. AV: Eksakt avgrensning er drøftet med fylkeskonservator i et møte 02.05,11 og i etterfølgende e-postkorrespondanse. Området er utvidet mot nord i samråd med fylkeskonservator.

27 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

o Det reises innsigelse mot at det innenfor område Akomb2 er fastsatt en utnyttelsesgrad på 45 % BYA. hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø i møte 22.09.10 AV: Tillatt utnyttelse er tatt ut av plankartet. Evt. framtidige byggetiltak avgjøres ved behandling av rammesøknad eller søknad om tillatelse til tiltak. Området er utvidet mot nord og byggegrenser for leilighetsbygg avgrenset i samråd med fylkeskonservator.

o Fylkeskonservator reiser innsigelse til at planen gir mulighet for mønehøyder på 9 meter (3 etasjer) på den tidligere dyrka marka og 12 meter (4 etasjer) i skrenten mot fylkesveien – noe som vil være fremmed og svært dominerende. For å ivareta gårdens dominans fra sjøen, må området i forkant av bebyggelsen kun bebygges med små, lave bygninger mens randsonene tåler noe høyere utnytting. Innsigelsen er endret til faglig råd av hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø i møte 22.09.10 AV: Ved revisjon 20.05.11 er området oppdelt med byggegrenser. Tillatt bygningshøyde gir mulighet for bebyggelse i 2 etasjer med flatt tak i området mellom sjøen og Skomrak hovedgård og 2 – 4 etasjer med flatt tak i skråningen mot fylkesveien. Bebyggelsen i sør- vest kan ha 1 etasje med saltak (maks høyde over terreng = 6 meter).

o Fylkeskonservator opplyser at planen har tatt hensyn til alle tidligere merknader mht. automatisk fredede kulturminner. Fylkeskonservator er positiv til å søke om dispensasjon for frigivelse av steinalderlokalitet ID 129320 og bosettings- og aktivitetsområde ID 130722. AV: Tas til etterretning..

 Norges vassdrags- og energidirektorat – brev datert 20.09.10

NVE reiser innsigelse til planforslaget inn til reell fare for skred er tilstrekkelig vurdert opp mot de sikkerhetskrav som framgår av plan- og bygningsloven og områdene innarbeidet i planen. AV: Befaring og rapport er utført av Agder Bergkonsulent og registrerte rasutsatte områder avmerket med hensynssone i plankartet.

12.3 Lyngdal kommune og utbygger har avholdt følgende møter med sektormyndigheter i forbindelse med og i etterkant av offentlig ettersyn:

 27.10.10 Møte på fylkeshuset med Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen v/Vibeke Woll Sunde og Magnus Thomassen. Fra kommunen møtte rådmannen.

 23.03.11 Møte på fylkeshuset med fylkesmannens miljøvernavdeling v/Vibeke Woll Sunde og Magnus Thomassen og med Aust-Agder fylkeskommune, strategi- og utviklingsenheter (folkehelsearbeidet) v/Toril Folkestad. Fra kommunen møtte rådmann og plansjef.

 13.04.11 Møte i Lyngdal kommune med fylkeskommunen v/Nina Nissestad i Lyngdal kommune. Fra kommunen deltok rådmann og plansjef.

 02.05.11 Med fylkeskommunens kulturminnevernseksjon v/fylkeskonservator. I dette møtet møtte bare utbygger representert ved prosjektleder Erling Ulland Eriksen og Roar Melsom fra Asplan Viak.

28 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

13. Revisjon 20.05.11

13.1 Etter offentlig ettersyn og gjennomgang av plankart og bestemmelser med administrasjonen i Lyngdal kommune 16.03.11 er i hovedsak følgende endringer utført:

PLANKARTET

a. Avgrensningen av område AB1 er justert og tilpasset eksisterende opparbeidet tomt. Utvidelsen mot nord utgjør 720 m², og reduksjonen i vest og syd til sammen 618 m². Ny byggegrense mot nordvest følger 100-metersbeltet. b. Områdene AF01 – AF09 er inndelt i tomter med byggegrenser. Veiene gjennom området er påført høyder. c. Tidligere område AF11 er endret til næringsformål med betegnelse AUH3. d. Avgrensning av område AUH1 mot nordvest er trukket tilbake og områdene GF4 og GF5 utvidet tilsvarende. e. Område AUH1 er oppdelt med byggegrenser med ulike krav til maks bygningshøyde i koteverdi. I tillegg fastsetter bestemmelsene maks høyde fra ferdig opparbeidet terreng rundt bebyggelsen. f. Område AKomb2 er utvidet mot nord og veien til turistanlegget langs nordsiden justert og avsatt til veiformål. Utnyttelsesgraden er tatt ut i samråd med fylkeskonservator. g. Kjellerparkering under bebyggelsen i område AUH1 er regulert i eget kartvindu. h. Avgrensning av områdene GKomb1 og GTV1 er justert og tilpasset revidert skisseprosjekt (utarbeidet av JoB Arkitekter). i. Avgrensningen av område VABAD1 og del av område VASV1 er trukket nærmere land for å sikre ytterligere buffer mot ålegressforekomster i sjøbunnen lenger ut i sjøen. j. Rasutsatte områder iht. rapport fra Agder Bergkonsulent er avsatt med faresone – ras og skredfare (H310). k. Høyspentlinjen gjennom planområdet er avsatt med faresone (H370) 8,0 meter til hver siden av senter. l. Møllebekken er avsatt med hensynssone (H570) 1,5 meter til hver side av bekken gjennom område AUH1.

BESTEMMELSENE

a. Pkt. 2.2 er omarbeidet med spesifikke krav til parkeringsdekning. b. Pkt. 2.3 - krav til utforming av utomhusområder er omarbeidet/presisert. c. Pkt. 2.4 stiller krav om at løsningene for innsamling av renovasjon skal være godkjent av renovasjonsselskapet. d. Pkt. 2.8 om universell utforming er omformulert. e. Pkt. 2.10 er stiller krav om ny bebyggelse sikre mot radongass med duk mot undergrunnen. f. I pkt. 2.11 om byggegrunn er ordlyden endret. g. Tidligere pkt. 2.12 om overvann er tatt ut og bestemmelsen flyttet til nytt pkt. 2.14. h. Tidligere pkt. 2.13 om Møllebekken tatt ut og erstattet med nytt pkt. 7.8. i. Pkt. 2.12 om støy (tidligere pkt. 2.14) er tilføyd krav om dokumentasjon ved søknad om rammetillatelse. j. Nytt pkt. 2.13 om krav til utforming av avkjørsler. k. Nytt pkt. 2.14 om krav til prosjektering og utførelse av tekniske anlegg. l. Pkt. 3.2 – Nye krav til høyder og takform for området AF01 – AF09. m. Pkt. 3.2 siste ledd - krav om detaljregulering innenfor områdene AF01 – AF09 dersom løsningene avviker fra godkjent områderegulering. n. Pkt. 3.1 - krav til uteområder tatt ut og ”flyttet” til fellesbestemmelsene (pkt. 2.3). o. Pkt. 3.2 – nytt siste avsnitt om krav til brannsikring for del av bebyggelsen som ligger nærmere tomtegrense enn 4,0 meter. p. Pkt. 3.2 – nytt krav om brannsikring for bebyggelse i områdene AF01 – AF09. q. Pkt. 3.3 - krav til detaljregulering for AF10.

29 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

r. Pkt. 3.4 første ledd – forbud mot fradeling innenfor område AUH1. s. Pkt. 3.4 – spesifiserte krav til høyder og planeringsnivåer i område AUH1. t. Pkt. 3.4 - krav til universell utforming for uteområder og parkering i område AUH1. u. Pkt. 3.4 – innført krav til lekeplasser og aktivitetstilbud i område AUH1. v. Pkt. 3.7 – krav til innhold i detaljreguleringen for område AKomb1. w. Pkt. 4.5 – bestemmelse om p-anlegg for bebyggelsen i område AUH1. x. Pkt. 5.1 – krav til utførelse og til dokumentasjon ved søknad om rammetillatelse/tillatelse til tiltak for opparbeidelse av område GTV1. y. Pkt 5.2 – spesifiserte krav til utførelse av leke-/aktivitetsområde GF2 i området for fritidsbebyggelse. z. Pkt. 5.3 - krav til utførelse og til dokumentasjon ved søknad om rammetillatelse/tillatelse til tiltak for opparbeidelse av område GB1. æ. Pkt. 7.2 – krav til faresoner med ras- og skredfare. ø. Pkt. 7.3 – krav til faresoner for høyspenningsanlegg, jfr. rekkefølgekrav i pkt. 8.8. å. Pkt. 7.8 – krav til hensynssone langs Møllebekken.

Bestemmelsene er for øvrig gjennom og justert mht. redigering, ordlyd og formulleringer.

14. Nytt skisseprosjekt Av JOB Arkitekter

14.1 Skisseprosjekt utarbeidet av Arkitektkontoret JoB AS.

Tomten er plassert i en jevn skråning som vender mot nord/vest. Utsikten vender over mot Agnefest og inn mot Rosfjord strand med det nye badelandet og hotellet.

30 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Adkomsten til området er fra fylkesveien øverst i området. Vi har anlagt en vei som ligger i tomtens ytterkant med en maksimal stigning på 1:8. Denne veien gir direkte adkomst til prosjekts to parkeringsanlegg samt gjesteparkering.

31 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Strandpromenaden langs fjorden forlenges bort til fellesanlegg (restaurant, gjestebrygge mm) på bryggens sydligste del. Denne forlengelsen danner klart skille mellom de leilighetene tilhørende turistanlegget og det offentlige brygge- og strandområdet.

Det er ca 70 utleieleiligheter i anlegget. Leilighetene varierer i størrelse fra ca. 60 til 80m2, med enten to eller tre soverom. Det er også muligheter for å slå sammen to leiligheter til en enhet på ca 140m2. Det er totalt 88 parkeringsplasser i felles parkeringsanlegg.

32 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

Krav i byggeforskriftene vedrørende universell utforming vil bli ivaretatt. De fleste enhetene er tilfredsstillende for rullestolbrukere. De har trinnfri adkomst fra bil. De fleste enhetene har bad, minimum ett soverom, stue, boder og terrasse som tilfredsstiller krav for bruk av rullestol. Alle har trinnfri adkomst via heis til bryggeområdet uansett hvor i anlegget en måtte oppholde seg. Arealene mellom leilighetsrekkene tenkes opparbeidet “parkmessig” tilrettelagt for gjestenes lek og opphold.

Ved valg av flatt tak har man etablert fri utsikt til fjorden fra alle utleieenhetene. Ved materialvalg vil det bli lagt vekk på enhetlig stil, store glassflater og “dempede” farger. Alle leilighetene har flott kveldssol på terrassene.

Restriksjonsområdene i planen er ivaretatt. Prosjektets ”hovedgate” er lagt til restriksjonsområdet som gir en hovedakse opp mot gårdens våningshus øverst i området.

33 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune

15. Vedlegg

Følgende dokumenter følger som vedlegg i heftet:  Reguleringsbestemmelser revidert 20.05.11  Uttalelser etter melding om planarbeid  Risiko- og sårbarhetsanalyse  Plankart i A3-format  Eiendomskart i A3-format

Separate vedlegg:  Rapport fra 28.05.09/19.10.09 fra kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune  Rapport datert 24.06.09 fra Norsk Sjøfartsmuseum  Notat datert 02.02.11 fra Agder Bergkonsult  Rapport om biologisk mangfold i sjø datert 10.02.11 utarbeidet av Asplan Viak.

Dato: 20.05.11

34 Asplan Viak AS