Mietspiegel Gemeinde Lechbruck Am See Ab 01.12.2020
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Erstellt in Zusammenarbeit mit: ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Stadt Füssen Gemeinde Pfronten Gemeinde Eisenberg Gemeinde Hopferau Gemeinde Lechbruck am See Markt Nesselwang Gemeinde Rieden am Forggensee Gemeinde Roßhaupten Gemeinde Rückholz Gemeinde Schwangau Gemeinde Seeg Gemeinde Wald DMB-Mieterverein Kempten und Umgebung e.V. DMB-Mieterverein Kaufbeuren und Umgebung e.V. Herausgeber Gemeinde Lechbruck am See Flößerstrasse 1 86983 Lechbruck am See Datenanalyse und Auswertung ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Steintwietenhof 2 20459 Hamburg Fotos Foto Kienberger Lechbruck am See Köstler Copyright beim Herausgeber Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigung (auch auszugsweise) und Spei- cherung in elektronische Systeme nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Herausgebers. Als einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB anerkannt durch die Gemeinde Lechbruck am See. Gültig ab 1. Dezember 2020. 2 Vorwort Liebe Lechbruckerinnen und Lechbrucker, ich freue mich, Ihnen den Mietspiegel für Lechbruck 2020 vorstellen zu dürfen. Die in einer Gemeinde zulässige Miete bemisst sich an der ortsüblichen Vergleichs- miete. Diese ist Maßstab für Mieterhöhungen im Bestand und für die zulässige Neu- vertragsmiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Dabei werden Mietpreise be- trachtet, die in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Der Mietspiegel steht der Öffentlichkeit zur Verfü- gung und setzt daher Mieter und Vermieter in die Lage, sich auf einfache und übersichtliche Weise Kenntnis über die in Mieterhöhungsverfahren wichtigen Daten zu verschaffen. Sie schaffen Transparenz und leisten einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung von Konflikten zwischen den Vertragspartnern. Ein weiterer Vorteil: Da Gerichte im Streitfall den Mietspiegel anwenden, lassen sich teure Sach- verständigengutachten in der Regel vermeiden und sich viele Streitigkeiten um die Miethöhe au- ßergerichtlich lösen. Der für unsere Gemeinde ermittelte einfache Mietspiegel wurde nach wissenschaftlichen Grund-sätzen erstellt. Er basiert auf einer repräsentativen Umfrage unter knapp 300 Lechbrucker Vermieter/innen und Mieter/innen. Diese wurden zur Miethöhe, Größe, Art, Baujahr, Ausstattung und Beschaffenheit Ihrer Wohnung befragt. Mein Dank gilt daher der Stadt Füssen und der Firma ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung, die diese Umfrage für unsere Gemeinde durchgeführt und die Daten anschließend ausgewertet hat. Ich verbleibe mit einem herzlichen Gruß! Ihr Werner Moll Erster Bürgermeister der Gemeinde Lechbruck am See 3 Anwendung Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558 und 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleich- barer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energeti- schen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiede- ner Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebun- denen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietver- tragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Ver- gleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streit- fällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessen- heit gezahlter Mieten. Die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete kann auch für weitere Zwecke herangezogen werden – etwa als Bemessungsgrund- lage für die Ermittlung der Zweitwohnungsteuer. Mietspiegel müssen nach § 558c BGB von der Gemeinde oder von Interessenvertre- tern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden, um als solche bezeichnet werden zu können. Für sogenannte qualifizierte Mietspiegel wird nach § 558d BGB zusätzlich gefordert, dass sie nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Das ist grundsätzlich auch für den vorliegenden Miet- spiegel für Lechbruck der Fall. Mit 80 verwertbaren Datensätzen von ca. 500 Mietwoh- nungen wurde auch prozentual ein sehr guter Rücklauf erzielt – insbesondere vor dem Hintergrund, dass aufgrund der oben beschriebenen Sechs-Jahres-Regel sowie an- derer Ausschlussgründe (etwa vergünstigte Mieten durch Verwandtschaftsverhält- nisse) viele Mietwohnungen nicht für die Erstellung des Mietspiegels herangezogen werden dürfen. Für einen qualifizierten Mietspiegel, der ausschließlich auf Daten aus Lechbruck basiert, ist die Datenbasis dennoch in absoluten Zahlen zu gering. Daher wurden die Daten aus Lechbruck zusammen mit denen weiterer Nachbarkommunen ausgewertet und die Lechbruck-spezifischen Abweichungen bestimmt. Aufgrund die- ser Abweichung von der üblichen Vorgehensweise bei der Erstellung von qualifizierten Tabellenmietspiegeln wird der Mietspiegel daher als einfacher Mietspiegel bezeichnet. Es handelt sich dennoch um die bestmöglich für Lechbruck darstellbare Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. 4 Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt. Aufgrund rechtlicher Bestimmun- gen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels: Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. So- zialwohnungen; Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB); Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB); Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer ange- legten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB); Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein aner- kannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Ver- tragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete beson- dere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden: Wohnungen, die (teilweise) gewerblich genutzt werden (das sog. „Arbeitszim- mer“ gehört nicht dazu); Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird (z. B. Dienst- oder Werkswohnungen, deren Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsverhält- nis gebunden ist); Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Küchenein- richtung und/oder Einbauschränke); Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang; Alten(pflege)-, Obdachlosen- oder sonstige Heime. 5 Nettokaltmiete Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokaltmie- ten in € pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, das Mietausfallrisiko, die Verwaltungs- kosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung, jedoch ohne sämtliche Betriebskos- ten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Nicht enthalten sind somit folgende Betriebskosten: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserver- sorgung und Entwässerung, der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters, der Hausreinigung und der Gartenpflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, der hausbezo- genen Versicherungen, der laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemein- schaftsantenne und der sonstigen laufenden Betriebskosten. Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete ebenfalls nicht ent- halten. Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind beispielsweise Betriebs- kosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entspre- chend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden. 6 Das Mieterhöhungsverfahren Nach den mietrechtlichen Vorschriften (§§ 557ff. BGB) kann der Vermieter die Zustim- mung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit min- destens 15 Monaten unverändert ist, und die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der Ge- meinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenerhöhungen abgesehen) geändert worden sind, und die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht. Die vorgenannten Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge einer Mo- dernisierung sowie gestiegener Betriebskosten. Für diese sind besondere Bedingun- gen maßgebend. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich