Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune OMRÅDEREGULERING ROSFJORD BRYGGE OG TURISTANLEGG PLANBESKRIVELSE DATO: 23.05.11 1. Oppdraget 1.1 Asplan Viak AS og Atr-Prosjekt AS har utarbeidet skisseprosjekt og forslag til reguleringsplan for ”Rosfjord Brygge og Turistanlegg” på oppdrag for utbyggingsselskapet Skomrak AS. Skomrak AS eies av BRGruppen og familien Ubostad/Verket Invest. Erling Ulland Eriksen har vært kontaktperson og prosjektansvarlig for Skomrak AS. 1.2 Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommen gnr. 173/bnr. 1 tilhørende familien Oftedal og del av eiendommen gnr. 173/bnr. 6 tilhørende KVS Lyngdal/Indremisjonsforbundet. Skomrak AS har inngått avtale med familien Oftedal om regulering og evt. utbygging. Indremisjonsforbundet har foreløpig ikke tatt stilling til utbygging av sitt område. 1.3 Atr-Prosjekt v/ark. Alv Tore Romedal har i en tidlig fase utført skisseprosjekt og utviklingsplan for næringsområdet/turistanlegget. Senere er Arkitektkontoret JoB AS v/ark. Jan Løvskar Jakobsen engasjert for å videreføre dette arbeidet. I et nytt skisseprosjekt er konseptet bearbeidet innenfor de samme reguleringsmessige forutsetningene. 1.5 Asplan Viak har planlagt området for fritidsbebyggelse og utarbeidet forslag til reguleringsplan. Følgende medarbeidere i Asplan Viak har deltatt i prosjektet: Siv.ark. Jana Liebig 3D-modell/konseptutvikling Siv.ark. Per Christensen illustrasjon Jordskiftekandidat Knut Heggen digital masseberegning Ingeniør Rita Alice Abusland veiprosjektering Ingeniør Tore Terkelsen teknisk infrastruktur Geograf Øyvind Hugsted risiko- og sårbarhetsanalyse Ingeniør Roar Melsom reguleringsplan/prosjektansvarlig Ingeniør Bodil Fagerland Gjeruldsen DAK/plankonstruksjon 1.6 Skisseprosjekt og forslag til reguleringsplan er revidert/bearbeidet etter offentlig ettersyn. Prosessen i forbindelse med offentlig ettersyn er beskrevet i nytt punkt 12 og planendringer oppsummert i nytt punkt 13. Beskrivelsen er for øvrig korrigert og tilpasset planforslag revidert 20.05.11. Skisseprosjektet er omtalt av JoB Arkitekter i nytt punkt 14. 1 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune 2. Bakgrunn og målsetting BAKGRUNN 2.1 Skomrak AS ønsker å utvikle området i Skomrak til et helårs turistanlegg i tilknytning til Rosfjord Strandhotell. Strandhotellet har sin historie tilbake til 1934 da Isabella Ubostad startet leirplass her og stedet er i dag en ledende leverandør av opplevelser i forbindelse med ferie og fritid. Hotellet sysselsetter 27 årsverk og har en kapasitet på 360 sengeplasser (fordelt på 160 hotellsenger og 200 leilighetssenger) og selskaps- og konferansefasiliteter for bortimot 400 personer. ROSFJORD BRYGGE 2.2 Det planlagte turistanlegget vil forsterke Lyngdals posisjon som en av de aller viktigste reiselivskommunene på Sørlandet, sikre driften av det eksisterende anlegget og gi unike muligheter for videreutvikling. Anlegget vil ha mange fortrinn som gjør at prosjektet er realiserbart og spennende, bl.a. en idyllisk beliggenhet med kveldssol, gode vindforhold og nærhet til sjøen med badestrand og brygge, til Sørlandsbadet og et fullservicehotell, og til sentrum. 2.3 Rosfjord Brygge vil inneholde en kombinasjon av leiligheter og frittliggende enheter, totalt mellom 60 og 80. Et anlegg av denne størrelse forutsetter en organisering som sikrer en fornuftig finansiering, effektiv markedsføring og profesjonell drift. Hotellet (eller et tilhørende driftsselskap) vil stå for utleie av leilighetene og drift av serveringsstedene. Turistanlegget vil ellers integreres i driften av strandhotellet med felles markedsaktiviteter, drift og vedlikehold, booking og resepsjon. 2 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune Rosfjord Strandhotell/Skomrak AS evt. annet selskap vil eie en del av enhetene selv. Rosfjord Brygge vil kunne tilby firmaer og privatpersoner/familier en totalpakke for utleie som vil være blant de mest attraktive i nasjonal sammenheng. Dernest vil et velfungerende ”sale/leaseback-konsept” være det som gir høyest beleggsprosent, og skape flest ringvirkninger for kommunen og næringslivet i kommunen. I avtalen med eierne må det, uavhengig av eierform og finansieringsmodell, sikres en utleiefrekvens i samsvar med kommuneplanens forutsetninger med utleie minst 9 av årets 12 måneder. 2.4 På lengre sikt vil den totale overnattingskapasiteten med et så vidt stort antall kommersielle sengeplasser gi mulighet for eksempel videreutbygging av Sørlandsbadet, etablering av nye attraksjoner i området (som aktivitets- og turstinett i folkehelseperspektiv) og videreutvikling av Rosfjord Strandhotell som kurs- og konferanseaktør til også å kunne bli et større kongress-senter. SKOMRAK HOVEDGÅRD 2.5 Skomrak Hovedgård og kulturlandskapet rundt gården reguleres til bevaring, med mulighet for å integrere bruken i ferieanlegget. Begrunnelsen for å trekke turistanleggets bebyggelse nærmere sjøen enn forutsatt i kommuneplanens arealdel, er både et ønske fra utbygger og et krav fra kulturvernmyndighetene for å bevare bebyggelsen/gårdstunet og kulturlandskapet rundt. STRANDSONEN 2.6 Strandsonen settes av til friområde og tilrettelegges for allmenn bruk for rekreasjon og opphold, med badestrand, strandpromenade, brygger og sjøboder/servicebygg med mulighet for kulturaktiviteter, bevertning/salg mv. Manneberget og området på sør-vest siden (mot sjøen) opprettholdes som naturområde med tilrettelagt gangatkomst fra strandpromenaden via turistanlegget. FRITIDSBEBYGGELSE 2.7 Byggeområdet øst for fylkesvei 401 mot Spangereid er omdisponert fra byggeområde for boliger (i kommuneplanens arealdel) til byggeområde for fritidsboliger. Spørsmålet om å endre bruken ble tatt opp med Lyngdal kommune tidlig i planprosessen, da det viste seg å være ”umulig” å løse sektormyndighetenes krav til trafikksikker skolevei og universell tilgjengelighet. Jfr. punkt 5.4. Kommunens holdning har vært at en omdisponering kan forsvares bl.a. på bakgrunn av følgende forhold: kommunens generelle satsing på turisme og fritid lokaliseringen i tilknytning til et eksisterende og planlagt feriesenter og turistanlegg den aktuelle situasjonen med et tilstrekkelig antall øvrige områder avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel Fritidsboliger vil også passe godt inn i konseptet og markedsføringen av ”feriebyen Lyngdal”. 3. Dokumentasjon PLANTYPE 3.1 Reguleringsplan kan iflg. plan- og bygningslovens § 12-1 utarbeides enten som områderegulering eller detaljregulering. Områderegulering brukes der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel eller når kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Områderegulering utarbeides primært av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. 3 Asplan Viak AS Rosfjord Brygge og Turistanlegg, Lyngdal kommune 3.2 Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, herunder utfyllende regulering, for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer. Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat forslag til detaljregulering, ikke satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelse til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad fra tiltakshaver kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. 3.3 Lyngdal kommune har på bakgrunn av ønske om å avklare flere overordnede problemstillinger gjennom reguleringsplanen, bestemt at planen skal framstilles som områderegulering. Skomrak AS har oversendt et forslag til ”OPS-avtale” til Lyngdal kommune. Avtalen vil fastsette ansvarsforhold, arbeidsedeling, kostnader mv. i forbindelse med at Skomrak AS utfører planarbeidet på vegne av kommunen. PLANBESKRIVELSE 3.4 Alle forslag til planer skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger samt planens forhold til rammer og regningslinjer som gjelder for området. For reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse – konsekvensutredning – av planens virkninger. Jfr. pbl § 4-2. Lyngdal kommune har ikke funnet grunnlag for å stille krav om ny melding om planarbeid eller planprogram/konsekvensutredning. Jfr. punkt 5.4. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE 3.5 Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal planmyndigheten påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet, eller selv foreta slik analyse. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone. Planmyndigheten skal i arealplaner vedta slike bestemmelser om utbyggingen i sonen, herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade eller tap. Jfr. pbl § 4-3. Risiko- og sårbarhetsanalyse følger som vedlegg til reguleringsplanen. 4. Innledende prosess 4.1 Grunneierne tok opp spørsmålet om regulering med Lyngdal kommune allerede i 2007. Iflg. referat fra et møte 13.11.07 hadde Tor Øyvind Oftedal som representant for grunneierne og Hugin Eiendom AS v/Odd M. Vatne da et møte med Tore Larsen i Lyngdal kommune. 4.2 Etter at Skomrak AS gjorde avtale med familien Oftedal om å regulere og bygge ut området, ble spørsmålet om regulering