Použití Tržního Ocenění Ve Vztahu Ke Stavebnímu Spoření

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra Oceňování majetků

Použití tržního ocenění ve vztahu ke stavebnímu spoření

Bakalářská práce

Autor: Michaela Jakešová

Oceňování majetků

Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph. D.

Praha Červen, 2013

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně, a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, 20. června 2013 Michaela Jakešová

Poděkování

Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucímu bakalářské práce, panu Ing. Petru Ortovi, Ph. D., za trpělivost, ochotu a cenné rady. .

Anotace Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na použití tržního ocenění nemovitosti při poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Cílem bakalářské práce je seznámit čtenáře s historií stavebního spoření, produktem stavební spoření a dále ukazuje, jak velký význam má tržní ocenění při rozhodnutí o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Praktická část obsahuje ocenění bytového domu rodinného domu a analýzu trhu pro Prahu - východ.

Annotation The theoretic part of my Bachelor’s thesis is focused on using market valuation of the property for a loan from building savings. The goal of the author is to introduce readers the history of building savings, building savings products and further shows, how important the market value of the loan decisions from building savings is. The practical part contains appraisal of an apartment building family house and market analysis of Prague-East region..

Klíčová slova: Stavební spoření, spoření, cílová částka, úvěr, překlenovací úvěr, státní podpora, tržní ocenění

Key words: Building savings, saving, loan, target amount, loan ,bridge loan, state benefit, market valuation

Obsah

Obsah ...... 5

Úvod ...... 8

1 Stavební spoření a jeho charakteristika ...... 9 1.1 Základní pojmy vztahující se ke kapitole „Stavební spoření a jeho

charakteristika“ a související právní normy...... 9

1.2 Vznik a myšlenka stavebního spoření ...... 11

1.2.1 Historie stavebního spoření ...... 11

1.2.2 Stavební spoření v České republice ...... 12

1.2.3 Bytové potřeby ...... 13

1.3 Produkt stavební spoření ...... 15

1.3.1 Spoření ...... 15

1.3.2 Úvěr ze stavebního spoření ...... 15

1.3.3 Hodnotící číslo ...... 17

1.3.4 Přidělení cílové částky a čerpání úvěru...... 17

1.3.5 Překlenovací úvěr ...... 18

1.4 Zástava nemovitosti...... 19

1.4.1 Schválení úvěrového případu ...... 19

1.4.2 Podklady k ocenění ...... 22

1.4.3 Nemovitosti vhodné k zajištění ...... 24

1.4.4 Nemovitosti nevhodné k zajištění ...... 25

1.4.5 Nemovitosti podmíněně vhodné jako zástava...... 25

1.5 Typy nemovitostí ...... 26

1.5.1 Byt ...... 26

1.5.2 Rodinný dům ...... 26

1.5.3 Pozemek ...... 27

1.5.4 Parcela ...... 28

1.5.5 Pozemková Parcela ...... 28

1.5.6 Stavební pozemek ...... 28

1.5.7 Rozestavěná stavba ...... 28

1.6 Zástavní právo ...... 29

1.6.1 Vznik zástavního práva ...... 30

1.6.2 Zánik zástavního práva ...... 30

1.7 Věcná břemena ...... 31

1.7.1 Vznik věcného břemene ...... 31

1.7.2 Zánik věcného břemene ...... 32

1.8 Pojištění nemovitosti ...... 32

1.9 Stavební spoření do budoucna ...... 32

2 Ocenění bytového domů ...... 34

2.1 Popisné informace ...... 35

2.2 Ocenění ...... 38

2.2.1 Porovnávací metoda ...... 38

2.2.2 Příjmová metoda ...... 44

2.2.3 Nákladová metoda ...... 46

2.3 Závěr ...... 48

3 Ocenění rodinného domu ...... 50

3.1 Popisné informace ...... 51

3.2 Ocenění ...... 55

3.2.1 Porovnávací metoda ...... 55

3.2.2 Příjmová metoda ...... 61

3.2.3 Nákladová metoda ...... 63

3.3 Závěr ...... 64

4 ANALYTICKÁ ČÁST ...... 66

4.1. Popis okresu ...... 66

4.2 Trh s nemovitostmi ...... 68

4.3 Analýza ...... 68

4.4 Brandýs nad Labem - Stará Boleslav ...... 69

4.5 Město Říčany ...... 71

4.6 Zbývající část oblasti Praha – východ ...... 73

4.7 Předpokládaný další vývoj ...... 74

Závěr ...... 76

Seznam použité literatury ...... 77

Přílohy ...... 79

Příloha 1 - Oceňovaný bytový dům v kapitole č. 2...... 79

Příloha 2 – list vlastnictví k oceňovanému bytovému domu ...... 80

Příloha 3 – kopie katastrální mapy k oceňovanému bytovému domu ...... 82

Příloha 4 - Oceňovaný rodinný dům v kapitole č. 3...... 83

Příloha 5 – list vlastnictví k oceňovanému rodinnému domu ...... 84

Příloha 6 – kopie katastrální mapy k oceňovanému rodinnému domu ...... 85

Úvod

Cílem bakalářské práce je ukázat, jak důležitou roli hraje tržní ocenění při schvalování úvěrového případu. V první části bakalářské práce, seznamuji čtenáře s historií a vývojem stavebního spoření ve světě a v České republice. Produkt stavební spoření je zde popsán tak, aby čitatel získal přehled a věděl, co jednotlivé pojmy, se kterými se během využívání produktu může setkat, znamenají. Další část práce ukazuje, jakým způsobem úvěrový pracovník používá předložené tržní ocenění. Jsou zde uvedeny jednotlivé typy nemovitostí a způsob jejich využití v případě zástavy. Poslední část práce je zaměřena na rizika, která souvisí se zástavou nemovitosti. Téma jsem zvolila na základě desetileté praxe v největší stavební spořitelně na trhu na pozici úvěrového specialisty. Druhá a třetí kapitola jsou věnovány praktické části bakalářské práce. V jednotlivých kapitolách jsou vypracovány posudky o tržní hodnotě bytového domu a rodinného domu. Čtvrtou kapitolou bakalářské práce, je analýza trhu nemovitostí pro Prahu-východ. Analýza je zpracována za celou oblast a podrobněji jsou rozebrána dvě největší města, Říčany a Brandýs nad Labem – Stará Boleslav.

1 Stavební spoření a jeho charakteristika

1.1 Základní pojmy vztahující se ke kapitole „Stavební spoření a jeho charakteristika“ a související právní normy.

Základní pojmy: stavební spoření Druh spoření, za účelem získání prostředků na řešení bytové potřeby. cílová částka Údaj, který je stanoven při sepisování smlouvy o stavebním spoření a ukazuje budoucí potřebu finančních prostředků.

úvěr ze stavebního spoření Poskytnutí finančních prostředků za účelem řešení bytové potřeby

účastník stavebního spoření Fyzická nebo právnická osoba, která uzavře smlouvu se stavební spořitelnou dlužník Fyzická nebo právnická osoba, jejíž povinností je splatit věřiteli poskytnutý dluh včetně příslušenství a sankcí. hodnotící číslo Důležitý údaj pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, hodnocení spoření na základě daných parametrů spořitelny. nezajištěná částka Částka, která je nutná k zajištění, v našem případě zástavou nemovitosti.

zástava Záruka poskytnutá věřiteli z důvodu zajištění úvěru.

Právní předpisy - zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření - zákon č. 21/1992 Sb., o bankách - zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky - občanský zákoník 40/1964 Sb. - stavební zákon č. 183/2006 Sb.

1.2 Vznik a myšlenka stavebního spoření

Stavební spoření představuje finanční produkt, který je mezi klienty velmi oblíbený a to hned z několika důvodů. Vložené prostředky se dají zhodnotit jak úročením produktu, tak také státní podporou státu a zároveň je možné získat úvěr, kterým klient vyřeší svoji bytovou potřebu. Stavební spoření se tak stalo jedním z hlavních nástrojů financování vlastního bydlení1.

1.2.1 Historie stavebního spoření

Hlavní myšlenkou stavebního spoření je takzvané společné spoření. Jedná se o situaci, kdy spořitel vkládá své prostředky do finančního ústavu za účelem získání úvěru na bydlení nebo možnosti výhodně zhodnotit vklad. Stavební spořitelny přijímají vklady od svých spořitelů a z nich pak půjčují prostředky na bydlení. Vzhledem k tomu, že úročení získaných prostředků není nijak vysoké, jedná se pro spořitelnu o poměrně levné úvěrové zdroje2. Za počátek stavebního spoření se považuje rok 1775, kdy v Birminghamu (Anglie), vzniklo sdružení Ketley´s Building Society. Získané finančních prostředky byly používány především na uspokojení bytové potřeby, ale také na financování rozvíjejícího se podnikání drobných řemeslníků. Díky společenským změnám a rozvoji průmyslu se tento způsob financování potřeb rozšiřuje i do dalších zemí, především do německy mluvících zemí. Německo je i dnes zemí, ve které je produkt stavební spoření nejvíce rozšířen a má zde velmi silné postavení. Stát stavební spoření podporuje hned několika způsoby. Jedním z nich je státní podpora zavedená v roce 1952, další jsou zaměstnavatelské příspěvky, které jsou zvýhodňovány státním příspěvkem na tvorbu majetku. Účty stavebního spoření mohou získat také licenci v rámci tzv. Riesterovy reformy a mohou tak čerpat další příspěvek od státu. Tato reforma má za úkol motivovat občany k dlouhodobému způsobu spoření a finančnímu zajištění do důchodového věku. Rakousko je další zemí, kde je stavební spoření velmi populární. Po pádu železné opony byl systém stavebního spoření rozšířen do dalších evropských zemí jako je Bulharsko, Maďarsko, Rumunsko, Slovenko a také Česká republika3.

1 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 1. vydání Praha: Grada, 2000 ISBN 80-7169-978-0 2 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 1. vydání Praha: Grada, 2000 ISBN 80-7169-978-0 3 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání Praha: Ekopress, 2010 ISBN 978-80-86929-63-7

1.2.2 Stavební spoření v České republice

Stavební spořitelny vznikají v České republice v roce 1993. Zákon o stavebním spoření byl připravován již v roce 1992 a v platnost vstoupil v roce 1993. Jedná se o zákon 96/1993 Sb., který byl následně novelizován zákonem 83/1995 Sb., zákonem 423/2003 Sb., zákonem 292/2005 Sb. a zákonem 348/2010 Sb. Dále se stavební spoření řídí zákonem o bankách 21/1992 Sb.4 „Stavební spořitelna je banka, která můţe vykonávat pouze činnosti povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou například: stavební spoření, poskytování úvěrů osobám pro uspokojování bytových potřeb, přijímání vkladů od bank, poskytování záruk za úvěry ze stavebního spoření, obchodování na vlastní účet s hypotečními zástavními listy, obchodování na vlastní účet s dluhopisy vydávanými ČR, provádění platebního styku a jeho zúčtování v souvislosti s činností stavební spořitelny, poskytování bankovních informací, atd. Stavební spořitelna podléhá bankovnímu dohledu“5. Stavební spořitelny jsou dlouhodobě považovány za velmi stabilní ústavy a to především díky státní podpoře a také situaci, která nastala v bankovnictví během devadesátých let. Většina bank se dostala do potíží, ale ve stavebním spoření tato situace nenastala, což velmi posílilo důvěryhodnost produktu. V současné době je na trhu 5 stavebních spořitelen: Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.6 Zákon 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře, který byl následně novelizován zákonem 83/1995 Sb., zákonem 423/2003 Sb., zákonem 292/2005 Sb. a zákonem 348/2010 Sb., vymezuje pojem stavební spoření jako účelové spoření spočívající : - v přijímání vkladů 7od účastníků stavebního spoření - v poskytování úvěrů8 účastníkem stavebního spoření - v poskytování příspěvku fyzickým osobám9 ( dále jen „státní podpora“) účastníkům stavebního spoření

4 Zdroj dostupné z: www.acss.cz 5 Zdroj dostupné z: www.stavebko.info [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ], http://stavebko.info/stavebni- sporitelny.php 6 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání Praha: Ekopress, 2010 ISBN 978-80-86929-63-7

7 § 1 odst. 2 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění zákona č. 264/1992 Sb. 8 § 1 odst. 2 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění zákona č. 264/1992 Sb. 9 § 5 odst. 3 písm. d) zákona ČNR č. 576/1990 Sb., o pravidlech hospodaření s rozpočtovými prostředky České republiky a obcí v České republice (rozpočtová pravidla republiky), ve znění pozdějších předpisů.

Zákonem je také dáno, že účastníkem stavebního spoření ( dále jen „účastník“) může být fyzická nebo právnická osoba. Státní podporu může získat : - občan České republiky - občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky - fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky Stavební spoření je vždy poskytováno za účelem řešení bytové potřeby účastníka a zároveň také k financování bytových potřeb osob blízkých10.

1.2.3 Bytové potřeby

Bytovými potřebami se ve smyslu § 6 zákona o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. v platném znění rozumí následující bytové potřeby na území České republiky:

„(1) Bytovými potřebami účastníka, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí

a. výstavba bytového domu, 6) rodinného domu, 7) nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, 8) b. změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, c. koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, d. koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, e. splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby, f. změna stavby, údrţba stavby, nebo udrţovací práce na

10 § 4 odst. 2 zákona č. 96/1993 o stavebním spoření

g. 1. bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, a účastník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě nebo rodinném domě, nebo uţívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu,

2. bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, 8) včetně úhrady podílu na změně, údrţbě nebo udrţovacích pracích týkajících se společných částí domu,

3. bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo uţívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu, 9) h. vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v písmenech a) aţ e) a písmenu h), i. úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká, j. řešení bytové potřeby uvedené pod písmeny c) a d) úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu, 10) k. připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu 8) k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby, l. splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb uvedených pod písmeny a) aţ j) s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.

(2) U účastníka, kterým je právnická osoba, se za pouţití úvěru ze stavebního spoření na bytové potřeby povaţuje pouţití úvěru

a. na účely uvedené v odstavci 1 písm. a) aţ f) a i), b. ke splacení úvěru nebo půjčky, pouţitých na financování bytových potřeb, uvedených v odstavci 1 písm. a) aţ f) a i), nebo

c. k výstavbě sítí technického vybavení“11.

1.3 Produkt stavební spoření

Cílem klienta, který se pro tento produkt rozhodne, je většinou potřeba získat finanční prostředky na financování bytové potřeby. Další možností je zhodnotit vklady jak úrokem, který poskytuje stavební spořitelna, tak také státní podporou, kterou poskytuje stát. V této části bude rozebrán produkt stavební spoření tak, aby byl zřejmý princip fungování. Práce je zaměřena především na získání přehledu o tom, jaké aspekty hrají důležitou roli při rozhodnutí o poskytnutí úvěru popř. překlenovacího úvěru a to v případě zástavy nemovitosti, proto zde nebudu uvádět žádná konkrétní čísla a výpočty. Jediným číselným údajem jsou příklady tarifních variant Českomoravské stavební spořitelny, a.s..

1.3.1 Spoření

Stavební spoření se dělí na dvě fáze. První fáze se nazývá tzv. spoření. Při sepisování smlouvy je stanovena cílová částka, která je základním údajem a zahrnuje budoucí vklady, státní podporu, úroky z nich, snížené o případnou daň z příjmů, a případný úvěr. Klient provádí úložky, které jsou většinou pravidelné, ale je možné vložit i mimořádný vklad, např. jednou za rok. Podmínkou získání státní podpory, která v současné době činí Kč 2.000,-, je minimální roční vklad ve výši Kč 20.000,-. Státní podpora tak činí 10% z vkladu a nejvyšší možnou částkou pro výpočet je Kč 20.000,- . Smlouvu stavebního spoření je možné kdykoli vypovědět. V případě, že je tak učiněno v kratší době, než je 6 let, není možné uplatnit nárok na vyplacení státní podpory. Výpovědní lhůta pro smlouvu stavebního spoření činí 3 měsíce. Teď se dostáváme k druhé fázi stavebního spoření a tím je úvěr ze stavebního spoření12.

1.3.2 Úvěr ze stavebního spoření

Pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je nutné splnit stanovené podmínky. Jednou z nich je trvání smlouvy o stavebním spoření minimálně 2 roky, dále pak klient musí

11 § 6 odst.1, 2 zákona č. 96/1993 o stavebním spoření 12 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání Praha: Ekopress, 2010 ISBN 978-80-86929-63- 7

15 dospořit do určité výše cílové částky a dosáhnout tzv. dostatečného hodnotícího čísla. Výše dospoření je dána volbou tarifní varianty, ve které je smlouva uzavřena. Pro příklad uvedu tarifní varianty Českomoravské stavební spořitelny, a.s..

„Varianta tarifu je určena: - minimální výší splátek úvěru (dále jen „minimální splátka úvěru“), - hodnotícím číselným faktorem. - Výše uvedené podmínky tarifu a varianty společně určují „tarifní variantu“. Smlouvu o stavebním spoření lze uzavřít výhradně v níţe uvedených tarifech a jejich variantách.

Tarif „VARIANT“ má varianty 15, 20, 25 a 30 a tyto podmínky: a) úroková sazba z vkladů je rovna 1,5 % p.a., b) úroková sazba z úvěru je rovna 4,3 % p.a., c) minimální procento naspoření je rovno 40 % cílové částky, d) minimální splátka úvěru: (i) 0,8 % cílové částky u varianty 15, (ii) 0,68 % cílové částky u varianty 20, (iii) 0,6 % cílové částky u varianty 25, (iv) 0,56 % cílové částky u varianty 30, e) hodnotící číselný faktor: (i) 48 u varianty 15, (ii) 39 u varianty 20, (iii) 30 u varianty 25, (iv) 21 u varianty 30.

Tarif „GARANT“ má variantu 15 a tyto podmínky: a) úroková sazba z vkladů je rovna 1 % p.a., b) úroková sazba z úvěrů je rovna 2,95 % p.a., c) minimální procento naspoření je rovno 45 % cílové částky, d) minimální splátka úvěru je 0,8 % cílové částky, e) hodnotící číselný faktor je 37.“13

13 Zdroj dostupné z: www.cmss.cz [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ], https://www.cmss.cz/uploads/pdf/VOP/VOP-elektro-2012.pdf

Po dosažení dostatečné hodnoty hodnotícího čísla je nutné, aby bylo dospořeno do požadované výše nejpozději do dvanácti měsíců.

1.3.3 Hodnotící číslo

Hodnotící číslo je ukazatelem toho, jakým způsobem klient spoří a jak dlouho jsou jeho prostředky u spořitelny uloženy. Každá stavební spořitelna má své hodnotící číslo a také svůj algoritmus výpočtu. Výpočet hodnotícího čísla je uveden ve všeobecných podmínkách. Zároveň právě hodnotícího číslo stavební spořitelně ukazuje, zda bude mít dostatek prostředků na poskytování úvěrů14.

1.3.4 Přidělení cílové částky a čerpání úvěru

Po splnění výše uvedených podmínek dojde k přidělení cílové částky. V praxi to znamená, že klient obdrží přijetí přidělení cílové částky a může tak získat úvěr ze stavebního spoření. Úvěr má jasně danou úrokovou sazbu a splátku, a to po celou dobu splácení úvěru. Pokud odečteme od cílové částky naspořené prostředky, dostaneme výši úvěru. Splácení úvěrů probíhá pravidelně jednou za měsíc. V případě, že se klient nerozhodne pro přijetí přidělení cílové částky, pokračuje dále ve spoření a to do výše cílové částky. V žádném případě není možné přespořit cílovou částku15.

Zdroj: http://stavebko.info/

14 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání Praha: Ekopress, 2010 ISBN 978-80-86929-63- 7 15 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání Praha: Ekopress, 2010 ISBN 978-80-86929-63- 7

1.3.5 Překlenovací úvěr

Častým jevem je situace, kdy klient potřebuje velmi rychle prostředky na řešení bytové potřeby, ale nemá ještě dostatečně naspořené prostředky, aby mohl použít úvěr ze stavebního spoření. Může jít o klienta, který ani nemá smlouvu stavebního spoření. V tomto případě může využít překlenovacího úvěru, který je běžně známý pod názvem meziúvěr. Po uzavření smlouvy o poskytnutí meziúvěru ze stavebního spoření jsou klientovi poskytnuty prostředky do výše cílové částky. Klient tak v první fázi hradí dvě částky. První částka je platba dospořování, která je vkládána na účet stavebního spoření za účelem dospoření do určité výše cílové částky tak, aby byla splněna podmínka pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Výše je dána tarifní variantou, jak je již uvedeno v části spoření. Druhá částka je splátka úroků z poskytnutého meziúvěru, která je připisována na meziúvěrový účet. Po čase opět dochází ke splnění podmínek pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření a dochází k přidělení cílové částky. Dojde tak k jednorázovému splacení meziúvěru a klient nadále splácí pouze úvěr ze stavebního spoření. Úroková sazba meziúvěru nemusí být po celou dobu trvání stejná, jak je tomu u úvěru. V současné době existují varianty, u kterých je stanovena úroková sazba např. na 6 let. Po splacení meziúvěru, kdy klient splácí úvěr, je již úroková sazba po celou dobu opět stejná. Na meziúvěr nevzniká klientovi právní nárok a stavební spořitelna se tak může rozhodnout, zda a za jakých podmínek tento produkt klientovi poskytne. V případě, že klient splní podmínky pro úvěr ze stavebního spoření a přijme přidělení cílové částky, je spořitelna povinna mu jej poskytnout. Jedinou možností, kdy klient nemusí prokazovat použití prostředků je ve chvíli, kdy nevyužije přijetí přidělení a vypoví smlouvu stavebního spoření po min. 6 letech trvání. Pak jsou mu vyplaceny naspořené prostředky včetně úroků a státní podpory, které může libovolně využít k vlastní potřebě.16

16 KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání Praha: Ekopress, 2010 ISBN 978-80-86929-63- 7

Zdroj: http://finance.idnes.cz/

1.4 Zástava nemovitosti

V úvodní části jsme si nastínili princip fungování stavebního spoření a jeho možnosti využití. Dále si ukážeme, jakým způsobem je zajištěn úvěr popř. meziúvěr ze stavebního spoření. Situace nastane tehdy, pokud jsou klientovi poskytnuty prostředky v takové výši, že by nenávratnost prostředků znamenala pro spořitelnu velké riziko a pouze zajištění (např. ručitelem) by nebylo dostatečné.

V této části práce se budeme zabývat zástavou, která je nabízena jako zajištění úvěrového produktu a ukážeme si nejčastější typy nemovitostí. Informace zde uvedené jsou získané na základě více než 10ti leté praxe na úvěrovém oddělení, kde jsem se přesvědčila o tom, že klienti mají většinou velmi nadhodnocenou představu o hodnotě nabízené nemovitosti a ne zřídka jsou nabízeny i nemovitosti, které jsou jako zajištění zcela nevhodné.

1.4.1 Schválení úvěrového případu

Při schválení úvěrového případu postupuje pracovník tak, že prověří bonitu klienta, zkontroluje předložené smluvní dokumenty nebo doklady, které jsou důležité pro výstavbu, rekonstrukci apod.. Zároveň posoudí, zda je řádně splněn účel a jedná se opravdu o řešení bytové potřeby klienta, popř. jeho blízkých. Následně se dostává k zajištění úvěrového případu. Nejdůležitějším podkladem pro jeho další rozhodnutí je ocenění vyhotovené zpracovatelem posudku, který je zařazen do seznamu odhadců daného bankovního ústavu.

Jedná se o zjištění tržní hodnoty nemovitosti, která by měla odrážet cenu, za kterou je nemovitost v daném čase, místě a stavu prodejná. Ve většině finančních ústavů platí, že ocenění je platné po dobu tří měsíců.

Zde je potřeba uvést a vysvětlit několik pojmů, se kterými se v praxi můžeme setkat a které se také velmi často zaměňují.

Cena „Je pojmem pouţívaným pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu“.17

Hodnota Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi službami a zbožím, které lze koupit mezi kupujícími a prodávajícími. Jedná se o odhad. Hodnota tedy není zaplacenou částkou. Rozlišujeme více hodnot ( např. věcná hodnota, tržní hodnota, výnosová hodnota apod.) a každá z nich může být vyjádřená jiným číslem. Při oceňování je tedy nutné vždy přesně uvést o jakou hodnotu se jedná.18

Tržní cena Časté označení používané pro tento ekonomický pojem je cena obvyklá. Jedná se o cenu, která je dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Cenu nelze stanovit předem, je předmětem dohody mezi kupujícím a prodávajícím19.

Tržní hodnota Je pro oceňování velmi důležitým pojmem, neboť jde o hodnotu, která je výsledkem práce odhadce. Jedná se o obecnou ( fiktivní) cenu, kterou je možné získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodném styku a za daného právního stavu. V praxi se pak setkáváme s více definicemi tržní hodnoty. 20

17 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. čl.1.14.1. 18 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. čl.1.14.1. 19 Moderní metody oceňování nemovitosti na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 15 20 Moderní metody oceňování nemovitosti na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 14

Definice podle komunitárního práva ( práva Evropské unie) „ Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji.“21

Definice podle IVSC/TEGoVA „ Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“22

Definice z českého zákona o oceňování majetku „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k ním.“23

Úkolem úvěrového pracovníka je seznámit se s nemovitostí dle předložené ocenění a posoudit, zda je vhodná pro zajištění úvěrového případu. V ocenění může zpracovatel posudku upozornit na nějaké právní vady, které jsou odstranitelné, popř. je nutné dořešit situace, jako je zřízení věcného břemene přístupu k nemovitosti apod. Zároveň může zpracovatel upozornit na rozsah věcného břemene (pokud se váže k nemovitosti) a špatný technický stav nemovitosti, který je hraniční s požadovaným maximem. V případě, že je

21 Moderní metody oceňování nemovitosti na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 14 22 Moderní metody oceňování nemovitosti na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 14 23 Moderní metody oceňování nemovitosti na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 14

21 opotřebení nemovitosti vyšší než 70%, není nemovitost vhodná pro zástavu. Nejdůležitějším údajem je tržní hodnota. Všechny finanční ústavy mají stanovenou hranici úvěrovatelnosti. Není tedy možné počítat s celou částkou, která byla stanovena. Rozmezí hranice úvěrovatelnosti je velké, proto uvedu pouze příklad z praxe v Českomoravské stavební spořitelně, a.s.. Ve většině případů činí hranice úvěrovatelnosti 80% ze stanovené tržní hodnoty. Zde opět záleží na stavu nemovitosti. V případě, že je nemovitost v horším technickém stavu, je možné akceptovat pouze 70% z tržní ceny.

1.4.2 Podklady k ocenění

Předložené ocenění musí vždy obsahovat list vlastnictví, snímek katastrální mapy, aktuální fotografie nemovitosti. Dále může obsahovat geometrický plán, kolaudační rozhodnutí, nájemní smlouvy, smlouvy týkající se zřízení věcného břemene popř. zástavního práva apod..

List vlastnictví

List vlastnictví je výpis z katastru nemovitostí, který prokazuje existenci nemovitosti a vlastnictví nemovitosti. Zároveň nám ukazuje další informace o nemovitosti, které jsou pro posouzení hodnoty velmi důležité. Obsahuje části, které zde budou jednotlivě popsány. List vlastnictví předložený veřiteli i odhadci musí vždy odrážet aktuální právní stav nemovitosti.

V záhlaví listu vlastnictví je uvedeno jeho číslo, dále okres, obec a katastrální území, ve kterém se daná nemovitost nachází. Zároveň je zde uveden název listu vlastnictví a informace o číselných řadách, ve kterých jsou pozemky číslované pro dané katastrální území.

Část A: v části A je uveden vlastník nemovitosti a také je zde stanovený vlastnický podíl k nemovitosti. Vlastnictví může být výlučné, podílové a dále může tvořit společné jmění manželů.

Část B: v části B je uvedena identifikace stavby. Najdeme zde číslo a typ parcely a také její výměru. U domu je uvedeno jeho číslo popisné a část obce, ve které se nachází. Dále je

22 zde uveden způsob využití a parcela, na které dům stojí. U bytové jednotky je uvedeno její číslo a dále číslo popisné domu, ve kterém je umístěna. Zároveň zjistíme spoluvlastnický podíl na společných částech domu, popřípadě i pozemku.

Část C: v části C jsou zapsána zástavní práva, omezení převodu nemovitosti, státní půjčky a další práva, která mohou omezit nebo plně vyloučit jakékoliv nakládání s nemovitostí. Tento oddíl je nejdůležitější při posuzování vhodnosti zástavy. Pokud přehlédne úvěrový pracovník zápisy v této části a zpracovatel ocenění na skutečnosti neupozorní, může to mít velký dopad na hodnotu nemovitosti a takto chybně posouzené nemovitosti pak nemohou sloužit jako zajištění úvěru. Úvěrový případ se tak stává nezajištěným.

Část D: v části D se nachází poznámky jakou jsou rodné číslo manželky/manžela, pokud je nemovitost ve společném jmění manželů a dále odkaz na jiný list vlastnictví, například stavba na jiném pozemku.

Část E: v části E jsou uvedeny zápisy nabývacích titulů k nemovitosti, kterými mohou být kupní smlouva, darovací smlouva, kolaudační rozhodnutí, u rozestavěných staveb stavební povolení, rozhodnutí soudu.

Velmi důležitým údajem je označení P, které se používá pro pojem PLOMBA. Plomba vyjadřuje změnu týkající se právních vztahů. V takovém případě musí být vždy prověřena jak odhadcem, tak úvěrovým pracovníkem. List vlastnictví je možné použít v případě, že bude doloženo, že změna právních vztahů nijak neovlivní vhodnost použití nemovitosti jako zástavy pro zajištění úvěrového případu.

Katastr nemovitostí

„Katastr nemovitostí České republiky je veřejným souborem údajů o nemovitostech v České republice, který zahrnuje jejich popis, soupis a geometrické a polohové určení. Vznikl ke dni 1. 1. 1993 a je řízen zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon).

Katastr nemovitostí je víceúčelový katastr, který neslouţí jen pro daňové, ale i pro statistické a technické účely. Jeho součástí je evidence vlastnických, jiných věcných práv

23 a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Je veden jako informační systém o území České republiky převáţně počítačovými prostředky.“24

Snímek z katastrální mapy

Katastrální mapa je závazné státní mapové dílo velkého měřítka obsahující body bodového pole, polohopis a popis, který zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území tvořící předmět katastru nemovitostí.

1.4.3 Nemovitosti vhodné k zajištění

- obecně jsou považovány za vhodné takové nemovitosti, které se nachází na území ČR, jsou zapsány v katastru nemovitostí a běžně se objevují na realitním trhu, tudíž by neměl být jejich prodej nijak výrazně problematický - pokud je nemovitost tvořena více budovami nebo se skládá z několika parcel, je nutné zřídit zástavní právo ke všem objektům a parcelám, neboť tvoří funkční celek - zástavní právo k podílu nemovitosti lze akceptovat pouze v případě, že se jedná o bytovou jednotku a nebo k takové nemovitosti, která je i v případě prodeje podílu na nemovitosti dobře obchodovatelná a zároveň je možné tento podíl funkčně samostatně plně užívat - nemovitost nesmí být zatížena věcnými břemeny ani žádnými právními vadami, které by mohly znemožnit prodej zástavy v případě uplatnění zástavního práva - k nemovitosti je zřízen přístup z veřejné komunikace - technický stav nemovitosti musí být dobrý a je nutné, aby tento stav byl udržován po celou dobu zástavy - nemovitost musí splňovat veškeré nároky na technický, bezpečnostní, požární a ekologický stav

24 Zdroj dostupné z: www.wikipedia.org [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ], http://cs.wikipedia.org/wiki/Katastr_nemovitost%C3%AD

1.4.4 Nemovitosti nevhodné k zajištění

- obecně jsou za nevhodné považovány stavby jako je škola, školka, nemocnice, pečovatelský dům, hasičská zbrojnice apod. - dále se jedná o pozemky, které jsou samostatné a nejsou stavební - stejně tak nejsou vhodné ani samostatné stavby, které jsou určeny pro např. zemědělské využití jako jsou stodola, chlév, kůlna, studna a další - stavby, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí - inženýrské sítě a komunikace - starší objekty, které mají již vysoké opotřebení a jsou v havarijním stavu a většinou se statickými poruchami - dlouhodobě rozestavěné nemovitosti a nedokončené stavby, které nebudou dokončeny z prostředků získaných z poskytnutého úvěru (např. zástava RD za účelem koupě bytu) - nemovitosti postižené živelnou katastrofou, které nebudou opraveny z prostředků získaných z poskytnutého úvěru - nemovitosti postavené na pozemku jiného vlastníka - pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka - stavby s vydaným demoličním výměrem

1.4.5 Nemovitosti podmíněně vhodné jako zástava

Jedná se o nemovitosti, které v době podání žádosti mají nějakou vadu, která je však odstranitelná a většinou je možné závadu odstranit s využitím prostředků z poskytnutého úvěru. Nemovitosti se po odstranění závad stávají vhodnými zástavami pro zajištění úvěru.

- nemovitost není evidována v katastru nemovitostí - nemovitosti je ve vlastnictví a chybí souhlas všech vlastníků s použitím nemovitosti jako předmětu zástavy - užívání nemovitosti je omezeno věcným břemenem - majetek není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv - právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou - nemovitost je zatížena zástavním právem

- k majetku není zajištěn přístup z veřejné komunikace - nemovitost je užívána bez kolaudačního rozhodnutí - nemovitost nebo její část je postavena nebo užívána v rozporu s projektovou dokumentací25

1.5 Typy nemovitostí

Nejčastějšími nemovitostmi, které jsou předkládány jako zajištění úvěru jsou byt, budova spolu s pozemky, které tvoří společně funkční celek, stavební pozemek, rozestavěná budova.

1.5.1 Byt

„Byt je místnost nebo soubor místností určených k bydlení včetně součástí a příslušenství1 bytu. Pro účely ocenění zahrnuje byt i podíl na společných částech domu2 určených pro společné uţívání, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakoţ i podíl na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství. Nebytový prostor3 je místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu ani společné části domu.“26 Při zástavě bytu je velmi důležité správně popsat do smlouvy o zřízení zástavního práva k věci nemovité předmět zástavy. V případě, že úvěrový pracovník opomene uvést veškeré podíly související s bytem, jako jsou podíly na pozemku a společných částech domu, případně i podíl na nebytovému prostoru, nedojde k zápisu zástavního práva a zástavní smlouvy jsou vráceny k přepracování. Problémem je, že v tuto dobu jsou již vyplaceny finanční prostředky.

1.5.2 Rodinný dům

„Rodinný dům je stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy všech místností určena

25 Oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 16 26 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. čl.1.9. 1.9.3.

26 k bydlení. Rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní podlaţí a podkroví.“27 Zástava rodinného domu je celkem jasná a přehledná. U tohoto typu zástavy je velmi důležité zastavit všechny parcely a příslušenství rodinného domu, které tvoří funkční celek. V případě, že se jedná o zástavu z důvodu rekonstrukce dané nemovitosti, najdeme v ocenění velmi důležitý údaj a tím je minimální hodnota v rekonstrukci. Zároveň je zde také stanovena hodnota budoucí po dokončení rekonstrukce. Jedná se o případy, kdy se počítá s rozsáhlou rekonstrukcí, jakou může být např. rozšíření domu, vybudování podkroví apod.. V takových případech je stanovení minimální hodnoty velmi důležité, protože při odstranění části stavby, střechy a dalších konstrukčních prvků, dojde k rapidnímu snížení hodnoty nemovitosti. V těchto případech je v podstatě po celou dobu velmi sledováno vyplácení prostředků a klient během čerpání dokládá veškeré proinvestované prostředky.Tady se také bohužel stává (a stejně tomu tak je i při výstavbě ), že jsou prostředky vloženy např. do dražších materiálů, popř. různých vymožeností, ale tyto prvky hodnotu domu nezvedají. Musíme si uvědomit, že nejdůležitější je vždy stavbu uzavřít a dovést do stavu, kdy bude provozuschopná. Jako příklad uvedu podlahu domu z exotického dřeva v porovnání s vybudováním sociálního zařízení. Pokud jsou prostředky vloženy do nadstandardního vybavení a nejsou dokončeny části domu důležité pro běžné užívání, není hodnota dostatečná a většinou se zastaví i vyplácení prostředků. Zároveň musí do rekonstrukce vložit klient i své prostředky tak, aby se hodnota domu opět navýšila a mohlo dojít k dalšímu postupnému vyplácení. Hodnota domu v rekonstrukci nesmí nikdy klesnout pod stanovenou hodnotu minimální.

1.5.3 Pozemek

„pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţit 28 pozemků,“

27 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. čl.1.12.2.1. 28 § 2 písm. b Katastrálního zákona č.344/1992 Sb

1.5.4 Parcela

„parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v 29 katastrální mapě a označen parcelním číslem“

1.5.5 Pozemková Parcela

„Pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou“30

1.5.6 Stavební pozemek

„Stavebním pozemkem se rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem.“31

U samostatné zástavy pozemku je vždy nutné doložit, že se jedná o stavební pozemek, u kterého je předpoklad, že jeho hodnota nijak výrazně neklesne. Pozemky, které nejsou stavební se jako samostatná zástava nepoužívají vzhledem k jejich nízké hodnotě ve srovnání se stavebním pozemkem. Zastavují se jen v případě, že tvoří funkční celek spolu s domem jako zahrada, zastavěná plocha a nádvoří apod. Finanční ústavy mají také v zástavních smlouvách sjednáno, že v případě výstavby domu na pozemku, dojde ke zřízení zástavního práva i k této nemovitosti.

1.5.7 Rozestavěná stavba

„Rozestavěnou budovou se rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, ţe je jiţ patrné technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí (pokud jí ještě nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční). Pokud jde o budovu, kde se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pak jde o stavbu, u které dosud nebylo započato s jejím uţívání“32

29 § 2 písm. c Katastrálního zákona č.344/1992 Sb

30 § 2 písm. d Katastrálního zákona č.344/1992 Sb

31 § 27 písm. b Stavebního zákona č. 183/2006 Sb., 32 § 27 písm. b Katastrálního zákona č.344/1992 Sb

S pojmem rozestavěná budova se při schvalování úvěrového produktu, ale i vyplácení finančních prostředků setkává úvěrový pracovník velmi často. Při schvalování úvěrového případu je předloženo ocenění, ve kterém je uvedena tržní hodnota pozemku a zároveň je zde stanovena tržní hodnota budoucí stavby. Velmi důležitým údajem je reprodukční cena nákladů, která nám ukazuje, jaká částka je potřeba k dokončení stavby. Úvěrový pracovník by měl v takovém případě znát podrobný rozpis nákladů na dokončení stavby a také by měl mít doloženo z jakých finančních zdrojů bude stavba dokončena v případě, že není celková výstavba financována pouze z poskytnutého úvěru. Pokud opravdu nastane situace, že klient má částečně své vlastní prostředky, je nejlepším řešením, aby je použil při zahájení výstavby tak, aby z úvěru byla hrazena dostavba a bylo tak zaručeno, že se výstavba nezastaví a nedojde k jejímu znehodnocení. Vyplácení prostředků v tomto případě probíhá postupně. Nejdříve je zastaven pozemek, na kterém probíhá výstavba a následně pak rozestavěná stavba. Výstavba je sledována finančním ústavem a je tak průběžně určována hodnota nemovitosti. Vyplácení prostředků probíhá právě podle aktuální stanovené hodnoty. Na tomto příkladu je velmi dobře vidět, že úvěrový pracovník musí mít vždy přehled o hodnotě nemovitosti tak, aby nenastala situace, že vyplatí finanční prostředky, které nebudou dostatečně zajištěny. Pokud není klientem jasně doloženo financování výstavby, není možné do takového obchodu vstoupit, je považován za velmi rizikový. Může se stát, že stavba zůstane neuzavřena a pak velmi rychle ztrácí na hodnotě, jelikož dochází k jejímu znehodnocení vlivem počasí apod. S pojmem rozestavěná stavba se můžeme setkat nejen u výstavby, ale bohužel se tak někdy může stát i v případě rekonstrukce. Taková situace nastane v případě, kdy při rekonstrukci dojde ke zbourání části nemovitosti z důvodu velkého opotřebení, které nebylo při zahájení rekonstrukce tak zřejmé. Pokud taková situace nastane, dojde k tzv. právnímu zániku stavby a je nutné opět nechat nemovitost zaměřit a zanést do katastru jako rozestavěnou stavbu. Klient by měl o této situaci informovat věřitele, který nově zastaví i rozestavěnou stavbu. Rozestavěná stavba pak bude opět zkolaudována a dostane přiděleno nové číslo popisné. Tato situace je velmi nepříjemná a není tak častou.

1.6 Zástavní právo

„Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výsledku

29 zpeněţení zástavy“.33 Zástavní právo po zápisu do katastru nemovitostí najdeme uvedené na listu vlastnictví v části C. Povinností klienta je dodržovat ujednání Smlouvy o zřízení zástavního práva, která ho zavazuje k udržování nemovitosti v dobrém technickém stavu tak, aby nedošlo ke znehodnocení zástavy. V případě znehodnocení zástavy, dojde k poklesu tržní hodnoty nemovitosti a úvěr se tak stává nezajištěným. Zároveň se majitel nemovitosti zavazuje k tomu, že bez souhlasu věřitele nezřídí další zástavní práva k nemovitosti, věcná břemena apod.. S prodejem nemovitosti nedochází k odstranění zástavního práva.

1.6.1 Vznik zástavního práva

„Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy (§552) nebo rozhodnutí soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem můţe zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Zástavní právo můţe vzniknout také ze zákona. Zástavní smlouva musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje“.34

1.6.2 Zánik zástavního práva

„Zástavní právo zaniká a) Zánikem zajištěné pohledávky b) Zánikem zástavy c) Vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem, d) Uplynutím doby, na niţ bylo zřízeno e) Sloţí-li zástavní dluţník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy, f) Písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dluţníkem nebo zástavcem, g) V případech stanovených zvláštními právními předpisy

Promlčením zajištěné pohledávky zástavní právo nezaniká“35

Po úplném splacení pohledávky vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí úvěru a meziúvěru ze stavebního spoření, dojde k vystavení kvitance, která je předána příslušnému katastrálnímu úřadu. Na základě tohoto dokumentu provede katastrální úřad výmaz zástavního práva z oddílu C.

33 §119, odst. 2., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., 34 §156, odst. 1., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., 35 §170, odst. 1.,2., občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.,

1.7 Věcná břemena

Vždy, když je uvedeno věcné břemeno na listu vlastnictví, je nutné prověřit jeho rozsah. Podrobněji zde budou rozebrány dva nejčastější typy věcných břemen, které představují největší riziko pro zástavu. Může se jednat o věcné břemeno přístupu, které může být i ve prospěch nemovitosti, pokud není zajištěn přístup z veřejné komunikace. Tento typ věcného břemene je zapsán na listu vlastnictví v části B. Pokud se však jedná o věcné břemeno přístupu, které nemovitost omezuje (např. přístup k sousednímu domu přes pozemek vlastníka zastavované nemovitosti) je zapsáno na listu vlastnictví v části C. Takové věcné břemeno snižuje tržní hodnotu nemovitosti. Dalším možným typem věcného břemene je věcné břemeno užívání. Tento typ věcného břemene se váže k nemovitosti a nezaniká s převodem vlastnictví nemovitosti na jiného vlastníka. Vždy je potřeba prověřit smlouvu o zřízení věcného břemene, ve které je jasně popsán rozsah věcného břemene.

„(1)Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti,nebo patří určité osobě. (2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. (3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn uţívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; uţívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluuţívání.“36

1.7.1 Vznik věcného břemene

„Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydrţením); ustanovení § 134 zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.“37

36 §151, písm. n.,odst. 1.,2.,3. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., 37 §151,písm. o. odst. 1. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.,

1.7.2 Zánik věcného břemene

„Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí."38

1.8 Pojištění nemovitosti

Všechny nemovitosti, na kterých vázne zástavní právo, musí být podle ujednání Smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti pojištěny především proti živelným pohromám. Pojištění by mělo být sjednáno na novou (reprodukční) hodnotu. Tato hodnota by měla vyjadřovat výši nákladů, které je nutné vynaložit na uvedení nemovitosti do stejného stavu, než došlo k pojistné události. Pojistné smlouvy jsou pak vinkulovány ve prospěch stavební spořitelny. Cílem stavební spořitelny není získat prostředky z pojistné události na vyplacení dluhu, ale poskytnout prostředky klientovi tak, aby mohl opět uvést zástavu do původního stavu a pokračoval v dlouhodobém splácení poskytnutého úvěru. Tyto situace jsou velmi rizikové. Pojistné plnění v těch nejtěžších případech není jednorázově plně vyplaceno klientovi, ale finanční ústav sleduje výstavbu popř. rekonstrukci a dává souhlas s výplatou jednotlivých záloh. Věřitel má tak přehled o tom, že se zástava opět zhodnocuje a prostředky nejsou použity jiným směrem.

1.9 Stavební spoření do budoucna

Stavební spoření čekají zásadní změny. Došlo ke schválení novely zákona o stavebním spoření a od roku 2014 nás čekají změny, které značně ovlivní tuto oblast. První zásadní změnou bylo snížení státní podpory na současné 2 000,- Kč a prodloužení doby trvání smlouvy na 6 let. Tuto situaci zatím stavební spořitelny ustály, ale bohužel se opět odehrají změny. Již nebude možné prostředky libovolně použít po skončení doby spoření, ale vždy se bude prokazovat účelové čerpání. Zároveň dojde k rozšíření možnosti použití prostředků na penzijní připojištění, školné na vysokých školách a samozřejmě na bydlení. Myslím, že účelové prokazování prostředků klienty, kteří chtěli jen výhodně zhodnotit své finance, odradí. Další velkou změnou je rozšíření produktu na trh i běžným bankám, již se nebude poskytovat jen ve specializovaných stavebních spořitelnách. Tohoto kroku se samozřejmě stavební spořitelny velmi obávají. Uvidíme, co budoucnost stavebnímu spoření přinese, ale

38 §151, písm. p. odst. 1. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.,

32 byla by velká škoda přijít o produkt, který je léty prověřený, mezi veřejností oblíbený a je považován za jeden z nejstabilnějších.

2 Ocenění bytového domů

Ocenění bytového domu č.p. 1185/16 Uvedený na listu vlastnictví č. 2383 , pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha Nacházejícího se na adrese U Nikolajky 1185/16, 150 00 Praha 5 – Smíchov, Česká republika

V tomto ocenění Vám předkládám výsledek mého šetření. Ocenění vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, který je v podílovém spoluvlastnictví více majitelů, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. červnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovateli posudku je známo, že posudek má sloužit jako podklad pro následný prodej nemovitostí. Zpracovateli není známo nic o tom, že by posudek měl sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán v katastru nemovitostí, Katastrálního úřadu pro hl. m. Praha, katastrální pracoviště Praha na listu vlastnictví č. 2383, pro katastrální území Smíchov. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (1.června 2013) užíván pouze komerčně jako bytový dům s 12 nájemními byty, nebytovým prostorem v 1. nadzemním podlaží, který není v současné době pronajatý a prostorem v 1. podzemním podlaží, který je rozdělen na sklepní kóje patřící k jednotlivým bytovým jednotkám. Půdní prostor domu není upraven a není komerčně využíván. Všechny bytové jednotky jsou pronajímány na dobu neurčitou. V ocenění jsou uvedeny všechny skutečnosti, které mají vliv na obvyklou cenu, vyplývající z uzavřených nájemních vztahů. Majetek je v podílovém vlastnictví a není zatížen břemen nájemních smluv na dobu určitou. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a využitelnost pozemku - Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

- Nejvyšší a nejlepší využití majetku - Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy - Nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovené hodnoty majetku. Předmětem oceněni jsou pouze budova a pozemek. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a zároveň byly ověřovány při místním šetření vlastním měřením.

2.1 Popisné informace

Popis lokality

Oceňovaný majetek - bytový dům č.p. 1185/16 je postaven jako secesní, řadový, rohový v okolí obdobných bytových domů a nachází se v širším středu Prahy, ve čtvrti Smíchov, což je zejména v poslední dekádě, lokací s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných tržních cen v Praze. Celkový charakter lokality je bydlení vyššího a nejvyššího standardu, doplněné objekty občanské vybavenosti, školami a pod. Obecně lze říci, že se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. V docházkové vzdálenosti od oceňovaných nemovitostí je k dispozici kompletní občanská vybavenost - hotely, obchodní síť, banky, apod. Zastávky městské hromadné dopravy - autobus, tramvaj a metro (trasa B - stanice Anděl) jsou rovněž v docházkové vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita těchto míst není pro potřeby plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku není možné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit západním směrem do ulice Zoubkova s pohledem na okolní zástavbu činžovních domů a jižním směrem s pohledem do ulice U Nikolajky na okolní zástavbu činžovních domů a na objekt před bytovým domem.

Oceňovaný majetek Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván komerčně jako bytový dům s 12 nájemními byty s uzavřenými nájemní smlouvami na dobu neurčitou. V 1. nadzemním podlaží je nebytový prostor, který byl původně pronajímán jako vinárna. Vzhledem k hlučnosti a stížnostem okolního obyvatelstva a především nájemníků domu, bude nebytový prostor přebudován na bytovou jednotku 2+1.V 1. podzemním podlaží je prostor, který je rozdělen na sklepní kóje pro jednotlivé bytové jednotky. Půdní prostor není upraven a není komerčně využíván. Oceňovaný majetek je tvořen bytovým domem a pozemkem, který je z větší části zastavěn a zbytek tvoří původní betonovou plochu.

Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven dle předpokladu kolem roku 1910. Pronajaté byty byly, dle sdělení objednatele posudku, částečně modernizované. V roce 2005 proběhla výměna střešní krytiny včetně klempířských konstrukcí. Oprava vnější omítky byla provedena v roce 2009.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo 2279 o rozloze 367 m2. Pozemek je převážně zastavěn objektem bytového domu. Nezastavěná část je původní betonová plocha, která slouží jako dvorek a nedá se využít jako prostor pro parkování. Jedná se o pravidelný obdélníkový pozemek, na který jsou napojeny všechny inženýrské sítě. Přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci.

Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou tvořený jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka. Déle venkovní úpravy tvoří výše uvedená původní zpevněná betonová plocha a oplocení směrem do vnitrobloku.

Popis bytového domu Bytový dům má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží s dvanácti bytovými jednotkami a jedním nebytovým prostorem v 1. nadzemním podlaží. V 1. podzemním podlaží se nacházejí sklepní kóje pro jednotlivé bytové jednotky. Dům nemá výtah. Základy betonové, izolované, obvodové zdivo cihelné tl. zdiva 75 cm. Tyto údaje

36 jsou převzaty z předložené projektové dokumentace. Stropy rovné, dřevěné, v 1. podzemním podlaží cihelné klenby. Na chodbách cihelné klenby. Střecha sedlová, krytina střechy tašky, rekonstrukce provedena v roce 2005 a to včetně klempířských konstrukcí. Vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítky rovněž hladké, dle sdělení provedeny v roce 2009. Vnitřní obklady v bytech provedeny standardní ( v koupelně na WC a v kuchyňském koutu). Schody betonové, zábradlí ocelové s dřevěným madlem. Dveře repasované dřevěné s dřevěnými zárubněmi, okna v jednotlivých bytech dvojitá repasovaná. Podlahy v obytných místnostech převážně vlýsky, podlahy v ostatních místnostech beton a krytina, na chodbách dlažba. Vytápění v bytech, převážně elektrické přímotopy. Bleskosvod proveden, rozvod vody převážně plastový u dvou bytů původní, zdroj teplé vody bojler, odpady původní, v kuchyních plynový sporák. Jedná se o bytový dům, kde je prováděna pravidelná údržba, která ovlivňuje obvyklou hodnotu domu.

Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: - 12 bytů s dispozicemi 1+1, 2+1, 3+1 z toho 1x 1+1, 4x 2+1, 7x 3+1 - 1 nebytový prostor, který není v současné době pronajatý - v prvním podzemním podlaží sklepní prostory pro jednotlivé bytové jednotky - půdní prostor, který je nevyužitý

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje využívání všech jeho bytů. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Kriterium maximální ziskovosti splněno není vzhledem k tomu, že není v současné době pronajatý nebytový prostor a dále nejsou komerčně využívány půdní prostory. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Aby nemovitost byla maximálně finančně využita, musel by být pronajat nebytový prostor a také by muselo dojít k rekonstrukci půdních prostor tak, aby došlo k vybudování dalších bytových

37 jednotek za účelem pronájmu.

2.2 Ocenění

Úvod Při určení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění.

2.2.1 Porovnávací metoda

Při stanovení obvyklé ceny pozemku, jsem použil porovnávací metodu. Vybral jsem tři obdobné pozemky schválené pro zástavbu rodinnými domy v totožné lokalitě s lokalitou v níž se nachází oceňovaný pozemek. Ceny pozemky jsou nabídkové, tuto skutečnost jsem zohlednil v korekčních koeficientech, stejně jako skutečnost, že pozemky jsou schválené pro zástavbu rodinným domy.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku je: 4 499 238Kč

Způsob výpočtu 366 * 12 293 = 4 499 238 Kč

TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 Zastavěná Ostatní plocha Ostatní plocha Název pozemku plocha a Zahrada – jiná plocha – jiná plocha nádvoří Parcelní číslo 2273 4263 4198/54 2607/2 Na Adresa pozemku U Nikolajky Pod Stadiony Na Provaznici Hřebenkách Katastrální území Smíchov Smíchov Smíchov Smíchov Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem 8 239 750 5 676 000 4 900 000 Rozloha pozemku v m2 366 575 344 320 Cena za 1 m2 14 330 16 500 15 312,50 Datum transakce 1.6.2013 1.6.2013 1.6.2013 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 14 330 16 500 15 312,50 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 11 464 13 200 12 250 Podílové Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 10 317,60 11 880 11 025 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 317,60 11 880 11 025

Využití podle územního Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 317,60 11 880 11 025 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 317,60 11 880 11 025 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 317,60 11 880 11 025 D. Technické parametry Lokalita Lepší Dobrá Lepší Dobrá Korekce 1,05 1 1,05 Upravená hodnota 10 833,48 11 880 11 576,25 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 833,48 11 880 11 576,25 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Prudce svažitý Korekce 1 1 1,2 Upravená hodnota 10 833,48 11 880 13 891,50 Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inženýrských sítí Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 833,48 11 880 13 891,50 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 833,48 11 880 13 891,50 Dopravní obslužnost Kompletní Autobus Autobus Autobus, Tram Korekce 1,1 1,1 1,05 Upravená hodnota 11 916,828 13 068 14 586,075 Dopravní dostupnost a Omezené Výborné Výborné Dobré parkování Korekce 0,9 0,9 0,95 Upravená hodnota 10 725,145 11 761,20 13 856,771 Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 725,145 11 761,20 13 856,771 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 10 725,145 11 761,20 13 856,771 E. Ostatní parametry Velikost pozemku Větší Obdobný Obdobný Korekce 1,05 1 1 Upravená hodnota 11 261,402 11 761,20 13 856,771

Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 11 261,402 11 761,20 13 856,771 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 12 293,124 11 261,402 11 761,20 13 856,771 m2 v Kč Porovnávací hodnota 1 m2 12 293 11 261 11 761 13 857 zaokrouhleno Rozloha pozemku 366 Celková porovnávací 4 499 238 hodnota Výpis oceňovaných parcel - vyřešit jednotková poř. číslo číslo parcely výměra v m2 hodnota v tržní hodnota Kč/m2 1 2273 366 12 293,124 4 499 238

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při porovnání majetku jako celku jsem vzala v úvahu tři obdobné bytové domy nabízející se v době zpracování znaleckého posudku k prodeji. Domy jsou situovány v obdobných lokalitách, které se dají dle mého názoru porovnat. |U nabízených nemovitostí jsem použila korekční koeficient tak, aby byla zohledněna rozdílnost cen mezi nabídkou a prodejem. V úvahu byly dále vzaty tyto faktory: vlastnické právo, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy atd.. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

47 460 370 Kč.

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti

Bytový dům Bytový dům Bytový dům Název nemovitosti Bytový dům Holečkova Smíchov Smíchov

Parcelní číslo 2273 3118 1132/1 1577 U Nikolajky Holečkova Vrchlického Plzeňská Adresa nemovitosti 1185/16 19/431 272/86 1019/38 Katastrální území Smíchov Smíchov Košíře Košíře Obec Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 366 242 300 124 Hodnota za 1 m2 12 293 12 293 12 293 12 293 pozemku Hodnota pozemku 4 499 238 2 974 906 3 687 900 1 524 332 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 1575,66 1 620 785 890 jednotek Prodejní cena celkem 34 000 000 19 000 000 22 000 000 Prodejní cena bez 31 025 094 15 312 100 20 475 668 ceny pozemku Cena za 1 porovnávací X 19151,2925 19505,85987 23006,36853 jednotku Datum transakce 1.6.2013 1.6.2013 1.6.2013 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 19151,2925 19505,85987 23006,36853 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 17236,1633 17555,27388 20705,73167 Vlastnická práva Podílové Podílové Podílové Absolutní Korekce 1 1 0,9 Upravená hodnota 17236,1633 17555,27388 18635,1518 Existence věcných Ne Ne Ne Ne břemen

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17236,1633 17555,27388 18635,1518 Využití podle Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům územního plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17236,1633 17555,27388 18635,1518 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17236,1633 17555,27388 18635,1518 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 17236,1633 17555,27388 18635,1518 E. Technické parametry Lokalita Lepší Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,1 1,1 1,1 Upravená hodnota 18959,7796 19310,80126 20498,66698 Technický stav Výborný Dobrý Dobrý Výborný objektu Korekce 1,1 1,1 1 Upravená hodnota 20855,7575 21241,88138 20498,66698 Technická vybavenost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá budovy Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20855,7575 21241,88138 20498,66698 Funkční využitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá budovy Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20855,7575 21241,88138 20498,66698 Další možný rozvoj Průměrná Průměrný Průměrný Průměrný nemovitosti Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20855,7575 21241,88138 20498,66698 Dopravní obslužnost Kompletní Bus Bus,Tram Bus,Tram Korekce 1,1 1,05 1,05 Upravená hodnota 22941,3332 22303,9754 21523,6003 Dopravní dostupnost a Omezená Omezené Omezené Omezené parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 22941,3332 22303,9754 21523,6003

Atraktivita objektu Velmi dobrá Horší Horší Dobrá

Korekce 1,1 1,1 1,05 Upravená hodnota 25235,4665 24534,3729 22599,7803

Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25235,4665 24534,3729 22599,7803 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost Obdobná Menší Menší nemovitosti Korekce 1 1,2 1,2 Upravená hodnota 25235,4665 29441,2474 27119,7363 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 25235,4665 29441,2474 27119,7363 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 27265,4834 25235,4665 29441,2474 27119,7363 jednotky Porovnávací hodnota 42 961131,57 celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 4 499 238 Celková porovnávací 47 460369,57 hodnota

2.2.2 Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý

44 provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. Ve výpočtu jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodu je:

20 724 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 1 584 000 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení 2% 31 680 nájemného Efektivní hrubý příjem 1 552 320 48 000 Náklady na údržbu

Pojistné 39 486 Daň z nemovitosti 15 000 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 10 000 Provozní náklady celkem 112 486

Provozní příjem 1 439 834 Rezervy na renovace 300 000 Čistý provozní příjem 1 139 834

Míra kapitalizace 5,5 %

Indikovaná hodnota 20 724 254,545 Zaokrouhleno 20 724 000

2.2.3 Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku.

Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci

46 oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poprávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

44 040 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům,U Nikolajky 1185/16, Název Praha 5 Číslo pozemku 2273 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 99 let Efektivní stáří 99 Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 262,11 m2 Počet podlaží 1 podzemní, 4 nadzemní plná, půda Celková zastavěná plocha 1575,66m2 Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 1339,311 m2 Celkový obestavěný prostor 5 620,87 m3 Jednotkové reprodukční náklady 3202,84 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 18 002 747 Kč Fyzické opotřebení -40% 10 801 648,20 Funkční nedostatky 0% 10 801 648,20 Ekonomické nedostatky 3,656 39 490 825, 81

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovují odborným 50 000 odhadem Pozemek 4 499 238

Indikovaná hodnota 44 040 063,81 Zaokrouhleno 44 040 000

2.3 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v podílovém vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. červnu 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 47 460 000 90 42 714 000 Příjmová metoda 20 724 000 0 0 Nákladová metoda 44 040 000 10 4 404 000 Výsledná cena 47 118 000 Zaokrouhleno 47 118 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považují indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem omezena jednak režimem regulovaného nájmu u více než poloviny bytů, jednak skutečností, že pudní prostor není upraven ke komerčnímu využití. Z indikace tržní hodnoty příjmovým způsobem jasně vyplývá, že do doby než bude odstraněn režim regulovaného nájemného nebude možné objektivně využít výnosovou metodu, proto při finální indikaci tržní hodnoty tato metoda nebyla použita. Tržní ceně zjištěné nákladovým způsobem byla v závěrečné analýze přisouzená váha 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěr, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. června 2013 reprezentována částkou

47 118 000 Kč (slovy: Čtyřicetsedmmilionůjednostoosmnácttisíckorunčeských)

V Praze, dne 1. červa 2013

3 Ocenění rodinného domu

Rodinný dům č. p. 824 Uvedený na listu vlastnictví č. 1354, pro katastrální území Zeleneč, obec Zeleneč, okres Praha - východ Nacházející se na adrese V Jezerech 824, 250 91 Zeleneč, Česká Republika

V tomto posudku Vám předkládám výsledek našeho šetření.

Toto ocenění vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, který je ve výlučném vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 1. červnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovatelce posudku je známo, že posudek má sloužit jako podklad pro následný prodej nemovitostí. Zpracovatelce není známo nic o tom, že by posudek měl sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-východ na listu vlastnictví č.1354, pro katastrální území Zeleneč, obec Zeleneč, okres Praha - východ. Zpracovatelka posudku chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Tržní hodnota majetku je stanovená za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování posudku nijak komerčně využíván. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Poloha - Velikost, a technický stav budovy

- Nejvyšší a nejlepší využití majetku - Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle požadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno jako:

Aktuální tržní hodnota

Ocenění bylo provedeno ke dni 1.6.2013.

3.1 Popisné informace

Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 824 je situován v části obce Zeleneč, v jedné z více satelitních výstaveb, které jsou v obci postaveny. Jedná se o atraktivní lokalitu v těsné blízkosti Prahy. Zeleneč je první obcí za Prahou v okrese Praha - východ a je funkčně propojena s městskou části Horní Počernice. Obec má charakter bydlení vyššího standardu a jedná se o oblast komerčně atraktivní. V dojezdové vzdálenosti se nachází veškerá občanská vybavenost. V blízkosti je zastávka příměstské integrované dopravy, kde spojení je zejména s metrem trasy „ B“ a to do stanice metra Černý Most. V místě je také zastávka ČD, kde spojení s centrem Prahy je ve třiceti minutových intervalech. V obci je základní škola, školka, obecní úřad, pošta, restaurace, nově postavené sportoviště a stále se rozvíjející lokality pro výstavbu obdobných satelitních výstaveb, v jakém se nachází oceňovaný majetek.

Oceňovaný majetek Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném rodinném domě bydlení rodiny vlastníka. Dům tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven dle doložených údajů v roce 2007. Od této doby je pravidelně udržován a nejsou na něm viditelné provozní závady.

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Zeleneč, v lokalitě rodinných domů zvané Pod Kapličkou. Jsou rovinaté, obdélníkového tvaru. Jedná se o pozemky, které jsou umístěny vůči sousedům v řadové zástavbě. Západní hranice pozemků se nachází v ulici V Jezerech. Pozemky dalšími stranami směřují do vnitrobloku, jenž tvoří okolní zástavba rodinných domů. Celý areál Pod Kapličkou je postaven do jednotlivých celků, které na sebe vzájemně navazují a ve vnitroblocích těchto celků, jsou umístěny zahrady k jednotlivým domům. Pozemek parc. č. 1021 o výměře 52 m2 je zastavěn rodinným domem. Pozemek parc. č. 1069 o výměře 184 m2 tvoří okrasnou zahradu k rodinnému domu a v části u vstupu na pozemek je vybudováno parkovací stání. Pozemek je architektonicky upraven a jeho součástí je chodník, který vede od vstupní branky ke vchodovým dveřím rodinného domu. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky s výjímkou telefonu, který je veden nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 236 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami: - přípojka vody plastová z vodovodního řadu vedeného z ulice V Jezerech - přípojka kanalizace z kameninových trub vedená z domu do uličního řadu vedeného v ose ulice V Jezerech - přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici V Jezerech - přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení domu - zpevněné parkovací stání vydlážděné zámkovou dlažbou - zpevněná plocha chodníku vydlážděná zámkovou dlažbou - obrubníky z prostého betonu - plot je postaven z ocelových sloupků, vyplněn dřevěnými latěmi - vrátka svařovaná z ocelových profilů

Vše je ve velmi dobrém stavu. Přípojky a veškeré příslušenství bylo postaveno v roce 2007, při výstavbě celého bytového areálu.

Trvalé porosty Zahrada byla v roce 2010 osázena menšími okrasnými keři a travinami, bez ovocných stromů. Trvalé porosty nebudou hodnoceny samostatně, neboť nemají vliv na stanovení tržní hodnoty.

Rodinný dům

Architektonické řešení a dispoziční řešení Jedná se o samostatný rodinný dům obdélníkového půdorysu, který je umístěn kratší stranou do ulice V Jezerech. Stavba má dvě nadzemní podlaží. Jedná se o dům s plochou pultovou střechou, vycházející z návrhu inspirovaného funkcionalistickou stavbou.

Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaží vstupní chodbu, ze které je vstup na toaletu, kde je umístěno umyvadlo, WC a pračka. Z vstupní chodby se dále vstupuje do obývacího pokoje, na který navazuje kuchyňský kout s oknem. Z obývacího pokoje se vstupuje na terasu, která je přístupná přes francouzské dveře. V obývacím pokoji je

53 umístěno schodiště vedoucí do druhého nadzemního podlaží. V druhém nadzemním podlaží se nachází chodba, z které se vstupuje do koupelny a dvou obytných místností. V koupelně je umístěna vana, WC a umyvadlo. Na chodbě se nachází plynový kotel.

Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má dvě nadzemní podlaží.

Konstrukční řešení a vybavenost Rodinný dům je postaven na betonové desce, izolované, obvodové zdivo cihelné tl. zdiva 45 cm, je provedeno zateplení domu. Střecha pultová, krytina střechy živičná, klempířské konstrukce provedeny. Vnitřní omítky hladké, vnější omítky hladké, stropy rovné v 1. nadzemním podlaží betonové, ve 2. nadzemním podlaží sádrokartonové. Vnitřní obklady jsou na WC a v koupelně standardní, keramické. V kuchyňském koutu je za kuchyňskou linkou umístěn skleněný obklad. Schody dřevěné s ocelovou konstrukcí, zábradlí ocelové s dřevěným madlem. Dveře dřevěné s dřevěnými zárubněmi a nátěrem, okna zdvojená Euro. Podlaha v obývacím pokoji a kuchyňském koutu dřevěná, v obytných místnostech a na chodbě jsou podlahy plovoucí. Ve vstupní chodbě je dlažba. Vytápění plynovým kotlem BUDERUS, elektroinstalace 220 + 380 V. Bleskosvod proveden, rozvod vody - plastové vedení, zdroj teplé vody - plynový kotel, odpad - plastové vedení, v kuchyni plynový sporák. Jedná se o rodinný dům, kde je prováděna pravidelná údržba, a tato skutečnost ovlivňuje obvyklou hodnotu domu.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití. Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností konstatuji, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání. Podmínka

54 okamžité využitelnosti majetku je splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

3.2 Ocenění Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metody porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

3.2.1 Porovnávací metoda

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Při stanovení obvyklé ceny pozemku, byla použita porovnávací metoda. Vybrala

55 jsem tři obdobné pozemky schválené pro zástavbu rodinnými domy v totožné lokalitě s lokalitou v níž se nachází oceňovaný pozemek. Ceny pozemky jsou nabídkové, tuto skutečnost jsem zohlednil v korekčních koeficientech, stejně jako skutečnost, že pozemky jsou schválené pro zástavbu rodinným domy. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku je: 711 540 Kč

Způsob výpočtu 236 * 3 015 = 711 540 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 pozemku Zastavěná Ostatní plocha Ostatní plocha Ostatní plocha Název pozemku plocha a – jiná plocha – jiná plocha - jiná plocha nádvoří Parcelní číslo 1021, 1069 Adresa pozemku V Jezerech Javorová K Potoku K Vyhlídce Katastrální území Zeleneč Zeleneč Zeleneč Zeleneč Obec Zeleneč Zeleneč Zeleneč Zeleneč Okres Praha východ Praha východ Praha východ Praha východ B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 3 100 000 4 300 000 2 090 000 Rozloha pozemku v m2 236 766 1 184 534 Cena za 1m2 4 046,997 3 631,757 3 913,858 Datum transakce 1.6.2013 1.6.2013 1.6.2013 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 4 046,997 3 631,757 3 913,858 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 3 131,0864 Absolutní Absolutní Absolutní Podílové Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví

Korekce 1 1 0,9 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 817,97776 Existence věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 817,97776 Využití podle územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 817,97776 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 817,97776 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 817,97776 D. Technické parametry Lokalita Lepší Lepší Lepší Dobrá Korekce 1,05 1 1,05 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 958,876 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 958,876 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Prudce svažitý Korekce 1 1 1,2 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 958,876 Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inženýrských sítí Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 958,876 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 2 905,4056 2 958,876 Dopravní obslužnost Vlak, autobus Vlak, autobus Autobus Autobus Korekce 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 3 237,5976 3 195,946 3 254,764 Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné parkování Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 3 195,946 3 254,764 Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 3 195,946 3 254,764 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 237,5976 3 195,946 3 254,764 E. Ostatní parametry Velikost pozemku Malý Větší Největší Větší Korekce 0,95 0,90 0,95 Upravená hodnota 3 075,7177 2,876,3514 3 092,0258 Možná zastavitelnost Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 075,7177 2,876,3514 3 092,0258 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 3 014,6983 3 075,7177 2,876,3514 3 092,0258 m2 v Kč Porovnávací hodnota 1 m2 3 015 zaokrouhleno Rozloha pozemku 236 Celková porovnávací 711 540 hodnota

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy porovnatelných parametrů, které jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. U všech porovnávaných rodinných domů se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

3 461 664 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Parcelní číslo 1021, 1069 Adresa nemovitosti V Jezerech č. p. 959 č. p. 927 č. p. 849 824 Katastrální území Zeleneč Zeleneč Zeleneč Zeleneč Obec Zeleneč Zeleneč Zeleneč Zeleneč Okres Praha - Praha - východ Praha - východ Praha - východ východ B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 236 279 201 234 Hodnota za 1 m2 3 015 3 015 3 015 3 015 pozemku Hodnota pozemku 711 540 841 185 606 015 705 510 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 88 143 88 88 jednotek Prodejní cena X 6 500 000 3 900 000 4 050 000 celkem Prodejní cena bez ceny pozemku 5 658 815 3 293 985 3 344 490 Cena za 1 porovnávací X 39 572 37 432 38 006 jednotku Datum transakce 41 450 41 228 41 374 Korekce 1,00 1,00 1,00

Upravená hodnota 39 572 37 432 38 006 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 Existence věcných Ne Ne Ne Ne břemen Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 Využití podle Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 Kolaudační Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 Jiná právní omezení Ne Ne Ne Ne a závazky Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 37 594 35 560 36 105 Technická Garáž, alarm, Dobrá Krb Alarm vybavenost budovy krb Korekce 0,85 0,95 0,98 Upravená hodnota 31 954 33 782 35 383 Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 31 954 33 782 35 383 Další možný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený

60 nemovitosti Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 31 954 33 782 35 383 Dopravní obslužnost Vlak, Bus Vlak, Bus Vlak, Bus Vlak, Bus Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 31 954 33 782 35 383 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá, garáž Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 0,95 1,00 1,00 Upravená hodnota 30 357 33 782 35 383 Atraktivita objektu Dobrá Dvojdům Dobrá Dobrá

Korekce 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 27 321 33 782 35 383 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 27 321 33 782 35 383 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Větší Obdobná Obdobná Korekce 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 24 589 33 782 35 383 Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 24 589 33 782 35 383 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 31 251 24 589 33 782 35 383 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 2 750 124 3 516 225 2 972 821 3 113 720 Hodnota pozemku 711 540 841 185 606 015 705 510 Celková porovnávací 3 461 664 4 357 410 3 578 836 3 819 230 hodnota

3.2.2 Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního

čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mém výpočtu jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je

2 451 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 240 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení 5% 12 000 Kč nájemného Efektivní hrubý příjem 228 000 Kč Rezervy na renovace 28 942 Kč Provozní náklady celkem (pojištění, režie, daň z 3 000 Kč nemovitostí) Čistý provozní příjem 196 058 Kč Míra kapitalizace 8% Indikovaná hodnota 2 450 725 Kč Zaokrouhleno 2 451 000 Kč

3.2.3 Nákladová metoda

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům Zeleneč 824 Číslo pozemku 1021,1069 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 6 let Efektivní stáří 100 Ekonomická životnost 100 let Zastavěná plocha 52 m2 Počet podlaží 2 nadzemní podlaží Celková zastavěná plocha 104 m2

Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 88,4 m2 Celkový obestavěný prostor 301,6 m3 Jednotkové reprodukční náklady 3922 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 1 182 875 Kč Fyzické opotřebení -6% 1 111 902 Kč Funkční nedostatky 0% 1 111 902 Kč Ekonomické nedostatky 2,5580 2 844 245 Kč

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovují odborným 50 000 Kč odhadem Pozemek 711 540 Kč Indikovaná hodnota 3 605 785 Kč Zaokrouhleno 3 606 000 Kč

3.3 Závěr Tento posudek vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Posudek byl zpracován: ke skutečnostem platným ke dni 1.červen 2013. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určený následující indikace: Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 3 461 664 80 2 769 331 Příjmová metoda 2 451 000 10 245 100 Nákladová metoda 3 606 000 10 366 000 Výsledná tržní hodnota 3 380 431 Zaokrouhleno 3 380 000

Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá a proto jsem na ní položila váhu 10 %. Tržní ceně zjištěné nákladovým způsobem byla v závěrečné analýze přisouzená váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 1. červen 2013 reprezentovaná částkou:

3 380 000 Kč (slovy Třimilionytřistaosmdesáttisíckorunčeských)

V Praze, dne 1. Června 2013

4 ANALYTICKÁ ČÁST

4.1. Popis okresu

Okres Praha-východ sousedí na západní hranici s Hlavním městem Prahou a okresem Prahou-západ, na jihu s Benešovskem, na východě s Kolínskem a Nymburskem a konečně na severu s Mladoboleslavskem a Mělnickem.

Svojí rozlohou 755 km2 zaujímá okres 7. místo ve Středočeském kraji a 6,9 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda zabírá přes 64 % a lesy 22,5 % z rozlohy okresu. Svou hustotou osídlení 187 obyvatel na km2 se řadí k těm lidnatějším – hned za nejhustěji osídlené okresy Kladno a Praha-západ. K dnešnímu dni náleží do okresu Praha-východ celkem 110 obcí. Z celkového počtu obcí má 8 přiznán statut města a 4 byly stanoveny městysem. Okres má zhruba 150.000 obyvatel.39

V oblasti má svou velkou tradici zpracování barevných kovů, dále se setkáváme s průmyslem strojírenským, potravinářským a dřevozpracujícím. Zároveň bylo do oblasti, díky velmi dobré poloze, umístěno několik vědecko-výzkumných pracovišť.

Spolu s okresem Praha-západ tvoří velmi silné zázemí pro Prahu. Doplňují pražský průmysl, stavebnictví, služby, zásobování potravinami a zároveň jsou také zdrojem pracovních sil pro Prahu. Oba okresy jsou také využívány jako rekreační místa. V posledních letech v této oblasti narůstá výstavba rodinných domků, která tvoří takzvaná satelitní města. Ekonomicky silné obyvatelstvo Prahy vyhledává lokalitu přidruženou k Praze s vidinou klidnějšího a dobře dostupného bydlení ve vyšším standardu. Proto dochází v posledních letech k většímu nárůstu počtu obyvatel. Vzhledem umístění, které je dobře dostupné ( dálnice D1 - Brno, D8 - Litoměřice , D11 - Poděbrady), je do oblasti soustředěna také komerční výstavba.

„Regionální Segmentace

39 Zdroj dostupné z: www.wikipedia.org [ Online ]

Obce s rozšířenou působností: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Říčany

Obce s pověřeným obecním úřadem: Čelákovice, Kamenice, Kostelec nad Černými lesy, Odolena Voda, Úvaly Obce:

Města jsou uvedena tučně, městyse kurzívou, části obcí malince.

Obce okresu Praha-východ, stav od roku 2007

Babice • Bašť • Borek • Bořanovice (Pakoměřice) • Brandýs nad Labem-Stará Boleslav (Brandýs nad Labem • Popovice • Stará Boleslav) • Brázdim (Nový Brázdim • Starý Brázdim • Veliký Brázdim) • Březí • Čelákovice (Císařská Kuchyně • Sedlčánky • Záluží) • Černé Voděrady • Čestlice • Dobročovice • Dobřejovice • Doubek • Dřevčice • Dřísy • Herink • Hlavenec • Horoušany (Horoušánky) • Hovorčovice • Hrusice • Husinec (Řeţ) • Jenštejn (Dehtáry) • Jevany • Jirny (Nové Jirny) • Kaliště (Lensedly • Poddubí) • Kamenice (Ládeves • Ládví • Nová Hospoda • Olešovice • Skuheř • Struhařov • Štiřín • Těptín • Všedobrovice) • Káraný • Klecany (Drasty • Klecánky • Zdibsko) • Klíčany • Klokočná • Konětopy • Konojedy (Klíče) • Kostelec nad Černými lesy (Svatbín) • Kostelec u Kříţků • Kostelní Hlavno • Kozojedy • Křenek • Křenice • Kříţkový Újezdec (Čenětice) • Kunice (Dolní Lomnice • Horní Lomnice • Vidovice • Všešímy) • Květnice • Lázně Toušeň • Lhota • Líbeznice • Louňovice • Máslovice • Měšice • Mirošovice • Mnichovice (Božkov • Myšlín) • Modletice • Mochov • Mratín • Mukařov (Srbín • Ţernovka) • Nehvizdy (Nehvizdky) • Nová Ves • Nový Vestec • Nučice • Nupaky • Odolena Voda (Dolínek • Čenkov) • Oleška (Brník • Bulánka • Králka • Krymlov) • Ondřejov • Oplany • Panenské Břeţany • Pětihosty • Petříkov (Radimovice) • Podolanka • Polerady • Popovičky (Chomutovice • Nebřenice) • Prusice • Předboj • Přezletice • Radějovice (Olešky) • Radonice • Říčany (Jažlovice • Kuří • Pacov • Radošovice • Strašín • Voděrádky) • Sedlec • Senohraby • Sibřina (Stupice) • Sluhy • Sluštice • Strančice (Kašovice • Otice • Předboř • Sklenka • Strančice • Svojšovice • Všechromy) • Struhařov • Stříbrná Skalice (Hradec • Hradové Střimelice • Kostelní Střimelice) • Sudovo Hlavno • Sulice (Hlubočinka • Nechánice • Ţelivec) • Svémyslice • Světice • Svojetice • Šestajovice • Škvorec (Třebohostice) • Štíhlice • Tehov • Tehovec • Úvaly • Veleň (Mírovice) • Veliká Ves • Velké Popovice (Brtnice • Dub • Dubiny • Klenové • Krámský • Křivá Ves • Lojovice • Mokřany • Řepčice) • Větrušice • Vlkančice (Pyskočely) • Vodochody (Hoštice) •

Všestary (Menčice) • Vyšehořovice (Kozovazy) • Výţerky • Vyţlovka • Zápy • Záryby (Martinov) • Zdiby (Veltěţ • Přemyšlení • Brnky) • Zeleneč (Mstětice) • Zlatá • Zlonín • Zvánovice“40

4.2 Trh s nemovitostmi

Trh s nemovitostmi v okrese Praha – východ zaznamenal v posledních deseti letech velký nárůst jak ze strany poptávky, tak i ze strany nabídky. Začal se objevovat nový trend bydlení, a to vyhledávání lokalit mimo hlavní město Prahu, ale s dobrou dopravní dostupností do města. Začala se tak rozvíjet satelitní výstavba rodinných domů a také výstavba menších obytných domů s malým počtem obytných jednotek. Největší poptávku a zároveň i nabídku zaznamenaly stavební pozemky. Praha–východ má poměrně dobré pokrytí železniční dopravou a s nárůstem obyvatel se rozšiřuje také PID. Některé obce tento trend uměly dobře využít a díky získaným prostředkům za prodej např. pozemků, nabízejí dostatečné služby v oblasti občanské vybavenosti.

4.3 Analýza

V souvislosti s analýzou cen nemovitostí v okrese Praha - východ, je okres Praha - východ velice specifický pro své těsné sousedství s hlavním městem Prahou. Ceny nemovitostí se odvíjejí od cen v hlavním městě a jejich výše je nesrovnatelná s ostatními cenami jak v rámci Středočeského kraje, tak v rámci České republiky. Infrastruktura okresu je zabezpečena dostupností do Prahy a výkyvy cen nemovitostí jsou v tomto okrese minimální. Tato skutečnost se odráží i v současné cenové vyhlášce, kdy indexy prodeje nemovitostí rodinných domů a bytových domů, jsou spolu s Prahou a okresem Praha - západ nejvyšší v České republice.

Ve zpracované analýze jsem postupovala tak, že jsem sledovala ceny vytipovaných nemovitostí v jednotlivých částech okresu Praha - východ, a to za období duben 2012 až červen 2013. Vždy bylo vytipováno minimálně 20 obdobných druhů nemovitostí z těchto zdrojů:

Internetové servery: - reality.cz - sreality.cz

40 Zdroj dostupné z: www.wikipedia.org [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ], http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Praha-v%C3%BDchod

- nemovitosti.cz - nerealit.cz - ceskéreality.cz - webreality.cz

Realitní časopisy: - Grand REALITY - REALCITY.CZ

Inzertní časopis - Annonce

Magazín o stavebním a realitním trhu - Realit

Údaje z ČSÚ České republiky, prezentované na jejich internetových stránkách.

V analýze jsou uvedeny údaje, týkající se obvyklých cen těchto nemovitostí:

- stavebních pozemků, - rodinných domů - bytových jednotek - rekreačních objektů - provozních prostor

Analýza bude zpracována za dvě největší města v okrese, ve kterých je zaznamenán nejvyšší prodej nemovitostí a zároveň je zde také největší nabídka. V další části analýzy pak bude popsán trh ve zbývající části okresu.

4.4 Brandýs nad Labem - Stará Boleslav

Město vzniklo v roce 1960 a to sloučením dvou původních měst Brandýs nad Labem a Stará Boleslav. Je velmi zajímavé svou polohou, nachází se 20 km od hlavního města Prahy a má velmi dobře zajištěnou dopravní dostupnost, včetně železnice. Zároveň má plnou občanskou vybavenost a poskytuje tak dobrý komfort bydlení. Vzhledem k tomu, že v roce 1992 byla historická jádra obou měst uznána za památkové zóny a město leží podél řeky Labe, je tak velmi zajímavé i pro cestovní ruch. Počet obyvatel ve městě se pohybuje kolem 17 000.

Pozemky Nabídka stavební pozemků v místě je velká. Většinou se jedná o pozemky již rozparcelované a zasíťované a to na okraji města, navazující na původní zástavbu rodinných domů. Jedná se například o lokalitu Třebízského, která je kompletně zasíťována a ve výstavbě je již II. etapa. Cenový rozptyl pozemků je poměrně velký, souvisí vždy s lokalitou. U již připravených pozemků se cena pohybuje od Kč 2.500,- až 2.900,- za m2. Pozemky nabízené mimo již zmiňovanou lokalitu jsou nabízeny od Kč 1.500,- za m2. Průměrná hodnota pozemků mimo centrum se tak pohybuje okolo Kč 2.300,- až 2.400,- za m2. V nabídce je i dlouhodobě nabízen pozemek v historickém centru města. Cena pozemku za m2 dosahuje Kč 5.500,-.

Budovy

Byty V oblasti došlo v posledních letech k rozsáhlé výstavbě bytových domů a to jak v části města, které je v blízkosti centra "Rezidence Melicharka", tak také na okraji města jako například obytný soubor společnosti SLÁDEK GROUP, a.s. "U VODOJEMU", kde je již ve výstavbě 7. etapa . Vznikly tak nové komplexy budov s maximálně čtyřmi nadzemními podlažími. V domech jsou nabízeny byty od výměry 1+kk až po 5+kk. Byty s větší plochou (4+kk a 5+kk) jsou však vyjímkou a jejich nabídka je značně omezena, nabízejí se pouze v novostavbách. Cena u novostaveb bytů se pohybuje v rozmezí 33 000,- až 42 000,- Kč za m2. Velké cenové rozpětí je dáno lokalitou umístění bytových komplexů, viz. výše popsaná rezidence Melicharka. Zároveň jsou stále v nabídce byty v panelových domech, jejichž cena se liší podle oblíbenosti lokality a stavu panelového domu a bytu.

Byty panelová Průměrná cena Cenový rozptyl Pronájem výstavba 1+1, 1+kk 950 000 800 000 - 1 100 000 5 500 měsíční pronájem 2+1, 2+kk 1 420 000 1 100 000 - 1 700 000 8 500 měsíční pronájem 3+1, 3+kk 1 750 000 1 500 000 - 2 040 000 9 000 měsíční pronájem

Rodinné domy Nabídka rodinných domů je dostatečná. V nabídce se objevují jak starší domy, tak i novostavby, včetně nabídky výstavby nízkoenergetických domů. Ceny u starších domů se pohybují v rozmezí 24.000 až 25.000,- Kč za m2. Ceny u nových rodinných domů se pohybují v rozmezí 30.000 až 35.000,- Kč za m2.

Objekty pro individuální rekreaci Nabídka rekreačních objektů je minimální. Není možné provést porovnání. Dlouhodobě nabízená rekreační chata je prodávána za 10.500,- Kč m2.

4.5 Město Říčany

Město Říčany leží asi 20 km jihovýchodně od Prahy. V roce 2012 se vyhoupl počet obyvatel na 13 856. Ve městě najdeme veškerou občanskou vybavenost a dostupnost do Prahy je také výborná. Město je opět propojeno s hl. městem Prahou železnicí. V blízkosti Říčan se nachází lesy a Říčany jsou tak považovány za město s velmi dobrým životním prostředím. Také je zde umístěna dětská zdravotní léčebna Olivovna pro děti s poruchou dýchacích cest. Okolní vesnice Říčan jsou oblíbeným místem sloužícím k rekreaci. Říčany patří v posledních letech k vyhledávané a oblíbené lokalitě. Katastrální území města Říčany: Jažlovice, Kuří u Říčan, Pacov u Říčan, Říčany-Radošovice, Říčany u Prahy, Strašín u Říčan, Voděrádky.

Pozemky Nabídka stavební pozemků v místě je velká. Stavební pozemky v původní zástavbě Říčan nejsou téměř vůbec v nabídce, výstavba se soustředí do vesnic kolem Říčan jako jsou Pacov, Strašín a Radošovice. V lokalitě Strašín jsou nabízeny rozparcelované a zasíťované pozemky v rozmezí 1 500 až 2 000 Kč za m2 . V lokalitě Pacov jsou pozemky nabízeny v rozmezí 2 900 až 3 100 Kč za m2. V lokalitě Radošovice jsou pozemky nabízeny v rozmezí 3 000 až 3 200 Kč za m2 . Většina nabízených pozemků leží v nově rozparcelovaných místech a téměř všechny jsou zasíťovány.

Budovy

Byty Nabídka bytů je dostatečná. Jsou nabízeny byty v novostavbě, ale i starší byty v cihlových domech a panelových domech. Asi nejznámějším a také zřejmě nejdiskutovanějším projektem je novostavba v centru Říčan, lokalita „Na Fialce“. Projekt počítá s výstavbou asi 130 bytů, nachází se v blízkosti vlakového nádraží a asi 5 min. chůze od náměstí. V blízké době bude také otevřeno v těsné blízkosti komplexu centrum pro volný čas. Bohužel se výstavba setkala s problémy a velmi dlouho nebyla provedena kolaudace prvních bytů. Myslím, že tato situace ovlivnila i cenu nabízených bytů. V projektu jsou nabízeny téměř všechny dipozice bytů 1+kk, 2+kk,3+kk,4+kk,5+kk. Cena u novostaveb bytů se pohybuje v rozmezí 40 000,- až 45 000,- Kč za m2 .

Byty panelová Průměrná cena Cenový rozptyl Pronájem výstavba 1+1, 1+kk 950 000 900 000 – 1 100 000 5 500 měsíční pronájem 2+1, 2+kk 1 650 000 1 500 000 - 1 800 000 7 000 měsíční pronájem 3+1, 3+kk 2 200 000 1 900 000 - 2 500 000 7 500 měsíční pronájem 4+1,4+kk 2 820 000 2 700 000 – 3 100 10 000 měsíční pronájem 000

Rodinné domy Nabídka realitních kanceláří je velká. Jsou nabízeny starší domy jak v centrální části Říčan, tak i novostavby ve stejných lokalitách Říčan, jak tomu bylo u pozemků. Starší domy po rekonstrukci jsou nabízeny za cenu Kč 5 400 000,-. Také se zde objevují rezidenční vily s užitnou plochou nad 200 m2 ( jde jak o novostavby, tak původní prvorepublikové vily) jejichž cena se i díky větší rozloze pozemku pohybuje mezi 10 000 000 až 12 000 000,- Kč. Novostavby se pohybují v rozmezí 30 000 až 35 000 Kč m2 .

Objekty pro individuální rekreaci Rekreační objekty se v nabídce objevují a jejich cena se pohybuje okolo 1 400 000 Kč.

4.6 Zbývající část oblasti Praha – východ

Ve zbývající části oblasti Prahy – východ se nacházejí další města, ve kterých je realitní trh aktivní. Prodej nemovitostí i výstavba nových domů, bytových domů a prodej stavebních pozemků tak probíhá v celé oblasti.

Pozemky Cenový rozptyl stavebních pozemků je značný a je dán lokalitou. V lokalitě Hovorčovice jsou nabízeny pozemky v rozmezí 2 800 – 2 900 Kč m2 . Naopak v lokalitě Mnichovice jsou pozemky stejného typu nabízeny v rozmezích 1 400 – 1 500 Kč m2 . Budovy Byty Největší nabídka bytů je ve městech v oblasti Praha – východ. Prodávají se jak byty ve starší panelové zástavbě tak i novostavby.

Byty 1+1,1+kk jsou nejvíce nabízeny v Klecanech a Čelákovich. Cenové rozmezí se pohybuje od 900 000 – 1 400 000 Kč. Nabídka těchto bytů zejména v Klecanech je dlouhodobá. Nabídka zde značně převažuje poptávku.

Byty 2+1, 2+kk Byty této dispozice jsou nabízeny ve všech městech oblasti, ale nejvíce se nabídka vyskytuje v Čelákovicích. Starší panelové byty se zde nabízejí v rozmezí 1 350 000 až 1 550 000 Kč, byty v novostavbě pak v rozmezí 1 500 000 až 2 000 000 Kč. Nabídky novostavby v Úvalech se pohybuje v cenovém rozmezí 1 700 000 až 1 990 000 Kč.

3+1, 3+KK Panelové byty této dispozice jsou nabízeny v Čelákovicích. Například v Odolené vodě, Klecanech, Úvalech se tento typ bytů neobjevuje. Byty jsou nabízeny v rozmezí Kč 1 590 000 až 2 050 000. Novostavby bytů jsou nabízeny v rozmezí 2 900 000 až 3 500 000 Kč. V Úvalech se novostavby pohybují v rozmezí 2 500 000 až 2 900 000 Kč.

4+1, 4+kk Panelové byty této dispozice jsou nabízeny především v Odolené Vodě. Jejich cena se pohybuje v rozemzí 2 000 000 až 2 300 000 Kč. Tyto byty se objevují v nabídce v celé oblasti. Nejvyšší nabídka je v Odolené Vodě, kde je nabízená cena bytu 4 990 000 Kč v Klecanech a nejnižší nabídka v Poleradech, kde nabídka činí 1 900 000 Kč

Rodinné domy Nabídka domů v okrese Praha – východ je velká. Jsou nabízeny jak domy starší k rekonstrukci, tak novostavby rodinných domů. Ceny luxusnějších domů se pohybují v rozmezí 8 000 000 až 12 000 000 Kč. Ceny středních domů, novostavba se pohybují v rozmezí 4 500 000 až 5 000 000 Kč. Ceny starších domů začínají na 1 000 000 Kč.

Objekty pro individuální rekreaci Nabídka je opět dostatečná. Výběr je možný jak z menších montovaných chat, tak také z větších zděných rekreačních domů. Srovnání bylo provedeno u menší montované chaty s užitnou plochou kolem 50 m2 a výsledná cena za m2 se pohybuje v cenovém rozmezí 15 000 až 16 000 Kč za m2 . Tento typ nemovitosti byl vybrán z důvodu největší nabídky.

Komerční prostory Porovnání bylo provedeno za celou oblast Praha – východ. Komerční prostory jsou v nabídce také hodně zastoupeny. Většinou se jedná o skladové prostory a nabídka je ovlivněna umístěním oblasti , která je výhodná pro vytvoření zázemí zásobování hlavního města. Cena za prodej se pohybuje v rozmezí 5 000 až 7 000 Kč za m2 . Průměrná cena za pronájem se pohybuje v rozmezí 100 až 110 Kč za m2 .

4.7 Předpokládaný další vývoj

V současné době dochází ke stagnaci cen a v nákupu nemovitostí jsou dnes lidé opatrnější. Situace je ovlivněna finanční krizí, lidé mají strach z větší zadluženosti a ztráty zaměstnání, což je dnes bohužel častým jevem. Je také možné sledovat nárůst uvalených exekucí. Zároveň již přešla euforie ze satelitních měst a lidé se pomalu vrací zpět do hlavního města. Také se projevila nekvalitní výstavba nemovitostí z počátku devadesátých let. Některé vesnice bohužel nezvládly zajistit potřebnou občanskou vybavenost a bydlení

74 za Prahou se tak někdy stává poněkud složitějším. Myslím, že nejlepší časy v prodeji nemovitostí jsou již za námi a nabídka je většinou větší než poptávka. Minimálně je tato situace patrná z dlouhodobého umístění inzerce nabídky.

Závěr

Cílem bakalářské práce bylo přiblížit čtenáři, který je případným klient, produkt stavební spoření a práci úvěrového pracovníka při schválení úvěrového případu. První část práce je zaměřena na produkt stavební spoření, který je rozebrán tak, aby čtenář porozuměl jednotlivým fázím stavebního spoření a většině pojmů, se kterými se setkává při uzavírání smlouvy stavebního spoření. Dále je v práci podrobně rozvedeno, jak postupovat při rozhodnutí o vhodnosti použití nabízené nemovitosti. Předkládané tržní ocenění je jediným podkladem, ze kterého získává úvěrový pracovník informace o nemovitosti. Na základě takto získaných informací musí učinit rozhodnutí, které souvisí s vyplacením prostředků. Již z výše uvedeného je patrné, jak důležitou roli ocenění má. Věřitel tak očekává od zpracovatele ocenění velkou odbornou znalost v dané problematice a předpokládá, že ocenění bude zpracováno tak, aby upozornilo na případné nedostatky nemovitosti. Může tak zabránit situaci, kdy nebude poskytnutý úvěr dostatečně zajištěn. V druhé a třetí části práce je provedeno stanovení tržní hodnoty rodinného domu a bytového domu. V poslední části je zpracována analýza trhu pro Prahu – východ.

Seznam použité literatury

1. BRADAČ, Albert, Teorie oceňování nemovitostí. IV. přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1998. ISBN 80-7204-082-0

2. SYROVÝ, Petr, Financování vlastního bydlení. První vydání. Praha: Grada Pulishing, spol. s. r. o., 2000. ISBN 80-7169-978-0

3. KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. První vydání. Praha: Ekopress , 2010 ISBN 978-80-86929-63-7

4. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s.. 2007. ISBN 978-80-7265-101

5. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká školy, a.s.. 2006. ISBN 80-7265-085-8

6. ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na trţních principech. První vydání. Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s.. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3

Internetové zdroje 1. www.stavebko.info [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ] http://stavebko.info/stavebni-sporitelny.php

2. www.cmss.cz [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ] https://www.cmss.cz/uploads/pdf/VOP/VOP-elektro-2012.pdf

3. www.wikipedia.org [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ] http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Praha-v%C3%BDchod

4. www.wikipedia.org [ Online ] [ Citace: 15.6.2013 ] http://cs.wikipedia.org/wiki/Katastr_nemovitost%C3%AD_%C4%8Cesk%C3%A9_r epubliky

5. www.nahlizendokoatastru.cz

Přílohy Příloha 1 - Oceňovaný bytový dům v kapitole č. 2.

Příloha 2 – list vlastnictví k oceňovanému bytovému domu

Příloha 3 – kopie katastrální mapy k oceňovanému bytovému domu

Zdroj: Nahlížení do katastru: http://nahlizenidokatastru.cz

Příloha 4 - Oceňovaný rodinný dům v kapitole č. 3.

Příloha 5 – list vlastnictví k oceňovanému rodinnému domu

Příloha 6 – kopie katastrální mapy k oceňovanému rodinnému domu

Zdroj: Nahlížení do katastru: http://nahlizenidokatastru.cz